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Anlage Nr. 7 Stadt Soest Abt. Stadtentwicklung und Bauordnung Arbeitsgruppe Stadtplanung Soest, den 16.01.2012, Po.

Begründung Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 172 der Stadt S oest - Ardey Nord - 1. Planungsanlass

Im Jahr 2000 wurde ein Gutachterverfahren für den im Westen der Stadt Soest gelegenen Bereich - Am Ardey - durchgeführt. Der städtebauliche Rahmenplan sieht in diesem Bereich die bauliche Entwicklung großzügig durchgrünter Wohnquartiere vor, von denen der südliche und der mittlere Teil ( Bebauungsplan Nr. 171 ) fast vollständig umgesetzt worden sind. Als Haupterschließungsachse dient der fertig ausgebaute Ardeyweg. Auch die Kombibad- und Sportflächen, östlich an diese Straße anknüpfend, haben ihren Betrieb aufgenommen. Parallel zur städtebaulichen Rahmenplanung und Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 171 - Am Ardey - sind seinerzeit Fachgutachten für die zukünftige Erschließung, Ver- und Endsorgung, Grün- und Landschaftsplanung, Umweltverträglichkeit, Bodenbeschaffenheit sowie die Immissionen des Straßenverkehrs und der Freizeiteinrichtungen erarbeitet worden. Da die Grundstücke im unteren Bauabschnitt des Wohnbaugebietes „ Am Ardey „ - Bebauungsplan Nr. 171 - fast gänzlich, bis auf wenige Grundstücke am Ardeyweg bebaut bzw. veräußert worden sind und nur noch wenige Grundstücke im mittleren Bereich zur Verfügung stehen, soll nunmehr das Planungsrecht für den nördlichen Teil mit geplanter, großzügiger Grünfläche, durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 172 - Ardey Nord - planungsrechtlich gesichert werden. Das Plangebiet wurde in den vergangenen Jahren überwiegend intensiv ackerbaulich genutzt. Für dieses Gebiet ist Anfang des Jahres 2011 eine neue, artenschutzrechtliche Überprüfung durch das Büro Stelzig - Soest - durchgeführt worden. Diese Überprüfung wurde hinsichtlich der Aktualisierung und Darstellung des heutigen Zustandes notwendig. Zusätzlich ist für den Teilabschnitt 2 des Bebauungsplanes Nr. 172 noch eine nachträgliche Prüfung erfolgt. Auch die schalltechnischen Belastungen für den Straßenverkehr haben sich im Verhältnis zu

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den damaligen Grundlagen verändert. Gleichfalls sind neben den Verkehrsbelastungen am Ardeyweg auch die aktuellen Belastungswerte hinsichtlich der nahegelegenen Schienentrasse für den Güterverkehr mit den zwischenzeitlich von der Bahn angegebenen Zunahmen - Prognose bis 2025 - lärmtechnisch überprüft worden. Das Büro Breuer hat mit Datum von Januar 2012 eine abschließende Untersuchung vorgelegt. Diese Untersuchung hat ergeben, dass hinsichtlich der zu erwartenden Schallimmissionen eine Überschreitung insbesondere der zulässigen Nachtwerte zu erwarten ist. Aus diesem Grund ist es notwendig, passive als auch aktive Lärmvorsorge vorzunehmen und als Festsetzung in den Bebauungsplan Nr. 172 aufzunehmen. Der Bebauungsplan besteht aus dem Teilbereich 1 ( Baugebiet Ardey Nord ) und dem Teilbereich 2 (Lärmschutzwand südlich der Bahntrasse Soest/Unna-Dortmund zwischen Bahnkilometer ca. 215.7 und 216.2 ).

2. Räumlicher Geltungsbereich

Teilbereich 1 Das Plangebiet des Teilbereiches 1 liegt im Westen der Stadt Soest und wird südlich durch den im Bau befindlichen mittleren, zweiten Bauabschnitt ( Bebauungsplan Nr. 171 ), östlich durch den Ardeyweg ( Bebauungsplan Nr. 170 ), nördlich durch den vorhandenen Teil des Oelmüllerweges ( Wirtschaftsweg ) und westlich durch den vorhandenen Feldentwässerungsgraben ( Zulauf zum Klaggesgraben ) umgrenzt. Teilbereich 2 Das Gebiet des Teilbereiches 2 umfasst einen Teilabschnitt südlich der Bahntrasse Soest / Unna- Dortmund , zwischen Bahnkilometer ca. 215.7 und 216.2.

( Auszug aus der Bebauungsplanübersicht der Stadt Soe st )

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3. Planungsrechtliche Situation

Durch die 162. Änderung wurde der Flächenutzungsplan bereits im Parallelverfahren mit Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 171 an die Ziele des Rahmenplanes angepasst. Die neuen Wohnbauflächen werden daher in dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Soest als „ Wohnbauflächen „ und „ Grünfläche „ – Parkanlage dargestellt. Insofern wird der Bebauungsplan Nr. 172 ''Ardey Nord „ aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der Regionalplan stellt die Wohnbauflächen im Planbereich als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Die südlich anhängende Freifläche ist als Allgemeiner Freiraum und Agrarbereich dargestellt.

( Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Soest )

4. Planungsinhalte, Festsetzungen des Bebauungsplanes

4.1 Art der baulichen und sonstigen Nutzungen

Das Plangebiet, Teilbereich 1, soll gemäß der städtebaulichen Zielsetzungen und in Anlehnung an die bereits entwickelten Bereiche südlich des Planbereiches, überwiegend als Wohngebiet genutzt werden. Aus diesem Grund wird das Plangebiet als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Innerhalb des Gebiets konzentrieren sich die Bereiche mit der höheren städtebaulichen Dichte aufgrund der guten verkehrlichen Erschließung und städtebaulich erforderlichen Einfassung entlang des östlich gelegenen Ardeywegs und um den Quartiersplatz im Inneren des Bebauungsplangebietes.

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Mit geringer Abstufung sind die Grundstücke mit höherer Ausnutzbarkeit, insbesondere hinsichtlich der Gebäudehöhenstruktur an den Haupterschließungswegen vorgesehen. Die Bereiche mit einer geringeren städtebaulichen Dichte konzentrieren sich auf die Bereiche zwischen den zentralen Quartierserschließungsstraßen und den westlich sowie südlich gelegenen Landschaftsräumen. Der Leitgedanke einer städtebaulichen Gliederung des Plangebiets in geringe und stärker verdichtete Bereiche spiegelt sich insbesondere in dem unterschiedlich festgesetzten Maß der baulichen Nutzung wieder. Innerhalb des Plangebietes werden die Möglichkeiten zur erweiterten Nutzungsmischung – bestehend aus Wohnnutzungen, der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Dienstleistungen (Büro und andere tertiäre Nutzungen) und nicht störenden Handwerks- und Gewerbebetrieben – angeboten. Die ausnahmsweise zulässigen 1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 2. sonstigen nicht störenden Gewerbebe- triebe, 3. Anlagen für Verwaltungen, werden im Hinblick auf ihre städtebauliche Verträglichkeit in diesem Gebiet für zulässig erklärt. Um den Charakter dieses überwiegend dem Wohnen dienenden Planbereiches städtebaulich nicht zu verändern und insbesondere lärmtechnisch nicht zusätzlich zu belasten, werden 4. Gartenbaubetriebe, 5. Tankstellen für nicht zulässig erklärt.

Die städtebauliche Planung sieht für den Bereich des B-Plans Nr. 172 – Ardey Nord –, Teilbereich 1, ca. 116 Baugrundstücke vor. Demnach kann bei ca. 3,5 Personen je Haushalt mit einer zukünftigen Wohnbevölkerung für Ein- bis Zweifamilienhäuser von etwa 406 Einwohnern im Bereich dieses Bebauungsplans gerechnet werden.

4.2 Maß der baulichen Nutzung

Die Grundflächenzahlen orientieren sich an den in § 17 BauNVO vorgegebenen Grenzen und städtebaulichen Zielsetzungen, um der Bebauung bei der Ausnutzung der Grundstücke einen flexiblen, aber nicht zu großen Spielraum zu geben. Die Geschossflächenzahlen und die Festsetzungen der Vollgeschosse sowie der maximalen Gebäudehöhen orientieren sich vornehmlich an dem nachfolgenden städtebaulichen Konzept. In den Bereichen der Haupterschließung sind zusätzlich auch Mindestgebäudehöhen festgesetzt um hier ein städtebaulich ausgewogenes und verdichtetes Erscheinungsbild zu gewährleisten.

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Aufgrund des eingeschränkten Stellplatzangebots und einer städtebaulich nicht gewollten Überverdichtung in diesem Plangebiet werden die Anzahl der zulässigen

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Wohneinheiten auf maximal zwei Wohneinheiten je Grundstück beschränkt. Hiervon ausgenommen sind die Grundstücke mit der höchsten Ausnutzbarkeit um den inneren Quartiersplatz gelegen. Hier sind maximal 5 Wohneinheiten pro Wohngebäude zulässig. Gänzlich von dieser Festsetzung ausgenommen sind in diesem Teilbereich 1, wie auch in dem Bebauungsplan Nr. 171, die Bauzeilen entlang des Ardeyweges. Hier steht genügend Parkraum zur Verfügung und eine stärker verdichtete Nutzung ist hier gewünscht. Die Festsetzungen nur Einzelhäuser oder nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig, für Teilbereiche innerhalb des Gebietes, ist für einige Bereich getroffen worden, um dem jeweiligen Quartier einen harmonischen Charakter hinsichtlich der Architektur mit nachbarschützender Wirkung zu verleihen.

4.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen

Im vorliegenden Enentwurf – Teilbereich 1 - sind die Möglichkeiten zur Nutzung der Sonnenenergie durch entsprechende Aufteilung der Grundstücke ( Süd-West- Ausrichtung ) und der Wunsch nach kleineren, maßvollen Grundstücken berücksichtigt worden. Dieses neue Wohnquartier sieht eine organisch und aufgelockerte Aufteilung der Grundstücke und Erschließungsform vor. Die Bauweise wird in einigen Bereichen des Plangebietes als offene Bauweise Gemäß § 22 Baunutzungsverordnung ( BauNVO ) festgesetzt, um die vorhandene, städtebauliche Einfamilienhausstruktur aufzunehmen und auch für die zusätzlichen, neuen Wohnbauflächen zu gewährleisten. Die Länge und Breite der geplanten überbaubaren Fläche wird durch Baugrenzen (Baufenster) definiert. Dabei wird die Tiefe auf 12,0 und 14,0 m bemessen, um in Abhängigkeit zu der zulässigen Gebäudehöhe und den Abständen der Baufenster untereinander eine Verschattung der potenziellen Gebäude weitestgehend zu vermeiden

Die Baufenster werden in den Straßen abgewandten Bereichen und entlang der Erschließungsstraßen durch Baugrenzen definiert. Ein Vortreten in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Rückwärtige, gartenseitige Baugrenzen können von eingeschossigen Wintergärten und Terrassenüberdachungen um bis zu 3 m auf höchstens insgesamt 6 m Breite überschritten werden. Diese Ausnahmen geben den Bauherren einen ausreichenden Gestaltungsspielraum.

