Projektseminar 2011

Abschlusspräsentation

Gruppe 4Susanne Fiddeke, Nils Johannsen, Marcel Wolter

Evaggelos Melachrinos, Morteza Mojahed

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1.Standort- und Marktanalyse

2.Neues Nutzungskonzept

3.Vermarktungskonzept

4.Wettbewerbsanalyse

5.Wirtschaftlichkeitsanalyse

6.Fazit

Gliederung

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1. S

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• Topmanager aus aller Welt schätzen Berlin "enorm„ (Berliner Morgenpost 30.05.11)

• Berliner Immobilienmarkt "stand noch nie so gut da wie jetzt, hier expandieren die

Unternehmen„ (Christoph Reschke, Geschäftsführer Hines Deutschland, ImmobilienZeitung vom 10.03.11)

Standort und MarktBerliner Büroimmobilienmarkt

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• „Das ehemalige Hertie-Haus an der Turmstraße ist an die MIB AG verkauft.“ (Thomas Daily vom 05.05.11 )

• „MOABIT - Schultheiss-Brauerei wird zum Shoppingcenter“(Berliner Morgenpost vom 27.05.11 )

• „Huber und Partner kauft Wohngebäude in Berlin-Moabit“ (ImmobilienZeitung vom 26.06.11 )

Standort und MarktMikrostandort

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Sanierungsgebiet Turmstraße

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Neues Nutzungskonzept

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• Bestehendes Image ausbauen

• Moderneres Logo spiegelt neue

Gebäudestruktur und Spree wider

• Vermarktung beginnt mit Baubeginn

Vermarktungskonzept

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4. W

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Wettbewerbsanalyse

• Verknappung hochwertiger Flächen in 1A-Lagen

→ Potenzial für 2A-2B-Lagen (innerhalb Berliner S-Bahn-Ring)

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Ablaufplanung

• Beginn umfassende Modernisierungsphase mit Auszug des Innenministerium (BIM) 2016

• Vollvermietung bis zweite Halbjahr 2018

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Akquisition - Marktwert

• Kaufpreisfindung komplex aufgrund hohen Leerständen und angekündigte Auszug (BIM)

• Marktmiete mit durchschnittlich 12,35 €/m² plausibel

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Akquisition - Marktwert

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eit Wirtschaftlichkeitsanalyse

Baukosten

Brutto ohne MwSt. - nicht indexiert EUR/m² BGF Fläche m² BGF Summe €

modernes Büro 611 48.035 29,5 Mio.

neue „kulinarische“ EG 826 5.412 4,5 Mio.

Abrisskosten (Öffnungen) 5 Mio.

Projektmanagement 1,5 Mio.

Gesamt 757 53.447 40,5 Mio.

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eit Wirtschaftlichkeitsanalyse

Ertragsparameter und zukünftige Marktentwicklung

Miete fiktiv heute: 15,75 €/m² und 17 €/m²

Inflation 1,8%

Mietwachstum 2%

Alterswertminderung 1,7%

Incentives 3 MM

Makler 3 MM

Exit NIY 5,9% / 6,1%

Exit Bewk. 9% vom JRohE

Finanzierungskonditionen 5,6% p.a. (bei 35% FK)

Steuersatz 30%

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eit Wirtschaftlichkeitsanalyse

Rentabilität und Finanzkennzahlen (10-Jahreshorizont)

EK nach St./Finanz. GesamtkapitalIRR p.a. 5,77% 7,65%Nettobarwert (DR 15%) -31.501.931 Equity Multiple 1,48 Zielbruttokaufpreis bei DR 15% 55.060.257

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eit Wirtschaftlichkeitsanalyse

Rentabilität und Finanzkennzahlen (Verkauf nach Vollvermietung)

EK nach St./Finanz. GesamtkapitalIRR p.a. 5,99% 8,18%Nettobarwert (DR 15%) -21.010.989 Equity Multiple 1,33 Zielbruttokaufpreis bei DR 15% 65.364.156

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eit Wirtschaftlichkeitsanalyse

Rentabilität und Finanzierungsstruktur

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• zeitgemäßes, flexibles und nutzerfreundliches Büro

• Ergänzung der bisherigen Nutzung um ansprechende

Gastronomiekonzepte und Nahversorgungsangebote

isolierte Areal beleben

• Marktsituation = Aufbruchsstimmung

• wirtschaftlich bedingt attraktiv

Fazit