Strategiekonzept Solevital Bad Laer. Folie 2 Inhaltliche Übersicht Analysephase Bewertung der räumlichen Vor- aussetzungen aus Gastsicht Bewertung

Strategiekonzept

Solevital

Bad Laer

Folie 2

Inhaltliche Übersicht

Analysephase Bewertung der räumlichen Vor-

aussetzungen aus Gastsicht Bewertung Raum und Technik

architektenseitig (pbr) Bewertung der organisatorischen

Gegebenheiten• Öffnungs- und Schließzeiten• Therapiebuchung und Kurs-

programm• Preispolitik• Organigramm / Personalbe-

satz und -kosten• Gastronomie• Vermarktung

Besucherzahlen / Auslastung

Betriebliches Zahlenwesen Standortrahmendaten Wettbewerbsanalyse

Stärken-Schwächen-Profil

Konzeptphase Variante 1 Förderkonzept Variante 2 Förderkonzept Alter-

native Variante 3 Konzept ohne Förder-

mittel

Wirtschaftlichkeitsberechnung aller Varianten

Ergebnisbewertung

Folie 3

Übersicht Bewertung aus Gastsicht

Analysephase

Nutzbarkeit / OptikZugang / Außenbereiche

Angemessen gestaltet und ausreichend dimensioniert

Empfang / Foyer Großzügig und offen gestaltet, aber keine moderne Anmutung

Gastronomie Einfach und teilweise ungepflegt

Solebad Gefällige zeitlose Anmutung

Sauna Einfach, funktional und großteils veraltet So nicht zukunftsfähig

Bewegungsbecken Zweckmäßig, aber sehr in die Jahre gekommen und offen-sichtlich sanierungsbedürftig

MTT Sehr klein für eigenes Profit Center Ambiente funktional, aber nicht zeitgemäß

Physiotherapie Große Anzahl an Räumlichkeiten mit im Rahmen der be-grenzten Möglichkeiten netter Ausstattung

Kosmetikflügel Nicht voll belegt, Optik funktional / unzeitgemäß

Gesamtbewertung aus Gastsicht

Kernbereich Solebad in Ordnung Vielfältige, in sich kleinteilige Nebeninfrastruktur mit ins-

gesamt hohem Flächenbedarf, unzeitgemäßer Optik und hohem Sanierungsbedarf

Folie 4

Schätzkosten Sanierung (ermittelt durch PBR AG)

Beide Bewegungsbecken inkl. zugeordnete Umkleiden:

Sanierung teurer als Neubau, Betriebsbereitschaft höchstens kurz- bis mittelfristig gegeben. Mit Blick auf 10-Jahres-Horizont nicht zu halten.

Badehalle und restliche Bereiche:

Baulich-technisch stark sanierungsbedürftig.

Sanierung / Modernisierung zum Erhalt der Betriebsbereitschaft für die nächsten 10 Jahre

• Ca. 8,5 Mio € inkl. 26% Baunebenkosten, zzgl. MwSt.

Kernsanierung und Herstellung eines modernen Zustandes mit Blick auf die nächsten 25 Jahre

• Ca. 9,7 Mio € inkl. 26% Baunebenkosten, zzgl. MwSt.

Analysephase

Folie 5

Öffnungszeiten im Marktvergleich

Analysephase

ObjektÖffnungsstunden / Woche

Bäder Sauna

Medic.os, Bad Iburg 81,0 30,0

Gesundheitszentrum, Bad Iburg 68,5 55,0

Panoramabad, Georgsmarienhütte 90,0 82,5

Schinkelbad, Osnabrück / Rehaaktiv-os 93,0 -

Nettebad, Osnabrück / centrumed 91,0 93,0

Sauna-Salinen-Park, Bad Rothenfelde - 56,0

Campotel, Bad Rothenfelde - 33,0

Sauna-Welt Mediterran, Hasbergen - 89,0

Fitness Lounge, Bad Laer - 71,25

Rücken Vital Zentrum Bad Laer - -

Gesundheitszentrum Living, Bad Rothenfelde

- 79,5

Sole Vital 96,5 75,5

Folie 6

Preisvergleich Bäder

Analysephase

Objekt Tagestarif (brutto) in Euro Erw. unrabattiert

Medic.os, Bad Iburg 5,50 € (kein Solewasser)

Gesundheitszentrum, Bad Iburg 3,70 € (kein Solewasser)

