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© GEWOS
Lüneburg | 21.06.2016
Felix Arnold
GEWOS GmbH
Wohnungsmarktanalyse
Landkreis Lüneburg
© GEWOS
… Kenntnisse der lokalen Wohnungsmärkte
… über 45 Jahre Erfahrung bei Stadt- und
Wohnungsmarktentwicklung
… umsetzungsorientierte Ergebnisse und Handlungskonzepte
… unabhängige Forschungs- und Beratungstätigkeit
… erfahrene Mitarbeiter in interdisziplinären Projektteams
GEWOS steht für….
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© GEWOS 3
Herausforderungen & Rahmenbedingungen
Demografische Entwicklung
Wohnungsmarktprognose
Handlungsbedarfe
© GEWOS
• Wie sind die Rahmenbedingungen auf dem lokalen Wohnungsmarkt
und welche aktuellen Problemfelder ergeben sich?
• Wie stellt sich der regionale Wohnungsmarkt dar und welche Rolle
übernehmen darin die Hansestädte Lüneburg und Hamburg?
• Wie sind die einzelnen Gemeinden charakterisiert?
• Welche relevanten Nachfragegruppen gibt es auf dem lokalen
Wohnungsmarkt?
• Welche Entwicklungen zeichnen sich auf dem lokalen Wohnungsmarkt
ab?
• Wie können ein nachfragegerechtes (preisgünstiges) Angebot
geschaffen und Versorgungsdefizite beseitigt werden?
• Wie hoch ist der Neubaubedarf in den Gemeinden bzw. Teilräumen des
Landkreises in den einzelnen Segmenten?
• Welche Handlungsoptionen bestehen zur Steuerung des
Wohnungsmarktes?
Zentrale Fragestellungen
4
© GEWOS
Baustein 1 - Wohnungsmarktanalyse
Analyse Nachfragesituation Analyse Angebotssituation
Analyse Verflechtungsraum
(Wanderungen, Pendler)
Baustein 2: Nachfrageprognose und Gebietstypisierung
Bevölkerungsprognose
Haushaltprognose
Fortschreibung des
Wohnungsbestandes
Wohnungsmarktbilanz Neubaubedarf nach Segmenten und
Zielgruppen
Baustein 3: Ziele – Strategien – Maßnahmenempfehlungen
Zusammenfassende Bewertung Handlungsempfehlungen und
Maßnahmen
Analyse Rahmenbedingungen
Gebietstypisierung
Methodik
5
© GEWOS 6
Herausforderungen & Rahmenbedingungen
Demografische Entwicklung
Wohnungsmarktprognose
Handlungsbedarfe
© GEWOS
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
5,50
6,00
6,50
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
Effektivzinssätze für
Wohnungsbaukredite
Baukostenentwicklung
Rahmenbedingungen
Geringe Kapitalkosten in
Kombination mit:
dynamischer
Baukostenentwicklung
(Gestiegene Qualitätsansprüche:
Energieeffizienz, barrierefreies
Bauen, Auflagen zu Stellplätzen),
hoher Nachfrage und
begrenzten Flächenressourcen
führt zu:
steigenden Baulandkosten
Miet- und Kaufpreisdynamik
Herausforderung Bau preiswerter
Wohnungen
Quelle: GEWOS, Bundesbank
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© GEWOS 8
Beschäftigung und Pendlerverflechtungen
.
Stadt Lüneburg Beschäftigungs-
zentrum (70 % der Arbeitsplätze)
Wachstumsstarke Region
+ 20 % SVB am Arbeitsort
+ 25 % SVB am Wohnort
(in den letzten 10 Jahren)
Zusätzlicher Nachfragedruck
durch (gute) Lage in der
Metropolregion
Starke Pendlerverflechtungen mit
Lüneburg und teils mit Hamburg
Quelle: GEWOS, Bundesagentur für Arbeit
© GEWOS
Anteil Geschosswohnungsbau - Anteil Eigentümer
9
Eigentumsquote
Anteil Wohnungen in Mehrfamilienhäusern • Lüneburg hat einen Anteil an
Geschosswohnungen von fast
zwei Drittel
• Im restlichen Landkreis ist nur
knapp jede vierte Wohnung eine
Geschosswohnung
• Insgesamt liegen 68 % aller
Geschosswohnungen in der
Hansestadt Lüneburg.