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4.4 Garagen und Stellplätze Garagen, offene Garagen ( Carports ) und Stellplätze sind nur auf den überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen bis zur hinteren Baugrenze zulässig um die Gartenbereiche und Freiräume vom Autoverkehr und Garagenbauten freizuhalten. Die erforderlichen privaten Stellplätze sind gemäß der Vorschriften des § 51 BauO NW bzw. der zukünftigen Verwaltungsvorschrift zu § 51 BauO NW auf den jeweiligen Grundstücken nachzuweisen. Bei der Konzeption des Gebietes wurde nach Möglichkeit von zwei Stellplätzen pro Gebäude ausgegangen. Die Stellplätze bzw. Garagen oder offene Garagen sind innerhalb der seitlichen Grenzabstände generell zulässig. Garagen und offene Garagen müssen einen Abstand von 6,00m von der zugeordneten Verkehrsfläche einhalten. Diese Festsetzung garantiert, dass vor einer Garage bzw. offenen Garage eine weitere Abstellmöglichkeit für einen Personenkraftwagen besteht. Selbst bei möglichen zwei Wohneinheiten können innerhalb der seitlichen Grenzabstände insgesamt bis zu 4 Stellplätzen angeordnet werden. Der seitliche Abstand von Garagen und offenen Garagen zu öffentlichen Verkehrsflächen muss mindestens 1 m betragen um diese oft architektonisch nicht ansprechenden Nebengebäude städtebaulich von den offenen Erschließungsanlagen etwas abzurücken und begrünen zu können. Besucherparkplätze werden in den jeweils zugeordneten öffentlichen Verkehrsflächen angelegt.

4.5 Verkehrsflächen Das Plangebiet – Teilbereich 1 - wird überwiegend über den Ardeyweg an die äußere Erschließung angebunden. Der ausgebaute Ardeyweg erhält im städtischen Straßennetz die Funktion einer kommunalen Hauptverkehrsstraße. Er wird Bestandteil bzw. Erweiterung des bestehenden 'äußeren Rings', der im jetzigen Bestand vielfache Verknüpfungen mit dem klassifizierten Straßennetz aufweist und die Erreichbarkeit wichtiger Einrichtungen der Wirtschaft, des Einzelhandels und des Gemeinbedarfs sicherstellt. Neben der Bedeutung für den gesamtstädtischen Verkehr als Bestandteil des 'äußeren Rings' und der Erschließungsfunktion für die neuen Wohnquartiere übernimmt der ausgebaute Ardeyweg auch die Funktion der äußeren Erschließung für das geplante Kombibad und die nördlich an das Kombibad angrenzende Sportanlage. Im Norden wird der Ardeyweg an den Hattroper Weg (L 747) über einen neu geplanten Knotenpunkt angebunden. Im Süden erfolgt die Anbindung an den Senator-Schwartz-Ring und den Paradieser Weg über einen neuen Kreisverkehrsplatz. Die innere Erschließung des neuen Wohngebietes erfolgt über eine gebietsbezogene Schleifenerschließung. Die an den Ardeyweg angebundene 'Schleife' hat die Funktion einer Wohnsammelstraße innerhalb einer straßenverkehrsrechtlich geregelten Tempo 30-Zone. Die innere Erschließung und Anordnung der Baufelder des neuen Bebauungsplangebietes Nr. 172 erhält eine organische Formgebung um sich städtebaulich gewollt von dem bisher stringenten Erschließungssystem der beiden unteren Bauabschnitte (Bebauungsplangebiet Nr. 171 ) abzuheben. Diese etwas aufgelockerte Erschließung soll dem neuen Wohngebiet eine besondere Adresse und einen städtebaulich besonderen Charakter verleihen.

