Weiterbildungsveranstaltung | 9. April 2015 WillkommenKennzahlen seitens Controlling/Reporting (Grundlage REM) Total Return (Netto-CF- und Wertänderungsrendite) Leerstandsquote Mietzinsausfallquote

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Rendite- und Risikokennzahlen für

Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht

Weiterbildungsveranstaltung | 9. April 2015

Willkommen

Vor rund 10 Jahren hier in der Sternwarte …

2

Stefan Fahrländer:

«Oh! Warum nicht ein

eigenes Geschäft

aufziehen?»

Erika Meins: «Seufz,

ich sehe schon, das

gibt Arbeit für zehn

Jahre …»

Reto Schär: «Was

wohl der VIV

Präsident dazu sagen

würde?»

Jan Eckert: «Eine

Risikokennzahl

braucht es in der

Branche!»

Ablauf

Begrüssung Dr. Erika Meins, Leiterin Immobilienforschung, CCRS Universität Zürich

Überblick über Rendite- und Risikokennzahlen Dr. Rudolf Marty, wissenschaftlicher Mitarbeiter, CCRS Universität Zürich

Beurteilung aus Nachhaltigkeitssicht Christian Bächinger, designierter Leiter Immobilienforschung, CCRS Universität Zürich

Rendite- und Risikokennzahlen bei der MPK Alex Schärer, Leiter Portfoliomanagement Immobilien, Migros-Pensionskasse

Rendite- und Risikokennzahlen bei der SUVA Franz Fischer, Leiter Immobilien, SUVA

Im Kontext der Ethical Standards von RICS Hans Rudolf Hauri FRICS, Geschäftsleiter, RUAG Real Estate und Chairman RICS Switzerland

Apéro

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Überblick über Rendite- und Risikokennzahlen für Immobilien Dr. Rudolf Marty, CCRS

April 2015

Ist diese Immobilie eine gute Investition?

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Beispielimmobilie Immobilienmerkmale inkl.

Preis und Sanierung

Nutzungstyp MFH

Baujahr 1980

Wohnfläche insgesamt 3’100 m2

Brutto-Mietertrag in Mio. CHF (Soll) 0,601 Mio.

Jahr Transaktion (Kauf) 2015

Transaktionspreis in Mio. CHF 7,8

Jahr geplante Sanierung 2018

Sanierungskosten in Mio. CHF 0,8

Restnutzungsdauer 90 Jahre

Statische Rendite-Kennzahlen

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Rendite-Kennzahl Definition Wert

Brutto-Rendite Mietertrag bei Vollvermietung

Marktwert

7,7%

Netto-Rendite Ist − Mietertrag abzüglich Betriebs − und Instandhaltungskosten

Marktwert

5,9%

Cashflow-Rendite Cashflow

durchschnittlich gebundenes Kapital

4,7%

Gesamt-Rendite Cashflow zuzüglich Wertänderung

durchschnittlich gebundenes Kapital

7,3%

Quelle: Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015), S. 20

Dynamische Rentabilität mit sicheren Zahlungen

7

Rendite-

Kennzahl

Definition Wert

Interner

Zinssatz

(IRR) Cashflow(𝑡0 + i)

1 +Interner Zinssatz100

i

𝑇

𝑖=1

+Restwert T

1 +Interner Zinssatz100

T

= Kaufpreis 𝑡0

5,4%

Netto-

Barwert

(NPV)

Cashflow(𝑡0+i)

1+Diskontierungssatz

100

i

𝑇

𝑖=1

+Restwert (T)

1+Diskontierungssatz

100

T –Kaufpreis(𝑡0)

CHF 0,692 Mio.

Quelle: Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015), S. 9, 20

Risiko zukünftige Entwicklungen

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Dynamische Rentabilität bei unsicheren Zahlungen

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Rentabilitäts-Kennzahl Beschreibung Wert

NPV mit stochastischer

Simulation

Mittelwert der simulierten Barwerte abzüglich

dem Kaufpreis

CHF -0.112 Mio.

