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© GEWOS Lüneburg | 21.06.2016 Felix Arnold GEWOS GmbH Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

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Page 1: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Lüneburg | 21.06.2016

Felix Arnold

GEWOS GmbH

Wohnungsmarktanalyse

Landkreis Lüneburg

Page 2: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

… Kenntnisse der lokalen Wohnungsmärkte

… über 45 Jahre Erfahrung bei Stadt- und

Wohnungsmarktentwicklung

… umsetzungsorientierte Ergebnisse und Handlungskonzepte

… unabhängige Forschungs- und Beratungstätigkeit

… erfahrene Mitarbeiter in interdisziplinären Projektteams

GEWOS steht für….

2

Page 3: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS 3

Herausforderungen & Rahmenbedingungen

Demografische Entwicklung

Wohnungsmarktprognose

Handlungsbedarfe

Page 4: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

• Wie sind die Rahmenbedingungen auf dem lokalen Wohnungsmarkt

und welche aktuellen Problemfelder ergeben sich?

• Wie stellt sich der regionale Wohnungsmarkt dar und welche Rolle

übernehmen darin die Hansestädte Lüneburg und Hamburg?

• Wie sind die einzelnen Gemeinden charakterisiert?

• Welche relevanten Nachfragegruppen gibt es auf dem lokalen

Wohnungsmarkt?

• Welche Entwicklungen zeichnen sich auf dem lokalen Wohnungsmarkt

ab?

• Wie können ein nachfragegerechtes (preisgünstiges) Angebot

geschaffen und Versorgungsdefizite beseitigt werden?

• Wie hoch ist der Neubaubedarf in den Gemeinden bzw. Teilräumen des

Landkreises in den einzelnen Segmenten?

• Welche Handlungsoptionen bestehen zur Steuerung des

Wohnungsmarktes?

Zentrale Fragestellungen

4

Page 5: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Baustein 1 - Wohnungsmarktanalyse

Analyse Nachfragesituation Analyse Angebotssituation

Analyse Verflechtungsraum

(Wanderungen, Pendler)

Baustein 2: Nachfrageprognose und Gebietstypisierung

Bevölkerungsprognose

Haushaltprognose

Fortschreibung des

Wohnungsbestandes

Wohnungsmarktbilanz Neubaubedarf nach Segmenten und

Zielgruppen

Baustein 3: Ziele – Strategien – Maßnahmenempfehlungen

Zusammenfassende Bewertung Handlungsempfehlungen und

Maßnahmen

Analyse Rahmenbedingungen

Gebietstypisierung

Methodik

5

Page 6: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS 6

Herausforderungen & Rahmenbedingungen

Demografische Entwicklung

Wohnungsmarktprognose

Handlungsbedarfe

Page 7: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

5,00

5,50

6,00

6,50

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

Effektivzinssätze für

Wohnungsbaukredite

Baukostenentwicklung

Rahmenbedingungen

Geringe Kapitalkosten in

Kombination mit:

dynamischer

Baukostenentwicklung

(Gestiegene Qualitätsansprüche:

Energieeffizienz, barrierefreies

Bauen, Auflagen zu Stellplätzen),

hoher Nachfrage und

begrenzten Flächenressourcen

führt zu:

steigenden Baulandkosten

Miet- und Kaufpreisdynamik

Herausforderung Bau preiswerter

Wohnungen

Quelle: GEWOS, Bundesbank

7

Page 8: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS 8

Beschäftigung und Pendlerverflechtungen

.

Stadt Lüneburg Beschäftigungs-

zentrum (70 % der Arbeitsplätze)

Wachstumsstarke Region

+ 20 % SVB am Arbeitsort

+ 25 % SVB am Wohnort

(in den letzten 10 Jahren)

Zusätzlicher Nachfragedruck

durch (gute) Lage in der

Metropolregion

Starke Pendlerverflechtungen mit

Lüneburg und teils mit Hamburg

Quelle: GEWOS, Bundesagentur für Arbeit

Page 9: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Anteil Geschosswohnungsbau - Anteil Eigentümer

9

Eigentumsquote

Anteil Wohnungen in Mehrfamilienhäusern • Lüneburg hat einen Anteil an

Geschosswohnungen von fast

zwei Drittel

• Im restlichen Landkreis ist nur

knapp jede vierte Wohnung eine

Geschosswohnung

• Insgesamt liegen 68 % aller

Geschosswohnungen in der

Hansestadt Lüneburg.

