Terminbestimmung 21 08 13 846K 12

Terminbestimmung 21 08 13

846K 12

Amtsgericht Frankfurt am Main 846 K 12/19

12.08.2021

Beschluss

Terminsbestimmung

Im Wege der Zwangsvollstreckung zwecks Aufhebung der Gemeinschaft soll am

Montag, 6. Dezember 2021, um 13:30 Uhr, im Kap Europa, Kongresshaus der Messe Frankfurt,

Ebene 4 – Saal Horizont, Osloer Straße 5, 60327 Frankfurt am Main versteigert werden: Der im Wohnungsgrundbuch von Frankfurt Bezirk 22 Blatt 2377, laufende Nummer 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragene 92/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück

verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 9 des Aufteilungsplans und beschränkt durch das Sondereigentum der anderen Miteigentumsanteile (eingetragen Blätter 2369 bis 2378). Die Beschlagnahme wurde wirksam am 10.05.2019. Verkehrswert: 590.000,00 € Detaillierte Objektbeschreibung: (Laut Gutachten: 3-Zimmer-Wohnung im DG und Dachspitz links; Wohnfläche ca. 84,5 m²; Baujahr ca. 1895) Ist ein Recht im Grundbuch nicht vermerkt oder wird ein Recht später als der Versteigerungs-vermerk eingetragen, so muss der Berechtigte es spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten anmelden. Er muss es auch glaubhaft machen, wenn der Gläubiger oder der Antragsteller oder bei einer Insolvenzverwalterversteigerung der Insolvenzverwalter widerspricht. Das Recht wird sonst im geringsten Gebot nicht berücksichtigt und bei der Verteilung des Versteigerungserlöses dem Anspruch des Gläubigers und den übrigen Rechten nachgesetzt.

Lfd.Nr.

Gemarkung

Flur Flurstück Wirtschaftsart und Lage Größe m²

1 Frankfurt Bezirk 22 340 11/1 Gebäude- und Freifläche, Vogelsbergerstraße 35

380

Es ist zweckmäßig, schon zwei Wochen vor dem Termin eine Berechnung des Anspruchs – getrennt nach Hauptforderung, Zinsen und Kosten – einzureichen und den beanspruchten Rang mitzuteilen. Der Berechtigte kann die Erklärungen auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle abgeben. Wer ein Recht hat, das der Versteigerung des vorbezeichneten Versteigerungsobjekts oder des nach § 55 ZVG mithaftenden Zubehörs entgegensteht, wird aufgefordert, die Aufhebung oder einstweilige Einstellung des Verfahrens zu erwirken, bevor das Gericht den Zuschlag erteilt. Geschieht dies nicht, tritt für das Recht der Versteigerungserlös an die Stelle des versteigerten Gegenstandes.

Nähere Angaben zu dem Objekt und weitere Zwangsversteigerungsobjekte im Internet unter www.zvg-portal.de

Kontoverbindung für die Überweisung der Sicherheitsleistung: Gerichtskasse Frankfurt am Main: Landesbank Hessen-Thüringen, IBAN: DE73 5005 0000 0001 0060 30, BIC: HELADEFFXXX, 1 Woche vor Termin unter Angabe des Kassenzeichens: 090644802010.

http://www.zvg-portal.de/

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FRANZISKA ROST-WOLF Dipl.-Ing. Architektin

Von der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

ROST_WOLF PartG mbB Gluckstraße 27 H, 60318 Frankfurt am Main

Telefon: +49 69 130 238 71, Telefax: +49 69 506 967 87, E-Mail: [email protected]; rost-wolf.de

G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert)

i. S. d. § 194 Baugesetzbuch

Zweck Feststellung des Verkehrswerts in der

Zwangsversteigerungssache zur Aufhebung der Gemeinschaft

Objektart Eigentumswohnung (3-Zimmer-Wohnung)

Adresse

Vogelsbergstraße 35, D-60316 Frankfurt am Main

Auftraggeber Amtsgericht Frankfurt am Main, 846 K 12/19

Projekt-nummer / Stichtag

20046_VOG35 19.01.2021

Verkehrswert 590.000,-- EUR

Ausfertigung Nr.: Onlineversion Dieses Gutachten besteht aus 41 Seiten inkl. 30 Anlagen mit insgesamt 8 Seiten. Das Gutachten wurde in drei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.



Verkehrswertgutachten Amtsgericht Frankfurt am Main 846 K 12/19

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Zusammenfassung der Ergebnisse

Auftraggeber Amtsgericht Frankfurt am Main

Zweck der Bewertung

Feststellung des Verkehrswerts in der Zwangsversteigerungssache zur Aufhebung der Gemeinschaft

Stichtag der Wertermittlung 19.01.2021 (Ortsbesichtigung)

Liegenschaft

Vogelsbergstraße 35 60316 Frankfurt am Main

Bewertungsgegenstand

92/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 9 des Aufteilungsplans

Objektart Eigentumswohnung (3-Zimmer-Wohnung nebst Kellerraum)

Katasterangaben / Grundstücksgröße

Gemarkung Frankfurt, Bezirk 22, Flur 340, Flurstück 11/1 / Größe 380 m²

Baulasten keine Eintragungen

Denkmalschutz

keine Eintragungen

Altflächendatei

keine Eintragungen

Baujahr

ca. 1895

Modernisierungszustand

Teilmodernisierung 2007/2008

Energieverbrauchs-kennwert

gemäß Energieausweis 220,2 kWh / (m² * a)

Wohnfläche

ca. 84,50 m²

Hausgeld

184,00 EUR/Monat

Vermietungszustand

vermietet

Nettokaltmiete Vertragliche Miete: 900,00 EUR p. M. Mietspiegelmiete: 944,71 EUR p. M.

Werte • siehe nachfolgende Tabelle

Bewer tungs-gegenstand

Vor läuf iger markt-angepasster Vergle ichs-wer t

Bodenwer t-ante i l

Besonder e objekt-spezif ische Grund-stücks-merkmale

Vergle ichs-wer t

Netto-anfangs-rendite

Verkehrswer t

Sondereigentum 653.185,00 € 257.000,00 € -61.500,00 € 592.000,00 € 1,50% 590.000,00 €




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Inhaltsverzeichnis

1 Allgemeine Angaben ....................................................................................................................... 5 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt ..................................................................................................... 5 1.2 Zweck / Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung ............................................................ 5 1.3 Beteiligte im Zwangsversteigerungsverfahren .................................................................................. 7 1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers ......................................................... 7 2 Grund- und Bodenbeschreibung ..................................................................................................... 8 2.1 Lage ................................................................................................................................................ 8 2.1.1 Großräumige Lage .......................................................................................................................... 8 2.1.2 Kleinräumige Lage .......................................................................................................................... 8 2.2 Gestalt und Form ............................................................................................................................ 9 2.3 Erschließung ................................................................................................................................... 9 2.4 Bodenverhältnisse, Altlasten ........................................................................................................... 9 2.5 Zivilrechtliche Situation .................................................................................................................... 9 2.6 Öffentlich-rechtliche Situation ........................................................................................................ 10 2.6.1 Baulasten und Denkmalschutz ...................................................................................................... 10 2.6.2 Bauplanungsrecht ......................................................................................................................... 10 2.6.3 Bauordnungsrecht ........................................................................................................................ 10 2.6.4 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation ............................................................ 11 2.7 Derzeitige Nutzungs- und Vermietungssituation............................................................................. 11 3 Beschreibung der Gebäude und der Außenanlagen ...................................................................... 12 3.1 Vorbemerkungen .......................................................................................................................... 12 3.2 Maß der baulichen Nutzung........................................................................................................... 13 3.3 Mehrfamilienhaus .......................................................................................................................... 13 3.3.1 Art des Gebäudes, Baujahr, Außenansicht .................................................................................... 13 3.3.2 Gebäudekonstruktion (Gründung, Wände, Decken, Treppen, Dach) ............................................. 14 3.3.3 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung .............................................................................................. 15 3.3.4 Energetische Eigenschaften .......................................................................................................... 15 3.3.5 Zustand des Gebäudes (gemeinschaftliches Eigentum) ................................................................ 15 3.4 Nebengebäude ............................................................................................................................. 16 3.5 Außenanlagen ............................................................................................................................... 16 3.6 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen ...................................................................... 16 3.7 Beurteilung der Gesamtanlage ...................................................................................................... 16 4 Beschreibung des Sondereigentums ............................................................................................. 17 4.1 Lage und Grundrissgestaltung ...................................................................................................... 17 4.2 Wohnfläche ................................................................................................................................... 17 4.3 Bodenbeläge, Wand- und Deckenbekleidungen ............................................................................ 17 4.4 Fenster und Türen ......................................................................................................................... 18 4.5 Elektro- und Sanitärinstallation, Heizung und Warmwasserversorgung .......................................... 18 4.6 Zubehör, Einbaumöbel, Küchenausstattung .................................................................................. 19 4.7 Baumängel / Bauschäden am Sondereigentum ............................................................................. 19 5 Marktsituation ............................................................................................................................... 20 6 Ermittlung des Verkehrswerts ........................................................................................................ 21 6.1 Grundstücksdaten ......................................................................................................................... 21 6.2 Verfahrenswahl mit Begründung ................................................................................................... 21 6.3 Wertermittlung .............................................................................................................................. 22 6.3.1 Bodenwertermittlung ..................................................................................................................... 22 6.3.2 Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums .................................................... 23 6.3.3 Vergleichswertermittlung ............................................................................................................... 24 6.3.4 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ..................................................................... 29 6.3.5 Renditekennziffer, Ertragsfaktor, Gebäudefaktor ........................................................................... 30




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6.4 Verkehrswert ................................................................................................................................. 31 6.5 Hinweise zur Wertermittlung, zum Urheberschutz und zum Verwendungsweck ............................. 32 7 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur ....................................................................................... 32 7.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung .............................................................................. 32 7.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur ............................................................................................. 33 8 Anlagen......................................................................................................................................... 34 8.1 Bauzeichnungen ........................................................................................................................... 34 8.1.1 Auszug aus dem Geoportal Hessen .............................................................................................. 34 8.1.2 Grundriss Dachgeschoss .............................................................................................................. 35 8.1.3 Grundriss Spitzboden mit Dachloggia ............................................................................................ 35 8.1.4 Nordwestansicht ........................................................................................................................... 36 8.1.5 Südwestansicht (Gartenansicht).................................................................................................... 36 8.1.6 Nordwestansicht ........................................................................................................................... 36 8.1.7 Südwestansicht (Gartenansicht).................................................................................................... 36 8.1.8 Nordostansicht (Straßenansicht) ................................................................................................... 37 8.1.9 Südwestansicht (Gartenansicht).................................................................................................... 37 8.1.10 Grundriss Kellergeschoss mit gegenständlicher Einheit Nr. 9 ........................................................ 37 8.1.11 Grundriss Dachgeschoss mit gegenständlicher Einheit Nr. 9 ......................................................... 38 8.1.12 Grundriss Spitzboden mit gegenständlicher Einheit Nr. 9 .............................................................. 38 8.2 Fotos ............................................................................................................................................. 39 8.2.1 Vogelsbergstraße 35, Blick von der Friedberger Landstraße Richtung Südosten ........................... 39 8.2.2 Vogelsbergstraße 35, Nordost- und Nordwestfassade, Blick von der Straße Richtung Südosten ... 39 8.2.3 Vogelsbergstraße 35, Nordost- und Südostfassade, Blick von der Straße Richtung Westen .......... 39 8.2.4 Vogelsbergstraße 35, Nordostfassade, Blick von der Straße Richtung Südwesten......................... 39 8.2.5 Vogelsbergstraße 35, Südwestfassade, Blick Richtung Norden ..................................................... 39 8.2.6 Vogelsbergstraße 35 Südwestfassade, Blick vom Oeder Weg Richtung Osten .............................. 39 8.2.7 Vogelsbergstraße 35, Blick von der Erdgeschossterrasse der Liegenschaft Friedberger Landstraße

80 Richtung Norden ...................................................................................................................... 40 8.2.8 Südostfassade im Erdgeschoss, Grenzmauer zum östlichen Nachbarn, Grundstückserschließung,

Blick Richtung Straße .................................................................................................................... 40 8.2.9 Garagen im südlichen Grundstücksbereich, Grenzmauer zum östlichen Nachbarn, Blick Richtung

Südosten ....................................................................................................................................... 40 8.2.10 Hof, Grenzmauer zum westlichen Nachbarn, Nordwest- und Südwestfassade im Erdgeschoss, Blick

Richtung Nordosten ...................................................................................................................... 40 8.2.11 Garage im südlichen Grundstücksbereich, Weg zum Hauseingang, Blick Richtung Nordosten ...... 40 8.2.12 Hauseingangstür mit Briefkastenanlage an der Südostfassade ...................................................... 40 8.2.13 Hauseingangstür und Treppenhaus im Erdgeschoss, Blick vom Eingangspodest im Erdgeschoss . 41 8.2.14 Treppenhaus mit Zwischenpodest, Blick vom Eingangspodest im 2.Obergeschoss ....................... 41 8.2.15 Treppenhaus, Blick vom Zwischenpodest (exemplarisch) .............................................................. 41 8.2.16 Garagen und Lagerschuppen im südlichen Grundstücksbereich, Blick vom Treppenhaus ............. 41 8.2.17 Blick von der Dachloggia Richtung Süden ..................................................................................... 41 8.2.18 Blick von der Dachloggia Richtung Südwesten .............................................................................. 41




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1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts:

• Eigentumswohnung (3-Zimmer-Wohnung)

Objektadresse:

Vogelsbergstraße 35, 60316 Frankfurt am Main

Katasterangaben:

Gemarkung Frankfurt Bezirk 22, Flur 340, Flurstück 11/1

Grundbuchangaben:

Grundbuch von Frankfurt Bezirk 22, Blatt 2377, Wohnungsgrundbuch, vom 13.05.2019 • Bestandsverzeichnis Lfd. Nr. 1 92/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung 1, Flur 340, Flurstück 11/1, Gebäude- und Freifläche, Vogelsbergstraße 35, Größe 380 m², verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 9 des Aufteilungsplans; das Miteigentum ist durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehöhrenden Sondereigentumsrechte beschränkt (eingetragen Blätter 2369 bis 2378). Im übrigen wird wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung vom 29.11.1989 und 08.02.1990 Bezug genommen. Der Miteigentumsanteil ist bei Anlegung dieses Blattes von Blatt 1798 hierher übertragen. Eingetragen am 30.04.1990. 2/zu 1 Flurstücke 11 und 22/13 aufgrund VN Nr. 5/1990 verschmolzen in Gemarkung 1, Flur 340, Flurstück 11/1, Liegenschaftsbuch 1046, Gebäude- und Freifläche, Vogelsbergstraße 35, 380 m² • Abteilung I (Eigentümerverzeichnis) Hier anonymisiert • Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) Lfd. Nr. 2 zu 1: Die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft ist angeordnet (…); eingetragen am 13.05.2019.

- Hier nicht wertbeeinflussend. – • Abteilung III (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

- Daten nicht erhoben, hier nicht wertbeeinflussend.

1.2 Zweck / Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Zweck der Gutachtenerstellung:


Auftraggeber: Amtsgericht Frankfurt am Main 60256 Frankfurt am Main

Aktenzeichen:

846 K 12/19

Grundlage: • Auftragsschreiben vom 08.12.2020 • Beschluss vom 07.05.2019

Wertermittlungsstichtag: 19.01.2021




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Qualitätsstichtag:

19.01.2021

Tag der Ortsbesichtigung:

19.01.2021

Teilnehmer am Ortstermin:

• Hier anonymisiert • Dipl.-Ing. Franziska Rost-Wolf (Sachverständige)

Herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen:

• Grundbuch von Frankfurt Bezirk 22, Blatt 2377 vom 13.05.2019 • Auszug aus dem Geoportal Hessen vom 21.03.2019 • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde Frankfurt am Main vom 08.01.2021 • Bodenrichtwertkarte Stand 01.01.2020 der Stadt Frankfurt am Main (www.geoninfo.frankfurt.de) • Einsichtnahme in die Bauakte bei der Bauaufsichtsbehörde Frankfurt am Main am 25.01.2021 • Auskunft über die bauplanungsrechtliche Situation des Stadtplanungsamts Frankfurt (www.PlanAs-frankfurt.de) vom 19.01.2021 • schriftliche Altlastenauskunft des Umweltamts Frankfurt vom 15.01.2021 • Denkmalschutzauskunft des Landesdenkmalamts Hessen vom 19.01.2021 (www.denkxweb.denkmalpflege-hessen.de) • Auskunft des Amts für Straßenbau und Erschließung über Erschließungsbeiträge vom 12.01.2021 • Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main 2020 • Wohnungsmarktbericht (IHK-Bezirk Frankfurt am Main), Ausgabe 2019/2020 • Gewerbemarktbericht (IHK-Bezirk Frankfurt am Main), Ausgabe 2020 • Lärmkartierung Hessen (laerm.hessen.de) • Demografiebericht der Bertelsmann-Stiftung der Kommune Frankfurt am Main, Stand 2021 (www.wegweiser-kommune.de) • Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Frankfurt am Main vom 26.01.2021 • Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2020 • Faktoren für die Bewertung gem. §§ 183 ff. BewG für den Bereich Frankfurt am Main 2021 • sonstige Auskünfte des Gutachterausschusses • eigene Erhebungen




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Von der Antragstellerseite übergebene Unterlagen:

• Energieausweis vom 20.12.2018 • Baubeginnanzeige vom 23.10.2007 • Grundriss 4.OG vom 05.01.2007 • Grundriss Dachgeschoss vom 14.08.2007 • Grundriss Spitzboden mit Loggia vom 20.04.2007 • Mietvertrag vom 01.11.2010 • Beschlüsse der WEG seit 01.07.2007 • Wirtschaftsplan vom 30.04.2020 • Mail-Schreiben vom 07.01.2021 und vom 08.01.2021

Von der Antragsgegnerseite übergebene Unterlagen:

• Fax vom 27.01.2021 • Übergabevertrag vom 23.08.2005 • Genehmigungserklärung vom 20.10.2016 • Erklärung zum Schenkungsvertrag vom 18.01.2017

1.3 Beteiligte im Zwangsversteigerungsverfahren Beteiligte: • Hier anonymisiert

1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Auftragsgemäß werden Angaben über Personen und Beteiligte im Gutachten anonymisiert. Aus datenschutzrechtlichen Gründen sind dem Gericht die personenbezogenen Daten in einem gesonderten Begleitschreiben übergeben worden. Die im Grundbuch eingetragenen Lasten und Beschränkungen sind in der Verkehrswertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren nicht bewertet worden und nicht im Wert enthalten. Der ermittelte Wert ist der fiktiv unbelastete Verkehrswert. Zubehör ist nicht vorhanden.