Quelle:Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015) , S. 13

Exkurs: Systematik Immobilienrisiken

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Risiko-Dimensionen Charakterisierung

Symmetrisch vs. asymmetrisch berücksichtigt positive und negative Abweichungen vom

Erwartungswert bzw. berücksichtigt nur negative Ab-

weichungen vom Erwartungswert

Systematisch vs.

unsystematisch

betrifft alle Immobilien vs. betrifft nur einzelne

Immobilien

Implizit vs. explizit Annahmen basierend auf Fach- und Erfahrungs-

wissen vs. Modellierung der Unsicherheit basierend

auf statistischer Analyse historischer Daten

Quelle: Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015), Abschnitt 2.1.2

Risiko-Kennzahlen

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Risiko-Kennzahl Risiko-Dimension Wert

Standardabweichung Symmetrisches Risiko CHF 0,557 Mio.

5%-VaR Asymmetrisches Risiko CHF 6,773 Mio.

5%-ES Asymmetrisches Risiko CHF 6,603 Mio.


Risiko Scoring-Modelle

Beispiel: Economic Sustainability Indicator (ESI®-Indikator)

12

Risiko-Kennzahl Charakterisierung Wert

ESI-Indikator - Erfassung des unsystematischen

Nachhaltigkeits-Risikos

- Werte zwischen -1 und +1

0.15


Fazit

Rentabilität hängt wesentlich davon ab, welche Kennzahl bzw. welches

Verfahren berücksichtigt wird.

Die fehlende Berücksichtigung des Risikos bei der Beurteilung der

Rentabilität kann zu einer Über- oder Unterschätzung der Rentabilität

führen.

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Christian Bächinger

Rendite- und Risiko-Kennzahlen: Beurteilung aus Nachhaltigkeitssicht

Semper-Sternwarte | 9. April 2015

Nachhaltigkeit von Immobilien aus Investitionssicht

«eine Immobilie ist aus Investitionssicht nachhaltig, wenn sie den wirtschaftlichen

Nutzen für den Investierenden langfristig maximiert und dabei möglichst viele

positive und möglichst wenige negative soziale und ökologische Auswirkungen

hat.»

«Für die Beurteilung des wirtschaftlichen Nutzens sind sowohl Rentabilität als auch

Risiko heranzuziehen.»

(Meins / Burkhard 2014)

15

Beurteilungskriterien

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Anforderungen Praxistauglichkeit

• Vergleichbarkeit

• Investitionszeitpunkt

• Aufwand

Anforderungen Nachhaltigkeit

• Langfristigkeit

• Berücksichtigung von Risiko (explizit und asymmetrisch)

• Berücksichtigung von Gesellschafts- und Umweltaspekte

Quelle: Rendite- und Risiko-Kennzahlen für Immobilien aus Nachhaltigkeitssicht (2015, S. 20)

Rendite-Kennzahlen

17

Risiko-Kennzahlen

18


Rendite-Kennzahlen

19


Risiko-Kennzahlen

20


Empfehlungen

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Empfehlung: Kombination einer Renditekennzahl und einer Risikokennzahl

Empfohlene Rentabilitäts-Kennzahlen:

Cashflow-Rendite, Gesamt-Rendite und Netto-Barwert mit sicheren Zahlungen

Empfohlene Risiko-Kennzahlen:

• Unsystematisches Risiko: Scoring Modell, z.B. ESI-Indikator

• Systematisches Risiko auf Portfolioebene: Sensitivitätsanalysen oder Netto-

Barwert mit Szenarien bzw. stochastischen Simulationen

Ablauf







Apéro

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Rendite- und Risikokennzahlen @MPK

Präsentation am CCRS vom 9. April 2015

Agenda

Kurzvorstellung Migros-Pensionskasse /

Immobilienportfolio

Immobilien-Kennwerte @MPK

Kennwerte im Bereich Controlling

Kennwerte im Bereich Portfoliomanagement

ESI in Immopac

Migros-Pensionskasse in Zahlen

1924 Gründung der Migros

1934 Gründung der Hilfs- und Pensionskasse der Migros

Vorsorgeeinrichtung des grössten privaten CH-Arbeitgebers

Rund 85’000 Versicherte (57’000 Aktive und 28’000 Passive)

Gesamte Kapitalanlagen per Ende 2014: ca. CHF 20.9 Mrd.

