Die Zahl der Baubeginne in Deutschland wird 2012 voraus-

sichtlich deutlich sinken. „Unterm Strich ist ein gefühltes Minus von etwa 20 Pro-zent zu erwarten“, schätzt Andreas Schulten, Vorstand von BulwienGesa. Die bis Ende 2010 von den Marktfor-schern erhobenen belastbaren Zahlen deuten sogar auf einen noch drastische-ren Einbruch hin: Demnach würde 2012 in den deutschen Top-7-Metropolen nur für 158 Projekte mit 2,2 Millionen Qua-dratmetern der Baubeginn erfolgen. Das wäre weit weniger als die Hälfte des Neu-bauvolumens, das BulwienGesa für 2011 erwartetet hatte, nämlich 505 Projekte mit 5,2 Millionen Quadratmetern.

Tatsächlich dürfte der Rückgang aber weitaus moderater ausfallen, denn die Realisierung von Wohnungsbauvorha-ben, die bei den Entwicklern derzeit laut Schulten weit höher im Kurs stehen als Büros, ist für die Marktforscher weit schwerer zu prognostizieren. Wohnpro-jekte finden darum meist erst in einem späteren Projektstadium Eingang in die Statistik. So hat BulwienGesa für 2012 bisher nur 65 Wohnbauvorhaben mit 744.000 Quadratmetern aufgenommen – für 2011 finden sich in der Statistik noch satte 369 Wohnungsprojekte mit 2,63 Millionen Quadratmetern.

Am grundsätzlichen Befund ändert dies aber wenig: In den meisten Top-

Städten, Berlin und Köln vielleicht ein-mal ausgenommen, sind Wohnbau-grundstücke inzwischen rar. Zudem werden die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Mieten und Kaufpreise wegen des vielerorts bereits ausreichen-den Flächenangebots künftig spürbar weniger stark steigen. „Deswegen wird auch die Finanzierung für Projektent-wicklungen schwieriger – und das ist im Prinzip eine gesunde Entwicklung“, so Schulten.

Finanzierungslatte liegt höher

Nicht nur für Bauträger, auch für Ge-werbeimmobilienentwickler ist es schwieriger geworden, bei Banken anzu-docken, wie Rüdiger Jessen, Leiter Ge-werbeimmobilienkunden beim Kredit-vermittlers Dr. Klein beobachtet hat. Im Zuge der Staatsschuldenkrise in Europa und der anstehenden Regulierung durch Basel III sei bei den Banken nach der Sommerpause eine große Verunsiche-rung über die Eigenkapitalausstattung entstanden, so Jessen. Eine Kreditklem-me kann er zwar nicht ausmachen, die Kreditinstitute sieben aber nolens volens strenger aus: „Eine Bank, die vorher bei zwanzig Finanzierungsanfragen für Pro-jektentwicklungen vielleicht bei zehn bis fünfzehn Term-Sheets herausgegeben hat, kann heute vielleicht noch sechs bis acht bedienen“, erläutert Jessen.

Auch die Finanzierungsbedingungen haben die Institute laut Jessen allesamt eindeutig verschärft. Zu schaffen machen den Developern insbesondere gestiegene Eigenkapitalanforderungen. Kreditinsti-tute etwa, die vor einem halben Jahr noch bis zu 90 Prozent der Baukosten finanzier-ten, hätten die loan-to-cost-ratio jetzt auf 80 Prozent heruntergefahren. Die Darle-hensvolumina sind ebenfalls geschrumpft. Überregionale Banken finanzieren derzeit überwiegend in der Größenordnung von zehn Millionen bis zu 50 oder 70 Millio-nen Euro. Für alles, was darüber hinausgeht, werden heu-te meist Konsor-

Wer schließt die Lücke, wenn das Eigen-

kapital nicht reicht?

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seLücken überbrücken

Finanzierung Die Bankfinanzierung von Projektentwicklungen

hat sich im letzten halben Jahr aufgrund der Staatsschuldenkrise im

Euro-Raum und Basel III deutlich erschwert. Für Eigenkapitalfinanzierer

und Projektentwicklungsfonds eröffnen sich durch die gestiegenen

Eigenkapitalanforderungen Investment-Gelegenheiten.

Von Harald Thomeczek

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immobilienmanager · 1/2 - 201214

tiallösungen gesucht. All das hat zur Folge, dass die Projektentwickler und Bauträger nicht mehr so große Pipelines aufbauen können: „Ein Entwickler, der vorher mit zehn Millionen Euro Eigenkapital viel-leicht noch Projekte mit einem Investi-tionsvolumen von 60 bis 80 Millionen Euro stemmen konnte, kann heute mit demselben Geld noch für 40 bis 50 Millio-nen Euro bauen“, sagt Jessen.

