Güldenstraße 25, 38100 BraunschweigPostfach 1352, 38003 BraunschweigTelefon: (05 31) 59 03-0 Telefax: (05 31) 59 03-196 eMail: [email protected]
www.wiederaufbau.de
Ges
chäf
tsbe
richt
201
4 Geschäftsbericht 2014
GESCHÄFTSBERICHT 20142
GESCHÄFTSBERICHT 2014 3
Geschäftsbericht 2014
Baugenossenschaft ›Wiederaufbau‹ eGBraunschweig
Organe der Genossenschaft
Aufsichtsrat
Dietrich Fürst, Generalbevollmächtigter a. D., Braunschweig
(bis 30.06.2014) – Vorsitzender (bis 30.06.2014)
Christoph Schmitz, persönlich haftender Gesellschafter, Braunschweig –
Vorsitzender (ab 01.07.2014)
Jürgen Hübner, Bankdirektor a.D., Braunschweig
Heinz-Dieter Essmann, Bundestagsabgeordneter a.D., Wolfenbüttel
(bis 30.06.2014)
Stephan Körber, Geschäftsführer, Braunschweig
Bernd Meyer, Senator a.D., Bremen
Hagen Reese, Geschäftsführer a.D., Salzgitter
Werner Schilli, Vorstand, Wolfenbüttel
Jürgen Sikora, Bundestagsabgeordneter a.D., Goslar
Dr.rer.nat. Ralf Utermöhlen, Geschäftsführer, Braunschweig
Jens Wolfgram, Wirtschaftsprüfer, Salzgitter – stv. Vorsitzender
(ab 01.07.2014)
Vorstand
Bankfachwirt Joachim Blätz
Dipl.-Ing. (FH) Torsten Böttcher
Bankdirektor a. D. Dieter Heinrich, nebenamtlich
GESCHÄFTSBERICHT 2014 5
Vertreter
Barthel, Karola, Braunschweig, Unstrutstraße 30
Blume, Martina, Braunschweig, Glanweg 4
Burschepers, Egon, Braunschweig, Unstrutstraße 5
Klinkert, Horst, Braunschweig, Niddastraße 4
Klusmann, Peter, Braunschweig, Biggeweg 7
Krug, Dieter, Braunschweig, Ilmenaustraße 5
Liepelt, Rainer, Braunschweig, Ilmweg 40
Lüders, Norbert, Braunschweig, Rheinring 43 F
Nabert, Margrit, Braunschweig, Rheinring 55
Ohlendorf, Jürgen, Emscher Straße 10
Olschewski, Kerstin, Braunschweig, Huntestraße 2 A
Preiß, Erika, Braunschweig, Biggeweg 3
Quast, Hans-Werner, Braunschweig, Niddastraße 4
Rüter, Reginald, Braunschweig, Rheinring 23
Schüler, Ingrid, Braunschweig, Altfeldstraße 5
Stobbe, Christa, Braunschweig, Nahestraße 27
Tusche, Annemarie, Braunschweig, Ilmenaustraße 4
Weitze, Elke, Braunschweig, Glanweg 8
Winkler, Georg, Braunschweig, Spreeweg 9
Amling, Regine, Braunschweig, Ascherslebenstraße 2
Fuchs, Werner, Braunschweig, Viktoria-Luise-Straße 3
Hauffe, Manfred, Braunschweig, Viktoria-Luise-Straße 1
Piper, Rudolf, Braunschweig, Küstrinstraße 2
Pohl, Angelika, Braunschweig, Küstrinstraße 2
Siedentopf, Rebecca, Braunschweig, Zum Heseberg 4 D
Stupar, Jürgen, Braunschweig, Martha-Fuchs-Straße 8
Würzburg, Rainer, Braunschweig, Nellie-Friedrichs-Straße 73
Besgen, Michael, Braunschweig, Köterei 9
Binder, Regina, Braunschweig, Lüneburgstraße 35
Breitscheidel, Georg, Braunschweig, Lüneburgstraße 5
Collins, Rosemarie, Braunschweig, Osnabrückstraße 11 A
Eilers, Gerda, Braunschweig, Aurichstraße 8
Grabietz, Joachim, Braunschweig, Köterei 18
Hane, Norbert, Braunschweig, Lüneburgstraße 35
Richter, Uta, Braunschweig, Melanchthonstraße 10
Täger, Claudia, Braunschweig, Kreuzstraße 97
Voss, Siegmund, Braunschweig, Osnabrückstraße 8 A
Wiesner, Christoph, Braunschweig, Ruhrstraße 21
Wahlbezirk I
Wahlbezirk II
Wahlbezirk III
GESCHÄFTSBERICHT 20146
Bittner, Karl-Heinz, Salzgitter, Bisonklint 7
Fiukowski, Ulrich, Wolfenbüttel, Friedrich-Wilhelm-Straße 19
Halbes, Arnold, Wolfenbüttel, Gärtnerwinkel 10
Hetschko, Helga, Vechelde, Peiner Straße 6
Hofmeister, Egon, Salzgitter, Brahmsstraße 2
Jemand, Günther, Wolfenbüttel, Glogauer Weg 4a
Jugel, Uta, Braunschweig, Zum Heseberg 8
Kaluza, Patrick, Vechelde, Schaperstraße 2
Mahnkopf, Günter, Hildesheim, Fahrenheitstraße 8
Matzker, Erwin, Wolfenbüttel, Schöppenstedter Stieg 20 A
Möser, Heinz-Jürgen, Salzgitter, Ernst-Reuter-Straße 11
Neumann, Gerhard, Wolfenbüttel, Jägermeisterstraße 12
Ney, Lilli, Salzgitter, Gerh.-Hauptmann-Straße 86
Nickel, Herbert, Wolfenbüttel, Ravensberger Straße 12
Pietsch, Sven, Hildesheim, Lilienthalstraße 15
Radke, Bernd, Salzgitter, Wildkamp 75
Schatte, Werner, Salzgitter, Neißestraße 47
Scheliga, Ulla, Salzgitter, Ernst-Reuter-Straße 35
Wießner, Horst, Wolfenbüttel, Am Schiefen Berg 63
Willers, Wolfgang, St. Andreasberg, Röhrholz 4
Apitz, Hans-Georg, Goslar, Lauenburger Straße 12
Baumgarten, Rolf, Goslar, Stargarder Straße 15
Blumenhagen, Rita, Bad Harzburg, Fredenplan 2
Geitner, Eberhard, Goslar, Liegnitzer Straße 2
Gruber, Hannelore, Bad Harzburg, Amtswiese 12
Helling, Hansgünter, Bad Harzburg, Drosselweg 6
Kunath, Klaus, Goslar, Marienburger Straße 25
Lehmann, Birgit, Goslar, Fröbelstraße 6
Rogall, Monika, Bad Harzburg, Pfingstanger 20
Säger, Willi, Seesen, Hochstraße 8
Schreiber, Wolfgang, Bad Gandersheim, Am Brink 2
Stiebing, Karl-Heinz, Goslar, Fröbelstraße 22
Winkel, Wilfried, Goslar, Mengestraße 7
Woydack, Rainer, Goslar, Lauenburger Straße 6
Franke, Günter, Quedlinburg, Mettestraße 15
Gründel, Anita, Halberstadt, Florian-Geyer-Straße 8 D
Krause, Guido, Halberstadt, Hans-Neupert-Straße 64 C
Trübe, Bernd-Joachim, Halberstadt, Am Kloster 11
Ulrich, Werner, Halberstadt, Hans-Neupert-Straße 63 C
Wahlbezirk IV
Wahlbezirk V
Wahlbezirk VI
GESCHÄFTSBERICHT 2014 7
GESCHÄFTSBERICHT 20148
01 Bericht des Aufsichtsrates 10
02 Bericht des Vorstandes
1 Vorbemerkungen 132 Unser Markt: Der Wandel erfordert neue Lösungen 143 Unser Weg: Wir gehen gemeinsam und mit festen Werten 154 Corporate Social Responsibility 185 Kundenorientierung und Service: Die Mieter stehen im Mittelpunkt 266 Miete und Nebenkosten: Niveau bleibt fair und niedrig 327 Portfolio-Entwicklung 348 Unsere Genossenschaft: Wir gehen gemeinschaftlich weiter 40
03 Lagebericht
1 Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf 432 Wirtschaftliche Lage des Unternehmens 462 1 Vermögenslage 462 2 Finanzlage 472 3 Ertragslage 503 Nachtragsbericht 514 Prognose-, Chancen- und Risikobericht 52
04 Jahresabschluss 2014
‡ Bilanz zum 31 12 2014 56‡ Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit
vom 01 Januar bis 31 Dezember 2014 58
05 Anhang 61
06 Bestätigungsvermerk 73
07 Wohnungsbestand der Genossenschaft 74
GESCHÄFTSBERICHT 2014 9
Standorte nicht nur wirtschaftlich sind, sondern auch der
Nachfrage Rechnung tragen.
Die Baugenossenschaft wird von ihren Mietern positiv
wahrgenommen. Das ist das Ergebnis einer Wohnzufrie-
denheitsanalyse, die der Aufsichtsrat erfreut zur Kenntnis
genommen hat. Diese basiert auf einer Befragung von
›Wiederaufbau‹-Mietern. Die Analyse hat gezeigt, dass wir
die Erwartungen unserer Mieter weitgehend erfüllen. Bei-
nahe drei Viertel von ihnen sehen die Baugenossenschaft
›Wiederaufbau‹ positiv. Zu den Kritikpunkten gehörte die
Erreichbarkeit der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Eine
neue Organisationsstruktur des Unternehmens, die Anfang
2015 in Kraft tritt, soll hier für Verbesserung sorgen.
Die Spareinrichtung bildete auch im Berichtsjahr wieder
ein wichtiges Bindeglied zwischen der Baugenossenschaft
und ihren Mitgliedern. Trotz des anhaltend niedrigen Zins-
niveaus konnten wir den Spareinlagenbestand unserer
Zielkunden bei 37,1 Mio. 1 stabil halten.
Das Berichtsjahr 2014 war für die Baugenossenschaft
›Wiederaufbau‹ eG und ihre Töchter ein Jahr positiver wirt-
schaftlicher Entwicklung. Dieser Erfolg machte es möglich,
mehr als 16 Mio. 1 in die Modernisierung der Bestände zu
investieren. Damit ist die Baugenossenschaft ein wichtiger
Partner der regionalen Wirtschaft, die bei der Auftragsver-
gabe vorrangig berücksichtigt wird.
Bei den Modernisierungen standen energetische Maß-
nahmen und Komfortverbesserungen im Vordergrund.
Dies festigte unsere Position als verlässlicher Partner für
zeitgemäßen, preisgünstigen Wohnraum sowie für bezahl-
bare Nebenkosten auf einem gespaltenen Markt. Er ist
geprägt von großer Nachfrage in den Ballungszentren und
einer Vermietungsproblematik in bevölkerungsschwachen
Regionen. Auch deshalb wird die Wirtschaftlichkeit des
Wohnungsbestands unserer Genossenschaft vom Vor-
stand regelmäßig überprüft, wobei das Portfoliomanage-
mentsystem „Kompass“ eine wertvolle Hilfestellung bie-
tet. Dieses System unterstützt den Vorstand auch bei der
Entscheidung, welche Modernisierungen für bestimmte
Bericht des Aufsichtsrates
Christoph Schmitz, Vorsitzender des Aufsichtsrates
01
BERICHT DES AUFSICHTSRATES10
In einer konstituierenden Sitzung im Anschluss an die
Vertreterversammlung, vier weiteren Sitzungen des Jahres
2014 sowie in einer Arbeitsausschusssitzung hat sich der
Aufsichtsrat sehr intensiv mit der wirtschaftlichen Entwick-
lung, der Risikolage sowie der strategischen Ausrichtung
der Genossenschaft beschäftigt, wobei auch regelmäßig
die Themen der wirtschaftlichen Situation einschließlich
eventueller Risiken der ›Wiederaufbau‹-Immobilien GmbH
und deren Tochtergesellschaften im Mittelpunkt standen.
Der Aufsichtsrat hat dabei einerseits dem Vorschlag des
Vorstandes zugestimmt, in Randlagen unseres Bestands-
gebietes eine Arrondierung der Bestände vorzunehmen.
Andererseits wurden Immobilien wie in der Cammann-
straße sowie der Ritterstraße in Braunschweig neu in den
Bestand genommen. Unser Verwaltungsgebäude in Braun-
schweig an der Güldenstraße ist 2014 planmäßig aus dem
Mietvertrag heraus erworben worden. Somit sichern wir
auch langfristig den modernen und zentral gelegenen Ver-
waltungsstandort.
Wie der Vorstand, räumt auch der Aufsichtsrat der erfolg-
reichen Stadtteilarbeit einen hohen Stellenwert ein. In der
Weststadt in Braunschweig ist die Fortsetzung der Arbeit
der bundesweit beachteten "Stadtteilentwicklung Weststadt"
durch eine Finanzierungsvereinbarung mit den Kooperati-
onspartnern erreicht worden. In Hildesheim sind wir an dem
Stadtteilverein Stadtfeld beteiligt, der mit dem Elisabethpreis
für vorbildliche soziale Arbeit ausgezeichnet wurde.
Der Jahresabschluss 2014 weist einen Überschuss von
1,1 Mio. 1 nach 10,3 Mio. 1 Abschreibungen (davon
3,2 Mio. 1 außerplanmäßig) und mehr als 12,7 Mio. 1
Instandhaltungsaufwand aus. Das Eigenkapital der Genos-
senschaft in Höhe von rd. 105 Mio. 1 ist Beweis unserer
wirtschaftlichen Stärke. Die Eigenkapitalquote von 29 %
der Bilanzsumme liegt auch im Berichtsjahr über dem
Durchschnitt vergleichbarer Genossenschaften.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss und Lagebericht
geprüft. Die Prüfung führte zu keinen Einwendungen. Der
vdw Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in
Niedersachsen und Bremen e.V. hat den Jahresabschluss
und den Lagebericht 2014 der Genossenschaft geprüft und
den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt. Der
Prüfungsbericht des Abschlussprüfers wurde zur Kenntnis
genommen. Auch der Bericht der Innenrevision der Wirt-
schaftsprüfungsgesellschaft Deloitte & Touche GmbH hat
keine besonderen Beanstandungen ergeben.
Die ordentliche Vertreterversammlung genehmigte am 14.
Juni 2014 den Jahresabschluss, den Lagebericht und die
Gewinnverteilung für das Jahr 2013 sowie die Ausschüttung
einer Dividende von 4 %. Dem Aufsichtsrat wurde von der
Vertreterversammlung einstimmig die Entlastung erteilt.
Mit Ablauf der Vertreterversammlung schied Dietrich Fürst
nach 21 Jahren als Aufsichtsratsvorsitzender auf eigenen
Wunsch aus dem Gremium aus. Dietrich Fürst wurde von
der Vertreterversammlung ob seiner jahrzehntelangen
Verdienste um die erfolgreiche Entwicklung der Bauge-
nossenschaft ›Wiederaufbau‹ eG zum Ehrenaufsichts-
ratsvorsitzenden ernannt. Christoph Schmitz wurde als
Nachfolger zum Aufsichtsratsvorsitzenden gewählt. Nach
10 Jahren als Vorstand und Mitglied des Aufsichtsrats ist er
mit dem Unternehmen bestens vertraut. Stellvertretender
Aufsichtsratsvorsitzender wurde Jens Wolfgram, Mitglied
des Aufsichtsrates seit 2007.
Auch für 2014 empfiehlt der Aufsichtsrat den Vertrete-
rinnen und Vertretern die satzungsmäßige Dividende von
4% zu beschließen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand
und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Unterneh-
mensgruppe für die im abgelaufenen Jahr geleistete Arbeit
sowie das gute Jahresergebnis 2014, das die Grundlage
für die weiterhin gute Positionierung unserer Genossen-
schaft auf dem regionalen Wohnungsmarkt ist.
Braunschweig, den 06.05.2015
Schmitz
Vorsitzender des Aufsichtsrates
BERICHT DES AUFSICHTSRATES 11
Bericht des Vorstandes 02
Die Vorstände (von links): Dipl -Ing Torsten Böttcher, Vorstandsvorsitzender Joachim Blätz und Dieter Heinrich, nebenamtlicher Vorstand
BERICHT DES VORSTANDES12
2 Unser Markt: Der Wandel erfordert neue Lösungen
Im Rahmen dieses Berichts des Vorstands erläutern wir
Ihnen – über die gesetzlichen Pflichtangaben hinaus –
die Entwicklungen unserer Baugenossenschaft ›Wieder-
aufbau‹ eG im vergangenen Geschäftsjahr 2014. Auf
diesem Weg wollen wir einen gezielten Einblick geben
in die wesentlichen Ereignisse und Themen, die uns im
Führungsteam beschäftigt haben bzw. mit denen wir zur-
zeit befasst sind.
Insgesamt freuen wir uns, dass wir erneut auf eine posi-
tive Geschäftsentwicklung zurückblicken können. Sowohl
operativ als auch wirtschaftlich haben wir die Wegmar-
ken, die wir uns in gemeinsamer Abstimmung mit dem
Aufsichtsrat zum Jahresbeginn gesetzt haben, erreicht.
Bei allen Entscheidungen, die wir getroffen, und Maß-
nahmen, die wir initiiert haben, dienten uns unsere ge-
nossenschaftlichen Grundwerte sowie unsere Strategie
als feste Orientierungsgrößen.
Zur Wahrnehmung unserer genossenschaftlichen Verant-
wortung zählt auch, dass wir uns den übergreifenden
sozialen und gesellschaftlichen Aufgaben stellen, die sich
aus unserer bedeutenden Rolle als Vermieter von bezahl-
barem Wohnraum ergeben. Deshalb greifen wir in den
nachfolgenden Ausführungen auch solche Maßnahmen
und Ziele auf, über die wir unserer unternehmerischen
Gesamtverantwortung als sozial verantwortlicher „Cor-
porate Citizen“ (Unternehmensbürgerschaft) gerecht
werden bzw. in Zukunft noch besser gerecht werden
wollen. Die Bedeutung des Bereichs Corporate Social
Responsibility steigt. Deshalb werden wir die Kommuni-
kation auf diesem Feld in den kommenden Jahren weiter
intensivieren.
Zu den Erfolgsgaranten der ›Wiederaufbau‹ zählen die
regelmäßige Information und der konstruktive Dialog –
mit unseren Mietern, mit unseren Mitgliedern und mit
den Kooperationspartnern der öffentlichen und privaten
Organisationen. Deshalb freuen wir uns, wenn Sie sich
mit Ihren Fragen und Hinweisen jederzeit auch direkt an
uns wenden. Wenn auch Sie unseren Geschäftsbericht
in Zukunft als PDF erhalten möchten, senden Sie bitte
eine eMail an: [email protected]. Sie
können dann auf den Bericht problemlos auch mobil
zugreifen.
1 Vorbemerkungen
Die Rahmenbedingungen stellen uns vor Herausforderungen
Der Wohnungsmarkt verändert sich derzeit grundlegend.
Damit stellt er Unternehmen und Politik vor große He-
rausforderungen. Die meisten von ihnen werden in Zu-
kunft nur noch über ein gemeinschaftliches Anpacken zu
lösen sein. Ein Thema ist die Bevölkerungsverlagerung:
Nach wie vor zieht es die Menschen in Deutschland in
die Ballungszentren. Dort winken ihnen bessere Beschäf-
BERICHT DES VORSTANDES 13
tigungsmöglichkeiten, eine bessere Medizin- und Nah-
versorgung und ein vielfältigeres Bildungs- und Freizeit-
Angebot. Die Zuwanderung aus dem Ausland verstärkt
diesen Trend. Die Folge ist, dass der Wohnraum dort
knapp wird, vor allem solcher, der für mittlere und untere
Einkommensschichten noch bezahlbar ist. Im ländlichen
Raum hingegen überwiegt das Angebot an Wohnungen
die Nachfrage.
Ein zweites Thema ist die Energiewende. Die energiepo-
litischen Vorgaben der Bundesregierung haben zur Folge,
dass die Wohnungswirtschaft erhebliche Investitionen tä-
tigen muss, um den CO2- und Energieeffizienzvorgaben
gerecht zu werden. Eine gut sanierte Wohnung senkt die
Energie- und damit die Nebenkosten deutlich. Aber die
Sanierung muss auch finanziert werden und bezahlbar
bleiben.
Ein drittes und besonders wichtiges Thema ist der demo-
grafische Wandel: Unsere Gesellschaft wird älter. Das be-
deutet, dass der Bedarf nach barrierearmen Wohnungen
in den kommenden Jahren deutlich steigen wird. Auch
hier stellt sich ein Investitionsthema.
Hinzu kommt, dass sich die Ansprüche der Mieter an
eine Wohnung weiterentwickeln. Menschen leben heute
tendenziell auf mehr Quadratmetern und der erwartete
Wohnkomfort steigt. Auch dies muss finanziert werden.
Um diese Herausforderungen erfolgreich zu meistern,
sind neue Lösungen gefragt. Bei einigen können wir als
Genossenschaft wichtige Beiträge leisten, bei anderen ist
zunächst vor allem die Politik gefragt. Zum Beispiel bei
der Zuwanderung nach Deutschland: Ein Schritt wäre,
das Programm „Soziale Stadt“ weiter zu stärken oder
neue Programme zur Stärkung von Quartieren mit Flücht-
lingsunterkünften aufzulegen. Auch böte sich die Chance
einer Stärkung des vernachlässigten ländlichen Raums.
Unsere Chance als starke Genossenschaft ist es hier,
dass wir unsere Interessen im Rahmen von Verbänden
bündeln und über einen gemeinsamen Auftritt sinnvolle
Entscheidungen und Entwicklungen vorantreiben. Darüber
hinaus begegnen wir so auch der Gefahr, dass die Woh-
nungswirtschaft zum Spielball politischer Interessen wird.
Wie wichtig das gemeinsame Vorgehen ist, zeigt sich
beim Thema Mietpreisbremse: Politische Entscheidungen
wie diese stellen die Wohnungswirtschaft schon jetzt vor
große Herausforderungen. Zumal die Zahlen zeigen, dass
die Motive für diese Entscheidungen mit der Realität
nichts zu tun haben: So ist nach einer Erhebung des
GdW die Kaltmiete seit 2000 in der Wohnungswirtschaft
insgesamt nur um 17 Prozent, bei den GdW-Unterneh-
men seit 1995 sogar nur um 5,13 Prozent angestiegen.
Die Inflationsrate stieg in diesem Zeitraum um 26 Pro-
zent. Darüber hinaus kletterten die Baukosten in den ver-
gangenen 15 Jahren um 30,1 Prozent. Die Nebenkosten
für Haushaltsenergie explodierten in diesem Zeitraum
um 112 Prozent und werden zu Recht inzwischen als
„Zweite Miete“ bezeichnet.
