Projekt: Resort Sanaspans Lenzerheide ... · Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG Das Hotelkonzept sieht einen ausgewogenen Mix von Hotelbetten

Dokument Nr. 1

Version 0.1

Genehmigt / geprüft P. Maag

Projekt: Resort Sanaspans Lenzerheide Wirtschaftlichkeitskonzept

Zürich, 11. April 2019

SANASPANS

WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT INHALTSVERZEICHNIS

Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG

Inhaltsverzeichnis

1. Ausgangslage und Aufgabenstellung 1

1.1 Ausgangslage 1

1.2 Tourismusbranche Ferienregion Lenzerheide 2

1.3 Projektinhalt 3

1.4 Behörden und Interessensgruppen 3

2. Grundlagen / Parzellen 4

2.1 Zonen, Parzellen Gemeinde Zollikon 4

2.2 Erschliessungsfragen Resort Sanaspans 5

3. Arealplanung auf Stufe Machbarkeit 7

3.1 Arealplanung Resort Sanaspans 7

3.2 Resort Sanaspans 9

3.2.1 Flächenauszug Hotel 10

4. Marktanalyse und Umgebung 12

4.1 Allgemein Tourismusregion / Logiernächte Ferienregion Lenzerheide 12

4.1.1 Marktuntersuchungen Hotellerie Region Lenzerheide 14

4.1.2 Bestand Hotels im 4 Sterne Bereich in der Region Lenzerheide 16

4.2 Zukünftiges Hotelsegment Sanaspans 17

4.3 Tourismusumfeld Erreichbarkeit 17

4.4 Fazit Marktnachfrage / Mitbewerber 18

5. Erstellungskosten auf Stufe Machbarkeit 18

5.1 Baukosten Erschliessungsstrasse 20

5.2 Landpreis 21

6. Wirtschaftlichkeitsberechnung 21

6.1 Grundlagen 21

6.1.1 Vergleichshotel 22

6.2 Trendanalyse aus Sicht Resort Sanaspans 23

6.3 Berechnungsgrundsätze 25

6.3.1 Grundlage Kostensparten anhand Statistik Buchhaltungsergebnisse 26

6.4 Wirtschaftlichkeitsanalyse nach Übernachtungen 27

6.5 Wirtschaftlichkeitsanalyse nach HP 29

6.6 Fazit Wirtschaftlichkeitsanalyse 31

7. Risikoanalyse 32

7.1 Fazit Risikobeurteilung Resort Sanaspans 34

SANASPANS

WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT INHALTSVERZEICHNIS


8. Meilensteine 34

9. Rechtliche Grundlagen 34

10. Schlussbemerkung 35

SANASPANS

WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT STUFE MACHBARKEIT 1/35


1. Ausgangslage und Aufgabenstellung

1.1 Ausgangslage

Die Gemeinde Zollikon besitzt auf der Lenzerheide, neben dem heutigen Ferienhaus Sa-

naspans mit 100 Betten, zusätzlich eine Fläche von knapp 50'000 m2 in der Landwirtschafts-

zone. In Zusammenarbeit mit der Gemeinde Vaz/Obervaz und der Bürgergemeinde Vaz/Ober-

vaz wird seit 2016 eine sinnvolle und nachhaltige Tourismuspolitik für das Gebiet Sanaspans

ausgearbeitet und diskutiert.

Heute wird die Ferienanlage Sanaspans befristet als Ferienhotel durch die Hotelgruppe Juhui

betrieben.

Abbildung 1: Ferienanlage Sanaspans Gemeinde Zollikon mit 100 Betten, Arealfläche 7'766 m2

In den letzten Jahren war der Betrieb des Ferienhauses Sanaspans für die Gemeinde Zollikon,

aufgrund der vielen Sanierungsaufwendungen, nicht kostendeckend. Mit den anstehenden

Sanierungsmassnahmen der nächsten 2-3 Jahre wurden folgende Projektvarianten geprüft:

Stilllegung der Anlage

Erhalt der Liegenschaft mit Sanierungskosten > CHF 3 Mio. nicht wirtschaftlicher Betrieb

keine Option

Arealentwicklung Sanaspans (siehe Bericht): ca. 13'300 m2 Zone für Hotelanlage, Aus-

gangslage Ferienhaus Sanaspans

Das Ferienhaus Sanaspans genügt nicht mehr den heutigen Ansprüchen an Zimmer- und Inf-

rastrukturqualität. Einzig die attraktive Lage bewegt Touristen zu einem Ferienaufenthalt.

SANASPANS



Abbildung 2: Grundriss EG Ferienhaus Sanaspans

Die heutige Raumgeometrie der Zimmer etc. entspricht nicht mehr den heutigen Bedürfnissen.

1.2 Tourismusbranche Ferienregion Lenzerheide

Durch den Zusammenschluss Arosa – Lenzerheide (im Winter 2013) wurde über eine Zeitpe-

riode von 10 Jahren mit einem Gästewachstum von > 40% gerechnet. Der starke Euro und die

schneearme Wintersaison 2015/2016 haben das prognostizierte Wachstum vorläufig abge-

schwächt. Neuste Zahlen zeigen aber, dass im Jahr 2017 ein Wachstum von 18% in der Re-

gion Lenzerheide registriert wurde.

Aktuelle Daten vom 2017/2018 weisen darauf hin, dass der Winter 2018, speziell der Januar

2018, einen massiven Buchungswachstum sowie sehr gute Auslastungsquoten im Bereich

Hotellerie aufweist.

In der Region Lenzerheide sind rund 70 Hotelleriebetriebe mit ca. 2'000 Betten vorhanden.

Zum Vergleich: In Arosa sind doppelt so viele Hotels und Betten registriert.

SANASPANS



1.3 Projektinhalt

Die Machbarkeit untersucht eine nachhaltige Siedlungspolitik im Gebiet Sanaspans. Der Pro-

jektbereich beinhaltet im Wesentlichen folgende Flächenausdehnung:

Die Machbarkeit für die Arealerschliessung sieht folgendes Konzept vor:

15'000 m2: / AZ 1.2 Hotelprojekt mit bewirtschafteten Wohnungen

Hotelzone mit 500 Betten

1.4 Behörden und Interessensgruppen

Die Projektidee ist eine Zusammenarbeit zwischen der Gemeinde VAZ/Obervaz, dem Bürger-

verein Vaz/Obervaz und der Gemeinde Zollikon. Der Projektinhalt sieht eine nachhaltige und

wirtschaftliche Raumpolitik an attraktiver Lage für Hotelfragen vor, welcher die Nachfrage für

das Tourismuswachstum sicherstellt.

