SPIE, gemeinsam zum ErfolgSPIE, gemeinsam zum Erfolg
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1. Was ist eigentlich „Facility Management“?
2. Schnittstellen der Beteiligten
3. Verteilung der Kosten
4. Methodik
5. Nebenkostenanalyse
6. Beispiele
– EWDE
– CALEIDO
– HOCHTIEF-Haus
– COCA COLA
7. Produkt: FM – gerechte Planung
Facility Management (im Hochhaus)
Agenda
• 37 000 Mitarbeiter - 500 Standorte in 34 Ländern – Umsatz in 2013 - 4,6 Mrd. Euro.
• SPIE ist in vier strategischen Märkten tätig:
• E-fficient buildings : Gebäude intelligenter machen
• Smart city : Innovative Städte für ein besseres Leben
• Industry services: Nachhaltige Industrielösungen entlang der Wertschöpfungskette zur Industrie 4.0
• Energies: Technologien und Dienstleistungen zur Optimierung der Förderung, Weiterverarbeitung und Verteilung von Energie
• SPIE ist Experte für multitechnische Lösungen
• Mechanical & Electrical Engineering (M&E)
• Information & Communication Technology Services (ICT)
• Maintenance & Facility and Energy Management Services (Tech FM)
SPIE S.A. | Fakten
E-fficientbuildings
Smart city
Industryservices
Energies
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Globalisierung
Klimawandel
Verknappungvon
Ressourcen
Bevölkerungs-wachstum
AlterndeGesellschaft
Steigende Komfortansprüche
Facility Management – Themenschwerpunkten, Aufgaben-bereiche, Disziplinen und Verbände
Quelle: Holger Knuf, Beitrag zur FM-Tagung 2012
Machen ihr Geschäft auf der Fläche
Machen ihr Geschäft mit der Fläche
Was ist eigentlich Facility Management?
Zeitlicher Projektverlauf
100%
0%
x Definitionsphase Bauherr, Projektfinanzierer, Immobilienmanager
Ideenphase Architekt, Projektentwickler
Ausführungsphase Bau / TGA
Bewirtschaftungsphase Gebäudemanager
Beauftragungeines FacilityManagers
Planungsphase Projektsteuerer, Fachplaner
KostenverlaufKonventionelleBauausführung
Einsparpotenzial
Der richtige Zeitpunkt zur Einschaltung eines „FM –Beraters“ (baubegleitendes FM)
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Schnittstellen der Beteiligten
Facility-Management
Nutzer
Projektentwicklung
Planer
Investor
Konzept-planung
Wettbewerbs-phase
Vorentwurf Ausführungs-planung
Leistungs-vergabe
Errichtung Inbetrieb-nahme
Betrieb
Die Lebenszykluskosten von Immobilien werden zunehm end in den Fokus kaufmännischer Betrachtungen gerückt ; sowohl von Bauherren, Planern, Bauunternehmern als auch von den späteren Nutzern und Investoren.
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Verteilung der Kosten in einer Liegenschaft
(exemplarisch)
11%
29%
18%
42%
Kaufmännisches Gebäudemanagement + öffentliche Lasten
Infrastrukturelles Gebäudemanagement
Technisches Gebäudemanagement
Energie
Konzept-planung
Wettbewerb-phase
Vorentwurf Ausführungs-planung
Leistungs-vergabe
Errichtung Inbetrieb-nahme
Betrieb
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Je früher die Integration unserer FM-Beratung erfolgt, desto effektiver ist ihre Wirkung!