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Die Wohnquartiere werden über die Wohnsammelstraßen als verkehrsberuhigte Bereiche erschlossen. Die Anliegerstraßen weisen ebenfalls organische Formen auf und münden an den Kreuzungsbereichen wie auch in Teilabschnitten in kleine Aufweitungen, die den einzelnen Straßenräumen einen unverwechselbaren Charakter geben und den Bewohnern die Wiedererkennung und Identifikation mit der 'eigenen Straße' erleichtern. Die organische Straßenführung mit gelegentlichen Aufweitungen wurden auch vor dem Hintergrund gewählt, dass Anliegerstraßen nicht nur eine Verkehrsfunktion haben, sondern auch eine wichtige Funktion als Spiel- und Kommunikationsbereiche. Zudem erleichtern Aufweitungen eine flexible Anordnung von Stellplätzen und gefahrlose Begegnungsmöglichkeiten. Die Anliegerstraßen sollen im Rahmen der Erschließung als Mischverkehrsfläche und als verkehrsberuhigter Bereich ausgebaut werden. Die Anlage von separaten Fuß- und Radwegen ist in diesen Straßenverkehrsflächen nicht vorgesehen. Durch die Gestaltung der Straße als Mischverkehrsfläche soll ein gleichberechtigtes Nebeneinander von Fußgängern, Radfahrern und Autofahrern gefördert werden. Die “Haupterschließungsstraße” soll eine Verkehrsflächenbreite von 9,50m erhalten. Diese wird wie folgt aufgeteilt: 1,50m Gehweg 5,50m Fahrbahn 2,00m Parken 0,50m “Bedarfsstreifen” Der Gehweg wird im vorliegenden Konzept durch einen Rundbord mit einem “Anschlag” von 5,00cm von der Fahrbahn bzw. vom Parkstreifen getrennt. Der Übergang zwischen Parkstreifen und Fahrbahn ist niveaugleich. Bei dem vorliegendem Konzept ist die Ausweisung der “Haupterschließungsstraße” als Tempo-30 Zone vorgesehen. Die “Anliegerstraßen” sind mit einer Verkehrsflächenbreite von 7,50m geplant . Diese sollen als Verkehrsberuhigte Bereiche wie folgt aufgeteilt werden: 7,50m Mischverkehrsfläche; optische Aufteilung durch Rinnen bzw. Pflaster- materialien; 1,50m (“Gehweg”) 4,00m (“Fahrbahn”) 2,00m (“Parken”) Es sind zusätzlich Fuß- und Radwegeverbindungen zu den Straßen Oelmüller- und Ardeyweg sowie zu den öffentlichen Grünflächen vorgesehen. Eine Erschließung durch den vorhandenen Öffentlichen Personennahverkehr ist über die Haltestellen Schulzentrum und Harbortweg gegeben. Im städtebaulichen Gesamtprojekt 'Wohnen am Ardey' ist für die Planung der Haupterschließungsstraße Ardeyweg die Option für eine ÖPNV-Erschließung durch entsprechende Querschnitte und Radien berücksichtigt.

4.6 Grünanlagen Der westliche Randbereich im Teilbereich 1 des Plangebietes sowie der nordöstliche

Bereich am Oelmüllerweg und am Ardeyweg ist als öffentliche Grünfläche festgesetzt. Diese Bereiche dienen dem landschaftlichen Übergang in die Acker- und sonstigen

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Freiflächen. Innerhalb der Fläche am Ardeyweg verläuft der Hauptsammler – West. Da es sich hier um den tiefsten Geländepunkt handelt, ist an dieser Stelle auch die Anlage einer kleineren, wechselfeuchten Mulde denkbar.

Im südlichen Planbereich ist eine große, zusammenhängende öffentliche Grünfläche

festgesetzt. Diese Grünfläche ist die zweite große Freifläche innerhalb des gesamten Wohngebietes am Ardey. Diese Grünfläche dient auch gleichzeitig als Ausgleichs- und Ersatzfläche für die geplanten Eingriffsmaßnahmen. Entsprechend ist für diese Fläche die Festsetzung „ Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft „ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 Baugesetzbuch ( BauGB ) festgesetzt worden. Innerhalb dieser Grünfläche ist ein Kinderspielplatz für Kinder zwischen 6 – 12 Jahre und Rad- Wegeverbindungen vorgesehen. Die Vorhaltung dieser Grünfläche entspricht auch dem damaligen Klimagutachten, aus dem der Wunsch nach der Schaffung von Kaltluftschneisen bzw. von Kaltluftentstehungsgebieten hervorgeht.

4.7 Wasserflächen Innerhalb des Planbereiches verläuft entlang der westlichen Plangebietsgrenze ein vorhandener Feldentwässerungsgraben, der durch die Festsetzung als Wasserfläche planungsrechtlich gesichert werden soll. Dieser notwendige Graben dient insbesondere der Entwässerung der direkt anschließenden landwirtschaftlichen Flächen.

5. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelungen

Die Bewertung der Biotoptypen des Bestands und des Eingriffes ist in der nachfolgenden Tabelle aufgezeigt. Aus der Gegenüberstellung der Bestandsaufnahme und der Planung geht hervor, dass durch die Planung kein Biotopdefizit entsteht. Aus der nachfolgen Gegenüberstellung ist erkennbar, dass hingegen ein nicht unerheblicher Überhang an Biotopwertpunkten geschaffen wird.

