WohnmarktReport - GSW Information/HMR... · 1_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014 E ntscheidungen am Wohnungsmarkt benötigen fundierte Grundlagen. Dazu will der mittlerweile zehnte

WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014

WohnmarktReport2014BERLIN

PLZ Stadtbezirk Lage

14195 Steglitz-Zehlendorf Dahlem 111

10707 Charlottenburg-Wilmersdorf Olivaer Platz 108

10623 Charlottenburg-Wilmersdorf Savignyplatz 106

10117 Mitte Unter den Linden 105

14129 Steglitz-Zehlendorf Nikolassee/Schlach. 105

Die größten WohnungenWo hnungs-größe 1) in m2


12053 Neukölln Rollbergstraße 49

12049 Neukölln Hermannstraße West 49

12047 Neukölln Maybachufer 49

12045 Neukölln Sonnenallee Nord 51

12043 Neukölln Rathaus Neukölln 52

Die kleinsten WohnungenWohnungs-größe 1) in m2


10117 Mitte Unter den Linden 13,11

10178 Mitte Hackescher Markt 13,00

10119 Mitte Rosenthaler Platz 12,21

10435 Pankow Kollwitzplatz 11,93

10115 Mitte Chausseestraße 11,50

Die höchsten DurchschnittsmietenKaltmiete 1) €/m2/Monat


12687 Marzahn-Hellersdorf Mehrower Allee 4,76

13593 Spandau Heerstr./Wilhelmstr. 5,00

12679 Marzahn-Hellersdorf Raoul-Wallenb.-Str. 5,18

13057 Lichtenberg Falkenberg 5,20

12627 Marzahn-Hellersdorf Hellersdorf-Nord 5,22

Die niedrigsten DurchschnittsmietenKaltmiete 1) €/m2/Monat


14195 Steglitz-Zehlendorf Dahlem 4.983

13465 Reinickendorf Frohnau 4.249

13505 Reinickendorf Konradshöhe 4.191

13503 Reinickendorf Heiligensee 4.144

14193 Charlottenburg-Wilmersdorf Grunewald 4.124

Die höchste KaufkraftKaufkraft 1) in €


10409 Pankow Ostseestraße 2.082

12437 Treptow-Köpenick Baumschulenweg 2.102

10319 Lichtenberg Friedrichsfelde Süd 2.237

13189 Pankow Neumannstraße 2.257

12459 Treptow-Köpenick Oberschöneweide 2.274

Die niedrigste KaufkraftKaufkraft 1) in €




10707 Charlottenburg-Wilmersdorf Olivaer Platz 41,4

14057 Charlottenburg-Wilmersdorf Lietzensee 40,8

10623 Charlottenburg-Wilmersdorf Savignyplatz 40,5

Die höchste WohnkostenquoteMietbelastung 1) warm in %


12683 Marzahn-Hellersdorf Biesdorf 18,2


13355 Mitte Humboldthain 19,1

12619 Marzahn-Hellersdorf Kaulsdorf-Nord 19,2

12629 Marzahn-Hellersdorf Cottbusser Platz 19,4

Die niedrigste WohnkostenquoteMietbelastung 1) warm in %


13051 Lichtenberg Malchow +26,5

12053 Neukölln Rollbergstraße +23,6

10783 Tempelhof-Schöneberg Bülowbogen +20,6

10967 Friedrichshain-Kreuzberg Graefestraße +18,7

10627 Charlottenburg-Wilmersdorf westliche Kantstraße +18,6

Die höchste MietsteigerungVeränderung 1) zu 2012 in %


10587 Charlottenburg-Wilmersdorf TU/Otto-Suhr-Allee –14,3

13503 Reinickendorf Heiligensee –4,7

12679 Marzahn-Hellersdorf Raoul-Wallenb.-Str. –3,3

13509 Reinickendorf Borsigwalde –2,7

13627 Charlottenburg-Wilmersdorf Charlottenburg-Nord –2,1

Die stärksten MietrückgängeVeränderung 1) zu 2012 in %


10439 Pankow Arnimplatz 854


10247 Friedrichshain-Kreuzberg Samariterstraße 803

10245 Friedrichshain-Kreuzberg Ostkreuz 799

10437 Pankow Helmholtzplatz 795

Die lebendigsten MärkteAnzahl der Mietangebote


10967 Friedrichshain-Kreuzberg Graefestraße 18,52



12045 Neukölln Sonnenallee Nord 18,08


Die teuersten MärkteKaltmiete 1) €/m2/Monat

Berlins besondere Wohngebiete

1) mittlere Angebotsmiete (warm) im Verhältnis zur Haushaltskaufkraft Bearbeitung: CBRE

1) je Haushalt und Monat Quelle: Michael Bauer Research; Bearbeitung: CBRE

1) Median im oberen Marktsegment Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme

1) Kaltmiete, nur bei mehr als 50 Fällen in beiden Jahren, PLZ 10587 Veränderung relativ, Anstieg in 2012 war bedingt durch größeres Neubauprojekt Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme

1) Median der Angebote Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme

1) Mittelwert der Angebote Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme


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Kaltmiete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusernin €/m2/Monat

10,00 und mehr

9,00 – 9,99

8,00 – 8,99

7,00 – 7,99

6,00 – 6,99

5,00 – 5,99

bis 4,99

IMPRESSUM

10. Aufl age

Herausgeber:GSW Immobilien AGCharlottenstraße 4, 10969 BerlinTel. 030. 25 34 13 32Fax 030. 25 34 19 34

Marktdaten:Dr. Henrik Baumunk, Kristina Rüther, Michael Schlatterer MRICSResidential Valuation, CBRE GmbH

Redaktion: Roland Stimpel

Grafi k/Layout: Storkan Informationsdesign

Projektmanagement: Katja Binnyus, RUECKERCONSULT GmbH

V.i.S.d.P.Thomas Rücker, Leiter Unternehmenskommunikation, GSW Immobilien AG, [email protected] (hier auch Download des WohnmarktReports)

Titelbild: Caro/Muhs

Mietpreise Berlin 2013

Charlottenburg-Wilmersdorf

Friedrichshain-Kreuzberg

Lichtenberg

Marzahn-Hellersdorf

Mitte

Neukölln

Pankow

Reinickendorf

Spandau

Steglitz-Zehlendorf

Tempelhof-Schöneberg

Treptow-Köpenick12

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HAFTUNGSAUSSCHLUSS 2014 GSW/CBRE

Die in diesem Marktbericht verwendeten Informationen basieren auf öffentlich zugänglichen (ggf. nur gegen Honorar erhältlichen) Quellen. Obwohl wir von der Richtigkeit der verwendeten Daten ausgehen, weisen wir darauf hin, dass wir diese im Einzelfall nicht nachgeprüft haben und dafür keine Gewähr übernehmen, ausgenommen bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Es ist die Verantwortlichkeit des Lesers, die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen zu prüfen. Die weitere Verwendung, Vervielfältigung oder Veröffentlichung der im Marktbericht verwendeten Informationen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der GSW und von CBRE.

1_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014

Entscheidungen am Wohnungsmarkt benötigen fundierte Grundlagen. Dazu will der mittlerweile zehnte WohnmarktReport von GSW und CBRE beitragen. Er basiert auf

einem breiten Fundament von ökonomischen und demografischen Marktdaten. Für den Report wurden mehr als 80.000 Vermietungs- und Kaufangebote erfasst. Letztere wurden den zwölf Bezirken zugeordnet, die Vermietungsangebote den 190 Postleitzahlgebieten der Stadt. Dies ermöglicht einen präzisen Blick auf örtliche Verhältnisse und Entwicklungen. Der WohnmarktReport gibt außerdem eine Übersicht über rund 250 Neubauprojekte und analysiert erstmals fast 500.000 Umzüge nach und von Berlin sowie zwischen 60 Teilgebieten der Stadt.

Der WohnmarktReport wendet sich primär an wirtschaftliche Akteure auf dem Markt – Investoren und Einzelerwerber, Vermieter und Bauherren. Aber er will auch zu einer ratio-nalen Diskussion zur wohnungswirtschaftlichen Entwicklung beitragen. In diesem Jahr stellt er Tatsachen dar, die für Vermieter, Käufer und Mieter gleichermaßen erfreulich sind. Die erste Tatsache: Berlins Wohnungsmarkt ermöglicht steigende Erträge, doch die Kosten erdrücken die Mieter nicht. Zwar sind die Quadratmetermieten weiter gestiegen, jedoch gedämpfter als in den Vorjahren. Etwas kleiner als 2012 sind im Durchschnitt auch die angebotenen Wohnungen, was den Anstieg der Quadratmetermieten teilweise kompen-siert. Zugleich hat sich dank des wirtschaftlichen Aufschwungs die Kaufkraft der Berliner deutlich erhöht. Tatsache Nummer zwei folgt aus der Analyse aller Umzüge. Diese führen meist in denselben oder einen benachbarten Stadtteil, aber nur selten aus den besonders begehrten Innenstadtgebieten weit nach draußen an den Stadtrand. Für eine massen-weise Verdrängung ärmerer Bewohner aus der City gibt es somit keinen statistischen Beleg. Die dritte Tatsache betrifft den Erwerb von Wohnimmobilien. Hier ist die häufig be-fürchtete Preisblase bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern nicht feststellbar. Vielmehr zeigen sich gerade in den bisher begehrtesten Stadtteilen mittlerweile Grenzen der Zahlungsbereitschaft. Der Anstieg der Angebotspreise ist deutlich gebremst; in Einzel-fällen sind sie sogar gesunken. Die Marktteilnehmer fixieren sich nicht auf die modischsten Lagen und handeln hier irrational hohe Preise aus, sondern verlagern einen Teil des Ge-schäfts in Stadtteile, wo sowohl für Selbstnutzer als auch für vermietende Investoren das Preis-Leistungs-Verhältnis angemessener ist.

Um die Dynamik des Berliner Marktes aktuell zu analysieren, basiert der WohnmarktReport 2014 auf den Angeboten der ersten drei Quartale 2013. Für die Erfassung und Auswer-tung möchten wir uns ausdrücklich bei CBRE bedanken, unserem Partner bei der Erstellung des WohnmarktReports. Die Kaufkraft der Bürger in den Postleitzahlgebieten basiert auf den Daten der Michael Bauer Research.

Dieser WohnmarktReport zeigt, dass so manche Ängste und Besorgnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt keine rationale Grundlage haben. Positiv zeigt er aber vor allem, dass der Markt nach wie vor gut funktioniert und seinen Aufschwung auf einer ökonomisch ratio-nalen und sozial verträglichen Grundlage fortsetzt.

Jörg Schwagenscheidt Co-Vorsitzender des Vorstands der GSW Immobilien AG

Andreas Segal Co-Vorsitzender des Vorstands der GSW Immobilien AG

GSW-Co-Vorsitzende des Vorstands Andreas Segal und Jörg Schwagenscheidt

Berlin: Aufschwung auf dem Markt, Entlastung für Mieter


Der Berliner Immobilienmarkt gleicht sich den Märkten anderer deutscher Metropolen an. Kauf-kraft, Mietniveau und Wohnungsmangel machen Berlin für Investitionen immer interessanter

Die Rahmenbedingungen in Berlin sind positiv. Die gute Konjunktur und Arbeitsmarktentwick-lung ziehen Jobsuchende und Studenten an. Die Tourismusbranche verzeichnet Rekorde

Berlin verzeichnet einen enormen Zuzug. Neu-berliner wählen bevorzugt die Innenstadtlagen. Umziehende Berliner zieht es eher in benach-barte Stadtteile oder in entferntere Kieze

Weiter steigende Angebotsmieten und -preise, jedoch in abgeschwächter Form. Für Wohnim-mobilien in Europa ist Berlin mittlerweile Invest-mentstandort Nummer eins. Auch Lagen jen-seits der Innenstadt werden für Investoren aus Renditegesichtspunkten immer interessanter

Die Neubauaktivität in Berlin steigt: 250 Neu-bauprojekte sind im Gange. Neben den be-liebten Innenstadtlagen gibt es vermehrt auch Projekte außerhalb des S-Bahn-Rings

Mieten, Wohnungsgrößen und Kaufkraft un-terscheiden sich in Berlin kleinräumig. Ein Über-blick über Berlins lokale Mietwohnungsmärkte

Berlins Quartiere auf einen Blick: Hoch- preislagen im Zentrum, bürgerliche Außen- gebiete und preisgünstige Stadtränder

Die höchsten und niedrigsten Mieten, Haus-haltseinkommen, Wohnungsgrößen und Miet-anteile an der lokalen Kaufkraft

Charlottenburg-WilmersdorfFriedrichshain-KreuzbergLichtenbergMarzahn-HellersdorfMitteNeuköllnPankowReinickendorfSpandauSteglitz-ZehlendorfTempelhof-SchönebergTreptow-Köpenick

Mietkarte für ganz Berlin

Städtevergleich

Standort Berlin

Wanderungsbewegungen

Wohnungsmieten, Eigentum, Investments und Transaktionen

Neubau

WohnkostenAtlas: 190 Teilräume im Fokus

190 Stadtteile in zwölf Bezirken

Mietniveaus

Besondere Wohngebiete

3

4

6

10

14

18

44

Umschlag hinten

Umschlag hinten

202224262830323436384042


Städtevergleich: Im Großstadtvergleich wohnen Berliner noch immer günstigKennziffern der sieben größten deutschen Städte

Berlin

Düsseldorf

Frankfurt

Hamburg

Köln

München

Stuttgart

Stadt Einwohner2012

Bevölkerungsdichte2012, in Einwohner/km2

3.785

2.731

2.770

2.296

2.528

4.468

2.884

Kaufkraftkennziffer2013, Deutschland = 100

Baufertigstellungen1) 2012,je 1.000 Einwohner

Leerstandsquote 2) 2012, in %

Angebotsmiete 3) 2013, in €/m2/Monat

92,6

120,0

113,5

111,2

108,9

134,3

113,4

0,7

1,3

2,6

1,3

2,2

3,0

2,4

2,0

1,7

0,8

0,7

1,4

0,5

1,3

8,02

9,07

11,76

10,48

9,25

13,67

10,50

3.375.222

593.682

687.775

1.734.272

1.024.373

1.388.308

597.939

Quellen: Statistisches Bundesamt (Einwohner am 31.12.2012, Basis: Zensus, Baufertigstellungen), Michael Bauer Research (Kaufkraft), CBRE-empirica-Leerstandsindex, CBRE auf Datenbasis empirica-systeme (Miete)

1) in Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen 2) marktaktiver Leerstand im Geschosswohnungsbau 3) Erhebungszeitraum: 1. bis 3. Quartal

100

Städtevergleich: Kaufkraft und Mieten steigen im Gleichklang – Berlin holt auf

Unter Deutschlands größten Städten hat Berlin einerseits die mit Abstand nied-

rigste Kaufkraft, andererseits die bei Weitem niedrigsten Wohnungsmieten und im Ver-hältnis zur Nachfrage das größte Wohnungs-angebot. Einige Beispiele: Die Kaufkraft pro Einwohner beträgt 83 Prozent des Hamburger Werts, die Berliner Angebotsmieten pro Qua-dratmeter liegen bei 77 Prozent des Hambur-ger Niveaus. Berliner haben im Schnitt knapp 82 Prozent der Kaufkraft von Frankfurtern, müssen aber für eine jetzt angebotene Woh-nung nur 68 Prozent der Frankfurter Quadrat-metermiete zahlen. Besonders deutlich sind die Unterschiede zu München. Berlin kommt auf 69 Prozent der dortigen Kaufkraft, aber nur auf 59 Prozent des Münchener Mietni-veaus. Nur im Vergleich zu den rheinischen Städten Düsseldorf und Köln müssen Woh-nungssuchende in Berlin derzeit einen grö-ßeren Teil ihrer Kaufkraft für die geforderte Miete aufwenden.

Trotz geringerer Einkommen größere Wohnungen als in Hamburg und KölnDas für Berliner Mieter günstige Verhältnis von Kaufkraft und Wohnkosten führt dazu, dass die Haushalte dieser Stadt trotz gerin-gerer Einkommen fast gleich große Woh-nungen anmieten wie die höher verdienenden Bewohner anderer Städte. Mit durchschnitt-lich 72,4 Quadratmetern lag die Größe der Mietangebote im Jahr 2013 im Mittelfeld. In Hamburg waren die angebotenen Mietwoh-nungen nahezu so groß wie in Berlin. In Köln fiel die mittlere Größe zwei Quadratmeter geringer aus, in Düsseldorf, Frankfurt, Ham-burg, München und Stuttgart um einen bis fünf Quadratmeter höher. Außerdem ist in Berlin die Marktlage etwas entspannter als

in den sechs anderen Städten: Überall sind die Leerstandsquoten niedriger; in München, Hamburg und Frankfurt betrugen sie 2012 weniger als 1 Prozent. Nur Berlin hatte in je-nem Jahr noch eine Reserve von 2 Prozent.

Innenstadtmieten auf dem gleichen Niveau wie in anderen StädtenDie Berliner Besonderheiten haben historische, wirtschaftliche und geografische Ursachen. Historisch waren in West- und noch mehr in Ost-Berlin die Märkte besonders stark sub-ventioniert. Das galt sowohl für den Bestand als auch für den Neubau und hat bis heute Einfluss auf das Miet-niveau. Eine für die Marktdaten wichtige geografische Besonder-heit Berlins sind die schon seit dem Jahr 1920 sehr weit gezo-genen Stadtgrenzen. In allen anderen Groß-städten ist ein bedeutender Teil des regionalen Wohnungsmarkts in Vororte verlagert – das gilt gerade für die preisgünstigen Segmente. In Berlin finden sich auch diese Angebote meist auf den 892 Quadratkilometern Stadt-fläche. Sie senken die statistischen Mietwerte der Gesamtstadt und täuschen darüber hin-weg, dass der Markt in zentralen Gebieten schon viel stärker dem der anderen Metropo-len gleicht. Die Innenstadt entspricht in Berlin weitgehend den Gebieten mit den Postleit-zahl-Anfangsziffern 10, in denen etwa eine Million Menschen leben. Hier liegt der Me-dian aller lokalen Mietwerte bei 9,95 Euro und nicht wie in der Gesamtstadt bei 8,02 Euro. Der Wert für das innere Berlin liegt deutlich über dem Düsseldorfer Wert von 9,07 Euro und dem Kölner von 9,25 Euro. München, Hamburg, Frankfurt und Stuttgart rangieren allerdings weit darüber.

Besondere Bedingungen herrschen in Berlin nach wie vor auch beim Wohnungsneubau. Einerseits sind mehr Grundstücke verfügbar als in jeder anderen Großstadt. Es gibt in gro-ßer Zahl frühere Industrie-, Bahn- und Militär-flächen, Mauer-Areale, Brachen und verdich-tungsfähige Flächen, die in der Nachkriegszeit nur spärlich bebaut wurden. Andererseits sind die Bestandsmieten nach wie vor so niedrig, dass Neubauten mit ihren hohen Baukosten nur schwer damit konkurrieren können. Die Bezieher mittlerer und höherer Einkommen haben auf dem Bestandsmarkt nach wie vor

relativ gute Chancen, eine Woh-nung zu finden. Als Nachfrager für Neubauten fallen sie dann je-doch aus. Deshalb war der Woh-nungsneubau im Verhältnis zur Einwohnerzahl zuletzt schwächer

als in allen anderen Top-Städten mit ebenfalls angespannten Märkten. Dennoch kommt es in Berlin aufgrund des niedrigen Zinsumfelds und der gestiegenen Mieten, kombiniert mit einer hervorragenden wirtschaftlichen Aus-gangslage zu einem signifikanten Anstieg der Neubauzahlen. Entsprechende Details werden im Kapitel zu den Neubauaktivitäten erläutert.

Auch in anderen Städten steigen Kaufkraft und Mieten – doch Berlin wird interessanterDerzeit spricht vieles dafür, dass sich Berlin den Märkten anderer Metropolen angleicht. Aber auch dort bleibt die Zeit nicht stehen; teilweise fallen Einwohner- und Haushalts-wachstum in der Gegenwart und nach Pro-gnosen deutlich stärker aus als in Berlin. Die Abstände zu anderen Städten verringern sich deshalb kaum. Doch Kaufkraft, Mietniveau und Wohnungsmangel machen Berlin für In-vestitionen immer interessanter.

Das Mietniveau bremst noch den Neubau


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Berlinbarometer

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Gewässer Wald-/Parkflächen

Bebaute Fläche



Lichtenberg

Marzahn-Hellersdorf

Mitte

Neukölln

Pankow

Reinickendorf

Spandau

Steglitz-Zehlendorf


Treptow-Köpenick

Berlin gesamt

Stadtbezirk Einwohner 20131) Genehmigungen NeubauGeschosswohnungen 2012

Fertigstellungen Neubau Geschoss-wohnungen 2012

Einwohnerdichtepro km2 2012

4.613

12.760

4.962

4.027

8.360

6.863

3.539

2.723

2.383

2.746

6.043

1.437

3.785

Arbeitslosenquote 2) 2012 in %

10,6

14,2

11,5

11,7

14,0

17,3

9,8

14,2

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309

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5.718

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34

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78

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2.194

300.259

261.088

260.427

249.842

333.130

310.226

367.552

244.477

220.047

282.431

321.861

242.790

3.394.130

absolut in %

Einwohnerentwicklung 20131) zu 20121)

Veränderung Veränderung

+4.474

+4.550

+3.976

+2.765

+7.912

+4.767

+6.692

+3.044

+3.077

+2.657

+2.619

+2.489

+49.022

+1,5

+1,8

+1,6

+1,1

+2,4

+1,6

+1,9

+1,3

+1,4

+1,0

+0,8

+1,0

+1,5

Bevölkerungsprognose 3) 2011 – 2025, Veränderung in %

+6,1

+8,6

+6,8

+4,4

+9,1

+6,2

+14,3

+1,9

+5,4

+5,8

+2,7

+7,8

+6,8

1) Stand: Juni, Basis: Zensus 2) alle zivilen Erwerbspersonen 3) mittlere Prognosevariante Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenquote), Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Bevölkerungsprognose), Bearbeitung: CBRE

Wirtschaft und Bevölkerung wachsen – Wohnungsnachfrage steigt schneller als Angebot

Bereits im Jahr 2012 konnte Berlins Wirt-schaft die zweithöchste Wachstumsrate

aller 16 Länder aufweisen und auch für 2013 darf – gemäß der Prognosen – Berlin von allen deutschen Bundesländern das stärkste Wirt-schaftswachstum und den größten Zuwachs an Arbeitsplätzen erwarten. Während die jüngsten Prognosen für das Bundesgebiet mit einem Zu-wachs der Wirtschaftsleistung von 0,4 Prozent rechnen, wurde für Berlin ein Plus von mehr als 1 Prozent kalkuliert. Auch für die kommen-den Jahre sind die Erwartungen gut und sta-bil. Berlins Wirtschaft ruht nicht nur auf einer Säule, etwa einer stark exportabhängigen Pro-duktionsbranche, sondern auf einer breiten und zunehmend stabilen Basis. Der öffentliche Sektor mit Bundes- und Landesverwaltung so-wie sein Umfeld mit Verbänden, Medien und weiteren Dienstleistern sind weitgehend un-abhängig vom Konjunkturverlauf. Berlins be-schäftigungsstärkste Branche, der Tourismus, erlebte allein 2012 ein Wachstum um mehr als 10 Prozent bei den Übernachtungen; rund 40 Prozent der Gäste kamen aus dem Aus-land. In Europa liegt die Stadt hier inzwischen auf Rang drei hinter London und Paris. Das bringt der Stadt jährliche Umsätze von mehr als 10 Milliarden Euro, was umgerechnet auf das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen einem „Beschäftigungsäquivalent“ von etwa 275.000 Arbeitsplätzen entspricht.

Bester Nährboden für StartupsDer Aufschwung wird zudem von weiteren Dienstleistungsbranchen getragen. Eine Spit-zenstellung in Deutschland hat Berlin auch in der Informationstechnologie. Allein für

die Jahre 2008 bis 2011 ergeben sich nach einer Studie des Branchenverbands Bitkom rund 900 Gründungen von IT-Unternehmen in Berlin; in der zweitplatzierten Stadt Mün-chen waren es zugleich etwa 500 Firmen. Die

„Wirtschaftswoche“ sieht in Berlin einen „in Deutschland einzigartigen Nährboden für Startups“. Allein die Neugrün-dungen im Internetbereich bie-ten bereits eine fünfstellige Zahl von Arbeitsplätzen.

Relativ schwach im Vergleich zu anderen Metropolregionen ist in Berlin die Po-sition der Industrie. Das produzierende Ge-werbe erwirtschaftet etwa 14 Prozent der Wirtschaftsleistung und stellt rund 105.000 Arbeitsplätze. Sein relativ geringes Gewicht dämpft zwar in Zeiten der Hochkonjunktur die-ses Wirtschaftszweigs das Berliner Wachstum, bedeutet aber in Krisenjahren des produzie-renden Gewerbes eine höhere Stabilität als in anderen Städten. Seit einigen Jahren erlebt das Baugewerbe – kommend von einem geringen Ausgangsniveau – einen stetigen Aufschwung. Der Umfang der Baugenehmigungen, gemes-sen in Quadratmetern umbauten Raums, lag im ersten Halbjahr 2013 um 38,8 Prozent über dem Vorjahreswert. Leistungen an Geschoss-wohnungen sind hier von wachsendem Ge-wicht, sowohl im wachsenden Neubau wie im Bestand mit seinem großen Modernisie-rungs- und Sanierungspotential. „Die Funda-mentaldaten für ein Wachstum der Bau- und Immobilienwirtschaft sind hervorragend“, stellt Dr. Henrik Baumunk fest, Head of Residential Valuation bei CBRE.

Noch stärker als das Wachstum der Wirtschaft ist das des Arbeitsmarktes. Die Zahl der Be-schäftigten lag Mitte 2013 um 1,9 Prozent höher als im Jahr zuvor; das bedeutet einen Zuwachs von rund 32.700 Arbeitsplätzen. Be-sonders stark wuchs mit 2,6 Prozent die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Arbeitneh-

mer. Zu verdanken war der An-stieg vor allem den Bereichen Handel, Verkehr, Gastronomie, Information und Kommunika-tion sowie den öffentlichen und sonstigen Dienstleistern. Bereits

2012 hatte Berlin das höchste Beschäftigungs-wachstum aller Bundesländer; 2013 dürfte sich dies wiederholt haben.

Mehr Haushalte und mehr Nachfrage dank höherer AttraktivitätWegen des wachsenden Angebots an Arbeits-plätzen und der weichen Standortfaktoren steigt auch der Zuzug nach Berlin seit Jahren an. Allein im Jahr 2012 zogen 41.000 mehr Menschen zu, als die Stadt verließen. Zudem werden in Berlin seit Jahren mehr Kinder ge-boren, als Menschen sterben. In allen Berliner Bezirken wuchs dadurch die Einwohnerzahl. Der Zuwachs an Einwohnern bewirkt einen noch stärkeren prozentualen Zuwachs an Haushalten. Bei einer durchschnittlichen Größe von 1,73 Personen wächst die Haushaltszahl in Berlin mittlerweile jährlich um etwa 20.000. Auch dadurch steigt die Nachfrage nach Woh-nungen in Berlin weiter. Zusätzlich lösen die höheren Einkommen den Wunsch nach mehr Fläche, höherem Komfort und dem Wohnen in attraktiveren Lagen aus.