• Lüneburg hat einen
Mietwohnungsanteil von 66 %
• Im übrigen Landkreis liegt die
Mietwohnungsquote gerade einmal
bei rund 20 %
• Rund 60 % aller Mietwohnungen
im Landkreis sind in der
Hansestadt Lüneburg
© GEWOS
Bautätigkeit
0
200
400
600
800
1.000
Stadt Lüneburg absolut Landkreis ohne Stadt Lüneburg absolut
Tiefpunkt der
Bautätigkeit 2008
Trotz Steigerung der
Bautätigkeit bleibt sie
unter dem Niveau der
Jahre 2000 bis 2005
Vergleichsweise hohe
Bautätigkeit in den
Richtung Hamburg
gelegenen Gemeinden
Sehr niedrige
Bautätigkeit in den
östlichen Gemeinden
Quelle: GEWOS, LSKN
Quelle: GEWOS, LSKN
10
© GEWOS
Angebotsmieten (Durchschnitt)
Top 5 - Mietpreisdynamik
Lüneburg 20% 7,74 €
Reppenstedt 19% 7,21 €
Adendorf 18% 7,34 €
Brietlingen 18% 6,70 €
Bardowick 17% 7,05 €
Hohes Mietpreisniveau in
Lüneburg und den
angrenzenden Gemeinden
Hohe Preisdynamik in
Gemeinden mit bereits
vergleichsweise hohem
Mietniveau
Quelle: GEWOS, Immoscout24
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© GEWOS 12
Herausforderungen & Rahmenbedingungen
Demografische Entwicklung
Wohnungsmarktprognose
Handlungsbedarfe
© GEWOS
Bevölkerungsentwicklung 2000 bis 2015
66.931 72.600
98.351
105.682
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Stadt Lüneburg Landkreis ohne Stadt Lüneburg
Quelle: GEWOS, LSKN
13
+8,5 %
+7,5 %
© GEWOS
Bevölkerungsentwicklung 2011-2014
14
Quelle: GEWOS, LSKN
© GEWOS
-110 -113 -273 -230
-116 -25
34 150
29
-68
400
632
581 677 791 20
102 106 165
253
-400
-200
0
200
400
600
800
1.000
1.200
2010 2011 2012 2013 2014
Stadt Lüneburg
Kreis/Lüneburg Hamburg restliches Deutschland Ausland
110 113 273 230
116 51
181
71 114
122 89
83
242 178 322
50
89
106 150 117
-400
-200
0
200
400
600
800
1.000
1.200
2010 2011 2012 2013 2014
Kreis ohne Stadt Lüneburg
Wanderungssaldo nach Herkunftsgebiet
15
Quelle: GEWOS, LSKN
© GEWOS 16
Durchschnittlicher Wanderungssaldo 2010 bis 2014
.
Wanderungssalden im Mittel zwischen
2010 und 2014 bezogen auf die
Bevölkerungszahl Quelle: GEWOS, LSKN
© GEWOS 17
Wanderungssalden nach Altersklassen
.
Wanderungsgewinn
Lüneburgs fast
ausschließlich auf
Zuwanderung von 18 bis
25-Jährigen zurückzuführen
Nahezu alle Gemeinden bis
auf Lüneburg gewinnen
durch Zuwanderung von 30
bis 50-Jährigen
Quelle: GEWOS, LSKN
© GEWOS 18
Wanderungssalden nach Ziel- und Herkunftsgebieten
.
