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Winterseminar VNWI Winterseminar VNWI 18.11.2011 18.11.2011 Casino Hohensyburg Casino Hohensyburg Recht trifft Technik Recht trifft Technik Rechtsanwalt Gerald Lipka Rechtsanwalt Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Wohnungseigentumsrecht Fahrgasse 87 Fahrgasse 87 60311 Frankfurt/M. 60311 Frankfurt/M. Tel. 069 / 9130540 Tel. 069 / 9130540 [email protected] [email protected]

Winterseminar VNWI 18.11.2011 Casino Hohensyburg Recht trifft Technik

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Winterseminar VNWI 18.11.2011 Casino Hohensyburg Recht trifft Technik. Rechtsanwalt Gerald Lipka Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fahrgasse 87 60311 Frankfurt/M. Tel. 069 / 9130540 [email protected] Thermostatventile und Heizkörper sind Sondereigentum? - PowerPoint PPT Presentation

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  • Winterseminar VNWI18.11.2011Casino Hohensyburg

    Recht trifft TechnikRechtsanwalt Gerald LipkaFachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtFahrgasse 8760311 Frankfurt/M.Tel. 069 / [email protected]

    Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und Wohnungseigentumsrecht

  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtThermostatventile und Heizkrper sind Sondereigentum? Wie das neue BGH-Urteil (V ZR 176/10 vom 08.07.11 auf die verschiedenen Heizungssysteme anzuwenden ist!

    Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und Wohnungseigentumsrecht

  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtGliederungI. Gesetzliche Grundlagen/Grundbegriffe

    Instandhaltung und InstandsetzungAbgrenzung Gemeinschaftseigentum/SondereigentumBeschlusskompetenz

    II. Das Urteil des BGH vom 08.07.2011, V ZR 176/10SachverhaltEntscheidungsgrnde

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtGliederungIII. Folgerungen fr die verschiedenen HeizungssystemeEin-Rohr- HeizungenZwei-Rohr-HeizungsystemeFubodenheizungNachtrglicher hydraulischer AbgleichBereits vorhandener hydraulischer Abgleich

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtI. GrundbegriffeInstandhaltung und Instandsetzung 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG:Zu einer ordnungsmigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentmer entsprechenden Verwaltung gehrt insbesondere: 2. Die ordnungsmige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtI. Grundbegriffe 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG:Der Verwalter ist gegenber den Wohnungseigentmern und gegenber der Gemeinschaft der Wohnungseigentmer berechtigt und verpflichtet, ............2. die fr die ordnungsmige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Manahmen zu treffen.

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtI. Grundbegriffe 1 Abs. 5 WEG:Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstck sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtI. Grundbegriffe 5 Abs. 1 WEG:Gegenstand des Sondereigentums sind die gem 3 Abs.1 bestimmten Rume sowie die zu diesen Rumen gehrendenBestandteile des Gebudes, die verndert, beseitigt oder eingefgt werden knnen, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht .

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtI. Grundbegriffe 5 Abs.1 WEG:.eines anderen Wohnungseigentmers ber das nach 14 zulssige Ma hinaus beeintrchtigt oder die uere Gestaltung des Gebudes verndert wird.

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtI. Grundbegriffe 5 Abs. 2 WEG:Teile des Gebudes, die fr dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentmer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Rume befinden.

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtI. Grundbegriffe 5 Abs. 3 WEG:Die Wohnungseigentmer knnen vereinbaren, dass Bestandteile des Gebudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein knnen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehren.

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtI. GrundbegriffeAbgrenzung Sonder- /Gemeinschaftseigentum 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn fr Bestand oder Sicherheit erforderlichAnlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen 5 Abs. 3 WEG: Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum, nicht umgekehrt ( BGH WM 68,572)Sondereigentum: kann eingefgt oder beseitigt werden, ohne Beeintrchtigung des GemEigt.

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtI. GrundbegriffeBeispiele fr zwingendes Gemeinschaftseigentum:FundamenteTragende InnenwndeDach SchornsteinKellerFensterRolllden, etc.

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtI. GrundbegriffeProblem:HeizungsanlagenWasserleitungenIm Bereich des Sondereigentums

    Geschlossenes System - GemeinschaftseigentumJennien, WEG 5, Rdnr. 33.; Riecke/Schmid 5 WEG, Rdnr.52

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtI. GrundbegriffeRisiko fr den Verwalter:Instandsetzung GemEigt. 27 I Nr.2 WEGVerkndung eines Beschlusses in der ETV: Konstitutive Bedeutung (BGH , NJW 2001,3339)Richtige Feststellung des Beschlussergebnisses Aufgabe des WEG- VerwaltersKostenrisiko bei Anfechtung 49 II WEG

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10Sachverhalt:WEG 36 EinheitenTeilungserklrung: Die Vor- und Rcklaufleitungen und die Heizkrper der Zentralheizung von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- und Fallleitung stehen im Sondereigentum

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10Sachverhalt:Beschluss 10/07: alte Heizungsanlage inkl. Steigleitungen erneuern. GutachtenBeschluss 10/08: Prfung Instandsetzungskonzept; Erhhung der Instandsetzungsrcklage

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10Sachverhalt:Gegenstand des Anfechtungsverfahrens:Beschluss 13.07.2009:1. Auf der Grundlage der bisherigen Beschlsse wird die Erneuerung der Heizungszentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendiger Verteilungsleitungen und Heizkrper gem. Planung vom Sept. 2008 nach Ende der Heizperiode 09/10 durchgefhrt.