Panoramabad, Georgsmarienhütte 4,00 € (Sole nur in kleinem Becken)

Schinkelbad, Osnabrück 8,80 € (Cabriosol: 2,5h: 5,80 €)

Nettebad, Osnabrück10,00 € (1,5h: 4,90 €) Freizeitbad,

Solebecken nur in der Sauna

SoleVital 7,50 €

Folie 7

Preisvergleich Sauna

Analysephase

Objekt Tagestarif (brutto), Erw. unrabattiert

Sauna-Salinen-Park, Bad Rothenfelde

14,00 €

Campotel, Bad Rothenfelde 8,00 €

Medic.os, Bad Iburg 12,00 € (Kombitarif)

Gesundheitszentrum, Bad Iburg 11,00 € (Kombitarif)

Panoramabad, Georgsmarienhütte 14,00 € (Kombitarif), 3h: 12,50 €

Nettebad, Osnabrück 16,50 € (Kombitarif), 3h: 13,50 €

Sauna-Welt Mediterran, Hasbergen 19,00 € (2h: 16,00)

SoleVital 7,50 € / 10,90 € (Kombitarif Sauna + Sole-Therapiebad)

Folie 8

Analysephase

Personalbesatz in VB

Verwaltung 1,4

Empfang / Kasse 3,5

Shop 1,3

Badeaufsicht 2,6

Physiotherapie / MTT 7,0

Technik 2,0

Azubi 0,5

Busfahrer 0,5

Summe Festangestellte 18,6

Aushilfen 1,7

Total 20,3

FazitDie Personaleinsatzplanung ist im Wesentlichen effizient gestaltet, im Bereich der Auf-sicht allerdings unter Sicherheitsgesichtspunkten problematisch.

Folie 9

Besucherentwicklung 2009 bis 2012

Analysephase

Jahr Besucher Sole-Therapiebad

Besucher Bewegungs-

becken

Besucher Sauna

Besucher Gesamt

2009 119.132 70.254 6.456 195.842

2010 105.967 74.917 7.972 188.856

2011 138.078 77.171 8.640 223.889

2012 134.688 72.536 8.471 215.695

Folie 10

Übersicht Erlös- und Kostenstruktur

Analysephase

2011Erlöse Solebad 716.673 €Erlöse Physiotherapie 209.255 €Erlöse Sauna 53.943 €Erlöse Shop 68.856 €Erlöse Bewegungsbäder 268.850 €Erlöse Halle / MTT 10.383 €Erlöse BGF 27.731 €Erlöse Kurbus 3.525 €Erlöse Verwöhnurlaub / Wellnesstag 30.073 €Sonstige Umsatzerlöse / Erträge 45.842 €Erlöse Gesamt 1.435.131 €Energiekosten 315.511 €Personalkosten inkl. Fremdreinigung 822.633 €Warenkosten Shop 43.762 €Allg. Betriebskosten 203.667 €Werbung 89.289 €Versicherungen / Beiträge 19.826 €Reparaturen / Instandhaltungskosten 49.385 €Summe Betriebskosten 1.544.073 €Betriebsergebnis 1 -108.942 €

Folie 11

Analysephase

Übersicht Erlös- und Kostenstruktur

2011

Betriebsergebnis 1 -108.942 €

AfA (Forderungsverluste) 28.222 €

Betriebsergebnis 2 -137.164 €

Pacht 422.973 €

Betriebsergebnis 2 nach Pacht -560.136 €

Folie 12

Profit-Center-Darstellung

Analysephase

2011 Sole-Therme

Physio-therapie

MTT / Sport-halle

Bewe-gungs-bäder

Sauna BGF Shop Kurbus Externe Mieter

Erlöse 669.184 € 216.539 € 10.744 € 350.645 € 55.821 € 28.696 € 71.253 € 3.648 € 28.601 €

Energiek. 138.825 € 12.620 € 12.620 € 91.498 € 22.086 € 6.310 € 12.620 € - € 18.931 €

Personalk. 208.860 € 170.000 € 30.000 € 160.000 € 40.000 € 35.000 € 30.000 € 19.000 € 5.000 €

