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Lösungen für die Berliner Wohnungskrise

herausgegeben von der Initiative

Vergesellschaftung

Gemeinwirtschaftund

Inhalt

Was ist Vergesellschaftung? 3

Was ist Gemeinwirtschaft? 5

Wohnraum als öffentliches Gut – Versorgungskrisen durch Gemeinwirtschaft lösen 9Leistbarer Wohnraum für Generationen • Neubau für die wachsende Stadt• Perspektiven für das Kleingewerbe • Kitas und Jugendzentren • Räumefür Kunst • Räume für Mieter*innen, Basisarbeit und Basispolitik • Dezen-trale Unterbringung von Geflüchteten • Diskriminierungsfreie Vermietung• Schutzräume vor Gewalt • Barrierefreies Wohnen • Verhinderung vonZwangsräumungen – Vermeidung von Obdachlosigkeit

Ökonomische und demokratische Möglichkeiten der Gemeinwirtschaft 14Vergesellschaftung für gute Arbeit • Vergesellschaftung spart Wohngeld und Ausgaben bei „Kosten der Unterkunft“ • Gegenmodell zu finanz -marktgetriebener Globalisierung • Stärkung lokaler Wirtschaftskreisläufe • Gemeinwirtschaft und Energiewende • Ein gemeinwirtschaftlichesBauunte rnehmen – die Bauhütte • Privatisierungsverbot

Demokratie und Selbstverwaltung – zur Ausgestaltung der Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) 21Die Verwaltungsstruktur der AöR • Kontrolle der AöR • Zweckbindung •Lokale Selbstverwaltung: Gesamt- und Gebietsmieter*innenräte, Siedlungs-räte • Organisierung für Demokratie • Selbstverwaltung einzelner Haus -gemeinschaften • Entscheidungswege

Anmerkungen 31Bildnachweis und Impressum 32

Mietenwahnsinn-Demo am 6. April 2019

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Unterschriftensammeln in der ersten Phase für unser Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co ent-eignen“, April bis Juni 2019

Was ist Vergesellschaftung?

Durch Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen kann Berlin Problemelösen, für die heute der Politik jedes Mittel fehlt. Öffentliches Eigentum erlaubt nicht nur leistbare Mieten, sondern auch Schutz für Kleingewerbe,dezentrale Unterbringung von Geflüchteten, Raum für Kunst und alterna-tive Jugendkultur oder Schutzräume vor häuslicher Gewalt. DemokratischeSelbstverwaltung bedeutet, dass über die Umsetzung dieser Möglichkeitendirekt in den Bezirken und Kiezen entschieden werden kann. Statt Bürger-beteiligung nur als Bremse für den Neubau zu diffamieren, nimmt Verge-sellschaftung Demokratie als Chance: Sie öffnet Räume für politischeGestaltung, die durch Privatisierung und eine rein investorenorientierteStadtpolitik der letzten drei Jahrzehnte verbaut worden sind. Politik hatsich selbst handlungsunfähig gemacht, Folge dieser Ohnmacht ist die über-all beklagte „Politikverdrossenheit“. Indem Vergesellschaftung die Kontrolleüber die Stadt dem Markt entzieht und der Stadtgesellschaft überträgt, istsie eine demokratische Antwort auf Scheinlösungen und menschenfeindli-che Selbstermächtigung, wie sie von Rechtspopulisten angeboten werden.Vergesellschaftung ist ebenso ein Gegenentwurf zu folgenlosen Partizipati-ons- und Bürgerdialogen. Statt einer weiteren Mitmachfalle erhalten dieBerliner*innen ihre Stadt zurück und die Möglichkeit, aktiv an der Gestal-tung ihres Umfelds teilzuhaben sowie die Weichen zu einer gemeinwohlori-entierten Wohnungspolitik zu stellen.

Doch wie sieht Vergesellschaftung konkret aus? Artikel 15 des Grundgeset-zes ermöglicht es, Grund und Boden „zum Zwecke der Vergesellschaftung“in „Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft“ umzu-wandeln. Ganz bewusst verweist die Wortwahl auf die Gesellschaft als Trä-gerin von Gemeingut. Vergesellschaftung bedeutet für uns deshalb erstens die Überführung vonprivatem in öffentliches Eigentum, zweitens eine gemeinwohlorientierteBewirtschaftung dieses Eigentums – und drittens die demokratische Ver-waltung des Ganzen. Denn über Gemeinwohl können wir als Stadtgesell-schaft nur gemeinsam entscheiden.Diese dreifache Kombination erlaubt Möglichkeiten, die kein anderesstadtpolitisches Instrument bietet. Sie muss jedoch mit Inhalt gefüllt wer-den – was bedeutet Gemeinwirtschaft heute? Was kann sie leisten? DieseFragen spielten bisher eine untergeordnete Rolle, sind aber zentral für einzu schaffendes Vergesellschaftungsgesetz. Da unser als Volksbegehren einge-

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reichter Beschluss nur grobe Leitlinien für ein solches Gesetz vorgibt, wol-len wir hier konkreter werden.1 Wir erläutern mit diesem Papier die Kon-zepte von Vergesellschaftung und Gemeinwirtschaft – aber auch unsereVorstellungen zur Verwaltung der vergesellschafteten Wohnungsbestände in der von uns geforderten „Anstalt öffentlichen Rechts“.

Was ist Gemeinwirtschaft?

Artikel 15 des Grundgesetzes steht in einer langen Tradition der Gemein-wirtschaft, die mit dem Artikel 156 bereits in der Weimarer Verfassung von 1919 verankert war: Auf Drängen der Räte- und Betriebsrätebewegungfand sich bereits dort die Möglichkeit zur Umwandlung von Privatunter-nehmen in gemeinwirtschaftliche Strukturen. Gemeinwirtschaft bezeichnet in verschiedenen Definitionen ein Wirtschaf-ten, bei dem Gebrauchswerte im Vordergrund stehen – die Versorgung mitlebenswichtigen Gütern, basierend auf Solidarität, Demokratie und Selbst-hilfe. Da Konsumenten und Eigentümer in der Regel Teil derselben wirt-schaftenden Gruppe sind, entsteht kein Renditedruck zugunsten externerInvestoren. Gewinne bleiben in der Gemeinschaft und finanzieren bessereVersorgung, Preissenkungen oder fließen an eine lokale Eigentümergemein-

Errichtet von der Bergischen Bauhütte war der Neubau das größte Genossenschaftsgebäude inDeutschland, als er im Juni 1931 in Betrieb genommen wurde. Die Konsumgenossenschaft „Vorwärts-Befreiung“ hatte 800 Beschäftigte und mehr als 48.000 Mitglieder – sie versorgte fast jeden zweiten Haushalt in Wuppertal.

Zerschlagung von Betriebsräten und das Führerprinzip in der Wirtschaftbegründet worden war.Obwohl Gemeinwirtschaft nach 1945 in Westdeutschland nicht zur Normwurde, erfüllte sie auf dem Wohnungsmarkt eine wichtige Versorgungs-funktion. Im NS enteignete Wohnungsgesellschaften wie die Neue Heimatin Hamburg kamen wieder in Gewerkschaftshand und leisteten über Jahr-zehnte einen wichtigen Beitrag zur Beseitigung der Nachkriegswohnungs-not in Westdeutschland. Mit einer rein privaten Immobilienwirtschaft wärees niemals gelungen, die kriegszerstörten Städte wiederaufzubauen undWohnungen für die stark wachsende Bevölkerung zur Verfügung zu stellen.Erst in den 1980er-Jahren geriet die Wohnungsgemeinwirtschaft in eineKrise. Fehlende demokratische Kontrolle führte zu Missmanagement undÜberschuldung der Neue Heimat. Infolge mangelnder Wertschätzungtrennte sich der DGB von seinen Wohnungen: Sie entsprachen nicht mehrdem sich anbahnenden neoliberalen Zeitgeist. 1990 wurde dann mit derWohnungsgemeinnützigkeit der rechtliche Rahmen für Gemeinwirtschaftauf dem Wohnungsmarkt beseitigt. Seitdem gibt es keine Regulation oderFörderung mehr für das Handeln nicht profitorientierter Akteure auf demWohnungsmarkt. Im Gegenteil: der Staat beteiligte sich aktiv an der De-montage, etwa durch die Privatisierung von GEHAG und GSW zwischen1998 und 2004. Neben den dringend benötigten Wohnungsbeständen ver-loren die Städte damit auch die Kontrolle über Flächen und Grundstücke.Der für eine wachsende Stadt notwendige Neubau ist damit ausgebremst,denn Grund und Boden ist nicht vermehrbar. Nur Vergesellschaftung kanndaher zwei Dinge leisten: einen öffentlich-gemeinwirtschaftlichen Woh-nungssektor in der notwendigen Größe aufzubauen und durch demokrati-sche Mitbestimmung dafür zu sorgen, dass dieses öffentliche Gut nichterneut privatisiert oder zweckentfremdet wird.