Folgende Personen haben an den Strategiebesprechungen im 2016/2017 teilgenommen:

Vaz/Obervaz: Gemeindepräsident Aron Moser

Vaz/Obervaz: Bauamtchef Walter Büchi

Vaz/Obervaz: Bürgerratspräsident Markus Lenz

Gemeinde Zollikon: Gemeinderatspräsidentin Katharina Kull-Benz

Gemeinde Zollikon Gemeinderat: Urs Fellmann / Bernhard Ecklin / Martin Hirs

Liegenschaftenvorsteher Gemeinde Zollikon: Pierfrancesco Zanella

Ziel von allen Interessensgruppen ist es den Tourismusmarkt zu steigern, wie die letzten Jahen

2018 und 2019 beweisen. In der Region Lenzerheide liegt ein Nachholbedarf an Hotelbetten

vor.

SANASPANS



2. Grundlagen / Parzellen

2.1 Zonen, Parzellen Gemeinde Zollikon

Die Gemeinde Zollikon besitzt insgesamt eine Landfläche von 56'900 m2 im Gebiet Sa-

naspans. Wie die Situation zeigt, sind davon 7'766 m2 in der Zone öffentliche Bauten einge-

gliedert und die restlichen knapp 50'000 m2 sind als Landwirtschaftszone ausgewiesen.

Abbildung 3: heutiger Zonenplan Anteil öffentliche Zone 7'766 m2, Arealfläche Zollikon Total 56'900 m2

Die Parzellenzone der Gemeinde Zollikon ist blau hinterlegt. Die Parzellenangaben sind nach-

folgend tabellarisch aufgeführt.

SANASPANS



Abbildung 4: Zusammenstellung Parzellenauszug nach Zonen der Gemeinde Zollikon

2.2 Erschliessungsfragen Resort Sanaspans

Heute besteht bereits eine Feriensiedlung mit 100 Betten und zusätzlichen Seminarräumen.

Die heutige Erschliessungsstrasse erfüllt die Verkehrsbelastungen von LKW- und Carfahrten.

Mit der Arealplanung wird das Verkehrsaufkommen erhöht. Es empfiehlt sich den Strassen-

querschnitt auf eine Strassenbreite von 5.20 m zu projektieren und den Fussgängerweg ge-

trennt zu führen, damit die Verkehrssicherheit verbessert wird und der neue Strassenquer-

schnitt den zukünftigen Verkehrsbelastungen gerecht wird. Zukünftig wird in kritischen Tagen

mit Mehrfahrten von ca. 500 pro Tag gerechnet, für den Hotelbereich mit insgesamt 320 Tief-

garagenplätzen. Ein massgebender Anteil von ca. 30-50% der Gäste reisen mit dem ÖV, was

das Verkehrsaufkommen abschächt. Die An- und Abreisetage konzentrieren sich nicht mehr

nur auf den Samstag, dies minimiert massiv die Spitzenverkehrsbelastung.

3556 Landwirtschaftzone m2 27'689.00

3556 ÜBRIGES Gemeinde Gebiet / Skipiste m2 220.00

3556 öffentliche Zone m2 7'766.00

3556 WZ 0.2 m2 -

3556 WZ 0.3 m2 3.00

3556 Total m2 35'678.00



4637 WZ 0.2 m2 2.00

4637 Total m2 5'811.00


3686 WZ 0.2 m2 -

3686 Total m2 7'849.00


Total Fläche 56'900.00

m2 48'909.00

m2 220.00

m2 7'766.00

m2 2.00

m2 3.00

m2 56'900.00

WZ 0.3

Total Fläche

Flächen

Total nach Zonen

Landwirtschaftsfläche

Übriges Gemeinde Gebiet/Skipiste

öffentliche Zone

WZ 0.2

SANASPANS



Abbildung 5: Standort Sanaspans / Erreichbarkeiten

Station Distanz

Zentrum Post 450 m

ÖV Richtung Lenz 215 m

Laden Metzgerei / Spar 200 m

Skilift / Crestas 460 m

Talstation Rothorn 1'800 m

Skipiste Ankunft / Freeride Sanaspans 0 m

Golfanlage 1'050 m

Abbildung 6: Erreichbarkeit

Die Erreichbarkeit des Zentrums (ca. 400 m) und der Skipisten ist sehr gut. Auch das Erreichen

des ÖV's ist zu Fuss in ca. 5-10 Minuten möglich.

SANASPANS



3. Arealplanung auf Stufe Machbarkeit

3.1 Arealplanung Resort Sanaspans

Das zukünftige Resort liegt am heutigen Ort des Ferienhauses Sanaspans und erstreckt sich

in südlicher Richtung mit einem wunderbaren Ausblick nach Savognin und ins Engadin.

Die acht Gebäudekuben werden jeweils mit vier oder fünf Geschossen ausgestaltet und sind

abwechselnd orthogonal zueinander situiert. Die strenge Setzung der Gebäude bildet dabei

differenzierte Aussenräume mit Durch- und Ausblicken von Gassen und Plätzen.

Als Dreh- und Angelpunkt sind hier öffentliche Dienstleistungen und Freizeitmöglichkeiten er-

schlossen. So sind von diesem Platz aus Restaurant, Wellnessbereich, Beherbergungsbe-

triebe und Ladenflächen zugänglich. Die parkähnliche Gestaltung des Aussenraums bietet ne-

ben den Aufenthaltsmöglichkeiten auch saisonal abhängige Aktivitäten. Dabei verläuft das Ge-

lände durch das Resort. Durch diese sensible Platzierung der Volumen werden Terrainverän-

derungen reduziert und erfolgen ausschliesslich dort wo sie unbedingt erforderlich sind.

Für eine Erstbeurteilung wurden, neben den hotelpolitischenThemen, die Wirtschaftlichkeit

und die Marktbedingungen untersucht. Die heutige Projektstufe beinhaltet eine Planungsstufe

im Massstab 1:1000:

Hotelsegment 4 oder 5 Sternebetrieb mit bewirtschaftetem Wohnraum

Baukörper in Anlehnung der Zonenverordnung Vaz/Obervaz

Bebauungsdichte ca. 1.2 AZ für Hotelzone mit 8 Baukörpern

Hoteltrakt wird beim heutigen Ferienhaus Sanaspans vorgesehen minimale Verände-

rung in den Lärmbelastungen (alt = neu)

Die oben genannten Kriterien setzen den Rahmen für die Überbauungsgrösse und Dichte für

eine zonengerechte Überbauungspolitik.