Mehr als eine Viertelmillion Tourismusjobs


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Berlinbarometer

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Berlin gesamt

Stadtbezirk Einwohner 20131) Genehmigungen NeubauGeschosswohnungen 2012

Fertigstellungen Neubau Geschoss-wohnungen 2012

Einwohnerdichtepro km2 2012

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Arbeitslosenquote 2) 2012 in %

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367.552

244.477

220.047

282.431

321.861

242.790

3.394.130

absolut in %

Einwohnerentwicklung 20131) zu 20121)

Veränderung Veränderung

+4.474

+4.550

+3.976

+2.765

+7.912

+4.767

+6.692

+3.044

+3.077

+2.657

+2.619

+2.489

+49.022

+1,5

+1,8

+1,6

+1,1

+2,4

+1,6

+1,9

+1,3

+1,4

+1,0

+0,8

+1,0

+1,5

Bevölkerungsprognose 3) 2011 – 2025, Veränderung in %

+6,1

+8,6

+6,8

+4,4

+9,1

+6,2

+14,3

+1,9

+5,4

+5,8

+2,7

+7,8

+6,8

1) Stand: Juni, Basis: Zensus 2) alle zivilen Erwerbspersonen 3) mittlere Prognosevariante Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenquote), Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Bevölkerungsprognose), Bearbeitung: CBRE

Mit dem wachsenden Nachfragedruck hält das Angebot nicht Schritt. Es wurden 2012 zwar 4.180 neue Wohnungen fertiggestellt, davon allerdings nur 2.194 im Geschosswohnungs-bau. Das Baugeschehen belebt sich einerseits deutlich: Im selben Jahr wurde der Bau von knapp 7.600 neuen Wohnungen genehmigt, davon 5.718 in Mehrfamilienhäusern. Doch auch wenn diese wirklich alle gebaut werden, wächst andererseits die Zahl der Haushalte im-mer noch etwa viermal schneller als die Zahl der Wohnungen.

Anhaltender stiller Wohnungsschwund Noch stärker wird dieses Ungleichgewicht, weil gleichzeitig in unbekanntem Umfang Woh-nungen wegfallen. Sie werden umgenutzt, zu-sammengelegt, abgerissen oder wegen Bau-fälligkeit gesperrt. Zwar versucht der Berliner Senat hier mit Einschränkungen der Woh-nungs-Zweckentfremdung gegenzusteuern, doch kann damit nur ein Teil des Wohnungs-schwunds tatsächlich verhindert werden.

Aus der Marktlage folgert Jörg Schwagen-scheidt, Co-Vorsitzender des Vorstands der GSW Immobilien AG: „Wenn die Nachfrage deutlich wächst und zugleich das Angebot nur leicht steigt oder gar stagniert, ist ein Anstieg bei Preisen und Mieten geradezu zwangsläu-fig.“ Der Median aller Angebotsmieten (der mittlere Wert, unter bzw. über dem jeweils die Hälfte aller Angebote liegt) erhöhte sich in den ersten drei Quartalen 2013 gemessen am glei-chen Vorjahreszeitraum pro Quadratmeter um 6,9 Prozent. Bei den angebotenen Eigentums-wohnungen stieg dieser Wert um 9,6 Prozent.

Das ist ein Indiz für die ungebrochene Beliebt-heit Berlins bei Privatanlegern, aber auch für ein Umsteigen von Wohnungssuchenden, die sich wegen der Enge des Mietmarktes jetzt zum Eigentum orientieren und hier bei nied-rigen Zinsen oft eine geringere Monatsbelas-tung bei gleichem oder höherem Wohnwert genießen. Ungebrochen ist auch die Attrakti-vität Berlins bei Investments in Mehrfamilien-

häuser. Hier stieg der Median der Angebots-preise um 9,1 Prozent, annähernd den gleichen Wert wie beim individuellen Wohnungseigen-tum. Sämtliche genannten Werte stiegen in al-len Berliner Stadtbezirken – bei den Mieten vor allem in zentralen Gebieten, bei den Kaufprei-sen für Wohnungen und Häuser jedoch relativ stärker in Lagen außerhalb des S-Bahn-Rings und am Stadtrand.

Über die GSW

Die im Jahr 1924 gegründete GSW Immo-bilien AG ist mit einem Portfolio von rund 60.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten ein führendes börsennotiertes Immobilienun-ternehmen in Berlin.Die Unternehmensstrategie der GSW ist auf die langfristige Verwaltung von Miet-wohnungen ausgerichtet, wobei ein syste-matischer Ansatz verfolgt wird, der darauf ausgerichtet ist, sowohl die Zufriedenheit der Kunden als auch die Betriebseffizienz zu steigern. Zum 31. Dezember 2012 wurde das Immobilienportfolio der Gesell-schaft mit rund 3,3 Mrd. Euro bewertet.

CBRE: Führender Bewerter für Wohnimmobilien

CBRE Group, Inc. (NYSE: CBG), das For-tune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist

das – in Bezug auf den Umsatz im Ge-schäftsjahr 2012 – weltweit größte Dienst-leistungsunternehmen auf dem gewerb-lichen Immobiliensektor. Mit ca. 37.000 Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobilien-dienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Va-luation, Corporate Services, Research, Re-tail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Con-sultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. CBRE Residential Valuation Germany ist einer der Marktführer für die Bewertung von Wohnimmobilienbeständen. 2012 wurden rund 830.000 Wohneinheiten mit einem Volumen von ca. 43 Milliarden Euro bewertet. www.cbre.de


Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Bearbeitung: CBRE

40 und mehr

30 bis unter 40

20 bis unter 30

10 bis unter 20

0 bis unter 10

unter 0

Außenwanderungssaldo von und nach Berlin je 1.000 Einwohner in den 60 Berliner Prognoseräumen 2012

Charlottenburg- Wilmersdorf

Tempelhof- Schöneberg

Treptow-KöpenickSteglitz-Zehlendorf

Friedrichshain- Kreuzberg

Marzahn-Hellersdorf

Lichtenberg

Reinickendorf

Neukölln

Spandau

Pankow

Mitte

Wanderungen: Neubürger wählen die Innenstadt; Berliner zieht es eher hinaus

Berliner sind mobil. 164.577 Menschen zo-gen im Jahr 2012 in die Stadt; 123.253

verließen sie. Im selben Jahr wechselten 201.342 Berliner den Stadtteil. Mit „Stadttei-len“ sind die 60 sogenannten Prognoseräume Berlins gemeint: vom Senat definierte, sta-tistische Gebiete mit funktionalen Zusam-menhängen sowie einer gewissen sozialen und baulichen Homogenität, jedoch mit sehr unterschiedlicher Einwohnerzahl und Größe. Hinzu kommen Umzugsbewegungen inner-halb eines Prognoseraumes, also oft innerhalb der Nachbarschaft. Insgesamt ergibt das für 2012 eine höhere sechsstellige Summe an Umzugsbewegungen über die Grenzen eines Stadtteils, des Bezirks oder die Stadt hinweg.

Jedoch ist zu beachten, dass in der vorlie-genden Analyse Umzüge zwischen den Ber-liner Bezirken jeweils als Zu- und Fortzug und damit doppelt erfasst werden. Die Berliner In-nenstadt ist der Schauplatz der größten Mo-bilität: In den Stadtteilen, die ganz oder über-wiegend innerhalb des S-Bahn-Rings liegen, kamen im Jahr 2012 auf tausend Einwohner 252 Umziehende in Gebiete innerhalb und außerhalb Berlins. Die daran außen anschlie-ßenden Stadtteile verzeichnen 199 Umzie-hende pro tausend Einwohner. In der dritten Gruppe von statistischen Räumen, den Stadt-teilen an den äußeren Rändern Berlins, gab es 2012 pro tausend gemeldete Bürger nur 146 Umziehende.

Hohe Mobilität im ZentrumAuch der Einwohneraustausch Berlins mit dem Rest Deutschlands sowie mit dem Ausland ist in der Innenstadt am stärksten. Im Jahr 2012 lebte dort rund ein Drittel der Berliner; hierher ziehen aber 47,6 Prozent der Neubürger. Die Innenstadt ist das Terrain der Jüngeren, der kleinen Haushalte, der Geschosswohnungen, der größten Konzentration von Arbeits- und Ausbildungsplätzen, Kultur- und Freizeitange-boten. All das sind Merkmale, die mit einer höheren Mobilität und Umzugsneigung über Stadtgrenzen hinweg korrespondieren. In ei-ner Zeit mit starkem Wanderungsüberschuss wie der jetzigen legt deshalb die Innenstadt besonders zu.

Außenwanderung von und nach Berlin: Zuzügler bevorzugen die Innenstadt


Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Bearbeitung: CBRE

20 und mehr

10 bis unter 20

0 bis unter 10

–10 bis unter 0

–20 bis unter –10

unter –20

Binnenwanderungssaldo je 1.000 Einwohner in den 60 Berliner Prognoseräumen 2012



Treptow-KöpenickSteglitz-Zehlendorf

Friedrichshain- Kreuzberg

Marzahn-Hellersdorf

Lichtenberg

Reinickendorf

Neukölln

Spandau

Pankow

Mitte

Der Wanderungsüberschuss hat sich seit dem Jahr 2003 in Berlin fast kontinuierlich erhöht: Von damals 477 Menschen ist er 2012 auf den jetzigen Rekordwert von mehr als 40.000 Neuberlinern gestiegen. Sowohl mit dem Aus-land, den neuen als auch mit den alten Bun-desländern insgesamt fallen die Wanderungs-salden seit dem Jahr 2000 (abgesehen von administrativen Effekten durch die Bereini-gung von Melderegistern sowie einem Wan-derungsverlust an die alten Bundesländer im Jahr 2004) positiv aus. Mit dem Land Bran-denburg ist der Wanderungssaldo stets negativ, dieses Minus hat jedoch deutlich abgenom-men: Im Jahr 2000 zogen noch 17.146 Berliner mehr nach Brandenburg, als von dort kamen.

2010 betrug die Differenz nur noch ein Zehn-tel davon (1.738 Personen). Seitdem stieg der Verlust an das Umland aber wieder auf 2.445 (2011) bzw. 4.052 (2012) Personen an – auch wegen der Verknappung von Wohnungen, die Berliner ins Umland ausweichen ließ.

Wer innerhalb Berlins umzieht, geht gern ein Stück weiter nach außen Das Umzugsgeschehen zwischen den 60 Ber-liner Stadtteilen zeigt einen gewissen Drang von innen nach außen: Im Jahr 2012 zogen aus den zentralen Gebieten innerhalb des S-Bahn-Rings 13.795 mehr Menschen in andere Berliner Stadtteile fort als zugleich von dort zu. In den außen an den S-Bahn-Ring angren-

zenden Stadtteilen sowie dem Rand Berlins fällt das Verhältnis hingegen positiv aus. Letz-terer gewann 9.859 Einwohner durch Wan-derungsbewegungen innerhalb Berlins, die an den S-Bahn-Ring angrenzenden Stadtteile immerhin noch 3.936. In den äußeren Stadt-gebieten finden Berliner mehr Wohnraum zu relativ günstigeren Preisen und Mieten sowie passendere Wohnumfelder für Familien und Ältere. Die meisten Umzüge führen aber nur ein kurzes oder mittleres Stück weiter nach draußen. Umzüge in Sprüngen vom Zentrum direkt an den Rand sind vergleichsweise selten, ebenso wie Umzüge von einem Randgebiet in ein entferntes anderes, die quer durch die ganze Stadt führen.

Binnenwanderung in Berlin: Viele Berliner ziehen an den Rand


Charlottenb.-Wilm.

Friedrichsh.-Kreuzb.

Lichtenberg

Marzahn-Hellersd.

Mitte

Neukölln

Pankow

Reinickendorf

Spandau

Steglitz-Zehlendorf

Tempelh.-Schöneb.

Treptow-Köpenick

1) Stand: 31.12.2012, Basis: Zensus Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Bearbeitung: CBRE

Berliner Binnenwanderung: Randbezirke gewinnen, Innenstadtlagen verlieren EinwohnerBinnenwanderungen zwischen den Bezirken sowie Umzüge im selben Bezirk 2012

Stadtbezirk Umzüge im selben Bezirk je 1.000 Einwohner

Binnenzuzüge je 1.000 Einwohner

Binnenfortzüge je 1.000 Einwohner

Binnenwanderungssaldo je 1.000 Einwohner

Einwohner 1)

298.567

259.483

258.586

248.786

329.969

308.342

364.794

243.239

218.935

281.604

320.917

242.000

39,9

45,8

45,6

50,1

44,6

48,7

52,3

51,3

57,9

39,6

36,0

47,8

44,7

53,3

45,1

34,0

51,1

44,7

39,5

41,2

35,1

38,8

46,9

35,0

46,7

70,5

41,7

25,9

63,6

45,7

38,8

30,8

31,7

34,4

46,7

27,9

–2,0

–17,2

+3,4

+8,2

–12,5

–1,0

+0,8

+10,4

+3,4

+4,4

+0,2

+7,1

Am meisten wird in Berlins zentralem Bezirk Mitte umgezogen: Mitte verzeichnete im

Jahr 2012 Wanderungsbewegungen von fast 100.000 Menschen. Statistisch gesehen ist so-mit mehr als jeder vierte Einwohner im Jahr 2012 zu-, fort- oder umgezogen. Auch beim Einwohneraustausch mit anderen Ländern und Regionen liegt Mitte vorn: 27.194 Neuberli-ner zogen her und zugleich 17.721 bisherige Mitte-Bewohner ganz aus der Stadt fort. An die übrigen elf Stadtbezirke verlor Mitte 4.129 Menschen mehr, als es von dort gewann. So-mit ergibt sich ein interessantes Phänomen: Einerseits ist Mitte der Bezirk, der die meisten Neuberliner gewinnt. Andererseits verliert er jedoch die meisten Einwohner an andere Ber-liner Bezirke. Aufgrund des hohen Zuzugs von außerhalb erzielt Mitte unter dem Strich aber mit 5.344 Personen das höchste Wanderungs-plus aller zwölf Bezirke.

Größte Fluktuation in zentralen GebietenDie häufigsten Umzugsbewegungen aus Mitte gingen vom Zentrum nordwärts in den an-grenzenden Prenzlauer Berg und vom Wed-ding nach Reinickendorf Ost. Es folgen Ziele im nördlichen Charlottenburger Innenstadt-bereich, in Tegel, Waidmannslust, Neukölln und Friedrichshain. Kaum Zuzüge aus Mitte verzeichneten im Gegensatz dazu weiter ent-fernte und vor allem durch kleinteilige Bebau-ung geprägte Gebiete. In die Ein-/Zweifami-lienhaussiedlungen in Gatow/Kladow, in das nördliche und östliche Köpenick, das südliche Marzahn-Hellersdorf oder nach Buch zog es im Jahr 2012 jeweils weniger als 15 ehemalige Mitte-Bewohner.

Die zweithöchste Umzugsquote aller Bezirke verzeichnet mit geringem Abstand zu Mitte das angrenzende Friedrichshain-Kreuzberg mit 287 Umzügen pro tausend Bewohner und

74.431 Bewegungen insgesamt. Der Bezirk ist außerhalb Berlins ungebrochen attraktiv: 6.976 Menschen mehr zogen von dort im Jahr 2012 her, als aus Friedrichshain-Kreuzberg wegzo-gen. Zugleich verlor der Bezirk 4.456 mehr Menschen an andere Teile Ber-lins, als von dort kamen. Dies ist unter allen Bezirken der höchste Binnenwanderungsverlust. Den größten Fortzug mit allein 3.942 Menschen gab es in das benach-barte Neukölln, davon 3.323 direkt über die Bezirksgrenze in das innerstädtische nördliche Neukölln. Es folgen der nördliche und südliche Prenzlauer Berg, das Zentrum, das nördliche und mittlere Lichtenberg sowie Tempelhof – allesamt benachbarte Gebiete des Bezirks. Die Hälfte der gesamten Fortzüge hatte diese Ge-biete als Ziel. Andererseits gewinnt Friedrichs-hain-Kreuzberg auch die meisten Neubürger aus benachbarten Gebieten. Rund 43 Prozent der Zuzügler hatten im vergangenen Jahr ihren ehemaligen Wohnsitz in Neukölln, im Zentrum, im nördlichen bzw. südlichen Prenzlauer Berg oder in Lichtenberg Nord. Diese Zahlen zei-gen deutlich, dass bei einem innerstädtischen Umzug vor allem die nähere Umgebung prä-feriert wird.

Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg liegen größtenteils innerhalb des S-Bahn-Rings. Ih-nen folgt im Umzugs-Ranking mit weitem Ab-stand eine Gruppe von Bezirken, die teils in der Innenstadt und teils außerhalb von ihr liegen. Ihre Umzugsquoten reichen von 226 bis 211 Bewegungen pro tausend Bürger.

Charlottenburg-Wilmersdorf weist 67.611 Um-zugsbewegungen und eine Quote von 226 Be-wegungen pro tausend Bürger auf. Es gewann unter dem Strich 5.693 Bürger von außerhalb Berlins und verlor 600 an andere Stadtteile.

In absoluten Zahlen verzeichnet die nordwest-liche Innenstadt, die sich vom Schloss Char-lottenburg über die Kantstraße bis zum Kur-fürstendamm zieht, aufgrund ihrer Größe und dementsprechenden Einwohner- und Woh-

nungszahl die meisten Zu- und Fortzüge. In Relation zur Bevöl-kerung ist jedoch das Umzugs-volumen in Charlottenburg-Nord am höchsten. Dabei kommen die meisten Zuzügler aus dem nörd-

lich gelegenen Moabit und Wedding oder dem westlichen Spandau, das auch häufigstes Ziel-gebiet der Fortzüge ist.

An vierter Stelle der Umzugsstatistik liegt Neu-kölln mit rund 68.000 Bewegungen und ei-ner Quote von 221. Hier konzentrierten sich rund zwei Drittel des Umzugsgeschehens im innerstädtischen Norden, obwohl dort nur 51 Prozent aller Neuköllner Bürger leben. Nach Neukölln zogen insgesamt 4.774 Menschen mehr von außerhalb Berlins, als von dort fort-gingen. Nach Nord-Neukölln kamen 8.861 Umzügler aus anderen Bezirken, vor allem aus Innenstadtgebieten. Allerdings musste Nord-Neukölln zugleich 9.639 Einwohner an andere Bezirke abgeben.

An fünfter Stelle mit einer Umzugsquote von 216 steht Berlins einwohnerstärkster Bezirk Pankow. Fast 79.000 Menschen zogen her, weg oder zwischen Pankows Stadtteilen um. 4.469 Menschen mehr kamen von außerhalb Berlins in den Bezirk, als von dort über die Stadtgrenzen gingen. Zugleich zogen gut 287 Berliner mehr nach Pankow als Pankower ins restliche Berlin. Die meisten Zuzügler kamen aus Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg und der größte Teil von ihnen wählte innerhalb des neuen Bezirks den Prenzlauer Berg und das südliche Pankow. Innerhalb der Bezirksgrenzen

Nur wenige Umzüge quer

durch die Stadt

Das Umzugsgeschehen in den Bezirken: Lebhaftes Zentrum, ruhiger Rand


1) Registerbereinigung Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Bearbeitung: CBRE

Außenwanderungssaldo: Seit zehn Jahren wachsender Zuzug nach BerlinSaldo der Wanderungen von und nach Berlin

Ausland alte Bundesländer neue Bundesländer (ohne Brandenburg) Land Brandenburg

–20.000

–10.000

0

10.000

20.000

30.000

40.000

2003477

20041.686

200510.201

200610.679

200711.996

200815.310

20091)

10.51720101)

16.8182011

39.4212012

41.324JahrSaldo

pflegten die Gebiete im Prenzlauer Berg und im südlichen Pankow den lebendigsten Aus-tausch. Viel seltener sind Bewegungen aus den zentralen Bereichen an den Stadtrand.

Einwohnerverlust in Tempelhof-SchönebergTempelhof-Schöneberg steht mit 213 Umzugs-bewegungen pro tausend Einwohner und ins-gesamt mehr als 68.000 Umzügen an sechs-ter Stelle der Umzugsstatistik. Der Bezirk ist räumlich ein Berliner Mikrokosmos, der von der westlichen City nahe dem Kurfürstendamm bis zum südlichen Stadtrand in Lichtenrade reicht. Zuzüge von außerhalb Berlins und Wegzüge nach dort konzentrierten sich zu 58 Prozent auf die überwiegend innerstädtischen Schö-neberger Stadteile. Diese verloren unter dem Strich jedoch 1.232 Einwohner an andere Ge-biete Berlins, während die Tempelhofer Stadt-teile aus der übrigen Stadt 1.293 Menschen gewannen. Der Gesamtbezirk war der einzige in Berlin, der durch Umzüge im Jahr 2012 un-ter dem Strich Einwohner verloren hat. Getra-gen wird der Verlust durch einen negativen Saldo mit Regionen außerhalb Berlins und dem Ausland. Aus den übrigen Bezirken verzeichnet der Bezirk hingegen ein leichtes Wanderungs-plus. Bei denjenigen, die Tempelhof-Schöne-berg zugunsten anderer Bezirke verließen, lag

die Präferenz in Richtung der westlichen oder östlichen Nachbarschaft des Bezirks. Mehr als 40 Prozent der Fortzüge gingen in das östliche Steglitz, das westliche Neukölln oder das öst-liche Charlottenburg-Wilmersdorf. Relativ viele Schöneberger zogen ein Stück weiter westlich in Gebiete zwischen Volkspark Wilmersdorf

und Schloß Charlottenburg oder rund um die Schloßstraße in Steglitz. Aufschlussreich ist die Richtung der größten Zuzugsströme in den Be-zirk sowie der Umzüge zwischen seinen Stadt-teilen. Fast stets führten diese Bewegungen ein Stück von relativ zentraleren in etwas dezen-tralere Berliner Lagen.

Die sechs weiteren Bezirke Berlins liegen mit Ausnahme eines kleinen Teils von Trep-

tow-Köpenick allesamt außerhalb des S-Bahn-Rings und verzeichneten zwischen 41.000 und knapp 55.000 Umzugsbewegungen. Die höchste Mobilität dieser Stadtteile weist Lichtenberg mit einer Umzugsquote von 211 pro tausend Bürger auf. Der Bezirk gewann aus dem übrigen Berlin unterm Strich 886 Ein-wohner, aus Regionen außerhalb der Stadt jedoch 3.017. Von den Berlinern, die hierher zogen, gingen die meisten nach Lichtenberg-Mitte und -Nord. Der Löwenanteil der Zuzüg-ler kam mit 1.859 Menschen aus Friedrichs-hain, dem im Westen direkt an Lichtenberg angrenzenden Innenstadtbezirk. Von denen, die Lichtenberg verließen, gingen 2.059 nach Marzahn und Hellersdorf, die im Osten an-grenzenden Stadtrandviertel. Auch hier ist ab-lesbar, wie die Berliner jeweils über kurze Dis-tanzen und von innen nach außen ziehen.

Spandau ist von allen Bezirken Berlins räum-lich am stärksten isoliert und eigenständig. Es hat eine Umzugsquote von 197 und liegt bei den Zuzüglern aus anderen Bezirken an letzter Stelle in der Stadt. Über die Wanderungen im Bezirk hinaus gibt es in der Siemensstadt nur mit Charlottenburg einen relativ regen Aus-tausch, denn hier grenzen größere Wohnviertel beider Bezirke direkt aneinander. Auffällig an diesem Gebiet Spandaus ist jedoch der Teil der Umzüge über große Distanzen: 283 Menschen

gingen aus diesem nordwestlichen Berliner Teil nach Marienfelde im Süden der Stadt und 239 nach Hohenschönhausen-Süd ganz im Osten. In die Gegenrichtung zogen nur 44 Menschen.

Ruhe im Osten und Südosten Der Randbezirk Steglitz-Zehlendorf verzeich-nete 2012 den vierthöchsten Binnenwande-rungssaldo. Den stärksten Zuzug aus anderen Bezirken gab es aus dem östlichen Charlotten-burg-Wilmersdorf sowie aus den benachbarten Teilen Tempelhof-Schönebergs Friedenau, Tem-pelhof, Mariendorf und Marienfelde. Diese Ge-biete sind ebenso auch die häufigsten Zuzugs-ziele. Der Einwohneraustausch findet auch in Steglitz-Zehlendorf vor allem mit der Bezirks-nachbarschaft statt. Die größten Bewegungen gab es jedoch innerhalb des Bezirks selbst mit jeweils rund 1.000 Menschen, die von einem Stadtteil in einen anderen zogen. Besonders hoch war der Austausch zwischen den Ge-bieten rund um den Teltower Damm und die Drakestraße sowie um Wannsee, Schlachten-see und Nikolassee.

Reinickendorf hatte lange mit Bevölkerungs-schwund zu kämpfen, gewann aber 2012 rund 3.850 Einwohner aus Berlin und dem Rest der Welt. Mit einer Umzugsquote von 184 liegt der Bezirk im Mittel der Stadt. Der bedeutendste Teil der Zuzügler kommt aus dem direkt an-grenzenden Wedding – insgesamt zogen von dort 1.713 Menschen über die nördliche Be-

zirksgrenze. Weitere 1.110 Menschen zog es von Gesundbrunnen weiter nach Norden. Bei den Fortzügen aus Reinickendorf in andere Stadtteile außerhalb des Bezirks stehen eben-falls Wedding und Gesundbrunnen an erster Stelle. Der größte Austausch findet aber im-mer noch innerbezirklich statt.

Die Bezirke mit den wenigsten Umzugsbe-wegungen sind Treptow-Köpenick mit einer Quote von 171 pro tausend Einwohner und Marzahn-Hellersdorf mit 165. Beide liegen zu großen Teilen am östlichen und südöstlichen Stadtrand; viele Ortsteile sind von Wald und Wasser begrenzt. Es fehlen daher direkt an-grenzende Nachbarviertel für den Einwohner-austausch auf kurzen Wegen. Aber auch diese Bezirke gewannen durch Überschüsse der Zu- über die Fortzüge 2.707 bzw. 2.317 Einwohner. Die wichtigsten Herkunftsräume der Neubür-ger Treptow-Köpenicks waren die unmittelbar angrenzenden Bezirke Neukölln, Kreuzberg-Friedrichshain und Lichtenberg. Aber auch aus dem Stadtrandbezirk Marzahn-Hellers-dorf zogen mehr als tausend Menschen süd-wärts in den ebenso dezentralen Nachbarbe-zirk. Einen noch regeren Einwohneraustausch pflegt Marzahn-Hellersdorf allerdings mit sich selbst: Mehr als 1.400 Menschen wechselten von einem Stadtteil in den anderen, wobei der Strom in Richtung Hellersdorf etwas stärker war. Wichtigster externer Zuzugsraum für den Bezirk war mit weitem Abstand Lichtenberg.