Wir nehmen die Aufgaben entschlossen an
Der gerade skizzierte Rahmen zeigt: Die Aufgaben sind
groß. Aber sie sind nicht so, dass wir sie nicht trotzdem
bewältigen können. So haben wir auch 2014 weiter an
den Lösungen gearbeitet, die es ermöglichen, dass wir
unseren Leistungsauftrag gegenüber unseren Mietern
und Mitgliedern erfüllen können.
Wir bieten unseren Mietern ein lebenslanges Wohnrecht.
Mit der Integration von Konzepten wie „Wohnen mit Zu-
kunft“ (unser Betreutes Wohnen), mit dem Abbau von
Schwellen und Barrieren in den Wohnungen oder mit dem
Finden passender Betreuungspartner/Dienstleister im Quar-
tier verbessern wir Schritt für Schritt den Rahmen dafür.
Dabei behalten wir selbstverständlich die Wirtschaftlich-
keit im Blick: Angesichts der steigenden Kosten haben
wir im Vorstand der Baugenossenschaft ›Wiederaufbau‹
eG im vergangenen Jahr eine moderate Erhöhung der
Grundmiete beschlossen. Im Durchschnitt stiegen die
Mieten 2014 um acht Cent je Quadratmeter (von 5,22
BERICHT DES VORSTANDES14
Auch des Themas der steigenden Nebenkosten nehmen
wir uns an: Unser Betriebskostenmanagement ist intensiv
damit beschäftigt, über den Einsatz moderner Technik
und intelligenter Steuerungsanlagen die Kosten im Rah-
men zu halten.
Erfreulich ist die Entscheidung der Partner bei der Koo-
peration „Stadtteilentwicklung Weststadt e.V.“ in Braun-
schweig, die langjährige Zusammenarbeit weiterzuführen.
Hier wird eine ganzheitliche Aufwertung der Weststadt
entwickelt, und das über die Grundstücksgrenzen der
einzelnen Unternehmen hinweg. Das Projekt ist ein Bei-
spiel dafür, dass die Verwirklichung der genossenschaft-
lichen Prinzipien von Friedrich-Wilhelm Raiffeisen noch
heute Bestand haben; „Was dem Einzelnen nicht möglich
ist, das vermögen viele…“
auf 5,30 Euro). Diese Erhöhung dient dem Erhalt sowie
der Qualitätssteigerung unseres Wohnungsbestands.
Zudem beschlossen wir einvernehmlich mit der Vertreter-
versammlung den Verkauf von Immobilien in Randlagen.
Die starke Nachfrage auf dem Immobilienmarkt führt der-
zeit dazu, dass wir auch in sogenannten C-Lagen gute
Verkaufspreise erzielen können.
Die Verkaufserlöse werden wir in die zukunftssichernde
Bestandsmodernisierung und in den Neubau an Kern-
standorten investieren. Dabei tragen wir den steigenden
Erwartungen und Bedürfnissen unserer Mitglieder Rech-
nung: Großzügig geschnittene Grundrisse und moder-
ne, barrierefreie Bäder werden immer mehr nachgefragt.
Darüber hinaus wollen wir unsere Immobilien mit dem
Anbau von Aufzügen generationenübergreifend attraktiv
gestalten.
3 Unser Weg: Wir gehen gemeinsam und mit festen Werten
Wir sind uneingeschränkt den genossenschaftlichenZielen verpflichtet
Bei der Ausrichtung unserer strategischen Ziele steht für
uns als Baugenossenschaft ›Wiederaufbau‹ eG der genos-
senschaftliche Gedanke im Fokus. Der einzig zulässige
Zweck einer Wohnungsgenossenschaft ist die gute und
sichere Wohnungsversorgung seiner Mitglieder. Diese
erwerben mit ihrer Mitgliedschaft ein lebenslanges Nut-
zungsrecht.
Darüber hinaus übernehmen wir soziale Verantwortung
über unsere gesetzliche Verpflichtung hinaus. Das geschieht
nicht nur für unsere Mitglieder, sondern auch für das Ge-
meinwesen, in dem sich unsere Bestände befinden.
Die Beteiligung der Genossenschaft an Gesellschaften,
wie zum Beispiel der Niedersächsische Baugesellschaft
mbH oder der ›Wiederaufbau‹ Immobilien GmbH dürfen
ebenfalls nur den genossenschaftlichen Zielen dienen.
Dabei wollen wir täglich besser werden
Im Rahmen der Umsetzung der gesetzlichen Anforde-
rungen der BaFin im Rahmen der MaRisk (Mindestan-
forderungen an das Risikomanagement) und der damit
verbundenen Erarbeitung eines Organisationshandbuchs
wurde deutlich, dass es erforderlich ist, unsere gesamten
internen Prozesse zu überprüfen. Diese Erkenntnis wurde
auch von einer Wohnzufriedenheitsanalyse bestätigt, die
wir 2014 in Auftrag gegeben hatten.
BERICHT DES VORSTANDES 15
Zur raschen Behebung der identifizierten Mängel haben
wir 2014 umgehend damit begonnen, unsere interne Or-
ganisation neu zu strukturieren. Unser Ziel ist, mit unseren
neuen Prozessen schneller, transparenter und effizienter
zu sein. Klare Verantwortlichkeiten sollen dabei schnelle
Entscheidungen ermöglichen – im Interesse unserer Kun-
den, die bei einer Baugenossenschaft nicht nur Mieter,
sondern durch ihre Mitgliedschaft Anteilseigner sind.
Die 2013 von uns durchgeführte Umfrage zur Imagea-
nalyse und Bekanntheitsgradmessung sollte uns dabei
helfen, standortbezogene Marketingstrategien zu entwi-
ckeln. 2014 wollten wir über eine Wohnzufriedenheitsa-
nalyse erfahren, wie die Mieter ihre Baugenossenschaft
›Wiederaufbau‹ eG erleben –mit ebenso aufschluss- wie
hilfreichen Ergebnissen. Neben vielen positiven Rückmel-
dungen gab es auch Kritikpunkte. Ein Schwachpunkt ist
die Erreichbarkeit unserer Mitarbeiter. Bei der Anpassung
unserer Strukturen werden wir diese und andere Punkte
besonders berücksichtigen.
Am Thema CSR (Corporate Social Responsibility) haben
wir 2014 ebenfalls weitergearbeitet: Bei der Formulierung
der CSR-Ziele wurde deutlich, dass diese gut in die stra-
tegischen Ziele des Unternehmens einzubetten waren.
Deshalb hat eine Arbeitsgruppe aus Vorstand und Mitar-
beitern die strategischen Ziele sowie das Leitbild unserer
Baugenossenschaft überarbeitet und neu formuliert.
Eine anspruchsvolle Vision und klare Ziele
Oberste Orientierungsgröße stellt für uns unsere Vision
dar. Diese haben wir für uns ebenso anspruchsvoll wie
selbstbewusst formuliert:
„Wir sind die Nummer 1 zum Thema Wohnen
Jeder kennt uns, jeder will zu uns “
Unsere Stärke ist das genossenschaftliche Prinzip. Des-
halb ist das „Wir“ in der Vision der zentrale Anker, wenn
es um die Realisierung geht. Aus dem starken Wir erar-
beiten wir uns Bekanntheit und Attraktivität.
Konkret richten wir uns dabei an folgenden Zielen bzw.
Strategien aus:
‡ Wir - sind unseren Mitgliedern als Eigentümer und un-
serem genossenschaftlichen Auftrag verpflichtet.
‡ Wir - streben nach größtmöglicher Mitgliederzufrieden-
heit und Kundenbindung. Dies erreichen wir durch die
Entwicklung eines zielgruppenorientierten Angebotes
und den bestmöglichen Kundenservice.
‡ Wir - bieten lebenswerte Quartiere und beziehen un-
sere Nachbarschaften mit ein.
‡ Wir - erweitern unsere Produkte und Dienstleitungen
bedarfsorientiert. Insbesondere gestalten wir diese für
junge Mitglieder und Familien attraktiv.
‡ Wir - steigern durch Prozessoptimierung die Effektivität
und damit unsere Wettbewerbsfähigkeit.
‡ Wir - optimieren ständig unsere Geschäftsfelder. Dies
sichert den wirtschaftlichen Erfolg und die Umsetzung
unseres genossenschaftlichen Auftrages.
‡ Wir - richten unsere Investitionstätigkeit in den Woh-
nungsbestand so aus, dass dieser zukunfts- und ziel-
gruppenorientiert ausgestaltet ist. Dabei berücksich-
tigen wir betriebswirtschaftliche Kriterien und unsere
genossenschaftliche Verantwortung.
‡ Wir - übernehmen durch Beiträge in ökologischen Be-
reichen die Verantwortung für unsere Gesellschaft über
die Einhaltung gesetzlicher Anforderungen hinaus.
‡ Wir - leben unser gemeinsam entwickeltes Leitbild.
Dieses bestimmt unser tägliches Handeln.
‡ Wir - leben den kooperativen Führungsstil auf allen
Ebenen. Wir fördern das Bewusstsein für eine ange-
messene Work/Life-Balance.
‡ Wir - haben ein langfristig orientiertes Personalentwick-
lungskonzept. Wir sorgen für Aus- und Weiterbildungs-
maßnahmen im Sinne einer fundierten Fach- und So-
zialkompetenz für alle Mitarbeiter des Unternehmens.
BERICHT DES VORSTANDES16
Leitbild und Werte geben uns einen verlässlichen Verhaltensrahmen
Die genossenschaftlichen Grundwerte: Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung sind die Basis
des Unternehmenskonzepts der ›Wiederaufbau‹. Unsere Werte haben wir in einem Leitbild zusammengefasst.
Erarbeitet wurde es gemeinsam von unserem Management und unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern.
Das Leitbild ist Ausdruck unseres gemeinsamen Verständnisses und gibt uns Orientierung für unser Handeln.
Wir alle fühlen uns diesem Leitbild und seinen Werten verpflichtet:
Gemeinschaft
Jeder, der Mitglied und Teil unserer leistungsstarken und demokratischen Gemeinschaft werden will, ist uns
willkommen. Als Baugenossenschaft bieten wir ein lebenswertes und sicheres Zuhause und fühlen uns
unseren Mitgliedern, die Eigentümer der Genossenschaft sind, verpflichtet.
Wohnen und Leben
Unser Anspruch ist es, bei angemessener Miete unseren hohen Service- und Qualitätsstandard zu halten und
zu steigern. Über Wohnfragen hinaus stehen wir unseren Mitgliedern ein Leben lang unterstützend zur Seite.
Wertschätzung
Unser Handeln ist durch Toleranz, gegenseitige Rücksichtnahme und Anerkennung geprägt. Durch eine
offene, respektvolle Kommunikation schaffen wir die Grundlage für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit.
Konstruktive Kritik verstehen wir als Chance zur Weiterentwicklung.
„Wir-Gefühl“
Wir – vom Auszubildenden bis zum Vorstand - sind ein leistungsfähiges Team. Jeder bringt sein Wissen und
seine Energie effizient und unbürokratisch ein. Wir sind motiviert, bauen unsere Stärken aus und setzen uns
selbstkritisch mit unseren Schwächen auseinander.
Gesellschaftliches Engagement
Gesellschaftliche Verantwortung ist uns wichtig. Wir engagieren uns in gemeinnütziger Arbeit, unterstützen
soziale und kulturelle Projekte und tragen zum Erhalt und zur Entwicklung lebenswerter Quartiere bei.
Umwelt und Ökologie
Mit dem Einsatz innovativer, energiesparender Technologien und unserem bewussten Handeln tragen wir
zum Schutz und Erhalt der Umwelt bei. Wir motivieren unsere Mitglieder und Geschäftspartner zu ressourcen
-schonendem Handeln.
In diesem Kapitel finden Sie Informationen zu unseren CSR-Aktivitäten Wir stellen größere Projekte in der Vordergrund und bieten eine Aufzählung der weiteren CSR Themen denen wir uns widmen In diesem Kapitel finden Sie Informationen zu unseren CSR-Aktivitäten Wir stellen größere Projekte in der Vordergrund und bieten eine Aufzählung der weiteren CSR Themen denen wir uns widmen
HIGHLIGHTS 201418
Die Grundsätze der Corporate Social Responsibility
(CSR / oder „Nachhaltige Unternehmensführung“)
gehören für unsere Baugenossenschaft ebenso zu den
Rahmengrößen für unser unternehmerisches Handelns
wie das Genossenschaftsrecht Mit unserem CSR-Enga-
gement übernehmen wir gesamtgesellschaftliche Ver-
antwortung deutlich über unsere rechtlichen Pflichten
hinaus
Seit 2012 arbeitet die ›Wiederaufbau‹ auch explizit in Ausrichtung auf eine gute Corporate Social Responsibility (CSR). Inzwischen haben wir unsere CSR-Ziele definiert und diese in die Unternehmensziele sowie das Leitbild für unsere Mitarbeiter implementiert. Das bedeutet, dass wir im Geist des genossenschaftlichen Gedankens, umweltverträglich, ethisch und sozial verantwortlich arbeiten. Dabei wirtschaften wir ökonomisch erfolgreich und nachhaltig.
Corporate SocialResponsibility
19
Grundprinzip Verantwortung ist Teil unserer DNA
Wie zahlreiche andere Baugenossenschaften in der Bun-
desrepublik Deutschland engagieren auch wir von der
›Wiederaufbau‹ uns über die Bewirtschaftung unserer
Immobilien hinaus in vielfältiger Weise. So sorgen wir
mit unserer gestalterischen Kraft für lebenswerten Wohn-
raum und übernehmen gesellschaftliche Verantwortung.
Die Übernahme von Verantwortung ist fester Bestandteil
unserer Unternehmenskultur und damit gewissermaßen
ein Teil unserer Unternehmens-DNA.
Wir machen unsere Übernahme von Verantwortung sicht-
bar über unser Engagement in Wirtschaft, Kultur, Bildung,
Sport und vielen weiteren gesellschaftlichen Bereichen.
Nachfolgend erläutern wir einige Beispiele:
CSR IM MARKT
Die Leistungen verbessern und durch Kooperation erweitern
Heimat ist dort, wo Menschen sich wohlfühlen. Die ei-
gene Wohnung ist ein vertrauter Ort, der ihnen Schutz
und Geborgenheit bietet. Deshalb orientieren wir uns bei
Sanierungen nicht nur am Standort der Immobilien, son-
dern auch an der Mieterstruktur und ihrer potenziellen
Entwicklung. In der Praxis bedeutet das, dass wir in den
Wohnungen Barrieren für das Alter senken und mit ge-
zielten Anpassungen die Attraktivität des Wohnraums für
junge Familien, Singles und Studenten erhöhen.
Damit unsere älteren Mieter möglichst lange ihren Le-
bensmittelpunkt in ihrer gewohnten Umgebung erhalten
können, bieten wir in Kooperation mit karitativen Partnern
„Wohnen mit Zukunft“ (unser Betreutes Wohnen) an.
4 Corporate Social Responsibility: Wir leben Verantwortung
Mit 650 Wohnungen in 15 Anlagen ist die Baugenossen-
schaft ›Wiederaufbau‹ eG in diesem Segment Marktführer
in der Region.
Die Kooperation mit karitativen Partnern direkt in den
Quartieren sowie das (potenzielle) Angebot von hinzu-
buchbaren Servicedienstleistungen sind Modelle, auf die
wir auch in Zukunft verstärkt setzen werden. Am Standort
Goslar beschreiten wir diesen Weg bereits sehr erfolg-
reich und werden ihn nach Bedarf weitergehen.
Mit dem Fortschritt werden auch die Erwartungen der
Mieter anspruchsvoller. Unsere Genossenschaft trägt die-
sem Trend nicht nur bei den Neubauten Rechnung, son-
dern auch bei Bestandsmodernisierungen. So standen
bei den Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
2014 immer wieder auch Komfortsteigerungen im Fokus,
bis hin zu einem Neuschnitt der Grundrisse, um größere
Wohneinheiten anbieten zu können.
Eines der zentralen Themen ist dabei die leichte Erreich-
barkeit der Wohnung, auch wenn diese in den oberen
Etagen liegt. Das kommt nicht nur älteren und körperlich
beeinträchtigten Mietern zu Gute, sondern auch Eltern
mit Kleinkindern.
2014 WURDEN DAHER AN FOLGENDEN OBJEKTEN AUFZÜGE ANGEBAUT:
Salzgitter, Wildkamp 79
Braunschweig, Gutenbergstraße 24
Braunschweig, Emscherstraße 2
Braunschweig, Emscherstraße 12
BERICHT DES VORSTANDES20
Beachtung der Seniorenbedürfnisse das Angebot aufge-
legt, dass wir auf Wunsch Rollator-Häuschen errichten,
und so für eine sichere und bequeme Unterbringung des
entsprechenden Hilfsmittels sorgen.
Um zielgruppengerechten Wohnraum anbieten zu kön-
nen, setzen wir auch in Zukunft auf ein aktives und mo-
dernes Portfoliomanagement. Damit wir die Zielgruppen-
bedürfnisse auch treffen, fragen wir die Kundenbedürf-
nisse regelmäßig ab.
Damit wird sich unser Dienstleistungsangebot für unsere
Mieter in den kommenden Jahren deutlich weiterentwi-
ckeln. Trotz dieser Mehrleistung werden wir darauf ach-
ten, dass sich unsere Mieten weiter auf einem niedrigen
Niveau bewegen.
WO WIR IN BEZUG AUF DEN MARKT SONST NOCH VERANTWORTUNG ÜBERNEHMEN:
Die Maßnahmen an Bedürfnissen und Erfordernissen ausrichten
Die jeweiligen Maßnahmen sind nicht immer leicht um-
zusetzen – auch, weil wir aus Kostengründen inzwischen
dazu übergegangen sind, große ganzheitliche Moderni-
sierungen im bewohnten Zustand durchzuführen. Hinzu
kommt, dass bei jeder Maßnahme individuelle Grund-
risse und örtliche Gegebenheiten zu berücksichtigen
sind.
Bei einer Modernisierung bzw. Instandsetzung muss das
Treppenhaus in seiner Funktion während der gesamten
Baumaßnahme ohne Einschränkung nutzbar sein. Dazu
setzen wir einen Aufzug als eigenständiges Bauteil vor
das Treppenhaus. Dies erfolgt mit einem Abstand, der
mit Brückenkonstruktionen überspannt wird, damit der
Eingang im Erdgeschoss nutzbar bleibt. Grundsätzlich
achten wir darauf, dass bei unseren Umbauprogrammen
die Belastungen, die sich aus der Bautätigkeit ergeben,
gering bleiben.
Bei ausgewählten Erdgeschosswohnungen stellen wir
den barrierearmen Zugang auch ohne Hilfe des Lifts si-
cher. Dazu legen wir auf der Gartenseite Terrassen mit
einer für jede Wohnung eigenen Rampe an. Der Vorteil:
Wir erreichen auf diese Weise nicht nur den barrierear-
men Zugang, sondern schaffen auch noch eine Verbes-
serung der Wohnqualität. Denn die Terrasse erweitert
später den privaten Wohnraum um ein attraktives Au-
ßenelement.
Bei allen Dingen, die wir umsetzen, achten wir darauf,
dass wir dabei die konkreten Bedürfnisse unserer Mieter
im Blick halten. So haben wir im Zuge der verstärkten
‡ Wir beraten unsere Kunden im Bereich haushalts-
naher Dienstleistungen.
‡ Wir stärken die regionale Wirtschaft durch bevor-
zugte Auftragsvergabe an Ortsansässige Hand-
werksbetriebe.
‡ Über Veranstaltungen und Mietertreffs stärken wir
das Gemeinschaftsgefühl in unseren Quartieren.
‡ Über unsere Spareinrichtung bieten wir sichere
Geldanlage mit guten Konditionen.
‡ Unseren Genossenschaftsmitgliedern als unsere
Eigentümer bieten wir eine regemäßige Dividende.
‡ Mit unserer Mietschuldnerberatung begleiten wir
betroffene Mieter aus ihrer Situation heraus.
Zu 2: Auch durch Rampen wird der Zugang zu unseren Objekten erleichtert.
Zu 1: Durch nachträgliche Fahrstuhlanbauten werden auch Woh-nungen in den oberen Geschossen barrierearm erreichbar.
21
BERICHT DES VORSTANDES 21
CSR IN DER UMWELT
Beteiligung an zahlreichen Umweltprojekten
Das Berücksichtigen und Einhalten von Umweltmaßstä-
ben zählt in der Immobilienwirtschaft zu den Themen,
denen die Unternehmen inzwischen eine hohe Aufmerk-
samkeit widmen. Für unsere Genossenschaft ist die Be-
rücksichtigung ökologischer Faktoren bereits seit Jahren
obligatorisch. Demensprechend gut sind wir auf diesem
Feld unterwegs:
So beteiligen wir uns seit 2013 am Projekt ÖKOPROFIT
(Ökologisches Projekt Für Integrierte Umwelt-Technik),
einem Kooperationsprojekt zwischen Kommunen und
der örtlichen Wirtschaft. Die Projektpartner verfolgen
das Ziel, die Betriebskosten zu senken und die natür-
lichen Ressourcen (u.a. Wasser, Energie) zu senken. Im
Rahmen dieses Projekts hat unser betriebliches Umwelt-
management im vergangenen Jahr konkrete Handlungs-
ziele zur umweltgerechten betrieblichen Arbeit formuliert.
Als erfreuliches Ergebnis wurde die ›Wiederaufbau‹ im
Dezember 2014 nach erfolgreicher Prüfung als „ÖKO-
PROFIT-Betrieb 2014“ ausgezeichnet. Unter umfassender
Beteiligung der Mitarbeiter wurden im vergangenen Jahr
auch erste Umwelt-Leitlinien erarbeitet. Im laufenden
Jahr werden wir diese weiter ausarbeiten.
Mit der Naturschutzorganisation BUND sind wir eine Koo-
peration eingegangen, um im Rahmen eines Pilotprojekts
die Renaturierung zweier Grünflächen umzusetzen.
Damit wollen wir den ökologischen Gefahren der sich
immer weiter ausbreitenden Monokultur entgegenwir-
ken und mit naturbelassenen Grünanlagen die Vielfalt
von Flora und Fauna stärken. Insekten wie Wildbienen,
Hummeln und Schmetterlinge finden hier Nahrung und
Unterschlupf. Für die Anwohner entstehen kleine Natur-
Erlebnisräume.Für viele überraschend steht der Spatz
auf der Vorwarnliste der Roten Liste der bedrohten
Brutvögel Deutschlands. Zusammen mit der Deutschen
Wildtier Stiftung und der Stadt Braunschweig hat unsere
Genossenschaft im Berichtsjahr 170 Spatzen-Reihen-
häuser an Kindergärten und Grundschulen in Braun-
schweig gespendet. So wird nicht nur der bedrohten Vo-
gelart geholfen, sondern auch das Umweltbewusstsein
der Kinder gestärkt.