SANASPANS



Abbildung 7: Machbarkeit Arealplanung Resort Sanaspans, eingezont 7'766 m2

Flächenkonzept / Arealplanung

Resort Sanaspans

Resort Sanaspans

Landflächen 13'300 m2

Landwirtschaftsfläche ca. 1'000 m2

Konzept 500 Betten

48 Zi. / 104 Whg. / davon WHG 20-25 ver-

kauf

PP 320

AZ 1.2

Abbildung 8: Arealplanung nach Nutzer und Flächen

SANASPANS



3.2 Resort Sanaspans

Die Lage Sanaspans eignet sich für ein Hotelkonzept im 4-5 Sternebereich. Anhand der Er-

fahrungswerte aus ähnlichen Bauprojekten wurden die Baustandards für dieses Hotelsegment

definiert. Das Raumprogramm ist nachfolgend tabellarisch beschrieben.

Hotelkonzept /

Kennwerte

Resort Sanaspans Bemerkung

Landflächen 13'300 m2 davon sind 7'766 m2 eingezont,

Mehrflächen sind 1'000 m2

Konzept 500 Betten

48 Zi. / 104 Whg.

Zimmergösse in m2 Zi. 37 m2

Whg in m2 104 Whg. / 90 m2 – 93 m2 Zimmergrössen und Wohnungs-

mix wird in einer nächsten Pla-

nungsstufe näher beurteilt

Restaurant / Bar 3-4 Restaurant

Fläche Total ca. 850 m2

Bedarf an Restaurantbetrieben

muss in einer nächsten Stufe ab-

geklärt werden, sicherlich 2 Res-

tauranttypen für ein 4 Sterneho-

tel

Rezeption 100 m2 bei Betriebsstart

Wellness > 1'000 m2 abhängig vom Schwerpunkt und

Ausrichtung der Hotelanlage

Weitere Flächen 340 m2 Ladenfläche / Sport

evtl. zusätzlich 340 m2

Drittflächen für medizinische

Räume, Konferenzräume sind

nach Hotelkonzept und Nach-

frage auszurichten

PP 320 darin sind auch die PP für Perso-

nal und Besucher enthalten, für

Gäste sind anhand der Zimmer

ca. 240 vorzusehen

Umgebung Nutzung der Umgebung, wie Kin-

derland, Ski oder Tierpark, Golf-

konzept etc. pendent

Umgebungsplanung ist Bestand-

teil der nächsten Stufe

Abbildung 9: Eckdaten Resort Sanaspans

SANASPANS



Das Hotelkonzept sieht einen ausgewogenen Mix von Hotelbetten und Verkauf vor, damit das

Resort einen nachhaltigen und erfolgreichen Betrieb sicherstellen kann. Die kritischen Fakto-

ren, wie Baukosten und mögliche Betriebszahlen, werden in den folgenden Kapiteln nachge-

wiesen.

Um eine wirtschaftliche Basis für ein Hotelbetrieb mit bewirtschaftedem Wohnen zu schaffen,

müssen folgende Rahmenbedingungen sichergestellt sein:

BGF > 15'000 m2

Betten > 500 (Hotelbetten, bewirtschaftetes Wohnen etc.)

Wellnessanlagen ca. 1'000 m2

2 Restaurationsbetriebe

Drittflächen Sportladen, Kongressräume, medizinische Räume

3.2.1 Flächenauszug Hotel

Der heutige Planungsstand ist auf Stufe Machbarkeit nach Geschossflächen und Nutzung

überprüft worden. Die Planung sieht im Wesentlichen folgende Nutzung vor:

Haupttrakt A Hotelanlagen ca. 100 Betten + 7 Gebäude mit bewirtschaftetem Wohnen

(Anteil 20%)

Die Zuweisung der Nutzung von Hotelbetten, bewirtschafteten Wohnen und Verkauf von max.

20% der Fläche wird in einer nächsten Projektstufe definiert. Für die vorliegende Wirtschaft-

lichkeitsberechnung wurden folgende Annahmen gewählt:

Hotelbetrieb 48 Zimmer mit 96 Betten

bewirtschaftetes Wohnungen (84 Whg.)

Verkauf Wohnungen gemäss den gesetzlichen Bestimmungen max. Flächenanteil von 20%

dies sind 20-25 Whg.

500 Betten für einen wirtschaftlichen und erfolgreichen Betrieb

SANASPANS



Abb

ildun

g 1

0: N

utz

fläch

en n

ach G

rupp

en in m

2

SANASPANS



4. Marktanalyse und Umgebung

4.1 Allgemein Tourismusregion / Logiernächte Ferienregion Lenzerheide

Mit der Skiverbindung Arosa - Lenzerheide im Dezember 2013 wird die Lenzerheide heute als

Top-Skiregion in ganz Europa wahrgenommen.

Abbildung 11: Zusammenschluss Skifahrertage grösstes Skigebiet Grafik Stand 2007

Da die Bergregionen in den Wintermonaten ihre Haupteinnahmen generieren, wird der Zu-

sammenschluss mit Arosa ein sehr hohes Wachstum verzeichnen. In den letzten Jahren

wurde in der Lenzerheide bereits in neue Hotelbetten investiert:

Privà Lodge Winter 2013/2014

Hotel Lai auf der Lenzerheide (Sommer 2017) + ca. 100 Betten

Revier (Dezember 2017) + 200 Betten

Diverse Marktrecherchen zeigen, dass weitere Hotels zum Wachstum in der Region nachhaltig

beitragen werden.

Die Umgebung Lenzerheide weist aktuell im Segment 1 bis 5 Sterne ca. 70 Hotels auf, was

ca. 2'000 – 2'200 Betten entspricht. Mit der Erschliessung vom Skigebiet Arosa - Lenzerheide

wird sich die Nachfrage steigern und die bestehenden Hotels können die zukünftige Markt-

nachfrage nicht decken.

Im 4 Sternebereich sind aktuell 7 Hotelbetriebe vorhanden, was einem Anteil von ca. 10%

entspricht. Die Nachbarorte haben, mit einem Hotelanteil im 4 und 5 Sternebereich von 20-

30%, einen höheren Bestand.

SANASPANS



Abbildung 12: Aufteilung der Logiernächten nach Gruppen (Quelle Internet)

Die Region Lenzerheide verzeichnet über alle Feriengruppen ca. 1.0 Mio. Übernachtungen

jährlich.

Abbildung 13: Logiernächte Zeitraum 1992-2006 / Momentaufnahme Jahr 2006 (Quelle Internet)

In den Jahren 1992-1995 wurden Spitzenwerte bis zu 330'000 Übernachtungen registriert.

Ähnliche Übernachtungswerte sind durch die vielen neuen Angebote und Events in der Feri-

enregion Lenzerheide wieder zu erreichen.