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schaft zurück – etwa in Form der genossenschaftlichen Rückvergütung. Inaktuellen Debatten wird Gemeinwirtschaft auch als „solidarische Ökono-mie“ verhandelt. Historische Träger von Gemeinwirtschaft waren zunächstGenossenschaften und Kooperativen, die sowohl von liberalen als auch vonsozialistischen Wirtschaftsreformern seit Ende des 19. Jahrhunderts emp-fohlen wurden. Je nach Auffassung stand die Gemeinschaft der Kleineigen-tümer oder die Solidarität der Arbeitenden im Vordergrund. Mit der Revolution 1918/19 stand die Forderung nach wirtschaftlicher De-mokratie hoch im Kurs. Obwohl es nicht zu großflächigen Sozialisierungenkam, blühte in der zweiten Hälfte der 1920er-Jahre Gemeinwirtschaft ins-besondere auf dem Wohnungsmarkt. In Berlin entstanden Gesellschaftenwie die GEHAG oder die Vorläufer der GSW. Sie ergänzten die älteren Genossenschaften, die bereits seit den 1890ern bestanden – ein neues Ge-nossenschaftsgesetz hatte 1889 mit neuen Haftungsregelungen eine Rechts-form für Gemeinwirtschaft vorgelegt. Das Ende des Obrigkeitsstaatesermöglichte auch den Einstieg der Städte mit eigenen Bauträgern, die man-gels öffentlicher Rechtsform oft als Aktiengesellschaft oder GmbH firmier-ten. Insbesondere Berlin wurde zum Zentrum einer gemeinwirtschaftlichenWohnungsversorgung. Möglich war dies durch staatliche Förderung: EineHauszinssteuer schöpfte ab 1924 inflationsbedingte Spekulationsgewinneprivater Immobilienbesitzer ab und ermöglichte Kredite an städtische undgenossenschaftliche Bauträger. Staatliche Rahmenplanung sicherte Gemein-wirtschaft ab – mit rein marktwirtschaftlichen Methoden hätte es den so-zialen Wohnungsbau der 1920er-Jahre nicht gegeben. Auch reiner Staats-dirigismus war dieser Tradition fremd. Erst unter dem NS-Regime wurdeninsbesondere gewerkschaftsnahe Baugesellschaften verstaatlicht – aus Ge-meineigentum wurde Staatseigentum. Die demokratischen Selbstverwal-tungsideen, aber auch die neue Bauhaus-Ästhetik der gemeinwirtschaft-lichen Wohnungsunternehmen waren den Nationalsozialisten ein Dorn imAuge. Ebenso natürlich die Gewerkschaften und ihr Anspruch auf Demo-kratie im Wirtschafts- und Arbeitsleben. Nach 1945 spielte die Gemeinwirtschaft eine wichtige Rolle bei den Debat-ten um eine Neuordnung der westdeutschen Wirtschaft – die HamburgerUniversität für Wirtschaft und Politik (HWP) wurde 1948 als Akademiefür Gemeinwirtschaft gegründet, der DGB und die Konsumgenossenschaf-ten gründeten eine eigene Bank für Gemeinwirtschaft, um ihre Geldernicht Privatbanken und dem Finanzmarkt zu überlassen. Die Sozialdemo-kratie setzte 1949 durch, dass Gemeinwirtschaft und Vergesellschaftung mitArtikel 15 ins Grundgesetz aufgenommen wurden. Hinter all dem standein antifaschistischer Impuls: Gemeinwirtschaft war ein demokratischerGegenentwurf zur Ideologie der „Volksgemeinschaft“, mit der auch die

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Wohnraum als öffentliches Gut – Versorgungskrisendurch Gemeinwirtschaft lösen

Die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne würde die Stadtgesell-schaft zur Eigentümerin von über 200.000 Wohnungen samt den dazu -gehörenden Flächen machen – eine andere Qualität als die Wahrnehmungvon Vorkaufsrechten oder Rückkäufe. Erst durch diese Größenordnungwird ein relevanter Sektor des Berliner Wohnungsmarktes zum öffentlichenGut. Folgende Probleme, um deren Lösung heute ergebnislos gerungenwird, könnte die von uns angestrebte Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) als Verwalterin dieses öffentlichen Gutes sofort angehen:

Leistbarer Wohnraum für GenerationenStadtplanung ist nicht etwas für morgen, sondern auch für übermorgen.Politiker*innen denken in Vierjahreszeiträumen, unsere Initiative denktauch an die Stadt unserer Enkel. Daher wollen wir nach dem Vorbild des„roten Wien“ einen öffentlichen Wohnungsbestand schaffen, der dauerhaftleistbare Mieten garantiert und durch seine Größe preisdämpfend auf denGesamtmarkt wirkt. Nur öffentliches Eigentum kann diese Aufgabe leisten,bestätigte jüngst der Bundesgerichtshof: Er erklärte bei geförderten Woh-nungen privater Eigentümer eine dauerhafte Sozialbindung für illegal, dasheißt, dass nach Ablauf der festgelegten Frist der Eigentümer die Miete freifestlegen darf.2

Neubau für die wachsende StadtUnsere Initiative will Neubau nicht verhindern, sondern ermöglichen. Diezur Vergesellschaftung vorgesehenen Immobilienkonzerne Berlins haben ge-kauft und modernisiert, statt instand gehalten. Sie haben die Mieten erhöht– aber fast nichts gebaut. Mit der Sozialisierung von über 200.000 Woh-nungen würde an ihre Stelle ein öffentlicher Akteur treten, der neben dervernachlässigten Instandhaltung mit Nachverdichtung und Dachgeschoss-ausbau beginnen könnte. Zudem bezieht unser Volksbegehren auch unbe-baute Grundstücke mit ein: Statt Renditeobjekten für Deutsche Wohnen &Co entstünde dort gemeinwirtschaftlicher Neubau mit 100 % leistbarenWohnungen. Auch der Ankauf neuer Flächen ist möglich – bei Entschädi-gung unter Marktwert ist die angestrebte Anstalt öffentlichen Rechts finan-ziell bestens auf gestellt.

Wahlplakat der CDU 1947

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Perspektiven für das KleingewerbeNicht nur die Verdrängung der Bewohnerschaft, auch die Verdrängung desKleingewerbes ist ein Problem in Berlin. Eckkneipen und inhabergeführteGeschäfte weichen Ketten und Franchises. So etwa der Laden „KamilMode“ in Kreuzberg – nicht nur Landes-, sondern auch Bundespolitikerunterzeichneten jüngst einen offenen Brief an dessen Vermieter, in dem siezum Erhalt des inhabergeführten Modegeschäfts am Kottbusser Dammaufriefen. Dies zeigt einerseits Engagement – andererseits auch das Unver-mögen der Politik, die weder Ersatzräume noch ein besseres Gewerbemiet-recht anbieten kann. Vergesellschaftung würde ermöglichen, statt ergebnislosen Bittbriefen eineberlinweite Strategie für das Kleingewerbe umzusetzen. Eine Vergesellschaf-tung würde auch zahlreiche Wohnhäuser mit Gewerberäumen betreffen. In solchen Mischnutzungen ist oft Kleingewerbe ansässig – dieses wäre vorVerdrängung geschützt. Denn auch für die Gewerbemietverträge würde gel-ten: leistbare Mieten statt Maximalprofit.Als Vermieterin kann die Stadt sich bei Neuvermietungen daran orientie-ren, welches Gewerbe der Kiez braucht, und der von Marktlogik getriebe-nen Gentrifizierung entgegenarbeiten. Neubau kann Gewerberäume nurfür die neuen Stadtquartiere schaffen – Vergesellschaftung dagegen öffnetund sichert im Altbaubestand.

Kitas und JugendzentrenDer Mangel an Gewerbeflächen betrifft auch soziale Einrichtungen, die fürdas Überleben unserer Stadt wichtig sind. Berlin hat eine massive Kitakriseund dennoch werden Kinderläden aus den Innenstädten verdrängt. Nur öffentliche Vermieter können dauerhaft Raum für Kinder sichern. Ebensogeht es den Jugendzentren unserer Stadt – wir bräuchten mehr davon fürdas wachsende Berlin, stattdessen werden mit Potse und Drugstore zweivorbildliche Einrichtungen bedroht bzw. geschlossen. Bezirke und Senatsind auch hier nicht in der Lage, Ersatzräume zu stellen, weil ihnen der ei-gene Immobilienbestand fehlt.

Räume für KunstAteliers, Galerien und Kunsträume sind ebenfalls von Verdrängung aus Ge-werbeimmobilien betroffen. Nicht nur aus Spaß am bunten Aufzug wurdedie Mietenwahnsinn-Demonstration am 6. April 2019 von zahlreichenKünstler*innen mitorganisiert. Viele Künstler*innen stehen mit dem Rü-cken zur Wand. Gerade die noch nicht etablierte, experimentelle Kunst, dieSubkultur und die alternative Szene, die vom Stadtmarketing gern hochge-halten werden, verlieren ihre Räume in Berlin. Auch ihnen kann die Politik

bisher kaum etwas anbieten – weil ihr die Ersatzräume fehlen. Vergesell-schaftung kann auch hier neue Orte öffnen.