� Planungsphase: Nebenkostenanalyse durch Simulationen, um Betreibungskosten/FM-Kosten im Vorfeldbeurteilen zu können
� Vergabephase: Durch gezielte Betrachtung von Vorgaben können die Nebenkosten frühzeitig betrachtetund optimiert werden
� Errichtungsphase: Eine Kostenoptimierung kann durch die Baubegleitung entstehen
� Regelmäßiges Controlling durch monetäre Vergleiche über alle Phasen hinweg
Mehrwert:
Nebenkostenanalyse
� Planbarkeit späterer Kosten � Betriebskosten werden gering gehalten
� Transparenz der Nebenkosten � steigendes Vermarktungspotential und steigende
� Steigerung des Immobilienwertes durch hohenVermietungsstand und lange Mietlaufzeiten
� höhere Mieteinnahmen erzielbar
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Beispiel
Evangelisches Werk für Diakonie und EntwicklungAuftraggeber:Evangelisches Werk für Diakonie und Entwicklung e.V.Objektdaten:Bruttogrundfläche: 23.000 m²Gebäudeart:Büro- und VerwaltungsgebäudeAdresse:Caroline-Michaelis-Straße 1,10115 BerlinBauausführung:2011 – 2012
� Nebenkostenschätzung
� Optimierung der Betriebsabläufe/-kosten
� Reinigungsausschreibung
� Abfallentsorgungskonzept
� Nutzerhandbuch
� TGM für 3,5 Jahre
Konzept-planung
Wettbewerbs-phase Vorentwurf Ausführungs-
planungLeistungs-vergabe Errichtung Inbetrieb-
nahme Betrieb
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Beispiel
Atrium im EWDE
Problem: Glasinnenreinigung durch eingeschränkte Erreichbarkeit
Konzept:
� Im Kostenvergleich über den Lebenszyklus setzte sichder Steiger bei der Innenglasreinigung durch;Außenbereich ist begehbar
� Im Atrium wurden die Fahrwege und Aufstellflächenberücksichtigt
� Der Eingangsbereich wurde in der Planungsphase fürdas Einbringen des Steigers angepasst
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� Das Nutzerhandbuch ist ein gemeinsam erarbeitetes Handbuchvon SPIE und dem Kunden
� Es dient dem Nutzer die Betriebsabläufe und Konzepte desObjektes zu verstehen
� mit der Erstellung und Übergabe des Handbuchs wirdsichergestellt, dass eine Gold-Zertifizierung nach DGNB erfolgenkann
Es unterteilt sich in drei Bereiche:
Nutzerhandbuch: Hausordnung, Nachhaltigkeitsaspekte, Ansprechpartner, Flucht- und Rettungswege, Barrierefreiheit etc.
Organisation: Projektorganisation, Organisationskonzept, Leistungsbilder etc.
Technik: Energiemedien, Energiekonzept, Funktionsbeschreibung, Leuchtenlisten, etc.
Beispiel
Nutzerhandbuch
� Als Benchmark wirdüblicherweise der jeweilsmarktrelevanteKostenindex verwendet
� Eine sorgfältigeDatenermittlung unddetaillierte Analyse vonFlächen, Kosten undLeistungen dient alsGrundlage für denVergleich mit anderenImmobilien
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Nutzung Benchmarks
Beispiel TGM und KGM
Benchmarking spielt in sämtlichen Bereichen des Gebäudemanagements eine wesentliche Rolle!
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Referenz
CALEIDOAuftraggeber:HTP Baden-Württemberg Objektdaten:Bruttogrundfläche: 26.761 m²Gebäudeart:Büro, Wohnen, Einzelhandel, FitnessAdresse:Tübinger Straße 41,43, Paulinenstr.1 und Feinstraße 2, 70178 Stuttgart Bauausführung:2011 – 2013
Konzept-planung
Wettbewerbs-phase Vorentwurf Ausführungs-
planungLeistungs-vergabe Errichtung Inbetrieb-
nahme Betrieb
� Nebenkostenschätzung
� Reinigungsausschreibung
� Abfallentsorgungskonzept
� Broschüre
� IGM und TGM für 3 Jahre
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Ablauf:
� Überprüfung der örtlichen Gegebenheiten(Raumgröße etc.)
