Vergessene Immobilienmärkte Bulgarien und Rumänien? · Constanta Ukraine Ungarn Serbien Bulgarien Molda-wien Schwarzes Meer Skala (km) 0 100. Real Estate Country Facts 05/2014 I

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teVergessene Immobilienmärkte Bulgarien und Rumänien?

Country Facts

05/2014

2 I Real Estate Country Facts 05/2014

Real Estate Country Facts

Impressum: Herausgeber und Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AGhttp: //www.bankaustria.atRedaktion: Bank Austria Real Estate Consulting & Investment, Karla Schestauber, Tel. +43 (0)50505-54784Produktion: www.horvath.co.at

Stand: 9. Mai 2014

Eine gemeinsame Produktion von Bank Austria Real Estate und Immobilien Rating GmbH (IRG)

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Wertentwicklungen in der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung zu. Es ist zu bedenken, dass Wert und Rendite einer Anlage steigen und fallen können und dass jede Anlage mit Risiko verbunden ist.

Die nachstehenden Inhalte enthalten kurzfristige Markteinschätzungen. Die Wertangaben und sonstigen Informationen haben wir aus Quellen bezogen, die wir für zuverlässig erachten. Unsere Informa-tionen und Einschätzungen können sich ändern, ohne dass wir dies bekannt geben.

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Kommerzielle Immobilienmärkte in Rumänien und Bulgarien profitieren von steigendem Risikoappetit?

Europa verzeichnete im vergangenen Jahr einen starken Anstieg von Investiti-onen in kommerzielle Immobilien – laut Daten von CBRE wurden EUR 165,6 Mrd. investiert. Dies entspricht einem Plus von rd. 30%. Bei nach wie vor sehr tiefem Zinsniveau blieben Immobilien als Anlageklasse für institutionelle Investoren sehr attraktiv. Besonders gefragt waren kommerzielle Immobilien

in großen und liquiden Märkten, einem Trend, dem sich auch CEE nicht entziehen konnte. Die größten Märkte der Region – Russland und Polen – verzeichneten 2013 über 80% aller kommerziellen Immobilientransaktionen, wobei es zögerliche Anzeichen für eine Belebung der Nachfrage auch in den kleineren Märkten der Region gab. So konnte Tschechien 2013 einen Anstieg des Investitions-volumens verzeichnen, während in den anderen kleineren CEE-Märkten zumindest vereinzelte Transaktionen stattfanden.

Das Transaktionsvolumen für kommerzielle Immobilien in Rumänien und Bulgarien fiel im vergangenen Jahr noch mager aus, wobei Rumänien mit einem Umsatz in Höhe von EUR 229 Mio. deutlich besser abschnitt als Bulgarien mit EUR 23 Mio. Mit steigendem Risikoappetit könnte sich das jedoch ändern. Investoren beginnen, Core-Immobilien in Core-Märkten als überkauft einzuschätzen. Damit sollten Märkte mit Ertragspotenzial etwas stärker in den Fokus rücken. Das kräftig auf EUR 300 Mio. gestiegene Investment-volumen in Rumänien im 1. Quartal 2014 unterstützt diese These. CBRE wies für Bukarest eine Spitzenrendite im Bürobereich im ersten Quartal 2014 von 8,25% aus. Die Immobilien Rating GmbH (IRG) schätzt die Spitzenrendite in Sofia auf 9,5%. Bei tiefen westeuropäischen Spitzenrenditen sollte das für renditehungrige Investoren durchaus attraktiv sein. Im Wettbewerb überzeugen Büroobjekte, die neben ausgezeichneter Verkehrseinbindung mit Energieeffizienz, einer Green-Building-Zertifizierung und niedrigen Betriebskosten punkten.

Im SC-Bereich wird sich der Wettbewerb in beiden Ländern in den kommenden Jahren verschärfen. Neue, moderne Shopping Center kommen auf den Markt, die hohen Unterhaltungsfaktor bieten. Ältere Center, die nicht durch ihre Lage und Mietermix überzeugen, werden unter Druck kommen. Mit Spitzenrenditen um gut 9% in Sofia sowie 8,5% bis 9% in Bukarest somit ein durchaus interes-santer Markt für Investoren.

Das konjunkturelle Umfeld, insbesondere die sich abzeichnende wirtschaftliche Erholung in der Eurozone, wird sich auf den Groß-teil der Volkswirtschaften in CEE positiv auswirken. Davon werden auch Bulgarien und Rumänien profitieren. Einen Unsicherheits-faktor stellt die schwierige politische Situation in der Ukraine dar. Die bis jetzt verhängten Sanktionen Europas und der USA sowie die Gegensanktionen Russlands dürften jedoch, solange die Lage nicht eskaliert, die wirtschaftliche Entwicklung in den restlichen CEE-Staaten kaum tangieren.

CEE gehört zu unseren Kernmärkten. Wir finanzieren sowohl Developments als auch Investments und sind gerne bereit, unsere Kunden mit guten Projekten nach Rumänien und Bulgarien zu begleiten. Bei diesen sogenannten Cross-Border-Transaktionen arbeiten wir eng mit den Kollegen in den jeweiligen Ländern zusammen. Die UniCredit Group verfügt über ein dichtes Netz an Tochterbanken in CEE. Unsere Kunden profitieren daher nicht nur von unserer langjährigen Finan zierungsexpertise, sondern auch vom Wissen einer Bank vor Ort – ein Konzept, das sich sehr gut bewährt hat.