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10Sachverhalt: Beschluss2. Bei einem veranschlagten Gesamtvolumen von 496.000 Euro wird eine Sonderumlage von 110.000 Euro fr das Gemeinschaftseigentum und in Hhe von 205.900 Euro fr das Sondereigentum, welche in zwei Raten aufzubringen ist, nmlich die 1.Rate fr das GemEigt. zum 31.10.10 und die 2.Rate fr das Sondereigentum zum 31.03.10 beschlossen.

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10 Anfechtungsklage in den Vorinstanzen ohne Erfolg.RevisionZiel:Beschluss vom 13.07.09 fr ungltig zu erklren

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10

    Revision hat teilweise Erfolg

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtBGH V ZR 176/10 Entscheidungsgrnde:1.Erneuerung Heizungszentrale und Steigleitungen und SU110.000 Beschlsse 2007 und 2008 bestandskrftigBeschlusskompetenz fr Instandsetzung am GemeinschaftseigentumHeizungszentrale u. Steigleitung - GemeinschaftsEigtModernisierende Instandsetzung; bzgl. Ablauf Gestaltungsspielraum Finanzierung geregeltRevision unbegrndet

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10Entscheidungsgrnde:2. Erneuerung Heizkrper, Anschlussleitungen und Sonderumlage 205.900 Hat die WEG eine Beschlusskompetenz fr diese Manahmen?Ist die Regelung aus 2 I der Teilungserklrung gltig oder unwirksam?

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10Vorinstanzen: Anschlussleitungen und Heizkrper GemeinschaftseigentumBGH:Beschlusskompetenz der WEG? fr Gebrauchsregelungen nach 15 Abs.2 WEGNein; Austausch defekter Aggregate keine Gebrauchsregelung

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10BGH: Beschlusskompetenz nur aus 21 und 22 Abs.3 WEG InstandsetzungEigentumsrechtliche Zuordnung entscheidendIst die Regelung aus der Teilungserklrung (Sondereigentum) wirksam?

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10BGH:TE unwirksam, wenn Heizkrper und Anschlussleitungen zwingend Gemeinschaftseigentum; 5 Abs. 2 WEGNein; Heizkrper und Anschlussleitungen einer Zentralheizung dienen nur dem Wohnungseigentmer ( h.M.)Ausnahmen: Heizkrper fr Betrieb der Gesamtanlage unverzichtbar

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10BGH:Absage an Gegenmeinung, die Heizungsanlage -als geschlossenes System- zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuordnet.Keine abschlieende EntscheidungDurch TE knnen jedenfalls Heizkrper und Anschlussleitungen dem Sondereigentum zugeordnet werden

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10BGH:GemEigt., wenn Einrichtungen dem gemeinschaftlichem Gebrauch dienenNicht alle Teile einer Heizungsanlage GemEigt.Heizzentrale u. Steigleitungen GemEigt. dienen der Verteilung der HeizenergieHeizkrper und Anschlussleitungen dienen unmittelbar nur dem Wohnungseigentmer - sondereigentumsfhig

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10BGH:Argument: Heizungsanlage geschlossenes System berzeugt BGH nicht.Argument: Energie- und Wrmebedarfs-rechnung erfordern Mindestbeheizung berzeugt BGH nichtBeheizung ist individuell gebrauchsabhngig

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10BGH:Argument: an die Heizung knnen nur bestimmte Anzahl, bestimmte Leistung, bestimmte Bauart angeschlossen werdenberzeugt BGH nichtNur Anschluss kompatibler Gerte mglichDennoch Demontage von Anschlussleitungen und Heizkrpern mglichKeine unverzichtbaren Bauteile der Anlage

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10BGH:Lediglich technische Beschrnkungen bei Benutzung des gemeinschaftlichen EigentumsRohrdurchmesser der Anschlsse etc.Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz dem Eigentmer Erneuerung evtl. kompatibler Heizkrper oder Anschlussleitung aufzuzwingen

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10BGH:Fehlende Kompatibilitt zwischen erneuerte Steigleitung und alten Anschlussleitungen oder Heizkrper; ohne Bedeutung Gemeinschaft muss dem Eigentmer nur die Mglichkeit des Anschlusses an HeizungAngemessene Zeit;evt.Trennung/alte Teile

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10BGH:Verpflichtung 14 Abs.1, Satz 1 u. 2 EnEV kein Argument; (auentemperaturabhngige Wrmesteurung)EnEV 14 Abs.1 Satz 2 richtet sich an den jeweiligen Eigentmer Kein Argument gegen Sondereigentum

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10Amtlicher Leitsatz BGH:a) Heizkrper und dazugehrige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung knnen durch Teilungserklrung oder nachtrgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrcklicher anderweitiger Regelungen in der Teilungserklrung auch Heizungs- und Thermostatventile und hnliche Aggregate.

