Stadt Baiersdorf Konzept zur Entwicklung des Einzelhandels · PLANWERK - STADTENTWICKLUNG, STADTMARKETING & VERKEHR Konzept zur Entwicklung des Einzelhandels - Stadt Baiersdorf Baiersdorf_EEK_Bericht_2010.wpd,

Stadt Baiersdorf

Konzept zur Entwicklung des Einzelhandels

Nürnberg, den 30.11.2009

Claus Sperr, Dipl. Geogr.Gunter Schramm, M.A.

Stadtplaner &Geographen

Winzelbürgstraße 390491 Nürnberg

Tel.: 0911-476404Fax: 0911-471632W

kwww.planwerk.de

[email protected]

PLANWERK - STADTENTWICKLUNG, STADTMARKETING & VERKEHRKonzept zur Entwicklung des Einzelhandels - Stadt Baiersdorf

Baiersdorf_EEK_Bericht_2010.wpd, 11. Juni 2010 Seite 1

Stadt Baiersdorf

Konzept zur Entwicklung des Einzelhandels

Nürnberg, im November 2009

erstellt durch:

Büro PLANWERKStadtentwicklung Stadtmarketing Verkehr

Winzelbürgstraße 390491 Nürnberg

Tel.: 0911 / 47 64 04Fax: 0911 / 47 16 32

[email protected]



INHALTSVERZEICHNIS

1 AUFGABENSTELLUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31.1 Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31.2 Vorgehensweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41.3 Definitionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

2 DIE WIRTSCHAFT IN BAIERSDORF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92.1 Standorte von Einzelhandel, Dienstleistung und Gastronomie . . . . . . 92.2 Differenzierung nach Sortimenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122.3 Entwicklungsabsichten der Unternehmer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202.4 Zukunftserwartungen der Unternehmer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212.5 Öffnungszeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

3 BESTANDSANALYSE WIRTSCHAFT UND BEVÖLKERUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263.1 Gesamtbeschäftigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263.2 Produzierendes Gewerbe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273.3 Handel und Verkehr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283.4 Dienstleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293.5 Bevölkerung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

4 STRUKTUR DER KUNDEN IN BAIERSDORF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324.1 Analyse der Passanten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324.2 Analyse der Bewohner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344.3 Wünsche und Ansichten der Baiersdorfer Bewohner . . . . . . . . . . . . 38

5 KAUFKRAFTAUFKOMMEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435.1 Gesamt-Kaufkraft und Kaufkraftbilanz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435.2 Sortimentsspezifische Kaufkraft in Baiersdorf . . . . . . . . . . . . . . . . . 445.3 Kaufkraftfluss-Berechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 455.4 Einzelhandels-Zentralität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495.5 Bindungspotenzial an Kaufkraft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

6 BEDARFSBERECHNUNG UND SORTIMENTSBEWERTUNG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 516.1 Flächenbedarf je Sortimentsgruppe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 516.2 Darstellung der Ziele der Landesentwicklungsplanung . . . . . . . . . . . 536.3 Abschöpfungsquoten nach LEP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 546.4 Verträgliche Ansiedlungen / Erweiterungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

7 KONZEPTION FÜR WIRTSCHAFT UND EINZELHANDEL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 577.1 Zusammenfassung der Situation im Einzelhandel . . . . . . . . . . . . . . . 577.2 Gesamtentwicklung des Wirtschaftsstandorts . . . . . . . . . . . . . . . . . 587.3 Räumliche Schwerpunktsetzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 617.4 Weitere und flankierende Maßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77



1 AUFGABENSTELLUNG

1.1 RAHMENBEDINGUNGEN

Die Stadt Baiersdorf benötigt für zukünftige Entscheidungen bezüglich der Ansiedlung

von Einzelhandel im Stadtgebiet Entscheidungshilfen. Diese Entscheidungshilfen sollen

dem Stadtrat und der Verwaltung Anweisungen und Hilfestellungen geben bei folgen-

den Themen:

< Notwendigkeit von Neuansiedlungen

< zusätzlicher Bedarf an einzelnen Angeboten (Sortimenten)

< mögliche Standorte

< Aussagen zu einzelnen Sortimentsbereichen

< Aussagen zu Dimensionen der Verkaufsfläche

< Empfehlungen für andere Wirtschaftsbereiche (Gastronomie, Dienst-

leistungen, Gewerbe)

< Integration der wirtschaftlichen Stadtentwicklung in die Ziele und Vor-

gehensweise der Städtebauförderung (“Aktive Stadt- und Ortsteilzen-

tren”)

< Möglichkeiten von flankierenden Maßnahmen zur Stärkung des Standorts

Baiersdorf bzw. v.a. des Stadtzentrums

Anlass für die vorliegende Untersuchung ist das Ansinnen der Regierung von Mittel-

franken, entsprechend den Richtlinien der Städtebauförderung (4.1.1.) zur Fortsetzung

der Förderung in Baiersdorf ein Einzelhandelsentwicklungskonzept zu fordern. Dieses

soll belegen, dass die Stadt Baiersdorf mit den von ihr betriebenen Ansiedlungen den

Zielen der Altstadtsanierung nicht entgegenwirkt.

Die Stadt Baiersdorf hat die Fragestellung als Anlass genommen, um das vorliegende

Gutachten in Auftrag zu geben. Dabei soll das Gutachten generelle Aussagen über die

Möglichkeit von Einzelhandelsansiedlungen im Stadtgebiet formulieren. Deshalb wird

die vorliegende Untersuchung auch als Konzept zur Entwicklung des Einzelhandels

bezeichnet.

Darüber hinaus betrachtet die vorliegende Untersuchung nicht nur den Einzelhandels-

standort Baiersdorf, sondern den gesamten Wirtschaftsstandort. Das Gutachten hat

somit eine wirtschaftlich integrierende und gesamtstädtische Betrachtungs- und

Bewertungsweise.

Das vorliegende Konzept wurde in der Zeit von März bis November 2009 erarbeitet.



1.2 VORGEHENSWEISE

Die vorliegende Untersuchung muss, um den vorgegebenen Ansprüchen und Maßga-

ben gerecht zu werden, gesamtstädtisch angelegt sein und die Verflechtungen der

Stadt Baiersdorf in sein Umland mit berücksichtigen.

Im Untersuchungsvorgang werden folgende Arbeitsschritte durchgeführt:

< Erfassung des Einzelhandelsbestandes im gesamten Stadtgebiet von

Baiersdorf (inkl. Stadtteile). Dabei werden Verkaufsflächen, Sortimente

und Planungsabsichten der Unternehmer erfasst.

< Erfassung des Bestandes an Einrichtungen der Bereiche Dienstleistungen,

Gastronomie und Handwerk im gesamten Stadtgebiet (inkl. Stadtteile).

< Durchführen einer Passantenbefragung (230 Interviews) an Standorten im

Zentrum und an der Peripherie. Erfassung des Einkaufsverhaltens und

der Herkunft der Passanten.

< Durchführen einer Haushaltsbefragung. Verteilung von ca. 1.000 Fra-

gebögen an repräsentativ ausgewählte Haushalte.

< Analyse der erhobenen Daten. Differenzierung des Angebots nach Ver-

kaufsflächen, Sortimentsbereichen sowie Standorten.

< Durchführen einer Kaufkraftanalyse für die einzelnen Sortimentsbereiche

und die jeweils aktuellen Verknüpfungsbereiche des Siedlungsschwer-

punktes Baiersdorf.

< Entwicklung von sortimentsgenauen Aussagen bezüglich der generellen

Ansiedlungsmöglichkeit von Einzelhandelsbetrieben im Stadtgebiet.

< Dazu Abgrenzung eines Zentralen Versorgungsbereichs, möglicher

Ergänzungsbereiche Nahversorgung.

< Festlegung der Ansiedlungsrichtlinien für die Gewerbegebiete

< Festlegung der Sortimentsliste für zentrenrelevante und nicht zentrenre-

levante Sortimente

< Teilräumliche Differenzierung der Aussagen zur Ansiedlung von Einzel-

handel nach den Standorten im Zentrum und an der Peripherie.

< Aussagen zu Standortempfehlungen für den Einzelhandel im Stadtgebiet.

< Abstimmung der Entwicklungsempfehlungen mit den Belangen und

Zielen der Städtebauförderung.



1.3 DEFINITIONEN

Im weiteren Verlauf der Untersuchung werden verschiedene Begrifflichkeiten benutzt

bzw. Differenzierungen des Einzelhandelssortiments verwendet, die im folgenden kurz

abgegrenzt und definiert werden sollen.

1.3.1 EINZELHANDEL

Einzelhandel (nach Meyers Lexikon) ist der Absatz von Gütern an Endverbraucher

durch spezielle Handelsbetriebe, die die Waren vom Großhandel oder vom Produzen-

ten beziehen und in der Regel ohne Be- und Verarbeitung weitergeben. Weitere wichti-

ge Funktionen des E. sind: Warentransport, Lagerhaltung, Sortimentsbildung, Wer-

bung, Verkauf mit persönlicher Beratung, Marktforschung, Vorfinanzierung, Kreditie-

rung.

Zum Einzelhandel gehören außer dem Laden- und dem ambulanten Handel auch

Versandhandel und Automatenverkauf. Traditionelle Betriebsformen: Fachgeschäft(branchenspezifisches oder bedarfsgruppenorientiertes Sortiment), Spezialgeschäft(bestimmter Sortimentsausschnitt in großer Tiefe), Warenhäuser und Kaufhäuser(großflächige Mehrbranchengeschäfte), Discounter (enges, auf raschen Umschlag

ausgerichtetes Sortiment zu niedrig kalkulierten Preisen), Fachmarkt (Sortiment aus

einem Waren-, Bedarfs- oder Zielgruppenbereich bei tendenziell niedrigem bis mitt-

lerem Preisniveau), Selbstbedienungswarenhaus (umfassendes Sortiment, ganz oder

überwiegend Selbstbedienung, Dauerniedrig- oder Sonderangebotspreispolitik mit

hoher Werbeaktivität).

Die Großbetriebe des Einzelhandels genießen die Vorteile des Groß- (Gemeinschafts-)

Einkaufs, die mittleren und kleineren sind vielfach in Einkaufsgenossenschaften

zusammengeschlossen. Der anhaltende Konzentrationsprozess (v. a. im Lebens- und

Genussmittelbereich) führt zu immer größeren Unternehmenseinheiten, abnehmender

Beschäftigtenzahl, wachsendem Gewicht von Warenhäusern und Filialbetrieben gegen-

über kleineren Fachgeschäften, aber auch zu neuen Formen der Kooperation. Recht-

liche Regelungen, die Standort und Entwicklung des Einzelhandels beeinflussen, sind

u. a. Raumordnungsgesetz, Landesplanungsgesetz, Ladenschluss sowie die im Gesetz

gegen den unlauteren Wettbewerb fixierten Regelungen bezüglich Werbe- und Preis-

wettbewerb.



1.3.2 KAUFKRAFT

Kaufkraft wird in zwei verschiedenen Arten definiert. Zum einen die allgemeineKaufkraft und zum anderen die einzelhandelsrelevante Kaufkraft. Für die vorliegen-

de Untersuchung, die sich schwerpunktmäßig mit dem Einzelhandel auseinandersetzt,

ist die einzelhandelsrelevante Kaufkraft von Bedeutung.

Allgemeine Kaufkraft:Die allgemeine Kaufkraft umfasst alle Nettoeinkünfte und wird aus der Lohn- und

Einkommensteuerstatistik berechnet. Berechnet pro Kopf ergibt es den Wert in €, der

dem Einzelnen zur Verfügung steht, um alle seine Kosten zu decken, u.a. Miete,

Versicherung, Reisen, Dienstleistungen. Ein Orientierungswert für die allgemeine

Kaufkraft liegt bei ca. € 18.734 pro Jahr und Einwohner im Bundesdurchschnitt.

Spitzenwerte werden in Kreisen wie Starnberg oder München erreicht mit über €27.000.

Einzelhandelsrelevante Kaufkraft:Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist der verbleibende Rest, wenn von der all-

gemeinen Kaufkraft alle nicht einzelhandelsrelevanten Leistungen (wie Miete, Auto,

Versicherungen, Urlaub) bezahlt wurden. Diese einzelhandelsrelevante Kaufkraft liegt

aktuell in der Dimension von € 5.590 pro Jahr und Einwohner für den Bundesdurch-

schnitt (2008). Die Stadt Baiersdorf erreicht derzeit eine Kaufkraft-Kennziffer von

107,6, was einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraft von € 6.015 entspricht.

1.3.3 SORTIMENTSBEREICHE

Die Definition der Sortimentsbereiche wurde in Anlehnung an die Definition der

Sortimentsgruppen der Firma GfK gewählt. Diese definieren sich wie folgt:

S Nahrungs- und Genussmittel: Nahrungs- und Genussmittel bei Fleischer,

Bäcker, Konditor, für Getränke, Tabakwaren und Reformwaren; keine Gast-

stätten.

S Gesundheits- und Körperpflege: Apotheken, Drogerieartikel, Medizinische

und Orthopädische Artikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel, Parfümerien.

S Einrichtungsbedarf: Möbel, Bettwaren, Haus- und Tischwäsche, Kunst und

Antiquitäten, Holz-, Korb-, Korkwaren, Kinderwagen, Teppiche, Bodenbeläge,

Gardinen, Tapeten, Lacke, Farben.

S Elektrogeräte und Leuchten: Öfen, Herde, Kühlschränke, Leuchten, sonstige



elektrotechnische Erzeugnisse.

S Baumarkt-Sortimente: Baumarktspezifische Waren, Schrauben, Kleineisen,

Werkzeuge, Kfz-Zubehör, Fahrräder, Blumen, Pflanzen, Sämereien, Zoologischer

Bedarf.

S Bekleidung: Herren-, Damen-, Kinder-, Lederbekleidung, Meterware für Beklei-

dung, Kurzwaren, Handarbeitswaren.

S Uhren, Schmuck: Uhren, Schmuck.

S Schuhe, Lederwaren: Schuhe (ohne Sportschuhe), Lederwaren (Koffer, Taschen,

Kleinteile).

S Bücher, Schreibwaren: Schreib-, Papierwaren, Schul-, Büroartikel, Bücher,

Zeitschriften.

S Hausrat, Glas, Porzellan: Hausrat, Schneidwaren, Bestecke, Feinkeramik,

Glaswaren, Geschenkartikel, Näh- und Strickmaschinen.

S Unterhaltungselektronik: Rundfunk-, Fernseh-, Phonotechnische Geräte,

Videokameras, Camcorder, Videorecorder, unbespielte Tonträger, Audio-CD,

Videospiele.

S Spielwaren, Hobbys: Musikinstrumente, Waffen, Sammlerbriefmarken, Spielwa-

ren, Spiele, Spielzeug.

S Sport, -bekleidung, -schuhe / Camping: Sportgeräte und Artikel, Sportbeklei-

dung und -schuhe, Campingartikel.

S Informationstechnik: Personal Computer, Peripheriegeräte etc., Software.

S Telekommunikation: Mobiltelefone, Telefon- und Telefaxgeräte etc.

S Foto, Optik: Fotokameras, Fotofilme, Projektoren, Objektive, etc., Brillen,

Kontaktlinsen und Pflegemittel, optische Geräte (Ferngläser, Mikroskope etc.).