Mit freundlichen Grüßen

Karla Schestauber



Rumänien und Bulgarien profitieren vom wirtschaftlichen Aufschwung in der Eurozone

Rumänien und Bulgarien auf stabilerem WachstumskursSowohl Rumänien als auch Bulgarien verzeichneten 2013 einen positiven BIP-Zuwachs, wobei die Wachstumsdynamik in Rumänien mit vorläufigen 3,5% deutlich höher als in Bulgarien mit 0,9% aus-fiel. Rumäniens Wirtschaft profitierte von Sondereffekten wie außer-gewöhnlich stark steigender Industrie- sowie landwirtschaftlicher Produktion, die sich in steigenden Exporten auswirkten. Das Land verzeichnete damit im vergangenen Jahr die größte Wachstums-dynamik unter den CEE-EU-Ländern. Auch in Bulgarien waren die

Nettoexporte der wichtigste Wachstumsträger, allerdings fiel die Dynamik der Ausfuhr wesentlich gedämpfter aus. Obwohl die bulgarische Fiskalpolitik im vergangenen Jahr auf leicht expansiv schwenkte, schrumpften sowohl privater Konsum als auch Brutto-anlageinvestitionen und die Ausweitung des öffentlichen Konsums konnte dies nicht abfedern.

Die sich abzeichnende wirtschaftliche Erholung in der Eurozone wird 2014 beiden Volkswirtschaften positive Impulse über weiter steigende Exporte geben. Daneben wird eine Verbesserung der

Wirtschaftsdaten und PrognosenRumänien Bulgarien

2012 2013s 2014p 2015p 2012 2013s 2014p 2015pNominelles BIP (EUR Mrd.) 131,7 142,8 148,3 159,1 39,9 39,9 40,2 41,6

BIP/Kopf (EUR) 6.153 6.705 6.960 7.469 5.481 5.514 5.585 5.807

Reales BIP (%-Ver.) 0,6 3,5 2,0 2,7 0,6 0,9 1,5 2,1

Inflation (VPI) % 3,3 4,0 2,2 3,5 3,0 0,9 –0,8 1,2

Arbeitslosenrate % 7,0 7,3 7,2 7,0 12,3 12,9 13,1 12,8

Leistungsbilanz/BIP % –4,4 –1,1 –1,0 –1,5 –1,3 2,1 0,8 –0,4

FDI/BIP % 1,3 1,8 1,7 1,6 3,0 2,8 3,0 3,4

Budget/BIP % –2,9 –2,8 –2,8 –2,4 –0,5 –1,8 –2,2 –2,2

Öffentl.Verschuldung/BIP % 37,8 37,5 37,3 36,0 17,6 17,9 24,7 26,6

Auslandsverschuldung/BIP % 75,7 67,5 65,1 60,7 94,6 93,5 91,2 87,2Quelle: UniCredit Research / s … Schätzung / p … Prognose

RumänienBevölkerung: 20,1 Mio.Fläche: 237.500 km2

Hauptstadt: BukarestWährung: Neuer Rumänischer Leu

BulgarienBevölkerung: 7,2 Mio.Fläche: 111.002 km2

Hauptstadt: SofiaWährung: Bulgarischer Lew

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Die rumänische Nationalbank verfolgt ein Inflationsziel von 2,5% (+/– 1 Prozentpunkt). Die Inflationsrate lag im März 2014 mit 1% am unteren Ende des Zielkorridors, allerdings wird ab April durch die Anhebung von Verbrauchssteuern auf Treibstoffe wieder mit stärker steigenden Preisen gerechnet.

Der rumänische Leu hat gegenüber dem EUR in den Krisenmonaten des Jahres 2008 um gut 20% an Wert verloren. Seitdem haben sich die Wechselkursbewegungen deutlich abgeschwächt. Zwischen An-fang 2013 und Anfang Mai 2014 bewegte sich EUR/RON in einem Band von 4,30 bis 4,55.

Beide Volkswirtschaften punkten mit einer sehr niedrigen Staats-verschuldung. In den kommenden beiden Jahren dürfte die Ver-schuldung der öffentlichen Hand in Bulgarien unter 30% des BIP und in Rumänien unter 40% des BIP bleiben.

Binnennachfrage vor allem durch stärkere Investitionen erwartet. Allerdings wird in Rumänien ohne weitere Sondereffekte von der Angebotsseite der Wachstumsbeitrag der Nettoexporte gedämpfter ausfallen als 2013. Im Jahresdurchschnitt 2014 wird damit für Rumänien ein reales Wirtschaftswachstum von gut 2% und für Bulgarien von rd. 1,5% prognostiziert.

Bulgariens Arbeitsmarkt ist deutlich schwächer als der rumänische. Mit einer prognostizierten Arbeitslosenrate von gut 13% im Jahres-durchschnitt 2014 ist auch keine rasche Besserung in Sicht. Bedenk-lich ist, dass die Jugendarbeitslosigkeit mit fast 30% extrem hoch liegt. Diese Entwicklung dämpft den privaten Konsum. Rumäniens Arbeitsmarkt hat sich mit einer relativ konstanten Arbeitslosenrate von rd. 7% über die letzten Jahre deutlich besser entwickelt, damit konnte der private Konsum auch leicht zum Wachstum beitragen.

Beide Länder zählen immer noch zu den ärmsten Ländern der EU Im Jahresdurchschnitt 2012 betrug das BIP/ Kopf in Bulgarien nur 47,4 % und in Rumänien 52,9 % des Niveaus der EU-27. In Euro gerechnet betrug das BIP/ Kopf rund EUR 5.500 in Bulgarien und rund EUR 6.700 in Rumänien. Damit ist der Aufholbedarf in beiden Ländern enorm.

Die Konsumentenpreise in Bulgarien sind seit der politisch entschie-denen Senkung der Elektrizitätspreise seit August 2013 im Vorjahres-vergleich schrumpfend, wobei sich der Preisrückgang im Februar 2014 bei einer neuerlichen Reduktion der Elektrizitätspreise auf 2,6% beschleunigte. Die Gefahr einer anhaltenden Deflation ist je-doch gering und spätestens 2015 wird auch im Jahresdurchschnitt wieder mit steigenden Preisen gerechnet. Bulgarien verfolgt ein Wechselkursarrangement („Currency Board“), bei dem der bulgari-sche Lew gegenüber dem EUR zu einem Kurs von 1,95583 fixiert ist. Damit hat die bulgarische Notenbank keinen unabhängigen geldpo-litischen Spielraum. EUR-Investoren in Bulgarien haben den Vorteil, dass sie keine Wechselkursschwankungen bei ihren Entscheidungen berücksichtigen müssen.

