Rechtsanwalt Dr. Christian Bönker Vorlesung Bauordnungs- und Bauplanungsrecht ÖR B1 1 Vorlesung Bauordnungs- und Bauplanungsrecht ÖR B1 Wintersemester

Rechtsanwalt Dr. Christian Bönker

Vorlesung Bauordnungs- und Bauplanungsrecht ÖR B1 1

Vorlesung

Bauordnungs- und Bauplanungsrecht

ÖR B1

Wintersemester 2011/2012



Einführung

1. Grundbegriffe1.1 Öffentliches Baurecht1.2 Entwicklung des öffentlichen Baurechts

2. Rechtsquellen2.1 Bundesrecht2.2 Landesrecht2.3 Kommunalrecht

3. Bauleitplanung3.1 Funktionen3.2 Verfahren3.3 Materielle Planungsanforderungen3.4 Plansicherung - Veränderungssperre



Einführung

4. Baugenehmigung4.1 Genehmigungsbedürftige Anlagen 4.2 Genehmigungsfreie Anlagen4.3 Genehmigungsverfahren4.4 Materielle Genehmigungsanforderungen 4.5 Bauaufsicht4.6 Baulasten4.7 Gebühren

5. Städtebauliche Verträge5.1 Allgemeine Anforderungen5.2 Erschließungsverträge5.3 Bauleitplanungsverträge5.4 Folgekostenverträge5.5 Sonstige Vertragstypen



Einführung

6. Rechtsschutz6.1 Normenkontrolle gegen Bebauungspläne6.2 Genehmigungs- und sonstige Einzelfallentscheidungen

7. Staatshaftung7.1 Fehler bei der Bebauungsplanung7.2 Fehler im Baugenehmigungsverfahren

8. Nachbarrecht



Ziel der Veranstaltung: Vermittlung der Grundstrukturen und zentralen Regelungen des Öffentlichen Baurechts

Benötigte Arbeitsmaterialien:

• dtv-Taschenbuch Baugesetzbuch, 43. Auflage 2011



Benötigte Arbeitsmaterialien:

• dtv-Taschenbuch Umweltrecht, 22. Auflage 2011

• Text der Brandenburgischen Bauordnung (kostenlos erhältlich im Internet unter www.bravors.brandenburg.de)

• Brandenburgisches Denkmalschutzgesetz (kostenlos erhältlich im Internet unter www.bravors.brandenburg.de)



Weitere Arbeitsmaterialien zur Übung ÖR B1, insbesondere

• Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg 2009, verfügbar über gl.berlin-brandenburg.de

• Flächennutzungsplan Stadt Cottbus, verfügbar über www.cottbus.de

• Bebauungsplan Stadt Cottbus, verfügbar über www.cottbus.de

• Sanierungssatzung Stadt Cottbus, verfügbar über www.cottbus.de

• Formulare Bauantrag, verfügbar über www.service.brandenburg.de

• Baugenehmigung Praxisbeispiel



Weitere Arbeitsmaterialien zur Übung für ÖR B1, insbesondere

• Gestaltungssatzung Stadt Hattingen, verfügbar über www.hattingen.de

• Stellplatzsatzung Stadt Cottbus, verfügbar über www.cottbus.de

• Trinkwassersatzung Märkischer Wasser- und Abwasserverband, verfügbar über www.mawv.de

• Baumschutzsatzung Stadt Siegburg, verfügbar über www.siegburg.de

• Naturschutzgebietsverordnung Schaalsee, verfügbar über www.schaalsee.de

• Vorbescheid Praxisbeispiel

• Städtebaulicher Vertrag Praxisbeispiel



Literaturempfehlung

Bönker/Lailach, Praxisleitfaden Immobilienrecht, 2. Auflage 2009, dort §§ 1, 2, 9 und 10



Weitere Literatur zur Vertiefung:

• Hoppe/Bönker/Grotefels, Öffentliches Baurecht, 4. Auflage 2009 (Lehrbuch)

• Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 11. Auflage 2010 (Kommentar)

• Otto, Christian-Wolfgang, Brandenburgische Bauordnung – Kommentar für die Praxis, 2. Auflage 2008 (Kommentar)



Hausaufgabe:

Der Architekt A wird bei einer Familienfeier von dem Bekannten B angesprochen. B berichtet, er werde eventuell ein ca. 3.000 m² großes Grundstück am Rande der Innenstadt der Kommune K in Brandenburg ankaufen und mit einem kombinierten Einzelhandels-, Büro- und Wohnkomplex bebauen. In diesem Zusammenhang benötige er die Unterstützung des A.

Konkret wolle er wissen, ob das avisierte Grundstück bebaubar sei und, wenn ja, in welchem Umfange. Er wisse nicht, wie er dies in Erfahrung bringen könne, wolle aber bereits die Ankaufentscheidung von der Bebaubarkeit abhängig machen.



Hausaufgabe:

Dritte hätten berichtet, bereits der Baumbewuchs auf dem Grundstück stehe einer Bebauung entgegen. Zudem seien vor längerer Zeit eine Knoblauchkröte und ein Brachvogel auf dem Grundstück gesehen worden. Die Kommune K und die sonstigen Behörden täten alles, um durch verschiedenste Vorschriften eine Bebauung zu verhindern; er, B, sei aber der Auffassung, nach dem Grundgesetz sei eine Bebauung das legitime Recht jedes Eigentümers.

B deutet A gegenüber an, er könne und wolle für dessen Leistungen zwar nicht viel bezahlen, müsse sich darauf aber unbedingt verlassen können. Am nächsten Tag überlegt A, wie die von B aufgeworfenen Fragen zu beantworten sind und unter welchen Voraussetzungen es sinnvoll sein könnte, B die erbetene Unterstützung zuzusagen.



Beispiel 1 Genehmigungsfähige Planung: Der Architekt muss eine nach dem maßgeblichen öffentlichen Baurecht genehmigungsfähige Planung erstellen. Ist die Planung nicht genehmigungsfähig, weil der Architekt im Außenbereich ein nach § 35 des Baugesetzbuches (BauGB) unzulässiges Bauvorhaben errichten will, muss der Bauherr dem Architekten nach Maßgabe des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) keinen Werklohn für die Planung zahlen und kann zudem Schadensersatz verlangen.

1. Grundbegriffe

1.1 Öffentliches Baurecht

Abgrenzung zum privaten Baurecht!



Beispiel 2 Grüngürtel: Das BauGB erlaubt unter gewissen Voraussetzungen die Ausweisung von Privatgrundstücken als Grüngürtel durch Bebauungsplan. Dabei müssen indessen die Rechte betroffener Eigentümer und die Verhältnismäßigkeit des Eingriffes besonders sorgfältig geprüft werden. Eine Enteignung durch Bebauungsplan ist nach Art. 14 Abs. 3 BauGB und den §§ 85 ff. BauGB nur ausnahmsweise im Interesse des Gemeinwohls und gegen angemessene Entschädigung möglich. Auch bei der Ausweisung von Privatgrundstücken als Gemeinbedarfsflächen ist primär zu prüfen, ob gleich geeignete Grundstücke der öffentlichen Hand zur Verfügung stehen; ist dies der Fall, kann die Inanspruchnahme von Privateigentum rechtswidrig sein.

2. Rechtsquellen

2.1 Bundesrecht

Eigentumsschutz nach Art. 14 Abs. 1 GG im Rahmen der Gesetze!



Beispiel 3 Landesmesse: In einem regionalen Raumordnungsplan wird festgelegt, dass auf einem Teil des Gemeindegebietes ein überörtlich bedeutsames Messegelände angesiedelt wird. Solche Beschränkungen müssen auf einer ordnungsgemäßen gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage beruhen und sachlich gerechtfertigt sein, da sie die Planungshoheit der Gemeinde beeinträchtigen; der Gemeinde wird die Möglichkeit genommen, in dem fraglichen Bereich eine eigene Bauleitplanung zu verwirklichen.

2. Rechtsquellen

2.1 Bundesrecht

Schutz der kommunalen Selbstverwaltung durch Art. 28 GG!



Beispiel 4 Alt-Bebauungsplan: Ist ein Bebauungsplan 1969 aufgestellt und 1978 geändert worden, unterliegt er hinsichtlich der Aufstellung der BauNVO 1968 und hinsichtlich der Änderung der BauNVO 1977. Es können danach Vorschriften gelten, die in der BauNVO 1990 nicht (mehr) oder mit modifiziertem Wortlaut enthalten sind.

2. Rechtsquellen

2.1 Bundesrecht

differenzierte Beurteilung von „Schichten-Bebauungsplänen“!



Beispiel 5 Ambulante Drogenhilfe im Kerngebiet: Ein Bebauungsplan setzt ein Kerngebiet, die Höhe, die Geschossfläche der zulässigen baulichen Anlagen und sog. Baulinien fest. Es handelt sich um eine typische Kombination von Festsetzungen nach den §§ 7, 18, 20 und 23 BauNVO. Höhe, Geschossfläche und Baulinien definieren das maximale Mass der baulichen Nutzung und die Anordnung von baulichen Anlagen im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Nach der Art der baulichen Nutzung können im Kerngebiet gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO unter anderem ambulante Einrichtungen der Drogenhilfe als Anlagen für soziale Zwecke angesiedelt werden.

2. Rechtsquellen

2.1 Bundesrecht

BauGB und BauNVO als „Herzstück“ des öffentlichen Baurechts!



Beispiel 6 Planzeichen Kindertagesstätte: Flächen für den Gemeinbedarf können über den Anhang 2 Nr. 4.1 der PlanzV hinaus durch spezielle Planzeichen näher beschrieben werden. So können in einem Bebauungsplan z.B. Kindertagesstätten besonders festgesetzt werden, obwohl diese in der PlanzV nicht ausdrücklich erwähnt sind.

2. Rechtsquellen

2.1 Bundesrecht

Planzeichverordnung ergänzt BauGB und BauNVO!



Beispiel 7 Immissionswerte: Zum BImSchG gehört eine zweistellige Anzahl von Rechtsverord-nungen, die etwa für Sport- oder Verkehrsanlagen eigene Immissions-schutzgrundsätze regeln. Daneben existieren noch verschiedene Verwaltungsvorschriften wie die Technischen Anleitungen Lärm und Luft (TA Lärm und TA Luft), die wichtige Immissionsrichtwerte und damit das im Einzelfall anzusetzende Schutzniveau bestimmen. Inwieweit die er-wähnten Vorschriften eingreifen, kann davon abhängen, ob es um eine nach § 4 BImSchG genehmigungsbedürftige Anlage geht. Für solche Anlagen sieht das BImSchG ein spezielles, gegenüber dem Baurecht vorrangiges Genehmigungsverfahren vor. Baustellen, die Lärm verur-sachen, sind hiervon jedoch z.B. nicht betroffen. Sie stellen nicht geneh-migungsbedürftige Anlagen im Sinne der §§ 22 ff. BImSchG dar und sind daher primär von den zuständigen Baubehörden zu überwachen.

2. Rechtsquellen

2.1 Bundesrecht

Umweltschutzrecht gewinnt im Baurecht zunehmend an Bedeutung!



Beispiel 8 Flughafenbau: Die wesentliche Änderung eines Verkehrsflughafens bedarf einer Planfeststellung nach dem LuftVG. Die Planfeststellung hat nach § 75 VwVfG Konzentrationswirkung, ersetzt also eventuell erforderliche Baugenehmigungen für die einzelnen Flughafenanlagen. Zuständig sind die Luftfahrt- und nicht die Baubehörden. Die Luftfahrtbehörden haben im Rahmen ihrer Zuständigkeiten auch für die Einhaltung baurechtlicher Anforderungen zu sorgen. Nicht jede Baumaßnahme auf einem Flughafen erfordert allerdings eine Planfeststellung. So kann etwa für den Umbau von Abfertigungsanlagen auf einem Flughafengelände eine Baugenehmigung ausreichen; dem Betreiber bleiben also unter anderem die umfangreiche Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung, die für das Planfeststellungsverfahren charakteristisch sind, erspart.

2. Rechtsquellen

2.1 Bundesrecht

Fachplanungsrecht regelt Besonderheiten bei Großbauvorhaben!



Beispiel 9 Abstandsflächen: Die Vorschriften über Abstandsflächen in den Landesbauordnungen weichen teilweise erheblich voneinander ab. Das macht es für Bauherrn und Architekten bei grenznahen Bebauungen erforderlich, die landesrechtlichen Vorschriften genauestens zu prüfen. Teilweise müssen in diesem Zusammenhang komplizierte Berechnungen nach den jeweils einschlägigen Formeln angestellt werden.

2. Rechtsquellen

2.2 Landesrecht

Landesbauordnungen sind zentrale Rechtsquellen des öffent- lichen Baurechtes auf Landesebene!



Beispiel 10 Zulassung von Bauprodukten: Die Länder haben detaillierte Vorschriften über zugelassene Bauprodukte eingeführt. Hintergrund ist eine EU-Richtlinie. Die Verwendung nicht zugelassener Bauprodukte kann eine Ordnungswidrigkeit sein.

2. Rechtsquellen

2.2 Landesrecht

EU-Recht gewinnt für das Baurecht zunehmend an Bedeutung!



Beispiel 11 Denkmalschutz durch Gesetz oder Liste: In einigen Ländern richtet sich nach recht global gefassten gesetzlichen Bestimmungen, ob ein geschütztes Denkmal gegeben ist. In anderen Ländern erfolgen dazu Eintragungen in sog. Denkmallisten; je nach den gesetzlichen Rahmenbedingungen ist auch der Rechtsschutz gegen denkmalschutzrechtliche Einschränkungen oder Forderungen unterschiedlich.

2. Rechtsquellen

2.2 Landesrecht

Denkmalschutzrecht kann gegenüber dem Bauordnungsrecht erhöhte Anforderungen begründen!



Beispiel 12 Straßen- und wasserrechtliche Erlaubnis: Für die Nutzung eines Gehweges im Zuge eines Bauvorhabens kann eine straßenrechtliche Sondernutzungserlaubnis erforderlich sein. Nach dem (bundesrechtlichen) WHG und den Landeswassergesetzen kann die Benutzung von Gewässern, etwa des Grundwassers, z.B. bei Wasserhaltungsmaßnahmen – wenn nicht sogar eine Planfeststellung notwendig ist - ebenfalls erlaubnispflichtig sein. Zuständig sind Spezialbehörden, auch die Genehmigungsvoraussetzungen sind gesondert geregelt.

2. Rechtsquellen

2.2 Landesrecht

Einzelfallprüfung erforderlich, welche Vorschriften für das konkrete Vorhaben einschlägig sind!



Beispiel 13 Sonderbaufläche: Zulässig ist etwa eine Darstellung als „Sonderbaufläche – großflächiger Einzelhandel“. Die Gemeinde kann und muss insoweit aber ihre planerischen Vorstellungen konkretisieren, weil die bloße Ausweisung als „Sonderbaufläche (S)“ die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung nicht hinreichend verdeutlicht.

2. Rechtsquellen

2.3 Kommunalrecht

Der Flächennutzungsplan enthält regelmäßig Darstellungen für das ganze Gemeindegebiet (§ 5 BauGB)!



Beispiel 14 Grünflächen FKK: Hat die Gemeinde im Flächennutzungsplan eine „Grünfläche – Fläche für Freikörperkultur“ dargestellt, geht ein später zur Genehmigung gestelltes Clubhaus mit einem Aufenthaltsraum von 100 qm über die Zweckbestimmung des Flächennutzungsplanes hinaus. Es kann dann eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange im Sinne von § 35 Abs. 3 BauGB gegeben sein.

2. Rechtsquellen

2.3 Kommunalrecht

Der Flächennutzungsplan kann insbesondere Außenbereichs- vorhaben entgegenstehen!



Beispiel 15 Belastungsfläche Tierzucht: Durch Ausweisung einer Belastungsfläche im Flächennutzungsplan kann z.B. unverträglichen Massierungen gewerblicher Tierzuchtbetriebe im Außenbereich entgegengewirkt werden. Solche Vorhaben können je nach den Darstellungen des Flächennutzungsplanes gemäß § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB planungsrechtlich unzulässig und damit zugleich nicht genehmigungsfähig sein.

2. Rechtsquellen

2.3 Kommunalrecht

Nach § 5 Abs. 2 a und b BauGB kann die Gemeinde bereits auf der Ebene des Flächennutzungsplanes individuellen Konflikt- potentialen entgegenwirken!



Beispiel 16 Negativplanung: Ein „städtebaulicher Denkmalschutz“ über einen Bebauungsplan mit Festsetzungen nach § 9 BauGB ist ausweislich der Erwähnung des Denkmalschutzes in dem Katalog der für die Bauleitplanung relevanten Belange in § 1 Abs. 6 BauGB ebenso zulässig wie die Ausweisung einer der Zulassung von Bauvorhaben entgegenstehenden „Kaltluftschneise“ aus Klimaschutzgründen. Voraussetzung ist jeweils eine schlüssige städtebauliche Konzeption der Gemeinde. Von einer unzulässigen Negativplanung ist auszugehen, wenn es an einer solchen Konzeption fehlt und die Gemeinde nach den Umständen ausschließlich auf Verhinderung von Bauaktivitäten aus ist.

