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www.pwc.de Real Estate Insights Aktuelle Branchen- informationen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz Januar 2015

Real Estate Insights - PwC

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Real Estate Insights

Aktuelle Branchen- informationen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz

Januar 2015

Page 2: Real Estate Insights - PwC

2 Real Estate Insights Januar 2015

Vorwort

Liebe Leserinnen und Leser,

bereits in der letzten Ausgabe der Real Estate Insights unter-suchten wir den Einfluss der Entwicklungen am Kapitalmarkt auf die Preisbildung langfristig vermieteter Immobilien. In Teil 2 des Beitrags zeigen wir Ihnen nun an einem Beispiel auf, wie die Wert- und Liquiditätspotenziale solcher Immobilien ausgeschöpft werden könnten.

Anschließend untersuchen wir, wie das Bench marking von immobilienbezogenen Kosten einen nachhaltigen Wertbeitrag zum Corporate-Real-Estate-Management leisten kann, und geben Ihnen erste Antworten auf die Frage, welche Voraus-setzungen erfüllt sein müssen, damit sich Benchmarking langfristig bezahlt macht.

Wertschwankungen des Immobilienbestands können Unter-nehmen mit einer hohen Immobilienquote an den Rand einer Krise führen. Doch was ist zu tun, wenn es so weit kommt? Wir geben Ihnen hilfreiche Hinweise und stellen Ihnen neun mögliche Maßnahmen vor.

Darüber hinaus stehen mögliche künftige Partnerschafts-modelle von Kapitalverwaltungsgesellschaften im Fokus. Im Zuge der Einführung des KAGB ist eine zunehmende Konzentration von Fondsmanagern auf ihre Kern kompetenzen zu verzeichnen – verbunden mit der zunehmenden Auslage-rung von Tätigkeiten. Hieraus ergeben sich sowohl neue Wachstumspotenziale in der Wertschöpfungskette als auch neue aufsichtsrechtliche Anforderungen.

Auch im Bereich der Bilanzierung gibt es Bewegung: Mit IFRS 15 „Umsatzerlöse“ wird ein Fünfphasenmodell zur Abbildung von Erlösen aus Lieferungs- und Leistungs-beziehungen eingeführt, das erstmals auf Geschäftsjahre anzuwenden ist, die am oder nach dem 1. Januar 2017 beginnen. Wir haben die Änderungen für Sie zusammen-gefasst und zeigen Ihnen auf, warum Sie Ihre Asset Management-Verträge möglichst frühzeitig einer Analyse unterziehen sollten.

Im November hat die Bundesregierung einen Gesetzentwurf vorgelegt, nach dem alternative Immobilienfinanzierungen unter bestimmten Voraus setzungen als Vermögensanlagen qualifiziert werden sollen. Hieraus resultieren Prospekt- und Berichtspflichten, wie sie bis zum Inkrafttreten des Kapital-anlagegesetzbuches (KAGB) im Jahr 2013 für geschlossene Fonds galten. Wir beleuchten die aufsichtsrechtlichen Pflichten, die mit dem Gesetz auf Kapitalgeber ebenso wie auf Immobilienentwickler zukommen könnten.

Außerdem werfen wir einen Blick auf den Nutzen und die möglichen Risiken von Apps in der Immobilienbranche und bieten Ihnen so eine kleine Orientierungshilfe für diesen wachsenden Markt.

Und last, but not least richten wir den Blick auf den Schweizer Transaktionsmarkt, der sich weiterhin großer Nachfrage erfreut. Wir verraten Ihnen die kommenden Trends und lohnende Investitionsfelder.

Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre!

Jochen BrückenCountry Leader Real Estate Germany

Uwe StoscheckGlobal Real Estate Tax Leader, Real Estate Industry Leader EMEA

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3 Real Estate Insights Januar 2015

Inhalt

Vorwort ....................................................................................................................2

Langfristig vermietete Immobilien – Verkauf unter Wert? ........................................4Benchmarking als Vorbereitung auf strategische Entscheidungen im Corporate Real Estate Management ....................................................................7Immobilienunternehmen in der „Krise“ – Definition, Pflichten und Handlungs optionen ..........................................................................................9Künftige Partnerschaftsmodelle von Kapitalverwaltungsgesellschaften ................12Zweifelsfragen der Bilanzierung von Asset Management-Verträgen nach IFRS 15 ..........................................................................................................15Aufsichtsrechtliche Beschränkungen im Bereich der alternativen Immobilien finanzierung ........................................................................................ 17Immobilien-Apps erobern langsam die Branche .....................................................19Aktuelle Trends im Schweizer Transaktionsmarkt .................................................21

Veröffentlichungen ................................................................................................23

Veranstaltungen .....................................................................................................25

Ihre Ansprechpartner .............................................................................................26

Bestellung und Abbestellung ..................................................................................27

Real Estate Insights erscheint alle vier Monate. Frühere Ausgaben unseres Newsletters können Sie aus unserem Archiv über diesen Link herunterladen: www.pwc.de

Page 4: Real Estate Insights - PwC

4 Real Estate Insights Januar 2015

In der Juli-Ausgabe der „Real Estate Insights“ wurde unter-sucht, ob die aktuellen Ent-wicklungen am Kapitalmarkt Einfluss auf die Preisbildung von Immobilien haben, deren Rendite-struktur aufgrund langfristiger Mietverträge und/oder bonitäts-starker Mieter eine Kapitalmarkt-nähe vermuten lässt. Nachfolgend zeigen wir anhand eines Beispiels, wie die Wert- und Liquiditäts-potenziale solcher Immobilien ausgeschöpft werden können.

Langfristig vermietete Immobilien –Verkauf unter Wert?

Einteilung in zwei PhasenDie Ertragsströme einer Immobilie mit besonderem Mietvertrag können in eine Phase I (beginnend am Stichtag der Bewertung während der Laufzeit des Mietvertrags) und eine Phase II (bis zum Ablauf der anzunehmenden Rest-nutzungsdauer einschließlich des Bodenwertes in diesem Zeitpunkt) aufgeteilt werden.

Während die Abzinsung der Ertrags-ströme in Phase II dem allgemeinen Vorgehen bei der Wertermittlung von Immobilien unter Heranziehung des Liegenschaftszinssatzes folgt, stellen die Zahlungen aus dem Mietvertrag einen zusätzlich dem (mindernden) mieterspezifischen Risiko unter-liegenden Ertrag dar.

Das nachfolgende Beispiel verdeutlicht den Ermittlungsweg des Wertzuschlags aufgrund eines besonderen Miet vertrags und die sich daraus ergebenden Besonderheiten und Unterschiede gegenüber der „üblichen“ Vorgehens-weise bei der Ertragswertermittlung.

AusgangssituationDer Beispielrechnung liegt die Annahme zugrunde, dass eine Einrichtung des Bundes ohne eigene Rechts-persönlichkeit bis zum Ende des Jahres 2021 Mieter eines Objekts ist. Folglich ist für die Bewertung der Phase I ein Zinssatz heranzuziehen, der sich erstens an dem Zinssatz laufzeit äquivalenter Anleihen des Bundes orientiert und zweitens die im ersten Teil des Beitrags (siehe Real Estate Insights Juli 2014) unter „Overrent“

Die anhaltende Niedrigzinsphase geht am Immobilien markt nicht spurlos vorüber: Für einige Immobilieneigentümer bieten sich bemerkenswerte Potenziale.

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5 Real Estate Insights Januar 2015

aufgeführten Sachverhalte2 berücksichtigt.

Ertragswert zu MarktkonditionenZunächst wird der Ertragswert der vermieteten Immobilie zu Markt-konditionen ermittelt; dieser beträgt rund 5,9 Millionen Euro (siehe Tabelle 1). Im zweiten Schritt erfolgt die Bewertung des Mietvertrags. Dabei sind die speziellen Merkmale des Mieters im Wege einer DCF-Rechnung (DCF – Discoutend Cash Flow) angemessen zu würdigen.

Bewertung des MietvertragsDie vertraglich vereinbarte Miete beträgt 750.000 Euro pro Jahr und ist nicht wertgesichert. Ein Mietausfall-wagnis kann während der Mietvertrags-laufzeit vernachlässigt werden. Zum Bewertungsstichtag 31. Dezember 2013 soll die Effektivverzinsung von Bundes-anleihen mit achtjähriger Restlaufzeit 1,6 % pro Jahr betragen haben. Aus der zuvor beschriebenen Vorgehensweise kann ein der Kapitalisierung der jährlichen Ertragsströme während der Laufzeit des besonderen Mietvertrags zugrunde zu legender Zinssatz von jährlich 4 % abgeleitet werden. Dieser Kapitalisierungszinssatz liegt um 2,4 % über dem die Bonität des Mieters am Kapitalmarkt ausdrückenden Zinssatz von 1,6 % pro Jahr. Der Zuschlag von 2,4 % steht für die speziellen Risiken während der Laufzeit des Mietvertrags. Unter diesen Randbedingungen beträgt der Barwert des Mietvertrags rund 4,6 Millionen Euro (siehe Tabelle 2).

Aufteilung des Ertragswerts Im nächsten Schritt ist in gleicher Weise der Teil des zuvor ermittelten Ertrags-wertes zu Marktkonditionen (Barwert) zu ermitteln, der auf den Zeitraum der Mietvertragslaufzeit entfällt (3 Millionen Euro). Dieser wird dann dem Barwert des Mietvertrags gegen-übergestellt (siehe Tabelle 3).