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Quelle: UniCredit Research

BIP/Kopf 2013in EUR

Wechselkursentwicklung EUR/RON

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Quelle: Datastream

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Quelle: UniCredit Research

Staatsverschuldung in % des BIP (2013)

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Bulgarien

Rumänien

Tschechische Republik

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Kroatien

Slowenien

Ungarn



Rumänien und Bulgarien von kommerziellen Immobilieninvestoren vergessen? Investitionen in kommerzielle Immobilien sind im vergangenen Jahr weltweit stark gestiegen. Nach Europa flossen laut Daten von CBRE EUR 165,6 Mrd., eine Steigerung um rund 30 % im Vergleich zu 2012.

Besonders gefragt waren nach wie vor Immobilien in den großen liquiden Märkten. Dies trifft auch für CEE zu. Im vergangenen Jahr war die Nachfrage nach Immobilien in Russland und Polen – den größten Märkten in der Region – immer noch am höchsten. Im Gesamtjahr wurden über 80% aller Investitionen in diesen beiden Märkten getätigt. Allerdings gibt es erste Anzeichen, dass auch kleinere Märkte attraktiver wurden. Immobilieninvestitionen in Tschechien stiegen deutlich, während in den anderen kleineren CEE-Märkten zumindest vereinzelte Transaktionen stattfanden.

Das Transaktionsvolumen für kommerzielle Immobilien in Rumänien und Bulgarien fiel im vergangenen Jahr noch mager aus, wobei Rumänien mit einem Umsatz in Höhe von EUR 229 Mio. deutlich besser abschnitt als Bulgarien mit EUR 23 Mio. Beide Länder schei-nen am Radarschirm von Investoren und Entwicklern kaum auf.

Mit steigendem Risikoappetit könnte sich das jedoch ändern. Eine Reihe von Investoren schätzen Coreimmobilien in Coremärkten als überkauft ein, während Spitzenrenditen in Bukarest und Sofia deut-lich höheres Ertragspotenzial bieten.

CBRE weist für Bukarest eine Spitzenrendite im Bürobereich im 1. Quartal 2014 von 8,25% aus. Die IRG schätzt die Spitzenrendite in Sofia auf 9,5%. Bei begrenztem Angebot an Coreimmobilien in diesen kleinen Märkten werden rasch Entschlossene die Nase vorne haben. Auch Entwickler, die von gesunkenen Grundstückspreisen und Baukosten profitieren, sollten Engagements in diesen Ländern nicht außer Acht lassen.

Das Länderrisiko, das in das Preisen von Immobilienkrediten ein-fließt, hat sich in beiden Ländern stark verbessert. Der 5-jährige CDS Spread Bulgarien lag Anfang Mai 2014 unter 130bp und Rumänien unter 160bp. Damit wird Bulgarien spürbar besser als Rumänien eingeschätzt. Beide Länderspreads liegen z.B. deutlich unter jenem des EU-Neulings Kroatien.

Kommerzielle Immobilieninvestitionen (in EUR Mio.)

2012 2013

Bulgarien 9 23Kroatien 43 67Polen 2.720 2.970Rumänien 185 229Russland 3.723 5.201Slowakei 16 250Tschechien 605 1.015Ukraine 249 41Ungarn 121 225CEE 7.671 10.021Quelle: CBRE

Büro Spitzenrenditen 1. Quartal 2014

Spitzenrendite in %

Ver. z. Vorquartalin bp

Ver. z. Vorjahrin bp

Frankfurt 4,70 0 –20Wien 4,70 –5 –20Mailand 6,00 0 0Warschau 6,00 –15 –25Prag 6,25 0 –25Bratislava 7,00 –25 –25Budapest 7,50 0 0Zagreb 8,30 0 0Bukarest 8,25 0 0Moskau 8,50 0 0Sofia 9,50 0 0Belgrad 9,50 0 0Kiew 13,50 50 50Quelle: CBRE, IRG

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Quelle: Datastream

5-jähr. CDS Spreads in bp

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RumänienBulgarienKroatien

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Quelle: CBRE

Kommerzielle Immobilieninvestitionenin Europa in EUR Mrd.


In den Hauptstädten Bulgariens und Rumäniens wurde in den Jahren vor der Krise sehr viel gebaut, wodurch die Anzahl an Büro-flächen stark gestiegen ist. Aber auch in den vergangenen Jahren wurden viele spekulative Büroprojekte gestartet und fertig ge-stellt. Damit stieg die Neuflächenproduktion in Sofia und Bukarest weiter an.

Wenngleich die Rekordproduktionswerte aus früheren Jahren nicht mehr erreicht wurden, hat sich die Anzahl der Büroflächen seit Ende 2008 noch einmal nahezu verdoppelt. Ende 2013 hatte Sofia einen Bestand von rd. 1,7 Millionen m² moderner Büroflächen, Bukarest erreichte einen Büroflächenbestand von knapp 2,4 Millionen m².

Die hohe Bautätigkeit der vergangenen Jahre sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass sowohl Sofia als auch Bukarest bezogen auf die Bürofläche pro Einwohner nach wie vor deutlich hinter anderen osteuropäischen Hauptstädten wie Prag, Warschau oder Budapest liegen. Noch deutlicher wird der Abstand im Vergleich zu westeuropäischen Städten und Metropolen, wo selbst Wien nur im Mittelfeld angesiedelt ist. Ein weiteres Charakteristikum der beiden Büromärkte ist, dass in Bezug auf Qualität die Büros nur teilweise westeuropäischen Standards entsprechen. Entwickler, die die gesunkenen Grundstückspreise und Baukosten zum Errichten von günstigen, energieeffizienten Flächen nutzen, haben im Wett-bewerb deutliche Vorteile.