• Lüneburg hat einen

Mietwohnungsanteil von 66 %

• Im übrigen Landkreis liegt die

Mietwohnungsquote gerade einmal

bei rund 20 %

• Rund 60 % aller Mietwohnungen

im Landkreis sind in der

Hansestadt Lüneburg

Page 10: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Bautätigkeit

0

200

400

600

800

1.000

Stadt Lüneburg absolut Landkreis ohne Stadt Lüneburg absolut

Tiefpunkt der

Bautätigkeit 2008

Trotz Steigerung der

Bautätigkeit bleibt sie

unter dem Niveau der

Jahre 2000 bis 2005

Vergleichsweise hohe

Bautätigkeit in den

Richtung Hamburg

gelegenen Gemeinden

Sehr niedrige

Bautätigkeit in den

östlichen Gemeinden

Quelle: GEWOS, LSKN

Quelle: GEWOS, LSKN

10

Page 11: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Angebotsmieten (Durchschnitt)

Top 5 - Mietpreisdynamik

Lüneburg 20% 7,74 €

Reppenstedt 19% 7,21 €

Adendorf 18% 7,34 €

Brietlingen 18% 6,70 €

Bardowick 17% 7,05 €

Hohes Mietpreisniveau in

Lüneburg und den

angrenzenden Gemeinden

Hohe Preisdynamik in

Gemeinden mit bereits

vergleichsweise hohem

Mietniveau

Quelle: GEWOS, Immoscout24

11

Page 12: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS 12

Herausforderungen & Rahmenbedingungen

Demografische Entwicklung

Wohnungsmarktprognose

Handlungsbedarfe

Page 13: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Bevölkerungsentwicklung 2000 bis 2015

66.931 72.600

98.351

105.682

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Stadt Lüneburg Landkreis ohne Stadt Lüneburg

Quelle: GEWOS, LSKN

13

+8,5 %

+7,5 %

Page 14: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Bevölkerungsentwicklung 2011-2014

14

Quelle: GEWOS, LSKN

Page 15: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

-110 -113 -273 -230

-116 -25

34 150

29

-68

400

632

581 677 791 20

102 106 165

253

-400

-200

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2010 2011 2012 2013 2014

Stadt Lüneburg

Kreis/Lüneburg Hamburg restliches Deutschland Ausland

110 113 273 230

116 51

181

71 114

122 89

83

242 178 322

50

89

106 150 117

-400

-200

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2010 2011 2012 2013 2014

Kreis ohne Stadt Lüneburg

Wanderungssaldo nach Herkunftsgebiet

15

Quelle: GEWOS, LSKN

Page 16: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS 16

Durchschnittlicher Wanderungssaldo 2010 bis 2014

.

Wanderungssalden im Mittel zwischen

2010 und 2014 bezogen auf die

Bevölkerungszahl Quelle: GEWOS, LSKN

Page 17: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS 17

Wanderungssalden nach Altersklassen

.

Wanderungsgewinn

Lüneburgs fast

ausschließlich auf

Zuwanderung von 18 bis

25-Jährigen zurückzuführen

Nahezu alle Gemeinden bis

auf Lüneburg gewinnen

durch Zuwanderung von 30

bis 50-Jährigen

Quelle: GEWOS, LSKN

Page 18: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS 18

Wanderungssalden nach Ziel- und Herkunftsgebieten

.