Werterhöhung aufgrund des MietvertragsDurch einen „Austausch“ dieser beiden Wertkomponenten, also die Addition des Mehrwerts aus dem Mietvertrag (rund 1,6 Mio. Euro) zu dem Immobilienwert zu Marktkonditionen, leitet sich der Marktwert der Immobilie zu Mietvertragskonditionen – also ihr tatsächlicher Marktwert – ab. Dieser setzt sich folglich aus den Barwerten der Netto-Ertragsströme der Phase I und der Phase II zusammen (siehe Tabelle 4).

Aufgrund des bonitätsstarken Mieters erfährt die Immobilie ungeachtet der moderaten Restvertragsdauer von acht Jahren somit eine Wertsteigerung von über 25 %.

In der Rückrechnung des Ergebnisses von rund 7,5 Millionen Euro über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes ergibt sich aus den phasenweisen Zinssätzen von 7 und 4 % ein kalkulatorischer Liegenschaftszinssatz von rund 5,8 %; die Nettoanfangs-

2 Da die im Ertragswert enthaltenen (nur liegenschaftsspezifisch kapitalisierten) Zahlungsströme aus der Marktmiete eliminiert und durch die (zusätzlich mieterspezifisch kapitalisierten) Zahlungs-ströme aus dem besonderen Mietvertrag ersetzt werden, ergeben sich unterschiedliche Auswirkungen auf die Bemessung des Zinssatzes.

Tabelle 1

Stichtag der Bewertung: 31.12.2013

marktgerechter Rohertrag 600,0 Tsd. Euro

Verwaltungs- und Instandhaltungskosten 66,0 Tsd. Euro

Mietausfallwagnis 5,0 % 30,0 Tsd. Euro

marktgerechter Reinertrag 504,0 Tsd. Euro

Restnutzungsdauer 25 Jahre

Liegenschaftszinssatz 7,00 %

Bodenwert 200,0 Tsd. Euro

Bodenwertverzinsungsbetrag 14,0 Tsd. Euro

Gebäudewertverzinsungsbetrag 490,0 Tsd. Euro

Vervielfältiger 11,65

Gebäudewert 5.710,3 Tsd. Euro

Immobilienwert zu Marktkonditionen 5.910,3 Tsd. Euro

Tabelle 2

Inflationierung der Bewirtschaftungskosten 1,50 %

Abzinsungssatz für vertragliche Mieteinnahmen

4,00 %

Jahr 2014 2015 2020 2021

Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro

Bewertung des Mietvertrags

Rohertrag gemäß Mietvertrag p. a. (fix) 750,0 750,0 750,0 750,0

Bewirtschaftungskosten –66,0 –67,0 –72,2 –73,2

Reinertrag gemäß Mietvertrag p. a. 684,0 683,0 677,8 676,8

Abzinsungsfaktor (Kapitalisierungs - zinssatz 4,0 %)

0,9615 0,9246 0,7599 0,7307

abgezinster Betrag 657,7 631,5 515,1 494,5

Barwert des Mietvertrags 4.582,6

Page 6: Real Estate Insights - PwC

6 Real Estate Insights Januar 2015

rendite, bezogen auf die Istmiete, beträgt rund 8,6 % gegenüber rund 10,9 % bei alleiniger Verwendung des Liegenschaftszinssatzes von 7 %.

FazitDie oben ausgeführten Überlegungen sind, wenngleich fallweise markt-getestet, überwiegend empirischen Ursprungs und sollen in erster Linie Denkanstöße bieten. Umfassende Markt- oder Transaktionsanalysen könnten genauere Hinweise darüber liefern, in welchem Maß der Kapital-markt im Fall besonderer Mietverträge die Preise am Immobilienmarkt beein-flusst. Dass sich die dargestellten Zusammenhänge in ein generelles Rechenmodell fassen lassen, darf jedoch nach aller praktischen Erfahrung bezweifelt werden – dies zeigt schon die sich aus einigen Transaktionen ergebende vergleichsweise große Spanne der Zuschläge auf den originären Kapitalmarktzinssatz.

Allerdings könnte sich dies bei Andauern der Niedrigzinsphase am Kapitalmarkt und gleichzeitig fort-schreitender Internationalisierung des deutschen Immobilienmarktes künftig allmählich in dem Maß ändern, wie den Marktteilnehmern die oben skizzierten Zusammenhänge bewusst werden. Nicht nur Eigentümern von vermieteten Immobilien, sondern auch bonitäts-starken Eigennutzern eröffnen sich dadurch möglicherweise bisher nicht identifizierte Potenziale.

Einige jüngere Transaktionen unter anderem von Core-Immobilien weisen zweifellos in diese Richtung; ins-besondere bei Beteiligung von Ver-sicherungsunternehmen zeigen sich zunehmend ausgenommen niedrige Renditen. Ob und wie sich diese Entwicklung verfestigen und wer sie sich wie zunutze machen wird, bleibt abzuwarten.

Dieter Langguth ist Manager im Bereich Valuation & Strategy – Real Estate Advisory bei PwC in Berlin. Er befasst sich seit 20 Jahren mit der Bewertung von Immobilien.

Tabelle 3

Jahr 2014 2015 2020 2021

Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro Tsd. Euro

Barwert des Mietvertrags 4.582,6

Marktmieteinnahmen während der Mietvertrags laufzeit p. a.

600,0 600,0 600,0 600,0

Bewirtschaftungskosten –96,0 –96,0 –96,0 –96,0

Markt-Reinertrag während des Mietvertrags

504,0 504,0 504,0 504,0

Abzinsungsfaktor (Liegenschaftszinssatz 7,0 %)

0,9346 0,8734 0,6227 0,5820

Markt-Reinertrag während der Mietvertrags laufzeit, abgezinst

471,0 462,1 299,4 278,5

Barwert der Marktmietzahlungen während der Mietvertragslaufzeit

3.009,5

Mehrwert aus Mietvertrag 1.573,1

Tabelle 4

Immobilienwert zu Marktkonditionen 5.910,3Mehrwert aus Mietvertrag 1.573,1Immobilienwert zu Mietvertragskonditionen 7.483,4

Page 7: Real Estate Insights - PwC

7 Real Estate Insights Januar 2015

Das Benchmarking von Kosten im Corporate Real Estate Management ist heutzutage in vielen Unternehmen Teil des professionellen Managements betrieblicher Immobilien. Dennoch stellt sich die Frage, ob Aufwand und Kosten sich lang-fristig bezahlt machen. Zwei Grundvoraussetzungen sind hierbei die Datenqualität sowie die Kontinuität des Bench-markings. Sind diese Voraus-setzungen gegeben, kann das Benchmarking strategische Entscheidungen untermauern und einen nachhaltigen Wert-beitrag leisten.

Benchmarking als Vorbereitung auf strategische Entscheidungen im Corporate Real Estate Management

Das traditionelle Benchmarking ist meist auf Kostenkennwerte und damit auf den Vergleich von Betriebskosten einer Immobilie fokussiert. Die meisten im Markt verbreiteten Benchmarking- Berichte vergleichen hierbei ins-besondere die flächenbezogenen Nutzungskosten einer Immobilie (z. B. Büronebenkosten je Quadratmeter). Dies führt dazu, dass sich Unternehmen in ihrem Corporate Real Estate Management zu stark auf operative Aspekte fokussieren.

Strategische Aspekte, wie etwa die Bereitstellung von Standorten oder der Beitrag zur Produktivität, werden im Corporate-Real-Estate-Management dagegen nur selten gemessen. Am Markt verfügbare Benchmarking-Daten liefern meist keinen wesentlichen Beitrag zur

Untermauerung strategischer Ent-scheidungen. Aus diesem Grund sollten der Fokus und die Verwendung der im Rahmen eines Benchmarkings zu ermittelnden Daten bereits im Vor feld geklärt werden und sich auf die wichtigsten Parameter beschränken. Nur so lassen sich die Ergebnisse auch strategisch verwenden.

Gutes Benchmarking ist mehr als „Number Crunching“Die kritischen Komponenten eines Benchmarking-Projekts sind die Daten-qualität und die damit einhergehende Vergleichbarkeit der Daten. Sind diese nicht gegeben, verliert das Ergebnis an Aussagekraft oder es kommt zu falschen Rückschlüssen. Aus diesem Grund sollte die Basis der Vergleichsdaten genau hinterfragt werden. Einen wirklichen

Immobilien-Benchmarking ist mit großem Aufwand verbunden und erfordert Kontinuität.

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8 Real Estate Insights Januar 2015

Rolf Wiggert ist Senior Manager im Bereich Real Estate Consulting bei PwC in Frankfurt am Main. Er ist Experte im Bereich Corporate-Real-Estate-Management.

Florian Scheef ist Senior Consultant im Bereich Real Estate Consulting bei PwC in Frankfurt am Main. Er ist auf die Bereiche Facility und Dienstleister-management spezialisiert.

Tobias Figge ist Senior Consultant im Bereich Advisory – Real Estate Valuation & Strategy bei PwC in Frankfurt. Er ist auf Immobilienbewertung spezialisiert.

