Download pdf - Masterplan - Montenegro Travel Portal · PDF fileMasterplan Velika Plaža - Ulcinj Tourismus Masterplan Montenegro 4 Inhaltsverzeichnis Teil I: Das touristische Konzept 1 Einleitung

Räumliches Konzept für die touristische Entwicklung der Velika Plaža, Ulcinj

MasterplanEnddokument

Mai 2003

DEG - Deutsche Investitions- und

Entwicklungsgesellschaft mbH

Belvederestraße 40

50933 Köln

AS&P - Albert Speer & Partner GmbH

Architekten, Planer

Hedderichstraße 108 - 110

60596 Frankfurt am Main

Creatop GmbH

creative tourism projects

Schillerplatz 1

18055 Rostock

Auftraggeber Auftragnehmer

TDCC - Tourism Development

Competence Center

Put Republike 7/III

HR - 20000 Dubrovnik

vertreten durch:

Franz-Josef Flosbach, Direktor

Dr. Peter Martin Thimme

Projektkoordination

Stefan Kornmann

Projektbearbeitung

Martin Göppert

Joachim Müller

Jörg Freudenreich

Valentina Višnjić

In Zusammenarbeit mit:

David J. Elsworth, Freier Garten- und Land-schaftsarchitekt, Stuttgart

Golfplatzarchitekt:

Volker Püschel, Freier Garten- und Land-schaftsarchitekt, Mettmann

Frankfurt am Main, im Mai 2003

Impressum

Johann-Friedrich Engel

Dr. Monique Engel

vertreten durch:

Volker Herrmann

EURONATUR

Stiftung Europäisches Naturerbe

Konstanzer Straße 22

78315 Radolfzell

Dr. Martin Schneider-Jacoby

Masterplan Velika Plaža - Ulcinj Tourismus Masterplan Montenegro

4

Inhaltsverzeichnis

Teil I: Das touristische Konzept

1 Einleitung 11

2. Die Ziele des Konzeptes 152.1 Marktorientierung und Leitbild 15

2.2 Der Masterplan für Montenegro 16

2.2.1 Der Ansatz 16

2.2.2 Die Ausgangssituation 16

2.2.3 Die Velika Plaža 17

2.3 Jobperspektiven und Wohlstand 17

2.4 Nachhaltigkeit der Entwicklung 18

2.5 Die Tourismus-Vision 19

2.5.1 Die Ausgangsüberlegung 19

2.5.2 Das ganze Gebiet wird zur Destination 20

2.5.3 Die Leitsätze der Entwicklung 21

3. Die Tourismusstrategie 233.1 Die internationale Entwicklung 23

3.1.1 Die Reisemotive 23

3.1.2 Die Trends im Tourismus 23

3.2 Diverse Angebotsstrategien 24

3.2.1 Die Konkurrenzdestinationen 24

3.2.2 Die Ferienhotellerie 24

3.3 Konkurrenz oder Kooperation 26

3.4 Die Destination als Markenprodukt 26

3.4.1 Dachmarke Ulcinj 26

3.4.2 Leistungsstandards 27

3.4.3 Die Markenpolitik 27

3.4.4 Destinationsmanagement 28

3.5 Die Märkte der Destination 28

3.6 Die Zielgruppen der Destination 29

3.7 Zusammenfassung 32

4 Die Rahmenbedingungen 334.1 Das Klima von Ulcinj 33

4.2 Die Infrastruktur 34

4.2.1 Die Verkehrsanbindung 34

4.2.2 Die Ver- und Entsorgung 34

5. Das Tourismuspotenzial 375.1 Allgemeine Potenzialbewertung 37

5.2 Die Velika Plaža und andere Strände 37

5.3 Ulcinj – Geschichte, Flair, Legenden 41

5.4 Das Potenzial in der Umgebung 44

6. Das Tourismusangebot 496.1 Das Angebot in Montenegro 49

6.2 Das Angebot in Ulcinj 52

6.3 Die Destination als Veranstalterziel 53

6.4 Ulcinj`s Stärken-Schwächen Profil 55

Masterplan Velika Plaža - UlcinjTourismus Masterplan Montenegro

5

Teil II: Das Planungskonzept

7 Das räumliche Planungskonzept 577.1 Ausgangslage 57

7.2 Ziel 57

7.3 Vorgehensweise 57

8 Raumordnung 598.1 Die räumliche Planung in Montenegro 59

8.1.1 System der räumlichen Planung in Montenegro 59

8.1.2 Schwierigkeiten der Landes- und Regional- 59 entwicklung sowie des Städtebaus

8.2 Instrumente der räumlichen Planung 59

8.2.1 Physical Plan of Montenegro 59

8.2.2 Staatliche Fachplanung 60

8.2.3 Städtische Gesamtplanung 61

8.3 Raumordnerische Aspekte 62

8.3.1 Entwicklungsperspektiven 62

8.3.2 Regional bedeutsame Restriktionsflächen 62

9 Bestandsaufnahme Ulcinj 659.1 Bevölkerung 65

9.2 Stadtstruktur 65

9.3 Die Strände 65

10 Plangebiet Velika Plaza 6710.1 Lage 67

10.2 Baustruktur 68

10.3 Nutzung 68

10.4 Erschließung 68

10.5 Grün und Freiraum 70

10.6 Flächenverfügbarkeit 70

10.7 Bestehende Hotelnutzung 70

10.8 Sonstige Gebietsprägende Elemente 70

11. Umweltverträglichkeitsstudie (UVS) 72

12. Raumstrukturelles und Städtebauliches Konzept 7412.1 Die Planungsidee „Rhapsody Mediterran“ 74

12.2 Entwicklungskonzep (Land Use Concept) 76

12.3 Nutzungskonzept (Land Use Plan) 78

12.4 Verkehrskonzept (Traffic Concept) 82

12.5 Grünkonzept (Landscape Plan) 86

12.6 Realisierungskonzept 88

12.7 Nutzungskonzept /Land Use Detail) 90

12.8 Grünstruktur 92

13. Städtebauliche Detailplanung 9513.1 Modul „Hotel Village“ 95

13.2 Baustuktur 95

13.3 Innere Erschließung 98

13.4 Umweltverträglichkeitsstudie (UVS) Phase 2 98

13.5 Kostenschätzung 100


6

14. Zusammenfassung & Leitbild 101

15. Maßnahmen 103

Anhang 107Liste der Vogelarten, die an der Küste von Ulcinj festgestellt wurden von Slobodan Puzović

Rapid assessment of the ecological value of the Bojana-Buna Delta / Euronatur

Die touristische Nutzung des Naturerbes am Skutari-See und Bojana-Fluss. Dr. Martin Schneider-Jacoby, Euronatur


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AbbildungsverzeichnisAbb. 1.1: 11Übersichtskarte Montenegro