Lüneburg verliert Einwohner
an die Gemeinden des
Landkreises
Lüneburg verliert Einwohner
insbesondere an engeren
Verflechtungsraum
Lüneburg gewinnt aus
entfernteren Gemeinden
des Landkreises
Fast alle Gemeinden
verzeichnen
Wanderungsgewinne mit
Hamburg (siehe Grafik) und
aus dem Ausland
Quelle: GEWOS, LSKN
© GEWOS
Altersstruktur
Landkreises (o. L.)
Altersstruktur
Hansestadt Lüneburg
Altersstruktur
• Veränderungen der Altersstruktur in der Hansestadt Lüneburg weniger
stark ausgeprägt
• Starke Alterungstendenzen in dem Gemeinden des Landkreises
19
Quelle: GEWOS, LSKN
© GEWOS 20
Herausforderungen & Rahmenbedingungen
Demografische Entwicklung
Wohnungsmarktprognose
Handlungsbedarfe
© GEWOS
Bevölkerungsprognose 2030 Stadt und Kreis
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
Index Stadt Index Kreis ohne Stadt
+ 3.600 Personen
+ 2.400 Personen
Quelle: GEWOS
Basis:
• Wanderungen 2008 bis 2014
• Konstante Geburtenquoten
• Sterbewahrscheinlichkeit nach
Sterbetafel LSKN
Lüneburg,
Stadt
Lüneburg,
Kreis
21
© GEWOS
18% 17% 17% 16%
7% 7% 10% 8%
23% 23% 29% 30%
33% 29%
28% 26%
17% 21%
15% 17%
2% 3% 2% 3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2015 2030 2015 2030
80 und älter
65-80
45-65
25-45
18 bis 25
unter 18
Landkreis (o. L.) Hansestadt Lüneburg
Bevölkerungsprognose 2030 Stadt und Kreis
Altersstruktur
22
Quelle: GEWOS
© GEWOS
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
96
98
100
102
104
106
108
Index Stadt Index Kreis ohne Stadt
Haushaltsprognose 2030 Stadt und Kreis
2.650 Haushalte
2.350 Haushalte
Quelle: GEWOS
Lüneburg,
Stadt
Lüneburg,
Kreis
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© GEWOS
Gebietstypen
Preise für
Wohnbauland Mieten
Pendlerver-
flechtungen
Verkehrliche
Anbindung
Infrastruktur-
ausstattung
6 - Gebietstypen
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© GEWOS
Kernregion und
Nachfragemagnet
Engerer Verflechtungsbereich
mit hohem Nachfrage- und
Entwicklungspotenzial
Engerer Verflechtungsbereich
mit geringerem
Entwicklungspotenzial
Grund-/Unterzentrum mit
wichtiger lokaler Versorgungs-
funktion
Geringer oder kein quantitativer
Neubaubedarf
Erweiterter Entlastungsbereich
mit geringerem
Entwicklungspotenzial
Gebietstypisierung
25
© GEWOS
7,1%
8,9%
5,9%
3,8%
5,4%
-7,3%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
Gebietstyp 1 Gebietstyp 2 Gebietstyp 3 Gebietstyp 4 Gebietstyp 5 Gebietstyp 6
Haushaltsprognose Gebietstypen
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© GEWOS
Bedarfsgrößen
27
• Nachholbedarf (Nachfrageüberhang): Der Nachholbedarf ergibt
sich aus der Differenz zwischen dem Angebot an Wohneinheiten
und den nachfragenden Haushalten. Er beschreibt damit die
Situation auf dem Wohnungsmarkt Ende 2015.
• Zusatzbedarf: Der Zusatzbedarf resultiert aus dem zukünftigen
Wachstum der Haushalte gemäß Haushaltsprognose. Zu
berücksichtigen ist, dass bei einer steigenden Haushaltszahl auch
die benötigte Fluktuationsreserve steigt.
• Ersatzbedarf: Der Ersatzbedarf ergibt sich aus den künftigen
Wohnungsabgängen.