1.3.4 SORTIMENTSGRUPPEN

Bei Kommunen mit einem relativ geringen Angebot im Bereich Einzelhandel führt die

Analyse im Bereich der Sortimentsbereiche mit seiner Aufgliederung in 16 Abteilungen

zu datenschutzrechtlich eingeschränkten Darstellungen. Damit können für einzelne

Sortimentsbereiche keine Aussagen mehr getroffen werden. Für diese Situation wird

auf die gröbere Einteilung nach Sortimentsgruppen zurückgegriffen:

- Güter des periodischen Bedarfs (Nahrungs- und Genussmittel; Gesundheits-

und Körperpflege)

- Güter des aperiodischen Bedarfs unterschieden nach:

- Bekleidung / Textilien (Bekleidung, Schuhe, Lederwaren)



- Technik (Elektrogeräte und Leuchten, Unterhaltungselektronik, Foto und

Optik, Telekommunikation, Informationstechnik)

- Haushalts- und persönlicher Bedarf (Uhren und Schmuck, Bücher und

Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan, Spielwaren und Hobby, Sport und

Camping)

- Heimwerker- und Gartenbedarf (Baumarktsortimente)

- Einrichtungsbedarf



2 DIE WIRTSCHAFT IN BAIERSDORF

2.1 STANDORTE VON EINZELHANDEL, DIENSTLEISTUNG UND GASTRONOMIE

Abbildung 1



In Abbildung 1 ist die Verteilung der Standorte von Einzelhandel, (Laden)-

Dienstleistungen, Gastronomie, Handwerk und produzierendes Gewerbe darstellt. Den

Großteil der Standorte findet man im Ortskern von Baiersdorf und in Baiersdorf- Nord.

Die anderen Ortsteile von Baiersdorf verfügen nur über sehr wenige Standorte.

S Der Einzelhandel ist schwerpunktmäßig entlang der Hauptstraße und Anfang

der Forchheimer Straße, sowie im Norden von Baiersdorf vorzufinden.

S Dienstleistungen befinden sich überwiegend im Stadtzentrum, aber auch verein-

zelt in den jeweiligen Stadtteilen.

S Handwerker finden sich in der ganzen Stadt gleichmäßig verteilt, bis auf die

zwei Stadtteile Igelsdorf und In der Hut.

S Gastronomiebetriebe liegen vorrangig im Zentrum und im Norden der Stadt.

S Das produzierende Gewerbe ist hauptsächlich entlang der Industriestraße

vorzufinden.

S Die 191 Standorte in Baiersdorf verteilen sich folgendermaßen: 53 Im Einzel-

handel, 101 in Dienstleistungen/ Handwerk, 17 im Bereich Gastronomie und 20

im produzierenden Gewerbe.

Neben einer reinen Verteilung der Standorte wurde im Rahmen der Erhebung die

Verkaufs- bzw. Nutzungsfläche der verschiedenen Anbieterstandorte erhoben. Ab-

bildung 2 zeigt die Standorte des Einzelhandels in Baiersdorf, die nach der Größe ihrer

Verkaufsfläche erfasst wurden (Stand: März 2009).



Abbildung 2



Nach der Verkaufsfläche wird deutlich:

S Im Stadtkern konzentrieren sich viele kleinere Standorte.

S Große Standorte mit über 800 m² findet man hauptsächlich im Norden von

Baiersdorf, Am Kreuzbach und an der Galgenbrücke, sowie im Gewerbegebiet.

S In den Ortsteilen dagegen gibt es keinen nennenswerten Einzelhandel.

S Insgesamt wurden 53 Standorte mit Einzelhandel erfasst.

2.2 DIFFERENZIERUNG NACH SORTIMENTEN

2.2.1 Sortimentsbereiche

In Abbildung 3 wird das Angebot an Verkaufsflächen in Baiersdorf mit einergesamten Fläche von knapp 22.000 m² dargestellt. Rechnet man die sonstigenSortimente (v.a: Autohäuser) heraus, verbleiben knapp 13.900 m² Verkaufsflä-che in der Stadt Baiersdorf. Mit gut 5.000 m² Verkaufsfläche liegt der Sorti-mentsbereich Nahrungs- und Genussmittel mit Abstand vor allen anderenAngeboten. Damit macht das NuG- Angebot knapp die Hälfe des lokalen Einzel-handelsangebots ohne sonstigen Einzelhandel aus. Dies ist für einen Angebots-standort wie Baiersdorf im direkten Einzugsbereich eines Ober- und einesMittelzentrums durchaus üblich.

Dahinter folgt eher etwas unüblich der Bereich Baumarktsortimente mit 3.886

Verkaufsfläche nach Sortimentsbereichen

5.017 m²1.006 m²

1.296 m²150 m²

3.886 m²847 m²

23 m²

279 m²864 m²

198 m²

8.051 m²42 m²

0 m²21 m²

55 m²

67 m²

116 m²

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

NuGGesundheits- u. Koerperpf lege

EinrichtungsbedarfElektrogeraete, Leuchten

BaumarktsortimenteBekleidung

Schuhe, Lederw arenUhren, Schmuck

Buecher, Schreibw arenHausrat, Glas, PorzellanUnterhaltungselektronik

Spielw aren, HobbysFoto, Optik

TelekommunikationInformationstechnik

Sport, CampingSonstiger EZH

Stadt Baiersdorf, Einzelhandelskonzept 2009 Büro PLANWERK - Stadtentw icklung , Nürnberg

Abbildung 3



m². Danach kommt der Sortimentsbereich Einrichtungsbedarf mit 1.296 m².Weitere größere Verkaufsflächen sind in den Bereichen Gesundheits- undKörperpflege (1.006 m²), Bekleidung (847 m²) und Hausrat (864 m²) zu finden.Weiter bestehen keine nennenswerten Verkaufsflächen, außer im Bereichsonstiger Einzelhandel fällt hier mit 5.000 m² ein Automobilhändler drunter.

Fasst man die Sortimente nach Sortimentsgruppen zusammen, was auf Grundder vorliegenden Flächenwerte zu empfehlen ist, ergeben sich daraus folgendeVerkaufsflächenwerte:

Güter des periodischen Bedarfs: 6.023 m²Güter des aperiodischen Bedarfs: 7.843 m²davon: Bekleidung / Schuhe 870 m²

Technik 342 m²Haushalts- und persönl. Bedarf 1.450 m²Heimwerker- und Gartenbedarf 3.886 m²Möbel / Einrichtungsbedarf 1.296 m²



2.2.2 Sortimentsgruppen

Die nachfolgende Abbildungen zeigen die Verteilung der Verkaufsflächen dereinzelnen Sortimentsgruppen:

Angebote im Bereich der Güter des periodischen Bedarfs

Der Bereich desperiodischen Be-darfs umfasst dieSortimentsberei-che der Nahrungs-und Genussmittel,s o w i e d e rGesundheit- undKörperpflege. Alle-samt Produkte, dieregelmäßig alsoperiodisch gekauftwerden. In dieseSortimentsgruppef a l l e n a l l eDiscounter- undVollsortimenter-standorte, sowieder kleinere Einzel-handel des tägli-chen Bedarfs, wieBäcker, Metzgeroder Gemüsege-schäfte. Der peri-odische Bedarf isthauptsächlich ver-antwort l ich füreine gute Nahver-sorgung und sollte

somit möglichst über das gesamte Stadtgebiet verteilt sein.

Die Abbildung 4 zeigt, dass die entsprechenden Standorte in Baiersdorf vorran-

Abbildung 4



gig im Norden und an der Forchheimer Straße zu finden sind. Östlich derBahnlinie gibt es, bis auf einen kleinen Standort in Igelsdorf, keinen einzigenStandort mit periodischem Bedarf.

Angebote im Bereich der Sortimentsgruppe Technik

Die Sort iments-gruppe Techniksetzt sich aus denSortimentsbereichen Elektrogeräte,Unterhaltungselek-tronik, Foto/ Optik,Telekommunikati-on und Informa-tionstechnik zu-sammen. Mit nur242 m² Verkaufs-fläche bildet dieseSortimentsgruppeeinen der kaum inBaiersdorf vertrete-nen Bereiche, wo-bei vor allem dieSortimentsbereicheTelekommunikati-on und Informa-tionstechnik in ge-ringem Maße oderüberhaupt nichtvertreten sind.

Abbildung 5



Angebote im Bereich der Sortimentsgruppe persönlicher Bedarf

Die Sort iments-gruppe Haushalts-und persönlicherBedarf erreicht inder Summe eineVerkaufsfläche von1.450 m². Mit denSortimentsberei-c h e n U h r e n /Schmuck, Hausrat,Bücher/ Schreibwa-ren, Spielwaren/Hobbys und Sport-geräte sind allejene Sortiments-bereiche hier ver-treten, die Produk-te zum Haushaltoder zu rein per-sönlichen Verwen-dung anbieten. Dievorhandene Ver-kaufsfläche machtmit gut 10% desGesamtangeboteseinen durchschnitt-lichen Anteil aus,der sich hauptsäch-lich aus mittleren

und kleineren Standorten zusammensetzt. Die Verteilung auf das Stadtgebietzeigt keine eindeutige Schwerpunktsetzung.

Abbildung 6



Angebote im Bereich der Sortimentsgruppe HeimwerkerbedarfDie Sortimentsgruppe des Heimwerker- und Gartenbedarfs umfasst ausschließ-lich die so genannten Baumarktsortimente, also Güter die üblicherweise heutein Baumärkten angeboten werden. Dazu gehören neben den reinen Heimwer-kerprodukten auch Produkte, wie Fahrräder, Gartengeräte, Pflanzen, Blumenoder zoologischer Bedarf. Damit sind Teile dieser Sortimentsgruppe durchausinnenstadtrelevant. Die Verteilung in Baiersdorf, das zwei große Baumarkt-

standorte im Nor-den der Stadt auf-weist, zeigt imrestlichen Stadt-gebiet eine kleineAuswahl an Stand-orten.

Abbildung 7



Angebote im Bereich der Sortimentsgruppe Textilien/ Schuhe

Die wichtigste Sor-t i m e n t g r u p p ehinsichtlich derinnenstadtrelevan-ten Produkte istder Bereich Schuheund Textilien mitden Sortiments-bereichen Beklei-dung und Schuhe/Lederwaren. Mitrund 870 m² Ver-kaufsfläche ist dasAngebot in Baiers-dorf nicht beson-ders nennenswertund da es nur 5Geschä f te g ib tauch nicht mit he-rausragender Viel-falt. Neben zweigrößerflächigenAngebotsstand-orten ist das restli-che Angebot eherkleiner und verteiltsich auf das ganzeStadtgebiet.Abbildung 8



Angebote im Bereich der Sortimentsgruppe Einrichtungsgegenstände

Nur knapp 1.300m² der Verkaufsfläche im Einzelhandel in Baiersdorf entfallenauf die Sortimentsgruppe der Möbel und Güter des Einrichtungsbedarfs. DieStadt weist keinen größeren Anbieterstandort auf. Die wenigen Standortedieser Sortimentgruppe liegen eher im Norden der Stadt und nur zwei Stand-orte gibt es innerhalb der Innenstadt, sowie einen großen Antiquitätenladen “Inder Hut”.

Abbildung 9



2.3 ENTWICKLUNGSABSICHTEN DER UNTERNEHMER

Wie sieht die Baiersdorfer Geschäftswelt ihre zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten?Im Zuge der Erhebungen wurden die Meinungen der Einzelhändler,Dienstleistungsbetriebe und Gastronomen dazu erfasst.Ein großer Teil der Befragten machten zu dieser Fragen Angaben. Etwa 86% derBefragten (66 Nennungen) erwarten keine Änderungen in der nahen Zukunft. Etwasmehr als 6% der Befragten (5 Nennungen) planen größere Investitionen und etwa5% (4 Nennungen) haben vor ihren Betrieb zu schließen oder zu verkaufen. InAbbildung 10 sind diese Bewertungen der Unternehmer noch nach Branchendifferenziert. Die höchste Investitionsbereitschaft zeigen dabei die Unternehmendes Bereichs Dienstleistung, die größten Verlagerungs- und Schließungspotenzialeweist das Handwerk auf. Im Bereich Einzelhandel nennt die überwiegende Anzahlder befragten Unternehmer, dass sie mit keinen wesentlichen Änderungen in nächsterZeit rechnen.

Zukunftsplanungen der Unternehmer

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

EZH Dienstleistung Gastro Handwerk

(größere) Investitionen Investitionen beibehaltenStandortverlagerung Betrieb schließen/verkaufen

Büro PLANWERK Stadtentw icklung, NürnbergStadt Baiersdorf, Einzelhandelskonzept 2009

Abbildung 10



2.4 ZUKUNFTSERWARTUNGEN DER UNTERNEHMER

Die Frage nach den Zukunftserwartungen wurde unterschieden nach der Erwartungfür den Standort Baiersdorf insgesamt und den eigenen Unternehmensstandort.Die Analyse des Gesamtstandortes zeigt, dass insgesamt etwa 40% den Standortpositiv bewerten, etwa genauso viele negativ, während der Rest unentschiedenist oder die Situation nicht einschätzen kann. Im Bereich Dienstleistungen sinddie Erwartungen an den Standort Baiersdorf deutlich positiver, im Bereich Einzelhandelleicht und im Bereich Handwerk deutlich negativer ausgeprägt.

Bei der Frage nach dem eigenen Standort sind im Mittel alle Unternehmer deutlichpositiver gestimmt. Vor allem Dienstleistungsunternehmen und Handwerksbetriebeschätzen ihren eigenen Standort zu über 80% gut bis sehr gut ein. Bei allen anderenBranchen liegt die Standortzustimmung bei gut 50%.

Ein wichtiger Indikator für die Zukunftseinschätzung der Unternehmen ist ihrePersonalplanung. 76 % der Unternehmen rechnen in absehbarer Zeit mit keinenVeränderungen in diesem Bereich. 16 Unternehmen wissen bereits, dass einePersonalverringerung ansteht, während nur vier Unternehmen eine Aufstockungihres Personals angekündigt haben.

Grundlage für die zukünftige Entwicklung des Personaleinsatzes ist die Ausgangsbasisan Personalbestand heute. Diese Informationen wurden im Zuge der

Wie sehen Sie die Zukunft der Stadt Baiersdorf?

0% 20% 40% 60% 80% 100%

EZ

Dienstleistung

Gastro

Handwerk

Gesamt

sehr gut eher gut w eder noch eher schlecht sehr schlecht w eiß nicht

Stadt Baiersdorf, Konzept Einzelhandel Büro PLANWERK Stadtentw icklung, Nürnberg

Abbildung 11



Unternehmerbefragung mit erfasst.

Wie sehen Sie die Zukunft von ihrem eigenen Standort?

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

EZ

Dienstleistung

Gastro

Handwerk

Gesamt

sehr gut eher gut w eder noch eher schlecht sehr schlecht w eiß nicht

Büro PLANWERK Stadtentw icklung, NürnbergStadt Baiersdorf, Einzelhandelskonzept 2009

Abbildung 12



2.5 ÖFFNUNGSZEITEN

Das Thema Öffnungszeiten beschäftigt in vielen Kommunen die Gemüter der Anbieter

und der Kunden. Ein einheitliches Bild an Öffnungszeiten vor allem in den

Hauptgeschäftsbereichen wird meist als wesentlicher Bestandteil eines einheitlichen

Erscheinungsbildes des örtlichen Handels gesehen. Vor allem kleine, eigentümergeführte

Geschäfte sind dabei oftmals nur im geringen Maße kooperationsbereit. Nachfolgend

ist die Situation der Öffnungszeiten in Baiersdorf, differenziert nach Branchen dargestellt.