Räume für Mieter*innen, Basisarbeit und BasispolitikKommerzialisierte Wohnungswirtschaft verhindert durch hohe Mieten undpolitisch diskriminierende Vermietungspraxis die Organisierung der Mie-ter*innen und politischer Initiativen. Vergesellschaftete Immobilien schaf-fen kostenlose Angebote für Mieter*inneninitiativen, -versammlungen und-räte, Beratung sowie politische Veranstaltungen und politische Gruppen.

Dezentrale Unterbringung von Geflüchteten Die Zeit der Tempohomes und Container ist noch nicht vorbei in Berlinund nach wie vor sind Geflüchtete die am meisten benachteiligte Gruppeauf dem Berliner Wohnungsmarkt. Keine eigene Wohnung zu haben er-schwert die Integration in Bildung und Beruf und verstärkt psychische Er-krankungen. Die dezentrale Unterbringung kommt jedoch nur schleppendvoran, weil der private Markt keine Wohnungen für Geflüchtete bereithält,sondern nur Hostelbetten und Immobilien zu absurd überteuerten Tages-sätzen. Das Mehrfache einer Monatsmiete wird dabei für eine Unterbrin-gung aufgebracht, die unter allen Standards ist. Nur ein großer öffentlicherWohnungsbestand würde Geflüchteten menschenwürdiges Wohnen ermög-lichen.Vergesellschaftung schafft diesen Wohnungsbestand und würde dezentraleUnterbringung erleichtern. Ein Teil frei werdender Wohnungen könnteähnlich wie bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften für Härte-fälle vorgehalten werden, die am Markt zu kurz kommen – darunter auchGeflüchtete. Dazu braucht es natürlich politischen Willen: Bislang sind Ge-flüchtete mit dem Status „Asylbewerber“ und „Duldung“ vom Erhalt einesWohnberechtigungsscheins ausgeschlossen. Derartige Diskriminierungenmüssen abgebaut werden – vergesellschaftete Wohnungen sollen allen Mit-gliedern der Stadtgesellschaft offenstehen, den alteingesessenen und denneu dazugekommenen.

Diskriminierungsfreie VermietungNicht nur Geflüchtete, sondern auch viele Menschen mit „nicht deut-schen“ Namen sind auf dem Wohnungsmarkt diskriminiert. Eine Studievon 2017 zeigte, dass insbesondere Wohnungsbewerber*innen mit türki-schen und arabischen Nachnamen deutlich schlechtere Chancen haben.3

Auch andere Formen der Diskriminierung wirken bei der Vergabe – Ge-schlecht, Alter, Kleidungsstil und zahlreiche andere sachfremde Kriterienentscheiden den Ausgang eines „Wohnungscastings“. Da Vermieter*innen

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ihre Vergabeentscheidungen nicht begründen müssen, nützt das Antidis -kriminierungsgesetz hier nur in seltenen Ausnahmefällen. Es braucht einaktives Vorgehen gegen Diskriminierung aller Art: Schulung von Mitarbei-ter*innen, transparente Vergaberichtlinien, eigene Antidiskriminierungs -beauftragte bis hin zur Erprobung von anonymen Bewerbungsverfahren.Eine öffentliche Vermieterin wie die von uns geplante Anstalt öffentlichenRechts könnte hier Vorreiterin sein und Modelle für diskriminierungsfreiesVermieten entwickeln. Angesichts der Größe der Anstalt wäre auch ein*eeigene*r Antidiskriminierungsbeauftragte*r denkbar. Die Beteiligung vonMenschen mit Migrationshintergrund in der Selbstverwaltung der Woh-nungen soll ebenfalls sichergestellt werden.

Schutzräume vor GewaltGewalt in Partnerschaften spielt sich oft in den eigenen vier Wänden ab –die Täter sind meist Väter, Partner oder Ehemänner. Der Ausstieg aus einerGewaltbeziehung gelingt nur, wenn den Opfern kurzfristig ein neuer Ortzum Leben zur Verfügung steht. Viele Menschen können in der Großstadtnicht auf Verwandte oder Familiennetzwerke zurückgreifen – sie brauchenöffentliche Unterstützung. Doch diese fehlt. Seit Jahren ist bekannt, dass esin Berlin nicht genug Frauenhäuser gibt. „17.11.2015, 16.30 Uhr. Nichtausreichend Plätze, da mehrere Kinder. Frau geht wieder in die Wohnungzum Täter zurück“, zitierte die Berliner Zeitung bereits 2016 exemplarischdas Gesprächsprotokoll der Notruf-Hotline der Berliner Initiative gegenGewalt an Frauen (BIG).4 Seitdem hat sich die Lage nicht verbessert.Auch für Jugendliche, ebenfalls oft von Gewalt betroffen, fehlt es an Ein-richtungen. Jenseits von Hilfsträgern schnell eine eigene Wohnung zu fin-den ist fast unmöglich. Der kaputte Wohnungsmarkt begünstigt so dasVerbleiben an Gewaltorten. Ein großer öffentlicher Wohnungsbestandkönnte auch hier Prioritäten setzen: ein bestimmtes Segment an Wohnun-gen könnte in Zusammenarbeit mit Beratungsstellen und Hilfseinrichtun-gen bevorzugt an Gewaltopfer vergeben werden.

Barrierefreies WohnenNach wie vor herrscht ein Mangel an barrierefreien Wohnungen für ältereMenschen und Menschen mit Behinderung. Auch hier könnte ein öffentli-cher Vermieter aktiv werden und bei Modernisierung und Neubau Barrie-ren abbauen und Wohnraum öffnen für Menschen, die am Markt wenigChancen haben, wenn sie nicht das nötige Geld mitbringen.

Verhinderung von Zwangsräumungen – Vermeidung von Obdach -losigkeitMietrückstände und Zwangsräumungen sind eine der häufigsten Ursachenvon Obdachlosigkeit. Letztere hat in der jüngsten Wohnungskrise enormzugenommen und wird für breitere Schichten zur Bedrohung. Bereits mitdem Wohnraumversorgungsgesetz als Ergebnis des Mietenvolksentscheidsvon 2015 wurden Zwangsräumungen bei den landeseigenen Wohnungsun-ternehmen extrem erschwert. Vergesellschaftung würde diesen Schutz aufüber 200.000 weitere Haushalte ausdehnen und somit zahllose Fälle vonObdachlosigkeit vermeiden. Ein Schufa-Eintrag soll Wohnungsbewerber*in - nen nicht benachteiligen. Zum Schutz vor Zwangsräumungen aus Armutsoll die AöR die für die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften gelten-den Regelungen übernehmen und um folgende Punkte erweitern: a) Mietschulden sind kein Räumungsgrund, sondern erfordern eine Inter-vention durch eine soziale oder eine juristische Beratung. Eine Mitwirkungdes Mieters/der Mieterin ist erforderlich, er oder sie kann die beratende In-stanz selbst wählen. Grundsätzlich soll es keine Zwangsräumungen wegenaufgelaufener Mietschulden geben, solange in der Vermeidung zukünftigerMietschulden Kooperationswillen von der Mietpartei besteht.b) Bei Menschen, die aufgrund physischer oder psychischer Krankheitennicht in der Lage zur Mitwirkung sind (beispielsweise auf Post nicht reagie-ren), muss in jedem Fall der Versuch gemacht werden, eine Ansprechbarkeitherzustellen.c) Wenn Obdachlosigkeit droht, ist eine Räumung in jedem Fall unzulässig.d) In jedem Fall ist ein Ersatzwohnraum anzubieten. Dieser muss in ange-messener Entfernung zur alten Wohnung liegen.e) Die konkrete Praxis der AöR im Umgang mit den Regelungen zur Ver-meidung von Zwangsräumungen muss in offen zugänglichen Leitlinienfestgehalten werden. Im Nachhinein sollen die Fälle statistisch erfasst undanonymisiert dokumentiert werden, um das Verfahren zu evaluieren und zu verbessern.Auch denen, die bereits obdachlos sind, kann Vergesellschaftung helfen.Ein Modellprojekt ist etwa das Konzept des „Housing first“, nach dem Ob-dachlose zuerst mit einer neuen Wohnung versorgt werden, anstatt dieseerst am Ende zahlreicher anderer Maßnahmen zu bekommen. „Housingfirst“ hat in anderen Ländern gute Ergebnisse erzielt und Menschen vonder Straße geholt. Das Konzept ist jedoch angewiesen auf kooperierendeVermieter – bisher ist die Idee nur schleppend als kleiner Modellversuchangelaufen. Ein großer öffentlicher Vermieter kann und soll auch hier eineVorreiterrolle übernehmen und „Housing first“ vom Modell zur Standard-praxis machen.