Abb. 1.2: 12ADAC-Rundreise durch Montenegro

Abb. 1.3: 13 Die Moschee von Prevlaka

Abb. 1.4: 13 Kloster Morača

Abb. 1.5: 13Römisches Ruinenfeld von Doclea

Abb. 1.6: 13Brücke von Rijeka Crnojevića

Abb. 1.7: 13Die Inseln St. George und Gospoda od Škrpjela

Abb. 1.8: 13Vojislav Stanic „Podgorica“

Abb. 1.9: 14Wilde Müllkippe

Abb. 1.10 14Wochenendhäuser bei Njeguši

Abb. 1.11: 14ADAC „Montenegro ist kein Billigland“

Abb. 1.12: 14Logo

Abb. 2.1: 16Übernachtungen 2001/2002

Abb.2.2: 19Traditionelle Kleidung

Abb. 3.1: 25Lageplan Lykia World, Türkei

Abb. 3.2: 26Ansicht Lykia World, Türkei

Abb. 3.1: 26Luftbild Lykia World, Türkei

Abb. 3.4: 27Logo-Montenegro

Abb. 3.5: 28Touropa

Abb. 3.6: 30Reisemotive Kroatien

Abb. 3.7: 30Reisemotive F:U:R: Marktuntersuchung

Abb. 4.1: 33Wassertemperatur: Mittleres Monatsmittel

Abb. 4.2: 33Lufttemperatur: Mittleres Tagesmittel

Abb. 4.3: 33Sonnenscheindauer in Stunden

Abb. 4.4: 33Monatlich mittlerer Niederschlag mm

Abb. 4.5: 33Überschwemmungen während der Regenzeit

Abb. 4.6: 34Verkehrsanbindung

Abb.4.7: 35„Vermüllung“ der Landschaft

Abb. 4.8: 35Hinweis Neckermann-Katalog 2003

Abb. 4.9: 35Müll in der Stadtmauer von Budva

Abb. 4.10: 36Müll auf Hügel bei Valdanos

Abb. 5.1: 37Fünf touristsiche Zonen

Abb. 5.2: 38Luftbild Velika Plaža

Abb. 5.3: 39 Ulcinj grenzt mit der Bebauung an Velika Plaža

Abb. 5.4: 39 Bestehende Hotel- und Appartementanlage

Abb. 5.5: 39 Private bauliche Entwicklung

Abb. 5.6: 39 Mögliche Vogelschutzbereiche

Abb. 5.7: 40Strände von Ulcinj

Abb. 5.8: 40Olivenhain

Abb. 5.9: 40Mündung Bojana-River

Abb. 5.10 40Mala Plaža, Ulcinj

Abb. 5.11: 40Bucht von Valdanos

Abb. 5.12: 41Altstadt von Ulcinj

Abb. 5.13: 41Isolario del P. Coronelli, 1696

Abb. 5.14: 41Dolcigno, Kupferstich von Lasco de Varea, 1713


8

Abb. 6.13: 52 Feriendorf auf der Insel Ada

Abb. 6.14: 53 Beschreibung von Ulcinj im Neckermann Kata-log

Abb. 6.15: 53 Preisvergleich

Abb. 6.16: 54 Preistabelle Montenegro

Abb. 6.17: 55 Straßenbau an der Velika Plaža, 2003

Abb. 7.1: 58 Zeitplan Projekt Masterplan Ulcinj

Abb. 8.1: 59 Planungshierarchie

Abb. 8.2: 60 Morsko Dobro - Planungen Velika Plaža

Abb. 8.3: 61 GUP der Stadt Ulcinj: Teilausschnitt Ulcinj und Velika Plaža

Abb. 9.1: 65 Panoramabild der Stadt Ulcinj

Abb. 9.2: 66 Blick auf die Altstadt von Ulcinj

Abb. 10.1: 67 Lageplan Region Ulcinj

Abb. 10.2: 67 Blick auf die Velika Plaža in Richtung Ulcinj

Abb.10.3: 67 Blick entlang des Strandes

Abb. 10.4: 67 Der Fluss Bojana trennt Velika Plaža und Ada

Abb. 5.15: 42Das Leben des Cervantes

Abb. 5.16: 42 Buch des Cervantes

Abb. 5.17: 42 Filmplakat „Man of Mancha“

Abb. 5.18: 43Sabbatai Z`wi

Abb. 5.19: 43Trachten in Ulcinj

Abb. 5.20: 43Piratenfest in historischen Kostümen

Abb. 5.21: 44 Stari Bar zur Türkenzeit um 1700

Abb. 5.22: 44 Stari Bar heute

Abb. 5.23: 44 Stari Bar vor der Zerstörung

Abb. 5.24: 44 Moschee in Stari Bar

Abb. 5.25: 45 Lage Šas und Šasko-See

Abb. 5.26: 45 Šas: Reste der Basilika

Abb. 5.27: 45 Šasko-See - ein Naturparadies

Abb. 5.28: 45 Tourismusinitiativen am Šasko-See

Abb. 5.29: 46 Lage der wertvollen Vogelgebiete

Abb. 5.30: 46 Als „Appetizer“: Rosa Pelikane im Donaudelta

Abb. 5.31: 47 Lage des Naturparks Skutarisee in der Region

Abb. 5.32: 47 Schwierigkeitsgrade des Radwegenetzes

Abb. 5.33: 48 Münsterländer Radel-Park

Abb. 5.34-5.37: 48 Impressionen Hinterland Ulcinj

Abb. 6.1: 49 Beschreibung Urlaubsland des Reiseanbieters

Abb. 6.2: 49 Strandleben in Sutomore

Abb. 6.3: 50 Beschreibung aus dem TUI-Katalog, 2003

Abb. 6.4: 50 Beschreibung ITS-Flugreisen, 2003

Abb. 6.5: 50 Beschreibung ITS-Flugreisen, 2003

Abb. 6.6: 50 Aufteilung Bettenkapazität in Montenegro

Abb. 6.7: 51 Sveti Stefan

Abb. 6.8: 51 Skihotel bei Rožaj

Abb. 6.9: 51 „Hotelkästen“ am Strand

Abb. 6.10: 52 Hotel Albators „A“ Kategorie - 520 Betten

Abb. 6.11: 52 Hotel Galeb „A“ Kategorie - 360 Betten

Abb. 6.12: 52 Hotels an der Velika Plaža


9

Abb. 11.1: 73 Umweltverträglichkeitsstudie (UVS), Phase I

Abb. 12.1: 76 Touristische Entwicklungsflächen

Abb. 12.2: 76 Landschaftsschutz Velika Plaža Ost

Abb. 12.3: 76 Landschaftsschutz Insel Ada

Abb. 12.4: 80 Golfplatz

Abb. 12.5: 81 Potenzieller Standort Marina

Abb. 12.6: 81 Blick auf die Landzunge Ðeran

Abb. 12.7: 81 Marina Studie

Abb. 12.8: 82 Innere Erschließung

Abb. 12.9: 86 Grünkeil

Abb. 12.10: 86 Strandzone

Abb. 12.11: 88 Phase 1: Modul 2, „Resorthotels“

Abb. 12.12: 88 Phase 2A: Modul 3 „Resort“

Abb. 12.13: 88 Phase 2B: Modul 2 „Dorfzone“

Abb. 12.14: 90 Touristische Entwicklungsfläche „Dorf“

Abb. 12.15: 90 Touristische Entwicklungsfläche „Resort“

PlanverzeichnisPlan 10.1: 69 Bestand Nutzungen und Verkehr

Plan 10.2: 71Bestand Grün

Plan 12.1: 77 Entwicklungskonzept

Plan 12.2: 79 Nutzungskonzept

Plan 12.3: 83 Verkehrskonzept

Plan 13.3: 85 Pedestrian Spine - Detail

Plan 12.4: 87 Grünkonzept

Plan 12.5: 89 Entwicklungsstufen

Plan 12.5: 91 Entwicklungsstufen

Plan 13.1: 96 Freiraumkonzept

Plan 13.2: 97 Städtebauliches Detail

Abb. 12.16: 92 Schemaskizze Aufbau Velika Plaža (Bestand)

Abb. 12.17: 92 Gliederung Grünkeil

Abb. 12.18: 93 Gestaltungsvorschlag Grünkeil

Abb. 13.1: 98 Detail - Kreisel

Abb. 13.2: 98 Detail - T-Anschluss

Abb. 13.3: 99Umweltverträglichkeitsstufe: Eingriff

Abb.13.4: 99Umweltverträglichkeitsstufe: Flora und Fauna


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1 Einleitung Montenegro ist ein kleines Land (13.800 qkm) im Südosten Europas. Seine Bevölkerung von ca. 650.000 Einwohnern besteht aus Montene-grinern (62 %), Serben (9 %), Albanern (7 %), Moslems (15 %) und Kroaten (1 %). Die Mehr-heit ist serbisch-orthodox, eine große Min-derheit islamisch und eine kleinere Gruppe römisch-katholisch. In der Projekt-Gemeinde Ulcinj überwiegt der albanische Bevölkerungs-anteil (75 %). Doch trotz der ethnischen Vielfalt, trotz der unterschiedlichen Religionen und der Zugehörigkeit zur damaligen Republik Jugosla-wien beteiligte sich Montenegro nicht an den Balkankonflikten der 90er Jahre. Auch die zwei-sprachigen Einwohner von Ulcinj verhielten sich tolerant und friedlich. Dennoch wurde Monte-negro dem internationalen Embargo unterwor-fen, das eigentlich gegen Serbien, die andere Teilrepublik Jugoslawiens, gerichtet war.

Die Folgen für den Tourismus waren ver-heerend. Der grenzüberschreitende Reisever-kehr kam für etwa zehn Jahre nahezu völlig zum Erliegen. Montenegro verschwand von der Landkarte der internationalen Urlaubsziele. Zwar zog es in dieser Zeit die gesamte Bade-nachfrage aus dem isolierten Serbien auf sich, und die schönen Strände quollen über. Aber die Saison war auf wenige Wochen beschränkt, und die Anbieter konnten nur niedrigste Preise erzielen. Die Einnahmen reichten nicht aus, um davon zu leben und um das Angebot instand zu halten, zu pflegen oder gar den modernen Erfordernissen der Märkte anzupassen.

Dementsprechend ist das Angebot veraltet und abgenutzt. Es genügt weder qualitativ noch inhaltlich den Erwartungen anspruchsvoller Abb. 1.1: Übersichtskarte Montenegro


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Gäste. Es ist international nicht wettbewerbsfä-hig und kann nur über günstige Preise abgesetzt werden. Mit ihren heutigen Produkten kann die Tourismuswirtschaft Montenegro nicht zum wirtschaftlichen Aufschwung und den benötig-ten Arbeitsplätzen verhelfen. Es bedarf erhebli-cher Anstrengungen und Investitionen, um das Angebot auszubauen.

Doch in der gegenwärtigen Misere der mon-tenegrinischen Tourismuswirtschaft liegt zu-gleich ihre Chance. Denn Montenegro verfügt in seinen engen Landesgrenzen nicht nur über ein klimatisches und landschaftliches Potenzial, das wegen seiner Schönheit und Vielfalt durch-aus als „einzigartig am Mittelmeer“ bewertet werden kann. Es verdankt auch seinen Ethnien, den Religionen und dem Wechselspiel seiner Jahrtausende alten Geschichte sehenswerte kul-tur-historische Relikte. Vor allem aber besitzt Montenegro den schönsten und längsten Sand-strand der östlichen Adria-Küste, die „Velika Plaža“ unmittelbar südlich der Stadt Ulcinj. Nicht ohne Grund verkündete die TOUROPA, Gründungsgesellschafterin der TUI, bereits in den siebziger Jahren: „Die montenegrinische Küste ist vermutlich die größte Hoffnung des jugoslawischen Fremdenverkehrs. Sie hat die längsten Strände und den meisten Sand. Es ist anzunehmen, dass am kilometerlangen Sandu-fer von Ulcinj ein riesiges Ferienzentrum ent-steht“.

Der Entwicklungsoptimismus hat sich infolge der politischen Wirren zwar als voreilig erwie-sen. Daran war jedoch richtig, dass weltweit alle großen Ferienkomplexe an optimalen Stränden entstanden. Sie bilden die wichtigste Vorausset-zung für den Erfolg.