Davon Direktanlagen Immobilie Schweiz: CHF 4.8 Mrd.

272 Liegenschaften

Rund 12’100 Wohnungen

Rund 310’000 m2 Geschäftsflächen

Wertmässig ca. 80 % Wohnen und 20 % Geschäft

Durchschnittliche Objektgrösse: CHF 18 Mio.

Immobilienportfolio MPK


Kennzahlen seitens Controlling/Reporting (Grundlage

REM)

Total Return (Netto-CF- und Wertänderungsrendite)

Leerstandsquote

Mietzinsausfallquote

Betriebsaufwandquote

Performance, Attributionsanalyse (Grundlage REM, Complementa)




Kennzahlen seitens Portfoliomanagement

Konformität mit Portfoliostrategie

Qualitätsprofil Liegenschaft vs gewichtetem Durchschnitt Portfolio

Qualität der Mikrolage (Lage, Lage, Lage! )

Sanierungsstrategie inline mit Bewerter und damit Wertentwicklung






ESI in Immopac (Vorteile)

ESI-Web für Erfassung konzipiert, weniger für Auswertungen

GIS-Fähigkeiten (Darstellung geografische Verteilung) in Immopac direkt vorhanden

Resultate können direkt mit anderen Liegenschaftsdaten verknüpft werden, insbesondere im Bereich Nachhaltigkeit

Auswertungen können selbst verändert oder von Grund auf neu designed werden

Aufbereitung Resultate aus ESI für interne oder externe Reportings relativ einfach möglich

Aus Sicht MPK ist nicht nur der ESI-Indikator als Aggregation auf Ebene Liegenschaft und/oder Portfolio wertvoll, sondern auch die flächendeckend erhobenen Einzelkriterien

ESI in Immopac

ESI in Immopac

ESI in Immopac

ESI in Immopac

ESI in Immopac

Gedanken zu Kennzahlen aus Sicht PM

Nur Kennzahlen erheben, deren Inputgrössen genug genau

bestimmbar sind (Shit in -> Shit out)

Nur Kennzahlen erheben, deren Aussage/Erkenntnis auch zur

positiven Steuerung des Portfolios beitragen kann

Weniger (aber aussagekräftige Kennzahl!) ist mehr

ESI erfüllt diese Kriterien, aber «Proof of Concept» bei der MPK

noch ausstehend, da bis Ende 2017 Vollerfassung vorhanden

(1/5 pro Jahr seit 2013)

Vielen Dank für die

Aufmerksamkeit!

Ablauf







Apéro

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Seite 45

Finanzielle Kennzahlen / Nachhaltigkeit bei Suva Immobilien

Franz Fischer

Suva, Leiter Immobilien

9. April 2015

Seite 46

Agenda

Die drei Dimensionen der Immobilienstrategie Suva

Kennzahlen

Strategische Integration des ESI Faktors

Analyse Immobilienportfolio Suva mit dem ESI Faktor

Immobilien Rating – Scoring

Integration ESI Faktor im Immobilien Rating – Scoring

Beispiel Rating-Analyse

Seite 47

Immobilienstrategie Suva

Umwelt

Geringer Energieverbrauch

Geringe Umweltauswirkungen

Umweltfreundliche Mobilität (ÖV-Güteklasse)

Minimierung der Umweltauswirkungen des Betriebs (CREM+Kliniken)

Wirtschaft

Gutes Kosten-Nutzen Verhältnis

Angemessener Gebäudestandard

Hohe Standortqualität

Strategiekonforme Rendite

Gesellschaft

Hohe Lebensqualität

Hohes Wohlbefinden

und gute Gesundheit

Durchmischung der Nutzung

(Wohnen, Arbeiten, Freizeit)

Seite 48

Immobilienstrategie Suva Kernaussage

Laufend veränderte Rahmenbedingungen (Umwelt, Wirtschaft, Gesellschaft) verändern die Risiken von langfristigen (immobilen…) Investitionen: • Chancen/Risiken müssen bekannt sein (Monitoring)

• Die Risiken für Immobilien sind zu minimieren

• Das Thema integrale Nachhaltigkeit ist in den internen Prozessen zu etablieren (Due Diligence)

• Standardisierte Reports wie ESI / Rating / GEAK / Erdbebensicherheit / Asbest / Bewertungen sind zu führen.

