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Vergleich der Qualitätsaspekte von PPPs und konventionellen Beschaffungsvarianten
B i i l d S h l H ll AN Si htam Beispiel der Schulen Halle aus AN-Sicht
Heiko May, HSG Zander Ost GmbH
Lutz Löhn Bilfinger Berger Hochbau GmbH PPP Bundesverband Frankfurt 24 03 2010Lutz Löhn, Bilfinger Berger Hochbau GmbH, PPP Bundesverband, Frankfurt, 24.03.2010
Vergleich der QualitätsaspekteVergleich der Qualitätsaspekte von PPPs und konventionellen Beschaffungsvarianten am Beispiel der Schulen Halle aus AN-Sicht
Gliederung
1. Beschaffungsvarianten
2. Lebenszyklusphasen
3 Qualitätskriterien3. Qualitätskriterien
4. Einflussmöglichkeiten auf Qualitätskriterien
5. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)5. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
6. Fazit
Ziel Untersuchung der Möglichkeiten der Einflußnahme unterschiedlicher Projektbeteiligter auf Qualitätskriterien in einzelnen Projektphasen und Vergleich von Qualitätsergebnissen aus AN Sichtvon Qualitätsergebnissen aus AN-Sicht
Bilfinger Berger AG - HochbauSeite 2
1. Beschaffungsvarianten der öffentlichen Hand
Konventionell:
Planungsphase:
• VOF, VOL
• Architektenwettbewerb,
• Investorenwettbewerb• Investorenwettbewerb
Bauphase:
• EinzelvergabeEinzelvergabe
• Generalunternehmer
• Generalübernehmer
Betriebsphase
• Einzelvergaben
• Generalunternehmer
PPP Verfahren
Bilfinger Berger AG - HochbauSeite 3
2. Lebenszyklusphasen einer Immobilie und Projektbeteiligte
Konventionell: PPP / ÖPP Verfahren
Einzelbetrachtung Vernetzte Betrachtung
Projektbeteiligte: Eigentümer, Nutzer, Planer, Bauausführender, FM- Diestleister
Bilfinger Berger AG - HochbauSeite 4
3. Qualitätskriterien in einzelnen Lebenszyklusphasen
Exakte Zieldefinition Gesamtkostenoptimierte und FM gerechte Planung
Planung Ausführung
Termin-, Qualitäts-, Kosten-sicherheit
Entwicklung Betrieb
Instandhaltung und Betrieb
genaue Definition des Leistungssolls
Definition der Qualitätsstandards des
FM-gerechte Planung
Funktions- und fachgerechte Planung
Gesamtkostenoptimierte
sicherheit
Qualität der eingesetzten Materialien und Geräte
Möglichkeit der
Sicherung der Funktionalität und Verfügbarkeit
Sicherung der Objektes
Fundierte Bestandsanalyse
Genaue Bestimmung der Pl d
Planung
Nutzerorientierte undFM-gerechte Planung
Keine Schnittstellenprobleme
gProjektänderung / Nutzerwünsche
Einhaltung Kostenrahmen
Einhaltung Ausführungs
Qualitätsstandards
Einhaltung / Überwachung Gewährleistungsfristen
Reaktionszeit derPlanungs- und Leistungsgrundlagen
Empfehlung für Planungin Bezug auf Flä h ffi i
Keine Schnittstellenprobleme zw. Entwurf- und Ausführung
Keine Schnittstellenprobleme zw. Fachplanern
Lü k l L i t
Einhaltung Ausführungs-fristen
Einbindung regionale Firmen
Reaktionszeit der Mangelbeseitigung
Gewährleistung der Medienverbräuche
O ti i dFlächeneffizienz,Bausausführung und Betriebskosten
Kostenschätzung
Lückenlose Leistungs-beschreibung
Ermittlung der Betriebskosten /Energieeffizienz
Strukturierte Inbetriebnahme
FM-gerechte Dokumentation(Übergabehandbuch)
Optimierung des Energiebedarfes
Optimierung Betriebs- und Nutzungskosten
Bilfinger Berger AG - HochbauSeite 5
Zielbudget Darstellung Auswirkungen auf den Betrieb
Inbetriebnahmeprozedere) Nutzerzufriedenheit
Rückgang Vandalismus
4. Einflussmöglichkeiten der Projektbeteiligten auf Qualitätskriterien
Projektbeteiligte: Eigentümer, Nutzer, Planer, Bauausführender, FM- Diestleister