2. Rechtsquellen

2.3 Kommunalrecht

Der Bebauungsplan enthält regelmäßig verbindliche Festsetzun- gen für einen Teil der Gemeinde und muss städtebaulich erforder- licht sein!



Beispiel 17 Baurecht auf Zeit: Ein Entsandungsgebiet soll nach dem Ende dieser Nutzung als Erholungsgebiet festgesetzt werden.

2. Rechtsquellen

2.3 Kommunalrecht

Sonderregelung nach § 9 Abs. 2 BauGB, im Übrigen gelten einfache und qualifizierte Bebauungspläne nach § 30 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB prinzipiell unbegrenzt lange!



Beispiel 18 Erweiterter Festsetzungsrahmen: Beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan besteht keine zwingende Bindung an die Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung nach § 17 Abs. 1 BauNVO. Mit entsprechender städtebaulicher Begründung kann die Gemeinde nach § 12 BauGB Nutzungsintensitäten festsetzen, die beim herkömmlichen Bebauungsplan nicht ohne weiteres möglich wären. Der Bebauungsplan muss allerdings spezifischen „Vorhabenbezug“ haben und darf sich nicht auf allgemeine Gebietsausweisungen beschränken.

2. Rechtsquellen

2.3 Kommunalrecht

Vorhabenbezogene Bebauungspläne dürfen keine „Gefälligkeits- planung“ darstellen!



Beispiel 19 Realisierungspflicht des Investors: Wird im Durchführungsvertrag keine Realisierungsfrist vereinbart, ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan unwirksam. Zulässig ist es, einen Realisierungszeitraum festzulegen, der erst mit der Erteilung notwendiger Baugenehmigungen beginnt; keine eindeutige Realisierungsfrist ist demgegenüber gegeben, wenn lediglich die Bauanträge in einer Frist gestellt werden sollen.

2. Rechtsquellen

2.3 Kommunalrecht

Wegen der Realisierungsfrist ist im Einzelfall zu überlegen, ob der vorhabenbezogene Bebauungsplan ein sinnvolles Handlungs- instrument ist!



Beispiel 20 Gestaltungssatzung I: Zulässig und verbreitet sind etwa Gestaltungssatzungen, die bestimmte Dachneigungen oder eine einheitliche äußere Gestaltung durch Verklinkerung der Fassaden in festgelegten Farbtönen vorgeben. Dadurch soll die Einhaltung örtlicher Gepflogenheiten sichergestellt werden.

2. Rechtsquellen

2.3 Kommunalrecht

Ermächtigungsgrundlage für Gestaltungssatzungen ergibt sich regelmäßig aus der Landesbauordnung!



3. Bauleitplanung

3.1 Funktionen der Bauleitplanung

Entwicklungs- und Ordnungsprinzip nach § 1 Abs. 3 BauGB

Koordinierungs- und Integrationsfunktion nach § 1 Abs. 6 BauGB

Planmäßigkeitsprinzip des BauGB, die §§ 34 und 35 BauGB sollen nur ausnahmsweise als Maßstäbe zur Anwendung gelangen



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 21 Inhalt des Aufstellungsbeschlusses: Für den Aufstellungsbeschluss genügt die schlagwortartige Bezeichnung des Plangebietes und -zieles etwa als „Wohngebiet X-Straße“ unter Bezugnahme auf eine beigefügte nicht maßstäbliche Skizze und das Anliegen der Gemeinde, den fraglichen Bereich einer neuen geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen.

Aufstellungsbeschluss durch politisches Gremium ist rechtlich nur begrenzt von Bedeutung, etwa für Veränderungssperren nach den §§ 14 ff. BauGB!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 22 Entbehrlichkeit der Umweltprüfung: Die Gemeinde hält eine Umweltprüfung nicht für notwendig, weil ihrer Ansicht nach durch einen Bebauungsplan, der ein ehemaliges Gewerbegelände mit den darauf befindlichen Altbauten als Mischgebiet ausweist, keine erheblichen Umweltauswirkungen entstehen können. Eine solche Einschätzung kann vertretbar sein, wenn keine nutzungs-unverträglichen Bodenverunreinigungen vorhanden sind, keine weitergehenden Immissionen entstehen und keine (zusätzlichen) Ein-griffe in Natur und Landschaft drohen. Generell ist die Umweltprüfung in derartigen Fällen kein Selbstzweck; das Fehlen einer Umweltprüfung kann allenfalls dann für die Rechtswirksamkeit eines Bebauungsplanes kritisch sein, wenn die abschließende Abwägungsentscheidung durch die Nichtberücksichtigung wesentlicher Belange beeinflusst wird.

Näheres dazu in § 2 Abs. 4 BauGB!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 23 Inhalt der Bebauungsplanbegründung: Werden gestalterische Festsetzungen aufgrund von § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit dem Landesrecht in den Bebauungsplan aufgenommen, muss dies nicht unbedingt in der Begründung im einzelnen erläutert werden: Es genügt, wenn sich die Begründung auf die zentralen Regelungen des Bebauungsplanes konzentriert.

Anforderungen an Begründung und Umweltberichte ergeben sich aus § 2 a BauGB!

Beispiel 23 Inhalt der Bebauungsplanbegründung: Werden gestalterische Festsetzungen aufgrund von § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit dem Landesrecht in den Bebauungsplan aufgenommen, muss dies nicht unbedingt in der Begründung im einzelnen erläutert werden: Es genügt, wenn sich die Begründung auf die zentralen Regelungen des Bebauungsplanes konzentriert.



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 24 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung: Die Gemeinde bezeichnet das vorgesehene Plangebiet in der Bekanntmachung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung in der örtlichen Tageszeitung falsch. Der Fehler hat keine Rechtsfolgen, weil sogar der vollständige Verzicht auf die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung unschädlich ist.

Zur Öffentlichkeitsbeteiligung siehe § 3 BauGB, zur Beachtlich- keit von Fehlern siehe die §§ 214 ff. BauGB!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 25 Auslegungsverfahren: Bauleitpläne können zwar auch während der Ferienzeit ausgelegt werden. Es genügt allerdings nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht, wenn die Einsichtnahmemöglichkeit auf lediglich 33 Stunden pro Woche beschränkt ist.

Auslegungsverfahren als „Herzstück“ der Öffentlichkeits- beteiligung, dazu § 3 Abs. 2 BauGB!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 26 Präklusionswirkung der Auslegungsfristen: Der Eigentümer eines im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes gelegenen gewerblich genutzten Grundstückes macht nach Ablauf der Auslegungsfrist geltend, dass er durch eine benachbarte Wohnbebauung möglicherweise gezwungen sein könne, auf seinem Betriebsgelände Lärmschutzmaßnahmen zu ergreifen, wenn im Zuge der Anlegung einer geplanten Straße vorhandener Bewuchs beseitigt werde. Diesen Aspekt muss die Gemeinde jedenfalls dann nicht von sich aus im einzelnen prüfen, wenn der Eigentümer trotz formalen Hinweises auf die Präklusion und ihre Rechtsfolgen fristgerecht nur eine Reihe weiterer Punkte anspricht, die Lärmschutz-maßnahmen und die damit zusammenhängenden Betriebs-abläufe aber unerwähnt lässt. Nach § 4 a Abs. 6 BauGB tritt in einem solchen Fall wegen des Fristversäumnisses ein Anspruchsausschluss ein; der Belang ist nicht mehr abwägungserheblich, der Eigentümer kann unter Berufung darauf keinen Abwägungsfehler rügen.

Fristwahrung ist unbedingt erforderlich!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 27 Informationspflicht gegenüber Einwendern: Nach der Rechtsprechung genügt es, Einwender erst nach dem Satzungsbeschluss über die Behandlung ihrer Anregungen zu informieren. Auch wenn dies, wie in der Praxis verbreitet, vollständig unterbleibt, hat der Einwender keine andere Möglichkeit als das Inkrafttreten des Bauleitplans abzuwarten und dann formelle Rechtsbehelfe in Erwägung zu ziehen; in das laufende Verfahren kann nicht eingegriffen werden.

Zu den Einzelheiten siehe §§ 3 und 4 ff. BauGB!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 28 Beteiligung von Naturschutzverbänden: Anerkannte (private) Naturschutzverbände sind keine Behörden im Sinne von § 4 BauGB. Auch wenn solchen Verbänden insbesondere im Bereich der Fachplanung teilweise eigenständige Beteiligungsrechte eingeräumt worden sind, nehmen sie – im Unterschied zu den staatlichen Naturschutzbehörden – keine originären hoheitlichen Aufgaben wahr. Naturschutzverbände sind daher in der Bauleitplanung nur als Teil der Öffentlichkeit nach § 3 BauGB zu beteiligen.

Individuelle Prüfung erforderlich, welche Behörden und privaten Rechtspersonen an der Bauleitplanung zu beteiligen sind!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 29 Ausschluss der Öffentlichkeit: Bebauungspläne werden in den Gemeinden, je nach ihrem Gegenstand, teilweise bis zuletzt kontrovers diskutiert und können im Verfahren scheitern, wenn sie – aus welchen Gründen auch immer – in der maßgeblichen Sitzung nicht die Zustimmung des zuständigen Entscheidungsgremiums finden. Ausnahmsweise kann in der Sitzung der Ausschluss der Öffentlichkeit zulässig sein, wenn das öffentliche Wohl oder die berechtigten Interessen Einzelner dies gebieten.

Der Satzungsbeschluss richtet sich nach § 10 BauGB, die weiteren Verfahrensmodalitäten nach dem landesspezifischen Kommunalrecht!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 30 Befangenheit von Ratsmitgliedern: Die Ehefrau eines Ratsmitgliedes ist Eigentümerin eines Grundstückes im Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Das Ratsmitglied ist befangen, weil ihm die Schaffung von Baurecht für das Grundstück selbst wirtschaftlich zugute kommt.

Auch die Mitwirkungsverbote ergeben sich aus dem landesspezifischen Kommunalrecht, gleiches gilt für die Rechtsfolgen von Verfahrensfehlern!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 31 Parallelverfahren und aufsichtsbehördliche Kontrolle: Verbreitet ist das Parallelverfahren, also die gleichzeitige Änderung von Flächennutzungsplan und Aufstellung eines Bebauungsplanes nach § 8 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Wegen § 10 Abs. 2 BauGB ist die Aufstellung des Bebauungsplanes im Parallelverfahren nicht genehmigungspflichtig, die Änderung des Flächennutzungsplanes dagegen muss nach § 6 Abs. 1 BauGB von der Aufsichtsbehörde kontrolliert werden.

Regel ist das Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB, zwischen Kommune und Aufsichtsbehörden können Planungs- details allerdings umstritten sein!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 32 Bebauungsplan versus Landschaftsschutzverordnung: Die Aufsichtsbehörde beanstandet, dass Festsetzungen eines Bebauungsplanes gegen eine geltende Landschaftsschutzverordnung verstoßen.

Bebauungspläne müssen mit höherrangigem Recht und anderen Vorschriften vereinbar sein!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 33 Beitrittsbeschluss: Die Aufsichtsbehörde hat den Bauleitplan nur unter Auflagen genehmigt. Ohne vorherigen Beitrittsbeschluss der Gemeinde wird der bekanntgemachte Bauleitplan nicht wirksam, es sei denn, die Nebenbestimmungen der Aufsichtsbehörde berühren den eigentlichen Planinhalt nicht und haben nur verdeutlichenden Charakter. Wann dies der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Bei substantiellen Fehlern bedarf es eines neuen Verfahrens!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 34 Ausfertigung von Bebauungsplänen: Regelmäßig müssen bei der Ausfertigung die einzelnen Planbestandteile im Zusammenhang als korrekt bestätigt und sodann handschriftlich von dem zuständigen Gemeindeorgan unterzeichnet werden.

Ein Ausfertigungsmangel kann zur Fehlerhaftigkeit und Unwirksamkeit des Bebauungsplanes führen!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 35 Hinweisfunktion der Bekanntmachung: Es genügt nicht, nur die Nummer des Bebauungsplanes zu veröffentlichen.

Die Bekanntmachung nach § 10 Abs. 3 BauGB und die zusammen- fassende Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB sollen die gebotene Transparenz des Verfahrens sicherstellen!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 36 Vereinfachtes Verfahren: Ein Bebauungsplan berührt ein sog. Gebiet von gemeinschaftlicher Bedeutung, das nach der Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie der EU und dem BNatSchG unter Naturschutz steht. In diesem Fall soll eine Änderung des Bebauungsplanes im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB nicht möglich sein.

Das vereinfachte Verfahren befreit nicht von der Verpflichtung zur Durchführung eines Beteiligungsverfahrens und einer ordnungsgemäßen Abwägung der von der Planung betroffenen Belange!



3. Bauleitplanung

3.2 Verfahren

Beispiel 37 Außerkrafttreten wegen Funktionslosigkeit: Im Plangebiet hat sich im Verlaufe der Zeit unter anderem durch extensive Handhabung von Ausnahme- und Befreiungsvorschriften eine Bebauung entwickelt, die mit einem älteren Bebauungsplan etwa hinsichtlich der Geschossflächenzahl durchgängig nicht in Einklang zu bringen ist.

Regelmäßig können Bebauungspläne nach § 1 Satz 8 BauGB nur in dem auch für ihre Aufstellung vorgeschriebenen Verfahren geändert, ergänzt oder aufgehoben werden!



3. Bauleitplanung

3.3 Materielle Planungsanforderungen

Beispiel 38 Planlose Gemeinde „Planlos“ verhält sich die Gemeinde, wenn sie eine städtebaulich ungeordnete und für die Nachbargemeinden problematische Ansiedelung mehrerer großflächiger Einzelhandelsbetriebe auf der Basis von § 34 BauGB zulässt. Nach der Rechtsprechung soll in diesem Fall die Kommunalaufsicht berechtigt sein, gestützt auf § 1 Abs. 3 und Abs. 4 BauGB, die Aufstellung eines Bebauungsplanes durch die Gemeinde anzuordnen.

Generell hat die Gemeinde ein weites planerisches Ermessen und kann eigenverantwortlich über die Nutzung ihrer Flächen entscheiden!



3. Bauleitplanung


Beispiel 39 Kein Anspruch auf Bauleitplanung: Die Gemeinde verpflichtet sich im Zuge eines städtebaulichen Vertrages mit dem Investor, einen Bebauungsplan für ein Wohngebiet festzusetzen. Auch wenn gleichzeitig der Investor zusagt, alle Erschließungsmaßnahmen und Folgekosten zu übernehmen, kann sich die Gemeinde ihrer Planungshoheit wegen § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB nicht begeben. Der Vertrag ist unwirksam; als Folge davon sind in Bauleitplanungsverträgen – für Investoren wenig befriedigende – Klauseln dahin üblich, dass sich die Gemeinde „bemüht“ oder „beabsichtigt“ den Bebauungsplan aufzustellen. Soweit der Investor seinerseits feste Zusagen macht, kann er diese allenfalls an die Bedingung knüpfen, dass das Baurecht wie im Vertrage vorausgesetzt in Kraft tritt. Das Investitionsrisiko lässt sich aber nur selten verlagern, weil die Gemeinde dem Investor entstandene Kosten gemeinhin nicht ersetzen wird.

Investoren bleibt nichts anderes übrig als das Inkrafttreten des Bebauungsplanes abzuwarten, unter den Voraussetzungen des § 33 BauGB kann aber vorab schon eine Baugenehmigung erteilt werden!



3. Bauleitplanung


Beispiel 40 Verhältnis FNP-B-Plan: Wird in einem Bebauungsplan für einen Bereich, der im Flächennutzungsplan nach § 5 Abs. 2 Nr. 9 b BauGB als „Wald“ dargestellt ist, nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB eine „Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“ festgesetzt, entspricht der Bebauungsplan in seiner Zielrichtung der Flächennutzungsplan und mithin dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB.

Der Bebauungsplan muss sich in dem vorgegebenen Rahmen bewegen, anderenfalls muss auch der Flächennutzungsplan nach § 8 BauGB geändert werden!



3. Bauleitplanung


Beispiel 41 Abgrenzung von Zielen und Grundsätzen der Raumordnung: In einem Regionalplan ist ein „Vorranggebiet für die Landwirtschaft“

ausgewiesen. Ergibt die Auslegung des Regionalplans, dass damit lediglich eine „Richtschnur“ für die Abwägung („Abwägungsdirektive“) gewollt war, nicht dagegen eine strikte Rechtsbindung, handelt es sich um einen Grundsatz, nicht um ein Ziel der Raumordnung im Sinne von § 1 Abs. 4 BauGB. Eine Überplanung des „Vorranggebietes“ mit Bauflächen ist somit, je nach den sonstigen für die Abwägung beachtlichen Umständen, nicht zwangsläufig ausgeschlossen.

Ziele und Grundsätze der Raumordnung schränken die gemeindliche Bauleitplanung zunehmend ein und werden deswegen von den Kommunen teilweise im Wege von Normenkontrollverfahren angegriffen!



3. Bauleitplanung


Beispiel 42 Ziele der Raumordnung: Weist ein Regionalplan als Ziel der Raumordnung „Regionaler Grünzug“ aus, muss eine gemeindliche Bauleitplanung dem angemessen Rechnung tragen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung können allerdings etwa naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ein geeignetes Mittel sein, um die Zielkonformität von Baumaßnahmen, die den „Grünzug“ berühren, zu sichern.