Fremdrein. 43.670 € 22.459 € 11.230 € 24.955 € 9.982 € 2.495 € 9.982 € - € - €

Betriebs-kosten

87.477 € 28.742 € 1.565 € 45.915 € 7.446 € 4.070 € 53.222 € 15.131 € 3.862 €

Werbung 42.481 € 13.746 € 682 € 22.260 € 3.544 € 1.822 € 4.523 € 232 € - €

Versicherung 6.543 € 3.172 € 1.586 € 3.370 € 1.388 € 198 € 1.190 € 198 € 2.181 €

Instandhalt. 34.413 € 3.996 € 198 € 6.470 € 1.030 € 529 € 1.315 € 67 € 1.366 €

Summe Be-triebskosten 562.269 € 254.736 € 57.881 € 354.467 € 85.475 € 50.425 € 112.852 € 34.629 € 31.339 €

Deckungs-beitrag 1 vor Pacht

106.915 € -38.197 € -47.137 € -3.822 € -29.654 € -21.729 € -41.599 € -30.981 € -2.738 €

Folie 13

Benchmarks Sole-Thermalbad

Analysephase

2011

Benchmark (kleine gesund-heitsorientierte

Therme)

Kommentar

Öffentliche Besucher 138.078 120.000 – 150.000 2011 im Benchmark Perspektivisch unter Benchmark

Eintrittserlöse / Besucher

4,68 € 5,00 – 6,50 € Aktuell ca. 5,40 €, höheres Preisniveau im Wettbewerb nicht realisierbar

Energiekosten / Besucher

1,01 € 1,20 – 2,00 € Sehr guter Wert, bedingt durch kompak-te Wasserfläche ohne Außenbecken

Personalkosten / Besucher

1,51 € 1,50 – 2,50 € Sehr guter Wert, bedingt durch Syner-gieeffekte mit weiteren Angeboten unter einem Dach

Aber auch Personalunterbesatz in der Aufsicht

Betriebsergebnis 1 / Besucher

0,77 € 0,00 – 2,00 € Voll im Benchmark

Folie 14

Benchmark Bewegungsbad

Analysephase

2011Benchmark

(kleines Bewegungsbad)

Kommentar

Besucher 77.171 40.000 – 60.000 Sehr gute Auslastung

Direkterlöse / Besucher

4,39 € 6,00 – 8,00 € Vergleichsweise geringer Durch-schnittserlös


1,19 € 1,00 – 2,00 € Guter Wert trotz schlechter Ener-getik, wegen hoher Auslastung


2,07 € 1,50 – 2,50 € Voll im Benchmark


-0,05 € -1,00 – +2,00 € Voll im Benchmark

Folie 15

Benchmark Physiotherapie

Analysephase

2011

Benchmark (Anwendungs-bereich in Kur-therme Therme)

Kommentar

Direkterlöse / Anwendung

18,68 € 18 – 25 € Am unteren Rand durch viele Kassenpatienten


15,18 € 16 – 18 € Unter Benchmark durch sehr gute Auslastung


-3,41 € - 2 – -4 € Im Benchmark, Teilbereich erwirt-schaftet nie seine vollen Umlage-kosten

Folie 16

Benchmark Sauna

Analysephase

2011Benchmark

(kleine Sauna in Badebetrieb)

Kommentar

Besucher 8.640 8.000 – 12.000 Am unteren Rand des Benchmarks aufgrund Wettbewerb und niedrigem Wohlfühlfaktor

Direkterlöse / Besucher

6,24 € 8,00 – 10,00 € Weit unter Benchmark durch sehr niedrigen Preis


2,56 € 2,00 – 3,00 € Im Benchmark


4,63 € 3,00 – 5,00 € Im Benchmark


-3,43 € -1,00 – +1,00 € Weit unter Benchmark, vor allem durch niedriges Preisniveau

