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1112
1039
1038
1044
1608
1587
1609
1035
1586
250
1356
1521
199
1461
249
1580
1116
2038
1182
1418
663
1419
706
1581 LRO
899
2096
2097
2105
272 LRO
1724
1614
1499
712
1342
1337
1424
1839
1203
2285
1013
1420
2006
2007
9001
1
90010
90004
90005
9000
7
2009
90014
90009
90018
90016
9001
7
90012.2
90250
188
186
1403
269 LRO
325
325
676
1964
654
1341
656
2245
2250
2266
2271.2
2271.1 LRO
1201
9028
6 LRO
2246
2562
2563
2564
2564
2564
2564
90012.1 LRO
2565
9026
3
90263
9026
3
90263
(1698)
S
S I Spezialzone: Hinter Born
Hinter Born - Blick Richtung Osten Hinter Born - Aarburgerstrasse, östlicher Teilbereich
Hinter Born - mittiger TeilbereichHinter Born - westlicher Teilbereich
CharakterisierungTypologie: freistehende Gehöfte mit Wohn- und Ökonomiegebäuden
Struktur/ Körnigkeit: Einzelgruppe
Geschossigkeit: 1-2 Geschosse
Bauliche Dichte: gering
Verdichtungspotenzial: beschränkt
Homogenität: hoch
Durchgrünung: hoch, grüne Landschaftskammer
Topographie: Geländesenke mit leichter Neigung gegen Südosten
Lagequalität: in sich geschlossene Geländekammer
Erschl./ Immissionen: gute Erschliessung, immissionsbelastet
Hauptnutzung: Landwirtschaftliche Nutzung, Wohnnutzung
Quartieranalyse Nutzungsplanung Kappel
werk1 architekten und planer ag 4600 Olten 44
Beschrieb
Die Spezialzone Hinter Born liegt im Gelände südöstlich von Kappel. Als langgezogener, schmaler Streifen liegt das Quartier nördlich der Aarburgerstrasse und südlich der Autobahn A1 am südlichsten Siedlungsrand der Gemeinde Kappel zur Nachbargemeinde Boningen. Die Spezialzone Hinter Born ist mit dem übrigen Siedlungsgebiet nicht ver-bunden und liegt, von diesem abgesetzt als Siedlungsinsel am südlich leicht abfallenden Hangfuss des Borns. Über eine Unterführung des Autobahntrassées sind die Gehöfte durch die Fülerstrasse mit dem Hügiacker und dem übrigen
Siedlungsgebiet der Gemeinde Kappel verbunden. Die Ge-meindegrenze zu Boningen umschliesst das Quartier west-lich und südlich.
Landwirtschaftlich genutzten Flächen prägen den Charak-ter der südexponierten Geländekammer. Die Gebäudegrup-pe besteht aus einem Bauernhaus mit Gartenanlagen und drei kleinformatigen Wohnhäusern ohne Schutzstatus. Die Nutzung ist nicht mehr zonenkonform.
Chancen und Risiken, Empfehlungen
Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen aus-serhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind, werden gemäss Raumplanungsgesetz in ihrem Bestand geschützt, wird jedoch ein angemessener Unterhalt zur Betriebstüchtigkeit der Bauten vernachlässigt, so ist eine bestimmungsgemässe Nutzung nicht mehr gegeben und Umbauten sowie Umnutzungen sind nicht mehr möglich.
Parallel dazu soll durch das Ausscheiden einer Spezialzone eine klare Definition von Nutzung und Schutz im Rahmen
der laufenden Ortsplanungsrevision gewährleistet werden. Die Spezialzone Hinter Born weist homogene, jedoch we-nig dichte Bebauungsstrukturen auf und reagiert robust ge-genüber Nachverdichtungen im Bestand. Trotz den beacht-lichen Parzellengrössen sind infolge des feinstrukturierten Quartiercharakters eher feinkörnige Wohnnutzungen zu wählen.
Längerfristig erscheint eine Verdichtung an dieser peri-pheren Lage unerwünscht.
Verdichtungspotenzial: durchschnittlich (Ausschlussgebiet)
Im Quartier Hinter Born sind Parzellen mit unterdurch-schnittlichen Überbauungsziffern vorhanden, welche ein entsprechend durchschnittliches Potenzial zur Nachver-dichtung im Bestand aufweisen (Besitzstandsgarantie). Aus- und Anbauten, kleinere Zubauten sowie Nachver-dichtungen in Dachgeschossen oder gar Aufstockungen sind aus ortsbaulicher Sicht denkbar. Ausbauten und klei-nere Anbauten sind gegenüber Zubauten zu bevorzugen. Ersatzneubauten sind nicht zulässig. Bei Abbruch sind die Parzellen der Landwirtschaftszone zuzuweisen.
Eine effektive bauliche Entwicklung ist nicht anzustreben - Erneuerung und Ausbauten der Bestandsliegenschaften sollen möglich bleiben.Als Ausschlussgebiet gilt die Spezialzone Hinter Born als stabiles Quartier, welches in seiner bestehenden Struktur und seinem baulichen Zustand unter dem Titel der Besitz-standsgarantie mehrheitlich und mittelfristig erhalten blei-ben soll.