Die Vereinbarkeit einer Bauleitplanung mit Zielen der Raum- ordnung ist, je nach den Umständen, in einem spezifischen Verfahren nach dem maßgeblichen Landesplanungsrecht zu prüfen!



3. Bauleitplanung


Beispiel 43 Factory-Outlet-Center I: Wird ein größeres Factory-Outlet-Center in einer kleineren Gemeinde geplant, kann dies erheblichen Einfluss auf die benachbarten Gemeinden haben. Durch Kaufkraftabflüsse können sich negative städtebauliche Auswirkungen ergeben, die nicht nur den raumordnungs-rechtlichen Status einer angrenzenden Kommune z.B. als Mittelzentrum, sondern darüber hinaus innerstädtische Geschäftszonen in der Kommune nachhaltig beeinträchtigen. Solche Aspekte waren bereits in der Vergangenheit nach den §§ 1 Abs. 4 BauGB und 11 Abs. 3 BauNVO bei der Sondergebietsplanung zu berücksichtigen. Mit § 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB hat der Gesetzgeber klargestellt, dass die angrenzende Kommune sich darauf in einem Normenkontrollverfahren gegen die Planung erfolgreich berufen kann.

Interkommunale Streitigkeiten um Großvorhaben sind verbreitet und bilden auch für Investoren ein beachtliches Risiko!



3. Bauleitplanung


Beispiel 44 Geschützte private Interessen bei der Abwägung: Durch die Planung ist – unabhängig von den Eigentumsverhältnissen - ein ausreichender Schutz der Grundstücke vor Immissionen und gegen Niederschlagswasser zu gewährleisten.

Im Einzelfall ist zu ermitteln, welche privaten Interessen von der Planung betroffen sein könnten!



3. Bauleitplanung


Beispiel 45 Abwägungsirrrelevante private Interessen: Abwägungsirrelevant ist der Einwand, durch die Realisierung eines Bebauungsplans komme es zu einer Beeinträchtigung der vorhandenen freien Aussicht. Gleiches gilt für individuelle Wettbewerbsinteressen, etwa im Hinblick auf die Ansiedlung eines neuen (konkurrierenden) Betriebs.

abwägungsrelevant kann allerdings etwa eine an einen Industrie- betrieb heranrückende Wohnbebauung sein!



3. Bauleitplanung


Beispiel 46 Bodenschutz in der Abwägung: Der Investor plant auf einem ehemaligen Industriegelände ein Gewerbegebiet. Die zuständige Umweltbehörde verlangt in ihrer Stellungnahme in der Behördenbeteiligung eine Altlastensanierung, die eine Bodenqualität wie in Wohngebieten („Spielplatzniveau“) herstellen soll. Planungsrechtlich ist eine solche Forderung problematisch, weil nach dem BBodSchG eine nutzungsadäquate Bodenqualität ausreicht. Gleichwohl wird sich die für die Aufstellung des Bebauungsplans zuständige Gemeinde vor allem zur Vermeidung von Amtshaftungsansprüchen mit großer Wahrscheinlichkeit nicht über die Forderung der Umweltbehörde hinwegsetzen.

Bedeutung der Behördenbeteiligung für die Abwägung, durch Gutachten kann letztlich Aufklärung bewirkt werden!



3. Bauleitplanung


Beispiel 47 Naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen: Der Investor verpflichtet sich gegenüber der Kommune durch städtebaulichen Vertrag, Ausgleichsmaßnahmen für eine im Geltungsbereich des Bebauungsplans eintretende Flächenversiegelung durch Anlegen einer öffentlichen Parkanlage an anderer Stelle des Gemeindegebietes durchzuführen.

Auch der Umfang von Eingriffen und die Notwendigkeit von Ausgleichsmaßnahmen wird zumeist durch Gutachten geklärt!



3. Bauleitplanung


Beispiel 48 Verkehrslärmschutz: In Bezug auf Verkehrslärm gibt es etwa die Verkehrslärmschutz-verordnung (16. BImSchV) mit den darin enthaltenen Regelungen für den Bau und die wesentliche Änderung öffentlicher Straßen; geht es aber um andere Maßnahmen, ist mangels einschlägiger Vorschriften nach der Art der baulichen Nutzung der betroffenen Baugebiete, der tatsächlichen oder plangegebenen Immissionsvorbelastungen und dem Erwartungshorizont der Betroffenen im Einzelfall zu differenzieren. Als Faustregel für die Beurteilung von Verkehrslärm gilt, dass eine Verdoppelung des Verkehrs zu einer Lärmzunahme um 3 dB(A) führt. Die Vorbelastung des Baugrundstücks und seiner Umgebung fließt in die Prüfung der immissionsschutzrechtlichen Situation ein.

Die Einholung eines Immissionsgutachtens gehört im Bebauungsplanverfahren zur Sachverhaltsermittlung!



3. Bauleitplanung


Beispiel 49 Verkehrsbelange in der Abwägung: Werden bei der Planung einer Sportmehrzweckhalle keine geeignete Zufahrtsstraße und keine hinreichend großen, nachbarschaftsverträglich angeordneten Parkflächen vorgesehen, ist dies ein schwerwiegender Abwägungsfehler, der die Nutzung insgesamt in Frage stellt.

Die gesicherte Erschließung ist sowohl nach Bauplanungs- als auch nach Bauordnungsrecht zwingende Voraussetzung für eine bauliche Nutzung!



3. Bauleitplanung


Beispiel 50 Ausschuss statt Rat Verlagert der zuständige Gemeinderat die Abwägungsentscheidung teilweise auf einen Ausschuss oder ein anderes Gremium, kann das Abwägungsgebot verletzt sein.

Umfassende Prüfung und Würdigung des Sachverhaltes in der Abwägung müssen sichergestellt sein!



3. Bauleitplanung


Beispiel 51 Konfliktbewältigung versus planerische Zurückhaltung: Setzt eine Gemeinde ein Wohngebiet fest, genügt die abstrakte Möglichkeit von Störungen durch Schank- und Speisewirtschaften sowie Handwerks- und Gewerbebetriebe noch nicht für einen Abwägungsfehler. Probleme können mithilfe der Ausnahmeregelungen des § 4 BauNVO und des § 15 BauNVO auch im Rahmen des Vollzuges des Bebauungsplanes ausgeräumt werden. Das Gebot der Konfliktbewältigung wird also durch den „Grundsatz der planerischen Zurückhaltung“ begrenzt.

Die Bauleitplanung darf keine bodenrechtlichen Spannungen auslösen, die Bewältigung solcher Spannungen darf zudem nicht nachfolgenden (Baugenehmigungs-)Verfahren vorbehalten werden!



3. Bauleitplanung


Beispiel 52 Nebeneinander unverträglicher Nutzungen: Die Planung eines Allgemeinen Wohngebietes direkt neben einem emittierenden landwirtschaftlichen Betrieb kann abwägungsfehlerhaft sein.

Siehe dazu den Trennungsgrundsatz nach § 50 BImchG!



3. Bauleitplanung


Beispiel 53 Teilnichtigkeit von Bebauungsplänen: In einem Bebauungsplan werden Stellplätze im Hinblick auf die Erweiterung eines Gewerbegebietes ausgewiesen. Sind die Stellplatzfestsetzungen nichtig, ist der Bebauungsplan auch im übrigen nicht aufrechtzuerhalten, weil die Gewerbegebietsfestsetzung mit den Stellplätzen in untrennbarem Zusammenhang steht.

Einzelfallanalyse des Festsetzungsgefüges ist stets erforderlich!



3. Bauleitplanung


Beispiel 54 Kein Festsetzungsfindungsrecht der Gemeinden: Die Gemeinde will auf Baugrundstücken von mindestens 1000 qm Größe nur ein einziges Wohngebäude mit höchstens 2 Wohnungen zulassen. Dieses Ziel kann nicht allein durch eine Kombination der Festsetzung einer bestimmten Grundstücksmindestgröße, der Festsetzung „Einzelhäuser“ und der Festsetzung einer sog. „Zwei-Wohnungsklausel“ erreicht werden. Die entsprechenden Festsetzungsvarianten nach § 9 BauGB und der BauNVO haben jeweils andere städtebauliche Zielsetzungen. Wenn überhaupt, kann eine bestimmte Anordnung baulicher Anlagen auf den Baugrundstücken allenfalls über Baukörperausweisungen in Form von Baugrenzen und Bautiefen erreicht werden.

Der Festsetzungskatalog nach § 9 BauGB i. V. m. der BauNVO ist abschließend!



3. Bauleitplanung


Beispiel 55 Unbestimmtheit beim Bebauungsplan: Ein Bebauungsplan enthält am Rand des gekennzeichneten Plangebietes farbige Linien, die in der Legende nicht erläutert und auch sonst nicht zweifelsfrei verständlich sind. Die Existenz der Linien muss die Wirksamkeit des Bebauungsplanes nicht in Frage stellen, wenn der Plan im übrigen schlüssig ist. Zur (Teil-)Nichtigkeit kann es dagegen führen, wenn die Grenzen des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes nicht klar erkennbar sind.

Bei Bebauungsplänen gelten strenge Formanforderungen, die insbesondere auch von am Aufstellungsprozess beteiligten privaten Dienstleistern zu beachten sind!



3. Bauleitplanung


Beispiel 56 Begriff der Wohnnutzung: Seniorenunterkünfte sind nach der klarstellenden Regelung des § 3 Abs. 4 BauNVO – im Unterschied zu Einrichtungen zur medizinischen Betreuung alter Menschen - inzwischen kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung dem Wohnen gleichgestellt sind. Vor Einführung von § 3 Abs. 4 BauNVO war die planungsrechtliche Einordnung derartiger Nutzungen umstritten; vergleichbare Probleme bestehen heute noch etwa bei Asylbewerberunterkünften, Kindertagesstätten oder sog. Boardinghouses, die nur dem vorübergehenden Aufenthalt von Menschen dienen. Asylbewerberunterkünfte und Kindertagesstätten werden überwiegend als Anlagen für soziale Zwecke angesehen, bei Boardinghouses wird eine Wohnnutzung angenommen.

Die in den jeweiligen Baugebieten allgemein und nur ausnahmsweise zulässigen Vorhaben sind in den §§ 2 ff. BauNVO gebiets- spezifisch dargestellt, gleichwohl bedarf es stets einer Einzelfall- betrachtung!



3. Bauleitplanung


Beispiel 57 Störender Charakter von Gewerbe- und Handwerksbetrieben: Zulässig in Mischgebieten sind nach § 6 Abs. 2 BauNVO auch Gewerbe-

betriebe, die „das Wohnen nicht wesentlich stören“. Demgegenüber ist in § 4 Abs. 2 BauNVO – ohne Hinweis auf das „Wohnen“ - die Rede von „nicht störenden Handwerksbetrieben“. Nach § 7 Abs. 2 BauNVO sind im Kerngebiet „nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe“ regelmäßig genehmigungsfähig. Wann das Gewerbe „nicht (wesentlich) stört“, ist eine Frage des Einzelfalls und des Gebotes der wechselseitigen Rücksichtnahme. Anhand der einschlägigen Immissionsschutzregelungen ist zu beurteilen, welche Erheblichkeits- und Zumutbarkeitsschwellen gelten. So differenziert etwa die TA Lärm nach den unterschiedlichen Gebietskategorien; je nach der Vorbelastung können allerdings auch Abweichungen von den dortigen Richtwerten gerechtfertigt sein.

In Mischgebieten weitergehende Duldungspflichten der Wohnbevölkerung!



3. Bauleitplanung


Beispiel 58 Kerngebietstypische Vergnügungsstätte: Klassische kerngebietstypische Vergnügungsstätten sind neben Büro- und Verwaltungsgebäuden etwa Multiplexkinos sowie größere Spielhallen. Solche Einrichtungen sollen aufgrund ihrer großräumigen Auswirkungen in zentralen städtischen Bereichen, nicht dagegen z.B. in Wohngebieten, angesiedelt werden.

Problematik der Ansiedlung von Wohnnutzungen in Kerngebieten nach § 7 BauNVO!



3. Bauleitplanung


Beispiel 59 Diskothek im Gewerbegebiet: Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz dahin, dass in einem Gewerbegebiet etwa eine Diskothek größeren Umfanges zulässig ist, weil sie selbst emittiert und gegenüber Immissionen möglicherweise wenig empfindlich ist. Diskotheken sind kerngebietstypische Vergnügungsstätten und als solche nur in Gebieten nach § 7 BauNVO zulässig. Diese klare Regelung der BauNVO ist – unabhängig von den Umständen des Einzelfalles – strikt zu beachten .

Gewerbegebiete sind kein „Auffangbecken“ für anderenorts unerwünschte Nutzungen!



3. Bauleitplanung


Beispiel 60 Großflächer Einzelhandel: Ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb kann bereits ab einer Verkaufsfläche von ca. 800 qm gegeben sein. Um das dann notwendige Bebauungsplanverfahren zu vermeiden, wird gelegentlich versucht, etwa durch Kombination eines Lebensmittel- und eines Getränkemarktes mit gemeinsamem Parkplatz § 11 Abs. 3 BauNVO zu umgehen. Ob hier eine wertende Gesamtbetrachtung zulässig und geboten ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Durch die Einführung von § 34 Abs. 3 BauGB ist die Problematik inzwischen in anderem Lichte zu sehen, betroffen sind insbesondere Aldi-, Lidl- und ähnliche Märkte!



3. Bauleitplanung


Beispiel 61 Factory-Outlet-Center II Umstritten waren in den vergangenen Jahren insbesondere die im Kontext mit dem interkommunalen Abstimmungsgebot bereits erwähnten sog. Factory-Outlet-Center. Derartige Einzelhandelseinrichtungen können, zumal wenn sie in kleineren Gemeinden angesiedelt werden, die zentralen Versorgungsbereiche vor Ort und in den Nachbarkommunen - bis hin zu einer „Verödung“ der Innenstädte - nachhaltig berühren. Mit der Änderung von § 2 Abs. 2 BauGB hat der Gesetzgeber als Reaktion auf diese Entwicklung die Rechtsschutzmöglichkeiten der Nachbarkommunen erweitert.

Siehe dazu jetzt auch § 9 Abs. 2 a BauGB, damit korrespondieren auf kommunaler Ebene zunehmend individuelle Einzelhandels-, Zentren- und Entwicklungskonzepte informeller Art!



3. Bauleitplanung


Beispiel 62 Brieftaubenzucht im Wohngebiet: In einem Allgemeinen Wohngebiet ist ein kleineres Nebengebäude für die Brieftaubenzucht nach § 14 BauNVO planungsrechtlich zulässig.

Zu den Maßstäben für die Zulässigkeit von Nebenanlagen siehe § 14 BauNVO!



3. Bauleitplanung


Beispiel 63 Nutzungsdifferenzierung nach BauNVO: Im Bebauungsplan wird ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Gleichzeitig wird festgesetzt, dass Tankstellen unzulässig sind. Da Tankstellen nach § 4 Abs. 3 Nr. 5 BauNVO im WA im Normalfall ausnahmsweise zulässig sind, kann z.B. über § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO verhindert werden, dass die gesetzliche Ausnahme Bestandteil des Bebauungsplanes wird. Nicht möglich ist es dagegen, generell alle Wohngebäude auszuschließen; dies liefe dem Zweck des WA nach § 4 Abs. 1 BauNVO diametral zuwider.

Üblich sind vor allem Sortimentsbeschränkungen bei Einzel- handelsbetrieben!



3. Bauleitplanung


Beispiel 64 Sportanlage im Wohngebiet: Ein Wohnnachbar hat auf eine vorhandene Sportanlage Rücksicht zu nehmen. Je nach den Umständen kann ein Wohngebäude aufgrund der von der Sportanlage ausgehenden Immissionen auch in einem Allgemeinen Wohngebiet unzulässig sein.

Konfligierende Nutzungen haben sich wechselseitig zu respek- tieren, die Rücksichtnahmeanforderungen werden im Einzelfall bestimmt!



3. Bauleitplanung


Beispiel 65 Abweichung vom Maß der baulichen Nutzung: Eine städtebauliche Ausnahmesituation, die Abweichungen von dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung rechtfertigt, kann etwa in Betracht kommen, wenn es um die Sicherung vorhandener und die Ansiedelung weiterer größerer Betriebe in einem gut erschlossenen städtischen Industrie- und Gewerbegebiet geht. Wegen der Beurteilungsmaßstäbe kann auf die Rechtsprechung zu § 31 BauGB zurückgegriffen werden. Hier sind die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Abweichung und das Ermessen der Behörde ähnlich strukturiert. Wann städtebauliche Gründe eine Überschreitung der Ober- grenzen des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 Abs. 2 BauNVO rechtfertigen, bedarf der Begründung!



