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Kirchliche Allgemeine Sozialarbeit

Umfrage Bezahlbarer Wohnraum

Herbst 2014

Diakonisches Werk Bayern Kirchliche Allgemeine Sozialarbeit Pirckheimer Straße 6 90408 Nürnberg Tel.: 0911 9354-265 Mail: blanz@diakonie-bayern.de

1

Gliederung

Vorbemerkungen zur Umfrage

Teil I: Grunddaten

Teil II: Zielgruppenauswertung

Familien mit Kindern

Alleinerziehende

Menschen im Alter

SGB II Berechtigte

Teil III: Themenbezogene Auswertung

Mietkosten

Regionale Vergleiche

Teil IV. Fazit und Forderungen

Teil V: Anhang

Befragungsstatistik

Fragebogen

2

Vorbemerkungen zur Umfrage Hintergrund der Umfrage sind Rückmeldungen der diakonischen Beratungsstellen über zunehmende Belastungen durch die Wohnsituation. Das Phänomen trat in den Ersten Jahren seit Einführung der Hartz IV Gesetzgebung nicht so stark auf, da viele Familien finanzielle Engpässe mit angespartem Vermögen ausglichen. Inzwischen sind die Sparvermögen zumindest im SGB II / SGB XII Bereich weitgehend aufgebraucht, was zu einer wachsenden Problematik insbesondere beim Unterhalt der Wohnungen kommt. Die Übernahme der Miet- und Heizkosten ist an Obergrenzen gebunden (Angemessenheitsgrenzen); diese werden aber unzureichend an die Realentwicklung angepasst. Im Sommer 2014 fand die 7. Bayerische Armutskonferenz unter dem Titel „Wohnen – ein Menschenrecht“ statt. Sie legte anschaulich die Lage auf dem Wohnungsmarkt dar. Jedoch gab es noch keine Untersuchungen, welche die Realität auf dem bayerischen Wohnungsmarkt wiederspiegelten. So beschloss die Diakonie eine Befragung von Familien und Personen im niedrigen Einkommensbereich und im SGB II / SGB XII Bezug. In der Regel verfügten alle Personen über Wohnraum. Leider gibt die Untersuchung kein Bild der Personen und Familien wieder, die ihren Wohnraum verloren haben. Hier ist die Stichprobe <1%. Die Umfrage fand in den Beratungsstellen der Kirchlichen allgemeinen Sozialarbeit (KASA) im Zeitraum September bis November 2014 statt. Entsprechend war die Zielgruppe Personen bzw. Familien in schwierigen Lebenslagen, in der Sozialhilfe und in Krisensituationen wie z. B. Trennungen oder Arbeitsverlust durch Krankheit, Unfall etc. Schwerpunkte der Beratung bilden die Existenzsicherung im SGB II und SGB XII sowie Krisenberatung mit 69%, die Wohnlage mit knapp 24% und die Verschuldung mit 14%.

Teil I Grunddaten Haushalte und beteiligte Orte 539 Haushalte mit 1183 Personen in Bayern wurden befragt. 36 Beratungsstellen der KASA / Bezirksstellen der Diakonie beteiligten sich an der Umfrage. 1

Geschlecht

Von 526 Personen beteiligten sich 32% Männer und 68% Frauen. Im KASA Statistikvergleich (N= 17851) Frauen 67%; Männer 33%; so ist das Genderverhältnis nahezu gleich.

1 Altdorf, Augsburg, Bamberg, Coburg, Ebersberg, Erlangen, Fürstenfeldbruck, Fürth, Hersbruck, Hof, Ingolstadt, Kempten,

Kulmbach, Ludwigstadt-Kronach-Michelau, München-Innenstadt, München – Hasenbergl, München Neuperlach, München-Westend, Memmingen, Neumarkt, Neustadt Aisch, Nürnberg, Neu Ulm, Passau, Pegnitz, Regenburg, Roth, Rosenheim, Schwabach, Sulzbach-Rosenberg, Schweinfurt, Bad Tölz, Traunstein, Weiden, Weilheim, Weißenburg, Würzburg.

Männer 32%

Frauen 68%

Befragte Personen N=526

3

Stadt-Land-Vergleich

Im Stadt-Land Vergleich ergab sich ein Verhältnis von 3:1. Es entspricht nur zum Teil der Lage der Beratungsstellen im städtischen Raum und in den ländlichen Regionen. Die Erreichbarkeit des ländlichen Raumes hat für unsere Beratungsstellen bis heute ihre Grenzen, insbesondere in der evangelischen Diaspora.

Stadt Land Vergleich nach Kategorien Der einfache Stadt-Land-Vergleich gibt ein verzerrtes Bild wieder, da die Befragten auch Kleinstädte im ländlichen Raum als Stadt ankreuzten. Diese müssen aber dem Charakter des Wohnangebotes eher dem ländlichen Raum zugeordnet werden. Um eine bessere Differenzierung zu erreichen, wurde die Stadt-Land-Aufteilung unter weiteren Kategorien vorgenommen:

a) Ballungsräume (München +EBE +FFB; Nürnberg-Fürth-Erlangen) b) Bezirkshauptstädte (Augsburg, Bayreuth, Würzburg, Regensburg) c) Landkreise und Kreisfreie Städte

Mit diesen Kategorien erhöht sich der Anteil der Wohnungen im ländlichen Raum deutlich. Zudem lassen sich die Charakter der Wohngebiete besser herausarbeiten.

22%

78%

Stadt-Land

Land

Stadt

6%

17%

57%

20%

Stadt-Land-Vergleich nach Kategorien

N-Fü-Er

Mü-EBE-FFB

Landkreise KVBehörden

4

Die Haushaltsgröße

68% der Befragten lebten in 1-Personen- oder 2-Personen-Haushalten. Dabei machen bei den 2 Personen-Haushalten die Alleinerziehenden einen Anteil von fast 50% aus (vgl. auch Teil II Alleinerziehende).

Alterskohorten Bei den Befragten ergaben sich folgende Alterskohorten:

Nicht ganz zwei Fünftel (37%) der Betroffenen waren Familien und Alleinerziehende mit Kindern (=<14 Jahre). Zählt man alle Minderjährige hinzu, so steigt der Anteil leicht auf 42%. Von den 89 Jugendlichen zwischen 18 und 25 Jahren lebten lediglich 12 selbständig. Fast 90% der Jugendlichen lebten noch in ihren Familien. Eine Folge der SGB II Gesetzgebung.

38%

30%

14%

10% 6%

2%

Anzahl der Personen pro Haushalt

1-PersonenHH

2-Pers.HH

3-Pers.HH

4-Pers.HH

5-Pers.HH

6-10 Pers.HH

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

0-6 Jahre 7-14 Jahre 15-17Jahre

18-25Jahre

26-35Jahre

36-45Jahre

46-55Jahre

56-64Jahre

65 +

146

184

65

89

142

161 167

97 93

Alterskohorten aller Befragten

5

Einkommensquelle der Befragten Bei der Frage nach dem Einkommen waren Mehrfachnennungen möglich. 64% der Befragten gaben Auskünfte zu ihren Einkommen. Die Haupteinkommensgruppe waren Bezieher von Arbeitslosengeld I oder II (38%). Nur etwa 25% konnten ein eigenes Einkommen nachweisen; häufig verbargen sich dahinter Nebenjobs bzw. geringfügige Beschäftigung. Ein Siebtel der Haushalte bezogen Arbeitslosengeld II in Verbindung mit eigenem Einkommen (in der Regel prekäre Beschäftigungen).

Miete oder Eigentum: Nur 16 von 516 Haushalten gaben an, eigenes Wohneigentum zu besitzen. Das sind 3,2%. D.h. fast 97% wohnen in Mietverhältnissen. Zwei von ihnen droht der Verlust des Eigenheims.

Wohnverhältnisse 55% mieteten privaten Wohnraum an. 25% wohnten in Genossenschaftsformen, Stiftungen und Vereinen sowie 2,4% in städtischem oder kommunalem Wohnraum2. Der Rest verteilt sich auf Baugesellschaften und kirchliche Anbieter. Auffallend sind die extremen Mietunterschiede in den Wohnklassen, und die Wohnverhältnisse (Quadratmeterzahlen) insbesondere bei Familien ab 3 Personen (siehe Tabelle unten).