Blick vom Ardeyweg auf den Oelmüllerweg Blick vom Ardeyweg in südwestliche Richtung

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Eingriffs- und Kompensationsbilanz

Bezeichnung des Vorhabens: Bebauungsplan Nr. 172 – Ardey Nord - Nr. lt. Liste

Nutzungs-/Biotoptyp

Grund- wert- faktor

Zusatz- wert- faktor

Gesamt- wertfaktor (Sp. 3+4)

Fläche in qm

Nutzungs-/ biotopwert

(Sp. 5 x Sp. 6)

1 2 3 4 5 6 7

A. Bestandsaufnahme der Eingriffsfläche Teilbereich 1: 3.1 Intensiv genutzter Acker 2 0 2 113.700 227.400 Teilbereich 2: 7.1 öffentliche Grünfläche, intensiv gepflegt (ca. 530 lfdm LS- Wand

mit 0,40m Breite = 208 m² ) 3 0 3 208 624

Summe: 228.024

B. Planung für die Eingriffsfläche Teilbereich 1: 10.2 Überbaubare Flächen nach GRZ ( 0,3 ) + 0.1 für Wege u.

Freisitze = 40 % Versiegelung vom Nettobauland bei überwiegender Einzelhausbebauung

0 0 0 24.400 0

9.1 Verkehrsflächen asphaltierte Straßen ( für Haupterschließungs- achsen, Fahrbahn Asphalt, Gehwege jedoch gepflaster

0 0 0 7.060 0

9.2 Verkehrsflächen, Wege gepflastert 1 0 1 8.140 8.140 6.1 Ziergärten ( Hausgärten ) 60 % vom Nettobauland bei

überwiegender Einzelhausbebauung 3 0 3 36.600 109.800

11.3 öffentliche Grünfläche, Begrünungsmaßnahmen gem. § 9 (1 ) Nr. 20 BauGB

6 0 6 35.500 213.000

7.1 öffentliche Grünfläche Spielplatz, intensiv gepflegt, 3 0 3 2000 6.000 Teilbereich 2: 0 0 Versiegelte Fläche, Lärmschutzwand ( ca.520 lfdm LS- Wand mit

0,40m Breite = 208 m² ) 0 0 0 208 0

Summe: 336.940

Biotopwertdifferenz

C. Gegenüberstellung Bestand / Planung der Eingriffsfläche + 108.916

D. Bestandsaufnahme der Kompensationsfläche

Summe:

E. Planung für die Kompensationsfläche

Summe:

F. Gegenüberstellung Bestand / Planung der Kompensationsfläche *

Biotopwertdifferenz

G. Ergebnis (C plus F)

*Diese Differenz muss der Differenz aus Zeile C entsprechen, um eine Vollkompensation zu erzielen (siehe G.-Ergebnis). Stand: Nov. 2011

Die Ausgleichsbilanzierung zeigt einen deutlichen Überhang auf. Der Ausgleich ist hinreichend erreicht.

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Biotop- und Nutzungstypen mit Wertfaktoren

Wertfaktor Biotoptyp

Nutzungstyp

Gru

nd-

wer

tfakt

Zus

atz-

w

ertfa

ktor

G

esam

t-

wer

tfakt

or

1. Wald 1.1 Naturnaher, standortgerechter Laubwald / Mischwald 10 0 10 1.2 Standortfremde Fortmonokulturen (Pappel, Fichte, Kiefer, Tanne) 4 0 4 1.3 Waldsaum / Waldmantel 8 0 8 2. Kleingehölze 2.1 Standortheimische bedeutsame Einzelbäume, Baumreihen/gruppen, Obstbäume 8 0 8 2.2 Feldgehölze, Gebüsche, Hecken, standortheimisch 8 0 8 2.3 Feldgehölze, Gebüsche, Hecken, überwiegend nicht standortheimisch 5 0 5 2.4 Ufergehölze, standortheimisch 7 0 7 2.5 Hohlwege 8 0 8 2.6 Feldgehölze, Gebüsche, Hecken, intensiv beschnitten 4 0 4 3. Acker 3.1 Intensiv genutzter Acker 2 0 2 3.2 Extensiv genutzter Acker 3 0 3 3.3 Ackerbrache, Ackerrain 5 0 5 4. Extensiv 4.1 Straßenrain, Wegrain 5 0 5 und 4.2 Straßenböschungen 4 0 4 ungenutzte 4.3 Böschungsflächen mit Gehölzbewuchs 6 0 6 Flächen 4.4 Böschungsflächen mit krautigem Bewusch 5 0 5 4.5 Dörfliche Ruderalflächen 6 0 6 4.6 Abgrabungs-/Aufschüttungsbrache 6 0 6 5. Grünland 5.1 Neueinsaaten, intensiv genutztes Grünland 4 0 4 5.2 Extensiv genutztes Grünland 5 0 5 5.3 Extensiv genutzte Feuchtwiesen, Haltrockenrasen, Grünlandrain 6 0 6 5.4 Grünlandbrache 7 0 7 5.5 Nasswiesen, Trockenrasen, Streuobstwiesen 8 0 8 6. Gärten 6.1 Ziergärten (Vor-/Hausgärten), Kleingärten, Grabeland, Ostplantagen,