3. Bauleitplanung


Beispiel 66 Grundflächenbezogene Nutzungsvorgaben: Für jedes Baugrundstück im Rechtssinne kann festgesetzt werden, dass Baukörper einschließlich Anbauten eine Grundfläche von maximal 1750 qm nicht überschreiten dürfen. Baugrundstücke sind dabei Grundstücke im grundbuchrechtlichen Sinne, also nicht bereits – quasi als „Einheit“ – mehrere Flurstücke, die (zufällig) miteinander verwandten Personen gehören. Rechtsgrundlage der absoluten Flächenangaben („GR“) ist § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO; die Grundflächenzahl („GRZ“) regelt dagegen die relative Überbaubarkeit, d.h. das Verhältnis der Grundstücksfläche zur überbaubaren Fläche. Ist ein Grundstück 1000 qm groß, dürfen bei einer GRZ von 0,4 mithin 400 qm überbaut werden.

GRZ-Überschreitungen sind regelmäßig unzulässig!



3. Bauleitplanung


Beispiel 67 Geschoss(flächen)bezogene Nutzungsvorgaben: Im Einzelfall kann fraglich sein, wie viele Geschosse ein Gebäude hat. Für Brandenburg ist § 2 Abs. 4 BauO einschlägig. Danach sind Vollgeschosse Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt. Bei Gebäuden z.B. in Hanglage können zu Wohnzwecken nutzbare Erdgeschosse je nach dem Geländeverlauf eventuell nicht als (planungsrechtlich relevante) Vollgeschosse anzusehen sein. Durch geschickte Gestaltung können Architekt und Bauherr auf diesem Wege eine optimale Grundstücksausnutzung erreichen.

Einzelheiten zur Geschossfläche und zur Geschossflächenzahl ergeben sich aus § 20 BauNVO!



3. Bauleitplanung


Beispiel 68 GFZ bei Hochhäusern: Ein 1000 qm großes Grundstück in innerstädtischer Lage soll mit einem 12-geschossigen Gebäude bebaut werden. Das Gebäude hat eine Grundfläche von 20 x 30 m, bedeckt mithin 600 qm. In Kerngebieten ist eine solche GRZ von 0,6 nach § 17 Abs. 1 BauNVO regelmäßig zulässig; die GFZ ist aller-dings erheblich: 12 Geschosse x 600 qm sind 7200 qm. Im Verhältnis zur Grundstücksgröße von 1000 qm beträgt die GFZ somit 7,2, sofern nicht im Wege komplizierter Berechnungen „Bereinigungen“ im Hinblick auf für die GFZ nicht beachtliche Flächen nach § 17 Abs. 3 Satz 2 und Abs. 4 BauNVO oder sonstige Umstände des Einzelfalles erfolgen können und müssen. Es handelt sich um eine städtebauliche Ausnahmesituation nach § 17 Abs. 2 BauNVO; die Überschreitung der Höchstgrenzen für die bauliche Nutzung nach § 17 Abs.1 BauNVO bedarf der besonderen Rechtfertigung.

GFZ-Berechnungen sind typische Aufgabe von Architekten!



3. Bauleitplanung


Beispiel 69 Zulässigkeit von Baulinien/Baugrenzen: Besonderer städtebaulicher Gründe bedarf es nach der BauNVO für die Festsetzung von Baulinien oder Baugrenzen nicht. Die städtebauliche Erforderlichkeit nach § 1 Abs. 3 BauGB reicht aus. Auch Werbeanlagen sind an Baugrenzen gebunden.

Zu den Einzelheiten ist hier § 23 BauNVO zu beachten!



3. Bauleitplanung


Beispiel 70 Lärmschutzwand als Erschließungsanlage: Soll ein Wohngebiet neben einer stark befahrenen Straße angesiedelt werden, kann es notwendig sein, im Bebauungsplan als besondere Erschließungsanlage eine Lärmschutzwand festzusetzen.

Nach den §§ 5 und 9 BauGB sind im Flächennutzungsplan und im Bebauungsplan alle im weitesten Sinne erforderlichen Erschließungsflächen darzustellen/festzusetzen!



3. Bauleitplanung


Beispiel 71 Flächenbezogene Schallleistungspegel: Es können sog. immissionswirksame flächenbezogene Schalleistungspegel als zulässiger Maßstab für das Emissionsverhalten eines Betriebs oder einer Anlage gem. § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO festgesetzt werden.

umweltschutzbezogene Festsetzungen in Bebauungsplänen sind etwa nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB möglich, aktuell werden etwa Satzungen über den zwingenden Einsatz erneuerbarer Energien, beispielsweise Solarenergie nach § 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB diskutiert!



3. Bauleitplanung

3.4 Plansicherung - Veränderungssperre

Beispiel 72 Veränderungssperre und zulässige Bebauungsplanung: Die Veränderungssperre muss mit einer zulässigen Planung für ein abgegrenztes Gebiet korrespondieren; ob die Gemeinde ihre Planung im nachhinein konkretisiert oder teilweise modifiziert, spielt für die Wirksamkeit der Veränderungssperre keine Rolle.

Zur Veränderungssperre und zu den anderen Plansicherungs- instrumenten siehe §§ 14 ff. BauGB!



3. Bauleitplanung

3.4 Plansicherung - Veränderungssperre

Beispiel 73 Rechtsschutz gegen Veränderungssperre: Wenn die Bauordnungsbehörde einen Bauantrag wegen des Bestehens der Veränderungssperre zurückweist und der Bauherr dagegen mit Rechtsbehelf vorgeht, ist zu klären, ob die gemeindlichen Planungsabsichten und die Veränderungssperre BauGB-konform sind. Weiter ist zu klären, ob das konkrete Vorhaben den gemeindlichen Planungsabsichten zuwiderläuft. Hat der Bauherr jedoch bereits vor Inkrafttreten der Veränderungssperre ein rechtskräftiges Urteil auf Erteilung einer Baugenehmigung erstritten, ist ihm regelmäßig eine Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 BauGB zu gewähren.

Setzt die Gemeinde Plansicherungsinstrumente wie Veränderungssperren, Zurückstellungen oder Vorkaufsatzungen ein, führt dies typischerweise zu komplexen Streitigkeiten, weil neben den eigentlichen Planungen und Genehmigungen auch die Sicherungsinstrumente angefochten werden!



4. Baugenehmigung

4.1 Genehmigungsbedürftige Anlagen

Beispiel 74 Bauliche Anlage Holzlagerplatz : Neben Gebäuden kann auch ein befestigter, auf Dauer angelegter Holzlagerplatz eine bauliche Anlage sein.

Siehe die Legaldefinition der baulichen Anlage unter § 2 Abs. 1 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 75 Nutzungsänderung: Eine Nutzungsänderung ist die Umgestaltung von Lagerräumen in Aufenthaltsräume, für die besondere bauordnungsrechtliche Vorgaben bestehen.

Nutzungsänderungen ohne Genehmigung können bauaufsichtliche Verfügungen nach sich ziehen!



4. Baugenehmigung


Beispiel 76 Genehmigungsbedürftigkeit von Mobilfunkanlagen: Wird auf dem Flachdach eines Wohngebäudes eine aus zwei 8 m hohen Antennenmasten und einer Technikkabine bestehende kommerzielle Mobilfunkanlage aufgebracht, kann darin eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung des (nunmehr auch gewerblichen Zwecken dienenden) Wohngebäudes liegen, auch wenn die Errichtung derartiger Anlagen an sich genehmigungsfrei gestellt ist.

Abgrenzung zwischen den Kategorien Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Abriss hängt von den Umständen des Einzelfalles ab!



4. Baugenehmigung

4.2 Genehmigungsfreie Anlagen

Beispiel 77 Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis: Der Abriss eines denkmalgeschützten Gebäudes kann – unabhängig von der bauordnungsrechtlichen Genehmigungsfreistellung – einer Erlaubnis nach dem Landesdenkmalschutzrecht bedürfen.

Siehe dazu die §§ 55 und 67 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung

4.2 Genehmigungsfreie Anlagen

Beispiel 78 Haftung bei Genehmigungsfreistellung: Der Architekt hat ein von der Genehmigungspflicht freigestelltes Wohnhaus unter Verkennung der Abstandsflächen zum Nachbargrundstück geplant. Hat die Behörde den Fehler im Anzeigeverfahren nicht beanstandet und erwirkt der Nachbar später einen Baustop, kann sich der Bauherrn mangels ausdrücklicher behördlicher Zulässigkeitsbestätigung in Form der Baugenehmigung nur noch (zivilrechtlich) an seinen Architekten halten.

Die §§ 54 und 55 der Brandenburgischen BauO unterscheiden zwischen genehmigungspflichtigen und genehmigungsfreien Vorhaben, ob die Genehmigungsfreistellung im konkreten Fall einschlägig ist, muss individuell festgestellt werden!



4. Baugenehmigung

4.3 Genehmigungsverfahren

Beispiel 79 Haftung im vereinfachten Genehmigungsverfahren: Da im vereinfachten Verfahren unter anderem verschiedene bauordnungsrechtliche Vorschriften von der Baubehörde nicht geprüft werden, muss sich der Bauherr wie bei der Genehmigungsfreistellung insoweit auf seinen Architekten verlassen. Amtshaftungsansprüche scheiden aus; bei Fehlern haftet ihm nur der Architekt.

Zum vereinfachen Baugenehmigungsverfahren siehe § 57 der Brandenburgischen BauO, Abgrenzung zum Anzeigeverfahren nach § 58 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 80 Entscheidungsfrist der Bauaufsichtsbehörde: Fehlen Unterlagen, etwa erforderliche Zeichnungen zu dem Bauvorhaben, läuft die Bearbeitungsfrist (noch) nicht.

Zur Behandlung des Bauantrages siehe § 63 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 81 Richtiger Bauantragsteller: Eine Bauherrengemeinschaft beantragt durch ein bevollmächtigtes Mitglied eine Baugenehmigung.

Bauantragstellung nach § 62 der Brandenburgischen BauO, daneben ist eine zivilrechtliche Prüfung eventuell notwendiger Vollmachten erforderlich!



4. Baugenehmigung


Beispiel 82 Bauvorlagen: Die Bauvorlagen müssen vollständig und sachlich richtig sein. Auf Zeichnungen müssen nachbarschaftsrelevante Dachgestaltungen detailliert und mit Maßangaben dargestellt werden. Die Abstandsflächen müssen rechnerisch hergeleitet werden. Unvollständige Bauvorlagen können zur Rechtswidrigkeit der Genehmigung führen.

Neben der Brandenburgischen Bauvorlangenverordnung gewinnen bautechnische Nachweise unterschiedlicher Prüfinstitutionen nach § 66 der Brandenburgischen BauO zunehmend an Bedeutung, Problematik der Privatisierung hoheitlicher Aufgaben!



4. Baugenehmigung


Beispiel 83 Grünstempel: Weicht die tatsächliche Bauausführung von den grün gestempelten Bauvorlagen ab, handelt es sich um einen „Schwarzbau“. Der Bauherr tut daher gut daran, die vollständigen gestempelten Vorlagen nach Erhalt auch im Hinblick auf etwaige Prüfeintragungen durchzusehen.

Siehe zu den Einzelheiten § 67 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 84 Gemeindliches Einvernehmen: Kein Grund für die Versagung eines Einvernehmens ist es, wenn die Gemeinde ohne nachvollziehbare Begründung die Dachform einer Doppelgarage im unbeplanten Innenbereich beanstandet. Dieser Einwand schließt eine Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht aus.

Zum gemeindlichen Einvernehmen siehe § 36 BauGB!



4. Baugenehmigung


Beispiel 85 Haftung der Gemeinde bei Einvernehmensverweigerung: Nach der Rechtsprechung des BGH hat der Bauherr bei rechtswidriger Versagung des Einvernehmens sogar dann Amtshaftungsansprüche aus Art. 34 GG i.V.m. § 839 BGB gegen die Gemeinde, wenn das Einvernehmen objektiv nicht erforderlich war, weil das zur Genehmigung gestellte Vorhaben im Sinne von § 30 BauGB bebauungsplankonform war und – entgegen der Annahme der Beteiligten – keiner Befreiung nach § 31 BauGB bedurfte.

Einvernehmen der Gemeinde ist zwar ein Verwaltungsinternum, kann aber für den Bauherren erhebliche Komplikationen auslösen!



4. Baugenehmigung


Beispiel 86 Begrenzte Nachbarzustimmung: Verzichtet der Nachbar auf Abwehrrechte gegen ein Bauvorhaben, gilt dies regelmäßig nur unter dem Vorbehalt, dass das Vorhaben nicht nachträglich geändert wird. Es ist daher im Einzelfall festzustellen, wie weit eine Nachbarzustimmung reicht.

Zur Beteiligung von Nachbarn im Genehmigungsverfahren siehe § 64 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 87 Wechsel des Vorhabenträgers: Die zivilrechtliche „Übertragbarkeit“ des Grundstücks mit Baugenehmigung kann etwa im Zusammenhang mit städtebaulichen Verträgen nach § 11 BauGB oder einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB eingeschränkt sein. Nach § 12 Abs. 5 BauGB bedarf der Wechsel des Vorhabenträgers beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan regelmäßig der Zustimmung der Gemeinde. Das Baurecht ist somit zunächst an die Verfügungsbefugnis einer bestimmten Rechtsperson geknüpft, die das Vorhaben realisieren kann und soll.

Regelmäßig ist die Baugenehmigung ein grundstücksbezogener Verwaltungsakt und geht mit einem Verkauf auf den neuen Grundstückseigentümer über!



4. Baugenehmigung


Beispiel 88 Private Rechte Dritter: Im Rahmen eines Bauvorhabens muss ein Nachbargebäude durch bauliche Maßnahmen unterfangen werden. Ob die Nutzung des Nachbargrundstücks durch den Bauherrn von dem Eigentümer erlaubt wird, ist für die Baugenehmigung unerheblich. Zwar kann die Behörde bei einem Bau auf fremdem Boden die Zustimmung des Grundstückseigentümers verlangen, wenn für eine Baumaßnahme ein fremdes Grundstück in Anspruch genommen werden soll. Das öffentlich-rechtliche Sachbescheidungsinteresse im Baugenehmigungsverfahren fehlt aber nur dann, wenn feststeht, dass der Bauherr eine eventuelle Genehmigung nicht ausnutzen kann oder – ausnahmsweise - Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Bauherr ohne Kenntnis und gegen den Willen des Nachbarn dessen Grundstück nutzen will.

Nach § 67 Abs. 6 der Brandenburgischen BauO wird die Baugenehmigung unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt!



4. Baugenehmigung


Beispiel 89 Anfechtung von Auflagen: Eine Baugenehmigung enthält Brandschutzauflagen. Ficht der Bauherr eine ihm unverhältnismäßig erscheinende derartige Auflage an, dürfte im Zweifel davon auszugehen sein, dass der Bauherr die Genehmigung bis zur abschließenden Klärung insgesamt nicht ausnutzen darf, weil die Behörde das „ob“ der Baugenehmigung typischerweise von den maßgeblichen sicherheitsrelevanten Erwägungen abhängig machen wird.

Nach § 67 Abs. 3 Satz 1 der Brandenburgischen BauO können Nebenbestimmungen mit Sicherheitsleistungen verknüpft werden, im Übrigen wird nach § 36 VwVfG zwischen Auflagen (selbständige Verpflichtung) auf der einen und Bedingungen /Befristungen (unselbständige Genehmigungsbestandteile) unterschieden!



4. Baugenehmigung


Beispiel 90 Baugenehmigung und Bauvertrag: Der Bundesgerichtshof vor kurzem entschieden, dass Bauunternehmen sogar die baulichen Folgen von Genehmigungsauflagen in ihre Vertragspreise einkalkulieren müssen, die sie nicht kannten. Das bloße Kennenmüssen soll hier ausreichen, zumal sich die Bauunternehmen unschwer die vollständige Genehmigungsurkunde beschaffen können.

Nach § 4 Abs. 1 VOB/B ist originär der Auftraggeber für die Beschaffung der Genehmigung verantwortlich, Konflikte zwischen der Architektenplanung und der Genehmigungsplanung sind jedoch nicht selten!



4. Baugenehmigung


Beispiel 91 Verlängerung der Baugenehmigung: Wird eine Verlängerung beantragt, ist das Vorhaben auf der Basis des dann geltenden Rechts neu auf seine Genehmigungsfähigkeit zu beurteilen. Bei Rechtsänderungen kann der Bauherr also schlechter stehen als bei der Ursprungsgenehmigung.

§ 69 der Brandenburgischen BauO sieht eine Verlängerungs- möglichkeit nicht mehr vor, nach Ablauf der Geltungsdauer von 6 Jahren muss die Baugenehmigung deswegen möglicherweise komplett neu beantragt werden!



4. Baugenehmigung


Beispiel 92 Vorläufiges positives Gesamturteil: Bei einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb können nicht etwa bereits die Erdarbeiten im Wege einer Teilgenehmigung zugelassen werden, wenn wichtige Details des Vorhabens wie das vorgesehene Sortiment noch ungeklärt sind. Andernfalls scheidet das mit der Teilgenehmigung verbundene vorläufige positive Gesamturteil aus.

Zu den Einzelheiten siehe § 68 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 93 Konkretes Vorhaben und Vorbescheid: Wer einen Vorbescheid zu Zulässigkeitsfragen auf der Grundlage unverbindlicher Planungen begehrt, wird mit seinem Anliegen keinen Erfolg haben, weil die Prüfung der Genehmigungsvoraussetzungen naturgemäß ein fest abgegrenztes Objekt und eine entsprechende Untersuchung seiner Auswirkungen voraussetzt.