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2 Grund- und Bodenbeschreibung

2.1 Lage

2.1.1 Großräumige Lage

Bundesland:

Hessen

Ort:

Frankfurt am Main

Zentrumsfunktion:

Oberzentrum

Einwohnerzahl:

• Frankfurt: rd. 759.000 (06.2020)

überörtliche Anbindung / Entfernungen:

• ca. 150 km (Luftlinie) nördlich von Stuttgart • ca. 150 km (Luftlinie) südöstlich von Köln • ca. 35 km (Luftlinie) nordöstlich von der Landeshauptstadt Wiesbaden

Wirtschaftliche und demografische Entwicklungen des Gebiets:

• laut Demografiebericht „Demografietyp 2: „Sozial heterogene Zentren der Wissensgesellschaft“ • Bevölkerungsentwicklung seit 2011: + 11,3 % • prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2012-2030: + 14,2 % • Durchschnittsalter: 40,8 Jahre • prognostiziertes Durchschnittsalter (2030): 42,8 Jahre • Arbeitslosenquote: alle zivilen Erwerbspersonen 7,0 % (Bundesagentur für Arbeit 12/2020) • Kaufkraftkennziffer: 113,5 (2020) • Einzelhandelszentralität: 107,6 (2020) • Umsatzkennziffer: 119,5 (2020) • Gewerbesteuerhebesatz: 460 % (2020)

2.1.2 Kleinräumige Lage

innerörtliche Lage:

• rd. 12 km (Luftlinie) nordöstlich vom Frankfurter Flughafen • rd. 2,8 km (Luftlinie) nordöstlich vom Frankfurter Hauptbahnhof • rd. 1,9 km (Luftlinie) nördlich vom Main • rd. 1,7 km (Luftlinie) nördlich vom Stadtzentrum • Stadtteil Nordend-Ost • rd. 2,1 km (Luftlinie) östlich vom Grüneburgpark • rd. 700 m (Luftlinie) südwestlich vom Günthersburgpark • Straßenlage „Vogelsbergstraße“

Lageklassifikation:

• gehobene Wohnlage • zentrale Wohnlage

Infrastruktur:

• in einem Umkreis von ca. 500 m (Luftlinie): Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Ärzte, Apotheke, Kindertagesstätten, Realschule, Gymnasien, Kirchen, Bildungs- und Sozialeinrichtungen

Verkehrsanbindung:

KFZ: • rd. 2,6 km (Luftlinie) zur A 66 (Frankfurt – Wiesbaden), Anschlussstelle Miquelallee, von hier ca. 2 km zum Nordwestkreuz (A 66 / A 5) ÖPNV: • ca. 185 m (4 Minuten) Fußweg zur Straßenbahnhaltestelle „Rohrbach/Friedberger Landstraße“, von hier rd. 6 Minuten Fahrzeit zum Umsteigehalt an der „Bockenheimer




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Warte„; von hier rd. 4 Minuten Fahrzeit mit der U-Bahn zum Hauptbahnhof im 2- bis 8-Minuten-Takt

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil:

• geschlossene und teilweise offene, vorwiegend 4- bis 5-geschossige Bebauung der Entstehungszeit um 1900 sowie Mitte des 20. Jahrhunderts • vorwiegend Wohnnutzungen, vereinzelt gewerbliche Nutzungen

Beeinträchtigungen:

• Lärmbelastung: leicht über das übliche Maß hinausgehende Beeinträchtigungen in einer städtischen Lage • gemäß Lärmviewer Hessen Lärmkartierung 2017 LDEN: > 60-65 dB(A)

2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form:

• unregelmäßiger, polygonaler Grundstückszuschnitt • mittlere Grundstückstiefe laut Liegenschaftskarte ca. 20 m • mittlere Grundstücksbreite laut Liegenschaftskarte ca. 18,50 m • Straßenfront Vogelsbergstraße laut Liegenschaftskarte ca. 18,50 m • annähernd ebene Grundstücksfläche • 380 qm Grundstücksfläche laut Grundbucheintrag

2.3 Erschließung Erschließung:

Die Erschließung des Grundstücks erfolgt von der Vogelsbergstraße.

Straßenart:

• örtliche Nebenstraße

Straßenausbau:

• ausgebaut, beidseitig Parkplätze, beidseitig Gehwege, einseitige Baumbepflanzung

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung:

• angeschlossen an die Medien Gas, Wasser, Abwasser, Strom

2.4 Bodenverhältnisse, Altlasten Bodenverhältnisse, Altlasten: Baugrunduntersuchungen wurden im Rahmen dieses Gutachtens nicht durchgeführt. Es

wird von normal tragfähigem Boden ausgegangen. Die schriftliche Auskunft des Umweltamts Frankfurt hat folgenden Inhalt: „die von Ihnen angefragte Liegenschaft ist keine Altlast oder Altlastenverdachtsfläche. In unserer Altstandort-Datenbank sind für das Grundstück Vogelsbergstraße 35 keine altlastenrelevanten Vornutzungen registriert. Hinweise auf Altablagerungen oder Verfüllungen von ehemaligen Gruben oder Bombentrichtern liegen uns nicht vor. Ergebnisse von Bodenuntersuchungen sind uns von dem Grundstück derzeit nicht bekannt. (…)“ Auf Grund der Auskunft wird in der Wertermittlung von Bodenqualität ohne Altlastenrelevanz zum Wertermittlungsstichtag ausgegangen.

2.5 Zivilrechtliche Situation

Grundbuchlich gesicherte Belastungen:

siehe 1.1

Nicht eingetragene Rechte und Lasten:

Nicht bekannt




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2.6 Öffentlich-rechtliche Situation

2.6.1 Baulasten und Denkmalschutz

Eintragungen im Baulastenverzeichnis:

Gemäß der Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt Frankfurt am Main bestehen für das Bewertungsgrundstück keine Baulasteintragungen.

Denkmalschutz: Gemäß der Internet-Auskunft des Landesdenkmalamts bestehen für das Bewertungsgrundstück keine Denkmalschutzeintragungen. Das Objekt steht in unmittelbarer Nähe eines Kulturdenkmals.

2.6.2 Bauplanungsrecht

Bebauungsplan: Gemäß der Internet-Auskunft des Stadtplanungsamts Frankfurt befindet sich das Bewertungsgrundstück nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich nach § 34 des Baugesetzbuchs. (BauNVO 1990).

Grundstückseigenschaften:

• Art der baulichen Nutzung: Mehrfamilienwohnhaus • Maß der baulichen Nutzung: Grundflächenzahl (GRZ): vorhandene GRZ = 0,6 Geschossflächenzahl (GFZ): vorhandene GFZ = 2,3 • Geschossigkeit hier: 5-geschossig • Bauweise hier: offene Bauweise

Fluchtlinienplan: • Fluchtlinienplan F100 förmlich festgestellt am 20.12.1892

Erhaltungssatzung: • Erhaltungssatzung E 42 „Nordend II“ vom 23.01.2003 Auszug aus dem Textteil: „ (…) § 2 Erhaltungsziele Im Geltungsbereich dieser Satzung soll die städtebauliche Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt (§ 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) erhalten werden. (…)"

• Erhaltungssatzung E 50 „Nordend I“ vom 04.12.2018 Auszug aus dem Textteil: „ (…) § 2 Erhaltungsziele Im Geltungsbereich dieser Satzung soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden (§ 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB). § 3 Genehmigungspflicht, Versagungsgründe (1) Im Geltungsbereich dieser Satzung bedürfen der Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung und die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung (§ 172 Abs. 1 BauGB). (…)“

Stellplatzsatzung: • Lage Zone I • Herstellungspflicht wird beschränkt auf 70 %

2.6.3 Bauordnungsrecht

Genehmigungsstand: • Ursprungsbauakte nicht vorhanden • A-1990-111-3 „Einbau von Gasetagenheizungen“ • B-2007-934-3 „Errichtung einer Dachloggia, dreier Dachfenster, einer Geschosstreppe, Spitzbodenausbau zu Wohnzwecken“ • BF-2006-78-3 „Errichten einer Dachgaube“ • M-2006-237-3 „Errichten einer Dachgaube“ • SG-2006-36-3 „Errichten einer Dachgaube“ • u. a.




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Anmerkung:

Die Übereinstimmung der Bauakte mit der vorhandenen Ausführung und der ausgeübten Nutzung des Gesamtgebäudes wurde nicht geprüft. Es wird von genehmigtem Stand ausgegangen. Bei der Besichtigung des gegenständlichen Sondereigentums wurde bekannt, dass in Teilbereichen die innere Raumaufteilung der Wohnung und die Ausbildung der Dachloggia von dem derzeit genehmigten Stand abweicht.

Stellplätze: Auf dem Grundstück bestehen laut Teilungserklärung drei PKW-Stellplätze. Parkmöglichkeiten sind im Straßenraum stark begrenzt vorhanden.

2.6.4 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation

Entwicklungszustand (Grundstücksqualität):

• baureifes Land

Beitrags- und Abgabenzustand:

• erschließungsbeitragsfrei

2.7 Derzeitige Nutzungs- und Vermietungssituation Nutzungssituation:

Die Wohnung wird bewohnt.

Vermietungssituation: Die Wohnung ist vermietet. • Wohnraummietvertrag vom: k. A. • Mietbeginn: 01.11.2010 • auf unbestimmte Dauer • Miete: 900,00 EUR Nettokaltmiete p. M., Betriebskostenvorauszahlung 150,00 EUR p. M. • nach Angaben des Mieters keine Mieterhöhung seit Vertragsbeginn




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3 Beschreibung der Gebäude und der Außenanlagen

3.1 Vorbemerkungen Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offen-sichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Es wird explizit auf das Risiko von möglicherweise vorhandenen, auch baualtersbedingten Bauschäden hingewiesen, die ohne zerstörende Untersuchung auf der Grundlage der Inaugenscheinnahme nicht gesichtet und nicht beurteilt werden können. Der Zustand der Baukonstruktion ist nicht bekannt.




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3.2 Maß der baulichen Nutzung

VOG35Berechnung der Bruttogrundfläche (DIN 277) sowie des Maßes der baul ichen Nutzung (BauNVO)Grundlage: Eigene Berechnungen, Mehrfamilienhaus (MFH) auf der Grundlage der Bauzeichnungen, Garagen (GAR) auf der Grundlage von Geoinfo.frankfurt

Gebäude Geschoss Bere ich Länge Bre ite Anzahl bzw. Faktor

Bruttogrund-f läche DIN

277 BGF( a) (qm) SW- RL

Br uttogrund-f läche D IN

277 BGF(b) ( qm) SW -RL


277 BGF(c) (qm) SW- RL


277 BGF( a+b)

( qm) SW -RL

MFH KG Geschoss 12,10 13,32 1,00 161,17 161,17

EG Geschoss 12,10 13,32 1,00 161,17 161,17

1. OG - 3.OG Geschoss 12,10 13,32 3,00 483,52 483,52

DG Geschoss 12,10 13,32 1,00 161,17 161,17

DS Geschoss 10,00 12,50 1,00 125,00 125,00Loggia 3,63 1,69 1,00 -6,13 6,13 -6,13

BGF gesamt 1.085,90 0,00 6,13 1.085,90

GAR EG Geschoss 6,40 3,15 1,00 20,16 20,16

EG Geschoss 5,00 7,09 1,00 35,43 35,43

BGF gesamt 55,59 0,00 0,00 55,59

GRZ I relevante Grundfläche 216,76

GFZ-relevante Geschossfläche 861,45

WGFZ-relevante Geschossfläche 980,31Grundstücksfläche (laut Grundbuch) 380,00GRZ i. S. d. BauNVO 1990 0,6GFZ i. S. d. BauNVO 1990 2,3WGFZ i. S. d. BRW-RL 2,6

Erdgeschoss

Alle Geschosse, jedoch ohne KG und DS

Alle Geschosse, jedoch ohne KG und Loggia

3.3 Mehrfamilienhaus

3.3.1 Art des Gebäudes, Baujahr, Außenansicht

Art des Gebäudes: • ein 5-geschossiges Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss • frei stehend

Baujahr:

• ca. 1895 (laut Denkmaltopografie)




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Durchgeführte Modernisierungen: (laut Bauakte bzw. laut Energieausweis)

• ca. 2011: Einbau isolierverglaster Fenster im Treppenhaus • ca. 2007: Einbau isolierverglaster Fenster im Dachgeschoss • ca. 2007: Erneuerung der Dachdeckung, Dachgeschoss-Ausbau, Errichtung einer Dachloggia • ca. 2006: Errichtung einer Dachgaube • ca. 1990: Einbau von Gasetagenheizungen

Geplante Modernisierungen: (laut Beschlusssammlung 2007-2020)

• keine

Außenansicht: (laut Besichtigung)

• Dach: Mandsard-Walmdach mit Schieferdeckung • Mehrere Dachgauben, Dachloggia • Fassade: Außenwände mit Putz und hellgrauem Anstrich • Sockel verputzt und grau gestrichen • horizontale Fassadengliederung durch Naturstein-Gesimse mit grauem Anstrich • Fenstereinfassungen mit Naturstein-Zierelementen mit grauem Anstrich • isolierverglaste weiße Fenster- bzw. Fenstertürelemente

3.3.2 Gebäudekonstruktion (Gründung, Wände, Decken, Treppen, Dach)

Konstruktionsart:

• Massivbauweise

Fundamente: (Annahme)

• Mauerwerk

Kellerwände:

• Kelleraußenwände: Mauerwerk • tragende Kellerinnenwände: massive Ausführung

Umfassungswände:

• Mauerwerkswände

Treppenhauswände:


Innenwände: (laut Aufteilungsplan)

• tragende Innenwände: Mauerwerkswände • nicht tragende Innenwände: Mauerwerkswände bzw. leichte Trennwände

Decke über Kellergeschoss:

• Mauerwerks-Gewölbedecke

Geschossdecken: (Annahme)

• Holzbalkendecken

Treppenhaus:

• ein Treppenhaus

Geschosstreppe:

• 2-läufige gerade Treppe mit Zwischen- und Wohnungseingangspodesten • Holzkonstruktion

Erschließungsart:

• 2-Spänner-Erschließung

Aufzüge:

• kein Personen-Aufzug vorhanden

Dachkonstruktion: (laut Bauakte)

• Holzkonstruktion

Dachform:

• Mansardwalmdach




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Dacheindeckung:

• Schiefer

3.3.3 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

Kellergeschoss (laut Teilungserklärung)

• Kellerräume

Erdgeschoss (laut Teilungserklärung)

• 2 Büros

Erdgeschoss bis 3. Obergeschoss (laut Teilungserklärung)

• je 2 Wohnungen

Dachgeschoss (laut Teilungserklärung)

• 2 Wohnungen

Gesamt • 10 Sondereigentumseinheiten

3.3.4 Energetische Eigenschaften

Dämmung der Decke über dem obersten Aufenthaltsraum bzw. des Daches:

• gem. Angaben des Eigentümers: Wärmedämmung vorhanden

Dämmung der Außenwände:

• keine zusätzliche Wärmedämmung vorhanden

Baujahr der Fenster: • Treppenhausfenster Baujahr 2011 • Fenster Wohnung DG: Baujahr 2007

Isolierung der Heizungs-/ Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen:

• ---

Baujahr des Wärmeerzeugers:

• Gasetagenheizung, Gastherme Baujahr ca. 2007

Energieverbrauchs-kennwert:

• gemäß Energieausweis 220,2 kWh / (m² * a)

3.3.5 Zustand des Gebäudes (gemeinschaftliches Eigentum)

Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums1 (soweit ersichtlich):

• Keller: Kellerboden mit Feuchtigkeit, Kelleraußenwand innenseitig nicht gesichtet; Kellerboden, -Wände und -Decken mit Verschmutzungen und Verfärbungen • Fassade: Putz-/Farb-Abplatzungen im Sockelbereich allseitig, teilweise großflächig; Pflanzenbewuchs an der Ostfassade; großflächige Verfärbungen und Abplatzungen an der Westfassade • Dach: Dachdeckung: punktuell Dachstein fehlend; Dachflächenfenster undicht • Treppenhaus: Wandverschmutzungen und punktuell Putzbeschädigungen, großflächige Abplatzung im Brüstungsbereich Außenwand • Haustechnik, Heizungs- und Warmwasseranlagen: Gasetagenheizungen in den Wohnungen befindlich und überwiegend nicht besichtigt.

1 Im Rahmen dieser Wertermittlung wurden der Brandschutz und die Fluchtwegsituation des Gebäudes nicht geprüft. Es wird von genehmigtem und

umfänglich funktionstüchtigem Bestand ausgegangen.




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Allgemeinbeurteilung des Gebäudes:

Soweit ersichtlich, besitzt das Gebäude einen mittleren Gebäudestandard und befindet sich das gemeinschaftliche Eigentum in baujahresadäquatem, teilweise modernisiertem, insgesamt etwas unterdurchschnittlich gepflegtem Zustand. Es besteht Instandsetzungsbedarf im Bereich des Dachs, der Dachflächenfenster sowie des Außenputzes sowie mittelfristiger Modernisierungsbedarf im Bereich der Haustechnik.

3.4 Nebengebäude Nebengebäude: • drei Garagen

Zustand: (lt. Außenbesichtigung)

• Dachdeckung überaltert • starke Dachbemoosung und Pflanzenbewuchs • Fassadenverfärbungen • soweit von außen ersichtlich: insgesamt überalterter Zustand

3.5 Außenanlagen Grundstückseinfriedungen: • 2 Metallstab-Toranlagen

• Grenzmauern und Grenzbebauungen

Befestigte Grundstücksflächen:

• mit Betonplatten und Werksteinplatten befestigte Zufahrt und Innenhoffläche

Unbefestigte Grundstücksflächen:

• mit Rindenmulch belegte Flächen

Bepflanzungen: • Bäume, Sträucher

Sonstiges: • ---

Zustand: • baujahresadäquater, insgesamt mäßig gepflegter Zustand

3.6 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen Sondernutzungsrechte:

Es sind Sondernutzungsrechte an den KFZ-Abstellplätzen Ziff. A, B, C begründet. Der gegenständlichen Wohnungseigentumseinheit ist kein Sondernutzungsrecht zugeordnet.

Hausgeld:

• gemäß Wirtschaftsplan 2020: 184,00 EUR/Monat

Instandhaltungsrücklage:

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist nicht bekannt.