Folie 17

Wettbewerbsanalyse Bäder

Analysephase

Wettbewerber 1 2 3 4 5 Grund

Medic.os, Bad Iburg X Kein Soleangebot 25-Meter-Becken

Gesundheitszentrum, Bad Iburg

X Kein Soleangebot Nur Bewegungsbecken

Panoramabad, Georgsmarienhütte

X Anderer Betriebstyp Weiter entfernt

Schinkelbad, Osnabrück X Attraktives Soleangebot Relativ weit entfernt

Nettebad, Osnabrück X Abweichender Betriebstyp

Folie 18

Wettbewerbsanalyse Sauna

Analysephase

Wettbewerber 1 2 3 4 5 Grund

Sauna-Salinen-Park, Bad Rothenfelde

X Nette, jedoch in die Jahre ge-kommene Anlage

Reines Saunaangebot Nah gelegen

Campotel, Bad Rothenfelde

X Einfache Saunaanlage In Campingplatz integriert

Medico.os, Bad Iburg X Kleine, jedoch nette Sauna in Gesundheitszentrum

Gesundheitszentrum, Bad Iburg

X Kleine, einfache Sauna in Ge-sundheitszentrum

Nettebad, Osnabrück X Sehr attraktives Saunaangebot

Sauna-Welt Mediterran, Hasbergen

X Sehr attraktive Saunaanlage Allerdings weiter entfernt

Folie 19

Wettbewerbsentwicklung

Carpesol Gesundheitstherme Bad Rothenfelde, Eröffnung Mitte 2013

Badeebene im EG (700 qm Wasserfläche): Wellnessbecken (32°C), Sport-becken (28°C), 300 qm Soleaußenbecken (3%ige Sole), 32°C warmes Ther-malbecken, 4 weitere Pools terrassiert angelegt, Liege- und Ruhebereiche.

Spa im irisch-römischen Stil im 1. OG: 10%iges Starksolebecken, 4 Warmluft- und Dampfbäder, Nass- und Trockenmassagen und weitere Anwendungen.

Sauna im 2. OG: 4 Innensaunaangebote und eine Panoramaaußensauna, 3 Pools (14, 28 und 36°C), großzügige Dachterrasse.

Restaurant im OG: 80 Plätze für interne Gäste und 100 Plätze für externe Gäste.

Panoramabad, Georgsmarienhütte

Der Saunagarten wurde in 2012 vergrößert und durch einen neuen kleinen Außenpool sowie weitere Liegeflächen erweitert.

Analysephase

Folie 20

Stärken-Schwächen-Profil

Analysephase

-3 -2 -1 0 1 2 3 Angebotsvielfalt aus Gastsicht X Angebotsmodernität aus Gastsicht X X Kapazitäten aus wirtschaftlicher Sicht X Sanierungsbedarf Sole-Therapiebad X Sanierungsbedarf Bewegungsbecken X Optik und Aufenthaltsqualität Bad X Optik und Aufenthaltsqualität Sauna X Optik und Aufenthaltsqualität Therapiebereiche X Betriebsorganisation X Sauberkeit / Pflege X Wirtschaftliche Personaleinsatzplanung X Sichere Personaleinsatzplanung X Kommunikative Vermarktung X Angebot Gastronomie X Wettbewerbssituation X Wettbewerbsentwicklung X Wirtschaftlichkeit (2011) Gesamtbetrieb (ohne

Pacht) im BranchenvergleichX

Folie 21

Zu prüfende Konzeptalternativen

Konzeptphase

Varianten mit Fördermitteln Alternativen ohne Fördermittel

Variante 1 Variante 2Variante 3

BasiskonzeptModul Sauna

Modul Bewe-gungsbecken

Muss sich an Förderrichtlinien orientieren

Unabhängig von Förderrichtlinien

Konzeptkern Sanierung Kernbereich ohne Bewe-gungsbecken (25 Jahre)

Neubau Be-wegungs-becken in attraktiver, zukunfts-weisender Form

Komplett-neubau mit vergleich-barem Raumpro-gramm wie Variante 1

Sanierung Kernbereich (10 Jahre)

keine Bewe-gungsbecken

Zusätzlich Saunaan-lage

Zusätzlich 1 Bewe-gungs-becken

Investitionskosten netto inkl. BNK

12.250 T€ 11.610 T€ 5.880 T€ 1.380 T€ 1.240 T€

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Grundgedanke der Förderkonzepte (Varianten 1 und 2)

Breites Angebot von gesundem Solewasser für alle Altersgruppen und für unter-schiedliche Zielgruppen, wie es in dieser Art in der Region einmalig ist.

Folgende wesentliche Bestandteile sind vorgesehen:

Soleerlebnisbecken (Variante 1: Bestand, Variante 2: Neubau).

Ein Multifunktionsbecken (ca. 120 qm) in separater Badehalle für Bewegungs- und Aktivkurse und zur Nutzung als spezielles Seniorenbecken in den kurs-freien Zeiten.

Ein Multifunktionsbecken (ca. 80 qm) in separater Badehalle zur Nutzung für medizinische Kurse (höhere Wassertemperatur) und in kursfreien Zeiten als Kleinkinderbecken.

Soledampfbad zur textilen Nutzung für alle Badbesucher, um auch die gesun-de Wirkung der Sole für die Atemwege genießen zu können.