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Ökonomische und demokratische Möglichkeiten der Gemeinwirtschaft

Die genannten Punkte zeigen, wie ein gemeinwirtschaftlicher Vermieter dieVersorgung mit Wohnraum und Gewerbeflächen nach sozialen Kriterienorganisieren kann. Nicht die Zahlungsfähigkeit, sondern der Bedarf ent-scheidet. Gemeinsam lassen sich so lebenswerte Städte gestalten – wenndurch demokratische Verfahren vor Ort über Vergabe von Gewerberaummitentschieden wird. Doch auch jenseits dieser Versorgungsziele hat Verge-sellschaftung Vorteile, die anderswo nicht zu haben sind. Denn Gemein-wirtschaft bedeutet auch Demokratie am Arbeitsplatz und eine Stärkungregionaler Wirtschaftskreisläufe.

Vergesellschaftung für gute Arbeit„Keins der großen Immobilienunternehmen ist tarifgebunden, Mitbestim-mung oft ein Fremdwort“ – so kennzeichnet Benjamin Roscher, bei ver.dizuständig für die Berliner Immobilienwirtschaft, die Arbeitsbedingungenbei Deutsche Wohnen & Co.5 Auch die Mieter leiden darunter – bei Repa-raturbedarf oder Fragen erreichen sie oft nur den Roboter im Callcenter,aber niemanden, der weiterhilft. Das Geschäftsmodell der Immobilienkon-zerne beruht auf Lohndumping und Personaleinsparung. Gemeinwirtschaft

dagegen bezieht auch die Arbeitenden mit ein. Wir wollen die zu grün-dende Anstalt öffentlichen Rechts daher auf folgende Grundsätze guter Arbeit verpflichten: „Tarifbindung, Verbot von Tarifflucht, Erledigung derKernaufgaben einschließlich Hausmeistertätigkeiten und Kleinreparaturenmit festangestelltem Personal, Verbot sachgrundloser Befristungen, Einrich-tung eines Personalrates analog zum Bundespersonalvertretungsgesetz.“6

Hinzu kommt eine Vertretung der Beschäftigten im Verwaltungsrat der An-stalt öffentlichen Rechts. Aufträge an Externe sollen nur an tarifgebundeneUnternehmen gehen. Garantieren soll diese Praxis entweder die Bindungder AöR an das Berliner Vergabegesetz oder eine entsprechende Regelung inder Satzung. So wird sichergestellt, dass Berlin nicht nur ein guter Ort zumWohnen, sondern auch ein guter Ort zum Arbeiten ist.

Vergesellschaftung spart Wohngeld und Ausgaben bei „Kosten derUnterkunft“Vergesellschaftung spart Geld. Denn bisher werden die sich überschlagen-den Mietpreise in Berlin durch regelmäßige Erhöhungen des Wohngeldsund den Sätzen zu „Kosten der Unterkunft“ bei Empfängern von Trans -ferleistungen abgefedert. Geld aus öffentlichen Kassen fließt also in die Taschen privater Vermieter*innen. Dies ist sozial sinnvoll, um Transfer -leistungsempfän ger*innen vor Obdachlosigkeit und Verdrängung zu schüt-zen. Nicht sinnvoll ist es jedoch, die Mietspekulation auf diese Weise mitöffentlichen Mitteln zu finanzieren. Sinnvoll wäre es, einen großen öffentli-chen Wohnungsbestand mit leistbaren Mieten zu haben – zumindest fürdie hier lebenden Transferleistungsempfänger*innen müsste das Land Ber-lin weniger Unterstützung zahlen. Genau dies strebt Vergesellschaftung an.Sie bringt also enorme Einsparungen auf lange Sicht – bisher hat jedochnoch keine Studie diesen Effekt durchgerechnet. Hinzu kommt, dass die an Mieter*in nen vergesellschafteter Wohnungen gezahlten Beträge nicht an Aktionär*in nen weitergereicht werden – sie bleiben der Berliner Ge-meinwirtschaft erhalten.

Gegenmodell zu finanzmarktgetriebener GlobalisierungDie lokale Bindung von Werten durch Gemeinwirtschaft hat bremsendeWirkung bei Spekulationsblasen und Wirtschaftskrisen. Spekulative Immo-bilienfinanzierungen waren der Hauptauslöser für die Finanzkrise 2008/09.Deren „Regulierung“ durch Nullzinsen löste wiederum eine neue Spekula-tionsblase auf den als sicher geltenden deutschen Wohnungsmärkten aus.Der Kreislauf von Krise und Kapitalflucht ins „Betongold“ treibt die Miet-preise in ständig neue Höhen. Wesentliche Akteure hier sind die börsen -notierten Immobilienkonzerne. Sie drücken den Renditedruck globaler

Wien zeigt, wie es geht: Die Anzahl von derzeit 220.000 Gemeindewohnungen soll erhöht werden.Im November 2019 wurde der Barbara-Prammer-Hof in Wien-Favoriten bezugsfertig. Die Brutto-miete der Ein- bis Fünfzimmerwohnungen beträgt 7,50 Euro pro Quadratmeter.

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Finanzmärkte in die lokalen Märkte hinein. Sie sind es, die in einem zwei-ten Schritt Gewinne aus den Nachbarschaften durch Dividendenausschüt-tungen wieder in den Spekulationskreislauf einspeisen. Das Ergebnis istnicht nur eine Umverteilung des Vermögens von lohnabhängigenMieter*innen an die Anleger*innen und Investoren. Es entsteht auch einewirtschaftliche Instabilität, die weit über den Berliner Wohnungsmarkt hi-nausreicht: Die nächste Immobilienblase wird mit der aktuellen Spekula-tion bereits vorbereitet.Viele Menschen sind unfreiwillig Teil dieses Spekulationskreislaufs: Nichtnur die Norwegische Staatsbank als Anker-Aktionärin der Deutschen Woh-nen, auch zahlreiche Pensionsfonds halten Anteile an Immobilienkonzer-nen oder Fonds, die deren Aktien enthalten. So investiert etwa die VBL, dieVersorgungsanstalt des Bundes und der Länder, bei ADO Properties undDeutsche Wohnen SE.7 Die Versicherung in der VBL ist Pflicht für Be-schäftigte des öffentlichen Dienstes – und damit finanzieren sie ihre eigeneMieterhöhung. Hier ist Desinvestment gefragt: Öffentliche Renten- undPensionsfonds dürfen sich nicht an Wohnungsspekulation beteiligen.Zumal insbesondere große Konzerne Immobilien im Share-Deal-Verfahrenerwerben und damit die Zahlung der Grundsteuer umgehen. Mittels inter-

nationaler Verflechtungen entziehen sie sich darüber hinaus zumindest teil-weise der Besteuerung.Berlin kann dazu beitragen, diese Absurditäten zu beenden. Eine Vergesell-schaftung entzieht dem Finanzmarkt Kapital und bindet es lokal, nimmtalso Renditedruck aus dem Markt heraus und bremst den Krisenkreislauf.Darüber hinaus wirkt sie abschreckend auf spekulative Finanzströme – Ver-gesellschaftung würde diese aus Berlin fernhalten. Dieser Effekt ist wün-schenswert. Würden noch weitere europäische Städte Vergesellschaftunganwenden, würde sich der Renditedruck am Wohnungsmarkt insgesamtmindern. Vergesellschaftung ist somit ein Stück demokratische Deglobali-sierung. Sie ist ein Gegenmodell zu protektionistischen oder nationalisti-schen Scheinlösungen, wie sie von rechtspopulistischen Kräften immerwieder eingebracht werden.

Briefmarke der Österreichischen Post zu Ehren des IX. Internationalen Kongresses der Gemeinwirt-schaft im Wiener Rathaus vom 23. bis zum 25. Mai 1972

Der Karl-Marx-Hof, ein Gemeindebau im 19. Bezirk Wiens mit ursprünglich 1382 Wohnungen,wurde im Oktober 1930 bezugsfertig. Er gilt mit einer Front von einem Kilometer als der längstezusammenhängende Wohnungsbau der Welt

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Stärkung lokaler WirtschaftskreisläufeDie Einhaltung der Grundsätze guter Arbeit wird Neueinstellungen unddie Schaffung von Arbeitsplätzen zur Folge haben: Hausmeister im Block,erreichbare Verwaltung vor Ort statt Callcenter im Nirgendwo. Auch daslokale Handwerk wird profitieren – nicht nur im aktuellen Modernisie-rungs- und Bauboom, sondern langfristig, indem hohe Instandhaltungs-standards zur Daueraufgabe werden. Gute Arbeit ist somit auch lokaleArbeit, die in Berlin für Berliner*innen geleistet wird. Während die Profite der börsennotierten Vermieter Berlins an die Finanz-märkte abfließen, setzt Vergesellschaftung einen lokalen Wirtschaftskreis-lauf in Gang. Dieser stabilisiert die regionale Wirtschaft durch Arbeitsplätzevor Ort und die stetige Nachfrage nach Dienstleistungen. Die Gewinne, dieim Moment Berlin verlassen oder als spekulatives Kapital reinvestiert wer-den und den Verdrängungsdruck erhöhen, dienen in der Gemeinwirtschaftzum Aufbau bleibender Werte. Neben der Instandhaltung gilt dies auch für den Neubau, der ebenfallsnicht nur in Boomzeiten erfolgt, sondern in einer sich wandelnden Stadt alsdauerhafte Aufgabe der AöR definiert werden muss – idealerweise durchnoch zu schaffende gemeinwirtschaftliche Bauträger.