Für 2014 wird in Sofia mit einer (im Vergleich zum Vorjahr wieder deutlich steigenden) Neubautätigkeit von ca. 100.000 m² gerech-net, in Bukarest sollen rd. 120.000 m² fertig gestellt werden.

Mit Bauqualität und Energieeffizienz lässt sich im Bürobereich punkten

Büroflächenbestand (2013) pro Einwohner

m²/Einwohner

Frankfurt 16,93München 15,18Mailand 9,07Paris 7,61Wien 6,19Bratislava 3,66Prag 2,34Warschau 2,27Budapest 1,84Sofia 1,24Bukarest 1,13Moskau 1,07Zagreb 0,88Kiew 0,53Belgrad 0,33Istanbul 0,22Quelle: IRG

Flächenerwartung für 2014/15 (Auswahl)Büroprojekt Gesamtnutzfläche

in m²Status Stadt

Capital Fort 36.000 In Bau SofiaCity Tower 32.000 In Bau SofiaMillennium Center (Office Tower) 25.000 In Bau SofiaFloreasca Park (Phase I) 38.000 In Bau BukarestGreen Gate 27.000 In Bau BukarestExtensa Office 23.000 In Bau BukarestGreen Court Office (Phase I) 20.000 In Bau BukarestQuelle: Bulwien

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Quelle: CBRE/ IRG

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Büromarktentwicklung Bulgarien/Rumänien

SofiaBukarest

2000–2013



Hohe LeerständeIn beiden Hauptstädten haben sich in den letzten Jahren hohe Leer-stände entwickelt, wobei der Leerstand in Sofia mit etwa 27% bei-nahe doppelt so hoch ist wie in Bukarest mit ca. 15%. Sofia gehört mit diesem Wert zu den Spitzenreitern beim Büroleerstand in Europa.

In Bukarest hat sich die Leerstandsentwicklung nach starken An stiegen bereits seit einiger Zeit stabilisiert und voraussichtlich halten sich Neuflächenproduktion und Nachfrage auch in diesem Jahr weitgehend die Waage.

In Sofia hingegen wird die Fertigstellung u. a. von City Tower und Capital Fort den Büroflächenbestand abermals signifikant erhöhen. Durch die – verglichen mit dem Vorjahr sich verdreifachende – Neubautätigkeit könnten daher die zuletzt sogar leicht gesunkenen Leerstände in der bulgarischen Hauptstadt wieder etwas ansteigen.

Mietpreise haben sich eingependeltIm Zuge der internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise ist es bei den Büromieten in Bukarest und noch mehr in Sofia zu teils deut-lichen Korrekturen gekommen.

Ende 2013 lagen die Spitzenmieten für Büroflächen in Sofia bei ca. EUR 12/m² im Monat, 2008 waren noch bis zu EUR 20/m² im Monat bezahlt worden. Auch in Bukarest gab es einen Rückgang bei den Spitzenmieten von EUR 22/m² im Monat im Jahr 2008 auf EUR 18/m² im Monat im Jahr 2013.

Der Mietpreisrückgang war damit zwar nicht ganz so deutlich wie in der bulgarischen Hauptstadt, dennoch spielen auch hier diverse Incentives und Vergünstigungen wie z. B. mietfreie Zeiten oder beispielsweise eine hochwertige Ausstattung der Flächen für die potenziellen Mieter eine nach wie vor wichtige Rolle. Allgemein werden im laufenden Jahr keine größeren Veränderungen bei den Mietpreisen erwartet.

Green Buildings, Nachhaltigkeit und Zertifizierungen haben längst auch die Märkte in Südosteuropa erreichtIn den Boomjahren gab es in ganz Osteuropa einen Run der verschie-denen Entwickler auf die Immobilienmärkte, zahllose Projekte wur-den aus dem Boden gestampft, wobei nicht immer Lage und Qualität der Objekte überzeugen konnten. Daher ist es heute für ein erfolg-reiches Development in der nach wie vor nicht einfachen Region Südost europa nötig, gerade diese Parameter besonders zu beachten.

Dazu kommt es aber, wie in ganz Europa zu beobachten, auch in SEE zu einer immer deutlicheren Nachfrage nach Green Buildings und zertifizierten Gebäuden. Viele internationale Unternehmen legen großen Wert auf BREAM, LEED oder DGNB-Auszeichnungen und ein nicht zertifiziertes Bürogebäude als Firmenstandort kommt für diese Global Player daher grundsätzlich nicht in Frage.

Niedrige Betriebskosten, hohe Energieeffizienz und international bekannte und vergleichbare Zertifikate sind unerlässlich, um auf Märkten mit hohen Leerständen und einer hohen Verfügbarkeit von Büroflächen den entscheidenden Wettbewerbsvorteil zu erzielen. Daher sollte man bei Projektentwicklungen in Rumänien und Bulga-rien neben der unerlässlichen Analyse der Büroflächennachfrage und des künftigen Bedarfes bei neuen Bauprojekten vor allem auf Energie effizienz und Nachhaltigkeit setzen. Nicht nur Mieter, sondern auch Investoren, die bei gestiegenem Risikoappetit wieder auf der Suche nach Rendite sind, sollten an diesen Projekten Gefallen finden.