Konzeptphase

Folie 23

Konzeptphase


SoleVital Vgl. Carpesol

Solebecken innen 3 Becken, für verschiedene Zielgruppen vom Kleinkind bis zum Senior

Kein Angebot

Solebecken außen Kein Angebot Verschiedene Becken

Sportbecken innen Kein Angebot 1 Becken

Kursbecken 2 multifunktionale Becken Kein Angebot

Sauna Kein Angebot Großzügige Saunaanlage plus osmanisches Bad

Textiles Soledampfbad für alle Badegäste

Vorhanden Kein Angebot

Folie 24

SoleVital: gesundheitsorientierter

Carpesol: erlebnisorientierter

Beide Betriebe haben damit in der Region ihre Existenzberechtigung, wobei die Produktausrichtung des SoleVital mit den Aspekten

Konzentration auf das Wesentliche: gesundes Solewasser

Überschaubare Größenordnung mit persönlichem Ambiente

besonders gut in einen Kurort passt.

Konzeptphase


Folie 25

Bauliche Details Variante 1

Wegfallende Kapazitäten

Wegfall alte Bewegungsbecken

Abriss des Kosmetikflügels zur Nutzung der Fläche für Neubauten

Abriss des Wintergartens zwischen Badfoyer und Klinik (heutiger Shop)

Zu sanierende und grundlegend zu attraktivierende Kapazitäten

Bestehende Badehalle (und der dazugehörigen Technik), insbes. akustische Optimierung

Physiotherapieflügel

Umkleide- und Sanitärbereiche

Foyer

Konzeptphase

Folie 26

Neubauten

Neubau Bewegungsbecken 1

• Ca. 120 qm, Wassertemperatur 30 bis 34 Grad, Solewasser

• Hubboden 0,00 – 1,80 Meter

• Nackenduschen am Beckenrand

• Eigene Badehalle, akustisch abgetrennt, optisch durchlässig, aber auch abtrennbar

• Möglichkeit, an zwei Seiten des Beckens eine Reihe mit Liegen zu positionieren

• Wertige Atmosphäre, wird außerhalb des Kursbetriebs (insbesondere am Wochenende, aber auch in den Ferien) als „Ruhebecken“ angeboten, um am Wochenende für Senioren eine Alternative zur lebendigen Badehalle zu bieten (dann z. B. dezente klassische Musik)

Konzeptphase


Folie 27

Neubau Bewegungsbecken 2

• Ca. 8 x 10 qm, Wassertemperatur 32 bis 36 Grad, Solewasser

• Hubboden 0,00 bis 1,30 Meter

• Eigene Badehalle, akustisch abgetrennt, optisch durchlässig, aber auch abtrennbar

• Möglichkeit, an zwei Seiten des Beckens eine Reihe mit Liegen zu positionieren

• Mobile Wasserspielelemente

• Kinder-WC-Anlage mit Wickelstation

• Kindgerechtes, farbenfrohes Ambiente, am Wochenende und in den Ferien außerhalb von Kursen als Eltern-Kind-Bereich genutzt

Konzeptphase


Folie 28

Textiles Soledampfbad

• Mglw. als Gartenhaus konzipiert

• Ca. 20 qm Innenfläche

• 45 – 55 Grad Lufttemperatur

• Massive Innenausstattung (kein Kunststoff)

Investitionsbedarf 12.250 T€

Konzeptphase


Folie 29

Durch den Neubau sollen folgende Vorteile genutzt werden:

Einheitliche moderne Architektur mit maßgeschneiderten Kapazitäten bezüglich Wasserflächen und Nebeninfrastruktur.

Energetische Optimierung durch Komplettneubau, da in einem sanierten Altbau nie die gleiche Energieeffizienz erreicht werden kann.

Keine Schließzeit, d. h. kein Verlust von Badbesuchern mit anschließender mühevoller Anlaufphase.