Besondere Regelungen: Gemäß Beschlusssammlung der Eigentümerversammlungen 2007-2020 ist am 06.07.2017 u.a. folgendes beschlossen worden: „Beschlussfassung über den Antrag der Hausverwaltung; Durch den Ausbau des Dachgeschosses durch (Hier: anonymisiert; hier gegenständliche Wohnung) ist möglicherweise die Wohnfläche vergrößert worden. Dies führt zu einer Veränderung der Miteigentumsanteile. (Hier anonymisiert) werden zur Herausgabe einer entsprechenden Wohnflächenberechnung der Dachgeschosswohnung aufgefordert. Die Herausgabe der Wohnflächenberechnung soll, bei Weigerung durch (Hier anonymisiert), notfalls auch gerichtlich erwirkt werden.“

3.7 Beurteilung der Gesamtanlage Das Mehrfamilienhaus besitzt ein individuelles, baujahresadäquates, teilweise modernisiertes, insgesamt etwas unterdurchschnittlich gepflegtes Erscheinungsbild.




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4 Beschreibung des Sondereigentums

4.1 Lage und Grundrissgestaltung Lage der Wohnungen im Gebäude / Orientierung:

Die bewertungsgegenständliche Wohnung ist im Dachgeschoss und im Dachspitz des Wohnhauses Vogelsbergstraße 35, vom Treppenhaus gesehen links, gelegen. Sie wird über das 2-Spänner-Treppenhaus erschlossen.

Grundrissgestaltung:

3-Zimmer-Wohnung Das Sondereigentum besteht aus einem Flur, einer Küche, einer Dusche mit WC, einem Zimmer, einem weiteren Zimmer mit Erschließungstreppe zum Dachspitzraum mit einem Bad und einer Dachloggia. Die Küche, die Dusche mit WC sind nach Süden ausgerichtet. Ein Zimmer ist nach Osten orientiert. Das Zimmer mit Erschließungstreppe zum Dachspitz ist nach Osten und Norden orientiert. Der ausgebaute, offene Spitzboden ist nicht durch eine Tür vom darunter gelegenen Wohnraum abgetrennt. Er ist nach Süden, Osten und Norden orientiert. Die Dachloggia ist Richtung Süden ausgerichtet. Ein zugeordneter, separater Kellerraum befindet sich im Untergeschoss.

Besonnung / Belichtung / Belüftung:

Es besteht mittlere Besonnung (Orientierung nach Norden, Süden und Osten), mittlere Belichtung sowie mittlere natürliche Belüftung und Entlüftung (3-seitige Ausrichtung).

4.2 Wohnfläche Wohnfläche: Ein örtliches Aufmaß wurde nicht durchgeführt. Die Wohnfläche wird für diese

Wertermittlung auf der Grundlage der Baugenehmigungspläne aufgestellt. Die örtliche Inaugenscheinnahme ergab, dass die Wohnung in einzelnen Raumbereichen abweichend von den Baugenehmigungsplänen ausgeführt worden ist. In der Bewertung wird davon ausgegangen, dass diese Abweichungen sich nicht bzw. nicht wesentlich auf die Gesamtfläche auswirken. Die Wohnfläche wird gemäß dem bauordnungsrechtlich genehmigten Stand wie folgt angesetzt: 84,50 m² (WF)

Wohnung Nr. 9 Grundlage: Baugenehmigungsplan "Errichten einer Dachloggia" vom 14.08.2007

Bezeichnung lt. Plan Fläche EinheitWohnfläche ca. 52,0 m²Wohnfläche ca. 32,5 m²

Wohnfläche 84,5 m²

GeschossDachgeschossSpitzboden

Lichte Raumhöhe:

• Dachgeschoss: 2,84 m (gemessen bis Unterkante Deckenverkleidung) • Spitzboden: 3,15 m (gemessen bis Unterkante First)

4.3 Bodenbeläge, Wand- und Deckenbekleidungen Zimmer / Diele: Bodenbeläge:

• Fertigparkett (Dielen)

Wandbekleidungen:

• Tapete, Anstrich

Deckenbekleidungen:

• Putz bzw. Gipskarton mit Anstrich

Küche: Bodenbelag: • Fliesen




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Wandbekleidung:


Deckenbekleidung:


Dusche / Bad / WC: Bodenbeläge:

• Fliesen

Wandbekleidungen:

• Tapete, Anstrich • Fliesen

Deckenbekleidungen:


Dachloggia: Bodenbeläge:

• Holzdielen

Umwehrung:

• Abstellungen im Dachausschnitt mit Anstrich

Überdachung:

• hier nicht vorhanden

4.4 Fenster und Türen Fenster: • ein- bzw. mehrflügelige weiße Kunststofffenster und Kunststofffenstertüren

• mit Isolierverglasung und abschließbaren Dreh-/bzw. Dreh-/Kippbeschlägen, Metallbeschläge

Wohnungs-Eingangstür:

• Holztür mit Holzzarge mit Metallbeschlägen

Zimmertüren/Innentüren:

• Röhrenspantüren, mit Holzwerkstoffzargen, Metallbeschläge

4.5 Elektro- und Sanitärinstallation, Heizung und Warmwasserversorgung Elektroinstallation:

• je Raum ein bis zwei Lichtauslässe und mehrere Steckdosen, Installation unter Putz • Klingel-, Sprech- und Gegensprechanlage • Rauchwarnmelder

Heizung:

• Gasetagenheizung • Flächenheizkörper in der Wohnung

Warmwasserversorgung:

• Warmwasserbereitung dezentral über Gastherme

Sanitäre Installation:

• Küche (Dachgeschoss): Wasser- und Abwasserinstallation unter Putz, Spülenanschluss, Spülmaschinenanschluss

• Dusche/WC (Dachgeschoss): Wasser- und Abwasserinstallation unter Putz, Waschtisch mit einem Becken, Dusche, WC • Bad/WC (Spitzboden): Wasser- und Abwasserinstallation unter Putz Waschtisch mit einem Becken, Badewanne, WC, Waschmaschinenanschluss




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4.6 Zubehör, Einbaumöbel, Küchenausstattung Zubehör: • ----

Einbaumöbel:

• ----

Küchenausstattung:

• einfache Küchenausstattung

Anmerkung: Ein Wertanteil für Zubehör, Einbaumöbel, Küchenausstattung ist im Verkehrswert nicht enthalten.

4.7 Baumängel / Bauschäden am Sondereigentum Baumängel/Bauschäden: 2)

• laut Angaben des Mieters: mehrere Dachflächenfenster undicht • Dachflächenfenster im Bad überaltert und nicht zeitgemäß Bodenbelag teilweise verworfen, Sockelleiste teilweise defekt • nach Angaben des Mieters ehemaliger Wasserschaden, ausgehend von der Dusche im Dachgeschoss • nach Angaben des Mieters Trittschalldämmung nicht ausreichend

Allgemeine Beurteilung der Sondereigentumseinheit:

Das Sondereigentum wurde 2007 teilmodernisiert und besitzt einen mittleren Gebäudestandard und befindet sich in mittlerem, etwas unterdurchschnittlichem Zustand.

2) Siehe diesbezüglich auch Hinweis in den Vorbemerkungen.




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5 Marktsituation Folgende Umstände bezüglich des Sondereigentums können als Stärken bzw. Chancen identifiziert werden:

- Frankfurt am Main als eine der teuersten Städte Deutschlands im Bereich Wohnungseigentum (+) - Lage des Grundstücks in prosperierendem Wirtschaftszentrum und damit verbundener Arbeitsplatzzentralität

und Nachfrage nach Wohnraum (+) - Demografische Entwicklung des Gebiets (+) - Stabil hohes und trotz Corona-Pandemie gestiegenes Kaufpreisniveau für Wohnungseigentum in Frankfurt am

Main (+) - Nachfrage nach Wohnungseigentum zum Kauf in Frankfurt (+) - Kaufangebot an vergleichbaren Eigentumswohnungen 70 - 110 m² in der näheren Umgebung begrenzt (Ø +) - Nachfrage nach Mietwohnungen in Frankfurt Nordend, gute Vermietungsaussichten (+) - Angebot an vergleichbaren Mietwohnungen 70 - 110 m² in der näheren Umgebung begrenzt (Ø +) - Stabil hohes und gestiegenes Mietniveau bei Angebotsmieten (+) - Gehobene Wohnlage bezogen auf den Frankfurter Durchschnitt (+) - Zentrale Wohnlage (+) - Sehr nachgefragte Wohnlage (++) - Umgebungsbebauung als Blockrandbebauung um 1900 (+) - Lage in der Nähe zu zentralen Parkanlagen (+) - Verkehrsanbindung an den ÖPNV (+) - Infrastrukturangebot (+) - Individuelles Erscheinungsbild des Mehrfamilienhauses (Ø) - Kleinere Wohnanlage und Eigentümergemeinschaft (Ø) - 2-Spänner-Erschließung (Ø) - Gebäudestandard (Ø) - 3-Zimmer-Wohnung als nachgefragte Wohnungsgröße (+) - 3-seitige Orientierung der Wohnung (Ø) - Der gegenständlichen Wohnung eine Dachloggia in Aussichtslage zugeordnet (++) - Höhe der aktuellen Hausgeldzahlungen (+)

Folgende Umstände können als Schwächen bzw. Risiken identifiziert werden:

- Gesamtwirtschaftliche Auswirkungen der Corona-Krise (Ø -) - Beschluss über die Veränderung der Miteigentumsanteile auf Grund der Wohnflächenveränderung und damit

verbundene Aufwendungen sowie künftig höhere Hausgeldzahlungen etc. (-) - Lage des Grundstücks und der gegenständlichen Wohnung nahe zu einer vielbefahrenen Straße (-) - Rücklagensituation der Eigentumsanlage nicht bekannt (-) - Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums (Ø -) - Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung (Ø -) - Erschließung der Wohnung im Dachgeschoss ohne Aufzug (Ø -) - Unterhaltungszustand der Wohnung (Ø) - Grundrissgestaltung der Wohnung (-) - Vermietungssituation (Ø) - Der gegenständlichen Wohnung kein KFZ-Abstellplatz zugeordnet bei überparkter Situation im öffentlichen

Raum (--) - Per Teilungserklärung zugeordneter Kellerraum entspricht nicht dem genutzten und vermieteten Kellerraum (Ø-

) - Zustand des Sondereigentums(Ø-)




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6 Ermittlung des Verkehrswerts

6.1 Grundstücksdaten

Nachfolgend wird der Verkehrswert für den 92/1.000 Miteigentumsanteil an dem mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstück in 60316 Frankfurt, Vogelsbergstraße 35 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 4. OG (Dachgeschoss) + Spitzboden links, im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet dem Kellerraum Nr. 9 zum Wertermittlungsstichtag 19.01.2021 ermittelt: Grundbuch- und Katasterangaben des Bewertungsobjekts Wohnungsgrundbuch Blatt lfd. Nr.

Frankfurt Bezirk 22 2377 1, 2/zu1

Gemarkung Flur Flurstück Fläche

Frankfurt Bezirk 22 340 11/1 380 m²

6.2 Verfahrenswahl mit Begründung Wohnungs- und Teileigentum kann mittels Vergleichswertverfahren bewertet werden. Hierzu benötigt man Kaufpreise für Zweitverkäufe von gleichen oder vergleichbaren Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten oder die Ergebnisse von diesbezüglichen Kaufpreisauswertungen. Zur Bewertung der Wohnungseigentumseinheit ist mir eine ausreichende Anzahl an geeigneten Vergleichskaufpreisen von Wohnungseigentumseinheiten aus der näheren Umgebung des Bewertungsgrundstücks bekannt. Das vorrangige Verfahren zur Ableitung des Verkehrswerts ist das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 15 und 16 ImmoWertV). Nachrichtlich werden die Nettoanfangsrendite, der Ertragsfaktor und der Gebäudefaktor darstellt.




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6.3 Wertermittlung

6.3.1 Bodenwertermittlung

6.3.1.1 Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks

Der Bodenrichtwert beträgt (gehobene Lage) 5.700,00 €/m² zum Stichtag 01.01.2020. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land

Art der baulichen Nutzung = W (Wohnbaufläche) MFH

abgabenrechtlicher Zustand = frei

Geschossflächenzahl (WGFZ) = 2,2

Grundstücksfläche = keine Angabe

6.3.1.2 Beschreibung des Gesamtgrundstücks

Wertermittlungsstichtag = 19.01.2021

Entwicklungszustand = baureifes Land




Grundstücksfläche = 380 m²

6.3.1.3 Bodenwertermittlung des Gesamtgrundstücks

Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 19.01.2021 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Gesamtgrundstücks angepasst.

I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung

abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts = frei

abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung)

= 5.700,00 €/m²

II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts

Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung

Stichtag 01.01.2020 19.01.2021 1,15 E1

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen

Lage gehobene Lage gehobene Lage 1,00

lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 6.555,00 €/m²

WGFZ 2,2 2,6 1,12 E2

Fläche (m²) keine Angabe 380 1,00

Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00

Art der baulichen Nutzung

W (Wohnbaufläche) MFH


1,00

angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 7.341,60 €/m²

Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt




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noch ausstehende Abgaben 0,00 €/m²

abgabenfreier relativer Bodenwert = 7.341,60 €/m²

IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erläuterung


Fläche 380 m²

abgabenfreier Bodenwert =2.789.808,00 € rd. 2.790.000,00 €

Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 19.01.2021 insgesamt 2.790.000,00 €.

6.3.1.4 Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung

E1

Die Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag erfolgt unter Verwendung der vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Bodenpreisentwicklung.

E2

Die Umrechnung der WGFZ des BRW-Grundstücks auf die WGFZ des Bewertungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten. WGFZ Bewertungsgrundstück: 2,6 =>1,859 WGFZ Richtwertgrundstück: 2,2 =>1,658 Koeffizient 1,859/1,658=1,12

6.3.2 Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums

Der anteilige Bodenwert wird entsprechend dem zugehörigen Miteigentumsanteil (ME = 92/1.000) des zu bewertenden Wohnungseigentums ermittelt.

Ermittlung des anteiligen Bodenwerts Erläuterung

Gesamtbodenwert 2.790.000,00 €

Zu-/ Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 €

angepasster Gesamtbodenwert 2.790.000,00 €

Miteigentumsanteil (ME) 92/1.000

vorläufiger anteiliger Bodenwert 256.680,00 €

Zu-/Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 €

anteiliger Bodenwert = 256.680,00 €

rd. 257.000,00 €

Der anteilige Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 19.01.2021 257.000,00 €.




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6.3.3 Vergleichswertermittlung

6.3.3.1 Das Vergleichswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung

Das Modell für die Ermittlung des Vergleichswerts ist in den §§ 13, 15 und 16 ImmoWertV beschrieben. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken zu Grunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen. Dabei sollen vorhandene Indexreihen (vgl. § 11 ImmoWertV) und Umrechnungskoeffizienten (vgl. § 12 ImmoWertV) herangezogen werden. Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke insbesondere Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind die Kaufpreise gleichartiger Grundstücke heranzuziehen. Gleichartige Grundstücke sind solche, die insbesondere nach Lage und Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind. Diese Kaufpreise können insbesondere auf eine Raum- oder Flächeneinheit des Gebäudes bezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich durch Vervielfachung der Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem nach § 13 ImmoWertV ermittelten Vergleichsfaktors; Zu- oder Abschläge nach § 15 Abs. 1 ImmoWertV sind dabei zu berücksichtigen.

6.3.3.2 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Vergleichswertermittlung

Mehrere Vergleiche Für die Vergleichswertermittlung können neben Richtwerten (i.d.R. absolute) Vergleichskaufpreise für Wohnungs- oder Teileigentum herangezogen werden. Für die Vergleichswertermittlung wird ein Vergleichskaufpreis als relativer Vergleichskaufpreis (pro m² WF/NF) an die allgemeinen Wertverhältnisse und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Bewertungsobjekts angepasst. Der sich aus den angepassten, (ggf. gewichtet) gemittelten Vergleichskaufpreisen und/oder Richtwerten ergebende vorläufige relative Vergleichswert wird der Ermittlung des Vergleichswerts des Wohnungs- oder Teileigentums zu Grunde gelegt. Die zu Grunde gelegten Kaufpreise von Wohnungseigentumseinheiten stammen aus einem schriftlichen Auszug aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses vom 26.01.2020. Die Kaufpreise sind bezüglich ihrer enthaltenen Stellplatz- bzw. Inventaranteile bereinigt. Vergleichswertermittlung auf der Basis mehrerer Vergleiche Im Folgenden wird der Vergleichswert des Wohnungseigentums auf der Basis mehrerer, von mir aus dem örtlichen Grundstücksmarkt bestimmten Vergleiche (Vergleichskaufpreise) für Wohnungseigentum (Weiterverkauf) ermittelt. Die Kaufpreise wurden für Wohnungseigentum, das in der näheren Umgebung des Bewertungsobjekts gelegen ist, realisiert. Die genaue Lage ist mir bekannt. Aus Gründen des Datenschutzes ist hier die Straßenlage anonymisiert.

Die Vergleichskaufpreise stammen aus einer Stichprobe von Kaufpreisen für Altbauwohnungen als Dachgeschosswohnungen bzw. Maisonette-Wohnungen in zentraler Lage in Frankfurt Nordend in vergleichbarem Bodenrichtwertniveau aus Veräußerungen im Zeitraum 2019-2020 mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 90 qm (62 - 113 qm). Die Vergleichsgebäude haben im Mittel 8 (5-10) Wohnungen und sind im Mittel 1907 (1894-1930) errichtet worden.

Anpassung der Kaufpreise an das Bewertungsobjekt Die Vergleichsobjekte sind ggf. in Bezug auf ihre Eigenschaften untereinander verschieden sowie in Bezug auf das Bewertungsobjekt abweichend. Zur Vergleichbarkeit mit dem Bewertungsobjekt werden die relativen Kaufpreise an das Bewertungsobjekt angepasst. Die Anpassung erfolgt hier in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung, die Geschosslage und die Wohnungsgröße. Die Abweichungen der Vergleichsobjekte vom Bewertungsobjekt werden mit einem Zu- oder Abschlag berücksichtigt.