2.5.1 EINZELHANDELDie Verteilung der Öffnungszeiten zeigt die Kernöffnungszeiten von 9:00 bis 18:00 Uhr.

Die Mittagsschließzeit von 12:00 bis 14:00 ist zwar zu erkennen, allerdings haben die

meisten Betriebe zu dieser Zeit offen.

Öffnungszeiten Einzelhandel - Baiersdorf

3 3

7 7

2730

38 3840 40 40 40

3735 34

36

3941 41 41 40 40

38 38

19

15

10 10

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

6.00

-6.3

0

6.30

-7.0

0

7.00

-7.3

0

7.30

-8.0

0

8.00

-8.3

0

8.30

-9.0

0

9.00

-9.3

0

9.30

-10.

00

10.0

0-10

.30

10.3

0-11

.00

11.0

0-11

.30

11.3

0-12

.00

12.0

0-12

.30

12.3

0-13

.00

13.0

0-13

.30

13.3

0-14

.00

14.0

0-14

.30

14.3

0-15

.00

15.0

0-15

.30

15.3

0-16

.00

16.0

0-16

.30

16.3

0-17

.00

17.0

0-17

.30

17.3

0-18

.00

18.0

0-18

.30

18.3

0-19

.00

19.0

0-19

.30

19.3

0-20

.00

Anz

ahl d

er G

esch

äfte

Stadt Baiersdorf, Einzelhandelskonzept 2009 Büro PLANWERK Stadtentw icklung, Nürnberg

Abbildung 13



2.5.2 DIENSTLEISTUNGSBETRIEBEDie Kernöffnungszeiten der Dienstleistungsbetriebe in Baiersdorf sind ähnlich derer des

Einzelhandels, also von 9:00 bis 18:00 Uhr. Bei den Dienstleistungsbetrieben ist allerdings

die Mittagsschließzeit von 12:00 bis 14:00 ausgeprägter, viel mehr Dienstleister machen

eine Mittagspause von 2 Stunden.

Öffnungszeiten Dienstleister - Baiersdorf

1 2

9

12

2526

27 27 27

24

1816

12 12

2019

2221

2423

22

17

75

3 3 2 20

5

10

15

20

25

30

7.00-7

.30

7.30-8

.00

8.00-8

.30

8.30-9

.00

9.00-9

.30

9.30-1

0.00

10.00

-10.30

10.30

-11.00

11.00

-11.30

11.30

-12.00

12.00

-12.30

12.30

-13.00

13.00

-13.30

13.30

-14.00

14.00

-14.30

14.30

-15.00

15.00

-15.30

15.30

-16.00

16.00

-16.30

16.30

-17.00

17.00

-17.30

17.30

-18.00

18.00

-18.30

18.30

-19.00

19.00

-19.30

19.30

-20.00

20.00

-20.30

20.30

-21.00

Anz

ahl d

er G

esch

äfte


Abbildung 14



2.5.3 GASTRONOMIEIm Bereich Gastronomie sehen die Öffnungszeiten etwas anders aus. Hier sind die

Kernöffnungszeiten von 11:30 bis 14:30 Uhr, und dann wieder von 17:00 bis ca. 23:00

Uhr. Die Kernöffnungszeit am Nachmittag bzw. Abend ist allerdings etwas stärker ausgeprägt

als die um Mittag herum, für den Gastronomiebereich ist dies allerdings durchaus normal.

Öffnungszeiten Gastronomie - Baiersdorf

1 1

2 2

3

4 4 4 4 4

3

2 2 2 2 2

5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

4 4

2 2 2

1 1 1

0

1

2

3

4

5

6

9.00

-9.3

0

9.30

-10.

00

10.0

0-10

.30

10.3

0-11

.00

11.0

0-11

.30

11.3

0-12

.00

12.0

0-12

.30

12.3

0-13

.00

13.0

0-13

.30

13.3

0-14

.00

14.0

0-14

.30

14.3

0-15

.00

15.0

0-15

.30

15.3

0-16

.00

16.0

0-16

.30

16.3

0-17

.00

17.0

0-17

.30

17.3

0-18

.00

18.0

0-18

.30

18.3

0-19

.00

19.0

0-19

.30

19.3

0-20

.00

20.0

0-20

.30

20.3

0-21

.00

21.0

0-21

.30

21.3

0-22

.00

22.0

0-22

.30

22.3

0-23

.00

23.0

0-23

.30

23.3

0-00

.00

00.0

0-00

.30

00.3

0-01

.00

01.0

0-01

.30

01.3

0-02

.00

Anz

ahl d

er G

esch

äfte


Abbildung 15



3 BESTANDSANALYSE WIRTSCHAFT UND BEVÖLKERUNG

3.1 GESAMTBESCHÄFTIGUNG

Die Zahl der in Baiersdorf Beschäftigten ist von 1.666 im Jahr 1980 auf 1.354 im Jahr

2007 abgesunken. Nimmt man allerdings 1985 als Startwert kann ein Anstieg ausgehend

von einem Wert von 911 Beschäftigten im Jahr 1985 festgestellt werden.

Der lokal-regionale Vergleich zeigt auf, dass die Situation in Baiersdorf damit durchwegs

unter dem Durchschnittswert von Vergleichsstädten und den Werten der Region verläuft.

Nimmt man die absolute Zahl an (sozialversicherungspflichtigen) Arbeitsplätzen, so erreicht

Baiersdorf einen Wert von gut 5 Einwohner pro Arbeitsplatz. Dieser Wer ist für einen

vorrangigen Wohnstandort (Siedlungsschwerpunkt) durchaus als hoch einzustufen.

Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort 1980 - 2007 (1980 = 100)

50

70

90

110

130

150

170

190

210

1980 1985 1990 1995 2000 2005 2007

Bayern Mittelfranken Erlangen-Höchstadt (Lkr)Eckental, M Höchstadt a.d.Aisch, St AdelsdorfBaiersdorf, St Ebermannstadt, St

Einzelhandelsentw icklungskonzept Stadt Baiersdorf 2009 Büro PLANWERK Stadtentw icklung

Baiersdorf2007: 1.354


Abbildung 16



3.2 PRODUZIERENDES GEWERBE

Von den im Jahr 2007 1354

Erwerbstätigen in Baiersdorf,

sind 588 im Produzierenden

Gewerbe tätig. Das ent-

spricht einem Anteil von

43%. Baiersdorf liegt damit

über den Werten von Bayern

und Mittelfranken, aber noch

unter dem Wert von

Erlangen-Höchstadt. Im

Vergleich zu 1998 kann man

allerdings einen allgemeinen

Trend nach unten verfolgen. In Baiersdorf kann man sogar noch einen stärkeren Abwärtstrend

als in Bayern oder Mittelfranken erkennen. Das weist darauf hin, dass sich Baiersdorf

in seinen wirtschaftlichen Strukturen immer mehr an Bayern und Mittelfranken anpasst,

und sich immer weiter von den, eher traditionellen, Strukturen, die in Erlangen-Höchstadt

vorherrschen, entfernt.

Produzierendes Gewerbe 2007

37% 36%

56%

32%

45%

30%

43%46%

20%

30%

40%

50%

60%

Bayern Mittelfranken Erlangen-Höchstadt

Eckental Höchstadta.d.Aisch

Adelsdorf Baiersdorf Ebermannstadt


Abbildung 17

Entwicklung der Beschäftigten am Arbeitsort 1998 - 2007 Produzierendes Gewerbe (1998 = 100)

40

60

80

100

120

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007



Baiersdorf1998: 693

Baiersdorf2007: 588

Abbildung 18



3.3 HANDEL UND VERKEHR

Der Bereich Handel und

Verkehr ist in Baiersdorf

mit nach dem Produzieren-

den Gewerbe am, zweit-

stärksten vertreten. Im

regionalen Vergleich liegt

Baiersdorf mit 32% noch

über dem Durchschnitt.

Im Vergleich mit den

Vergleichskommunen Eber-

mannstadt und Höchstadt

a.d. Aisch liegt Baiersdorf

auch hier über dem Durchschnitt. Dass die Werte von Eckental und Adelsdorf so stark

über denen von Baiersdorf liegen, ist darauf zurückzuführen, dass sich dort, im Gegensatz

zu Baiersdorf, in den letzten Jahren in diesem Bereich sehr viel getan hat.

Handel und Verkehr 2007

23% 22%19%

40%

25%

44%

32%

18%10%

20%

30%

40%

50%




Einzelhandelsentw icklungskonzept Stadt Baiersdorf 2009 Bür PLANWERK Stadtentw icklung

Abbildung 19

Entwicklung der Beschäftigten am Arbeitsort 1998 - 2007 Handel und Verkehr (1998 = 100)

80

100

120

140

160

180

200

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007



Baiersdorf1998: 384

Baiersdorf2007: 436

Abbildung 20



3.4 DIENSTLEISTUNGEN

Der Bereich der Dienst-

leistungen ist in Baiersdorf

noch nicht sehr stark

entwickelt. Im regionalen

Vergleich liegt Baiersdorf

sehr deutlich unter dem

Durchschnitt und auch die

Vergleichskommunen sind

im Bereich Dienstleistungen

stärker vertreten als Baiers-

dorf. Man kann in Baiersdorf

allerdings eine allgemeine

Entwicklung erkennen, die sich langsam vom Produzierenden Gewerbe hin zum

Dienstleistungsbereich bewegt.

Sonstige Dienstleistungen 2007

40% 41%

24%27%

30%25%

23%

36%

10%

20%

30%

40%

50%





Abbildung 21

Entwicklung der Beschäftigten am Arbeitsort 1998 - 2007 Sonstige Dienstleistungen (1998 = 100)

80

100

120

140

160

180

200

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007


Einzelhandelsentw icklungskonzept Stadt Baiersdorf 2009 PLANWERK Stadtentw icklung 03.09

Baiersdorf1998: 187

Baiersdorf2007: 313

Abbildung 22



3.5 BEVÖLKERUNG

In Baiersdorf ist ein stetiges Bevölkerungswachstum zu beobachten. Die Zahl der Einwohner

ist von 6.081 im Jahr 1998 auf fast 7.200 im Jahr 2007 angestiegen. Mit diesem Zuwachs

von ca 18% liegt Baiersdorf sowohl gut im regionalen Durchschnitt, als auch im Durchschnitt

der Vergleichsgemeinden.

Allerdings fand der Hauptteil der Entwicklung Baiersdorfs erst ab 1998 statt, wohingegen

die Vergleichswerte ihren hauptsächlichen Anstieg vor 1988 haben.

Der ausschlaggebende

Grund für das Zuneh-

men der Bevölkerung

in Baiersdorf ist, dass

in den Jahren nach

1998, mit Ausnahme

von 2006, eine durch-

weg positive Wan-

derungsbilanz vorlag.

So sind seit 1998 im

Durchschnitt ca 70

Leute jährlich mehr zu-

Bevölkerungsentwicklung 1987 - 2007(1987 = 100)

100

105

110

115

120

125

130

1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

Bayern Mittelfranken Erlangen-HöchstadtEckental Höchstadt a.d.Aisch AdelsdorfBaiersdorf Ebermannstadt




Abbildung 23

Wanderungen (Anzahl)Baiersdorf 1972 - 2007

200

300

400

500

600

1972

1973

1974

1975

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Zuzüge Fortzüge

Büro PLANWERK Stadtentw icklungEinzelhandelsentw icklungskonzept Stadt Baiersdorf 2009

Abbildung 24



als abgewandert. Die

Geburten- und Sterbe-

rate spielt hier eine

untergeordnete Rolle,

da die Geburten und

die Sterbefälle der

letzten Jahre weitest-

gehend ausgleichen.

Geburten und Sterbefälle (Anzahl) Baiersdorf 1972 - 2007

25

50

75

100

1972

1973

1974

1975

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Geburten Sterbefälle

Büro PLANWERK Stadtentw icklungEinzelhandelsentw icklungskonzept Stadt Baiersdorf 2009

Abbildung 25



4 STRUKTUR DER KUNDEN IN BAIERSDORF

Die Kundensituation wurde in Baiersdorf über eine Befragung der Passanten erhoben.

Hierbei wurden 238 gültige Interviews mit Passanten durchgeführt. Bei der Befragung

wurde einen gewichtete

Zufallsauswahl vorgenom-

men. Dass heißt, die Proban-

den wurden vor allem

altersspezifisch gewichtet

ausgewählt, um diesbe-

züglich eine repräsentative

Auswahl zu garantieren. Die

Umfrage fand vom 31. März

bis zum 02. April 2009 an

5 verschiedenen Standorten

statt.

4.1 ANALYSE DER PASSANTEN

4.1.1 STRUKTUR DER PASSANTEN

Bei den befragten Personen lag die Zahl der Frauen mit 63% über dem Anteil der Männer.

Auf Grund der angetroffenen Gesamtheit an Passanten entspricht dieser Anteil der Situation

der Kunden und Passanten in Baiersdorf.

Das Alter der befragten Bevölkerung lag zu 43% bei den 30 bis unter 50- Jährigen. Danach

folgt der Anteil der 50-65- Jährigen mit 28%. Die 65-Jährigen und älteren machen einen

Anteil von 16% aus, jungen Erwachsenen (18-29 Jahre) einen Anteil von 11% und die

Minderjährigen nur 2%. Die Familiengröße beeinflusst das Kaufverhalten.

Entsprechend sollte die Passantenauswahl annähernd der üblichen Verteilung der

Haushaltsgrößen entsprechen. Den größten Teil der Haushalte machen 2-, 3- und 4- Personen-

Haushalte mit 41%, 22% und 16% aus. 13% entfallen auf die 1-Personen Hausalte, während

die Haushalte mit 5 und mehr Personen mit 8% den kleinsten Anteil bilden.

Altersstruktur der BefragtenPassantenbefragung

unter 182%

18 bis 2911%

30-4943%

50-6428%

über 6516%


Grundlage 238 Befragte

Abbildung 26



4.1.2 EINZUGSBEREICH

Die Befragung ergab, dass

55% der Kunden aus Baiers-

dorf und seinen Ortsteilen

kommen und die verbleiben-

den 45% aus anderen Orten.

Betrachtet man die aus-

wärtigen Kunden insgesamt

nach ihrer Herkunft, wird

deutlich, dass ein großer

Anteil aus Langensendelbach

kommt. Es fällt allerdings

auf, dass auch ein erkenn-

barer Anteil aus weiter

entfernten Orten kommt.

Die befragten Kunden an den verschiedenen Standorten waren zu 77% mit dem Pkw unterwegs.

10% waren zu Fuß beim Einkaufen, 28 Personen kamen mit dem Fahrrad und nur 3 Personen

nutzten den ÖNPV um zum Einkaufen zu kommen.

Baiersdorf25%

Ortsteile30%

weiter entfernte Städte12%

kleinere angrenzende

Orte33%


Grundlage 238 Befragte

Herkunft der Passanten

Abbildung 27



4.2 ANALYSE DER BEWOHNER

4.2.1 STRUKTUR DER BEWOHNER

Bei den im Rahmen der Haushaltsbefragung erfassten Personen ist das Verhältnis zwischen

Männern und Frauen relativ ausgeglichen. 48% der Befragten sind männlich, 52% sind

weiblich. Damit wurde die Struktur der Bevölkerung optimal abgebildet.

Bei der Alterstruktur überwiegt der Anteil der 30- bis 49-Jährigen mit 28%, der zusammen

mit den unter 18-Jährigen (20%) knapp einen Anteil von 50% ausmacht. Den geringsten

Anteil stellen die 18- bis unter 30-Jährigen dar. Die erfasste Verteilung repräsentiert sehr

gut die Struktur der Baiersdorfer Gesamtbevölkerung.