SANASPANS



4.1.1 Marktuntersuchungen Hotellerie Region Lenzerheide

Die Tourismusregionen stehen unter einem hohen wirtschaftlichen Druck. Dies aufgrund des

Eurokurses und der schneearmen Wintersaisons. In der nachfolgenden Grafik werden aktuelle

Daten zum Tourismusmarkt der nahen Umgebung untersucht. Wie die Untersuchung zeigt,

sind in der Region Lenzerheide folgende Tendenzen festzustellen:

beste Hotellerie-Auslastungsquote

geringste Bettenanzahl zum Skigebiet

Region Lenzerheide hat im 4 Sternesegment nur ca. 10% ihrer Hotels

Aktuelle Recherchen vom Januar 2018 zeigen, dass in der Region Lenzerheide über alle Ho-

telplattformen hinweg sehr gute Auslastungsquoten erreicht werden. Diese liegen kurzfristig

bei beinahe 100% (Zeitraum Fokus 2-3 Wochen).

Abbildung 14: Analyse Logierpreise

Anhand von Stichproben aus der nahen Region werden für die Wirtschaftlichkeitsberechnung

folgende Werte im 4-5 Sternesegment angenommen:

Logiernacht im Mittel pro Person 140 CHF/d Referenzpreis Schweizweit ca. 134 CHF/d

Logiernacht zu Halbpensionskonditionen pro Nacht und Person 240 CHF/d

Die Analyse zeigt, dass die Preise im Vergleich zu den anderen Destinationen in der Hochsai-

son am Günstigsten sind. In der low season gut zu sehen, ist das bestehende Überangebot in

Davos und Arosa im 4 bis 5 Sternebereich. Sie weisen tiefere Preise für die Angebote als die

Region Lenzerheide auf.

Marktuntersuchung Hotels Stichdatum: 22.01.2018

Ort Lenzerheide Arosa Davos St. Moritz Laax Datenquelle

Total 72 132 213 250 93 Internet

4-5 Sternsegment 7 33 43 83 13 Internet

Total 1 11 1 22 2 Internet

4-5 Sternsegment 0 8 0 11 0 Internet

Total 97% 91% 99% 80% 94% Internet

4-5 Sternsegment 100% 94% 100% 90% 100% Internet

high-season 99 122 135 153 110 Internet

low-season 75 75 68 106 82 Internet

high-season 175 202 198 221 209 Internet

low-season 128 117 107 138 138 Internet

Pisten km 225 225 120 155 224 Bergfex

Logiernächte 2015 250'000 380'000 1'000'000 1'480'000 340'000 Amt für W&T GR

Bis 3 Sterne

4-5 Sternsegment

Anzahl Hotel

Freie Hotel*

Auslastung in %

Ø - Bettenpreis pro

Nacht in CHF

SANASPANS



Abbildung 15: Beispiel Auszug Internet vom 18.01.2018, Lenzerheide

SANASPANS



4.1.2 Bestand Hotels im 4 Sterne Bereich in der Region Lenzerheide

Abbildung 16: Standort 4-Sternebetriebe Region Lenzerheide

Hotel Grösse / Anlage Lage / Bemerkung

(1) Priva Alpin Lodge gleiches Hotelkonzept direkte Anbindung, Skigebiet

und Sportzentrum See

(2) Guarda Val kleines edles Hotelkonzept Maiensässhotel

(3) Schweizerhof Familienhotel mit Wellness im Zentrum

(4) Lenzerhorn Zentrumshotel mit Well-

nessanlagen kombiniert

2h 30 min

(5) Sunstar kompaktes Hotel im Sport-

zentrum ca. 160-180 Betten

beim Eisfeld, Fussballfeld

(6) Valbella Inn Familienhotel mit viel Grün-

fläche

Anbindung Skipiste, Kinderland,

Eisflächen

(7) Posthotel Valbella Strassennähe

aktuell ca. 25 Zimmer hoher

Anteil 2. Wohnung

gute Anbindung zum Skigebiet,

neben Kantonsstrasse 2 Res-

taurants

Abbildung 17: Kurzbeschrieb 4-Sternehotels Region Lenzerheide

2

S

4

3

5

1

7 6

SANASPANS



Wie die Standortbewertungen im 4 und 5 Sternebereich zeigen, kann das neue Resort Sa-

naspans mit der einmaligen Bergstille und der sehr guten Anbindung an die Infrastruktur ge-

genüber Mitbewerbern überzeugen und generiert eine Ergäzung zum heutigen Hotelmarkt.

4.2 Zukünftiges Hotelsegment Sanaspans

Die Machbarkeit zeigt auf, dass eine nachhaltige und positive Hotelentwicklung auf dem Ge-

biet Sanaspans möglich ist. Aufgrund der attraktiven Lage ist das Hotelkonzept ergänzend

zum bestehenden Markt auszurichten. Die Möglichkeiten sind gross und werden konkret in der

nächsten Planungsstufe durch einen professionellen Investor definiert.

Mögliche Gästeausrichtungen sind:

Biathlon Kaufkraft hoch

Kongresse viel Volumen

Medizin Kaufkraft hoch, gute Auslastung möglich in Nebensaison

Familienresort mit Ski und Umgebung Tierpark etc. Umgebung sehr attraktiv

Erholungstourismus / Wanderer sehr gute Lage für diesen Themenbereich

Golf bis dato wenig gemacht in dieser Region

Skifahrer bereits gute Angebote

4.3 Tourismusumfeld Erreichbarkeit

Die Erreichbarkeit der Ferienregion Lenzerheide ist sehr gut. Der grösste Gästeanteil kommt

aus Richtung Zürich (inkl. Flughafen), Deutschland und der restlichen Schweiz.

Standort ab

Zürich HB

Transferzeit MIV Transferzeit ÖV

inkl. Wartezeiten Anschlusslinien

Lenzerheide 1h 40min 2h 10min / SBB / Postauto

Arosa 2h 5min 2h 45min SBB

Flims / Laax 1h 45min 2h 20min

Davos 1h 50min 2h 30min

Engadin 2h 40min 3h 30min

Zermatt 3h 45min 3h 20min

Saas-Fee 3h 45min 3h 5min

Verbier 3h 15min 4h 5min

Abbildung 18: Transferzeit ab Standort Hauptbahnhof Zürich

SANASPANS



Die Erreichbarkeit der Ferienregion Lenzerheide wird, im Vergleich zu anderen Ski- und Berg-

regionen, als sehr gut eingestuft. Das Gästepotential aus dem Norden, vom Flughafen und

aus dem Raum Zürich wird als am Höchsten bewertet. Durch die abnehmende Dauer der Fe-

rienaufenthalte gewichten potentielle Feriengäste die Transferzeit sehr stark.

Abbildung 19: Erreichbarkeit Lenzerheide / Zürich / Mailand / Deutschland

4.4 Fazit Marktnachfrage / Mitbewerber

Durch den Zusammenschluss Arosa - Lenzerheide sind die Wachstumschancen hoch und der

knappe Bestand an Hotelbetten im 4 Sternesegment rechtfertigt eine neue Resortplanung Sa-

naspans. Das neue Hotel steht nicht in Konkurrenz zum bestehenden Angebot.