Lüneburg verliert Einwohner

an die Gemeinden des

Landkreises

Lüneburg verliert Einwohner

insbesondere an engeren

Verflechtungsraum

Lüneburg gewinnt aus

entfernteren Gemeinden

des Landkreises

Fast alle Gemeinden

verzeichnen

Wanderungsgewinne mit

Hamburg (siehe Grafik) und

aus dem Ausland

Quelle: GEWOS, LSKN

Page 19: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Altersstruktur

Landkreises (o. L.)

Altersstruktur

Hansestadt Lüneburg

Altersstruktur

• Veränderungen der Altersstruktur in der Hansestadt Lüneburg weniger

stark ausgeprägt

• Starke Alterungstendenzen in dem Gemeinden des Landkreises

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Quelle: GEWOS, LSKN

Page 20: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS 20

Herausforderungen & Rahmenbedingungen

Demografische Entwicklung

Wohnungsmarktprognose

Handlungsbedarfe

Page 21: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Bevölkerungsprognose 2030 Stadt und Kreis

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

97

98

99

100

101

102

103

104

105

106

Index Stadt Index Kreis ohne Stadt

+ 3.600 Personen

+ 2.400 Personen

Quelle: GEWOS

Basis:

• Wanderungen 2008 bis 2014

• Konstante Geburtenquoten

• Sterbewahrscheinlichkeit nach

Sterbetafel LSKN

Lüneburg,

Stadt

Lüneburg,

Kreis

21

Page 22: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

18% 17% 17% 16%

7% 7% 10% 8%

23% 23% 29% 30%

33% 29%

28% 26%

17% 21%

15% 17%

2% 3% 2% 3%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2015 2030 2015 2030

80 und älter

65-80

45-65

25-45

18 bis 25

unter 18

Landkreis (o. L.) Hansestadt Lüneburg

Bevölkerungsprognose 2030 Stadt und Kreis

Altersstruktur

22

Quelle: GEWOS

Page 23: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

96

98

100

102

104

106

108

Index Stadt Index Kreis ohne Stadt

Haushaltsprognose 2030 Stadt und Kreis

2.650 Haushalte

2.350 Haushalte

Quelle: GEWOS

Lüneburg,

Stadt

Lüneburg,

Kreis

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Page 24: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Gebietstypen

Preise für

Wohnbauland Mieten

Pendlerver-

flechtungen

Verkehrliche

Anbindung

Infrastruktur-

ausstattung

6 - Gebietstypen

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Page 25: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Kernregion und

Nachfragemagnet

Engerer Verflechtungsbereich

mit hohem Nachfrage- und

Entwicklungspotenzial

Engerer Verflechtungsbereich

mit geringerem

Entwicklungspotenzial

Grund-/Unterzentrum mit

wichtiger lokaler Versorgungs-

funktion

Geringer oder kein quantitativer

Neubaubedarf

Erweiterter Entlastungsbereich

mit geringerem

Entwicklungspotenzial

Gebietstypisierung

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Page 26: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

7,1%

8,9%

5,9%

3,8%

5,4%

-7,3%

-10%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

Gebietstyp 1 Gebietstyp 2 Gebietstyp 3 Gebietstyp 4 Gebietstyp 5 Gebietstyp 6

Haushaltsprognose Gebietstypen

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Page 27: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Bedarfsgrößen

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• Nachholbedarf (Nachfrageüberhang): Der Nachholbedarf ergibt

sich aus der Differenz zwischen dem Angebot an Wohneinheiten

und den nachfragenden Haushalten. Er beschreibt damit die

Situation auf dem Wohnungsmarkt Ende 2015.

• Zusatzbedarf: Der Zusatzbedarf resultiert aus dem zukünftigen

Wachstum der Haushalte gemäß Haushaltsprognose. Zu

berücksichtigen ist, dass bei einer steigenden Haushaltszahl auch

die benötigte Fluktuationsreserve steigt.

• Ersatzbedarf: Der Ersatzbedarf ergibt sich aus den künftigen

Wohnungsabgängen.