Betrachtet man die Veränderungen in den touristischen Märkten, die Erkenntnisse zu Umweltbelangen und Nachhaltigkeit, das neue Qualitätsverständnis der Gäste und die Tatsa-che, dass die „Velika Plaža“ im wahrsten Sinne des Wortes ein Unikat darstellt – ein Unikat nicht nur deswegen, weil dieser Sandstrand an der östlichen Adria einzigartig ist, sondern auch weil Montenegro ein solches Tourismuspoten-zial kein zweites Mal besitzt –, dann erweist sich der vermeintliche Zeitverlust zur Nutzung dieses Strandes als ein wertvoller Zeitgewinn. Dieser Zeitgewinn eröffnet die Chance, alle Entwicklungen der letzten zwei Jahrzehnte in die konzeptionelle Überlegung einzubeziehen und damit Fehler zu vermeiden, die anderen Ortes zu Nachfragerückgängen, sozialen Ver-werfungen, Umweltschäden und den Verlust der regionalen Identität geführt haben.

Das bedingt aber nicht nur ein dementsprechen-des Konzept. Es setzt gleichfalls die Unterstüt-zung durch das öffentliche Bewusstsein voraus ebenso wie ein sektorübergreifendes Zusam-menwirken aller gesetzgebenden, administrati-ven, wirtschaftlichen und sozialen Kräfte und Institutionen, damit die Umsetzung gelingt und nicht etwa Partikularinteressen oder kurzfristi-ges Gewinnstreben übermächtigen Einfluss auf die Entwicklung ausüben können. Wie rasch Chancen im Tourismus entstehen, zugleich aber gefährdet werden können, das zeigt ein Blick in das Clubmagazin des ADAC, mit einer Auflage von 13,5 Millionen das meistgelesene Blatt in Deutschland. In der Nr. 2 aus 2003 preist es Montenegro als ein Land, „das auf einer Rund-reise mit dem Auto zu entdecken sei“. Das entspricht der 1. Phase der montenegrinischen Marketingstrategie „Entdecken“ (gefolgt von

dem späteren „Erleben“ und „Genießen“) sowie vor allem auch dem Wunsch, die Wirtschafts-effekte des Tourismus in das Hinterland zu tragen.

Zu entdecken gibt es in der Tat eine Menge. Zwar ist Montenegro wegen seiner Badestrände und der Berglandschaften bekannt. Doch dar-über hinaus hat Montenegro in jedem Landesteil seinen Besuchern wesentlich mehr anzubieten. Es muss aber durch Leitsysteme, Auto- und Wanderkarten sowie mehrsprachige Beschrei-bungen und Reiseführer erschlossen werden. Alles Sehenswerte lockt Touristen an, schafft Wirtschaftskraft und Arbeitsplätze. Jede Sehens-würdigkeit kann mit einer anderen vernetzt

Abb. 1.2: ADAC-Rundreise durch Montenegro


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werden. Mit Gastronomie- und Unterkunftsan-geboten sowie mit dem Verkauf lokaler Pro-dukte sollte das Hinterland in den Tourismus eingebunden werden.

Wenn der ADAC-Artikel Montenegro als „eine Nussschale Europas“ beschreibt, „die spani-sche Sandstrände, skandinavische Fjorde und schweizer Almen vereint“, dann wissen Ein-

Landschaft verschandeln und dass die Strände nicht nur im August voll, sondern stark ver-schmutzt sind.

geweihte, dass dies zutrifft und durch weitere Vergleiche noch bereichert werden könnte. Sie wissen aber auch, dass die „märchenhafte Natur“ von abstoßenden Mülldeponien verun-reinigt wird, dass allenthalben wilde Bauten die

Abb. 1.4: Kloster Morača

Abb. 1.3: Die Moschee von Prevlaka

Abb. 1.6: Brücke von Rijeka Crnojevića

Abb. 1.5: Römisches Ruinenfeld von Doclea

Abb. 1.7: Die Inseln St. George und Gospoda od Škrpjela

Abb. 1.8: Vojislav Stanic „Podgorica“


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In dieser Hinsicht sind weniger Konzepte als energische Tatkraft gefordert, um bestehende Regeln durchzusetzen und zu vermeiden, dass zunächst hochmotivierte Entdecker enttäuscht von den Schattenseiten des Landes zu Hause abträglich berichten.

Zur Enttäuschung dürfte das Preis-Leistungs-Gebahren bereits einen Beitrag leisten. Zwar ist der Wunsch verständlich, von der kurzen Saison maximal zu profitieren. Doch wenn die Lei-stung nicht mithält, dann wird der dafür gefor-derte Preis zum Bumerang im Folgejahr und für den guten Ruf. Der Hinweis des ADAC, Monte-negro sei kein Billigland, ist als eine schwerwie-

gende Kritik zu verstehen. Denn noch ist kaum eine Leistung anzutreffen, die einen hohen Preis verdient.

Der Tourismus Masterplan und der Marke-tingplan sehen den Aufbau der Tourismuswirt-schaft in aufeinander folgenden Stufen vor. Das Klima, die Strände, die kulturelle Vielfalt und die wilde Schönheit des Landes bilden das tou-ristische Kernangebot. Dies ist ein Pfund, mit dem gewuchert werden kann, und ein Garant für den Erfolg in der Zukunft, wenn es von allen mit Augenmaß genutzt wird. Die ökologische Verantwortung, d.h. das Prinzip der Nachhal-tigkeit einer jeden Entwicklung ist in der mon-tenegrinischen Verfassung festgeschrieben.

Sich an diesem Prinzip auszurichten, ist aber nicht nur das Bekenntnis zu einer zivilisatori-schen Idee oder Ausdruck von Gesetzestreue, sondern zugleich ein Gebot wirtschaftlicher Vernunft.

Daher unterstellt der Masterplan für die „Velika Plaža“, dass alle Realisierungsmaßnahmen von effizienten Schritten und Kontrollen zum Schutz des Landschaftsbildes, der Natur und der regionalen Identität begleitet werden ebenso wie vom Bau einer leistungsfähigen Ver- und Entsorgungsinfrastruktur.

Abb. 1.9: Wilde Müllkippen

Abb. 1.11: ADAC „Montenegro ist kein Billigland“

Abb. 1.10: Wochenendhäuser bei Njeguši

Abb. 1.12: Logo


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2 Die Ziele des Konzeptes

2.1 Marktorientierung & Leitbild Der Tourismus ist der Haupt-Wirtschaftszweig Montenegros. Sein Um- und Ausbau nach den Grundsätzen einer konsequenten Marktorientie-rung und Nachhaltigkeit hat die höchste strate-gische Bedeutung für den Fortschritt im Land. Denn der Tourismus kann, gestützt auf die her-vorragenden natürlichen Rahmenbedingungen, sowohl den Lebensstandard der Bevölkerung als auch die Leistungsbilanz erheblich verbes-sern. Er kann Arbeitsplätze schaffen und die Existenz der künftigen Generationen sichern. Tourismus ist der Wirtschaftszweig, in dem Montenegro nicht nur am schnellsten inter-national wettbewerbsfähig werden, sondern eine Spitzenstellung am Mittelmeer einnehmen kann.

Deshalb hat die DEG - Deutsche Investitions- und Entwicklungsgesellschaft mbH, Köln, als Beitrag zum Stabilitätspakt für Südosteuropa

• im Auftrag des Bundesministeriums für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Ent-wicklung, Bonn/Berlin (BMZ) und

• in enger Kooperation mit dem Tourismus-ministerium in Podgorica sowie

• mit den Fachleuten der Gemeindenfür Montenegro einen Tourismus Masterplan mit dem Ziel entworfen, eine konzeptionelle Grundlage für den nachhaltigen Wirtschafts-aufschwung zu erstellen und die überregionale Zusammenarbeit zu stärken.

Während der von der Regierung im Jahr 2001 für verbindlich erklärte Masterplan die wesent-

lichen Aspekte des Landes als Tourismusdesti-nation ausführlich, aber allgemein behandelt, sollen zwei weiterführende Regionalkonzepte modellhaft anhand praktischer Beispiele aufzei-gen, wie der Masterplan umgesetzt und vertieft werden kann.

Der Masterplan für die „Velika Plaža“, das eine dieser beiden Konzepte, soll unter Berücksich-tigung der Auswirkungen auf die nähere Umge-bung (Skutari See)

• die Markt- und Qualitätsorientierung des zu schaffenden Angebotes beschreiben,

• dabei ein touristisches Aufkommen anvisie-ren, das über eine möglichst lange Saison eine gute Auslastung zu optimalen Einnah-men pro Tag und Gast generiert,

• sowohl Landstriche im Hinterland in umweltverträglicher Weise für den Touris-mus erschließen und der Landbevölkerung Nebenerwerbsquellen eröffnen,

• als auch neue Märkte und Marktsegmente für das Zielgebiet ansprechen,

• neue Angebote definieren, die auch die anderen Badedestinationen an der montene-grinischen Küste aufwerten,

• und im Interesse der gesamten Region die grenzüberschreitende Kooperation mit den Nachbarländern fördern.

Einen Schwerpunkt bildet die Erarbeitung eines touristischen Leitbildes für die Velika Plaža. Ein solches Leitbild formuliert den Rahmen und die zukunftsgerichteten Ziele für die Tou-rismuspolitik und das Marketing.

