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Winterseminar VNWI18.11.2011Casino Hohensyburg
Recht trifft TechnikRechtsanwalt Gerald LipkaFachanwalt fr Miet-
und WohnungseigentumsrechtFahrgasse 8760311 Frankfurt/M.Tel. 069 /
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und
WohnungseigentumsrechtThermostatventile und Heizkrper sind
Sondereigentum? Wie das neue BGH-Urteil (V ZR 176/10 vom 08.07.11
auf die verschiedenen Heizungssysteme anzuwenden ist!
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und
WohnungseigentumsrechtGliederungI. Gesetzliche
Grundlagen/Grundbegriffe
Instandhaltung und InstandsetzungAbgrenzung
Gemeinschaftseigentum/SondereigentumBeschlusskompetenz
II. Das Urteil des BGH vom 08.07.2011, V ZR
176/10SachverhaltEntscheidungsgrnde
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und
WohnungseigentumsrechtGliederungIII. Folgerungen fr die
verschiedenen HeizungssystemeEin-Rohr-
HeizungenZwei-Rohr-HeizungsystemeFubodenheizungNachtrglicher
hydraulischer AbgleichBereits vorhandener hydraulischer
Abgleich
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GrundbegriffeInstandhaltung und Instandsetzung 21 Abs. 5 Nr. 2
WEG:Zu einer ordnungsmigen, dem Interesse der Gesamtheit der
Wohnungseigentmer entsprechenden Verwaltung gehrt insbesondere: 2.
Die ordnungsmige Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums.
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Grundbegriffe 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG:Der Verwalter ist gegenber den
Wohnungseigentmern und gegenber der Gemeinschaft der
Wohnungseigentmer berechtigt und verpflichtet, ............2. die
fr die ordnungsmige Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Manahmen zu
treffen.
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Grundbegriffe 1 Abs. 5 WEG:Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne
dieses Gesetzes sind das Grundstck sowie die Teile, Anlagen und
Einrichtungen des Gebudes, die nicht im Sondereigentum oder im
Eigentum eines Dritten stehen.
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Grundbegriffe 5 Abs. 1 WEG:Gegenstand des Sondereigentums sind die
gem 3 Abs.1 bestimmten Rume sowie die zu diesen Rumen
gehrendenBestandteile des Gebudes, die verndert, beseitigt oder
eingefgt werden knnen, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche
Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht .
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Grundbegriffe 5 Abs.1 WEG:.eines anderen Wohnungseigentmers ber das
nach 14 zulssige Ma hinaus beeintrchtigt oder die uere Gestaltung
des Gebudes verndert wird.
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Grundbegriffe 5 Abs. 2 WEG:Teile des Gebudes, die fr dessen Bestand
oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen,
die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentmer dienen,
sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im
Bereich der im Sondereigentum stehenden Rume befinden.
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Grundbegriffe 5 Abs. 3 WEG:Die Wohnungseigentmer knnen vereinbaren,
dass Bestandteile des Gebudes, die Gegenstand des Sondereigentums
sein knnen, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehren.
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GrundbegriffeAbgrenzung Sonder- /Gemeinschaftseigentum 5 Abs. 2 WEG
zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn fr Bestand oder Sicherheit
erforderlichAnlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen 5
Abs. 3 WEG: Nur Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum, nicht
umgekehrt ( BGH WM 68,572)Sondereigentum: kann eingefgt oder
beseitigt werden, ohne Beeintrchtigung des GemEigt.
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GrundbegriffeBeispiele fr zwingendes
Gemeinschaftseigentum:FundamenteTragende InnenwndeDach
SchornsteinKellerFensterRolllden, etc.