Baumschulen 3 0 3

6.2 Nutzgarten, Obstgarten 4 0 4 6.3 Gartenbrache 5 0 5 6.4 Trockenmauern 8 0 8 7. Grünflächen 7.1 Öffentliche Flächen, intensiv gepflegt 3 0 3 Parkanlagen 7.2 Öffentliche Flächen, extensiv gepflegt 4 0 4 Sportanlagen 7.3 Naturnahe Parkanlagen 8 0 8 7.4 Sportanlagen, Intensivrasen 2 0 2 8. Gewässer 8.1 Naturnahe Gewässer, Bäche und Quellbereiche, stille Gewässer, Teiche 10 0 10 8.2 Schledden 8 0 8 8.3 begradigter Bach, teilweise Vegetation 7 0 7 8.4 begradigter Bach, ohne Vegetation 3 0 3 8.5 Graben 5 0 5 8.6 Fischteich, Löschteich 4 0 4 9. Verkehrs- 9.1 asphaltierte Straße, Wege und Plätze 0 0 0 flächen 9.2 gepflasterte, wassergebundene Wege 1 0 1 9.3 unbefestigte Wege 2 0 2 10. Bebaute Flächen/ 10.1 bebaute / versiegelte Flächen, Asphalt, Beton 0 0 0 Versiegelte Flächen 10.2 überbaubare Flächen nach GRZ 0 0 0 11. Begrünungs- 11.1 Rasengittersteine, Rasenfugensteine 1 0 1 Maßnahmen 11.2 Dachbegrünung, Fassadenbegrünung 2 0 2 11.3 Festsetzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB-Maßnahmen zum Schutz, zur

Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft -u.a. Anpflanzung standortgerechter Bäume und Sträucher im Biotopverbund, Entwicklung naturnaher Bachläufe und sonstiger Gewässer, Feuchtwiesen, etc.

6 0 6

11.4 Pflanzgebote gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB –Standortger. Bäume u. Sträucher 5 0 5 11.5 Verkehrsgrünflächen 2 0 2 11.6 Verkehrsgrünflächen mit Baumpflanzungen 4 0 4 Bei Flächen, die durch ihren Bestand eine Bedeutung für das Klima (K), Landschaftsbild (L), Biotopverbund (B), Grundwasser (G) haben, wird der Wertfaktor um einen Zusatzfaktor bis 2 erhöht! Abzüge für nicht voll entwickelte Biotoptypen bis zu 2 Punkten.

Stand Januar 2012

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Eine artenschutzrechtliche Prüfung für den Teilbereich 1 ist Anfang des Jahres 2011 durch das Büro Stelzig erstellt worden. Für den Teilbereich 2 ist eine zusätzliche Prüfung erfolgt. Auszüge mit den wesentlichen Aussagen dieser Prüfungen sind der Begründung im Anhang beigelegt. Im Umweltbericht zu dem Bebauungsplan Nr. 172 – Ardey Nord – sind alle weiteren Details behandelt und dargelegt.

6. Ver- und Entsorgung

Die Ver- und Entsorgung des Gebietes hinsichtlich Strom, Gas und Schnutzwasser wird im Zusammenhang mit der neu herzustellenden Erschließungsanlage geschaffen. Die Ver- und Entsorgung an das gesamtstädtische Netz sind gewährleistet. Die Bauflächenanordnung ist so gewählt worden, dass auch hinreichend alternative Energiequellen ausgeschöpft werden können.

Die Regenwasserabführung für den ersten Bauabschnitt innerhalb des Telabschnittes 1 kann wie die bisherige Abführung des Regenwassers für das südliche Wohnquartier ( Bebauungsplangebiet 171 ) erfolgen. Entsprechende Genehmigungen werden im Zuge der Ausführung von dem beauftragten Fachbüro eingeholt.

Mit Anfang des zweiten Bauabschnittes innerhalb des Teilbereiches 1 wird es nottwendig, auf einer Fläche östlich des Ardeyweges und nördlich des Oelmüllerweges zusätzlich neue Regenrückhaltung zu errichten. Die Planungen hierfür sind bereits seinerzeit durch das Ingenieurbüro Sowa bereits erstellt worden. Die konkrete Ausführung und die erforderlichen Genehmigungsverfahren werden durch das Ingenieurbüro Baumgarten, Soest, bearbeitet und eingeholt.

7. Denkmalschutz und Denkmalpflege Denkmalschutzbelange werden durch die Planung nicht berührt. Bodenfunde sind durch bereits intensiv durchgeführte Untersuchungen seitens der

Stadtarchäologie dokumentiert und gesichert. Gleichwohl wird in den Bebauungsplan aber der Hinweis aufgenommen, dass bei weiteren Bodenfunden etc. die entsprechenden Behörden unverzüglich zu informieren sind.

8. Hinweis zu Kampfmitteln

Die bisherigen Unterlagen geben Hinweise auf Kampfmittelbestände. Seitens des Erschließungsträgers ist über die Abteilung Bürger- und Ordnungsangelegenheiten bereits eine Oberflächendetektion in Auftrag gegeben worden, die vor ersten Bautätigkeiten durchgeführt wird. Allgemein ist darüber hinaus bei der Durchführung der Bauvorhaben darauf zu achten, ob der Erdaushub auf außergewöhnliche Verfärbung hinweist oder verdächtige Gegenstände beobachtet werden. Ist dies der Fall, sind die Arbeiten sofort einzustellen und der Kampfmittelräumdienst ist über die Abt. Bürger- und Ordnungsangelegenheiten zu verständigen.