L b kl
Definition Beschaffung Konventionell PPP
Lebenszyklus- phasen AG Nutzer Planer Bau FM AG Nutzer Planer Bau FM
Entwicklung ja bedingt bedingt nein nein ja bedingt nein nein nein
Planung ja bedingt bedingt nein nein ja bedingt ja ja jaPlanung ja bedingt bedingt nein nein ja bedingt ja ja ja
Bau ja bedingt bedingt bedingt nein ja bedingt ja ja ja
Betrieb ja bedingt nein nein bedingt ja bedingt ja ja ja
Masterfolie 2010Seite 6
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Investitionsvolumen Bau:
Vertragsbeginn / -ende:
55 Mio. €
März 2007 – Juli 2009Vertragsbeginn / ende:
Betriebszeit:
Fi i
März 2007 Juli 2009
25 Jahre nach Bauabnahme
F f i i i Ei d i hFinanzierung: Forfaitierung mit Einredeverzicht
Einbindung IZBB Fördermittel
Masterfolie 2010Seite 7
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Entwicklung
Konventionell
i.d.R. auf Auswahl geeigneter Planer fokussiert (Planungsqualität)
Festschreibung von Planungszielen
Eventuell Definition von Bau- Qualitätsstandards des Objektes
i.d.R. kein Bezug auf Betriebsqualitäten
PPP / ÖPP
O t t S ifik ti ( i ht Wi b W )Out put Spezifikation (nicht Wie besser Was)
Architektenwettbewerb mit gesicherten Kosten
Definition von Bau -Qualitätsstandards des ObjektesDefinition von Bau -Qualitätsstandards des Objektes
Definition von Betriebsqualitäten
Notwendigkeit der Bestandsbewertung g g
Masterfolie 2010Seite 8
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Entwicklung Lebenszyklusbetrachtung
Masterfolie 2010Seite 9
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Entwicklung Lebenszyklusbetrachtung
Masterfolie 2010Seite 10
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Entwicklung Definition von Betriebsqualitäten
Masterfolie 2010Seite 11
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Planung
Konventionell
i.d.R. investiv orientiert
i.d.R. architekturlastig, Kostenschätzung
Definition von Bau- Qualitätsstandards des Objektes
i.d.R. kein Bezug auf Betriebsqualitäten (Wartung, Unterhalt, Medien)
PPP / ÖPP
O t t S ifik ti ( i ht Wi b W )Out-put-Spezifikation (nicht Wie besser Was)
Architektenwettbewerb mit gesicherten Kosten
Definition von Bau -Qualitätsstandards des ObjektesDefinition von Bau -Qualitätsstandards des Objektes
Definition von Betriebsqualitäten
Einbindung FM Dienstleister (Systemauswahl, Wartung, Raumbedarf etc.) g ( y g )
Masterfolie 2010Seite 12
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Planung FM gerechte Planung und Nutzerwünsche
Masterfolie 2010Seite 13
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Planung FM gerechte Planung und Nutzerwünsche
Masterfolie 2010Seite 14
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Planung FM gerechte Planung und Nutzerwünsche
Masterfolie 2010Seite 15
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Planung FM gerechte Planung und Nutzerwünsche
Masterfolie 2010Seite 16
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Planung FM gerechte Planung und Nutzerwünsche
Masterfolie 2010Seite 17
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Planung FM gerechte Planung und Nutzerwünsche
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6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Planung FM gerechte Planung und Nutzerwünsche
Masterfolie 2010Seite 19
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Ausführung
Konventionell
Reichhaltige Erfahrungen und Kompetenzen bei AG vorhanden