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GrundbegriffeProblem:HeizungsanlagenWasserleitungenIm Bereich des
Sondereigentums
Geschlossenes System - GemeinschaftseigentumJennien, WEG 5,
Rdnr. 33.; Riecke/Schmid 5 WEG, Rdnr.52
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GrundbegriffeRisiko fr den Verwalter:Instandsetzung GemEigt. 27 I
Nr.2 WEGVerkndung eines Beschlusses in der ETV: Konstitutive
Bedeutung (BGH , NJW 2001,3339)Richtige Feststellung des
Beschlussergebnisses Aufgabe des WEG- VerwaltersKostenrisiko bei
Anfechtung 49 II WEG
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BGH V ZR 176/10Sachverhalt:WEG 36 EinheitenTeilungserklrung: Die
Vor- und Rcklaufleitungen und die Heizkrper der Zentralheizung von
der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- und Fallleitung stehen
im Sondereigentum
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII.
BGH V ZR 176/10Sachverhalt:Beschluss 10/07: alte Heizungsanlage
inkl. Steigleitungen erneuern. GutachtenBeschluss 10/08: Prfung
Instandsetzungskonzept; Erhhung der Instandsetzungsrcklage
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BGH V ZR 176/10Sachverhalt:Gegenstand des
Anfechtungsverfahrens:Beschluss 13.07.2009:1. Auf der Grundlage der
bisherigen Beschlsse wird die Erneuerung der Heizungszentrale, der
Steigleitungen sowie aller notwendiger Verteilungsleitungen und
Heizkrper gem. Planung vom Sept. 2008 nach Ende der Heizperiode
09/10 durchgefhrt.
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BGH V ZR 176/10Sachverhalt: Beschluss2. Bei einem veranschlagten
Gesamtvolumen von 496.000 Euro wird eine Sonderumlage von 110.000
Euro fr das Gemeinschaftseigentum und in Hhe von 205.900 Euro fr
das Sondereigentum, welche in zwei Raten aufzubringen ist, nmlich
die 1.Rate fr das GemEigt. zum 31.10.10 und die 2.Rate fr das
Sondereigentum zum 31.03.10 beschlossen.
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BGH V ZR 176/10 Anfechtungsklage in den Vorinstanzen ohne
Erfolg.RevisionZiel:Beschluss vom 13.07.09 fr ungltig zu
erklren
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BGH V ZR 176/10
Revision hat teilweise Erfolg
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtBGH V
ZR 176/10 Entscheidungsgrnde:1.Erneuerung Heizungszentrale und
Steigleitungen und SU110.000 Beschlsse 2007 und 2008
bestandskrftigBeschlusskompetenz fr Instandsetzung am
GemeinschaftseigentumHeizungszentrale u. Steigleitung -
GemeinschaftsEigtModernisierende Instandsetzung; bzgl. Ablauf
Gestaltungsspielraum Finanzierung geregeltRevision unbegrndet
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII.
BGH V ZR 176/10Entscheidungsgrnde:2. Erneuerung Heizkrper,
Anschlussleitungen und Sonderumlage 205.900 Hat die WEG eine
Beschlusskompetenz fr diese Manahmen?Ist die Regelung aus 2 I der
Teilungserklrung gltig oder unwirksam?
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII.
BGH V ZR 176/10Vorinstanzen: Anschlussleitungen und Heizkrper
GemeinschaftseigentumBGH:Beschlusskompetenz der WEG? fr
Gebrauchsregelungen nach 15 Abs.2 WEGNein; Austausch defekter
Aggregate keine Gebrauchsregelung
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII.
BGH V ZR 176/10BGH: Beschlusskompetenz nur aus 21 und 22 Abs.3 WEG
InstandsetzungEigentumsrechtliche Zuordnung entscheidendIst die
Regelung aus der Teilungserklrung (Sondereigentum) wirksam?
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII.
BGH V ZR 176/10BGH:TE unwirksam, wenn Heizkrper und
Anschlussleitungen zwingend Gemeinschaftseigentum; 5 Abs. 2
WEGNein; Heizkrper und Anschlussleitungen einer Zentralheizung
dienen nur dem Wohnungseigentmer ( h.M.)Ausnahmen: Heizkrper fr
Betrieb der Gesamtanlage unverzichtbar
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII.