Person /HAUSHALT

Zahl HAUSHALT

Anzahl Zimmer

Spannbreite Fläche

Zimmerzahl / BG Kostenspanne Kaltmiete

1 201 1-4 + 1EFH 80qm

15 qm – 90 qm 76 Pers in1-Zi-Whg 85 Pers. In 2-Zi-Whg

1 Zi: 92 - 570 € 2 Zi: 100 - 833 €

2 156 1-4 + 5 EFH 20 qm – 120 qm 5 Paare In 1-Zi-Whg 63 Paare in 2-Zi-Whg 64 Paare in 3-Zi-Whg

1 Zi: 93 - 336 € (1x Pension 970 €) 2 Zi: 154 - 706 € 3 Zi: 118 – 826 €

3-4 127 1-6 + 9 EFH 18 qm -185 qm 8 Fam. In 1-Zi-Whg 17 Fam. In 2-zi-Whg 53 Fam. In 3-Zi-Whg 32 Fam. In 4-Zi-Whg

1 Zi: 250 – 425 € 2 Zi: 240 – 860 € 3 Zi: 205 – 900 € 4 Zi: 270 – 1400 €

5-6 42 2-6 + 2 EFH 30 qm – 172 qm 4 Fam. In 2-Zi-Whg 16 Fam. In 3-Zi-Whg 14 Fam. In 4-Zi-Whg 3 Fam. In 5-Zi-Whg

2 Zi: 290 – 400 € 3 Zi: 300 – 1000 € 4 Zi: 450 – 890 € 5 Zi: 435 – 650 €

2 Wobei in dieser Zahl die kommunalen Wohnungsbaugenossenschaften nicht berücksichtigt sind.

0

50

100

150

200

250

300

Eigenes EK Alg II GS im Alter Rente Unterhalt Wohngeld SonstigesEK

191

289

80

136

33 13 18

Einkommen der Haushalte

6

Eine 10 Pers-Familie wohnte in einer 7 Zimmer Wohnung mit 197 qm zum Preis von 620.-€ Kaltmiete. Der günstigste Wohnraum liegt mit ein qm-Preis von2, 33 Euro in Passau; der teuerste mit 26,67 Euro / qm in Bad Tölz Heizkosten – qm Stromkosten*1 - qm Bei den Heizkosten gab es ebenfalls gravierende Unterschiede. Der Preis reichte von 0,26 Euro pro Quadratmeter bis zu 7,80 Euro. Wobei wir keinen signifikanten Zusammenhang zwischen den Quadratmeterpreisen der Wohnungen und den Heizkosten herstellen konnten. Insofern sind Angemessenheitsgrenzen zwar statistisch möglich, sie geben aber keine Auskunft über die realen Kosten eines Wohnraumes.

Angemessenheitsgrenzen3 31% der aller Befragten überschritten die Angemessenheitsgrenzen in der Kaltmiete. Die Grenzen lagen im Ballungsraum bei 2 Personen Haushalt zwischen 431 (Fürth) und 732 Euro (München) und bei 4-Personen-Haushalten zwischen 589 (Fürth) und 1050 Euro (München-Neuperlach). Im ländlichen Raum sind die Angemessenheitsgrenzen niedriger. Bei Zwei-Personen-Haushalten lagen sie zwischen 260 (Hof-Land4) und 490 Euro (Weilheim-Ost)5 und bei 4-Personen-Haushalt 540 (Weiden) und 765 Euro (Ingolstadt, Bruttokaltmiete). Insgesamt kann eher ein Nord-Süd-Gefälle beobachtet werden, wobei jedoch das Umland der Großstädte, insbesondere München, eine eigene Dynamik aufweist (sog. Speckgürtel) z. B. Ebersberg 445.-€, FFB ca. 540.-€ (2 Zimmer Wohnung, ca. 60 qm). Beispiele für ländliche Regionen mit Mittelzentren (2 Zimmer Wohnung, ca. 60 qm): Kulmbach 250.-€ Region Hof-Land 260.-€ , Lichtenfels 304.-€, Kreis Amberg-Sulzbach 352.-€, Lauf 402.-€, Memmingen367.-€, Bad Tölz 440.-€, Weilheim 480.-€ Jedoch variieren die Zahlen innerhalb der Regionen leicht, je nach Berechnungsart (Quadratmeter, zugestandener Wohnraum – Richtwert, Zonenberechnung oder in der Nähe zu Ballungsräumen wie z.B. Lauf)

3 Die folgenden Daten beziehen sich auf die aktuell verfügbaren Angemessenheitstabellen der Kreise und Städte; wenn keine Tabellen zur Verfügung standen, wurde auf die Angaben im Fragenbogen zurückgegriffen. 4 Stand: 2008-04; aktuelle Werte wurden 2014 neu festgelegt 5 Von Schongau bis Bernried kann innerhalb eines Landkreises im der Kategorie 2-Personen-Haushalt ein Gefälle von 100.- Euro beobachtet werden

1 Zi Bis 25 qm 20-100 €

26-35 qm 16-100 €

36-45 qm 50-99 €

2 Zi 26-35 qm 50-100 €

36-45 qm 52-91 €

46-55 qm 29-107 €

56-65 qm 20-335 €

3 Zi 49-55 qm 60-99 €

56-65 qm 40-119 €

66-75 qm 60-155 €

76-85 qm 40-153 €

4 Zi 60-75 qm 74-90 €

76-85 qm 72-200 €

86-95 qm 49-151 €

1 Pers HH 10 – 265 €

2 Pers HH 25 - 240 €

3 Pers HH 14 – 265 €

4 Pers HH 45 – 243 €

5 Pers HH 56 – 153 €

6 Pers HH 96 – 180 €

7 Pers HH 100 €

10 Pers HH 316 €

*1 Höhere Kosten zum Teil in Verbindung

mit Heizkosten und Warmwasser; das

betrifft 13% der befragten Haushalte

7

Bei der Festlegung der Angemessenheitsgrenzen ist bis heute kein eindeutig vergleichbares bayernweites Verfahren zu erkennen. (Bewertung nach Personenzahl, Wohnungsgröße, Heranziehen des Mietspiegels, Studien, verfügbarer Wohnraum etc.). Allerdings muss festgestellt werden, dass die meisten Kreisverwaltungsbehörden inzwischen ein nachvollziehbares Verfahren benutzen. Wie die Auswertung zeigen, gibt es dennoch Unterschiede zwischen realistischen Anpassungen und realitätsfernen Berechnungen. Realitätsnahe Angemessenheitsgrenzen sind dann erreicht, wenn der Aufwand für die Wohnungssuche eines Hilfeberechtigten mit dem von Wohnungssuchenden mit einem Durchschnittseinkommen vergleichbar ist.

Mietschulden – Stromschulden Etwa 14 % der Befragten gaben an, aufgrund ihrer Mietkosten verschuldet zu sein. Dabei stellt sich

heraus, dass es kaum einen Unterschied im Stadt-Land-Vergleich gibt. 6

In der Stadt Würzburg liegt die Überschreitung der Angemessenheitsgrenze bei 32,8%. Bei etwa der Hälfte überschreitet der Betrag die 100-Euro-Grenze. Bei den Fällen im Würzburger Land liegen die Grenzen sogar bei über 65% und im Main-Spessart-Kreis wurden keine Überschreitungen registriert. 7 Andererseits lässt sich bei Mehrpersonenhaushalten erkennen, dass es eine deutliche Unterschreitung der Grenzen gibt; in Einzelfällen mehr als 100.- Euro. Diese Erkenntnis würde der Theorie widersprechen, dass eine Anhebung der Angemessenheitsgrenzen automatisch zur Anhebung des Mietniveaus führen wird.

Ähnlich ist das Verhältnis bei den Stromschulden.