Vorankündigung:Im ersten Quartal 2015 veröffentlicht PwC eine Studie zum Einkauf von Facility- Management-Leistungen bei Unter-nehmen. Diese beleuchtet die aktuellen Herausforderungen sowie zukünftigen Trends und evaluiert die wichtigsten Stellhebel. Hierüber berichten wir auch in der nächsten Ausgabe der Real Estate Insights.

Mehrwert bietet das Benchmarking insbesondere durch die Interpretation und Analyse der Daten. Werden ermittelte Daten nur archiviert oder nur als operatives Steuerungsinstrument genutzt, schöpft das Unternehmen die Möglichkeiten des Benchmarkings kaum aus. Ziel muss es sein, auf Grundlage der Daten einen Expertendialog – idealer-weise mit allen an einer Entscheidung beteiligten Unternehmensbereichen – zu entwickeln, um so neue, fakten-basierte Erkenntnisse zu gewinnen und strategische Entscheidungen vor-zubereiten, die den Wertbeitrag der betrieblichen Immobilien nachhaltig erhöhen.

So kann beispielsweise ein Bench-marking von immobilienbezogenen Kosten – häufig der zweit- oder dritt-größte Kostenblock in einem Unter-nehmen – die Datengrundlage für die Freigabe von Optimierungsprojekten schaffen. Als Bemessungsgröße sollten hierbei strategische Größen, wie zum Beispiel die Kosten pro Arbeitsplatz oder die Kosten pro Mitarbeiter, dienen. Das Corporate Real Estate Management kann hier zusammen mit den Nutzern mittel-fristig Einsparpotenziale von 10 bis 20 Prozent der Kosten erzielen.

Nur ein nachhaltiges Bench-marking rechtfertigt Kosten und AufwandDer Aufwand für das Aufsetzen eines Benchmarking-Projekts kann erheblich sein. Ist das Benchmarking erst einmal aufgesetzt und zielorientiert strukturiert, kann die kontinuierliche Nutzung der Erkenntnisse eine wertvolle Entscheidungs grundlage sein. Hierfür ist es wichtig, dass sich ein Experte innerhalb des Unternehmens des Themas annimmt und den Bench-marking-Prozess kontinuierlich ver-bessert. Auf diese Weise sollte das Benchmarking Teil der täglichen Arbeit im Unternehmen werden und – durch eine enge Verknüpfung mit dem Reporting – eine kontinuierliche Daten-grundlage für Management-entscheidungen liefern. Dadurch können kurz- und mittelfristig anstehende Entscheidungen, wie beispielsweise Investitions- oder Vergabe-entscheidungen, zielgerichtet vorbereitet und untermauert werden.

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Wertschwankungen des Immobilien bestands können Immobilienunternehmen und Unternehmen mit hoher Immobilienquote in eine Krise führen. Einer solchen Situation kann mithilfe verschiedener Maßnahmen und Strategien wirksam begegnet werden.

Immobilienunternehmen in der „Krise“ – Definition, Pflichten und Handlungs-optionen

Pflicht zu laufendem Monitoring und eventuelle Insolvenzantrags-pflichtDen Begriff „Krise“ im insolvenz-rechtlichen Sinn auf die Zahlungs-unfähigkeit oder buchmäßige Über-schuldung reduzieren zu wollen, wäre verkürzt und unzutreffend. Ins-besondere eine zu späte Auseinander-setzung mit der „Krise“ führt zu Handlungs druck und vermindert möglicherweise die verfügbaren Bewältigungsoptionen.

Geschäftsführer oder Vorstände von Kapital gesellschaften sind verpflichtet, beim Vorliegen von Insolvenz-eröffnungs gründen einen Insolvenz-antrag zu stellen, andernfalls droht ihnen Strafbarkeit und persönliche Haftung. Entsprechend setzen die

Um Krisen überwinden zu können, ist die Kenntnis der wichtigsten Kapitalmaßnahmen und ihrer insolvenz-, handels- und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen unerlässlich.

Rechtsprechung und das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) eine Pflicht der Geschäftsleitung voraus, die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft fortlaufend zu überwachen, um Hin-weise auf eine Insolvenzgefahr und eine entsprechende Antragspflicht frühzeitig zu erkennen. Ferner müssen sie nach-weisen können, dass sie die Entwicklung des Unternehmens jederzeit überblickt haben. Weiter heißt es im IDW-Standard ES 11 vom 5. Mai 2014 und in einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14. Mai 2007 hierzu: „Die Beurteilung des Vorliegens von Insolvenzeröffnungs-gründen erfordert ausreichend Kenntnisse des deutschen Insolvenz-rechts. Fehlt den gesetzlichen Vertretern die hierzu notwendige Sachkunde, haben sie den Rat eines unabhängigen,

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10 Real Estate Insights Januar 2015

fachlich qualifizierten Berufsträgers einzuholen.“

Eine insolvenzrechtliche Pflichten begründende Zahlungsunfähigkeit liegt vor, wenn mangels eigener Mittel und mangels Kreditwürdigkeit fällige Zahlungs pflichten im Moment oder in einem Zeitraum von maximal drei Wochen nicht erfüllt werden können. Das IDW gibt in PS 800 n. F. aus dem Jahr 2008 detaillierte Hinweise dazu und verlangt in Zweifelsfällen eine integrierte Unternehmensplanung, bestehend aus einer Erfolgs-, Ver-mögens- und Liquiditätsplanung.

Ob eine Überschuldung nach § 19 Insolvenzordnung (InsO) vorliegt, bestimmt sich nicht handelsrechtlich nach den Buchwerten der Aktiva und der Verbindlichkeiten, sondern, falls im Rahmen des zweistufigen Über-schuldungsbegriffs überhaupt er-forderlich, zu Liquidationswerten, also unter Aufdeckung stiller Reserven. Eine Überschuldung ist nur gegeben, wenn erstens eine Fortbestehensprognose, die sich auf das laufende und das folgende Geschäftsjahr zu erstrecken hat, negativ ausfällt, und wenn zweitens das Reinvermögen – die Residualgröße von Aktivvermögen und Schulden zu Liquidationswerten – nicht positiv ist.

Mögliche Maßnahmen1. Erste denkbare Überlegungen gehen

dahin, dass der Gesellschafter der Gesellschaft, die die Krise nicht kurzfristig aus eigener Kraft zu über-winden vermag, Liquidität in Form von Eigen kapital oder von Darlehen zur Ver fügung stellt (letzteres ggf. nachrangig).

2. Statt sofortiger Mittelzuführung kann der Gesellschafter – oder eine Konzern finanzierungsgesellschaft – auch eine Patronatserklärung oder Liquiditätszusage ausstellen. In unterschiedlichen Ausgestaltungen wird dabei regelmäßig die Ver-pflichtung übernommen, die Gesellschaft auf erstes Anfordern hin mit zusätzlichen Mitteln finanziell so auszustatten, dass sie jederzeit in der Lage ist, ihre Verpflichtungen gegen-

über ihren Gläubigern zu erfüllen. Um eine zutreffende Darstellung der Vermögens-, Finanz und Ertragslage zu gewährleisten, erscheint eine Erläuterung im Anhang des Jahres-abschlusses zwingend geboten.

3. Als nachhaltige Maßnahme kommt ein Sanierungskonzept in Betracht, das die Entwicklung eines Plans zur Überwindung der Liquiditäts-, Erfolgs- oder Strategiekrise ein-schließt und in dem dargestellt ist, auf welche Weise ausreichendes wirtschaftliches Eigenkapital generiert werden kann. Das IDW legt in seinem Standard ES 6 detailliert die Anforderungen fest, die die Unter-nehmensleitung und die Wirtschafts-prüfer hierbei zu beachten haben. Liegt ein positiv zu beurteilendes Sanierungskonzept vor, so stützt dieses die Fortbestehensprognose und schließt – wegen des zwei-stufigen Überschuldungsbegriffs – die Überschuldung aus.

Weitere Maßnahmen bei GesellschafterdarlehenWenn der Gesellschafter die Gesellschaft bereits in der Ver-gangenheit mit Darlehen finanziert hat, können weitere Maßnahmen geboten sein, um die Insolvenzantragspflicht auszuschließen, oder können zweck-mäßig sein, um die Bilanz der Gesellschaft zu entlasten.4. Das Gesetz erkennt dem Rang-

rücktritt ausdrücklich die Fähigkeit zu, die Überschuldung im Sinne des § 19 Abs. 2 S. 2 InsO auszuschließen. Rechtlich ist eine Vereinbarung erforderlich, wonach der Gesellschafter gemäß § 39 Abs. 2 InsO im Rang hinter die übrigen Gesellschaftsgläubiger zu-rücktritt. Im Überschuldungsstatus sind diese Verbindlichkeiten nicht mehr beachtlich. Handelsrechtlich sind sie aber weiter auszuweisen. Steuerlich kann die Vereinbarung neutral gestaltet werden (Fallstricke nach § 5 Abs. 2a EStG sind ver-meidbar).