Empfohlene Überbauungsziffer (ÜZ): 25%
Ausschnitt Plan Potenzial 1: 7‘500*
Datum gezeichnet
Plangrösse
Plannummer
Massstab
IndexAuftraggeber / Bauherrschaft
3802 I OPR Kappel
Einwohnergemeinde Kappel
Hinter Born
3802_006
28.01.2019 cvi
1:7'500 A4
5005202
5005203
5005204
5005533
5005535
5005219
5005216
5005208
5005215
50052075005206
7005076
7005074
7005075
5005205
5005209
5005214
5005267
5005221
5005212
5005213
50052175005218
5005343
5005211
5005210
5005277
5005281
5005280
2005636
2
1
116a
116
114
113
119
111
134
Bornka
pelle
Eselweg
Autobahn A1
Born
F∏lerstrasse
F∏lerstrasse
Buchkˆpflis
trasse
Born
stra
sse
Br∏
nnelistrasse
Hirzengrabenstrasse
Br∏nnelistrasse
Hansenr∏ttistrasse
St∏tzmauerstrasse
St∏tzmauerstrasse
Altbanstrasse
Bogenstrasse
Born‰
gertenstrasse
Flu
ew
eg
Rainbannstrasse
Bl∏emlismattstrasse
Bl∏emlismattstrasse
Milit‰rstrasse
Stellistrasse
Chatzengrabenstrasse
Tsch‰rpisstrasse
Aarburgerstrasse
Hinter Born
Untere Rainban
Chatz
engra
ben
Chatz
engra
ben
Obere Rainban
Fluegraben
Bornchr∏z
Oberi Born‰gerten
Buechchˆpfliban
Altban
HirzengrabenHirzengraben
Chessiloch
Amerikanerschlag
1208
1772
1767
1762
1792
1791
1783
1741
1776
1753
1745
1771
1750
1324
974
2564
1351
911 LRO
911 LRO
910
LRO
918 LRO
861 LRO
863 LRO
864 LRO
919 LRO
868 LRO
879 LRO
883 LRO
884 LRO
882 LRO
90003 LRO
897
899
90018
90016
90017
90250
2564
2564
2564
2564
7005278
7005276
7005275
7005256
7005255
7005254
7005253
7005252
7005244
7005243
7005242
7005222
7005221
7005220
7005219
7005218
7005209
7005180
7005172
7005171
7005170
7005167
7005166
7005163
7005162
7005160
7005154
7005153
7005152
7005151
7005148
7005121
7005078
7005077
7005066
7005065
7005064
7005062
7005058
7005034
7005267
188
191
198
198a
211
255
124
203a
204
168
104
212
86
281
282
287
289
86a
293
255a
183
295
54
54a
25
41
190
179309
311
308
148a
323
324
325
261
162
85
83
75
9a
10
10a
11
55
71
72
9
82
83a
96
127
209
208
148
4
33
128
207
166
23a
122
160
46a46
48
51
52
62
67
78
22
23
15
101
236
39
256
206
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185
176
177
178
180
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Mehrzweckgebäude
Aarburgerstrasse
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Sandmatten
Sandmatten
Stockacker
Stockacker
Füleracker
Holzeinig
Haldenacker
Chueacker
10
12
13
15
17
19
20
21
22
24
31
34
38
40
45
46
47
48
50
54
55
62
63
65
74
129
130
132
134
135
137
181
189
190
193
194
195
198
199
287
288
291
292
315
320
326
326
327
327
327
327
328
329
330
340
360
366
372
373
388
397
413
414
416
423
429
442
443
444
445
446
447
448
449
450
451
452
453
459
461
471
472
473
475
479
480
545
546
547
548
550
551
564
565
566
567
572
90043
90043
90043
90005
90005
90018
90020
90022
90023
90024
90029
90030
90031
90037
9004
0
90041
9
7
393
579
520
454
593
594
592
590
440
549
460
537
591
90021
586
387
359
338
337
492
90018
90005
90030
900
31
90036
90036
182
609
474
622
623
428
640
639
639
641
644
645
646
188188
646
327
328
148b
330
330a
Januar 2020
45
3.6 Entwicklungspotenzial
Das Siedlungsgebiet von Kappel wurde im Rahmen der Quartieranalyse sowohl an-hand von Planunterlagen als auch durch gezielte Besichtigungen vor Ort begutachtet und analysiert. Mögliche Potenziale wurden ermittelt und in einem Plan dargestellt.