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII. BGH V ZR 176/10Amtlicher Leitsatz BGH:b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentmern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkrper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach knnen sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Gerte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind.

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII. Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeUrteil des BGH:Heizkrper, Anschlussleitungen etc SondereigentumUnmittelbar nur bei Regelung in der TeilungserklrungZentrales Argument des BGH:Keine unverzichtbaren BauteileAnlage funktioniert auch nach Demontage

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII. Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeUrteil des BGH:Nach der Argumentation jedoch auf alle Flle bertragbar, wenn keine unverzichtbaren BauteileArgument 5 Abs.3 WEG :Nur Sondereigentum kann zu Gemeinschaftseigentum vereinbart werden, nicht umgekehrt.

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII. Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeKeine Auseinandersetzung mit anderen oder frher vertretenen Auffassungen zur BGH Entscheidung

    bersicht: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., 5 Rdnr. 52, Heizungsanlage ; mit weiteren Nachweisen

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII. Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeEin-Rohr-HeizungRohrnetzberechnung fr gesamte AnlageNach und nach verjngte RohrdurchmesserVor- und Rcklauf im Heizkrper notwendige Verbindung zum LeitungssystemUnterbrechung direkt an Steigleitung wirkt sich auf gesamtes System ausHeizkrper und Anschlussleitung notwendiger Bestandteil des HeizungssystemsGemeinschaftseigentum

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII. Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeEin-Rohr-HeizungSonderproblem Bypass-VentileDemontage hinter Bypass-Ventil mglichEinzelner Heizkrper kann ohne grere Auswirkung auf das System nach Bypass-Ventil demontiert werdenHeizkrper SondereigentumAnschlussleitungen - Gemeinschaftseigentum

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII. Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeZwei-Rohr- Heizung (ohne hydraulischen Abgleich)Vor- und Rcklauf zu Heizkrpern separat angesteuertJeder Heizkrper mit Vor- und Rcklauf verbundenAbtrennung einzelner Wohnungen ohne Auswirkung auf HeizsystemKlassischer Fall der BGH-EntscheidungAnschlsse , Heizkrper, Ventile - Sondereigentum

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII. Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeFubodenheizung (ohne hydraul. Abgleich)i.d.R. Zwei-Rohr-SystemVerteilerkasten in der Wohnung- Verteilung von dort an einzelne Heizkreise ( Zimmer)Abtrennung einzelner Heizkreise mglich ohne Auswirkung auf GesamtsystemAbtrennung Verteilerkasten mglichZuleitung und Heizkreise-Sondereigentum

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII. Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeHydraulischer AbgleichRohrnetzberechnung In-Augenscheinnahme und Berechnung auf Basis jeder Wohnung, jedes HeizkrpersRegulierung von Druck und Fliessgeschwindigkeit im System aufeinander abgestimmtSteuerung ber die Rcklaufverschraubung jedes einzelnen Heizkrpers und der Thermostatventile

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII. Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeNachtglicher hydraulischer Abgleich:BGH: Heizkrper, Zuleitungen, Thermostatventile und hnliche Aggregate- SondereigentumKeine Beschlusskompetenz im Sondereigentum aus 21 Abs. 5 Nr.2 WEG nur GemeinschaftseigentumKeine Gebrauchsregelung nach 15 Abs. 2 WEG Austausch der Bauteile erforderlich 22 Abs. 2 WEG Modernisierung i.S. 559 BGB?

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII. Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeNach Wortlaut nicht auf Gemeinschaftseigentum beschrnkt ( Drabek in Riecke/Schmid WEG, 3.Aufl.; 22 Rdnr.138)Grenze 13 Abs.1 WEG ,kein Hineinregieren in das Sondereigentum (aaO.)Keine Beschlusskompetenz ?

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII. Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeVorhandener hydraulischer Abgleich am Beispiel einer 2-Rohr-Anlage:Rohrnetzberechnung, Pumpe, Rcklaufverschraubung am Heizkrper, Thermostatventile aufeinander abgestimmtVernderung an diesem aufeinander abgestimmten System wirken sich auf Druck und Fliesgeschwindigkeit des Wassers ausWrmeunterversorung einzelner Wohnungen

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII. Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeDemontage der Anschlussleitungen, einzelner Heizkrper, Thermostatventile oder Rcklaufverschraubungen nicht mglich ohne AuswirkungenTrotz BGH:Gemeinschaftseigentum!?

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtVielen Dank fr Ihre Aufmerksamkeit!

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  • Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtVerband der Immobilienverwalter Hessen e.V.Schwarzburgstrae 2860318 Frankfurt/M.Tel.: 0700 / 200 500 30Fax: 0700 / 200 500 40

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