Zum Vorbescheidsverfahren siehe § 59 der Brandenburgischen BauO, Hauptfall ist die sogenannten Bebauungsgenehmigung zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit eines Vorhabens!



4. Baugenehmigung

4.4 Materielle Genehmigungsanforderungen

Beispiel 94 Dachgeschossausbau: Liegt die zulässige GFZ nach dem Bebauungsplan bei 0,4, muss etwa bei einem Dachgeschossausbau ermittelt werden, welche Grundstücksausnutzung mit dem zur Genehmigung gestellten Vorhaben nunmehr insgesamt erfolgt. Dazu können, je nach der Anzahl der zu berücksichtigenden Vollgeschosse oder der nicht relevanten Nebenanlagen, komplizierte Berechnungen erforderlich werden.

Genehmigungsvoraussetzung ist nach § 67 Abs. 1 der Brandenburgischen BauO, dass dem Vorhaben keine Vorschriften des Bauplanungsrechtes, des Bauordnungsrechts oder des Baunebenrechts entgegenstehen!



4. Baugenehmigung


Beispiel 95 Hotel im WA: In einem Allgemeinen Wohngebiet können z.B. nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise Hotels zugelassen werden.

Im Bereich der BauNVO gibt es vielfältige gesetzliche Ausnahmen, Befreiungen müssen dagegen individuell nach § 31 Abs. 2 BauGB oder nach § 60 der Brandenburgischen BauO zugelassen werden, ohne dass darauf ein Rechtsanspruch des Bauantragstellers besteht!



4. Baugenehmigung


Beispiel 96 Nutzungsausschluss per Bebauungsplan: Nach § 1 Abs. 5 BauNVO ist etwa der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten zulässig, wenn das produzierende Gewerbe in einem bestimmten Gebiet gestärkt werden soll.

Durch eine Differenzierung nach § 1 BauNVO können die Gebietsstrukturen nach den §§ 2 ff. BauNVO individuell variiert werden!



4. Baugenehmigung


Beispiel 97 Befreiung und Einfügungsgebot: Nach einer von der Rechtsprechung geprägten Faustformel kann ein Vorhaben nicht im Wege einer Befreiung vom Bebauungsplan genehmigt werden, wenn es sich bei unterstellter Anwendbarkeit von § 34 Abs. 1 BauGB nicht in die nähere Umgebung einfügt. Ob nachbarliche Interessen der Befreiung entgegenstehen, hat die Genehmigungsbehörde objektiv und mit Blick auf die Planvorschriften zum Schutze der Nachbarn zu entscheiden.

Kritische Befreiungen können Nachbarstreitigkeiten auslösen!



4. Baugenehmigung


Beispiel 98 Befreiungsermessen: Nach der Rechtsprechung soll bereits die Absicht der Gemeinde, einen bestehenden Bebauungsplan zu ändern, ausreichen, eine Befreiung im Rahmen der Ermessensausübung zu versagen.

Kein Rechtsanspruch auf Befreiung, allerdings kann der Gleichbehandlungsgrundsatz im Einzelfall von Bedeutung sein!



4. Baugenehmigung


Beispiel 99 Vorabgenehmigung bei Problemvorhaben: Eine Nachbargemeinde hat gegen einen Bebauungsplan im Rahmen der Behördenbeteiligung erhebliche Bedenken geltend gemacht. Die planende Gemeinde, die gleichzeitig Bauaufsichtsbehörde ist, kann in diesem Fall nicht ohne weiteres das Vorliegen der Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB unterstellen. Das Instrument der Vorabgenehmigung ist vielmehr nur bei im wesentlichen problemlos verlaufenden Planungen einzusetzen.

Schwierige Rechtsfragen treten auf, wenn Bebauungsplan und Vorabgenehmigung im Verwaltungsrechtsweg angegriffen werden!



4. Baugenehmigung


Beispiel 100 Trennender Steilhang: Ein Steilhang im Grenzbereich zweier benachbarter Grundstücke kann den Bebauungszusammenhang unterbrechen.

§ 34 Abs. 1 BauGB stellt auf die im Zusammenhang bebauten Ortsteile ab!



4. Baugenehmigung


Beispiel 101: Organische Siedlungsstruktur Je nach Lage der Dinge können bereits 5 Wohnhäuser und 5 landwirtschaftliche Nebengebäude einen Ortsteil bilden. 4 Wohnhäuser allein werden demgegenüber regelmäßig nicht ausreichen.

Abgrenzung zur Splittersiedlung im Außenbereich!



4. Baugenehmigung


Beispiel 102 Präzisierung des Bebauungszusammenhangs: Auf dem Gebiet einer kleineren Gemeinde hat sich nach und nach eine lose Bebauung mit Wohnhäusern entwickelt. Über eine Innenbereichssatzung kann die Gemeinde diese Entwicklung einerseits legalisieren und andererseits steuern, indem ausgewählte Grundstücke in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbezogen werden. Dabei bedarf es im Vergleich zur Aufstellung eines Bebauungsplanes nur des „reduzierten“ Verfahrens nach § 34 Abs. 5 BauGB.

Innenbereichssatzungen regeln die Abgrenzung bebaubarer Grundstücke vom Außenbereich!



4. Baugenehmigung


Beispiel 103 Wechselseitige Prägung: Zur Eigenart der näheren Umgebung gehört vor allem die vorhandene, rechtmäßig errichtete Bebauung, nicht nur in der unmittelbaren Nachbarschaft. Bereits abgerissener oder nicht mehr genutzter Altbestand, der nach wie vor prägend wirkt, ist ebenso wie das Baugrundstück selbst in die Betrachtung einzubeziehen. Straßen grenzen die nähere Umgebung nicht unbedingt vom Baugrundstück ab; maßgeblich ist jeweils die konkrete Situation vor Ort.

In der Praxis ergeben sich insbesondere im Gemengelagen erhebliche Interpretations- und Argumentationsspielräume, gleichzeitig aber Genehmigungsrisiken!



4. Baugenehmigung


Beispiel 104 Inhomogene Nutzungsstruktur: Gibt es in einem Gebiet neben überwiegender Wohnbebauung und kleineren Läden ein „Kegelzentrum“ mit 12 Bahnen und einem gastronomisch genutzten Raum, entspricht das Gebiet wegen der über die Gebietsgrenzen hinausreichenden Auswirkungen des „Kegelzentrums“ weder einem Allgemeinen Wohngebiet noch einem Mischgebiet (Grund: überwiegende Wohnbebauung).

Eine Anwendung von § 34 Abs. 2 BauGB kommt nur in Betracht, wenn es sich um ein bestimmtes Baugebiet im Sinne

der BauNVO handelt!



4. Baugenehmigung


Beispiel 105 Rücksichtnahme bei Gemengelage: Gewerbenutzungen müssen in sog. Gemengelagen in immissionsschutzrechtlicher Hinsicht unter Umständen Einschränkungen hinnehmen. Wohnnutzungen müssen ihrerseits die Vorbelastung des Gebiets bei der Geltendmachung von Abwehransprüchen als begrenzendes Merkmal in Rechnung stellen.

Das Gebot der Rücksichtnahme ist Bestandteil des Einfügensgebotes nach § 34 Abs. 1 BauGB!



4. Baugenehmigung


Beispiel 106 Bodenrechtliche Spannungen: Nach der Rechtsprechung kann etwa die „erste“ Vergnügungsstätte die Gefahr der Ansiedelung weiterer ähnlicher Einrichtungen mit sich bringen. Andererseits hat das Bundesverwaltungsgericht vor kurzem noch einmal darauf hingewiesen, § 34 Abs. 1 BauGB begründe „keine Garantie dafür, dass die Eigenart des Gebiets auf Dauer unangetastet“ bleibe.

Durch § 34 Abs. 3 und Abs. 3a BauGB hat der Gesetzgeber Differenzierungen, insbesondere mit Blick auf den Einzelhandel und den erweiterten Bestandsschutz, vorgenommen!



4. Baugenehmigung


Beispiel 107 Außenbereichsinsel: Auch in städtischen Bereichen kann es sog. Außenbereichsinseln geben. Beispielsweise kann die Zulässigkeit eines von Wohn- und Gewerbebauten umgebenen größeren Kleingartenbetriebes nach § 35 BauGB zu beurteilen sein.

Abgrenzung der im Zusammenhang bebauten Ortsteile vom Außenbereich erforderlich!



4. Baugenehmigung


Beispiel 108 Trainingsstall für Rennpferde: Ein Trainingsstall für Rennpferde ist nicht privilegiert, weil er keine „bodenrechtliche Nebensache“ zu einem landwirtschaftlichen Betrieb darstellt.

Auslegung der Privilegierungstatbestände unter § 35 Abs. 1 BauGB!



4. Baugenehmigung


Beispiel 109 Außenbereichsspezifische Nutzungen: Privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB sind etwa Aussichtstürme, der Allgemeinheit zur Verfügung stehende Berghütten, Hundezuchten, Jugendherbergen, Schießplätze, Schweinemästereien, Tierkörperbeseitigungsanstalten, Wetterwarten, Zementfabriken. Nicht privilegiert sind hingegen Camping-, Golf- und Tennisplätze, Gaststätten, soweit sie nicht ausnahmsweise der notwendigen Versorgung der Allgemeinheit in abgelegenen Bereichen dienen, Kleingärten und Wochenendhäuser. Reichhaltige Kasuistik privilegierter Nutzungen als Orientierungsmaßstab!



4. Baugenehmigung


Beispiel 110 Windenergieanlage im Außenbereich: Eine nach § 35 Abs. 1 Nr. 5 BauGB im Außenbereich privilegierte Windkraftanlage kann wegen entgegenstehender öffentlicher Belange planungsrechtlich unzulässig sein, wenn sie im konkreten Einzelfall das Landschaftsbild verunstaltet.

Regelmäßig Bauverbot im Außenbereich!



4. Baugenehmigung


Beispiel 111 Wohnhaus im Außenbereich: Ein Wohnhaus ist im Außenbereich nicht nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert und deshalb ein „sonstiges Vorhaben“. Generell wird in der Rechtsprechung betont, dass sonstige Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB im Außenbereich nicht ausgeführt werden sollen; es gibt also kaum eine Chance, für ein solches Vorhaben eine Baugenehmigung zu erhalten.

Realisierung von Wohn- und anderen kommerziellen Nutzungen üblicherweise nur über die Aufstellung eines Bebauungsplanes möglich!



4. Baugenehmigung


Beispiel 112 Konzentrationsflächen im Flächennutzungsplan: In einem Flächennutzungsplan sind sog. Konzentrationszonen für den Kiesabbau dargestellt. Die positive Ausweisung solcher besonderer Vorhaben auf bestimmten Flächen schließt – negativ – die Zulassung an anderer Stelle der Gemeinde aus.

Der Genehmigung eines Außenbereichsvorhabens entgegenstehende öffentliche Belange können sich aus höherrangigen Planungen ergeben!



4. Baugenehmigung


Beispiel 113 Bauen im Landschaftsschutzgebiet: Das Bauen in Landschaftsschutzgebieten ist im allgemeinen unzulässig. Etwas anderes kann gelten, wenn die einschlägige Schutzverordnung Ausnahme- oder Befreiungsmöglichkeiten vorsieht und die entsprechenden Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind.

Die Kompatibilität der einzelnen Bestimmungen ist individuell zu prüfen!



4. Baugenehmigung


Beispiel 114 Rückbau- und Entsiegelungsverpflichtung beim Windpark: Ein größerer Windpark im Außenbereich ist nach § 35 Abs. 1 Nr. 5 BauGB bauplanungsrechtlich privilegiert zulässig. Die Rückbau- und Entsiegelungsverpflichtung nach § 35 Abs. 6 Satz 2 BauGB greift in Zukunft unabhängig von der immissionsschutzrechtlichen Genehmigungspflicht solcher Anlagen ein, weil die Immissionsschutzbehörde auch das Baurecht zu beachten und zugleich nach dem BImSchG und dem UVPG eine UVP vorzunehmen hat.

Bei Außenbereichsvorhaben können diverse zusätzliche Restriktionen bestehen!



4. Baugenehmigung


Beispiel 115 Schweinemäster und Rücksichtnahme: Ein Schweinemästerbetrieb im Außenbereich soll erweitert werden. Zwar handelt es sich um ein privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB. Auf eine in der Nähe befindliche Wohnbebauung ist aber Rücksicht zu nehmen; deren schutzwürdige Interessen können als öffentliche Belange in die Zulässigkeitsprüfung einfließen.

Gebot der Rücksichtnahme ist ungeschriebener öffentlicher Belang im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB!



4. Baugenehmigung


Beispiel 116 Planungserfordernis im Außenbereich: Großflächige Einzelhandelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nach der Rechtsprechung wegen ihrer überregionalen Auswirkungen im Außenbereich regelmäßig nur aufgrund einer Bebauungsplanung nicht aber nach § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden. Das Planungserfordernis kann etwa von der Nachbargemeinde klageweise geltend gemacht werden, soweit deren Belange nach § 2 Abs. 2 BauGB von dem Vorhaben berührt werden.

Planmäßigkeitsgrundsatz des BauGB!



4. Baugenehmigung


Beispiel 117 Splittersiedlung: Zwar können, je nach der Struktur der Umgebungsbebauung, bereits einige wenige vergleichbar genutzte Häuser als im Zusammenhang bebaute Ortsteile gemäß § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB anzusehen sein. Wird aber eine lose, nicht einheitlich genutzte Bebauung um die Hälfte des Bestandes vergrößert, handelt es sich um die – unzulässige – Verfestigung einer Splittersiedlung im Außenbereich nach § 35 Abs. 3 BauGB.

Abgrenzung zur organischen Siedlungsstruktur!



4. Baugenehmigung


Beispiel 118 Ersatzbau im Außenbereich: Der Eigentümer will auf den Grundmauern einer abgebrannten Scheune im Außenbereich ein neues Wohngebäude errichten. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB greift nicht ein, weil es sich nicht um die Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes handelt, § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB scheidet aus, weil es nicht um die Neuerrichtung eines Wohngebäudes geht. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB hilft dem Eigentümer ebenfalls nicht, weil die Nutzung des Ersatzbaus mit der vorherigen nicht identisch ist.

Teilprivilegierungen nach § 35 Abs. 4 BauGB werden nur ganz ausnahmsweise einmal gegeben sein!



4. Baugenehmigung


Beispiel 119 Duldung von Schwarzbauten : Bestandsschutzgesichtspunkte können berührt sein, wenn etwa an einem Bauvorhaben, das unter Verletzung baurechtlicher Vorschriften errichtet, aber über längere Zeit von der Behörde toleriert worden ist, untergeordnete Änderungen vorgenommen werden sollen. Zunehmend wird insoweit die Auffassung vertreten, das Vorhaben müsse dann von neuem und insgesamt auf seine Vereinbarkeit mit öffentlichem Recht geprüft werden. Der Bestandsschutz kann in solchen Fällen erlöschen; es kommt aber auf die Umstände des Einzelfalles an.

Bestandsschutz nur im Rahmen der Gesetze, insbesondere der §§ 34, 35 BauGB!



4. Baugenehmigung


Beispiel 120 Kondomautomat: Keine Gefahr ergibt sich etwa aus der Aufstellung eines Straßenautomaten für den Verkauf von Kondomen; dadurch werden keine geschützten Rechtsgüter verletzt.

Nach § 3 Abs. 1 der Brandenburgischen BauO dürfen bauliche Anlagen die öffentliche Sicherheit oder Ordnung nicht gefährden, sie müssen ferner die allgemeinen Anforderungen dauerhaft erfüllen und ohne Missstände benutzbar sein sowie die natürlichen Lebensgrundlagen schonen!



4. Baugenehmigung


Beispiel 121 Abweichung von DIN-Vorschriften: Bei einer Altbausanierung können aufgrund der baulichen Gegebenheiten DIN-Vorschriften nicht eingehalten werden. Bauordnungsrechtlich ist dies zulässig, wenn keine Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung entsteht. Vertragsrechtlich ist der Auftragnehmer insbesondere beim sog. VOB/B-Vertrag dagegen nach § 13 VOB/B stets verpflichtet, die anerkannten Regeln der Technik einzuhalten, wenn keine abweichende Vereinbarung getroffen worden ist. Selbst wenn kein Schaden entsteht, ist ein Verstoß gegen DIN-Vorschriften ein Mangel, der Ansprüche des Auftraggebers auslöst.

Unterscheidung zwischen privatem und öffentlichem Baurecht!



4. Baugenehmigung


Beispiel 122 Bau auf mehreren Grundstücken: Ein Bürogebäude soll auf mehreren Grundstücken errichtet werden. Auch wenn alle Grundstücke im Eigentum eines einzigen Bauherrn stehen und an das öffentliche Straßennetz angebunden sind, muss nach § 4 Abs. 1 Brandenburgische BauO gesichert werden, dass dauerhaft eine einheitliche Nutzung erfolgen kann. Entsprechende Vorgaben werden zumeist in die Baugenehmigung als Nebenbestimmungen aufgenommen.