Das Leitbild soll – aus der Sicht der touri-stischen Märkte – die besonderen Reize der

Landschaft, die kulturellen Werte sowie die Besonderheiten der regionalen Geschichte und Traditionen zu einem spezifischen Profil zusam-menführen, das für Außenstehende attraktiv ist. Es soll die USPs (Unique Selling Points) her-ausstellen und vorgeben, in welcher Richtung sich alle Leistungsangebote der Tourismuswirt-schaft langfristig entwickeln sollten. Insofern wird das Leitbild zum „roten Faden“ für alle Institutionen, Unternehmen und Person, die an der Entwicklung der Tourismuswirtschaft betei-ligt sind.

Ein Leitbild besteht aus mehreren Leitsätzen. Jeder Satz enthält eine klare, in sich abge-schlossene Aussage. Die Summe der Leitsätze ergibt eine vollständige Beschreibung des gewünschten Weges in die Zukunft der Touris-muswirtschaft. Das aus den Leitsätzen zusam-mengesetzte Leitbild ist mit der komprimierten Entwicklungs-Strategie für die Velika Plaža gleichzusetzen.

Das Hauptziel des Leitbildes besteht darin, der Destination eine Erfolg versprechende Qualität und Identität zu geben und ihre Alleinstellungs-faktoren heraus zu arbeiten.


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2.2 Der Masterplan für Montenegro

2.2.1 Der Ansatz

Der Masterplan für Montenegro folgt einem integrierten Ansatz. Er behandelt die gegenwär-tige Situation und die Perspektiven der Touris-muswirtschaft, die Verkehrserschliessung, die Ent- und Versorgungsinfrastruktur sowie die Institutionen und Organisation. Er bildet die Grundlage und ist integrierter Bestandteil des Velika Plaža Konzeptes.

Insbesondere untersucht der montenegrinische Tourismus Masterplan für die zurückliegenden zwei Jahrzehnte

• die Veränderungen im internationalen Nachfrageverhalten,

• das Entstehen innovativer Angebote als Antwort darauf,

• den Markteintritt neuer Destinationen,• den Auftritt osteuropäischer Märkte • und die Entwicklung der unmittelbaren

Konkurrenzzielgebiete,• die Folgen der Vertriebskonzentration,• sowie allgemeine die Gesellschaft und• den Ferienkonsum wie auch das Freizeit-

verhalten charakterisierende Trends.Er misst an den Forderungen des Marktes

• die Qualität und Ausrichtung des montene-grinischen Urlaubsproduktes,

• dessen Preis-Leistungsverhältnis und• die Möglichkeiten zur Optimierung der

Marktposition.

2.2.2 Die Ausgangssituation

Die Position der montenegrinischen Touris-muswirtschaft ist schwach: Dem Land fehlen Finanzkraft, ein marktgerechtes Produkt, effi-zientes Marketing, ausreichend qualifiziertes Fachpersonal, risikobereite Investoren und vor allem die Gäste.

Die Zahl der Übernachtungen schrumpfte von knapp 11 Millionen in den 80er Jahren auf der-zeit etwa 3,7 Millionen: Diesen registrierten Nächtigungen ist allerdings eine unbekannte, wahrscheinlich hohe Zahl nicht registrierter hinzuzurechnen.

Bis 2002 waren die Auslandsmärkte nahezu weggebrochen. In den Krisenjahren blieb die Restnachfrage auf Serbien und Montenegro, auf sechs Wochen im Hochsommer und die preis-wertesten Beherbergungsarten konzentriert. Seit der Sommersaison 2002 ist Montenegro wieder in die westeuropäischen Flugcharterprogramme einiger großer Reiseveranstalter aufgenommen worden. Diese stoßen aber wegen zu kleiner Bettenkapazitäten, wegen unzureichender Qua-lität und einer ungenügenden Angebotsbreite rasch an die Grenzen ihrer Verkaufsmöglich-keiten.

Dennoch ist die Nachfrage aus dem Ausland in 2002 statistisch um etwas mehr als 30 % gestie-gen. Dafür fiel das Inlandsaufkommen um ca. 16 %, was das Übernachtungsvolumen insge-samt um 8 % sinken ließ.

Der Inlandschwund ist zwar leicht erklärlich. Verständlicherweise nutzten viele Serben die Chance, erstmals nach langen Jahren wieder ihr Land zum Urlaub verlassen zu dürfen. Doch der montenegrinischen Wirtschaft ging dieses Aufkommen verloren.

Es ist kaum anzunehmen, dass der Zuwachs aus dem Ausland den Fortfall serbischer Gäste als-bald wirtschaftlich ersetzen kann. Denn alles deutet darauf hin, dass auch die Auslandsnach-frage der günstigen Preise wegen besteht: 46% der Ausländer-Nächtigungen kamen durch Ost-europäer zustande, 27 % durch Ex-Jugoslawen und nur 22 % aus dem zahlungskräftigeren Westeuropa.

Niedrige Einnahmen, eine schlechte Jahresbele-gung und ein für anspruchsvollere Gäste kaum zumutbarer Zustand charakterisieren die Hotel-lerie. Gerade 2.000-4.000 der 26.000 verfüg-baren Hotelbetten sind für eine internationale Vermarktung geeignet.

Die wenigen qualitätsbewussten und einfallsrei-chen Privatinitiativen im Bereich der Kleinho-tellerie und Pensionen spielen quantitativ noch keine maßgebliche Rolle.

Von den knapp 95.000 Betten der angebotenen Gesamtkapazität entfallen 26.000 (27,5 %) auf Hotels, hiervon 82 % auf die offizielle B-Kate-gorie (im Vergleich mit 2** Sternen gleichzu-setzen), 18.500 auf Campingplätze (19,5 %), 30.000 (31,5 %) auf „sonstige Beherbergungs-

Abb. 2.1: Übernachtungen 2001/2002


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arten“ (Firmen- und Jugendheime einfachsten Standards) sowie ca. 20.000 (20 %) auf regi-strierte Privatzimmer.

Das Tourismusministerium schätzt die Zahl der nicht registrierten, aber verfügbaren Privatbet-ten auf fast 60.000 und die Zahl der ebenfalls bereit stehenden aber statistisch nicht erfassten Betten in Ferienwohnungen auf 90.000. Wird dies zu Grunde gelegt, dann reduziert sich der Hotelanteil auf 10,5 % und der der höheren Kategorien auf 0,8-1,6 % der Gesamtkapazität (2.000-4.000 Betten).

Auf dieser Basis kann keine florierende Tou-rismuswirtschaft aufgebaut werden – schon gar nicht ein ertragsstarker Qualitätstourismus, der Arbeitsplätze schafft. Montenegro braucht eine zusätzliche Angebotspalette, die quantitativ und qualitativ sowohl den Markt- und Vertriebser-fordernissen als auch den wirtschaftlichen Not-wendigkeiten des Landes genügt und die parallel zum gegenwärtigen Angebot entwickelt wird.

2.2.3 Velika Plaža

Der Masterplan empfahl die Velika Plaža als Modellstandort für die Entwicklung eines hoch-wertigen Ferienkomplexes,

• weil dieses Strandareal ein Unikat an der östlichen Adriaküste darstellt und sich weit-gehend im staatlichen Besitz befindet, so dass kaum komplizierte Eigentumsfragen geklärt werden müssen,

• weil das Areal bislang nur wenig bebaut ist und die am Mittelmeer ungewöhnliche Chance eines „großen und nachhaltigen Entwurfes aus einem Guss“ bietet,

• weil die Größe des Areals die nachhaltige und dennoch intensive Nutzung in einem Maße erlaubt, dass erhebliche Wirtschafts-effekte für die Region und Montenegro erzielt werden können,

• weil unverkennbar die Gefahr besteht, dass eine planlose Bebauung und ungeordnete touristische Nutzung das Entwicklungspo-tenzial zerstören und Umweltschäden aus-lösen können,

• weil Ulcinj wegen seiner geografischen Randlage bisher touristisch unterentwickelt blieb und

• weil die Nachbarschaft zu Albanien grenz-überschreitende Kooperationen in vielen Tourismusbereichen ermöglicht.

Die Zielvorstellung geht von insgesamt ca. 30.000 Hotelbetten und allen Freizeiteinrich-tungen zur Absicherung einer langen Som-mersaison aus, die in einzelnen, voneinander getrennten Entwicklungsstufen während der kommenden 10 bis 20 Jahre errichtet werden sollen. Ob dies erreichbar ist, hängt nicht nur von einem marktgerechten Konzept ab, sondern mehr noch davon, ob es gelingt, Investoren zu finden. Diese erwarten

• international wettbewerbsfähige Investitionskonditionen,

• absolute Rechtssicherheit,• die Garantie einer effizienten, umweltver-

träglichen Ver- und Entsorgungsinfrastruk-tur,

• natürlich auch die realistische Aussicht, auf Dauer Gewinne zu erzielen sowie

• ganz generell einen investorfreundlichen

Tätigkeitsrahmen.Die Velika Plaža erhielt den Vorzug,

• obwohl auch andere Standorte wie Budva, Bečići und Sutomore schwierige Angebots-fragen zu bearbeiten haben und

• obwohl Strandbuchten wie Jaz, Buljarica und Valdanos ebenfalls große Potenziale besitzen, die durch Fehlentwicklungen gefährdet werden können.

Ausschlaggebend war der Umstand, dass die Abgeschiedenheit der Velika Plaža eine isolierte Entwicklung erlaubt, die keine Beeinträchtigun-gen anderer Stranddestinationen in Montenegro auslöst, von diesen aber auch nicht beeinträch-tigt werden kann.