6 Siehe auch Vergleich nach Kategorien S. 27 7 Vgl., Zusatzinformationen zu Fragenbögen, KASA Würzburg, 12-2014

KUHO

LIFAS

MMTÖL

WM

250 260 304 352 367 440

480

KdU 2-Personen-HH Nord-Süd-Vergleich

14%

86%

Mietschulden

ja

nein

15%

85%

Stromschulden

Ja

Nein

8

Drohender Wohnungsverlust Infolge der Angemessenheitsgrenzen zahlen viele Sozialhilfeberechtigte im Rechtsbereich des SGB II und SGB XII eigene Mittel aus dem Regelsatz hinzu. Gelingt ihnen das nicht, so öffnet sich die Schuldenfalle. 14% der Befragten gaben an, dass sie entweder aufgrund einer Umzugsaufforderung oder wegen Mietschulden die Wohnung verlassen müssten. Im Stadt-Land-Vergleich ist hier eine leichte Abweichung zu erkennen. Der drohende Wohnungsverlust ist im ländlichen Raum um 4 Prozentpunkte höher. Nach unseren Erfahrungen kommen Sozialhilfeberechtigte nicht mehr aus der Schuldenfalle heraus, solang sie im Bezug sozialer Leistungen sind.

Qualität des Wohnumfelds Die Befragten konnten die Qualität ihres Wohnumfeldes mit den Notenstufen 1-6 bewerten. In der ersten Frage wurde die Erreichbarkeit bestimmter Angebote abgefragt.

Bei der Beurteilung ist eine Tendenz zur Mitte erkennbar; die Notenspanne liegt zwischen 2,13-3,2. Den schlechtesten Wert erhielt die Erreichbarkeit von Ämtern und Behörden; mit der Note 3,2 aber noch im Mittelfeld. Am positivsten wurde die Erreichbarkeit des öffentlichen Personennahverkehrs bewertet (Note 2,13). Allerdings ist hier ein signifikanter Unterschied im Stadt-Land-Vergleich zu

14%

86%

Drohender Wohnungsverlust

13%

87%

Drohender Wohnungsverlust Stadt

17%

83%

Drohender Wohnungsverlust Land

16%

84%

Aufforderung zur Kostensenkung

ja

nein

2,35 2,33 2,36

2,95 2,47 2,3 2,13

3,2

2,56

Was gibt es im Wohnumfeld / was können Sie gut erreichen?

Ein Sechstel der befragten SGB II Empfänger bekamen eine Aufforderung zur Kostensenkung, d. h. in der Regel die Senkung der Heizkosten oder die Suche nach günstigerem Wohnraum. Drohender Wohnungsverlust wurde bereits in der obigen Grafik dargestellt.

9

erkennen (Stadt 1,96 Land 2,96). Bei der Erreichbarkeit von Ärzten spiegelt sich die öffentliche Diskussion der ärztlichen Versorgung auf dem Land nur bedingt wieder (Stadt 2,45 – Land 2,68) Die Vergleichsgruppen der über 65jährigen (Single und Paare) zeigen nur geringfügige Abweichungen vom Durchschnittswert (<0,4 Notenpunkte). Ähnliches gilt für Familien mit Kindern, wobei hier das Wohnumfeld schlechter bewertet wird mit (größter Abstand ist die Erreichbarkeit von Parks - 0,75 Notenpunkte; Ausnahme ist die Erreichbarkeit der Schulen).

Wohnraumqualität „Wie empfinden Sie die Wohnraumqualität Ihrer Wohnung?“ Bei dieser Frage liegen die Notenwerte zwischen befriedigend und ausreichend. Am stärksten wird die Barrierefreiheit bemängelt, gefolgt von modernen Standard und Wärmeisolierung. Letzteres kann für Familien/Personen mit geringem Einkommen zu einer großen Belastung werden. 165 von 454 Befragten (= 36%) gaben auf diese Frage die Note 5 oder 6. Ältere Menschen beurteilen die Wohnraumqualität in der Regel positiver. Nimmt man die Vergleichsgruppe der Rentner (Paare und Single), so liegt der Wert für sparsames Heizen bei 3,43, also leicht besser als der Durchschnitt. Lediglich der moderne Standard wird mit dem Notenwert 4,11 schlechter bewertet. Familien mit Kindern empfinden die Wohnraumqualität in der Regel schlechter. Den schlechtesten Wert erhält die Barrierefreiheit der Wohnung mit 4,51, gefolgt vom Standard 4,33 und der sparsamen Beheizbarkeit (4,29). Über 54% vergaben die Bewertung 5 oder 6. Bescheidener fiel das Urteil gegenüber Gesundheit und angemessener Größe aus. Hier wurden mit den Notenwerten 2,86 und 2,92 die besten Werte erreicht.

Bei der Beurteilung ist eine Tendenz zur Note 4 erkennbar; die Notenspanne liegt zwischen 2,86-4,15; bei einzelnen Zielgruppen bis zu 4,51.

gesund angemessengroß

mod.Standard

sparsambeheizbar

barrierefrei kindgerecht altersgerecht

2,92 2,86

3,76 3,58

4,15

3,5 3,61

Wohnraumqualität

10

Erschwernisse bei der Wohnraumsuche Zum Schluss wurde den Beteiligten die Frage gestellt: „Für wen gibt es Ihrer Meinung nach bei der Wohnungssuche Erschwernisse?“ Dabei bedeutete der Wert 1 „sehr strakt betroffen“ und der Wert 6 „nicht betroffen“. Das Thema gibt lediglich ein Meinungsbild wieder. Zudem kam es zu Irritationen, weil bei dieser Frage der Notenschlüssel umgekehrt wurde. Insofern sind die Bewertungen nur begrenzt aussagefähig und geben Tendenzen wieder. Allgemein kann gesagt werden:

Am leichtesten fällt es Ehepaaren, Senioren und Alleinlebenden, eine Wohnung zu finden.

Das Schlusslicht bilden Personen mit Schulden (Mietschulden, allg. Schulden), Sozialhilfeempfänger und Strafentlassene unmittelbar gefolgt von Alleinerziehenden und Familien mit Kindern.

Die eher positive Tendenz bei Asylbewerbern und Ausländern lässt sich nach Auskunft von Beratungsstellen eher auf eine Neiddiskussion zurückführen, die derzeit Spannungen unter den hilfeberechtigten Gruppen aufzeigt.

2,36 2,44 2,47 2,49 2,73 2,73 2,74 2,93 2,98

3,24 3,71 3,87

4,32

Erschwernisse bei der Wohnraumsuche - je geringer der Wert, desto höher die Erschwernisse

11

Teil II Zielgruppenauswertung

1. Familien mit Kindern =< 14 Jahre (N=134)

Fläche der Wohnungen Die Wohnraumfläche weißt das gesamte Spektrum auf, von 18 qm (3-Personen-HH!) bis 172 qm, von 1 Zimmer-Wohnung bis Einfamilienhaus. 6 Familien mit 2-6 Kindern leben in Wohnungen unter 40 qm.

Haushaltsgrößen

Extreme:

3 Personenhaushalt, 35qm, 1-Zimmer-Wohnung, Ehepaar 40+ mit Kind 12 Jahre; (Südbayern)

4 Personenhaushalt, 27 qm, 2 Zimmer-Wohnung, (Mittelfranken)

3 Personen-Haushalt, 18 qm 1-Zimmer-Wohnung, Alleinerziehend (Ballungsraum München)

6-Personen-Haushalt, 30 qm, 2-Zimmer-Wohnung, Asylbewerber (Ballungsraum München)

Vergleich der Mietpreisspannen unterschiedlicher Haushaltsgrößen

Personen-HH Anzahl Zimmer Fläche insgesamt Kaltmiete 2 (N=26) = Alleinerziehend

1 (N=1) 25 qm 970 Euro (Pension)

2 (N= 8) 38 – 60 qm 195 (=60 qm) – 330 Euro (=60 qm) Beide im Raum Schwaben

3 (N=11) 55 – 86 qm 330 Euro (65 qm, PA) – 550 Euro (62 qm, FFB)

4 (N=5) 60 – 80 qm 330 Euro (72 qm, Ufr.) – 529 Euro (80 qm, Ufr.)