Seite 49

Immobilienstrategie Suva Kennzahlen

Wirtschaftliche Kennzahlen (Report > Monatlich, Quartal, Jährlich) • Marktwert

• Bruttorendite

• Nettorendite

• TERimmo

• Performance

Risikokennzahlen • Mietzinsausfallquote / Instandhaltungs- und Instandsetzungsquote

• Diversifikationsanalyse nach Kanton, Region, Metropolitan-Zentren

• Diversifikationsanalyse nach Nutzungsart in CHF

Nachhaltigkeitskennzahlen • ESI / GEAK / CO2 / ÖV Güteklasse

Zusammenfassung der Kennzahlen im Suva Immobilien Rating als Basis für die Portfoliozuteilung und Objektstrategie.

Ist/Soll Analyse zur Strategie sowie IAZI Benchmark

Seite 50

Bsp. ESI Faktor (Economic Sustainability Indicator)

Integration in der Immobilienstrategie

Strategisches Ziel:

"Wir unterhalten ein nachhaltiges Immobilienportfolio, welches gut in der Lage ist, mit

den Folgen von langfristigen Entwicklungen und Risiken umzugehen".

"Wir bewerten die Nachhaltigkeit unserer Liegenschaften mit den "ESI-Faktor"

(Economic Sustainability Indicator)".

Strategie:

Der Gesamtindikator für unser Portfolio beträgt per 06.2013 > +0.12 (auf einer Skala von +1 [Faktor mit exzellentem Wertsteigerungspotential] bis -1 [Faktor mit

hohem Risiko für einen Wertverlust]).

Um diesen positiven Wert zu sichern und zu verbessern gilt folgendes:

• Bei Neubauten ist ein ESI-Faktor von +0.3 ist anzustreben.

• Bei Akquisitionen aus dem Sekundärmarkt ist ein positives Potential vorhanden

• Bei Sanierung aus dem Bestand ist ein Wert von mind. ein Indikator von 0

anzustreben.

Seite 51

ESI Faktor (Economic Sustainability Indicator)

Analyse Immobilienportfolio Suva per 31.12.2014

• Auswertung 138 von 154 Liegenschaften (altes Tool!)

• Marktwert rund CHF 3.8 Mia.

• Gesamtindikator 0.11 (unwesentliche Veränderung seit 6.2013)

Ziel bis Ende Q1 2015

Gesamte Auswertung PF mit rev. ESI WEB Tool 2015

0.34

-0.56

0.25 0.61

0.00

Seite 52

ESI Faktor vs. ÖV Güteklasse Teilspektrum

• 101 Liegenschaften befinden sich in der ÖV Güteklasse A oder B

> Entspricht rund 72% des Marktwertes PF

Wichtiger Parameter für die Zukunft!

Seite 53

Immobilien Rating – Scoring Modell Zweck und Aufbau

Für die Chancen-Risiko-Analyse werden die Liegenschaften jährlich durch die jeweiligen Portfoliomanager mittels dem Immobilien Rating überprüft. Daraus ergeben sich die Teilportfolio-Zuteilungen (risikoadjustiert) sowie die entsprechenden Objektstrategien. Die vier Hauptkriterien

• Makrolage • Mikrolage • Objektqualität • Wirtschaftlichkeit werden durch maximal 24 Unterkriterien (nutzungsspezifisch) beurteilt.