Es wurden die Kriterien für das vorhandene Verdichtungspotenzial in den drei Stufen hoch, durchschnittlich, gering sowie das Potenzial für mögliche Innenentwicklungen festgelegt. Als Entwicklungspotenzial sind nicht nur Neubauten oder Ergänzungs-bauten auf bebauten und unbebauten Parzellen zu verstehen; auch Umnutzungen, Aufstockungen oder Ausbauten führen zu einer Verdichtung und besseren Ausnützung der Parzellenfläche. Nicht die Verdichtung der Baumasse steht im Vordergrund, son-dern eine Erhöhung der Nutzungsdichte (Einwohner pro Hektare). Ein hohes Verdich-tungspotenzial ergibt sich auch in brach liegenden Gebäuden - hier ist die Ausnützung der Parzelle durch die Bebauung eventuell ausgeschöpft - stehen die Gebäude jedoch leer, haben sie ein hohes Potenzial zur Verdichtung bestehender Quartiere. In stark durchgrünten Einfamilienhausquartieren, wo die Bebauungsmöglichkeiten der Par-zellen nicht voll ausgenützt sind, ist es andererseits möglich, dass das Potenzial als gering eingestuft wird, da dort Verdichtungen einen (zu) grossen Eingriff in den Quar-tiercharakter darstellen würden, bzw. von der Eigentümerschaft gegenüber Verdich-tungsabsichten nur eine vergleichsweise geringere Akzeptanz erwartet werden kann. In Kappel herrschen an den Hanglagen mehrheitlich attraktive Aussichtsqualitäten. Aufstockungen sind in diesen Bereichen nur zurückhaltend und nach genauer Prüfung des unmittelbaren Umfeldes vorzunehmen. Mittels eines Ausschnitts des Potenzial-plans werden pro Zonenschild Hinweise zum Potenzial in Bezug auf die Siedlungsent-wicklung nach Innen gegeben. Zusammenfassend wird hierauf das durchschnittliche Verdichtungspotenzial über das gesamte Quartier abgeschätzt und die entsprechende Raumkategorie bezüglich Änderung der Nutzungsdichte festgelegt.
Grössere, unbebaute Parzellen oder mehrere zusammenhängende, unbebaute Par-zellen in den Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) und der Arbeitszone werden als Potenzial für eine Innenentwicklung ausgewiesen. Hier bietet sich die Chance eine zukunftsgerichtete Bebauung mit zeitgemässem Angebot zu schaffen. Es ist zu un-terscheiden, ob die Parzellen eher als Baulücke oder als potenzielle Fläche zu einer effektiven Innenentwicklung in Erscheinung treten. Lücken im Siedlungsgebiet, haupt-sächlich in zentralen Bereichen mit hohem Entwicklungspotenzial, sollten prioritär und zeitnah geschlossen werden. Baulandreserven an peripheren Lagen können für eine spätere Entwicklung als langfristiges Verdichtungspotenzial freigehalten werden.
Des Weiteren werden zwei potenzielle Neueinzonungen ausgewiesen. Diese Flächen liegen innerhalb der langfristigen Siedlungsbegrenzung und eignen sich dementspre-chend zur langfristigen Erweiterung und Arrondierung des Siedlungsgebietes. Sollte zukünftig Bedarf an Bauland bestehen, erscheinen diese Flächen am geeignetsten für eine potenzielle Neueinzonung in 2. Priorität (siehe Potenzialplan).
Eine Verdichtung im Bestand ist möglich, sollte jedoch im Hinblick auf das bauhisto-rische Erbe und die gewachsenen Strukturen äusserst sensibel erfolgen. Die Quar-tierverträglichkeit muss für alle Bauvorhaben überprüft und sichergestellt werden. Es sind geeignete Instrumente zur Sicherstellung von Ortsbildschutz, baulicher Qualität und Quartiercharakter festzulegen. Solche Instrumente können sein: Festsetzen einer Gestaltungsplanpflicht, Ausscheiden von Spezialzonen, konkrete Zonenvorschriften, Konkurrenzverfahren, Beizug von Fachpersonen im Fachbereich Ortsbildschutz etc..
Der Potenzialplan fokussiert auf die hauptsächlichen Entwicklungsgebiete der Ge-meinde Kappel. Er gibt Hinweise auf entsprechende Fokusgebiete für die Siedlungs-entwicklung nach Innen (SEin). Diese sind den entsprechenden Quartierbeschrieben angefügt. Hierbei sind nicht bloss quantitative Aspekte des Fassungsvermögens rele-vant, sondern ebenso die qualitativen Aspekte der Potenzialflächen. Pro Quartier wer-den nachfolgend die jeweiligen Eigenschaften beschrieben und auf dieser Basis für das Gesamtquartier eine Veränderungsstrategie sowie für die Fokusgebiete mögliche Entwicklungsabsichten formuliert.