Page 28: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

Gebietstyp 1 Gebietstyp 2 Gebietstyp 3 Gebietstyp 4 Gebietstyp 5 Gebietstyp 6

Ersatzbedarf Zusatzbedarf Nachfrageüberhang 2015 Neubaubedarf

Ersatzbedarf Zusatz-

bedarf

Nachfrage-

überhang

2015 Neubau-

bedarf

Gebietstyp 1 1.600 3.930 1.240 6.770

Gebietstyp 2 230 700 -100 830

Gebietstyp 3 90 190 -20 260

Gebietstyp 4 220 270 -40 450

Gebietstyp 5 230 400 -150 480

Gebietstyp 6 180 -400 -280 -500

Neubaubedarf Gebietstypen

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Page 29: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Neubaubedarf

EFH

Neubaubedarf

MFH

Gebietstyp 1 3.030 – 3.370 WE 3.400 – 3.730 WE

Gebietstyp 2 640 – 710 WE 120 – 190 WE

Gebietstyp 3 210 – 230 WE 30 – 50 WE

Gebietstyp 4 330 – 370 WE 80 – 120 WE

Gebietstyp 5 350 – 390 WE 90 – 130 WE

Gebietstyp 6 0 WE 0 WE

Quantitativer Neubaubedarf

differenziert nach Segmenten

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Page 30: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS 30

Herausforderungen & Rahmenbedingungen

Demografische Entwicklung

Wohnungsmarktprognose

Handlungsbedarfe

Page 31: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

0%

10%

20%

30%

40%

50%

0500

1.0001.5002.0002.5003.0003.5004.000

Veränderung absolut Veränderung in %

-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%

-350-300-250-200-150-100

-500

Veränderung absolut Veränderung in %

Entwicklung Familien Entwicklung Seniorenhaushalte

Entwicklung Familien und Seniorenhaushalte

31

• Anstieg der Seniorenhaushalte

um 27 %

• Stärkster relativer Anstieg in den

Umlandgemeinden

• Rund 5.700 Seniorenhaushalte

mehr als 2015

• Trotz Zuzugs Rückgang der

Familienhaushalte um rund 4 %

(-1.000 HH)

• Konstante Zahl in der Stadt

Lüneburg

• Vergleichsweise starker Rückgang

im Umland

Page 32: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

• Altersgerechte, barrierearme Wohnungsangebote werden durch Zunahme

älterer Haushalte immer wichtiger / insbesondere die Zahl älterer

alleinstehender Personen wird zunehmen

• Neubau von Mehrfamilienhäusern mit barrierearmen/freien Wohnungen

eine Alternative zum Einfamilienhaus

• Mehrheitlich wollen Senioren in den eigenen vier Wänden verbleiben. Hier

müssen bedarfsgerechte Lösungen im Bestand gefunden werden

020406080

100120140160180200

20

05

20

06

20

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20

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20

11

20

12

20

13

20

14

Empfänger(innen)vonGrundsicherung imAlter und beiErwerbsminderungab 65 Jahren

Einwohner ab 65Jahren

• Einkommenssituation von

Rentenbeziehern wird sich

verschlechtern

• Zunahme einkommensschwacher

Senioren Haushalte

• Bedarf barrierearmer geförderter

Wohnungen

Quelle: GEWOS, ARGE, LSKN

Zielgruppenspezifische Bedarfe - Senioren

32

Page 33: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Quelle: GEWOS, ARGE, LSKN

Zielgruppenspezifische Bedarfe - Familien

• Die Zahl der Familienhaushalte wird insgesamt leicht zurückgehen

• Aber: Viele große, familiengerechte Wohnungen werden langfristig

von anderen Nutzergruppen bewohnt

• Familienzuwanderung ursächlich für Wanderungsgewinne

(insbesondere im Umland Lüneburgs)

• Familiengerechter Neubau erforderlich, um zusätzliche Nachfrage

von Familien zu decken

• Eigenheim vielfach gewünscht, aber zunehmend auch verdichtete

Wohnungstypen nachgefragt Urbane Wohnformen auch für

Familien

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Page 34: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Anteil preissensibler Haushalte