2.3 Jobperspektiven & WohlstandEines der Hauptziele des Masterplanes ist, die Einkommensverhältnisse und damit den Lebensstandard in Ulcinj und seinem Hinter-land so zu verbessern, dass es für die Ein-heimischen erstrebenswert wird, dort ansässig zu bleiben und an der Erschließung des touri-stischen Potenzials eigeninitiativ mitzuwirken. Denn Armut, die schwere Landarbeit und feh-lende Perspektiven haben dazu geführt, dass die Zahl der ständigen Einwohner schrumpft. Landflüchtig sind in erster Linie die Jungen, so dass ein Mangel an Nachwuchskräften zu befürchten ist.

Die Voraussetzungen für bessere Lebensum-stände kann der Tourismus schaffen. So definiert der „Plan Vila“ der französischen Regierung 30 neue Tourismusberufe und sieht noch mehr


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Beschäftigungspotenzial indirekt durch den, als direkt im Tourismus.

Auch die EU-Kommission (1999/C 178/03) erklärt, dass die Tourismuswirtschaft am wir-kungsvollsten zu Wachstum und Beschäftigung beitragen kann, wenn ihr größere Bedeutung beigemessen würde und die einschlägigen Poli-tikbereiche stärker integriert würden. Dazu sei ein sektorübergreifendes Konzept für die Pla-nung, Entwicklung und Durchführung touristi-scher Aktivitäten erforderlich, das die sozialen Gegebenheiten und die überlegte Nutzung der Umwelt angemessen einbezieht.

2.4 Nachhaltigkeit & EntwicklungDie Empfehlungen der EU-Kommission kon-zentrieren sich auf fünf Erfolgsfaktoren:

• Die Tourismusanbieter sollen sich stärker an den Gästewünschen orientieren.

• Transparente und gute Rahmenbedingun-gen sollen die Wettbewerbsfähigkeit stär-ken und den Markt beleben.

• Moderne Infrastrukturen sollen die Lei-stungseffizienz der Destinationen steigern.

• Die Humanressourcen sind zu entwickeln.• Die Nachhaltigkeit der Entwicklung ist zu

fördern und zu sichern.Zwei dieser Aspekte sind aus der Sicht des Marktes eng miteinander verknüpft: die Orien-tierung an den Gästewünschen und die Nach-haltigkeit der Entwicklung. Denn „eine schöne, intakte Natur zu erleben“ gehört heute zu den drei Hauptbedürfnissen der anspruchsvol-

len Reisemärkte [F.U.R. in „Reisemotive“ S. 15/19].

Doch Nachhaltigkeit bedeutet mehr, als die Natur zu erhalten. Die WTO definiert die Prin-zipien der Nachhaltigkeit, wie folgt:

• Die natürlichen, historischen, kulturellen und anderen Tourismusressourcen werden für die fortdauernde Nutzung in der Zukunft bewahrt, zugleich aber auch zum Vorteil der heute lebenden Gesellschaft ver-wendet.

• Der Tourismus ist so zu entwickeln, dass er lokal oder regional keine ernsthaften öko-logischen oder soziokulturellen Probleme auslöst.

• Die ökologische Qualität der Destination muss erhalten bleiben und muss, wo immer nötig, verbessert werden.

• Ein hoher Zufriedenheitsgrad der Touristen ist sicher zu stellen, damit die Destination marktfähig und im Markt populär bleibt.

• Die Vorteile aus der Tourismuswirtschaft sind breit gestreut zu verteilen.

Inzwischen erwartet der Markt die Nachhaltig-keit einer jeden Tourismusentwicklung und eine intakte Natur als selbstverständlich. Nachhal-tigkeit und eine intakte Natur bedeuten daher auch keinen Wettbewerbsvorteil. Aber Natur, Authentizität und eine andersartige Identität zu erleben, zählt zu den wichtigsten Reisemoti-ven. Je intensiver dieses Erlebnis, desto attrak-tiver erscheint das Zielgebiet in den Augen des Marktes.

Die Natursehnsucht drückt sich dabei in zwei Formen aus:

• als ästhetische Kontemplation einer von der Zivilisation unberührten Landschaft

• und als Nutzung der Naturkulisse für Freizeitaktivitäten.

Die gesuchteste Art touristisch-ästhetischen Genusses bildet das Erlebnis „des Pittoresken“. Industrialisierte und zersiedelte Landschaften jedoch, Bauten im funktionalen Einheitsstil, Abfallberge und verschmutztes Wasser, d.h. alle Zeichen der Modernität sind nicht „pittoresk“. Sie schrecken ab und schwächen die Nach-frage.

Denn der Reisende sucht im Urlaub eine Gegen-welt, in die er seine Phantasien und Bedürfnisse hineinprojiziert. Alles, was seine Phantasiebil-der stützt, wenngleich realitätsfremd oder sogar inszeniert, verhilft zum touristischen Erfolg. Stärker noch wirken authentische Erlebnisse, denen der Reisende in einer andersartigen Lebensform, in alten Traditionen und in einer Naturlandschaft begegnet.

Aus diesen Erkenntnissen, die langjährige Marktuntersuchungen erbrachten und jedes Mal von Neuem erhärten, wurde bereits die zwin-gende Forderung der Nachhaltigkeit abgeleitet – nicht unter ideellen, sondern unter wirtschaft-lichen Aspekten. Hinzu kommt die Möglichkeit der zusätzlichen Inszenierung, d.h. der thea-tralischen Betonung all dessen, was aus der Sicht der Besucher exotisch anmuten kann: In Ulcinj kann dies der orientalische Baustil sein und subtropische Pflanzen, seltene Tiere, Musik und Speisen, Trachten, altüberlieferte Feste, Geschichten und Legenden und die dramatische Landschaft des Skutarisees.


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2.5 Die Tourismus-Vision

2.5.1 Ausgangsüberlegung

Ulcinj besitzt keine kulturhistorische Sehens- würdigkeit von hohem Rang. Doch die Stadt prägt orientalischer Charme, der seit vielen Jahren – da weder gehegt noch gepflegt – lang-sam verblasst. Dieser Charme unterscheidet Ulcinj von den anderen Städten des Landes. Er bildet zum einen einen wichtigen Unique Sel-ling Point (USP), zum anderen bereichert er die Vielfalt des montenegrinischen Gesamtangebo-

tes. Nicht nur aus Gründen der örtlichen Iden-tität, vielmehr noch aus ökonomischer Sicht sollten die Gemeinde, die Tourismuswirtschaft und die Bürger der Stadt alles daran setzen, den orientalischen Charme zu festigen und zu erhö-hen.

Diese Empfehlung bezieht sich auf alle für die fünf menschlichen Sinne wahrnehmbaren Bereiche:

• Sehen: Baustile und Baumaterial, Farben und Dekoration, Handwerkskunst und alt-hergebrachte Kleidung.

• Hören: Musik, Tanz und das Verkaufs-getümmel auf dem Bazar.

• Schmecken: Orientalische Speisen und exotische Früchte.

• Riechen: die Gerüche des Morgenlandes (in jedem modernen Wellnesspark wird mit künstlichen Duftstoffen die jeweils gewünschte Atmosphäre kreiert).

• Fühlen: das türkische Bad.Für sich allein ist Ulcinj kein herausragender Tourismusmagnet. Doch durch eine gekonnte Selbstinszenierung könnte die Stadt zu einem Highlight werden – das dem Gast mehr bietet als seinen im Hochsommer unerträglich über-füllten Badestrand, den Mala Plaža .

Auf Ulcinj und seine Altstadt allein abzustel-len, wäre aber zu kurz gesprungen. Das ganze Gebiet ist die touristische Destination mit seinen Stränden, Gebirgen und Seen.

Abb. 2.2: Traditionelle Kleidung


20

2.5.2 Das ganze Gebiet wird zur Destination

Ein Tourist kümmert sich nicht um die admi-nistrativen Grenzen einer Kommune oder einer Region. Ihn interessiert ausschließlich, was er in seiner Urlaubsdestination sehen und erleben kann. Unter diesem Aspekt sind daher auch die Entwicklung eines touristischen Flächen-produktes, die Kooperation der Tourismuswirt-schaft und die nachfolgende Vermarktung zu organisieren.

Was also ist touristisch von Interesse, das – kurz, mittel- oder langfristig – ausgebaut zu werden verdient? Der Markt sucht Vielfalt und eine authentische Regionalidentität! In dieser Hinsicht hat das Gebiet wesentlich mehr anzu-bieten, als man zunächst vermuten wird. Hierzu muss man jedoch ältere Unterlagen durch-forsten. Denn herausgeputzt und touristisch erschlossen ist nichts. Von seinen Badesträn-den abgesehen, ist das Gebiet von Ulcinj touri-stisch völlig unterentwickelt. Es ist touristisches Brachland. Doch es böte – hergerichtet und mit-einander vernetzt – ein sehens- und erlebens-wertes Mosaik:

• aus hervorragenden Stränden,• aus herrlichen Landschaften,• aus malerischen Dörfern,• aus versunkenen Städten,• aus historischen Bauten,• aus einer faszinierenden Flora und Fauna,• aus lebendigen Sitten und Gebräuchen.Und es besitzt eine charakteristische Identität, die im Orient und Okzident wurzelt.