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Leerstand Büroflächen Europa in % 2013

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Leerstand Büro 2007–2013

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Spitzenmieten Büro 2007–2013

BukarestSofia

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2013


Der Markt für Industrie- und Logistikimmobilien in Bulgarien und Rumänien war vor der Krise stark durch spekulative Projekte ge-kennzeichnet. Mittlerweile hat sich die Situation komplett geändert. Der Großteil der Neubauten wird zur Eigennutzung errichtet. Da diese Nachfrage nach Built-to-suit-Flächen allerdings weiterhin nur moderat ausfällt, werden derzeit nur wenige Logistikprojekte ent wickelt und auch die Pipeline ist kaum gefüllt.

Ausreichende Vorvermietung ist Voraussetzung für einen erfolg-reichen Projektstart und auch Untervermietung bestehender Flächen ist üblich. Generell besteht durch die eingeschränkte Bau-tätigkeit in gewissen Bereichen ein Mangel an hochqualitativen Flächen, die modernen logistischen Anforderungen entsprechen.

Sowohl in Bulgarien als auch in Rumänien gibt es im Großraum rund um die jeweilige Hauptstadt eine Konzentration von Lager- und Logistikflächen. Ende 2013 wurden in der Region um Sofia ca. 1,3 Millionen m² Logistikflächen gezählt und nur rund 30.000 m² neue Flächen befanden sich in der Pipeline. In Bukarest waren Ende 2013 etwa 1 Million m² Lager- und Logistikflächen vorhanden und dieses Jahr werden im Großraum der rumänischen Hauptstadt keine signifikanten neuen Flächen hinzukommen.

Hohe LeerständeTrotz des teilweisen Fehlens hochmoderner Logistikflächen sind die Leerstände in Rumänien nach wie vor recht hoch und liegen bei rund 12%. Der Wert hat sich allerdings zumindest stabilisiert.

Kaum neue Logistikprojekte in Bulgarien und Rumänien

Anderes sieht die Situation in Bulgarien aus, der weitgehende Neu-bauflächenstopp hat die Leerstandsrate auf mittlerweile rund 3% sinken lassen. Durch eine Belebung der Nachfrage könnte dieser Wert auch im weiteren Verlauf des Jahres unverändert niedrig bleiben.

Mietpreise weitgehend stabilDie Durchschnittsmieten für Logistikimmobilien lagen Ende 2013 in Sofia weitgehend stabil bei rund EUR 3,5/m²/Monat. Auch in Bukarest gab es bei den Mieten wenig Veränderungen und die Durchschnittsmieten lagen dort mit EUR 3,75/m²/Monat nur unwesentlich höher. Grundsätzlich sind die Mieten stets auch ab-hängig von der Größe des Objektes, für kleinere Flächen werden oftmals etwas höhere Mieten bezahlt als für sehr große Einheiten.

Ein hoher Bestand an alten Lagerflächen aus der sozialistischen Ära kennzeichnet nach wie vor den Status quo in vielen osteuropäischen Ländern. Diese unzeitgemäßen Flächen sind schon für eine Monats-miete von etwa EUR 2/m²/Monat und teilweise noch darunter verfügbar. Der relative Preisvorteil derartiger Flächen verwandelt sich aber vor dem Hintergrund gestiegener Anforderungen großer Retailer ins Gegenteil: Alte Flächen werden mehr und mehr un-vermittelbar. Für moderne Logistiker sind ohnehin nur zeitgemäße Logistik-Lösungen denkbar und darin liegt auch das Potenzial der bei hochwertigen Flächen weiterhin unterversorgten Märkte in Bulgarien und Rumänien.

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Leerstand Lager und Logistik 2007–2013

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Durchschnittsmieten Lager und Logistik2007–2013

BukarestSofia

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Neue SC-Flächen verschärfen Wettbewerb

Shopping Center in Sofia werden in Wellen eröff-net – zwei neue Mega-Malls kämpfen um MieterZu Beginn des Jahres 2014 verfügte Bulgarien über einen SC-Flächen-bestand von rd. 735.000 m². Die meisten Flächen (rd. 85% aller Angebotsflächen) befanden sich in der Hauptstadt Sofia mit rd. 1,3 Mio. Einwohnern und in den Städten über 200.000 Ein-wohnern (Plovdiv, Varna und Burgas).

Die Eröffnungen von Shopping Centern in Sofia erfolgt in Wellen. Die erste Welle von modernen mittelgroßen Einkaufszentren bis 35.000 m² vermietbarer Fläche passierte 2006. Die zweite folgte erst 2010 nach dem Ausklingen der ersten Spitze der Finanzkrise, als sich der SC-Bestand in Sofia mit Großprojekten wie z.B. dem Serdika Center (51.000 m²) und The Mall (66.000 m²) mehr als ver-doppelte. In den nächsten beiden Jahren war es wieder ruhig und nur die Bulgaria Mall (35.000 m²) vergrößerte 2012 das Angebot an Einkaufsmöglichkeiten in der Hauptstadt.

2013/2014 schwappt eine neuerliche Welle auf den Markt mit einer gesamten vermietbaren Fläche von rd. 220.000 m². Letztes Jahr wurde in Sofia zwar nur ein, dafür aber das bislang größte Shopping Center eröffnet. Das rd. 82.000 m² vermietbare Fläche und 150 Shops umfassende Paradise Center ist im Süden von Sofia situiert und bezeichnet sich selbst als „erstes Lifestyle Center“ mit großzügigem Freizeit- und Entertainmentbereich (z.B. Event Center, Kino, Pool, Bowling, Vergnügungspark am Dach usw.). Nach anfänglichen Schwierigkeiten bei der Vermietung zum Eröff-nungszeitpunkt hat sich das Center auch mit Hilfe von gewährten Incentives bis zum Ende des Jahres 2013 sehr gut gefüllt und die Leerstandsrate sank unter 10%. Zu den namhaften Mietern zählen unter anderem Carrefour, Zara, Marks&Spencer, H&M, New Yorker, Deichmann und Kenvelo.

Außerhalb von Sofia wurden im letzten Jahr noch „The Strand“ (30.000 m²) in Burgas und die City Mall in Stara Zagora (21.000 m²) eröffnet.