Quartieranalyse Nutzungsplanung Kappel
werk1 architekten und planer ag 4600 Olten 46
Potenzialplan
gering
durchschnittlich
hoch
Innenentwicklung unbebaute Parzellen
potenzielle Neueinzonung (1. Priorität)
Verdichtungs-/ Entwicklungspotenzial
potenzielle Neueinzonung (2. Priorität, spätere OPR)
Datum gezeichnet
Plangrösse
Plannummer
Massstab
IndexAuftraggeber / Bauherrschaft
3802 I OPR Kappel
Einwohnergemeinde Kappel
Potenzial
005
13.12.2018 cvi
1:10'000 A4
0 100m 200m
11085028
5004101
5004102
5004103
5004104
5004108
5004109 5004112
5004118
5004121
5004122
5004125
5004127
5004132
5004133
5004135
5004136
5004144
5004149
5004152
5004155
5004157
5004161
5004166
5004167
5004173
5004178
5005121
5005231
5005232
5005234
5005236
5005237
5005240
5005241
5005242
5005243
5005244
5005246
5005247
5005249
5005250
5005251
5005253
5005255
5005256
5005257
5005289
5005290
5005300
5005302
5005303
5005311
5005401
5005402
5005403
5005404
5005405
5005406
5005407
5005408
5005409
5005410
5005413
5005418
5005419
5005420
5005421
5005422
5005423
5005424
5005425
5005426
5005427
5005428
5005429
5005430
5005433
5005434
5005437
5005438
5005439
5005440
5005442
5005443
5005444
5005445
5005446
5005447
5005448
5005449
5005453
5005454
5005455
5005456
5005458
5005459
5005461
5005462
5005463
5005466
5005468
5005469
5005470
5005471
5005472
5005473
50054755005476
5005477
5005478
5005479
5005480
5005481
5005482
5005483
5005484
5005485
5005486
5005487
50054885005489
5005490
5005491
5005492
5005493
5005494
5005495
5005496
5005497
5005498
5005500
5005501
5005502
5005505
5005506
5005509
5005510
5005511
5005512
5005513
5005515
5005517
5005518
5005520
5005521
5005522
5005523
5005524
5005525
5005527
5005528
5005529
5005530
6005089
5005533
5005229
5005219
5005216
5005215
5005341
5005339
5005235
5005238
5005233
5005230
5005276
5005340
5005342
5005269
5005273
5005274
5005275
5005227
5005226
5005225
5005271
5005272
5005223
5005266
5005267
5005268
5005221
5005212
5005213
50052175005218
5005343
5005210
5005261
5005254
5005286
5005285
5005260
5005259
5005258
5005277
5005281
5005280
5005279
5005278
5005248
5005287
5005299
5005296
5005298
5005301
5005291
5005297
50053055005309
5005306
5005308
5005312
5005344
5005284
5005532
5005536
5005537
5005538
5005539
5005540
5005544
5005545
5005546
5005547
5005548
5005549
5005550
5005551
5005552
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19
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27a
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2
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10
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Höchmatt
Dünnern
Dünnern
Dünnern
Dünnern
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SBB
SBB
Bifangmatt
Bifa
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Bodenmatt Grossmatt
Widenhans
Widenhans
Bodenmatt
Grossmatt
Rusenmatt
Strassenbünten
Breiten
Bifang
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90202
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116a
116
114
113
119
111
134
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F∏lerstrasse
F∏lerstrasse
Rainbannstrasse
Bl∏emlismatts
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Stellistrasse
Aarburgerstrasse
Hinter Born
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1324
974
2564
1351
897
899
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90016
90017
90250
2564
2564
2564
2564
gering
durchschnittlich
hoch
Innenentwicklung unbebaute Parzellen
potenzielle Neueinzonung (1. Priorität)
Verdichtungs-/ Entwicklungspotenzial
potenzielle Neueinzonung (2. Priorität, spätere OPR)
Datum gezeichnet
Plangrösse
Plannummer
Massstab
IndexAuftraggeber / Bauherrschaft
3802 I OPR Kappel
Einwohnergemeinde Kappel
Potenzial
005
13.12.2018 cvi
1:10'000 A4
0 100m 200m
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53a
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49b
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Autobahn A1
F∏lerstrasse
F∏lerstrasse
Rainbannstrasse
Bl∏emlismatts
trasse
Stellistrasse
Aarburgerstrasse
Hinter Born
1208
1745
1324
974
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1351
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90016
90017
90250
2564
2564
2564
2564
gering
durchschnittlich
hoch
Innenentwicklung unbebaute Parzellen
potenzielle Neueinzonung (1. Priorität)
Verdichtungs-/ Entwicklungspotenzial
potenzielle Neueinzonung (2. Priorität, spätere OPR)
Datum gezeichnet
Plangrösse
Plannummer
Massstab
IndexAuftraggeber / Bauherrschaft
3802 I OPR Kappel
Einwohnergemeinde Kappel
Potenzial
005
13.12.2018 cvi
1:10'000 A4
0 100m 200m
11085028
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Höchmatt
Dünnern
Dünnern
Dünnern
Dünnern
Dünnern
SBB
SBB
Bifangmatt
Bifa
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Bodenmatt Grossmatt
Widenhans
Widenhans
Bodenmatt
Grossmatt
Rusenmatt
Strassenbünten
Breiten
Bifang
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90202
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116
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F∏lerstrasse
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Bl∏emlismatts
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Stellistrasse