5. Erstellungskosten auf Stufe Machbarkeit

Wie im Kapitel 4 beschrieben sind die Baukosten für einen 4 Sternehotelhausbau mit bewirt-

schaftetem Wohnraum bewertet und analysiert worden. Das Projektteam Domenig verfügt

über hohes Fachwissen von gleichgelagerten Projekten in diesem Segment, wie mit dem Rock

Resort in Laax bereits bewiesen wurde. Die Baukosten sind in Anlehnung an bereits erstellte

Objekte beurteilt worden.

Die Kosten basieren auf Stufe Machbarkeit (+/- 25%) und die Kennwerte wurden über die

SIA m3 ermittelt.

SANASPANS



Abbildung 20: Projektperimeter Resort Sanaspans

Abbildung 21: Tabelle Baukosten (+/- 25%) inkl. Planung exkl. Land nach SIA m3

Text Bemerkung Einheit Menge EP (CHF) CHF

Grundstück 13'901.00 13'151.00 650.00 8'548'150

Vorbereitungsarbeiten 74'533'790.40 1.4% 1'118'007

Kubatur oberirdisch 58'713.78 1'080.00 63'410'882

Kubatur unterirdisch 50'072.12 300.00 15'021'636

Betriebseinrichtungen 0.00 0.00 -

Umgebung 13'151.00 150.00 1'972'650

Baunebenkosten 82'338'407.15 3.5% 2'881'844

Reserve 81'523'175.40 1% 815'232

Zufahrtsstrasse 1600 m2 800.00 400.00 320'000

Ausstattung 0.00 0.00 -

Honorarberechtigte Bausumme 6'153.53 85'540'251.40 100% 85'540'251

Erstellungskosten BKP 1 - 9 85'540'251

MwSt. 7.7% 6'586'599

Erstellungskosten BKP 1 - 9 inkl. MwSt. 92'126'851

Grundstück BKP 0 exkl. MwSt. 8'548'150

Erstellungskosten BKP 1 - 9 inkl. MwSt. exkl. Land 92'126'851

Anlagekosten BKP 0 - 9 inkl. MwSt. 100'675'001

Erstellungskosten: Resort SanaspansBaukosten (+/-25%)

SANASPANS



5.1 Baukosten Erschliessungsstrasse

Die Baukosten der Erschliessungsstrasse Sundroina wurden anhand der Verkehrsfläche von

ca. 1'600 m2 abgeschätzt. Die Kostenaufteilung geht 50% zu Lasten Resort und 50% zu Las-

ten Dritter oder der Gemeinde Vaz/Obervaz. Der heutige Strassenquerschnitt ist mit 4.50 m

Strassenbereite bereits knapp bemessen.

Die gewählten Projektmassnahmen beinhalten neu eine Strassenbreite von 5.20 m und einen

Gehweg von 1.80 m Breite, welche zu einer Verbesserung der Verkehrsicherheit führen.

Die Projektmassnahmen umfassen Oberflächensanierung und Strassenverbreiterung exkl.

Werkleitungen.

Abbildung 22: Situation Strassenzufahrt Resort Sanaspans

Strassenflächen [m2] EP/m2 [CHF] Total [CHF] Anteil Resort 50% [CHF]

1'600 m2 400.00 640'000.00 320'000.00

Abbildung 23: Kostenschätzung (+/- 25%) Strassenverbesserungen

SANASPANS



5.2 Landpreis

Die Bewertung des Landpreises ist abhängig vom Verkauf erstellter Wohnungen. Denn die

Landkosten können, wie nachfolgend die Wirtschaftlichkeitsberechnungen aufzeigen, nicht

über den eigentlichen Hotelbetrieb finanziert werden. Der Verkaufserfolg muss den Finanzie-

rungsstart für den Landkauf sicherstellen.

Aktuell wird als Landpreis 650 CHF/m2 eingesetzt. Wie die Berechnung zeigt, kann der Land-

preis nur über den Wohnungsverkauf finanziert werden. Pro Wohnung wird aktuell mit einem

Erlös von je CHF 0.5 Mio. gerechnet. Über den Verkauf von 20-25 Wohnungen wird eine Ziel-

grösse von CHF 10 Mio. angestrebt.

Verkaufsanalyse Haus D:

Kosten: Landfläche 13'151 m2 650 CHF/m2 = ca. CHF 8.5 Mio.

Erlös ca. CHF 10 Mio.

mittlerer Verkaufspreis der Wohnungen ca. CHF 1.1 Mio. exkl. PP

Die genauen Berechnungen sind im Kapitel 6 ersichtlich.

6. Wirtschaftlichkeitsberechnung

6.1 Grundlagen

Das Projekt liegt auf Stufe Machbarkeit vor und die zukünftige Nutzung, wie und in welchem

Segment die Hotelanlage realisiert wird, ist noch nicht bekannt. Für einen Wirtschaftlichkeits-

nachweis wurde mit den folgenden Kennzahlen und Referenzzahlen gerechnet.

Standardisierte Hotelkosten und Betriebszahlen weichen sehr stark ab. Für eine Erstanalyse

wurden folgende Annahmen getroffen:

4 oder 5 Sternehotel Marktnachfrage hoch

Grossbetrieb / Fläche > 13'000 m2 mit > 100 Zimmer Branchenkennwerte zeigen bes-

sere Rentabilitätschancen als Kleinbetriebe Kleinbetrieb < 9'000 m2 nicht wirtschaftlich

Betrieb 300 Tage im Jahr offen

mittlere Auslastung bezogen auf die Betriebstage ca. 50-60% Berechnung nach Betten

mittlere Hotelpreise pro Gast und Übernachtung exkl. HP/VP ca. 140 CHF/d siehe Stich-

proben 1-16 Buchungkosten sind auf der Lenzerheide die Tiefsten zu den Nachbarregi-

onen

mittlere Hotelpreise HP ca. CHF 240 pro Übernachtung

Aufschlüsselung der Betriebskosten anhand Beherbergung / Restaurant / Diverses Sta-

tistik Buchhaltungsergebnisse aus dem Jahr 2015 für Hotelanlagen > CHF 5.0 Mio. Umsatz

SANASPANS



6.1.1 Vergleichshotel

Abbildung 24: Beispiel Saratz Pontresina / Quelle Internet

Kennwerte Saratz:

308-310 Betriebstage / Auslastung ca. 60% auf die Betriebstage

Analyse: Aufwand pro Logiernacht ca. 250-290 CHF/d pro Person inkl. Restauration

Sparten nach % Beherbergung / Restaurant / Diverses Annahme ähnliche Spartenpro-

zente wie Sanaspans

Analoge Kostenstrukturen liegen dem Wirtschaftlichkeitskonzept bei.