5. Verzichtet der Gesellschafter auf Forderungen gegen die Gesellschaft, sind diese nicht mehr existent, für

den Überschuldungsstatus un-beachtlich und nicht länger handels-rechtlich auszuweisen. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung eine Besserungsklausel vorsieht, die bei Wiederherstellung der Ertragskraft der Gesellschaft zum Wiederaufleben der Verbindlichkeit führt. Steuerlich hat der Forderungsverzicht oft erhebliche Nachteile: Rechtsprechung und Finanzverwaltung nehmen eine neutrale Einlage nur in dem Maße an, in dem die Forderung gegen die Gesellschaft werthaltig ist; im Übrigen liegt steuerpflichtiger Ertrag vor. Dies verbraucht Verlustvorträge und es können Steuerzahllasten entstehen. Von diesen dispensiert die Finanzverwaltung nach dem sogenannten Sanierungserlass vom 27. März 2003 zwar unter bestimmten Voraussetzungen, doch birgt das Prozedere viele Unsicherheiten und insbesondere bei den Kommunen ist oft fraglich, ob sie gewerbesteuerlich mitziehen.

6. Um der eben genannten steuerlichen Werthaltigkeitsproblematik aus-zuweichen, kann anstelle eines Forderungsverzichts eine zweistufige Lösung erwogen werden: Der Gesellschafter leistet Einlagen an die Gesellschaft, aus denen dann Gesellschafterdarlehen getilgt werden. Auch dieser Schritt kann insolvenzrechtlich entlastend sein und hat Bestand, wenn die Gesellschaft noch mindestens ein Jahr fortbesteht (§ 135 InsO), und entlastet ihre Bilanz. Steuerlich sind beide Schritte an sich neutral, es stellt sich jedoch die Frage ob steuerlich ein Gestaltungsmissbrauch anzunehmen ist. Das Finanzgericht München tendierte 2009 dazu, dies zu ver-neinen, das Finanzgericht Berlin-Brandenburg nahm 2010 einen Missbrauch an und behandelte die hin und her laufenden Zahlungen bei engem zeitlichem Zusammenhang wie einen Verzicht. Gleiches dürfte gelten, wenn die Strategie gewählt wird, Einlageverpflichtungen zu begründen und mit den Ver-bindlichkeiten aus dem Gesellschafter-darlehen zu verrechnen.

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11 Real Estate Insights Januar 2015

Maßnahmen bei Darlehen DritterSoll die Bilanz der Gesellschaft von den Darlehen Dritter (z. B. Banken) entlastet werden, so ist ein – auch partieller – Verzicht der Dritten stets ertragswirk-sam und steuerpflichtig, ungeachtet der positiven handels- und insolvenz-rechtlichen Wirkungen. Daher sollten Alternativen berücksichtigt werden.7. Wenn der Gesellschafter die Dritt-

verbindlichkeiten regresslos über-nimmt, wirkt sich dies auf die Gesellschaft nicht nur handels- und insolvenzrechtlich positiv aus, sondern ist auch steuerneutral – jedenfalls sollte hiervon ausgegangen werden können, sofern beim Gesellschafter Bonität vorhanden ist. Der Bundesfinanzhof hat sich in Urteilen aus den Jahren 2001 und 2005 entsprechend geäußert, sowohl wenn zweistufig ausgestaltet wurde (Erfüllungsübernahme/Auf-rechnung) als auch im Fall einer in einem Schritt vollzogenen befreienden Schuldübernahme.

8. Beim Debt-Equity-Swap wandelt ein Dritter seine Darlehensforderung in Eigenkapital um. Die Finanz-verwaltung sieht darin allerdings einen Forderungsverzicht und eine Kapitalerhöhung, sodass sich die oben erwähnte Ertragsproblematik stellt. Insbesondere in größeren Verfahren, in denen die insolvenz- und handels-rechtlichen Auswirkungen erhebli-ches Gewicht haben, kann nur auf den Sanierungserlass gesetzt werden – dies jedoch mit den erwähnten Unsicherheiten bei einzelnen Finanzämtern und ins-besondere Kommunen, die den Billigkeitserlass oft verweigern, wenn kein Insolvenzverfahren stattfindet.

9. Einen Ausweg aus den skizzierten praktischen Schwierigkeiten soll der Debt-Mezzanine-Swap bieten: Dabei wandelt der Dritte seine Darlehen nicht in Geschäftsanteile oder Aktien um, sondern in Mezzanine-Kapital, zum Beispiel genussrechtsähnlich. Handelsrechtlich kann damit unter bestimmten Voraussetzungen ein Ausweis beim Eigenkapital erreicht werden und auch insolvenzrechtlich tritt eine Entlastung ein. Da das

Handels- und das Steuerrecht Eigen- und Fremdkapital unterschiedlich abgrenzen, kann die Vereinbarung so gestaltet werden, dass die Ver-bindlichkeiten des Dritten in der Steuerbilanz der Gesellschaft Fremd-kapital bleiben. Die Gestaltung wird von einer Kurzmitteilung der Ober-finanzdirektion Rheinland aus dem Jahr 2011 ausdrücklich nicht anerkannt, sie scheint handels- und steuerrechtlich aber an sich gedeckt zu sein, sodass auch außerhalb von Nordrhein-Westfalen an einen Antrag auf verbindliche Auskunft noch immer gedacht werden kann.

Hinweis für alternative Investment fondsBei Immobilienfonds, offenen und geschlossenen Alternative Investment Funds geht es aufgrund der gesetzlich begrenzten Leverage in aller Regel nicht um die Abwendung einer Krise im insolvenzrechtlichen Sinne. Für sie sind die hier dargestellten Maßnahmen aber insoweit von Interesse, als die Reduzierung von Fremdkapital oder die Umwandlung in Eigenkapital neuen Leverage ermöglicht, weil insoweit kein Ausweis mehr bei den Krediten im Sinne der §§ 254, 263 und 274 Kapital-anlagegesetzbuch zu erfolgen hat.

Dr. Claus Herrmann ist Manager im Bereich Real Estate (Tax) bei PwC in München. Von 2011 bis 2013 war er zu PwC Mailand entsandt.

Stephan Kleppich ist Senior Manager im Bereich Real Estate (Assurance) bei PwC in München.

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12 Real Estate Insights Januar 2015

Auslagerungsdruck für die AIF-Manager steigtUm sich im neu entstandenen Wett-bewerb behaupten zu können, wird ein Teil der Fondsinitiatoren die eigene operative Effizienz steigern müssen. Die Besinnung auf die Kernkompetenzen ist eine sehr wahrscheinliche Reaktion auf den steigenden Kostendruck.

Dabei sind unmittelbare Kosten-senkungen nicht die Hauptgründe für die neuen Bewegungen am Markt. Dennoch wird erwartet, die Administrations kosten flexibler gestalten zu können. Auf diese Weise wären die Gesellschaften in der Lage, schneller und beweglicher auf Markt-veränderungen zu reagieren. Als

Gründe für die Auslagerung nennen AIF-Manager laut der von PwC durch-geführten KAGB-Auswirkungsstudie (siehe S. 24) am häufigsten die Fokussierung auf das Kerngeschäft, gefolgt von der Optimierung von Geschäfts funktionen und -verfahren sowie Kosten einsparungen (siehe Abb. 1). Nur 30 Prozent der AIF-Manager haben noch keine Asset Management-Aufgaben ausgelagert und planen auch nicht, dies zu tun. Die übrigen AIF-Manager haben bereits Auslagerungen vorgenommen oder planen solche. Sie werden daher verstärkt nach geeigneten Partnern suchen und von den Dienstleistern die Entwicklung neuer Lösungen fordern.

Vor einem Jahr wurde mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) die Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) in deutsches Recht umgesetzt. Die ersten Kapitalverwaltungs-gesellschaften (KVGs) wurden genehmigt und registriert. Die neue rechtliche Basis fordert von den Fondsmanagern eine Über-prüfung der Wertschöpfungskette. Eine mögliche Reaktion hierauf ist die Fokussierung auf die eigenen Kernkompetenzen und damit verbunden die Delegation von Geschäftsprozessen. Die Dienst-leistungsunternehmen stellen sich darauf ein.

Künftige Partnerschaftsmodelle von Kapitalverwaltungsgesellschaften

Die Modelle für die Zusammenarbeit von Asset Managern und Dienstleistern werden sich verändern. Investoren brauchen Transparenz und klare Strukturen.

Page 13: Real Estate Insights - PwC

13 Real Estate Insights Januar 2015

Strukturierung der AuslagerungFondsinitiatoren, die keine eigene KVG-Zulassung anstreben, werden vermutlich auf andere Geschäftsfelder ausweichen oder ein Partnerschafts-modell mit einer Service-KVG wählen. Ein Großteil der Dienstleister in Deutschland hat eine KVG-Zulassung

Neuausrichtung der Wert-schöpfungsketten hat bereits begonnenIn den nächsten drei Jahren werden AIF-Manager bestehende Dienst-leistungen in den Bereichen Rechts-beratung, Vermögensbewertung und Property-Management im gleichen Maße in Anspruch nehmen wie bisher. Die Angebote neuer Dienstleistungen in den Kategorien „Advisor für Trans-aktionen“, „Risikomanager“, „Fonds-buchhalter“ und „Lösungsanbieter für Investoren- und Aufsichtsreporting“ sind neue Bereiche der Wertschöpfungs-kette mit starken Wachstums-potenzialen.