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6.3.3.3 Vergleichswerte

I. Ausgangsdaten der Vergleichswertermittlung (Bereinigung um evtl. Stellplatzanteil)

Berechnungsgrundlagen Bewertungsobjekt Vergleichskaufpreis(e)/Richtwert(e)

(Kurzbezeichnungen) (BWO) 1 2 3 4

Lage / Quelle (Fußnotenbezeichnung) E155 E255 E355 E455

Vergleichswert [€] ------- 620.000,00 627.000,00 970.000,00 578.000,00

Wohnfläche [m²] 84,50 98, 00 76,00 113,00 99,00

rel. Vergleichswert [€/m²] ------- 6.326,50 8.250,00 8.584,00 5.838,50

nicht enthaltene Abgaben [€/m²]

------- 0,00 0,00 0,00 0,00

II. Zeitliche Anpassung der Vergleichskaufpreise an den Wertermittlungsstichtag 19.01.2021

Kaufdatum/Stichtag 19.01.2021 02.2019 02.2019 03.2019 09.2019

zeitliche Anpassung 1,15 1,15 1,15 1,11

Vergleichskaufpreis am Wertermittlungsstichtag [€/m²]

7.275,48 9.487,50 9.871,60 6.480,74

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen

Wohnfläche [m²] 84,50 98,00 76,00 113,00 99,00

Anpassungsfaktor 1,01 0,99 1,03 1,01

Lage gehoben gehoben gehoben sehr gut gehoben


Geschosslage 4. OG 4. OG 4. OG 4. OG 2. OG


Vermietung vermietet unvermietet unvermietet unvermietet unvermietet


Teilmarkt Weiterverkauf Weiterverkauf Weiterverkauf Weiterverkauf Weiterverkauf


Baujahr 1895 1895 1894 1900 1895


Wohneinheiten 10 9 10 5 6


angepasster rel. Vergleichskaufpreis [€/m²]

7.348,23 9.392,63 10.167,75 6.741,91

Gewicht 1,00 1,00 1,00 1,00

angepasster rel. Vergleichskaufpreis x Gewicht [€/m²]

7.348,23 9.392,63 10.167,75 6.741,91

Erläuterungen zur Anpassung der Vergleichskaufpreis(e) / Richtwert(e) ( 1 - 4 ) E155 Lage: Frankfurt Bezirk 20, E255 Lage: Frankfurt Bezirk 22, E355 Lage: Frankfurt Bezirk 20, E455 Lage: Frankfurt Bezirk 22,




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Vergleichswert [€] ------- 673.500,00 400.000,00 844.000,00 550.000,00

Wohnfläche [m²] 84,50 97,00 62,00 88,00 98,00



------- 0,00 0,00 0,00 0,00





7.568,42 7.032,14 10.454,19 5.892,60


Wohnfläche [m²] 84,50 97,00 62,00 88,00 98,00


Lage gehoben gehoben gehoben gehoben gehoben


Geschosslage 4. OG 5. OG 4. OG DG DG






Baujahr 1895 1905 1925 1913 1910


Wohneinheiten 10 6 9 9



7.644,10 6.961,81 10.454,19 5.951,53

Gewicht 1,00 1,00 1,00 1,00


7.644,10 6.961,81 10.454,19 5.951,53





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(Kurzbezeichnungen) (BWO) 9 10


Vergleichswert [€] ------- 540.000,00 750.000,00

Wohnfläche [m²] 84,50 62,00 109,00

rel. Vergleichswert [€/m²] ------- 8.709,50 6.880,50


------- 0,00 0,00


Kaufdatum/Stichtag 19.01.2021 10.2020 10.2020

zeitliche Anpassung 1,02 1,02


8. 883,69 7.018,11


Wohnfläche [m²] 84,50 62,00 109,00

Anpassungsfaktor 0,99 1,03

Lage gehoben gehoben gehoben


Geschosslage 4. OG 5. OG 4. OG


Vermietung vermietet unvermietet unvermietet


Teilmarkt Weiterverkauf Weiterverkauf Weiterverkauf


Baujahr 1895 1905 1930


Wohneinheiten 10 6 10



8.794,85 7.228,65

Gewicht 1,00 1,00


8. 794,85 7.228,65

Erläuterungen zur Anpassung der Vergleichskaufpreis(e) / Richtwert(e) ( 9 - 10 ) E155 Lage: Frankfurt Bezirk 20, E255 Lage: Frankfurt Bezirk 22




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Ausschluss von Vergleichskaufpreisen mit nicht ersichtlichen Besonderheiten Aus der Summe aller angepassten und für diese Wertermittlung herangezogenen Vergleichswerte/-preise wurde zunächst ein Mittelwert gebildet. Der Mittelwert beträgt 8.068,57 EUR/qm. Die Standardabweichung beträgt 1.536,58 EUR/qm. Zum Ausschluss von Kaufpreisen mit nicht ersichtlichen Besonderheiten wurde als Ausschlusskriterium das 1,0-fache zentrale Schwankungsintervall (1,0-fache Standardabweichung) gewählt; die Ausschlussgrenzen betragen demnach 6.531,99 EUR/qm bis 9.605,14 EUR/qm. Drei angepasste Vergleichswerte/-preise (Nr. 3, 7, 8) unter- bzw. überschreiten diese Ausschlussgrenzen und werden deshalb aus der abschließenden gewichteten Mittelbildung ausgeschlossen. Nach Entfernen der Ausreißer beträgt die Standardabweichung 989,04EUR/qm.

Damit ergibt sich der relative Vergleichswert wie folgt:

Summe der gewichteten angepassten Vergleichswerte/-preise (ohne Ausreißer)

54.112,18 €/m²

Summe der Gewichte (ohne Ausreißer) : 7,00

vorläufiger gemittelter relativer Vergleichswert 7.730,00 €/m²

6.3.3.4 Vergleichswertermittlung

Ermittlung des Vergleichswerts Erläuterung

vorläufiger gewichtet gemittelter relativer Vergleichswert 7.730,00 €/m²

Zu-/Abschläge relativ 0,00 €/m²

vorläufiger bereinigter relativer Vergleichswert = 7.730,00 €/m²


vorläufiger Vergleichswert = 653.185,00 €

Zu-/Abschläge absolut 0,00 €

vorläufiger bereinigter Vergleichswert = 653.185,00 €

Marktanpassungsfaktor 1,00

vorläufiger marktangepasster Vergleichswert = 653.185,00€

besondere objektspezifischen Grundstücksmerkmale - 61.500,00 €

Vergleichswert = 591.685,00 €

rd. 592.000,00 €

Der Vergleichswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 19.01.2021 mit rd. 592.000,00 € ermittelt.

0,00

2.000,00

4.000,00

6.000,00

8.000,00

10.000,00

12.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Verg

leich

skau

fpre

is [E

UR/m

²]

Lfd. Nr.

Mittelwert +1,0Standardabweichung

Mittelwert -1,0Standardabweichung

Angepasster relativerVergleichspreis (EUR/qm)

Linear (Angepasster relativerVergleichspreis (EUR/qm))




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6.3.4 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete).

6.3.4.1 Risiko Sonderumlage

Die Rücklagensituation des Gesamtobjekts ist nicht bekannt. Für bauliche Maßnahmen im Zusammenhang mit den überalterten Garagen, den Verfärbungen und Abplatzungen der Fassade, den undichten Dachflächenfenstern und den fehlenden Dachziegeln besteht für die Miteigentümer das Risiko einer Sonderumlage. Der Risiko-Abschlag für die vorhandenen Bauschäden wird in der Wertermittlung für den gegenständlichen Miteigentumsanteil mit rd. 75 EUR/m² (WF) bzw. rd. -1 % des vorläufigen marktangepassten Vergleichswerts bemessen und mit rd. -6.500 EUR angesetzt.

6.3.4.1 Vermietungssituation

Die Wertermittlung wird auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt (vgl. § 17 Abs. 1 ImmoWertV). Der Einfluss der Mietabweichungen wird als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal in der Wertermittlung berücksichtigt (vgl. § 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV). Für die vermietete Wohnung sind Mietabweichungen nicht zu berücksichtigen. Die vertraglich erzielte Miete entspricht 900,00 EUR / 84,50 m² = 10,65 EUR/m² (WF) p. M.. Die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel Frankfurt am Main 2020 beträgt 11,18 EUR/m² (WF) p. M.. Da innerhalb der letzten drei Jahre keine Mieterhöhung stattgefunden hat und die ortsübliche Vergleichsmiete < 15 % unterschritten wird, wird von einer sofortigen Mieterhöhung ausgegangen. Für den Vermietungszustand ist kein Abschlag vorzunehmen. Für den Fall einer Eigennutzung wird von dem fristgerechten Sonderkündigungsrecht im Zwangsversteigerungsverfahren i. S. d. § 57a ZVG ausgegangen.

6.3.4.2 Grundrissgestaltung

Der Wertabschlag für die Grundrissgestaltung (Wohnzimmer als Durchgangszimmer im Dachgeschoss bzw. Wohn-/Schlafraum als gefangener Raum im Spitzboden, unüblich schmale Treppe, unüblich viele Dachschrägen und teilweise beengte Raumsituation) wird in Höhe von rd. -7 % des vorläufigen marktangepassten Vergleichswerts bemessen und mit rd. -45.000 EUR berücksichtigt.

6.3.4.3 Immissionen

Der Wertabschlag für die von der benachbarten Friedberger Landstraße ausgehenden Immissionen auf das Sondereigentum wird in Höhe von rd. -1,5 % des vorläufigen marktangepassten Vergleichswerts bemessen und mit rd. -10.000 EUR berücksichtigt.

6.3.4.4 Zusammenfassung / Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale das gemeinschaftliche Eigentum betreffend besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale anteilige Wertbeeinflussung insg.

Baumängel -6.500,00 €

Risiko-Abschlag Sonderumlage wg. Bauschäden -6.500,00 €

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale das Sondereigentum betreffend

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg.

Weitere Besonderheiten -55.000,00 €

Grundrissgestaltung -45.000,00 €

Immissionen -10.000,00 €

Summe -55.000,00 €




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6.3.5 Renditekennziffer, Ertragsfaktor, Gebäudefaktor

VOG35Nettoanfangsrendi te (NAR)

Marktübl. erzielbarer Reinertrag (EUR)NAR = 100 x

Vergleichswert (EUR) zuzüglich Erwerbsnebenkosten

Jahresreinertrag [EUR] 9.737,79Vergleichswert [EUR] 592.000,00Erwerbsnebenkosten 10,00%

9.737,79NAR = 100 x = 1,5 %

651.200

NAR Eigentumswohnungen, zentrale Lage, Baujahr bis 1949 1,3 %(Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2020) (0,7 - 2,4 %)

Ertragsfaktor (Jahresrohertragsverviel fä l t iger)

Jahresrohertrag [EUR] 11.336,52

Vergleichswert (EUR)Ertragsfaktor =

Marktübl. erzielbarer Jahresrohertrag (EUR)

Ertragsfaktor 592.000,00= = 52,2

11.336,52

Ertragsfaktor Eigentumswohnungen, zentrale Lage, Baujahr bis 1949 = 59,1(Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2020) (35,0 - 87,9)

Gebäudefaktor (relat iver Kaufprei s)

Vergleichswert [EUR]Gebäudefaktor =

Wohnfläche

Wohnfläche [m²] 84,50592.000,00

Gebäudefaktor [EUR/m² WF] = = 7.006

84,50

Vergleichsfaktor [EUR/m²] Eigentumswohnungen gehobene Lage Innenstadtbereich, Größe 75-99 m², 6.780Baujahr bis 1918 (Faktoren für die Bewertung gem. §§ 183ff BewG für den Bereich Frankfurt am Main 2021)




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6.4 Verkehrswert Für das gegenständliche, sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung prädestinierte Bewertungsobjekt wird vor dem Hintergrund der COVID-19-Pandemie von einer weiterhin hohen Nachfrage durch Marktteilnehmer ausgegangen. Dennoch ist eine intensive Beobachtung der Marktentwicklung angeraten. Die Verfahren haben folgende Ergebnisse:

Bewertungs-gegenstand

Vor läuf iger markt-angepasster Vergleichs-wer t

Bodenwer t-ante i l

Besondere objekt-spez if ische Grund-stücks-merkmale

Vergle ichs-wer t


Verkehrswer t

Sondereigentum 653.185,00 € 257.000,00 € -61.500,00 € 592.000,00 € 1,50% 590.000,00 € Der Vergleichswert wurde mit 592.000 EUR ermittelt. Hierin ist ein Bodenwertanteil von 257.000 EUR enthalten. Aus dem Vergleichswertverfahren lässt sich ein marktkonformes Ergebnis ableiten, da örtliche Marktdaten zum Ansatz kamen. Das Ergebnis des Vergleichswertverfahrens spiegelt die Marktsituation der Eigentumswohnung in der gehobenen und zentralen Wohnlage in Frankfurt Nordend wider. Einen Wiederverkaufspreis der gegenständlichen Sondereigentumseinheit von gerundet 7.000 EUR/qm Wohnfläche halte ich für diese Einheit in dem am Wertermittlungsstichtag besichtigten Zustand für erzielbar. Vergleichswert = 592.000,00 EUR Zu-/Abschlag zur Rundung -2.000,00 EUR Verkehrswert Sondereigentum 590.000,00 EUR Unter Berücksichtigung aller wert- und marktbeeinflussenden Umstände, die hier bekannt sein konnten, der Nutzungsart der Immobilie und deren Nutzungsmöglichkeiten, orientiere ich mich an den ermittelten Werten und halte gerundet folgende Werte für die Bewertung zum Stichtag, dem 19.01.2021, für angemessen: Verkehrswert des Wohnungseigentums Grundbuchbezeichnung: Wohnungsgrundbuch von Frankfurt Bezirk 22, Blatt 2377 Lfd. Nr. 1, 2/zu1 = 92/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Frankfurt Bezirk 22, Flur 340, Flurstück 11/1 Gebäude- und Freifläche, Vogelsbergstraße 35 = 380 m² verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 9 des Aufteilungsplans und beschränkt durch das Sondereigentum der anderen Miteigentumsanteile (eingetragen Blätter 2369 bis 2378):

590.000,00 € (in Worten: Fünfhundertneunzigtausend Euro)

Die Sachverständige Frankfurt am Main, den 28.01.2021 Dipl.-Ing. Franziska Rost-Wolf




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6.5 Hinweise zur Wertermittlung, zum Urheberschutz und zum Verwendungsweck Gutachterlich ermittelte Verkehrswerte können nicht das Ergebnis mathematisch exakt berechneter Marktvorgänge sein. Auf Verkehrswerte und Kaufpreise wirken zahlreiche Imponderabilien ein, die aufgrund der Verschiedenheit der Teilmärkte, der Lagen, der Bebauung, des Zustandes etc. letztendlich die Gutachterin zu sachverständigen Annahmen, Vermutungen und Schätzungen veranlassen. Sollte eine der aufgestellten Bedingungen sich als ungültig erweisen, ist das Gutachten zu aktualisieren. Dieses Gutachten entspricht der Marktlage zum angegebenen Stichtag und kann ausschließlich von der Sachverständigen und ausschließlich für den Auftraggeber fortgeschrieben werden. Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Außer für den Auftraggeber ist es nicht gestattet, die durch das Gutachten bekannt gewordenen Daten und Informationen zu erheben, zu erfassen, zu organisieren, zu ordnen, zu speichern, anzupassen oder zu verändern, auszulesen, abzufragen, zu verwenden, offenzulegen, zu übermitteln zu verbreiten, abzugleichen, zu verknüpfen, eingeschränkt weiter zu verwenden, zu verarbeiten. Eine Vervielfältigung oder Verwertung des Gutachtens oder einzelner Abschnitte oder Informationen, die dem Gutachten entnommen wurden bzw. durch das Gutachten bekannt geworden sind, durch Dritte ist nicht gestattet. Falls das Gutachten im Internet veröffentlicht wird, wird zudem darauf hingewiesen, dass die Veröffentlichung nicht für kommerzielle Zwecke gestattet ist. Im Kontext von Zwangsversteigerungen darf das Gutachten bis maximal zum Ende des Zwangsversteigerungsverfahrens veröffentlicht werden.

7 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur

7.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung vom 3.November 2017 (BGBl. I S. 3634) BauNVO: Baunutzungsverordnung – Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien – Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Benachrichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT 18.10.2012) VW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT 11.04.2014) EW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie – EW-RL) in der Fassung vom 12. November 2015 (BAnz AT 04.12.2015) BRW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT 11.04.2014) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 31. Januar 2019 (BGBl. I S. 54) GEG: Gebäudeenergiegesetz – Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden i.d.F. der Bekanntmachung vom 13. August 2020 (BGBl. I S. 1728) WoFlV:




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Wohnflächenverordnung – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) BetrKV: Betriebskostenverordnung – Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958) WMR: Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie – Richtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung vom 18. Juli 2007 ([1], Abschnitt 2.12.4) DIN 283: DIN 283 Blatt 2 „Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen“ (Ausgabe Februar 1962; obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift in der Praxis weiter Anwendung) WEG: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) vom 15. Mai 1951 (BGBl. I S. 175, 209), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) ZVG: Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung Ausfertigungsdatum: 24.03.1897 Vollzitat: "Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 310-14, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom22. Dezember 2020 (BGBl. I S. 3256) geändert worden ist" Stand: Zuletzt geändert durch Art. 4 G v. 22.12.2020 I 3256

7.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur [1] Kleiber, Wolfgang: Verkehrswertermittlung von Grundstücken: Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von

Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV Bundesanzeiger Verlag, 8. Auflage 2018

[2] Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel: Baukosten 2018, Instandsetzung / Sanierung / Modernisierung / Umnutzung,

Verlag für Wirtschaft und Verwaltung Hubert Wingen, Essen, 2018 [3] Simon, Thore; Gilich, Tobias: Wertermittlung von Grundstücken, Werner-Verlag Wolters Kluwer Deutschland

GmbH Köln, 6. Auflage 2012 [4] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter

Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2020 [5] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter

Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2020 [6] Sprengnetter / Kierig / Drießen: Das 1 x 1 der Immobilienbewertung, 2. Auflage, Sprengnetter

Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2018




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8 Anlagen

8.1 Bauzeichnungen

8.1.1 Auszug aus dem Geoportal Hessen (Quelle: Auftraggeber. Liegenschaft skizzenhaft markiert, hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Keine Darstellung im Internet.)




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8.1.2 Grundriss Dachgeschoss (Quelle: Bauakte. Hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Keine Darstellung im Internet.)

8.1.3 Grundriss Spitzboden mit Dachloggia (Quelle: Bauakte. Hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Raumaufteilung bzw. Raumnutzung im Bereich der Loggia weicht von der Darstellung in Teilen bzw. vollständig ab. Keine Darstellung im Internet.)




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8.1.4 Nordwestansicht (Quelle: Bauakte. Einheit skizzenhaft eingetragen, hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Keine Darstellung im Internet.)

8.1.5 Südwestansicht (Gartenansicht) (Quelle: Bauakte. Einheit skizzenhaft eingetragen, hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Keine Darstellung im Internet.)






Seite 37 von 41

8.1.8 Nordostansicht (Straßenansicht) (Quelle: Bauakte. Einheit skizzenhaft eingetragen, hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Keine Darstellung im Internet.)


8.1.10 Grundriss Kellergeschoss mit gegenständlicher Einheit Nr. 9 (Quelle: Aufteilungsplan. Einheit skizzenhaft eingetragen, hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Keine Veröffentlichung im Internet.)

