Wegweisende Entscheide zum Eigenheim Referent: Thomas Schai … · 2010. 10. 22. · Seminar für Wohneigentum Bauen ist eine Lust, doch was es kost, hab ich nicht gewusst. (ein Jammerer,

Seminar für Wohneigentum

Wegweisende Entscheide zum Eigenheim

Referent: Thomas SchaiBetriebsökonom HWV, dipl. Verkaufsleiter

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Modul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim

Betriebsökonom HWV, dipl. VerkaufsleiterInhaber / Geschäftsführer direco agDie Architekten – Die GeneralunternehmerRickenbach b. Wil


Seminar für WohneigentumModul 1: Wegweisende Entscheide zum Eigenheim

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Bauen ist eine Lust,

doch was es kost,

hab ich nicht gewusst.

(ein Jammerer, der sich nicht beraten liess)

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Narren bauen Häuser,

Kluge kaufen sie.

(Deutsches Sprichtwort)


Wie möchten wir wohnen?

Die Grundfragen

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Wo möchten wir zuhause sein?

Wie möchten wir unserenWohn(t)raum realisieren?

Wieviel können wir investieren?


Unsere GEWOHNHEIT und aktuelle Wohnsituation

� Was gefällt uns an der jetzigen Situation

� Was würden wir ändern

� Was für Träume haben wir


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Unsere Motivation zum Eigenheim

� Selbstverwirklichung

� Unabhängigkeit

� Flexibilität und Anpassungsfähigkeit je nach Lebensphase

� grösserer Wohnraum



Wohnung oder Haus: mögliche Wohnformen

Attikawohnung (Penthouse) DachwohnungEtagenwohnungMaisonettewohnung

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Maisonettewohnung

Loft(-wohnung)



Wohnung oder Haus: Mögliche Wohnformen

Freistehendes Einfamilienhaus

Reihen- oder Doppel-

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Reihen- oder Doppel-einfamilienhaus

Landhaus oder Villa



Ihre persönliche Lebenssituation

Die Wahl des Standortes hängt von Ihrer aktuellen Lebensphase und den Plänen für die Zukunft ab:

� Familiensituation und -planung

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� Familiensituation und -planung

� Berufssituation und -entwicklung

� Finanzielle Pläne

� Persönliche Vorstellungen



Lage und Infrastruktur

Grundstück, Liegenschaft und Umgebung

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Baurechtliche Rahmenbedingungen und Verpflichtungen



Lage und Infrastruktur

� Bauen in „gebauten Strukturen“ oder „auf der grünen Wiese“

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� Steuerfuss einer Gemeinde

� Verkehrserschliessung

� Öffentliche/private Einrichtungen

� Freizeit



Grundstück, Liegenschaft und Umgebung

� Aussenraum: Aussicht, Ruhe, Besonnung, Natur, Landschaft

� Nachbarschaft: Wohnquartier, Gewerbequartier, Industrie

� Baugrund: Zustand, Schichtaufbau, Wasser

� Werkserschliessung: Gas, Wasser, Elektrizität, TV

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� Werkserschliessung: Gas, Wasser, Elektrizität, TV



Baugrundrisiken

� Vorarbeiten zur Risikominimierung

Das Baugrundrisiko geht nach OR 376 zu Lasten des Bauherrn. Auch dann, wenn er wie üblich bei tiefen Baugruben, schwierigen Baugrundverhältnissen und Hanglagen einen erfahrenen Ingenieur zur Überwachung der Baugrube beauftragt hat.

Gefahr, dass sich Bodenverhältnisse anders präsentieren als vermutet!

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� Vorarbeiten zur Risikominimierung

� Bestandesaufnahme

� Befragung Nachbarn

� Grunddienstbarkeiten auf dem Grundstück

� Vorhandene Werkleitungen

� Hochwasserzone?

� Vermerk im Altlastenkataster

� www.geoportal.ch



Baugrundrisiken

� Bodenbeurteilung

� Geologie (Bodenart)

� Lehmige Böden (Versickerung)

� Fliessende Bodenarten

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� Fliessende Bodenarten

� Felsige Böden

� Hydrogeologie

� Grundwasser

� Hangwasser



Baugrundrisiken / Konsequenzen

� Bodenbeurteilung

� Normaler Baugrund (baggerfähig) frei geböscht (ideal)

� Massnahmen spezieller Baugrund

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� Ersatzmaterial

� Spez. Böschungssicherungen (Pfähle, Rülwand, Spritzbeton etc.)