Konzeptphase


Folie 30

Folgende Wasserflächen sollen angeboten werden:

Entspannungsbecken

• Ca. 200 qm, Wassertemperatur 32 Grad, Solewasser

• Zahlreiche Wasserattraktionen, vom Strömungskanal über Sprudel-liegen bis hin zu Nackenduschen

Bewegungsbecken 1 (analog Variante 1)

• Ca. 120 qm

Neubau Bewegungsbecken 2 (analog Variante 1)

• Ca. 80 qm

Textiles Soledampfbad (analog Variante 1)

Konzeptphase


Folie 31

Folgende Begleitinfrastruktur ist zudem vorgesehen:

Gastronomie als kombinierte Bad- und Stiefelgastronomie mit ca. 30 Plätzen im Foyer und ca. 25 Plätzen im Bad

5 Physiotherapieräume à 12 – 15 qm

Ca. 120 qm Fläche für Gymnastikraum und MTT

2 Büros mit 4 Arbeitsplätzen

Investitionsbedarf: 11.610 T€

Konzeptphase


Folie 32

Zielgruppen Varianten 1 und 2

Die Zielgruppenansprache wird gegenüber der Ist-Situation deutlich erweitert:

Ruhesuchende Senioren können nun auch am Wochenende und in den Ferien gezielt angesprochen werden.

Für Familien wird erstmals ein vollständiges gesundes Soleangebot inklu-sive räumlich separiertem Kleinkinderbereich angeboten.

Durch die deutlich größeren und wesentlich attraktiveren und multifunktio-nalen Kursbecken können vielfältigere Kurse angeboten werden.

Gleichzeitig wird keiner der bisherigen Badbesucher verloren gegeben, da alle bisherigen Badzielgruppen (außer Saunazielgruppen) auch zukünftig angesprochen werden können.

Regionale Bevölkerung gleichermaßen wie Touristen.

Konzeptphase

Folie 33

Öffnungszeiten Varianten 1 / 2

Konzeptphase

Bestand Konzept

Mo – Fr 7.00 – 21.30 Uhr 7.30 – 21.00 Uhr

Sa / So 7.00 – 19.00 Uhr 7.30 – 19.00 Uhr

Öffnungsstunden pro Woche 96,5 90,5

Folie 34

Kurse Varianten 1 / 2

Das Kursangebot soll sich einerseits an die regionale Bevölkerung, aber auch an Touristen richten.

Hierzu wird die Möglichkeit, Kurstermine auch kurzfristig einzeln zu buchen, bei Touristen aktiv vermarktet.

Das Angebot sollte das gesamte Spektrum von Gesundheits-, Wohlfühl- und Fitnesskursen abdecken, mit Ausnahme von extremen Ausdaueranwendun-gen, da diese sich mit Solewasser nicht vertragen.

Hierbei soll auch das gesamte Spektrum an Wasserfitnessgeräten zum Einsatz kommen, von Aquabikes bis zu speziellen Unterwassertrainingsgeräten für be-stimmte Muskelgruppen (z. B. Aquaback).

Konzeptphase

Folie 35

Marketing Varianten 1 / 2

Die Identität des Betriebes muss auf folgenden Merkmalen beruhen:

Höchste Kompetenz in Bezug auf gesundes Solewasser.

Angebote zur gesunden Bewegung in Solewasser für alle Altersgruppen und unterschiedlichste Bedürfnisse.

Persönliche, überschaubare Anlage.

Konzeptphase

Folie 36

Das Marketing für diesen Betriebstyp konzentriert sich auf folgende Bereiche:

Gute Zusammenarbeit mit den lokalen / regionalen Tourismusinstitutionen und Vermietern, z. B.

• regelmäßige Abstimmungsgespräche bezüglich aktueller Angebote.• spezielle Arrangements für Touristen.• explizite Ansprache von Touristen mit speziellen Angeboten auf der Website.

Ansprache der regionalen Zielgruppen in den Segmenten Solebaden und Kursangebote.

Durchführung von Verkaufsförderungsaktionen im Haus rund um das Thema Solewasser / gesunde Bewegung im Solewasser.

Streuwerbung (Anzeigen etc.) sollten nur flankierend eingesetzt werden.

Das Marketingbudget sollte bei 60 – 70 T€ p.a. liegen.

Konzeptphase

Marketing Varianten 1 / 2

Folie 37

Variante 3: Konzeptalternative ohne Fördermittel

Räumlich-technische Maßnahmen Basiskonzept

Folgende baulich-kapazitativen Maßnahmen sind vorgesehen:

Erhalt der Betriebsbereitschaft der Sole-Badehalle (10 Jahre)

Erhalt der Betriebsbereitschaft Physiotherapie (10 Jahre)

Erhalt Betriebsbereitschaft Umkleide- und Sanitärbereichs und Foyer (10 Jahre)

Abriss des rechten Gebäudeflügels (Bewegungsbäder, MTT, Turnhalle, Sauna) sowie des Wintergartens zwischen Klinik und Badfoyer

Investitionsbedarf 5.880 T€ zzgl. MwSt.