3 (N=18) 1 (N=2) 18 – 35 qm 350 – 400 Euro (Südbayern)

2 (N=3) 47 – 67 qm 240 (67 qm, Hof) – 357 Euro (47 qm, Würzburg)

3 (N=10) 58 – 80 qm 284 Euro (Hof, 58 qm ) – 640 Euro (68 qm, München)

4 (N=2) 86 + 90 qm

29%

20% 22%

20%

8%

1%

Haushaltsgröße bei Familien mit Kindern

2 Personen

3 Personen

4 Personen

5 Personen

6 Personen

7 Personen

12

Personen-HH Anzahl Zimmer Fläche insgesamt Kaltmiete

4 (N=20) 1 (N=1) 48 qm 425 Euro (IN) (Stromschulden >99 Euro)

2 (N=1) 27 qm (Fürth)

3 (N=7) 73 – 96 qm 280 Euro (96 qm, Hof) – 900 Euro (87 qm München)

4 (N=10) 75 – 108 qm 375 (Hof, 86 qm) – 900 Euro (München, 80 qm)

Personen-HH Anzahl Zimmer Fläche insgesamt Kaltmiete

5 (N=18) 2 (N=2) 65 – 68 qm 290 Euro (Schweinfurt, 68 qm) – 400 Euro (Schwabach, 65 qm)

3 (N=11) 63 – 83 qm 300 Euro (WÜ, 75 qm) – 850 Euro (Mü-Neup., 83qm)

4 (N=9) 67 – 112 qm 450 Euro (Weißenburg ) – 680 Euro (Fürth, 108 qm)

5 (N=2) 90 – 105 qm 400 – 435 Euro

Arbeitslosengeld II Bezug Drei von fünf befragten Familien mit Kindern befanden sich im Arbeitslosengeld II Bezug. Hinzu kommen 6 Familien, die Leistungen nach dem SGB XII erhalten. Rechnet man die Personen im Arbeitslosengeld I und II Bezug und die Familien mit Leistungen nach SGB XII und SGB V zusammen, so ergibt sich ein Verhältnis von 2:1

Angemessenheitsgrenzen 27% der Befragten machten Angaben zu den Angemessenheitsgrenzen bei den Heizkosten

Anzahl der Personen in den Hauhalten

Überschrittene Angemessenheitsgrenzen bei Kaltmiete in Prozent

Überschrittene Angemessenheitsgrenzen bei Heizkosten in Prozent

Gesamtdurchschnitt 31% 41%

2 Personen Haushalt 26% 45%

3 Personen Haushalt 35% 25%

4 Personen Haushalt 41% 60%

5 und mehr Personen Haushalt 26% 29%

Über ein Viertel der Familien mit Kindern überschreiten die Angemessenheitsgrenze bei Kaltmiete. Bei 4-Personen-Haushaltne liegt die Zahl sogar bei 2 von 5 befragten Familien. (55% der Befragten machten Angaben zu den Angemessenheitsgrenzen in der Kaltmiete)

34%

66%

Familien m. Kindern im Sozialhilfebezug

ohne Alg II

Alg II Bezug

13

Noch extremer sind die Zahlen bei den Angemessenheitsgrenzen für Heizkosten. Hier scheinen viele Grenzen unrealistisch und den Entwicklungen der Kosten auf dem Markt nur unzureichend angepasst. Die einzige Toleranz wird anscheinend kinderreichen Familien ab fünf und mehr Kindern gewährt.

Stadt – Land

In unserer Umfrage lebten doppelt so viele Familien mit Kindern auf dem Land, als in den Ballungsräumen. Dagegen leben je ¼ der Familien mit Kindern in den Ballungsräumen und in den Bezirksstädten. Wohnen in Ballungsgebieten bedeutet für Familien mit Kindern eine erhebliche Belastung. Dies bezieht sich weniger auf die Kosten der Unterkunft. Die Überschreitung der Angemessenheitsgrenzen wird „nur“ von 17% der Befragten angegeben. Damit ist ihr Anteil um die Hälfte geringer als der Durchschnitt. Folglich ergeben sich die Belastungen stärker aus dem geringen Regelsatz, der die Lebenshaltungskosten im Ballungsraum nicht abdeckt.

Wohnumfeld Die gesamte Bewertung des Wohnumfeldes liegt um 0,3 Notenpunkte unter dem Durchschnitt. Gering überdurchschnittliche Abweichungen gab es bei den Einkaufmöglichkeiten (0,4); Zugang zu Ärzten (0,4), Öffentlichen Nachverkehr (0,45) und dem Zugang zu Parks und Grünanlagen (0,8).

27%

49%

24%

Stadt-Land-Vergleich Familien m. Kindern

BallungsraumLandBezirksstädte

14

Wohnraumqualität

Auch bei der Wohnraumqualität bewerten Familien mit Kindern ihre Gesamtsituation schlechter als der Durchschnitt aller Befragten und auch schlechter als Alleinerziehende (0,35). Schlechtester Wert ist die Barrierefreiheit mit Note 4,51, gefolgt von modernen Standard (4,33) und kostengünstige Beheizbarkeit der Wohnung (4,29). Heizen ist für größere Familien mit Kindern ein Problem Nimmt man die Familien, die 100 Euro und mehr an Heizkosten pro Monat zuzahlen (das entspricht einem Drittel aller befragten Familien mit Kindern), so liegen die durchschnittlichen Heizkosten pro Person bei 38,5 Euro; d.h. bei einem 4-Personen-Haushalt bei 154 Euro pro Monat bzw. 1848 Euro pro Jahr. (Der Gesamtdurchschnitt aller Befragten liegt dagegen bei 111 Euro pro Monat bzw. 1332 Euro pro Jahr).

2,39 2,3

2,72 2,91 2,87

2,67 2,58

3,5 3,31

Wohnumfeld Familien mit Kindern

gesund angemessengroß

mod.Standard

sparsambeheizbar

barrierefrei kindgerecht altersgerecht

3,16 3,44

4,33 4,29 4,51

3,31

3,9

Wohnraumqualität Familien mit Kindern

15

2. Alleinerziehende (N=122)

Alleinerziehende sind in der Regel weiblich. Nur 7% der Haushalte werden von Männern geführt, wobei sie bis auf eine Familie Ein-Kind-Haushalte sind. Das Alter der meisten Männer liegt zwischen 36 und 60 Jahren. Keines der Kinder ist unter 9 Jahre alt. Im Gegenzug tragen die Frauen die Last der Alleinerziehenden Haushalte. Ihre Größe geht bis zu 5-Personenhaushalte. Knapp zwei Drittel von den alleinerziehenden Frauen leben im SGB II Bezug.

Fläche der Wohnungen Die Wohnsituation der Frauen unterscheidet sich deutlich. So entdeckten wir 18 Haushalte mit einer Wohnfläche unter 60 qm und drei davon sogar mit Wohnflächen zwischen 20 und 30 qm. Dies waren auch die einzigen Ein-Zimmer-Wohnungen. Extreme in der Wohnsituation Alleinerziehender 5 Personen auf 70qm 3 Zi WHG(Augsburg); Kaltmiete 390.- Euro; Angemessenheitsgrenze 533.- Euro

Stromschulen >99 Euro 5 Personen auf 67qm 4 Zi WHG (Würzburg)(Kaltmiete k. A) Angemessenheitsgrenze 65qm 455.-Euro 5 Personen 680.-Euro

Bei den zwei-Personen-Haushalten lagen die Kaltmieten zwischen 100 und 660 Euro. Drei-Personen-Haushalte zahlten zwischen 300 und 724 Euro; vier Personen zwischen 400 und 765 Euro. Ähnliche Unterscheide gab es bei der Fläche der Wohnungen. Details siehe Tabelle unten. Es lässt sich kein eindeutiger Zusammenhang zwischen Größe und Mietpreis erkennen, selbst wenn man die subjektive Einschätzung der Wohnraumqualität einbezieht.

7%

93%

Alleinerziehende nach Geschlecht

m

w

64%

25%

9%

2%

Haushaltgröße Alleinerziehender

2-Pers.HH

3-Pers.HH

4-Pers.HH

5-Pers.HH

16

Personen-HAUSHALT

Anzahl Zimmer Fläche insgesamt Kaltmiete

2 (N=77) 1 (N=3) 20 – 30 qm 371 – 480 Euro

2 (N= 25) 38 – 70 qm 195 (Augsburg 60 qm) – 660 Euro (Würzburg, 65 qm)

3 (N=30)8 2 (N=5) 47 – 65 qm 264 (Augsburg) – 500 Euro (München)

3 (N=14) 58 – 96 qm 284 (Hof, 58 qm ) – 605 (TS, 96 qm)

4 (N=7) 90 – 120 qm 350 Hof – 500 Euro (Würzburg)

4 (N=11) 3 (N=3) 73 qm 283 (Ingolstadt) und 480 (Augsburg) Euro

4 (N=5) 75 – 108 qm 375 (Hof, 86 qm) – 600 Euro (Würzburg, 100 qm)

Je größer die Familien werden, desto geringer der Anteil Alleinerziehender.