Wer bei den Banken selbst nachfragt, dem zeigt sich ein ähnliches Bild: Wer vorher Projekte finanzierte, tut das auch jetzt noch. Wachstum im Projektfinan-zierungsgeschäfts peilen aber die wenigs-ten Institute an – Ausnahmen bestätigen die Regel: „Im Jahr 2011 betrug das Neu-geschäft mit Projektentwicklungen knapp 1 Milliarden Euro. Für das kommende Jahr strebt die Deutsche Hypo einen wei-teren Ausbau an – vorausgesetzt die Im-mobilien- und Kapitalmärkte zeigen sich stabil. Der Anteil der Projektentwicklun-gen am gesamten Neugeschäft wird sich voraussichtlich zwischen 25 und 35 Pro-zent bewegen“, sagt Andreas Pohl, Vor-stand der Deutschen Hypo.

Auch die HSH Nordbank ist Projekt-entwicklungen nach der von der EU-Kommission verschriebenen Rosskur nicht abgeneigt. „Wir wollen in der Im-mobilienfinanzierung wieder wachsen, die Voraussetzungen dafür sind schließ-lich günstig: Wir haben die Bereinigung unseres Immobilienkreditportfolios be-reits hinter uns, Staatsanleihen verhageln uns nicht die Bilanz, und für die nächsten zwölf Monate sind wir außerdem gut mit

Liqui-dität ver-sorgt. Und nicht zu vergessen: Staats-schuldenkrise hin und Ban-kenregulierung her – der Immobi-lienmarkt ist grundsätzlich in einer gu-ten Verfassung“, sagt Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der HSH. Für 2012 plane man mit einem Ausbau des reinen Neugeschäfts auf circa 2,7 Mil-liarden Euro nach rund einer Milliarde Euro im vergangenen Jahr. „In Projekt-entwicklungen könnten wir gut und ger-ne 30 bis 40 Prozent des Neugeschäfts-volumens fließen lassen“, so Axmann.

Banken aber weiter offen für Anfragen

Die Landesbank Berlin mit ihrer Tochter Berlin Hyp zeigt sich ebenfalls offen für Finanzierungsanfragen zu Bau-vorhaben. Im Jahr 2011 seien auf Projekt-entwicklungsfinanzierungen ungefähr 15 bis 20 Prozent des reinen Neugeschäfts in der Immobilienfinanzierung der LBB und der Berlin Hyp von geschätzt 4,5 bis 5 Milliarden Euro entfallen, sagt Jan Bet-tink, im LBB-Vorstand für die Immobi-lienfinanzierung verantwortlich. Damit fühlt sich die Bank derzeit offenbar wohl: 2012 soll dieser Anteil laut Bettink jeden-falls nicht erhöht werden. Ob ein Ent-wickler bei der LBB zum Zug kommt, hängt wesentlich von vier Faktoren ab:

dem im Projekt eingesetzten Eigenkapi-tal, dem Vorvermietungsstand, dem

Track-Record des Entwicklers und seiner Bonität. Für

die Höhe des Belei-hungsaus-

laufs

ist die Einschät-zung der Kapital-dienstfähigkeit insge-samt entscheidend. „In der Regel weisen die Kreditverträge bei unseren Projektfinanzierungen einen Loan-to-value von durchschnittlich 60 bis 80 Prozent auf“, so Bettink. Bei der Deutschen Hypo bewegt sich der LTV meist zwischen 70 bis 80 Prozent, bei der HSH zwischen 65 und 80 Prozent.

Was aber wenn die Projektentwickler die gestiegenen Eigenkapitalanforderun-gen der Banken nicht erfüllen können? Um die Lücke zu überbrücken, bieten sich etwa Eigenkapitalfinanzierer an, die der klare Zeitrahmen von wenigen Jahren und die Renditechancen anziehen. „Op-portunistische Investoren peilen bei Pro-jekt-Investments Renditen (Internal Rate of Return) von zehn bis 16 Prozent p. a. an“, sagt Curth-C. Flatow, Geschäftsfüh-rer von Flatow Advisory Partners. Und das muss noch nicht das Ende der Fah-nenstange sein: „Bei einer Profit-Sharing-Vereinbarung sind bis zu 20 Prozent drin. In Deutschland akzeptieren Beteili-gungsfonds aber mitunter

Werfthaus, Frankfurt am Main Fachmarktzentrum, FuldaMAIN TOWER, Frankfurt am Main

Mit über 50 Jahren Erfahrung im Immobiliensektor und einem gegenwärtig betreuten Investitionsvolumen von 2,4 Mrd. Euro bietet die OFB als Full-Service-Unternehmen für die Entwicklung hochwertiger Büroimmobilien ein starkes Fundament.Zu den bereits realisierten Objekten zählen der MAIN TOWER, das Werfthaus und das Fachmarktzentrum in Fulda. Aktuelle Projekte sind die Berliner Straße und die neuen Unternehmens zentralen von DB Schenker und Condor auf Gateway Gardens. Mehr Informationen unter www.ofb.de

S u b S t a n z S c h a f f t W e r t e

auch geringere Renditen“, weiß Lars-Oli-ver Breuer, bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Deutschland.