Zuzug an den Stadtrand aus den inneren Teilen Berlins


jjjjjjjjjjjjj

Charlottenb.-Wilm.


Lichtenberg

Marzahn-Hellersd.

Mitte

Neukölln

Pankow

Reinickendorf

Spandau

Steglitz-Zehlendorf

Tempelh.-Schöneb.

Treptow-Köpenick

Berlin Durchschnitt

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme

Aktuelle MietentwicklungMietpreisspanne Neuvermietungsangebote, 2013

Stadtbezirk

1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote 2) Prognose 12-Monats-Trend gesamtes Marktsegment

Mittleres Marktsegment1)

Mietspanne in €/m2/MonatAnzahl Mietan-gebote

Unteres Marktsegment Trend 2)

Median in €/m2/Monat

Änderungzu 2012 in %

Oberes MarktsegmentMedian in €/m2/Monat


Alle MarktsegmenteMedian in €/m2/Monat

Änderungzu 2012 in %6 8 104 12 1614

5.751

4.804

1.888

2.540

7.111

3.397

6.593

2.868

2.907

4.096

4.090

3.271

49.316

6,31

6,25

5,06

4,36

5,51

5,28

5,90

5,00

4,57

5,95

5,56

5,30

5,07

15,00

16,67

11,60

8,23

16,36

15,00

15,00

9,91

8,89

12,50

14,00

11,07

14,67

9,45

10,00

7,11

5,46

9,09

7,75

8,75

6,61

6,29

8,41

8,00

7,00

8,02

6,88 – 13,70

7,00 – 14,80

5,50 – 10,00

4,60 – 7,70

6,01 – 15,00

5,78 – 13,04

6,30 – 13,12

5,29 – 8,98

4,85 – 8,00

6,40 – 11,18

6,01 – 12,00

5,63 – 9,50

5,63 – 13,00

6,4

5,8

4,3

7,7

6,0

5,6

5,7

9,9

5,3

7,0

4,5

6,0

3,7

0

11,1

16,0

2,8

0,2

12,5

5,0

7,7

7,4

4,0

3,0

15,8

5,2

5,8

11,9

9,4

6,8

12,1

10,7

9,0

3,9

6,6

5,1

6,5

7,5

6,9

Mieten, Eigentumswohnungen, Investments in Mehrfamilienhäuser: ein Plus auf allen Märkten

Wie in den Vorjahren sind Berlins Ange-botsmieten auch 2013 deutlich gestie-

gen, jedoch mit gebremster Geschwindigkeit. Für alle erfassten Mietangebote lag der Mit-telwert (Median) pro Quadratmeter in diesem Jahr bei 8,02 Euro, das bedeutet einen Anstieg um 52 Cent. Im Vorjahr hatte dieser Anstieg noch 91 Cent betragen. Zwar nimmt die Nach-frage aufgrund des Wirtschafts- und Bevölke-rungswachstums weiter stark zu, der Umfang des Wohnraums in der Stadt jedoch nur wenig.

Auffällig ist, dass sich die Angebotszahl so-wohl im Segment der Miet- als auch der Ei-gentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr deutlich verringert hat. Diese Entwicklung ist auch auf anderen angespannten Woh-nungsmärkten zu beobachten. Ur-sächlich für den Rückgang ist die Kombination mehrerer Faktoren. So spielen der gesunkene Leerstand und die geringe Bautätig-keit bei konstant hoher bzw. steigender Nach-frage eine Rolle. Verstärkend verringert sich auch die Fluktuation, da prinzipiell umzugs-bereite Haushalte aufgrund der gestiegenen Preise eher dazu tendieren, in der derzeitigen Wohnung zu bleiben. Zum anderen tauchen frei werdende Wohnungen seltener auf dem

„offiziellen“ Markt auf. Bei Auszug aus attrak-tiven Wohnungen folgt stattdessen eine Wei-tergabe an Bekannte und viele Wohnungsan-bieter führen mittlerweile Wartelisten.

Im Jahr 2013 sind die Angebotsmieten für Wohnungen aller Preis- und Qualitätsklas-sen erneut gestiegen. Für das jeweils teuerste Zehntel aller angebotenen Wohnungen be-trug der Quadratmetermittelwert im Jahr 2012 noch 13,95 Euro; 2013 waren es bereits 14,67 Euro. Dies hat auch mit dem leichten Anstieg des Neubaus zu tun: Ein hoher Anteil der ge-rade fertiggestellten Neubauwohnungen be-findet sich im Top-Segment. Dagegen gab es einen deutlich schwächeren Anstieg der Angebotsmieten im unteren Marktsegment. Hier stieg der Mietmittelwert von 4,89 Euro im Jahr 2012 auf 5,07 Euro in 2013 – ein Plus

von lediglich 3,7 Prozent. Woh-nungssuchende in diesem Seg-ment haben wenig frei verfüg-bare Kaufkraft und reagieren auf steigende Mietforderungen, in-dem sie auf kleinere Wohnungen

bzw. Wohnungen mit geringerem Komfort ausweichen. Da Berlins Vermieter aber nicht die Leerstände früherer Jahre riskieren wollen, sind sie in diesem Segment mit ihren Forde-rungen eher vorsichtig.

Kleinere Wohnungen – geringere KostenDer kontinuierliche Anstieg der Angebotsmie-ten in den vergangenen Jahren führt unter an-derem dazu, dass Mieter größerer Wohnungen, deren Mietvertrag bereits vor einigen Jahren abgeschlossen wurde, heute zu diesem Miet-zins nur noch deutlich kleinere Wohnungen

finden. Deshalb verzichten manche Mieter grö-ßerer Wohnungen auf Umzüge, auch wenn sie gern Lage und Ausstattung verändern oder Be-triebskosten senken würden.

Damit verschiebt sich die Struktur des An-gebots; es werden weniger große und re-lativ mehr kleine Wohnungen angeboten. 2012 betrug die durchschnittliche Größe aller angebotenen Mietwohnungen 74,2 Quadratmeter; 2013 waren es nur noch

Mieten: Quadratmeter teurer – Gesamtlast für Bewohner geringer

Methodik des Wohnmarkt-Reports – Mietangebote

In die Analyse fließen die Angebotsmie-ten von Wohnungen in Berlin ein. Für den Zeitraum Q1 bis einschließlich Q3 in 2012 und 2013 wurden insgesamt 114.394 Angebote ausgewertet. Aus ih-nen wurden für beide Jahre die Mediane ermittelt – diejenigen Mietwerte, die hö-her liegen als die eine Hälfte aller Ange-bote und niedriger als die andere Hälfte. Um aber auch die Extreme darzustellen, wurden für jeden Bezirk und für die Ge-samtstadt die je 10 Prozent niedrigsten und höchsten Mietangebote separat an-gegeben. Auch hier sind innerhalb der je-weiligen Segmente die Mediane genannt.

Etwas kleinere Wohnungen im Angebot


72,4 Quadratmeter. Die mittlere Warm-miete der angebotenen Wohnungen stieg dadurch deutlich weniger als die Quadrat-metermiete – nämlich nur von 738 auf 758 Euro, also um 2,7 Prozent. Zugleich ist aber die durchschnittliche Kaufkraft der Haushalte wegen der guten Wirtschaftsentwicklung um 5,7 Prozent gestiegen. Dies führt dazu, dass der Anteil der Angebotsmiete an der Kaufkraft 2013 niedriger lag als im Vorjahr. Jörg Schwagenscheidt, Co-Vorsitzender des Vorstands der GSW Immobilien AG: „Trotz gestiegener Quadratmetermieten können Neumieter in Berlin noch erschwinglichen Wohnraum finden. Allerdings gestaltet sich die Suche schwieriger und nicht alle Wohn-wünsche können immer erfüllt werden.“

Hohe Mietbelastungen im Verhältnis zur Kaufkraft sind auch keine Erscheinung, die vorwiegend Haushalte mit geringem Ein-kommen trifft. Im Gegenteil: Die höchste Wohnkostenquote hat das Fünftel der Ber-liner Postleitzahlgebiete, in dem die Kauf-kraft der Bewohner am höchsten ist. Von ihr werden hier im Durchschnitt 28,7 Prozent für die Kosten einer mittleren angebotenen Wohnung aufgebracht. Im Fünftel der Ge-biete mit der zweit- bzw. dritthöchsten Kauf-

kraft sinkt dieser Wert auf 26,8 bzw. 26,7 Prozent und im vierten auf 25,4 Prozent. Im untersten Fünftel ist er mit 25,2 Prozent am geringsten. Wer gut verdient, ist daher in der Regel eher bereit, höhere Wohnkostenquo-ten in Kauf zu nehmen. Wer wenig verdient, findet auch heute in Berlin Wohnungen, die ihm diese Quote gering halten, nur nicht in jedem Quartier der Stadt. Zwei City-Bezirke liegen vornIn einem Bezirk mit unterdurchschnittlicher Kaufkraft stiegen die Mieten allerdings stark: In Friedrichshain-Kreuzberg gab es 2013 ein Plus ihres Mittelwerts von 11,9 Prozent, noch etwas mehr als im Vorjahr. Mit einem Qua-dratmetermittelwert von genau 10 Euro bei den Mietforderungen liegt dieser Bezirk in-zwischen mit Abstand an der Spitze Berlins. Doch ist in Kreuzberg der oben dargestellte Dämpfungseffekt durch kleinere Wohnflächen stärker als anderswo: Die im Bezirk angebo-tenen Wohnungen hatten im Mittel rund sie-ben Quadratmeter weniger als die Angebote des Vorjahres.

In Charlottenburg-Wilmersdorf werden ge-meinsam mit Steglitz-Zehlendorf die größten Wohnungen Berlins angeboten; im Schnitt

weisen sie 26 Quadratmeter mehr auf als in Friedrichshain-Kreuzberg. Da jeder dieser Quadratmeter in Charlottenburg-Wilmers-dorf im Mittel für 9,45 Euro kalt angeboten wird – Berlins zweithöchster Wert –, ergeben sich für mietende Haushalte die mit Abstand höchsten warmen Wohnkosten der Stadt. An zweiter Stelle bei diesem Wert folgt Steglitz-Zehlendorf, dann Mitte, Tempelhof-Schöne-berg und Pankow und erst an sechster Stelle Friedrichshain-Kreuzberg.

In Marzahn-Hellersdorf und in Treptow-Köpe-nick war der Anstieg der mittleren Quadrat-meterwerte höher als im Vorjahr, dies jedoch ausgehend von einem bisher sehr mäßigen Niveau. Nach wie vor relativ niedrige Gesamt-mieten weist außerdem Lichtenberg auf – und auch Neukölln trotz eines Mietanstiegs von mehr als 10 Prozent in den letzten beiden Jah-ren. Hier werden die Mieterbudgets dadurch geschont, dass die Wohnungen die geringsten Größen ganz Berlins aufweisen. Unter dem Berliner Durchschnitt liegen auch die Ange-botsmieten in den grünen Stadtrandbezirken Reinickendorf und Spandau. Dagegen haben Tempelhof-Schöneberg und Pankow sowohl niedrige Mieten in Randlagen als auch hohe in der City.

Die Angebotspreise von Eigentumswoh-nungen sind auch 2013 deutlich gestiegen.

Der mittlere geforderte Preis pro Quadratmeter lag in den ersten neun Monaten des Jahres mit 2.474 Euro um 9,6 Prozent über dem Wert des Vorjahres. Allerdings ist der Anstieg gebremst: Von 2011 auf 2012 waren die Angebotspreise noch um 19,9 Prozent gestiegen. In den ein-zelnen Bezirken fallen die Preissteigerungen recht unterschiedlich aus.

In Mitte stiegen die Angebotspreise im Jahr 2013 nur noch gering um 2,9 Prozent, doch bleiben Wohnungen hier mit Abstand die teu-ersten in ganz Berlin. Auch in Friedrichshain-Kreuzberg, in Charlottenburg-Wilmersdorf und in Tempelhof-Schöneberg mit ihren hohen An-teilen an Innenstadt-Eigentumswohnungen war der Preisanstieg weit geringer als im Vorjahr. Das Postleitzahlgebiet 10789 an der Schnitt-stelle von Charlottenburg-Wilmersdorf und

Tempelhof-Schöneberg hat aber mit 4.550 Euro pro Quadratmeter berlinweit den höchsten Mittelwert der Angebotspreise, allerdings auf-grund des hohen Anteils an Einzelhandels- und Büroflächen auch ein geringes Angebot an Ei-gentumswohnungen. Doch dieses Niveau ist eine Ausnahme. Dass die Preise in den zentra-len Gebieten offensichtlich nach oben limitiert sind, zeigt die Rationalität des Berliner Marktes und spricht gegen die Existenz einer Preisblase.

Kaufpreise für Wohnungen und Häuser: Rationalität begrenzt die Preise

Charlottenb.-Wilm.


Lichtenberg

Marzahn-Hellersd.

Mitte

Neukölln

Pankow

Reinickendorf

Spandau

Steglitz-Zehlendorf

Tempelh.-Schöneb.

Treptow-Köpenick

Berlin Durchschnitt

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote 2) Prognose 12-Monats-Trend gesamtes Marktsegment

Aktuelle Preisentwicklung EigentumswohnungenKaufpreisspanne Eigentumswohnungen, 2013

Stadtbezirk Mittleres Marktsegment1)

Preisspanne in €/m2Anzahl Kaufan-gebote

Unteres Marktsegment Trend2)

Median in €/m2


Oberes MarktsegmentMedianin €/m2


Alle MarktsegmenteMedian in €/m2

Änderungzu 2012 in %0 5 61 2 3 4

jjjjjjjjjjjjj

4.691

3.914

1.063

298

3.652

1.310

4.742

1.459

1.494

2.872

3.102

2.208

30.805

1.382

1.667

1.104

654

1.308

1.018

1.442

985

866

1.200

1.134

1.076

1.132

5.263

4.452

3.379

2.893

5.959

3.100

4.273

3.423

3.590

4.500

3.943

3.490

4.663

2.849

2.950

2.329

1.463

3.462

1.774

2.700

1.659

1.350

2.326

2.035

2.083

2.474

1.598 – 4.630

1.935 – 4.000

1.314 – 3.250

742 – 2.500

1.451 – 5.136

1.120 – 2.767

1.621 – 3.800

1.084 – 2.654

965 – 2.971

1.332 – 3.948

1.282 – 3.484

1.198 – 3.200

1.304 – 4.083

7,0

6,4

22,6

9,0

13,6

8,8

10,8

6,1

8,0

4,7

9,1

9,0

10,1

11,9

13,0

13,3

3,3

–10,4

4,8

1,7

23,2

43,7

3,8

10,1

2,9

4,1

10,2

9,1

32,7

13,5

2,9

22,3

9,2

9,8

9,0

10,5

5,8

4,7

9,6


Charlottenb.-Wilm.


Lichtenberg

Marzahn-Hellersd.

Mitte

Neukölln

Pankow

Reinickendorf

Spandau

Steglitz-Zehlendorf

Tempelh.-Schöneb.

Treptow-Köpenick

Berlin Durchschnitt

Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote 2) Prognose 12-Monats-Trend gesamtes Marktsegment

Aktuelle Preisentwicklung MehrfamilienhäuserKaufpreisspanne Mehrfamilienhäuser, 2013

Stadtbezirk Anzahl Kaufan-gebote

Trend 2)Alle MarktsegmenteMedian in €/m2


Mittleres Marktsegment1)

Preisspanne in €/m2

0 1 2 43

jjjkjjjkjjjjj

148

130

105

41

154

122

177

152

149

162

188

204

1.732

1.842

1.629

1.243

1.407

1.237

1.215

1.588

1.450

1.163

1.800

1.500

1.318

1.472

1.053 – 3.700

1.200 – 2.786

750 – 2.140

711 – 1.797

886 – 2.417

683 – 2.019

911 – 2.500

982 – 2.436

831 – 1.828

1.185 – 3.262

1.020 – 2.091

851 – 2.477

911 – 2.553

0,5

8,5

11,1

10,1

7,9

1,6

12,3

20,3

1,0

23,8

16,0

0,4

9,1

Oberes und unteres Segment:

Im Segment der Mehrfamilien-häuser üben unterschiedliche Qualitäten und Lagen der Ob-jekte einen großen Einfluss auf die Preisentwicklung aus. Im Be-trachtungszeitraum gab es eine verhältnismäßig geringe Anzahl an Kaufangeboten auf Bezirks-ebene, so dass im unteren und oberen Marktsegment Preisan-gaben und Preisvergleiche mit den Vorjahren nicht signifikant sind. Sie werden daher in die-sem Report nicht abgebildet.

Aufschwung am S-Bahn-Ring rund um die Berliner InnenstadtEinen deutlichen Aufschwung nehmen derzeit Bezirke, deren räumliche Schwerpunkte am S-Bahn-Ring oder etwas außerhalb davon liegen. Lichtenberg verzeichnete mit 32,7 Prozent den mit Abstand stärksten Zuwachs bei den Ange-botspreisen für Eigentumswohnungen; auch Neukölln legte mit 22,3 Prozent deutlich zu. Selbst in Stadtrandlagen belebt sich der Markt. In Marzahn-Hellersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Reinickendorf stiegen die Angebotspreise überdurchschnittlich, wobei sich der Anstieg in Marzahn-Hellersdorf vor dem Hintergrund des sehr geringen Angebotes relativiert. Auch diese Märkte sind nicht mehr nur für Selbst-nutzer mit starkem Stadtteilbezug interessant, sondern auch für Erwerber von außerhalb – sei es für den Eigenbedarf zu noch günstigen Konditionen, sei es für die Kapitalanlage mit höherer Rendite als in der teuren Innenstadt.

Dass es dagegen bei den Berliner Höchstprei-sen Grenzen gibt, fällt vor allem im oberen Marktsegment auf. Hier stieg der mittlere Preis nur noch um 4,1 Prozent. Beim City-Luxus ist ein Ende des Booms festzustellen.

Dagegen werden Charlottenburg-Wilmers-dorf und Friedrichshain-Kreuzberg bei den an-spruchsvollsten Käufern beliebter. Den berlin-weit höchsten Anstieg im gehobenen Segment verzeichnet aber ein Stadtteil, in dem es bis-her ein solches Segment kaum gab: Die Top-Preise in Spandau kletterten in nur einem Jahr um 43,7 Prozent. Allerdings ist der Spandauer Markt klein; schon die Vermarktung einzel-ner Objekte im gehobenen Sektor hat auf die Preise deutlichen Einfluss. Das Gleiche gilt für Reinickendorf mit einem Plus von 23,2 Prozent.

Im unteren Marktsegment der günstigsten Wohnungen scheint es hingegen noch Spiel-raum für Preisanstiege zu geben. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der mittlere Preis hier um 10,1 Prozent auf 1.132 Euro pro Quadratme-ter. Berlinweit ist damit der An-gebotspreis bei den einfachsten Wohnungen wie auch 2012 et-was stärker angestiegen als der Mittelwert für den Gesamtmarkt.

In den Stadtrandvierteln Reinickendorf und Spandau finden Käufer in diesem Segment noch Angebote für im Mittel unter 1.000 Euro. In Friedrichshain-Kreuzberg mussten hingegen knapp 1.700 Euro eingeplant werden. Und auch in Mitte war bei den einfacheren Woh-nungen offenbar noch Luft: Die Angebots-preise stiegen um 13,6 Prozent. Hier ist davon auszugehen, dass sich dieses Segment auf die Stadtteile Tiergarten und Wedding konzentriert, wo Anbieter mit dem Etikett „Mitte“ locken, auch wenn dies nur verwaltungstechnisch gilt, nicht aber räumlich und sozial.

Mehrfamilienhäuser: Trend zum preisgünstigen StadtrandBerlins Investmentmarkt für Mehrfamilienhäu-ser setzte auch 2013 seinen Aufschwung fort. In den ersten drei Quartalen lagen die gefor-

derten Angebotspreise im Mittel um 9,1 Pro-zent über den Vorjahreswerten; sie betragen jetzt 1.472 Euro pro Quadratmeter. Der An-stieg ist wie auch in den anderen Segmenten schwächer als im Vorjahr, aber der Markt ist ebenso lebhaft: Die Anzahl der Kaufange-bote war mit 1.732 fast gleich hoch wie 2012 mit 1.781 Offerten. Die fünf Bezirke mit den höchsten Preisanstiegen liegen ganz oder zu größeren Teilen am Stadtrand; dagegen war der Preisanstieg in Berlins inneren Bezirken unterdurchschnittlich. In Charlottenburg-Wil-mersdorf lag er nur bei 0,5 Prozent. Die ge-forderten Preise für Mehrfamilienhäuser sind hier mit 1.842 Euro pro Quadratmeter aber weiterhin die höchsten in ganz Berlin.

Bei den mittleren Preisen folgt Steglitz-Zehlendorf an zweiter Stelle. Durchschnittlich 1.800 Euro verlangten Anbieter hier im Jahr 2013. Hier leben die Berli-

ner mit den höchsten Einkommen und dem höchsten Altersdurchschnitt, was Investoren auf einen breiten, ruhigen Fluss von Mietein-nahmen oder hohe Preise bei Einzelprivati-sierungen hoffen lässt. An dritter Stelle steht Friedrichshain-Kreuzberg. Der Bezirk ist einer der wenigen in Berlin, in dem das Angebot an Objekten im Vergleich zum Vorjahr gestiegen ist. Mit durchschnittlich 1.629 Euro waren die geforderten Kaufpreise auch nur noch rund 10 Prozent günstiger als diejenigen in Charlot-tenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf.

Pankow steht bei den Kaufpreisforderungen mit durchschnittlich 1.588 Euro pro Quadrat-meter an vierter Stelle in Berlin. In Tempel-hof-Schöneberg liegen die Angebotspreise im Mittel bei 1.500 Euro. Hier sehen Investoren noch Steigerungspotential bei den Mieten. Das gilt im innerstädtischen Schöneberg mit seiner günstigen Lage zur westlichen City und nach-gefragten Altbauquartieren ebenso wie in Tem-

Methodik des Wohmarkt-Reports – Investments und Eigentumswohnungen

Im Zeitraum Q1 bis Q3 2012 und 2013 wurden insgesamt 68.828 Kaufangebote für Eigentumswohnungen und 3.513 Kauf- angebote für Mehrfamilienhäuser aus-gewertet. Aus ihnen wurden wie bei den Mietangeboten die Mittelwerte (Mediane) ermittelt. Zudem wurden die je 10 Prozent niedrigsten und höchsten Kaufangebote der Eigentumswohnungen nochmals separat betrachtet.

Einfache Wohnungen im Zentrum teurer


GSW Immobilien AG / Immeo Lincoln Equities Group 4.400 345

Deutsche Wohnen AG Blackstone 6.900 315

Deutsche Wohnen AG WVB Centuria i.A. Petrus-Fonds 5.300 250

Corestate Capital AG Berlin III A/S 3.000 200

GSW Immobilien AG ei invest 4.050 170

PEARS Global MCT Berlin Residential SCA 2.000 160

Deutsche Investment KAG 1) Zentral Boden Immobilien AG 1.800 140

Taliesin Property Fund & geschl. dt. Fonds Corestate Capital AG 1.250 115

Estavis AG Kristensen Properties 3.200 110

BUWOG Capricornus Capital Manag. GmbH 1.900 100

Privatinvestor Ascania Capital LLP k.A. 100

Fonds PI 3) und Krasemann 4) FFIRE Investment GmbH 2.084 98

HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH Prelios Residential Investments 2) 1.500 93

Union Investment Institutional Prop. GmbH TAG 5) 1.400 87

1) Gesellschaft der Deutschen Seereederei DSR 2) Resident Berlin 1 P & K GmbH 3) PI Unternehmensgruppe 4) Krasemann Immobiliengruppe 5) Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-AG

Käufer Verkäufer Kaufpreisin Mio. €

Anzahl der Wohnungen

Berlin ist Investmentstandort Nummer eins für Wohnimmobilien in Europa. Preise, An-

kaufsrenditen und Mieten bewegen sich trotz ansteigender Tendenz im Vergleich zu ande-ren europäischen Hauptstädten weiterhin auf vergleichsweise moderatem Niveau. Die At-traktivität Berlins als Investmentstandort liegt zudem in der positiven Entwicklung der sozio-demografischen und ökonomischen Rahmen-bedingungen, dem Mietsteigerungspotential und dem Transaktionsvolumen bzw. der Fun-gibilität des Investmentmarktes begründet.

Im Jahr 2012 wurde nach Angaben der letz-ten jährlichen Veröffentlichung des Gutach-terausschusses für Grundstückswerte in Berlin auf dem Berliner Immobilienmarkt ein Geld-umsatz von 12,75 Milliarden Euro verzeichnet. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Umsatz damit im zweistelligen Bereich (+15 Pro-zent). Das Gros des Umsatzes entfällt dabei auf Transaktionen bebauter Grundstücke. Mit 7,94 Milliarden Euro vereint dieser Teilmarkt mehr als 60 Prozent des gesamten Berliner Umsatzes. Gleichzeitig verzeichnet er auch die höchsten Umsatzzuwächse. Gegenüber 2011 legte das Volumen um 16 Prozent zu, obwohl die absolute Zahl der Kauffälle um 4 Prozent auf 5.453 zurückgegangen ist.

Auch landeseigene Gesellschaften kaufenIm Teilmarkt der bebauten Grundstücke ent-fällt das höchste Umsatzvolumen auf Wohn- und Geschäftshäuser – sowohl Mietwohn-häuser ohne Gewerbe als auch solche mit teilgewerblicher Nutzung. Bei 1.653 Veräu-ßerungen im Jahr 2012 wurden 4,11 Milliar-den Euro umgesetzt. Gute Einzelobjekte in den Top-Lagen sowie Gentrifizierungslagen beispielsweise in „Kreuzkölln“ gehen an so-genannte Aufteiler, die Wohnungen in klei-neren Zinshäusern einzeln als Eigentumswoh-nungen nach der Sanierung an Endkunden weiterreichen.

Den zweithöchsten Anteil am gesamten Geld-umsatz in Berlin nimmt der Teilmarkt der Ei-gentumswohnungen ein, der 2012 knapp

30 Prozent des gesamten Volumens umsetzte. 3,787 Milliarden Euro bedeuten einen An-stieg des Umsatzes um 17 Prozent gegen-über dem Vorjahr, während sich die Zahl der Kauffälle nur um 6 Prozent auf 22.691 Ein-heiten erhöhte.