� Spezialfundationen (Pfähle etc.)

� Wasserdichte Keller (WU-Beton, Standard)

� Spezielle Abbaugeräte, z.B. Fels



Baurechtliche Rahmenbedingungen und Verpflichtungen

� Grundbuchauszug

� Baureglement

� Richt- und Zonenpläne

� Sondernutzungspläne

Gemeinde Goldach

Grundbuchauszug Nr. 1234

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� Sondernutzungspläne(wie Gestaltungs-, Überbauungspläne)

� Architekturverpflichtung

� Baumeisterverpflichtung

Grundbuchauszug Nr. 1234 Eigentümer Fritz Muster, geb. 11.11.1111, nicht verheiratet, von Goldach/SG, 9403 Goldach, Musterstrasse 33 Im Grundbuch Goldach Liegenschaft Nr. 1111 Plan Nr. 11, Musterstrasse 33, 9403 Goldach 784 m² Garten-Grünanlagen, Gebäude Einfamilienhaus Vers.Nr. 2222 Erwerbstitel Kauf 15.04.1989 Beleg 86 Erbteilung 08.10.2004 Beleg 542 Anmerkungen 6/100 subjektiv-dingliches Miteigentum an Grundstück Nr. 3333


Wie möchten wir unseren Wohn(t)raum realisieren?

Bauen oder Kaufen

� Individuelle Umsetzung nach eigenen Vorstellungen

� Zeitlicher Umsetzungshorizont / kurze Bauzeit

� Höhe / Kalkulierbarkeit der Investitionen

� Aktive Auseinandersetzung mit Planung, Bau und Kontrolle

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� Einflussnahme während der Bauphase

� Einbringen von Eigenleistungen



Planungspartner

Bauherr

Architekt oder GUFinanzierungs-

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Architekt oder GUmit Handwerkern

Behörde

Finanzierungs-partner



Begriffe

Generalunternehmer

Unternehmen, das Ihnen anbietet, sämtliche zur Errichtung des Baus notwendigen Arbeiten in eigener Verantwortung zu übernehmen.

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Totalunternehmer

Unternehmen, das von der Planung (Architektur) bis zur Ausführung die gesamte Leistung erbringt.



Generalunternehmer Totalunternehmer Architekt

Vertrag � GU-Werkvertrag� Basis: Bau- / Leistungsbeschrieb

� TU-Vertrag� Basis: Bau- / Leistungsbeschrieb

� Architektenvertrag� Verträge mit jedem Unternehmer

Leistung � Schlüsselfertiges Gebäude � Schlüsselfertiges Gebäude inkl. (individueller) Planung

� Summe individuell vereinbarter Arbeitsleistungen am Bau

Preis � Pauschalpreis +/- Bauteuerung� Offene Abrechnung mit oder oh-

ne Kostendach +/- Bauteuerung

� Pauschalpreis +/- Bauteuerung� Offene Abrechnung mit oder oh-ne

Kostendach +/- Bauteuerung

� Baukosten aufgrund Ausbaustandard und Wünschen des Bauherrn

� Kostenrisiko liegt bei Bauherrschaft

Termine � Fixtermin mit garantierter � Fixtermin mit garantierter � Individuelles Bauprogramm möglich

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Termine � Fixtermin mit garantierter Fertigstellung

� Fixtermin mit garantierter Fertigstellung

� Individuelles Bauprogramm möglich

Haftung � Generalunternehmer selber(nebst beteiligten Unternehmern)

� Totalunternehmer selber(nebst beteiligten Unternehmern)

� Verschiedene beteiligte Unternehmer über den Architekten

Vorprojekt und Projekt

� Oft standardisiert, normiert und schon einmal realisiert

� Individuelle, standortorientierte Planung

� Verlängerte Planungszeit

� Auf Standort, Grundstück und Umgebung zugeschnitten

� Verlängerte Planungszeit

Arbeitsvergabe � In der Regel selbstständig durch GU; allenfalls Vorschlagsrecht des Bauherrn