Neue aufsichtsrechtliche Anforderungen an die DelegationNach den Anforderungen des KAGB bedarf die Auslagerung von Aufgaben objektiver Gründe im Interesse des Anlegers. Hierzu zählen die Optimierung von Prozessen, Kosten-einsparungen oder die speziellen Fach-kenntnisse eines externen Anbieters. Bei der Auswahl eines Partners sind detaillierte Beschreibungen, Erläuterungen und Nachweise gegen-über den Aufsichtsbehörden nötig. Weiterhin hat die KVG die Pflicht, die delegierten Aufgaben zu überwachen. Hierfür benötigt sie eine entsprechende Kapazität an Mitarbeitern und geeignete Systeme.

beantragt. Dieser Umstand vereinfacht die Einbindung eines Dienstleisters als Service-KVG deutlich. Wir unter-scheiden drei Grundformen der Zusammenarbeit zwischen Service-KVGs und Asset Managern (siehe Abb. 2).

Abb. 1 Gründe für die Auslagerung von Tätigkeiten durch AIF-Manager offener oder geschlossener Fonds

um sich auf dasKerngeschäft zu

fokussieren

zur Optimierung vonGeschäftsfunktionen

und -verfahren

zur Kosten- einsparung

um auf dem Marktflexibel bleiben zu

können

aus Haftungs- gründen

andere Gründe

30 %20 %

33 %10 %

17 %10 %

7 %0 %

3 %3 %

0 %0 %

AIFMs geschlossener Fonds

AIFMs offener Fonds

Mehrfachnennungen waren möglich.

Abb. 2 Ausprägung der Kooperation zwischen Service Provider und AIF-Manager

Advisor-Modell

Rolle Service Provider

Verwahrstelle Verwahrstelle Verwahrstelle

AIFM mit Lizenz(z. B. Master-KVG)

Advisor, Fonds- konzeptionärohne Lizenz

AIFM mit Lizenz AIFM mit Lizenz

AM-Dienstleistermit Lizenz AM-Dienstleister

RolleAsset Manager

Partner-Modell Service Provider-Modell

Page 14: Real Estate Insights - PwC

14 Real Estate Insights Januar 2015

Im Service Provider-Modell ist der AIF-Manager zugelassene KVG und lagert bestimmte Tätigkeiten an den Dienstleister aus.

Während der Asset Management-Markt sich unter den Regelungen des KAGB verändert, zeichnet sich ab, dass die Arbeitsteilung zwischen AIF-Managern und Dienstleistern sowie die Ver-antwortung und Haftung gegenüber den Investoren noch nicht transparent genug gestaltet sind und weiter-entwickelt werden müssen. Die auf-sichtsrechtlichen Diskussionen und die Entwicklung der Geschäftsmodelle im Asset Management bleiben weiterhin interessant.

Ralf Gruber ist Senior Manager im Bereich Real Estate Consulting bei PwC in München.

Sebastian Böhmer ist Consultant im Bereich Real Estate Consulting bei PwC in Frankfurt am Main.

Im Advisor-Modell kann der Dienst-leister die Rolle der KVG einnehmen und der Asset Manager ist Berater im Portfolio management. Der Dienstleister übernimmt alle Aufgaben des Portfolio- und Risikomanagements. In der maximalen Ausprägung verwaltet und vermarktet der Asset Manager den Fonds unter seinem Namen, obwohl rechtlich der Dienstleister die KVG verkörpert. Die Vereinbarkeit dieser speziellen Ausprägung (sog. White Labeling Business) mit den KAGB- Bestimmungen hinsichtlich der Transparenz gegenüber den Anlegern und eventuell resultierenden Haftungs-ansprüchen wird daher geprüft werden müssen.

Im Partner-Modell sind beide beteiligten Unternehmen zugelassene KVGs, die sich gegenseitig bestimmte Dienst-leitungen übertragen. Im Regelfall wird der Asset Manager als KVG des Fonds auftreten.

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15 Real Estate Insights Januar 2015

Am 28. Mai 2014 hat das Inter-national Accounting Standards Board (IASB) den neuen Standard für die Bilanzierung von Umsatz-erlösen veröffentlicht. IFRS 15 „Umsatzerlöse“ ersetzt dabei die bisher gültigen Standards IAS 18 und IAS 11 und führt ein all-gemein gültiges Fünfphasen-modell zur Abbildung von Erlösen aus Lieferungs- und Leistungs-beziehungen ein.

Zweifelsfragen der Bilanzierung von Asset Management-Verträgen nach IFRS 15

Im ersten Schritt des Fünfphasen-modells ist der jeweilige Vertrag mit dem Kunden zu identifizieren. Dies setzt voraus, dass zunächst bestimmt wird, wer der „Kunde“ ist. Die Identifizierung des Kunden ist der zentrale Aspekt, um bestimmen zu können, wie die Erlöse aus Asset Management-Verträgen abzubilden sind. Wird ein AssetManagement-Vertrag mit einem Publikums-Investmentvermögen abgeschlossen, an dem eine Vielzahl von Investoren beteiligt ist, die keinen Einfluss auf die Gebührenstruktur haben, wird in der Regel der Investment fonds der Kunde des Asset Managers sein. Umgekehrt wird bei einem Spezial-Investmentvermögen mit zum Beispiel nur einem Investor dieser Investor der Kunde des Asset Managers sein, da er einen sehr starken Einfluss auf den Service und die Gebühren-struktur nehmen wird.

Im zweiten Schritt sind die separaten „Performance Obligations“ im Asset Management-Vertrag zu identifizieren. Hierbei ist insbesondere die Frage zu klären, ob neben der Vermögens-verwaltung noch weitere Service-leistungen erbracht werden. Solche zusätzlichen Leistungen können etwa Leistungen bei der Strukturierung des Investmentvermögens oder Vertriebs-leistungen sein. Hierbei spielt die Sicht des jeweiligen Kunden eine ent-scheidende Rolle.

Im dritten und vierten Schritt wird der Transaktionspreis bestimmt und auf die identifizierten separaten „Performance Obligations“ verteilt. Hierbei ist zu beachten, dass nun erstmals auch Regelungen für variable Erlösbestand-teile kodifiziert wurden. Für die Bilanzierung von Performancegebühren ergibt sich hieraus, dass eine Erfassung

Wer notwendige Systemanpassungen rechtzeitig umsetzen will, sollte seine Asset Management-Verträge schon jetzt analysieren.

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16 Real Estate Insights Januar 2015

als Erlös vor Ablauf der Performance-periode – unabhängig davon, ob ein Zahlungsfluss bereits erfolgt ist – nur noch in Höhe des Betrags erfolgt, der nahezu sicher erzielt werden wird (Sockelbetrag). Eine vollständige Erfassung der Performancegebühr innerhalb der Performanceperiode ist nicht mehr möglich.

Im fünften und letzten Schritt ist der Erfassungszeitpunkt der Erlöse zu bestimmen. Dabei ist der Erlös erst zu erfassen, wenn die jeweilige „Performance Obligation“ erfüllt wurde; dies kann zeitpunktbezogen oder zeit-raumbezogen sein. Leistungen bei Aufsetzen des Fonds bzw. Vertriebs-leistungen zu Beginn sind zeitpunkt-bezogen und gestatten eine un mittel-bare Vereinnahmung der Gebühren. Leistungen bei der Verwaltung des Investmentvermögens erfolgen in der Regel zeitraumbezogen und sind daher zu verteilen.

Die Erfassung der Erlöse aus Asset Management-Verträgen kann komplex sein und erfordert immer eine Analyse des Einzelfalls. Änderungen im Ver-gleich zur bisherigen Bilanzierung können sich für die Bilanzierung von Ausgabeaufschlägen, Management-gebühren und Performancegebühren ergeben. Aber auch die Bilanzierung der zugehörigen Kosten, also Vertriebs-gebühren und Bestandspflege-provisionen, kann sich durch die Betonung der Kundensicht ändern.

Der neue Standard zur Bilanzierung von Umsatzerlösen ist erstmalig auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2017 beginnen, anzuwenden.

FazitDie Asset Manager sind jetzt auf-gefordert, ihre Verträge zu analysieren und die Bilanzierung der Asset Management-Gebühren nach IFRS 15 zu bestimmen, um genügend Zeit zu haben, eventuell erforderliche Anpassungen in den Systemen vorzunehmen.

Anita Dietrich, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, ist Director im Servicebereich Capital Markets & Accounting Advisory Services – Financial Services bei PwC in Frankfurt am Main und deutsche Vertreterin in der globalen IFRS Real Estate Industry Accounting Group von PwC.

Carolin Stoek, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, ist Manager im National Office – Financial Services bei PwC in Frankfurt am Main und Secretary der globalen IFRS Real Estate Industry Accounting Group von PwC.

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17 Real Estate Insights Januar 2015

Bei der Finanzierung von Immobilien projekten können Immobilienentwickler an die Grenzen der klassischen Immobilien finanzierung kommen. Das niedrige Zinsniveau und die erhöhten Anforderungen an Banken bei der Kreditvergabe verändern die Bewertungen der Banken im Geschäftsbereich Immobilienentwicklung. Klassische Finanzierungen für Bau vorhaben werden dann ent-weder gar nicht erst vergeben oder sind mit hohem administrativem Auf wand für Darlehensgeber und Darlehens nehmer verbunden.