Gemeinwirtschaft und EnergiewendeDie Energiewende ist derzeit eine Bedrohung für Mieter*innen: Die gesetz-lich erlaubten Umlagen für energetische Modernisierung fördern durch un-begrenzte Mieterhöhungsmöglichkeiten Verdrängung und Verarmung. Die2019 erfolgte Senkung der Modernisierungsumlage von 11 auf 8 Prozentändert nichts daran, dass die Umlage weitergezahlt werden muss, wenn dieDämmung längst abbezahlt ist. Die Mieterhöhung gilt ewig, dagegen sinddie gesparten Heizkosten in der Regel gering. Ökologisch ist eine Gebäude-dämmung fragwürdig, die verwendeten Materialien sind der Sondermüllder Zukunft. Während Konzerne wie die Deutsche Wohnen die Energie-wende als Hebel zur Mieterhöhung missbrauchen, machen die meisten Genossenschaften es richtig: Sie legen die Kosten für energetische Moder -nisierung nicht auf die Einzelmieter*innen um, sondern zahlen sie aus denGesamtgewinnen. In der Regel wird dort geprüft, ob eine Dämmung wirk-lich Heizkosten spart – ansonsten unterbleibt die Maßnahme. Vergesell-schaftung bietet die Möglichkeit, diese sinnvolle Praxis zu verallgemeinern:Dämmung nur da, wo es Heizkosten spart, mit ökologisch verträglichenMaterialien, finanziert aus allgemeinen Überschüssen und nicht durchMieterhöhungen, die Mieter*innen in Existenznot treiben.Auch bei der Energieerzeugung birgt Vergesellschaftung innovative Mög-lichkeiten. Bereits jetzt unterstützen mit den landeseigenen Wohnungsun-

ternehmen vor allem öffentliche Akteure das Stadtwerk Berlin in seinen Bemühungen, mit Mieterstrom-Modellen die Energiewende in der Stadtvoranzutreiben. Dazu lassen die landeseigenen Unternehmen Photovoltaik -anlagen auf den Dächern ihrer Häuser installieren, deren Solarstrom zuVorzugspreisen direkt an die Mieter*innen geliefert wird.8 Das Modellzeigt, wie öffentliche Unternehmen die Energiewende vorantreiben kön-nen, ohne den Landeshaushalt zu belasten. Im Gegenteil, Stadtwerk undMieterstrom generieren Einnahmen, die wiederum für Projekte zur Ener-giewende eingesetzt werden. Ein großer Bestand von vergesellschaftetenWohnungen könnte diese Kooperation auf eine neue Stufe heben. Gemein-wirtschaft im Wohnungsbereich stützt somit eine Gemeinwirtschaft imEnergiebereich – und erleichtert die Energiewende.

Ein gemeinwirtschaftliches Bauunternehmen – die BauhütteIdealerweise würden die Ressourcen eines gemeinwirtschaftlichen Unter-nehmens in Berlin weitere gemeinwirtschaftliche Kreisläufe anstoßen. Sokönnte der Neubau der AöR durch eine Berliner Bauhütte geschehen – eingemeinwirtschaftliches Bauunternehmen nach dem Vorbild der 1920er-Jahre. Das Unternehmen könnte den Neubau sowohl für landeseigeneWohnungsunternehmen als auch für die vergesellschafteten Bestände über-nehmen. Obwohl die Bauhütte nicht Teil unseres Volksbegehrens ist, würdedie Vergesellschaftung größerer Wohnungsbestände sehr für die Einrich-tung eines solchen kommunalen Bauunternehmens sprechen. So könntendie landeseigenen Wohnungsversorger unabhängig werden vom Auf undAb der lokalen Bauwirtschaft – und gleichzeitig sichere Arbeitsplätze ineiner von Ausbeutung und undokumentierter Arbeit bestimmten Brancheschaffen. Das Bauen aus öffentlicher Hand wäre langfristig nicht nur sozia-ler, sondern auch preiswerter: Private Profite müssen nicht bedient werden,auch hier bleiben die Gewinne in öffentlicher Hand. Viele bayrische Kom-munen haben das längst begriffen; statt sich von privaten Anbietern mitniedrigen Angeboten und – nach Abschluss – stetig steigenden Kosten ab-hängig zu machen, haben sie für Straßenbau und Instandhaltung die kom-munalen Bauhöfe erhalten. Desaströse Kostensteigerungen wie bei BERund Elbphilharmonie sind hier ausgeschlossen.

PrivatisierungsverbotDie positive Wirkung auf lokale Wirtschaftskreisläufe kann sich ebenso wiedie Schutzwirkung für den Wohnungsmarkt nur entfalten, wenn die An-stalt nicht nur langfristig, sondern dauerhaft wirtschaftet. Die Bestände derAnstalt öffentlichen Rechts sollen daher einem unbefristeten Privatisie-rungsverbot unterliegen, um das Gemeingut für kommende Generationen

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zu sichern. Das Privatisierungsverbot soll sowohl in der Satzung der Anstaltals auch im Vergesellschaftungsgesetz festgehalten werden. Ausnahmen sol-len restriktiv gehandhabt werden – denkbar ist etwa Grundstückstausch mitanderen öffentlichen oder genossenschaftlichen Eigentümern zur Arrondie-rung von Beständen oder zur Ermöglichung von städtischer Infrastrukturwie Schulen oder Kindergärten, die die Anstalt nicht selbst betreiben kannund soll – dies ist Aufgabe der Bezirke. Rein gewinnorientierte Verkäufesollen strikt untersagt werden. Ankauf und Vermehrung des Gemeingutessoll dagegen als Ziel der Anstalt im Vergesellschaftungsgesetz festgehaltenwerden.

Demokratie und Selbstverwaltung – zur Ausgestal-tung der Anstalt öffentlichen Rechts (AöR)

Vergesellschaftung bedeutet nicht Verstaatlichung, sondern die Überfüh-rung von privatem Eigentum in gemeinwirtschaftliches Eigentum, das mit-tels demokratischer, gesellschaftlicher Prozesse verwaltet wird. Hier sind diebesonders Betroffenen gesondert mitzudenken, in diesem Fall dieMieter*innen und Beschäftigten. Da die Wohnraumversorgung und dieGeschäftspolitik jedoch ein Thema für die ganze Stadt sind, sollen auch dieEinwohner*innen von Berlin mitbestimmen können. Wie könnten Struk-turen aussehen, in denen die Interessen aller Beteiligten Berücksichtigungfinden? Während manches schon detailliert erscheint, wie die Zusammensetzungdes Verwaltungsrates, ist anderes bisher nur grob umschrieben, wie der Auf-bau der AöR und damit die Festlegung der einzelnen Entscheidungsebenen. Bei der Überführung eines großen Wohnungsbestandes unter demokrati-sche Kontrolle sind einige Widersprüche mitzudenken. Auf der einen SeiteMietenwahnsinn-Demo am 6. April 2019

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sollen neue Formen des Zusammenlebens ermöglicht werden und damiteinhergehend verschiedene Stufen der Selbstverwaltung, andererseits sollensich diejenigen, die das Glück haben, in den vergesellschafteten Häusern zuwohnen, auch nicht einfach abschotten und aus der gesellschaftlichen Mit-bestimmung herauslösen können. Es soll für die Mieter*innen möglichsein, zu entscheiden und zu gestalten, andererseits soll die Struktur nichtdarauf angewiesen sein, dass alle Mieter*innen sich einbringen müssen. Ei-nerseits soll die Anstalt möglichst so dezentral aufgebaut sein, dass es mög-lich ist, sie wirklich zu kontrollieren, und dass die Entscheidungstragendenmöglichst nah am Geschehen sind, andererseits sollen Doppelstrukturennicht zu einer Verschwendung von Ressourcen der Mieter*innen und derBerliner*innen führen.