Die Struktur der Haushalte

bildet einen wichtige Indika-

tor für das zu erwartende

Einkaufsverhalten der

Baiersdorfer Bevölkerung.

Wie die Altersstruktur bereits

verdeutlicht hat, ist die Struk-

tur in Baiersdorf als tenden-

ziell jung zu bezeichnen.

Junge Haushalte z.T. mit

Kindern machen einen

erkennbaren Anteil aus. Von

den befragten Haushalten

wohnen 45% in Baiersdorf und die restlichen 55% verteilen sich auf die Ortsteile.

Struktur der befragten Haushalte

3 Pers. 16%

5 Pers. + 6%

4 Pers.19%

2 Pers. 39%

1Pers. 20%

Büro PLANWERK Stadtentw icklung, Nürnberg

Grundlage 188 BefragteStadt Baiersdorf, Einzelhandelskonzept 2009

Abbildung 28



4.2.2 VERSORGUNG IM EINZELHANDEL

Abbildung 29 zeigt das Einkaufsverhalten der befragten Haushalte in Baiersdorf, differenziert

nach den einzelnen Sortimentsbereichen. Der Versorgungsanteil Baiersdorfs an den Sortimenten

des kurzfristigen Bedarfs (Lebensmittel, sowie Gesundheits- und Körperpflege) ist in Baiersdorf

sehr hoch und rangiert bei 65-80%. Relativ hoch ist ebenfalls der Anteil in den

Sortimentsbereichen Bücher/ Schreibwaren (25%) und Elektrobedarf (25%).

Damit erreichen die genannten Sortimente eine Kundenbindung, die für einen Standort

wie Baiersdorf als Siedlungsschwerpunkt als durchaus beträchtlich bezeichnet werden

kann.

Weitere Auffälligkeiten lassen sich für die Konkurrenzzentren wie folgt beschreiben:

- Typische Produkte für Orte mit hoher Zentralität wie Telekommunikation (70%),

Spielwaren (54%) oder Informationstechnik (57%) werden vorrangig im Oberzentrum

Erlangen nachgefragt.

- In einigen Sortimentsbereichen sind einzelne Städte aus dem Landkreis bzw. der

Umgebung besonders stark. So z.B. Forchheim bei den Sortimenten Baumarktartikel,

Foto, Hausrat und sonstiger Einzelhandel.

- Der in vielen Fällen als wichtiger Indikator für zentrale Funktionen herangezogene

Einkaufsorte

0% 20% 40% 60% 80% 100%

sonstiger EZHSportzubehör

SpielwarenInfomationstechnikTelekommunikation

FotoUnterhaltungselektronik

HausratBücher

Uhren, SchmuckSchuhe

BekleidungBaumarkt

ElektroEinrichtungsbedarf

PflegeSonst. Nahrungsmittel

frische Lebensmittel

Baiersdorf nähere Umgebung Forchheim Erl./Herzo N/Fü Rest

Stadt Baiersdorf, Einzelhandelskonzept 2009Büro PLANWERK Stadtentw icklung, Nürnberg

w w w .planw erk.de

Abbildung 29



Textilbereich wird bei Bekleidung (73%) durch das Oberzentrum Erlangen abgedeckt.

Im Bekleidungsbereich spielt Baiersdorf mit 3,3% kaum eine Rolle.

4.2.3 VERSORGUNG MIT DIENSTLEISTUNGEN

Die Versorgung mit Gütern des Einzelhandels ist somit in Teilbereichen durchaus

zufriedenstellend. Im Bereich der Dienstleistungen ergibt sich ein ähnliches Bild.

In einigen Bereichen der Dienstleistungen und der angrenzenden Angebote ist die Stadt

Baiersdorf stark vertreten. Bei Dienstleistungen im Gesundheitsbereich werden 53% erreicht,

gefolgt von knapp 53% bei Dienstleistungen rund ums Geld und etwa 52% bei der Naherholung.

Defizite ergeben sich in Baiersdorf im Bereich Kultur und Beratung. Beide Bereiche werden

allerdings durch das Oberzentrum Erlangen abgedeckt.

Dienstleistungsbezogene Betätigungsorte

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Naherholung

Kultur

Gastronomie

Sportaktivitäten

Geld

Körperpflege

Urlaub

Beratung

Gesundheit

Baiersdorf nähere Umgebung Forchheim Erl/ Herzo N/Fü Rest


www.planwerk.de

Abbildung 30



4.2.4 EINSCHÄTZUNG DES VERSORGUNGSANGEBOTS

Neben dem reinen Verhalten im Bereich Einzelhandel und Dienstleistungen wurden im

Rahmen der Befragung auch die subjektiven Bewertungen der Bewohner von Baiersdorf

erfasst. Dabei geht es um die Einschätzung des Versorgungsangebotes am Standort Baiersdorf,

die sich wie folgt zusammenfassen lässt:

S Bei den Produkten des täglichen Bedarfs im Einzelhandel wird Baiersdorf von fast

jedem Bewohner (über 90%) als (eher) gut eingestuft.

S Auch der Bereich der sozialen Einrichtungen wurde mehrheitlich als positiv bewertet.

S Am wenigsten schätzen die Baiersdorfer den örtlichen aperiodischen Einzelhandel

und die Gastronomie.

Beurteilung des Versorgungsangebotes

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Lebensmittel

Einzelhandel

Dienstleistungen

Gastronomie

Freizeitangebot

Kulturangebot

soz. Einrichtungen

positiv neutral negativ


w w w .planw erk.de

Abbildung 31



4.3 WÜNSCHE UND ANSICHTEN DER BAIERSDORFER BEWOHNER

Durch die Haushaltsbefragung wurden auch die Stärken und Mängel Baiersdorfs ermittelt.

Mehrfachnennungen waren möglich, die Reihenfolge ihrer Nennungen wurde nicht gewichtet.

4.3.1 STÄRKEN BAIERSDORFS

Bei den Stärken der Stadt Baiersdorf steht die gute Verkehrsanbindung mit 83 Nennungen

an erster Stelle, gefolgt von den guten Einkaufsmöglichkeiten für den Alltag mit 56 Nennungen.

Weitere Stärken sind die Nähe zu den Großstädten, Nähe zur Natur und die gute soziale

Infrastruktur und die medizinische Versorgung.

83

56

48

38

33

32

23

22

15

11

3

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

gute Verkehrsanbindung

gute Einkaufsmöglichkeiten für den Alltag

Nähe zu Großstädten/zentrale Lage

Nähe zur Natur

gute soziale Infrastruktur + med. Versorgung

gute Freizeit-, Sport- Kulturangebote

ruhige Lage

optimal Stadtgröße/ "Kleinstadt"

Identität/ Soziales

Zufriedenheit mit Stadtverwaltung

Arbeitplätze + Wirtschaft

Positive Einschätzung - Stadt Baiersdorf

Stadt Baiersdorf, Einzelhandelskonzeptl 2009Büro PLANWERK Stadtentw icklung, Nürnberg

w w w .planw erk.de

Zahl der Nennungen

Abbildung 32



4.3.2 MÄNGEL BAIERSDORFS

Bei der Frage “Was missfällt Ihnen in Baiersdorf?” zeigt sich, dass die Versorgung durch

den Einzelhandel und die Gastronomie teilräumlich unterversorgt ist, d.h. dass in den

jeweiligen Ortsteilen von Baiersdorf kaum oder gar keinen Einzelhandel gibt.

Auch ist die unsanierte und “tote” Innenstadt ein großes Problem. Mit 39 Nennungen

wird auch das schlechte Verkehrskonzept erwähnt. Bemängelt werden hauptsächlich

die unzureichenden Parkmöglichkeiten, keine Geschwindigkeitskontrollen, sowie der

Straßenzustand. Aber auch der zu viele Verkehr in der Innenstadt und der viele Lärm

werden erwähnt. Des weiteren wurden die Freizeitmöglichkeiten und der ÖPNV kritisiert.

87

46

39

20

20

19

17

9

7

7

7

5

4

4

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

Teilräumliche Unterversorgung EZH/Dienstleistung/Gastronomie

unsanierte und tote Altstadt/ Innenstadt

schlechtes Verkehrskonzept

zu viel Verkehr in der Innenstadt

viel Lärm

Defizite im Freizeitangebot ( Kultur+Sport)

nicht aureichende ÖV- Anbindungen

ungepflegte Grünanlagen

schlechter Zustand der Spielplätze

zu wenig Fahrradwege

zu viele Supermärkte

zu wenig Gehwege

Unzufriendenheit mit Stadtverwaltung

keine Fußgängerzone

Negative Einschätzung - Stadt Baiersdorf


w w w .planw erk.de

Zahl der Nennungen

Abbildung 33



4.3.3 FEHLENDE EINRICHTUNGEN

Um neben den allgemeinen Stärken und Mängeln Baiersdorfs auch einen Einblick von

der Einschätzung der Befragten über Baiersdorf als allgemeiner Standort zu bekommen,

wurde nach den fehlenden Einrichtungen und Betrieben gefragt. An erster Stelle steht

hier mit 47 Nennungen der mangelnde Einzelhandel und Dienstleistungssektor in der

Innenstadt. Gewünscht werden vor allem Bekleidungsgeschäfte, ein Baumarkt und ein

Metzger. Auch wünschen sich die Baiersdorfer mehr Gastronomie, sei es Cafés oder Kneipen.

Zudem gaben die Befragten an, dass es in Baiersdorf zu wenige Freizeiteinrichtungen

gibt (Schwimmbad oder Kultur).

Was fehlt in der Stadt Baiersdorf?

47

41

39

24

21

18

17

15

14

7

7

6

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

mehr Einzelhandel/ Dienstleistungen in der Innenstadt

Baumarkt

mehr Gastronomie und Hotellerie

Fachärzte

Bekleidung und Schuhe

Metzger

mehr EZH/ Dienstleistungen in den einzelnen Ortsteilen

mehr Kultur/ Kino/ Veranstaltungen

Schwimmbad/ Freibad

Buchhandlung

mehr Freizeitangebote

Taxidienst Zahl der Nennungen


w w w .planw erk.de



4.3.4 GRÜNDE FÜR DEN EINKAUF IN BAIERSDORF

Im Rahmen der Passantenbefragung wurden die Gründe für den Einkauf in Baiersdorf

thematisiert. Von den 238 Probanden gaben 146 an, dass sie auf Grund der Lage zur

Wohnung dort einkaufen würden. 107 nannten die günstigen Preise und noch 37 die

gute Auswahl an Produkten. Zwei Gründe die auf eine große Angebotsauswahl schließen

lassen. Guter Service oder freundliches Personal werden selten als Einkaufgrund genannt.

Gründe für den Einkauf?Passantenbefragung

146

107

37

26

22

16

14

11

9

0 30 60 90 120 150

Lage zur Wohnung

günstige Preise

gute Auswahl

Lage der Märkte/Parkplätze

Lage zur Arbeit

kauf hier nicht ein

freundliche Bedienung

guter Service

gemütliches Ambiente Zahl der Nennungen


w w w .planw erk.de

Abbildung 35



4.3.5 WICHTIGE THEMEN

Um Schwerpunktbereiche für die zukünftige Entwicklung in Baiersdorf abzuleiten, wurde

nach den wichtigsten Themen, die in den nächsten Jahren angegangen werden sollten,

gefragt. Auch hier waren Mehrfachnennungen möglich. Am häufigsten wünschen sich

die Befragten Veränderungen bezüglich des Einzelhandels, Gastronomie und Dienstleistungen.

Die soziale Infrastruktur und die medizinische Versorgung stehen gleich an zweiter Stelle.

Die Innenstadtsanierung und auch ihre Belebung werden auch wichtige Aspekte genannt.

Wichtige Themen der Stadtentwicklung

33

44

1111

1212

1318

20222222

3737

38

0 10 20 30 40

Fahrradwege ausbauenSchulwege sicherer machen

Thema JahnbrückeGehwege ausbauen

Kultur und Freizeitangebote fördernStraßenzustand verbessern

LärmschutzGrünräume schaffen und erhalten

Wirtschaft fördernHochwasserschutz

Verkehrsausbau (Straßen; Brücken, Anbindungen)Verkehrsberuhigung fördern

Belebung der Innenstadtmehr ÖV- Anbindungen

Sanierung der Innenstadtsoz. Infrastruktur und med. Versorgung verbessern

EZH/ Dienstleistung/ Gastronomie verbessern

Zahl der Nennungen

Büro PLANWERK Stadtentw icklung, Nürnbergw w w .planw erk.deStadt Baiersdorf, Einzelhandelskonzept 2009

Abbildung 36



5 KAUFKRAFTAUFKOMMEN

Zur Beurteilung der Situation und der Entwicklungsmöglichkeiten des Einzelhandels in

Baiersdorf muss eine genaue Analyse der Kaufkraft vorgenommen werden.

5.1 GESAMT-KAUFKRAFT UND KAUFKRAFTBILANZ

Die gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraft der Bevölkerung in Baiersdorf beläuft sich

auf 43,4 Mio. €. Dies entspricht einer pro-Kopf-Kaufkraft (einzelhandelsrelevant) von

€ 6.015. Damit liegt der Baiersdorfer Wert bei einer Kennziffer von 107,6. Der bundesweite

Durchschnittswert der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner rangiert bei €

5.590.

Die Abbildung verdeutlicht, dass

S 20,9 Mio. € oder 48,2% der örtlichen Kaufkraft auch am Ort gebunden.

S der Rest von 51,8 % (= 22,5 Mio. €) an andere Standorte abfließt.

S Der örtliche Umsatz von 37,8 Mio. € speist sich zu 55,3 % von der örtlichen Kaufkraft.

S Der restlich verbleibende Umsatz durch einen Zufluss von 16,9 Mio. € getragen

wird, was 44,7 % des örtlichen Umsatzes entspricht.

Kk-Abfluss -22,5 Mio. €

Kk-Zufluss - 16,9 Mio. €Kaufkraft-Bilanz fürBaiersdorf

Büro PLANWERK - Stadtentwicklung Nürnbergwww.planwerk.deStadt Baiersdorf, Einzelhandelskonzept 2009

Gebundene Kk. - 20,9 Mio. €

Kaufkraft - 43,4 Mio. €

Umsatz - 37,8 Mio.

Abbildung 37



5.2 SORTIMENTSSPEZIFISCHE KAUFKRAFT IN BAIERSDORF

Für die untersuchten 16 Sortimentsbereiche wird jeweils das gesamte Stadtgebiet für

die Kaufkraftberechnung zugrunde gelegt. Für die Sortimentsbereiche ergeben sich nachfolgend

dargestellte Kaufkraftpotenziale der Baiersdorfer Bevölkerung:

Tabelle 1: Kaufkraft in den Sortimentsbereichen

Sortimentsbereich Kaufkraft in €

Nahrungs- und Genussmittel 15,1 Mio.

Gesundheits- und Körperpflege 6,1 Mio.

Einrichtungsbedarf 3,6 Mio.

Elektrogeräte, Leuchten 1,2 Mio.

Baumarktsortimente 5,3 Mio.

Bekleidung 3,6 Mio.

Schuhe 0,8 Mio.

Uhren, Schmuck 0,4 Mio.

Bücher, Schreibwaren 1,6 Mio.

Hausrat, Glas, Porzellan 0,6 Mio.

Spielwaren, Hobbys 1,0 Mio.

Foto, Optik 0,9 Mio.

Telekommunikation 0,2 Mio.

Informationstechnik 0,8 Mio.

Unterhaltungselektronik 1,3 Mio.

Sport, Camping 0,9 Mio.

Damit ergibt sich eine potenzielle gesamte Kaufkraft für Baiersdorf von 43,4 Mio. €.