Bei den Wohnimmobilienportfolien werden im langjährigen Vergleich ein Fünftel bis ein Drittel aller Transaktionen im Bundesgebiet in Berlin realisiert. In den Jahren 2002 bis 2007 waren dies insbesondere die Verkäufe der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaf-ten, u. a. der GSW und der GEHAG, die Ber-liner Bestände der GAGFAH oder der BauBe-Con. In den letzten beiden Jahren 2012/2013 hat sich der Käuferkreis nach Angaben von CBRE erheblich erweitert. Neben geschlos-senen Fonds aus dem In- und Ausland und family offices sind dies insbesondere die lan-deseigenen Wohnungsbaugesellschaften ge-sobau, HOWOGE und GEWOBAG mit dem politischen Ziel, über den Ankauf von Portfo-lien die Anzahl der von der öffentlichen Hand kontrollierten Wohnungsbestände vor dem Hintergrund des knapper werdenden Woh-nungsangebotes wieder zu erhöhen.

Core-Produkte werden immer knapperDie wichtigste Käufergruppe sind mit Abstand die börsengelisteten Wohnungsgesellschaf-ten. Zum Jahresende 2013 ist vor allem die Übernahme der GSW Immobilien AG mit rund 60.500 Wohneinheiten durch die Deutsche Wohnen AG in aller Munde. Durch die Fu-sion entsteht mit rund 115.000 Wohneinheiten der größte Wohnungsanbieter in Berlin und eine der größten Wohnungsbaugesellschaften im Bundesgebiet. Insgesamt wurden in Berlin 2012 in rund 75 Transaktionen rund 2,75 Mil-liarden Euro umgesetzt. Für das Gesamtjahr 2013 geht CBRE Anfang Dezember von einem Investmentvolumen inkl. der GSW-Übernahme von rund 6,5 Milliarden Euro in rund 45 Trans-aktionen aus. Ohne die GSW-Übernahme läge das Ergebnis leicht über dem Vorjahr.

Die begehrten Wohnlagen innerhalb des S-Bahn-Rings zeigen Entwicklungen wie in Hamburg oder München, wo Core-Produkte auf Portfolioebene zunehmend knapp wer-den, sodass aufgrund fehlender Alternativen gerade in der Bundeshauptstadt verstärkt sa-nierte Plattenbaubestände in den Investoren-fokus rücken.

pelhof. Dieser Stadtteil gewinnt an Attraktivi-tät durch den neuen Park auf dem einstigen Flughafen und durch die gute Erreichbarkeit von Berlin-Mitte.

Der Angebotspreis in Reinickendorf liegt nur noch minimal unter dem gesamtstädtischen Mittelwert. Im vergangenen Jahr wurden Mehrfamilienhäuser dort noch rund 10 Prozent günstiger als im Berliner Mittel angeboten. In Marzahn-Hellersdorf sind die Angebotspreise auffällig hoch für einen randstädtischen, von Großsiedlungen geprägten Bezirk. Hier gibt es aber auch jüngere und ältere Mietshäuser

außerhalb der Plattenbaugebiete. Mit nur 41 Kaufangeboten ist Marzahn-Hellersdorf jedoch der kleinste Markt für Mehrfamilienhäuser in ganz Berlin.

In Spandau am westlichen Rand der Stadt hat der Markt sich deutlich belebt. Fast zwanzig Prozent mehr Angebote konnten im Vergleich zum Vorjahr registriert werden. Der Bezirk liegt bei den Angebotspreisen an letzter Stelle, wäh-rend 2012 Lichtenberg diesen Platz einnahm. In Lichtenberg wurden fast exakt genauso viele Häuser wie im Vorjahr angeboten, jedoch 2013 zu deutlich höheren Preisen.

Eine Sonderrolle nimmt der Markt von Trep-tow-Köpenick ein: 2012 wie 2013 war die Zahl der Angebote mit jeweils über 200 am höchs-ten. Im Vorjahr ging diese mit einem Boom bei den Angebotspreisen einher. 2013 wiesen sie dagegen mit 0,4 Prozent das geringste Plus in ganz Berlin auf. Strukturelle Besonderheit weist die Berliner Mitte auf. Sie liegt bei den Kaufpreisen nur an drittletzter Stelle, da ein Großteil des Angebots aus älteren, einfachen Objekten in Tiergarten und Wedding besteht. Teure Häuser in der historischen Mitte werden auf dem Investmentmarkt derzeit nur in Aus-nahmefällen angeboten.

Umsatzplus von 16 Prozent bei bebauten GrundstückenAusgewählte Wohnportfolio-Transaktionen in Berlin 2012 und 2013



Steglitz- Zehlendorf

Reinickendorf

Spandau

Neubau: Mehr als 18.000 Wohnungen in den zwölf Bezirken geplant

Der Wohnungsneubau in Berlin gewinnt an Schwung. Vor einem Jahr konnten für

den WohnmarktReport 2013 genau 199 Pro-jekte mit insgesamt 12.000 geplanten Woh-nungen erfasst werden. Für den aktuellen Re-port 2014 sind es 250 Projekte, in denen rund 18.000 Wohnungen entstehen sollen. Etwa 14 Prozent der Objekte sind als Mietwohnungs-bauten konzipiert oder weisen sowohl Eigen-tums- als auch Mietwohnungen auf. Zahl-reiche Eigentumswohnungen erscheinen nach Fertigstellung auch als Mietangebote wieder auf dem Markt, da sie durch Kapitalanleger erworben und weitervermietet werden. Neu-bauprojekte gibt es inzwischen in allen zwölf Berliner Bezirken. Der Schwerpunkt des Ge-schehens liegt nach wie vor in der Innenstadt, doch legen auch einige Randbezirke kräftig zu.

Die Randgebiete sind naturgemäß die Do-mäne des Eigenheimbaus, aber auch die bei-den größten Mietwohnungsprojekte mit je-weils knapp 400 Wohnungen liegen außerhalb der Innenstadt in Lichtenberg und Treptow-Köpenick. Bei Preisen, Mieten und Größen sind die Spannen breit. Bemerkenswert ist das Limit am oberen Ende: Während im Vor-jahr noch Wohnungen für bis zu 3,8 Millio-nen Euro vermarktet wurden, liegt die obere Grenze jetzt knapp unter zwei Millionen Euro. Auch der Luxus kennt Preislimits. Zudem ist an den international renommierten Adressen der Stadt kaum noch Raum für Neubauten.

Im Jahr 2012 sind in Berlin laut Amt für Sta- tistik rund 5.400 Wohnungen fertiggestellt worden. Die hier analysierten und jetzt ge-planten 18.000 sollen größtenteils bis 2016 bezugsfertig werden, Projekte mit mehreren Bauabschnitten teilweise später. Wenn das Bevölkerungswachstum anhält, wird sich aber trotz des Neubaus die Anspannung auf dem Markt vergrößern: Derzeit steigt die Zahl der Haushalte in jedem Jahr um mehr als 20.000, also stärker als die absehbare Gesamtpro-duktion der kommenden drei Jahre. Größtes Hemmnis für eine stärkere Ausweitung des Neubaus ist die Differenz zwischen den Bau-kosten einerseits und der Zahlungskraft eines Großteils der Berliner Haushalte andererseits. Zwar wächst die Zahl der Haushalte, deren Einkommen die Zahlung von Neubaumieten oder -kaufpreisen ermöglichen würde. Doch gerade sie können sich dank ihrer Solvenz nach wie vor meist auf dem Bestandsmarkt versorgen. Welche Schwerpunkte der Woh-nungsneubau in den zwölf Bezirken der Stadt hat, zeigt die folgende Doppelseite.



Treptow- Köpenick


Marzahn- HellersdorfLichtenberg

Neukölln

Pankow

Mitte

Standorte ausgewählter Neubauprojekte

Eigentumswohnungen

Mietwohnungen

Mischnutzung

Nutzung nicht bekannt

Quelle: CBRE, Stand: November 2013


Charlottenburg-Wilmersdorf 35 3 1.830 11,50 – 15,50 2.530 – 8.500 37 – 350

Friedrichshain-Kreuzberg 35 4 2.510 8,50 – 16,00 2.300 – 19.900 30 – 450

Lichtenberg 20 2 2.960 7,00 – 12,00 1.490 – 4.730 37 – 280

Marzahn-Hellersdorf 1 — 20 — — 106 – 156

Mitte 46 9 4.610 9,00 – 27,00 2.190 – 15.000 26 – 570

Neukölln 1 — 60 — — 65 – 205

Pankow 45 6 2.240 9,00 – 12,50 2.290 – 8.400 30 – 224

Reinickendorf 5 — 170 — 2.550 – 6.070 67 – 250

Spandau 5 1 310 — 2.200 – 2.910 35 – 140

Steglitz-Zehlendorf 15 2 970 9,70 – 15,00 2.700 – 6.280 50 – 300

Tempelhof-Schöneberg 12 1 380 7,00 – 9,50 1.860 – 5.900 23 – 255

Treptow-Köpenick1) 29 7 2.000 — 1.900 – 4.200 25 – 230

Berlin gesamt 249 35 18.060 7,00 – 27,00 1.490 – 19.900 23 – 570

Bezirk Mietpreise in €/m2/Monat

Kaufpreise in €/m2

Wohnungsgrößen in m2

Projektegesamt

Projekte mit Mietwohnungen

Anzahl Wohnungen gesamt

Quelle: CBRE1) Das Studentendorf Adlershof blieb bei den Angaben zu Wohnungsgröße und Preis aufgrund seiner speziellen Angebotsstruktur unberücksichtigt.

Wohnungsneubau: 250 Projekte in der Entwicklung

Mit mehr als 4.600 geplanten Einheiten ist der Bezirk Mitte der bevorzugte Schau-

platz von Neubauentwicklern. Neun der 46 Projekte sind als Mietwohnungsbau ange-kündigt. Im preiswerten Marktsegment wird für Mitte-Verhältnisse mit relativ moderaten Mieten ab 9 Euro pro Quadratmeter kalku-liert. Grundstücke werden zwar in Mitte knapp, aber derzeit entstehen 16 Projekte mit min-destens 100 Wohnungen. Das größte davon ist die Europacity nördlich des Hauptbahn-hofs, in der bis 2016 rund 500 Wohnungen entstehen sollen. Weitere Großprojekte mit mehr als 250 Wohnungen konzentrieren sich in der historischen Mitte, so an der Markgra-fenstraße unweit vom Gendarmenmarkt, in der Keibelstraße nahe dem Ale-xanderplatz, auf dem früheren Wertheim-Areal am Leipziger Platz, wo neben Einzelhandel und Gewerbe auch zahlreiche Wohnungen geplant sind, so-wie an der Chausseestraße im Nordwesten des Altbezirks Mitte. Aber auch die dezen-traleren Bezirksteile Wedding und Tiergarten rücken stärker in den Fokus. Im Wedding an der Brunnenstraße wagt jetzt ein Unterneh-men den Bau von 265 Mietwohnungen nörd-lich der einstigen Grenze auf dem Grundstück eines früheren Kaufhauses. 148 künftige Woh-nungen an der Flottwellpromenade entstehen direkt am Gleisdreieck-Park und in Sichtweite des Potsdamer Platzes.

Auf Rang 2 gemessen an der Zahl der ge-planten Wohneinheiten steht der Bezirk Lichtenberg. Allerdings sind weit über die Hälfte aller geplanten Einheiten Einfamilien-häuser; die meisten entstehen in den beiden Großprojekten „Gartenstadt Karlshorst“ und

„AuenFlügel“ mit jeweils mehr als 800 Par-zellen. Die Entwickler haben sich großzügige Vermarktungszeiträume bis zum Jahr 2020 bzw. 2030 gesetzt. Damit ist Lichtenberg die

Berliner Hochburg des im großen Stil orga-nisierten Eigenheimbaus. Hinzu kommt die stattliche Zahl von fast 1.200 Geschosswoh-nungen, mehr als in jedem anderen Bezirk au-ßerhalb des S-Bahn-Rings. Die Mieten begin-nen moderat z.B. bei 7 Euro pro Quadratmeter in einem Bauprojekt, das die städtische Gesell-schaft Howoge erst kürzlich aus privater Hand kaufte. Dieselbe Gesellschaft plant auch das größte reine Mietwohnungsprojekt Berlins mit 400 Einheiten in den Treskow-Höfen.

Obwohl Friedrichshain-Kreuzberg von allen Berliner Bezirken schon am dichtesten besie-delt ist, steht es mit mehr als 2.500 geplanten Neubauwohnungen auf Rang 3 in der Stadt.

Mehr als 80 Prozent der Objekte entstehen im Eigentum, 30 von insgesamt 35 Objekten in Fried-richshain, dem östlichen der bei-den Bezirksteile. Hier gibt es noch eine große Zahl von Baulücken

und kleineren Brachen, die jetzt bebaut wer-den. Allein in der nicht sehr langen Pettenko-ferstraße nahe dem Bahnhof Frankfurter Allee wachsen fünf Häuser oder Hausgruppen in die Höhe. Weit höher und spektakulärer sind die mit 23 und 26 Etagen geplanten Türme

„Max und Moritz“ neben der O2Arena, mit zusammen 420 Wohnungen das größte Pro-jekt im Bezirk. Vier weitere Projekte mit jeweils über 100 Wohnungen laufen im östlichen Teil Friedrichshains unweit der Ringbahn an, eines auf der idyllischen Halbinsel Stralau zwischen Spree und Rummelsburger Bucht. Der Bezirk weist im 14-geschossigen Projekt „Living Le-vels“ am Ufer der Spree auch zwei Superlative auf: die mit 450 Quadratmetern größte im Bau befindliche Wohnung sowie die pro Quadrat-meter teuerste, eine 78-Quadratmeter-Einheit für 1,5 Millionen Euro. In Kreuzberg gibt es vor allem einen Wohnungsbau-Schwerpunkt: auf dem Gleisdreieck-Areal, wo schon Gebäude fertiggestellt und weitere in Bau sind.

Rang 4 nimmt Pankow ein. Auch hier sind von 45 analysierten Projekten nur sechs dezidiert als Mietwohnungsbauten geplant. Die beiden größten Vorhaben befinden sich in Prenzlauer Berg: die von der Groth-Gruppe geplante Be-bauung am Mauerpark mit über 500 Einheiten und das Projekt „La Vie“ unweit des Kollwitz-platzes mit 362 Wohnungen. Im Kern von Pankow und nördlich davon in Niederschön-hausen läuft eine große Zahl mittlerer und kleinerer Projekte. Hier sind Grundstücke noch leichter zu bekommen und es besteht Hoff-nung auf Wertsteigerung, wenn der Flugha-fen Tegel geschlossen wird und die Lärmbe-lastung in seinen Einflugschneisen endet. Die angestrebten Verkaufspreise und Mieten be-wegen sich in Pankow auf mittlerem Niveau, mit einzelnen Ausnahmen im gehobenen Ei-gentumssegment in exklusiven Lagen. Dort gibt es Preisforderungen bis zu rund 8.400 Euro pro Quadratmeter.

Apartment-Boom in der WissenschaftsstadtFür einen so dezentralen Bezirk wie Treptow-Köpenick wirkt Rang 5 in der Neubautabelle zunächst überraschend, ebenso Berlins höchs-ter geplanter Anteil von Mietwohnungen in rund einem Viertel der Projekte. Die Erklärung liegt in einem speziell strukturierten Treptow-Köpenicker Ortsteil, dem Wissenschaftsstand-ort Adlershof. Allein hier ist fast die Hälfte aller im Bezirk geplanten Wohnungen sowie ein großer Teil an Studentenapartments vor-gesehen. Beschäftigte und Studenten müs-sen heute nach Adlershof oft noch weite Wege aus anderen Teilen Berlins zurückle-gen. Verheißungsvoll erscheint der Standort auch wegen seiner Nähe zum künftigen Groß-flughafen, aber außerhalb von dessen Einflug-schneisen. Das hier geplante Studentendorf ist einerseits das zweitgrößte der Stadt mit 377 Einheiten, andererseits berlinweit das mit den kleinsten Einheiten: Die Apartmentgröße für Studierende beginnt hier bei 13 Quadrat-

Viel Raum für Großprojekte in zentralen Lagen

Der Neubau in den zwölf Bezirken


AuenFlügel Berlin Falkenberg 880

Gartenstadt Karlshorst I und II Karlshorst 820

nördlicher Teil des Mauerparks, Groth Gruppe Prenzlauer Berg 530

Europacity, 1. BA, CA Immo & Hamburg Team Moabit 500

Max und Moritz Friedrichshain 420

Treskow-Höfe1) Karlshorst 400

Studentendorf Adlershof, Wohnen am Campus Adlershof 380

Markgrafenkarree Mitte 370

La Vie Prenzlauer Berg 360

Le Bijou Mitte 280

Cedelia Zehlendorf 280

Quelle: CBRE1) ehemaliges Gelände der HTW, ehemalige Studentenwohnheime

Projekt Ortsteil Anzahl der Wohnungen

Die größten Projekte der Stadt

metern. Andere Anbieter in Adlershof setzen auf Interessenten an rund 200 Quadratmeter großen Townhäusern und auf Wohnungskäu-fer, die pro Quadratmeter um die 3.000 Euro investieren sollen.

Eigentum in gutbürgerlichen LagenIm gutbürgerlichen Charlottenburg-Wilmers-dorf, auf Rang 6 hinsichtlich der geplanten Einheiten, konzentriert sich das geplante An-gebot weitgehend auf den Eigentumsmarkt. In allen Bezirksteilen haben Entwickler noch geeignete Grundstücke aufgetan, in den in-nerstädtischen Bereichen von Charlottenburg und Wilmersdorf ebenso wie in den grünen Vierteln Schmargendorf, Westend, Halensee und Grunewald. Die beiden größten Projekte entstehen nahe dem S-Bahn- und Stadtauto-bahn-Ring – das eine an der Seesener Straße südlich des Kurfürstendamms mit mehr als 200 Wohnungen, das zweite auf dem Gelände der früheren Geburtsklinik am Charlottenburger Schloßpark mit 160 Einheiten im ersten Bau-abschnitt. Insgesamt sollen hier in fünf Ab-schnitten rund 600 bis 700 Wohnungen ent-stehen. Aber auch in der Innenstadt nahe der Deutschen Oper laufen zwei größere Vorha-ben: eines mit 154 Wohnungen, die alle zur Vermietung vorgesehen sind und eines mit 99, von denen ein Viertel als Einzeleigentum verkauft werden soll.

Die bisher genannten sechs Bezirke weisen jeweils mehr als 1.800 geplante Wohnungen auf, in den anderen sechs ist die Zahl der neuen Einheiten sehr unterschiedlich. Nur knapp wird die Tausendermarke in Steglitz-Zehlendorf unterschritten. Es ist neben Trep-tow-Köpenick der grünste Bezirk der Stadt und vor allen anderen der wohlhabendste. Das gehobene Eigentumssegment bildet den Schwerpunkt der im Neubau geplanten Ange-bote, aber in den wichtigsten Projekten sind Eigentum und Miete gemischt. Das größte mit dem Vermarktungsnamen Cedelia ent-steht auf einem früheren US-Kasernengelände. Die 280 geplanten Wohnungen sind je zur Hälfte für Eigentum und Miete vorgesehen. Im zweitgrößten Projekt, dem Oskar Helene

Park, ist auf einem früheren Krankenhausge-lände ein ungewöhnlicher Wohnungsschlüs-sel vorgesehen: 77 Wohnungen zur Miete, 21 im Eigentum und schließlich 29 Doppelhaus-hälften und Reihenhäuser. Der größte Teil der Projekte im Bezirk konzentriert sich auf Zeh-lendorf und seinen Ortsteil Dahlem. Im urba-neren Steglitz sowie seinen südlichen und süd-östlichen Ortsteilen Lichterfelde und Lankwitz sind freie Grundstücke knapper.

Die Neubauprojekte in Tempelhof-Schöne-berg mit insgesamt rund 380 geplanten Woh-nungen konzentrieren sich auf innerstädtische Schöneberger Lagen. Das größte entsteht am Barbarossaplatz mit 86 Eigentumswohnungen. Im größeren Bezirksteil Tempelhof sind in fünf Projekten außerhalb des S-Bahn-Rings rund 150 Wohnungen geplant, eins davon ist das seit langer Zeit erste der städtischen Gesell-schaft degewo AG. Sie betreibt jetzt das künf-tig wohl größte Vorhaben im Bezirk, das aber noch im Vorstadium einer konkreten Planung ist: voraussichtlich über 1.000 Wohnungen auf dem früheren Flughafen Tempelhof.

Die beiden größeren Projekte in Spandau lie-gen an entgegengesetzten Enden des Bezirks: 130 geplante Wohnungen im Jugendweg in der Siemensstadt sowie 96 Doppel- und Rei-henhäuser auf dem einstigen Flughafen Gatow tief im Süden des Bezirks. Hier im Spandauer Gartenviertel soll es Eigenheime bereits ab 168.000 Euro geben. In Reinickendorf enthal-ten die insgesamt fünf Projekte ausschließlich Eigentumswohnungen und sind auf verschie-dene Bezirksteile verstreut – mit Schwerpunk-ten in der Neptunstraße im Südosten des Be-zirks und dem Tegeler Hafen, wo auf der idyllischen Humboldtinsel Quadratmeterpreise bis über 6.000 Euro aufgerufen werden. Nur jeweils ein Neubauvorhaben läuft in den Be-zirken Neukölln und Marzahn-Hellersdorf. Im Neuköllner Ortsteil Britz entstehen auf einem früheren Krankenhausgelände 28 Einheiten in Doppel- und Reihenhäusern sowie 34 in Ge-schossbauten. Das Projekt in Marzahn-Hel-lersdorf enthält 24 Wohneinheiten in Doppel- und Reihenhäusern.

Schwerpunktgebiete: Stand-orte für 48.000 Wohnungen

In den vergangenen zwei Jahrzehnten war Berlins Strukturwandel besonders radikal – auch beim Flächengebrauch. In viel größerem Umfang als in anderen Metropolen ist potentielles Baugelände frei geworden: einstige Flughäfen und Güterbahnhöfe, Fabrikgelände, Mauer-streifen, ehemalige Klinikgelände und Militärareale. Viele dieser Gebiete sind immens groß; Spitzenreiter ist das Tem-pelhofer Feld mit 3,8 Millionen Quadrat-metern. Alle Flächen zusammen bedeu-ten für Berlin ein städtebauliches Privileg: Die Stadt muss ihr riesiges Siedlungsge-biet nicht noch weiter ausdehnen, son-dern kann nach innen wachsen.

Dafür hat der Berliner Senat 25 Schwer-punktgebiete identifiziert, die nach seinen Analysen Raum für annähernd 48.000 Wohnungen bieten. Die Mehrzahl davon, rund 28.500, kann in Gebieten in der in-neren Stadt oder deren Rand entstehen – was in Berlin aber Entfernungen von bis zu 15 Kilometern ins Zentrum bedeu-ten kann. Auf dem größten Areal, dem früheren Flughafen Tempelhof, will der Senat nur die Ränder bebauen, rechnet aber selbst hier mit Raum für rund 4.800 Wohnungen. Andere Großgebiete mit Potential für mehr als 2.000 Wohnungen liegen noch zentraler: die Europacity am Hauptbahnhof, das in Krieg und DDR-Zeit über weite Strecken planierte histori-sche Zentrum unweit vom Alexanderplatz, das Gleisdreieck nahe dem Potsdamer Platz, schließlich die Luisenstadt in den Stadtteilen Kreuzberg und Mitte. Nur drei größere Gebiete liegen am Stadtrand – in Buch ganz im Norden sowie in Grünau und in Lichterfelde im Süden Berlins.

Neben den ganz großen Standorten gibt es zahlreiche Areale für jeweils mehr als 250 Wohnungen, auf denen insgesamt 29.000 Einheiten entstehen könnten. Es sind oft aufgegebene Krankenhäuser oder Friedhöfe, einstige Gewerbeflächen, völlig brachliegende Lücken oder Are-ale, die bisher nur schwach bebaut sind. Rund ein Drittel dieser Flächen liegt in der Innenstadt oder ihrer Nähe. Oft ist die Bebauung zwar politisch umstritten. Aber je mehr der Druck auf dem Woh-nungsmarkt wächst, desto schwerer ha-ben es die Verfechter des lokalen Nichts-tuns. Auf den großen Arealen dürfte in den nächsten Jahren ein Großteil der Flä-che bebaut werden, aber längst nicht al-les. Beim gegenwärtigen Neubautempo würde es mehr als 15 Jahre dauern, bis die jetzt ins Auge gefassten Großflächen vollständig bebaut sind.


Eine wichtige Bestimmungsgröße für die Nachfrage ist die örtliche Kaufkraft. Es ist be-sonders aufschlussreich, sie ins Verhältnis zu den Angebotsmieten zu setzen – die Relation ergibt die Wohnkostenquote. Dort, wo zum Beispiel die heutigen Angebotsmieten einen besonders großen Teil der örtlichen Kaufkraft beanspruchen, finden Alteingesessene oft nur schwer eine neue Wohnung oder müssen Ein-schränkungen beim Umzug in Kauf nehmen. Der Markt zielt hier teils auf lokale Nachfrager mit geringen Raumansprüchen, teils auf zah-lungsstarke Kunden von außerhalb.

Umgekehrt gibt es Gebiete mit einer sehr nied-rigen Wohnkostenquote. Sie liegen meist am Stadtrand und sind mal durch eine beschei-dene, mal durch eine hohe Kaufkraft geprägt. Hier haben die Bewohner andere Prioritäten als ein finanziell aufwendiges Wohnen. An-gebote mit einer hohen Wohnkostenquote würden womöglich nicht akzeptiert. Es sei denn, sie ziehen ein neues, zahlungskräftigeres Klientel von außerhalb an. Das ist besonders dann der Fall, wenn im Gebiet Neubauten entstehen und das Angebot an Wohnungen insgesamt gering ist. Der Mittelwert der ge-forderten Mieten geht dann nach oben, selbst wenn die Mieten auf dem örtlichen Bestands-

Jedes der 190 Berliner Postleitzahlgebiete ist eine Kleinstadt für sich mit durchschnittlich

18.000 Einwohnern, einer charakteristischen Baustruktur und einem gebietstypischen Ni-veau von Mieten, Wohnungsgrößen und Be-wohner-Kaufkraft. All diese Daten setzt der WohnkostenAtlas zueinander ins Verhältnis und analysiert sie. Dafür wurden in den ers-ten neun Monaten des Jahres 2013 genau 49.316 Mietangebote hinsichtlich ihres Preises und der Wohnungsgröße erfasst und einem

Postleitzahlgebiet zugeordnet. Für 186 der 190 Berliner Gebiete ergab dies eine ausrei-chende Datenbasis.

Für jedes Gebiet ist nicht nur der mittlere Miet-wert (Median) angegeben, sondern es wurden außerdem die beiden Marktenden gesondert betrachtet – das jeweils günstigste und teu-erste Zehntel jedes lokalen Marktes. Es zeigt somit Luxusquartiere ebenso wie Nischen mit einfachsten Angeboten.