Die Verwaltungsstruktur der AöRDie Gesamtstruktur der AöR soll nach dem Subsidiaritätsprinzip aufgebautsein. Das heißt, die Entscheidungen sollten möglichst dort getroffen wer-den, wo sie auch umgesetzt werden, und so dezentral wie möglich. Nurwenn sie die gesamte AöR oder die Stadtgesellschaft betreffen, müssen sieauf der allgemeinsten Ebene getroffen werden und für die gesamte AöR geregelt sein. Dementsprechend ist es sinnvoll, zumindest auf Bezirksebeneeigene Abteilungen mit einer Geschäftsführung zu etablieren, die von denGebietsmieterräten kontrolliert wird. Es sollte ebenfalls ein eigenes Budgetfür die Bezirke geben, welches es erlaubt, einzelne Modernisierungsmaß-nahmen, Bau- oder anderweitige Gestaltungsmaßnahmen auf dieser Ebenezu entscheiden und umzusetzen.Als zusätzliches Element kann die Verwaltung auf Siedlungsebene auch aufeine von den Mieter*innen selbst organisierte, juristische Struktur übertra-gen werden, beispielsweise eine Mieter*innengenossenschaft für Hausbe-wirtschaftung und -verwaltung. Diese soll aber nicht automatisch dasBelegungsrecht erhalten, um sowohl eine Homogenisierung und Abschot-tung der Mieter*innenschaft als auch interne Konflikte und Seilschaftenbei Neuvermietungen zu verhindern.

Kontrolle der AöRDie wirtschaftliche Macht der Anstalt öffentlichen Rechts, die die verge -sellschafteten Wohnungsbestände aufnehmen soll, ist enorm. Mit über200.000 Wohnungen wäre sie sofort Berlins größter Vermieter – und einsder größten Unternehmen der Region. Sie muss daher mit einem Maxi-mum an Transparenz und demokratischer Kontrolle arbeiten. Dies gebietennicht nur die skizzierten gemeinwirtschaftlichen Grundsätze, sondern auchdie Erfahrungen mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen.

Ihre Rechtsformen von GmbH und Aktiengesellschaften bedeuten Ge-schäftsgeheimnis und Intransparenz, ihre Aufsichtsräte und Manager sindnicht gewählt, sondern vom Senat eingesetzt – die LWUs gleichen einemStaat im Staate, der von den Wähler*innen nicht kontrolliert werden kann.Zwar hat der Mietenvolksentscheid von 2015 Druck ausgeübt und Mieter-räte eingeführt, deren Kompetenzen sind jedoch begrenzt. Für die vergesellschafteten Wohnungsbestände ist daher eine öffentlich-rechtliche Struktur notwendig, die eine direkte und demokratische Verwal-tung der Bestände sichert. Es ist klar, dass diese Struktur nicht nur von denMieter*innen selbst beschickt werden kann – die Entscheidungen der AöRhaben Rückwirkungen auch auf die Nachbarn, auf die gesamte Stadt.Daher streben wir keine reine Selbstverwaltung der Mietenden an, sonderneine Verwaltung durch die Mieter*innen, die Beschäftigten, Politik undStadtgesellschaft. Unser Beschlusstext vom 25. Oktober 2018, Grundlageunserer bisherigen Arbeit, sieht Folgendes vor:

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Organigramm der AöR

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„Verwaltungsrat Zur Umsetzung der Ziele soll ein Verwaltungsrat als oberstes und letztent-scheidendes Gremium der AöR eingerichtet werden. In diesem müssen Beschäftigte, Mieter*innen und Vertreter*innen der Stadtgesellschaft zugleichen Teilen vertreten sein, gegenüber den Vertreter*innen des Senatssollen sie die Mehrheit im Verwaltungsrat stellen. 25 von hundert der Mit-glieder des Verwaltungsrats besitzen ein Vetorecht beim Verkauf von Be-ständen der AöR. Für die genaue Verteilung soll sich an folgendem Beispielorientiert werden: 5 Vertreter*innen der Mieter*innen, gewählt von den Bewohner*innen 4 Vertreter*innen der Beschäftigten der AöR 4 Vertreter*innen der Stadtgesellschaft, gewählt von allen in Berlin gemel-deten Bewohner*innen gleich welcher Staatsangehörigkeit. 1 Vertreter*in der Senatsverwaltung für Finanzen 1 Vertreter*in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Die Amtszeit des Verwaltungsrates beträgt 5 Jahre. Alle gewählten Vertre-ter*innen sind in separaten Wahlgängen für diese Amtszeit zu bestellen.“9

Bewusst sind hier die Vertreter*innen des Senats in der Minderheit. IhreAufgabe, die Interessen der gesamten Stadt zu vertreten, wird von den di-rekt gewählten Vertreter*innen der Stadtgesellschaft übernommen. Mögli-cherweise ergibt eine rechtliche Klärung, dass deren Anzahl erhöht werdenmuss, damit die Vertreter*innen der Stadtgesellschaft zusammen mit denzwei Vertreter*innen des Senats die Mehrheit bilden.Diese Direktwahl ist demokratischer als die mehrfach indirekte Wahl, wiesie bisher bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen stattfindet: Bürgerwählen Abgeordnete, Abgeordnete wählen einen Senat, der Senat delegiertGeschäftsführer. Gewählt wird der Verwaltungsrat alle fünf Jahre.Die Mieter*innen und die Belegschaft der AöR können ihre Vertreter*in -nen im Verwaltungsrat bei Unzufriedenheit abwählen, wenn ein bestimm-tes Quorum der Wahlberechtigten dies wünscht. Das genaue Verfahren istfestzulegen. Notwendig für eine tatsächliche Mitwirkung der Vertreter*innen von Stadt-gesellschaft und Mieter*innen im Verwaltungsrat ist die materielle Absiche-rung der Mandate: Kostenlose Schulungen und eine dem tatsächlichenArbeitsaufwand angemessene Aufwandsentschädigung für die Vertreter*in -nen sind notwendig. Die Aufgaben des Verwaltungsrates sind vielfältig. Die Hauptaufgabe liegtin der Bestellung, Kontrolle und Entlastung der Geschäftsführung. Er ver-abschiedet darüber hinaus die Satzung, Geschäftsordnung und Richtlinienfür den Vorstand. Ebenfalls bestellt er die Wirtschaftsprüfung und befasst

sich mit den Prüfberichten. Er hat Auskunfts- und Einsichtsrecht zu allenBelangen der AöR.Programmatisch besteht seine Aufgabe in der Festlegung und Verabschie-dung von Grundsätzen zur Preisbildung, zu Erwerb und Veräußerung vonBeständen sowie zur Finanzierung von Kauf- und Baumaßnahmen.Der Verwaltungsrat, die Geschäftsführung und alle weiteren Gremien derAöR verwalten Gemeineigentum in öffentlichem Auftrag. Sie arbeitendaher mit größtmöglicher Transparenz. Das Informationsfreiheitsgesetz gilthier, jedoch sollen weitere Maßnahmen eine demokratische Verwaltungs-kultur sichern. Dies sind, ohne Anspruch auf Vollständigkeit, in der Regelöffentliche Sitzungen von Verwaltungsrat und den im Folgenden definier-ten Mieter*innenräten; Öffentlichkeit aller von der Anstalt geschlossenenVerträge (nach Abschluss), detaillierte und online veröffentlichte Quartals-berichte der Geschäftsführung. Nicht öffentliche Sitzungsteile und eineeventuelle Verschwiegenheitspflicht für Verwaltungsratsmitglieder sind engzu begrenzen (etwa auf laufende Vertragsverhandlungen).

ZweckbindungGemeinwirtschaft bedeutet, dass die Anstalt öffentlichen Rechts einer kla-ren Zweckbindung unterliegt, die im AöR-Gesetz festgelegt wird. Zweck istdie Versorgung der Berliner Bevölkerung mit leistbarem Wohnraum, so-wohl durch Verwaltung, Instandhaltung und (ökologische) Modernisierungvergesellschafteter Bestände, aber auch durch Neubau und Ankauf. Sach-fremde Geschäftstätigkeiten, etwa im Finanzbereich oder in anderen Bran-chen, die nicht direkt zur Bewirtschaftung der Wohnungsbestände dienen,sind der Anstalt untersagt. Die Geschäfte der Anstalt sind auf Berlin begrenzt. Eventuelle Ausnahmensind im Vergesellschaftungsgesetz präzise festzulegen. Eine notwendige Aus-nahme ist der Einkauf von Waren und Dienstleistungen. Mögliche Ausnah-men, soweit rechtlich nicht mit Artikel 15 kollidierend, sind der Bau, An-kauf und die Vermietung von Wohnungen im Land Brandenburg, soweitsie im direkten Einzugsgebiet Berlins liegen und der in Berlin arbeitendenBevölkerung als Wohnsitz dienen.