5.3 KAUFKRAFTFLUSS-BERECHNUNG

Für die Analyse des Kaufkraftflusses wurden in Baiersdorf Befragungen der Kunden und

Passanten durchgeführt. Auf Grund des erfassten Kunden- und Einkaufsverhaltens lassen

sich die verschiedenen Kaufkraftwerte für die Situation in Baiersdorf bestimmen. Dabei

liegen auch hier sortimentsspezifische Werte vor:

Tabelle 2: Baiersdorfer Kaufkraftdaten nach Sortimentsbereichen

Sortimentsbereich Gebund.Kaufkraft

Kaufkraft-Zufluss

Kaufkraft-Abfluss

Kaufkraft-Flusssaldo

Alle Angaben in Mio. €

Nahrungs- und Genuss-mittel

11,9 9,2 3,2 +6,0

Gesundheits- Körperpflege 3,8 2,6 2,2 +0,4

Einrichtungsbedarf 0,6 0,4 2,9 -2,5

Hausrat, Glas, Porzellan 0,4 0,5 0,2 +0,3

Baumarktsortimente 2,0 1,9 3,3 -1,4

Elektrogeräte, Leuchten 0,4 0,2 0,8 -0,6

Bekleidung 0,6 1,2 3,0 -1,8

Schuhe 0,03 0,03 0,8 -0,8

Uhren, Schmuck 0,07 0,05 0,4 -0,35

Foto, Optik 0,14 0,14 0,7 -0,56

Bücher, Schreibwaren 0,5 0,5 1,1 -0,6

Unterhaltungselektronik 0,2 0,04 1,1 -1,06

Telekommunikation 0,04 0,04 0,2 -0,16

Informationstechnik 0 0 0,8 -0,8

Spielwaren, Hobbys 0,16 0,15 0,8 -0,65

Sport, Camping 0,04 0,02 0,8 - 0,78



Für den Baiersdorfer Einzelhandel insgesamt ergibt sich damit folgende Situation:

Kaufkraft am Ort: 43,4 Mio. €

davon gebunden: 20,9 Mio. €

davon Abfluss: 22,5 Mio. €

Umsatz am Ort: 37,8 Mio. €

davon Kaufkraft am Ort: 20,9 Mio. €

davon Zufluss: 16,9 Mio. €

Nachfolgend sind die Kaufkraftflusswerte für die wichtigsten Sortimentsgruppen des

periodischen und aperiodischen Bedarfs dargestellt.

In allen Sortimentsgruppen besteht ein beträchtlicher Abfluss an Kaufkraft aus dem Standort

Baiersdorf, wie die vorangegangene Analyse gezeigt hat, vor allem in das Oberzentrum

Erlangen und nachrangig in das benachbarte Mittelzentrum Forchheim.

Allerdings zeigt die Kaufkraftflussanalyse auch, dass im Bereich der Güter des periodischen

Bedarfs ein deutlicher Gewinn am Standort Baiersdorf besteht. Angebote in diesem Bereich

machen somit eine klare Stärke des Standortes Baiersdorf aus.

Kaufkraft- und Umsatzgrößen für Baiersdorf insgesamt

16,9 Mio. €22,5 Mio. € 20,9 Mio. €

43,4 Mio. €37,8 Mio. €

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

40,0

45,0

50,0

KK-Zufluss KK-Abfluss Gebundene KK Kaufkraft UmsatzStadt BaiersdorfEinzelhandelsentwicklungskonzept 2009

Büro PLANWERK Stadtentwicklung, Nürnbergwww.planwerk.de

Abbildung 38



Kaufkraft- Zufluss in Mio. €

11,8

1,2

0,4

1,2

1,9

0,4

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0

period.Bed.

Bekleidung/Schuhe

Technik

Haush./persönl.Bed.

Heimw./Gartenbed.

Möbel/Einr.bed.

Stadt BaiersdorfEinzelhandelsentwicklungskonzept 2009


Abbildung 39

Kaufkraft- Abfluss in Mio. €

5,5

3,8

3,7

3,3

3,3

2,9

0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0

period.Bed.

Bekleidung/Schuhe

Technik

Haush./persönl.Bed.

Heimw./Gartenbed.

Möbel/Einr.bed.



Abbildung 40



Weiter heruntergebrochen auf die einzelnen Sortimentsgruppen drückt sich die Situation

der Kaufkraftflüsse u.a. auch im sortimentsspezifischen Bindungsanteil vor Ort aus.

Abbildung 41 verdeutlicht nochmals die Dominanz der Güter des periodischen Bedarfs

(Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflege), zeigt auf, dass

Baumarktsortimente, Elektrogeräte und vor allem Hausrat am Standort Baiersdorf auffällig

stark vertreten sind, während der Bereich Bekleidung / Schuhe und der Großteil der Technik-

Sortimente in Baiersdorf durchaus erkennbares Nachholpotenzial erkennen lassen.

Sortimentsbezogener Bindungsanteil

79%63%

18%31%

38%16%

3%

31%68%

16%16%

15%

15%

16%0%

4%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

Nahrungs- und GenussmittelGesundheits- und Körperpflege

EinrichtungsbedarfElektrogeräte


Schuhe, LederwarenUhren, Schmuck

Bücher, SchreibwarenHausrat, Glas, PorzellanUnterhaltungselektronik

Spielwaren, HobbysFoto, Optik


Sport, Camping



Abbildung 41



5.4 EINZELHANDELS-ZENTRALITÄT

Damit zeigt sich, dass Baiersdorf eine gesamte Kaufkraft- Umsatz- Zentralität für den

Einzelhandel aufweist, die mit 87,1, erkennbar unter 100 liegt, d.h. die Bindung und

der Kaufkraftzufluss (insgesamt also der Umsatz vor Ort) sind kleiner als die gesamte

Kaufkraft der Baiersdorfer Bevölkerung am Ort. Diese Größenordnung ist für einen Standort

wie Baiersdorf als siedlungsschwerpunkt im direkten Einzugsbereich eines Oberzentrums

(Erlangen) am Rande eines großen Verdichtungsraums, sowie im Einzugsbereiche eines

Mittelzentrums (Forchheim) nicht weiter auffällig, muss allerdings nach einzelnen

Sortimentsbereichen weiter differenziert betrachtet werden.

Abbildung 42 zeigt die berechnete Zentralität, differenziert nach Sortimentsbereichen.

Ausgehend von der Gesamtzentralität von 87,1 liegen drei Sortimentsbereiche über diesem

Wert, sogar bei einem Wert von über 100%, was bedeutet, dass am Standort Baiersdorf

mehr Umsatz in diesen Bereichen erwirtschaftet wird, als die Baiersdorfer Bevölkerung

an Kaufkraft aufbringt. In allen anderen Sortimentsbereichen ist dieser Wert kleiner, zum

Teil deutlich kleiner als 100, d.h. Der Umsatz liegt unter dem Wert der lokalen Kaufkraft.

Neben den Sortimenten Schuhe und Informationstechnik, die jeweils keine oder minimale

Zentralität aufweisen, liegen die werte der meisten Sortimentsbereiche unter 50%; Ausnahmen

bilden nur Baumarktsortimente (74%) und Bücher / Schreibwaren (61%).

Sortimentsbezogene Zentralität

139%106%

29%45%

74%50%

6%

61%149%

32%32%

7%0%

34%

19%

26%

0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% 100,0% 120,0% 140,0% 160,0%

NuGGesundheits- u. Koerperpflege

EinrichtungsbedarfElektrogeraete, Leuchten



Buecher, SchreibwarenHausrat, Glas, PorzellanUnterhaltungselektronik



Sport, Camping



Abbildung 42



5.5 BINDUNGSPOTENZIAL AN KAUFKRAFT

Entscheidend für die im nächsten Kapitel dargestellten Größen an zukünftig benötigten

Verkaufsflächen in der Stadt Baiersdorf in den 16 Sortimentsbereichen ist das Potenzial

an Kaufkraft, das zukünftig in Baiersdorf zusätzlich gebunden werden kann. Bei dieser

Berechnung werden einige Annahmen zur Entwicklung des Standortes Baiersdorf:

S Die Stadt Baiersdorf kann ihre grundsätzliche Attraktivität als Wohn- und

Gewerbestandort auf dem heutigen Stand halten.

S Die Bindung des Kaufkraftabflusses wird mit 60% bei den Gütern des täglichen

Bedarfs und mit 40-50% bei den Gütern des mittelfristigen und langfristigen Bedarfs

angesetzt.

S Für die berechneten Kaufkraftzuflüsse wird mit einer entsprechendenanteiligen

Erhöhung gerechnet.

Aus den daraus berechneten einzelnen Kaufkraftwerten lässt sich ein zusätzliches

Bindungspotenzial an Kaufkraft für die Stadt Baiersdorf errechnen. Die Dimension des

Bindungspotenzials für die einzelnen Sortimentsgruppen ist in Abbildung 43 dargestellt.

Vorhandenes Bindungspotenzial nach Sortimentsbereichen

2,4 Mio. €1,6 Mio. €

0,5 Mio. €

1,6 Mio. €0,4 Mio. €

0,2 Mio. €0,7 Mio. €

0,1 Mio. €0,6 Mio. €

0,4 Mio. €0,3 Mio. €

0,1 Mio. €0,4 Mio. €

0,5 Mio. €

1,6 Mio. €

2,0 Mio. €

0,0 Mio. € 0,5 Mio. € 1,0 Mio. € 1,5 Mio. € 2,0 Mio. € 2,5 Mio. €

NuGGesundheits- u.

EinrichtungsbedarfElektrogeraete,






Sport, Camping



Abbildung 43



6 BEDARFSBERECHNUNG UND SORTIMENTSBEWERTUNG

6.1 FLÄCHENBEDARF JE SORTIMENTSGRUPPE

Für jede der 6 Sortimentsgruppen wurde eine einzelne Bedarfsrechnung durchgeführt.

Dabei werden jeweils drei verschiedene Werte nebeneinander gestellt. Zum einen der

vorhandene Bestand an Verkaufsfläche, zum Zweiten die aus der Analyse berechnete

Größenordnung an Verkaufsfläche, die am Standort Baiersdorf angesiedelt oder erweitert

werden kann, ohne dabei den Bestand an Einzelhandel wesentlich zu schwächen. Die

dritte Größe stellt den nach dem Landesentwicklungsprogramm berechneten Wert der

möglichen Verkaufsfläche in großflächigem Einzelhandel dar. Für alle Sortimentsbereiche

sind diese Größen jeweils in einer eigenen Grafik dargestellt.



Güter des periodischen Bedarfs

1.140 m²820 m²

6.023 m²

0 m²

1.000 m²

2.000 m²

3.000 m²

4.000 m²

5.000 m²

6.000 m²

7.000 m²

Max.Ansiedlung nach LEPZusätzl. Ansiedlungspot.Aktuelle Verkaufsfläche

Büro PLANWERK - Stadtentwicklung, NürnbergStadt Baiersdorf, Einzelhandelskonzept 2009

Abbildung 44

Güter des aperiodischen Bedarfs: Bekleidung / Schuhe

610 m²

900 m²870 m²

0 m²

100 m²

200 m²

300 m²

400 m²

500 m²

600 m²

700 m²

800 m²

900 m²

1.000 m²



Abbildung 45

Güter des aperiodischen Bedarfs: Technik

420 m²

590 m²

342 m²

0 m²

100 m²

200 m²

300 m²

400 m²

500 m²

600 m²

700 m²



Abbildung 46

Güter des aperiodischen Bedarfs:Haushalts- und persönl. Bedarf

750 m²930 m²

1.450 m²

0 m²

200 m²

400 m²

600 m²

800 m²

1.000 m²

1.200 m²

1.400 m²

1.600 m²



Abbildung 47

Güter des aperiodischen Bedarfs:Heimwerker- und Gartenbedarf

0 m²

1.960 m²

3.886 m²

0 m²

500 m²

1.000 m²

1.500 m²

2.000 m²

2.500 m²

3.000 m²

3.500 m²

4.000 m²

4.500 m²



Abbildung 48

Güter des aperiodischen Bedarfs:Möbel und Einrichtungsbedarf

0 m²

2.040 m²

1.296 m²

0 m²

500 m²

1.000 m²

1.500 m²

2.000 m²

2.500 m²



Abbildung 49



6.2 DARSTELLUNG DER ZIELE DER LANDESENTWICKLUNGSPLANUNG

Im Landesentwicklungsprogramm werden für großflächigen Einzelhandel Ziele festgelegt,

die die Möglichkeit der Ansiedlung klar determinieren. Grundlage sind folgende Ausführung

des Landesentwicklungsprogramms (LEP 2006):

"Bezogen auf die jeweilige räumliche Beurteilungsgrundlage werden für Einzelhandelsgroßprojektesortimentsspezifisch maximal zulässige Kaufkraftabschöpfungsquoten festgelegt, die einerseitsVersorgungsstrukturen sichern, andererseits aber einen gesunden Wettbewerb nicht verhindern.Maßstab für die Höhe der Abschöpfungsquoten, und die daraus möglicherweise resultierendeVerkaufsflächenbeschränkung, ist die Vermeidung einer Gefährdung der bestehenden odererwünschten Versorgung der Bevölkerung. Die Kaufkraftabschöpfungsquoten sind somitdas Ergebnis einer landesplanerischen Bewertung im Hinblick auf den, insbesondere räumlicherwünschten Versorgungsgrad sowie Resultat der bisherigen Erfahrungen bei der Anwendungdieses Instrumentariums.

Entsprechend dürfen Einzelhandelsgroßprojekte, soweit in ihnen Waren des kurzfristigen,täglichen Bedarfs verkauft werden, maximal 25 v.H. der, im Nahbereich des belegenen zentralenOrtes vorhandenen, Kaufkraft abschöpfen. Diese in der Vergangenheit zugrunde gelegteObergrenze hat sich bewährt. Sie führt in der Regel zu raumverträglichen Größenordnungenund gewährleistet die Nahversorgung der Bevölkerung in räumlicher Nähe zum Wohnort.Gleichzeitig sind noch Projekte in betriebswirtschaftlich sinnvollen Größenordnungen möglich.

In Fällen, in denen eine Versorgung der Bevölkerung mit Waren des kurzfristigen, täglichenBedarfs am Ort nicht vorhanden ist, ist es notwendig, Anreize zu bieten, damit sich überhauptBetriebe in wirtschaftlich sinnvoller Größenordnung ansiedeln, die dieses Versorgungsdefizitabbauen. Dies ist dann gegeben, wenn je nach Betriebstyp (Vollsortimenter („Supermärkte“)und Lebensmittel-Discounter) die jeweilige Mindestbetriebsgröße ermöglicht wird.

Soweit innenstadtrelevante Sortimente von Waren des sonstigen Bedarfs verkauft werden,dürfen Einzelhandelsgroßprojekte für bis zu einschließlich 100.000 Einwohnern imVerflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels nicht mehr als 30 v.H. dersortimentsspezifischen Kaufkraft aus dem Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandelsabschöpfen. Weisen Verflechtungsbereiche des innerstädtischen Einzelhandels mehr als100.000 Einwohner aus, ist für die Einwohner oberhalb von 100.000 eine Abschöpfungsquotevon 15 v.H., in den Oberzentren München, Nürnberg, Augsburg und Würzburg eine Quotevon 10 v.H. maßgeblich. Der innerstädtische Einzelhandel hatte in den vergangenen Jahrenzunehmende Kaufkraftverluste durch die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten zuverzeichnen. Eine wesentliche Beeinträchtigung der innerstädtischen Versorgungsfunktiondroht, wenn Einzelhandelsgroßprojekte mit innenstadtrelevanten Waren entstehen. Dieskann zu Geschäftsaufgaben und Leerständen sowie zur weiteren Erosion innerstädtischer,teilweise kleinteiliger und mittelständischer Einzelhandelsstrukturen führen und letztlichden zentralen Versorgungsstandort Innenstadt in seiner Attraktivität und Funktion gefährden.