Im Bereich der Energieeffizienz Schritt für Schritt nach vorn
Zu den für uns als Wohnungsunternehmen klassischen
umweltorientierten Maßnahmen zählen unsere regel-
mäßigen Maßnahmen zur energetischen Sanierung, die
Modernisierungsmaßnahmen sowie die schrittweise Mo-
dernisierung unserer Anlagentechnik. Auf diesem Weg
senken wir den Energieverbrauch der Wohnungen und
reduzieren den Co2-Verbrauch.
Wir führen alle unsere Projekte, mit denen sich Investiti-
onen in unsere Bestände verbinden, unter eingehender
Berücksichtigung nachhaltig ökologischer Aspekte durch.
Aber auch unsere Mieter können beim Umweltschutz hel-
fen. Über entsprechende Beratung sensibilisieren wir sie
für das Thema Umwelt. Mit konkreten Hinweisen zu Ener-
gie-Sparmaßnahmen helfen wir ihnen, diese Möglichkeiten
auch zu nutzen. Das geschieht sowohl Online als auch
über Flyer und unser Mitgliedermagazin „Willkommen“.
WO WIR IN BEZUG AUF DIE UMWELT SONST NOCH VERANTWORTUNG ÜBERNEHMEN:
‡ Wir betreiben unser Verwaltungsgebäude mit
„Ökostrom“.
‡ Wir beteiligen uns am Projekt „Stadtputztag“ der
Stadt Braunschweig.
‡ Wir betreiben eine unabhängige Stromtarifbera-
tung für unsere Mitglieder.
‡ Wir betreiben in unserem Bestand 2 Photovoltaik-
und 3 Solaranlagen.
BERICHT DES VORSTANDES22
war es, die Ressourcen der Mitarbeiter zu aktivieren, psy-
chosoziale Reibungsverluste zu minimieren, Problemlö-
sungen zu finden und Arbeitsprozesse zu optimieren, um
„Top Teams“ zu generieren. Dabei wurden unter anderem
die Kommunikation, Kooperation, Prozessabläufe und die
Führung beleuchtet. Wichtig für unsere Zukunft ist auch
der Nachwuchs. Der demografische Wandel bringt es mit
sich, dass sich der Wettbewerb um junge Arbeitskräfte
weiter verschärfen wird. Wir bilden daher regelmäßig aus.
Durch Verbandsarbeit und Interessenaustausch fördern wir Konsens
Die allgemeinen Veränderungen in unserer Branche ge-
nerieren viel Austauschbedarf – auf der Interessenebene
zwischen Politik und Unternehmen, zwischen Unterneh-
men und Unternehmen, aber auch innerhalb der Un-
ternehmen. Wir sind als Genossenschaft grundsätzlich
bestrebt, auf all diesen Ebenen über konstruktiven Dialog
mitzuarbeiten. Deshalb bringen wir uns initiativ in (re-
gional) politischen Fragestellungen ein, engagieren uns
als Mitglied in zwei Arbeitgeberverbänden und arbeiten
eng mit unserem Betriebsrat zusammen. In Fragen der
Vergütung richten wir uns nach dem Tarifvertrag für die
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.
WO WIR IN BEZUG AUF DIE ARBEITSWELT SONST NOCH VERANTWORTUNG ÜBERNEHMEN:
CSR BEI DER ARBEIT
„Tag der Genossenschaft“ schärft Bewusstsein für die gemeinsamen Werte
Am 03. September 2014 traf die gesamte ›Wiederaufbau‹-
Belegschaft zum „Tag der Genossenschaft“ zusammen. Mit
Vorträgen zu den Themen „Die genossenschaftliche Unter-
nehmensform“ und „Typisch Genossenschaft“ eröffneten
die renommierten Referenten Prof. Dr. Jürgen Keßler
(Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin) sowie Dr.
Iris Beuerle (Verband norddeutscher Wohnungsunterneh-
men e.V.) den Tag. Anschließend wurden im Rahmen von
Gruppengesprächen genossenschaftsbezogene Fragen
diskutiert. Das eine Ziel der Veranstaltung war, allen Mitar-
beitern noch einmal umfassend den genossenschaftlichen
Grundgedanken und die genossenschaftlichen Ziele zu
vermitteln. Das zweite war, noch einmal gemeinsam die
vielen Vorteile einer Genossenschaft gegenüber anderen
Wohnungsanbietern herauszuarbeiten. Aus unserer Sicht
als Vorstand wurden beide Ziele vollständig erreicht.
Mit Aus- und Weiterbildung bauen wir unsere Leistungsfähigkeit aus
Wie viele andere Immobilienunternehmen vollziehen wir
auch in unserer Genossenschaft zurzeit die Entwicklung
von der Immobilienverwaltung hin zu einer Organisati-
on mit strategischem Immobilienmanagement. Für diese
Umstellung brauchen wir gut ausgebildete und hoch
motivierte Fachkräfte. Deshalb legen wir heute und in
Zukunft ein noch größeres Augenmerk auf die Aus- und
Weiterbildung unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
als wir es bisher ohnehin schon taten. Durch zielgerichte-
te und praxisorientierte Fachkräfteschulungen halten wir
das Niveau unserer Leistungen und Services hoch bzw.
bauen es für unsere Mitglieder und Mieter weiter aus.
Im Berichtsjahr boten wir elf Veranstaltungen an, die auf
die betreffenden Abteilungen zugeschnitten waren. Dabei
hatten die Teilnehmer die Gelegenheit, mit Hilfe einer
externen Supervision ihre Team- und Organisationsent-
wicklung systematisch zu reflektieren. Ziel der Workshops
‡ Wir bieten unseren Mitarbeitern ein modernes Ar-
beitszeitmodell mit einem hohen Maß an Flexibilität.
‡ Wir bieten unseren Mitarbeitern eine betriebliche
Altersvorsorge.
‡ Wir betreiben ein betriebliches Eingliederungsma-
nagement nach längerer Krankheit
‡ Im Rahmen der Vereinbarkeit von Beruf und
Familie bieten wir den Kindern von Mitarbeite-
rinnen und Mitarbeitern Kinderkrippenplätze.
‡ Wir unterstützen Betriebssportgruppen.
‡ Wir bezuschussen für unsere Mitarbeiter Sehhil-
fen, Grippeschutzimpfungen u.v.m.
BERICHT DES VORSTANDES 23
Weststadt“. Und diese Geschichte wird fortgesetzt: Im
Mai 2014 wurde der Kooperationsvertrag einvernehm-
lich von allen vier Partnern verlängert: der Stadt Braun-
schweig, der Braunschweiger Baugenossenschaft eG, der
Nibelungen Wohnbau GmbH und der Baugenossenschaft
›Wiederaufbau‹ eG. Die Laufzeit geht nun bis mindestens
Ende 2018.
Die Kooperationsarbeit des Vereins „Stadtteilentwicklung
Weststadt e.V.“ genießt mittlerweile in der bundesweiten
Wohnungswirtschaft eine hohe Anerkennung. Auch die
Landespolitik und die Öffentlichkeit verfolgen das Projekt
mit hoher Aufmerksamkeit. Inzwischen interessieren sich
auch Städte, Kommunen und Wohnungsunternehmen
für das „Braunschweiger Modell“ als Vorbild für die eige-
ne Quartiersarbeit.
Eine zentrale Maßnahme des Kooperationsvertrags ist
der gemeinsame Betrieb der Treffpunkte Am Quecken-
berg, Saalestraße und Pregelstraße. Zusätzlich soll die
Planung eines neuen Nachbarschaftszentrums – das
„Haus der Talente“ – für die Weststadt vorangetrieben
werden.
Das Bemühen, die Weststadt von einem benachteiligten
Stadtteil hin zu einem lebenswerten und beliebten Quar-
tier zu entwickeln, trägt bereits Früchte. Ein Beleg dafür
ist das hohe Teilnehmerinteresse bei den zahlreichen
Veranstaltungen, die 2014 von der Baugenossenschaft
›Wiederaufbau‹ eG und dem Verein „Stadtteilentwicklung
Weststadt e.V.“ durchgeführt wurden. Dazu gehörten „Das
bunte Frühlingsfest“ (25.04.14), der „4. Bürgerbrunch“ –
„Die Weststadt frühstückt“ (18.05.14), das „Sommerfest
Weststadt“ (20.07.14) und der „Öffentliche Rundgang
zum Stadtumbau“ (24.10.14).
Unter dem Motto „Bewegter Ilmweg“ wurde am 01.07.14
das neu gestaltete Quartier in der Weststadt offiziell ein-
geweiht. Fördermittel von Bund, Land und Stadt aus dem
Programm „Stadtumbau West“ ermöglichten viele beson-
dere Maßnahmen und Aktionen – die oft zusammen
mit den Quartiersbewohnern gestaltet wurden. Auf der
CSR IM GEMEINWESEN
Kooperieren für eine erfolgreiche Stadtteilarbeit
Unserer Verantwortung und Engagement hören nicht
an der Haustür unserer Mieter auf. Denn unsere Mieter
leben nicht nur in ihrer Wohnung. Ihr Lebensraum ist
ihr Quartier. Deshalb setzen wir auf eine ganzheitliche
Quartiersentwicklung. Dabei sagt unsere Erfahrung der
letzten Jahre, dass unsere Arbeit besonders fruchtbar ist,
wenn wir eng mit den öffentlichen und privaten Partnern
in der Region kooperieren. Zusammen mit ihrem Wissen
und ihren Möglichkeiten lassen sich viele Vorhaben deut-
lich rascher, unkomplizierter und damit auch günstiger
umsetzen als im Alleingang.
Bei der Umsetzung unserer ganzheitlichen Quartiersstra-
tegie setzen wir im Besonderen auf die Quartiersarbeit
mit Stadtteilvereinen. Darüber hinaus arbeiten wir eng
mit anderen Wohnungsgesellschaften sowie Kommunen
zusammen. Gemeinsam erhöhen wir die Wohnqualität
und verbessern die Kundenzufriedenheit. Wir steigern die
Attraktivität unserer Bestände und gewährleisten weiter-
hin gute Vermarktungsergebnisse.
Nach den positiven Erfahrungen der Quartiersarbeit in
der Braunschweiger „Stadtteilentwicklung Weststadt e.V.“
wirkt unsere Genossenschaft inzwischen in einem weite-
ren Stadtteilverein im Bestandsgebiet mit: in Hildesheim
über die „Gemeinwesenentwicklung Stadtfeld e.V.“.
Kooperation „Stadtteilentwicklung Weststadt e.V.“ bis 2018 verlängert
2014 setzten wir unser umfangreiches Engagement in
Braunschweigs größtem Stadtteil Weststadt erfolgreich
fort. Zu den inzwischen etablierten Maßnahmen gehö-
ren regelmäßige Sprechstunden, offene Mietertreffs und
diverse Veranstaltungen vor Ort.
Mittlerweile liegen sieben ereignisreiche Jahre hinter
der Erfolgsgeschichte des Vereins „Stadtteilentwicklung
BERICHT DES VORSTANDES24
neu angelegten Boule-Bahn rollten die ersten Kugeln.
Des Weiteren wurde ein Bewegungsgarten für Senioren
mit Laufscheibe, Tretbank und Hüfttrainer vorgestellt –
Geräte aus Edelstahl zum Trimmen und Fitbleiben.
„Gemeinwesenentwicklung Stadtfeld e.V.“ erhält Auszeichnung
Auch die Vereinsarbeit der „Gemeinwesenentwicklung
Stadtfeld e.V.“ in Hildesheim entwickelte sich 2014 posi-
tiv weiter. Neben Beratung und Nachbarschaftsarbeit war
ein weiterer Arbeitsschwerpunkt des Stadtteilbüros die
Fortentwicklung der Nachbarschaftskampagne „Zusam-
menWachsen“. Zu einem verbindenden Projekt für die
engagierten Nachbarn wurde hierbei der gemeinsame
und eigenhändige Bau eines zentralen Grillplatzes im
Quartier. Im Frühjahr 2015 soll „angegrillt“ werden.
Sehr erfolgreich verlief 2014 erneut der Sperrmüllakti-
onstag am 04.04.2014 und damit verbunden der Früh-
jahrsputz am Tag darauf. Die Entrümpelungs- und Säube-
rungsaktion erfreute sich erneut einer hohen Beteiligung.
Als Anerkennung für seine erfolgreiche Arbeit wurde
der Verein 2014 durch den Caritasverband der Diözese
Hildesheim mit dem „Elisabethpreis“ ausgezeichnet. Ver-
liehen wurde der Preis in diesem Jahr für besondere
Verdienste im Bereich „Soziale Innovation“. Der Verein
„Gemeinwesenentwicklung Stadtfeld e.V.“ belegte dabei
den mit 1.000 1 dotierten 3. Platz (siehe auch www.
gwe-stadtfeld.de).
WO WIR IN BEZUG AUF DAS GEMEINWESEN SONST NOCH VERANTWORTUNG ÜBERNEHMEN:
3
2
1
Zu 3: Ulrich Markurth (Oberbürgermeister Stadt Braunschweig), Rüdiger Warnke (Nibelungen Wohnbau GmbH), Joachim Blätz (Baugenossenschaft ›Wiederaufbau‹ eG) und Rolf Kalleicher (BBG) unterzeichneten die Verlängerung des Kooperationsvertrages.
Zu 1: Die Mitmachaktionen erfreuten Jung und Alt und sorgten für viel Begeisterung.
Zu 2: Die Veranstaltungen des Vereins Stadtteilentwicklung Weststadt e.V. erfreuten sich großem Interesse.
‡ Wir kooperieren mit lokalen gemeinnützigen
Organisationen mit den Schwerpunkten Stand-
ortpflege, Quartiersentwicklung, Integration und
Förderung von und Jugendlichen.
‡ Wir beteiligen uns am Stadtumbau West in Braun-
schweig.
‡ Wir betreiben ein breites Sponsoring-Programm
in den Bereichen Soziales, Kultur und Sport.
‡ Wir unterstützen zahlreiche kleinere Vereine, die
sich durch eine gute Jugend- und Integrationsar-
beit auszeichnen.
‡ Wir unterstützen die Städtische Musikschule
Braunschweig.
BERICHT DES VORSTANDES 25
Mieterveranstaltungen wie z B unsere Sommerfeste sind fester Bestandteil unserer Mieterkommunikation Besonders die attraktiven Event-Module (hier X-Cross-Race) sind bei unseren jungen Mietern sehr beliebt
HIGHLIGHTS 201426
Die jüngste Wohnzufriedenheitsanalyse zeigt: Unsere
Mieter sind mit unseren Kundenbindungsaktionen wie
Mieterfesten, Veranstaltungen, Mieterfahrten, KidsClub
durchweg zufrieden Das spornt uns zu neuen Ideen an:
So wird bereits im laufenden Jahr ein TeensClub unser
Angebot auf diesem Feld ergänzen
Zu unserem Mieterservice gehören nicht nur Beratung und Betreuung, son-dern auch Mieterausflüge und -reisen, ein KidsClub, die aktive Stadtteilar-beit mit ihren Mieterfesten sowie viele andere Angebote. Denn für uns als Baugenossenschaft ist der Mieter mehr als ein Kunde. Er ist als Genossen-schaftsmitglied Miteigentümer.
Kundenorientierungund Service
27
5 Kundenorientierung und Service: Die Mieter stehen im Mittelpunkt
Wohnzufriedenheitsanalyse ergibt eine überwiegend hohe Kundenzufriedenheit
Um ein Bild zu erhalten, wie die Baugenossenschaft
›Wiederaufbau‹ eG von ihren Mietern gesehen wird,
haben wir 2014 die Beratungsgesellschaft „Analyse &
Konzepte“ mit der Erarbeitung einer Wohnzufriedenheits-
analyse beauftragt. Die Interviewer haben 952 Mieter an
unterschiedlichen Standorten befragt.
Die Ergebnisse sind überwiegend erfreulich: Unsere
Baugenossenschaft wird von den Mietern als seriöses
und vertrauenswürdiges Wohnungsunternehmen wahrge-
nommen, das auf die Bedürfnisse seiner Mieter eingeht.
Das spiegelt sich im Ergebnis der allgemeinen Wohnzu-
friedenheit wider: Gut drei Viertel der Mieter sind sehr
zufrieden (23 %) oder zufrieden (49 %). Dabei haben
wir in Salzgitter die „zufriedensten“ Mieter.
Unsere Mieter sind uns treu. Nur 20 Prozent von ihnen
planen, - vielleicht - in den nächsten zwei Jahren um-
zuziehen. Dieser Wert ist signifikant niedriger als bei an-
deren Untersuchungen, die „Analyse & Konzepte“ bei
Wohnungsunternehmen durchgeführt hat. Auch das In-
formationsverhalten der ›Wiederaufbau‹, dazu zählt die
Mieterzeitschrift „Willkommen“, wird von den Befragten
positiv bewertet.
Es gab aber auch Kritik. Bemängelt wurde die Erreichbar-
keit unserer Hausmeister und der Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter in den Geschäftsstellen. Die Erkenntnisse bie-
ten uns die Chance, schnell und effektiv Verbesserungen
vorzunehmen. Wir sind zuversichtlich, dass wir unseren
Kunden mit der neuen Organisationsstruktur, die wir
seit dem Frühjahr 2015 umsetzen, schon sehr bald eine
deutlich bessere Erreichbarkeit gewährleisten können.
Mieterfeste, Veranstaltungen und KidsClub fördern den Austausch
Seit Jahren sind Mieterfahrten fester Bestandteil unseres
Serviceangebots. Es wird von unseren Mietern gern ge-
nutzt. 2014 boten wir zum Beispiel Fahrten nach Berlin
und durch die Lüneburger Heide an.
Großen Zuspruch fanden 2014 auch wieder unsere zahl-
reichen Nachbarschaftsfeste an den unterschiedlichen
Standorten. Hier steht nicht nur unser Kontakt zu den Mie-
tern im Vordergrund, sondern auch die Möglichkeit für die
Mieter, sich untereinander besser kennenzulernen.
Unser stetig wachsender ›Wiederaufbau‹-KidsClub bewies
uns auch in diesem Jahr, wie groß die Verbundenheit,
auch der „jungen Mieter“, mit der ›Wiederaufbau‹ ist. Un-
terschiedlichste Angebote sowie Veranstaltungen für unse-
re Mitglieder-Kinder, zum Beispiel Ferienprogramme, ein
„weihnachtlicher Nachmittag“ oder Bastelangebote, wurden
gut angenommen.
Bereits seit 2011 bieten wir in Kooperation mit der BraWo
SoccaFive Arena einen vergünstigten Einritt in die Kinder-
sportwelt an. Weiterhin ist für alle Kinder unserer Mieter
im Alter von 0-3 Jahren eine kostenlose Teilnahme an
der Spielstunde „Kleine Füße“ möglich. Wir streben an,
in Zukunft weitere Vergünstigungen für unsere KidsClub-
Mitglieder anzubieten. Den Kindern stehen durch ihre Mit-
gliedschaft im KidsClub nicht nur die Türen für spannende
Veranstaltungen offen, sie erhalten auch tolle Konditionen
in unserer Spareinrichtung.
Für 2015 ist die Gründung eines TeensClub geplant. Damit
wollen wir den Wünschen der Jugendlichen nach altersge-
rechten Angeboten nachkommen.
BERICHT DES VORSTANDES28
Öffentlichkeitsarbeit erhöht die Wahrnehmung und stärkt das Image
Um sowohl unserer Rolle als regionaler Wirtschaftspartner,
als auch unseren Genossenschaftsprinzipien Rechnung zu
tragen, ist die Förderung von Sport und Kultur ein fester
Bestandteil unserer Öffentlichkeitsarbeit. Dieses trägt maß-
geblich auch zur Attraktivität unserer Standtorte bei.
Auch 2014 unterstützte die ›Wiederaufbau‹ unter anderem
die Mannschaft der Braunschweiger Basketball Löwen, die
Footballmannschaft der New Yorker Lions, die Fußballer
sowie Basketballspielerinnen der Eintracht Braunschweig,
den MTV Wolfenbüttel, die Volleyball-Männer des MTV
Salzgitter sowie die Fußballer von Goslar 08. Dabei konn-
ten wir mit den Lions eine Deutsche Meisterschaft feiern.
Ein weiterer Schwerpunkt liegt in der Förderung des Brei-
tensports. In unserem Verbreitungsgebiet werden durch
uns viele lokale Sportvereine unter anderem durch Trikot-
sätze unterstützt.
Des Weiteren förderten wir die Städtische Musikschule
Braunschweig, die Komödie am Altstadtmarkt sowie regi-
onal wirkende Einzelevents wie das Krimifestival. Neben
der Weiterführung der Aktion „Gesundes Frühstück“ un-
terstützten wir 2014 auch weitere Konzepte und Einrich-
tungen finanziell.
Zusammen mit anderen Braunschweiger Genossenschaf-
ten riefen wir am 15. Dezember die 1. Braunschweiger
Weihnachtstafel für Menschen in schwierigen Lebenssitu-
ationen ins Leben. Hier boten wir bis zu 220 Menschen
ein Weihnachtsessen im Steigenberger Parkhotel an. Bei
diesem Projekt wurde neben der Hilfe für benachteiligte
Menschen der genossenschaftliche Grundgedanke, die
„Hilfe zur Selbsthilfe“, kommuniziert und transportiert. Ein
Ziel war auch, auf die besondere Gesellschaftsform der
regionalen Genossenschaften und deren vielfältige enga-
gierte Arbeit in sozialen Projekten hinzuweisen.
Auch haben wir in 2014 eine Spende in Höhe von 7.500
für die Spendenaktion der Braunschweiger Zeitung „Gol-
denes Herz“ überreicht und damit Projekte in der Regi-
on unterstützt, die Kindern und Jugendlichen zu Gute
kommen. Für uns ist der Kontakt zu unseren Mietern
und Mitgliedern sehr wichtig, den wir neben der per-
sönlichen Beratung zu unseren kundenfreundlichen Öff-
nungszeiten auch durch Infobriefe fördern. Daneben wird
der Informationsaustausch zu unseren Vertretern, durch
Vertreterfahrten und Vertretergespräche (je Wahlkreis),
intensiv betrieben. Zusätzlich unterstützen wir vier Mal
im Jahr den Dialog zu unseren Mitgliedern durch unsere
Mitgliederzeitung „Willkommen“. Erklärtes Ziel hierbei ist,
die Informationsbereitstellung, die Lesebereitschaft sowie
Angebote und Serviceleistungen für Mieter und Mitglie-
der möglichst aktuell in den Fokus zu rücken.