� In der Regel selbstständig durch GU; allenfalls Vorschlagsrecht des Bauherrn

� Zusammenarbeit zwischen Bauherr und Architekt, Mitsprache

Änderungs-wünsche

� Änderungen möglich mit Kosten-und Terminfolgen

� Änderungen möglich mit Kosten-und Terminfolgen

� Einflussnahme jederzeit möglich, ohne Kostenfolge in Planungsphase

Bauausführung � Keine Einflussnahme� Konstruktionen vorgegeben

� Keine Einflussnahme� Konstruktionen vorgegeben

� Grösseres Engagement des Bauherrn in allen Bereichen



Vorgehen/Planungsablauf

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Muster-Planungsablauf für ein Bauprojekt

MonateWochen

Vorprojekt

Bauprojekt

Baubewilligungsverfahren

Detailplanung

Angebote prüfen, Verträge

Baugrube, Keller

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EG, OG, Aufrichten

Dach, Fenster, Rohinstall.

Innenausbau

Bezug

Meilensteine: Grobschätzung der Baukosten/erste Abklärungen mit Bank/Materialentscheide (Grundsatz)/definitive Auswahl des Planungspartners

definitive Auswahl von Böden, Platten

Einbau Küchen und Bäder / Gartengestaltung

Bezug/Bauabnahme/Mängelbehebung (Start Garantie)/Gebäudedokumentation/Abrechnung/Revisionspläne

nach ca. 1 1/2 Jahren Garantieabnahme, Mängelbehebung

Baubewilligung erteilt / Finanzierung gesichert

Auftrag an Bauing., Heizung, Sanitär, Elektro/Materialentscheid definitiv/Küche und Sanitärbereich klar/Elektro-installationen und Lampen klar

Kostenvoranschlag definitiv / Spatenstich

definitive Auswahl von Küchen, Bäder, Elektro, Lampen

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Eigene Mittel und Fremdfinanzierung

Fremdfinanzierung CHF 625‘000.—

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Max. Investitionsvolumen CHF 780‘000.—

Eigene Mittel CHF 155‘000.—20 % Eigene Mittel

80 % Fremdkapital



Preis für Ihr Eigenheim

1/3 Land

2/3 Gebäude

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1/3 Land

Berechnungsbeispiel

Grundstück 600 m2 à CHF 400.-- CHF 240‘000.—

Gebäude (Kubatur) 840 m3 à CHF 550.-- CHF 462‘000.—

Total (ohne Umgebungs- und Baunebenkosten) CHF 702‘000.—

Umgebungs- und Baunebenkosten



Weitere Kosten

� Verschreibungs-, Handänderungsgebühren

� Anschlussgebühren

� Umgebungsarbeiten

� etc.

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Berechnungsbeispiel

Handänderungskosten 1.5 % von CHF 240‘000.-- CHF 3‘600.—

Vermessung und Baugrubensicherung CHF 12‘000.—

Umgebungsarbeiten 600 m2 à CHF 60.-- CHF 36‘000.—

Muster/Modelle/Kopien CHF 3‘400.—

Gebühren/Bewilligungen CHF 20‘000.—

Total CHF 75‘000.—



BKP Bezeichnung m1/m2/m3/% Kosten Total

0 Grundstück 600 m2 SFr. 400.00 SFr. 240'000SFr. 240'000

1 Vorbereitungskosten 3 % von BKP 0 SFr. 7'200SFr. 7'200

2 Gebäude 960 m3 SFr. 580.00 SFr. 556'800SFr. 556'800

4 Umgebung 600 m2 SFr. 80.00 SFr. 48'000

m1/m2/m3/%

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4 Umgebung 600 m2 SFr. 80.00 SFr. 48'000SFr. 48'000

5 Baunebenkosten 8 % von BKP 2 SFr. 44'544SFr. 44'600

Total SFr. 896'600


Fazit

� Finden Sie für sich die richtige Wohnform

� Planen Sie für die Zukunft

� Der richtige Standort muss nicht die schönste Lage sein

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� Machen Sie das Bauen zum Genuss

� Halten Sie stets an Ihrem Budget fest

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