Konzeptphase

Folie 38

Variante 3: Öffnungszeiten

Konzeptphase

BestandKonzept

Öffentliche Nutzung Gruppenbelegung / Kurse

Mo 07.00 – 21.30 Uhr geschlossen 07.00 – 21.00 Uhr

Di / Do 07.00 – 21.30 Uhr 12.00 – 21.00 Uhr 07.00 – 12.00 Uhr

Mi / Fr 07.00 – 21.30 Uhr 07.00 – 21.00 Uhr /

Sa 07.00 – 19.00 Uhr 10.00 – 19.00 Uhr 07.00 – 10.00 Uhr

So 07.00 – 19.00 Uhr 07.00 – 19.00 Uhr /

Öffnungsstunden pro Woche 96,5 67,0 27,0

Folie 39

Variante 3: Marketing

In dieser Konzeptvariante ist nur noch eine Basisvermarktung erforderlich, bestehend aus

Anschaulicher Website

3 – 4 Inhouse-Aktionen p.a. zum Thema Sole

Kursflyer, der allerdings angesichts der wenigen Angebotszeiten nicht aktiv beworben werden muss

Das Marketingbudget sollte bei ca. 30 T€ p.a. liegen

Konzeptphase

Folie 40

Modul 1 zu Basiskonzept: Erweiterung Sauna

Moderne, mittelgroße Saunalandschaft:

Innen:

1 finnische Sauna mit automatischem Aufguss für ca. 12 – 15 Personen

1 Biosauna als Farb-Licht-Sauna für ca. 12 – 15 Personen

Dampfbad (keine Sole) 12 – 15 Personen

Abkühlstation mit Tauchbecken und Fußwärmebecken

Aufenthaltsfläche mit 10 Liegen und 12 Sitzmöglichkeiten

Stiller Ruheraum mit 10 Liegen

Haupterschließung über das Foyer, weitere Zugangsmöglichkeit vom Solebad aus

Konzeptphase

Folie 41

Moderne, mittelgroße Saunalandschaft:

Außenanlage:

Saunagarten mit

• Ca. 200 qm Gartenanlage mit frostsicheren Gehwegen

• Liegedecks für 20 Liegen, außen, windgeschützt

• Panoramasauna mit 20 Plätzen

• Frostsichere Außenduschstation

Umkleiden werden vom Bad mitgenutzt

Eigener Sanitärbereich

Investitionsbedarf 1.380 T€ inkl. BNK zzgl. MwSt..

Konzeptphase


Folie 42

Konzeptphase


Öffnungszeiten

Sauna

Mo – Do 10.00 – 21.00

Fr 10.00 – 22.00

Sa 10.00 – 22.00

So 10.00 – 21.00

Öffnungsstunden pro Woche 79,0

Preise

Erwachsene

Reguläreintritt Sauna (Sole inkludiert, sofern geöffnet)

12,00 €

10er Karte 108,00 €

Morgentarif Mo – Fr 10.00 – 13.00 Uhr, Austritt bis 17.00 Uhr

10,00 €

Folie 43

Neubau Bewegungsbecken

Ca. 120 qm, Wassertemperatur 30 bis 34 Grad, Solewasser

Hubboden 0,00 – 1,80 Meter

Nackenduschen am Beckenrand

Eigene Badehalle, akustisch abgetrennt, optisch durchlässig, aber auch abtrennbar

Möglichkeit, an zwei Seiten des Beckens eine Reihe mit Liegen zu positio-nieren (Alternativnutzung auch für Lagerung von Equipment für Wasser-training)

Wertige Atmosphäre, außerhalb des Kursbetriebs bspw. auch nutzbar, um am Wochenende für Senioren eine Alternative zur lebendigen Badehalle zu bieten (dann z. B. klassische Musik)

Investitionsbedarf 1.240 T€ inkl. BNK zzgl. MwSt.