Lokale Selbstverwaltung: Gesamt- und Gebietsmieter*innenräte,SiedlungsräteDa der Verwaltungsrat nicht in Kieze und Nachbarschaften hineinregierenkann und soll, ist in unserem Beschlusstext eine bevölkerungsnahe Strukturvon Mieter*innenräten vorgesehen: „Für die AöR ist ein Gesamtmieter*in-nenrat einzurichten. Aufgrund der Größe der AöR sind zur regionalen Ver-tretung der Mieter*innen ebenfalls Gebietsmieter*innenräte zu bilden.“10

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Der Gesamtmieter*innenrat ist wesentlich als Interessenvertretung derMieter*innen innerhalb der Anstalt gedacht. Er wird von allen Mieter*in -nen der AöR direkt gewählt und soll an Rahmenentscheidungen zur Ver-mietung und Bestandsverwaltung mitwirken (diskriminierungsfreiesVermieten, Miethöhen, Instandhaltungsregelungen). So sollen die Verab-schiedung und Änderungen zum Wohnungs-, Instandhaltungs-, Moderni-sierungs- und Gemeinschaftseinrichtungsprogramm der Zustimmung desGesamtmieter*innenrats bedürfen. Dieser hat ebenfalls uneingeschränktesInformationsrecht gegenüber der Geschäftsführung und kann eigene Vor-schläge und Stellungnahmen erarbeiten. Die Zusammensetzung des Ge-samtmieter*innenrats sollte die Vielfalt der Bewohner*innenschaft abbil -den. Gegebenenfalls können Quoten eingeführt werden. Eine gleichzeitigeMitgliedschaft im Verwaltungsrat und in einem Gebietsmieter*innenrat istausgeschlossen. Die Mieter*innenvertretung im Verwaltungsrat wird vomGesamtmieter*innenrat gewählt.

Die Gebietsmieter*innenräte sollen die lokale Ebene vertreten. Vorge -sehen ist eine Person im Gebietsmieter*innenrat pro 2.000 Wohneinhei-ten. Der räumliche Zuschnitt der Gebiete wird wegen der verschiedenenDichte der gehaltenen Bestände unterschiedlich groß sein, soll sich jedochgrob an den Ortsteilen Berlins orientieren. Die Gebietsmieter*innenrätewerden direkt gewählt von den Mieter*innen der AöR im jeweiligen Ge-biet.Sie können ergänzt werden durch eine Minderheit von direkt gewähltenVertreter*innen der nicht in Häusern der AöR wohnenden Menschen imjeweiligen Einzugsgebiet. Die Gebietsmieter*innenräte sollen weitgehendeMitspracherechte bei der Planung von Nachverdichtung, Neubau und Mo-dernisierung erhalten. Über die Vermietung von Gewerberäumen solltendie Gebietsmieter*innenräte aufgrund vom Verwaltungsrat erarbeiteterRahmenpläne lokal entscheiden. Es ist sinnvoll, für diese Entscheidungeneinen Ausschuss paritätisch aus Mieter*innen und Nichtmietenden zu bil-den, da hier die ganze Nachbarschaft betroffen ist. Auch Konzeptvergabefür Vermietungen an soziale und künstlerische Einrichtungen sollen sie indieser Weise organisieren. Bei der Bedarfsermittlung sind öffentliche Anhö-rungen ebenso notwendig wie die Zusammenarbeit mit Bezirk oder Be-zirksverordnetenversammlung. Die Sitzungen der Gebietsmieter*innenrätesollen öffentlich sein. Eine Aufwandsentschädigung wird gezahlt. Wichtigist der nicht zu großräumige Zuschnitt der Einzugsgebiete – sinnvoll er-scheinen uns drei bis vier Gebietsmieter*innenräte pro Stadtbezirk. Denk-bar ist die Orientierung an den 23 historischen Bezirken, also ein Gebiets-mieter*innenrat Kreuzberg, einer für Friedrichshain, einer für Lichtenberg,

einer für Marzahn etc. Auch bei der Zusammensetzung des Gebietsmie -ter*innenrates gilt es, die Vielfalt der Bewohner*innenschaft abzubildenund gegebenenfalls Quoten einzuführen.

Siedlungsräte können auf Antrag der Mieter*innen in einer Siedlung oderNachbarschaft gebildet werden. Sie sollen bestehende Selbstorganisationendieser Nachbarschaften und Siedlungen abbilden. Sie benötigen zur formel-len Einbindung jedoch eine Satzung, die ein demokratisches und transpa-rentes Verfahren zur Wahl von Sprecher*innen oder eine Entscheidungs-findung durch Vollversammlungen regelt. Die Siedlungsräte übernehmenihre Siedlung betreffende Kompetenzen der Gebietsmieter*innenräte, wasim Einzelnen vertraglich festgelegt wird. Existiert kein Vertrag, ist der Ge-bietsmieter*innenrat zuständig.

Alle Räte sollen eine angemessene Aufwandsentschädigung erhalten. Eben-falls sollen Schulungen bezahlt und Büros inklusive mindestens einer An-stellungsmöglichkeit ab der Ebene der Gebietsmieter*innenräte geschaffenwerden.

Organisierung für DemokratieDie Erfahrungen mit der Demokratisierung der landeseigenen Wohnungs-unternehmen im Anschluss an den Mietenvolksentscheid 2015, aber auchim Zuge jüngerer Rekommunalisierungen zeigen, dass Demokratie keinSelbstläufer ist. Neue Gremien bedeuten nicht notwendigerweise mehr Beteiligung. Mieter*innen müssen sich das bis dahin bei den Beschäftigtenkonzentrierte Wissen erst mühsam aneignen. Dafür fehlt Zeit, da die neo -liberale Arbeitswelt vielen Menschen im Alltag kaum Raum für ein Ehren-amt lässt. Insbesondere schwierig zu erreichen sind Menschen, die bishermit Ämtern und Behörden eher negative Erfahrungen gemacht haben oderbewusst ausgeschlossen werden – wie etwa Migrant*innen, die nicht ausEU-Ländern stammen und denen das Wahlrecht auch auf kommunalerund Landesebene verweigert wird.Es gilt daher für die AöR, Demokratie nicht nur zu institutionalisieren,sondern demokratische Beteiligung durch aufsuchende und organisierendeArbeit zu fördern. Notwendig sind daher feste Stellen, mindestens eine proStadtbezirk. Die aktive Demokratieförderung beinhaltet beispielsweise Auf-klärung über Wahlverfahren und Rechte der Mieter*innen, die Produktionund Verbreitung von Informationsmaterial sowie die Organisation von Schu -lungen, Workshops und Veranstaltungen. Ziel ist es, die Demokratie in derAöR bekannt zu machen und mit Leben zu füllen, damit möglichst vieleMenschen aus unterschiedlichen Milieus und Altersgruppen sich beteiligen.

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Selbstverwaltung einzelner HausgemeinschaftenJe konkreter die Mitbestimmung, desto eher entwickelt sich eine gelebteDemokratie. In unserem Beschluss heißt es daher: „Weitergehende Modelleder Selbstverwaltung auf Ebene der Hausgemeinschaft sollen auf Wunschderselben ermöglicht werden.“ Bereits jetzt gibt es innerhalb der DeutscheWohnen selbstverwaltete Hausgemeinschaften wie die sieben Häuser desBlocks 89.11 Entstanden aus Besetzungen gegen spekulativen Leerstand gin-gen diese Hausprojekte 1984 auf die GSW über – und wurden später andie Deutsche Wohnen verkauft. Selbstverwaltung sichert für die Bewohner eine behutsame Modernisierungmit viel Eigenleistung, fördert ihr nachbarschaftliches Engagement und ver-hindert Vandalismus. Die Selbstverwaltung ist also nützlich für AöR undStadtgesellschaft und soll im Zuge der Vergesellschaftung nicht nur recht-lich abgesichert, sondern ausgeweitet werden: Wo Hausgemeinschaften sichin demokratischen Prozessen als Selbstverwaltung konstituieren, soll dieAn stalt öffentlichen Rechts dies unterstützen. Das beinhaltet auch eine Un-terstützung durch Beratung oder Schulungen.

Die Berliner Karl-Marx-Allee im Frühjahr 2019

Die der Hausgemeinschaft eingeräumten Kompetenzen sind im Einzelfallzu verhandeln und vertraglich festzuhalten. Selbstverwaltung soll kein über-fordernder Zwang sein, der Hausgemeinschaften vermieterspezifische Auf-gaben als unbezahltes Ehrenamt abverlangt. Sie darf auch nicht zu einerUngleichbehandlung oder Abschottung der selbstverwalteten Häuser füh-ren. Hausgemeinschaften sollen die Möglichkeit bekommen, Serviceauf -gaben selbst zu erledigen, um die Betriebskosten zu senken. Dazu zählenSchönheitsreparaturen, Maler-, Hauswart- und einfache Handwerkertä -tigkeiten, die keine substanzrelevanten Gewerke betreffen. Auch bei derGestaltung des Hauses und des Hofes sowie bei der Verwendung freier Flä-chen soll die Hausgemeinschaft entscheiden, solange die gesetzlichen Vor-schriften wie Brandschutzverordnung und Fluchtwege eingehalten werden. Zentrale ökonomische Entscheidungen wie über die Miethöhe verbleibenin der AöR, bei Investitionen in die Bestände werden alle Häuser gleichbe-rechtigt berücksichtigt. Rahmenrichtlinien sollen sicherstellen, dass Selbst-verwaltungsmodelle möglichst standardisiert verschiedene Grade undBereiche von Selbstverwaltung definieren. Ziel ist ein Ausgleich von Rech-ten und Pflichten. Wenn die Hausbewohner*innen für Mietausfälle unddie Einhaltung ihrer Pflichten gemeinsam haften, ist es sinnvoll und not-wendig für eine funktionierende Hausgemeinschaft, dass sie über die Ver-mietung selbst bestimmen.