Durch gezielte Sportförderung unterstützen wir sehr viele Vereine der Region Hier die 1 Frauenfußballmannschaft des BSC Acosta, die in der Saison 2013/2014 den Aufstieg in die Oberliga Niedersachsen Ost schaffte
BERICHT DES VORSTANDES 29
4,80
4,40
4,00
3,60
3,20
2,80
2,40
2,00
1,60
1,20
0,80
0,40
0,00
LEERSTAND absolut und prozentual
3,07
DezJan
3,29
Feb
3,34
Mrz
3,31
Apr
3,29
Mai
3,58
Jun
3,42
Jul
3,47
Aug
3,46
Sep
3,41
Okt
3,01
Nov
2,97
319
323
320
318
346
331
335
334
330
290
286
295
1-Zi-Whg. 2-Zi-Whg. 3-Zi-Whg. 4-Zi-Whg. Gesamt
35,0
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0
8,610,2 10,411,1
17,8
FLUKTUATIONSQUOTE in Prozent
NACH WOHNUNGSGRÖSSE
BS-West,Broitzem
Braunschweig Sonstiges
BS Umland(ohne Harz)
Harz Gesamt
35,0
30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0
FLUKTUATIONSQUOTE in Prozent
NACH WOHNORTEN
11,412,9
10,49,88,2
BERICHT DES VORSTANDES30
Altersbediungt
Todesfall
Wohnung zu groß / zu klein
Ortswechsel / Lage der Wohnung
Kauf einer eigenen Immobilie
Unbekannte Gründe
WARUM WURDE EINE WOHNUNG VERLASSEN? in Prozent
16,7 %
7,9 %
3,0 %
9,6 %
2,5 %
60,3 %
Mitglieder Anteile
Zugänge 1 109 8 161
Abgänge 2 385 7 147
‡ durch Kündigung 856 3.733
‡ durch Todesfall 291 1.373
‡ durch Ausschluss 1.200 1.678
‡ durch Übertragung 38 246
‡ durch Korrektur früherer Jahre 0 0
‡ durch Teilkündigungen 0 117
Nettoabgang /-zugang -1 276 1 014
ZUGÄNGE/ABGÄNGE VON MITGLIEDERN UND ANTEILEN
400
200
0
-200
-400
-600
-800
-1.000
-1.200
-1.400
-1.600
NETTOZUWACHS/-VERLUST AN MITGLIEDERN
2014
-1.276*** Wegen Verkürzung der Kündigungsfrist** Wegen Ausschluss von 1.176 unbekannt verzogenen Mitgliedern
2012 20132004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
50
-46 -66-173
147 9117
-396
-708*
BERICHT DES VORSTANDES 31
unseren Beständen hinaus setzen wir auf gezielte Aufklä-
rung unserer Mieter. Wir regen sie zu kostenbewusstem
Verbrauchsverhalten an, so dass auch sie einen Beitrag
sowohl zur Entlastung ihrer Haushaltskasse als auch der
Umwelt leisten. Es ist erwiesen, dass Mieter durch den
bewussten Umgang mit Energie, oft mehr Einsparungs-
effekte erzielen, als manche kostspielige technische Mo-
dernisierung. Weitere Beiträge zur Energieeinsparung lie-
fern die Dämmung von Kellerdecken, Dachböden sowie
der Einbau von wärmedämmenden Fenstern und Türen.
Im Rahmen unserer Modernisierungen bzw. Sanierungen
haben wir 2014 auch diese Möglichkeiten genutzt.
Bei der Pflege der Außenanlagen ist es uns gelungen,
im Zuge einer neuen Ausschreibung die Leistungen, u.a.
durch das elektronische Flächenerfassungssystem „fa-
moos“, zu erhöhen und damit zu verbessern. Die Preise
konnten gehalten werden und haben somit keinen ne-
gativen Einfluss auf die Nebenkosten.Bedingt durch den
Trend der allgemeinen Preissteigerung bei den Neben-
kosten und durch gesetzliche Vorschriften neu entstan-
denen umlegbare Kosten sind die reinen Betriebskosten
leicht gestiegen. Auch bei den Heizkosten ist 2014 eine
leichte Steigerung zu verzeichnen.
6 Miete und Nebenkosten: Niveau bleibt fair und niedrig
MIETE PRO QM WOHNFLÄCHE in Prozent
bis 3,50 Euro
3,51-4,00 Euro
4,01-4,50 Euro
4,51-5,00 Euro
5,01-5,50 Euro
5,51-6,00 Euro
6,01-6,50 Euro
über 6,50 Euro
33,4 %
36,5 %
10,8 %
7,5 %
0,5 %6,6 %4,1 %
0,6 %
Intensives Betriebskostenmanagement sichert mieterfreundliche Konditionen
Unser Betriebskostenmanagement hat auch 2014 alle
ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten genutzt,
um die Nebenkosten für Mieter und Vermieter in Gren-
zen zu halten. Dazu wurden unter anderem bestehende
Dienstleistungs- und Wartungsverträge auf Wirtschaft-
lichkeit überprüft. Auch bei den anstehenden Preisver-
handlungen prüfen wir immer wieder, ob es qualifizierte
Anbieter gibt, die die Arbeiten zu einem besseren Preis-/
Leistungsverhältnis übernehmen können.
Neben dem Kostenmanagement bei allgemeinen Leis-
tungen legen wir ein besonderes Augenmerk auf Einspar-
möglichkeiten im Bereich Energie. Dazu betreiben wir ein
nachhaltiges Energie- und Verbrauchsmanagement. Um
steigenden Energiekosten entgegenzusteuern, schauen
wir vorwiegend auf das Kostenmanagement für die Warm-
wasser- und Heizungsversorgung. Durch den Einbau von
moderner Mess- und Regeltechnik (Wasseruhren, Heizko-
stenverteiler, Wärmezähler und Wassermengenregler) ist es
gelungen, die Verbräuche für Wasser und Heizung – und
damit auch die Umweltbelastung – 2014 weiter zu reduzie-
ren. Sofern es bautechnisch vertretbar und von den Kosten
her darstellbar ist, werden wir diese Mess- und Regeltechnik
in unserem gesamten Wohnungsbestand einbauen.
Als ein Erfolg hat sich der Einsatz neuester Funkmess-
technik erwiesen. Sie ermöglicht es, den Wärmebe-
darf eines Wohnobjekts aus der Distanz zu ermitteln.
Gleichzeitig liefert die Funktechnik die Grundlage für
eine elektronische Steuerung der Heizanlagen. Darüber
hinaus konnten wir die Leistung unserer Brennwertkes-
sel verbessern. So ist es uns gelungen, durch gezielte
Optimierung der Anlageneffizienz weitere Einsparpoten-
tiale bei der Heizanlagentechnik zu erhöhen. Über diese
technischen Modernisierungen zur Energieeinsparung in
BERICHT DES VORSTANDES32
Änderung (in %) Kosten Geschäftsjahr Kosten Vorjahr T3 gegenüber 2013 m² Wfl /Monat in 3 m² Wfl /Monat in 3
öffentliche Lasten/ Grundsteuer 1.871 -2,1% 0,26 0,26
Wasser/Abwasser 2.694 -7,9% 0,38 0,41
Oberflächenentwässerung 210 2,9% 0,03 0,03
Versicherungen 449 3,2% 0,06 0,06
Gartenpflege 1.164 -1,8% 0,16 0,16
Abfallbeseitigung 1.578 5,5% 0,22 0,21
TV-/Radioversorgung 1.086 -8,6% 0,15 0,16
Winterdienst/ sonstige Reinigung 883 8,5% 0,13 0,11
Allgemeinstrom 320 10,7% 0,05 0,04
Aufzüge 163 19,9% 0,02 0,02
Schornsteinfeger/ Thermenwartung 39 26,4% 0,01 0,01
Straßenreinigung 107 9,2% 0,02 0,01
Sonstiges 302 12,7% 0,04 0,04
10 866 -1,2% 1,53 1,52
BETRIEBSKOSTEN 2014
Quelle: GdW Jahresstatistik © GdW-Schrader - 30.06.2014
NETTOKALTMIETE UND VORAUSZAHLUNGEN FÜR WARME UND KALTE BETRIEBSKOSTEN in Euro pro qm
BEI UNTERNEHMEN IM GDW 2003 – 2013
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
7,51 7,68
6,396,78 6,88 6,99 7,14 7,30
2011 2012 201320102003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
7,44
6,616,50
4,27 4,36 4,43 4,51 4,55 4,62 4,75 4,86 4,96 5,04 5,15
1,261,27
0,87
1,29
0,89
1,32
0,95
1,33
1,00
1,36
1,08
1,39
1,09
1,39
1,08
1,41
1,12
1,34
1,03
1,34
1,05
0,86
warme Betriebskosten
kalte Betriebskosten
Nettokaltmiete
Bruttowarmmiete steigt um rd. 1,8 % pro Jahr
BERICHT DES VORSTANDES 33
Die Modernisierungen diverser Wohnanlagen stand 2014 im Vordergrund unserer Baumaßnahmen Durch großzügige Balkone und ein ansprechendes Farbkonzept steigern wir die Attraktivität unserer Wohnungen und sichern langfristig die Vermietung
HIGHLIGHTS 201434
35
2014 haben wir die Bestände der ›Wiederaufbau‹ eG
weiter saniert und modernisiert Bei den Maßnahmen
konzentrierten wir uns vor allem auf die Kernstandorte
Neu aufgelegt wurde ein Programm zum Bau von Fahr-
stuhltürmen an renovierten Altbeständen Bei einer Reihe
von Erdgeschosswohnungen wurden Terrassen angelegt,
die in Verbindung mit Rampen die Erreichbarkeit der
Wohnungen verbessern
Zurzeit treiben wir die Sanierung unserer Immobilien mit Nachdruck voran. Damit sichern wir den Wert unseres genossenschaftlichen Vermögens und erhöhen die Wohnungsattraktivität für unsere Mieter. An Standorten mit erhöhter Wohnungsnachfrage befinden wir uns in vorbereitenden Planungen für Wohnungs-Neubauprojekte.
Portfolio-Entwicklung
7 Portfolio-Entwicklung: Mit ganzheitlichem Blick und fokussiertem Einsatz
Neubau-Projekt In Braunschweig begonnen, zwei Immobilien erworben
Im Frühjahr 2014 starteten wir in der Cammannstraße
in Braunschweig mit dem Neubau eines Mehrfamilien-
hauses mit 16 barrierearmen Wohnungen. Die Fertigstel-
lung ist für das Frühjahr 2015 geplant. Mit den neuen
Wohnungen werden wir unseren Bestand in innenstadt-
naher Lage weiter erhöhen.
Grundsätzlich konzipieren wir unsere Wohnungen mit
modernen Grundrissen und Wohnflächen zwischen 75
und 146 Quadratmetern. So finden bei uns sowohl Fa-
milien als auch Singles, Jüngere und Ältere passenden
Wohnraum. Unsere Neubaukonzepte sind auf eine ge-
sunde, das heißt: gemischte Mieterstruktur ausgerichtet.
Im Berichtsjahr erwarben wir für unsere Genossenschaft
das Mehrfamilienhaus Ritterstraße 12 in der Braun-
schweiger Innenstadt. Das Objekt umfasst 12 Woh-
nungen mit einer Mietfläche von insgesamt 1.349 Qua-
dratmetern. Hinzu kommen 15 Tiefgaragenplätze.
Mit Wirkung zum 1. Dezember 2014 nutzten wir eine
bestehende Kaufoption auf unser Verwaltungsgebäude
in Braunschweig an der Güldenstraße 25. Unsere Ge-
nossenschaft nutzt die Immobilie bereits seit 10 Jahren
als ihren Verwaltungssitz. In dieser Zeit haben sich die
Räumlichkeiten – nicht zuletzt aufgrund der zentralen
Lage – als sehr nutzungs- und kundenfreundlich bewährt,
so dass diese Entscheidung als sehr sinnvoll erschien.
Die Wohnungen im Gebäude waren bereits zuvor im
Eigentum unserer Genossenschaft.
Portfoliostrategie: Wir fokussieren uns auf unsere Kernstandorte
Wir wollen die uns zur Verfügung stehenden Mittel so
einsetzen, dass sie unseren Anspruch an die Betreuung
unserer Immobilienbestände bestmöglich erfüllt. Dazu
haben wir unser Portfolio in den vergangenen Jahren
eingehend analysiert. Ein zentrales Ergebnis ist, dass
wir unsere Bestände in Zukunft „kernstandortbezogen“
entwickeln wollen. Das heißt, dass wir unser Aktivitäten
verstärkt dort entwickeln, wo wir für unseren Bestand
besonders positive Entwicklungen erwarten. Im Beson-
deren heißt dies:
An den Kernstandorten mit großer Wohnraumnachfrage
werden wir durch Wohnungsneubau-Projekte unseren
Bestand ausbauen. Einige Wohnungs-Neubauprojekte
befinden sich bereits in der vorbereitenden Planungs-
phase bzw. bereits in der Bauphase.
Parallel dazu bauen wir unwirtschaftliche Bestände au-
ßerhalb der Kernstandorte ab. Unser Fokus richtet sich
hierbei auf einzelne Wohnungen innerhalb von Eigen-
tümergemeinschaften sowie auf weit vom Standort
Braunschweig entfernte, einzeln liegenden Bestände
wie beispielsweise das Objekt Weidenring in Biederitz
bei Magdeburg.
Eine weitere strategische Bestandsmaßnahme setzen wir
derzeit zudem in Seesen um: Hier haben wir durch den
Abriss von zwei stark sanierungsbedürftigen Altgebäu-
den die Voraussetzung geschaffen, das Profil des verblei-
benden Bestands bzw. für den dortigen Standort deutlich
zu verbessern. Für die frei gewordenen Grundstücke läuft
derzeit die Entwicklungsphase für eine neue, nachfrage-
orientierte Bebauung.
BERICHT DES VORSTANDES36
Bestandsqualität durch gezielte Investitionen weiter verbessert
Im Berichtsjahr haben wir unsere Investitionen in Sa-
nierung und Modernisierung weiter erhöht: So flossen
in diese Verwendungen im vergangenen Jahr insgesamt
T1 15.600. Dieser Wert ist einschließlich bilanzieller
Aktivierungen und exklusive Neubau.
Investiert wurde dabei strategiekonform zum überwie-
genden Teil in Gebäude an den Kernstandorten. Ein Teil
der Mittel ging aber auch in Einzelwohnungen und an-
dere Bestandsreparaturen.
Bei unseren Investitionen wurde dabei in jedem Einzelfall
das Gebäude in seiner Gesamtheit betrachtet. So wurde
bei der größten Baumaßnahme, der Sanierung des auf-
grund seiner baulichen Struktur so genannten „S-Blocks“
in der Braunschweiger Weststadt, die Fassade mit neuen
Fenstern versehen, ein neuer Anstrich angebracht und
der komplette Dachaufbau erneuert. Auch im Inneren er-
folgten umfängliche Maßnahmen wie die Erneuerung der
haustechnischen Stränge, die Kernsanierung der Bäder
und die Treppenhausinstandsetzung. Nach der erfolg-
reichen Umsetzung des 1. Bauabschnitts im vergangenen
Jahr soll im laufenden Jahr 2015 die Realisierung des 2.
Bauabschnitts erfolgen.
Weitere umfassende Maßnahmen führten wir in der
Hoffmann-von-Fallersleben-Straße in Wolfenbüttel, in der
Köslinerstraße 29 in Goslar und im Wildkamp 79,81 und
83 in Salzgitter durch.
In der Braunschweiger Gutenbergstraße 13 bis 18 sowie
23 und 24 wurden im vergangenen Jahr die Fassaden
saniert; in den Hausnummern 23 und 24 erfolgte zudem
ein Aufzugsanbau. Eine Fassadensanierung nahmen wir
in der Goslarer Fröbelstraße 16, 18, 20, 22 und 24 vor.
Im Rahmen der Quartiersentwicklung in der Braun-
schweiger Weststadt waren wir 2014 erneut mit mehrere
Maßnahmen aktiv: So setzten wir im Umfeld der Häuser
Saalestraße/Schwarzastraße sowie im Ilmweg städtisch
geförderte Maßnahmen zur Außenanlagen-Neugestaltung
um. Ohne Fördermittel sanierten wir dort zeitgleich die
Fassaden der entsprechenden Häuser.
Einen Teil unserer Investitionen wendeten wir für die Auf-
wertung unserer Wohnungen auf. Die vorgenommenen
Arbeiten erstreckten sich von Klein- bzw. Teilmodernisie-
rungen über komplette Kernsanierungen der gesamten
Wohnung bis hin zu Sanierungen mit Grundrissände-
rungen.
Durch die zentrale Lage unseres Verwaltungsgebäudes sind wir für unsere Mitglieder und Interessenten sehr gut zu erreichen Durch den Kauf sichern wir uns diesen Standortvorteil langfristig
BERICHT DES VORSTANDES 37
ENTWICKLUNG DES WOHNUNGSBESTANDES
Bestand per 31 12 2013 9 740 WE 597 819 m²
I Zugang
Braunschweig, Ritterstr. 12 WE 1.349 m²
Braunschweig, Kreuzstr. (Nutzungsänderung) 1 WE 38 m²
Diverse Flächenänderungen 0 WE 168 m²
13 WE 1 556 m²
II Abgang
Denstorf, Krugstr. (Verkauf) -5 WE -242 m²
Braunschweig, Max-Osterloh-Platz (Verkauf) -4 WE -352 m²
Braunschweig, Am Timmerlaher Busch (Verkauf) -2 WE -176 m²
Braunschweig, Wendenstr. (Verkauf) -1 WE -59 m²
Braunschweig, Viktoria-Luise-Str. (Verkauf) -2 WE -163 m²
Braunschweig, Helene-Engelbrecht-Str. (Verkauf) -1 WE -84 m²
Braunschweig, Hans-Sachs-Str. (Verkauf) -3 WE -361 m²
Halberstadt, Florian-Geyer-Str. (Nutzungsänderung) -1 WE -50 m²
Quedlinburg, David-Sachs-Str. (Nutzungsänderung) -1 WE -59 m²
Seesen, Bornhäuser Str. (Verkauf) -16 WE -794 m²
Seesen, Posenerstr. (Nutzungsänderung) -1 WE -71 m²
Seesen, Hochstr. (Abriss) -36 WE -2.006 m²
Wolfenbüttel, Im Rübenkamp (Verkauf) -1 WE -112 m²
Wedtlenstedt, Kleine Heide (Verkauf) -1 WE -124 m²
-75 WE -4 655 m²
Nettogesamtabgang -62 WE -3 099 m²
Bestand per 31 12 2014 9 678 WE 594 720 m²
Mit den verschiedenen Maßnahmen passten wir Be-
stände weiter an die Bedürfnisse unserer Zielgruppen
an und verbesserten die nachhaltige Vermietungsquali-
tät unserer Wohnungen. Wir schaffen für unsere Mieter
ansprechende Wohnungen in einem attraktiven Wohn-
umfeld. Dies sichert die Werthaltigkeit der Immobilien
unserer Genossenschaft und untermauert unsere hohe
finanzielle Stabilität.
Die Umsetzung unserer baulichen Projekte bedeutet
für unsere Mieter über einen gewissen Zeitraum Bela-
stungen und Einschränkungen, die mitunter nicht un-
erheblich sind. Das ist uns sehr bewusst. Deshalb dan-
ken wir allen betroffenen Mietern – besonders denen,
deren Häuser in bewohnten Zustand renoviert worden
sind – an dieser Stelle noch einmal ausdrücklich für ihr
Verständnis und ihre Geduld.
BERICHT DES VORSTANDES38
WOHNUNGSMODERNISIERUNG
Bad Harzburg ‡ Amtswiese 5 WE
BS-Broitzem ‡ Breslauer Straße 6 WE
BS-Lehndorf ‡ Beckingerstraße 1 WE
BS-Querum ‡ Auerstraße, Otto-Finsch-Straße 2 WE
BS-West ‡ Emsstraße u. a. 17 WE
BS-Westliches Ringgebiet ‡ Kreuzstraße, Glückstraße 3 WE
Hildesheim ‡ Trockener Kamp 2 WE
SZ-Lebenstedt ‡ Wildkamp u. a. 11 WE
Seesen ‡ An der Ziegelei, Posener Straße 6 WE
Wolfenbüttel ‡ Ernst-Moritz-Arndt-Straße u. a. 15 WE
Gesamt 68 WE
AUFWENDUNGEN FÜR REGIONAL ANSÄSSIGE HANDWERKER in Mio. Euro
30
25
20
15
10
5
0
16,1
18,519,9
13,4 13,4
15,7
17,6
15,3 15,5
2012 2013 201420112004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
16,6
12,1
BERICHT DES VORSTANDES 39
PERSONALÜBERSICHT
Betriebszugehörigkeit männlich weiblich Summe Vorjahr
über 35 Jahre 0 0 0 1
über 30 Jahre 1 4 5 4
über 25 Jahre 1 4 5 5
über 20 Jahre 2 5 7 8
über 15 Jahre 4 7 11 11
über 10 Jahre 6 12 18 14
über 5 Jahre 9 9 18 23
über 3 Jahre 4 5 9 8
bis 3 Jahre 12 10 22 19
per 31 12 2014 39 56 95 92
8 Unsere Genossenschaft: Wir gehen gemeinschaftlich weiter
Zum neuen Vorsitzenden des Aufsichtsrats wurde Herr
Christoph Schmitz gewählt. Christoph Schmitz folgt damit
auf Herrn Dietrich Fürst, der 25 Jahre im Aufsichtsrat war,
die Position des Vorsitzenden 21 Jahre lang innehatte und
für eine Wiederwahl in den Aufsichtsrat nicht mehr zur
Verfügung stand. Als Anerkennung für seine besonderen
Verdienste für unsere Genossenschaft verlieh die Vertreter-
versammlung Diedrich Fürst den Titel des Ehrenvorsitzen-
den des Aufsichtsrats. Des Weiteren wurde Heinz-Dieter Eß-
mann nach 30 Jahren Aufsichtsratstätigkeit verabschiedet.
Aufsichtsrat und Vorstand arbeiten konstruktiv zusammen
Abgesehen von seiner konstituierenden Sitzung kam der
Aufsichtsrat im Berichtsjahr vier Mal zusammen. Die Sit-
zungen fanden jeweils gemeinsam mit dem Vorstand statt.
Der Vorstand berichtete darin dem Aufsichtsrat regelmäßig
über die relevanten Themen der Geschäftspolitik und ver-
mittelte seine Einschätzungen zu den wesentlichen Chan-
cen und Risiken. Der Prüfungsbericht unseres Verbandes
Vertreterversammlung wählt neuen Aufsichtsratsvorsitzenden
Am 14. Juni 2014 lud die Baugenossenschaft zu ihrer
jährlichen Vertreterversammlung in den Congress-Saal
der Stadthalle Braunschweig. Wie im Vorjahr nahmen an
der Versammlung 57 stimmberechtigte Vertreter teil. Der
Jahresabschluss, der Lagebericht sowie der Gewinnver-
wendungsvorschlag wurden in der Form genehmigt, wie
durch Aufsichtsrat und Vorstand vorgelegt. Damit sprach
das Plenum den Führungsorgangen erneut das Vertrauen
aus.
In den Organen kam es zu folgenden Personalverände-
rungen. So schieden mit Wirkung zum Ende der Vertre-
terversammlung aus dem Aufsichtsrat aus
Aus dem Aufsichtsrat schieden aus:
Herr Dietrich Fürst,
Herr Heinz-Dieter Eßmann und
Herr Christoph Schmitz
BERICHT DES VORSTANDES40
wurde in der entsprechenden Sitzung eingehend erörtert.