Gebietstyp 1: City-Lagen für geräumiges WohnenWohnungen im Zentrum sind in vielen Städten am kleinsten; Berlin macht eine Ausnahme: Im historischen Kern und um den Kurfürstendamm mit seinen wilhelminischen Bürgerpalästen konzentrieren sich die großzügigsten Wohnungen der Stadt. Hier erreichen auch die Qua-dratmetermieten Spitzenwerte. Zugleich sind aber die Einkommen in diesen Gebieten nicht die höchsten der Stadt. Die Wohnkostenquote, der Anteil der Warmmiete an der ortsüblichen Kaufkraft, liegt deshalb oft über 35 Prozent.

WohnkostenAtlas: 190 Teilräume im Fokus

10707 Olivaer Platz Charl.-Wilmersdorf 108 10,87 41,4

10623 Savignyplatz Charl.-Wilmersdorf 106 11,50 40,5

10117 Unter den Linden Mitte 105 13,11 41,6

10629 Sybelstraße Charl.-Wilmersdorf 105 10,50 37,8

10719 Ludwigkirchplatz Charl.-Wilmersdorf 101 11,28 37,9

1) Mittelwert 2) Median

PLZ Angebotsmiete 2) in €/m2/Monat

Wohnkosten- quote in %

Quartier Bezirk Wohnungsgröße 1) in m2

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markt stagnieren. Umgekehrt kann er sinken, wenn ein Projekt mit hohem Preisniveau ver-marktet worden ist und sich die Angebots-struktur wieder normalisiert.

Ein weiterer wichtiger Wert ist die Anzahl der jeweils in einem Gebiet angebotenen Woh-nungen. Sie verrät, ob es sich hier eher um ei-nen Kiez mit hoher Fluktuation oder um ein ruhiges Gebiet mit örtlich stark gebundenen Bewohnern handelt. Eine hohe Zahl an An-geboten lässt keinesfalls sicher auf eine hohe Qualität schließen. Es kann auch bedeuten, dass Mieter häufiger nur kurze Zeit dort woh-nen. Auf engen lokalen Märkten gewinnen Wohnungen dagegen Raritätencharakter und sind bei Mietern entsprechend begehrt.

Diese Doppelseite zeigt beispielhaft einige der Gebietstypen, die sich aus den Daten heraus-kristallisieren lassen.

Gebietstyp 3: FamilienquartiereFamilien brauchen einerseits viel Platz, andererseits soll die Gesamtmiete nicht zu hoch sein. Mehr als 80 Quadratmeter Fläche für weniger als 8 Euro pro Quadratmeter heißt die Faustre-gel bei vielen Familien. Das bieten vorwiegend grüne und auch sonst kinderfreundliche Quar-tiere in äußeren Berliner Lagen. Gemeinsam ist diesen Gebieten ein für Berliner Verhältnisse relativ geringer Mietanstieg im Jahr 2013. Familienbudgets sind oft enger begrenzt als die von kinderlosen Innenstädtern.

Gebietstyp 4: StadtteilzentrenBerlin besteht aus zahlreichen Stadtteilen, von denen viele einen eigenen urbanen Kern mit Rathaus und Centern, Kinos sowie Bus- und Bahnknoten aufweisen. Überall wird aber auch gewohnt; man schätzt die sehr kurzen Wege und die eher kleinstädtische Form von Betrieb-samkeit. Die Herzen der Berliner Stadtteile zeichnen sich durch mittlere Quadratmetermieten für oft recht große Wohnungen aus. Die Haushaltskaufkraft liegt aber ausgerechnet in diesen Gegenden oft unter dem Berliner Mittelwert.

Gebietstyp 5: Szenekieze für urbane SinglesWenn ein Quartier „angesagt“ ist, darf für den Szenegänger die Quadratmetermiete hoch und die Wohnung klein sein: Hauptsache, das Umfeld ist lebendig. Obwohl die Einkommen in diesen Quartieren unterdurchschnittlich sind, müssen die Bewohner für die Warmmiete nur einen relativ geringen Teil ihrer Kaufkraft aufwenden – dank ihrer sparsam geschnittenen Wohnungen. So bleibt genug Geld für das urbane Vergnügen übrig. Wer sich aber zur Fami-liengründung entschließt, muss meist das Gebiet verlassen.

Gebietstyp 2: Innenstadt preisgünstigAuch in der vom S-Bahn-Ring begrenzten Innenstadt gibt es noch Gebiete, in denen die An-gebotsmieten unterhalb des Berliner Mittelwerts liegen. Sie finden sich überwiegend in den Stadtteilen Moabit und Wedding, die zum Bezirk Mitte gehören. Hier liegt die Kaufkraft der Bewohner unterhalb des Berliner Normalniveaus, aber da die Quadratmetermieten günstig und die angebotenen Wohnungen oft klein sind, ordnet sich auch die Wohnkostenquote überall deutlich unter dem Mittelwert der Stadt ein.

Methodik WohnkostenAtlas

49.316 Wohnungsanbote der ersten drei Quartale 2013 mit Flächen- und Mietan-gaben wurden den 190 Berliner Postleit-zahlgebieten zugeordnet. Dabei fand sich für alle Gebiete außer 13059 (Warten-berg), 13129 (Blankenburg), 13159 (Blan-kenfelde) und 14053 (Olympiastadion) eine statistisch ausreichend große Zahl von Angeboten. Die Tabellen nennen für jedes Gebiet die Mittelwerte (Mediane) aller Angebotsmieten pro Quadratmeter, außerdem die Mittelwerte für das jeweils oberste und unterste Zehntel der Ange-bote. Das ermöglicht Aufschlüsse über das lokale Hoch- und Niedrigpreis-Segment.

Zur Ermittlung der Warmmieten wurden zur nettokalt erfassten Angebotsmiete pauschalisierte Nebenkosten von 2,75 Euro pro Quadratmeter für die westlichen Berliner Bezirke und 2,15 Euro für die öst-lichen Bezirke hinzugerechnet. Hierfür sind die aktuell verfügbaren Daten des BBU zugrunde gelegt.

Von der Michael Bauer Research GmbH wird jährlich die durchschnittliche Kauf-kraft je Einwohner und Haushalt auf Postleitzahlebene ermittelt. Die mittlere Wohnkostenquote eines Haushalts wurde nach dieser Formel errechnet:

mittlere Angebotsmiete + Nebenkosten

mittlere Wohnungs-

größe

x

=mittlere Wohn- kosten- quote

mittlere Kaufkraft

12055 Richardplatz Neukölln 8,00 2.544 22,4

10553 Beusselstraße Mitte (Wedding) 7,96 2.558 23,1

10559 Stephanstraße Mitte (Wedding) 7,76 2.712 22,8

13353 Westhafen Mitte (Wedding) 7,76 2.558 22,9

13357 Gesundbrunnen Mitte (Wedding) 6,80 2.804 19,9

1) Median in €/m2/Monat

PLZ Kaufkraft in €/Monat

Wohnkosten- quote in %

Quartier Bezirk Kaltmiete 1) Gesamtmarkt

13597 Altstadt/Stresow Spandau 6,34 82 2.756

12555 Köpenick Treptow-Köpenick 7,50 78 2.472

13507 Alt-Tegel Reinickendorf 7,94 71 2.937

12163 Schildhornstraße Steglitz-Zehlendorf 8,51 78 2.875

13187 Pankow-Mitte Pankow 8,56 78 2.602

1) Median in €/m2/Monat 2) Ø je Haushalt

PLZ Wohnungsgröße in m2

Kaufkraft 2) in €/m2/Monat


14089 Gatow/Kladow Spandau 7,53 95 +1,1

12209 Lichterfelde-Südost Steglitz-Zehlendorf 7,50 88 +3,2

12587 Friedrichshagen Treptow-Köpenick 7,30 84 +4,4

13405 K.-Schum.-Damm Reinickendorf 6,20 86 +6,7

13469 Waidmannslust Reinickendorf 5,53 83 +3,9

1) Median in €/m2/Monat 2) mittlere Angebotsmiete im Vergleich zum Vorjahr


Mietentwicklung 2) in %


12049 Hermannstr. West Neukölln 8,86 49 23,5

12047 Maybachufer Neukölln 10,03 49 23,6

10997 Wrangelstraße Friedrichsh.-Kreuzb. 10,42 54 25,1

12045 Sonnenallee Nord Neukölln 9,21 51 25,2

10243 Ostbahnhof Friedrichsh.-Kreuzb. 9,50 58 26,8

1) Median in €/m2/Monat


Wohnkosten-quote in %

Quartier Bezirk Kaltmiete1) Gesamtmarkt


10585 275 9,03 (44) 6,57 (27) 14,00 (63) 72 (86) 852 (59) 3.032 (64) 28,1 (58)

10587 276 9,86 (26) 6,40 (35) 14,55 (53) 77 (64) 965 (34) 2.963 (71) 32,6 (23)

10589 246 8,30 (78) 5,98 (71) 14,42 (55) 63 (145) 701 (97) 2.811 (95) 24,9 (104)

10623 147 11,50 (5) 8,00 (2) 16,00 (24) 106 (3) 1.505 (2) 3.712 (17) 40,5 (5)

10625 211 9,01 (46) 6,79 (16) 14,33 (57) 78 (59) 922 (42) 3.076 (55) 30,0 (43)

10627 275 9,48 (38) 7,00 (10) 15,20 (42) 79 (57) 966 (32) 3.079 (53) 31,4 (29)

10629 346 10,50 (15) 6,67 (22) 16,00 (24) 105 (6) 1.391 (6) 3.683 (18) 37,8 (9)

10707 395 10,87 (10) 7,20 (6) 15,90 (31) 108 (2) 1.468 (4) 3.544 (22) 41,4 (3)

10709 148 8,55 (67) 5,50 (108) 12,50 (90) 73 (84) 823 (63) 3.174 (43) 25,9 (88)

10711 232 9,69 (32) 6,62 (23) 15,74 (33) 93 (16) 1.156 (14) 3.250 (37) 35,6 (13)

10713 159 8,53 (68) 6,12 (52) 13,33 (77) 71 (101) 800 (67) 2.966 (69) 27,0 (70)

10715 284 8,95 (55) 6,49 (31) 12,61 (89) 73 (79) 859 (55) 2.961 (72) 29,0 (50)

10717 290 9,17 (42) 7,20 (6) 14,26 (60) 86 (33) 1.023 (27) 3.076 (54) 33,2 (21)

10719 282 11,28 (7) 6,68 (20) 15,52 (37) 101 (9) 1.416 (5) 3.739 (16) 37,9 (8)

Wohnmarktdaten Wohnkosten

PLZ Wohnungs- größe Ø in m²

Kaltmiete unteres Markt-segment 1) in €/m²/Monat

Kaltmiete alle Markt- segmente 1) in €/m²/Monat

Anzahl der Miet-angebote

Kaltmiete oberes Markt-segment 1) in €/m²/Monat

Wohnkosten warm 2) Ø in €/Monat

Kaufkraft je Haushalt Ø in €/Monat

Wohnkosten- quote 3) in %

Charlottenburg-Wilmersdorf: Kurfürstendamm top, auch der Rest sehr solide

Charlottenburg-Wilmersdorf bildet seit Jah-ren – gemeinsam mit dem Bezirk Fried-

richshain-Kreuzberg – die Spitzengruppe beim Mittelwert (Median) der Angebotsmieten pro Quadratmeter. Dabei sind Charlottenburg-Wilmersdorfs Wohnungen in der Gesamt-summe teurer, denn sie sind vor allem in den wilhelminischen Bürgerhäusern rund um den Kurfürstendamm besonders groß. Rund um den Olivaer Platz (PLZ 10707) werden die zweitgröß-ten Wohnungen Berlins angebo-ten, am Savignyplatz (10623) die drittgrößten und um die Sybel-straße (10629) die sechstgrößten. Die durch-schnittliche Haushaltskaufkraft liegt hier zwar überall über 3.500 Euro, davon müssen aber rund 40 Prozent für das Wohnen inklusive Nebenkosten aufgewendet werden. Ebenfalls in der Spitzengruppe liegt das Gebiet West-end-Nordost (14050). Hier ist die Haushalts-kaufkraft im Bezirksmaßstab relativ niedrig; die Wohnungen sind jedoch mit 101 Qua-dratmetern im Mittel besonders groß. Auch die Wohnkostenquote für den Gesamtbezirk Charlottenburg-Wilmersdorf ist mit 33,5 Pro-zent die höchste der Stadt.

Eine Sonderstellung nimmt das Villenviertel Grunewald ein: Die Angebotsmieten sind nach einem leichten Rückgang um 1,8 Prozent nun-mehr ähnlich hoch wie am Kurfürstendamm, die Einkommen aber deutlich höher, was zu ei-ner etwas niedrigeren Wohnkostenquote von 32 Prozent führt. Ähnliche Werte erreichen gepflegte Wilmersdorfer Wohnquartiere wie

Schmargendorf-West (14199), Güntzelstraße (10717) und Rüdesheimer Platz (14197). Auch in Charlottenburger Gebieten rund um die Kantstraße müssen Mieter neu angebotener Wohnungen im Mittel mehr als 30 Prozent der ortsüblichen Kaufkraft für die Warmmiete aufbringen. Dies gilt rund um die Tauentzien-straße (10789) an der Grenze zu Schöneberg,

an der westlichen Kantstraße (10627), nahe dem Schloss Char-lottenburg (14059) sowie um den Karl-August-Platz (10625) und den Lietzensee (14057). Auch das Villengebiet Westend-West

(14052) übertrifft die 30-Prozent-Quote bei etwas höherer Kaufkraft und etwas höheren Mieten, ebenso das Gebiet TU/Otto-Suhr-Al-lee (10587). Dieses weist eine Besonderheit auf: Mit minus 14,3 Prozent verzeichnet es berlinweit den stärksten Rückgang der mitt-leren Quadratmeter-Angebotsmiete. Grund hierfür ist aber nicht ein Abstieg des Quar-tiers, sondern die abgeschlossene Vermark-tung eines großen Neubaukomplexes, der im Vorjahr das Niveau der geforderten Mieten überdurchschnittlich stark gehoben hatte.

In Charlottenburg-Wilmersdorf gibt es aber auch Gebiete, in denen weniger als 30 Pro-zent der mittleren lokalen Kaufkraft für die Warmmieten angebotener Wohnungen auf-zubringen sind. In diesen Vierteln sind die Wohnungen mit einer Ausnahme durchgän-gig kleiner als in den oben genannten Gebie-ten. Im südlichen Bezirksteil Wilmersdorf gilt dies für Volkspark-Ost (10715), Volkspark-

West (10713) und den Hochmeisterplatz (10709), in Charlottenburg für das teils ver-kehrsbelastete Gebiet um die Deutsche Oper (10585) sowie die zwei nördlichen Bezirks-teile: Rund um den Mierendorffplatz (10589) werden mit durchschnittlich 63 Quadratme-tern die kleinsten Wohnungen des Bezirks angeboten; Charlottenburg-Nord (13627) ist ein Nachkriegsviertel, das mit dem restlichen Bezirk strukturell wenig zu tun hat. Es gehört zu den zehn Kaufkraft-schwächsten Gebieten Berlins; die Angebotsmieten sind hier zuletzt um 2,1 Prozent gesunken. Bei ihnen und bei den Wohnungsgrößen rangiert es weit unten, so dass die Bewohner nur eine Wohnkosten-quote von 25,4 Prozent haben. Eine Sonder-stellung nimmt schließlich das Gebiet Eich-kamp/Heerstraße (14055) ein: Die Kaufkraft ist sehr hoch, doch die Quadratmetermieten rangieren mit durchschnittlich 7,78 Euro im Bezirksvergleich relativ weit unten. Dies führt unterm Strich zur niedrigsten Wohnkosten-quote im Bezirk.

Großzügig wohnen am

Kurfürstendamm


10789 122 10,00 (21) 7,02 (9) 16,00 (24) 91 (19) 1.157 (12) 3.609 (20) 32,1 (26)

13627 71 6,10 (172) 4,62 (174) 8,50 (164) 67 (124) 595 (151) 2.345 (180) 25,4 (96)

14050 216 9,53 (35) 6,01 (60) 14,29 (58) 101 (8) 1.242 (9) 3.042 (62) 40,8 (4)

14052 213 9,03 (44) 6,44 (34) 13,57 (74) 89 (26) 1.044 (26) 3.412 (28) 30,6 (35)

14055 149 7,78 (96) 6,00 (61) 11,43 (105) 88 (27) 928 (41) 3.791 (14) 24,5 (111)

14057 251 9,78 (29) 6,77 (17) 14,96 (47) 89 (24) 1.117 (21) 3.390 (30) 32,9 (22)

14059 284 8,67 (62) 5,90 (78) 12,50 (90) 74 (77) 845 (60) 2.703 (119) 31,2 (30)

14193 429 10,48 (18) 6,80 (14) 15,53 (36) 100 (10) 1.319 (7) 4.124 (5) 32,0 (27)

14197 235 8,58 (63) 6,17 (48) 13,57 (74) 79 (56) 895 (49) 2.839 (94) 31,5 (28)

14199 215 8,97 (53) 6,08 (55) 13,09 (84) 97 (12) 1.137 (17) 3.300 (34) 34,5 (16)

Bezirk 1) 5.751 9,45 6,31 15,00 87 1.066 3.185 33,5

Berlin 1) 49.316 8,02 5,07 14,67 72 758 2.851 26,6

1) Median 2) enthält Betriebskosten (BBU 2010) 2,15 €/m² (Ost) bzw. 2,75 €/m² (West) 3) Warmmiete in Prozent der Haushaltskaufkraft( ) Rang unter den 189 PLZ-Gebieten mit Mietdaten Quellen: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme, Michael Bauer Research (Kaufkraft), Bearbeitung: CBRE










Wohnkostenquote der Haushaltein %

35,0 und mehr

31,0 – 34,9

28,0 – 30,9

26,0 – 27,9

24,0 – 25,9

22,0 – 23,9

bis 21,9

Zuordnung der PLZ-Gebiete

Aufgrund des beschränkten Raums ist in diesem Wohnkosten- Atlas eine genauere Ortung der PLZ-Gebiete z.B. über Straßen und Ortsnamen nicht möglich. Einige PLZ-Gebiete liegen in meh-reren Bezirken. In diesem WohnkostenAtlas sind solche Gebiete nur in dem Bezirk aufgeführt, in dem ihr größter Teil liegt.

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Friedrichshain-Kreuzberg: Höchstmieten im Szenebezirk


35,0 und mehr

31,0 – 34,9

28,0 – 30,9

26,0 – 27,9

24,0 – 25,9

22,0 – 23,9

bis 21,9

Noch vor fünf Jahren hätte wohl niemand voraussagen mögen, dass Friedrichshain-

Kreuzberg bald Berlins höchste Quadratmeter-mieten aufweisen würde: zu niedrig die Kauf-kraft, zu rau oft das Wohnumfeld und zu hoch der Anteil von Nachkriegswohnungen im Plat-ten- und Sozialbau. Doch Kreuzberg genießt weit über Berlin hinaus den Ruf eines beson-ders lebhaften, attraktiven Szene- und Aus-gehviertels, für das sich Mieter mit hoher Zah-lungsbereitschaft interessieren. Nachdem nun auch im dritten Jahr in Folge die Mittelwerte der Angebotsmieten um mehr als 11 Prozent gestiegen sind, liegt der Bezirk mit einem Qua-dratmeterwert von genau 10 Euro mit Abstand an der Spitze der Stadt.

Trotzdem kann man hier auch noch mit einem kleineren Budget unterkommen. Das liegt vor allem daran, dass die in Friedrichshain-Kreuzberg angebotenen Wohnungen neben denen in Neukölln zu den kleinsten der Stadt gehören. Multipliziert man hohe Quadratme-termieten mit geringen Quadratmeterzahlen, ergeben sich Gesamtmieten, die in den meis-ten Teilen des Bezirks nicht sehr hoch über dem Berliner Durchschnitt liegen. Das wiederum bedeutet, dass trotz der teils bescheidenen Einkommen fast überall weniger als 30 Pro-zent der ortsüblichen Haushaltskaufkraft für die Warmmiete aufgebracht werden müssen – trotz der Quadratmeter-Höchstmieten.

Allerdings wird rund um den Mehringdamm (PLZ 10965) genau ein Drittel der lokalen Kaufkraft für die Kosten angebotener Woh-nungen ausgegeben – eine Folge der Kom-bination von mäßigen Einkommen, hohen Quadratmetermieten und im Bezirksmaßstab großen Wohnungen. Die 30-Prozent-Marke bei der Wohnkostenquote wird auch am Ost-kreuz (10245) überschritten.

Ansonsten rangiert sie im Bezirk zwischen 24 und 28 Prozent. Das gilt sogar für den mittler-weile teuersten Teil des Bezirks, das Gebiet um die Graefestraße (10967). Hier war der Anstieg der Angebotsmieten mit 18,7 Prozent berlin-weit der vierthöchste; allerdings sind die ange-botenen Wohnungen mit 55 Quadratmetern verhältnismäßig klein, ebenso wie im Gebiet um die Gneisenaustraße (10961). Im östlichen Kreuzberg um Wrangelstraße (10997) und Görlitzer Park (10999) ist die Haushaltskauf-kraft etwas höher als in den bisher genannten Gebieten, was zu mäßigen Wohnkostenquo-ten zwischen 25 und 27 Prozent führt. An der

Wrangelstraße resultiert dies auch aus den be-zirksweit kleinsten angebotenen Wohnungen mit durchschnittlich nur 54 Quadratmetern.

Zwei Gebiete im Nordwesten Kreuzbergs wei-sen die bezirksweit höchste Kaufkraft auf: das um die Prinzenstraße (10969) und vor allem Kreuzberg-West (10963), wo sich in der Be-wohnerstruktur die Nähe zum Potsdamer Platz und zum Regierungsviertel bemerkbar macht: Bei der Kaufkraft liegt Kreuzberg-West auf Rang 32 unter den 189 analysierten Berliner Gebieten. Die hier angebotenen Wohnungen sind mit durchschnittlich 72 Quadratmetern die größten im ganzen Bezirk. Am anderen

Ende der Einkommensskala lie-gen dagegen die drei Friedrichs-hainer Gebiete um den Ostbahn-hof (10243), die Samariterstraße (10247) und den Volkspark (10249), aber selbst hier liegt die

Wohnkostenquote wegen der mäßigen Grö-ßen der angebotenen Objekte nur leicht über bzw. im Volkspark Friedrichshain sogar leicht unter dem Berliner Mittelwert.

Vor allem im östlichen und nördlichen Kreuz-berg finden sich noch Refugien für Mieter mit schmalem Budget. Das gilt selbst bei Neuver-mietungen. Das billigste Zehntel der jeweils angebotenen Wohnungen kostet um den Gör-litzer Park und die Wrangelstraße weniger als 6 Euro pro Quadratmeter. In der Mehrzahl der Friedrichshain-Kreuzberger Gebiete liegt dieser Wert zwischen 6 und 6,50 Euro und nur am Mehringdamm und am Volkspark Friedrichshain bei 7 Euro – hier gehören die untersten Marktsegmente wiederum zu den zehn teuersten der ganzen Stadt. An der Prin-zenstraße dagegen gibt es auch oberhalb des billigsten Zehntels noch etliche preisgünstige Wohnungen. Das Gebiet ist nicht durch Stuck, sondern durch Sozialbau der Nachkriegszeit geprägt und weist mit 8 Euro pro Quadrat-meter als einziges im ganzen Bezirk einen Mietmittelwert unterhalb des Gesamtberliner Durchschnitts von 8,02 Euro auf. Allerdings verzeichnet das Gebiet auch das geringste An-gebot aller Postleitzahlbereiche im Bezirk. Zum Schluss ein Blick auf das Spitzensegment: Auch hier rangiert Friedrichshain-Kreuzberg inzwi-schen an der Spitze der Stadt – unter allen Postleitzahlgebieten Berlins liegt das um die Graefestraße mit 18,52 Euro pro Quadratme-ter ganz vorn. Auch im östlichen Kreuzberg um Görlitzer Park und Wrangelstraße hat sich ein Luxussegment herausgebildet, in dem im Mit-tel zwischen 17 und 18 Euro gefordert werden.

Spitzenwerte auch im Luxus-

segment

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10243 502 9,50 (37) 6,50 (29) 16,07 (22) 58 (165) 670 (112) 2.499 (155) 26,8 (72)

10245 799 10,00 (21) 6,25 (43) 16,52 (18) 66 (135) 798 (69) 2.592 (138) 30,8 (32)

10247 803 9,41 (39) 6,50 (29) 16,00 (24) 61 (156) 700 (98) 2.546 (149) 27,5 (65)

10249 741 9,75 (30) 7,00 (10) 16,00 (24) 56 (168) 665 (118) 2.532 (152) 26,3 (82)

10961 332 10,52 (13) 6,40 (35) 16,67 (12) 55 (171) 734 (87) 2.737 (112) 26,8 (73)

10963 205 10,00 (21) 6,52 (28) 16,40 (20) 72 (90) 918 (43) 3.317 (32) 27,7 (64)

10965 356 10,55 (12) 7,00 (10) 16,49 (19) 68 (117) 906 (45) 2.716 (116) 33,3 (19)

10967 285 10,99 (9) 6,00 (61) 18,52 (1) 55 (174) 752 (83) 2.713 (117) 27,7 (63)

10969 179 8,00 (85) 5,79 (87) 16,07 (22) 66 (132) 711 (91) 3.027 (65) 23,5 (127)

10997 309 10,42 (19) 5,50 (108) 17,19 (9) 54 (177) 713 (90) 2.842 (93) 25,1 (99)

10999 293 10,50 (15) 5,65 (96) 17,92 (6) 60 (158) 792 (71) 2.964 (70) 26,7 (75)

Bezirk 1) 4.804 10,00 6,25 16,67 61 753 2.727 27,6

Berlin 1) 49.316 8,02 5,07 14,67 72 758 2.851 26,6












10315 320 6,74 (144) 5,00 (151) 10,00 (128) 60 (157) 537 (177) 2.303 (184) 23,3 (133)

10317 305 8,02 (84) 5,53 (105) 13,75 (68) 58 (162) 591 (153) 2.459 (164) 24,1 (118)

10318 243 7,50 (105) 5,96 (74) 10,89 (115) 73 (81) 705 (94) 2.876 (85) 24,5 (110)

10319 141 6,41 (159) 5,20 (137) 7,63 (182) 67 (125) 572 (163) 2.237 (187) 25,6 (94)

10365 187 7,50 (105) 5,20 (137) 13,75 (68) 56 (170) 537 (176) 2.419 (169) 22,2 (153)

10367 149 9,21 (40) 5,74 (90) 13,64 (70) 75 (70) 857 (57) 2.346 (179) 36,5 (11)

10369 102 7,50 (105) 5,71 (92) 8,75 (159) 65 (137) 626 (133) 2.410 (171) 26,0 (86)

13051 50 7,24 (120) 5,32 (130) 10,00 (128) 56 (167) 528 (178) 2.636 (130) 20,0 (176)

13053 57 7,50 (105) 5,10 (146) 10,55 (121) 71 (102) 684 (108) 3.043 (60) 22,5 (146)

13055 225 6,80 (137) 4,99 (156) 9,50 (143) 66 (134) 588 (158) 2.663 (126) 22,1 (157)

13057 89 5,20 (183) 4,70 (168) 8,44 (167) 74 (73) 546 (175) 2.614 (135) 20,9 (169)

13059 20 — — — — — 2.596 (137) —

Bezirk 1) 1.888 7,11 5,06 11,60 65 598 2.529 23,7

Berlin 1) 49.316 8,02 5,07 14,67 72 758 2.851 26,6











Lichtenberg: Preisgünstiger Bezirk mit wachsender Mietspanne

Die in Lichtenberg bei Neuvermietungen verlangten Quadratmetersätze sind 2013

stärker angestiegen als in den meisten ande-ren Bezirken, liegen aber mit 7,11 Euro immer noch deutlich unter dem Berliner Mittelwert von 8,02 Euro. Wohnungssuchende schätzen Lichtenberg wegen seiner Kombination aus relativ niedrigen Mieten und den teils innen-stadtnahen und zugleich grünen Lagen. Seit einiger Zeit differenzieren sich die Preise zwi-schen günstigen Angeboten und Spitzenmie-ten immer weiter aus.