Arbeitslosengeld II Bezug 66%% der in unseren Beratungsstellen befragten alleinerziehenden Frauen und Männer beziehen Hilfen nach dem SGB II. Damit liegen sie erheblich über dem Gesamtdurchschnitt aller Befragten (54%). Die Lebenslage bestätigt auch der Landessozialbericht Bayern. Jedoch kam es bisher zu keinen erkennbaren Veränderungen in den Lebenslagen.

Angemessenheitsgrenzen 27 Familien lagen mit ihren Mieten über der Angemessenheitsgrenze. D.h. sie mussten in der Regel die Mehrkosten der Miete aus dem Regelsatz bezahlen. In den meisten Fällen lag der Betrag bei +/- 100 Euro in einigen Fällen nur wenige Euro über der Angemessenheitsgrenze. Darunter befanden sich 19 2+3-Personen-Haushalte (=26%), die ausschließlich in 2- oder 3-Zimmer-Wohnungen leben. Insofern ist bei kleinen Familien zu wenig oder überteuerter Wohnraum vorhanden. Nimmt man in den 2-Personen-Haushalten den Durchschnitt aller Mieten in Bezug zu den Angemessenheitsgrenzen, so stellt man gerade in dieser Kohorte sowohl bei Mietobergrenzen als auch bei den Grenzen der Heizkosten ein zu niedriges Niveau fest d.h. die Kohorte überschreitet überdurchschnittlich häufig die Grenzen.

8 Ein Alleinerziehende mit zwei Kindern lebt in einem 18 qm 1-Zimmer-Appartement (München); KM = 350.- Euro

2-Pers.HH 3-Pers.HH 4-Pers.HH 5-Pers.HH

156

76 53

33

77

30 11 3

Mehr-Personen-Haushalte im Vergleich zu Alleinerziehenden-Haushalte

17

Schulden - Wohnungsverlust 13% der Familien gaben an, bei den Mietkosten verschuldet zu sein und 14,8% hatten Stromschulden. 10 von 122 Familien drohte der Wohnungsverlust und fast 15% der Alleinerziehenden bekam die Aufforderung zur Kostensenkung, was in der letzten Konsequenz ebenfalls den Wohnungsverlust bedeuten kann.

Stadt Land:

In unserer Umfrage lebten doppelt so viele Familien mit Kindern auf dem Land, als in den Ballungsräumen. Die Hälfte aller Familien auf dem Land sind Alleinerziehende. Dagegen leben je ¼ der Familien mit Kindern in den Ballungsräumen und in den Bezirksstädten. Der Anteil der Alleinerziehenden in den Ballungsräumen beträgt nur noch 33%; in den Bezirksstädten dagegen 66%. Fazit: Alleinerziehende bevorzugen Wohnraum in den mittleren Großstädten (Bezirksstädte) oder auf dem Land Da dies den Trend bei Familien mit Kindern bestätigt, kann vermutet werden, dass das Leben in ländlichen Regionen für Familien mit Kindern günstiger ist. Andererseits könnte darin u. U. ein erschwerter Zugang zur Bildung liegen (schwächere Infrastruktur, Erreichbarkeit von Bildungsangeboten). Wohnumfeld

27% davon 33% alleinerziehend

49% davon 50% alleinerziehend

24% davon 66% alleinerziehend

Stadt-Land-Vergleich Familien m. Kindern/Alleinerziehende

Ballungsraum

Land

Bezirksstädte

0

1

2

3

4

2,04 2,26 2,38 2,85

2,51 2,32 2,17

3,25

2,51

Alleinerziehende

18

Auf die Frage „Was gibt es im Wohnumfeld / was können Sie gut erreichen?“ reagierten die Alleinerziehenden durchaus positiv. Im Notenschlüssel 1-6 bewerten Alleinerziehende ihr Wohnumfeld leicht besser als der Durchschnitt (ca. +0,1) und im Vergleich zu Familien mit Kindern (<14 Jahren) deutlich besser (zum Teil +0,5).

Wohnraumqualität

Ähnlich wie bei den Familien mit Kindern weicht das Thema „Barrierefreiheit“ von den anderen Bewertungen deutlich ab. Betrachtet man die 60 Familien, die den Wert 5 oder 6 ankreuzten, so entdeckt man darunter größtenteils Familien mit Kleinkindern. Hier könnte das Abstellen von Kinderwagen, Kleinfahrzeugen für Kinder oder nicht vorhandene Aufzüge eine Rolle spielen.

3. Rentner 65+ (N=81; d.h. 15% aller Befragten)

Im Rentenalter nimmt der Männeranteil zwar zu, wobei der Anteil von Männern in Paarhaushalten wesentlich höher ist, als bei den Frauen. Fläche der Wohnungen

Personen-HAUSHALT

Anzahl Zimmer Fläche insgesamt Kaltmiete

1 (N=46) 1 (N=21) 24 – 61 qm 109 Euro (Bad Tölz, 30 qm) 500 Euro (München, 30 qm)

2 (N=15) 42 – 70 qm 278 Euro (Hof, 70 qm) 680 Euro (München, 58 qm)

012345

3,03 2,74 3,7 3,78

4,44

3,21 3,52

Alleinerziehende - Wohnraumqualität

58%

42%

Rentner Frauen-Männer

Frauen

Männer

19

3 (N=7) 57 – 80 qm 271 Euro (Schweinfurt, 57 qm) 524 Euro (Nürnberg, 68 qm)

2 (N=26) 2 (N= 16) 38 – 68 qm 154 Euro (Bad Tölz, 54 qm) – 650Euro (Neuperlach, 45 qm)

3 (N=7) 60 – 84 qm 251 Euro (Neumarkt, 72 qm) 735 Euro (Neuperlach, 79 qm)

Die Wohnflächen für ältere Menschen sind weitgehend ausreichend. Allerdings werden die Kosten der Unterkunft in Zukunft eine zunehmend größere Rolle spielen. Es ist davon auszugehen, dass die Altersarmut in den kommenden Jahren deutlich ansteigt.9

Haushaltsgrößen In der Regel leben Rentner in 1-2 Personen-Haushalte (91%). Wobei in dieser Gruppe auch Wohngemeinschaften zwischen Eltern-Kind berücksichtigt sind, sofern ein Bewohner >65 Jahre ist. Lediglich 9% wohnen entweder bei ihren Kindern oder bilden Mehrgenerationenfamilien.

Grundsicherung im Alter und Angemessenheitsgrenzen 43% der befragten Rentner beziehen Grundsicherung im Alter. Davon überschreiten 20% die Angemessenheitsgrenze. Die höchste Differenz liegt bei 171 Euro (3 Personen HH, 74 qm, Südbayern).

Stadt-Land Rentner wohnen zu gleichen Anteilen in den Ballungsräumen und auf dem Land. Dabei gibt es kaum einen Unterschied, ob allein lebend oder als Paar. Allerdings vermuten unsere Beratungsstellen eine deutlich höhere Dunkelziffer von Rentnern auf dem Land, da die Erreichbarkeit der Beratungsstellen und die soziale Versorgung zum Teil erheblich erschwert sind.10

9 Vgl. IAB Bericht 2007; sowie „Prävention und Bekämpfung von Altersarmut“, Diakonie Texte 8-2013 10 Vgl. Studie Winkler Marlis „Nähe beschämt – Armut auf dem Land“ Berlin 2010

allein lebend

58%

Paare 33%

3-4 Pers.HH 9%

Rentner Haushalte

20

Bezieht man sämtliche städtischen Räume als Wohngebiet mit ein, d. h. auch Kreis- und kreisfreie Städte sowie Kleinstädte, so bewegen sich 85% aller Rentner im städtischen Raum und nur 15% auf dem Land.