In dieser Sitzungen des Aufsichtsrates gaben die Prüfer und
der Prüfungsdirektor des Verbandes darüber hinaus ihren
mündlichen Bericht ab.
Gemeinsam werden wir 2015 die Mieterzufrieden- heit weiter erhöhen
Die Herausforderungen der Zukunft durch konstruktive und
gemeinschaftlich vorausschauende Zusammenarbeit mei-
stern – mit diesem Vorsatz gehen alle Beschäftigten und
auch wir, der Vorstand der Baugenossenschaft ›Wiederauf-
bau‹ eG, unsere Aufgaben jeden Tag aufs Neue an – jeder
von seinem Platz aus. Der Zusammenhalt als Gemeinschaft
zählt zu den zentralen Garanten unseres Erfolgs. Und er ist
die Voraussetzung für die Lösung unserer wichtigsten Auf-
gabe: Bestleistung abzuliefern bei unseren Mietern. Denn
sie sind es bzw. ihre Zufriedenheit, um die es am Anfang
und am Ende geht.
Wir als Vorstand erleben täglich: Die Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter der ›Wiederaufbau‹ stehen hinter diesem Auf-
trag. Das zeigen uns auch ihre zahlreichen Ideen, die sie im
Zuge der letzten Mitarbeiterbefragung eingebracht haben.
Die Umsetzung dieser Impulse im Alltag wird dazu beitra-
gen, dass wir als genossenschaftlich aufgestellter Vermieter
in Zukunft noch besser werden – zum Wohl und zum Nut-
zen unserer Mieter.
Als Vorstand bedanken wir uns bei unseren Mitarbeite-
rinnen und Mitarbeitern für ihr hervorragendes Engagement
im Jahr 2014. Dem Aufsichtsrat danken wir für die jederzeit
sehr konstruktive Begleitung. Bei unseren Geschäftspartnern
bedanken wir uns ausdrücklich für Ihr Vertrauen und die
konstruktive Zusammenarbeit. Wir freuen uns darauf, die
anstehenden Aufgaben gemeinsam allen Beteiligten auch
im kommenden Jahr erfolgreich zu meistern.
Joachim Blätz (Vorstandsvorsitzender) und Christoph Schmitz (Aufsichtsratsvorsitzender) verabschieden Dietrich Fürst (Ehren-vorsitzender des Aufsichtsrats) nach 25 Jahren Aufsichtsratszugehörigkeit Davon hat Dietrich Fürst 21 Jahre den Vorsitz des Auf-sichtsrates inne gehabt und die ›Wiederaufbau‹ maßgeblich geprägt
BERICHT DES VORSTANDES 41
Lagebericht 03
LAGEBERICHT42
Der Wohnungsmarkt in unserem Geschäftsgebiet ist stark
differenziert. Während sich das Marktumfeld in Braun-
schweig und Umgebung deutlich positiv entwickelt hat,
zeichnet sich in der Harzregion eine konstante Nachfra-
geschwäche ab. Die Mieten wurden im gesetzlich vorge-
gebenen Rahmen geringfügig erhöht. Die durchschnitt-
liche Miete pro m² Wohnfläche beträgt im Berichtsjahr
1 5,30 nach 1 5,22 im Vorjahr. Die Leerstände konzen-
trieren sich schwerpunktmäßig im Harzgebiet und unser
jahresdurchschnittlicher Leerstand sank von 3,6 % im
Vorjahr auf 3,2 %. In 2014 hat sich die Fluktuationsquo-
te im Gesamtbestand mit 10,6 % (10,5 % im Vorjahr)
kaum verändert.
Mittelfristig soll aus strategischen Gründen der Streube-
sitz partiell verkauft werden. Hier haben die derzeitigen
Mieter von Einzelobjekten grundsätzlich ein Vorkaufs-
recht. Im Falle von en-bloc-Verkäufen nehmen wir ins-
besondere Rücksicht auf das Schutzbedürfnis unserer
Mitglieder und vereinbaren deshalb zur Absicherung der
genossenschaftlichen Rechte stets Sozialklauseln, die
den betroffenen Mietern, u.a. ein Bleiberecht zu sozi-
alverträglichen Mietpreisen sichern. Selbstverständlich
werden die betroffenen Mieter rechtzeitig über einen
beabsichtigten Verkauf informiert.
Dabei orientieren wir uns an unserer gegenüber der Ver-
treterversammlung kommunizierten und einvernehmlich
verabschiedeten Portfoliostrategie. Die Verkaufserlöse
werden anschließend in die zukunftsorientierte Mo-
dernisierung unserer verbleibenden Bestände sowie in
moderne Neubauten in Braunschweig reinvestiert oder
es werden Darlehen bei Banken zurückgeführt. Die
Quartiere an Kernstandorten wie beispielsweise in See-
sen und Goslar sollen durch attraktive und nachhaltige
Wohnkonzepte gehalten und weiter entwickelt werden.
Partiell kann es aber auch an unseren Kernstandorten
Diesen Lagebericht erstatten wir unter Anwendung des
Deutsche Rechnungslegungs Standard Nr. 20 (DRS 20),
der vom Deutsches Rechnungslegungs Standards Com-
mittee e.V. (DRSC) auch für die Lageberichterstattung
von Einzelunternehmen empfohlen wird. Basierend auf
unserem Unternehmensleitbild, unseren strategischen
Zielen und orientiert an unserer Satzung handeln wir
entsprechend unserer Vision „Wir sind die Nummer 1
zum Thema Wohnen, jeder kennt uns, jeder will zu uns!“
Die Baugenossenschaft ›Wiederaufbau‹ eG ist mit 9.678
Wohnungen bzw. 594.720,10 m² Wohnfläche im südöst-
lichen Niedersachsen und angrenzenden Sachsen-Anhalt
eines der größten genossenschaftlich organisierten Woh-
nungsunternehmen Niedersachsens. Sitz und größter
Einzelstandort des Unternehmens ist Braunschweig.
Im Berichtsjahr wurden 31 einzelne Wohnungen in See-
sen, Braunschweig und Wedtlenstedt sowie ein Mehrfa-
milienhaus mit 5 WE in Denstorf veräußert. Weitere 36
WE in Seesen wurden zurückgebaut. In Braunschweig
wurden zwölf hochwertige Wohnungen im historischen
Magniviertel erworben. Daneben gingen per Saldo zwei
WE durch Wohnungsstillegungen und Nutzungsartände-
rungen ab. Die Genossenschaft verfügt per 31.12.2014
über 2.249 zur Vermietung vorgesehene Einstellplätze,
108 Carports und 2.938 Garagen.
Unsere Wohnungen werden grundsätzlich nur an Mit-
glieder unserer Genossenschaft zur Nutzung überlassen.
Die Nachfrage nach günstigen, gut ausgestatteten Woh-
nungen ist unverändert hoch. Unser Geschäftsmodell
ist nicht auf möglichst hohe Mieten und kurzfristigen
Gewinn ausgerichtet, sondern auf dauerhafte Nutzung
durch zufriedene Mitglieder, die sorgfältig mit dem
Wohnungsbestand umgehen und gute Nachbarschaften
pflegen.
1 Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf
LAGEBERICHT 43
zum Rückbau von nicht mehr marktgängigen Wohnungen
kommen.
Die Ziele Kosteneinsparung und Qualitätssicherung wur-
den mit dem Projekt „EPA“ zur Einführung von flächende-
ckenden Einheitspreisabkommen für Handwerkerdienst-
leistungen im Berichtsjahr in fünf Gewerken erreicht.
Zwei weitere Gewerke werden 2015 umgesetzt.
Im Berichtsjahr wurde das Projekt zur Neuerstellung
eines elektronischen und revisionssicheren Organisati-
onshandbuches gestartet. Aktuell werden die optimierten
Prozessabläufe der Baugenossenschaft ›Wiederaufbau‹
eG in Mitarbeiterworkshops besprochen, verabschiedet
und anschließend in das neue Organisationshandbuch
eingestellt. Das bisherige Handbuch des Risikomanage-
ment wird zum 30.06.2015 abgelöst.
Gegen Ende des Berichtjahres haben wir unser Ankaufs-
recht bezüglich des bislang gemieteten Verwaltungsge-
bäudes in Braunschweig, Güldenstraße 25, ausgeübt.
Eigentumsübergang war der 01.12.2014.
ohne Umlagen Vorjahr Geschäftsjahr
Wesentliche Kennzahlen Ist Plan Ist Abweichung Mio.1 Mio.1 Mio.1 Mio.1
Sollmieten 39,6 38,5 39,6 +1,1
Erlösschmälerungen 1,7 1,3 1,6 +0,3
Umsatzerlöse aus Mieten 38,0 37,6 38,1 +0,8
Instandhaltungsaufwand 11,2 14,6 12,7 -1,9
Zinsaufwendungen 8,9 9,7 8,3 -1,4
Jahresergebnis 1,1 0,9 1,1 +0,2
Die wesentlichen Kennzahlen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, fasst folgende Tabelle
zusammen.
Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen hatten wir
die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr vor-
sichtig geplant.
Die Abweichungen im Mietbereich gegenüber der Pla-
nung ergeben sich im Wesentlichen durch geringere
realisierte als geplante Verkäufe aus dem Anlagevermö-
gen. Insbesondere die umfangreiche Kaufpreisfestlegung
sowie die aufgrund der Sozialklauseln erschwerten Ver-
kaufsverhandlungen konnten im Berichtsjahr noch nicht
vollumfänglich abgeschlossen werden. Die Aufwen-
dungen für das umfangreiche Instandhaltungs- und Sa-
nierungsprogramm inklusive Versicherungsschäden wur-
den wegen der nicht realisierten Verkäufe im Berichtsjahr
gegenüber der Planung reduziert. Der Zinsaufwand ist
aufgrund der bewussten Verringerung des Sparvolumens
zurückgegangen, da wir nicht bereit waren für überschüs-
sige Liquidität aus Kundeneinlagen ein Zinsdifferenzrisiko
einzugehen. Aufgrund der nicht durchgeführten Verkäufe
sind ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigungen für ur-
sprünglich geplante Darlehensrückzahlungen angefallen.
Daneben ist das Jahresergebnis bei erhöhten Abschrei-
bungen, höheren Personal- und geringere Sachaufwen-
dungen im Vergleich zur Planung um 1 0,2 Mio. höher
ausgefallen und damit wieder auf Vorjahresniveau.
Die Instandhaltungsaufwendungen (inklusive Versiche-
rungsschäden) pro m² Wohnfläche betrugen im Berichts-
jahr durchschnittlich 1 21,47 (Vorjahr 1 18,75). Bezieht
man in die Betrachtung die eigenen der Instandhaltung
LAGEBERICHT44
1 0,1 Mio. Jahresfehlbetrag) aus. Bei planmäßigem Ge-
schäftsverlauf wird für 2015 und 2016 ein Jahresüber-
schuss von 1 0,6 Mio. bzw. 1 0,2 Mio. prognostiziert.
Die ›Wiederaufbau‹ Immobilien GmbH ist die alleinige
Gesellschafterin der Niedersächsischen Baugesellschaft,
die im Wesentlichen als reiner Facilitymanagement-
Dienstleistungsanbieter rund um die Immobilie aufge-
stellt ist. Die Niedersächsische Baugesellschaft mbH wird
für das Geschäftsjahr 2014 einen Gewinn ausweisen.
Ab 2015 prognostizieren wir für die Niedersächsische
Baugesellschaft mbH wieder eine positive Geschäftsent-
wicklung und entsprechende Gewinne.
Die ›Wiederaufbau‹ Immobilien GmbH ist alleinige Ge-
sellschafterin der nicht operativ tätigen Verwaltungsge-
sellschaft Alerdsweg Honrothstraße Marenholtzstraße
mbH, die als Vorratsgesellschaft gehalten wird.
Die ›Wiederaufbau‹ Immobilien GmbH hat außerdem
50 %-ige Beteiligungen an den Objektgesellschaften:
Wohnen „Am Botanischen Garten“ GmbH & Co. KG,
Objekt Humboldtstraße GmbH & Co. KG, Wohnen „An
der Ferdinandbrücke“ GmbH & Co. KG und Wohnen Am
Prinzenpark GmbH & Co. KG sowie deren Komplemen-
tärverwaltungs-gesellschaften. Zudem ist das Unterneh-
men zu einem Drittel an der Objekt Kreuzstraße GmbH
& Co. KG und der zugehörigen Komplementärverwal-
tungsgesellschaft beteiligt. Diese Gesellschaften sind
als Projektentwickler tätig bzw. tätig gewesen; die letzt-
genannte Kommanditgesellschaft bewirtschaftet aktuell
eine Seniorenresidenz, die langfristig an einen Betreiber
verpachtet ist.
Die alleinige Beteiligung der ›Wiederaufbau‹ Immobilien
GmbH an der Magni-Wohnungsbau GmbH i.L. wurde auf-
gelöst. Die Firma ist am 10.01.2014 erloschen.
Für Haftungsfälle aus der Mängelbeseitigung im Bereich
der beendeten Arbeitsgemeinschaft „Einfach und selber
bauen, Rautheim“ wurde von der ›Wiederaufbau‹ Immo-
bilien GmbH zusammen mit der Braunschweiger Bau-
zurechenbaren Personal- und Sachkosten mit ein, so er-
höht sich dieser Wert auf 1 26,73 pro m² Wohnfläche
(Vorjahr 1 25,43). Der Vorjahresvergleichswert für Ge-
nossenschaften mit mehr als 6.000 WE beläuft sich laut
dem letzten vorliegenden Betriebsvergleich auf 1 20,37
pro m² Wohnfläche.
Für Instandhaltungsmaßnahmen, die im ersten bis drit-
ten Monat des Folgejahres nachgeholt werden sollen,
wurden 1 3,0 Mio. (Vorjahr 1 1,2 Mio.) zurückgestellt.
Weitere 1 0,2 Mio. (Vorjahr 1 0,0 Mio.) wurden für un-
gewisse Verbindlichkeiten (Heizungsanlagen, die im Be-
richtsjahr auszutauschen waren, aber nicht abgearbeitet
werden konnten) zurückgestellt.
Neben der Instandhaltung wurden im Rahmen der
aktuellen Schwerpunktsetzung auf die nachhaltige Be-
standsmodernisierung für aktivierungspflichtige Moder-
nisierungsmaßnahmen 1 4,3 Mio. (Vorjahr 1 2,8 Mio.)
für Wertverbesserungen z. B. an bestehenden Gebäuden
und Wohnungen im Bestand ausgegeben.
Auch im Berichtsjahr tätigte die Baugenossenschaft
›Wiederaufbau‹ eG Investitionen in den Neubau. Die Ko-
sten für die Neubautätigkeit (ohne Zukäufe) betrugen
1 2,2 Mio. (Vorjahr 1 0,1 Mio.).
Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung unserer Genos-
senschaft positiv, da wir den Wohnungsbestand gemäß
unserer Portfoliostrategie „Kompass“ weiterentwickelt,
die Instandhaltung und Modernisierung auf hohem Ni-
veau fortgeführt und die Ertragslage bei leicht erhöhtem
Personalbestand stabilisiert haben.
Die Baugenossenschaft ›Wiederaufbau‹ eG ist alleinige
Gesellschafterin der ›Wiederaufbau‹ Immobilien GmbH.
Die Gesellschaft hat ihren Unternehmensschwerpunkt
auf die Verwaltung von Wohnungseigentümergemein-
schaften gelegt. Daneben hält Sie auch Beteiligungen,
insbesondere im Projektentwicklungsbereich. Das steuer-
pflichtige Tochterunternehmen der Genossenschaft weist
einen Jahresüberschuss in Höhe von 1 0,5 Mio. (Vorjahr
LAGEBERICHT 45
genossenschaft eG in 2013 eine Haftungsgemeinschaft
mit dem Namen „Rautheim Gewährleistungs-GbR“ ge-
gründet. Beide Gesellschafter sind zu jeweils 50 % an
der GbR beteiligt.
Gemäß der vorliegenden Planung besteht kein Kapi-
talerhöhungsbedarf für die ›Wiederaufbau‹ Immobilien
GmbH und ihre Beteiligungen, so dass die direkten und
31 12 2014 31 12 2013 T1 % T1 %
Anlagevermögen 337.337,6 94,5 331.942,2 93,2
Umlaufvermögen 19.564,6 5,5 24.261,8 6,8
Rechnungsabgrenzungsposten 45,2 0,0 43,5 0,0
Gesamtvermögen 356.947,4 100,0 356.247,5 100,0
Sonderposten für Investitionszulagen zum Anlagevermögen 347,5 352,9
Fremdmittel 251.628,6 251.758,2
Reinvermögen 104.971,3 104.136,4
Reinvermögen Vorjahr 104.136,4 102.969,3
Vermögenszuwachs/-reduktion 834,9 0,8 1 167,1 1,1
indirekten Beteiligungen der Baugenossenschaft ›Wieder-
aufbau‹ eG das Jahresergebnis der Genossenschaft nicht
negativ beeinflussen. Da die ›Wiederaufbau‹ Immobilien
GmbH zukünftig als Verwalter von Wohneigentum einer
geringeren Eigenkapitalausstattung bedarf, erwarten wir
mittelfristig positive Kapitalrückflüsse an die Baugenos-
senschaft ›Wiederaufbau‹ eG. Für 2014 und 2015 belau-
fen sie sich jeweils auf T1 500.
2 Wirtschaftliche Lage des Unternehmens
2 1 Vermögenslage
Die Vermögensstruktur stellt sich nach Gegenüberstellung der Wirtschaftsjahre 2014 und 2013 wie folgt dar:
Das Gesamtvermögen ist im Geschäftsjahr um T1 699,9
gestiegen. Das Anlagevermögen hat sich durch Investi-
tionen in den Wohnungsbestand, Zukauf einer Immobi-
lie in Braunschweig, planmäßige und außerplanmäßige
Abschreibungen sowie Wertaufholungen um insgesamt
T1 5.395,4 erhöht. Die Verringerung des Umlaufvermö-
gens resultiert vor allem aus geringeren Guthaben bei
Kreditinstituten und Bausparkassen und einem Rückgang
der unfertigen Leistungen. Das Reinvermögen ist im Ge-
schäftsjahr in Höhe des Jahresüberschusses zuzüglich
höherer Geschäftsguthaben und abzüglich der Dividen-
denzahlungen für das Vorjahr angewachsen.
LAGEBERICHT46
Kapitalstruktur
Die folgende Übersicht zeigt die Kapitalstruktur der Genossenschaft:
31 12 2014 31 12 2013 T1 % T1 %
Eigenkapital 104.971,3 29,4 104.136,4 29,2
Sonderposten für Investitionszulagen zum Anlagevermögen 347,5 0,1 352,9 0,1
Rückstellungen 12.366,2 3,5 9.719,2 2,7
Verbindlichkeiten aus Dauerfinanz.-Mitteln 180.107,6 50,5 182.532,6 51,3
Spareinlagen 37.080,3 10,4 39.156,5 11,0
Verbindlichkeiten aus lfd. Geschäftstätigkeit u. a. 22.072,6 6,1 20.339,0 5,7
Rechnungsabgrenzungsposten 1,9 0,0 10,9 0,0
Bilanzsumme 356 947,4 100,0 356 247,5 100
Das Eigenkapital erhöhte sich durch höhere Geschäfts-
guthaben und den Jahresüberschuss abzüglich der Divi-
dendenzahlung für das Vorjahr.
Die Erhöhung der Rückstellungen ergibt sich vor allem
aus dem Zuwachs der Rückstellungen für unterlassene
Instandhaltungen und erbrachte Bauleistungen sowie
der signifikanten Steigerung der Pensionsrückstellungen
vor dem Hintergrund des erheblich gesunkenen Berech-
nungszinssatzes.
Der Rückgang der Verbindlichkeiten aus Dauerfinanzie-
rungsmitteln resultiert im Wesentlichen aus planmäßigen
Tilgungen. Die Spareinlagen verminderten sich, da wir
nicht bereit waren, für überschüssige Liquidität aus Kun-
deneinlagen ein Zinsdifferenzrisiko einzugehen. Der An-
stieg der Verbindlichkeiten aus laufender Geschäftstätig-
keit betrifft vor allem Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen sowie den Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen.
2 2 Finanzlage
Die Finanzlage der Baugenossenschaft ›Wiederaufbau‹
eG war auch im Berichtsjahr 2014 geordnet und entwi-
ckelte sich planmäßig. Liquide Mittel standen jederzeit
in ausreichendem Maße zur Verfügung. Die Zahlungs-
bereitschaft der Genossenschaft war immer gegeben.
Über die in der Bilanz ausgewiesenen Mittel hinaus sind
ausreichend Liquiditätsspielräume vorhanden, die sich
im Wesentlichen aus Beleihungsreserven sowie vorhan-
denen, aber nicht in Anspruch genommenen Kontokor-
rent-Kreditlinien ergeben.
Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in Eu-
ro-Währung, so dass sich Währungsrisiken nicht ergeben.
Die Fälligkeit der Verbindlichkeiten ist aus dem Verbind-
lichkeitenspiegel des Anhangs ersichtlich.
Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens herein-
genommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich
überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen mit
Laufzeiten zwischen 5 und 15 Jahren.
LAGEBERICHT 47
Es wurden im Berichtsjahr keine Forwarddarlehen als An-
schlussfinanzierung für zukünftig auslaufende Darlehen
abgeschlossen. Insgesamt sind 1 10,0 Mio. Prolongati-
onen in den folgenden Geschäftsjahren durch Forward-
vereinbarungen gesichert. Weiterhin wurden zur Verrin-
gerung des Zinsänderungsrisikos bereits in 2011 konser-
vative derivative Finanzinstrumente (Forward-Zinsswaps)
zur Absicherung künftiger Zahlungsströme aus variabel
verzinslichen Euribor-Forwarddarlehen verwendet. Den
Zinsswaps liegen Grundgeschäfte mit vergleichbaren,
gegenläufigen Risiken (Mikro-Hedge) zugrunde. Der je-
weilige Vertragsbeginn der Swap- bzw. Darlehensverträge
liegt zwischen 2014 und 2018. Die erste Swap-Tranche
über 1 15,3 Mio. begann zum Jahresende 2014. Da die
Zinsabsicherung bis zur vollständigen Tilgung der Kredite
durchgeführt wurde, liegt das jeweilige Vertragsende zwi-
schen 2025 bis 2046. Weitere Finanzinstrumente oder
Sicherungsgeschäfte wurden nicht durchgeführt.
Aufgrund der durchgeführten Zinssicherung, steigender
Tilgungsanteile und im Zeitablauf relativ gleich verteilter
Zinsbindungsfristen halten sich die Zinsänderungsrisiken
im beschränkten Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im
Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet. Über
die in Anspruch genommenen Kredite hinaus verfügt
unser Unternehmen über ausreichend hohe verbindlich
zugesagte Kreditlinien.