Bis zum Ende 2014 sollen fünf neue – bereits in Bau befindliche Einkaufszentren – mit einer gesamten vermietbaren Fläche von rd. 152.000 m² dazu kommen. Davon befinden sich vier bzw. rd. 135.000 m² in der Hauptstadt Sofia. Besonders hervorzuheben

ist dabei das Projekt Sofia Ring Mall mit rd. 72.000 m² vermiet-barer Fläche und 200 Shops. Das Shopping Center soll im Herbst 2014 seine Pforten öffnen und ist nur rd. 10–15 Autominuten vom bereits erwähnten Paradise Center im Süden von Sofia ent-fernt. Es liegt direkt an der „Ring Road“ in Nachbarschaft eines bereits geöffneten 30.000 m² großen IKEA. Die Mall will neben Mietern wie z. B. der griechischen NOTOS-Kaufhauskette mit seinem Shop-in-Shop-Konzept, Piccadilly, Technomarket, Mr. Bricolage, Yavor, H&M, Intersport, auch mit einem großen Sportpark-, Freizeit-, und Entertainmentangebot punkten.

Die beiden anderen in Bau befindlichen Shopping Center mit Eröffnungstermin 2014 sind die Mega Mall Lyulin und die Plaza West Mall. Beide liegen im Nordwesten der Stadt im Bezirk Lyulin rd. 5–10 Autominuten von einander entfernt und haben mit einer mittleren Größe von jeweils 25.000 m² regionalen Charak-ter. Die Plaza West Mall liegt direkt an der „Ring Road“ und wird auf einer Fläche von rd. 1/3 der Mall einen Carrefour Hypermar-ket beherbergen. Weitere Mieter sind ein Kinokomplex, Mango, Subway usw. Die Mega Mall Lyulin liegt rd. 4 km weiter stadtein-wärts und kündigt als Mieter Peek & Cloppenburg, Humanic und United Colours of Benetton an. Das San Stefano Plaza rundet die Neueröffnungen in Sofia 2014 ab. Es zählt aber nicht zu den klas-sischen Shopping Centern, da es ein Teil eines multifunktionalen Wohn- und Bürokomplexes im Zentrum der Stadt ist und stark von Restaurant- und Barbetrieb dominiert wird.

Die SC-Flächendichte in Sofia lag Ende des Jahres 2013 bei rd. 254 m² pro 1.000 Einwohner und wird sich nach Fertigstel-lung der vorhin angeführten in Bau befindlichen Einkaufscenter (rd. 135.000 m²) Ende 2014 auf rd. 360 m² pro 1.000 Einwohner erhöhen. Dieser Wert ist im Vergleich zu Bukarest (417 m² pro 1.000 Einwohner) deutlich niedriger und liegt auch unter Wien mit 540 m² pro 1.000 Einwohner. Das große Problem in Sofia bzw. in Bulgarien ist jedoch die sehr geringe Kaufkraft, die 35% unter der rumänischen liegt. Das zeigte auch eine im Jahr 2013 von CBRE/MBL durchgeführte Umfrage unter 1.200 lokalen und internationalen Händlern: Während 58% der Befragten angaben,

Auswahl an Shopping-Center-Projekten, die sich derzeit in Bau befindenShopping Center Vermietbare Fläche

m² Geplante

EröffnungStadt

Sofia Ring Mall ~ 72.000 2014 SofiaMega Mall Lyulin ~ 24.000 2014 SofiaPlaza West Mall ~ 25.600 2014 SofiaSan Stefano Plaza ~ 13.000 2014 SofiaPanorama Mall ~ 17.500 2014 PlevenQuelle: IRG; Bulwien; RegioPlan

Eine Auswahl an Eröffnungen in Bulgarien im Jahr 2013Shopping Center Vermietbare Fläche m² Stadt

Paradise Mall ~ 81.300 SofiaThe Strand ~ 30.000 BurgasCity Mall ~ 21.000 Stara ZagoraQuelle: IRG; Bulwien; RegioPlan


2014/2015 expandieren zu wollen und damit die vorherrschende Aufbruchstimmung widerspiegeln, heben 83% der Teilnehmer die geringe Kaufkraft als größtes Problem für eine erfolgreiche Ge-schäftsführung hervor. Die weiteren Nennungen waren: zu hoher Wettbewerb (39%), zu wenig qualifizierte Arbeitskräfte (38%) und die Schwierigkeit, einen geeigneten Standort zu finden.

Die schwache bzw. stagnierende Nachfrage und der kontinuierliche Zuwachs an SC-Flächen führen in Sofia zu einem starken Mietermarkt.

Es kommt nicht selten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen zu Incentives (z.B. Mietnachlässe, Unterstützung bei der Geschäfts-austattung, Staffelmieten, mietfreie Zeiten usw.), um für neue Händler attraktiv zu sein. Aktuell liegen die Mieten in Shopping Centern in Sofia, abhängig von der Größe des Geschäfts, zwischen EUR 7 und 25/m²/Monat. Bis zum Ende Jahres wird durch die vielen Neueröffnungen mit einer stabilen bis leicht sinkenden Tendenz gerechnet. Die Leerstandsrate hat sich durch zahlreiche Neuabschlüsse in bestehenden Einkaufszentren im zweiten Halb-jahr 2013 auf 9–11% gesenkt, wobei der Flächenzuwachs 2014 den Druck auf die Shopping Center wieder erhöhen wird. Die Spitzen-rendite hat sich im Laufe des vergangenen Jahres um 0,25 Prozent-punkte auf 9,25% erhöht. Bis zum Ende des Jahres wird eine stabile bis leicht steigende Entwicklung erwartet.