Zum teuren Quartier hat sich das Viertel um den Stadtpark (PLZ 10367) unmittelbar am S-Bahn-Ring entwickelt. Der Mietmittelwert von 9,21 Euro ist aber nicht Folge eines extremen Ansturms auf den Mietbestand, sondern auf Neubauprojekte bzw. hochwer-tige Sanierungen in Verbindung mit einem insgesamt geringen Angebot zurückzuführen. Auf-grund ersterer sind die Angebote im Stadtparkviertel auch die mit den durchschnittlich meisten Quadratmetern im Bezirk. Gleichzeitig haben aber die ange-stammten Bewohner dieses Gebiets, darunter viele Rentner, eine recht geringe Haushaltskauf-kraft – sie liegt auf Platz 179 der 189 Berliner Postleitzahlgebiete. Bescheidene Einkommen einerseits, anspruchsvolle und geräumige Neu-bauten andererseits ergeben eine der höchsten Wohnkostenquoten Berlins, auch wenn es au-ßerhalb der Neubauten noch zahlreiche Woh-nungen mit geringeren Mieten gibt.

Mit rund 8 Euro auf Rang 2 im Lichtenberger Mietranking liegt mit Rummelsburg (10317) ein Gebiet, das in attraktiven Wasserlagen zahlreiche Neubauten aus der Zeit nach 1990 besitzt. Der südliche Gebietsteil ist zwar we-gen der umgebenden Bahnstrecken, Straßen und Wasserläufe relativ isoliert, weist aber für einen Stadtteil am Rand der Innenstadt hohe landschaftliche Qualitäten auf. Im nördlichen Gebietsteil nahe dem Nöldnerplatz gibt es drei Neubauprojekte. Es folgt Lichtenbergs klas-sische Bestlage, das von Stadtvillen und um-grünten Mietshäusern geprägte Karlshorst (10318), eins der kaufkraftstärksten Gebiete im Bezirk. Hier finden sich die drittgrößten Wohnungen Lichtenbergs. Seinen Spitzen-platz im Bezirk bei den Quadratmetermieten (aktuell bei 7,50 Euro) hat Karlshorst aller-

dings wegen seiner Innenstadt-ferne und wegen des Fehlens von Neubauprojekten verloren.

Das mittlere Mietniveau ist in drei anderen Gebieten inzwischen

gleich hoch wie in Karlshorst: im malerischen, aber etwas abgelegenen Alt-Hohenschön-hausen (13053) mit seinen beiden Seen und der höchsten Bewohnerkaufkraft im Bezirk, am innenstadtnahen Fennpfuhl (10369), in dem wenige, jedoch anteilsmäßig viele sa-nierte Wohnungen oder solche jüngeren Bau-jahres angeboten werden, sowie im Gebiet um die Siegfriedstraße (10365), das vor allem im Süden nahe der Frankfurter Allee und der Rüdigerstraße durch viele Sanierungen ge-

wonnen hat. Das Gebiet Falkenberg (13057), das einen Teil des Plattenbaugebiets Hohen-schönhausen umfasst, darüber hinaus aber nur dünn bebaut ist, zeichnet sich durch einen der niedrigsten Quadratmeter-Mittelwerte ganz Berlins aus: Nur 5,20 Euro werden hier für freie Wohnungen verlangt. Trotz der un-terdurchschnittlichen Kaufkraft der Haushalte müssen diese aufgrund der niedrigen Ange-botsmieten weniger als 21 Prozent davon in die Warmmiete stecken.

Deutlich höhere Angebotsmieten, doch eben-falls unter dem Bezirksdurchschnitt, weisen mit rund 6,40 bis 6,70 Euro die Gebiete Fried-richsfelde Nord (10315) und Friedrichsfelde Süd (10319) nahe dem Tierpark auf. Diese Gebiete gehören zu den Stadtvierteln mit der geringsten Kaufkraft in Berlin. Haushalte müssen hier daher trotz der relativ niedrigen Quadratmetersätze bis zu einem Viertel ih-rer Kaufkraft für die Warmmiete aufbringen.

Hohe Wohnkosten am Stadtpark



35,0 und mehr

31,0 – 34,9

28,0 – 30,9

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12619 461 5,47 (178) 4,39 (182) 8,80 (158) 61 (153) 463 (186) 2.413 (170) 19,2 (183)

12621 63 7,78 (96) 5,86 (82) 10,38 (125) 76 (68) 753 (82) 3.432 (26) 22,0 (158)

12623 98 7,50 (105) 6,13 (50) 10,43 (124) 83 (39) 800 (66) 3.406 (29) 23,5 (129)

12627 412 5,22 (182) 4,36 (184) 7,96 (177) 67 (126) 492 (183) 2.512 (153) 19,6 (180)

12629 191 5,46 (179) 4,69 (170) 8,01 (173) 62 (151) 472 (185) 2.426 (167) 19,4 (182)

12679 302 5,18 (184) 4,37 (183) 7,27 (185) 70 (112) 510 (181) 2.482 (158) 20,5 (172)

12681 141 5,76 (174) 4,66 (171) 8,50 (164) 69 (113) 548 (173) 2.589 (140) 21,2 (167)

12683 123 6,33 (162) 4,64 (173) 9,52 (142) 65 (138) 549 (171) 3.020 (66) 18,2 (186)

12685 200 6,15 (171) 4,54 (176) 7,49 (184) 71 (98) 590 (155) 2.775 (100) 21,3 (166)

12687 212 4,76 (186) 3,75 (186) 7,70 (181) 70 (108) 485 (184) 2.472 (160) 19,6 (178)

12689 337 5,26 (181) 4,50 (180) 7,57 (183) 67 (122) 500 (182) 2.570 (143) 19,5 (181)

Bezirk 1) 2.540 5,46 4,36 8,23 67 512 2.734 18,7

Berlin 1) 49.316 8,02 5,07 14,67 72 758 2.851 26,6











Marzahn-Hellersdorf: Bescheidenheit am östlichen Stadtrand

Auch in Marzahn-Hellersdorf steigen die Mieten. Aber das geschieht langsamer

als in vielen anderen Berliner Bezirken, so dass sich der Abstand zum Rest der Stadt weiter vergrößert. 5,46 Euro verlangten 2013 die Vermieter im Mittel für einen Quadratmeter Mietwohnung, fast ein Drittel weniger als auf dem Berliner Gesamtmarkt mit 8,02 Euro. In den Plattenbauquartieren am östlichen Stadt-rand besteht bei den Mieten selbst vor dem Hintergrund des zunehmend angespannten Berliner Marktes (noch) nicht viel Spielraum nach oben.

Allerdings gibt es hier nicht nur die großen Neubauquartiere aus DDR-Zeiten, sondern auch ausgedehnte Eigenheimviertel, die auch kleinere Mehrfamilienhäuser enthalten. In die-sen Vierteln, die sich im Osten des Bezirkes je-weils nördlich und südlich der B1/B5 erstrecken, werden die höchsten Mieten im ganzen Bezirk verlangt. An der Spitze liegt Kaulsdorf (PLZ 12621), das mit einem eigenen Schloss aufwar-ten kann und im Bezirk die höchste Bewohner-kaufkraft aufweist. Bei ihr wie bei den Miet-mittelwerten folgen die ähnlich strukturierten Ortsteile Mahlsdorf (12623) mit den größten Wohnungen im Bezirk und Biesdorf (12683). Dort müssen die Bewohner für eine jetzt an-gebotene Mietwohnung nur 18,2 Prozent ih-rer Haushaltskaufkraft aufbringen – die nied-rigste Wohnkostenquote in ganz Berlin. Die drei grünsten und wohlhabendsten Gebiete im Bezirk sind allerdings aufgrund ihrer klein-teiligen Bebauungsstruktur auch diejenigen mit den wenigsten Mietwohnungsangeboten.

Die großen Baugebiete aus DDR-Zeiten wirken äußerlich homogen, aber selbst hier vollzieht sich inzwischen eine gewisse Differenzierung. Die höchsten Quadratmetermieten werden mit 6,15 Euro in Marzahn-Mitte (12685) verlangt, das mit Infrastruktur gut ausgestattet ist und Attraktionen wie die „Gärten der Welt“ und den historischen Dorfkern des alten Marzahn aufweist – und nicht zuletzt die geräumigsten angebotenen Wohnungen in den großen Plat-tenbauvierteln. Innerhalb dieser hat das Quar-tier auch die höchste Bewohnerkaufkraft. Bei den mittleren Mieten folgen mit deutlichem Abstand der westliche Bezirksrand um die Bit-terfelder Straße (12681) sowie Kaulsdorf-Nord (12619), das im Stadtteil Hellersdorf am besten mit Läden, Sozialeinrichtungen und öffent-lichem Nahverkehr ausgestattet ist. Es besaß aber 2013 auch die kleinsten angebotenen Wohnungen im Bezirk und weist daher trotz der geringsten Kaufkraft im ganzen Bezirk des-sen zweitniedrigste Wohnkostenquote (19,2 Prozent) auf. Mit Kaulsdorf-Nord gleichauf bei Mieten, Kaufkraft und Wohnkostenquote liegt das nördlich angrenzende Gebiet Cottbusser Platz (12629), das wie Kaulsdorf-Nord an den langgestreckten Grünzug des Wuhletals grenzt.

Am unteren Ende der Mietenskala finden sich die nördlichen und östlichen Teile der großen Plattenbauquartiere, von denen aus der Weg in die Berliner Innenstadt besonders weit ist. In Ahrensfelde (12689), in Hellersdorf-Nord (12627) und um die Raoul-Wallenberg-Straße (12679) liegen die verlangten mittleren Qua-dratmetermieten um 5,20 Euro. An der Raoul-

Wallenberg-Straße sind sie 2013 entgegen dem allgemeinen Trend sogar um 3,3 Prozent ge-sunken. Die unterste Position bei den Mieten nimmt das Gebiet Mehrower Allee (12687) ein – nicht nur im Bezirk, sondern in ganz Ber-lin. 4,76 Euro pro Quadratmeter werden hier im Mittel verlangt, nach einem bescheidenen Anstieg um 6 Cent zwischen 2012 und 2013.

Rund um die Mehrower Allee liegen auch die berlinweit niedrigsten Werte im unteren Marktsegment, dem am günstigsten angebo-tenen Zehntel der Wohnungen. Hier kostet der Quadratmeter im Mittel nur 3,75 Euro. Auch alle anderen Plattenbauviertel liegen hier deut-lich unter 5 Euro. In den vier preisgünstigsten Gebieten des Bezirks liegt selbst im (relativ) obersten Teil des Marktes der Mittelwert deut-lich unter 8 Euro. Diese im Vergleich hohen Mieten werden für sanierte Plattenbauten in privilegierter Lage oder Wohnungen in nied-rigeren Bauten, die in den Jahren nach 1990 die Siedlungen ergänzten, verlangt.



35,0 und mehr

31,0 – 34,9

28,0 – 30,9

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bis 21,9

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10115 697 11,50 (5) 6,35 (38) 16,67 (12) 80 (50) 1.088 (24) 3.227 (38) 33,7 (18)

10117 811 13,11 (1) 8,69 (1) 18,40 (3) 105 (4) 1.608 (1) 3.862 (12) 41,6 (2)

10119 549 12,21 (3) 7,45 (4) 17,97 (5) 77 (62) 1.108 (22) 3.171 (44) 34,9 (15)

10178 327 13,00 (2) 6,58 (25) 18,50 (2) 83 (38) 1.256 (8) 2.913 (80) 43,1 (1)

10179 268 10,00 (21) 6,05 (56) 15,00 (44) 81 (46) 987 (30) 2.795 (98) 35,3 (14)

10551 349 8,18 (80) 5,50 (108) 15,22 (40) 58 (164) 631 (130) 2.673 (124) 23,6 (125)

10553 259 7,96 (90) 5,10 (146) 13,64 (70) 55 (173) 590 (154) 2.558 (148) 23,1 (139)

10555 333 8,50 (72) 6,13 (50) 15,00 (44) 68 (116) 768 (77) 2.739 (111) 28,0 (59)

10557 270 9,00 (47) 5,36 (125) 14,54 (54) 70 (110) 822 (64) 2.873 (87) 28,6 (52)

10559 383 7,76 (98) 5,97 (72) 14,58 (51) 59 (159) 618 (137) 2.712 (118) 22,8 (143)

10785 272 11,23 (8) 6,37 (37) 17,39 (8) 83 (42) 1.154 (15) 3.896 (11) 29,6 (46)

10787 92 9,00 (47) 6,32 (41) 13,60 (73) 79 (53) 932 (39) 3.495 (23) 26,7 (77)

13347 545 7,55 (103) 5,34 (127) 14,29 (58) 59 (160) 605 (144) 2.764 (103) 21,9 (161)

13349 209 7,00 (126) 5,22 (135) 13,20 (82) 58 (163) 564 (167) 2.307 (183) 24,4 (112)

13351 222 7,50 (105) 4,91 (160) 14,00 (63) 54 (179) 549 (172) 2.384 (176) 23,0 (140)

13353 477 7,76 (98) 5,57 (103) 14,10 (61) 56 (169) 587 (160) 2.558 (147) 22,9 (142)

13355 131 6,94 (132) 4,95 (157) 14,62 (50) 54 (175) 528 (179) 2.758 (105) 19,1 (184)

13357 438 6,80 (137) 5,33 (128) 12,91 (87) 59 (161) 559 (169) 2.804 (96) 19,9 (177)

13359 479 7,24 (119) 4,92 (159) 13,64 (70) 61 (155) 605 (145) 2.488 (157) 24,3 (115)

Bezirk 1) 7.111 9,09 5,51 16,36 71 819 2.817 29,1

Berlin 1) 49.316 8,02 5,07 14,67 72 758 2.851 26,6











Mitte: Höchstmieten im historischen Zentrum, niedrige in Moabit und Wedding

Die teuersten Wohnlagen Berlins liegen im historischen Zentrum: An der bekanntes-

ten Adresse der Stadt, Unter den Linden (PLZ 10117), sind die angebotenen Wohnungen mit im Mittel 13,11 Euro die teuersten der Stadt und mit durchschnittlich 105 Quadratmetern für eine zentrale City-Lage bemerkenswert groß. Während die Zentren anderer Metropo-len längst fast reine Büro- und Handelsstand-orte sind, findet sich in der Mitte Berlins mit 811 Angeboten einer der lebhaftesten Miet-wohnungsmärkte. Allerdings kostet hier selbst das günstigste Zehntel der Wohnungen im Mittel 8,69 Euro pro Quadratmeter.

Ähnliche Merkmale weist das Gebiet um den Hackeschen Markt und den Alexanderplatz (10178) auf. Dort liegt die Kaufkraft aller-dings nur auf Rang 80 in der Stadt, so dass die Wohnkostenquote mit über 43 Prozent die höchste Berlins ist. Im Gebiet Unter den Linden verdienen die Bewohner zwar viel bes-ser, aber die Kombination aus hohen Quadrat-metermieten und großen Wohnungen bringt ebenfalls eine Wohnkostenquote von fast 42 Prozent. Zu den Gebieten mit Quadratme-ter-Höchstmieten zwischen 11,20 und 12,20 Euro zählen auch die umliegenden Quartiere

Rosenthaler Platz (10119), Chausseestraße (10115) und Potsdamer Platz (10785) – also die gesamte historische Mitte mit Ausnahme ihres südöstlichen Zipfels, dem etwas preis-günstigeren Gebiet um die Jannowitzbrücke (10179). Aber auch hier liegen die Angebots-mieten mittlerweile bei durchschnittlich 10 Euro pro Quadratmeter.

Mit Abstand folgen die Gebiete nördlich und südlich des Tiergartens: Moabit Südost (10557), Zoo (10787) und Alt-Moabit West (10555). Noch günstiger ist Moabits Norden um die Birkenstraße (10551), Beusselstraße (10553) und Stephanstraße (10559). Hier liegt der Mittelwert pro Quadratmeter teils unter 8 Euro; einfache Wohnungen im untersten Zehn-tel der lokalen Märkte werden für weniger als 6 Euro angeboten. Die Kaufkraft der Haushalte liegt zwar weit unter der in der historischen Mitte, aufgrund der niedrigeren Quadratme-termieten und sehr kleinen Wohnungen muss aber ein geringerer Teil des Einkommens für die Warmmiete aufgebracht werden.

Die niedrigsten Mieten in Berlin-Mitte werden nach wie vor im Wedding verlangt. Hier gilt eine auf den ersten Blick merkwürdige Regel:

Je näher ein Gebiet an der Berliner City liegt, desto billiger sind die Angebotsmieten. Am unteren Ende ordnen sich mit unter 7 Euro pro Quadratmeter der Humboldthain (13355) und Gesundbrunnen (13357) ein. Dort be-steht das höchste Mietgefälle Berlins: Über-quert man die südlich angrenzende Bernauer Straße und betritt das Gebiet 10119 um den Rosenthaler Platz, erfährt man einen Miet-sprung pro Quadratmeter von 5,41 Euro. Ein wenig teurer als der östliche, citynahe Wed-ding sind dessen nördliche und westliche Teile um die Soldiner Straße (13359), den Nauener Platz (13347), die Rehberge (13351) und den Westhafen (13353).



35,0 und mehr

31,0 – 34,9

28,0 – 30,9

26,0 – 27,9

24,0 – 25,9

22,0 – 23,9

bis 21,9

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12043 215 8,95 (55) 6,03 (58) 16,67 (12) 52 (182) 607 (143) 2.590 (139) 23,4 (131)

12045 275 9,21 (40) 5,83 (83) 18,08 (4) 51 (183) 610 (141) 2.421 (168) 25,2 (98)

12047 200 10,03 (20) 6,14 (49) 17,63 (7) 49 (184) 628 (132) 2.660 (127) 23,6 (124)

12049 283 8,86 (58) 6,00 (61) 15,40 (38) 49 (185) 570 (164) 2.427 (166) 23,5 (128)

12051 452 8,33 (75) 5,51 (107) 13,81 (66) 54 (176) 602 (148) 2.699 (120) 22,3 (150)

12053 217 8,76 (61) 5,24 (134) 15,77 (32) 49 (186) 560 (168) 2.558 (146) 21,9 (160)

12055 281 8,00 (85) 5,77 (88) 15,65 (34) 53 (181) 569 (165) 2.544 (150) 22,4 (149)

12057 87 6,44 (158) 5,28 (133) 12,00 (94) 61 (154) 557 (170) 2.690 (122) 20,7 (170)

12059 267 8,50 (72) 5,82 (85) 14,58 (51) 53 (180) 598 (149) 2.465 (163) 24,3 (116)

12347 230 6,67 (150) 5,33 (128) 12,00 (94) 63 (148) 590 (156) 2.632 (131) 22,4 (147)

12349 121 6,77 (142) 5,50 (108) 8,73 (160) 71 (99) 675 (111) 2.976 (68) 22,7 (144)

12351 95 6,45 (157) 4,75 (165) 8,30 (169) 66 (129) 610 (140) 2.743 (109) 22,2 (152)

12353 190 6,27 (165) 4,80 (163) 8,33 (168) 74 (74) 669 (113) 2.909 (81) 23,0 (141)

12355 264 6,75 (143) 5,39 (121) 9,10 (148) 72 (93) 679 (109) 3.307 (33) 20,5 (171)

12357 89 7,07 (123) 5,60 (100) 9,97 (136) 71 (104) 693 (103) 3.450 (25) 20,1 (175)

12359 131 6,73 (145) 5,15 (143) 10,50 (123) 64 (142) 610 (139) 2.566 (145) 23,8 (120)

Bezirk 1) 3.397 7,75 5,28 15,00 58 604 2.742 22,0

Berlin 1) 49.316 8,02 5,07 14,67 72 758 2.851 26,6











Neukölln: Im Norden kleine und teure Wohnungen, im Süden günstige große

Das Verhältnis von Quadratmeter-Ange-botsmieten zu Einkommen ist in Neukölln

scheinbar widersinnig: In den nördlichen Alt-bauquartieren ist die Kaufkraft fast durchweg am niedrigsten im Bezirk, doch die Angebots-mieten sind die höchsten. Umgekehrt haben die Bewohner im Süden Neuköllns teils eine Kaufkraft über dem Berliner Durchschnitt und zugleich Mietwerte weit darunter. Doch der Widerspruch relativiert sich, be-trachtet man die Wohnungsgrö-ßen: In Nord-Neukölln am May-bachufer (PLZ 12047), um die Hermannstraße West (12049) und die Rollbergstraße (12053) werden Berlins kleinste Wohnungen mit durch-schnittlich nur 49 Quadratmetern angeboten. Auch in den Nachbargebieten Sonnenallee Nord (12045), Rathaus Neukölln (12043), Weigandufer (12059), Hermannstraße Süd (12051) und Richardplatz (12055) fallen sie mit 51 bis 54 Quadratmetern nur wenig größer aus. Im Süden dagegen sind in Neuköllns kauf-kraftstärksten Gebieten Buckow-West (12349) und -Ost (12353) sowie Rudow-Süd (12355) und -Ost (12357) die Wohnungen mit jeweils über 70 Quadratmetern bezirksweit am größ-ten. Im Ergebnis unterscheidet sich das Verhält-nis von Wohnkosten zu Kaufkraft innerhalb des Bezirks nur wenig: Die Wohnkostenquote reicht von 20,1 Prozent in Rudow-Ost bis zum

Maximalwert von 25,2 Prozent an der Son-nenallee Nord. Insgesamt liegen diese Quoten noch alle unter dem Gesamtberliner Mittelwert.

Allerdings haben sich die Verhältnisse zwischen Norden und Süden in jüngster Zeit deutlich verschoben. In den nördlichen Gebieten sind die Angebotsmieten im Jahr 2013 durchweg weit über 10 Prozent gestiegen – am stärksten

um die Rollbergstraße mit über 23 Prozent (der zweitstärkste An-stieg in der gesamten Stadt), um das Weigandufer mit 16 und um das Rathaus Neukölln mit fast 15 Prozent. Am Maybachufer an der

Grenze zu Kreuzberg werden erstmals im Be-zirk Mietmittelwerte über 10 Euro verzeichnet. Dagegen geht es südlich der Ringbahn rela-tiv ruhig zu. Um die Sonnenallee Süd (12057) stieg der Mittelwert der Quadratmeter-Ange-botsmieten nur um 0,3 Prozent. Jedoch rela-tiviert sich die Preisentwicklung vor dem Hin-tergrund einer sehr geringen Angebotszahl. Im Süden des Bezirks liegen die Mietanstiegs-raten ansonsten zwischen knapp 4 und annä-hernd 8 Prozent. Hier finden sich vor allem in der Gropiusstadt auch noch Nischen für sehr preisgünstiges Wohnen. Dagegen sind Woh-nungen für weniger als 6 Euro pro Quadrat-meter im Norden Neuköllns inzwischen eine ausgesprochene Rarität.

Zugleich gibt es in Vierteln, die vor wenigen Jahren noch als unattraktiv galten, inzwischen ein hochpreisiges Luxussegment. Im teuersten Zehntel der Angebote werden an der Sonnen-allee Nord inzwischen mehr als 18 Euro ver-langt, der vierthöchste Wert der ganzen Stadt. Rund um das Maybachufer am Landwehrkanal liegt das Niveau ähnlich hoch. Beide Quartiere zeichnen sich durch ihre Kneipen-, Café- und Kunstszene aus und sind vor allem bei Jün-geren beliebt. Spitzensegmente mit Quadrat-metermieten oberhalb der 15-Euro-Schwelle gibt es auch um das Rathaus Neukölln, die Rollbergstraße, den Richardplatz und die Her-mannstraße West. Dagegen sind im grünen Sü-den in Buckow und Rudow selbst die teuersten Mietwohnungen im Mittel noch für deutlich unter 10 Euro pro Quadratmeter zu haben.

An der Grenze zu Kreuzberg die höchsten Mieten



35,0 und mehr

31,0 – 34,9

28,0 – 30,9

26,0 – 27,9

24,0 – 25,9

22,0 – 23,9

bis 21,9

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10405 658 10,56 (11) 7,20 (6) 16,92 (11) 68 (121) 859 (56) 2.863 (92) 30,0 (42)

10407 400 9,84 (27) 5,71 (94) 15,10 (43) 67 (123) 809 (65) 2.691 (121) 30,0 (41)

10409 227 8,51 (69) 5,42 (117) 15,22 (40) 57 (166) 603 (146) 2.082 (189) 29,0 (51)

10435 456 11,93 (4) 7,67 (3) 16,67 (12) 79 (51) 1.118 (20) 3.045 (58) 36,7 (10)

10437 795 10,51 (14) 6,80 (14) 16,30 (21) 71 (96) 904 (46) 2.644 (128) 34,2 (17)

10439 854 9,75 (30) 6,82 (13) 15,60 (35) 66 (130) 789 (72) 2.366 (178) 33,3 (20)

13086 450 7,72 (101) 5,74 (90) 11,86 (103) 64 (141) 636 (129) 2.403 (172) 26,5 (81)

13088 369 7,36 (117) 5,50 (108) 11,20 (108) 70 (109) 667 (115) 2.504 (154) 26,6 (78)

13089 41 6,88 (135) 5,43 (116) 8,28 (170) 67 (127) 602 (147) 3.070 (56) 19,6 (179)

13125 492 6,68 (148) 5,40 (120) 8,00 (175) 76 (69) 668 (114) 3.044 (59) 21,9 (159)

13127 301 7,00 (126) 5,70 (95) 9,00 (151) 76 (65) 699 (99) 3.164 (46) 22,1 (156)

13129 21 — — — — — 3.035 (63) —

13156 477 7,80 (95) 6,11 (53) 11,97 (101) 80 (48) 799 (68) 2.950 (73) 27,1 (67)

13158 185 7,37 (116) 5,99 (70) 10,00 (128) 73 (83) 694 (102) 3.142 (48) 22,1 (155)

13159 1 — — — — — 2.737 (113) —

13187 542 8,56 (66) 5,96 (74) 12,00 (94) 78 (60) 839 (61) 2.602 (136) 32,2 (25)

13189 324 8,00 (88) 5,80 (86) 13,80 (67) 63 (146) 639 (128) 2.257 (186) 28,3 (55)

Bezirk 1) 6.593 8,75 5,90 15,00 71 774 2.682 28,9

Berlin 1) 49.316 8,02 5,07 14,67 72 758 2.851 26,6











Pankow: Wo die Kaufkraft hoch ist, sind die Mieten niedrig – und umgekehrt

Nach landläufiger Vorstellung gilt der Prenzlauer Berg als bürgerlichster Teil

des Bezirks, Alt-Pankow und der etwas ab-gelegene Norden dagegen gelten als weniger wohlhabend. Tatsächlich ist es umgekehrt: Die Kaufkraft der Haushalte ist im grünen Nor-den weit höher als im urbanen Süden. An der Spitze liegen Buchholz (PLZ 13127), Rosenthal (13158) und Heinersdorf (13089), erst dann folgt der weithin als schick geltende Kollwitz-platz (10435). Im Prenzlauer Berg liegt die Kaufkraft nur hier sowie an der Prenzlauer Al-lee (10405) über dem Berliner Mittelwert von 2.851 Euro, dagegen um die Danziger Straße (10407), den Helmholtzplatz (10437) und den Arnimplatz (10439) teilweise weit darunter.