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9. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen

Durch den nördtlich verlaufenden Schienenverkehr und durch den Verkehrslärm des Ardeyweges sind Auswirkungen auf die Umwelt, d.h. insbesondere für die geplante Wohnbebauung, zu erwarten. Intensive Recherchen und Rückfragen bei der Bahn haben ergeben, dass hinsichtlich der derzeitigen Belegungszahlen und bis zum Jahr 2025 prognostizierten Zunahmen der Belegungen auf der nordwestlich verlaufenden Bahntrasse Soest / Unna – Dortmund, insbesondere durch die Bahn, mit erheblichen Beeinträchtigungen zu rechnen ist In der schalltechnischen Untersuchung des Büros Breuer werden diese Ergebnisse dargelegt und nach intensiver Voruntersuchung mögliche Gegenmaßnahmen, die in den Bebauungsplan Nr. 172 durch Festsetzungen aufgenommen worden sind, aufgezeigt. Aus der abschließenden vorgenannten Untersuchung ergibt sich die Notwendigkeit, im Hinblick auf den zu erwartenden Verkehrslärm am Ardeyweg und insbesondere die nächtlichen Belastungen durch die nordwestlich verlaufende Bahntrasse, neben einer passiven Lärmvorsorge auch aktive Lärmvorsorge - Installation einer Lärmschutzwand - südlich der Bahntrasse Soest/ Unna – Dortmund, festzusetzen ( siehe schalltechnische Untersuchung des Büros Breuer von Januar 2012 ). Die prognostizierten Geräuschbelastungen für den Tagzeitraum liegen zwischen 49 und 56 dB(A). Der Überschreitungswert beträgt somit nur 1 dB(A) am nördlichen Rand des Plangebietes. Im überwiegenden Teil des Bebauungsplanes Nr. 172 – Teilabschnitt 1 – wird der schalltechnische Orientierungswert eingehalten. Für den Teilabschnitt 1 des Plangebietes werden nachts zwischen 51 und 58 dB(A) prognostiziert. Der Abstand zum Orientierungswert der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete ( WA = 45 dB(A) nachts ) beträgt somit bis zu 13 dB(A). Damit besteht Handlungsbedarf im Hinblick auf passive und aktive Schallschutzmaßnahmen wegen der deutlichen Überschreitungen zum Nachtzeitraum. Die Erschließung und Vermarktung des Baugebietes Ardey Nord ist in zwei Bauabschnitten geplant. Mit dem ersten Bauabschnitt soll wegen verstärkter Nachfrage und fast gänzlich vermarkteter Baugrundstücke der Flächen am Ardey sofort nach Planreife begonnen werden. Er umfasst das südliche Plangebiet, das direkt an die öffentliche Grünfläche anschließt. Der zweite Bauabschnitt soll zu einem späteren Zeitpunkt erschlossen werden und betrifft den nördlichen Teil des Baugebietes. Für den ersten Bauabschnitt ist zur Einhaltung der zulässigen, nächtlichen Immissionswerte ausreichend und beabsichtigt, neben den festgesetzten passiven Maßnahmen, aktive Lärmvorsorge ( Errichtung einer gleisfernen Lärmschutzwand mit abgestufter Höhenfolge von 3.50 – 4,00 m ) vorerst nur für einen Teilabschnitt vorzusehen. Das betrifft den südlichen Bereich der Bahnstrecke Soest/ Unna-Dortmund, zwischen Streckenkilometer 215.7 und 216.2. Innerhalb dieser Lärmschutzwand liegt der Bahnübergang Oelmüllerweg. Um eine Befahrbarkeit und Überquerung an diesem Bahnübergang aus und in Richtung Hattrop auch weiterhin zu gewährleisten, ist hier eine versetzte Wandstellung vorzusehen.

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Die Grundstücksflächen, auf denen diese Lärmschutzwand errichtet werden soll, befinden sich in städtischem Besitz.

Aus den vorgenannten Gründen sind für das weitere Verfahren zwei Teilabschnitte für den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 172 zu bilden, die sowohl das Baugebiet Ardey Nord als auch die festzusetzende Lärmschutzwand erfassen. Teilabschnitt 1 beinhaltet wie bisher das neue Baugebiet Ardey Nord. Teilabschnitt 2 beinhaltet aktiven Lärmschutz, der südlich der Bahntrasse Soest/ Unna-Dortmund zwischen Bahnkilometer 215.7 und 216.2 die Errichtung einer Lärmschutzwand festsetzt. Der zweite Bauabschnitt umfasst den nördlichen Bereich des Bebauungsplanes Nr. 172 – Ardey Nord -. Hier kann aufgrund höherer Belastungswerte durch den Schienenverkehr in der Nacht erst nach Fertigstellung und Weiterführung der Lärmschutzwand in östliche Richtung bis zum Bahnübergang Hattroper Weg mit ersten Bautätigkeiten begonnen werden. Hierzu wird derzeit mit der Bahn noch verhandelt, die Lärmschutzwand direkt neben dem Gleis auf Bahnflächen ( gleisnah ) weiterzuführen. Aus dem Gutachten geht hervor, dass die Wand mit einer abgestuften Höhenfolge vom westlichen Anschluss bis in östliche Richtung zum Übergang Hattroper Weg von 3,50m bis 2,50m Höhe zu errichten ist. Die vorgenannte, geplante Weiterführung der Lärmschutzwand bis zum Hattroper Weg wird in einem gesonderten, späteren Planverfahren gesichert. Aus dem vorgenannten Gründen ist für die betroffenen Baugrundstücke im 2. Bauab- schnitt eine entsprechende Festsetzung gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 ( zul. Nutzung erst nach Eintritt bestimmter Umstände ) in den Bebauungsplan aufgenommen worden.