Für den Kauf unseres Verwaltungsgebäudes in Braun-
schweig wurde ein Darlehen in Höhe von 1 5,0 Mio.
aufgenommen und ausgezahlt. Bei der Modernisierungs-
maßnahme in der Lange Str. in Braunschweig wurden
KfW-Mittel über Mio. 0,3 1 ausgezahlt.
Zur Zinsanpassung standen im Berichtsjahr 2014 Rest-
kapitalsalden von 1 25,6 Mio. an, von denen bereits
1 7,0 Mio. in Vorjahren durch Forwards und 1 15,3 Mio.
durch Swap-Vereinbarungen prolongiert wurden. Objekt-
finanzierungen in Höhe von 1 2,9 Mio. wurden umfinan-
ziert. Die verbliebenen 1 0,4 Mio. wurden zurückgeführt.
Zudem haben wir Darlehen über 1 0,8 Mio. vor Ende
der Zinsbindungsfrist getilgt. Im Jahr 2014 wurde kein
Bausparabschluss getätigt. Es bestehen Bauspardarle-
hensansprüche.
Spareinlagen in Höhe von 1 2,1 Mio. wurden durch den
bewussten Abbau von Großanlagen zurückgeführt.
Der gesamte Zinsaufwand inklusive Zinsen für Pensi-
ons- und Jubiläumsrückstellungen ist mit 1 8,3 Mio. im
Vergleich zum Vorjahr um 1 0,7 Mio. durch den Zins-
degressionseffekt und die günstigeren Prolongations-
konditionen gesunken, wobei im Vorjahr Zinsen für die
Rückabwicklung von Förderdarlehen den Aufwand erhöh-
ten. Die planmäßige Tilgung von Fremdmitteln in der
Objektfinanzierung betrug im Geschäftsjahr 1 6,6 Mio.
bzw. 3,6 % (im Jahr 2013 1 6 Mio. bzw. 3,3 %). Unsere
gute Liquiditätslage hat sich insgesamt gegenüber dem
Vorjahr nicht verändert und ist stabil. Die Zahlungsfähig-
keit der Genossenschaft wird gegenüber der Deutschen
Bundesbank anhand monatlicher Meldungen der Liqui-
ditätskennzahl, die das Verhältnis der verfügbaren Zah-
lungsmittel zu den fristenkongruenten Zahlungsverpflich-
tungen beschreibt, dargelegt. Die Liquiditätskennzahlen
für den jeweiligen Folgemonat lagen im Geschäftsjahr
zwischen 1,76 und 2,65, d.h. die verfügbaren Zahlungs-
mittel haben die Zahlungsverpflichtungen um den jewei-
ligen Faktor übertroffen.
LAGEBERICHT48
KAPITALFLUSSRECHNUNG 2014 2013 T1 T1
Jahresüberschuss 1.095,4 1.067,0
Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 7.137,1 7.680,7
Außerplanmäßige Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 3.192,1 0,0
Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens -3.016,8 0,0
aktivierte Eigenleistungen -494,1 -320,1
Veränderung langfristiger Rückstellungen 437,5 319,7
Veränderungen des Sonderpostens für Investitionszulagen im Anlagevermögen -5,4 -5,5
Cashflow nach DVFA/SG 8.345,8 8.741,8
Veränderung der kurzfristigen Rückstellungen 2.209,5 -526,4
Gewinn aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -822,4 -399,2
Abnahme Grundstücke des Umlaufvermögens 0,2 0,1
Veränderung sonstiger Aktiva 2.556,2 1.187,1
Veränderung sonstiger Passiva 1.904,0 -526,9
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 14.193,3 8.476,5
planmäßige Tilgung von Darlehen -6.615,1 -6.030,2
I Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach planmäßiger Tilgung 7 578,2 2 446,3
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens 3.407,4 5.155,5
Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen -15.432,4 -2.875,7
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen
des Finanzanlagevermögens 500,0 1.000,0
II Cashflow aus Investitionstätigkeit -11 525,0 3 279,8
Aufnahme von Darlehen 7.047,0 1.619,1
Rückzahlung von Darlehen -3.036,4 -3.722,0
Abflüsse (Vorjahr Zuflüsse) von Spareinlagen -2.076,2 -5.420,8
Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen 133,8 69,5
Veränderung des Geschäftsguthabens 257,9 592,3
Auszahlung für Dividende -518,4 -492,2
III Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 1 807,7 -7 354,1
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes
(Summe I + II + III ) -2 139,0 -1 628,0
Finanzmittelbestand am 01.01. 3.988,3 5.616,3
Finanzmittelbestand am 31 12 1 849,3 3 988,3
LAGEBERICHT 49
2014 2013 Veränderungen T1 T1 T1
Umsatzerlöse 55.794,4 55.963,1 -168,7
davon Miete 38.139,1 37.953,5 185,5
Bestandsveränderung -247,1 -326,7 79,6
Zinserträge 33,5 60,3 -26,8
Sonstige Erträge / aktivierte Eigenleistungen 6.087,0 2.481,0 3.606,0
davon Zuschreibung 3.016,8 0,0 3.016,8
61.667,9 58.177,7 3.490,2
Aufwendungen für bezogene Leistungen 29.861,1 28.501,5 1.359,6
davon Instandhaltung incl. Versicherungsschäden 12.769,5 11.268,0 1.501,5
davon Betriebskosten 15.719,4 15.908,9 -189,5
Abschreibungen 10.329,2 7.680,7 2.648,5
davon außerplanmäßig 3.192,0 575,3 2.616,7
Personalaufwand 6.500,9 5.965,4 535,4
Zinsaufwand 8.250,2 8.941,5 -691,3
Sonstige Aufwendungen 3.621,0 4.145,8 -524,8
Steuern 2.010,2 1.875,8 134,4
davon sonstige Steuern 1.876,0 1.916,3 -40,3
60.572,5 57.110,7 3.461,8
Jahresüberschuss/ -fehlbetrag 1 095,4 1 067,0 28,4
Jahresüberschuss ohne außerplanmäßige Abschreibungen und Zuschreibungen 1.270,6 1.642,30 -371,70
Der Cashflow nach DVFA/SG hat sich bei geringfügig ge-
stiegenen Mieterlösen und geringeren Zins- und Sach-
aufwendungen zum Vorjahr um T1 396 verringert, da
die Leistungen für Instandhaltungen im Berichtsjahr um
T1 1.501,5 gesteigert werden konnten. Der Cash Flow
aus laufender Geschäftstätigkeit hat sich im Vorjahres-
vergleich um T1 5.716,8 erhöht, da die kurzfristigen
Rückstellungen gestiegen sind und sich die kurzfristigen
Aktiva durch die Rückzahlung von Bausparguthaben ver-
ringerten. Die planmäßige Tilgungsleistung hat sich um
T1 584,9 erhöht. Die deutlich gestiegene Investitions-
tätigkeit ist überwiegend durch die Aufnahme von Dar-
lehen sowie Verkaufserlöse aus dem Anlagevermögen
kompensiert worden.
Insgesamt hat sich der Finanzmittelbestand um T1 2.139
verringert.
2 3 Ertragslage
Die Ertragslage ergibt folgendes Bild:
LAGEBERICHT50
Die Mieterlöse nach Abzug von Erlösschmälerungen
erhöhten sich bei einem leichten Rückgang des Woh-
nungsbestandes vor allem durch wirtschaftlich gebotene,
moderate Mieterhöhungen im Bestand sowie Mieterhö-
hungen nach Modernisierung und bei Wohnungswechsel.
Die Bestandsveränderungen ergeben sich aus der Ge-
genüberstellung der abzurechnenden Betriebskosten
der Geschäftsjahre 2013 und 2014 gegenüber Mietern.
Der Anstieg der Sonstigen Erträge / aktivierte Eigenlei-
stungen resultiert vor allem aus den Zuschreibungen
aufgrund von Wertaufholungen und durch Erträge aus
dem Verkauf von Anlagevermögen. Die Instandhaltung
wurde nochmals um T1 926,6 ausgeweitet. Insgesamt
belaufen sich die Instandhaltungskosten auf T1 12.229,5
davon Rückstellungen T1 3.952,8 (Vorjahr T1 2.291,4).
Die Verringerung der Betriebskosten resultiert vor allem
aus niedrigeren Heizkosten aufgrund gesunkener En-
ergiepreise, witterungsbedingt geringeren Verbräuchen
sowie einem geänderten Nutzerverhalten. Die planmä-
ßigen Abschreibungen haben sich nur geringfügig erhöht.
Der Anstieg des Personalaufwandes resultiert vor allem
aus der gegenüber dem Vorjahr signifikant angestiegenen
Zuführung zur Pensionsrückstellung aufgrund des noch-
mals gesunkenen Kapitalisierungszinssatzes. Der Zinsauf-
wand verringerte sich im Wesentlichen durch Zinsanpas-
sung von Dauerfinanzierungsmitteln, Zinsdegression von
Darlehen und niedrigere Zinsen für Spareinlagen, nicht
zuletzt durch Rückgang des Spareinlagenbestandes. Die
Verringerung der Sonstigen Aufwendungen resultiert vor
allem aus den im Berichtsjahr geringer angefallenen Ver-
lusten beim Verkauf von bebauten Grundstücken.
3 Nachtragsbericht
Nach Abschluss des Geschäftsjahres wurden 7 WE aus
dem Anlagevermögen der Genossenschaft verkauft. Zur-
zeit befinden wir uns, wie mit der Vertreterversammlung
abgestimmt, in Verkaufsverhandlungen für weitere rund
270 WE.
Zur Jahresmitte 2015 ist die Fertigstellung von 16 hoch-
wertigen Mietwohnungen in Braunschweig, Cammanstr.
geplant.
LAGEBERICHT 51
4 Prognose-, Chancen- und Risikobericht
Unser Risikomanagement, das die Mindestanforderungen
an das Risikomanagement der Kreditinstitute (MaRisk)
erfüllt, basiert vorrangig auf dem Controlling und der
unterjährigen internen Berichterstattung. Ein Planungs-
sowie ein Risikokreislauf sind etabliert. Außerdem wer-
den externe Beobachtungsbereiche wie die Entwicklung
des Wohnungsmarktes und des Kapitalmarktes in die Be-
trachtung einbezogen. Im Vordergrund steht dabei das
Bestreben, Veränderungen so rechtzeitig zu erkennen,
um durch geeignete Maßnahmen wesentliche negative
Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung abzuwen-
den. Wesentliche Risiken, insbesondere bestandsgefähr-
dende Risiken, sind für die Zukunft nicht zu erkennen.
Aufgrund der stetigen Bautätigkeit der Genossenschaft
verfügen wir über einen vergleichsweise jungen Bestand,
der Wettbewerbsvorteile bei der technischen Qualität
und den Wohnungsschnitten bietet.
Um sich bereits heute auf die Veränderungen der Nachfrage
in der Zukunft, der Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung
an den Standorten vorzubereiten, wurde im Geschäftsjahr
2012 das Portfoliomanagementsystem „Kompass“ einge-
führt. Vor allem der Lagequalität des Wohnungsbestandes
kommt hier eine entscheidende Bedeutung zu. Trotz par-
tieller Wohnungsüberschüsse auf einigen unserer regio-
nalen Wohnungsmärkte hat sich die Leerstandsituation
an allen unseren Standorten deutlich verbessert. Im Sinne
eines aktiven Wohnungsportfoliomanagements planen
wir dabei auch den Verkauf von kleineren Wohnungsbe-
ständen. Hierbei nehmen wir insbesondere Rücksicht auf
das Schutzbedürfnis unserer Mitglieder und vereinbaren
bei Verkäufen zur Absicherung der genossenschaftlichen
Rechte stets Sozialklauseln, die den betroffenen Mietern,
u.a. ein Bleiberecht zu sozialverträglichen Mietpreisen si-
chern. Dabei orientieren wir uns an unserer gegenüber der
Vertreterversammlung kommunizierten und einvernehmlich
verabschiedeten Portfoliostrategie. Die aus den Ergebnissen
des Portfolioportfoliomanagementsystems „Kompass“ ab-
geleitete zukünftige Investitionsstrategie setzt verstärkt auf
eine zielgruppenorientierte Quartiers-entwicklung im Be-
stand. Dabei steht eine konsequente Kundenorientierung
im Mittelpunkt. Wir sind überzeugt, dass diese Strategie die
Entwicklung der Genossenschaft für die Zukunft nachhaltig
und langfristig stärkt.
Unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen und
angepasst an die örtlichen Gegebenheiten werden
Mieterhöhungen in den Folgejahren partiell, aber auch
kontinuierlich durchgeführt. Die Mieterhöhungschancen,
die uns durch den Braunschweiger Mietspiegel oder das
Marktgeschehen vor Ort geboten werden, nutzen wir;
jedoch getreu unseres genossenschaftlichen Prinzips
kommt es nur zu moderaten Mietanpassungen. Wir er-
warten mit vorsichtigem Optimismus, dass die Nachfrage
nach unseren Mietwohnungen sich in den nächsten Jah-
ren an unseren Kernstandorten verbessern wird. Grund
für diese Erwartungshaltung ist unsere langfristige und
verstärkte Modernisierungstätigkeit. Die Maßnahmen zur
Verbesserung des Wohnumfeldes und zur Senkung der
Betriebskosten greifen bereits.
Wesentliche Preisänderungsrisiken bestehen für die
nächsten Jahre nicht, da auf der Grundlage der Nut-
zungsverträge die Mieten auch für künftige Jahre lang-
fristig festgelegt sind. Darüber hinaus bestehen um-
fangreiche stille Reserven im Immobilienbestand der
Genossenschaft, die in 2009 pauschal gutachterlich
bestätigt wurden. „Kompass“ wird uns bei der nachhal-
tigen Bestandsentwicklung durch die Lieferung von be-
lastbaren Fakten zur Entscheidungsfindung unterstützen.
Mit den angedachten zukünftigen Neubauten am Stand-
ort Braunschweig wird der Nachfrage nach modernem,
preiswertem Wohnraum ein adäquates Angebot gegen-
LAGEBERICHT52
übergestellt. Damit richten wir in der Modernisierung
im Bestand und im Neubau die Investitionen sowohl
zielgruppen- als auch zukunftsorientiert aus und opti-
mieren den finanziellen Mitteleinsatz. Für 2015 gehen
wir davon aus, dass der Betrieb der Spareinrichtung sich
weiterhin positiv entwickelt, da wir unseren Mitgliedern
neben einer sehr guten Beratungsqualität auch eine si-
chere Geldanlagemöglichkeit bieten. Hierin sehen wir ein
weiteres attraktives Kundenbindungsinstrument.
Durch marktkonforme Anpassung des Mietzinses, eine
adäquate Steuerung der Sparzinsen sowie eine langfristig
ausgerichtete Kreditfinanzierung des Immobilienvermö-
gens und konservative Zinssicherungsinstrumente (For-
ward-Zinsswaps), stehen effektive Mittel zur Verfügung,
um Zinsänderungsrisiken durch Marktschwankungen zu
minimieren. Die erste Swap-Tranche über 1 15,3 Mio.
begann zum Jahresende 2014. Die Zinsdegression bei
den Objektfinanzierungsmitteln wirkt ebenfalls reduzie-
rend auf das Zinsänderungsrisiko. Der dauerhaft positive
Cashflow der Baugenossenschaft ›Wiederaufbau‹ eG
und die freien Kreditlinien lassen kein Liquiditätsrisiko
im Prognosezeitraum 2015 und 2016 erkennen. Die
Baugenossenschaft ›Wiederaufbau‹ eG verfügt über ein
erstklassiges Bankrating.
Auf Einzelgeschäftsebene wird der Verringerung der
Adressenausfallrisiken insbesondere durch angemes-
sene Mieterauswahlverfahren und ein striktes Mahnwe-
sen mit definierten Bearbeitungsprozessen ausreichend
Rechnung getragen. Die ausstehenden Forderungen aus
der Vermietung konnten in den letzten Jahren sukzessive
verringert werden.
Der hohe wohnungswirtschaftliche Sachverstand sowie
die Einsatzbereitschaft unserer Mitarbeiter zur Erreichung
unserer hochgesteckten Ziele bieten dafür eine solide
Grundlage. Es gilt, diese zu erhalten, zu fördern und
durch die Erweiterung der Mitarbeiterfähigkeiten abzu-
sichern. Wir investieren daher auch stetig in Ausbildung
und Weiterbildung unserer Mitarbeiterinnen und Mitar-
beiter. Obwohl wir hier schon modern und marktgerecht
aufgestellt sind, investieren wir weiterhin sowohl in Füh-
rungs- als auch in Sachthemen. Im Personalbereich ist
neben den allgemeinen sozialen Themen der Wiederauf-
bau-Genossenschaftstag, der im Herbst des Berichtsjahrs
stattgefunden hat, besonders zu erwähnen.
Im Bereich der operationellen Risiken wurden auch In-
vestitionen in eine verbesserte Hardwareinfrastruktur, in
die IT-Sicherheit und in die Erfüllung sowie Dokumenta-
tion von Verkehrssicherungspflichten getätigt. Durch die
Neuerstellung eines elektronischen und revisionssicheren
Organisationshandbuches soll die Transparenz der Pro-
zessabläufe der Baugenossenschaft ›Wiederaufbau‹ eG
optimiert werden. Im Jahre 2010 wurde eine institutsin-
dividuelle Compliance-Regelung, die sich an den Vor-
gaben des GdW orientiert, implementiert und seitdem
kontinuierlich weiterentwickelt. Zur Umsetzung der Be-
triebsvereinbarung wurde ein Compliance-Beauftragter
ernannt. Im Jahre 2011 wurden die Geldwäschebeauf-
tragten mit der Wahrnehmung der Aufgaben der Zentra-
len Stelle gemäß § 25h Abs. 9 Satz 1 KWG beauftragt.
Auf diesem Feld geht es insbesondere darum wirtschaft-
lichen Schaden oder mögliche Reputationsschäden prä-
ventiv von unserer Genossenschaft abzuhalten.
Die Interne Revision, die im Berichtsjahr von einer exter-
nen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft durchgeführt wurde,
prüft auf der Grundlage eines risikoorientierten Ansatzes
die Aktivitäten unseres Unternehmens. Die Prüfungsfest-
stellungen und Mängel werden dem Vorstand sowie dem
Aufsichtsrat berichtet und bilden somit die Grundlage für
die weitere Optimierung des Risikomanagements. Die
›Wiederaufbau‹ Immobilien GmbH hat ihren Unterneh-
mensschwerpunkt auf die Verwaltung von Wohnungsei-
gentümergemeinschaften gelegt. Aufgrund des Fehlens
von geeigneten Grundstücken sind aktuell keine neuen
Bauträgerprojekte geplant. Vor einer eventuellen Neuauf-
lage wird intensiv die Marktgängigkeit der Objekte analy-
siert. Die dafür notwendigen Planungs- und Architekten-
leistungen sollen dann extern bezogen werden. Neue
Projekte werden nur in guten Lagen Braunschweigs und
im Rahmen von eigenständigen Projektgesellschaften,
LAGEBERICHT 53
Braunschweig, den 27. Februar 2015
Der Vorstand
Blätz Böttcher Heinrich
die teilweise mit renommierten Partnern der Immobili-
enbranche gegründet werden, angegangen.
Die Restgrundstücke der ›Wiederaufbau‹ Immobilien
GmbH aus der Baulanderschließung sind mit Ausnahme
der Grundstücke in Seesen, Sonnenberg, verkauft worden.
Aktuell befindet sich die Gesellschaft in Verkaufsverhand-
lungen für die restlichen Grundstücke. Aufgrund des erwar-
teten Verkaufspreises ist im Berichtsjahr eine außerplanmä-
ßige Abschreibung gebildet worden. Wesentliche Risiken,
insbesondere bestandsgefährdende Risiken, werden auch
für unser Tochterunternehmen nicht erwartet. Unabhängig
davon hatte die Genossenschaft zugunsten der ›Wiederauf-
bau‹ Immobilien GmbH eine Patronatserklärung abgege-
ben, die gegenüber einem Gläubiger der ›Wiederaufbau‹
Immobilien GmbH die Absicherung beinhaltet, jederzeit
die Zahlungsfähigkeit des Unternehmens zu gewährleisten.
Die Patronatserklärung wurde vom Kreditgeber freigegeben
und durch eine Bürgschaft der Genossenschaft in Höhe
von 1 12,0 Mio. ersetzt. Diese wurde zum Jahreswechsel
auf 1 4,0 Mio. reduziert. Die Bürgschaft soll Kreditverpflich-
tungen und Avalbürgschaften besichern.
Langfristig gehen wir für die Baugenossenschaft
› Wiederaufbau‹ eG von stabilen Jahresergebnissen bei
konstant hohen Instandhaltungs- und Modernisierungs-
aufwendungen sowie einem leicht abnehmenden Ge-
samtwohnungsbestand durch Verkäufe an ausgewähl-
ten Standorten aus; wir werden aber auch Neubauten
in guten Lagen errichten. Damit sind wir auf lange Sicht
gut am Markt positioniert. Für die Jahre 2015 und 2016
werden Ergebnisbeiträge in Höhe von jeweils 1 1,1 Mio.
nach Aufwendungen für Instandhaltung und Moderni-
sierung in Höhe von 1 12,0 Mio. bzw. 1 12,5 Mio. unter
Berücksichtigung von geplanten Buchgewinnen aus Ver-
käufen aus dem Anlagevermögen prognostiziert.
Unser Aufsichtsrat unterstützt uns bei allen unseren Be-
mühungen, die Genossenschaft als modernes Dienst-
leistungsunternehmen aufzustellen, zu stabilisieren und
weiter zu entwickeln. Die Zusammenarbeit zwischen
Aufsichtsrat und Vorstand ist außerordentlich vertrau-
ensvoll und ergebnisorientiert. Sie umfasst nicht nur die
gesetzlich geregelte Aufsichtspflicht, sondern auch die
generelle Planung der Zukunft der Genossenschaft. Die
positiven Beziehungen zu Behörden, Banken, Versiche-
rungen und den anderen Geschäftspartnern haben wir
im Berichtsjahr aufrechterhalten und soweit es möglich
war intensiviert. Wir sind wohlwollend unterstützt, bera-
ten und mit Hinweisen versehen worden. Wir bedanken
uns bei allen dafür.
Mit Ablauf der Vertreterversammlung 2014 ist unser lang-
jähriger Aufsichtsratsvorsitzender, Herr Dietrich Fürst, aus
dem Gremium ausgeschieden. Die Versammlung wähl-
te Herrn Fürst zum Ehrenaufsichtsratsvorsitzenden. Herr
Fürst war 25 Jahre Mitglied des Aufsichtsrates der Bau-
genossenschaft ›Wiederaufbau‹ eG und davon 20 Jahre
lang dessen Vorsitzender. Wir möchten uns für dieses
herausragende Engagement noch einmal herzlichst be-
danken.