EntscheidungswegeWarum brauchen wir all diese verschiedenen Ebenen und Akteure? Um dasvorstellbar zu machen, haben wir hier einige Beispiele entworfen. Diesesollten nicht als konkrete Festlegungen verstanden werden, sondern dienenals Gedankenexperimente.

Gesamt-AöR zu Bezirk/Gebiet: Energetische Modernisierung in der AöRIn der AöR muss festgelegt werden, wie und in welchem Maß die energeti-sche Modernisierung vorangetrieben werden soll. Das läuft in einem demo-kratisch organisierten Wohnungsunternehmen komplett anders als ineinem privaten. In einem privaten sind die finanziellen Anreize für dieHauseigentümer entscheidend: Nach einer energetischen Modernisierungsteigen die Mieteinnahmen. In der AöR dagegen sitzen Vertreter*innenaller Betroffenen, auch der Mieter*innen, die das finanziell stemmen müs-sen, mit am Tisch.Zunächst würde die Mieter*innenvertretung die energetische Modernisie-rung wegen ihrer schlechten Erfahrungen bei den Privaten lieber ganz ein-stellen. Das ist mit den Vertreter*innen der Stadtgesellschaft aber nicht zumachen. Sie fordern auch von den Mieter*innen der AöR einen Beitrag

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zum Klimaschutz. Man kann sich im Verwaltungsrat aber schnell darauf einigen, dass die anfallenden Kosten in der AöR von allen Mieter*innen gemeinsam getragen werden, nicht nur von den Mieter*innen der moder -nisierten Häuser – schließlich profitieren auch alle gemeinsam vom Klima-schutz –, und dass Fördergelder in Anspruch genommen werden sollen.Außerdem werden Gutachter*innen beauftragt, die ermitteln sollen, wosich die meisten Emissionen mit dem kleinsten Aufwand einsparen lassen.Damit fallen die Mieterhöhungen für die einzelnen Mieter*innen schließ-lich kaum spürbar aus, die Quote an energetischen Modernisierungen ist inetwa genauso hoch wie sonst in der Stadt, und das Beste ist: Die Einsparun-gen des Treibhausgases sind deutlich größer als nach den Modernisierungendurch Private, denn für diese ist die Effizienz energetischer Modernisierun-gen meist irrelevant, Hauptsache die Mieteinnahmen steigen.Der Gebietsmieter*innenrat erhält schließlich die Möglichkeit, einen klei-nen Anteil der geplanten energetischen Modernisierungen auszusetzen,wenn Hausgemeinschaften darlegen können, dass die Baumaßnahmen sieunverhältnismäßig einschränken würden.

Bezirk/Gebiet zu AöR: Einrichtung von GemeinschaftsräumenEin Gebietsmieter*innenrat stellt fest, dass es zu einer verbesserten Einbin-dung von Mieter*innen in einigen Siedlungen der Einrichtung von Ge-meinschaftsräumen bedarf. Dies hält auch der Gesamtmieter*innenrat fürsinnvoll. Die Vertreter*innen der Stadtgesellschaft im Verwaltungsrat wen-den allerdings ein, dass nicht zu viel Wohnraum für zusätzliche Gemein-schaftsräume abgetreten werden darf, schließlich vertreten sie auch all jeneBerliner*innen, die wegen der Wohnungsnot auf viel zu engem Raumleben. Somit wird für die gesamte AöR festgelegt, dass die Gebietsmieter-räte pro 50 Wohneinheiten einen Gemeinschaftsraum einrichten können.

Bezirk/Gebiet: Umbau zu alters- und behindertengerechten WohnungenDie Gebiete erhalten ein eigenes Budget, um Wohnungen alters- und be-hindertengerecht umzubauen. Die Gebietsmieter*innenräte haben dabeifreie Hand, um zu entscheiden, wo das passiert. Dazu werden die Mieterpostalisch informiert und um die Anmeldung von Modernisierungsbedarfgebeten.

Anmerkungen1 Zwei Texte sind Grundlage unserer Initiative: Die Langversion unseres Vorhabens vom 25.Oktober 2018 (Vorläufiger Beschlusstext) und der eingereichte „Beschluss fur ein Gesetz zurVergesellschaftung von Grund und Boden (Vergesellschaftungsgesetz)“ vom 27. November2018. Der eingereichte Beschluss ist eine gekurzte Version des ursprunglich veröffentlichtenBeschlusstextes. Dieser wurde vonseiten des Senats als „zwischen Gesetz und Beschlussliegend“ angesehen, das heißt, als zu detailliert fur einen Beschluss. Unserer Meinung nach istdiese Rechtsauffassung falsch. Da wir aber nicht an diesem Punkt in einen Rechtsstreit gelan-gen wollten, der unserem Anliegen nichts bringt, haben wir uns fur eine Kurzung auf dieKernpunkte entschieden. Grundlage fur die inhaltliche Arbeit unserer Initiative ist weiterhinder längere Beschlusstext. Beide Texte finden sich online auf unserer Website. Beschlusstext:https://www.dwenteignen.de/2018/11/beschlusstext-fuer-unseren-volksentschied/ VorläufigerBeschlusstext: https://www.dwenteignen.de/2018/10/volksentscheid-vorlaeufiger-beschluss-text/2 HAZ Online, 11.2.2019, online unter: https://www.haz.de/Hannover/Aus-der-Stadt/Gar-tenheim-Hannover-hatrecht-im-Streit-um-Sozialbindung-in-Langenhagener-Wohnungen-BGH-Urteil.3 „Wir mussen draußen bleiben. Warum Hanna zur Besichtigung eingeladen wird und Ismailnicht“, Studie von Bayrischem Rundfunk und Spiegel, vgl. online unter: https://www.hanna-und-ismail.de/.4 https://www.berliner-zeitung.de/berlin/frauenhaeuser-in-berlin-fuer-misshandelte-frauen-gibt-es-nicht-genugzufluchtsorte-23548108.5 Pressemitteilung vom 3.4.2019, online unter: https://bb.verdi.de/presse/pressemitteilun-gen/++co++b8f6259c-55e4-11e9-8293-525400423e78. Die Aussage bezieht sich auf die pri-vaten, nicht auf die landeseigenen Wohnungsunternehmen.6 Vorläufiger Beschlusstext von Deutsche Wohnen & Co enteignen, 25. Oktober 2018, on-line unter: https://www.dwenteignen.de/2018/10/volksentscheid-vorlaeufiger-beschlusstext/7 So enthullte jungst Der Tagesspiegel: „Der R+V Pensionsfonds investiert uber einen Fondsin ADO Properties und Deutsche Wohnen. Und die Versorgungsanstalt des Bundes und derLänder (VBL) ist uber Investmentfonds mit 9,9 Prozent an TAG Immobilien beteiligt. ZehnProzent der Arbeitnehmer in Berlin arbeiten fur den öffentlichen Dienst. Feuerwehrmänner,Krankenschwestern, aber auch Verwaltungsangestellte und nicht-verbeamtete Lehrer zahlendort ein – und das nicht einmal freiwillig. Wer einen Tarifvertrag im öffentlichen Dienst hat,ist pflichtversichert. In den meisten Fällen ist das dann bei der VBL.“ https://interaktiv.tages-spiegel.de/lab/mieten-und-renditen/.8 https://berlinerstadtwerke.de/oekostrom/mieterstrom/.9 Vorläufiger Beschlusstext von Deutsche Wohnen & Co enteignen, 25. Oktober 2018, on-line unter: https://www.dwenteignen.de/2018/10/volksentscheid-vorlaeufiger-beschlusstext/10 Ebd.11 Vgl. Stadt von Unten (Hg.), Kommunal und selbstverwaltet wohnen, S. 28–31.

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BildnachweisS. 2, S. 4: Initiative Deutsche Wohnen & Co enteignen; S. 7: Atamari | CC BY-SA-4.0, Wup-pertal 2007, und Förderverein Konsumgenossenschaft Vorwärts Münzstraße e. V., Wuppertal;S. 10: Stiftung Haus der Geschichte, Bonn; S. 16: Clemens Mosch | CC BY-SA-4.0; S. 18:Christian Hellmich | CC BY-SA-4.0; S. 23, S. 25: Initiative Deutsche Wohnen & Co enteig-nen; S. 30: Deutsche Wohnen & Co enteignen/Jan Ickx; S. 35: Initiative Deutsche Wohnen& Co enteignen; S. 36: Deutsche Wohnen & Co enteignen/Jan Ickx.

Erstellt und herausgegeben von der Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“Zweite durchgesehene Auflage März 2020

ImpressumV. i. S. d. P.: Ralf Hoffrogge und Sebastian Roosc/o Mietenvolksentscheid e. V.Warschauer Straße 2312435 Berlin