10. Umweltbericht

In den Umweltbericht sind die Stellungnahmen der Behörden und Träger öffentlicher Belange sowie die Aussagen der Fachgutachten Stelzig, Soest ) konkretisiert und soweit erforderlich, auch in die Planung aufgenommen und dokumentiert worden. Im Wesentlichen sind keine Beeinträchtigungen bzw. keine Hinderungsgründe für die Umsetzung der geplanten Bebauung zu erkennen. Für die Berücksichtig der beschriebenen Maßnahmen, insbesondere zum Schutz der Kibitzbrut, sind zwischenzeitlich mit den Pächtern der umliegenden Ackerflächen Verhandlungen geführt worden. Bei der späteren Erschließung und Umsetzung der Planung sind diese Maßnahmen zu befolgen.

11. Bodenordnung Die für die Realisierung der Wohnbebauung erforderlichen Flächen befinden sich im Eigentum der Stadt Soest bzw. des Vorhabensträgers, der die Realisierung des Gesamtprojekts umsetzt. Ein sich aus den Bauvorhaben ergebender zusätzlicher Regelungsbedarf ist nicht erkennbar und erforderlich.

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12. Flächenbilanz Bruttobauland ca. 113.700 qm Nettobauland Verkehrsflächen Öffentliche Grünflächen, Kinderspielplatz, Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft, Niederschlagswasserrückhaltung, Graben u.a.

ca. 61.000 qm ca. 15.200 qm

ca. 37.500 qm Größe des Plangebiets (vgl. Bruttobauland) ca. 113.700 qm Größe des Plangebiets Teilabschnitt 1 (vgl. Bruttobauland)

ca. 113.700 qm

Grundfläche der Lärmschutzwand im Teilabschnitt 2, ca. Angabe ( 520m Länge 0,40m Grundfläche )

208 ca. qm

13. Örtliche Bauvorschriften

Dacheindeckung Aus stadtgestalterischen Gründen wird in Anlehnung an die Bebauung in der näheren Umgebung und an die südlichen Wohnquartiere festgesetzt, dass Dachflächen alternativ nur in den Farbtönen rot bis braun bzw. grau bis schwarz oder mit einer Metalleindeckung ( grau bis schwarz bzw. rot bis braun ) eingedeckt werden dürfen. Flachgeneigte Dächern bis 5 ° können auch als exten sives Gründach ausgeführt werden. Dachflächen von Nebenanlagen oder untergeordneten baulichen Anlagen ( z. B. Vordächer ) können begrünt oder auch verglast werden.

Für die Dacheindeckungen entlang des Ardeywegs ( Bauzeilen westlich des Ardeyweges ) sind wie im südlich gelegenen Planbereich des Bebauungsplanes Nr. 171 nur grau bis schwarze Farbtöne zulässig. Dachaufbauten Zur Sicherung einer klaren und übersichtlichen Dachlandschaft ist die Breite der Dachaufbauten wie Zwerchhäuser und Dachgauben nur in einer maximalen Gesamtbreite bis zu 2/3 der darunter liegenden Gebäudeseite zulässig. Sie müssen einen Abstand zum First von mindestens 1 m (senkrecht gemessen) und zum seitlichen Dachrand aufweisen. Übereinanderliegende Dachaufbauten sind unzulässig Photovoltaik und Solaranlagen Aufgeständerte Photovoltaik- und Solaranlagen sind auf den Dachflächen der Hauptbaukörper und den Dachgauben unzulässig um ein städtebaulich harmonisches Erscheinungsbild zu bewahren. Hiervon ausgenommen ist mit Einschränkung das Flachdach. Auch bei der direkten Anbringung von Photovoltaik- und Solaranlagen auf der Dachfläche sind diese in gleicher Neigung auszurichten. Das gilt nicht für die Installation an der Fassade und auf Nebengebäuden. Doppel- und Reihenhausbebauung Um städtebaulich ein harmonisches Gesamtbild zu erzielen ist bei Doppel- und Reihenhäusern eine einheitliche Dachform und Dachneigung zu verwenden. Diese

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Gebäude sind auch in ihrer Fassadengestaltung und Dacheindeckung in einem einheitlichen Material und Farbton auszuführen. Einfriedungen Gegenüber den öffentlichen Grün- und Verkehrsflächenflächen sind zwecks Optimierung der gestalterischen und ökologischen Qualität der Grün- und öffentlichen Räume sonstige private Einfriedungen nur als Hecken mit innerhalb der Pflanzung liegenden Zäunen bis max. 1,80 m zulässig. Gegenüber den öffentlichen Verkehrsflächen sind Einfriedungen im Bereich der Vorgärten zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze bzw. bei Eckgrundstücken seitlicher Baugrenze zwecks Sicherung einer hohen Qualität der Straßenräume nur bis zu einer max. Höhe von 1,00 m zulässig.

14. Kostenschätzung Für die Stadt Soest bzw. den Vorhabenträger werden durch die Planaufstellung die

Kosten entstehen, die durch den erforderlichen Aufwand für den Ausbau der Erschließungsmaßnahmen und Schutzmaßnahmen hinsichtlich vorhandener Immissionen erforderlich sind.

Konkrete Aussagen können hierzu erst nach der endgültig abgeschlossenen Ausbauplanung getroffen werden.

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Anhang: Auszüge aus der artenschutzrechtlichen Prüfung des Büros Stelzig von Mai 2011 und Januar 2012.

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