Abb. 2.3: Touristisch interessante Punkte


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2.5.3 Die Leitsätze der Entwicklung

Die Destination Ulcinj wird ausgebaut

• zu einer am Markt orientierten, klar positio-nierten Marke des Bade-, Sport- und Erleb-nistourismus mit einer unverwechselbaren Identität, mit hohem Qualitätsstandard und entsprechendem Image;

• mit insgesamt 30.000-40.000 Hotelbetten der 3 und 4 Sterne Kategorie an den Stand-orten Ulcinj-Stadt und Velika Plaža/Ada sowie in der Bucht von Valdanos;

• mit zusätzlichen Unterkünften in Pensionen und Familienhotels, in privat vermieteten Zimmern, in Dörfern und auf Bauernhöfen sowie auf Zeltplätzen im Hinterland und am Skutarisee;

• mit einer touristischen Infrastruktur, die alle Sehenswürdigkeiten gleich welcher Art miteinander vernetzt und ein breites Spektrum vielseitigster Freizeitalternativen bereitstellt, um unterschiedlichste Markt-segmente anzusprechen und eine lange Sommersaison sicherzustellen;

• zu einem Gesamtprodukt, das nicht nur seine Identitätsmerkmale betont, sondern im Interesse einer touristischen Sonderstel-lung natürliche Lebensräume schützt, pflegt und zu attraktiven Naturparks mit exoti-scher Fauna und Flora weiter entwickelt und ausbaut.

• Das Gebiet errichtet als Voraussetzung für eine nachhaltige Entwicklung

• eine leistungsfähige Ver- und Entsorg- ungsinfrastruktur, die international üblichen Standards entspricht (Was

ser- und Energieversorgung, Müll- und Abwasserentsorgung).

• Ihre Verkehrsanbindung zum Flug- hafen Podgorica wird verbessert (Sožina-Tunnel), und

• sie optimiert die Voraussetzungen für einen international effizienten Direkt- vertrieb (Internet).


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3 Die Tourismusstrategie

3.1 Die internationale Entwicklung

3.1.1 Die Reisemotive

Die Wertvorstellungen, die Lebensstile und die Urlaubserwartungen haben sich in den letzten Jahrzehnten grundsätzlich verändert. In den Rei-semotiven spiegelt sich der Wertewandel in der Gesellschaft wieder. Während in der Vergan-genheit relativ einfache Bedürfnisse dominier-ten, hängt der künftige Urlaub in wachsendem Maße mit Selbstverwirklichung zusammen. Er wird durch die Suche nach dem Außergewöhn-lichen geprägt. Die Tourismuswirtschaft muss sich auf einen „hybriden Verbraucher“ mit vielen einander widersprechenden Wünschen einstellen. Dieser Gast ändert seine Wünsche jeden Tag und selbst innerhalb eines Tages.

Parallel zu generell steigenden Ansprüchen werden die Forderungen an den Urlaub immer komplexer. Der erlebnishungrige Tourist erwar-tet Perfektion und Illusionierung. Gleichzeitig rückt der Wunsch nach Authentizität des Erleb-ten in den Vordergrund.

Das zentrale Urlaubsmotiv bleibt zwar die Erho-lung. Seit Beginn der 80er Jahre sind jedoch zu den früheren Hauptmotiven (Baden, Erholen, Kultur) die Motive Genuss, Geselligkeit, Sport, Bewegung, Horizonterweiterung und Exotik, das Erlebnis Natur und die Gesundheit in wach-sendem Maße wichtiger geworden.

Die Urlaubsmotive variieren nach soziodemo-graphischen Merkmalen (Alter, Bildung, Ein-

kommen), nach Neigungen (Relaxen, Sport, Spaß, Kultur), persönlichen und familiären Zwängen (körperliche Verfassung, Kinder), nach Destinationen (Mittelmeer, Berge, Städte) und nach der Urlaubsform (Hotel, Club, Ferien-wohnung, Camping). Nach Maßgabe der Ziel-gruppenauswahl folgen daraus ihr anzupassende Variationsnotwendigkeiten bei der Angebotsge-staltung.

Als allgemein gültige Regel wünscht sich der Tourist im Urlaub Kontraste und Gegenwel-ten, die sich deutlich von seinem alltäglichen Lebens- und Arbeitsumfeld unterscheiden. Er will als „erlebnisorientierter Aussteiger auf Zeit“ das „ganz Andere erleben“ und fürchtet nur eins „wie die Pest – Langeweile im Urlaub“.

3.1.2 Die Trends im Tourismus

Zusätzlich zu den komplexen Motiv- und Akti-vitätsbündeln wurden im Nachfrageverhalten vier zentrale Trends festgestellt:

• ein steigendes Anspruchsniveau, • die Individualisierung der Reisemotive,• eine zunehmende Flexibilität, sowie• die Zersplitterung der Zielgruppen in

immer kleiner werdende Untergruppen.

3.1.2.1 Steigendes Anspruchsniveau

Reiseerfahrung und weltweite Vergleichsmög-lichkeiten haben große Erwartungen an die Qualität des Angebotes (Tourismus-Infrastruk-tur, Komfort, Service, Verfügbarkeit) und ein ausgeprägtes Preis-Leistungsdenken zur Folge. Der Gast empfindet Basisleistungen wie Unter-kunft, Gastronomie, Unterhaltung von guter

Qualität als Selbstverständlichkeit. Er erwartet Zusatzleistungen mit hohem emotionalen Erleb-niswert.

3.1.2.2 Individualisierung

Als Reaktion auf Globalisierung und „Ver-massung“ ist die Individualisierung ein ent-scheidender Gesellschaftstrend. Den Touristen sollte daher etwas Einzigartiges vermittelt oder ermöglicht werden, was anderen unzugänglich ist. Häufig wird die Einzigartigkeit des Erleb-ten in der Begegnung mit fremden Menschen und Kulturen gesehen sowie in althergebrachter Lebensart.

3.1.2.3 Flexibilität und Kurzfristigkeit

Künftig erwartet der Markt Zeitgleichheit von spontaner Reiseentscheidung (Last Minute) und Buchungsbestätigung. Nach dem Motto „Wer zu langsam ist, den bestraft der Markt“ ist ununterbrochene Kundenpräsenz erforderlich – durch Informations- und Reservierungssysteme statt (nur) Katalogproduktion und Katalogver-teilung.

Die Destinationen müssen ständig den innovati-ven Einsatz ihrer Informations- & Kommunika-tionstechnologien verbessern, um unmittelbaren Kontakt zum Markt zu halten und Buchungen sofort abzuwickeln.

3.1.2.4 Diversifizierung der Zielgruppen

Die Zugehörigkeit zu sozialen und zu demo-graphischen Gruppen erweist sich heutzutage als zu grobes Klassifizierungsmerkmal des tou-ristischen Marktes. Die klassischen Verfahren


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tes, die dekorative Gestaltung und ganz beson-ders die Differenzierung und Spezialisierung.

• Differenzierung: Jede Ferienanlage folgt einem eigenen Konzept, das anhand von Standort, Grundstücks- und Betriebsgröße sowie im Hinblick auf die Zielgruppen, Vertriebswege und technische Infrastruktur das Kernangebot festlegt.

• Spezialisierung: Die vielfältigen Spezia-lisierungsstrategien im Hotelsektor sind kennzeichnend für den gesamten Feri-enmarkt (Wellness-, Romantik-, Club-, All-Inclusive-, Single-, FKK-, Tennis-, Gourmet-, Art-, Boutique-, Golf-, Reit-, Baby- und Kinderhotels etc.). Sie konzen-trieren sich konsequent auf die Bedürf-nisse ausgewählter Zielgruppen, und sie könnten in absehbarer Zukunft aus dem klassischen Allzweckhotel eine Rander-scheinung machen.

• Inszenierungen: Außer den Basisstandards und speziellen Leistungen erwartet der Gast einen atmosphärischen oder emotionalen Zusatznutzen, der ungewöhnliche Erfah-rungen, Überraschungen und Anregungen zum Inhalt haben kann (Ambiente, Erleb-nis, Vergnügen, Spaß, Abenteuer, Einzigar-tigkeit).

• Service: Gute Arbeitsbedingungen, Per-spektiven und ständiges Training zur Qua-lifizierung der Mitarbeiter, um diese mit den Bedürfnissen des Gastes vertraut zu machen und ihre Serviceleistung daran aus-zurichten.

• Komplexe Großbetriebe: Der anspruchs-volle „hybride“ Tourist erwartet eine

Gesamtprodukt zu bekommen.• Regionalisierung: Die Regionen werden

unter Berücksichtigung ihrer Verkehrs-anbindung, ihrer landschaftlichen, kli-matischen und kultur-historischen Besonderheiten einander ergänzend, aber Unterschiede betonend diversifiziert.

3.2.2 Die Ferienhotellerie

Die Produktstrategien der internationalen Feri-enhotellerie entsprechen nahezu deckungsgleich den Entwicklungsprinzipien der Destinationen. Sie stellen jedoch betriebswirtschaftliche Aspekte in den Vordergrund der Planung – nicht dagegen volkswirtschaftliche, ökologische oder soziale. Die Hoteliers legen ihrer Arbeit eben-falls die Veränderungen der Märkte zugrunde. Dadurch wollen sie ihre Auslastung und die Gewinne steigern.

• Qualität der Unterkünfte als Folge höherer Ansprüche und des weltweiten Wettbe-werbs: Konzentration auf die oberen Kate-gorien und Ausbau des gesamten Freizeit- und Unterhaltungsbereiches.

• Standardisierung: Zur Erleichterung des Vertriebs und um die Preis-Leistungs-transparenz herzustellen, werden die Ba-siskomponenten der Betriebe (Zimmer, Einrichtung etc.) standardisiert.