Konservativere institutionelle Anle-ger wie Versorgungswerke kalku-lieren laut Flatow zwar nur

mit sie-ben bis acht Prozent

per annum – aber auch das ist deutlich mehr, als die fünf Prozent oder weniger, die den großen Maklerhäusern zufolge bei Investments in hochkarätige Core-Objekte abfallen. Voraussetzungen für den Einstieg eines stil-len Kapitalpartners sind nach Flatows Erfahrung eine Vorvermietungsquo-te von mindestens zu 50 Prozent bei Büro- und Einzelhandelsprojekten, ein Eigenkapitalanteil des Developers von 20 bis 30 Prozent liegen und ein be-reits gesichertes Bau-grundstück; auch eine Baugenehmigung sollte möglichst schon vorlie-gen. „Nur 25 Prozent ge-hen ins operative Risiko“, unterstreicht Breuer.

Eine andere Möglich-keit für Entwickler, die Eigenkapitallü-cke zu schließen, sind Projektentwick-lungsfonds. Das Fondshaus Hamburg (FHH) etwa sammelt gerade Geld für einen Fonds ein, der gezielt in Bauvor-haben investieren wird – was sich bei den Projektentwicklern schon herumge-

sprochen hat: „Wir müssen uns gar nicht nach geeigneten Vorhaben

für den FHH Immobilien 11 - Aktiv Select Deutsch-

land II umschauen: Die Entwickler

kommen von

sich aus auf uns zu“, sagt FHH-Ge-schäftsführerin An-gelika Kunath. Auch Competo Capital Partners will mit Competo Development Fonds von der restriktiven Haltung

der Banken bei der Kreditvergabe ins-besondere bei Projektent-wicklungen

profitieren – und zwar nicht nur kurz-

fristig: „Eine Änderung dieser Situation ist aufgrund der gesetzlichen Regularien für die Banken in den kommenden Jah-ren nicht zu erwarten. Daher ist das The-ma Eigenkapital für Projektentwicklun-gen aus unserer Sicht ein dauerhaftes Thema geworden, das sicherlich auch neue Investoren anlocken wird“, sagt

Competo-Geschäftsführer Thomas Pscherer.

Die FHH führt bei interessanten Pro-jekten eine sehr sorgfältige Due Dilligen-ce durch: „Der Projektentwickler muss seine Kalkulation offenlegen. Wir prüfen die Mietverträge und den angestrebten Verkaufspreis gründlich auf die Exit-Fä-higkeit des Projekts hin und haben ein Auge darauf, dass der Entwickler seine Budgetplanung einhält“, so Kunath. Auch die Fremdkapitalfinanzierung muss bereits sichergestellt sein. Für Competo ist eine Finanzierungszusage durch eine Bank dagegen nicht Beteili-gungsvoraussetzung; Competo prüft die Finanzierbarkeit vielmehr im Vorfeld auf

eigenes Risiko, da man als Finanzin-vestor und aufgrund der hohen

Anzahl an Projektbeteiligun-gen eine gute Markt-

durchdringung bei den Immobilien-

finanzierern

erreicht habe.Bei der Rendite

kalkulieren die Profi-Investoren des Competo Development Fonds mit einer Zielgröße von 15 Prozent pro Jahr.

„Bei bereits abgerechneten Projektbeteili-gungen wurden sogar rund 20 Prozent Eigenkapitalrendite nach Steuern erzielt“, sagt Ralf Simon, ebenfalls geschäftsfüh-render Gesellschafter. FHH kommt den Entwicklern verglichen mit dem ersten FHH-Projektentwicklungsfonds beim Renditeziel etwas weiter entgegen. Auf Fondsebene habe man die Latte gegen-

über dem FHH Real Esta-te 5 Aktiv Select Deutsch-land von 16 auf 14 Prozent abgesenkt. „So können wir auch in sehr weit fort-geschrittene und vielver-sprechende Projekte in-vestieren“, so Kunath.

Für den neuen FHH-Fonds sollen bis Ende 2012 rund 30 Millionen Euro bei Privatanlegern eingesammelt werden. Pro Projekt ist eine Betei-ligung von maximal acht Millionen Euro vorgese-hen. Geprüft wird derzeit eine Beteiligung an der

vom Freiburger Projektentwickler Un-müssig geplanten Revitalisierung des Wohn- und Geschäftsgebäudes Zürich-Haus in der Freiburger Innenstadt in Hlhe von rund zwei bis vier Millionen Euro. Der Competo Development Fonds konzentriert sich auf Bauvorhaben an den sechs Top-Standorten und mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von fünf bis 50 Millionen Euro. Pro Projekt investiert Competo mindestens drei Millionen Euro Eigenkapital und maximal 15 Mil-lionen Euro Eigenkapital.

Mögliches Objekt des neuen FHH-Fonds: das Zürich-Haus in der Freiburger Altstadt.

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Weitere Informationen zum Thema Developments finden Sie auf unserer Internetseite www.immobilienmanager.de/projektentwicklung.html im neuen Online-Schwerpunkt Projektentwicklung.

Projektentwicklung

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immobilienmanager · 1/2 - 201214