Der Vorstand freut sich, wiederum einen positiven Jahres-
abschluss vorlegen zu können. Vorstand und Aufsichtsrat
empfehlen, den Bilanzgewinn wie folgt zu verwenden:
a) auf das dividendenberechtigte Geschäftsguthaben von
1 13.507.317,97 soll eine Dividende von 4 %, mithin
1 540.292,72 gezahlt werden,
b) der Rest in Höhe von 1 205.103,95 soll in andere
Ergebnisrücklagen eingestellt werden.
LAGEBERICHT54
LAGEBERICHT 55
04BILANZ ZUM 31.12.201456
Geschäftsjahr Vorjahr 1 1 1
ANLAGEVERMÖGEN Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Lizenzen 48.100,53 77.587,53
Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 322.651.647,11 324.843.343,98
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 8.126.788,94 2.616.495,35
Grundstücke ohne Bauten 736.836,28 701.593,26Bauten auf fremden Grundstücken 1,51 1,51Technische Anlagen 273.080,00 300.032,00Andere Anlagen, Betriebs- u. Geschäftsausstattung 447.242,01 522.650,08Anlagen im Bau 2.942.416,38 0,00Bauvorbereitungskosten 50.101,68 278.253,57 Geleistete Anzahlungen 0,00 335.228.113,91 40.929,16
Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 2.060.675,47 2.560.675,47Andere Finanzanlagen 700,00 2.061.375,47 700,00 Anlagevermögen insgesamt 337.337.589,91 331.942.261,91
UMLAUFVERMÖGEN Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 5.147,24 5.289,01
Unfertige Leistungen 16.035.271,08 16.282.198,20Andere Vorräte 33.318,00 16.073.736,32 38.928,20
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung 335.122,66 326.096,73Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 2.000,00 0,00Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 57.095,20 53.645,37Sonstige Vermögensgegenstände 1.033.553,84 1.427.771,70 1.023.493,61
Flüssige Mittel und Bausparguthaben Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 1.849.333,59 3.988.312,35Bausparguthaben 213.768,39 2.063.101,98 2.543.806,47
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN Andere Rechnungsabgrenzungsposten 45.169,14 43.472,26
Bilanzsumme 356 947 369,05 356 247 504,11
Aktivseite
Bilanz zum 31 12 2014
Jahresabschluss 2014
BILANZ ZUM 31.12.2014 57
Geschäftsjahr Vorjahr 1 1 1
EIGENKAPITAL
Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 965.331,30 849.786,55der verbleibenden Mitglieder 13.693.919,00 13.545.717,97aus gekündigten Geschäftsanteilen 17.550,00 14.676.800,30 23.400,00Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 86.663,63 1 (73.379,03)
Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage 11.945.132,25 11.795.132,25davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 150.000,00 1 (150.000,00)
Bauerneuerungsrücklage 18.340.039,78 18.340.039,78Andere Ergebnisrücklagen 59.263.961,09 89.549.133,12 58.865.351,27
davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: 198.609,82 1 (193.623,15)
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 200.000,00 1 (200.000,00)
Bilanzgewinn Jahresüberschuss 1.095.396,67 1.066.989,70Einstellungen in Ergebnisrücklagen 350.000,00 745.396,67 -350.000,00Eigenkapital insgesamt 104 971 330,09 104 136 417,52 Sonderposten für Investitionszulagen zum Anlagevermögen 347 474,05 352 932,98
RüCKSTELLUNGEN Rückstellungen für Pensionen 6.842.681,00 6.439.707,00Steuerrückstellungen 102.337,71 0,00Sonstige Rückstellungen 5.421.219,23 12.366.237,94 3.279.455,38
VERBINDLICHKEITEN Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 127.470.363,00 128.097.630,02Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 52.637.206,39 54.735.243,17Spareinlagen 37.080.341,39 39.156.522,50Erhaltene Anzahlungen 19.002.133,83 18.096.448,01davon von verbundenen Unternehmen: 16.000,00 1 (24.000,00)
Verbindlichkeiten aus Vermietung 485.392,84 338.797,59Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 55.099,02 66.021,04Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.142.495,91 900.604,86Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 695.054,42 228.353,24
davon Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen: 77.063,80 1 (28.332,09)
davon sonstigen Verbindlichkeiten: 617.990,62 1 (200.021,15)
davon aus Steuern: 0,00 1 (200.021,15)
Sonstige Verbindlichkeiten 692.378,17 239.260.464,97 408.493,67
davon aus Steuern: 352.029,99 1 (131.491,40)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 697,00 1 (0,00)
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 1.862,00 10.877,13
Bilanzsumme 356 947 369,05 356 247 504,11
Passivseite
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 58
Geschäftsjahr Vorjahr 3 3 3
Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 55.280.936,26 55.430.158,09b) aus Betreuungstätigkeit 4.265,82 4.104,92c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 509.183,60 55.794.385,68 528.807,15
Veränderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen -247.068,89 -326.714,81
Andere aktivierte Eigenleistungen 494.070,96 320.055,13Sonstige betriebliche Erträge 5.592.939,30 2.161.068,90Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 29.746.485,36 28.301.185,73b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 114.565,81 29.861.051,17 200.325,24
Rohergebnis 31.773.275,88 29.615.968,41Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 4.847.318,31 4.663.580,02
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 1.653.551,60 6.500.869,91 1.301.862,06 davon für Altersversorgung: 791.870,53 1 (424.974,49)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 10.329.217,55 7.680.714,17
Sonstige betriebliche Aufwendungen 3.620.992,76 4.145.826,98
Erträge aus anderen Finanzanlagen und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 24,00 24,00
Sonstige Zinserträge 33.536,41 33.560,41 60.264,13Zinsen und ähnliche Aufwendungen 8.250.199,76 8.941.458,90
davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen 311.523,68 1 (308.904,00)
davon verbundene Unternehmen 3.123,75 1 (0,00)
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3 105 556,31 2 942 814,41Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 134.124,13 -40.434,31Sonstige Steuern 1.876.035,51 1.916.259,02
Jahresüberschuss 1 095 396,67 1 066 989,70
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 350.000,00 350.000,00 Bilanzgewinn 745 396,67 716 989,70
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014
Gewinn- und Verlustrechnung(bitte aufklappen)
JAHRESABSCHLUSS 201459
JAHRESABSCHLUSS 201460
Rückstellungen für Pensionen, die rechtlich vor dem
01.01.1987 begründet wurden.
2. Bewertungsmethoden
a) Immaterielle Vermögensgegenstände
Die immateriellen entgeltlich erworbenen Vermögens-
gegenstände (EDV-Programme und Lizenzen) wurden
zu Anschaffungskosten, vermindert um lineare Ab-
schreibungen in Höhe von 33 1/3 % p. a., angesetzt.
b) Sachanlagevermögen
Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortge-
führten Anschaffungs-/ Herstellungskosten bewertet.
Die Herstellungskosten wurden auf der Grundlage der
Vollkosten ermittelt. Diese setzen sich aus Fremdko-
sten sowie eigenen Architekten- und Verwaltungslei-
stungen zusammen. Ein Baukostenzuschuss in Höhe
von 1 133.762,65 wurde von den Herstellungskosten
abgesetzt.
B Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
A Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss zum 31.12.2014 wurde nach den
Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB)
aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen
Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbe-
stimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblät-
ter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Woh-
05Anhang
nungsunternehmen in der Fassung vom 25.05.2009
(FormblattVO) beachtet.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend
dem § 275 Abs. 2 HGB wiederum nach dem Gesamtkos-
tenverfahren aufgestellt.
1. Bilanzierungsmethoden
Das Verfahren zur Ermittlung der latenten Steuern gemäß
§ 274 HGB berücksichtigt die bilanzorientierte Betrach-
tungsweise. Nach der Bewertung zum 31.12.2014 er-
gibt sich ein aktiver Überhang latenter Steuern aus dem
Posten Grundstücke mit Wohnbauten.
Es bestehen ferner steuerliche Verlustvorträge, die in
den nächsten fünf Jahren zur Steuerminderung genutzt
werden können. Über den Saldierungsbereich der Bilanz-
differenzen hinausgehende aktive Steuerlatenzen sowie
aktive Steuerlatenzen auf verrechenbare Verlustvorträge
werden in Ausübung des Wahlrechts des § 274 Abs. 1
Satz 2 HGB nicht angesetzt.
Der Steuersatz bei der Körperschaftsteuer beträgt
15,825 %, der Steuersatz bei der Gewerbesteuer 15,75 %.
Soweit Bilanzierungswahlrechte bestanden, wurde in fol-
genden Fällen eine Bilanzierung vorgenommen:
ANHANG 61
Im Einzelnen wurde wie folgt abgeschrieben:
‡ ein in 1994 angeschafftes Wohngebäude nach
§ 7 Abs. 5 Nr. 3 EStG degressiv und
‡ Technische Anlagen, Andere Anlagen, Betriebs-
und Geschäftsausstattung linear unter Zugrunde-
legung der voraussichtlichen Nutzungsdauer.
Die planmäßigen Abschreibungen wurden wie folgt
vorgenommen:
‡ Wohn-, Geschäfts- und andere Bauten nach der
Restnutzungsdauermethode,
Wohngebäude 50 + 80
Wohnungen im Umlaufvermögen 50
Garagen 33
Außenanlagen (bei den nach dem 31.12.1990 fertig gestellten Wohngebäuden und Garagenanlagen) 15
Altentagesstätte 50
Büro Goslar 80
Verwaltungsgebäude Güldenstraße 33
Technische Anlagen, Andere Anlagen, Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung (ohne geringwertige Wirtschaftsgüter) 3 – 33
NUTZUNGSDAUER Jahre
Für Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten von über
1 150 bis 1 1.000 wurde ein jahrgangsbezogener
Sammelposten gebildet, der über fünf Jahre abge-
schrieben wird.
Außerplanmäßig abgeschrieben wurden Herstellungs-
kosten für dreißig Wohngebäude wegen dauerhafter
Wertminderung in Höhe von 1 3.192.100,00 und
Planungskosten für ein nicht durchgeführtes Bauvor-
haben in Höhe von 1 6.092,73.
In 2014 erfolgte eine Anpassung der Bewertungspara-
meter bei der Ermittlung der Ertragswerte der Immo-
bilien gemäß IDW S 10 (Grundsätze zur Bewertung
von Immobilien) und ERS IFA 2 (Bewertung von Im-
mobilien des Anlagevermögens). Der Kapitalisierungs-
zinssatz wurde auf Grundlage eines risikolosen Basis-
zinssatzes plus Zuschlag für das immobilienwirtschaft-
liche Risiko sowie Zu-oder Abschläge für Risiken und
Chancen aus der Makro- und Mikrolage der Immobilie
ermittelt. Des Weiteren wurde bei der Ertragswerter-
mittlung der Grundstückswert mit berücksichtigt. Aus
der Überprüfung der Ertragswerte der Immobilien
ergaben sich Abschreibungen auf den niedrigeren
beizulegenden Wert in Höhe von T1 3.192,1 und Zu-
schreibungen in Höhe von T1 3.016,8 (insbesondere
durch positivere Mietentwicklung).
c) Finanzanlagen
Die Bewertung der Finanzanlagen wurde zu den An-
schaffungskosten vorgenommen.
d) Umlaufvermögen
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke wurden mit
ANHANG62
Die Jubiläumsrückstellungen wurden nach der Teil-
wertmethode berechnet. Dabei wurden zur Ermittlung
des Erfüllungsbetrages die gleichen Ansätze wie bei
der Pensionsrückstellung gewählt.
Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkenn-
baren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre
Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer
Beurteilung in Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages.
Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als
einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entspre-
chenden durchschnittlichen Marktzins der vergan-
genen sieben Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen
Bundesbank (31.12.2014) abgezinst.
f) Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag
angesetzt.
g) Bewertungseinheiten
Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB ge-
bildet werden, kommt die „Einfrierungsmethode“ zur
Anwendung. Ausgleichende Wertänderungen aus dem
abgesicherten Risiko sowohl des Grundgeschäfts als
auch des Sicherungsinstruments werden nicht bilanziert.
den Anschaffungs-/ Herstellungskosten bewertet. Die
Herstellungskosten wurden mit den gleichen Metho-
den wie bei den Sachanlagen ermittelt.
Die Bewertung der Vorräte erfolgte zu Anschaffungs-
kosten bzw. zum Marktpreis. Die Anschaffungskosten
des Heizmaterials wurden durch Anwendung des Fifo-
Verfahrens ermittelt.
Von den „Forderungen aus Vermietung“ wurde eine
Pauschal-Wertberichtigung von 1 115.000,00 (Vorjahr
1 115.000,00) für Forderungen bis zur Höhe von
1 4.000,00 abgesetzt. Für „Forderungen aus Vermie-
tung“ mit einer Höhe von über 1 4.000,00 werden
erforderlichenfalls Einzelwertberichtigungen gebildet.
Das Niederstwertprinzip wurde beachtet.
e) Rückstellungen
Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen wurde auf
der Grundlage der Richttafeln 2005G von Heubeck
berechnet. Für laufende Pensionen und unverfallbare
Anwartschaften Ausgeschiedener wurden die Bar-
werte, für andere Anwartschaften die Barwerte für die
am Stichtag bereits erdienten Anwartschaften (Pro-
jected Unit Credit Method = PUC-Methode) ermittelt.
Dabei wurden zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages
eine Gehaltssteigerung von 1,75 % und eine Ren-
tensteigerung von 1,25 % angesetzt. Die Abzinsung
erfolgte mit dem von der Deutschen Bank veröffent-
lichten durchschnittlichen Marktzins der vergangenen
7 Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von
4,58 % zum 31.12.2014.
ANHANG 63
Anschaffungs-/ Zugänge des Abgänge des Herstellungskosten Geschäftsjahres Geschäftsjahres
1 1 1
Immaterielle Vermögensgegenstände 632.427,92 18.450,08 0,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche 507.931.491,70 7.321.542,02 4.579.415,82 Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 11.216.486,73 5.516.179,72 0,00
Grundstücke ohne Bauten 701.593,26 445.022,00 0,00
Bauten auf fremden Grundstücken 25.769,16 0,00 0,00
Technische Anlagen 585.585,00 0,00 0,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.609.209,04 224.418,16 143.155,31
Anlagen im Bau 0,00 2.255.008,95 0,00
Bauvorbereitungskosten 278.253,57 12.071,51 6.092,73
geleistete Anzahlungen 40.929,16 0,00 0,00
522.389.317,62 15.774.242,36 4.728.663,86
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen 2.560.675,47 0,00 500.000,00
Andere Finanzanlagen 700,00 0,00 0,00
2.561.375,47 0,00 500.000,00
Anlagevermögen insgesamt 525 583 121,01 15 792 692,44 5 228 663,86
I Bilanz
1. Entwicklung des Anlagevermögens
* Umwidmung aus dem Umlaufvermögen „Grundstücke mit fertigen Bauten“
C Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
ANHANG64
C Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
Umbuchungen Umbuchungen Zuschrei- Abschreibungen Buchwert am Abschreibungen ( + ) ( − ) bungen (kumulierte) 31 12 2014 des Geschäftsjahres
1 1 1 1 1 1
0,00 0,00 0,00 602.777,47 48.100,53 47.937,08
14.818,39 35.243,02 3.016.800,00 191.018.346,16 322.651.647,11 9.971.684,10
165.953,76 0,00 0,00 8.771.831,27 8.126.788,94 138.710,65
35.243,02 445.022,00 0,00 0,00 736.836,28 0,00
0,00 0,00 0,00 25.767,65 1,51 0,00
0,00 0,00 0,00 312.505,00 273.080,00 26.952,00
0,00 148.097,75 0,00 1.095.132,13 447.242,01 137.840,99
687.407,43 0,00 0,00 0,00 2.942.416,38 0,00
0,00 234.130,67 0,00 0,00 50.101,68 6.092,73
0,00 40.929,16 0,00 0,00 0,00 0,00
903.422,60 903.422,60 3.016.800,00 201.223.582,21 335.228.113,91 10.281.280,47
0,00 0,00 0,00 0,00 2.060.675,47 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 700,00 0,00
0,00 0,00 0,00 0,00 2.061.375,47 0,00
903 422,60 903 422,60 3 016 800,00 201 826 359,68 337 337 589,91 10 329 217,55
ANHANG 65
2. Die Position „Unfertige Leistungen“ beinhaltet 1 16.035.271,08 (Vorjahr 1 16.282.198,20) noch nicht abge-
rechnete Betriebskosten.
3. Der Sonderposten für Investitionszulagen zum Anlagevermögen wurde in 2014 um 1 5.458,93 gewinnerhöhend aufgelöst.
4. In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:
5. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr:
Bestehenden Risiken wurde durch Einzel- und Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen.
6. Von den Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr:
RÜCKSTELLUNGEN FÜR in Euro
1. erbrachte Instandhaltung 986.976,03
2. unterlassene Instandhaltung 3.014.752,58
3. erbrachte Bauleistungen 579.457,30
4. entstandene Betriebskosten 71.900,00
5. Verwaltungskosten 216.275,29
6. Jubiläumsaufwendungen 172.498,00
7. Altersteilzeit 166.860,03
8. öffentlich-rechtliche Verpflichtungen 212.500,00
Geschäftsjahr Vorjahr
1 1
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 5.144.394,41 5.527.363,46
Verbindlichkeiten gegenüberanderen Kreditgebern 2.315.221,38 2.200.379,95
Erhaltene Anzahlungen 19.002.133,83 18.096.448,01
Verbindlichkeiten aus Vermietung 485.392,84 338.797,59
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 55.099,02 66.021,04
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 989.448,06 737.305,97
Verbindlichkeiten gegenüberverbundenen Unternehmen 695.054,42 228.353,24
Sonstige Verbindlichkeiten 551.115,37 263.537,41
Gesamtbetrag 29 237 859,33 27 458 206,67
Geschäftsjahr Vorjahr 1 1
Forderungen aus Vermietung 10.395,05 15.999,69
Sonstige Vermögensgegenstände 2.532,85 3.905,55
Gesamtbetrag 12 927,90 19 905,24
ANHANG66
7. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. a. Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten insgesamt davon
Restlaufzeiten gesichert
bis zu 1 Jahr zwischen 1 und 5 Jahre über 5 Jahre Art der 1 1 1 1 1 Sicherungen 2)
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 127.470.363,00 5.144.394,41 21.463.201,45 100.862.767,14 127.393.238,76 GPR
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 52.637.206,39 2.315.221,38 9.282.848,80 41.039.136,21 52.534.862,85 GPR
Erhaltene Anzahlungen 19.002.133,83 19.002.133,83
Verbindlichkeiten aus Vermietung 485.392,84 485.392,84
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 55.099,02 55.099,02
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.142.495,91 989.448,06 153.047,85
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 695.054,42 695.054,42
Sonstige Verbindlichkeiten 692.378,17 551.115,37 141.262,80
Zwischensumme 202 180 123,58 29 237 859,33 31 040 360,90 141 901 903,35 179 928 101,61 GPR
Spareinlagen 1) 37.080.341,39
Gesamtsumme 239 260 464,97
1) Spareinlagen mit einer vereinbarten Kündigungsfrist von drei Monaten: 1 37.070.493,16
Spareinlagen mit einer vereinbarten Kündigungsfrist von mehr als drei Monaten: 1 9.848,232) GPR = Grundpfandrecht
d) Im Rahmen der betrieblichen Altersversorgung hat
eine Unterstützungskasse aufgrund des niedrigen
Zinsniveaus im Jahr 2013 keine Anpassung nach § 16
BetrAVG vorgenommen. Da die rechtliche Anpassungs-
verpflichtung der Trägerunternehmen jedoch weiterhin
besteht, ergibt sich bei zukünftig nicht vorgenommener
Anpassungen durch die Pensionsrückdeckungskasse
eine Subsidiärhaftung für die Genossenschaft. Bislang
hat die Unterstützungskasse keine Ausgleichsbeträge
geltend gemacht.
e) Die Tochtergesellschaft ist an der Objekt Kreuzstra-
ße GmbH & Co. KG zu 33 1/3 % als Kommanditist
beteiligt. Für ein von der Kommanditgesellschaft auf-
genommenes Darlehen haftet die Genossenschaft
als quotaler Mitschuldner mit 33 1/3 %. Der quotale
Anteil beläuft sich am 31.12.2014 auf 1 1,3 Mio. (Vor-
jahr 1 1,3 Mio.).
Für ein weiteres Darlehen der vorgenannten Gesell-
schaft hat die Genossenschaft eine selbstschuldne-
rische Bürgschaft übernommen, die per 31.12.2014
mit 1 942,5 (Vorjahr 1 977,8 Mio.) valutiert.
D Sonstige Angaben
1. Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:
a) Verbindlichkeiten aus Bürgschaften:
Die Genossenschaft hat eine selbstschuldnerische
Bürgschaft in Höhe von 1 4 Mio. gegenüber der
Nord/LB übernommen. Sie dient zur Sicherung aller
bestehenden und künftigen, auch bedingten oder
befristeten Forderungen der Bank gegen die Tochter-
gesellschaft. Darüber hinaus hat sich die Genossen-
schaft verpflichtet die Avalbürgschaften der Tochterge-
sellschaft i.H. von 1 0,6 Mio. (Vorjahr 1 5,2 Mio.) zu
sichern.
b) Haftungsverhältnisse aus der Bestellung von Sicher-
heiten für fremde Verbind-lichkeiten (gegenüber
verbundenen Unternehmen) und zwar dingliche
Sicher-heiten in Höhe von 1 769.871,52 (Vorjahr
1 799.744,73)
c) Verbindlichkeiten aus sonstiger persönlicher Haftung
(Nachschusspflicht für drei Genossenschaftsanteile)
1 600,00 (Vorjahr 1 600,00).
forderungen u. a. in Höhe von 1 35.193,20, insgesamt
1 4.643.256,15 (Vorjahr 1 1.256.536,41) enthalten.
Die periodenfremden Aufwendungen in Höhe von
1 3.485.635,66 (Vorjahr 1 1.380.671,41) betreffen
Verluste aus Anlagenverkauf in Höhe von 1 82.409,65,
Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforde-
rungen u. a. in Höhe von 1 211.126,01 und außerplan-
mäßige Abschreibungen auf 30 Wohngebäude in Höhe
von 1 3.192.100,00.
I I Gewinn- und Verlustrechnung
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind Er-
träge aus der Zuschschreibung auf Vermögensgegenstän-
de des Anlagevermögens i. H. v. 1 3.016.800,00 sowie
wesentliche periodenfremde Erträge aus Grundstücksver-
käufen des Anlagevermögens in Höhe von 1 904.845,86,
verjährten Guthaben in Höhe von 1 33.880,41, Auflö-
sung von Rückstellungen in Höhe von 1 652.536,68
sowie Herabsetzung von Wertberichtigungen auf Miet-
ANHANG68
f) Beteiligung am Selbsthilfefonds zur Sicherung von
Spareinlagen: Zahlungsversprechen für einen Ga-
rantiebetrag in Höhe von 1 144.597,92 (Vorjahr
1 122.309,26).
Als gering eingeschätzt werden die Risiken einer In-
anspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen zu
a), b) und d) aufgrund der derzeitigen Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage des Tochterunternehmens.