Dieser Trend prägt weltweit das Preis-Lei-stungsniveau. Sein Erfolg beruht auf mehreren Vorteilen aus der Sicht des Kunden: Effizienz, Berechenbarkeit, Vergleichbarkeit, Vorhersag-barkeit und Kontrolle. Die Individualisierung der Betriebe erfolgt über die Wahl des Standor-

der Marktsegmentierung taugen kaum noch zur Zielgruppenbestimmung.

So haben sich bislang vertraute Zielgruppen in Untergruppen aufgelöst. Diese Zersplitterung der Zielgruppen zwingt zu einer darauf abge-stimmten Spezialisierung der Produktpalette. Da Spezialisierungen mit Zusatzeinrichtungen und Zusatzleistungen verbunden sind, erhöhen sie die Betriebskosten. Die Reaktion darauf: vielseitige Großbetriebe oder lokale Koopera-tionen.

3.2 Diverse Angebotsstrategien

3.2.1 Die Konkurrenzdestinationen

Die traditionellen Konkurrenzdestinationen des alten Jugoslawiens haben sich kontinuierlich den Marktveränderungen angepasst und wei-terentwickelt. Sie, ebenso wie die Newcomer-Ziele, greifen erkennbare Tendenzen auf und erweitern ihr Angebotssortiment. Dabei setzen sie zwar teils auf unterschiedliche Schwer-punkte, befolgen im Wesentlichen aber einheit-liche Grundsätze:

• Nachhaltigkeit der Entwicklung: Neben der Umweltverträglichkeit beachten sie den Schutz und die Pflege des Landschaftsbil-des, eine die Ressourcen schonende Ener-giegewinnung und die Vermeidung von Lärmimmissionen. Das soziale Verantwor-tungsbewusstsein gewinnt an Bedeutung.

• Konkurrenzabgrenzung: Viele Maßnah-men greifen auf landestypische Charakteri-stika zurück, um über die Betonung der regionalen Identität ein unverwechselbares


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Vielzahl diverser Leistungen und Einrich-tungen, die jederzeit in guter Qualität und ausreichender Quantität verfügbar sein müssen.

Die ununterbrochene Bereitstellung einer viel-seitigen Leistungspalette ist die Voraussetzung für eine lange Saison. Sie verursacht jedoch hohe Investitionen, Instandhaltungs- und Per-sonalkosten. Die Einrichtungen müssen wirt-schaftlich gerechtfertigt sein. Das sind sie dann, wenn sie von einer möglichst großen Zahl von Nutzern in Anspruch genommen und die Kosten umgelegt werden. Nur dies sichert die Rentabi-lität und damit die Wettbewerbsfähigkeit.

Die zur Rentabilität erforderliche Nutzerfre-quenz und die Notwendigkeit, kostengünstig zu produzieren, haben zu Kapazitätsballungen geführt. In der Touristik besteht daher die Ten-denz zu Mega-Kreuzfahrtschiffen, Großflug-zeugen, zu großen Hotels und Feriendörfern.

Solche Ferienanlagen (Ferienclubs, „All-Inclusive“-Hotels) sprechen große Konsumen-tenkreise an, weil sie zeitgemäße, vielfältige und im Vergleich preisgünstige Freizeitalterna-tiven für Aktivitäten, Entspannung, Gesellig-keit, Genuss und Vergnügen ermöglichen.

Von der Öffentlichkeit werden Großbetriebe häufig kritisch gesehen. Sie werden mit dem so genannten „Massentourismus“ gleich gesetzt und mit allerhand abwertenden Begriffen beschrieben: Betonbunker, Hotelkästen, Urlaubsmonster, Bienenwaben etc. In der Tat erwiesen sich viele der großen Hotels als typisch für eine unpersönliche, billige, auf Massenab-fertigung eingestellte Tourismusindustrie, deren Angebot an den heutigen Wünschen der Märke vorbeigeht.

Einerseits werden die Mega-Hotels zu Recht kritisiert – nämlich immer dann, wenn sie als gesichtslose Fremdkörper die Landschaft ver-schan-deln und ihren Gast zum Devisen brin-genden „Pax“ degradieren, für den die Leistung auf dürftige Zimmer, enge Bäder, nüchterne Hallen, Restaurants mit Kantinencharakter, eine lieblose Küche und Strand beschränkt werden kann. Doch dies ist keine Konsequenz der Größe. Es ist die Folge eines Angebots-Kon-zeptes, das die Bedürfnisse und Wünsche der Gäste missachtet.

Das es auch anders geht, beweisen Entwicklun-gen aus jüngerer Zeit in der Türkei, in Ägypten

und in der Dominikanische Republik So bewer-tete die Stiftung Warentest trotz seiner 2.200 Betten den Ferienkomplex „Lykia World“ mit „sehr gut“, weil er eine kommunikative Atmo-sphäre schafft, den lokalen Baustil aufgreift und die Erwartungen zahlreicher, miteinander kom-patibler Zielgruppen bis ins Detail erfüllt.

Abb. 3.1: Lageplan Lykia World, Türkei


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ren verfügt es noch nicht. Angesichts seines Potenzials an Stränden, Landschaften und Kulturrelikten ist es realistisch anzuneh-men, dass das Land sich in absehbarer Zeit im Tourismus engagieren wird. Drei Kooperationsschienen erscheinen sinnvoll und denkbar:

• Nachdem nahe Ulcinj die Grenze geöffnet wurde, bieten sich Ausflüge zum geheimnisvollen Nachbarn an;

• Der Grenzfluss Bojana und der Sku- tarisee sind artenreich und ökologisch hochsensibel. Es zwingt sich geradezu auf, gemeinsam ein grenzübergreifen des Schutz- und touristisches Nut- zungskonzept auszuarbeiten und umzusetzen, das sich image- und erlebnisfördernd auswirkt und die natürlichen Werte erhält;

• Der Ausbau des Flughafens Podgorica kann die Nordküste Albaniens für den Tourismus erschließen.

3.4 Die Destination als Markenprodukt

3.4.1. Dachmarke und Gebietsmarke

In der Vermarktung einer Destination hat sich Markenpolitik bislang nur selten durch-gesetzt. Fast jeder Ort vermarktet sich selbst. Aufwand und Kräfte werden zersplittert; die Märkte werden nicht erreicht. Denn jede kleine Gemeinde glaubt, sie kennte sich selber am besten. Wichtiger aber ist, dass der Markt sie

Inhalt und die Bandbreite der Leistungen, das Klima, die Sicherheit, die Sauberkeit sowie die Bequemlichkeit der Anreise – aber auch das Image – ein herausragendes Gewicht. Folglich stehen die Karibik, die Balearen, die Kana-rischen Inseln, Portugal, Ägypten, Tunesien, Bulgarien, Griechenland, die Türkei und viele andere Destinationen in unmittelbarem Wettbe-werb zu Montenegro. Angesichts der Deregula-tion des Flugverkehrs und vor Ort oftmals sehr niedriger Kosten, macht es, vom Preis her gese-hen, zuweilen kaum einen Unterschied, ob der Tourist für sich einen Strand in der Ferne oder die Velika Plaža erwählt.

Dies bedeutet für die Planung des Projektes Velika Plaža, dass nicht nur die allgemeinen Tourismus-Tendenzen zu Anfang einfließen müssen. Der weltweite Markt bleibt ständig präsent. An ihm sind alljährlich das Angebot und die Preise auszurichten. Und das monte-negrinische Angebot muss sich ebenfalls an seinen Nachbarn jenseits der Grenzen messen. Insoweit könnte der Wettbewerb ausgefochten werden; doch besser man stützt einander und wird gemeinsam attraktiver.

Hinsichtlich des sommerlichen Badetourismus sind Kroatien und Albanien im Verhältnis zu Ulcinj unterschiedlich zu sehen:

• Kroatien und dort die Gespanschaft Dubrovnik-Neretva kommen wegen der Entfernung für Kooperationsmodelle mit Ulcinj nicht in Betracht. Statt dessen sollte die Boka Kotorska nach gemeinsamen Ansätzen mit Dubrovnik streben.

• Albanien hingegen schließt unmittelbar südlich an die Velika Plaža an. Über international marktfähige Angebotsstruktu-

3.3 Konkurrenz oder KooperationIm internationalen Tourismus konkurriert jedes Zielgebiet mit jedem. Die Angebote sind über Veranstalterkataloge und die Internet-Seiten miteinander vergleichbar. Der Interessent ent-scheidet nach persönlichen Auswahlkriterien. Unter diesen haben der Preis, die Qualität, der

Abb. 3.3: Luftbild Lykia World, Türkei

Abb. 3.2: Ansicht Lykia World, Türkei


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kennenlernt, weiß, wie er sie bucht, und was ihn erwartet. Im Hinblick

• auf die zunehmende Ineffizienz indi-vidueller Vermarktungsbemühungen mit beschränkten Mitteln,

• auf die unüberschaubare Zahl von Reisezie-len, die miteinander konkurrieren und als Folge von Identitätsverlust und vergleich-baren Urlaubsangeboten weitgehend aus-tauschbar wurden,

• wegen der Konzentrationsprozesse im Ver-trieb, die dazu führen, dass die Reiseveran-stalter kraft ihrer geballten Marktmacht die Nachfrage nach ihren Bedürfnissen europa-weit beeinflussen können,

• wobei sie neuerdings wieder den günstigen Preis zum vorrangigen Entscheidungsmaß-stab nehmen (FVW Nr. 18)

ist zur Marktdurchdringung die Konzentration aller Mittel einer Region ebenso geboten wie ihre deutliche Positionierung im Vergleich zur Konkurrenz. Nur so kann die Abhängigkeit vom Preiswettbewerb und den allmächtigen Verkaufsorganisationen verringert werden. Die großen „Player“ im internationalen Ferienge-

schäft – Italien und Spanien – beschreiten diesen Weg. Das Land stellt die Dachmarke mit einem starken Logo. Die einzelnen Ferien-Regionen siedeln sich unter dieser Dachmarke mit einer eigenen, doch dazu passenden Marke an. Unter deren Dach – auf der dritten Ebene – gliedern sich die einzelnen Ortschaften ein.