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899
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2564
2564
2564
2564
gering
durchschnittlich
hoch
Innenentwicklung unbebaute Parzellen
potenzielle Neueinzonung (1. Priorität)
Verdichtungs-/ Entwicklungspotenzial
potenzielle Neueinzonung (2. Priorität, spätere OPR)
Datum gezeichnet
Plangrösse
Plannummer
Massstab
IndexAuftraggeber / Bauherrschaft
3802 I OPR Kappel
Einwohnergemeinde Kappel
Potenzial
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13.12.2018 cvi
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4
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15
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1d
3d
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7
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Dünnern
Dünnern
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Dünnern
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SBB
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Widenhans
Bodenmatt
Grossmatt
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Breiten
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90202
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116
114
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119
111
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F∏lerstrasse
F∏lerstrasse
Rainbannstrasse
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Stellistrasse
Aarburgerstrasse
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1351
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899
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2564
2564
2564
2564
gering
durchschnittlich
hoch
Innenentwicklung unbebaute Parzellen
potenzielle Neueinzonung (1. Priorität)
Verdichtungs-/ Entwicklungspotenzial
potenzielle Neueinzonung (2. Priorität, spätere OPR)
Datum gezeichnet
Plangrösse
Plannummer
Massstab
IndexAuftraggeber / Bauherrschaft
3802 I OPR Kappel
Einwohnergemeinde Kappel
Potenzial
005
13.12.2018 cvi
1:10'000 A4
0 100m 200m
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Potenzialplan 1:10‘000
Januar 2020
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3.7 Möglichkeiten der (Nach-) Verdichtung
Siedlungsentwicklung nach Innen (SEin) bedeutet bauliche Ingriffe in gewachsene Be-bauungsstrukturen. Die folgende Skizze zeigt Möglichkeiten einer (Nach-)Verdichtung im Bestand auf. Es ist zu entscheiden und festzulegen, in welchem Masse Ausbauten, Anbauten, Zubauten, Zusammenbau bestehender Gebäude usw. in der konkreten Si-tuation und unter Berücksichtigung des jeweiligen Quartiercharakters zugelassen wer-den sollen. Gegebenenfalls sind für manche Gebiete Einschränkungen notwendig, in anderen, robusteren Quartieren sind alle Verdichtungsmöglichkeiten verträglich. Dies ist in der Zonierung des Siedlungsgebiets und den entsprechenden Zonenvorschriften angemessen zu berücksichtigen.
Die Skizze zeigt in Grundriss und Schnitt schematisch und exemplarisch den Regelfall innerhalb der Bauzone für eine Verdichtung von einer Überbauungsziffer (baulicher Fussabdruck) von 20% auf eine höhere Überbauungsziffer von 30%.
Dachausbauten und Aufstockungen beeinflussen den Fussabdruck und somit die Überbauungsziffer nicht, stellen jedoch trotzdem eine bauliche Verdichtungsmöglich-keit mit einer Erhöhung der Belegungsdichte dar. Insbesondere Aufstockungen sind innerhalb einer sensiblen, gewachsenen Quartierstruktur kritisch zu prüfen und gege-benenfalls auszuschliessen, da sie wesentliche Auswirkungen auf die Nachbarschaft und den Quartiercharakter haben können. Die Verträglichkeit von Nachverdichtungs-massnahmen bleibt jeweils pro Quartier zu prüfen.
Besonders im Bereich von Gebäuden mit Schutzstatus ist mit grosser Sorgfalt und Sensibilität vorzugehen. Generelle Aussagen zu Schutzobjekten sind schwierig, da der Umgang sehr unterschiedlich sein kann und dementsprechend auch im Einzelfall zu beurteilen ist.
Quartieranalyse Nutzungsplanung Kappel
werk1 architekten und planer ag 4600 Olten 48
Möglichkeiten der (Nach-) VerdichtungRegelfall
Dachausbau Anbau
beidseitiger Anbau/ Zusammenbau
Zusammenlegung von Einzelgebäuden
Aufstockung Zusätzliches Gebäude
Zusätzliches Gebäude auf benachbarten Parzellen
Näherbaurecht
Zusätzliches Gebäude auf benachbarten Parzellen Näherbaurecht
Dachausbau /Aufstockung
beidseitiger Anbau/ Zusammenbau Zusammenlegung von Einzelgebäuden
AnbauZusätzliches Gebäude
ÜZ Bestand 20% - ÜZ Verdichtet 30%
Skizzen VerdichtungRegelfall 1:1‘000
Januar 2020
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4. Fazit und Ausblick 4.1 Fazit
Im nebenstehenden Syntheseplan sind die wichtigsten Aussagen der Quartieranalyse zusammenfassend dargestellt. Neben der langfristigen Siedlungsgrenze werden die Quartiereinteilung sowie die Objekte mit Schutzstatus abgebildet. Überlagert sind die Kategorien des Verdichtungspotenzials und ihre Gebietseinteilung skizziert.Im Zentrum von Kappel soll mittels der Ortsbildschutzzone die Substanz geschützt und die künftige bauliche Entwicklung in diesem eher stabilen Möglichkeitsgebiet ge-stärkt werden. Die bedeutendsten Schutzobjekte werden in ihr zusammengefasst.