Innenstädte mit einem sehr stark ausgeprägten Einzelhandel, in der Regel sind dies Oberzentren,decken mit ihren Verflechtungsbereichen des innerstädtischen Einzelhandels ein weit ausgedehntesGebiet und damit ein großes Einwohnerpotenzial ab. Einkaufsbeziehungen bestehen dabeisowohl in die Innenstädte der großen Städte, z.B. verstärkt am Wochenende, als auch in dieumliegenden niederrangigeren zentralen Orte. Insofern überlagern große Verflechtungsbereicheoftmals die entsprechenden Verflechtungsbereiche niederrangiger zentraler Orte. Danebengibt es auch Überschneidungen konkurrierender Verflechtungsbereiche. Diese Überlappungder Verflechtungsbereiche des innerstädtischen Einzelhandels spiegelt als Folge der deutlichgestiegenen (Auto-) Mobilität der Bevölkerung die realen Einkaufsbeziehungen der einzelnenWirtschaftssubjekte wider, Einkäufe sind nicht ausschließlich auf einen Einkaufsort fixiert.Daneben nehmen die Einkaufsverflechtungen grundsätzlich mit zunehmender Entfernungvom Einkaufsort ab. Entsprechend dieser Gegebenheiten werden zum einen dieVerflechtungsbereiche des innerstädtischen Einzelhandels mit mehr als 800.000 Einwohnern,d.h. für München, Nürnberg, Augsburg und Würzburg, in zwei Zonen geteilt. Die erste, engereZone wird durch den Stadt- und Umlandbereich, die zweite Zone durch den über diesenStadt- und Umlandbereich hinausgehenden Verflechtungsbereich des innerstädtischenEinzelhandels abgebildet. Entsprechend ihrer – bezogen auf das Einkaufsverhalten - stärkerenOrientierung werden die gesamten Einwohner der ersten Zone dem Verflechtungsbereichdes innerstädtischen Einzelhandels zugrunde gelegt, die Einwohner der zweiten Zone werden



aufgrund ihrer geringeren Orientierung zur Hälfte diesem Bereich zugerechnet. Zum anderenwird die maximal zulässige Kaufkraftabschöpfungsquote für die Einwohner oberhalb von100.000 im Verflechtungsbereich des innerstädtischen Einzelhandels auf 15 v.H., in denOberzentren München, Nürnberg, Augsburg und Würzburg auf 10 v.H. beschränkt.

Einzelhandelsgroßprojekte, soweit in ihnen nicht innenstadtrelevante Sortimente verkauftwerden, dürfen maximal 25 v.H. der sortimentsspezifischen Kaufkraft aus dem jeweiligenProjekteinzugsbereich abschöpfen. Hier geht es vornehmlich darum, die Verkaufsflächenentwicklungim Sinne eines sparsamen Flächenverbrauchs zu kontrollieren, aber dennoch betriebswirtschaftlichnoch sinnvolle Größenordnungen zu ermöglichen."

6.3 ABSCHÖPFUNGSQUOTEN NACH LEP

Für die Situation in Baiersdorf lassen sich aus den zitierten Vorgaben des

Landesentwicklungsprogramms klare Werte ableiten, die die jeweilige Höchstgrenze an

ansiedelbarer Fläche in der Stadt Baiersdorf in den einzelnen Sortimenten beschreiben.

Nochmals zur Erläuterung der Logik dieser Richtwerte: Die maximal festgelegten Flächen

beziehen sich auf Ansiedelungsflächen eines bestimmten Sortimentsbereichs innerhalbeiner Ansiedelung des großflächigen Einzelhandels (d. h. über 800 m² auf SO-Gebiet,

z.B. Fachmarktcenter o. ä.). Gewerbliche Ansiedlungen unter 800 m² in GE- oder Mi- Gebieten

sowohl als Neuansiedlungen als auch als Nachfolgenutzungen im Bestand sind davon

nicht betroffen.

Die Abbildung 50 zeigt, dass für die Sortimente NuG, Gesundheit/ Körperpflege und

Maximale Abschöpfung der Kaufkraft nach LEP in m²

900 m²240 m²

100 m²

510 m²100 m²

80 m²140 m²

170 m²90 m²

190 m²110 m²

20 m²100 m²

170 m²

0 m² 200 m² 400 m² 600 m² 800 m² 1.000 m²

Nahrungs- und GenussmittelGesundheits- und

EinrichtungsbedarfElektrogeräte



Bücher, SchreibwarenHausrat, Glas, PorzellanUnterhaltungselektronik



Sport, Camping



Abbildung 50



Bekleidung dabei die größten Flächen ansiedelbar sind. In den beiden nicht innenstadtrelevanten

Sortimentsbereichen Baumarktsortimente und Einrichtungsbedarf können keine LEP-Werte

genannt werden, da die entsprechenden Grenzwerte abhängig vom Einzugsbereich des

jeweiligen Vorhabens sind, das somit erst definiert werden müsste.

Bei den übrigen Sortimentsbereichen sind Spielwaren/Hobbys (190 m²) und Sport/Camping

(170m²), sowie Hausrat / Glas / Porzellan (170m²) und Bücher / Schreibwaren (140m²)

noch mit erkennbaren Flächenansätzen betroffen.

6.4 VERTRÄGLICHE ANSIEDLUNGEN / ERWEITERUNGEN

Aus den unter Kapitel 5.5 dargestellten Potenzialen an Kaufkraftbindung lassen sich

Ansiedlungs- und Erweiterungspotenziale berechnen, die zeigen welche Verkaufsflächen

in den einzelnen Sortimentsbereichen am Standort Baiersdorf noch möglich und wünschenswert

sind.

Dabei müssen die Werte der möglichen und wünschenswerten Ansiedlung nicht unbedingt

direkt mit den im vorangegangenen Kapitel dargestellten Werten der LEP- Richtwerte

korrespondieren. Zu den einzelnen Werten können folgende Erläuterungen formuliert

werden:

Vorhandenes Ansiedlungs- und Erweiterungspotenzial nach Sortimentsbereichen

570 m²250 m²

120 m²

740 m²160 m²

100 m²190 m²

90 m²130 m²

240 m²140 m²

30 m²170 m²

310 m²

1.960 m²

2.040 m²

0 m² 500 m² 1.000 m² 1.500 m² 2.000 m² 2.500 m²

NuGGesundheits- u.

EinrichtungsbedarfElektrogeraete,






Sport, Camping



Abbildung 51



! 570 m² im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel zeigen, dass in Baiersdorf

keine weiteren größerflächigen Standorte (Discounter, Vollsortimenter) wünschenswert

sind. In diesem Bereich sollte der Schwerpunkt auf Nischenangeboten im Bereich

von Bioprodukten, regionalen Produkten und Feinkost liegen.

! Der Sortimentsbereich Gesundheit und Körperpflege lässt mit 250 m² durchaus

einen entsprechenden neuen Standort innerhalb dieser Flächendimension zu.

! Über 2.000 m² Einrichtungsbedarf weisen Ansiedlungspotenzial für kleinere Nischen-

oder Spezialanbieter (Küchen, Spezialmöbel etc.) aus.

! Knapp 2.000 m² Baumarktsortimente sind für eine Baumarktansiedlung ein zu

geringer Wert. Eine Erweiterung des Angebote ist in diesem Bereich durchaus denkbar.

! Mit 740 m² fällt das Potenzial im Bereich Bekleidung hoch aus. Zusammen mit

160 m² Schuhen ergibt sich in Gesamtbedarf von 900 m², der allerdings durch

mehrere sich ergänzende Anbieter abgedeckt werden sollte.

! Von den verbleibenden Sortimentsbereichen könnten verschiedene Ansiedlungen

aktiviert werden:

! Sport/ Camping 310 m²

! Spielwaren 240 m²

! Bücher/ Schreibwaren 190 m²

! Informationstechnik 170 m²

! Foto/ Optik 140 m²

! Unterhaltungselektronik 130 m²

! Elektrogeräte 120 m²

! Uhren/ Schmuck 100 m²

! Hausrat 90 m²

! Telekommunikation 30 m²



7 KONZEPTION FÜR WIRTSCHAFT UND EINZELHANDEL

7.1 ZUSAMMENFASSUNG DER SITUATION IM EINZELHANDEL

Tabelle 3: Ansiedlungspotenziale nach Sortimentsbereichen Sortimentsbereich Angebots-

flächeZusätzlichesAnsiedlungs-

potenzial

Grenzwert fürgroßflächigenEinzelhandel

NuG 5.017 m² 570 m² 900 m²

Gesundheits- u. Körperpflege 1.006 m² 250 m² 240 m²

Einrichtungsbedarf 1.296 m² 2.040 m² k.A.

Elektrogeräte, Leuchten 150 m² 120 m² 100 m²

Baumarktsortimente 3.886 m² 1.960 m² k.A.

Bekleidung 847 m² 740 m² 510 m²

Schuhe, Lederwaren 23 m² 160 m² 100 m²

Uhren, Schmuck 67 m² 100 m² 80 m²

Bücher, Schreibwaren 279 m² 190 m² 140 m²

Hausrat, Glas, Porzellan 864 m² 90 m² 170 m²

Unterhaltungselektronik 55 m² 130 m² 90 m²

Spielwaren, Hobbys 198 m² 240 m² 190 m²

Foto, Optik 116 m² 140 m² 110 m²

Telekommunikation 21 m² 30 m² 20 m²

Informationstechnik 0 m² 170 m² 100 m²

Sport, Camping 42 m² 310 m² 170 m²

Gesamt 13.867 m² 7.240 m² 2.920 m²



7.2 GESAMTENTWICKLUNG DES WIRTSCHAFTSSTANDORTS

In den einzelnen Analyseschritten wurde deutlich aufgezeigt, dass der Wirtschaftsstandort

Baiersdorf in den vergangenen Jahrzehnten eine eher gleichbleibende Entwicklung gezeigt

hat. Während die Entwicklung der Einwohnerzahl zu einem Bevölkerungswachstum von

1970 bis 2007 von ca. 6.100 Einwohner auf ca. 7.200 Einwohner geführt hat, blieb die

Zahl der Arbeitsplätze hinter dieser Entwicklung deutlich zurück. Heute sind in Baiersdorf

weniger Arbeitsplätze am Ort als z.B. vor knapp 30 Jahren. Allerdings verfügt die Stadt

mit 1.350 Arbeitsplätzen eine durchaus beträchtliche Anzahl, die zu einer Quote von

gut 5 Bewohnern pro Arbeitsplatz führt, was für einen Siedlungsschwerpunkt ein guter

Versorgungswert ist. Mit der Entwicklung verbunden war eine entsprechende bauliche

Entwicklung (Schwerpunkt “in der Hut”) sowie die Entwicklung von notwendigen

Versorgungsangeboten (Am Kreuzbach, ASV-Sportplatz).

Heute versucht die Stadt Baiersdorf und der aktuelle Prozess im Rahmen des Förderprogramms

“Aktive Stadt- und Ortsteilzentren” ist Ausdruck dieser Intention, das weitere “Wachstum”

in verträgliche Bahnen zu lenken. Stärkung des Stadtzentrums ist die oberste Devise.

Zu dieser Entwicklung soll die vorliegende Einzelhandelsanalyse eine wesentlichen Beitrag

leisten.

Neben der Ausweisung von Bauland, bzw. der Vermeidung dieser Ausweisung muss auch

in anderen Handlungsfeldern so gehandelt werden, dass diese Fokussierung auf die

Innenentwicklung zu einer insgesamt förderlichen Entwicklung für die gesamte Stadt

und ihre BewohnerInnen wird.

7.2.1 ÖKONOMISCHE ENTWICKLUNGSPOTENZIALE

Die Stadt Baiersdorf weist im Bereich der Beschäftigung in den vergangenen Jahrzehnten

eine weniger dynamische Entwicklung auf, als dies im Bereich der Bevölkerungsentwicklung

oben beschrieben wurde. Allerdings zeigt die genaue Bewertung, dass ein dramatischer

Verlust an Arbeitsplätzen zu Beginn der 80er Jahre stattfand, danach sich allerdings die

weitere Entwicklung relativ dynamisch darstellt.

Diese Zahlen machen deutlich, dass die Stadt Baiersdorf trotz aller Dynamik auch in der

gewerblichen Entwicklung in erster Linie ein Wohnstandort, vor allem für ehemalige Erlanger

Einwohner geblieben ist.

Betrachtet man die vergangenen 10 Jahre wird deutlich, dass bei einer insgesamt leicht



positiven Arbeitsplatzentwicklung (1998: 1.269; 2007: 1.354), sich jedoch ein struktureller

Wandel vollzieht, wie man ihn derzeit an den meisten Orten im gesamten Land vorfindet.

Das produzierende Gewerbe ist zwar immer noch der Wirtschaftsbereich mit den meisten

Arbeitsplätzen (588), hat jedoch in den vergangenen 10 Jahren etwa 15% dieser Arbeitsplätze

eingebüßt. Im Gegensatz dazu ist die Entwicklung bei Handel, Gastgewerbe und Verkehr

(+13%) und bei den Dienstleistungen (+67%) eindeutig positiv.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass für die Stadt Baiersdorf durchaus noch

Potenziale im gewerblichen Bereich bestehen. Auf Grund ihrer Lage und ihrer Standortqualität

(Natur, Umwelt, Erholung) müssen diese Potenziale sorgsam und verträglich genutzt

werden. Die höchsten Potenziale dürften in den Bereichen Gastronomie, Naherholung

und den Dienstleistungen im Allgemeinen liegen. Hier sollte die Stadt versuchen ihren

Schwerpunkt zu setzen.

7.2.2 SORTIMENTSSPEZIFISCHE ENTWICKLUNG

Die aus fachlicher Sicht gewünschten Entwicklungen im Bereich der Sortimente des Einzelhandels

sind wie folgt zu verstehen.

EINRICHTUNGSBEDARF UND BAUMARKTSORTIMENTE

In diesen beiden nicht zentrenrelevanten Sortimenten sind Ansiedlungen keine Gefahr

für die Attraktivität des Stadtzentrums bzw. der zentralen Lagen. Entsprechend sind

Ansiedlungen in den oben genannten Dimensionen in den Gewerbegebieten der Peripherie

(Am Kreuzbach etc.) denkbar.

PRODUKTE DES PERIODISCHEN BEDARFS

Den Gütern aus dem Bereich des periodischen Bedarfs kommt in Baiersdorf die zentrale

Versorgungsqualität zu. Obwohl das Angebot in dieser Sortimentsgruppe (Nahrungs-

und Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflege) mehr als 40% der örtlichen Verkaufsfläche

ausmacht, besteht trotzdem noch leichter Zusatzbedarf der sich ansiedlungs- und

erweiterungsrelevant niederschlagen kann. Aus Sicht der Innenentwicklung kombiniert

mit der Stärkung der örtlichen Versorgung im täglichen Bedarf kommen vorrangig innerörtliche

Flächen dafür in Frage. Da die Gesamtversorgung am Standort Baiersdorf im periodischen

Bedarf als gut bis sehr gut bezeichnet werden muss, liegen Potenziale nur in der räumlichen

Verteilung und der Ergänzung des Angebots durch Nischenanbieter (z.B. Bioprodukte,

Regionaltheke etc.)