Ganz anders verhält es sich bei den Angebots-mieten. Ihr Quadratmetermittelwert liegt am Prenzlauer Berg rund um die 10-Euro-Marke, am Kollwitzplatz sogar bei fast 12 Euro. Dies führt in Kombination mit den mäßigen Ein-kommen zu einer hohen relativen Mietbelas-tung. Die Wohnkostenquote, das Verhältnis der Warmmiete zur Kaufkraft, liegt überall über 30 Prozent, dagegen in allen anderen Bezirksteilen mit Ausnahme von Pankow-Mitte (13187) weit unter dieser Schwelle, in Heiners-dorf sogar unter 20 Prozent. Geradezu skurril verhält es sich im oberen Marktsegment, dem

pro Quadratmeter teuersten Zehntel der ange-botenen Wohnungen: Hier liegen in den Wohl-standsgebieten Buchholz (13127) und Karow/Buch (13125) die Mieten nur etwa halb so hoch wie in den kaufkraftschwächeren Stadt-teilen am Prenzlauer Berg. Dort gibt es aber auch eine gut verdienende Schicht mit einer Kaufkraft hoch über den lokalen Mittelwerten, für die Quadratmetermieten um 16 Euro kein ernsthaftes Zuzugshemmnis darstellen.

Ein solches besteht am Prenzlauer Berg jedoch für die Bezieher geringer Einkommen. Selbst im untersten Marktsegment werden für das güns-tigste Zehntel der Wohnungen um Kollwitz-platz und Prenzlauer Allee inzwischen rund 7 bis 8 Euro gefordert. Das ist kaum weniger, als im Norden des Bezirks für die dort teuersten Wohnungen verlangt wird. Am Prenzlauer Berg nähern sich auch Arnim- und Helm-holtzplatz im unteren Segment der 7-Euro-Schwelle. Einfache Wohnungen für höchstens 5,50 Euro findet man dagegen noch in Karow/Buch, aber auch in den Weißenseer Vierteln Buschallee (13088) und Ostseestraße (10409). Das zuletzt genannte Gebiet gehört nominell noch zum Prenzlauer Berg, hat aber Stadtrand-charakter mit breiten Magistralen und vielen Bauten aus Vor- und Nachkriegszeit. Die an-gebotenen Wohnungen sind relativ klein und

die Haushaltskaufkraft liegt mit 2.082 Euro an letzter Stelle in Berlin. Nur wenig höher ist dieser Wert nordwestlich davon um die Neu-mannstraße (13189).

Deutlich besser stellt sich die Situation im noch weiter nordwestlich gelegenen Niederschön-hausen (13156) dar: In dem weitgehend grü-nen Quartier liegt die Kaufkraft über, das Miet-niveau jedoch unter den Durchschnittswerten von Pankow und Gesamt-Berlin. Man wohnt günstig und angenehm; die angebotenen Flä-chen sind die größten im ganzen Bezirk. Ein Manko ist aber nach wie vor die Lage in der Einflugschneise des Flughafens Tegel, für des-sen Schließung derzeit niemand eine konkrete Prognose wagen mag.



35,0 und mehr

31,0 – 34,9

28,0 – 30,9

26,0 – 27,9

24,0 – 25,9

22,0 – 23,9

bis 21,9

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13403 332 6,50 (153) 5,32 (130) 8,63 (162) 66 (133) 609 (142) 2.432 (165) 25,1 (100)

13405 103 6,20 (169) 4,94 (158) 10,00 (128) 86 (30) 771 (75) 2.872 (89) 26,8 (71)

13407 318 6,61 (151) 5,21 (136) 9,00 (151) 63 (147) 588 (157) 2.393 (175) 24,6 (109)

13409 526 6,30 (163) 5,10 (146) 9,00 (151) 64 (140) 584 (161) 2.470 (161) 23,6 (123)

13435 84 5,65 (176) 4,40 (181) 6,52 (186) 82 (45) 686 (105) 2.919 (78) 23,5 (126)

13437 129 6,69 (147) 5,00 (151) 10,78 (118) 75 (71) 709 (92) 2.735 (114) 25,9 (89)

13439 183 5,67 (175) 4,52 (177) 7,73 (180) 84 (36) 705 (95) 2.887 (84) 24,4 (113)

13465 177 7,99 (89) 6,21 (45) 11,00 (112) 90 (22) 962 (35) 4.249 (2) 22,6 (145)

13467 186 7,86 (94) 6,00 (61) 10,00 (128) 89 (23) 949 (37) 3.798 (13) 25,0 (102)

13469 229 5,53 (177) 4,51 (179) 9,00 (151) 83 (40) 686 (106) 3.186 (40) 21,5 (165)

13503 67 8,11 (82) 6,03 (58) 10,00 (128) 92 (17) 994 (29) 4.144 (4) 24,0 (119)

13505 63 8,31 (77) 6,21 (45) 12,00 (94) 84 (34) 933 (38) 4.191 (3) 22,3 (151)

13507 273 7,94 (92) 5,50 (108) 10,67 (120) 71 (95) 763 (78) 2.937 (75) 26,0 (85)

13509 198 6,20 (169) 5,11 (144) 9,08 (149) 66 (131) 592 (152) 2.401 (173) 24,7 (108)

Bezirk 1) 2.868 6,61 5,00 9,91 74 691 2.980 23,2

Berlin 1) 49.316 8,02 5,07 14,67 72 758 2.851 26,6











Reinickendorf: Im grünen Nordwesten steigen die Mieten – aber mäßig

Die Angebotsmieten in Reinickendorf sind in den letzten beiden Jahren nur jeweils

halb so stark gestiegen wie im Berliner Durch-schnitt. Das aktuelle Plus von 3,9 Prozent pro Quadratmeter war 2013 das geringste aller zwölf Bezirke. Als einziges Postleitzahlgebiet in Reinickendorf verzeichnete Alt-Tegel (PLZ 13507) einen zweistelligen Anstieg von 13,4 Prozent. Das Quartier gewinnt seit einiger Zeit an Attraktivität u.a. durch neue Bauprojekte. Dagegen gibt es gleich zwei Gebiete, in denen 2013 die mittlere Quadratmetermiete gesun-ken ist: in Borsigwalde (13509) gleich östlich von Alt-Tegel um 2,7 Prozent, in Heiligensee (13503) im äußers-ten Nordwesten des Bezirks so-gar um 4,7 Prozent – hier relati-viert der enge Markt mit nur 67 Angeboten jedoch die statistische Aussagekraft. Heiligensee sowie seine wald-, wasser- und villenreichen Nachbargebiete Kon-radshöhe (13505) und Frohnau (13465) neh-men in der Berliner Kaufkraftstatistik die Ränge 2 bis 4 ein, bei den Angebotsmieten pro Qua-dratmeter aber nur Positionen zwischen 77 und 89. Die vermarkteten Wohnungen wa-ren allerdings zusammen mit denen im ähnlich strukturierten Hermsdorf (13467) die größten im Bezirk, was unter dem Strich zu Wohnkos-tenquoten zwischen 22 und 25 Prozent führte. Das liegt nahe dem Reinickendorfer Mittelwert von 23,2 Prozent und deutlich unter dem Ge-samtberliner Wert von 26,6 Prozent.

Zu den von Grün und Eigenheimen geprägten Gebieten im Norden des Bezirks gehört auch Waidmannslust (13469), das aber eine struk-turelle Besonderheit aufweist: Hier befindet sich südlich des Zabel-Krüger-Damms die zu großen Teilen auch heute noch öffentlich ge-förderte und damit in der Miete preisgebun-dene Großsiedlung Rollberge (nicht zu ver-wechseln mit dem Rollberg in Neukölln) aus der Zeit um 1970, wo Wohnungen zu deut-lich niedrigeren Mieten angeboten werden als in den kleineren, individuelleren Häusern der Umgebung. Dank dieses Angebots sowie einer

überdurchschnittlichen Kaufkraft hat Waidmannslust die günstigs-ten Konditionen im ganzen Be-zirk; seine Bewohner haben die niedrigste Wohnkostenquote. Et-was teurer, aber im Mittel noch

für weniger als 6 Euro pro Quadratmeter wer-den Wohnungen im Märkischen Viertel West (13435) und Ost (13439) angeboten. Hier ist das „oberste Marktsegment“ eher eine theo-retische Größe: Für das Zehntel der teuersten Wohnungen verlangen Vermieter weniger als 8 Euro. In Waidmannlust liegt der Mittelwert des Top-Segments mit genau 9 Euro spürbar höher – allerdings deutlich unter den Ange-botsmieten der Stadtrandgebiete im Norden.

Das im Bezirksmaßstab mittlere Preissegment konzentriert sich im Südosten des Bezirks. In Alt-Wittenau (13437), Alt-Reinickendorf

(13407), am Eichborndamm (13403), um die Residenzstraße (13409) und den Kurt-Schu-macher-Damm (13405) liegen die mittleren Mietwerte zwischen 6 und 7 Euro. Hier wartet man auf die Schließung des Flughafens Tegel, in dessen Einflugschneise weite Teile des Rei-nickendorfer Südens liegen.

Wenn es irgendwann soweit ist, dürfte es auch im Niedrigpreissegment Anstiege geben, das heute im Mittel für rund 5 Euro angeboten wird. Noch günstiger ist dieses Segment im Nordosten des Bezirks. Das Märkische Viertel und Waidmannslust sind zwar fluglärmfrei; wegen der Stadtrandlage und der teilweise großvolumigen Baustruktur gibt es aber ein einfaches Marktsegment mit Konditionen um 4,50 Euro pro Quadratmeter. Im grünen Reini-ckendorfer Nordwesten werden im untersten Segment Mieten ab 6 Euro aufwärts verlangt.

Hohe Kaufkraft ganz im Norden

am Stadtrand



35,0 und mehr

31,0 – 34,9

28,0 – 30,9

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13581 206 6,24 (168) 4,60 (175) 9,49 (145) 72 (91) 646 (125) 2.773 (101) 23,3 (134)

13583 287 6,50 (153) 4,80 (163) 8,50 (164) 68 (120) 625 (135) 2.469 (162) 25,3 (97)

13585 392 6,10 (173) 4,71 (167) 8,72 (161) 74 (76) 654 (121) 2.575 (142) 25,4 (95)

13587 325 6,48 (156) 5,20 (137) 8,08 (172) 72 (87) 666 (117) 2.577 (141) 25,8 (92)

13589 228 5,27 (180) 4,52 (177) 7,78 (179) 71 (97) 572 (162) 2.803 (97) 20,4 (173)

13591 274 6,70 (146) 4,70 (168) 8,01 (173) 74 (72) 703 (96) 3.164 (45) 22,2 (154)

13593 236 5,00 (185) 4,12 (185) 7,94 (178) 71 (103) 547 (174) 2.873 (88) 19,1 (185)

13595 372 6,25 (166) 4,88 (162) 9,63 (138) 71 (94) 643 (127) 2.744 (108) 23,4 (132)

13597 165 6,34 (161) 4,73 (166) 9,22 (147) 82 (44) 744 (85) 2.756 (106) 27,0 (69)

13599 166 6,50 (155) 5,89 (79) 8,11 (171) 68 (119) 626 (134) 2.639 (129) 23,7 (121)

13629 129 6,90 (134) 5,42 (117) 13,26 (81) 68 (115) 659 (120) 2.723 (115) 24,2 (117)

14089 127 7,53 (104) 5,76 (89) 10,37 (126) 95 (14) 972 (31) 4.105 (6) 23,7 (122)

Bezirk 1) 2.907 6,29 4,57 8,89 73 660 2.843 23,2

Berlin 1) 49.316 8,02 5,07 14,67 72 758 2.851 26,6











Spandau: Moderate Mieten im westlichsten Bezirk Berlins

Der Anstieg der Spandauer Angebotsmieten war 2013 mit 6,6 Prozent etwas modera-

ter als in der Gesamtstadt. Berlinweit beträgt der Mittelwert pro Quadratmeter 8,02 Euro, in Spandau nur 6,29 Euro. Ursachen hierfür sind die Lage im äußersten Berliner Westen, ein nicht unerheblicher Marktanteil von Groß-siedlungen der 1960er- und 70er-Jahre, die noch nicht allzu lange aus der öffentlichen För-derung entlassen wurden und noch ein eher geringes Mietniveau aufweisen sowie die im Berliner Vergleich trotz eines aktuellen Anstiegs mäßige Kaufkraft der Spandauer Bürger.

Selbst im wohlhabendsten und teuersten Teil des Bezirks, in Gatow/Kladow (PLZ 14089), liegen die Mieten deutlich unter dem Berli-ner Mittelwert – und das trotz der berlinweit sechsthöchsten Haushaltskaufkraft. 2013 stie-gen die Mieten hier nur um bescheidene 1,1 Prozent an. Gatow und Kladow haben einen hohen Grünanteil, attraktive Wasserlagen und vor allem kleinteilige Bebauung, sind allerdings von der Innenstadt sehr weit entfernt, mit Stra-ßen mäßig und mit Schnellbahnen gar nicht erschlossen. Die inserierten Wohnungen sind mit 95 Quadratmetern die größten im Bezirk und eher hochwertig. Allerdings ist auch das Angebot an Mietwohnungen aufgrund der we-nigen Geschossbauten überschaubar.

Das nach den mittleren Mieten zweitteuerste Gebiet liegt am anderen (nordöstlichen) Ende des Bezirks, innenstadtnah und hat einen ganz anderen Charakter: Siemensstadt (13629)

besteht zum Großteil aus Mietshäusern der 1920er- und 30er-Jahre. Das Viertel ist per U-Bahn gut an die Innenstadt angebunden, liegt direkt am Volkspark Jungfernheide und nah am Flughafen Tegel – allerdings weit genug entfernt von dessen Einflugschneisen.

Das benachbarte Haselhorst (13599) bietet mittlere Spandauer Preislagen mit Angebots-mieten von im Schnitt 6,50 Euro. Ähnlich lie-gen sie westlich der Altstadt um die Zeppe-linstraße (13583) und in Hakenfelde (13587). Etwas niedriger ist das Niveau in der Altstadt/Stresow (13597) sowie in der Wilhelmstadt Ost (13595), in Klosterfelde (13581) und der Neustadt (13585). Spandaus niedrigste Ange-botsmieten haben zwei Gebiete mit Großsied-lungen der 1960er- und 70er-Jahre: das Fal-kenhagener Feld (13589) und die Heerstraße/Wilhelmstraße (13593). Beide gehören damit zu den günstigsten Quartieren in ganz Berlin. Jedoch steigen auch hier die inserierten Mie-ten an: Um die Heerstraße/Wilhelmstraße wird 2013 erstmals die 5-Euro-Marke erreicht. Im Falkenhagener Feld wird diese Marke mit 5,27 Euro pro Quadratmeter sogar überschritten. Die Kaufkraft ist mit Ausnahme von Gatow/Kladow, Staaken und der Heerstraße/Wil-helmstraße überall im Bezirk unter dem Berli-ner Durchschnitt. Im Falkenhagener Feld liegt sie aber nur knapp darunter, in der Heerstraße/Wilhelmstraße hingegen nur leicht darüber. Da beide Gebiete die günstigsten mittleren Miet-preise im Bezirk aufweisen, haben sie die nied-

rigsten Wohnkostenquoten Spandaus: Von der örtlichen Kaufkraft werden hier nur 19,1 bzw. 20,4 Prozent für die Warmmiete einer mittle-ren angebotenen Wohnung verlangt. Noch ge-ringer als in der Heerstraße/Wilhelmstraße fällt das Verhältnis unter allen Berliner Postleitzahl-bezirken nur am östlichen Stadtrand in Bies-dorf aus. Den Berliner Durchschnitt von 26,6 Prozent übertrifft die Wohnkostenquote nur in der Altstadt/Stresow. Grund dafür sind die hier angebotenen relativ großen Wohnungen.

Die lebhaftesten Märkte des Bezirks liegen in der Wilhelmstadt Ost, der Neustadt und Ha-kenfelde – alles Gebiete unweit der Spandauer Altstadt, in denen 2013 jeweils mehr als 300 Wohnungen angeboten wurden. Auf diesem Gebiet nimmt Gatow/Kladow den letzten Rang im Bezirk mit 127 Angeboten ein, gefolgt von der Siemensstadt. Nicht zufällig sind dies ge-nau die Gebiete mit Spandaus höchsten An-gebotsmieten.



35,0 und mehr

31,0 – 34,9

28,0 – 30,9

26,0 – 27,9

24,0 – 25,9

22,0 – 23,9

bis 21,9

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35,0 und mehr

31,0 – 34,9

28,0 – 30,9

26,0 – 27,9

24,0 – 25,9

22,0 – 23,9

bis 21,9

Steglitz-Zehlendorf: Trotz Spitzenlagen im Grünen keine Spitzenmieten

So hoch wie in Steglitz-Zehlendorf ist die mittlere Kaufkraft der Haushalte in keinem

anderen Bezirk Berlins. Und gemeinsam mit Charlottenburg-Wilmersdorf waren die hier angebotenen Wohnungen im Mittel die größ-ten der Stadt – mit weitem Abstand vor al-len anderen Bezirken: 87 Quadratmeter hat-ten die Wohnungen in beiden Bezirken. Auf dem dritten Platz folgt Reinickendorf mit nur 74 Quadratmetern. Die teuersten Wohnlagen Steglitz-Zehlendorfs finden sich im westlichen Teil des Bezirks: Nikolassee/Schlachtensee (PLZ 14129), Wannsee (14109), Zehlendorf-Südost (14167) und vor allem Dahlem (14195). Dieses Villenviertel zeigt einige typische Phänomene des wohlhabenden Südwestens am deutlichs-ten: Dahlem hat mit 111 Quadratmetern die größten angebotenen Mietwohnungen ganz Berlins und mit 4.983 Euro die mit großem Abstand höchste Haus-haltskaufkraft. 29,6 Prozent dieser Kaufkraft mussten die Bewohner im Schnitt für die durchschnitt-liche Angebotsmiete im Jahr 2013 aufbringen. Das liegt deutlich über dem Berliner Mittelwert von 26,6 Prozent und verdeutlicht, dass die am besten verdienenden Haushalte eben auch bereit sind, den größten Anteil an ihrem Einkommen fürs Wohnen zu investieren.

Die hohe Belastung trotz höchster Kaufkraft resultiert aus dem Zusammenspiel eines relativ hohen Mietniveaus und der Geräumigkeit der angebotenen Wohnungen. Zwar liegt Dahlem mit durchschnittlich 10,50 Euro pro Quadrat-meter nur auf Platz 15 der Berliner Postleitzahl-gebiete, doch aufgrund der überdurchschnitt-lichen Größe der angebotenen Wohnungen ergeben sich insgesamt hohe Wohnkosten.

In dem Villenviertel ballen sich äußerst luxuri-öse Wohnhäuser, aber diese werden meistens von ihren Eigentümern bewohnt und nicht zur Miete angeboten. Zudem liegen Dahlem und die angrenzenden Villengebiete weit ent-fernt von den Innenstadtbereichen, in denen momentan die Nachfrage kulminiert. In Kom-bination mit den bereits hohen Wohnkosten sind im Südwesten die Angebotsmieten daher zuletzt kaum gestiegen: in Dahlem und Niko-lassee/Schlachtensee nur um 0,2 Prozent, in Wannsee und Zehlendorf-Südost gar nicht.

Im grünen Südwesten machen nur Zehlendorf-Südwest (14165) und Clayallee Süd (14169) eine Ausnahme von der Regel der Stagna-tion. Hier kletterten die mittleren Angebots-mieten um gut 10 Prozent. Die Kaufkraft in

diesen Gebieten ist niedriger und die Woh-nungen sind kleiner als in der Umgebung. Es gibt relativ viele Geschosswohnungen, unter anderem in einstigen amerikanischen Solda-tensiedlungen. Noch stärker ist der Mietan-stieg jedoch im Kern von Steglitz in der Nähe der Einkaufsmeile Schloßstraße. Dort gibt es die beste Infrastruktur des Bezirks inklusive U- und S-Bahn zur Innenstadt. Östlich von hier um, die Albrecht- und Bergstraße (12169) stieg die mittlere Angebotsmiete um 12,4 Prozent, west-lich der Schloßstraße, am Fichtenberg (12165) um 14,1 Prozent, wobei hier das geringe An-gebot den Preisanstieg relativiert. Auch zwi-schen Schloßstraße und Stadtpark (12167) sowie um die Schildhornstraße (12163) war der Anstieg deutlicher als beim Steglitz-Zeh-lendorfer Mittelwert. Im Bezirk üblich sind vor

allem Mietforderungen zwischen 8 und 9 Euro pro Quadratmeter für überdurchschnittlich große Wohnungen. Die Bewohner haben überwiegend eine recht hohe Kaufkraft, aber es gibt auch

Viertel mit relativ niedrigen Einkommen für Steglitz-Zehlendorfer Verhältnisse. Letzteres gilt vor allem für den Bereich rund um Albrecht- und Bergstraße. Dessen ungeachtet sind hier die angebotenen Wohnungen relativ groß. Da-her ist die Wohnkostenquote mit 32,3 Prozent hier die höchste im ganzen Bezirk.

Südlich und südöstlich der zuletzt genannten Steglitzer Gebiete liegen die Ortsteile Lichter-felde und Lankwitz. Hier nimmt das traditi-onsreiche Landhausgebiet Lichterfelde-West (12205) eine Spitzenstellung bei Angebotsmie-ten, Wohnungsgrößen und Haushaltskaufkraft ein. Nebenan im Gebiet um die stark verkehrs-belastete Straße Unter den Eichen (12203) sind alle genannten Werte etwas niedriger. Noch-mals darunter liegen sie nahe dem südlichen Stadtrand um den Ostpreußendamm (12207) mit vielen Mietwohnungen in Stadtvillen so-wie dem Hochhausgebiet „Thermometer-Sied-lung“ am Bahnhof Lichterfelde-Süd. Gleich ne-benan in Lichterfelde-Südost (12209) gibt es viele sehr ruhige Lagen und zahlreiche Haus-halte mit gutem Einkommen. Allerdings sind die Mietanforderungen hier wegen der Stadt-randlage und der einfacheren Infrastruktur mit durchschnittlich 7,50 Euro die zweitnied-rigsten im Bezirk. Noch tiefer liegen sie nur in Lankwitz-Süd (12249) mit vielen Bauten der Nachkriegszeit. Diese prägen auch Teile von Lankwitz-Nord (12247), das aber um die Leo-norenstraße mehr urbane Qualitäten hat – und folglich etwas höhere Mieten. ©

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In Villenvierteln stagniert

der Markt


12163 303 8,51 (69) 6,18 (47) 13,33 (77) 78 (61) 874 (50) 2.875 (86) 30,4 (37)

12165 79 8,56 (65) 6,35 (38) 13,20 (82) 81 (47) 912 (44) 3.255 (36) 28,0 (60)

12167 258 8,00 (85) 5,93 (76) 10,00 (128) 72 (92) 769 (76) 2.744 (107) 28,0 (61)

12169 124 8,17 (81) 5,88 (80) 11,88 (102) 79 (55) 863 (54) 2.671 (125) 32,3 (24)

12203 410 8,33 (76) 5,52 (106) 11,76 (104) 86 (29) 957 (36) 3.140 (49) 30,5 (36)

12205 296 8,90 (57) 6,00 (61) 12,50 (90) 98 (11) 1.138 (16) 3.765 (15) 30,2 (39)

12207 327 7,73 (100) 5,41 (119) 10,00 (128) 83 (37) 870 (52) 3.089 (52) 28,2 (57)

12209 168 7,50 (105) 6,05 (56) 10,55 (121) 88 (28) 900 (47) 3.601 (21) 25,0 (101)

12247 262 7,59 (102) 5,83 (83) 10,76 (119) 70 (107) 727 (88) 2.923 (77) 24,9 (105)

12249 191 7,20 (121) 4,65 (172) 11,00 (112) 76 (67) 755 (81) 2.759 (104) 27,4 (66)

14109 198 9,00 (47) 5,62 (99) 13,89 (65) 101 (7) 1.189 (11) 4.087 (8) 29,1 (49)

14129 209 8,98 (52) 6,68 (20) 12,00 (94) 105 (5) 1.234 (10) 4.103 (7) 30,1 (40)

14163 200 8,57 (64) 5,88 (80) 13,01 (85) 93 (15) 1.055 (25) 4.062 (9) 26,0 (87)

14165 250 8,26 (79) 5,71 (92) 11,33 (106) 79 (52) 874 (51) 3.062 (57) 28,5 (53)

14167 295 9,00 (47) 6,46 (33) 11,03 (111) 95 (13) 1.119 (19) 3.924 (10) 28,5 (54)

14169 254 8,86 (59) 6,25 (43) 13,00 (86) 86 (31) 997 (28) 3.413 (27) 29,2 (48)

14195 272 10,50 (15) 6,75 (18) 14,89 (48) 111 (1) 1.477 (3) 4.983 (1) 29,6 (45)

Bezirk 1) 4.096 8,41 5,95 12,50 87 975 3.342 29,2

Berlin 1) 49.316 8,02 5,07 14,67 72 758 2.851 26,6












10777 296 10,00 (21) 6,61 (24) 16,67 (12) 91 (20) 1.156 (13) 3.185 (41) 36,3 (12)

10779 127 9,58 (34) 6,49 (31) 14,40 (56) 91 (18) 1.127 (18) 2.864 (91) 39,4 (6)

10781 171 9,84 (27) 7,23 (5) 17,14 (10) 68 (118) 853 (58) 2.899 (83) 29,4 (47)

