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Hochschule Luzern – Technik & Architektur (HSLU)Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP)
Robert Fischer
041 349 33 [email protected]
Wohnbauförderung OberlandGanzheitliche Sanierung
2011/10/25 Wassen
Folie 2; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
Bei einer ganzheitlichen Sanierung werden die
verschiedenen Interessen, Chancen und Risiken der Bauerneuerung frühzeitig abgewogen
und ein langfristiges Konzept festgelegt welches, allenfalls in Etappen, realisiert wird
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Folie 3; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
Langfristiges KonzeptGanzheitliche Gebäudestrategie
für die gesamte verbleibende Lebensdauer
Folie 4; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
Werterhalt
Teilerneuerung
Gesamterneuerung
Ersatzneubau
?
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Folie 5; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
IV Zielvereinbarung
II Bedürfnisabklärung
III Analyse Gebäude & Umgebung
I Grobanalyse Marktpotential & Bausubstanz
Schlüsselfragen Sanierungsstrategie
V Planungsphase
VI Umsetzungsphase
VII EvaluationZielerreichung
7 Schritte Gesamtstrategie
VorabklärungGesamtstrategie
Checkliste Interessengruppen
Gebäudetypologie
Checkliste added value
Instrumente
Folie 6; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
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§
Zeitplan?Wie lange kann das Bauwerk noch in jetziger Form betrieben werden?Wann muss die strategische Planung abgeschlossen sein?
Informationslage?Sind Daten über Bausubstanz, Finanzen und Gebrauchstauglichkeit vorhanden?Wo und wie können fehlende Informationen beschafft werden?
Rahmenbedingungen?Welche Vorgaben setzt die Eigentümerschaft (private Rahmenbedingungen)?Welches sind die rechtlichen Vorgaben (öffentliche Rahmenbedingungen)?
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Folie 7; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
Step II
Step III
Step ISchlüsselfragen Advanced Retrofit
Step IV
Step V
Step VI
Step VII
Grobanalyse Marktpotential & Bausubstanz
Vorabklärung Gesamtstrategie
Folie 8; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
Marktpotenzial Bausubstanz
Vorabklärung Gesamtstrategie
Werterhalt Teilerneuerung Gesamterneuerung Ersatzneubau
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Folie 9; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
Gesamterneuerung:
Gebäudesubstanz und Marktpotenzial lassen umfassende Investitionen zu. Dadurch kann eine deutliche Wertsteigerung der Liegenschaft erzielt werden.
Ersatzneubau:
Investitionen in die bestehende Liegenschaft sind aufgrund der Bausubstanz oder des Wohnungsangebots wenig sinnvoll. Es besteht Potenzial zur besseren Nutzung des Grundstückes.
Marktpotenzial gut
Teilerneuerung:Mit den getätigten Investitionen sollen Ertrag und Wert der Liegenschaft erhalten oder angemessen gesteigert werden.
Werterhalt:Investitionen sind mit Zurückhaltung zu tätigen. Wichtig ist die weitere Nutzung des Gebäude zu sichern, ohne die Bewohnbarkeit und der Mietertrag gefährdet werden.
Marktpotenzial schlecht
Bausubstanz gut Bausubstanz schlecht
Quelle: Energie Schweiz
Folie 10; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
Zeigt die Grobabschätzung dass eineTeil‐ oder Gesamterneuerung sinnvollsein können, sollte mit Spezialistenein langfristiges Konzept erstelltwerden. Oft wird eine Kombinationder verschiedenen Eingriffstiefengewählt.
Zeigt die Grobabschätzung eindeutig, dass Werterhalt oder Ersatzneubauam sinnvollsten sind,können diese direkt bei den Planern und Unternehmungen in Auftrag gegeben werden.Sc
hlussfolgerung
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Folie 11; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
Wert
Zeit
harmonisierte Lebenszyklen
Folie 12; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
InteressenGanzheitliche Gebäudestrategie
für Gebäudeeigentümer, Mieter und Gesellschaft
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Folie 13; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
NutzendeBetreibendeBehörden
Quelle: Fischer, Schwehr 2009, Module für das Haus der Zukunft
Folie 14; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
1. Ebene «Nachhaltigkeit»
Quelle: Fischer, Schwehr 2009, Module für das Haus der Zukunft
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Folie 15; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
Lebensqualität Ressourcen Wertschöpfung
Nutzende 100% XY% XY%
Betreibende XY% XY% 100%
Behörden XY% 100% XY%
Vergleich 1. Ebene «Nachhaltigkeit»Wenn wir den «wichtigsten» Bereich der Nachhaltigkeit, für jede der drei Perspektiven identifizieren müssten, ergäbe sich folgende Vermutung:
Folie 18; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
Touristische Nachhaltigkeit
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Folie 19; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
Soziale & Ökonomische Nachhaltigkeit
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Quelle: BFS / Stefan von Arb
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Folie 23; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
FlexibilisierungTransformation des Raumangebots zu möglichst nutzungsneutralen Einheiten, welche von verschieden Nutzergruppen gemietet werden können.
DiversifizierungAusrichtung des Raumangebots auf ganz spezifische Nutzergruppen (z.B. Alten Wohnen, Wohngemeinschaften, Wohnen für Musiker). Die Diversifizierungsstrategie kann insbesondere bei schwierigen Objekten die den Mainstream‐Anforderungen auf dem Mietwohnungsmarkt nicht (mehr) genügen, interessante Chancen eröffnen.
Folie 24; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
IV Zielvereinbarung
II Bedürfnisabklärung
III Analyse Gebäude & Umgebung
I Grobanalyse Marktpotential & Bausubstanz
Schlüsselfragen advanced retrofit
V Planungsphase
VI Umsetzungsphase
VII EvaluationZielerreichung
ÜberarbeitungGesamtstrategie(z.B. bei neuer Markt‐situation)
Konsequenzen fürweiter Etappen
7 Schritte Gesamtstrategie
VorabklärungGesamtstrategie
Checkliste Interessengruppen
Gebäudetypologie
Checkliste added value
Instrumente
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Folie 25; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
EtappenGanzheitliche Gebäudestrategie
für jedes Budget
Folie 27; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
«Zahn der Zeit» «Demodierung»
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Folie 28; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
für >200 a gebaut für <30 a gebaut
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Wert
Zeit
Wertvernichtung eingeplantz.B. Badsanierung ohne Strangsanierung
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Folie 30; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
Wert
Zeit
1. Lebenszyklen harmonisiert
2. Betrieb & Unterhalt optimiert
3. Aktuellen Bedürfnissen angepasst
4. Zusätzliche Bedürfnisse deckend
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Wert
Zeit
Liebhaberwert
5. Identität bewahrend
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Folie 33; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
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Folie 34; Wohnbauförderung Urner OberlandKompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) / Robert Fischer / Oktober 2011
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