Wohnumfeld

Rentner bewerten das Wohnumfeld im Vergleich zu den anderen Bezugsgruppen am positivsten (Gesamtnote 2,45). Der schlechteste Wert bei Rentnern ist die Erreichbarkeit von Ämtern und Behörden. Wobei hier die Erreichbarkeit im Ballungsraum (3,4) schlechter bewertet wurde als der ländliche Raum (3,1). Eine wirkliche Erklärung für das eher untypische Phänomen gibt es noch nicht. Eventuell bringen ältere Menschen die Erreichbarkeit auch mit dem Zugang zu Behörden in Zusammenhang (Barrierefreiheit, Wartezeiten, Kommunikationsbarrieren). Die Werte werden nur von Familien mit Kindern übertroffen.

47%

7%

46%

Rentner Stadt-Land-Vergleich

Ballungsraum

Bezirksstädte

Land

2,23 2,47 2,61 2,54 2,52

2,22 2,12

3,2

2,19

Rentner Wohnumfeld

21

Wohnraumqualität

Auch die Wohnraumqualität zeigt im Vergleich zu den anderen Bezugsgruppen eine Tendenz zum Positiven. Der Durchschnittswert „3,34“ liegt wenig unter dem Gesamtdurchschnitt von 3,48. Interessanter Weise wird die Barrierefreiheit von den Rentnern deutlich positiver bewertet (vgl. Familien mit Kindern 4,51 und Alleinerziehende 4,44). Gründe könnten in der Lage der Wohnung zu suchen sein (z. B. Erdgeschoss, Stadtnähe).

2,69 2,63

4,11 3,43

3,83 3,19 3,52

Rentner Wohnraumqualität

22

4. Bezieher von Arbeitslosengeld II (N=289) 54% aller Befragten Haushalte beziehen Hilfen nach dem SGB II.

Geschlecht

Im Geschlecht spiegelt sich der Gesamtdurchschnitt der Befragung, wie auch die

Gesamtstatistik der KASA Beratungsstellen (N=14.000) wieder: 1/3 Männer und 2/3 Frauen.

Fläche der Wohnungen Die Wohnflächen liegen zwischen 15 (1 Pers.-HH, Bad Tölz, qm-Preis 26 Euro!) und 197 qm. Im Durchschnitt stehen pro Familienmitglied 28 qm zur Verfügung. Der Durchschnitt aller Befragten liegt bei 29 qm pro Familienmitglied, also nur gering darüber. Beide Werte liegen leicht über den vorgesehenen Angemessenheitsgrenzen für Wohnflächen (i.d.R. durchschnittlich 25qm).

Haushaltsgrößen

Personen-HAUSHALT

Anzahl Zimmer Fläche insgesamt Kaltmiete

2 (N=90) 1 (N=4) 20 – 90 qm 93Euro (Augsburg, 33 qm) 336 Euro (Weilheim, 30 qm)

2 (N= 34) 36 – 65 qm 154 Euro (Bad Tölz, 54 qm) – 550Euro (FFB, 59 qm)

3 (N=44) 1 (N=3) 18 – 35 qm 350 Euro (München, 18 qm) 400 Euro (Bad Tölz, 35 qm)

2 (N=10) 52 – 70 qm 240 Euro (Hof, 70 qm) – 510 Euro (Ebersberg, 70 qm)

3 (N=14) 58 – 80 qm 210 Euro (Hof, 60 qm ) – 670 (MÜ-Neuperlach, 77 qm)

4 (N=9) 64 – 98 qm 270 Euro (Ludwigstadt 65 qm) – 500 Euro (Pegnitz, 90 qm)

4 (N=11) 1 34 qm 325 Euro (München-Westend)

2 (N=2) 27 und 50 qm -?- Euro (Fürth, 27 qm) 745 Euro (München 50 qm)

3 (N=9) 73 – 96 qm 280 Euro (Neustadt Aisch, 89 qm) - 480 Euro (Augsburg 73 qm

4 (N=5) 75 – 108 qm 304 Euro (Coburg, 92 qm) – 1090 Euro (München, 77 qm)

65%

35%

Arbeitslosengeld II Bezieher Frauen-Männer

Frauen

Männer

23

Die Haushaltgrößen beziehen sich auf ALG II Berechtigte. Bei 4 Personen-HH stellten wir wiederum prekäre Wohnverhältnisse fest z. B. 4 Pers., 1 Zimmer, 34 qm oder 4 Personen, 2 Zimmer, 27 qm. Am häufigsten sind Menschen mit Migrationshintergrund von prekären Wohnverhältnissen betroffen.

Zuverdienst /Aufstocker 27 % die Arbeitslosengeld II Bezieher haben einen Zuverdienst oder sind Aufstocker. Lediglich 12 von 80 (=15%) der Alleinerziehenden im SGB II Bezug bekamen Unterhalt. Angemessenheitsgrenzen 29 Personen bzw. 10% der Arbeitslosengeld II Bezieher überschritten die Angemessenheitsgrenzen. Der Durchschnitt liegt bei 6% aller Befragten. Über die Hälfte (58%) der Familien, welche die Angemessenheitsgrenze überschritten, hat privates Wohneigentum. Sie müssen mittelfristig mit dem Wohnraumverlust rechnen, wenn sie keine Arbeit finden und werden möglicherweise zum Spekulationsobjekt auf dem Immobilienmarkt. Der Trend gilt für die gesamte Befragung. Bei der Gesamtauswertung aller Personen liegen die Personen mit privatem Wohneigentum bei 61%.

Stadt – Land

Knapp 2/3 der SGB II Berechtigten leben auf dem Land. Dort muss davon ausgegangen werden, dass SGB II Bezieherinnen / -bezieher auf dem Land spätestens seit der letzten Hartz IV Reform 2010 eine geringere Mobilität aufweisen und somit ihre Teilhabemöglichkeiten eingeschränkt sind.

64%

17%

19%

SGB II Berechtigte Stadt-Land-Vergleich

Land

Ballungsraum

Bezirksstädte

24

Wohnumfeld Das Wohnumfeld wird von Arbeitslosengeld II Beziehern mit geringen Abweichungen (0,1 bis 0,2) ähnlich bewertet, als der Durchschnitt. Lediglich bei der Erreichbarkeit von Sportplätzen ist die Note um 0,8 Punkte besser. Sie bildet mit Note 2,14 sogar den besten Wert.

Wohnraumqualität Auch die Bewertung der Wohnraumqualität weicht bei nahezu allen Noten vom Durchschnitt nur gering ab (=< 0,2); wobei beachtet werden muss, dass keine Note unter dem Wert von 3 liegt und insgesamt eine Tendenz zu Note 4 besteht. So beurteilten ein Drittel der Befragten die sparsame Beheizbarkeit der Wohnung mit den Noten 5 oder 6 und über ein Viertel (27%) gaben für den kindgerechten Wohnraum die Noten 5 und 6.

2,5 2,47 2,53 2,14

2,62 2,39 2,23

3,25

2,72

Arbeitslosengeld II Bezieher - Wohnumfeld

3,17 3,03

3,96 3,73 4,25

3,54 3,6

Arbeitslosengeld II Bezieher - Wohnraumqualität

25

Erschwernisse bei der Wohnraumsuche

SGB II Bezieherinnen und Bezieher schätzen ihre Chancen auf dem Wohnungsmarkt am schlechtesten ein. Sie rangieren noch hinter den Chancen für Haftentlassene.