Seite 54

Immobilien Rating – Scoring Modell Zweck und Aufbau

Für eine Minimierung der subjektiven Beurteilung werden bestehende Kennzahlen übernommen wie: • ESI Kriterien • Rating QualiCasa (baulicher Zustand) • Wirtschaftliche Kennzahlen

Die Makrolage basiert auf das Gemeinde-Rating von Wüest und Partner. Die Mikrolage wird mit einer prozessgeführte Check-Liste manuell erfasst. Das Rating ist im IAZI Portfoliomanagement-Tool integriert. Es können u.a. verschiedene Reports generiert werden wie: • Report Sicht Liegenschaft • Report Sicht Portfolio • Quadranten-Analysen

Seite 55

Immobilien Rating – Scoring Modell Integration ESI Faktor

Neben der Berücksichtigung des ESI Faktors als Indikator in der Akquisition, wurde dies auch im Immobilien Rating-Scoring integriert. Damit keine Redundanzen mit der Rating-Mikrolage entstehen, werden nur die ESI-Kriterien • Flexibilität und Polyvalenz • Ressourcenverbrauch und Treibhausgase • Sicherheit • Gesundheit und Komfort im Hauptkriterium Objektqualität mit einer Gewichtung von 40% berücksichtigt.

Seite 56

Immobilien Rating – Scoring Modell Resultate

Seite 57


Seite 58


Seite 59


Seite 60

Seite 61

Danke für Ihre Aufmerksamkeit

"Bei allem, was man tut, das Ende zu bedenken, das ist Nachhaltigkeit."

Eric Schweitzer (*1965), ALBA-Chef

Suva

Abteilung Immobilien

Postfach 4358

CH - 6002 Luzern

Franz Fischer

Leiter Immobilien

++41 41 / 419 57 91

[email protected]

Ablauf







Apéro

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RICS



im Kontext zu den Ethical

Standards von RICS

Hans Rudolf Hauri, FRICS

Chairman RICS Switzerland

Ethical Standards 1

Both in your professional life and private life, act in a manner that

promotes you, your firm or the organisation that you work for, and

the profession in a professional and positive way.

Professionalität drückt sich nicht zuletzt darin aus, dass Fakten

und Meinungen getrennt werden.

• Kennzahlen schaffen Fakten!

• Meinungen sind Interpretationen von Fakten!

Th

es

e

Sta

nd

ard

Ethical Standards 2

Be honest and straightforward in all that you do.

Ehrlichkeit und Geradlinigkeit verlangen nach «Eichgrössen».

Th

es

e

Sta

nd

ard

Ethical Standards 3

Be accountable for all your actions – don’t blame others if things

go wrong, and if you suspect something isn’t right be prepared to

do something.

«Accountability» sich mit Kennzahlen messen und untermauern.

Th

es

e

Sta

nd

ard

Ethical Standards 4

Ensure that your client, or others to whom you have a

professional responsibility, receives the best possible advice,

support or performance of the terms of engagement you have

agreed.

Der bestmögliche Ratschlag lässt sich messen – sonst bleibt er

eine Behauptung.

Th

es

e

Sta

nd

ard

Ethical Standards 5

Treat people with courtesy, politeness and consideration, no

matter their race, religion, size, age, country of origin, gender,

sexual orientation or disability. It also means being aware of

cultural sensitivities and business practices.

Wer respektvoll mit anderen umgeht, unterwirft seine Aussagen

einer Messbarkeit.

Th

es

e

Sta

nd

ard

Dank

• 1994 – 1999 Studium von Politik und Volkswirtschaft an den Universitäten Bern und Genf.

• 2002 Promotion an der Uni Zürich in Politikwissenschaften.

• Stationen

• BAK Economics

• ETH (CIS)

• AMOSA

• Seit 2005 am Center for Corporate Responsibility and Sustainability (CCRS) Uni Zürich

Seite 70

Time to Say Goodbye

und ein kurzer Rückblick

Herausforderungen ab 2005 …….

mit dem Ziel die Ergebnisse

im Immobilienmarkt zu

etablieren.

Seite 73

Thema Nachhaltigkeit ….viele Themen und Fragen

Seite 74 Seite 74

wo ist das Ei des Kolumbus?

Seite 75

aller Anfang war schwer………

Seite 76

BSC's …….

Seite 77

Aufbau und Weiterentwicklung wurde vollzogen; Sehr gute Ergebnisse liegen heute vor.

Seite 78

eine der Meilenstein war z.B. Publikation Nuwel

Seite 79

Herzlichen Dank Erika für die tolle Arbeit und sehr gute Zusammenarbeit. Wir wünschen Dir alles Gute für die Zukunft!

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Weiterbildungsveranstaltung | 9. April 2015

Vielen Dank!

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