Grundstücksbegriff richtet sich nach dem BGB (abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als Grundstück verzeichnet ist; Abgrenzung zum Flurstück), siehe auch die ergänzenden Regelungen über Zugänge und Zufahrten unter § 5 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 123 Grenzgarage I : Grenzgaragen dürfen ohne Abstandsfläche direkt an der Nachgrenze errichtet werden. Keine Grenzgaragen sind aber etwa Eckgaragen, die an zwei Seiten an das Nachbargrundstück angrenzen. Solche Garagen muss der Nachbar nicht dulden.

Zu den Abstandsflächen siehe § 6 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 124 Teilungsgenehmigung bei Hinterliegergrundstück Ein Grundstück soll geteilt werden. Für das vorgesehene Hinterliegergrundstück ist aber keine hinreichende Zufahrt nach den gewährleistet.

Unzulässigkeit der Teilung nach § 4 Abs. 3 der Brandenburgischen BauO, wenn dadurch bauordnungswidrige Zustände geschaffen werden!



4. Baugenehmigung


Beispiel 125 Eigentumsumschreibung und Teilung: Es wird ein notarieller Kaufvertrag beurkundet, der eine Grundstücksteilung vorsieht. Das Grundbuchamt verweigert die Eigentumsumschreibung, wenn keine Teilungsgenehmigung oder ein Negativattest nachgewiesen werden.

Unterscheidung Zivilrecht/öffentliches Recht!



4. Baugenehmigung


Beispiel 126 Verunstaltungsverbot: Verunstaltend wirken können etwa unpassende Kunststofffenster, die das Erscheinungsbild einer Jugendstilfassade nachhaltig beeinträchtigen. Umgebungsunverträglich im Sinne einer Verunstaltung kann auch das Abschlagen von Stuckverzierungen an einem klassizistischen Gebäude sein.

Zum Verunstaltungsverbot siehe § 8 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 127 Verkehrsgefährdung durch Werbeanlage: Nach dem OVG Münster soll bereits eine 6 cm vorspringende Werbeanlage auf einem 92–99 cm breiten Bürgersteig mit lebhaftem Fußgängerverkehr zu einer Verkehrsgefährdung führen und deshalb rechtswidrig sein. Bei den inzwischen verbreiteten Diaprojektionsanlagen, die ebenfalls Werbeanlagen im Rechtssinne sind, soll die Frage einer Verkehrsgefährdung von den Umständen des Einzelfalles abhängen.

Zur Zulässigkeit von Werbeanlagen siehe § 9 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 128 Brandschutzstandards: Ob und wann in ein Gebäude eine Sprinkleranlage einzubauen ist, ist gesetzlich nicht geregelt. Unklarheiten können auch in Bezug auf den ersten und den zweiten Rettungsweg entstehen.

Zum Brandschutz siehe die §§ 12, 23 ff. und 29 ff. der Brandenburgischen BauO, zur Rettungswegthematik siehe § 5 der Brandenburgischen BauO, zur Notwendigkeit von Brandschutznachweisen siehe § 66 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 129 Urinal als (nicht) zugelassenes Bauprodukt: In einem Bauvorhaben werden neuartige Urinalanlagen eingebaut. Ohne Zulassung nach der Bauordnung dürfen solche Anlagen nicht verwendet werden. Es liegen Verstöße gegen die Bauordnung und – vorbehaltlich einer zivilrechtlichen Sonderregelung – auch gegen den maßgeblichen Bauvertrag vor.

Zur Verwendung von Bauprodukten siehe die §§ 14 ff. der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 130 Abgeschlossenheitsbescheinigung: Für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist irrelevant, ob im Einzelfall die Brandschutzvorschriften eingehalten sind.

Zur Abgeschlossenheit von Wohnungen siehe § 41 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 131 Richtzahlen für Stellplätze: Gemäß § 43 der Brandenburgischen BauO kommt es hinsichtlich der notwendigen Stellplätze auf die örtlichen Bauvorschriften an. Zu berücksichtigen ist zudem die planungsrechtliche Zulässigkeit der Stellplätze nach § 12 BauNVO; nach § 12 Abs. 2 BauNVO dürfen etwa in Wohngebieten nur Stellplätze für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf errichtet werden.

Varianten sind Stellplätze auf anderen Grundstücken mit Sicherung sowie Stellplatzablösung!



4. Baugenehmigung


Beispiel 132 Nachbarschaftsverträglichkeit von Stellplätzen: Ein größerer Parkplatz eines Bürogebäudes darf nicht in unmittelbarer Nachbarschaft zu den Schlafräumen der benachbarten Wohnbebauung errichtet werden. Hier kommt es allerdings auf die konkret entstehenden Lärmimmissionen und die wechselseitigen Rücksichtnahmepflichten an.

An- und Abfahrtsverkehr kann Konflikte auslösen, Verkehrsgutachten kann erforderlich sein!



4. Baugenehmigung


Beispiel 133 Versammlungsstätten als Sonderbauten: Bei Versammlungsstätten wie Großdiskotheken kommt etwa den Lüftungsanlagen naturgemäß große Bedeutung zu. Dazu gibt es umfangreiche Regelungen, die im Baugenehmigungsverfahren zu beachten sind.

Zu Sonderbauten siehe § 44 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 134 Gestaltungssatzung II: Die Gemeinde schließt durch Gestaltungssatzung Kellergaragen wegen der unerwünschten teilweisen Freilegung von Kelleraußenwänden und der erforderlichen Rampen in Vorgärten aus. Eine solche Regelung kann auf landesrechtlicher Grundlage zulässig sein, soweit sie sich außerhalb des bundesrechtlichen Kataloges zulässiger Festsetzungen nach § 9 BauGB und der BauNVO bewegt. Hier können sich schwierige Abgrenzungsfragen ergeben.

Zu den örtlichen Bauvorschriften siehe § 81 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung


Beispiel 135 Abweichungsermessen: Abweichungen kommen im Hinblick auf Abstandsflächenvorschriften in Betracht. Hier ist allerdings zu berücksichtigen, dass das Gesetz sehr umfangreiche Regelungen vorsieht; der Spielraum für Abweichungen ist deshalb eingeschränkt. Abweichungen sind aber gleichwohl etwa bei atypischen Grundstückszuschnitten denkbar; entsprechendes kann nach Maßgabe der einschlägigen neuen Regelungen gelten, wenn beispielsweise durch Sonnenkollektoren ein Energieeinspareffekt erreicht wird.

Die §§60, 61 der Brandenburgischen BauO bilden das Pendant zu § 31 BauGB!



4. Baugenehmigung


Beispiel 136 Unzuverlässiger Gaststättenbetreiber: Die Baugenehmigungsbehörde darf nicht prüfen, ob etwa der Gaststättenbetreiber im Sinne von § 4 Abs. 1 GastG hinreichend zuverlässig ist. Dies ist Sache der Gewerbeaufsicht.

Differenzierung zwischen Baugenehmigung und Nutzungs- /Betriebserlaubnissen nach Spezialgesetzen!



4. Baugenehmigung


Beispiel 137 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung: Ein privilegiertes Außenbereichsvorhaben muss nach § 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege beachten. Daneben findet die Eingriffsregelung nach dem BNatSchG Anwendung. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind die Zulässigkeit nach § 35 BauGB und die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung durch die Bauaufsichtsbehörde getrennt voneinander zu prüfen; das herzustellende „Benehmen“ mit der Naturschutzbehörde ist dabei kein Einvernehmen im Sinne einer Zustimmung, ausnahmsweise kann die Bauaufsicht vielmehr durchaus von dem Votum der Naturschutzbehörde abweichen. Regelmäßig sind Vorhaben, die dem Naturschutzrecht widersprechen, nicht genehmigungsfähig!



4. Baugenehmigung


Beispiel 138 Bauland und Baumschutzsatzung: Für den Neubau eines Bürogebäudes auf einer Brachfläche in innerstädtischer Lage müssen zwei Bäume mit ca. 60 cm Durchmesser gefällt werden. Sind die Voraussetzungen des § 34 BauGB im Hinblick auf die baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens erfüllt, kann das Naturschutzrecht zu keinem anderen Ergebnis führen. Die Fällgenehmigung ist deshalb zu erteilen, wenn auch möglicherweise mit der Auflage geeigneter Ersatzpflanzungen.

Auslegung und Bewertung lokaler Baumschutzsatzungen erforderlich!



4. Baugenehmigung


Beispiel 139 Immissionswerte II: Bei einem Vorhaben, das nach § 34 BauGB im innerstädtischen Bereich zugelassen werden soll, ist die Vorbelastung der Nachbarschaft mit anderen Immissionen in die Prüfung einzubeziehen. Nur wenn das aktuelle Lärmniveau unter Berücksichtigung der gebiets- und umgebungsspezifischen Grenz- oder Richtwerte unzumutbar gesteigert wird, ist die Baugenehmigung zu versagen.

Die Maßstäbe für die Beurteilung des Lärmniveaus ergeben sich aus dem Immissionsschutzrecht und flankierenden technischen Vorschriften, etwa DIN 18005 Schallschutz im Städtebau!



4. Baugenehmigung


Beispiel 140 Baugenehmigung und Straßenverkehr: Seitens der Straßenverkehrsbehörde können Auflagen für den Baustellenverkehr in Betracht kommen. Die Bauaufsicht wird diese von vornherein Auflagen der Baugenehmigung beifügen oder bei Bedarf nachträgliche Maßnahmen treffen.

Unterscheidung Straßenrecht (ruhender Verkehr, betroffen etwa bei Baustelleneinrichtung auf Gehweg) und Straßenverkehrsrecht (fließender Verkehr, betroffen bei Sperrungen/Umleitungen), eigenständige Genehmigungserfordernisse sind zu beachten!



4. Baugenehmigung


Beispiel 141 Baugenehmigung und Wasserrecht: Ein Flüssigmist-Erdbecken („Güllelagune“) ist in einem festgesetzten Wasserschutzgebiet unzulässig. Ist bei einem Vorhaben keine hinreichende Vorsorge gegen eine drohende Grundwasserverunreinigung getroffen, verstößt dies gegen Wasserrecht. Die Baugenehmigung ist aufgrund des Rechtsverstoßes zu versagen.

Verstößt ein Bauvorhaben gegen Wasserrecht und damit gegen Baunebenrecht, sind die Voraussetzungen für die Erteilung der Baugenehmigung nach § 67 Abs. 1 Satz 1 der Brandenburgischen BauO nicht gegeben!



4. Baugenehmigung


Beispiel 142 Sonderabfallentsorgung: Die Bauaufsicht verfügt in einer Baugenehmigung zahlreiche Nebenbestimmungen zur Verwertung und Entsorgung von Abfällen. Unter anderem müssen Sonderabfälle bei genau bezeichneten Stellen gegen erhebliche Gebühren abgeliefert werden, im Zuge des Transports sind Schutzmaßnahmen zu treffen. Derartige „Andienungspflichten“ sind inzwischen uneingeschränkt als zulässig anerkannt.

Spezialvorschriften des Kreislaufwirtschafts- und Abfallrechtes sowie des Bodenschutzes können etwa bei verunreinigten Baugrundstücken oder kontaminierten Altgebäuden erhebliche wirtschaftliche Bedeutung haben!



4. Baugenehmigung


Beispiel 143 Denkmal und Doppelgarage: Der Bauherr will an ein als Kulturdenkmal geschütztes Gebäude eine Doppelgarage anbauen. Wird das Gebäude durch das Vorhaben in seinem äußeren Erscheinungsbild beeinträchtigt, kann die Baugenehmigung verweigert werden.

Städtebaulicher Denkmalschutz nach dem BauGB, Denkmalschutzgesetze der Länder sind als Baunebenrecht bei der Erteilung der Baugenehmigung zu beachten!



4. Baugenehmigung


Beispiel 144 Arbeitsstättenverordnung: Nach der Arbeitsstättenverordnung sind bestimmte Mindeststandards für Büroarbeitsplätze vorgesehen.

Vorschriften des Arbeitsschutz- und Wirtschaftsverwaltungs- rechtes können Nutzungsstandards maßgeblich beeinflussen!



4. Baugenehmigung

4.5 Bauaufsicht

Beispiel 145 Schwarzbau: Formell illegal ist ein Bauvorhaben, das ohne die erforderliche (wirksame) Baugenehmigung, abweichend von der Baugenehmigung oder unter Missachtung der aufschiebenden Wirkung eines Widerspruchs gegen die Baugenehmigung realisiert wird. Solche Bauvorhaben werden umgangssprachlich als „Schwarzbau“ bezeichnet.

Zur Bauaufsicht siehe §§ 51 f. und 73 ff. der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung

4.5 Bauaufsicht

Beispiel 146 Abrissverfügung: Hat der Bauherr eine Baugenehmigung erhalten, scheidet wegen der formellen Legalität des Vorhabens eine Beseitigungsanordnung (auch: „Abrissverfügung“) aus, auch wenn die Genehmigung unter Verstoß gegen geltendes Recht erteilt worden ist. Eine Beseitigungsanordnung scheidet gleichermaßen aus, wenn zwar keine Baugenehmigung existiert, das Vorhaben aber der Sache nach genehmigungsfähig ist.

Zur Beseitigungsanordnung siehe § 74 der Brandenburgischen BauO!



4. Baugenehmigung

4.5 Bauaufsicht

Beispiel 147 Anspruch des Nachbarn auf bauaufsichtliches Einschreiten: Der Bauherr baut unter Verletzung von Abstandsflächenvorschriften. Kann der Nachbar nunmehr ultimativ von der Behörde verlangen, dass diese eine Beseitigungsanordnung erlässt .Nach wohl zutreffender Auffassung dürfte es darauf ankommen, ob der Nachbar über den bloßen Rechtsverstoß hinaus tatsächlich erheblich beeinträchtigt ist. Dies wird bei der Verletzung von Vorschriften über Abstandsflächen vielfach der Fall sein.

Regelmäßig stehen bauaufsichtliche Maßnahmen im pflicht- gemäßen Ermessen der zuständigen Behörden!



4. Baugenehmigung

4.5 Bauaufsicht

Beispiel 148 Verwaltungsvollstreckung bei bauaufsichtlichen Verfügungen:

Die Behörde will eine Beseitigungsanordnung gegen eine

Eigentümergemeinschaft erlassen und diese zwangsweise durchsetzen. Hier bedarf es unter Umständen begleitender Duldungsverfügungen gegen Mitberechtigte, bevor Vollstreckungsmaßnahmen erfolgen können.

Sonderregelungen des Verwaltungsvollstreckungsrechtes sind zu beachten, die Behörde benötigt keinen gerichtlichen Vollstreckungstitel!



4. Baugenehmigung

4.6 Baulasten

Beispiel 149 Zugangsbaulast: Eine Baulast kann von der Bauaufsicht etwa dann verlangt werden, wenn die Erschließung des Baugrundstücks nicht gesichert und ein Zugang über ein anderes Grundstück geschaffen werden muss.

Siehe dazu § 65 der Brandenburgischen BauO, in Brandenburg gibt es nur noch die privatrechtliche Dienstbarkeit!



4. Baugenehmigung

4.6 Baulasten

Beispiel 150 Privatrechtliche Nachbarschaftsvereinbarung: Ob sich der Nachbar dem Bauherrn gegenüber privatrechtlich zur Eintragung einer Baulast z.B. im Hinblick auf eine geringfügige Grenzüberbauung verpflichtet und welche Gegenleistungen er verlangt, ist seine Sache. Als öffentlich-rechtliche Willenserklärung ist die Baulast selbst von einer derartigen nachbarschaftlichen Vereinbarung streng zu unterscheiden. Privatrechtliche Nachbarschaftsvereinbarungen sind im Vorfeld komplexer Baugenehmigungsverfahren verbreitet, typische Inhalte sind Zustimmungen, Kompensationszahlungen, Regelungen über Beweissicherung und Immissionsschutz sowie Sicherheitsleistungen!



4. Baugenehmigung

4.7 Gebühren

Beispiel 151 Gebühr bei Genehmigung von Schwarzbauten: Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes soll die bei „Schwarzbauten“ nach den einschlägigen Gebührenordnungen zu erhebende dreifache Gebühr für die (nachträgliche) Prüfung der Bauvorlagen bundesrechtlich unbedenklich sein.

Der Gebührenbescheid zur Baugenehmigung ergeht separat nach dem Verwaltungskostenrecht und ist auch gesondert anzufechten!



5. Städtebauliche Verträge

5.1 Allgemeine Anforderungen

Beispiel 152 Angemessenheit von städtebaulichen Verträgen: Das Angemessenheitsgebot des § 11 Abs. 2 BauGB ist eine spezielle Leitlinie, die es der Kommune – analog zu den privatrechtlichen Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) – unter anderem verbietet, Formularverträge zu verwenden, die den Vertragspartner in der Gesamtschau massiv benachteiligen. Wie weit jedoch die Befugnis der Kommune geht, sich in der Praxis durch eine geschickte Vertragsgestaltung Vorteile zu sichern, ist in der Rechtsprechung noch vollständig nicht geklärt.