� Entwicklung/Optimierung des Abfallkonzeptes
� Berechnung der anfallenden Abfallmenge
� Optimierung der Abholungszyklen
Beispiel Caleido - Abfalltrennung:
� Durchgängiges Konzept vom Entstehungsortbis zur Abholung
� Trennung von Wohnen und Büro/Gewerbe
� Optimierung der Wegezeiten
Beispiel
Abfallentsorgung2. Untergeschoss
1. Untergeschoss
Müllraum Büro/Gewerbe
Müllraum Wohnen
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Beispiel
Broschüre
� Die Broschüre ist ein gemeinsam erarbeitetesProdukt von SPIE und dem Kunden
� Sie dient dem Kunden für Werbezwecke
� Die Broschüre enthält folgende Inhalte:
� Mikroanalyse
� Gebäudesteckbrief
� Aufteilung des Gebäudes unterBerücksichtigung der Nutzung
� Tipps für bewusstes Nutzerverhalten
� In Verbindung mit einer Nebenkostenanalyseenthält die Broschüre zusätzliche Prognosenzu den Nebenkosten, sowie eineKostenaufteilung
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Referenz
HOCHTIEF-HausAuftraggeber:HOCHTIEF Projektentwicklung GmbHObjektdaten:Bruttogrundfläche: 9.700 m²Gebäudeart:Büro- und VerwaltungsgebäudeAdresse:Köpenicker Straße 54,10179 BerlinBauausführung:2010 – 2011
� Nebenkostenschätzung
� Abfallentsorgungskonzept
� Optimierung der Betriebsabläufe/-kosten
� Bachelorthesis
� IGM und TGM
Konzept-planung
Wettbewerbs-phase Vorentwurf Ausführungs-
planungLeistungs-vergabe Errichtung Inbetrieb-
nahme Betrieb
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� Bei der Lebenszyklusbetrachtung spielen die Reinigungs-kosten eine wichtige Rolle
� Die Reinigungskosten in der Nutzungs-/Betriebsphase lassensich durch eine durchdachte und an die Immobilieangepasste Reinigungsausschreibung optimieren
� Die SPIE entwickelt in Zusammenarbeit mit dem Kunden dieReinigungsausschreibung, betreut diese und dient alsAnsprechpartner
Mehrwert für den Kunden:
� Betriebskostenoptimierung
� Nachhaltigkeit (ökonomische Qualität)
� Schonung der Ressourcen
Beispiel
Reinigungsausschreibung
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� Nebenkostenschätzung
� Reinigungsoptimierung
� Kontinuierliche Überprüfung der zuvor stehenden Aspekte
� TGM für 5 Jahre
Zusätzliche Referenz
COCA COLAAuftraggeber:DEKAObjektdaten:Bruttogrundfläche: 13.600 m²Gebäudeart:Büro- und VerwaltungsgebäudeAdresse:Stralauer Allee 4, 10245 BerlinBauausführung:2011 – 2013
Konzept-planung
Wettbewerbs-phase Vorentwurf Ausführungs-
planungLeistungs-vergabe Errichtung Inbetrieb-
nahme Betrieb
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Nachhaltige Planung spart Kosten!
Durch…
� Frühzeitige Betrachtung und Optimierung der Kostenin der Betriebsphase
� Regelmäßige Abstimmungs- undKoordinationsgespräche mit Architekten, Beratern,Planern, Nutzern und Unternehmen
� Identifikation von Kostentreibern durch Vergleich vonVarianten
� Optimale Abstimmung und Reduzierung derLebenszykluskosten unter Berücksichtigung derNutzerzufriedenheit
� Ausarbeitung von Betriebs- und FM-Konzepten
Produkt: FM-gerechte Planung
Kos
ten
in E
uro
Nebenkosten-schätzung
SPIE, gemeinsam zum ErfolgSPIE, gemeinsam zum Erfolg
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1. Was ist eigentlich „Facility Management“?
2. Schnittstellen der Beteiligten
3. Verteilung der Kosten
4. Methodik
5. Nebenkostenanalyse
6. Beispiele
– EWDE
– CALEIDO
– HOCHTIEF-Haus
– COCA COLA
7. Produkt: FM – gerechte Planung
Facility Management (im Hochhaus)
Agenda