TEXTILIEN (BEKLEIDUNG UND SCHUHE)Auffallend groß ist der Bedarf im Bereich Textilien/Schuhe (900m²). Diese streng

zentrenrelevante Sortimentsgruppe könnte das Rückgrat des zukünftig gestärkten Baiersdorfer

Stadtzentrums bilden. Im Rahmen der verfügbaren Verkaufsflächen könnte sowohl ein

kleinerer Textildiscounter als auch mehrere ergänzende Einzelgeschäftsstandorte diese

Sortimentsgruppe im Stadtzentrum etablieren. Die Ansiedlung außerhalb des zentralen

Versorgungsbereichs muss definitiv vermieden werden.

TECHNIK, HAUSHALTS- UND PERSÖNL. BEDARF

In den verbleibenden Sortimentsgruppen bestehen punktuell Ansiedlungschancen. Sportartikel,

Spielwaren, Bücher/Schreibwaren und Informationstechnik könnten im Rahmen der berechneten

Flächenvorgaben Ansiedlungen bilden, die allerdings auch in diesem Bereich klar auf

den zentralen Versorgungsbereich konzentriert sein müssen.



7.3 RÄUMLICHE SCHWERPUNKTSETZUNGEN

7.3.1 STÄDTEBAULICHE RAHMENVORGABEN

Im Rahmen des Einzelhandelsentwicklungskonzept wurde die bestehende

städtebauliche Struktur erfasst und bewertet, sowie deren Bedeutung für den

Einzelhandelsstandort Baiersdorf einer entsprechenden Analyse unterzogen.

Situation Verkehr

Wichtig für die Beur-

teilung der zukünfti-

gen Entwicklungs-

p o t e n z i a l e d e s

Einzelhandelsstand-

orts Baiersdorf ist die

Erreichbarkeit, d.h. die

verkehrliche Situation.

Abb. 52 zeigt die

Bahnlinie, die Baiers-

dorf längs durch-

schneidet und durch

den geplanten S-Bahn-

Ausbau in Zukunft von

verstärkter Bedeutung

sein wird.

Der Autobahn kommt

eher trennende Wir-

kung zu, allerdings ist

die Situation der An-

bindungen an die A73,

jeweils außerhalb des

eigentlichen Haupt-

ortes durchaus als

Standortfaktor von

Bedeutung. Damit

lässt sich u.a. dieAbbildung 52



bisherige Attraktivität des Gewerbegebiets “Am Kreuzbach” erklären. Weiter spielt die

gewünschte Verlagerung der Staatsstraße eine Rolle, sowie die Umgestaltungspotenziale

der Innenstadt, die sich im Rahmen der Städtebauförderung in den nächten Jahren

möglicherweise realisieren ließen.

Barrieren im Stadtgebiet

Die Stadt Baiersdorf

ist durch einige mei-

stens parallel in gro-

ber Nord-Süd-Richtung

verlaufende Barrieren

gekennzeichnet.

Die Gewässer Regnitz

und Main-Donau-

Kanal, der Höhenzug

westlich von Igelsdorf,

sowie die Verkehrs-

achsen A73 und Bahn-

linie.

Vor allem die beiden

Verkehrsachsen bilden

eine deutliche Zäsur

im funktionalen Bild

der Stadt Baiersdorf.

Einzige funktionieren-

de und effektive Ver-

bindung über beide

Barrieren bildet die

Achse Jahnstraße,

wobei aktuell (2009)

der damit sich als

zentraler Knoten sich

erweisende Knoten

oberhalb des Bahnhofs einschließlich der Brücke in die Stadt umgebaut und erweitert

wird.

Abbildung 53



7.3.2 TEILRÄUMLICHE FESTLEGUNGEN

Grundlage für die zukünftigen Bemühungen der Stadt Baiersdorf ist eine Darstellung

der räumlichen Bereiche, die für die Ansiedlung von Einrichtungen des Einzelhandels

bevorzugt zu behandeln sind. Grundsätzlich gilt, dass Einzelhandel des täglichen Bedarfs

mit Verkaufsflächen von bis zu 300m² in allen Bereichen der Stadt vor allem auch den

Ortsteilen und den größeren zusammenhängenden Wohngebieten des Hauptortes zur

Gewährleistung der Nahversorgung grundsätzlich gewünscht sind. Allerdings ist zu bemerken,

dass die Wahrscheinlichkeit einer solchen Ansiedlung in den meisten Fällen als sehr gering

einzustufen ist.

Im Rahmen der Begutachtung wurden abschließend verschiedene Entwicklungsbereiche

abgegrenzt, die im nachfolgenden Plan dargestellt und anschließend kurz beschrieben

sind.

Abbildung 54 legt alle Bereiche innerhalb der gesamten Stadt Baiersdorf (Baiersdorf,

Wellerstadt, In der Hut, Hagenau, Igelsdorf) fest, für die eine konkrete Entwicklung gewünscht

ist oder verhindert werden soll. Entsprechend den Vorgaben wurden zentrale

Versorgungsbereiche abgegrenzt, die zukünftig die wichtigsten Verkaufsflächen

zentrenrelevanter Güter beherbergen soll. Dazu Nahversorgungszentren, sowie Gewerbegebiete,

die als Ergänzungsstandorte fungieren, aber in ihrer weiteren Entwicklung bezüglich

der Ansiedlung von Einzelhandel reglementiert werden müssen.



Abbildung 54



7.3.3 ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH STADTZENTRUM

Der als “zentraler Versorgungsbereich (ZVB) Stadtzentrum” abgegrenzte Bereich des

Stadtzentrums von Baiersdorf enthält den Hauptteil der v.a. zentrenrelevanten

Einzelhandelsangebote der Stadt.

Die Abgrenzung des eigentlichen “ZVB” beinhaltet neben den Flächen und Standorten

des vorhandenen Einzelhandels auch potenzielle Erweiterungs- und Ansiedlungsstandorte

mit heutigen Mindernutzungen oder Leerständen. Darüber hinaus sind auch weitere

Frequenzbringer wie Rathaus, Jahnhalle oder Kirche Bestandteil des “ZVB”.

Grundsätzlich gilt für den zentralen Versorgungsbereich, dass

! Verkaufseinrichtungen für alle Güter und Sortimente dort ansiedelbar sind,

zentrenrelevante Sortimente jedoch deutlich bevorzugt werden. Maßgebend dafür

ist die Liste der zentrenrelevanten Güter für die Stadt Baiersdorf aus Kap. 7.3.11.

! im Zuge eines attraktiven Branchen-Mix, vor allem auch auf die Ansiedlung von

Gastronomie, Dienstleistung und Handwerk hingewirkt werden muss.

! vor allem Einrichtungen, die Frequentierung in das Ortszentrum bringen, besonders

Abbildung 55



hoch einzuschätzen sind.

7.3.4 ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH IGELSDORF

Im Hinblick auf die gewünschte innerörtliche Entwicklung von Igelsdorf wurde dort speziell

ein zentraler Versorgungsbereich angelegt. Ziel ist es hier möglichst einen kleinen Nahversorger

anzusiedeln. Alternative könnte ein Dorfladen sein, der eventuell in Kooperation der örtlichen

Landwirte und aktiven BürgerInnen betrieben wird. Dazu könnte eine genossenschaftliche

Lösung angestrebt werden.

Abbildung 56



7.3.5 NAHVERSORGUNGSZENTRUM ASV-PLATZ

Außerhalb des Stadtzentrums besteht als wichtiger Bestandteil des örtlichen

Einzelhandelsangebots der Vollsortimentmarkt REWE auf gut 1.600m² Verkaufsfläche,

ergänzt durch weitere Angebotsstandorte ist dieses junge Nahversorgungszentrum für

die Hauptortachse von besonderer Bedeutung. Für den Nahversorgungsbereich ASV-Platz

gilt:

! Der Standort ist bereits mit umfangreichen Verkaufsflächen ausgestattet.

Erweiterungsflächen bestehen nicht. Dem Standort sollte eine bis zu 15%

Erweiterungsmöglichkeit je Standort eingeräumt werden.

! Die Ansiedlung weiterer innenstadtrelevanter Sortimente (außer den Sortimenten

des periodischen Bedarfs) sind weiterhin an diesem Standort zu unterbinden.

! Da kaum Erweiterungsmöglichkeiten bestehen und die Bebauung erst wenige Jahre

zurück liegt, sind die notwendigen Reglementierung bereits in die Bauleitplanung

eingearbeitet.

Abbildung 57



7.3.6 GEWERBEGEBIET “AM KREUZBACH”

Das Gewerbegebiet “Am Kreuzbach” im äußersten Norden der Stadt Baiersdorf wurde

in den vergangenen Jahrzehnten zum wichtigen Einzelhandelsstandort entwickelt. Das

Gewerbegebiet enthält auch zwei Sonderbauflächen. Insgesamt bestehen dort umfangreiche

Angebote des Einzelhandels (Netto, Norma, Aldi, Baumarkt). Aus Sicht der städtebaulichen

Entwicklung Baiersdorfs und aus der Sicht einer möglichst wohnstandortnahen und

gesamtstädtisch verfügbaren Nahversorgung muss die Entwicklung im Gewerbegebiet

am Kreuzbach partiell als Fehlentwicklung bezeichnet werden.

Deshalb wird vorgeschlagen, für die GE-Flächen im Bereich am Kreuzbach eine Änderung

des bestehenden Bebauungsplanes mit der Zielrichtung des Ausschlusses von weiterem

zentrenrelevanten Einzelhandel (siehe Sortimentsliste) zu prüfen. Dabei kann und muss

den bestehenden Einzelhandelsbetrieben (Bestandsschutz) eine zukünftige

Erweiterungsmöglichkeit für jeden Standort von maximal 15% eingeräumt werden, unter

der Voraussetzung, dass dabei die Grenze der Großflächigkeit nicht überschritten wird.

Abbildung 58



7.3.7 INDUSTRIEGEBIET INDUSTRIESTRAßE

Das Industriegebiet

an der Industrie-

straße ist von seiner

Anlage und Lage her

e i n t y p i s c h e

Gewerbe- und Indu-

striegebiet für Unter-

nehmen des produ-

zierenden Gewerbes,

für Speditionen und

ähnliches. Leider

haben sich im Laufe

der Jahre dort eben-

falls Einrichtungen

des Einzelhandels

(z.B. H+H-Mode-

markt) angesiedelt.

Für das Industriege-

biet sollte ebenfalls

geprüft werden, ob

ein Ausschluss von

zentrenrelevantem

Einzelhandel in die

bestehende Bebau-

ungsplanung aufgenommen werden kann.

Abbildung 59



7.3.8 GEWERBEGEBIET AM BAHNHOF

Im Gewerbegebiet am Bahnhof zu beiden Seiten der Bahnlinie bestehen aktuell keine

größeren Einzelhandelsbetriebe. Aus Gründen der verkehrlichen Anbindung ist eine Ansiedlung

von Einzelhandel in diesem Bereich auch nicht zu erwarten. Grundsätzlich sollte aber

auch hier der Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel baurechtlich geprüft werden.

Abbildung 60



7.3.9 GEWERBEGEBIET BAIERSDORF SÜD

Das Gewerbegebiet, das sich südlich an den “Zentralen Versorgungsbereich“ anschließt,

ist mittlerweile zum größten Teil gefüllt. Dort bestehen aktuell keine nennenswerten

und größerflächigen Einzelhandelsbetriebe. Grundsätzlich wären die Standorte in diesem

Gewerbegebiet für eine Ansiedlung von Einzelhandel zur Gewährleistung der Nahversorgung

durchaus denkbar. Gleichzeitig sollte jedoch auf die Ansiedlung von zentrenrelevantem

Einzelhandel (außer Sortimente des periodischen Bedarfs = Nahversorgung) verzichtet

werden. Da insgesamt der Standort Baiersdorf nicht genügend Potenzial für einen weiteren

Markt in der Dimension von 800m² Verkaufsfläche aufweist, sollte in diesem Bereich

nur die mögliche Ansiedlung eines kleinen Nahversorgers (ca. 400m²) ermöglicht werden.

Dazu muss geprüft werden, ob die notwendigen baurechtlichen Schritte in die Wege geleitet

werden können.

Abbildung 61



7.3.10 GEWERBEGEBIET HUT

Das im Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche ausgewiesene Gebiet nördlich

der Kreisstraße im Bereich der Hut wurde bisher noch nicht weiter baurechtlich gesichert.

Auf Grund der Tatsache, dass der östliche Bereich des Stadtgebiets (In der Hut, Igelsdorf,

Hagenau) keine nennenswerten Standorte des Einzelhandels aufweist, legt nahe, in diesem

Bereich eine möglich Versorgung zu verorten. Dies sollte entsprechend in der Bebauungsplanung

verankert werden. Um dabei nicht über das gesamtstädtische Potenzial hinaus Ansiedlungen

vorzunehmen, sind folgende Lösungsmöglichkeiten denkbar:

! Ansiedlung eines kleinen Nahversorgers (ca. 400m²) mit ggfs. flankierenden Angeboten

aus kleinteiligem Einzelhandel und Dienstleistungen. Dazu könnte eine Art Einkaufs-Plaza

geschaffen werden, die allerdings in der Summe unter 800m² Verkaufsfläche bleiben

muss.

! Verlagerung eines Anbieterstandortes im Bereich der Sortimente des periodischen

Bedarfs aus dem Gewerbegebiet “Am Kreuzbach”; dabei muss eine Nachfolgenutzung

am Altstandort außerhalb des Einzelhandels garantiert werden (privatrechtlicher

Vertrag).

Abbildung 62



7.3.11 SORTIMENTSLISTE

Grundlage der vorliegenden Sortimentsliste ist die Ulmer Liste der zentrenrelevanten

und nicht zentrenrelevanten Sortimente wie Sie dem Landesentwicklungsprogramm (LEP)

als Anlage beigefügt ist. Weiter liegt der nachfolgenden Liste die Einteilung der GfK nach

den 16 Sortimentsbereichen zu Grunde.