Auf der anderen Seite sind die hohen Gewinnmargen im Bereich der Immobilien entwicklung auch für alternative institutionelle oder private Kapitalgeber interessant. Mögliche Gestaltungen sind neben der Direkt-beteiligung als Gesellschafter an einer Immobilienobjektgesellschaft auch die Beteiligung als typisch stiller oder atypisch stiller Gesellschafter, als Darlehens geber oder Genuss rechts-inhaber. Je nach Ausgestaltung der jeweiligen Investitionsform ist diese entweder nicht oder in vollem Umfang nach dem Kreditwesengesetz (KWG) reguliert.

KleinanlegerschutzgesetzDie Bundesregierung hat am 12. November 2014 einen Regierungs-

Aufsichtsrechtliche Beschränkungen im Bereich der alternativen Immobilien-finanzierung

entwurf zum Kleinanlegerschutzgesetz vorgelegt, nach dem alle oben genannten Finanzierungsformen künftig als Vermögensanlagen qualifiziert werden sollen und somit auf die gleiche Stufe wie geschlossene Fonds vor dem Inkrafttreten des Kapital anlage gesetzbuches (KAGB) gestellt werden. Zukünftig soll der Anwendungs bereich des Vermögens-anlagengesetzes (VermAnlG) von An teilen, die eine Beteiligung am Ergebnis eines Unter nehmens gewähren (stille Beteiligung), Genussrechte und Namens schuld verschreibungen um folgende Bereiche erweitert werden:• partiarische Darlehen• Nachrangdarlehen

Die daraus resultierenden Prospekt- und Berichtspflichten, die bis 2013 für geschlossene Fonds galten, wären dann

anwendbar für alle Vermögensanlagen, bei denen mehr als 20 Anteile oder inner halb von 12 Monaten mehr als 100.000 Euro angeboten werden oder bei denen der Preis pro Anteil weniger als 200.000 Euro beträgt. Dies bedeutet für institutionelles Kapital zunächst keine Beschränkung, sofern ins-besondere der Schwellenwert des Anteils preises von 200.000 Euro über-schritten wird – allerdings kann dies im Bereich des privaten Investitionskapitals eine Beschränkung bedeuten.

Finden die Befreiungsvorschriften keine An wendung, ist die Immobilien-finanzierung als Vermögensanlage zu gestalten – mit den daraus resultierenden Prospekt- und Berichts-pflichten. Soll also eine Immobilien-finanzierung beispielsweise über eine Vielzahl von partiarischen Darlehen

Bei alternativen Immobilienfinanzierungen sollten stets auch die aufsichtsrechtlichen Pflichten berücksichtigt werden – aufseiten des Kapitalgebers ebenso wie aufseiten des Immobilienentwicklers.

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18 Real Estate Insights Januar 2015

abgebildet werden, ist ein Verkaufs-prospekt mit umfassender Beschreibung einschließlich Finanz-, Vermögens- und Ertragslage zu erstellen, der von der Bundes anstalt für Finanz dienst-leistungs aufsicht (BaFin) auf Kohärenz – also inhaltliche Plausibilität – über-prüft wird. Der Verkaufsprospekt muss dann mindestens 12 Monate Gültigkeit haben und die Gesamtvermögensanlage muss mindestens eine Laufzeit von 24 Monaten haben.

Da Nachrangdarlehen und partiarische Darlehen in den Bereichen „Bürger-finanzierung“ und „Crowdfunding“ etablierte Finanzierungen sind, sieht der Regierungsentwurf eine deutliche Reduzierung der aufsichtsrechtlichen Pflichten vor. Voraussetzung für die Befreiungen ist, dass die Vermittlung der Ver mögensanlage ausschließlich im Wege der Anlageberatung oder Anlage-vermittlung über eine Internet-Dienst-leistungsplattform erfolgt, die durch Gesetz oder Verordnung verpflichtet ist, zu prüfen, ob der Gesamtbetrag der Vermögensanlagen desselben Emittenten, die von einem Anleger erworben werden können, den Betrag von 1.000 bzw. 10.000 Euro nicht über-steigt. Weiterhin darf das Emissions-kapital 1.000.000 Euro nicht über-steigen.

Auch für diese Beteiligungsform soll zukünftig ein eingeschränktes Werbe-gebot gelten, denn eine Bewerbung der Vermögensanlage wäre nur möglich, wenn• sie in der Presse erfolgt,• sie in sonstigen Medien erfolgt, wenn

deren Schwerpunkt zumindest gelegentlich auch auf der Darstellung von wirtschaftlichen Sachverhalten liegt, und sie in Zusammenhang mit einer solchen Darstellung platziert wird,

• der Empfänger seine ausdrückliche Zustimmung zur Übersendung erklärt oder

• sich die Werbung ausschließlich an Personen oder Unternehmen richtet, die jeweils eine Erlaubnis nach dem

KWG, dem WpHG, dem KAGB oder § 34 f oder § 34 h GewO besitzen oder vertraglich gebundene Vermittler nach § 2 Absatz 10 KWG sind, oder

• sich die Werbung an Personen richtet, die bei der Vorbereitung, Herstellung oder Verbreitung von Druckwerken, Rundfunksendungen, Filmberichten oder der Unterrichtung oder Meinungs bildung dienenden Informations- und Kommunikations-diensten berufsmäßig mitwirken.

Nicht mehr zulässig ist eine Investitions-form in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), denn der Entwurf sieht vor, dass Ver-mögens anlagen, die eine über den Anlage betrag hinausgehende Haftung des Anlegers für Verluste vorsehen (Nach schusspflicht), vom öffentlichen Angebot oder Vertrieb ausgeschlossen sind. Dies gilt auch dann, wenn Kapital-gesellschaften an der Gesellschaft beteiligt sind.

Der Regierungsentwurf wird sicher einige Änderungen im Gesetz gebungs-prozess durchlaufen. Dennoch ist davon auszugehen, dass partiarische Darlehen und Nachrangdarlehen in den An-wendungs bereich einer Produkt-regulierung gelangen werden.

Kredit wesengesetzUnabhängig von der zu erwartenden Produktregulierung ist besonderes Augenmerk auf die bereits bestehende Institutsaufsicht zu legen. Denn bereits nach geltendem Recht können Darlehen und stille Beteiligungen als Bank-geschäfte nach dem KWG qualifiziert werden, was in der Praxis leider häufig übersehen wird. Während für den Darlehens geber ein erlaubnispflichtiges Darlehensgeschäft vorliegen kann, kann auch der Darlehensnehmer ein erlaubnis pflichtiges Einlagengeschäft erbringen.

Insbesondere Immobilienentwickler sollten stets prüfen, ob die Entgegen-nahme von Investitionskapital auf der Grundlage eines Darlehens eines

Investors ein erlaubnispflichtiges Ein-lagen geschäft darstellen kann, denn der Anwendungsbereich ist weit gefasst.

Bereits jede Annahme fremder Gelder als Einlage oder anderer unbedingt rück zahlbarer Gelder des Publikums kann die Kriterien für ein Einlagen-geschäft nach § 1 Abs. 1 Satz 2 KWG erfüllen, sofern der Rückzahlungs-anspruch nicht in Inhaber- oder Order-schuld verschreibungen verbrieft wird. Für die aufsichtsrechtliche Qualifizierung kommt es nicht darauf an, ob ein Zins fix oder variabel ver-einbart worden ist, denn auch die Ent-gegennahme von Geldern als Einlage ohne Zins kann ein erlaubnispflichtiges Einlagengeschäft begründen. Die auf-sichtsrechtlichen Konsequenzen sind weitreichend und reichen von der sofortigen Rückabwicklung des Ein-lagen geschäfts über die öffentliche Bekanntmachung der Untersagung durch die BaFin bis hin zur straf-rechtlichen Verantwortlichkeit von Geschäftsleitern.

Vor diesem Hintergrund sind Finanzierungs modelle im Immobilien-bereich stets im aufsichtsrechtlichen Fokus zu betrachten, denn im Gegensatz zum Zivilrecht lassen sich aufsichts-rechtliche Verstöße nicht nachträglich heilen und können zu operativen Risiken führen.

Michael Rinas, , LL.M. (London), Rechtsanwalt, ist Senior Manager im Bereich Real Estate/Investment Management Legal & Tax Services in Berlin.

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Zielgruppen: wer muss, wer kann?Die Zielgruppe für Immobilien-Apps ist primär im B2C-Bereich angesiedelt. Doch auch im B2B-Bereich finden immer mehr Apps Anklang. Hier wie dort sollte darauf geachtet werden, dass die App intuitiv und auf einen Anwendungsbereich spezialisiert ist. Ein besonderer Vorteil der Apps liegt darin, dass der Nutzer von unterwegs schnell auf gewünschte Daten zugreifen kann.

Das Angebot an hilfreichen Apps für die Immobilienbranche ist bereits umfassend. Egal ob eine Immobilie gesucht oder verwaltet werden soll, Rechtsinformationen benötigt werden oder ein branchenspezifischer Begriff übersetzt werden muss – für all diese Anforderungen findet sich bereits die passende App. In Österreich können inzwischen Grundbuchauszüge über

das Smartphone abgerufen werden. Shoppingmalls binden ihre Kunden über die „hauseigene“ App etwa durch praktische Pläne oder Coupons an ihre Shops.

Für Immobiliensuchportale führt schon jetzt kein Weg mehr an eigenen Apps vorbei. Peter Sittler betont, dass auch andere Subgruppen der Immobilien-branche unter Zugzwang stehen. Erste Hausverwaltungen bieten praktische Apps an, die es Eigentümern oder Asset Managern ermöglichen, zu jederzeit und an jedem Ort mit ihrem mobilen Endgerät Informationen zu Objekten abzurufen. Mieterlisten, Objektdaten oder Pläne werden auf diese Weise leicht zugänglich gemacht.