N




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8.1.11 Grundriss Dachgeschoss mit gegenständlicher Einheit Nr. 9 (Quelle: Aufteilungsplan. Einheit skizzenhaft eingetragen, hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Keine Veröffentlichung im Internet.)

8.1.12 Grundriss Spitzboden mit gegenständlicher Einheit Nr. 9 (Quelle: Aufteilungsplan. Einheit skizzenhaft eingetragen, hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Keine Veröffentlichung im Internet.)

N




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8.2 Fotos

8.2.1 Vogelsbergstraße 35, Blick von der Friedberger Landstraße Richtung Südosten

8.2.2 Vogelsbergstraße 35, Nordost- und Nordwestfassade, Blick von der Straße Richtung Südosten

8.2.3 Vogelsbergstraße 35, Nordost- und Südostfassade, Blick von der Straße Richtung Westen

8.2.4 Vogelsbergstraße 35, Nordostfassade, Blick von der Straße Richtung Südwesten

8.2.5 Vogelsbergstraße 35, Südwestfassade, Blick Richtung Norden

8.2.6 Vogelsbergstraße 35 Südwestfassade, Blick vom Oeder Weg Richtung Osten




Seite 40 von 41

8.2.7 Vogelsbergstraße 35, Blick von der Erdgeschossterrasse der Liegenschaft Friedberger Landstraße 80 Richtung Norden

8.2.8 Südostfassade im Erdgeschoss, Grenzmauer zum östlichen Nachbarn, Grundstückserschließung, Blick Richtung Straße

8.2.9 Garagen im südlichen Grundstücksbereich, Grenzmauer zum östlichen Nachbarn, Blick Richtung Südosten

8.2.10 Hof, Grenzmauer zum westlichen Nachbarn, Nordwest- und Südwestfassade im Erdgeschoss, Blick Richtung Nordosten

8.2.11 Garage im südlichen Grundstücksbereich, Weg zum Hauseingang, Blick Richtung Nordosten

8.2.12 Hauseingangstür mit Briefkastenanlage an der Südostfassade




Seite 41 von 41

8.2.13 Hauseingangstür und Treppenhaus im Erdgeschoss, Blick vom Eingangspodest im Erdgeschoss

8.2.14 Treppenhaus mit Zwischenpodest, Blick vom Eingangspodest im 2.Obergeschoss

8.2.15 Treppenhaus, Blick vom Zwischenpodest (exemplarisch)

8.2.16 Garagen und Lagerschuppen im südlichen Grundstücksbereich, Blick vom Treppenhaus

8.2.17 Blick von der Dachloggia Richtung Süden

8.2.18 Blick von der Dachloggia Richtung Südwesten

K 12



ROST_WOLF PartG mbB Gluckstraße 27 H, 60318 Frankfurt am Main

Telefon: +49 69 130 238 71, Telefax: +49 69 506 967 87, E-Mail: [email protected]; rost-wolf.de

G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert)

i. S. d. § 194 Baugesetzbuch

Zweck Feststellung des Verkehrswerts in der

Zwangsversteigerungssache zur Aufhebung der Gemeinschaft

Objektart Eigentumswohnung (3-Zimmer-Wohnung)

Adresse

Vogelsbergstraße 35, D-60316 Frankfurt am Main

Auftraggeber Amtsgericht Frankfurt am Main, 846 K 12/19

Projekt-nummer / Stichtag

20046_VOG35 19.01.2021

Verkehrswert 590.000,-- EUR

Ausfertigung Nr.: Onlineversion Dieses Gutachten besteht aus 41 Seiten inkl. 30 Anlagen mit insgesamt 8 Seiten. Das Gutachten wurde in drei Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.




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Zusammenfassung der Ergebnisse

Auftraggeber Amtsgericht Frankfurt am Main

Zweck der Bewertung


Stichtag der Wertermittlung 19.01.2021 (Ortsbesichtigung)

Liegenschaft

Vogelsbergstraße 35 60316 Frankfurt am Main

Bewertungsgegenstand

92/1.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 9 des Aufteilungsplans

Objektart Eigentumswohnung (3-Zimmer-Wohnung nebst Kellerraum)

Katasterangaben / Grundstücksgröße

Gemarkung Frankfurt, Bezirk 22, Flur 340, Flurstück 11/1 / Größe 380 m²

Baulasten keine Eintragungen

Denkmalschutz

keine Eintragungen

Altflächendatei

keine Eintragungen

Baujahr

ca. 1895

Modernisierungszustand

Teilmodernisierung 2007/2008

Energieverbrauchs-kennwert

gemäß Energieausweis 220,2 kWh / (m² * a)

Wohnfläche

ca. 84,50 m²

Hausgeld

184,00 EUR/Monat

Vermietungszustand

vermietet

Nettokaltmiete Vertragliche Miete: 900,00 EUR p. M. Mietspiegelmiete: 944,71 EUR p. M.

Werte • siehe nachfolgende Tabelle

Bewer tungs-gegenstand

Vor läuf iger markt-angepasster Vergle ichs-wer t

Bodenwer t-ante i l

Besonder e objekt-spezif ische Grund-stücks-merkmale

Vergle ichs-wer t


Verkehrswer t

Sondereigentum 653.185,00 € 257.000,00 € -61.500,00 € 592.000,00 € 1,50% 590.000,00 €




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Inhaltsverzeichnis

1 Allgemeine Angaben ....................................................................................................................... 5 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt ..................................................................................................... 5 1.2 Zweck / Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung ............................................................ 5 1.3 Beteiligte im Zwangsversteigerungsverfahren .................................................................................. 7 1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers ......................................................... 7 2 Grund- und Bodenbeschreibung ..................................................................................................... 8 2.1 Lage ................................................................................................................................................ 8 2.1.1 Großräumige Lage .......................................................................................................................... 8 2.1.2 Kleinräumige Lage .......................................................................................................................... 8 2.2 Gestalt und Form ............................................................................................................................ 9 2.3 Erschließung ................................................................................................................................... 9 2.4 Bodenverhältnisse, Altlasten ........................................................................................................... 9 2.5 Zivilrechtliche Situation .................................................................................................................... 9 2.6 Öffentlich-rechtliche Situation ........................................................................................................ 10 2.6.1 Baulasten und Denkmalschutz ...................................................................................................... 10 2.6.2 Bauplanungsrecht ......................................................................................................................... 10 2.6.3 Bauordnungsrecht ........................................................................................................................ 10 2.6.4 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation ............................................................ 11 2.7 Derzeitige Nutzungs- und Vermietungssituation............................................................................. 11 3 Beschreibung der Gebäude und der Außenanlagen ...................................................................... 12 3.1 Vorbemerkungen .......................................................................................................................... 12 3.2 Maß der baulichen Nutzung........................................................................................................... 13 3.3 Mehrfamilienhaus .......................................................................................................................... 13 3.3.1 Art des Gebäudes, Baujahr, Außenansicht .................................................................................... 13 3.3.2 Gebäudekonstruktion (Gründung, Wände, Decken, Treppen, Dach) ............................................. 14 3.3.3 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung .............................................................................................. 15 3.3.4 Energetische Eigenschaften .......................................................................................................... 15 3.3.5 Zustand des Gebäudes (gemeinschaftliches Eigentum) ................................................................ 15 3.4 Nebengebäude ............................................................................................................................. 16 3.5 Außenanlagen ............................................................................................................................... 16 3.6 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen ...................................................................... 16 3.7 Beurteilung der Gesamtanlage ...................................................................................................... 16 4 Beschreibung des Sondereigentums ............................................................................................. 17 4.1 Lage und Grundrissgestaltung ...................................................................................................... 17 4.2 Wohnfläche ................................................................................................................................... 17 4.3 Bodenbeläge, Wand- und Deckenbekleidungen ............................................................................ 17 4.4 Fenster und Türen ......................................................................................................................... 18 4.5 Elektro- und Sanitärinstallation, Heizung und Warmwasserversorgung .......................................... 18 4.6 Zubehör, Einbaumöbel, Küchenausstattung .................................................................................. 19 4.7 Baumängel / Bauschäden am Sondereigentum ............................................................................. 19 5 Marktsituation ............................................................................................................................... 20 6 Ermittlung des Verkehrswerts ........................................................................................................ 21 6.1 Grundstücksdaten ......................................................................................................................... 21 6.2 Verfahrenswahl mit Begründung ................................................................................................... 21 6.3 Wertermittlung .............................................................................................................................. 22 6.3.1 Bodenwertermittlung ..................................................................................................................... 22 6.3.2 Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums .................................................... 23 6.3.3 Vergleichswertermittlung ............................................................................................................... 24 6.3.4 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ..................................................................... 29 6.3.5 Renditekennziffer, Ertragsfaktor, Gebäudefaktor ........................................................................... 30




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6.4 Verkehrswert ................................................................................................................................. 31 6.5 Hinweise zur Wertermittlung, zum Urheberschutz und zum Verwendungsweck ............................. 32 7 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur ....................................................................................... 32 7.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung .............................................................................. 32 7.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur ............................................................................................. 33 8 Anlagen......................................................................................................................................... 34 8.1 Bauzeichnungen ........................................................................................................................... 34 8.1.1 Auszug aus dem Geoportal Hessen .............................................................................................. 34 8.1.2 Grundriss Dachgeschoss .............................................................................................................. 35 8.1.3 Grundriss Spitzboden mit Dachloggia ............................................................................................ 35 8.1.4 Nordwestansicht ........................................................................................................................... 36 8.1.5 Südwestansicht (Gartenansicht).................................................................................................... 36 8.1.6 Nordwestansicht ........................................................................................................................... 36 8.1.7 Südwestansicht (Gartenansicht).................................................................................................... 36 8.1.8 Nordostansicht (Straßenansicht) ................................................................................................... 37 8.1.9 Südwestansicht (Gartenansicht).................................................................................................... 37 8.1.10 Grundriss Kellergeschoss mit gegenständlicher Einheit Nr. 9 ........................................................ 37 8.1.11 Grundriss Dachgeschoss mit gegenständlicher Einheit Nr. 9 ......................................................... 38 8.1.12 Grundriss Spitzboden mit gegenständlicher Einheit Nr. 9 .............................................................. 38 8.2 Fotos ............................................................................................................................................. 39 8.2.1 Vogelsbergstraße 35, Blick von der Friedberger Landstraße Richtung Südosten ........................... 39 8.2.2 Vogelsbergstraße 35, Nordost- und Nordwestfassade, Blick von der Straße Richtung Südosten ... 39 8.2.3 Vogelsbergstraße 35, Nordost- und Südostfassade, Blick von der Straße Richtung Westen .......... 39 8.2.4 Vogelsbergstraße 35, Nordostfassade, Blick von der Straße Richtung Südwesten......................... 39 8.2.5 Vogelsbergstraße 35, Südwestfassade, Blick Richtung Norden ..................................................... 39 8.2.6 Vogelsbergstraße 35 Südwestfassade, Blick vom Oeder Weg Richtung Osten .............................. 39 8.2.7 Vogelsbergstraße 35, Blick von der Erdgeschossterrasse der Liegenschaft Friedberger Landstraße

80 Richtung Norden ...................................................................................................................... 40 8.2.8 Südostfassade im Erdgeschoss, Grenzmauer zum östlichen Nachbarn, Grundstückserschließung,

Blick Richtung Straße .................................................................................................................... 40 8.2.9 Garagen im südlichen Grundstücksbereich, Grenzmauer zum östlichen Nachbarn, Blick Richtung

Südosten ....................................................................................................................................... 40 8.2.10 Hof, Grenzmauer zum westlichen Nachbarn, Nordwest- und Südwestfassade im Erdgeschoss, Blick

Richtung Nordosten ...................................................................................................................... 40 8.2.11 Garage im südlichen Grundstücksbereich, Weg zum Hauseingang, Blick Richtung Nordosten ...... 40 8.2.12 Hauseingangstür mit Briefkastenanlage an der Südostfassade ...................................................... 40 8.2.13 Hauseingangstür und Treppenhaus im Erdgeschoss, Blick vom Eingangspodest im Erdgeschoss . 41 8.2.14 Treppenhaus mit Zwischenpodest, Blick vom Eingangspodest im 2.Obergeschoss ....................... 41 8.2.15 Treppenhaus, Blick vom Zwischenpodest (exemplarisch) .............................................................. 41 8.2.16 Garagen und Lagerschuppen im südlichen Grundstücksbereich, Blick vom Treppenhaus ............. 41 8.2.17 Blick von der Dachloggia Richtung Süden ..................................................................................... 41 8.2.18 Blick von der Dachloggia Richtung Südwesten .............................................................................. 41




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1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts:

• Eigentumswohnung (3-Zimmer-Wohnung)

Objektadresse:

Vogelsbergstraße 35, 60316 Frankfurt am Main

Katasterangaben:

Gemarkung Frankfurt Bezirk 22, Flur 340, Flurstück 11/1

Grundbuchangaben:

Grundbuch von Frankfurt Bezirk 22, Blatt 2377, Wohnungsgrundbuch, vom 13.05.2019 • Bestandsverzeichnis Lfd. Nr. 1 92/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung 1, Flur 340, Flurstück 11/1, Gebäude- und Freifläche, Vogelsbergstraße 35, Größe 380 m², verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 9 des Aufteilungsplans; das Miteigentum ist durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehöhrenden Sondereigentumsrechte beschränkt (eingetragen Blätter 2369 bis 2378). Im übrigen wird wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung vom 29.11.1989 und 08.02.1990 Bezug genommen. Der Miteigentumsanteil ist bei Anlegung dieses Blattes von Blatt 1798 hierher übertragen. Eingetragen am 30.04.1990. 2/zu 1 Flurstücke 11 und 22/13 aufgrund VN Nr. 5/1990 verschmolzen in Gemarkung 1, Flur 340, Flurstück 11/1, Liegenschaftsbuch 1046, Gebäude- und Freifläche, Vogelsbergstraße 35, 380 m² • Abteilung I (Eigentümerverzeichnis) Hier anonymisiert • Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) Lfd. Nr. 2 zu 1: Die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft ist angeordnet (…); eingetragen am 13.05.2019.

- Hier nicht wertbeeinflussend. – • Abteilung III (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

- Daten nicht erhoben, hier nicht wertbeeinflussend.

1.2 Zweck / Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Zweck der Gutachtenerstellung:


Auftraggeber: Amtsgericht Frankfurt am Main 60256 Frankfurt am Main

Aktenzeichen:

846 K 12/19

Grundlage: • Auftragsschreiben vom 08.12.2020 • Beschluss vom 07.05.2019

Wertermittlungsstichtag: 19.01.2021




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Qualitätsstichtag:

19.01.2021

Tag der Ortsbesichtigung:

19.01.2021

Teilnehmer am Ortstermin:

• Hier anonymisiert • Dipl.-Ing. Franziska Rost-Wolf (Sachverständige)

Herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen:

• Grundbuch von Frankfurt Bezirk 22, Blatt 2377 vom 13.05.2019 • Auszug aus dem Geoportal Hessen vom 21.03.2019 • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde Frankfurt am Main vom 08.01.2021 • Bodenrichtwertkarte Stand 01.01.2020 der Stadt Frankfurt am Main (www.geoninfo.frankfurt.de) • Einsichtnahme in die Bauakte bei der Bauaufsichtsbehörde Frankfurt am Main am 25.01.2021 • Auskunft über die bauplanungsrechtliche Situation des Stadtplanungsamts Frankfurt (www.PlanAs-frankfurt.de) vom 19.01.2021 • schriftliche Altlastenauskunft des Umweltamts Frankfurt vom 15.01.2021 • Denkmalschutzauskunft des Landesdenkmalamts Hessen vom 19.01.2021 (www.denkxweb.denkmalpflege-hessen.de) • Auskunft des Amts für Straßenbau und Erschließung über Erschließungsbeiträge vom 12.01.2021 • Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main 2020 • Wohnungsmarktbericht (IHK-Bezirk Frankfurt am Main), Ausgabe 2019/2020 • Gewerbemarktbericht (IHK-Bezirk Frankfurt am Main), Ausgabe 2020 • Lärmkartierung Hessen (laerm.hessen.de) • Demografiebericht der Bertelsmann-Stiftung der Kommune Frankfurt am Main, Stand 2021 (www.wegweiser-kommune.de) • Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Frankfurt am Main vom 26.01.2021 • Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2020 • Faktoren für die Bewertung gem. §§ 183 ff. BewG für den Bereich Frankfurt am Main 2021 • sonstige Auskünfte des Gutachterausschusses • eigene Erhebungen




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Von der Antragstellerseite übergebene Unterlagen:

• Energieausweis vom 20.12.2018 • Baubeginnanzeige vom 23.10.2007 • Grundriss 4.OG vom 05.01.2007 • Grundriss Dachgeschoss vom 14.08.2007 • Grundriss Spitzboden mit Loggia vom 20.04.2007 • Mietvertrag vom 01.11.2010 • Beschlüsse der WEG seit 01.07.2007 • Wirtschaftsplan vom 30.04.2020 • Mail-Schreiben vom 07.01.2021 und vom 08.01.2021

Von der Antragsgegnerseite übergebene Unterlagen:

• Fax vom 27.01.2021 • Übergabevertrag vom 23.08.2005 • Genehmigungserklärung vom 20.10.2016 • Erklärung zum Schenkungsvertrag vom 18.01.2017

1.3 Beteiligte im Zwangsversteigerungsverfahren Beteiligte: • Hier anonymisiert

1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Auftragsgemäß werden Angaben über Personen und Beteiligte im Gutachten anonymisiert. Aus datenschutzrechtlichen Gründen sind dem Gericht die personenbezogenen Daten in einem gesonderten Begleitschreiben übergeben worden. Die im Grundbuch eingetragenen Lasten und Beschränkungen sind in der Verkehrswertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren nicht bewertet worden und nicht im Wert enthalten. Der ermittelte Wert ist der fiktiv unbelastete Verkehrswert. Zubehör ist nicht vorhanden.