Konzeptphase

Modul 2 zu Basiskonzept: Neubau Bewegungsbecken

Folie 44

Wirtschaftlichkeitsberechnungen

Wirtschaftlichkeitsberechnung

Fördervariante Variante 1

Fördervariante Variante 2

Basisvariante Variante 3

zusätzlich: Modul Sauna

zusätzlich: Modul Becken

Besucher öffentlich

110.000 110.000 82.500 13.000 10.000

Nettoerlös / Besucher

5,40 € 5,40 € 5,40 € 10,00 € 5,40 €

Nettoerlös / Jahr 594.000 € 594.000 € 445.500 € 130.000 € 54.000 €

Folie 45

Erlöse Kurse


FördervariantenVariante 1 / 2

BasisvarianteVariante 3

zusätzlich:Modul Becken

Teilnehmer pro Woche

1.680 500 840

Wochen / Jahr* 45 50 45

Teilnehmer pro Jahr 75.600 25.000 37.800

Nettoerlös / Kursteilnehmer

6,50 € 6,50 € 6,50 €

Nettoerlös Kurse / Jahr 491.400 € 162.500 € 245.700 €

Folie 46

Übersicht Erlös- und Kostenstruktur der Varianten und Module


netto, in € 2011vor Pacht

Förderva-riante 1 – Sanierung

/ Anbau

Förderva-riante 2 – Neubau

Basisva-riante

Variante 3

zusätzlich:Modul Sauna

zusätzlich:Modul

Becken

Erlöse Solebad 716.673 594.000 594.000 415.800 0 54.000

Erlöse Physiotherapie 209.255 190.000 190.000 133.000 24.700 0

Erlöse Sauna 53.943 0 0 0 130.000 0

Erlöse Shop 68.856 46.400 46.400 25.500 3.250 11.950

Erlöse Bewe-gungsbäder 268.850 491.400 491.400 162.500 0 245.700

Erlöse MTT / Kurbus 13.908 entfällt

Erlöse BGF / Wellnesstage 57.804 oben inklusive

Sonstige Umsatz-erlöse / Erträge 45.842 entfällt 6.000 entfällt

Erlöse Gesamt 1.435.131 1.321.800 1.327.800 736.800 157.950 311.650

Folie 47



netto, in € 2011vor Pacht

Förderva-riante 1 –

Sanierung / Anbau


Basisva-riante

Variante 3


zusätzlich: Modul

Becken

Erlöse Gesamt 1.435.131 1.321.800 1.327.800 736.800 157.950 311.650Energiekosten 315.511 288.000 248.000 170.000 25.000 65.000

Personalkosten inkl. Fremd-reinigung

822.633 835.436 819.686 596.677 86.215 128.539

Warenkosten Shop 43.762 23.200 23.200 12.750 1.625 5.975

allg. Betriebs-kosten 203.667 145.000 140.000 106.000 13.000 20.000

Marketing 89.289 65.000 65.000 30.000 10.000 5.000

Versicherungen / Beiträge

19.826 20.000 18.000 12.000 3.000 5.000

Wartung / Instandhaltung

49.385 200.000 174.150 150.000 20.700 18.600

Summe Betriebskosten

1.544.073 1.576.636 1.488.036 1.077.427 159.540 248.114

Betriebsergebnis 1 -108.942 -254.836 -160.236 -340.627 -1.590 63.536

Folie 48



netto, in €2011vor

Pacht

Förderva-riante 1 – Sanierung

/ Anbau


Basisva-riante

Variante 3


zusätzlich: Modul

Becken


AfA (Forderungsverluste)

28.222 0 0 0 0 0


Kapitaldienst*(20 Jahre, 3%)

0 832.392 780.374 395.228 92.758 83.347

Betriebsergebnis 3 nach Kapitaldienst* -137.164 -1.078.228 -940.610 -735.855 -94.348 -19.811

* ohne Berücksichtigung von Fördermitteln

Folie 49

Übersicht aus Sicht der Kommune im Vergleich zu 2011


netto in €, aus Sicht der

Kommune2011

Förderva-riante 1

Sanierung / Anbau

Förderva-riante 2 Neubau

Basisva-riante

Variante 3


zusätzlich: Modul

Becken

direkte Belastung Bad

-100.000* -1.078.228 -940.610 -735.855 -94.348 -19.811

direkter Ertrag Bad (Pacht)

422.973 0 0 0 0

Deckungsbeitrag 322.973 -1.078.228 -940.610 -735.855 -94.348 -19.811

Differenz aus Sicht der Kommune

-1.401.201** -1.263.583** -1.058.828

* direkter Zuschuss Personalkosten 42 T€ plus verpächterseitige Instandhaltung (pauschal), vor weiteren Kosten

** vor Fördermitteln

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Strategiekonzept Solevital Bad Laer. Folie 2 Inhaltliche Übersicht Analysephase Bewertung der räumlichen Vor- aussetzungen aus Gastsicht Bewertung