BGH V ZR 176/10BGH:Absage an Gegenmeinung, die Heizungsanlage -als
geschlossenes System- zwingend dem Gemeinschaftseigentum
zuordnet.Keine abschlieende EntscheidungDurch TE knnen jedenfalls
Heizkrper und Anschlussleitungen dem Sondereigentum zugeordnet
werden
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII.
BGH V ZR 176/10BGH:GemEigt., wenn Einrichtungen dem
gemeinschaftlichem Gebrauch dienenNicht alle Teile einer
Heizungsanlage GemEigt.Heizzentrale u. Steigleitungen GemEigt.
dienen der Verteilung der HeizenergieHeizkrper und
Anschlussleitungen dienen unmittelbar nur dem Wohnungseigentmer -
sondereigentumsfhig
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BGH V ZR 176/10BGH:Argument: Heizungsanlage geschlossenes System
berzeugt BGH nicht.Argument: Energie- und Wrmebedarfs-rechnung
erfordern Mindestbeheizung berzeugt BGH nichtBeheizung ist
individuell gebrauchsabhngig
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII.
BGH V ZR 176/10BGH:Argument: an die Heizung knnen nur bestimmte
Anzahl, bestimmte Leistung, bestimmte Bauart angeschlossen
werdenberzeugt BGH nichtNur Anschluss kompatibler Gerte
mglichDennoch Demontage von Anschlussleitungen und Heizkrpern
mglichKeine unverzichtbaren Bauteile der Anlage
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII.
BGH V ZR 176/10BGH:Lediglich technische Beschrnkungen bei Benutzung
des gemeinschaftlichen EigentumsRohrdurchmesser der Anschlsse
etc.Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz dem Eigentmer Erneuerung
evtl. kompatibler Heizkrper oder Anschlussleitung aufzuzwingen
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII.
BGH V ZR 176/10BGH:Fehlende Kompatibilitt zwischen erneuerte
Steigleitung und alten Anschlussleitungen oder Heizkrper; ohne
Bedeutung Gemeinschaft muss dem Eigentmer nur die Mglichkeit des
Anschlusses an HeizungAngemessene Zeit;evt.Trennung/alte Teile
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII.
BGH V ZR 176/10BGH:Verpflichtung 14 Abs.1, Satz 1 u. 2 EnEV kein
Argument; (auentemperaturabhngige Wrmesteurung)EnEV 14 Abs.1 Satz 2
richtet sich an den jeweiligen Eigentmer Kein Argument gegen
Sondereigentum
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII.
BGH V ZR 176/10Amtlicher Leitsatz BGH:a) Heizkrper und dazugehrige
Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung knnen durch
Teilungserklrung oder nachtrgliche Vereinbarung dem Sondereigentum
zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich
ausdrcklicher anderweitiger Regelungen in der Teilungserklrung auch
Heizungs- und Thermostatventile und hnliche Aggregate.
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtII.
BGH V ZR 176/10Amtlicher Leitsatz BGH:b) Bei der Gesamterneuerung
der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentmern
angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum
stehenden Heizkrper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach
knnen sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn
die alten Gerte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel
sind.
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII.
Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeUrteil des
BGH:Heizkrper, Anschlussleitungen etc SondereigentumUnmittelbar nur
bei Regelung in der TeilungserklrungZentrales Argument des
BGH:Keine unverzichtbaren BauteileAnlage funktioniert auch nach
Demontage
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII.
Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeUrteil des BGH:Nach der
Argumentation jedoch auf alle Flle bertragbar, wenn keine
unverzichtbaren BauteileArgument 5 Abs.3 WEG :Nur Sondereigentum
kann zu Gemeinschaftseigentum vereinbart werden, nicht
umgekehrt.
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII.
Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeKeine Auseinandersetzung
mit anderen oder frher vertretenen Auffassungen zur BGH
Entscheidung
bersicht: Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl., 5 Rdnr. 52,
Heizungsanlage ; mit weiteren Nachweisen
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII.
