Klaus Cremer Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Klaus Cremer Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
1.das Prinzip
2.Nutzung21. langfristig22. Markt gerecht23. Objekt angepasst
3.Aufwertung31. Renovierung / Sanierung32. Denkmalschutz33. Sanierungsgebiet34. finanzielle Hilfen
4.Vermietung41. Vertrag42. Miet-Sicherung43. Miet-Erhöhung44. Miet-Steigerung45. Kostensenkung
5.Kompetenzen51. Architekten52. Immobilienfachleute53. Steuerberater54. Ämter55. Finanzierungsberater56. Banken57. Rechtsanwälte
6.Beispiel aus der Praxis
1. Das Prinzip
Klaus Cremer Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
das wirtschaftliche Prinzip
Wirtschaftlich handeln bedeutet,
eine bestimmte Leistung mit geringst möglichen Mitteln zu erreichen.
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das wirtschaftliche Prinzip
Gewinnmaximierung
- Kostenminimierung Anschaffungskosten
Baukosten
Renovierungskosten
Betriebskosten
Finanzkosten
- Umsatzmaximierung Mieten
Zuschüsse / Steuervorteile
Verkaufserlös
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2. Nutzung
Klaus Cremer Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
langfristige Nutzung
1. Lebensdauer 20 bis 200 Jahre
2. Mietverträge 3 Monate bis Lebenslang
3. Renovierung 1 bis 30 Jahre
Klaus Cremer Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Klaus Cremer Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
marktgerechte Nutzung
Standort
Objektstruktur
Verwendung
3. Aufwertung
Klaus Cremer Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Aufwertung durch Sanierung und Renovierung
1. altersbedingte Abnutzung
2. laufende Renovierung
3. Sanierung bei Reparaturstau
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Finanzhilfen
1. KfW – Mittel Effektivzins 10 Jahre
11.CO2-Gebäudesanierung (Altbau) 1,41 % / +
12.CO2-Gebäudesanierung (Ein-/Zweifam.Hs) Zuschuss
13. Wohnbau-Modernisierung (Altbau) 4,20 % / 2,25 %
14. Ökologisch Bauen (Neubau) 2,27 %
15. Erneuerbare Energien (Alt- und Neubau) 4,52 %16. Wohnungseigentumsprogramm (für Familien) 3,96 % (20 Jahre)
2. sonstige Förderungen des Landes
21. Wohneigentum (für Familien)
22. Sozialer Wohnungsbau (keine Mittel)
3. Poncet-Darlehen der Stadt Remagen
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Investition mit Denkmalschutz
1. Wohnen im Denkmal
2. Mitsprache der Denkmalbehörde
3. Kosten
4. steuerliche Vorteile9 % AfA, 8 Jahre lang
7 % AfA, 4 Jahre lang
= 100 % Abschreibung in 12 Jahren
Klaus Cremer Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Investition im Sanierungsgebiet
1. Voraussetzungen durch die Stadt Remagen
2. Zuschüsse
3. steuerliche Vorteile 9 % AfA, 8 Jahre lang
7 % AfA, 4 Jahre lang
= 100 % Abschreibung in 12 Jahren
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4. Vermietung
Klaus Cremer Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Vermietung
1. Vertrag 11. Formular
12. Staffelmiete
13. Indexmiete
14. Kaution
15. Betriebskosten
2. Erhöhung21. Mieterhöhungsverlangen
22. Modernisierung
3. Kostensenkung31. Heizkostenersparnis
32. Angebotsvergleich
33. Finanzierung
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5. Kompetenzen
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Kompetenzen
• Architekten• Fachberater / Energieberater• Ämter• Finanzierungsberater• Banken• Steuerberater• Rechtsanwälte
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6. Beispiel
Klaus Cremer Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Wirtschaftliche Nutzung von ImmobilienBeispiel
vor Sanierung nach Sanierung
Gebäude Baujahr 1972 Maßnahme: nach der Maßnahme:
Ölverbrauch 4500 Liter neue Fenster . Dämmung (Fassade, Dach, Keller) Ölverbrauch 1800 Liter
neue Öl-Brennwert-Heizung Reduzierung: 60 %
mit solarer Warmwasserunterstützung
Quelle: Energieberater H.-J. Müller
6. Ein weiteres Beispiel
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Wirtschaftliche Nutzung von ImmobilienBeispiel
Sanierung eines 7-Parteien-Hauses mit KfW - Mitteln
Wohnfläche: 400 m²
Baujahr 1969
Wirtschaftliche Nutzung von ImmobilienBeispiel
Vorbereitung der Maßnahme
• mit den Mietern:
• Information und Absprache• Aushandeln neuer Mietverträge / Zusatzvereinbarungen
• für den Bau:
• Konzept mit Energieberater und Architekt erarbeiten• Einholen von Angeboten / Ausschreibung• Vergabe der Gewerke
• mit der Bank
• KfW-Mittel beantragen• Darlehen beantragen
Wirtschaftliche Nutzung von ImmobilienBeispiel
Sanierungsmaßnahme
• notwendige Reparaturen am Haus
- Fenstererneuerung 34.000,00 Euro- Balkonsanierung 23.000,00 Euro
- Gerüst 2.800,00 Euro
59.800,00 Euro
• Gesamtmaßnahme mit KfW-Mitteln
• Fenstererneuerung 34.000,00 Euro• Dämmung der Außenfassade einschl. Balkone u. Gerüst 50.000,00 Euro• Dachdämmung incl. neuer Eindeckung und Dach-Loggia 46.500,00 Euro• Architekt und Fachberater 1.500,00 Euro
• 132.000,00 Euro
Wirtschaftliche Nutzung von ImmobilienBeispiel
Einnahmen von den Mietern
Wohnungen ursprüngliche Miete angepasste Miete 1 184,07 Euro220,00 Euro Garage 25,56 Euro30,00 Euro 2 270,00 Euro350,00 Euro
Garage 30,00 Euro30,00 Euro 3 311,89 Euro420,00 Euro 4 286,32 Euro398,00 Euro
Garage 25,56 Euro26,00 Euro 5+6 559,87 Euro635,00 Euro . 7 163,61 Euro325,00 Euro .
Summe 1.856,88 Euro 2.434,00 Euro
monatliche Mehreinnahmen: 577,12 Euro
Wirtschaftliche Nutzung von ImmobilienBeispiel
Belastung des Eigentümers
Mehr-Mieten 577,12 €Mehr-Nebenkosten 236,97 €
Mehr-Einnahmen gesamt 814,09 €
Zinsen und Tilgung der Maßnahme 919,14 €
Belastung für 132.000,- € 105,05 €
Wirtschaftliche Nutzung von ImmobilienBeispiel
Wirtschaftliche Nutzung von ImmobilienBeispiel
FazitAufwertung des HausesBeseitigung des Reparaturstaus
Wärmedämmwerte nach heutiger EnEVOptischer Zustand wie Neubau
Wertsteigerung
zinsgünstiges Darlehen KfWZins deutlich unter Marktniveau
möglicher Zuschuss (in vorliegendem Fall nicht)
geringe monatliche Belastung
Verbesserte Mietsituationzufriedene Mieter
höhere Mietenbis zu 60 % geringere Heizkosten
bessere Vermietbarkeit
Wirtschaftliche Nutzung von ImmobilienBeispiel
Wirtschaftliche Nutzung von Immobilien
Ich bedanke mich für Ihr Interesse
und Ihre Aufmerksamkeit
Klaus Cremer