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2 Grund- und Bodenbeschreibung

2.1 Lage

2.1.1 Großräumige Lage

Bundesland:

Hessen

Ort:

Frankfurt am Main

Zentrumsfunktion:

Oberzentrum

Einwohnerzahl:

• Frankfurt: rd. 759.000 (06.2020)

überörtliche Anbindung / Entfernungen:

• ca. 150 km (Luftlinie) nördlich von Stuttgart • ca. 150 km (Luftlinie) südöstlich von Köln • ca. 35 km (Luftlinie) nordöstlich von der Landeshauptstadt Wiesbaden

Wirtschaftliche und demografische Entwicklungen des Gebiets:

• laut Demografiebericht „Demografietyp 2: „Sozial heterogene Zentren der Wissensgesellschaft“ • Bevölkerungsentwicklung seit 2011: + 11,3 % • prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2012-2030: + 14,2 % • Durchschnittsalter: 40,8 Jahre • prognostiziertes Durchschnittsalter (2030): 42,8 Jahre • Arbeitslosenquote: alle zivilen Erwerbspersonen 7,0 % (Bundesagentur für Arbeit 12/2020) • Kaufkraftkennziffer: 113,5 (2020) • Einzelhandelszentralität: 107,6 (2020) • Umsatzkennziffer: 119,5 (2020) • Gewerbesteuerhebesatz: 460 % (2020)

2.1.2 Kleinräumige Lage

innerörtliche Lage:

• rd. 12 km (Luftlinie) nordöstlich vom Frankfurter Flughafen • rd. 2,8 km (Luftlinie) nordöstlich vom Frankfurter Hauptbahnhof • rd. 1,9 km (Luftlinie) nördlich vom Main • rd. 1,7 km (Luftlinie) nördlich vom Stadtzentrum • Stadtteil Nordend-Ost • rd. 2,1 km (Luftlinie) östlich vom Grüneburgpark • rd. 700 m (Luftlinie) südwestlich vom Günthersburgpark • Straßenlage „Vogelsbergstraße“

Lageklassifikation:

• gehobene Wohnlage • zentrale Wohnlage

Infrastruktur:

• in einem Umkreis von ca. 500 m (Luftlinie): Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Ärzte, Apotheke, Kindertagesstätten, Realschule, Gymnasien, Kirchen, Bildungs- und Sozialeinrichtungen

Verkehrsanbindung:

KFZ: • rd. 2,6 km (Luftlinie) zur A 66 (Frankfurt – Wiesbaden), Anschlussstelle Miquelallee, von hier ca. 2 km zum Nordwestkreuz (A 66 / A 5) ÖPNV: • ca. 185 m (4 Minuten) Fußweg zur Straßenbahnhaltestelle „Rohrbach/Friedberger Landstraße“, von hier rd. 6 Minuten Fahrzeit zum Umsteigehalt an der „Bockenheimer




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Warte„; von hier rd. 4 Minuten Fahrzeit mit der U-Bahn zum Hauptbahnhof im 2- bis 8-Minuten-Takt

Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil:

• geschlossene und teilweise offene, vorwiegend 4- bis 5-geschossige Bebauung der Entstehungszeit um 1900 sowie Mitte des 20. Jahrhunderts • vorwiegend Wohnnutzungen, vereinzelt gewerbliche Nutzungen

Beeinträchtigungen:

• Lärmbelastung: leicht über das übliche Maß hinausgehende Beeinträchtigungen in einer städtischen Lage • gemäß Lärmviewer Hessen Lärmkartierung 2017 LDEN: > 60-65 dB(A)

2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form:

• unregelmäßiger, polygonaler Grundstückszuschnitt • mittlere Grundstückstiefe laut Liegenschaftskarte ca. 20 m • mittlere Grundstücksbreite laut Liegenschaftskarte ca. 18,50 m • Straßenfront Vogelsbergstraße laut Liegenschaftskarte ca. 18,50 m • annähernd ebene Grundstücksfläche • 380 qm Grundstücksfläche laut Grundbucheintrag

2.3 Erschließung Erschließung:

Die Erschließung des Grundstücks erfolgt von der Vogelsbergstraße.

Straßenart:

• örtliche Nebenstraße

Straßenausbau:

• ausgebaut, beidseitig Parkplätze, beidseitig Gehwege, einseitige Baumbepflanzung

Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung:

• angeschlossen an die Medien Gas, Wasser, Abwasser, Strom

2.4 Bodenverhältnisse, Altlasten Bodenverhältnisse, Altlasten: Baugrunduntersuchungen wurden im Rahmen dieses Gutachtens nicht durchgeführt. Es

wird von normal tragfähigem Boden ausgegangen. Die schriftliche Auskunft des Umweltamts Frankfurt hat folgenden Inhalt: „die von Ihnen angefragte Liegenschaft ist keine Altlast oder Altlastenverdachtsfläche. In unserer Altstandort-Datenbank sind für das Grundstück Vogelsbergstraße 35 keine altlastenrelevanten Vornutzungen registriert. Hinweise auf Altablagerungen oder Verfüllungen von ehemaligen Gruben oder Bombentrichtern liegen uns nicht vor. Ergebnisse von Bodenuntersuchungen sind uns von dem Grundstück derzeit nicht bekannt. (…)“ Auf Grund der Auskunft wird in der Wertermittlung von Bodenqualität ohne Altlastenrelevanz zum Wertermittlungsstichtag ausgegangen.

2.5 Zivilrechtliche Situation

Grundbuchlich gesicherte Belastungen:

siehe 1.1

Nicht eingetragene Rechte und Lasten:

Nicht bekannt




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2.6 Öffentlich-rechtliche Situation

2.6.1 Baulasten und Denkmalschutz

Eintragungen im Baulastenverzeichnis:

Gemäß der Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt Frankfurt am Main bestehen für das Bewertungsgrundstück keine Baulasteintragungen.

Denkmalschutz: Gemäß der Internet-Auskunft des Landesdenkmalamts bestehen für das Bewertungsgrundstück keine Denkmalschutzeintragungen. Das Objekt steht in unmittelbarer Nähe eines Kulturdenkmals.

2.6.2 Bauplanungsrecht

Bebauungsplan: Gemäß der Internet-Auskunft des Stadtplanungsamts Frankfurt befindet sich das Bewertungsgrundstück nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich nach § 34 des Baugesetzbuchs. (BauNVO 1990).

Grundstückseigenschaften:

• Art der baulichen Nutzung: Mehrfamilienwohnhaus • Maß der baulichen Nutzung: Grundflächenzahl (GRZ): vorhandene GRZ = 0,6 Geschossflächenzahl (GFZ): vorhandene GFZ = 2,3 • Geschossigkeit hier: 5-geschossig • Bauweise hier: offene Bauweise

Fluchtlinienplan: • Fluchtlinienplan F100 förmlich festgestellt am 20.12.1892

Erhaltungssatzung: • Erhaltungssatzung E 42 „Nordend II“ vom 23.01.2003 Auszug aus dem Textteil: „ (…) § 2 Erhaltungsziele Im Geltungsbereich dieser Satzung soll die städtebauliche Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt (§ 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) erhalten werden. (…)"

• Erhaltungssatzung E 50 „Nordend I“ vom 04.12.2018 Auszug aus dem Textteil: „ (…) § 2 Erhaltungsziele Im Geltungsbereich dieser Satzung soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden (§ 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB). § 3 Genehmigungspflicht, Versagungsgründe (1) Im Geltungsbereich dieser Satzung bedürfen der Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung und die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung (§ 172 Abs. 1 BauGB). (…)“

Stellplatzsatzung: • Lage Zone I • Herstellungspflicht wird beschränkt auf 70 %

2.6.3 Bauordnungsrecht

Genehmigungsstand: • Ursprungsbauakte nicht vorhanden • A-1990-111-3 „Einbau von Gasetagenheizungen“ • B-2007-934-3 „Errichtung einer Dachloggia, dreier Dachfenster, einer Geschosstreppe, Spitzbodenausbau zu Wohnzwecken“ • BF-2006-78-3 „Errichten einer Dachgaube“ • M-2006-237-3 „Errichten einer Dachgaube“ • SG-2006-36-3 „Errichten einer Dachgaube“ • u. a.




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Anmerkung:

Die Übereinstimmung der Bauakte mit der vorhandenen Ausführung und der ausgeübten Nutzung des Gesamtgebäudes wurde nicht geprüft. Es wird von genehmigtem Stand ausgegangen. Bei der Besichtigung des gegenständlichen Sondereigentums wurde bekannt, dass in Teilbereichen die innere Raumaufteilung der Wohnung und die Ausbildung der Dachloggia von dem derzeit genehmigten Stand abweicht.

Stellplätze: Auf dem Grundstück bestehen laut Teilungserklärung drei PKW-Stellplätze. Parkmöglichkeiten sind im Straßenraum stark begrenzt vorhanden.

2.6.4 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation

Entwicklungszustand (Grundstücksqualität):

• baureifes Land

Beitrags- und Abgabenzustand:

• erschließungsbeitragsfrei

2.7 Derzeitige Nutzungs- und Vermietungssituation Nutzungssituation:

Die Wohnung wird bewohnt.

Vermietungssituation: Die Wohnung ist vermietet. • Wohnraummietvertrag vom: k. A. • Mietbeginn: 01.11.2010 • auf unbestimmte Dauer • Miete: 900,00 EUR Nettokaltmiete p. M., Betriebskostenvorauszahlung 150,00 EUR p. M. • nach Angaben des Mieters keine Mieterhöhung seit Vertragsbeginn




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3 Beschreibung der Gebäude und der Außenanlagen

3.1 Vorbemerkungen Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offen-sichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Es wird explizit auf das Risiko von möglicherweise vorhandenen, auch baualtersbedingten Bauschäden hingewiesen, die ohne zerstörende Untersuchung auf der Grundlage der Inaugenscheinnahme nicht gesichtet und nicht beurteilt werden können. Der Zustand der Baukonstruktion ist nicht bekannt.




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3.2 Maß der baulichen Nutzung

VOG35Berechnung der Bruttogrundfläche (DIN 277) sowie des Maßes der baul ichen Nutzung (BauNVO)Grundlage: Eigene Berechnungen, Mehrfamilienhaus (MFH) auf der Grundlage der Bauzeichnungen, Garagen (GAR) auf der Grundlage von Geoinfo.frankfurt

Gebäude Geschoss Bere ich Länge Bre ite Anzahl bzw. Faktor


277 BGF( a) (qm) SW- RL


277 BGF(b) ( qm) SW -RL


277 BGF(c) (qm) SW- RL


277 BGF( a+b)

( qm) SW -RL

MFH KG Geschoss 12,10 13,32 1,00 161,17 161,17

EG Geschoss 12,10 13,32 1,00 161,17 161,17

1. OG - 3.OG Geschoss 12,10 13,32 3,00 483,52 483,52

DG Geschoss 12,10 13,32 1,00 161,17 161,17

DS Geschoss 10,00 12,50 1,00 125,00 125,00Loggia 3,63 1,69 1,00 -6,13 6,13 -6,13

BGF gesamt 1.085,90 0,00 6,13 1.085,90

GAR EG Geschoss 6,40 3,15 1,00 20,16 20,16

EG Geschoss 5,00 7,09 1,00 35,43 35,43

BGF gesamt 55,59 0,00 0,00 55,59

GRZ I relevante Grundfläche 216,76

GFZ-relevante Geschossfläche 861,45

WGFZ-relevante Geschossfläche 980,31Grundstücksfläche (laut Grundbuch) 380,00GRZ i. S. d. BauNVO 1990 0,6GFZ i. S. d. BauNVO 1990 2,3WGFZ i. S. d. BRW-RL 2,6

Erdgeschoss

Alle Geschosse, jedoch ohne KG und DS

Alle Geschosse, jedoch ohne KG und Loggia

3.3 Mehrfamilienhaus

3.3.1 Art des Gebäudes, Baujahr, Außenansicht

Art des Gebäudes: • ein 5-geschossiges Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss • frei stehend

Baujahr:

• ca. 1895 (laut Denkmaltopografie)




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Durchgeführte Modernisierungen: (laut Bauakte bzw. laut Energieausweis)

• ca. 2011: Einbau isolierverglaster Fenster im Treppenhaus • ca. 2007: Einbau isolierverglaster Fenster im Dachgeschoss • ca. 2007: Erneuerung der Dachdeckung, Dachgeschoss-Ausbau, Errichtung einer Dachloggia • ca. 2006: Errichtung einer Dachgaube • ca. 1990: Einbau von Gasetagenheizungen

Geplante Modernisierungen: (laut Beschlusssammlung 2007-2020)

• keine

Außenansicht: (laut Besichtigung)

• Dach: Mandsard-Walmdach mit Schieferdeckung • Mehrere Dachgauben, Dachloggia • Fassade: Außenwände mit Putz und hellgrauem Anstrich • Sockel verputzt und grau gestrichen • horizontale Fassadengliederung durch Naturstein-Gesimse mit grauem Anstrich • Fenstereinfassungen mit Naturstein-Zierelementen mit grauem Anstrich • isolierverglaste weiße Fenster- bzw. Fenstertürelemente

3.3.2 Gebäudekonstruktion (Gründung, Wände, Decken, Treppen, Dach)

Konstruktionsart:

• Massivbauweise

Fundamente: (Annahme)

• Mauerwerk

Kellerwände:

• Kelleraußenwände: Mauerwerk • tragende Kellerinnenwände: massive Ausführung

Umfassungswände:


Treppenhauswände:


Innenwände: (laut Aufteilungsplan)

• tragende Innenwände: Mauerwerkswände • nicht tragende Innenwände: Mauerwerkswände bzw. leichte Trennwände

Decke über Kellergeschoss:

• Mauerwerks-Gewölbedecke

Geschossdecken: (Annahme)

• Holzbalkendecken

Treppenhaus:

• ein Treppenhaus

Geschosstreppe:

• 2-läufige gerade Treppe mit Zwischen- und Wohnungseingangspodesten • Holzkonstruktion

Erschließungsart:

• 2-Spänner-Erschließung

Aufzüge:

• kein Personen-Aufzug vorhanden

Dachkonstruktion: (laut Bauakte)

• Holzkonstruktion

Dachform:

• Mansardwalmdach




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Dacheindeckung:

• Schiefer

3.3.3 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

Kellergeschoss (laut Teilungserklärung)

• Kellerräume

Erdgeschoss (laut Teilungserklärung)

• 2 Büros

Erdgeschoss bis 3. Obergeschoss (laut Teilungserklärung)

• je 2 Wohnungen

Dachgeschoss (laut Teilungserklärung)

• 2 Wohnungen

Gesamt • 10 Sondereigentumseinheiten

3.3.4 Energetische Eigenschaften

Dämmung der Decke über dem obersten Aufenthaltsraum bzw. des Daches:

• gem. Angaben des Eigentümers: Wärmedämmung vorhanden

Dämmung der Außenwände:

• keine zusätzliche Wärmedämmung vorhanden

Baujahr der Fenster: • Treppenhausfenster Baujahr 2011 • Fenster Wohnung DG: Baujahr 2007

Isolierung der Heizungs-/ Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen:

• ---

Baujahr des Wärmeerzeugers:

• Gasetagenheizung, Gastherme Baujahr ca. 2007

Energieverbrauchs-kennwert:

• gemäß Energieausweis 220,2 kWh / (m² * a)

3.3.5 Zustand des Gebäudes (gemeinschaftliches Eigentum)

Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums1 (soweit ersichtlich):

• Keller: Kellerboden mit Feuchtigkeit, Kelleraußenwand innenseitig nicht gesichtet; Kellerboden, -Wände und -Decken mit Verschmutzungen und Verfärbungen • Fassade: Putz-/Farb-Abplatzungen im Sockelbereich allseitig, teilweise großflächig; Pflanzenbewuchs an der Ostfassade; großflächige Verfärbungen und Abplatzungen an der Westfassade • Dach: Dachdeckung: punktuell Dachstein fehlend; Dachflächenfenster undicht • Treppenhaus: Wandverschmutzungen und punktuell Putzbeschädigungen, großflächige Abplatzung im Brüstungsbereich Außenwand • Haustechnik, Heizungs- und Warmwasseranlagen: Gasetagenheizungen in den Wohnungen befindlich und überwiegend nicht besichtigt.

1 Im Rahmen dieser Wertermittlung wurden der Brandschutz und die Fluchtwegsituation des Gebäudes nicht geprüft. Es wird von genehmigtem und

umfänglich funktionstüchtigem Bestand ausgegangen.




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Allgemeinbeurteilung des Gebäudes:

Soweit ersichtlich, besitzt das Gebäude einen mittleren Gebäudestandard und befindet sich das gemeinschaftliche Eigentum in baujahresadäquatem, teilweise modernisiertem, insgesamt etwas unterdurchschnittlich gepflegtem Zustand. Es besteht Instandsetzungsbedarf im Bereich des Dachs, der Dachflächenfenster sowie des Außenputzes sowie mittelfristiger Modernisierungsbedarf im Bereich der Haustechnik.

3.4 Nebengebäude Nebengebäude: • drei Garagen

Zustand: (lt. Außenbesichtigung)

• Dachdeckung überaltert • starke Dachbemoosung und Pflanzenbewuchs • Fassadenverfärbungen • soweit von außen ersichtlich: insgesamt überalterter Zustand

3.5 Außenanlagen Grundstückseinfriedungen: • 2 Metallstab-Toranlagen

• Grenzmauern und Grenzbebauungen

Befestigte Grundstücksflächen:

• mit Betonplatten und Werksteinplatten befestigte Zufahrt und Innenhoffläche

Unbefestigte Grundstücksflächen:

• mit Rindenmulch belegte Flächen

Bepflanzungen: • Bäume, Sträucher

Sonstiges: • ---

Zustand: • baujahresadäquater, insgesamt mäßig gepflegter Zustand

3.6 Sondernutzungsrechte und besondere Regelungen Sondernutzungsrechte:

Es sind Sondernutzungsrechte an den KFZ-Abstellplätzen Ziff. A, B, C begründet. Der gegenständlichen Wohnungseigentumseinheit ist kein Sondernutzungsrecht zugeordnet.

Hausgeld:

• gemäß Wirtschaftsplan 2020: 184,00 EUR/Monat

Instandhaltungsrücklage:

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist nicht bekannt.

Besondere Regelungen: Gemäß Beschlusssammlung der Eigentümerversammlungen 2007-2020 ist am 06.07.2017 u.a. folgendes beschlossen worden: „Beschlussfassung über den Antrag der Hausverwaltung; Durch den Ausbau des Dachgeschosses durch (Hier: anonymisiert; hier gegenständliche Wohnung) ist möglicherweise die Wohnfläche vergrößert worden. Dies führt zu einer Veränderung der Miteigentumsanteile. (Hier anonymisiert) werden zur Herausgabe einer entsprechenden Wohnflächenberechnung der Dachgeschosswohnung aufgefordert. Die Herausgabe der Wohnflächenberechnung soll, bei Weigerung durch (Hier anonymisiert), notfalls auch gerichtlich erwirkt werden.“

3.7 Beurteilung der Gesamtanlage Das Mehrfamilienhaus besitzt ein individuelles, baujahresadäquates, teilweise modernisiertes, insgesamt etwas unterdurchschnittlich gepflegtes Erscheinungsbild.