7.3.11.1 LISTE ZENTRENRELEVANTER SORTIMENTE (A1-A11)

a1) Sortiment Nahrungs- und Genussmittel: Nahrungsmittel, Tabakwaren.

a2) Sortiment Gesundheits- und Körperpflege: Pharmazeutischer Bedarf, Drogerieartikel,

Kosmetika, medizinische und orthopädische Artikel, Reinigungs- und Pflegemittel

a3) Sortiment Bekleidung: Damen-, Herren- und Kinderbekleidung, Lederbekleidung,

Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren

a4) Sortiment Schuhe und Lederwaren: Schuhe, Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile)

a5) Sortiment Uhren und Schmuck: Uhren und Schmuck aus Edelmetallen und/oder

anderen Materialien

a6) Sortiment Bücher und Schreibwaren: Papierwaren, Bücher, Zeitschriften, Zeitungen,

Kalender, Schreibwaren, Schul- und Büroartikel

a7) Sortiment Hausrat, Glas und Porzellan: Hausrat, Schneidwaren, Bestecke, Feinkeramik,

Glaswaren, Geschenkartikel, Näh- und Strickmaschinen

a8) Sortiment Foto und Optik: Fotokameras, Fotofilme, Projektoren, Objektive etc.,

Brillen, Kontaktlinsen und Pflegemittel, optische Geräte (Ferngläser, Mikroskope

etc.)

a9) Sortiment Spielwaren und Hobbys: Spiele, Spielzeug, Münz-, Briefmarken- u.a.

sammlungen etc.

a10) Sortiment Sport, -bekleidung und Camping: Sportbekleidung und -schuhe. Nicht:Sportgeräte und -artikel, Campingartikel

a11) Sortiment Baumarktsortimente: nur Blumen, Fahrradzubehör

7.3.11.2 LISTE VON SORTIMENTEN, DIE AUCH AUßERHALB DES ZENTRALEN VERFLECHTUNGSBEREICHS

ANGESIEDELT WERDEN KÖNNEN (B1-B8)

b1) Sortiment Einrichtungsbedarf: Möbel, Holz-, Korb-, Korkwaren, Haus- und Heimtextilien

(Teppiche u.a. Bodenbeläge, Gardinen, Matratzen, Bettwaren, Haus- und Tischwäsche

etc.)

b2) Sortiment Baumarktsortimente: Baustoffe, Bauelemente, Fliesen, Holz- und Eisenwaren,

Tapeten, Lacke, Farben, Maschinen, Werkzeuge, Installationsbedarf, Fahrräder,



Gartengeräte, Pflanzen, Sämereien, zoologischer Bedarf. Nicht: Blumen, Fahrradzubehörb3) Sortiment Elektrogeräte und Leuchten: Elektrogroßgeräte (Kühl- und Gefrierschränke,

Kochgeräte, Waschmaschinen, Wäschetrockner, Geschirrspülmaschinen etc.),

Elektrokleingeräte (Toaster, Kaffeemaschinen, Rühr- und Mixgeräte, Staubsauger,

Bügeleisen etc.), Leuchten

b4) Sortiment Unterhaltungselektronik: Braune Ware (Rundfunk-, Fernseh-,

phonotechnische Geräte, Camcorder, Videorecorder, unbespielte Tonträger etc.),

bespielte Tonträger, Videospiele

b5) Sortiment Telekommunikation: Mobiltelefone, Telefon- und Telefaxgeräte etc.

b6) Sortiment Informationstechnik: Personal Computer, Peripheriegeräte etc., Software

b7) Sortiment Sport, -bekleidung und Camping: Sportgeräte und -artikel, Campingartikel.

Nicht: Sportbekleidung und -schuheb8) Sonstige Sortimente, generell nicht innenstadtrelevant: Brennstoffe, Kfz-Handel,

Kfz-Zubehör, Boote und Zubehör, Mineralölerzeugnisse, etc.

7.3.11.3 STÄDTEBAULICHE HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN

Grundlage der nachfolgend formulierten Grundsätze und Empfehlungen sind die Festsetzungen

des BauGB und der BauNVO in ihren neusten Ständen. Entscheidend ist dabei zum Einen

der neue §9, 2a BauGB, der den Einsatz des “zentralen Versorgungsbereichs regelt:(2a) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentralerVersorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerungund der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nurbestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nichtzulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können fürTeile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des§ 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelndenzentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltendenoder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungenfür Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durcheinen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein.

Weiter von grundlegender Bedeutung ist der §11 BauNVO, der die Thematik der Sondergebiete

regelt:(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von denBaugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellenund festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht Gebiete für denFremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, Ladengebiete, Gebietefür Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe, Gebiete für Messen, Ausstellungen undKongresse, Hochschulgebiete, Klinikgebiete, Hafengebiete, Gebiete für Anlagen, die der Erforschung,Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Wind- und Sonnenenergie, dienen.(3) 1. Einkaufszentren,

2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichungder Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklungund Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucherund auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbarsind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.



Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungenim Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf dieinfrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung imEinzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentralerVersorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- undLandschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind beiBetrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200qm überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen,dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 qm Geschossfläche vorliegen oder beimehr als 1.200 qm Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in bezug auf die in Satz2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde undihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und dasWarenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

Grundsätze1. Das vorliegende Einzelhandelsentwicklungskonzept empfiehlt, die vorhandenen

Gewerbegebiete und den Bereich außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche

hinsichtlich Einzelhandel restriktiv einzuschränken, d.h. Festsetzungen zu treffen,

die Einzelhandel mit innenstadtrelevanten Sortimenten nicht oder nur in beschränktem

Maße zulassen. Diese Festsetzungen müssen in den bestehenden Bebauungsplänen,

soweit dies notwendig ist, eingearbeitet werden.

2. Ebenso empfehlen wir, neue Gewerbegebiete von Beginn an diesbezüglich zu be-

schränken. Einzige Ausnahme dieser restriktiven Vorgaben ist der Nahversorgungs-

bereich ASV-Platz, der eine Erweiterung mit den zentrenrelevanten Sortimenten

des periodischen Bedarfs ermöglicht. Hintergrund dabei ist die Sicherung der

qualitätsvollen Versorgung der gesamten Stadt Baiersdorf und ihrer vor allem östlichen

Stadtteile.

3. Der Vorschlag zur Abgrenzung des zentralen, innerörtlichen Versorgungsbereiches

liegt vor (s.o.). Dabei wurde der zentrale Versorgungsbereich als aktueller Bestand

so abgegrenzt, dass sowohl bestehende Einrichtungen enthalten sind als auch

Entwicklungsmöglichkeiten bestehen. Im zentralen Versorgungsbereich ist die

Neuansiedlung aller Sortimente zulässig, die Größen bestimmen sich aus den

landesplanerischen Vorgaben. Für den Bereich des zentralen Versorgungsbereichs

wird empfohlen diesen als einfachen Bebauungsplan aufzustellen.

4. Neben dem Zentralen Versorgungsbereich im Stadtzentrum von Baiersdorf wurde

noch ein weitere ZVB im Stadtteil Igelsdorf definiert. Dieser soll vorrangig Funktionen

der Nahversorgung beinhalten kann aber auch durchaus zentrenrelevante Sortimente

enthalten.

BestandsschutzDie planungsrechtlichen Regelungen finden Anwendung bei Neu- und genehmigungspflichtigen

Umbauten der vorhandenen Gebäude. Bestehende Gebäude mit Nutzung Einzelhandel

können auch nach In-Kraft-Treten der Neuregelung (Abgrenzung des zentralen

Versorgungsbereichs) mit Einzelhandelsbetrieben genutzt werden. Die exakte Definition

von “Bestandsschutz” regeln die jeweiligen Bebauungspläne.



Steuerungsmöglichkeiten / HandlungsempfehlungenSteuerungsmöglichkeiten im Sinne der Zielsetzungen des Entwicklungskonzeptes Einzelhandel,

die auf planungsrechtlichen Festsetzungen basieren, können durch entsprechende Änderungen

der Bebauungspläne erfolgen. Die abschließende Ausformulierung und städtebauliche

Begründung bleibt dem jeweiligen Bauleitplanverfahren vorbehalten. Hier kann, wie das

auch bereits jetzt geschehen ist, auf folgende Literaturquelle zurückgegriffen werden:

Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007.

Neben der Steuerung über planungsrechtliche Festsetzungen ist die Steuerung über Grundbesitz

von großer Bedeutung. Soweit die Kommune im Besitz relevanter Grundstücke ist, kann

sie über einen Verkauf bzw. Nichtverkauf die entsprechenden Nutzungen problemlos

steuern.



7.4 WEITERE UND FLANKIERENDE MAßNAHMEN

In der Stadt Baiersdorf wurden bereits in vergangenen Jahren diverse Konzeptionen entwickelt,

deren Inhalt und Zielrichtung die Aufwertung des innerstädtischen Bereichs umfasst.

Neben den Vorbereitenden Untersuchungen zur Stadtsanierung, gibt es eine

Wirtschaftsstrukturanalyse, sowie ein Leitbild, dass zuletzt entwickelt wurde. Im Rahmen

dieser Gutachten und Konzepte wurden bereits Maßnahmen entwickelt, deren Umsetzung

wesentlich zur Stärkung des Stadtzentrums von Baiersdorf beitragen können. Nachfolgende

Grafik wurde der Wirtschaftsstrukturanalyse von 2001 entnommen. Folgende baulich-

städtebauliche Maßnahmen sind dort dargestellt.

! Entwicklung des Gewerbege-

bäudes am Kirchplatz zum

Zentrum für Handel und

Dienstleistungen.

! Entwicklung der Gebäude am

Rathausplatz zum Standort für

Handel und Dienstleistungen.

! Entwicklung des Mälzerei-

Standortes zum Standort für

Gastronomie/Hotellerie und

Dienstleistungen.

! Entwicklung von Angeboten

für Wohnen im ehemaligen

Kochgelände und am Ende der

Judengasse.

! Verkehrliche Beruhigung

(verkehrberuhigter Geschäfts-

bereich) der Hauptstraße im

Bereich des Stadtzentrums.

! Gestalterische Aufwertung der

öffentlichen Räume im Bereich

Pfarrgasse, Rathausplatz,

Judengasse und Hauptstraße.

“Jeder zentral angesiedelte Bewohner ist auch ein Kunde, Klient, Nachfrager mitkurzen Wegen!”

Weiter besondere Bedeutung kommt den weiteren flankierenden Maßnahmen zu, deren

Abbildung 63



Anteil an der zukünftig positiven Entwicklung der Stadt Baiersdorf keinesfalls unterschätzt

werden darf:

! Rahmenplan StadtzentrumFür das Stadtzentrum von Baiersdorf sollten in einem Rahmenplan die weiteren

Entwicklungsmöglichkeiten miteinander abgewogen und im passenden Maßstab

dargestellt werden. In dem Rahmenplan sollten alle Ergebnisse der Konzeptionen

aus den vergangenen Jahren verarbeitet werden.

! Projektmanager “Aktive Zentren”Im Rahmen des Bund-Länder-Programms “Aktive Stadt- und Ortsteilzentren ist

die Einrichtung eines örtlichen Projektmanagements fakultativ. Um die möglichen

und geplanten Maßnahmen mit einer größtmöglichen Beteiligung örtlicher Akteure

auf den zu bringen, ist die Einrichtung eines Projektmanagements eine ideale

Möglichkeit.

! Gewerbeverein BaiersdorfDie Betriebe aus Handel und Gewerbe in Baiersdorf und vor allem im Stadtzentrum

sollten sich zur weiteren Intensivierung der Aktivitäten im Bereich von Handel

und Gewerbe aktiv zusammenschließen. Als Gewerbeverein oder Werbekreis bestehen

weitaus größere Möglichkeiten den Interessen des örtlichen und innerstädtischen

Handels Gehör zu verschaffen. Dabei könnten folgende Aktivitäten verfolgt werden:

! Durchführen von gezielten Aktionen für ein gemeinsames Marketing in der

gesamten Stadt Baiersdorf, bzw. auch in Kooperation mit Nachbargemeinden

! Gemeinsame Aktionen etablieren. Neben den bestehenden Aktivitäten und

Festivitäten sind weitere Aktionen möglich.

! Etablieren einer Lokalwährung (Kren-Taler) zur Stärkung der lokalen Wirtschaft.

! Ergänzend könnte z.B. auch das Auflegen eines gemeinsamen (Geschenk-)

Gutscheins als Mittel der Kaufkraftbindung vor Ort geeignet sein.

! Imagewerbung, als wichtiger Faktor der subjektiven Aufwertung. Betonung

des Themas Meerrettich (z.B. Autobahnschild)

! Maßnahmen der BetriebeEs gibt viele Möglichkeiten für Betriebe, das Geschäft zu attraktivieren und die

Kundenbindung zu verbessern. Die konkreten Maßnahmen sollten gemeinschaftlich

mit den privaten Akteuren erarbeitet und von einem/einer externen BeraterIn

(Projektmanagement) unterstützt werden. Es macht wenig Sinn, an dieser Stelle

die Palette der Möglichkeiten aufzulisten; diese können der Literatur entnommen

werden, bzw. müssen mit den Akteuren vor Ort erarbeitet und gewichtet werden.



Die Maßnahmen müssen konkret auf Baiersdorf abgestimmt werden. Als mögliche

Beispiele könnten folgende Maßnahmen für Baiersdorf zielführend sein:

! “Von anderen lernen”: Exkursionen in andere Städte und Gemeinden (Was

machen die anderen?)

! Fortbildung (Betriebsführung, Marketing, Schaufenster- und Ladengestaltung

etc.)

! Durchführen von (möglichst gemeinschaftlichen) Aktionen zur Kundenbindung

! Ergänzen der Sortimente der ansässigen Geschäfte. Potenziale sind in vorliegendem

Konzept benannt

! Geschäftsbewertung als Ansatzpunkt für Verbesserungen mittels gemeinsamer

(anonymer) Bewertung durch die Betriebe; evtl. Unterstützung / Durchführung

durch neutrale externe Person

! Aktivitäten der BürgerschaftDie BewohnerInnen der Stadt Baiersdorf haben bereits im Leitbildprozess in einem

umfangreichen und intensiven Beteiligungsprozess den aktuellen Prozess der “Aktiven

Stadt- und Ortsteilzentren” vorbereitet. Von Oberzielen und Zielen bis hin zu Maßnahmen

und “Leuchttürmen”.

! Unterstützen des weiteren Beteiligungsprozesses durch das neue

Projektmanagement

! Projekte (v.a. Leuchtturmprojekte) sollten durch bisherige Arbeitsgruppen

als Projektgruppen weitergeführt werden.

! Regelmäßige Beteiligungsrunden etablieren.

! Nächste SchritteAls nächste Schritte zur Umsetzung der Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes

empfehlen wir:

! Vertiefte Abstimmung der geplanten Vorhaben mit der Regierung von Mittelfranken -

Städtebauförderung und ggfs. Landesplanung

! Fortsetzung der Städtebauförderung im Programm “Aktive Stadt- und

Ortsteilzentren”

! Die qualifizierte Abgrenzung und thematische Vertiefung des Stadtzentrums

(zentraler Versorgungsbereich), in dem Einzelhandelsansiedlungen wünschenswert

sind, durch die Erstellung eines Rahmenplans.

! Baurechtliche Sicherung der Aussagen des Einzelhandelskonzeptes zu Flächen

inner- und außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Dazu muss überprüft

werden, ob bestehende B-Pläne betroffen sind und entsprechend geändert

werden müssen, und ob die ZVBs als einfacher Bebauungsplan aufgestellt werden

kann.



! Frühzeitige und laufende Information und Abstimmung mit den lokalen Akteuren;

Qualifizierte Einbindung der Akteure aus den bisherigen Beteiligungsprozessen

in den weiteren Sanierungsprozess.

! Vorhandene Strukturen der BürgerInnenbeteiligung (Leitbildprozess) weiterhin

nutzen. Arbeitsgruppen bei Bedarf fortsetzen. Nach Möglichkeit in konkrete

Projektgruppen umsetzen (Leuchtturmprojekte).

! Einsetzen eines Projektmanagements im Rahmen der StBauF / Aktive Stadt-

und Ortsteilzentren zur Initiierung und Umsetzung von Projekten. Zeitnahe

Umsetzung von Leuchtturmprojekten

! Initiieren und Umsetzen von Maßnahmen zur Stärkung des innerstädtischen

Handels / der innerstädtischen Betriebe. Unterstützung bei der Vernetzung

der Betriebe. Unterstützung bei der Erstellung eines Handlungskonzeptes für

Aktivitäten in der Innenstadt und bei der Organisation dieser Aktivitäten.

Nürnberg, den 30.11.2009

Büro PLANWERK

Winzelbürgstraße 390491 Nürnbergwww.planwerk.de

Documents

Stadt Baiersdorf Konzept zur Entwicklung des Einzelhandels · PLANWERK - STADTENTWICKLUNG, STADTMARKETING & VERKEHR Konzept zur Entwicklung des Einzelhandels - Stadt Baiersdorf Baiersdorf_EEK_Bericht_2010.wpd,