34

Definition:

• SGB II, SGB XII

• Wohngeld

• Haushalt mit niedrigen Einkommen (Armutsgefährdungsquote für Beschäftigte und Rentner

außerhalb des Leistungsbezug)

Page 35: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Zielgruppenspezifische Bedarfe - Flüchtlinge

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0 200 400 600 800 1000

Gemeinde Adendorf

Gemeinde Amt Neuhaus

SG Amelinghausen

SG Bardowick

SG Dahlenburg

SG Gellersen

SG Illmenau

SG Ostheide

SG Scharnebeck

Stadt Bleckede

Stadt Lüneburg

• Bisher konnten die Flüchtlinge im

Landkreis meist in Wohnungen

untergebracht werden

• Zuzug hat sich deutlich abgeschwächt

Deutschland insgesamt: Jan. 2016 90.000,

Feb. 60.000, März 20.000, April und Mai

16.000

• Das Bundesamt für Migration und

Flüchtlinge geht davon aus, dass etwa 0,9

bis 1,2 Familienangehörige pro

Geflüchteten zuziehen

• Kurzfristig bis mittelfristig wird sich die

Bevölkerungszahl aufgrund des

Flüchtlingszuzugs erhöhen erhöhte

Nachfrage nach preisgünstigem

Wohnraum

Flüchtlinge in den Samtgemeinden März 2016 ohne Erstaufnahmeeinrichtungen

Page 36: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Einkommensgrenzen* der

Wohnbauförderung

(Jahresnettoeinkommen)

1 PHH: ca. 27.200 €

2 PHH: ca. 36.800 €

3 PHH: ca. 46.400 €

4+ PHH: ca. 56.000 €

*Berechtigte nach § 5 Abs. 2 DVO-

NWoFG:

Hohe Nachfrage in Kombination mit dynamischer

Preisentwicklung erfordert:

• Stärkung der Wohnraumförderung / ggf.

Ergänzung der Förderung von Bund und Land

• Kommunikation der Bedarfe /

Entstigmatisierung geförderter Wohnungsbau

Rund 70 % der Haushalte sind berechtigt

geförderte Wohnungen zu beziehen

• Quotenregelung für bezahlbaren Wohnraum

in städtebaulichen Verträgen („Abschöpfung“

der Bodenwertsteigerung)

• Neubau sollte nicht durch Regelungen nicht

abgewürgt werden

• Verlängerung der Mietpreisbindungen im

Bestand

Handlungsfeld geförderter Wohnungsneubau

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Page 37: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Allgemeine Handlungsoptionen/-empfehlungen

• Abbau des Nachfrageüberhangs und Befriedigung der zusätzlichen

Nachfrage (Neubau = Schlüssel für Dämpfung der Mietensteigerung)

• Entwicklung einer gemeinsamen Strategie für den Siedlungs- und

Wohnungsbau im Kreis Lüneburg. Wo soll und kann sich die

Wohnungsbauentwicklung in Zukunft konzentrieren? Welche Dichten

sind ziel- und bedarfsgerecht?

• Flächeneffiziente Gebäudetypologien

• Vermehrte und beschleunigte Baulandschaffung

• Prüfung von Nachverdichtungs- und Auftstockungspotenzialen

• Gründung einer Kreissiedlungsgesellschaft

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Page 38: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

• Baulückenprogramm - Identifizierung mindergenutzter Flächen

• Dialogplattformen mit der Wohnungswirtschaft fortführen und ggf.

ausbauen

• Einführung einer Wohnungsmarktbeobachtung

• Erhöhung der Investitionsbereitschaft der Wohnungsmarktakteure

durch Planungssicherheit (klare verbindliche Regelungen)

Allgemeine Handlungsoptionen/-empfehlungen

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Page 39: Wohnungsmarktanalyse Landkreis Lüneburg

© GEWOS

Gemeindeprofile

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