Apps sind Programme für mobile Endgeräte, zum Beispiel Smart-phones oder Tablets. Die Anwendungsbereiche sind viel-fältig und der Markt wächst stetig. Doch welche der Anwendungen für die Immobilienbranche sind interessant? Welche Chancen und Risiken ergeben sich?

Um Antworten auf diese Fragen zu finden, haben wir mit Mag. (FH) Peter Sittler, Stiftungsprofessor am Institut für Immobilienwirtschaft der FH Wien der WKW – eine der führenden Fachhochschulen Österreichs für Management und Kommunikation – gesprochen.

Immobilien-Apps erobern langsam die Branche

Mobile Anwendungen für die Immobilienbranche: warum es sich lohnt, jetzt genauer hinzusehen.

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20 Real Estate Insights Januar 2015

Augmented RealityDie Entwicklungen in der Kamera- und Softwaretechnik verhelfen zu einer neuen Form der Apps mit virtueller Realitätswahrnehmung. Durch die Überlagerung von Live-Bildern, die von Kameras auf mobilen Endgeräten ein-gefangen werden, mit virtuellen Objekt-modellen können Dinge betrachtet werden, die es in dieser Form (noch) gar nicht gibt. Bekannte Anwendungs-bereiche sind Apps, die bei der Betrachtung einer Sehenswürdigkeit auf dem Bildschirm Informationen über diese zur Verfügung stellen, während auch das Objekt durch die Kamera weiterhin sichtbar bleibt. Dabei können Namen oder Öffnungszeiten angezeigt werden, ohne dass ein Wort in eine Suchmaschine eingegeben werden muss. GPS und mobiles Internet machen es möglich.

Beispiele für Augmented Reality in der ImmobilienbrancheEin Wohnbauprojekt in Hamburg, das im Jahr 2013 den Immobilien-Marketing- Award gewonnen hat, setzte bei der Vermarktung vor allem auf Augmented Reality.

Ein weiteres Beispiel: Sie entwickeln ein neues Büroobjekt. Mithilfe von hinter-legten Informationen und Plänen können Sie, wenn Sie vor dem Bauplatz stehen, das fertige Objekt, auf dem Display Ihres Mobiltelefons ansehen; die räumliche Vorstellung wird so unter-stützt. Auf diese Weise können Sie zusätzliche Optimierungspotenziale bereits in der Planungsphase erschließen.

Investitionen und MehrwertDie Entwicklungskosten von Apps sind stark abhängig vom gewünschten Ergebnis. Der Preis für die Entwicklung einer günstigen App beginnt bereits da, wo die Kosten für teure Printinserate enden. Die Wirkung ist jedoch eine ganz andere: Neue Kundengruppen werden erreicht und die Kompetenzwirkung nach außen wird erhöht. Gleichzeitig ist hier jedoch auch Vorsicht geboten, denn schlechte oder fehlerhafte Apps können dem Image nachhaltig schaden.

Durch eine App wird ein rascher Transfer von Wissen und Informationen ermöglicht. Dadurch ergeben sich auch neue Vertriebswege. Die Kunden-bindung wird gestärkt. Interaktionen mit Kunden, Lieferanten und Partnern werden erleichtert. Somit kann ins-gesamt die Wertschöpfungskette einer Immobilie verbessert werden.

FazitNoch werden Immobilien-Apps von der Immobilienbranche häufig unterschätzt. Doch die Entwicklungen sind und bleiben spannend und der Mehrwert ist kaum noch umstritten.

Elke Riedl ist Consultant im Bereich Financial Services – Real Estate bei PwC in Wien.

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Die Nachfrage nach Schweizer Wohnimmobilien ist nach wie vor ausgesprochen groß. Mit Ausnahme des Luxussegments ist dabei zudem kaum ein Preis-einbruch feststellbar, da die Nachfrage das Angebot übersteigt. Am Immobilieninvestmentmarkt des Landes zeichnen sich folglich neue Trends ab: Die Investoren nehmen vermehrt auch Logistik-, Gewerbe-, Hotel- und Healthcare-Immobilien in den Blick.

Aktuelle Trends im Schweizer Trans aktions markt

TransaktionsmarktDer Schweizer Immobilienmarkt gilt, abgesehen von den Wohnimmobilien, derzeit als anspruchsvoll, insbesondere der Büroflächenmarkt. Steigende Leerstände werden sichtbar. Liegt eine Büroliegenschaft im Central Business District (CBD) oder einem angrenzenden Stadtgebiet, so ist ein Verkauf in der Regel auch ohne lang-jährige Mietverträge und mit einem gewissen Leerstand möglich.

RenditenJe mehr Mängel in Hinblick etwa auf Lage, Zustand, Ertrag/Leerstand und Umweltrisiken ein Büro- und Gewerbeobjekt aus Sicht des Käufers aufweist, desto höher sind seine Renditevorstellungen. Kumulieren sich solche negativen Objektmerkmale von Büro- und Gewerbeobjekten außerhalb der Städte, so können Anfangs brutto-

renditen im Bereich von 7,5 bis 8 Prozent oder mehr durchaus realistisch sein.

Anzahl nicht abgeschlossener TransaktionenAuch der Markt für andere kommerzielle Immobilien ist anspruchs-voller geworden. Ob ein Verkauf zustande kommt, ist letztlich eine Frage der Rendite. Eine neue Markttendenz kann festgestellt werden: Während der Käufer Risiken wie ein negatives Miet-zins potenzial oder bestehende bzw. bevorstehende Leerstände durch eine erhöhte Rendite entschädigt sehen möchte, hält der Verkäufer noch an „alten“ Rendite- oder Preisvorstellungen fest: Ist die Kluft der „bid-ask-Spread“ zu groß, so kommt es zu keinem Konsens zwischen Verkäufer und Käufer und die Trans aktion scheitert. Die Anzahl nicht ab geschlossener Transaktionen ist nach

Die Nachfrage nach Investitionen in Schweizer Logistik-, Hotel- und Healthcare-Immobilien steigt.

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den Beobachtungen von PwC seit 2008 zwar angestiegen, allerdings nicht substanziell.

Herausforderungen im Detail-handelsmarktDen Händlern macht neben der Ver-drängung (Verkaufsflächen-überangebot) auch der zunehmende Onlinehandel zu schaffen. So etwa stehen seit der Eröffnung neuer Einkaufs zentren in benachbarten Einkaufszentren Verkaufsflächen leer. Solche Flächen müssen von Retail-experten neu am Markt positioniert werden. Die bestehenden und neuen Einkaufszentren werden in den nächsten Jahren mit guter Beratung und guten Angeboten stark darum kämpfen müssen, attraktiv zu bleiben. Dennoch werden in der Schweiz den nächsten Jahren mehrere hunderttausend Quadratmeter an zusätzlichen Verkaufs-flächen entstehen. Die Realisierung von Megastores ist sehr kapitalintensiv und das Marktpotenzial scheint erreicht.

Reaktion der Retailer auf die Konkurrenz durch den Online-handelGroße Retailer haben bereits Anteile an Onlinehändlern erworben. Aus den Nachteilen des Onlinehandels – fehlendes Verkaufserlebnis, ungünstige Postöffnungszeiten – entstehen Chancen für die bestehenden Gewerbe-, Büro- und Logistikgebäude; denn die online bestellten Waren müssen verpackt und verschickt, aber auch zugestellt oder von den Kunden abgeholt werden. Folglich nimmt die Nachfrage nach lokalen Verteilzentren und Abholstationen zu. Deshalb sind seit einigen Jahren die Logistikimmobilien verstärkt in den Fokus der Investoren gerückt.

Alternative Nutzungen für leer stehende Büro-, Gewerbe- und Retailflächen Solche Flächen an weniger attraktiven Lagen könnten in Zukunft zumindest teilweise vom Onlinehandel absorbiert werden. Zudem besteht in urbanen Gebieten weiterhin eine hohe Nachfrage nach neuen, zusätzlichen Hotelflächen. Nach einer Abwanderung von Finanz-dienstleistern oder internationalen Firmenzentralen im CBD und den angrenzenden Quartieren sollte eine Umnutzung der betroffenen Liegen-schaften als Hotel geprüft werden. Vereinzelte Investoren sind am Erwerb und der Umnutzung von leer stehenden Büros in Hotelflächen durchaus interessiert, sofern die Grundrisse und sonstigen Ausstattungsmerkmale eine solche Nutzung zulassen.

Potenzial für neue Investitions-segmenteEine kürzlich erfolgte Befragung von Schweizer Immobilieninvestoren hat gezeigt, dass ein ausgeprägtes Interesse am Erwerb von Alters- und Pflege-heimen sowie Spitälern besteht. Ver-einzelt werden in diesem Segment in der Tat Immobilien verkauft; es kann jedoch nicht festgestellt werden, dass ent-sprechende Angebote auf den Markt kommen. Mittels eines professionellen Verkaufsprozesses (Bieterverfahren) könnten der beste Käufer und Kaufpreis ermitteln werden.

Marcel von der Assen, MRICS, ist Senior Manager im Bereich Real Estate Advisory bei PwC in Zürich.