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4 Beschreibung des Sondereigentums

4.1 Lage und Grundrissgestaltung Lage der Wohnungen im Gebäude / Orientierung:

Die bewertungsgegenständliche Wohnung ist im Dachgeschoss und im Dachspitz des Wohnhauses Vogelsbergstraße 35, vom Treppenhaus gesehen links, gelegen. Sie wird über das 2-Spänner-Treppenhaus erschlossen.

Grundrissgestaltung:

3-Zimmer-Wohnung Das Sondereigentum besteht aus einem Flur, einer Küche, einer Dusche mit WC, einem Zimmer, einem weiteren Zimmer mit Erschließungstreppe zum Dachspitzraum mit einem Bad und einer Dachloggia. Die Küche, die Dusche mit WC sind nach Süden ausgerichtet. Ein Zimmer ist nach Osten orientiert. Das Zimmer mit Erschließungstreppe zum Dachspitz ist nach Osten und Norden orientiert. Der ausgebaute, offene Spitzboden ist nicht durch eine Tür vom darunter gelegenen Wohnraum abgetrennt. Er ist nach Süden, Osten und Norden orientiert. Die Dachloggia ist Richtung Süden ausgerichtet. Ein zugeordneter, separater Kellerraum befindet sich im Untergeschoss.

Besonnung / Belichtung / Belüftung:

Es besteht mittlere Besonnung (Orientierung nach Norden, Süden und Osten), mittlere Belichtung sowie mittlere natürliche Belüftung und Entlüftung (3-seitige Ausrichtung).

4.2 Wohnfläche Wohnfläche: Ein örtliches Aufmaß wurde nicht durchgeführt. Die Wohnfläche wird für diese

Wertermittlung auf der Grundlage der Baugenehmigungspläne aufgestellt. Die örtliche Inaugenscheinnahme ergab, dass die Wohnung in einzelnen Raumbereichen abweichend von den Baugenehmigungsplänen ausgeführt worden ist. In der Bewertung wird davon ausgegangen, dass diese Abweichungen sich nicht bzw. nicht wesentlich auf die Gesamtfläche auswirken. Die Wohnfläche wird gemäß dem bauordnungsrechtlich genehmigten Stand wie folgt angesetzt: 84,50 m² (WF)

Wohnung Nr. 9 Grundlage: Baugenehmigungsplan "Errichten einer Dachloggia" vom 14.08.2007

Bezeichnung lt. Plan Fläche EinheitWohnfläche ca. 52,0 m²Wohnfläche ca. 32,5 m²


GeschossDachgeschossSpitzboden

Lichte Raumhöhe:

• Dachgeschoss: 2,84 m (gemessen bis Unterkante Deckenverkleidung) • Spitzboden: 3,15 m (gemessen bis Unterkante First)

4.3 Bodenbeläge, Wand- und Deckenbekleidungen Zimmer / Diele: Bodenbeläge:

• Fertigparkett (Dielen)

Wandbekleidungen:


Deckenbekleidungen:

• Putz bzw. Gipskarton mit Anstrich

Küche: Bodenbelag: • Fliesen




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Wandbekleidung:


Deckenbekleidung:


Dusche / Bad / WC: Bodenbeläge:

• Fliesen

Wandbekleidungen:

• Tapete, Anstrich • Fliesen

Deckenbekleidungen:


Dachloggia: Bodenbeläge:

• Holzdielen

Umwehrung:

• Abstellungen im Dachausschnitt mit Anstrich

Überdachung:

• hier nicht vorhanden

4.4 Fenster und Türen Fenster: • ein- bzw. mehrflügelige weiße Kunststofffenster und Kunststofffenstertüren

• mit Isolierverglasung und abschließbaren Dreh-/bzw. Dreh-/Kippbeschlägen, Metallbeschläge

Wohnungs-Eingangstür:

• Holztür mit Holzzarge mit Metallbeschlägen

Zimmertüren/Innentüren:

• Röhrenspantüren, mit Holzwerkstoffzargen, Metallbeschläge

4.5 Elektro- und Sanitärinstallation, Heizung und Warmwasserversorgung Elektroinstallation:

• je Raum ein bis zwei Lichtauslässe und mehrere Steckdosen, Installation unter Putz • Klingel-, Sprech- und Gegensprechanlage • Rauchwarnmelder

Heizung:

• Gasetagenheizung • Flächenheizkörper in der Wohnung

Warmwasserversorgung:

• Warmwasserbereitung dezentral über Gastherme

Sanitäre Installation:

• Küche (Dachgeschoss): Wasser- und Abwasserinstallation unter Putz, Spülenanschluss, Spülmaschinenanschluss

• Dusche/WC (Dachgeschoss): Wasser- und Abwasserinstallation unter Putz, Waschtisch mit einem Becken, Dusche, WC • Bad/WC (Spitzboden): Wasser- und Abwasserinstallation unter Putz Waschtisch mit einem Becken, Badewanne, WC, Waschmaschinenanschluss




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4.6 Zubehör, Einbaumöbel, Küchenausstattung Zubehör: • ----

Einbaumöbel:

• ----

Küchenausstattung:

• einfache Küchenausstattung

Anmerkung: Ein Wertanteil für Zubehör, Einbaumöbel, Küchenausstattung ist im Verkehrswert nicht enthalten.

4.7 Baumängel / Bauschäden am Sondereigentum Baumängel/Bauschäden: 2)

• laut Angaben des Mieters: mehrere Dachflächenfenster undicht • Dachflächenfenster im Bad überaltert und nicht zeitgemäß Bodenbelag teilweise verworfen, Sockelleiste teilweise defekt • nach Angaben des Mieters ehemaliger Wasserschaden, ausgehend von der Dusche im Dachgeschoss • nach Angaben des Mieters Trittschalldämmung nicht ausreichend

Allgemeine Beurteilung der Sondereigentumseinheit:

Das Sondereigentum wurde 2007 teilmodernisiert und besitzt einen mittleren Gebäudestandard und befindet sich in mittlerem, etwas unterdurchschnittlichem Zustand.

2) Siehe diesbezüglich auch Hinweis in den Vorbemerkungen.




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5 Marktsituation Folgende Umstände bezüglich des Sondereigentums können als Stärken bzw. Chancen identifiziert werden:

- Frankfurt am Main als eine der teuersten Städte Deutschlands im Bereich Wohnungseigentum (+) - Lage des Grundstücks in prosperierendem Wirtschaftszentrum und damit verbundener Arbeitsplatzzentralität

und Nachfrage nach Wohnraum (+) - Demografische Entwicklung des Gebiets (+) - Stabil hohes und trotz Corona-Pandemie gestiegenes Kaufpreisniveau für Wohnungseigentum in Frankfurt am

Main (+) - Nachfrage nach Wohnungseigentum zum Kauf in Frankfurt (+) - Kaufangebot an vergleichbaren Eigentumswohnungen 70 - 110 m² in der näheren Umgebung begrenzt (Ø +) - Nachfrage nach Mietwohnungen in Frankfurt Nordend, gute Vermietungsaussichten (+) - Angebot an vergleichbaren Mietwohnungen 70 - 110 m² in der näheren Umgebung begrenzt (Ø +) - Stabil hohes und gestiegenes Mietniveau bei Angebotsmieten (+) - Gehobene Wohnlage bezogen auf den Frankfurter Durchschnitt (+) - Zentrale Wohnlage (+) - Sehr nachgefragte Wohnlage (++) - Umgebungsbebauung als Blockrandbebauung um 1900 (+) - Lage in der Nähe zu zentralen Parkanlagen (+) - Verkehrsanbindung an den ÖPNV (+) - Infrastrukturangebot (+) - Individuelles Erscheinungsbild des Mehrfamilienhauses (Ø) - Kleinere Wohnanlage und Eigentümergemeinschaft (Ø) - 2-Spänner-Erschließung (Ø) - Gebäudestandard (Ø) - 3-Zimmer-Wohnung als nachgefragte Wohnungsgröße (+) - 3-seitige Orientierung der Wohnung (Ø) - Der gegenständlichen Wohnung eine Dachloggia in Aussichtslage zugeordnet (++) - Höhe der aktuellen Hausgeldzahlungen (+)

Folgende Umstände können als Schwächen bzw. Risiken identifiziert werden:

- Gesamtwirtschaftliche Auswirkungen der Corona-Krise (Ø -) - Beschluss über die Veränderung der Miteigentumsanteile auf Grund der Wohnflächenveränderung und damit

verbundene Aufwendungen sowie künftig höhere Hausgeldzahlungen etc. (-) - Lage des Grundstücks und der gegenständlichen Wohnung nahe zu einer vielbefahrenen Straße (-) - Rücklagensituation der Eigentumsanlage nicht bekannt (-) - Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums (Ø -) - Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung (Ø -) - Erschließung der Wohnung im Dachgeschoss ohne Aufzug (Ø -) - Unterhaltungszustand der Wohnung (Ø) - Grundrissgestaltung der Wohnung (-) - Vermietungssituation (Ø) - Der gegenständlichen Wohnung kein KFZ-Abstellplatz zugeordnet bei überparkter Situation im öffentlichen

Raum (--) - Per Teilungserklärung zugeordneter Kellerraum entspricht nicht dem genutzten und vermieteten Kellerraum (Ø-

) - Zustand des Sondereigentums(Ø-)




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6 Ermittlung des Verkehrswerts

6.1 Grundstücksdaten

Nachfolgend wird der Verkehrswert für den 92/1.000 Miteigentumsanteil an dem mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstück in 60316 Frankfurt, Vogelsbergstraße 35 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 4. OG (Dachgeschoss) + Spitzboden links, im Aufteilungsplan mit Nr. 9 bezeichnet dem Kellerraum Nr. 9 zum Wertermittlungsstichtag 19.01.2021 ermittelt: Grundbuch- und Katasterangaben des Bewertungsobjekts Wohnungsgrundbuch Blatt lfd. Nr.

Frankfurt Bezirk 22 2377 1, 2/zu1

Gemarkung Flur Flurstück Fläche

Frankfurt Bezirk 22 340 11/1 380 m²

6.2 Verfahrenswahl mit Begründung Wohnungs- und Teileigentum kann mittels Vergleichswertverfahren bewertet werden. Hierzu benötigt man Kaufpreise für Zweitverkäufe von gleichen oder vergleichbaren Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten oder die Ergebnisse von diesbezüglichen Kaufpreisauswertungen. Zur Bewertung der Wohnungseigentumseinheit ist mir eine ausreichende Anzahl an geeigneten Vergleichskaufpreisen von Wohnungseigentumseinheiten aus der näheren Umgebung des Bewertungsgrundstücks bekannt. Das vorrangige Verfahren zur Ableitung des Verkehrswerts ist das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 15 und 16 ImmoWertV). Nachrichtlich werden die Nettoanfangsrendite, der Ertragsfaktor und der Gebäudefaktor darstellt.




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6.3 Wertermittlung

6.3.1 Bodenwertermittlung

6.3.1.1 Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks

Der Bodenrichtwert beträgt (gehobene Lage) 5.700,00 €/m² zum Stichtag 01.01.2020. Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land




Grundstücksfläche = keine Angabe

6.3.1.2 Beschreibung des Gesamtgrundstücks

Wertermittlungsstichtag = 19.01.2021

Entwicklungszustand = baureifes Land




Grundstücksfläche = 380 m²

6.3.1.3 Bodenwertermittlung des Gesamtgrundstücks

Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag 19.01.2021 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Gesamtgrundstücks angepasst.

I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung

abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts = frei

abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung)

= 5.700,00 €/m²

II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts

Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung

Stichtag 01.01.2020 19.01.2021 1,15 E1

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen

Lage gehobene Lage gehobene Lage 1,00

lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 6.555,00 €/m²

WGFZ 2,2 2,6 1,12 E2

Fläche (m²) keine Angabe 380 1,00

Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00

Art der baulichen Nutzung



1,00

angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 7.341,60 €/m²

Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt




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noch ausstehende Abgaben 0,00 €/m²


IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erläuterung


Fläche 380 m²

abgabenfreier Bodenwert =2.789.808,00 € rd. 2.790.000,00 €

Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 19.01.2021 insgesamt 2.790.000,00 €.

6.3.1.4 Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung

E1

Die Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag erfolgt unter Verwendung der vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Bodenpreisentwicklung.

E2

Die Umrechnung der WGFZ des BRW-Grundstücks auf die WGFZ des Bewertungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der vom örtlichen Gutachterausschuss mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten. WGFZ Bewertungsgrundstück: 2,6 =>1,859 WGFZ Richtwertgrundstück: 2,2 =>1,658 Koeffizient 1,859/1,658=1,12

6.3.2 Ermittlung des anteiligen Bodenwerts des Wohnungseigentums

Der anteilige Bodenwert wird entsprechend dem zugehörigen Miteigentumsanteil (ME = 92/1.000) des zu bewertenden Wohnungseigentums ermittelt.

Ermittlung des anteiligen Bodenwerts Erläuterung

Gesamtbodenwert 2.790.000,00 €

Zu-/ Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 €

angepasster Gesamtbodenwert 2.790.000,00 €

Miteigentumsanteil (ME) 92/1.000

vorläufiger anteiliger Bodenwert 256.680,00 €

Zu-/Abschläge aufgrund bestehender Sondernutzungsrechte 0,00 €

anteiliger Bodenwert = 256.680,00 €

rd. 257.000,00 €

Der anteilige Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag 19.01.2021 257.000,00 €.




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6.3.3 Vergleichswertermittlung

6.3.3.1 Das Vergleichswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung

Das Modell für die Ermittlung des Vergleichswerts ist in den §§ 13, 15 und 16 ImmoWertV beschrieben. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken zu Grunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen. Dabei sollen vorhandene Indexreihen (vgl. § 11 ImmoWertV) und Umrechnungskoeffizienten (vgl. § 12 ImmoWertV) herangezogen werden. Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke insbesondere Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sind die Kaufpreise gleichartiger Grundstücke heranzuziehen. Gleichartige Grundstücke sind solche, die insbesondere nach Lage und Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter der baulichen Anlagen vergleichbar sind. Diese Kaufpreise können insbesondere auf eine Raum- oder Flächeneinheit des Gebäudes bezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich durch Vervielfachung der Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem nach § 13 ImmoWertV ermittelten Vergleichsfaktors; Zu- oder Abschläge nach § 15 Abs. 1 ImmoWertV sind dabei zu berücksichtigen.

6.3.3.2 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Vergleichswertermittlung

Mehrere Vergleiche Für die Vergleichswertermittlung können neben Richtwerten (i.d.R. absolute) Vergleichskaufpreise für Wohnungs- oder Teileigentum herangezogen werden. Für die Vergleichswertermittlung wird ein Vergleichskaufpreis als relativer Vergleichskaufpreis (pro m² WF/NF) an die allgemeinen Wertverhältnisse und die wertbeeinflussenden Zustandsmerkmale des Bewertungsobjekts angepasst. Der sich aus den angepassten, (ggf. gewichtet) gemittelten Vergleichskaufpreisen und/oder Richtwerten ergebende vorläufige relative Vergleichswert wird der Ermittlung des Vergleichswerts des Wohnungs- oder Teileigentums zu Grunde gelegt. Die zu Grunde gelegten Kaufpreise von Wohnungseigentumseinheiten stammen aus einem schriftlichen Auszug aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses vom 26.01.2020. Die Kaufpreise sind bezüglich ihrer enthaltenen Stellplatz- bzw. Inventaranteile bereinigt. Vergleichswertermittlung auf der Basis mehrerer Vergleiche Im Folgenden wird der Vergleichswert des Wohnungseigentums auf der Basis mehrerer, von mir aus dem örtlichen Grundstücksmarkt bestimmten Vergleiche (Vergleichskaufpreise) für Wohnungseigentum (Weiterverkauf) ermittelt. Die Kaufpreise wurden für Wohnungseigentum, das in der näheren Umgebung des Bewertungsobjekts gelegen ist, realisiert. Die genaue Lage ist mir bekannt. Aus Gründen des Datenschutzes ist hier die Straßenlage anonymisiert.

Die Vergleichskaufpreise stammen aus einer Stichprobe von Kaufpreisen für Altbauwohnungen als Dachgeschosswohnungen bzw. Maisonette-Wohnungen in zentraler Lage in Frankfurt Nordend in vergleichbarem Bodenrichtwertniveau aus Veräußerungen im Zeitraum 2019-2020 mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 90 qm (62 - 113 qm). Die Vergleichsgebäude haben im Mittel 8 (5-10) Wohnungen und sind im Mittel 1907 (1894-1930) errichtet worden.

Anpassung der Kaufpreise an das Bewertungsobjekt Die Vergleichsobjekte sind ggf. in Bezug auf ihre Eigenschaften untereinander verschieden sowie in Bezug auf das Bewertungsobjekt abweichend. Zur Vergleichbarkeit mit dem Bewertungsobjekt werden die relativen Kaufpreise an das Bewertungsobjekt angepasst. Die Anpassung erfolgt hier in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung, die Geschosslage und die Wohnungsgröße. Die Abweichungen der Vergleichsobjekte vom Bewertungsobjekt werden mit einem Zu- oder Abschlag berücksichtigt.