Folgerungen fr verschiedene
HeizungssystemeEin-Rohr-HeizungRohrnetzberechnung fr gesamte
AnlageNach und nach verjngte RohrdurchmesserVor- und Rcklauf im
Heizkrper notwendige Verbindung zum LeitungssystemUnterbrechung
direkt an Steigleitung wirkt sich auf gesamtes System ausHeizkrper
und Anschlussleitung notwendiger Bestandteil des
HeizungssystemsGemeinschaftseigentum
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII.
Folgerungen fr verschiedene
HeizungssystemeEin-Rohr-HeizungSonderproblem
Bypass-VentileDemontage hinter Bypass-Ventil mglichEinzelner
Heizkrper kann ohne grere Auswirkung auf das System nach
Bypass-Ventil demontiert werdenHeizkrper
SondereigentumAnschlussleitungen - Gemeinschaftseigentum
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII.
Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeZwei-Rohr- Heizung (ohne
hydraulischen Abgleich)Vor- und Rcklauf zu Heizkrpern separat
angesteuertJeder Heizkrper mit Vor- und Rcklauf verbundenAbtrennung
einzelner Wohnungen ohne Auswirkung auf HeizsystemKlassischer Fall
der BGH-EntscheidungAnschlsse , Heizkrper, Ventile -
Sondereigentum
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Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeFubodenheizung (ohne
hydraul. Abgleich)i.d.R. Zwei-Rohr-SystemVerteilerkasten in der
Wohnung- Verteilung von dort an einzelne Heizkreise (
Zimmer)Abtrennung einzelner Heizkreise mglich ohne Auswirkung auf
GesamtsystemAbtrennung Verteilerkasten mglichZuleitung und
Heizkreise-Sondereigentum
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII.
Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeHydraulischer
AbgleichRohrnetzberechnung In-Augenscheinnahme und Berechnung auf
Basis jeder Wohnung, jedes HeizkrpersRegulierung von Druck und
Fliessgeschwindigkeit im System aufeinander abgestimmtSteuerung ber
die Rcklaufverschraubung jedes einzelnen Heizkrpers und der
Thermostatventile
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII.
Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeNachtglicher
hydraulischer Abgleich:BGH: Heizkrper, Zuleitungen,
Thermostatventile und hnliche Aggregate- SondereigentumKeine
Beschlusskompetenz im Sondereigentum aus 21 Abs. 5 Nr.2 WEG nur
GemeinschaftseigentumKeine Gebrauchsregelung nach 15 Abs. 2 WEG
Austausch der Bauteile erforderlich 22 Abs. 2 WEG Modernisierung
i.S. 559 BGB?
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII.
Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeNach Wortlaut nicht auf
Gemeinschaftseigentum beschrnkt ( Drabek in Riecke/Schmid WEG,
3.Aufl.; 22 Rdnr.138)Grenze 13 Abs.1 WEG ,kein Hineinregieren in
das Sondereigentum (aaO.)Keine Beschlusskompetenz ?
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und WohnungseigentumsrechtIII.
Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeVorhandener
hydraulischer Abgleich am Beispiel einer
2-Rohr-Anlage:Rohrnetzberechnung, Pumpe, Rcklaufverschraubung am
Heizkrper, Thermostatventile aufeinander abgestimmtVernderung an
diesem aufeinander abgestimmten System wirken sich auf Druck und
Fliesgeschwindigkeit des Wassers ausWrmeunterversorung einzelner
Wohnungen
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Folgerungen fr verschiedene HeizungssystemeDemontage der
Anschlussleitungen, einzelner Heizkrper, Thermostatventile oder
Rcklaufverschraubungen nicht mglich ohne AuswirkungenTrotz
BGH:Gemeinschaftseigentum!?
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und
WohnungseigentumsrechtVielen Dank fr Ihre Aufmerksamkeit!
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Gerald Lipka Fachanwalt fr Miet- und
WohnungseigentumsrechtVerband der Immobilienverwalter Hessen
e.V.Schwarzburgstrae 2860318 Frankfurt/M.Tel.: 0700 / 200 500
30Fax: 0700 / 200 500 40
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