Regelmäßig knüpft die Kommune ihre Bereitschaft zur Aufstellung eines Bebauungsplans an verbindliche Zusagen des Investors unterschiedlichster Art!





Beispiel 153 Koppelungsverbot bei städtebaulichen Verträgen: Der Investor sagt der Gemeinde in einem städtebaulichen Vertrag als Kompensation für einen nicht mehr festsetzbaren Erschließungsbeitrag eine Zahlung für die Unterhaltung städtischer Kinderspielplätze zu. Dies verstößt gegen das Koppelungsverbot, weil Gegenleistung (= Zahlung) und Zweck (= entfallender Erschließungsbeitrag) nicht korrespondieren.

Zwischen Leistungen und Gegenleistungen muss ein zeitlicher und sachlicher Zusammenhang bestehen!





Beispiel 154 Vorvertragliche Aufklärungspflicht der Gemeinde: Die Gemeinde ignoriert eine vorvertragliche Aufklärungs- und Hinweispflicht im Hinblick auf ihr bekannte Kontaminationen eines zur Überplanung vorgesehenen Standortes gegenüber dem Vertragspartner. Dadurch entsteht dem Vertragspartner ein Schaden. Nach § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB entsteht bereits durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen ein Schuldverhältnis. Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, kann der Gläubiger nach § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz verlangen.

Interessenkonflikt, wenn die Gemeinde zugleich plant und das Baugrundstück veräußert!




5.2 Erschließungsverträge

Beispiel 155 Ausschreibungspflicht bei Erschließungsverträgen: Die Gemeinde überträgt dem Investor durch Erschließungsvertrag die Erschließung eines größeren Wohngebietes. Fraglich ist nun, ob aufgrund des EU-Vergaberechtes und der nationalen Bestimmungen der VOB/A und des GWB der Investor verpflichtet ist, bei der Vergabe der Bauleistungen für die Erschließung anstelle der im privaten Bereich üblichen freihändigen Vergabe ein kompliziertes förmliches, eventuell sogar europaweites Ausschreibungsverfahren durchzuführen; nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes kann dies unter Umständen geboten sein. Schnittstellen zwischen öffentlichem Baurecht und Vergaberecht sind individuell zu prüfen!




5.3 Bauleitplanungsverträge

Beispiel 156 Privatisierung der Bauleitplanung: Die Bekanntmachung der Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB und die Auslegung selbst können nicht durch Vertrag „privatisiert“ werden. Würde etwa ein privates Ingenieurbüro ohne den erforderlichen gemeindlichen Beschluss die entsprechenden Veröffentlichungen veranlassen und in seinen Räumen den Planentwurf zur Einsichtnahme bereithalten, fehlte ein zentraler gesetzlich vorgesehener Hoheitsakt im Planaufstellungsverfahren. Die Grenzen der zulässigen Verlagerung gemeindlicher Aufgaben auf Private sind allerdings noch nicht vollständig geklärt.

Die Ausarbeitung der stättebaulichen Planung kann auf private Dienstleister übertragen werden!





Beispiel 157 Unzulässiges Abwägungspräjudiz durch städtebaulichen Vertrag:

In einem städtebaulichen Vertrag wird geregelt, dass die Gemeinde

einen bestimmten Bebauungsplan beschließt. Eine solche Zusage kann nur ganz ausnahmsweise, nämlich wenn die Vorwegnahme der Entscheidung sachlich gerechtfertigt ist und die planungsrechtliche Zuständigkeitsordnung gewahrt bleibt, also der Gemeinderat bereits bei der Vorabentscheidung hinreichend mitgewirkt hat und die vorgezogene Entscheidung auch inhaltlich den Anforderungen genügt, die beim abschließenden Abwägungsvorgang zu beachten gewesen wären, erfolgen.

Kein Rechtsanspruch auf Bauleitplanung nach § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB!





Beispiel 158 Sicherheiten beim städtebaulichen Vertrag: Es genügt nicht, den Investor lediglich schuldrechtlich zu Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen zu verpflichten. Die Gemeinde muss auch Sorge dafür tragen, dass der Eingriff in Natur und Landschaft dauerhaft (!) ausgeglichen wird. Dies kann z.B. durch Vereinbarung von Sicherheiten und Grundpfandrechte oder Baulasten geschehen.

Analogie zur Sicherung etwa der Erschließung nach § 65 der Brandenburgischen BauO!





Beispiel 159 Einheimischenmodell: Der Investor verpflichtet sich, bei der Vermarktung von baureifen Grundstücken im Plangebiet Anwohner aus dem Gemeindegebiet bevorzugt oder ausschließlich zu berücksichtigen. Die Einheimischenmodelle sind kontrovers diskutiert worden. Das Bundesverwaltungsgericht hat die zur Verwirklichung des sogenannten Weilheimer Modells abgeschlossenen Verträge als zivilrechtliche Verträge qualifiziert und diese für zulässig gehalten.

Einheimischenmodelle schränken den Investor ein und können EU-rechtlich problematisch sein!




5.4 Folgekostenverträge

Beispiel 160 Investor finanziert Infrastruktur: Die Überplanung eines bisher brachliegenden Gebiets mit einer Vielzahl von Wohngebäuden führt dazu, dass zusätzliche Anforderungen an die Infrastruktur der Gemeinde entstehen. So müssen Schulen, Kindergärten, Friedhöfe, Jugendheime, Sportplätze, Gemeinschaftseinrichtungen, Schwimm bäder und sonstige öffentliche Einrichtungen in ihrer Kapazität erweitert oder gänzlich neu geschaffen werden. Die dadurch anfallenden finanziellen Belastungen, können durch Folgekostenverträge mit den Investoren aufgefangen werden. Dies war auch vor der gesetzlichen Regelung in § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB schon unter gewissen Voraussetzungen zulässig. Das Koppelungsverbot ist dem Grunde oder der Höhe nach zu beachten!




5.4 Folgekostenverträge

Beispiel 161 Rückforderung von Folgekostenzahlungen: Ein Investor erhält das Baurecht für sein Projekt und nutzt dieses aus. Im nachhinein stellt sich heraus, dass die im Folgekostenvertrag vereinbarte Gegenleistung wegen Nichtigkeit dieses Vertrags nicht erbracht zu werden braucht oder unter den Voraussetzungen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückgefordert werden kann. Die Gemeinde kann dann nicht ohne weiteres argumentieren, die Leistungsverweigerung oder die Rückforderung seien treuwidrig und deshalb unzulässig. Streitigkeiten zwischen Investoren und Gemeinden sind selten, weil die Investoren auf der Genehmigungsebene auf die Gemeinden angewiesen sind!




5.5 Sonstige Vertragstypen

Beispiel 162 Freiwillige Umlegung: Werden landwirtschaftlich genutzte Grundstücke überplant und soll ein Gewerbegebiet entstehen, ist üblicherweise eine Neuordnung der Boden-verhältnisse im Wege der Umlegung erforderlich, weil die vorhandenen Grundstücksparzellen sich für die geplante Bebauung nicht eignen und Grundstücke sowie Verkehrsflächen entsprechend den Planvorgaben geschaffen werden müssen. Als Alternative zu dem recht komplizierten gesetzlich vorgesehenen Verfahrensablauf nach den §§ 45 ff. BauGB bietet sich die freiwillige Umlegung an, bei der die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse entsprechend der beabsichtigten Planung durch öffentlich-rechtlichen Vertrag unter den Beteiligten einschließlich der Gemeinde geregelt und durchgeführt wird. Für die freiwillige Umlegung sind verschiedene Verfahren und Modelle entwickelt worden.

Umlegungsverfahren wird mit zivilrechtlichen Grundstücks- geschäften verknüpft!





Beispiel 163 Sanierungsrechtlicher Vertrag: Der Eigentümer hat nach Abschluss der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme einen Ausgleichsbetrag wegen der durch die Sanierung bedingten Steigerung des Wertes seines Grundstückes an die Gemeinde zu zahlen. Um diesen Ausgleichsbetrag abzulösen und gleichzeitig nach Fertigstellung eigener Baumaßnahmen aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet entlassen zu werden, kann der Eigentümer einen städtebaulichen Vertrag mit der Gemeinde schließen.

Ablösevereinbarungen beruhen zumeist auf geschätzten und nicht immer realistischen Wertzuwächsen, zu den Einzelheiten siehe §§ 154 f. BauGB!





Beispiel 164 Denkmalschutzrechtlicher Vertrag: Die Denkmalbehörde verpflichtet sich in einem Vertrag gegenüber einem Bauherrn, auf dem vorgesehenen Baugrundstück in bestimmter Frist eine archäologische Flächengrabung durchzuführen. Der Bauherr sagt im Gegenzug eine Kostenbeteiligung zu.

öffentlich rechtliche Verträge können geschlossen werden, soweit keine zwingenden Vorschriften entgegenstehen, Rechtsgrundlage ist dann das VwVfG!



6. Rechtsschutz

6.1 Normenkontrolle gegen Bebauungspläne

Beispiel 165 Anfechtung von Vorabgenehmigungen: Wird vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans eine Vorabgenehmigung nach § 33 BauGB erteilt, muss diese von Nachbarn mit Widerspruch und Klage angefochten werden; ein Antrag nach § 47 VwGO kommt (noch) nicht in Betracht; er kann und muss nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes gesondert gestellt werden, damit der Plan nicht rechtskräftig wird.

Differenzierung zwischen der Anfechtung der Baugenehmigung und der Normkontrolle gegen den Bebauungsplan!



6. Rechtsschutz


Beispiel 166 Anspruch auf gerechte Abwägung: Ein im Plangebiet ansässiger Mieter macht eine Beeinträchtigung durch Immissionen geltend. Diese Immissionen sind in der Abwägung zu berücksichtigen und begründen somit gleichzeitig ein Antragsrecht des Mieters im Normenkontrollverfahren („Anspruch auf Abwägung“).

Plannachbarn sind nur ausnahmsweise antragsbefugt!



6. Rechtsschutz


Beispiel 167 Doppelfunktion der Normenkontrolle: Das Erfordernis einer gesicherten Erschließung hat keinen drittschützenden Charakter. Weil jedoch das Normenkontrollverfahren neben dem Schutz subjektiver Rechte eine objektive Rechtskontrolle bezweckt, kann das Normenkontrollgericht einen Bebauungsplan bei einem Erschließungsdefizit auch unabhängig von einer subjektiven Rechtsverletzung für erklären.

Im Normenkontrollverfahren wird der Bebauungsplan umfassend auf formelle und materielle Fehler geprüft!



6. Rechtsschutz


Beispiel 168 Gemeinde als Normenkontrollkläger: Die Gemeinde siedelt einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb in der Peripherie ihres Gebietes an. Wird dadurch ein nachhaltiger Kaufkraftabfluss in der Umgebung bewirkt, kann die Nachbargemeinde im Normenkontrollverfahren gegen den entsprechenden Bebauungsplan vorgehen.

Streitig ist die Reichweite der materiellen (Abwehr-)Rechte der Nachbargemeinde!



6. Rechtsschutz


Beispiel 169 Katalog beachtlicher Fehler: Wie § 214 Abs. 1 BauGB zu entnehmen ist, bleibt etwa die Verletzung der Regelungen über die frühzeitige Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB ohne Rechtsfolgen, wohingegen Fehler beim Auslegungsverfahren nach § 3 Abs. 2 BauGB die Wirksamkeit des Bebauungsplanes durchaus entscheidend beeinflussen können.

Grundsatz der Planerhaltung, Bagatellen sollen den Bestand der Planung nicht berühren!



6. Rechtsschutz


Beispiel 170 Wesentliche Abwägungsfehler: Verkennt die Gemeinde den Umfang erforderlicher Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen wegen planungsbedingter Eingriffe in Natur und Landschaft, kann es sich nach der neuen Gesetzeslage um einen unbeachtlichen Fehler handeln, wenn der Sachverhalt nicht von substanzieller Bedeutung ist. Ob und wann ein solcher Fall in der Praxis gegeben ist, wird allerdings die Rechtsprechung individuell prüfen müssen. Tendenz der Gerichte zur Aufrechterhaltung von Bebauungsplänen, wenn Fehler „reparabel“ erscheinen!



6. Rechtsschutz


Beispiel 171 Keine Fehlersuche des Normenkontrollgerichtes: Es genügt nicht die pauschale Behauptung, die Gemeinde habe sich mit dem Eigentumsrecht des Antragstellers nicht hinreichend auseinandergesetzt. Eine derartige Behauptung muss anhand der Aktenlage, insbesondere des Bebauungsplanes selbst, der zugehörigen Begründung, der einschlägigen Abwägungsprotokolle und einer Darlegung der örtlichen Verhältnisse, konkretisiert werden. Das Gericht muss insoweit nicht etwa von sich aus auf „Fehlersuche“ gehen. Begründung von Normenkontrollanträgen ist anspruchsvoll, das Verfahren beim OVG ist langwierig!



6. Rechtsschutz


Beispiel 172 Ergänzendes Verfahren I: Ein Bebauungsplan leidet unter Festsetzungs- und Abwägungsmängeln. Solche Fehler können grundsätzlich nach § 214 Abs. 4 BauGB behoben werden, ohne das „Wesen“ des Planes zu verändern. Ob es einer erneuten Abwägung und eines weiteren Satzungsbeschlusses bedarf, hängt von dem Stadium ab, in dem der Fehler passiert ist.

Nur bei irreparablen und substanziellen Fehlern erklärt das OVG den Bebauungsplan für unwirksam!



6. Rechtsschutz


Beispiel 173 Ergänzendes Verfahren II: Ein ergänzendes Verfahren kommt nach dem BVerwG auch in Frage, wenn sich die Verstöße eines Bebauungsplans gegen naturschutzrechtliche Verbotsregelungen nicht durch eine bloße Ausnahme oder Befreiung, sondern nur durch eine Änderung oder (Teil-)Aufhebung der Verordnung ausräumen lassen. Entsprechendes soll bei einem Verstoß gegen das Zielanpassungsgebot des § 1 Abs. 4 BauGB gelten.

Rechtsunsicherheit während laufender Normenkontroll- und ergänzender Verfahren!



6. Rechtsschutz


Beispiel 174 Revision nur bei Verletzung von Bundesrecht: Rechtsfragen des landesspezifischen Bauordnungs- oder Naturschutzrechts sind einer Beantwortung durch das Bundesverwaltungsgericht nicht zugänglich.

Darlegung des Revisionsgrundes erforderlich!



6. Rechtsschutz


Beispiel 175 Revision ist keine Tatsacheninstanz: Das Bundesverwaltungsgericht stellt die vorinstanzlichen Ermittlungen zur näheren Umgebung des in Rede stehenden Planungsvorhabens nicht mehr in Frage.

Revision scheitert vielfach schon aus formellen Gründen!



6. Rechtsschutz


Beispiel 176 Einstweilige Anordnung im Normenkontrollverfahren: Verkennt die Gemeinde das Gefahrenpotenzial aus dem Zusammentreffen eines Messeparkplatzes mit 5200 Stellplätzen und einer Erdgasröhrenspeicheranlage, ist dies ein offensichtlicher Abwägungsfehler. Da die Überbauung der Anlage mit dem Parkplatz wegen der damit verbundenen erheblichen Risiken für den Betreiber nicht zumutbar ist, kann der Bebauungsplan bis zur Entscheidung im Normenkontroll(hauptsache)verfahren nach § 47 Abs. 6 VwGO einstweilen außer Kraft gesetzt werden.

Außerkraftsetzung eines Bebauungsplanes im einstweiligen Anordnungsverfahren ist äußerst selten!



6. Rechtsschutz

6.2 Genehmigungs- und sonstige Einzelfallentscheidungen

Beispiel 177 Widerspruchsfrist für Nachbarn: Ein Nachbar legt am 01.05.1995 Widerspruch gegen eine ihm nicht förmlich zugestellte Baugenehmigung vom 20.12.1993 ein. Lässt sich im nachhinein nicht klären, wann genau der Nachbar Kenntnis von der Genehmigungserteilung und den Bauarbeiten erlangt hat, kann der Widerspruch auch dann zulässig sein, wenn seit dem Genehmigungsdatum mehr als ein Jahr vergangen ist.

Rechtsunsicherheit lässt sich nur vermeiden, wenn dem Nachbarn die Baugenehmigung förmlich zugestellt wird, dies ist allerdings etwa innerstädtischen Bereichen kaum praktikabel!



6. Rechtsschutz


Beispiel 178 Verböserung im Widerspruchsverfahren: Wer gegen einen Erschließungsbeitragsbescheid mit Widerspruch vorgeht, muss jedenfalls nach Maßgabe der §§ 123 ff. BauGB a.F. damit rechnen, dass der Bescheid im Widerspruchsverfahren auch zu seinem Nachteil abgeändert. Denn selbst nach Bestandskraft von Erschließungsbeitragsbescheiden ist eine „Nacherhebung“ zunächst nicht berechneter Beiträge regelmäßig zulässig.

Rechtsbehelfsverfahren kann, je nach den Umständen, zum „Eigentor“ werden!



6. Rechtsschutz


Beispiel 179 Sofortvollzugsanordnung: Die Bauaufsicht schreitet zur Gefahrenabwehr gegen ein illegales Vorhaben ein. Dann drohen der Allgemeinheit oftmals Schäden, die nur durch ein sofortiges Handeln abgewendet werden können.