Außerhalb von Sofia kommt in den zehn größten Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern nur die Panorama Mall in Pleven (17.500 m²) mit einem Carrefour-Markt als Anker-Mieter neu auf den Markt. In den übrigen Städten gibt es zwar Pläne für neue Shopping-Center-Projekte, es ist jedoch fraglich, ob und wann sie tatsächlich realisiert werden.

SC-Dichte Ende 2014 (inklusive Eröffnungen 2014) und Kaufkraft 2013

SC-Fläche m²/1.000 Ew.

Kaufkraft 2013 in EUR/Einwohner

Wien 540 22.000Bukarest 417 5.928Sofia 360 3.879Quelle: IRG; Bauer Research

Shopping-Center Sofia



Die Haupteinkaufsstraße in Sofia erhofft sich durch Modernisierung neue ImpulseIn den letzten Jahren haben die Einkaufsstraßen in Sofia stark unter den neu eröffneten Shopping Centern gelitten und viele Mieter an diese verloren. Eine Trendumkehr dürfte aber bei der bekanntesten High-Street in Sofia, dem Vitosha Boulevard, realistisch sein. Die Pläne der Stadt, die Straße zu renovieren und neu zu gestalten, wurden nach mehrjähriger Planung umgesetzt und Ende 2013 finalisiert. Die Nachfrage nach Geschäftsflächen von lokalen und internationalen Handelsunternehmen hat seit dem Beginn der Umbauarbeiten des Vitosha Boulevards spürbar zugenommen und mit der Niederlassung eines H&M Flagship-Stores Ende 2013 einen prominenten Höhepunkt gefunden.

Im Ergebnis sind die Spitzenmieten am Vitosha Boulevard im letzten Jahr – wenn auch auf niedrigem Niveau – stabil geblieben. Derzeit liegen die Mieten bei ca. EUR 30 bis 45/m²/Monat. Die Leerstandsrate beträgt rd. 8%. Es wird damit gerechnet, dass die Mieten in den Top-Einkaufsstraßen unverändert bleiben, die Neben-einkaufsstraßen aber noch stärker unter Druck kommen und sich sinkenden Mieten gegenüber sehen.

In Rumänien sind sieben Einkaufszentren 2014 in Bau – alle davon in Bukarest oder BrasovAnfang 2014 betrug der Bestand an SC-Flächen in Rumänien rd. 1,6 Mio. m². 50% der Flächen fanden sich dabei in den fünf bevölkerungsreichsten Städten Bukarest (30%), Cluj Napoca (5%), Timisoara (4%), Iasi (5%) und Constanta (6%).

Im vergangenen Jahr 2013 wurden in Rumänien vier neue Shopping Center mit insgesamt rd. 107.000 m² vermietbarer Fläche eröffnet, wobei der Vermietungsgrad zum offiziellen Starttermin im Vergleich zu den letzten Jahren höher ausgefallen ist. In der Hauptstadt Bukarest hat sich das Angebot an Shopping Centern nur um die im Norden liegende „Promenada Mall“ mit einer vermietbaren Fläche von rd. 35.000 m² erhöht. Die restlichen Eröffnungen betrafen den AFI Palace in Ploesti (30.000 m²), die Uverdura Mall in Botosani (15.000 m²) und die Galati Shopping City (27.000 m²).

Für das laufende Jahr 2014 wird mit rd. 56.000 m² der seit über 10 Jahren geringste Zuwachs an Flächen erwartet. Darin enthalten sind das bereits in Bau befindliche Vulcan Value Center im Südwesten von Bukarest mit rd. 25.000 m² und das Targu Jiu Shopping Center mit rd. 27.000 m². Auch wird der erst im Vorjahr eröffnete AFI Palace in Ploiesti um einen Entertainment-Bereich im Ausmaß von rd. 4.000 m² erweitert.

In puncto zukünftige Shopping-Center-Projekte stehen in den nächsten beiden Jahren vor allem Bukarest und Brasov im Mittel-punkt. Letztere ist eine mittelgroße Stadt mit rd. 250.000 Einwoh-nern und einem SC-Flächenbestand Ende 2013 von rd. 70.000 m², wobei es sich dabei ausschließlich um Einkaufscenter mit Nah-versorgungscharakter mit einer max. Größe von 22.000 m² han-delt. Mit dem bereits in Bau befindlichen Coresi Shopping Center (51.000 m²), der Korona Gallery mit geplantem Baustart Mitte des Jahres (35.000 m²) sowie der Modernisierung und Erweiterung der Brasov Strip Mall (7.000 m²) wird sich das Angebot an Einkaufs-flächen in Brasov bis 2016 mehr als verdoppeln und zu den Städten mit der höchsten Einkaufsdichte per 1.000 Einwohner, wie z.B. Constanta und Iasi, aufschließen.

Einem verschärften Wettbewerb sieht sich der Osten von Bukarest gegenüber. In nur rd. 3 km (5–10 Autominuten) Entfernung von-einander sind mit der Mega Mall (rd. 68.000 m²) und dem Park Lake Plaza (rd. 60.000/m²) zwei Großprojekte bereits in Bau mit einem jeweils geplanten Eröffnungstermin 2015/2016. Abgese-hen davon wurde für zwei weitere Einkaufscenter in Bukarest ein

Eine Auswahl an Eröffnungen in Rumänien im Jahr 2013Shopping Center Vermietbare Fläche m² Stadt

Promenada Mall ~ 35.000 BukarestAFI Palace ~ 30.000 PloestiUvertura Mall ~ 15.000 BotosaniGalati Shopping City ~ 27.000 GalatiQuelle: IRG; Bulwien; RegioPlan

Auswahl an SC-Projekten, die sich derzeit in Bau befinden oder noch für 2014 geplant sindShopping Center Vermietbare