Als Entwicklungspotenzial an der Mittelgäustrasse bildet das Areal um das Restaurant Kreuz (Quartier 5) ein dynamisches Möglichkeitsgebiet, welches einen wesentlichen Beitrag zur Entwicklung der Gemeinde an zentraler Lage liefern kann. Durch die ge-steigerte Erschliessungsgüte wird die Lagequalität für eine gemischte Nutzung aus Gewerbe, Dienstleistungen sowie spezifischen Wohnformen an dieser Dorfachse po-sitiv beeinflusst - sie soll auch künftig Zentrumsfunktionen aufnehmen. Eine kombinierte Nutzung von Wohnen, Gewerbe und Dienstleistungen kann in sorg-fältig verdichteter Form im Quartier Zentrum entlang der Dorfstrasse Möglichkeiten für die Aufwertung des Strassenraums bieten und mit einer gewissen Nutzungsdurchmi-schung die Identität stärken und zugleich zu einer Aufwertung dieser historischen Dorf- achse beitragen. Mit der Beibehaltung der Wohnzone und der reinen Gewerbezone entlang der Dorfstrasse wird ein sorgfältiger Umgang mit dem historisch gewachsenen Bereich gewählt. Die Überlagerung durch eine Ortsbildschutzzone stellt erhöhte An-forderung an die Auseinandersetzung mit der baulichen Substanz sowie den typen-prägenden Elementen des Ortsbildes. Eine qualitative Entwicklung steht an dieser Lage eindeutig im Vordergrund. Die Durchlässigkeit zwischen diesen beiden parallelen Dorfachsen soll durch eine Aufwertung der Querverbindungen erhöht werden.
Eine kombinierte Nutzung von Dienstleistung und Wohnen könnte in verdichteter Form im Quartier 5, Lischmatt-Dachsmatt zwischen Mittelgäustrasse und der Dünnern einen sinnvollen Dorfauftakt im Westen bilden. Die Integration von öffentlichen Nutzungen gilt es zu beachten.
Das Quartier 2, Im Has bietet erhebliches Entwicklungspotenzial für Mehrgenerati-onenhaus-Typologien entlang dem Stationenweg (Chrüzfeld), ebenfalls kombiniert mit Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern. Mehrere Parzellen können als Entwick-lungspotenzial im Segment Einfamilien- und Doppelhäuser in den Quartieren 2, 3 und 4 identifiziert werden. Zwei Schwerpunkte als Entwicklungspotenzial im Segment Ein-familien-, Doppel- und Reihenhäuser liegen im Hügiacker (Quartier 3) und Oberlonfeld (Quartier 4). Im Süden könnte nach einer Einzonung eine verdichtete Wohnnutzung im Bereich Hügiacker einen sinnvollen Dorfauftakt bilden.
Ein Entwicklungspotenzial im Segment Arbeiten bildet die Industriezone (Quartier 6) als ein dynamisches Möglichkeitsgebiet, welches einen Beitrag zur Entwicklung der Gemeinde im nordwestlichen Teilbereich liefern kann.
4.2 Ausblick
Die Quartieranalyse der Gemeinde Kappel zeigt das bauliche Resultat eines Ausdeh-nungs- und Verdichtungsprozesses, welcher in den letzten 40 Jahren seit 1970 mit grosser Dynamik abgelaufen ist. In derselben Zeitspanne vor den 70er Jahren bis zu-rück zum Beginn des 20. Jahrhunderts unterlag das Gemeindegebiet einem wesent-lich geringeren Bebauungsdruck; entsprechend präsentieren sich die dannzumaligen Veränderungen am Siedlungskörper vergleichsweise bescheiden.
Die Quartieranalyse dient zur Überprüfung und Aktualisierung der Vorgaben aus dem räumlichen Leitbild, welches als Basis für sämtliche ortsbaulichen Aspekte verwen-det wird. Sie benennt ein mögliches Verdichtungspotenzial und die mutmassliche, ge-nerelle Verträglichkeit der Verdichtung pro Quartier. Die Quartieranalyse zeigt ferner
Quartieranalyse Nutzungsplanung Kappel
werk1 architekten und planer ag 4600 Olten 50
Entwicklungsschwerpunkte im gesamten Gemeindegebiet auf und stellt ebenso fest, wo Nachverdichtungen auf Grund des sensiblen Ortsbildes oder geschützter Bausub-stanz nicht, oder nur in bedingtem Mass möglich und sinnvoll sind. Generell wird der Umgang mit dem baukulturellen Erbe definiert und es werden Hinweise zur Qualitäts-sicherung bei der Innenentwicklung und Nachverdichtung gemacht.