© GEWOS
-2.000
-1.000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
Gebietstyp 1 Gebietstyp 2 Gebietstyp 3 Gebietstyp 4 Gebietstyp 5 Gebietstyp 6
Ersatzbedarf Zusatzbedarf Nachfrageüberhang 2015 Neubaubedarf
Ersatzbedarf Zusatz-
bedarf
Nachfrage-
überhang
2015 Neubau-
bedarf
Gebietstyp 1 1.600 3.930 1.240 6.770
Gebietstyp 2 230 700 -100 830
Gebietstyp 3 90 190 -20 260
Gebietstyp 4 220 270 -40 450
Gebietstyp 5 230 400 -150 480
Gebietstyp 6 180 -400 -280 -500
Neubaubedarf Gebietstypen
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Neubaubedarf
EFH
Neubaubedarf
MFH
Gebietstyp 1 3.030 – 3.370 WE 3.400 – 3.730 WE
Gebietstyp 2 640 – 710 WE 120 – 190 WE
Gebietstyp 3 210 – 230 WE 30 – 50 WE
Gebietstyp 4 330 – 370 WE 80 – 120 WE
Gebietstyp 5 350 – 390 WE 90 – 130 WE
Gebietstyp 6 0 WE 0 WE
Quantitativer Neubaubedarf
differenziert nach Segmenten
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© GEWOS 30
Herausforderungen & Rahmenbedingungen
Demografische Entwicklung
Wohnungsmarktprognose
Handlungsbedarfe
© GEWOS
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0500
1.0001.5002.0002.5003.0003.5004.000
Veränderung absolut Veränderung in %
-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%
-350-300-250-200-150-100
-500
Veränderung absolut Veränderung in %
Entwicklung Familien Entwicklung Seniorenhaushalte
Entwicklung Familien und Seniorenhaushalte
31
• Anstieg der Seniorenhaushalte
um 27 %
• Stärkster relativer Anstieg in den
Umlandgemeinden
• Rund 5.700 Seniorenhaushalte
mehr als 2015
• Trotz Zuzugs Rückgang der
Familienhaushalte um rund 4 %
(-1.000 HH)
• Konstante Zahl in der Stadt
Lüneburg
• Vergleichsweise starker Rückgang
im Umland
© GEWOS
• Altersgerechte, barrierearme Wohnungsangebote werden durch Zunahme
älterer Haushalte immer wichtiger / insbesondere die Zahl älterer
alleinstehender Personen wird zunehmen
• Neubau von Mehrfamilienhäusern mit barrierearmen/freien Wohnungen
eine Alternative zum Einfamilienhaus
• Mehrheitlich wollen Senioren in den eigenen vier Wänden verbleiben. Hier
müssen bedarfsgerechte Lösungen im Bestand gefunden werden
020406080
100120140160180200
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
Empfänger(innen)vonGrundsicherung imAlter und beiErwerbsminderungab 65 Jahren
Einwohner ab 65Jahren
• Einkommenssituation von
Rentenbeziehern wird sich
verschlechtern
• Zunahme einkommensschwacher
Senioren Haushalte
• Bedarf barrierearmer geförderter
Wohnungen
Quelle: GEWOS, ARGE, LSKN
Zielgruppenspezifische Bedarfe - Senioren
32
© GEWOS
Quelle: GEWOS, ARGE, LSKN
Zielgruppenspezifische Bedarfe - Familien
• Die Zahl der Familienhaushalte wird insgesamt leicht zurückgehen
• Aber: Viele große, familiengerechte Wohnungen werden langfristig
von anderen Nutzergruppen bewohnt
• Familienzuwanderung ursächlich für Wanderungsgewinne
(insbesondere im Umland Lüneburgs)
• Familiengerechter Neubau erforderlich, um zusätzliche Nachfrage
von Familien zu decken
• Eigenheim vielfach gewünscht, aber zunehmend auch verdichtete
Wohnungstypen nachgefragt Urbane Wohnformen auch für