2,42 2,46 2,32 2,53 2,81 2,7 2,68

2,93 3,05 3,56 3,78

4,06 4,37

Arbeitslosengeld II Bezieher - Erschwernisse bei der Wohnraumsuche

26

Teil III Themenbezogene Auswertung 1. Mietkosten

Wohnraum nach Wohngebieten

Die Wohnraumkosten wurden nach Quadratmeterpreisen ermittelt. Je höher die Mietpreise umso höher der Anteil an Wohnungen in den Ballungsräumen und umso geringer der Anteil an Wohnungen auf dem Land (vgl. gestrichelte Trendlinien). Bei den Bezirkshauptstädten liegt der größte Anteil im mittleren Preissegment. Er geht sowohl beim kleinen Preissegment als auch bei teuren Wohnungen deutlich zurück. Im Durchschnitt bewegt sich die befragte Zielgruppe eher im niedrigen Preissegment (bis zu 9.- Euro/qm; gestrichelte Linie)

Nord-Süd-Gefälle

-20

0

20

40

60

80

100

3 - 4,5 € 4,5 - 6 € 6 - 7,5 € 7,5 - 9 € 9 -10,5 € 10,5-12€ > 12 €

Wohnungen nach qm Preis und Wohngebieten in %-Anteilen N=443

gesamt in % Ballungsraum Regierungshauptstädte

Landkreise Linear (Ballungsraum) Linear (Landkreise)

89

76

64 55

30

16 11 11

24

36 45

70

84 89

3 - 4,5 € 4,5 - 6 € 6 - 7,5 € 7,5 - 9 € 9 -10,5 € 10,5-12€ > 12 €

Mietpreisgefälle Nord-Süd in % Anteilen

nördl. der Donau südl. der Donau

27

Es lässt sich ein deutliches Nord-Süd-Gefälle erkennen. Verglichen wurde Bayern nördlich der Donau (incl. Regensburg) und Bayern südlich der Donau (incl. Neu Ulm, Ingolstadt und Passau). Je günstiger die Wohnungen, desto höher ist der Anteil im nördlichen Bayern. Mit steigenden Kosten wandert der steigende Anteil nach Süden. Wohnraum für SGB II Bezieher

Je billiger der Wohnraum, des höher der Anteil an SGB II Bezieherinnen. Im günstigsten Preissegment liegt er bei 70%; immerhin wird im teuersten Segment noch ein Anteil von knapp 37 % erreicht. Bewertung der Wohnraumqualität – keine signifikanten Zusammenhänge zwischen Preis und Qualität

Die Befragten sollten Angaben zur Wohnraumqualität machen. Dabei wurden folgende fünf Kategorien abgefragt: Moderner Standard, sparsame Heizkosten, gesunder Wohnraum, kindgerechter Wohnraum und altersgerechter Wohnraum.11 Der Teilnehmenden konnten Noten von 1-6 vergeben. Zwischen der Wohnraumqualität und den Mietkosten ergab sich kein eindeutiger Zusammenhang. Im Gegenteil: Teurer Wohnraum erhielt die schlechteste Bewertung. Die obere Grafik zeigt einen Auszug der positiven Noten (1 und 2). Der Vergleich

11 Vgl. auch Tabelle S. 9

0

10

20

30

40

50

60

70

80

3 - 4,5 € 4,5 - 6 € 6 - 7,5 € 7,5 - 9 € 9 -10,5 € 10,5-12€ > 12 €

Anteil Alg II Bezieher an der Kohorte in %

3 - 4,5 € 4,5 - 6 € 6 - 7,5 € 7,5 - 9 € 9 -10,5 € 10,5-12€ > 12 €

27,6 31 32,2

27,8 29,6

27,8

16,4

Wohnraumqualität nach Preiskohorten Note 1 u 2 in %

28

mit anderen Notengruppen ergibt das gleiche Bild in umgekehrter Reihung. Die besten Werte erhielten die Preissegmente 4,5-6 Euro und 6-7,5 Euro.

Heizkosten

Setzt man die Heizkosten ins Verhältnis zum Mietpreis, so lässt sich auch hier kein eindeutiger Trend erkennen. Teurer Wohnraum muss nicht unbedingt kostengünstiger in der Beheizung sein. Lediglich im Preissegment 1-2 Euro/qm sinken die Heizkosten entsprechend der Teuerung, allerdings erst signifikant ab einem Mietpreis von 10,50 Euro. Die Tendenz wird auch bei der Einschätzung der Betroffenen zur Wohnraumqualität bestätigt.

3 - 4,5 € 4,5 - 6 € 6 - 7,5 € 7,5 - 9 € 9 -10,5 € 10,5-12€ > 12 €

35,4

29,6

23,4

29,6 27

31,8

40,4

Wohnraumqualität gesamt Note 5 u 6 in %

0

10

20

30

40

50

60

70

80

3 - 4,5 € 4,5 - 6 € 6 - 7,5 € 7,5 - 9 € 9 -10,5 € 10,5-12€ > 12 €

Heizkosten im Verhältnis zum Mietpreis

<1 Euro/qm 1-1,99 Euro/qm >=2 Euro/qm

29

Mietschulden

Den höchsten Anteil an Mietschuldnern findet man im mittleren Preissegment. Entgegen allgemeinen Vermutungen sinken die Mietschuldner ab einem Quadratmeterpreis von 10,00 Euro. Ähnliches zeigt sich bei den Stromschulden. Wobei die Produkttheorie, also das gegenrechnen von Mietkosten und Stromkosten einen gewissen Ausgleich schafft, sofern sie konsequent angewandt wird.

0

5

10

15

20

25

30

3 - 4,5 € 4,5 - 6 € 6 - 7,5 € 7,5 - 9 € 9 -10,5 € 10,5-12€ > 12 €

sparsame Heizung nach Preiskohorten Note 1 u 2 in %

0

5

10

15

20

25

30

3,00-4,50 4,51-6,00 6,01-7,50 7,51-9,00 9,01-10,50 10,51-12,00 12,01-26,26

Mietschulden in% der Kohorte

0

5

10

15

20

3,00-4,50 4,51-6,00 6,01-7,50 7,51-9,00 9,01-10,50 10,51-12,00 12,01-26,26

Stromschulden

30

2. Regionale Vergleiche (Stadt-Land und Nord-Süd)

Vergleich nach Zielgruppen

1-2 Pers. 3-4 Pers. 5-6 Pers.

22,0% 28,0% 29,0%

58,0% 51,0%

55,0%

Stadt-Land-Vergleich nach Haushaltsgrößten

Großraum Bezirksstädte Land

27%

73%

Stadt-Land Alleinerziehende

Ballungsraum

Land

34%

66%

Stadt-Land Paare

Ballungsraum

Land

35%

65%

Stadt-Land Familien mit Kindern

Ballungsraum

Land

51% 49%

Stadt-Land Senioren

Ballungsraum

Land

Die 1-2 Personen Haushalte überwiegen bei der Befragung. In den absoluten Zahlen überwiegt die ländliche Bevölkerung bei allen Kohorten. Im Verhältnis zur eigenen Kohorte dominieren die kleinen Haushalte, wobei die Abstände in der ländlichen Bevölkerung deutlich höher liegen, als in den Ballungsräumen. Vergleich nach Zielgruppen Alleinerziehende finden wir überdurchschnittlich in der ländlichen Bevölkerung. Paare und Familienmit Kindern liegen im Durchschnitt, während Senioren, die unser Beratungsangebot wahr-nehmen, sich stärker in den Ballungsräumen bewegen. Allerdings halten sich die meisten Senioren (85%) in Städten an sich auf – vorwiegend Kleinstädte.

Kleinere Haushalte zeigen eine

schwache Tendenz zum Land,

wogegen Mehrpersonenhaushalte

leicht zum Großraum tendieren.

Berücksichtigt sind Mehrgenera-

tionen-Haushalte ebenso, wie

Patchwork Familien

31

SGB II Berechtigte

Überdurchschnittlich viele Hilfeberechtigten leben auf dem Land. (Anteil aller Befragten =57%)

Mietpreisspannen

Die Mietpreisspannen sind im Ballungsraum stärkeren Schwankungen ausgesetzt, während sie sich im ländlichen Raum eher einer logischen Kurve annähern. Das legt die Vermutung nahe, dass in den Ballungsräumen eher mit Grundstücken und Immobilien spekuliert wird.

Miete und Stromschulden (Vergleich nach Kategorien „Ballungsraum – Land“ )

Vergleicht man die Mitschulden, so sind die Befragten auf dem Land mehr als doppelt so oft verschuldet. Allerdings ist bei den Stromschulden kein signifikanter Unterschied festzustellen (Stadt 12%; Land 13%). Bei fast allen Befragten liegt die Schuldenlast über 100.-€

21%

79%

Stadt-Land SGB II Berechtigte

Ballungsraum

Land

100 154

180

550

671

890

bis 50 qm 51-75 qm 76-100 qm

Mietpreisspannen Land

bis

von

200

118

310

970

844

1400

bis 50 qm 51-75 qm 76-100 qm

Mietpreisspannen Ballungsraum

bis

von

93%

7%

Ballungsraum Mietschulden

ohneMietschulden

verschuldet 86%

14%

Land Mietschulden

ohneMietschulden

verschuldet

32

Heizkostenvergleich

Betrachtet man die Spanne der Heizkosten, so erkennt man in den ländlichen Regionen wesentliche höhere Kosten pro Quadratmeter. Eine Ursache könnte in der Gebäudesubstanz liegen.