SANASPANS



6.2 Trendanalyse aus Sicht Resort Sanaspans

Neben den wirtschaftlichen Kennwertanalysen, bezogen auf das Projekt, ist die neue Markt-

grösse zu analysieren.

Das Projekt Resort Sanaspans wird 144'000 Logiernächte regenerieren.

Das vorliegende Hotelprojekt Resort Sanaspans wird beim Wachstum der Tourismusregion

eine tragende Rolle einnehmen. Die nachfolgende Marktanalyse zeigt, dass über das Projekt

Resort Sanaspans ein Wachstum von ca. 45% generiert wird.

SANASPANS



Abb

ildun

g 2

5: G

rafik T

rend

ana

lyse N

eu

bau

pro

jekt

Re

sort

San

aspans /

Lo

gie

rnächte

SANASPANS



6.3 Berechnungsgrundsätze

Alle Hotelanlagen haben eigene Kostenstrukturen, die auf den gestellten Ansprüchen beruhen.

Jede Ferienhotelanlage setzt eigene Schwerpunkte innerhalb der Angebotsvielfalt (Wellness,

Familienhotel, Sporthotel, Kongresse, Altershotel mit Medizin, etc.). Die Abweichungen in den

Einnahme- und Aufwandspositionen sind pro Sparte unterschiedlich hoch, da die Schwer-

punkte sehr verschieden sind.

Die Aufteilungen nach Kostenstrukturen sind:

Übernachtungen (40% - 80%)

Restaurantbetrieb (20% - 50%)

Diverse Angebote (5% - 10%)

Aus Sicht Investor werden primär folgende Grundsätze für eine Risiko- und Renditeana-

lyse verfolgt:

Lage, Landpreis

Marktbedarf für zusätzliche Logiernächte in der Umgebung

Hotelsegment Familienhotel, Ferienhotel für Sportler, Erholungshotel mit medizinischer

Infrastruktur, etc.

Angebotsspezifische Kaufkraft pro Hotelgast

Investitionskosten Neubau

Zinsbelastungen

Welche Hotelpreise bieten die Mitbewerber in der gleichen Hotelkategorie

Kennwertanalyse nach Kosten, Bett, HNF, etc.

Wenn die oben genannten Grundsätze positiv beurteilt werden können, kann ein solches Ho-

telprojekt unter den gegebenen Marktbedingungen gestartet werden.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnungen basieren auf folgenden Annahmen:

Landpreis 650 CHF/m2

Baukosten CHF/SIA m3

Kaufkraft pro Gast 145/140 CHF/d oder bei HP 240 CHF/d

Auslastung 60%

Betrieb 300 Tage

Aufwand / Kostenstruktur gemäss Buchhaltungsergebnisse 2015

SANASPANS



6.3.1 Grundlage Kostensparten anhand Statistik Buchhaltungsergebnisse

Abbildung 26: Statistik Buchhaltungsergebnisse Stand 2015 > CHF 5.0 Mio., Grundlage Kosten

Aufwand (Spartenteiler nach Gruppen von Hotels):

53% Übernachtung

41% Restauration

6% Diverses (PP-Gebühren, Retail Sportgeschäft, Miete Konferenz, medizinische Räume,

Wellness extern)

SANASPANS



6.4 Wirtschaftlichkeitsanalyse nach Übernachtungen

Die Erfolgsrechnung sieht zusammenfassend wie folgt aus:

Investitionskosten

Ertrag anhand Logiernächte

Aufwandschätzung gemäss Treuhandbuch vom 2015

Die Annahmen sind:

Betten, 300 Betriebstage, Auslastung 60%, Preis pro Hotelgast CHF 140

Kostensparten: Beherbergung 51%, Restaurant 43%, Diverses 6%

SANASPANS




Grundstück 13'901.00 13'151.00 650.00 8'548'150





Umgebung 13'151.00 150.00 1'972'650

Baunebenkosten 82'338'407.15 3.5% 2'881'844

Reserve 81'523'175.40 1% 815'232

Zufahrtsstrasse 1600 m2 800.00 400.00 320'000




MwSt. 7.7% 6'586'599






Total Erstellungskosten inkl. MwSt. 100'675'001

Gewinn aus Verkauf %-Anteil 20 Whg. 100% 10'000'000.00 -10'000'000

Effektive Entwicklungskosten 90'675'001

EK 30% 27'202'500.23

FK 70% 63'472'500.53


Kosten pro Bett Stk. 500 201'350.00

Kosten Pro Zimmer / Whg. Stk. 152 662'335.53

EP HNF exkl. MwSt. 13'901 m2 6'153.53 85'540'251

Text Bemerkung Einheit Anz. / Anteil EP (CHF) CHF

Betriebstage Tage 280-320 d 300

Logiernächte Auslastungsquote 60%

Betten 500

Total Logiernächte 90'000.00

Mittlerer Umsatz pro Bett und Tag 140

Beherbergung %-Anteil der Totaleinnahmen 51% 12'600'000

Restauration %-Anteil der Totaleinnahmen 43% 10'623'529

Weitere Erträge %-Anteil der Totaleinnahmen 6% 1'482'353

Total Einnahmen 100% 24'705'882.35

Text Bemerkung Einheit Kennzahl Relevante Grösse CHF

Betrieblicher Ertrag 100.0% 24'705'882

Direkter Aufwand 23.0% 24'705'882 -5'682'353

Personalaufwand / geschätzt 38.0% 24'705'882 -9'388'235

Sonstiger Aufwand inkl. Unterhalt, Rep., Sanierung 22.0% 24'705'882 -5'435'294

EBITDA (GOP) 15-18% 17.0% 24'705'882 4'200'000

Zins auf FK 3.0% 63'472'501 -1'904'175

Erneuerungsfond Basis Neuwert 1.0% 90'675'001 -906'750

Erfolgsrechnung vor Steuern 1'389'074.98

Ertragsquote vor Steuern 5.62%


Kosten pro Bett 500 41'012

Prognose Betrieblicher Jahresaufwand

Kennwerte Aufwandskosten

Prognose Betrieblicher Jahresertrag

Aufwand: Resort Sanaspans

Kennwerte Baukosten exkl. MwSt.

Ertrag: Resort Sanaspans

Finanzierung

Finanzierung


Abb

ildun

g 2

7: W

irts

chaftlic

hkeitsnach

weis

nach Ü

bern

achtu

ngskoste

n e

xkl. H

P,

Endausb

au

SANASPANS



Fazit:

500 Betten Ertragsquote ca. 5.6% (vor Steuern) effektiv ca. 4.7%

6.5 Wirtschaftlichkeitsanalyse nach HP

Heutige Resortkonzepte versuchen den Hotelgast in ihrer Anlage zu binden. Mit dem Halb-

pensionskonzept steigert sich die Wertschöpfung pro Hotelgast um ca. 10%-20%. Die nach-

folgenden Betriebsrechnungen zeigen dies auch bei den Renditen. Anhand der Preisanalysen

von Halbpensionsgästen werden mittlere Preise angenommen.