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6.3.3.3 Vergleichswerte





Vergleichswert [€] ------- 620.000,00 627.000,00 970.000,00 578.000,00

Wohnfläche [m²] 84,50 98, 00 76,00 113,00 99,00



------- 0,00 0,00 0,00 0,00





7.275,48 9.487,50 9.871,60 6.480,74


Wohnfläche [m²] 84,50 98,00 76,00 113,00 99,00


Lage gehoben gehoben gehoben sehr gut gehoben


Geschosslage 4. OG 4. OG 4. OG 4. OG 2. OG






Baujahr 1895 1895 1894 1900 1895


Wohneinheiten 10 9 10 5 6



7.348,23 9.392,63 10.167,75 6.741,91

Gewicht 1,00 1,00 1,00 1,00


7.348,23 9.392,63 10.167,75 6.741,91





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Vergleichswert [€] ------- 673.500,00 400.000,00 844.000,00 550.000,00

Wohnfläche [m²] 84,50 97,00 62,00 88,00 98,00



------- 0,00 0,00 0,00 0,00





7.568,42 7.032,14 10.454,19 5.892,60


Wohnfläche [m²] 84,50 97,00 62,00 88,00 98,00


Lage gehoben gehoben gehoben gehoben gehoben


Geschosslage 4. OG 5. OG 4. OG DG DG






Baujahr 1895 1905 1925 1913 1910


Wohneinheiten 10 6 9 9



7.644,10 6.961,81 10.454,19 5.951,53

Gewicht 1,00 1,00 1,00 1,00


7.644,10 6.961,81 10.454,19 5.951,53





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(Kurzbezeichnungen) (BWO) 9 10


Vergleichswert [€] ------- 540.000,00 750.000,00

Wohnfläche [m²] 84,50 62,00 109,00

rel. Vergleichswert [€/m²] ------- 8.709,50 6.880,50


------- 0,00 0,00


Kaufdatum/Stichtag 19.01.2021 10.2020 10.2020

zeitliche Anpassung 1,02 1,02


8. 883,69 7.018,11


Wohnfläche [m²] 84,50 62,00 109,00


Lage gehoben gehoben gehoben


Geschosslage 4. OG 5. OG 4. OG


Vermietung vermietet unvermietet unvermietet


Teilmarkt Weiterverkauf Weiterverkauf Weiterverkauf


Baujahr 1895 1905 1930


Wohneinheiten 10 6 10



8.794,85 7.228,65

Gewicht 1,00 1,00


8. 794,85 7.228,65

Erläuterungen zur Anpassung der Vergleichskaufpreis(e) / Richtwert(e) ( 9 - 10 ) E155 Lage: Frankfurt Bezirk 20, E255 Lage: Frankfurt Bezirk 22




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Ausschluss von Vergleichskaufpreisen mit nicht ersichtlichen Besonderheiten Aus der Summe aller angepassten und für diese Wertermittlung herangezogenen Vergleichswerte/-preise wurde zunächst ein Mittelwert gebildet. Der Mittelwert beträgt 8.068,57 EUR/qm. Die Standardabweichung beträgt 1.536,58 EUR/qm. Zum Ausschluss von Kaufpreisen mit nicht ersichtlichen Besonderheiten wurde als Ausschlusskriterium das 1,0-fache zentrale Schwankungsintervall (1,0-fache Standardabweichung) gewählt; die Ausschlussgrenzen betragen demnach 6.531,99 EUR/qm bis 9.605,14 EUR/qm. Drei angepasste Vergleichswerte/-preise (Nr. 3, 7, 8) unter- bzw. überschreiten diese Ausschlussgrenzen und werden deshalb aus der abschließenden gewichteten Mittelbildung ausgeschlossen. Nach Entfernen der Ausreißer beträgt die Standardabweichung 989,04EUR/qm.

Damit ergibt sich der relative Vergleichswert wie folgt:

Summe der gewichteten angepassten Vergleichswerte/-preise (ohne Ausreißer)

54.112,18 €/m²

Summe der Gewichte (ohne Ausreißer) : 7,00

vorläufiger gemittelter relativer Vergleichswert 7.730,00 €/m²

6.3.3.4 Vergleichswertermittlung

Ermittlung des Vergleichswerts Erläuterung

vorläufiger gewichtet gemittelter relativer Vergleichswert 7.730,00 €/m²

Zu-/Abschläge relativ 0,00 €/m²

vorläufiger bereinigter relativer Vergleichswert = 7.730,00 €/m²


vorläufiger Vergleichswert = 653.185,00 €

Zu-/Abschläge absolut 0,00 €

vorläufiger bereinigter Vergleichswert = 653.185,00 €

Marktanpassungsfaktor 1,00

vorläufiger marktangepasster Vergleichswert = 653.185,00€

besondere objektspezifischen Grundstücksmerkmale - 61.500,00 €

Vergleichswert = 591.685,00 €

rd. 592.000,00 €

Der Vergleichswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 19.01.2021 mit rd. 592.000,00 € ermittelt.

0,00

2.000,00

4.000,00

6.000,00

8.000,00

10.000,00

12.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Verg

leich

skau

fpre

is [E

UR/m

²]

Lfd. Nr.

Mittelwert +1,0Standardabweichung

Mittelwert -1,0Standardabweichung

Angepasster relativerVergleichspreis (EUR/qm)

Linear (Angepasster relativerVergleichspreis (EUR/qm))




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6.3.4 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete).

6.3.4.1 Risiko Sonderumlage

Die Rücklagensituation des Gesamtobjekts ist nicht bekannt. Für bauliche Maßnahmen im Zusammenhang mit den überalterten Garagen, den Verfärbungen und Abplatzungen der Fassade, den undichten Dachflächenfenstern und den fehlenden Dachziegeln besteht für die Miteigentümer das Risiko einer Sonderumlage. Der Risiko-Abschlag für die vorhandenen Bauschäden wird in der Wertermittlung für den gegenständlichen Miteigentumsanteil mit rd. 75 EUR/m² (WF) bzw. rd. -1 % des vorläufigen marktangepassten Vergleichswerts bemessen und mit rd. -6.500 EUR angesetzt.

6.3.4.1 Vermietungssituation

Die Wertermittlung wird auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt (vgl. § 17 Abs. 1 ImmoWertV). Der Einfluss der Mietabweichungen wird als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal in der Wertermittlung berücksichtigt (vgl. § 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV). Für die vermietete Wohnung sind Mietabweichungen nicht zu berücksichtigen. Die vertraglich erzielte Miete entspricht 900,00 EUR / 84,50 m² = 10,65 EUR/m² (WF) p. M.. Die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel Frankfurt am Main 2020 beträgt 11,18 EUR/m² (WF) p. M.. Da innerhalb der letzten drei Jahre keine Mieterhöhung stattgefunden hat und die ortsübliche Vergleichsmiete < 15 % unterschritten wird, wird von einer sofortigen Mieterhöhung ausgegangen. Für den Vermietungszustand ist kein Abschlag vorzunehmen. Für den Fall einer Eigennutzung wird von dem fristgerechten Sonderkündigungsrecht im Zwangsversteigerungsverfahren i. S. d. § 57a ZVG ausgegangen.

6.3.4.2 Grundrissgestaltung

Der Wertabschlag für die Grundrissgestaltung (Wohnzimmer als Durchgangszimmer im Dachgeschoss bzw. Wohn-/Schlafraum als gefangener Raum im Spitzboden, unüblich schmale Treppe, unüblich viele Dachschrägen und teilweise beengte Raumsituation) wird in Höhe von rd. -7 % des vorläufigen marktangepassten Vergleichswerts bemessen und mit rd. -45.000 EUR berücksichtigt.

6.3.4.3 Immissionen

Der Wertabschlag für die von der benachbarten Friedberger Landstraße ausgehenden Immissionen auf das Sondereigentum wird in Höhe von rd. -1,5 % des vorläufigen marktangepassten Vergleichswerts bemessen und mit rd. -10.000 EUR berücksichtigt.

6.3.4.4 Zusammenfassung / Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale das gemeinschaftliche Eigentum betreffend besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale anteilige Wertbeeinflussung insg.

Baumängel -6.500,00 €

Risiko-Abschlag Sonderumlage wg. Bauschäden -6.500,00 €

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale das Sondereigentum betreffend

besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg.

Weitere Besonderheiten -55.000,00 €

Grundrissgestaltung -45.000,00 €

Immissionen -10.000,00 €

Summe -55.000,00 €




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6.3.5 Renditekennziffer, Ertragsfaktor, Gebäudefaktor

VOG35Nettoanfangsrendi te (NAR)

Marktübl. erzielbarer Reinertrag (EUR)NAR = 100 x

Vergleichswert (EUR) zuzüglich Erwerbsnebenkosten

Jahresreinertrag [EUR] 9.737,79Vergleichswert [EUR] 592.000,00Erwerbsnebenkosten 10,00%

9.737,79NAR = 100 x = 1,5 %

651.200

NAR Eigentumswohnungen, zentrale Lage, Baujahr bis 1949 1,3 %(Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2020) (0,7 - 2,4 %)

Ertragsfaktor (Jahresrohertragsverviel fä l t iger)

Jahresrohertrag [EUR] 11.336,52

Vergleichswert (EUR)Ertragsfaktor =

Marktübl. erzielbarer Jahresrohertrag (EUR)

Ertragsfaktor 592.000,00= = 52,2

11.336,52

Ertragsfaktor Eigentumswohnungen, zentrale Lage, Baujahr bis 1949 = 59,1(Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main 2020) (35,0 - 87,9)

Gebäudefaktor (relat iver Kaufprei s)

Vergleichswert [EUR]Gebäudefaktor =

Wohnfläche

Wohnfläche [m²] 84,50592.000,00

Gebäudefaktor [EUR/m² WF] = = 7.006

84,50

Vergleichsfaktor [EUR/m²] Eigentumswohnungen gehobene Lage Innenstadtbereich, Größe 75-99 m², 6.780Baujahr bis 1918 (Faktoren für die Bewertung gem. §§ 183ff BewG für den Bereich Frankfurt am Main 2021)




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6.4 Verkehrswert Für das gegenständliche, sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung prädestinierte Bewertungsobjekt wird vor dem Hintergrund der COVID-19-Pandemie von einer weiterhin hohen Nachfrage durch Marktteilnehmer ausgegangen. Dennoch ist eine intensive Beobachtung der Marktentwicklung angeraten. Die Verfahren haben folgende Ergebnisse:

Bewertungs-gegenstand

Vor läuf iger markt-angepasster Vergleichs-wer t

Bodenwer t-ante i l

Besondere objekt-spez if ische Grund-stücks-merkmale

Vergle ichs-wer t


Verkehrswer t

Sondereigentum 653.185,00 € 257.000,00 € -61.500,00 € 592.000,00 € 1,50% 590.000,00 € Der Vergleichswert wurde mit 592.000 EUR ermittelt. Hierin ist ein Bodenwertanteil von 257.000 EUR enthalten. Aus dem Vergleichswertverfahren lässt sich ein marktkonformes Ergebnis ableiten, da örtliche Marktdaten zum Ansatz kamen. Das Ergebnis des Vergleichswertverfahrens spiegelt die Marktsituation der Eigentumswohnung in der gehobenen und zentralen Wohnlage in Frankfurt Nordend wider. Einen Wiederverkaufspreis der gegenständlichen Sondereigentumseinheit von gerundet 7.000 EUR/qm Wohnfläche halte ich für diese Einheit in dem am Wertermittlungsstichtag besichtigten Zustand für erzielbar. Vergleichswert = 592.000,00 EUR Zu-/Abschlag zur Rundung -2.000,00 EUR Verkehrswert Sondereigentum 590.000,00 EUR Unter Berücksichtigung aller wert- und marktbeeinflussenden Umstände, die hier bekannt sein konnten, der Nutzungsart der Immobilie und deren Nutzungsmöglichkeiten, orientiere ich mich an den ermittelten Werten und halte gerundet folgende Werte für die Bewertung zum Stichtag, dem 19.01.2021, für angemessen: Verkehrswert des Wohnungseigentums Grundbuchbezeichnung: Wohnungsgrundbuch von Frankfurt Bezirk 22, Blatt 2377 Lfd. Nr. 1, 2/zu1 = 92/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Frankfurt Bezirk 22, Flur 340, Flurstück 11/1 Gebäude- und Freifläche, Vogelsbergstraße 35 = 380 m² verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 9 des Aufteilungsplans und beschränkt durch das Sondereigentum der anderen Miteigentumsanteile (eingetragen Blätter 2369 bis 2378):

590.000,00 € (in Worten: Fünfhundertneunzigtausend Euro)

Die Sachverständige Frankfurt am Main, den 28.01.2021 Dipl.-Ing. Franziska Rost-Wolf




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6.5 Hinweise zur Wertermittlung, zum Urheberschutz und zum Verwendungsweck Gutachterlich ermittelte Verkehrswerte können nicht das Ergebnis mathematisch exakt berechneter Marktvorgänge sein. Auf Verkehrswerte und Kaufpreise wirken zahlreiche Imponderabilien ein, die aufgrund der Verschiedenheit der Teilmärkte, der Lagen, der Bebauung, des Zustandes etc. letztendlich die Gutachterin zu sachverständigen Annahmen, Vermutungen und Schätzungen veranlassen. Sollte eine der aufgestellten Bedingungen sich als ungültig erweisen, ist das Gutachten zu aktualisieren. Dieses Gutachten entspricht der Marktlage zum angegebenen Stichtag und kann ausschließlich von der Sachverständigen und ausschließlich für den Auftraggeber fortgeschrieben werden. Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Außer für den Auftraggeber ist es nicht gestattet, die durch das Gutachten bekannt gewordenen Daten und Informationen zu erheben, zu erfassen, zu organisieren, zu ordnen, zu speichern, anzupassen oder zu verändern, auszulesen, abzufragen, zu verwenden, offenzulegen, zu übermitteln zu verbreiten, abzugleichen, zu verknüpfen, eingeschränkt weiter zu verwenden, zu verarbeiten. Eine Vervielfältigung oder Verwertung des Gutachtens oder einzelner Abschnitte oder Informationen, die dem Gutachten entnommen wurden bzw. durch das Gutachten bekannt geworden sind, durch Dritte ist nicht gestattet. Falls das Gutachten im Internet veröffentlicht wird, wird zudem darauf hingewiesen, dass die Veröffentlichung nicht für kommerzielle Zwecke gestattet ist. Im Kontext von Zwangsversteigerungen darf das Gutachten bis maximal zum Ende des Zwangsversteigerungsverfahrens veröffentlicht werden.

7 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur

7.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung vom 3.November 2017 (BGBl. I S. 3634) BauNVO: Baunutzungsverordnung – Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien – Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Benachrichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT 18.10.2012) VW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT 11.04.2014) EW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie – EW-RL) in der Fassung vom 12. November 2015 (BAnz AT 04.12.2015) BRW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Bodenrichtwerts (Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT 11.04.2014) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 31. Januar 2019 (BGBl. I S. 54) GEG: Gebäudeenergiegesetz – Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden i.d.F. der Bekanntmachung vom 13. August 2020 (BGBl. I S. 1728) WoFlV:




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Wohnflächenverordnung – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) BetrKV: Betriebskostenverordnung – Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958) WMR: Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie – Richtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung vom 18. Juli 2007 ([1], Abschnitt 2.12.4) DIN 283: DIN 283 Blatt 2 „Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen“ (Ausgabe Februar 1962; obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift in der Praxis weiter Anwendung) WEG: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) vom 15. Mai 1951 (BGBl. I S. 175, 209), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) ZVG: Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung Ausfertigungsdatum: 24.03.1897 Vollzitat: "Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 310-14, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom22. Dezember 2020 (BGBl. I S. 3256) geändert worden ist" Stand: Zuletzt geändert durch Art. 4 G v. 22.12.2020 I 3256

7.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur [1] Kleiber, Wolfgang: Verkehrswertermittlung von Grundstücken: Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von

Marktwerten (Verkehrswerten) und Beleihungswerten sowie zur steuerlichen Bewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV Bundesanzeiger Verlag, 8. Auflage 2018

[2] Schmitz/Krings/Dahlhaus/Meisel: Baukosten 2018, Instandsetzung / Sanierung / Modernisierung / Umnutzung,

Verlag für Wirtschaft und Verwaltung Hubert Wingen, Essen, 2018 [3] Simon, Thore; Gilich, Tobias: Wertermittlung von Grundstücken, Werner-Verlag Wolters Kluwer Deutschland

GmbH Köln, 6. Auflage 2012 [4] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter

Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2020 [5] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter

Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2020 [6] Sprengnetter / Kierig / Drießen: Das 1 x 1 der Immobilienbewertung, 2. Auflage, Sprengnetter

Immobilienbewertung, Bad Neuenahr-Ahrweiler 2018




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8 Anlagen

8.1 Bauzeichnungen

8.1.1 Auszug aus dem Geoportal Hessen (Quelle: Auftraggeber. Liegenschaft skizzenhaft markiert, hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Keine Darstellung im Internet.)




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8.1.2 Grundriss Dachgeschoss (Quelle: Bauakte. Hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Keine Darstellung im Internet.)

8.1.3 Grundriss Spitzboden mit Dachloggia (Quelle: Bauakte. Hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Raumaufteilung bzw. Raumnutzung im Bereich der Loggia weicht von der Darstellung in Teilen bzw. vollständig ab. Keine Darstellung im Internet.)




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8.1.8 Nordostansicht (Straßenansicht) (Quelle: Bauakte. Einheit skizzenhaft eingetragen, hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Keine Darstellung im Internet.)


8.1.10 Grundriss Kellergeschoss mit gegenständlicher Einheit Nr. 9 (Quelle: Aufteilungsplan. Einheit skizzenhaft eingetragen, hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Keine Veröffentlichung im Internet.)

N




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8.1.11 Grundriss Dachgeschoss mit gegenständlicher Einheit Nr. 9 (Quelle: Aufteilungsplan. Einheit skizzenhaft eingetragen, hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Keine Veröffentlichung im Internet.)

8.1.12 Grundriss Spitzboden mit gegenständlicher Einheit Nr. 9 (Quelle: Aufteilungsplan. Einheit skizzenhaft eingetragen, hieraus lassen sich keine Maße ableiten. Keine Veröffentlichung im Internet.)

N




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8.2 Fotos

8.2.1 Vogelsbergstraße 35, Blick von der Friedberger Landstraße Richtung Südosten

8.2.2 Vogelsbergstraße 35, Nordost- und Nordwestfassade, Blick von der Straße Richtung Südosten

8.2.3 Vogelsbergstraße 35, Nordost- und Südostfassade, Blick von der Straße Richtung Westen

8.2.4 Vogelsbergstraße 35, Nordostfassade, Blick von der Straße Richtung Südwesten

8.2.5 Vogelsbergstraße 35, Südwestfassade, Blick Richtung Norden

8.2.6 Vogelsbergstraße 35 Südwestfassade, Blick vom Oeder Weg Richtung Osten




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8.2.7 Vogelsbergstraße 35, Blick von der Erdgeschossterrasse der Liegenschaft Friedberger Landstraße 80 Richtung Norden

8.2.8 Südostfassade im Erdgeschoss, Grenzmauer zum östlichen Nachbarn, Grundstückserschließung, Blick Richtung Straße

8.2.9 Garagen im südlichen Grundstücksbereich, Grenzmauer zum östlichen Nachbarn, Blick Richtung Südosten

8.2.10 Hof, Grenzmauer zum westlichen Nachbarn, Nordwest- und Südwestfassade im Erdgeschoss, Blick Richtung Nordosten

8.2.11 Garage im südlichen Grundstücksbereich, Weg zum Hauseingang, Blick Richtung Nordosten

8.2.12 Hauseingangstür mit Briefkastenanlage an der Südostfassade




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8.2.13 Hauseingangstür und Treppenhaus im Erdgeschoss, Blick vom Eingangspodest im Erdgeschoss

8.2.14 Treppenhaus mit Zwischenpodest, Blick vom Eingangspodest im 2.Obergeschoss

8.2.15 Treppenhaus, Blick vom Zwischenpodest (exemplarisch)

8.2.16 Garagen und Lagerschuppen im südlichen Grundstücksbereich, Blick vom Treppenhaus

8.2.17 Blick von der Dachloggia Richtung Süden

8.2.18 Blick von der Dachloggia Richtung Südwesten

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