Heizkosten im Nord-Süd-Vergleich

Bei den Heizkosten zeigt sich ein umgekehrter Trend im Vergleich Nord- und Südbayern. Während in Südbayern die Heizkosten im Ballungsraum höher oder gleich ausfallen sind in Nordbayern in allen Wohnraumgrößen die Heizkosten deutlich teurer. Gleichzeitig weisen die Heizkosten pro Quadratmeter in den ländlichen Regionen Nordbayerns die größten Differenzen auf. Dies lässt viel alten Wohnbestand neben Neubauten vermuten.

0,38

4,86

0,26

7,86

von bis

Ballungsraum-Land: Spanne der Heizkosten in Preis/qm

Land

Stadt

0

1

2

3

4

5

0-50 qm 51-75 qm 76-100qm

Heizkosten in Südbayern; Euro/qm

Ballungsraum von Ballungsraum bis

Land von Land bis

0

2

4

6

8

0-50 qm 51-75 qm 76-100qm

Heizkosten in Nordbayern: Euro/qm

Ballungsraum von Ballungsraum bis

Land von Land bis

Stadt Land Stadt Land

Nordbayern Südbayern

29

19

9,8

16

Nord-Süd-Vergleich Angemessenheitsgrenzen in Prozent

Die Angemessenheitsgrenzen werden im

Norden Bayerns wesentlich stärker

überschritten, als im Süden. Von

Bedeutung scheint eher ein Nord-Süd- an

Stelle eines Stadt-Land-Gefälles. Der

größte Unterschied liegt zwischen den

Ballungsräumen Nürnberg-Fürth-Erlangen

und München-Ebersberg-

Fürstenfeldbruck. Im ländlichen Raum ist

kaum noch ein Nord-Süd-Gefälle

erkennbar.

33

Teil IV Fazit und Forderungen

Fazit: Nicht nur die Mietpreise wiesen extreme Unterschiede auf, sondern auch die

Heizkosten.

Angemessenheitsgrenzen zwar statistisch möglich, sie geben aber keine Auskunft

über die realen Kosten eines Wohnraumes.

Die Angemessenheitsgrenzen sind zum Teil veraltet. Insbesondere bei den

Heizkosten fehlt häufig eine realistische Berechnung, was Familien mit Kindern hart

trifft. In dieser Zielgruppe haben wir die höchsten Überschreitungen der

vorgegebenen Grenzen (bei 4-Personen-HH 60%!).

Besonders prekäre Wohnsituation finden sich bei Familien mit Kindern

Negativer Schufa Eintrag verhindert Wohnraumsuche

Anhebung der Wohngeldgrenzen

Bei der Festlegung der Angemessenheitsgrenzen ist bis heute kein eindeutig

vergleichbares bayernweites Verfahren zu erkennen.

Nach unseren Erfahrungen kommen Sozialhilfeberechtigte nicht mehr aus der Falle

von Miet- und Stromschulden heraus, solange sie im Bezug der Leistungen sind.

Besonders prekär wird die Lage bei Familien mit Kindern

Die Befragung zeigte eine Vielzahl prekären Wohnverhältnissen wie z. B. 3-Personen,

1 Zimmer, 18 qm oder 4-Personen, 2 Zimmer, 27 qm oder 6 Personen, 2 Zimmer, 30

qm. Auch wenn dies Einzelfälle sind so signalisieren sie doch unerträgliche Zustände,

die es unverzüglich zu beseitigen gilt.

Die Wohnraumqualität wurde von Familien mit Kindern am schlechtesten bewertet.

Verbunden mit der Erreichbarkeit von angemessenem Wohnraum für diese

Zielgruppe lässt sich ein besonderer Bedarf an Wohnraum für Familien mit Kindern

erkennen.

Alleinerziehende bevorzugen Wohnraum in den mittleren Großstädten

(Bezirksstädte) oder auf dem Land

Über die Hälfte (58%) der Familien, welche die Angemessenheitsgrenze

überschritten, hat privates Wohneigentum. Sie müssen mittelfristig mit dem

Wohnraumverlust rechnen, wenn sie keine Arbeit finden und werden

möglicherweise zum Spekulationsobjekt auf dem Immobilienmarkt

Am häufigsten sind Menschen mit Migrationshintergrund von prekären

Wohnverhältnissen betroffen

34

Forderungen: Forderungen an Kommunen und Kreisverwaltungsbehörden Erfassung uns zügige Beseitigung von prekären Wohnverhältnissen Sozialer / Kommunaler Wohnungsbau; insbesondere Schaffung von ausreichend

Wohnraum für besondere Notlagen Die Angemessenheitsgrenzen müssen zeitnah und regelmäßig an die aktuelle

Preisentwicklung angepasst werden. Teilweise lagen die Daten 3-4 Jahre zurück.

Neben den Angemessenheitsgrenzen muss sich die Kostenerstattung nach SGB II

auch an der Verfügbarkeit von Wohnraum am Wohnungsmarkt orientieren; einige

Kommunen haben diesen Faktor bereits in der Berechnung

Zudem ist im Sinne der Gleichbehandlung ein einheitliches, transparentes und

sozialwissenschaftlich anerkanntes Verfahren zur Ermittlung der

Angemessenheitsgrenzen sinnvoll.

Forderungen im Rahmen des SGB II / SGB XII Angemessenheitsgrenzen sind Orientierungswerte, die keinerlei Auskunft über die

Qualität des Wohnraumes und die Heizkostenbelastung geben. Insofern bleibt die Notwendigkeit der Einzelfallprüfung und ggf. das Abweichen von den Grenzen sowohl bei der Kaltmiete als auch bei den Heizkosten.

angemessenheitsgrenzen notwendig. Die Hilfen nach dem SGB II und XII sind so zu gestalten, das keine Schulden durch den

Wohnraum entstehen können, da das Problem im Schuldenfall nicht mehr auflösbar ist.

Schutz von privatem Wohnraum vor Immobilienspekulationen

Wohnungsbaupolitische Forderungen Die zum Teil extremen Spannen bei den Mietpreisen können reduziert werden, wenn

der soziale Wohnungsbau wieder Programm wird. Besondere Beachtung verdient der

familienbezogene Sozialwohnungsbau.

Verknüpfung Auflagekosten und sozialer Wohnungsbauförderung

Einkommensabhängige Wohnraumförderung (Landesmittel)

Standards für Wohnraumqualität festlegen (z.B. qm pro Person), in der Regel gibt es

allgemeingültige Vorgaben, einige Kommunen weichen aber davon aus nicht

nachvollziehbaren Gründen ab.

Faktoren der Wohnraumverteuerung prüfen (Grundstückpreis, Sanierungsauflagen,

Sicherheitsvorschriften …)

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Teil V Anhang Kurzzusammenfassung Fragebogen (eigene Datei)

Kurzzusammenfassung Fragebogenauswertung Nennungen: 539 Fragebögen (= BG) Beteiligte Personen: 1183 Personen Jugendliche <25: Minderjährige: Kinder =<14 238 Aus Städten: 412 BG ländliche Region 117 BG Beteiligte Bezirksstellen der Diakonie: 29 Davon beteiligte KASA Stellen: 35 Ein Personen HAUSHALT: 198 Zwei Personen HAUSHALT: 156; davon 74 Alleinerziehende 3 Personen HAUSHALT 77, davon Alleinerz. 31 4 Personen HAUSHALT 52; davon 11 Alleinerziehende 5 Personen HAUSHALT 33; davon 3 Alleinerziehende 6 Personen HAUSHALT 10 7 Personen HAUSHALT 1 10 Personen HAUSHALT 1 Eigenes Wohneigentum: 1 BG Mietschulden 71 BG (=13,94%) Drohender Wohnraumverlust: 13,53% Aufforderung zur Kostensenkung: 13,02% Stand: 2015-02-11