Die Bauaufsichtsbehörde kann die sofortige Vollziehung getroffener Verfügungen anordnen, zu den Einzelheiten siehe §§ 80, 80a VwGO!



6. Rechtsschutz


Beispiel 180 Entscheidung bei Anfechtungsklage: Die Behörde hat dem Bauherrn die Nutzung eines Gebäudes im Außenbereich als Wochenendhaus untersagt. Die Entscheidung kann ermessensfehlerhaft sein, wenn die Behörde ähnliche Vorhaben in der Umgebung explizit genehmigt hat oder faktisch duldet. Das Verwaltungsgericht hebt die Verfügung wegen des Rechtsverstoßes auf Widerspruch und Klage auf.

Maßgeblicher Zeitpunkt ist Erlass der Verfügung!



6. Rechtsschutz


Beispiel 181 Entscheidung bei Verpflichtungsklage : Einen Genehmigungsanspruch hat der Bauherr bei Entscheidungen nach den §§ 34 Abs. 1 und 2 sowie 35 Abs. 1 BauGB. Auf eine Vorabgenehmigung nach § 33 Abs. 2 BauGB oder eine Befreiung nach § 31 BauGB besteht dagegen keinen Anspruch.

Maßgeblicher Zeitpunkt ist letzte mündliche Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht, zu den Einzelheiten siehe § 113 VwGO!



6. Rechtsschutz


Beispiel 182 Notwendige Beiladung: Unterlässt das Gericht die nach § 65 Abs. 2 VwGO notwendige (!) Beiladung des Bauherrn, kann ein Verfahrensfehler vorliegen, der die Wiederholung des Prozesses in erster Instanz gebietet. Wird der Bauherr nicht rechtzeitig gehört, läuft er Gefahr, dass seine Belange in dem 3-Personen-Verhältnis Behörde-Bauherr-Nachbar nicht angemessen gewürdigt werden.

Verwaltungsgerichtsverfahren gestalten sich aufgrund der komplexen Rechtsbeziehungen häufig sehr schwierig, Verfahrensdauer von ein bis zwei Jahren in erster Instanz sind üblich!



6. Rechtsschutz


Beispiel 183 Stichtag bei Nachbarklage: Es wird eine Baugenehmigung für ein Vorhaben im Außenbereich erteilt. Auch wenn nach Erteilung der Genehmigung und Rechtsbehelfseinlegung durch den Nachbarn etwa durch eine Änderung von § 35 BauGB oder durch naturschutzrechtliche Beschränkungen die Rechtslage zu Lasten des Bauherrn verschärft wird, hat der Rechtsbehelf des Nachbarn keine Aussicht auf Erfolg.

Bei Anfechtungsklagen kommt es auf den Zeitpunkt der Genehmigungserteilung an!



6. Rechtsschutz


Beispiel 184 Nicht nachbarschützende Vorschriften: Ein Nachbar kann sich nicht auf die Behauptung beschränken, für eine Bauvorhaben sei die gesetzlich vorgeschriebene Umweltverträglichkeitsprüfung nicht durchgeführt worden. Die Vorschriften über die Umweltverträglichkeitsprüfung bezwecken nicht den Schutz individueller Belange.

Eine Klagebefugnis im Sinne von § 42 Abs. 2 VwGO ist durch Auslegung der möglicherweise verletzten Vorschriften festzustellen!



6. Rechtsschutz

6.2 Genehmigungs- und sonstige EinzelfallentscheidungenBeispiel 185 Nachbarschutz im Bauplanungsrecht: Nachbarschützende Festsetzungen eines Bebauungsplans können Abwehr-rechte begründen. Typische nachbarschützende Festsetzungen sind insbe-sondere diejenigen zur Art der baulichen Nutzung („Anspruch auf Wahrung des Gebietscharakters“), prinzipiell nicht dagegen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise und zu den überbaubaren Grundstücks-flächen. Im unbeplanten Innenbereich kommt nach § 34 Abs. 2 BauGB ebenfalls ein Anspruch auf Wahrung des Gebietscharakters in Betracht; im übrigen kann das Gebot der Rücksichtnahme als Bestandteil des „Einfügens“ Abwehrrechte für Nachbarn entstehen lassen. Bei Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB kann die Privilegierung ein Abwehrrecht dahin begründen, heranrückende Nutzungen zu verhindern, die die weitere Ausnutzung der Privilegierung unmöglich machen oder erheblich beeinträchtigen; das Gebot der Rücksichtnahme wird ansonsten als ungeschriebener nachbarschützender öffentlicher Belang im Sinne von § 35 Abs. 3 BauGB verstanden.

Umfangreiche Kasuistik in der Rechtsprechung!



6. Rechtsschutz


Beispiel 186 Nachbarschutz im Bauordnungsrecht: Da die Pflicht zur Einhaltung der Abstandflächen auch zur Wahrung der Belange von Anwohnern dient, sind die bauordnungsrechtlichen Vorschriften über Abstände nachbarschützend. Soweit der Bauherr dagegen nach der Bauordnung verpflichtet ist, eine bestimmte Anzahl notwendiger Stellplätze zu errichten und darüber hinaus die Möglichkeit der Stellplatzablösung durch Zahlung eines Ausgleichsbetrags eingeräumt ist, besteht diese Vorgabe ausschließlich im Allgemeininteresse und ist nicht drittschützend.

Umfangreiche Kasuistik in der Rechtsprechung!



6. Rechtsschutz


Beispiel 187 Nachbarschutz durch Verfassungsrecht: Rügt der Nachbar eine Gesundheits- oder Eigentumsverletzung nach den Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und Art. 2 Abs. 2 GG etwa im Hinblick auf „Elektrosmog“, der von baulichen Anlagen ausgeht,, gehen die Gerichte im allgemeinen von einem hinreichenden Schutz der entsprechenden Rechtsgüter durch die maßgeblichen Bau- und Umweltgesetze aus. Weist der Nachbar keine konkrete Beeinträchtigung nach, hat sein Rechtsbehelf keine Aussicht auf Erfolg.

Darlegungs- und Beweislast des Nachbarn!



6. Rechtsschutz


Beispiel 188 Grenzgarage II: Der Nachbar wendet sich gegen eine ohne Baugenehmigung errichtete überhöhte Grenzgarage. Wenn dadurch eine konkret geplante eigene Bebauung des Nachbarn vereitelt wird, muss die Behörde gegen die Grenzgarage einschreiten.

Regelmäßig entscheidet die Behörde über bauaufsichtliche Maßnahmen nach pflichtgemäßen Ermessen!



6. Rechtsschutz


Beispiel 189 Gemeindeklage gegen Baugenehmigung: Die Gemeinde kann rügen, durch eine Baugenehmigung in ihrem Selbstverwaltungsrecht nach Art. 28 Abs. 2 GG verletzt zu sein. Auch § 36 Abs. 1 BauGB begründet ein Abwehrrecht der Gemeinde dahin, dass eine Baugenehmigung nicht ohne das erforderliche Einvernehmen erteilt werden darf.

Gemeinden sind als eigene Rechtssubjekte klagebefugt und können Bauvorhaben unter Umständen verhindern!



6. Rechtsschutz


Beispiel 190 Voraussetzungen der Berufungszulassung: Die bloße Möglichkeit einer abweichenden Würdigung der Rechtslage durch das OVG nach einer erneuten Beweiserhebung begründet noch keine die Zulassung der Berufung rechtfertigenden ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils. Es müssen vielmehr mit dem Antrag auf Berufungszulassung konkrete Fehler des VG mit hinreichender Wahrscheinlichkeit dargelegt und nachgewiesen werden.

Detaillierte Begründung des Berufungszulassungsantrages erforderlich!



6. Rechtsschutz


Beispiel 191 Unzulässige Eilanträge Wer die Widerspruchsfrist versäumt, kann – selbstverständlich – keine Anordnung der aufschiebenden Wirkung verlangen. Wer abwartet, bis ein benachbartes Bauvorhaben beinahe fertig gestellt ist, kann sein Abwehrrecht verwirkt haben. Wer keine Überschreitung der maßgeblichen Immissionswerte konkret darlegt und nachweist, scheitert mit seinem Eilantrag ebenfalls aus grundsätzlichen Erwägungen.

Rechtsschutzbedürfnis erforderlich, Rechtsbehelfsführer müssen zeitnah handeln!



6. Rechtsschutz


Beispiel 192 Anordnung der aufschiebenden Wirkung Der Bauherr geht gegen eine für sofort vollziehbar erklärte Baueinstellungsverfügung im Wege der Versiegelung vor, die er für fehlerhaft hält. Leidet die Verfügung unter einem evidenten Rechtsfehler, ordnet das VG die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Bauherrn an.

Siehe dazu die §§ 80, 80a VwGO!



6. Rechtsschutz


Beispiel 193 Vorfahrt für Investitionen: Ficht der Nachbar eine Baugenehmigung an, bleibt der Eilantrag bei offener Rechtslage im Zweifel ohne Erfolg. Mit § 212 a Abs. 1 BauGB hat der Gesetzgeber signalisiert, dass das Baurecht des Bauherrn Vorrang genießt, solange eine Fortsetzung der genehmigten Maßnahmen nicht ausnahmsweise unvertretbar erscheint.

Nachbar kann einen Baustopp im Ergebnis nur über das Verwaltungsgericht aktiv erstreiten!



6. Rechtsschutz


Beispiel 194 Vorläufiger Rechtsschutz bei genehmigungsfreien Vorhaben:

Der Bauherr realisiert einen genehmigungsfreien Dachausbau, der nach

Auffassung des Nachbarn Abstandsflächenvorschriften verletzt. Will der Nachbar einen Baustopp erreichen, muss er eine einstweilige Anordnung beantragen.

Pflichtgemäßes Ermessen in Bezug auf bauaufsichtliche Maßnahmen kann sich bei evidenter Beeinträchtigung des Nachbarn „auf null“ mit der Folge einer Handlungspflicht reduzieren!



6. Rechtsschutz


Beispiel 195 Interessenabwägung Sollen mit einer einstweiligen Anordnung Baumaßnahmen verhindert werden, ist zu prüfen, welche Konsequenzen sich ergeben, wenn einerseits ein Baustopp erfolgt und andererseits bis zur Entscheidung in der Hauptsache weitergebaut werden darf.

Verwaltungsgerichte stellen zumeist auf die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfes in der Hauptsache und eine eventuell drohende Schaffung vollendeter Tatsachen war sowie eine (unzulässige) Vorwegnahme der Hauptsache ab!



6. Rechtsschutz


Beispiel 196 Wiedereinsetzung in den vorigen Stand Die gesetzlichen Fristen für die Einreichung (2 Wochen) und Begründung der Beschwerde (4 Wochen) sind nicht verlängerbar. Werden sie versäumt, ist die Beschwerde unzulässig, es sei denn, es kommt ausnahmsweise eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Betracht, weil das Fristversäumnis etwa auf einem Versehen beruhte und daher unverschuldet war.

Fristen sind im gesamten öffentlichen Baurecht zu notieren und unbedingt zu wahren!



7. Staatshaftung

7.1 Fehler bei der Bebauungsplanung

Beispiel 197 Überplanung Bergschadensgebiet Überplant die Gemeinde ein Bergschadensgebiet, müssen die Ratsmitglieder Sorge dafür tragen, dass das Gebot zur Wahrung sicherer Wohn- und Arbeitsverhältnisse beachtet wird. Dazu gehören in der Regel die Einholung und Auswertung entsprechender Gutachten sowie die Festlegung von Gefahrenabwehr– und Vorsorgemaßnahmen.

Amtshaftungsansprüche nach Art. 34 GG und § 839 BGB sind bei fehlerhaften Planungen möglich!



7. Staatshaftung

7.1 Fehler bei der Bebauungsplanung Beispiel 198 Drittbezogene Amtspflicht: Keinen Drittbezug haben nach zutreffender Auffassung etwa die Verfahrensvorschriften der Bauleitplanung, weswegen eine Amtshaftung bei Verstößen gegen das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB und die Vorschriften über das Inkrafttreten des Bebauungsplans ausscheidet. Drittbezug kann jedoch nach der Rechtsprechung das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB haben, soweit bei der Abwägung nach § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB die Verpflichtung zur Berücksichtigung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse besteht. Ein haftungsbegründender Fehler kann auch die unzureichende Beachtung des Schutzes vor Überschwemmungswasser im Zuge einer Bauleitplanung sein.

Analogie zur Antrags- und Klagebefugnis in Normenkontroll- und Klageverfahren vor dem Verwaltungsgericht!



7. Staatshaftung

7.1 Fehler bei der Bebauungsplanung

Beispiel 199 Begrenzte Ersatzpflicht Wann ein konkreter Schaden ersatzfähig ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Etwa in Altlastenfällen verlangt der BGH eine unmittelbare Beziehung zu der durch den Planungsfehler entstandenen Gesundheitsgefährdung.

Anspruchsberechtigt können etwa Investoren sein, die Investitionen im Vertrauen auf eine Wohnbebauung veranlasst haben!



7. Staatshaftung

7.2 Fehler im Baugenehmigungsverfahren

Beispiel 200 Amtshaftung bei rechtswidriger Baugenehmigung: Die Behörde erteilt eine Baugenehmigung für ein Wohn- und Geschäftshaus im unbeplanten Innenbereich gem. § 34 BauGB. Auf Nachbarwiderspruch und Klage wird die Baugenehmigung vom Verwaltungsgericht als rechtswidrig beanstandet. Es kommt zu einem Baustopp; das Vorhaben muss umgeplant werden, um den schutzwürdigen Belangen des Nachbarn Rechnung zu tragen. Rechtsfolge ist ein Amtshaftungsanspruch des Bauherrn, weil die Behörde § 34 BauGB falsch angewendet hat.

Tendenz von Genehmigungsbehörden zur Genehmigungs- verweigerung bei Haftungsrisiken!



7. Staatshaftung


Beispiel 201 Haftungsausschluss wegen fehlenden Vertrauenstatbestandes:

Hat der Bauherr eine Baugenehmigung durch falsche Angaben über

eine nachbarliche Zustimmung zu seinem Bauvorhaben erwirkt, ist sein Vertrauen in die Baugenehmigung eventuell nicht schutzwürdig.

Einzelfallbetrachtung notwendig!



7. Staatshaftung


Beispiel 202 Enteignungsgleicher Eingriff bei rechtswidriger Genehmigungsversagung:

Der Bundesgerichtshof hat sich vor kurzem mit der rechtswidrigen

Versagung einer Teilungsgenehmigung nach den §§ 19 und 20 BauGB a.F. befasst. In der Entscheidung ging es um die rechtswidrige Versagung einer solchen Genehmigung. Wird dadurch die Teilveräußerung eines Grundstücks zu Bauzwecken verhindert oder verzögert, haften als Gesamtschuldner nebeneinander die Bauaufsichtsbehörde und die Gemeinde, die das erforderliche Einvernehmen rechtswidrig versagt hat. Bei rechtswidriger Ablehnung eines Bauvorbescheides kann ebenfalls nach den Grundsätzen des enteignungsgleichen Eingriffs eine Staatshaftung auf die Bodenrente bestehen; deren Bemessung richtet sich nach dem Betrag, den ein Bauwilliger für die Erlaubnis zeitlicher baulicher Nutzung gezahlt haben würde.



Streitig, inwieweit neben der Amtshaftung Entschädigungs-

ansprüche aus enteignendem und enteignungsgleichem Eingriff bei „Sonderopfer“ in Betracht kommen!



8. Nachbarrecht

8.1 Nachbarschutz nach BGB

Beispiel 203 Abwehr von Immissionen: Nach § 903 Satz 1 BGB kann der Eigentümer einer Sache mit dieser nach

Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. Es ist allgemein anerkannt, dass deswegen neben dem öffentlich-rechtlichen Nachbarschutz zivilrechtliche Abwehr- und Entschädigungsansprüche bei Beeinträchtigungen des Grundeigentums geltend gemacht werden können.

Unterlassungs- und Entschädigungsansprüchen nach den §§ 1004 und 906 BGB, Vertiefungsverbot nach § 909 BGB, Ansprüche bei Überbauten nach den §§ 912, 1004 und 823 BGB, Notwegerecht nach § 917 BGB!



8. Nachbarrecht

8.1 Nachbarschutz nach BGB

Beispiel 204 Hammerschlags- und Leiterrecht: Der Bauherr will die auf der Grundstücksgrenze befindliche Brandwand

seines Büro- und Geschäftshauses sanieren. Nach den Nachbarrechtsgesetzen der Länder hat der Bauherr das sogenannte Hammerschlags- und Leiterrecht, er darf das Nachbargrundstück und die darauf befindlichen baulichen Anlagen zum Zwecke von Bau- und Instandsetzungsarbeiten vorübergehend betreten und benutzen.

Durchsetzung des Hammerschlags- und Leiterrechtes über einstweilige Verfügung vor dem Zivilgericht möglich!

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Rechtsanwalt Dr. Christian Bönker Vorlesung Bauordnungs- und Bauplanungsrecht ÖR B1 1 Vorlesung Bauordnungs- und Bauplanungsrecht ÖR B1 Wintersemester