Bei einer Beurteilung, welche nach flexibleren Bewertungen und einer individu-elleren Betrachtung verlangt als die gewohnte Leitschnur der Regelbauweise, kann die Quartieranalyse einen sinnvollen Beitrag leisten. Indem sie den Quartiercharakter beschreibt, wesentliche Identifikationsmerkmale benennt und vorhandene Qualitäten bezeichnet, stellt sie eine Orientierungshilfe in Fragen der Quartierverträglichkeit von künftigen baulichen Eingriffen dar.
Die vorliegende Quartieranalyse ist als Fachinput zu werten. Als Leitschnur bei der Beurteilung konkreter Baugesuche durch die zuständigen Kommissionen ist die Quar-tieranalyse nicht als behördenverbindliches Instrument einzustufen - sie besitzt somit orientierenden Charakter. Darüber hinaus bieten sich weitere Möglichkeiten zur Qua-litätssicherung bei der Innenentwicklung an; sei dies in Form eines gezielten Beizugs von Fachpersonen aus dem Bereich Ortsbild (Beratung/ Fachgutachten), das Enga-gement eines eigentlichen Ortsplaners im Mandatsverhältnis oder das Planungsin-strument der Gestaltungsplanpflicht auf einzelnen, neuralgischen Teilbereichen des Baugebiets der Gemeinde Kappel.
Januar 2020
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Datum gezeichnet
Plangrösse
Plannummer
Massstab
IndexAuftraggeber / Bauherrschaft
3802 I OPR Kappel
Einwohnergemeinde Kappel
Syntheseplan
3802_003
10.01.2020 cvi
1:5'000 A2
0 50m 100m
Entwicklungsschwerpunkte
Entwicklungspotenzial I/ GW
Entwicklungspotenzial MFH
Entwicklungspotenzial EFH
Ausschlussgebiete
Möglichkeitsgebiete
Handlungsgebiete
Quartier 4 I Tieracker- Oberlon
Quartier 5 I Lischmatt- Dachsmatt
Quartier 6 I Industrie
Spezialzone I Hinter Born
Quartier 1 I Zentrum
Quartier 2 I Im Has
Quartier 3 I Chrüzfeld- Rain
Potenzial gering
Potenzial durchschnittlich
Potenzial hoch
Innenentwicklung unbebaute Parzellen
potenzielle Neueinzonung (1. Priorität)
potenzielle Neueinzonung (2. Priorität, spätere OPR)
Gebäude geschützt (bestehend)
Gebäude schützenswert (bestehend)
Gebäude erhaltenswert (bestehend)
Gebäude schützenswert (neu)
Schutzzone
Gebäude schützenswert (Umstufung)
Gebäude erhaltenswert (Umstufung)
Datum gezeichnet
Plangrösse
Plannummer
Massstab
IndexAuftraggeber / Bauherrschaft
3802 I OPR Kappel
Einwohnergemeinde Kappel
Syntheseplan
3802_003
10.01.2020 cvi
1:5'000 A2
0 50m 100m
Entwicklungsschwerpunkte
Entwicklungspotenzial I/ GW
Entwicklungspotenzial MFH
Entwicklungspotenzial EFH
Ausschlussgebiete
Möglichkeitsgebiete
Handlungsgebiete
Quartier 4 I Tieracker- Oberlon
Quartier 5 I Lischmatt- Dachsmatt
Quartier 6 I Industrie
Spezialzone I Hinter Born
Quartier 1 I Zentrum
Quartier 2 I Im Has
Quartier 3 I Chrüzfeld- Rain
Potenzial gering
Potenzial durchschnittlich
Potenzial hoch
Innenentwicklung unbebaute Parzellen
potenzielle Neueinzonung (1. Priorität)
potenzielle Neueinzonung (2. Priorität, spätere OPR)
Gebäude geschützt (bestehend)
Gebäude schützenswert (bestehend)
Gebäude erhaltenswert (bestehend)
Gebäude schützenswert (neu)
Schutzzone
Gebäude schützenswert (Umstufung)
Gebäude erhaltenswert (Umstufung)
Datum gezeichnet
Plangrösse
Plannummer
Massstab
IndexAuftraggeber / Bauherrschaft
3802 I OPR Kappel
Einwohnergemeinde Kappel
Syntheseplan
3802_003
10.01.2020 cvi
1:5'000 A2
0 50m 100m
Entwicklungsschwerpunkte
Entwicklungspotenzial I/ GW
Entwicklungspotenzial MFH
Entwicklungspotenzial EFH
Ausschlussgebiete
Möglichkeitsgebiete
Handlungsgebiete
Quartier 4 I Tieracker- Oberlon
Quartier 5 I Lischmatt- Dachsmatt
Quartier 6 I Industrie
Spezialzone I Hinter Born
Quartier 1 I Zentrum
Quartier 2 I Im Has
Quartier 3 I Chrüzfeld- Rain
Potenzial gering
Potenzial durchschnittlich
Potenzial hoch