10783 114 8,77 (60) 5,39 (121) 16,67 (12) 54 (178) 620 (136) 2.945 (74) 21,1 (168)

10823 120 9,63 (33) 5,93 (77) 15,24 (39) 70 (111) 864 (53) 2.769 (102) 31,2 (31)

10825 138 9,51 (36) 6,75 (18) 12,86 (88) 90 (21) 1.103 (23) 2.903 (82) 38,0 (7)

10827 271 9,00 (47) 6,34 (40) 15,91 (30) 65 (139) 758 (79) 2.928 (76) 25,9 (91)

10829 229 9,09 (43) 6,30 (42) 15,00 (44) 55 (172) 654 (123) 2.616 (134) 25,0 (103)

12099 216 7,50 (105) 5,38 (123) 12,00 (94) 65 (136) 666 (116) 2.490 (156) 26,7 (74)

12101 158 7,90 (93) 6,00 (61) 13,33 (77) 70 (105) 749 (84) 2.864 (90) 26,1 (83)

12103 238 7,50 (105) 6,00 (61) 13,48 (76) 61 (152) 630 (131) 2.537 (151) 24,8 (106)

12105 252 7,00 (126) 5,46 (115) 10,83 (117) 70 (106) 685 (107) 2.568 (144) 26,7 (76)

12107 167 6,97 (131) 5,38 (123) 8,90 (156) 73 (78) 714 (89) 3.042 (61) 23,5 (130)

12109 140 7,06 (124) 5,65 (96) 9,55 (139) 71 (100) 696 (101) 2.617 (133) 26,6 (80)

12157 231 8,07 (83) 6,11 (53) 11,11 (110) 68 (114) 740 (86) 2.740 (110) 27,0 (68)

12159 145 8,50 (72) 5,97 (72) 14,65 (49) 83 (41) 929 (40) 3.126 (50) 29,7 (44)

12161 304 8,97 (53) 6,58 (25) 14,05 (62) 82 (43) 965 (33) 3.150 (47) 30,6 (34)

12277 99 6,67 (149) 5,32 (130) 9,38 (146) 73 (80) 689 (104) 3.183 (42) 21,7 (162)

12279 163 6,25 (166) 5,00 (151) 8,00 (175) 73 (85) 653 (124) 2.916 (79) 22,4 (148)

12305 169 6,99 (130) 5,11 (144) 9,55 (139) 80 (49) 782 (74) 3.367 (31) 23,2 (135)

12307 115 7,16 (122) 5,01 (150) 9,50 (143) 79 (54) 786 (73) 3.637 (19) 21,6 (163)

12309 227 6,55 (152) 5,20 (137) 9,00 (151) 76 (66) 709 (93) 3.289 (35) 21,5 (164)

Bezirk 1) 4.090 8,00 5,56 14,00 73 785 2.936 26,7

Berlin 1) 49.316 8,02 5,07 14,67 72 758 2.851 26,6











Tempelhof-Schöneberg: Mietgefälle zwischen zentralen Gebieten und Stadtrand

Die beiden Stadtteile Tempelhof und Schö-neberg wurden vor zwölf Jahren zu einem

Bezirk zusammengelegt, was der Wohnungs-markt aber bis heute nicht widerspiegelt. Bei den Angebotsmieten liegen alle Schöneberger Gebiete im Bezirksmaßstab oben, alle Tempel-hofer darunter. Für den Mietanstieg im Jahr 2013 gilt mit ein paar Ausnahmen die gleiche Regel. Am teuersten ist und bleibt es mit 10 Euro pro Quadratmeter um den Viktoria-Luise-Platz (PLZ 10777), geprägt durch großzügige Altbauten sowie die Nähe zu KaDeWe und Kurfürstendamm. Die Haushalte haben Schö-nebergs höchste Einkommen, aber wegen der großen und relativ teuren Wohnungen wird mit 36,3 Prozent ein großer Teil der Kaufkraft von der Warmmiete beansprucht. Noch höher ist diese Wohnkostenquote südlich des Ge-biets um den Bayerischen Platz (10779) und das Rathaus Schöneberg (10825). Hier sind zwar die Mietforderungen etwas geringer; die Einkommen aber deutlich niedriger und die Wohnkostenquoten sind auf Rang 6 und 7 in ganz Berlin – beeinflusst auch durch Anstiege bei den Quadratmeter-Angebotsmieten.

Am stärksten war dieser Anstieg mit gleich 20,3 Prozent am Bülowbogen (10783), einem Gebiet mit bisher eher niedrigen Mieten im Nordosten Schönebergs mit dem neuen Park am Gleisdreieck und aktuellen Bauprojekten. Weit weniger kletterten die Mietforderungen in den Nachbargebieten Crellestraße (10827), Schöneberger Insel (10829) und Alt-Schöne-berg (10823). Aber auch in diesen einstigen Tiefpreis-Refugien sind heute Mietforderungen ab 9 Euro aufwärts pro Quadratmeter üblich. Etwas günstiger und schon außerhalb des S-Bahn-Rings ist Friedenau mit den Gebieten Friedrich-Wilhelm-Platz (12161), Breslauer Platz (12159) und Grazer Damm (12157).

Durchweg unter 8 Euro liegen die Mittelwerte der Angebotsmieten in Tempelhof. Hier gibt es ein klares Nord-Süd-Gefälle, beginnend mit Angebotsmieten von 7,90 Euro in Tempelhof-Nord (12101) nahe dem einstigen Flugfeld und fortgesetzt mit 7,50 Euro in Tempelhof-Ost (12099) und -West (12103). Es folgen Gebiete zwischen „drinnen“ und „weit drau-ßen“: Rixdorfer Straße (12109), Mariendorf-

West (12105), Alt-Mariendorf (12107) und Alt-Marienfelde (12277) mit Preisen zwischen 6,60 Euro und 7 Euro. Eine Ausnahme von der Nord-Süd-Regel macht nur Lichtenrade. Sein grüner, per S-Bahn erschlossener Westen (12307) ist etwas teurer als manche zentra-leren Gebiete; der Nordosten (12305) und vor allem der Südosten (12309) mit Indus-trie und teils sehr cityfernen Lagen dagegen teilweise weit günstiger. Unterboten werden deren Angebotsmieten nur noch von Mari-enfelde-West (12279).



35,0 und mehr

31,0 – 34,9

28,0 – 30,9

26,0 – 27,9

24,0 – 25,9

22,0 – 23,9

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35,0 und mehr

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28,0 – 30,9

26,0 – 27,9

24,0 – 25,9

22,0 – 23,9

bis 21,9

Treptow-Köpenick: Vielfältige Angebote zwischen Szenevierteln, Wasser und Wald

Angebotsmieten, Kaufkraft und Wohn-kosten liegen in Treptow-Köpenick im

Durchschnitt relativ niedrig. Aber Mittelwerte sagen nicht allzu viel über Berlins flächengröß-ten, in Teilen Innenstadt-fernsten und insge-samt am dünnsten besiedelten Bezirk. Hier haben örtliche Besonderheiten kleiner Viertel besonders deutliche Auswirkungen.

Der Treptower Park (PLZ 12435) liegt bei den Angebotsmieten an der Spitze im Bezirk, der Preisanstieg im Vergleich zum Vorjahr ist der zweithöchste und als einziges Gebiet in Trep-tow-Köpenick überschreitet es mit 8,51 Euro pro Quadratmeter den Gesamtberliner Mittel-wert (8,02 Euro). Nur dieser Bezirksteil liegt innerhalb oder nahe des S-Bahn-Rings. Hier locken gute Verkehrsanbindung und Infra-struktur; die Szeneviertel von Kreuzberg und Neukölln sind nah. Die Attraktivität spiegelt sich auch in den aktuellen oder kürzlich fertig-gestellten Bauprojekten in Nordwesten des Gebietes wider. Insgesamt ist der Stadtteil jedoch sozial durchmischt und liegt bei der Haushaltskaufkraft und der Größe der ange-botenen Wohnungen auf einem der untersten Ränge im Bezirk.

An zweiter Stelle bei den Miet-höhen rangiert ein in jeder Hin-sicht ganz anders Gebiet: Rahns-dorf (12589) ist eine wald- und wasserreiche Siedlung am Stadtrand. Es hat die höchste Haushaltskaufkraft im Bezirk und im Mittel die größten angebotenen Mietwohnungen mit 89 Quadratmetern. Die Miethöhe von 7,95 Euro pro Quadratmeter wird hier aller-dings vor dem Hintergrund eines sehr gerin-gen Angebotes wieder relativiert. Das beim Mietmittelwert mit 7,50 Euro drittplatzierte Köpenick (12555) hat wiederum ganz andere Charakteristika: einen historischen Stadtkern in hübscher Insellage, eine relativ bescheidene Kaufkraft, aber doch recht große Wohnungen. Deshalb liegt die Wohnkostenquote mit 30,6 Prozent am höchsten im ganzen Bezirk. Hier wurden 2013 auch die mit Abstand meisten Wohnungen im Bezirk angeboten.

Grünau (12527), hinsichtlich der Angebots-mieten im Bezirk auf dem vierten Rang, liegt im äußersten Süden und besitzt ansonsten strukturelle Ähnlichkeiten mit Rahnsdorf. Al-lerdings hat es eine teils ungünstige Lage in der Einflugschneise des heutigen Flughafens Schönefeld, der irgendwann zum stark fre-quentierten Großflughafen wird. Noch nä-her an diesem liegt Bohnsdorf (12526), das

aufgrund seiner kleinteiligen Bebauung zu den fünf Berliner Gebieten mit dem gerings-ten Angebot an Mietwohnungen gehört. In Friedrichshagen (12587) zeichnet sich ab, dass die die Belastung durch den Flughafen geringer wird als zuletzt befürchtet, hier stie-gen die Mietforderungen nur um 4,4 Prozent. In Müggelheim (12559), wo die Belastung drastisch steigen dürfte, nahmen sie dage-gen um 5,8 Prozent zu auf 6,80 Euro. Klare Deutungen für die Zukunft erlaubt das aber nicht. Anders in Altglienicke (12524), wo auf dem Mietmarkt 2013 Stagnation zu verzeich-nen war. Der Stadtteil liegt nah am künftigen Großflughafen, aber etwas in seinem Lärm-schatten.

Nur sehr bescheiden stieg der Mietmittel-wert, zwischen 3 und 4 Prozent, in Nieder-schöneweide (12439) und Oberschöneweide (12459) auf Werte zwischen 6,30 Euro und 6,40 Euro pro Quadratmeter. Aus diesen tra-ditionsreichen Industriequartieren ist viel pro-duzierendes Gewerbe verschwunden, aber die Verkehrsbelastung ist hoch, die Bausubstanz

dagegen oft nicht sehr hochwer-tig. Die Mietmittelwerte sind die niedrigsten im Bezirk, in Ober-schöneweide auch die Woh-nungsgrößen. Die Kaufkraft der Bürger gehört zu den geringsten

im Stadtgebiet, aber aufgrund der gedämpf-ten Mieten liegt die relative Wohnkostenbe-lastung mit 23,1 Prozent unter dem Berliner Durchschnitt.

Das gilt auch für Adlershof (12489) – zur ei-nen Hälfte ambitionierter Wissenschaftspark, zur anderen ein durchmischtes und grünes Viertel zwischen Stadt und Stadtrand.

Ähnliche Mietdaten, aber schönere Lagen mit mehr Grün weist das nordwestlich an-grenzende Johannisthal (12487) auf. Wie-derum nordwestlich davon liegt das Gebiet Baumschulenweg (12437). Die Mieten sind dort mit durchschnittlich 7,01 Euro pro Qua-dratmeter relativ günstig und die Wohnungen verhältnismäßig klein. Doch die Einkommen fallen sehr niedrig aus und resultieren in der zweitschwächsten Haushaltskaufkraft Berlins. Dieses Verhältnis führt wiederum zu einer ver-gleichsweise hohen Wohnkostenquote von 28 Prozent. Diese liegt in Köpenick, Friedrichsha-gen und am Treptower Park noch höher. Dort aber verdienen die Menschen besser und neh-men die Belastung oft freiwillig für besseres Wohnen in Kauf. ©

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Durchwachsene Mieten im

grünen Bezirk


12435 211 8,51 (69) 5,60 (100) 16,00 (24) 63 (144) 676 (110) 2.395 (174) 28,2 (56)

12437 230 7,01 (125) 5,58 (102) 11,20 (108) 64 (143) 588 (159) 2.102 (188) 28,0 (62)

12439 185 6,40 (160) 5,00 (151) 8,52 (163) 72 (88) 616 (138) 2.368 (177) 26,0 (84)

12459 445 6,30 (163) 5,00 (151) 9,83 (137) 62 (149) 525 (180) 2.274 (185) 23,1 (138)

12487 175 6,84 (136) 5,19 (142) 10,93 (114) 66 (128) 597 (150) 2.312 (182) 25,8 (93)

12489 273 7,00 (126) 5,65 (96) 9,55 (139) 62 (150) 569 (166) 2.331 (181) 24,4 (114)

12524 269 6,80 (137) 5,35 (126) 9,01 (150) 73 (82) 654 (122) 3.225 (39) 20,3 (174)

12526 56 6,94 (133) 4,90 (161) 13,33 (77) 77 (63) 696 (100) 3.008 (67) 23,1 (136)

12527 140 7,46 (115) 5,56 (104) 10,89 (115) 86 (32) 825 (62) 3.098 (51) 26,6 (79)

12555 508 7,50 (105) 5,50 (108) 10,08 (127) 78 (58) 757 (80) 2.472 (159) 30,6 (33)

12557 381 6,80 (137) 5,06 (149) 11,23 (107) 74 (75) 663 (119) 2.682 (123) 24,7 (107)

12559 117 6,80 (137) 5,20 (137) 8,81 (157) 72 (89) 644 (126) 2.783 (99) 23,1 (137)

12587 216 7,30 (118) 6,00 (61) 12,00 (94) 84 (35) 795 (70) 2.620 (132) 30,3 (38)

12589 65 7,95 (91) 6,00 (61) 12,50 (90) 89 (25) 900 (48) 3.473 (24) 25,9 (90)

Bezirk 1) 3.271 7,00 5,30 11,07 72 655 2.589 25,3

Berlin 1) 49.316 8,02 5,07 14,67 72 758 2.851 26,6












Mietkarte: Preisgruppen, Gebietstypen und Stadtstruktur

Die Karte zeigt die mittleren Angebots-mieten in allen Postleitzahlgebieten der

Stadt – abgesehen von vier grau markierten mit zu kleinem Wohnungsangebot im Jahr 2013. Je dunkler die Farbe, desto höher die mittlere Miete pro Quadratmeter. Dabei fallen die Gebiete mit den höchsten Mieten ab 10 Euro besonders ins Auge. Was auf der Karte homogen aussieht, sind aber in Wirklichkeit Quartierstypen mit unterschied-licher Bau- und Bewohnerstruk-tur. Hochpreiszone Nummer eins ist die historische Mitte, er-gänzt um den Süden des Stadt-teils Prenzlauer Berg. Dort gibt es zum einen die Gebiete höchster Zentralität um die Friedrichstraße und Unter den Linden, den Hackeschen Markt und Alexanderplatz. Hier mischen sich Altbauten des 19. und frühen 20. Jahrhunderts, Plattenbauten der DDR-Zeit und hochwertige Neubauten. Wohnqualitäten und sozialer Status der Bewohner sind stark gemischt, die Quadratmetermieten angebote-ner Wohnungen dagegen überall hoch – und mit ihnen die Wohnkostenquoten. (Tabelle A)

Das zweite Hochpreisgebiet liegt in der west-lichen Innenstadt nahe dem Kurfürstendamm. Es bietet geräumige Wohnungen in groß-bürgerlichen Häusern der Kaiserzeit sowie in hochwertigen Neubauten. Hier sind die Wohnkostenquoten besonders hoch, denn die Wohnungen sind groß und den Mietern sind die urbanen Qualitäten einen besonders großen Teil ihres Geldes wert. Dafür spart man hier eher an der Mobilität: Auch gut situierte Bewohner besitzen hier oft kein Auto. B

Das dritte und jüngste Hochpreisgebiet um-fasst Viertel in Kreuzberg, Friedrichshain und Neukölln südöstlich der City. In den dortigen Szenevierteln sind die Angebotsmieten zuletzt am stärksten gestiegen. Allerdings werden hier meist kleine Wohnungen angeboten – entwe-der in Altbauten, die einst für Arbeiter errichtet wurden, oder in Sozial- und Plattenbauten der Nachkriegszeit. Das begrenzt die Gesamtmie-ten und macht diese Viertel auch für Berliner mit einer relativ geringen Kaufkraft weiterhin bezahlbar. C Eine weitere Hochpreiszone be-steht aus den beiden Villengegenden Dahlem und Grunewald. Gebiete im zweitdunkelsten Blau haben Angebotsmieten von 9 bis un-ter 10 Euro pro Quadratmeter. Oft sind es in-nerstädtische, trotzdem grüne Quartiere mit recht hohem Wohnwert und kurzen Wegen zur City um den Kurfürstendamm oder zum Alexanderplatz. D Andere Gebiete dieser Preis-

klasse liegen in beliebten Villen- und Einfami-lienhausgebieten draußen im Südwesten und Westen der Stadt. E

Wohngebiete in der Preislage von 8 bis un-ter 9 Euro konzentrieren sich vor allem in den gutbürgerlich-urbanen Quartieren von Steglitz, Wilmersdorf und Schöneberg. F Ein zweiter Schwerpunkt in dieser Preiskatego-

rie liegt in Zehlendorf. Ein dritter hat sich in den jungen Szenevier-teln von Treptow und vor allem Neukölln herausgebildet, wo sich die kleinsten Wohnungen der ganzen Stadt konzentrieren. G

Gebiete mit Quadratmeter-Angebotsmieten zwischen 7 und 8 Euro sind über die ganze Stadt verstreut. Großflächig finden sie sich im östlichen Steglitz und in Tempelhof, im Norden in Pankow und Reinickendorf, im Nordosten und Osten in Lichtenberg sowie nahe dem Stadtrand in Köpenick und schließlich in den Eigenheimgebieten von Marzahn-Hellersdorf. Überwiegend sind es solide grüne Quartiere mit vielen Eigenheimen (manche zur Vermie-tung) und größeren Miethäusern verschie-denster Altersklassen. H

Ein bereits recht heller Blauton zeigt Quadrat-meter-Angebotsmieten von 6 bis unter 7 Euro. Sie dominieren am südlichen bis südöstlichen Stadtrand der Bezirke Tempelhof-Schöneberg, Neukölln und Treptow-Köpenick, außerdem in Spandau und in Teilen Reinickendorfs so-wie in Lichtenberg. Hier ist die Mehrzahl der Häuser zwischen und nach den Weltkriegen entstanden. Es gibt große Wohngebiete, in denen von der ausgebauten Gartenlaube bis zum Hochhaus alles vertreten ist. Aber es gibt auch gemischte Strukturen mit Wohnen, In-dustrie und Grün. Die Wege in die Mitte sind oft lang und die Räume zwischen S- und U-Bahnlinien weit. I

Das annähernd hellste Blau kennzeichnet Stadt-randviertel mit einem hohen Anteil an Hoch-häusern der 1960er- bis 1980er-Jahre, damals in West und Ost zum Großteil von kommu-nalen und genossenschaftlichen Unternehmen errichtet. Solche Gebiete fallen vor allem am westlichen Rand in Spandau, am nördlichen in Reinickendorf und am östlichen in Marzahn-Hellersdorf ins Auge. J Hier liegt auch der Fleck mit dem absolut hellsten Blau der Stadt – das einzige Postleitzahlgebiet der Stadt (12687), rund um die S-Bahnstation Mehrower Allee ge-legen, mit einer Angebotsmiete unter 5 Euro.

A City und Prenzlauer Berg

10117 Unter den Linden Mitte 13,11

10178 Hackescher Markt Mitte 13,00

10435 Kollwitzplatz Pankow 11,93

B Westliche Innenstadt (Kurfürstendamm)

10719 Ludwigkirchplatz Charl.-Wilmersdorf 11,28

10707 Olivaer Platz Charl.-Wilmersdorf 10,87

10629 Sybelstraße Charl.-Wilmersdorf 10,50

C Szeneviertel

10967 Graefestraße Friedrichsh.-Kreuzb. 10,99

10997 Wrangelstraße Friedrichsh.-Kreuzb. 10,42

12047 Maybachufer Neukölln 10,03

D Gute Stadtlagen

14057 Lietzensee Charl.-Wilmersdorf 9,78

10249 Volkspark Frdh. Friedrichsh.-Kreuzb. 9,75

10787 Zoo Mitte 9,00

E Gute Grünlagen

14052 Westend-West Charl.-Wilmersdorf 9,03

14167 Zehlendorf-Südost Steglitz-Zehlendorf 9,00

14109 Wannsee Steglitz-Zehlendorf 9,00

F Bürgerlich-urban

12161 F.-Wilhelm-Platz Tempelhof-Schöneb. 8,97

14197 Rüdesheimer Platz Charl.-Wilmersdorf 8,58

12163 Schildhornstraße Steglitz-Zehlendorf 8,51

G Junge Szene

12043 Rathaus Neukölln Neukölln 8,95

12435 Treptower Park Treptow-Köpenick 8,51

12055 Richardplatz Neukölln 8,00

I Cityferne Wohn- und Mischgebiete

12487 Johannisthal Treptow-Köpenick 6,84

12347 Britz-West Neukölln 6,67

13509 Borsigwalde Reinickendorf 6,20

H Solide grüne Viertel

13156 Niederschönh. Pankow 7,80

10318 Karlshorst Lichtenberg 7,50

12209 Lichterfelde-Südost Steglitz-Zehlendorf 7,50

J Stadtrand-Hochhäuser

13439 Märk. Viertel Ost Reinickendorf 5,67

13589 Falkenh. Feld Spandau 5,27

12627 Hellersdorf-Nord Marzahn-Hellersd. 5,22

Mehrere Typen von Hochpreis-

gebieten

1) Median, alle Marktsegmente in €/m2/Monat

PLZ Quartier Bezirk Kaltmiete1)

Beispiele für Lagen und Mietniveaus


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WohnmarktReport2014BERLIN


14195 Steglitz-Zehlendorf Dahlem 111

10707 Charlottenburg-Wilmersdorf Olivaer Platz 108

10623 Charlottenburg-Wilmersdorf Savignyplatz 106


14129 Steglitz-Zehlendorf Nikolassee/Schlach. 105

Die größten WohnungenWo hnungs-größe 1) in m2


12053 Neukölln Rollbergstraße 49

12049 Neukölln Hermannstraße West 49

12047 Neukölln Maybachufer 49

12045 Neukölln Sonnenallee Nord 51

12043 Neukölln Rathaus Neukölln 52

Die kleinsten WohnungenWohnungs-größe 1) in m2





10435 Pankow Kollwitzplatz 11,93

10115 Mitte Chausseestraße 11,50

Die höchsten DurchschnittsmietenKaltmiete 1) €/m2/Monat


12687 Marzahn-Hellersdorf Mehrower Allee 4,76


12679 Marzahn-Hellersdorf Raoul-Wallenb.-Str. 5,18

13057 Lichtenberg Falkenberg 5,20

12627 Marzahn-Hellersdorf Hellersdorf-Nord 5,22

Die niedrigsten DurchschnittsmietenKaltmiete 1) €/m2/Monat


14195 Steglitz-Zehlendorf Dahlem 4.983

13465 Reinickendorf Frohnau 4.249

13505 Reinickendorf Konradshöhe 4.191

13503 Reinickendorf Heiligensee 4.144

14193 Charlottenburg-Wilmersdorf Grunewald 4.124

Die höchste KaufkraftKaufkraft 1) in €


10409 Pankow Ostseestraße 2.082

12437 Treptow-Köpenick Baumschulenweg 2.102

10319 Lichtenberg Friedrichsfelde Süd 2.237

13189 Pankow Neumannstraße 2.257

12459 Treptow-Köpenick Oberschöneweide 2.274

Die niedrigste KaufkraftKaufkraft 1) in €




10707 Charlottenburg-Wilmersdorf Olivaer Platz 41,4

14057 Charlottenburg-Wilmersdorf Lietzensee 40,8

10623 Charlottenburg-Wilmersdorf Savignyplatz 40,5

Die höchste WohnkostenquoteMietbelastung 1) warm in %


12683 Marzahn-Hellersdorf Biesdorf 18,2


13355 Mitte Humboldthain 19,1

12619 Marzahn-Hellersdorf Kaulsdorf-Nord 19,2

12629 Marzahn-Hellersdorf Cottbusser Platz 19,4

Die niedrigste WohnkostenquoteMietbelastung 1) warm in %


13051 Lichtenberg Malchow +26,5

12053 Neukölln Rollbergstraße +23,6

10783 Tempelhof-Schöneberg Bülowbogen +20,6

10967 Friedrichshain-Kreuzberg Graefestraße +18,7

10627 Charlottenburg-Wilmersdorf westliche Kantstraße +18,6

Die höchste MietsteigerungVeränderung 1) zu 2012 in %


10587 Charlottenburg-Wilmersdorf TU/Otto-Suhr-Allee –14,3

13503 Reinickendorf Heiligensee –4,7

12679 Marzahn-Hellersdorf Raoul-Wallenb.-Str. –3,3

13509 Reinickendorf Borsigwalde –2,7

13627 Charlottenburg-Wilmersdorf Charlottenburg-Nord –2,1

Die stärksten MietrückgängeVeränderung 1) zu 2012 in %


10439 Pankow Arnimplatz 854


10247 Friedrichshain-Kreuzberg Samariterstraße 803

10245 Friedrichshain-Kreuzberg Ostkreuz 799

10437 Pankow Helmholtzplatz 795

Die lebendigsten MärkteAnzahl der Mietangebote


10967 Friedrichshain-Kreuzberg Graefestraße 18,52



12045 Neukölln Sonnenallee Nord 18,08


Die teuersten MärkteKaltmiete 1) €/m2/Monat

Berlins besondere Wohngebiete

1) mittlere Angebotsmiete (warm) im Verhältnis zur Haushaltskaufkraft Bearbeitung: CBRE

1) je Haushalt und Monat Quelle: Michael Bauer Research; Bearbeitung: CBRE

1) Median im oberen Marktsegment Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme

1) Kaltmiete, nur bei mehr als 50 Fällen in beiden Jahren, PLZ 10587 Veränderung relativ, Anstieg in 2012 war bedingt durch größeres Neubauprojekt Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme

1) Median der Angebote Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme

1) Mittelwert der Angebote Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme


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Lichtenberg

Marzahn-Hellersdorf

Mitte

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Mitte

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Pankow

Reinickendorf

Spandau

Steglitz-Zehlendorf


Treptow-Köpenick12

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WohnmarktReport - GSW Information/HMR... · 1_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014 E ntscheidungen am Wohnungsmarkt benötigen fundierte Grundlagen. Dazu will der mittlerweile zehnte