Ebenso wird das Risiko einer Inanspruchnahme aus
dem Haftungsverhältnis zu e) aufgrund der derzei-
tigen Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Un-
ternehmens als gering eingeschätzt. Das Risiko der
Inanspruchnahme durch den Selbsthilfefonds zu f)
wird aufgrund des nach MaRisk erforderlichen Risiko-
managementsystems als gering eingeschätzt.
2. Bewertungseinheit
In 2011 wurden derivative Finanzinstrumente (For-
ward-Zinsswaps) zur Absicherung künftiger Zahlungs-
ströme aus variabel verzinslichen (Euribor) Forward-
darlehen verwendet. Den Zinsswaps liegen Grund-
geschäfte mit vergleichbaren, gegenläufigen Risiken
(Mikro-Hedge) zugrunde. Die mit den aus den Grund-
geschäften und den Sicherungsgeschäften gebildeten
Bewertungseinheiten nach § 254 HGB gesicherte
Kreditvolumen beträgt zum Bilanzstichtag T1 39.312
(Nominalbeträge).
Die Regelungen zur Bildung einer Bewertungseinheit
zur kompensatorischen Bewertung der Sicherungsbe-
ziehung werden angewandt. Aufgrund der Betragsi-
dentität und der Kongruenz der Laufzeiten, Zinssät-
ze, Zinsanpassungs- bzw. Zins- und Tilgungstermine
gleichen sich die gegenläufigen Wertänderungen bzw.
Zahlungsströme während der Laufzeit von Grund- und
Sicherungsgeschäft aus.
Die Höhe der mit Bewertungseinheiten abgesicher-
ten Risiken beträgt T1 -10.864. Dieser Marktwert
der Swaps zum Bewertungsstichtag basiert auf dem
„Black & Scholes Modell“. Des Weiteren fließen die
zum Bewertungsstichtag gültigen Parameter, d.h. im-
plizite Volatilität, Restlaufzeit und Kapitalmarktzins in
die Berechnung mit ein.
ANHANG 69
Art der Beziehung insgesamt davon Art des Geschäfts
Anlagen- Erbringen Bezug Nutzungs- Aufnahme Gewährung Gestellung käufe von Dienst- von Dienst- über lassung von von Patronaten, von Sicher- leistungen leistungen von VG Darlehen Bürgschaften etc heiten
T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1 T1
verbundene Unternehmen 8.523,2 0,0 442,5 1.498,5 232,9 1.000,0 4.579,4 769,9
assoziierte Unternehmen 2.218,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2.218,8 0,0
nahestehende Personen 141,2 0,0 0,0 129,8 11,4 0,0 0,0 0,0
Summe 10 883,2 0,0 442,5 1 628,3 244,3 1 000,0 6 798,2 769,9
3. Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen
4. Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen aus In-
vestitionsmaßnahmen in Höhe von T1 919,6 und 19
KFZ-Leasingverträgen mit Restlaufzeiten zwischen 1
und 48 Monaten und einer jährlichen Leasingrate von
T1 62,4.
5. Die Genossenschaft hält 100 % des gezeichneten Ka-
pitals von 1 511.300,00 an der ›Wiederaufbau‹ Immo-
bilien GmbH mit Sitz in 38100 Braunschweig, Gülden-
straße 25. Am 31.12.2014 betrug das Eigenkapital der
Gesellschaft 1 4.135.984,70; der Jahresüberschuss
1 500.780,53.
6 Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich be-
schäftigten Arbeitnehmer betrug:
Außerdem wurden insgesamt durchschnittlich 7 Aus-
zubildende und Praktikanten beschäftigt.
7. Mitgliederbewegung:
Zum 31.12.2014 betrug das Geschäftsguthaben der
mit Ablauf des Geschäfts-jahres ausgeschiedenen Mit-
glieder 1 965.331,30 (Vorjahr 1 849.786,55), der
verbleibenden Mitglieder 1 13.693.919,00 (Vorjahr
1 15.545.717,97), aus gekündigten Geschäftsanteilen
1 17.550,00 (Vorjahr 1 23.400,00).
Vollb Teilzeit
Kaufmännische Mitarbeiter 54 18
Technische Mitarbeiter 11 0
65 18
Anfang 2014 18.922
Zugang 2014 1.109
Abgang 2014 2.386
Ende 2014 17.645
Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglie-
der hat sich im Geschäftsjahr um 1 148.201,03 er-
höht.
8. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungs-
verbandes:
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in
Niedersachsen und Bremen e. V.
Leibnizufer 19
30169 Hannover
9. Mitglieder des Vorstandes:
Bankfachwirt Joachim Blätz
Dipl.-Ing. (FH) Torsten Böttcher
Bankdirektor a.D. Dieter Heinrich, nebenamtlich
ANHANG 71
10. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Dietrich Fürst, Generalbevollmächtigter a.D., Braunschweig (bis 30.06.2014) –Vorsitzender (bis 30.06.2014)
Christoph Schmitz, persönlich haftender Gesellschafter, Braunschweig – Vorsitzender (ab 01.07.2014)
Jürgen Hübner, Bankdirektor a.D., Braunschweig
Heinz-Dieter Essmann, Bundestagsabgeordneter a.D., Wolfenbüttel (bis 30.06.2014)
Stephan Körber, Geschäftsführer, Braunschweig
Bernd Meyer, Senator a.D., Bremen
Hagen Reese, Geschäftsführer a.D., Salzgitter
Werner Schilli, Vorstand, Wolfenbüttel
Jürgen Sikora, Bundestagsabgeordneter a.D., Goslar
Dr.rer.nat. Ralf Utermöhlen, Geschäftsführer, Braunschweig
Jens Wolfgram, Wirtschaftsprüfer, Salzgitter – stv. Vorsitzender (ab 01.07.2014)
Braunschweig, den 27.02.2015
Der Vorstand
Blätz Böttcher Heinrich
ANHANG72
des gesetzlichen Prüfungsverbandes zum Jahresab-
schluss (§ 58 Abs 2 GenG i V m § 322 HGB)
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz,
Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter
Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der
Baugenossenschaft ›Wiederaufbau‹ eG für das Geschäfts-
jahr vom 1.1. bis 31.12.2014 geprüft. Die Buchführung
und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht
nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und
den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in
der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Genos-
senschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der
von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über
den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchfüh-
rung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317
HGB unter Beachtung dervom Institut der Wirtschafts-
prüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ord-
nungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach
ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass
Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstel-
lung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung
der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und
durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermö-
gens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit
hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Fest-
legung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse
über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche
und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die
Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im
Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rech-
nungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie
Nachweise für die Angaben der Buchführung, Jahresab-
schluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von
Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten
Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschät-
zungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung
der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und Lage-
berichtes. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung
eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurtei-
lung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung, aufgrund der bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnisse, entspricht der Jahresab-
schluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergän-
zenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter
Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchfüh-
rung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genos-
senschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jah-
resabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild
von der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen
und Risiken der künftigen Entwicklung zutreffend dar.
Hannover, den 27. März 2015
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
in Niedersachsen und Bremen e. V.
Viemann, Wirtschaftsprüfer
Wagner, Wirtschaftsprüferin
06Bestätigungsvermerk
BESTÄTIGUNGSVERMERK 73
Bad Harzburg 266 WE
Amtswiese 1 – 10, 12, 14 22 37 56 115
Fredenplan 1, 2 20 20
Liebfrauenstraße 8 9 9
Pfingstanger 13, 15, 20, 22 2 50 4 56
Reischauer Straße 43 – 43 c, 45 – 51 (unger.) 36 9 45
Schreiberhauer Straße 14 6 6
Stübchentalstraße 3, 5 9 6 15
Blankenburg 46 WE
Hasselfelder Straße 6 8 2 10
Mühlenstraße 36 – 41 10 26 36
Braunschweig
1 Weststadt 486 WE
a) Donauviertel
Am Queckenberg 1, 1 a, 2 – 13, 30 – 30 d, 31 – 50 24 96 191 1 312
An den Gärtnerhöfen 1 – 17, 2 a, 5 a, 6 a 72 45 57 174
b) Isarviertel 332 WE
Lechstraße 1 – 16, 21 – 34, 46 – 54, 24 a, 54 a 14 46 272 332
c) Elbeviertel 1 029 WE
Diemelstraße 2, 4, 6, 8 4 4
Havelstraße 1 – 27 (unger.) 17 82 13 112
Huntestraße 2, 2 a, 4, 6, 8, 23, 23 a, 25, 25 a, 27, 27 a, 29 32 2 1 35
Ilmenaustraße 2, 4, 6, 8 87 8 95
Ilmweg 3 c, 3 d, 5, 7, 11, 13, 34 – 46 (ger.) 1 25 55 53 134
Leinestraße 1, 2 - 2 b, 3, 4, 4 a, 5 - 7, 9, 11, 13, 14, 16, 18, 20 112 4 116
Lesumweg 4, 4 a, 6 – 12 (ger.) 24 12 36
Lichtenberger Straße 12, 14, 20 116 8 124
Muldeweg 10 a 40 40
Orlastraße 2, 4 45 15 60
Saalestraße 14, 16 ,18 21 27 7 55
Schwarzastraße 1, 3 66 12 78
Spreeweg 1, 3 – 3 b, 4, 6, 9 – 15 (unger.) 32 48 80
Weserstraße 1, 3, 5, 19, 23 60 60
Ort/Straße WE nach Wohnungsgrößen 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi > 4-Zi ges
Wohnungsbestand der Genossenschaft 07
WOHNUNGSBESTAND74
Ort/Straße WE nach Wohnungsgrößen 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi > 4-Zi ges
d) Rheinviertel 534 WE
Ahrweg 3 – 13 (unger.) 20 24 4 48
Biggeweg 5, 7, 9 9 9 18
Emscherstraße 2 – 12 (ger.) 4 36 8 48
Glanweg 2 – 10 (ger.) 58 37 95
Lenneweg 1 – 7 38 8 8 54
Mainweg 1 – 23 (unger.) 26 43 11 80
Nahestraße 5 – 17 (unger.) 8 16 28 4 56
Rheinring 23, 23 a, 25, 25 a, 27, 27 a, 29, 29 a, 45 – 61 (unger.), 65, 67 69 62 4 135
e) Emsviertel 168 WE
Emsstraße 4 a – 4 c, 6 – 6 b, 8, 8 a, 10, 10 a, 34, 36, 38 10 107 45 162
Swinestraße 2 6 6
2 Westliches Ringgebiet 337 WE
Alerdsweg 15 2 4 2 8
Glückstraße 10 3 3 6
Gutenbergstraße 11, 11 a, 12, 12 a, 13 – 24 6 68 59 7 140
Honrothstraße 16,17 2 6 8
Juliusstraße 1, 1 a, 1 b, 1 c, 1 d, 2 2 27 18 3 2 52
Königstieg 20 3 4 7
Kreuzstraße 30, 30 b, 30 c, 79, 97 47 6 36 3 92
Marenholzstraße 16,17 3 8 1 12
Molenberger Straße 6,7 12 12
3 Stöckheim 19 WE
Am Apfelgarten 1, 1 a 2 2
Bertha-v.-Suttner-Straße 1, 1b 3 – 11 (unger.) 2 6 8
Hans-Sachs-Straße 15 1 1
Helene-Engelbrecht-Straße 17, 21, 83, 85 4 2 2 8
4 Broitzem 429 WE
Am Timmerlaher Busch 63 6 6
Breslauer Straße 1 – 19 (ger. U. unger.) 102 102
Donnerbleek 1 a 2 4 6
Große Grubestraße 19 – 23, 25 – 27 7 23 15 2 47
Gustav-Harms-Straße 38 4 2 6
Helene-Künne-Allee 2, 4, 18 – 24 (ger.) 1 22 29 4 56
WOHNUNGSBESTAND 75
Ort/Straße WE nach Wohnungsgrößen 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi > 4-Zi ges
Karlsbader Straße 9 – 11 15 15
Landeshuter Weg 1 – 5 6 7 13 26
Martha-Fuchs-Straße 2, 4, 4 a, 6, 8 24 1 5 30
Nachtweide 5 6 6
Potsdamstraße 1 – 7 , 11 – 17 15 7 56 6 84
Viktoria-Luise-Straße 1, 3, 5 8 37 45
6 Heidberg 32 WE
Ascherslebenstraße 1 – 4 32 32
7 Innenstadt 112 WE
Bennemannstraße 3 1 1
Böcklerstraße 230 1 4 3 8
Georg-Westermann-Allee 4, 5 2 3 1 3 9
Güldenstraße 26 2 5 7
Höhe 18 8 8
Humboldstraße 31A, 31B, 32 16 5 4 2 27
Kaiserstraße 31 3 3 6
Lange Straße 35 4 4 3 11
Linnestraße 5 4 4 4 12
Ritterstraße 12, 13 2 15 2 4 23
8 Kralenriede 92 WE
Rodelandweg 15 – 23, 25 13 48 9 70
Schreberweg 3 – 3 b 10 12 22
9 Lamme 9 WE
Hohkamp 2 – 10 (ger.), 2 a – 8 a (ger.) 9 9
10 Lehndorf 97 WE
Beckinger Straße 1 4 4
Elversberger Straße 1, 10 1 7 8
Große Straße 15 a, 16 2 7 3 12
Karlsbrunner Straße 1 – 14 14 32 22 4 1 73
WOHNUNGSBESTAND76
Ort/Straße WE nach Wohnungsgrößen 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi > 4-Zi ges
11 Querum 685 WE
Aurichstraße 1 – 8 15 25 8 48
Dibbesdorfer Straße 1, 2, 3 4 12 16
Herm.-Blumenau-Straße 5, 5 a, 6, 6 a, 7, 7 a, 8, 8 a 12 18 2 1 33
Lüneburgstraße 1 – 12, 21 – 35 6 67 83 15 171
Oldenburgstraße 20 – 23 6 12 6 24
Osnabrückstraße 1 – 17, 8 a, 11 a, 14 a, 17 a, 21 – 24 99 82 181
Otto-Finsch-Straße 4 – 10, 12, 16 – 20, 20 a, 21, 21 a, 22, 22 a 37 41 5 2 85
Ruhrstraße 1 – 24 7 57 62 1 127
12 Rautheim 234 WE
Küstrinstraße 2, 2 a, 4 – 16 (ger.) 17 32 6 55
Rautheimhöhe 2 – 8 (ger.) 16 12 28
Zum Heseberg 1 – 1 b, 2 – 2 b, 3 – 3 b, 4 – 4 d, 5 – 5 b, 6 – 6 b, 8 – 8 d 18 34 70 29 151
13 Rühme 201 WE
Auerstraße 12, 12 a, 15, 16 24 24
Christoph-Ding-Straße 12 – 15 24 24
Karl-Schurz-Straße 1 – 6 25 35 60
Lassallestraße 1 – 4 4 8 8 20
Steiermarkstraße 28 – 30 8 4 12
Steubenstraße 15 – 19 5 11 10 3 29
Wiener Straße 9 – 9 b, 10 – 10 b, 11, 11 a 32 32
15 Volkmarode 87 WE
Bauerwiese 48, 48A, 50, 50A 4 4
Kieffeld 28 6 6
Pfarrwiese 26 – 52 (ger.) 14 14
Scharenbusch 42 – 56 (ger.) 12 12
Ziegelwiese 1 – 2 50 1 51
Calbe 98 WE
Friedrich-Ebert-Straße 17, 19, 20, 22, 24 38 1 39
Nicolaistraße 2 – 14 (ger.) 52 6 1 59
WOHNUNGSBESTAND 77
Ort/Straße WE nach Wohnungsgrößen 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi > 4-Zi ges
Cremlingen 75 WE
Hinter der Wiese 5, 5 a, 5 b, 14, 16 9 15 6 30
Steiferlingen 1 41 4 45
Denstorf 6 WE
Kleine Heide 80 1 1
Krugstraße 8 5 5
Gifhorn 87 WE
Käthe-Kollwitz-Ring 37 – 45 (unger.) 3 30 33
Magdeburger Ring 15 – 23 (unger.), 23 a 36 36
Wilhelm-Thomas-Straße 2, 4, 6 18 18
Goslar 718 WE
Allensteiner Straße 47, 49, 51 18 18
Bromberger Straße 8 – 22 (ger.) 18 12 24 54
Fröbelstraße 6 – 24 (ger.) 22 62 34 118
Hirschberger Straße 50, 52, 54 18 18
Kösliner Straße 29 32 8 40
Kuhlenkamp 18, 20 12 3 15
Lauenburger Straße 2 – 36 (ger.), 40, 42 29 37 68 17 151
Liegnitzer Straße 2 – 8 (ger.) 3 36 13 52
Marienburger Straße 25, 27, 29 9 9 18
Ohlhofbreite 35, 36 4 16 2 22
Stargarder Straße 1 – 23 (unger.) 34 43 9 86
Stettiner Straße 57, 59, 61 17 17
Virchowstraße 1 – 25 a (unger.), 31, 31 a 8 28 66 7 109
Halberstadt 223 WE
Am Kloster 4, 5, 5 A, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14 3 25 45 3 76
Florian-Geyer-Straße 8 – 8 d 29 7 36
Hans-Neupert-Straße 63 a – 63 c, 64 a – 64 d 3 48 3 3 57
Wilh.-Trautewein-Straße 18 24 42
Gröninger Straße 6 6 12
Harlingerode (Bad Harzburg) 127 WE
Am Langenberg 1, 5 – 11 (unger.), 22 – 34 (ger.), 41 – 49 (unger.) 5 40 20 8 73
Raabestraße 3 – 19 (unger.) 12 42 54
WOHNUNGSBESTAND78
Ort/Straße WE nach Wohnungsgrößen 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi > 4-Zi ges
Hildesheim 523 WE
Bodeweg 35 2 4 6
Fahrenheitstraße 8 2 45 47
Feuerbacher Weg 1 – 9 (unger.), 10 – 12, 14 – 22 (ger.), 23 – 26, 24 a – 28 a (ger.), 28 4 24 27 44 99
Hochkamp 19, 20 4 12 16
Liebigstraße 1 – 12 10 28 12 32 82
Stadtfeld 49– 55 8 16 24
Triftäckerstraße 30 – 46 (ger.), 31 – 53 (unger.) 18 41 48 18 125
Trockener Kamp 2 – 32 (ger.) 19 73 32 124
Isenbüttel 54 WE
Wiesenhofweg 1 54 54
Lutter a Barenberge 6 WE
Bachstraße 29 6 6
Obersickte 65 WE
Berliner Straße 1 – 8 8 24 8 40
Panneweg 1 – 9 (unger.) 5 13 6 1 25
Quedlinburg 151 WE
David-Sachs-Straße 1 – 6 12 40 52
Mettestraße 7, 8, 20 – 22 41 6 47
Taubenbreite 9 a, 9 b 4 9 3 16
Teupelstraße 1 – 3 28 8 36
Salzgitter
1 Salzgitter-Bad 177 WE
E.-Reuter-Straße 9, 11, 13 – 16, 18, 20, 24 – 32 (ger.), 33 – 40, 42 2 86 57 145
Friedrich-Ebert-Straße 44 – 50 (ger.) 16 16 32
WOHNUNGSBESTAND 79
Ort/Straße WE nach Wohnungsgrößen 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi > 4-Zi ges
2 Salzgitter-Lebenstedt 560 WE
a) Krähenriede
Bärentörn 4 – 14 (ger.), 33, 35, 55, 57, 59 8 36 20 64
Bisonklint 1 – 13 (unger.) 15 15 12 42
Elchtränke 47, 49, 51 9 9 18
Falkenhorst 14, 18, 22, 26, 30, 35, 37 18 12 2 32
Ulenflucht 60, 62 8 8
Wildkamp 57, 59, 61, 65, 67, 69, 73 – 89 (unger.) 20 70 110 200
93/95, 99 – 105 (unger.), 109 – 115 (unger.)
b) Brahmsstraße 2, 4, 6 15 20 10 45
Neißestraße 45 – 61 (unger.) 3 44 32 79
Schubertstraße 1 – 11 (unger.) 27 18 45
Schumannstraße 2, 4, 6 5 17 5 27
3 Salzgitter-Thiede 54 WE
Guldener Kamp 30 – 36, 40 – 48 (ger.) 54 54
Schöppenstedt 42 WE
Jasperstraße 6 30 4 1 1 36
Ostdeutsche Straße 16 4 2 6
Seesen 646 WE
An der Ziegelei 2 – 8 (ger.), 1, 3, 3 a, 5, 7 36 44 16 96
Bahnhofsplatz 4, 6 10 4 14
Bismarckstraße 28 – 28 b, 30 – 30 b, 32 24 18 18 60
Breslauer Straße 27, 29, 31 4 10 14
Danziger Straße 39, 41, 43 36 36
Gänsepforte 9, 9 a, 11, 11 a, 15 35 33 12 80
Hochstraße 8 – 8 b, 10, 57 5 32 19 1 57
Posener Straße 1 – 11 (unger.), 19, 21, 4 – 4 d, 6 – 6 e 50 87 6 143
Schützenallee 10, 12, 14, 14 a 9 17 26
Stettiner Straße 3 2 4 6
Talstraße 10 – 16 (ger.), 57 – 67 (unger.) 54 30 3 87
Züchnerhügel 10, 12, 14 18 9 27
Obersickte 65 WE
Berlinerstraße 8 24 8 40
Panneweg 5 13 6 1 25
WOHNUNGSBESTAND80
Ort/Straße WE nach Wohnungsgrößen 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi > 4-Zi ges
Vechelde 184 WE
Cachanring 39, 40 66 6 72
Erlenweg 3 – 6, 6 a 30 30
Fichtenweg 1 – 3 3 18 21
Südstraße 39 – 41 18 18
Peiner Straße 6 38 5 43
Wendeburg 33 WE
Fasanenring 38 25 8 33
Wolfenbüttel 660 WE
Adersheimer Straße 31, 33 6 6 12
Bunzlauer Straße 2 – 18 (ger.) 15 39 8 62
Ernst-Moritz-Arndt-Straße 118 – 136 (ger.), 173 – 187 (unger.), 187 a, 189, 191 8 71 84 4 167
Gärtnerwinkel 10, 12 16 16 32
Heinrichstraße 13, 15 3 9 12
Hoffm.-v.-Fallersleben-Straße 25, 27, 33 1 6 19 5 31
Im Rübenkamp 12, 16, 20 2 2
Jägermeisterstraße 4 – 12 (ger.), 17 40 32 8 80
Ludwig-Richter-Straße 28, 30 1 57 58
Ottmerstraße 2, 4, 6 20 4 24
Pestalozzistraße 52, 54, 56 6 12 18
Ravensberger Straße 1, 1 a, 3 – 9, 9 a, 10, 10 a, 11 – 14, 16, 18, 18 a 100 32 12 144
Wichernstraße 17, 19, 21 6 12 18
658 4 086 4 153 725 56 9 678
WOHNUNGSBESTAND 81
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4 Geschäftsbericht 2014