Fläche m² Status Geplante

EröffnungStadt

Vulcan Value Center ~ 25.000 In Bau 2014/15 BukarestTargu Jiu ~ 27.000 In Bau 2014 Targu JiuMega Mall ~ 68.000 In Bau 2015/16 BukarestPark Lake ~ 67.000 In Bau 2015/16 BukarestVictoria Lifestyle Center ~ 60.000 Baustart 2014 2015 BukarestCoresi Shopping Center ~ 51.000 In Bau 2015 BrasovKorona Gallery ~ 35.000 Baustart 2014 2016 BrasovAuchan Drumel Taberei ~ 22.000 Baustart 2014 2015 BukarestQuelle: IRG; Bulwien; RegioPlan

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Sofia

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Quelle: IRG; Bulwien, RegioPlan

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Bulgarien – SC-Flächenbestand in den Städten

Shoppingcenterfläche pro 1.000 EWShoppingcenterflächen in m2


Baustart für Mitte 2014 angekündet: Victoria Lifestyle Center im Nordwesten (rd. 68.000 m²) und Auchan Drumul Taberei im Süd-westen (rd. 22.000 m²).

In Summe ergibt sich für die Jahre 2014, 2015 und 2016 ein Flächenzuwachs in Bukarest von rd. 250.000 m² auf 975.000 m². Dies entspricht mehr als einem Drittel des aktuellen Gesamt-bestandes. Damit erhöht sich die SC-Dichte je 1.000 Einwohner von 397 m² auf 557 m². Das liegt über dem Niveau des Wiener Marktes (540 m²/1.000 Einwohner), der im Allgemeinen als gesättigter Handelsmarkt gilt.

Bukarest wird dann sieben Shopping Center mit einer vermiet-baren Fläche über 50.000 m² haben, die in etwa die Hälfte des Marktes abdecken. Rund zehn Einkaufszentren sind mittelgroße Zentren zwischen 25.000–50.000 m² und acht sind kleiner als 25.000 m².

Die Stimmung am Bukarester Handelsmarkt ist (noch) als gut ein-zustufen. Auf Grund des geringen Flächenzuwachses in den letzten beiden Jahren haben sich die bestehenden Shopping Center mit guter Performance weiter gefüllt. Die Nachfrage von internationalen und lokalen Händlern nach geeigneten Mietflächen hat im Laufe des vergangenen Jahres wieder neue positive Impulse erfahren. Als Beispiele können hier der Neueintritt von La Martina (argentinische Bekleidung), Crabtree & Evelyn (amerikanische Haushaltswaren), MIM (französische Fashion), Jumbo, Tschibo, Kazar, BSB Fashion sowie H&M in die Bukarester Shopping Center genannt werden.

Als Resultat dieser Entwicklung erwiesen sich die Mieten in Einkaufszentren mit guter Erreichbarkeit, Funktionalität und aus-gewogenen Branchenmix als stabil mit einem leichten Aufwärts-trend bis zum Ende des Jahres. Die Einkaufstempel in B-Lagen und/oder mit Investitionsrückstau bekamen hingegen die hohe Wettbewerbsintensität zu spüren und gerieten bei den Mieten zunehmend unter Druck.

Shopping-Center Bukarest



Die monatliche Mietbandbreite in den Shopping Centern von Bukarest bewegt sich je nach Größe der Geschäfte zwischen EUR 10 und 65/m²/Monat. Die Leerstandsquote beträgt zwischen 5–15% und ist stabil bis leicht sinkend. Die Spitzenrenditen im Bukarester SC-Bereich haben sich gegenüber dem Vorjahr um 0,5 Prozenptpunkte nach unten bewegt und lagen zum Ende des Jahres 2013 bei rd. 8,5– 9,0%. Eine weitere Veränderung wird im Laufe des Jahres 2014 nicht erwartet.

Die „Highstreet“-Kultur in Bukarest entwickelt sich nur langsam Bukarest verfügt im Vergleich zu Sofia mit dem „Vitosha Boulevard“ noch nicht über eine besonders ausgeprägte „High-Street“- Kultur. Im letzten Jahr haben aber die Einkaufstraßen, wie z.B. auf der Calea Victoriei, dem Magheru Boulevard und der Calea Dorobantilor durch neue Mieter vorwiegend aus dem Mode-, Schmuck- und Drogeriesegment (The Place Concept Store, PNK Casual, Roberto Bravo Schmuck, Porsche Design, Antony Morato, BSB Flagship Store, Sabion Galleries Schmuck usw.) wieder eine Aufwertung erfahren.

Das Warten auf einen Mode-Flagshipstore in der Bukarester Altstadt, geprägt von Restaurants, Cafes und Bars, hat ein Ende. Kurz nachdem der schwedische Bekleidungsriese H&M im Herbst 2013 sein erstes Geschäft in der Bukarester Innenstadt in der Lipscani Street eröffnete, ist auch sein türkischer Mitbewerber Koton auf der gegenüberliegen-den Straßenseite mit einem 1.200 m² umfassenden Store auf der Suche nach einer Geschäftsfläche fündig geworden. Die edlen Luxus-marken, wie z.B. Escada, Louis Vuitton, Valentino, Cavalli, Rolex und Co ziehen es vor, in die Umgebung von 5-Sterne Hotels zu siedeln und sind geballt in der Marriott Shopping Galery zu finden. Letzter promi-nenter Neuzugang war hier D&G.

Die Miete in den Einkaufstraßen liegt bei rund EUR 40 bis 65/m²/Monat. Auf Grund der bislang eher schwachen Nachfrage, der Lücke an modernen Geschäftsflächen und den aggressiven Preisvorstel-lungen internationaler Handelsunternehmen sind die Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückgegangen. Rund 15–20% der Handelsflächen in den Einkaufsstraßen stehen leer. Die Spitzen-rendite lag Ende 2013 bei 9– 9,5%.

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Quelle: IRG; Bulwien, RegioPlan

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Rumänien – SC-Flächenbestand in den Städten

Shoppingcenterfläche pro 1.000 EWShoppingcenterflächen in m2


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