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23 Real Estate Insights Januar 2015

Veröffentlichungen

Emerging Trends in Real Estate® Europe 2015 – A balancing actUrban Land Institute und PwC, Januar 2015, 84 Seiten, Softcover, EnglischDie Marktstudie Emerging Trends in Real Estate® Europe 2015 basiert auf mehr als 550 Befragungen und Interviews, die mit relevanten Marktteilnehmern aus verschiedensten europäischen Ländern geführt wurden. Die Studie gibt eine Einschätzung zur Entwicklung des europäischen Immobilienmarktes, inklusive einem Ranking der wesentlichen europäischen Städte.

Sie können die Publikation kostenlos herunterladen, indem Sie auf das Cover klicken.

Emerging Trends in Real Estate® – Asia Pacific 2015Urban Land Institute und PwC, November 2014, 70 Seiten, Softcover, EnglischDie Marktstudie Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2015 basiert auf den Befragungen und Interviews, die mit nahezu 400 relevanten Marktteilnehmern aus dem asiatischen Raum und Australien durchgeführt wurden. Die Studie gibt eine Einschätzung zur Entwicklung der Immobilienmärkte in Asien und Australien.

Sie können die Publikation kostenlos herunterladen, indem Sie auf das Cover klicken.

Emerging Trends in Real Estate®

A balancing act Europe 2015

Emerging Trends in Real Estate®

Asia Pacific 2015

Emerging Trends in Real Estate®

United States and Canada 2015

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Emerging Trends in Real Estate® – United States & Canada 2015Urban Land Institute und PwC, Oktober 2014, 112 Seiten, Softcover, EnglischDie Marktstudie Emerging Trends in Real Estate® 2015 basiert auf mehr als 1.000 Befragungen und Interviews, die mit relevanten Marktteilnehmern aus den USA und Kanada im vergangenen Jahr durchgeführt wurden. Die Studie gibt eine Einschätzung zur Entwicklung des nordamerikanischen Immobilienmarktes. Mit der inzwischen 36. Veröffentlichung der Ergebnisse dieser jährlich durchgeführten Umfrage zählt sie zu den ältesten und renommiertesten Trendstudien der Branche.

Sie können die Publikation kostenlos herunterladen, indem Sie auf das Cover klicken.

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24 Real Estate Insights Januar 2015

Weitere Newsletter und Publikationen des internationalen Real-Estate-Netzwerks von PwC finden Sie auch unter „Publications“ auf www.pwc.com/realestate.

Angekommen in der neuen regulierten Welt: Auswirkungen des KAGB auf die Branche der alternativen InvestmentsPwC, Oktober 2014, 66 SeitenPwC hat zusammen mit dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) und dem Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e. V. eine erste große Branchenerhebung unter gut 100 Marktteilnehmern – mit einem verwalteten Vermögen von zusammen 300 Milliarden Euro – über die Folgen des neuen Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) ein Jahr nach dessen Einführung durchgeführt.

Die Branchenumfrage zeigt: Die Marktteilnehmer sehen die Veränderungen vorwiegend als Chance. Auch die Nachfrage der Investoren wird steigen, zugleich aber nimmt der Konsolidierungsdruck zu. Mit Blick auf die Nachfrage nach den einzelnen Asset-Klassen liegen die Immobilien ganz klar vorne: Der Großteil der Befragten (78 %) geht davon aus, dass die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen bis 2020 steigen wird.

Sie können die Publikation kostenlos herunterladen, indem Sie auf das Cover klicken.

www.pwc.de

Angekommen in der neuen regulierten WeltAuswirkungen des KAGB auf die Branche der alternativen Investments

Unsere Studie bietet Ihnen eine Bestands aufnahme der Fondsbranche nach Einführung des KAGB und einen Ausblick bis 2020.

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25 Real Estate Insights Januar 2015

Informieren Sie sich hier über Messen und Veranstaltungen, auf denen Sie Einblicke in aktuelle Entwicklungen erhalten und direkt mit unseren Experten ins Gespräch kommen können.

Emerging Trends in Real Estate® – Europe 2015Business breakfast – 22. Januar 2015, FrankfurtBusiness breakfast – 11. Februar 2015, MünchenDie gemeinsam mit dem Urban Land Institut (ULI) organisierte Veranstaltung (individuelle Einladung erforderlich) informiert über die Ergebnisse der aktuellen Studie Emerging Trends in Real Estate® – Europe 2015 und diskutiert im Rahmen einer Podiumsdiskussion mit Markt-teilnehmern die Trends in Bezug auf den europäischen und deutschen Immobilienmarkt.

MIPIM 2015 26. Internationale Fachmesse für Immobilien­experten10.–13. März 2015, Cannes, Frankreich, Palais des Festivals, PwC Stand: Halle Riviera R7.D30

Emerging Trends in Real Estate® – A global outlook for 2015Podiumsdiskussion 10. März 2015, Cannes, 17:30–18:30 Uhr, Palais des Festivals, Red room

Im Rahmen des offiziellen Veranstaltungsprogramms der MIPIM werden in einer von ULI und PwC organisierten Podiumsdiskussion die Ergebnisse der drei regionalen Studien Emerging Trends in Real Estate® 2015 sowie die Aus wirkungen von Megatrends, wie rapider Urbanisierung sowie demographischem und gesellschaftlichem Wandel, auf die weltweiten Immobilienmärkte in naher wie ferner Zukunft diskutiert.

Veranstaltungen

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26 Real Estate Insights Januar 2015

Ihre Ansprechpartner

Im Bereich Real Estate von PwC arbeiten Immobilien-ökonomen (ebs) und Immobilienbewerter, (MRICS, HypZert), Bankfachleute, Steuerberater, Juristen, Volks- und Betriebs-wirte, Finanzanalysten, Wirtschaftsprüfer, Wirtschafts- und Bauingenieure, Architekten und Projektentwickler, Ingenieure für Maschinenbau und Umwelttechnik, Branchen-spezialisten (Hotel, Logistik und Flughafen) und IT-Experten interdisziplinär eng zusammen.

Wenn Sie Anmerkungen und Fragen zu einzelnen Beiträgen oder zu unserem Newsletter im Allgemeinen haben, können Sie sich gern an uns wenden. Wir freuen uns auf Ihr Feedback.

PwC Deutschland Jochen Brücken Country Leader Real Estate Germany Tel.: +49 30 2636-1149 E-Mail: [email protected]

Uwe Stoschek Global Real Estate Tax Leader, Real Estate Industry Leader EMEA Tel.: +49 30 2636-5286 E-Mail: [email protected]

PwC Deutschland ist mit 9.400 Mitarbeitern und einer Gesamt leistung von rund 1,55 Milliarden Euro eine der führenden Wirtschaftsprüfungs- und Beratungs-gesellschaften. An 29 Stand orten arbeiten Experten für nationale und internationale Mandanten jeder Größe. PwC bietet Dienst leistungen an in den Bereichen Wirtschafts-prüfung und prüfungs nahe Dienstleistungen (Assurance), Steuer beratung (Tax) sowie Beratung in den Bereichen Deals und Consulting (Advisory).

PwC Österreich Wolfgang Vejdovsky Country Leader Real Estate AustriaTel.: +43 1 50188-1150E-Mail: [email protected]

PwC ist eines der führenden Beratungsunternehmen in Österreich und unabhängiges Mitglied im weltweiten Netz-werk von PwC. Wir bieten Dienstleistungen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung und Unternehmens-beratung. Die Marke PwC steht für ein Versprechen an unsere Klienten und Partner: Die Beziehung mit PwC hilft unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern und unseren Kunden, den Nutzen und Wert zu finden, den sie anstreben.

In Österreich gibt es acht PwC-Standorte mit rund 900 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern und 40 Partnerinnen und Partnern. Auf unsere Expertise vertrauen der öffentliche Sektor, Banken und lokal und global führende Unter - nehmen – vom Familienbetrieb bis zum Weltkonzern. Im Geschäftsjahr 2013/2014 hatte PwC Österreich einen Umsatz von 101,4 Mio. Euro.

PwC Österreich GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist Mitglied von PricewaterhouseCoopers International Limited, wobei jedes deren Mitglieder eine eigenständige juristische Person ist.

PwC Schweiz Kurt RitzCountry Leader Real Estate SwitzerlandTel.: +41 58 792-1449 E-Mail: [email protected]

PwC Schweiz unterstützt Unternehmen und Einzelpersonen dabei, Werte zu schaffen – mit über 2600 Mitarbeitern und Partnern an 14 verschiedenen Standorten in der ganzen Schweiz. Wir sind Teil eines Netzwerks von Mitgliedsfirmen in 157 Ländern mit über 195.000 Mitarbeitern, die sich dafür einsetzen, mit Dienstleistungen in den Bereichen Wirtschafts-prüfung, Steuer- und Rechtsberatung sowie Wirtschafts-beratung einen Mehrwert zu bieten. Sagen Sie uns, was für Sie von Wert ist. Erfahren Sie mehr auf www.pwc.ch.

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© Januar 2015 PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Alle Rechte vorbehalten.„PwC“ bezeichnet in diesem Dokument die PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die eine Mitgliedsgesellschaft der PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL) ist. Jede der Mitglieds gesellschaften der PwCIL ist eine rechtlich selbstständige Gesellschaft.

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