Die Erfolgsrechnung sieht zusammenfassend wie folgt aus:

Investitionskosten

Ertrag anhand Logiernächte

Aufwandschätzung gemäss Treuhandbuch vom 2015

Die Annahmen sind:

Betten, 300 Betriebstage, Auslastung 60%, Preis pro Hotelgast 241 CHF

Kostensparte: Beherbergung 79%, Restaurant 15%, Diverses 6%

SANASPANS



Variante Halbpension


Grundstück 13'901.00 13'151.00 650.00 8'548'150





Umgebung 13'151.00 150.00 1'972'650

Baunebenkosten 82'338'407.15 3.5% 2'881'844

Reserve 81'523'175.40 1% 815'232

Zufahrtsstrasse 800.00 400.00 320'000




MwSt. 7.7% 6'586'599






Total Erstellungskosten inkl. MwSt.. 100'675'001

Gewinn aus Verkauf %-Anteil 20 Whg. 100% 10'000'000.00 -10'000'000

Effektive Entwicklungskosten 90'675'001

EK 30% 27'202'500.23

FK 70% 63'472'500.53


Kosten pro Bett Stk. 500 201'350.00

Kosten Pro Zimmer /Whg.. Stk. 152 662'335.53

EP HNF exkl. MwSt. 13'901 m2 6'153.53 85'540'251

Text Bemerkung Einheit Anz. / Anteil EP (CHF) CHF

Betriebstage Tage 280-320 d 300

Logiernächte Auslastungsquote 60%

Betten 500

Total Logiernächte 90'000.00

Mittlerer Umsatz pro Bett und Tag 240

Beherbergung %-Anteil der Totaleinnahmen 79% 21'600'000

Restauration %-Anteil der Totaleinnahmen 15% 4'101'266

Weitere Erträge %-Anteil der Totaleinnahmen 6% 1'640'506

Total Einnahmen 100% 27'341'772.15


Betrieblicher Ertrag 100.0% 27'341'772

Direkter Aufwand 23.0% 27'341'772 -6'288'608

Personalaufwand / geschätzt 38.0% 27'341'772 -10'389'873

Sonstiger Aufwand inkl. Unterhalt, Rep., Sanierung 22.0% 27'341'772 -6'015'190

EBITDA (GOP) 15-18% 17.0% 27'341'772 4'648'101

Zins auf FK 3.0% 63'472'501 -1'904'175

Erneuerungsfond Basis Neuwert 1.0% 90'675'001 -906'750

Erfolgsrechnung vor Steuern 1'837'176.24

Ertragsquote vor Steuern 6.72%


Kosten pro Bett 500 45'387

Prognose Betrieblicher Jahresaufwand

Kennwerte Aufwandskosten

Prognose Betrieblicher Jahresertrag

Aufwand: Resort Sanaspans

Kennwerte Baukosten exkl. MwSt.

Ertrag: Resort Sanaspans

Finanzierung

Finanzierung


Abb

ildun

g 2

8: W

irts

chaftlic

hkeitsnach

weis

nach Ü

bern

achtu

ngskoste

n inkl. H

P,

Endausb

au

SANASPANS



Fazit:

500 Betten Ertragsquote ca. 6.8% (vor Steuern) / ca. 5.6% effektiv

6.6 Fazit Wirtschaftlichkeitsanalyse

Die gewählten Wirtschaftlichkeitsanalysen zeigen für das Resort Sanaspans positive Ergeb-

nisse auf. Mit dem Verkauf der Wohnungen muss das Startkapital für einen erfolgreichen Be-

trieb generiert werden.

Damit eine gesicherte Wirtschaftlichkeit möglich ist, sind folgende Faktoren sicherzustellen:

Investitionen von ca CHF 90.0 Mio. (exkl. Landkauf) und ein Umsatz von ca. CHF 28.0 Mio.

Die Tragbarkeit und die Erfolgsrechnung ist gegeben:

Bettenangebot von 4 Sterne ist knapp auf der Lenzerheide

Buchungskosten von CHF 145 und 140 pro Person und Nacht sind tief angesetzt

Rendite > 5% möglich

Das Marktumfeld erlaubt ein solches Resortkonzept, damit ein nachhaltiges Tourismuswachs-

tum zu den Investitionen gegeben ist. Alle gewählten Annahmen beziehen sich auf die einzig-

artige Lage, die Nähe zum Zentrum und das knappe Bettenangebot. Die Nachfrage ist für ein

zusätzliches Hotelprojekt gegeben.

SANASPANS



7. Risikoanalyse

Auf heutiger Projektstufe wurden im Ausschlussverfahren das Hotelsegment und die Marktsi-

tuation anhand folgenden Kriterien beurteilt:

Thema Bewertungskriterien Bewertung Risiko

hoch / mittel / klein

Fazit

Lage viel Umschwung mit vielen

Möglichkeiten (Kinderland,

Golf, Tierpark) / ruhige Lage

klein:

Lage top, viele Möglich-

keiten

ausser Valbella Inn sind

die 4 Sterne Hotels nahe

Strasse Bergbahnen /

Zentrum

Hotelmarkt

4 Sternebereich

7 Hotels im 4 und 5 Sternebe-

reich, entspricht ca. 10% vom

Hotelangebot

klein:

beste Auslastungszahlen

sind beim Hochsegment

der Hotels sichtbar, Kon-

kurrenz klein, Marktnach-

frage hoch

Vergleich Arosa 4'000

Betten zu 2'000 Betten in

der Region Lenzerheide,

Markt sichergestellt

Hotelgrösse >10'000m2 / >100 Zi. / Whg. klein:

Betriebsgrösse entspricht

den Empfehlungen vom

Branchenverband

entspricht den ökonomi-

schen Grundsätzen

Baukosten CHF 90 Mio. hohes Know-how klein:

Baukosten

Projektteam verfügt über

hohes Know-how

Bewilligungsfähigkeit /

Zonenplan

Markt gegeben für neue Ho-

telanlagen / bereits heute ist

ein Ferienbetrieb vorhanden

klein-mittel:

sinnvolle Ergänzung und

Nachfrage gegeben für

neue Einzonung Hotel,

zahlbare Wohnungen

Nachweis und Bedarf ge-

geben, Zonenkonformität

gleich oder ähnlich wie

heute

Bebauungskonzept entspricht den heutigen Zo-

nenverordnungen, Lage ist

bereits erschlossen

klein Hotel- und Wohnkonzept

wird sehr gut integriert in

die Umgebung, Lage be-

reits erschlossen

Verkauf von Wohnun-

gen ca. 20 Stück

klein:

beste Lage

Interessengruppen sehr

hoch

Hotelbetrieb / Wirt-

schaftlichkeitsnach-

weis

300 Betriebstage, 50'000 Lo-

giernächte, 60% Auslastung

mittel:

Marktnachfrage hoch,

kleine Gewinnmargen

gemäss heutigen Berech-

nungsgrundsätzen nach-

haltiger und wirtschaftli-

cher Betrieb, Betriebs-

grösse mit 500 Betten

ideal

SANASPANS



Thema Bewertungskriterien Bewertung Risiko

hoch / mittel / klein

Fazit

Anstösser / Umgebung neue Projekte sind zonenkon-

form zu erstellen, damit die

Bewilligungsfähigkeit hoch

bleibt

mittel-hoch kann heute nicht bewertet

werden

Strassenanbindung Verkehrszunahme neu ca.