Innenentwicklung unbebaute Parzellen
potenzielle Neueinzonung (1. Priorität)
potenzielle Neueinzonung (2. Priorität, spätere OPR)
Gebäude geschützt (bestehend)
Gebäude schützenswert (bestehend)
Gebäude erhaltenswert (bestehend)
Gebäude schützenswert (neu)
Schutzzone
Gebäude schützenswert (Umstufung)
Gebäude erhaltenswert (Umstufung)
Datum gezeichnet
Plangrösse
Plannummer
Massstab
IndexAuftraggeber / Bauherrschaft
3802 I OPR Kappel
Einwohnergemeinde Kappel
Syntheseplan
3802_003
10.01.2020 cvi
1:5'000 A2
0 50m 100m
Entwicklungsschwerpunkte
Entwicklungspotenzial I/ GW
Entwicklungspotenzial MFH
Entwicklungspotenzial EFH
Ausschlussgebiete
Möglichkeitsgebiete
Handlungsgebiete
Quartier 4 I Tieracker- Oberlon
Quartier 5 I Lischmatt- Dachsmatt
Quartier 6 I Industrie
Spezialzone I Hinter Born
Quartier 1 I Zentrum
Quartier 2 I Im Has
Quartier 3 I Chrüzfeld- Rain
Potenzial gering
Potenzial durchschnittlich
Potenzial hoch
Innenentwicklung unbebaute Parzellen
potenzielle Neueinzonung (1. Priorität)
potenzielle Neueinzonung (2. Priorität, spätere OPR)
Gebäude geschützt (bestehend)
Gebäude schützenswert (bestehend)
Gebäude erhaltenswert (bestehend)
Gebäude schützenswert (neu)
Schutzzone
Gebäude schützenswert (Umstufung)
Gebäude erhaltenswert (Umstufung)
Datum gezeichnet
Plangrösse
Plannummer
Massstab
IndexAuftraggeber / Bauherrschaft
3802 I OPR Kappel
Einwohnergemeinde Kappel
Syntheseplan
3802_003
10.01.2020 cvi
1:5'000 A2
0 50m 100m
Entwicklungsschwerpunkte
Entwicklungspotenzial I/ GW
Entwicklungspotenzial MFH
Entwicklungspotenzial EFH
Ausschlussgebiete
Möglichkeitsgebiete
Handlungsgebiete
Quartier 4 I Tieracker- Oberlon
Quartier 5 I Lischmatt- Dachsmatt
Quartier 6 I Industrie
Spezialzone I Hinter Born
Quartier 1 I Zentrum
Quartier 2 I Im Has
Quartier 3 I Chrüzfeld- Rain
Potenzial gering
Potenzial durchschnittlich
Potenzial hoch
Innenentwicklung unbebaute Parzellen
potenzielle Neueinzonung (1. Priorität)
potenzielle Neueinzonung (2. Priorität, spätere OPR)
Gebäude geschützt (bestehend)
Gebäude schützenswert (bestehend)
Gebäude erhaltenswert (bestehend)
Gebäude schützenswert (neu)
Schutzzone
Gebäude schützenswert (Umstufung)
Gebäude erhaltenswert (Umstufung)
Datum gezeichnet
Plangrösse
Plannummer
Massstab
IndexAuftraggeber / Bauherrschaft
3802 I OPR Kappel
Einwohnergemeinde Kappel
Syntheseplan
3802_003
10.01.2020 cvi
1:5'000 A2
0 50m 100m
Entwicklungsschwerpunkte
Entwicklungspotenzial I/ GW
Entwicklungspotenzial MFH
Entwicklungspotenzial EFH
Ausschlussgebiete
Möglichkeitsgebiete
Handlungsgebiete
Quartier 4 I Tieracker- Oberlon
Quartier 5 I Lischmatt- Dachsmatt
Quartier 6 I Industrie
Spezialzone I Hinter Born
Quartier 1 I Zentrum
Quartier 2 I Im Has
Quartier 3 I Chrüzfeld- Rain
Potenzial gering
Potenzial durchschnittlich
Potenzial hoch
Innenentwicklung unbebaute Parzellen
potenzielle Neueinzonung (1. Priorität)
potenzielle Neueinzonung (2. Priorität, spätere OPR)
Gebäude geschützt (bestehend)
Gebäude schützenswert (bestehend)
Gebäude erhaltenswert (bestehend)
Gebäude schützenswert (neu)
Schutzzone
Gebäude schützenswert (Umstufung)
Gebäude erhaltenswert (Umstufung)
Syntheseplan: Quartiereinteilung, Verdichtungs- und Entwicklungspotenzial, Schutzstatus, Ortsbildschutz, Kategorie
Quartieranalyse Nutzungsplanung Kappel
werk1 architekten und planer ag 4600 Olten 52
Legenden
R R
Denkmalschutz (kantonal)
Schützenswert (kommunal)
Erhaltenswert (kommunal)
Ortsbildschutzzone Vorschlag
Ortsbildschutzzone bestehend
Denkmalschutz
gering
durchschnittlich
hoch
Innenentwicklung
potenzielle Neueinzonung (1. Priorität)
potenzielle Neueinzonung (2. Priorität, spätere OPR)
Entwicklungspotenzial
R R
ZonenplanKAPPELZonenplanKAPPEL