Schnittstellenprobleme zw. Fachplanern und Gewerken (Qualität, Termine)
Unflexible Strukturen bei Projektänderungen / Nutzerwünschen
i.d.R. kein Bezug auf Betriebsqualitäten (Wartung, Unterhalt, Medien)
PPP / ÖPP
Ei fl d K t ll d Q lität d h AG (B t B üb h )Einfluss und Kontrolle der Qualitäten durch AG (Bemusterung, Bauüberwachung)
Keine Schnittstellenprobleme zw. Fachplanern und Einzelgewerken
Einbindung FM Diestleister (Abnahmen Wartungsfreundlichkeit Reaktionszeiten)Einbindung FM Diestleister (Abnahmen, Wartungsfreundlichkeit, Reaktionszeiten)
Flexible Reaktion auf Projektänderungen möglich unter Berücksichtigung von Betriebsfaktoren
Gemeinsames Inbetriebnahmekonzept zw. Bau und BetriebMasterfolie 2010
Seite 20
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Ausführung Reaktion auf Nutzerwünsche
Masterfolie 2010Seite 21
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Ausführung Reaktion auf Nutzerwünsche
Masterfolie 2010Seite 22
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Betrieb
Konventionell
i.d.R. erster Projektkontakt des FM-Dienstleisters nach Bauphase
Keine Einflussnahme des FM Dienstleisters auf Qualitäten
Kurze Vertragslaufzeiten – geringes Optimierungspotential
i.d.R. keine Definition von Reinvestitionen
PPP / ÖPP
Ei i V f h it D fi iti R i titi litätEinziges Verfahren mit Definition von Reinvestitionsqualitäten
Bonus Malus System als Bewertungssystem für Qualitätseinhaltung
Flexible Reaktion auf ProjektänderungenFlexible Reaktion auf Projektänderungen
Gemeinsame Optimierungsansätze zw. AG und AN
Kundenzufriedenheit als Qualitätsmerkmal
Masterfolie 2010Seite 23
6. Beispiele und Erfahrungen aus Schulen Halle (Saale)
Phase Betrieb Kundenzufriedenheit als Qualitätsmerkmal
Zufriedenheit mit der Qualität der FM-Dienstleistung
1en
Wichtigkeit der Qualität der FM-Dienstleistung
1 3 1,3 1,0 1,01 31en
1,7 1,8 1,8
2,52,0
1
2
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note 1,3 , 1,31
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Auftr
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Kriterien
Masterfolie 2010Seite 24
6. Fazit
Die Einflussmöglichkeiten des Auftraggebers auf Qualitäten und deren Änderungen sind unabhängig von der Beschaffungsvariante
Beim Vergleich von Qualitätsmerkmalen von konventioneller Beschaffung und PPP sind die Maßstäbe gleichzustellen, insbesondere Betriebsqualitäten
Die Einflussmöglichkeiten aller anderen Projektbeteiligten wächst mit Phasenüberschneidung, da Betrachtungsweise ganzheitlich notwendig
Lebenszyklusorientierte Beschaffungsansätze bedingen eine Definition von Qualitätskriterien jeder Projektphase, sichern gleichzeitig deren Einhaltung über den gesamten Projektzeitraumgesamten Projektzeitraum
Qualitäts- und Kostenfaktoren können über einen Lebenszyklusansatz optimiert werden
Wenn Qualität potentielles Leistungsmerkmal werden soll, darf der Preis nicht vorherrschendes Bewertungskriterium sein
Masterfolie 2010Seite 25
6. Fazit
Langfristige Bindung erzeugt Zwänge einer konstruktiven Zusammenarbeit
Gemeinsame Ziele führen zu lösungsorientiertem
ArbeitenArbeiten
P P PPuplic Private Partnership
ÖÖffentlich Private Partnerschaft
Masterfolie 2010Seite 26
These: Beste Qualität bedeutet nicht so gut wie möglich
6. Fazit
These: Beste Qualität bedeutet nicht – so gut wie möglich
sondern Das Optimum finden zwischen Funktionalität, künstlerischem Anspruch und Gesamtkosten über den Lebenszyklus
Masterfolie 2010Seite 27