500-700 Fahrten im Tag

klein-mittel neuer Strassenquerschnitt

gemäss VSS Normen

B = 5.20 m / Verbesse-

rung Strassensicherheit

Erreichbarkeit sehr gute Anbindung klein sehr gute Erreichbarkeit

für Radius < 500 m (Zent-

rum, Bergbahn, ÖV, Ein-

kauf)

Tourismus / Mitbewer-

ber

vorliegendes Projekt ist inhalt-

lich neu zu platzieren

klein:

Infrastruktur top, Lage

top, Resortanlage einma-

lig, Wachstum in der Re-

gion Lenzerheide gegeben

durch die vielen Attrakti-

vierungsmassnahmen

Tourismus will wachsen,

hohe Investitionen in die

Skigebiete und Bike sowie

Biathlonarena wirtschaft-

lich eine sinnvolle Ergän-

zung zur Gemeinde / Infra-

struktur / Veranstaltungen /

Freizeitangebot bereits

heute gegeben für Logier-

nächte von > 400'000

Abbildung 29: Risikoanalyse Machbarkeit

SANASPANS



7.1 Fazit Risikobeurteilung Resort Sanaspans

Wie das Kap. 6 aufzeigt, kann eine solche Hotelanlage wirtschaftlich betrieben werden. Die

Marktnachfrage ist massiv gewachsen und liegt über dem Angebot (Skipisten, Events, neue

Sportarten). Die Anzahl Hotelanlagen ist im gleichen Zeitraum nicht gesteigert worden. Aktuell

wird in der Ferienregion Lenzerheide der Hotelmarkt diskutiert, um die Erreichung der allge-

meinen Tourismusziele und die Umsetzung der Visionen seitens Gemeinde und Veranstalter

sicherzustellen. Bereits heute wird ein Ferienhaus mit 100 Betten in einer zonengerechten

Lage betrieben. Die breite der Zufahrtsstrasse wird neu auf ca. 5.20 m erhöht, was massiv zur

Erhöhung der Verkehrssicherheiten beitragen wird.

Das Resort Sanaspans erfüllt viele Faktoren für einen nachthaltigen und gesunden wirtschaft-

lichen Prozess mit > 100 Mitarbeiter. Hotelpolitisch ist das Resort passend in die Umgebung

eingebunden.

8. Meilensteine

Die heutigen Grundstücke sind im Besitze der Gemeinde Zollikon. Mit einer positiven Empfeh-

lung seitens ARE Graubünden (Vorprüfung bereits positive bewertet im November 2018) wird

eine sinnvolle und effiziente Investorensuche für das Resort Sanaspans in Zusammenarbeit

mit der Gemeinde VAZ/Obervaz gestartet.

Die primären Meilensteine sind:

Termine Massnahmen/Verantwortlich

Abgabe Dossier für

Mitwirkungsverfah-

ren April 2019

Einreichung Dossier ARE GR

April-August 2019 Anpassung Zoneplanrevision für Abstimmung

24.11.2019 Abstimmung Umzonung Gebiet Sanaspans VAZ/Obervaz

2020 Suchen der Investoren für das Resort

2020/2021 Baueingaben/Baubewilligungen

Abbildung 30: Meilensteine

9. Rechtliche Grundlagen

Das vorliegende Konzept wurde in Anlehnung der heutigen Zonenverordnung entwickelt. Be-

reits heute besteht in diesem Gebiet eine Hotel- und Ferienanlage, die gleiche Immissionen

verursacht, wie das zukünftige Projekt.

SANASPANS



10. Schlussbemerkung

Die vorliegende Marktstudie zeigt, dass im 4 Sternebereich eine Marktnachfrage gegeben

ist. Die Wirtschaftlichkeitsnachweise wurden konservativ erstellt und weisen eine Rendite

von 4-5% für den Hotelbetrieb Sanaspans auf. Wie die neuen Tourismuszahlen vom Jahr

2018 und 2019 zeigen, ist das Wachstum hoch und der Bedarf an neuen Resortanlagen wirt-

schaftlich gegeben. Die Ferienregion Lenzerheide weist mit der heutigen Infrastuktur viel Po-

tential, bezogen auf die Hotelbetten im 4-5 Sterne Segment, auf.

Das Areal Sanaspans ist bereits heute sehr gut erschlossen und kann siedlungs- und touris-

muspolitisch sehr gut in die Umgebung integriert werden.

Abbildung 31: Visualisierung Resort Sanaspans

Die Arealentwicklung Sanaspans leistet einen wesentlichen Beitrag zur regionalen Entwick-

lung der Tourismusbranche, ohne dabei mit dem bestehenden Hotelmarkt in Konkurrenz zu

treten. Mit der neuen Resortanlage Sanaspans können zusätzlich in den saisonarmen Zeiten

Kongressanlässe sichergestellt werden, die zu einem nachhaltigen Wachstum beitragen.

Die Marktnachfrage für ein neues Resort an dieser attraktiven und zentrumsnahen Lage ist

für die Ferienregion Lenzerheide (mit dem grössten Skigebiet in der Region, dem Bikenetz,

den vielen Veranstaltungen, in der schönen Berglandschaft) gegeben.

Hans H. Moser AG

Verfasser:

Patrick Maag

Executive MBA Universität Zürich / Dipl. Bau. Ing. ETH

SANASPANS

WIRTSCHAFTLICHKEITSKONZEPT BEILAGEN


Beilagen

Beilage 1: Pläne Resort Beilage 2: Pläne Zufahrtsstrasse / Querschnitte

Documents

Projekt: Resort Sanaspans Lenzerheide ... · Resort Sanaspans Wirtschaftlichkeitskonzept / 11.04.2019 / mg/bry Hans H. Moser AG Das Hotelkonzept sieht einen ausgewogenen Mix von Hotelbetten