Familien
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© GEWOS
Anteil preissensibler Haushalte
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Definition:
• SGB II, SGB XII
• Wohngeld
• Haushalt mit niedrigen Einkommen (Armutsgefährdungsquote für Beschäftigte und Rentner
außerhalb des Leistungsbezug)
© GEWOS
Zielgruppenspezifische Bedarfe - Flüchtlinge
36
0 200 400 600 800 1000
Gemeinde Adendorf
Gemeinde Amt Neuhaus
SG Amelinghausen
SG Bardowick
SG Dahlenburg
SG Gellersen
SG Illmenau
SG Ostheide
SG Scharnebeck
Stadt Bleckede
Stadt Lüneburg
• Bisher konnten die Flüchtlinge im
Landkreis meist in Wohnungen
untergebracht werden
• Zuzug hat sich deutlich abgeschwächt
Deutschland insgesamt: Jan. 2016 90.000,
Feb. 60.000, März 20.000, April und Mai
16.000
• Das Bundesamt für Migration und
Flüchtlinge geht davon aus, dass etwa 0,9
bis 1,2 Familienangehörige pro
Geflüchteten zuziehen
• Kurzfristig bis mittelfristig wird sich die
Bevölkerungszahl aufgrund des
Flüchtlingszuzugs erhöhen erhöhte
Nachfrage nach preisgünstigem
Wohnraum
Flüchtlinge in den Samtgemeinden März 2016 ohne Erstaufnahmeeinrichtungen
© GEWOS
Einkommensgrenzen* der
Wohnbauförderung
(Jahresnettoeinkommen)
1 PHH: ca. 27.200 €
2 PHH: ca. 36.800 €
3 PHH: ca. 46.400 €
4+ PHH: ca. 56.000 €
*Berechtigte nach § 5 Abs. 2 DVO-
NWoFG:
Hohe Nachfrage in Kombination mit dynamischer
Preisentwicklung erfordert:
• Stärkung der Wohnraumförderung / ggf.
Ergänzung der Förderung von Bund und Land
• Kommunikation der Bedarfe /
Entstigmatisierung geförderter Wohnungsbau
Rund 70 % der Haushalte sind berechtigt
geförderte Wohnungen zu beziehen
• Quotenregelung für bezahlbaren Wohnraum
in städtebaulichen Verträgen („Abschöpfung“
der Bodenwertsteigerung)
• Neubau sollte nicht durch Regelungen nicht
abgewürgt werden
• Verlängerung der Mietpreisbindungen im
Bestand
Handlungsfeld geförderter Wohnungsneubau
37
© GEWOS
Allgemeine Handlungsoptionen/-empfehlungen
• Abbau des Nachfrageüberhangs und Befriedigung der zusätzlichen
Nachfrage (Neubau = Schlüssel für Dämpfung der Mietensteigerung)
• Entwicklung einer gemeinsamen Strategie für den Siedlungs- und
Wohnungsbau im Kreis Lüneburg. Wo soll und kann sich die
Wohnungsbauentwicklung in Zukunft konzentrieren? Welche Dichten
sind ziel- und bedarfsgerecht?
• Flächeneffiziente Gebäudetypologien
• Vermehrte und beschleunigte Baulandschaffung
• Prüfung von Nachverdichtungs- und Auftstockungspotenzialen
• Gründung einer Kreissiedlungsgesellschaft
38
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• Baulückenprogramm - Identifizierung mindergenutzter Flächen
• Dialogplattformen mit der Wohnungswirtschaft fortführen und ggf.
ausbauen
• Einführung einer Wohnungsmarktbeobachtung
• Erhöhung der Investitionsbereitschaft der Wohnungsmarktakteure
durch Planungssicherheit (klare verbindliche Regelungen)
Allgemeine Handlungsoptionen/-empfehlungen
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© GEWOS
Gemeindeprofile
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