Die Vorteile dieser Vernetzung:

• Das Land gewinnt durch die Herausstellung seiner Vielfalt an Attraktivität.

• Die Regionen können ihre Identität gezielt artikulieren.

• Die Orte können sich konsequent an ihre Zielgruppen richten, denen ihre spezifische Leistungspalette entspricht.

• Jeder Werbeauftritt nützt der Gesamtheit • und löst ohne höheren Aufwand positive

Mitnahmeeffekte aus.Unter der Dachmarke Montenegros ist daher später eine Gebietsmarke für Ulcinj und eine Standortmarke Velika Plaža zu kreieren.

3.4.2 Leistungsstandards

Eine Destination, die zur hochwertigen Marke werden möchte, muss dem Markt unver-wech-selbare Leistungen in gleichbleibender und international vergleichbarer Qualität anbieten. Diese müssen am Kundennutzen ausgerichtet und transparent bewertet sein.

Soweit dies die Produkte der Tourismuswirt-schaft – Hotels, Campingplätze & Privat-unterkünfte, Sport- & Freizeiteinrichtungen, Verkehrsträger – betrifft, ist das Erfordernis über Standards zu erreichen und sicher zu stel-len. Das Tourismusministerium hat bereits die

alten Standards weitgehend überarbeitet und anhand internationaler Vergleichsmaßstäbe neu definiert.

3.4.3 Die Markenpolitik

Schwieriger wird der subjektive Erfahrungs- und Erlebnisbereich. Da jede touristische Lei-stung immaterielle Seiten enthält, die weder sichtbar noch wiederholbar sind, muss das Destinationsmarketing auf wahrnehmbare und erinnerungsfähige Elemente abstellen:

• auf den Namen, unter dem die Tourismus-region bekannt werden soll;

• auf ein Logo, ein Markendesign und ein verbales Versprechen (Slogan).

Die Markenpolitik der Destination muss zu-gleich ideelle Werte vermitteln, insbesondere einen psychologischen Zusatznutzen.

Denn Konsumenten sind durchweg bereit, für einen Markenartikel einen höheren Preis zu bezahlen, als für die gleichwertige Grundlei-stung von „namenlosen“ Mitbewerbern anfallen würde. Diese Bereitschaft ist mit dem immate-riellen Wert zu erklären, den der Verbraucher mit Markenartikeln verbindet.

Zu diesen immateriellen Werten zählen im inter-nationalen Tourismus

• Prestige: Premium-Destinationen wie die Toskana, St. Moritz, Südtirol, Florida,

• Life-Style: Spaß, Erlebnis: Club Mediterra-née, Airtours, Studiosus,

• Lebensfreude: Italien, Brasilien,• Qualität: Schweiz, Mauritius, Seychellen,

die internationalen Hotelketten – „brands“,

Abb. 3.4: Logo-Montenegro


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• Konkurrenzbeobachtung und -analysen,• Marktbeobachtung und -analysen, • Beratung der privaten Produktentwickler,• Bau der Tourismusinfrastruktur,• Qualitätskontrolle der Tourismusprodukte,• Aus- und Weiterbildung,• Organisation von Veranstaltungen.Die Fülle der Verantwortungsfelder erfordert ein durchsetzungsstarkes, professionelles Destina-tionsmanagement, dass personell und materiell entsprechend der Bedeutung des Wirtschafts-zweiges Tourismus für das Projekt Ulcinj aus-gestattet sein muss.

3.5 Die Märkte der DestinationUlcinj ist ein Ziel des sommerlichen Badetou-rismus und wird es wegen seines Strandpoten-zials auch zukünftig bleiben.

Dieser Tourismustyp bildet das weltweit mit Abstand wirtschaftlich wichtigste und größte Marktsegment. Auf dem Badetourismus beruht der Erfolg aller großen Urlaubsdestinationen wie Spanien, Italien, Griechenland und die Türkei, ebenso wie auch die weltweit erfolgreichsten Tourismusprodukte hervorragende Strände zur Voraussetzung hatten. Unter diesem Aspekt kommen für das Gebiet Ulcinj sämtliche Märkte Europas in Frage.

Doch auf Grund der volkswirtschaftlichen Ziele, wegen der zu Anfang noch kleinen und erst all-mählich wachsenden Bettenkapazität sowie als Folge der geografischen Lage muss Ulcinj sich zunächst auf wenige Märkte und in diesen auf bestimmte Marktsegmente konzentrieren. Paral-lel zum Kapazitätsausbau werden später weitere

sowie der regionalen Identität verbindet.Welche Bedeutung der Markt dem „orientali-schen Flair“ beimisst, unterstreicht der Tour-opa-Titel aus den 70er Jahren. Zwar trifft die Aussage nicht für das ganze Land, sondern nur für Ulcinj zu. Sie wurde dennoch in der Annahme gewählt, dass sie Reiselust und Ent-deckergeist auslösen wird.

3.4.4 Destinationsmanagement

Das komplexe Ziel einer nachhaltigen Entwick-lung, die gleichrangig ökonomische, ökologi-sche, soziale und kulturelle Ziele verfolgt, ist nur dadurch zu erreichen, dass die Entwicklung mit allen nationalen und regionalen Institutio-nen abgestimmt wird.

Dazu gehört auch die Bearbeitung der Schnitt-stellen zwischen allen Tourismusbereichen und der Bauindustrie, Landwirtschaft, dem Trans-portwesen, Handwerk, Einzelhandel sowie Aus-bildung, Umwelt, Kunst und Kultur.

Nicht zuletzt ist die Öffentlichkeit einzubezie-hen. Ihre Unterstützung wird schon deshalb benötigt, weil sie am Ziel der Nachhaltigkeit mitwirken muss und sich im wirtschaftlichen Eigeninteresse initiativ beteiligen soll.

Über die Koordinations- und Informationsfunk-tionen hinaus sind im Zusammenhang mit der Tourismusentwicklung zahlreiche Aufgaben zu lösen, die zweckmäßigerweise zusammenge-fasst werden, um Kompetenz, Effizienz und Kontinuität zu gewährleisten:

• Die strategische Planung,• die internationale Vermarktung,• der Aufbau eines Direktvertriebssystems,

wie Hyatt, Hilton, Kempinsky,• Nachhaltigkeit: Skandinavien, Irland,• Freundlichkeit: Kärnten,• Sicherheit: Österreich, Deutschland.Montenegro und seine Destinationen haben derzeit einen minimalen Bekanntheitsgrad und folglich ein völlig verwaschenes Image. Ziel muss sein, dass der Markt Bekanntheit und Image der Destination Ulcinj mit

• dem orientalischen Flair des Gebietes,• mit dem endlosen Sandstrand, • mit Natur und Qualität sowie• mit einer modernen Angebotspalette

zugleich aber auch mit der wilden Schön-heit der montenegrinischen Landschaften

Abb. 3.5: Touropa


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Quellmärkte und Zielgruppen zu erschließen sein, damit die ursprüngliche Konzentration nicht in eine einseitige Abhängigkeit mündet. Da die Initialorientierung über das darauf aufbau-ende Image und die Marktakzeptanz entschei-det, muss die erste Stufe der Marktstrategie der langfristigen angelegten Zielsetzung entspre-chen. Denn spätere Korrekturen sind äußerst schwer durchzusetzen.

Vor diesem Hintergrund haben alle ersten Entwicklungsschritte in ihrer Gesamtheit eine immense Bedeutung für die künftige Positio-nierung und den wirtschaftlichen Erfolg von Ulcinj und vor allem für die Velika Plaža.

Deshalb muss einerseits das Gesamtprodukt stimmen, d.h. es muss

• über eine einwandfreie Ver- und Entsor-gungsinfrastruktur verfügen,

• sich als umweltverträglich erweisen und starke naturbezogene Akzente setzen,

• es muss ein hervorragendes am Markt aus-gerichtetes Angebot bereitstellen,

• dessen Kapazität reicht, um eine effiziente Vermarktung sowie

• eine kostengünstige Charteranbindung sicher zu stellen.

Es muss darüber hinaus zugleich

• erlebbare Identitätsmerkmale und• markante, Image prägende Leistungen ent-

haltensowie Märkte ansprechen, deren Volumen, Urlaubserwartungen, Organisation und Einkom-mensniveau einen raschen Erfolg realistisch erscheinen lassen. Unter „raschem Erfolg“ ist in diesem Zusammenhang eine Auslastung der

Flug- und Bettenkapazitäten über ca. 6 Monate bei höheren Preisen für Unterkunft und Verpfle-gung zu verstehen.

In Verbindung mit dem Sandstrand als Kernan-gebot bietet Westeuropa mit Benelux, Deutsch-land, Österreich und der Schweiz die besten Chancen für die Aufbauphase.

Während Montenegro wegen der Entfernung für West-, Nord- und Osteuropäer in erster Linie ein Urlaubs-Charterziel ist, werden die Gäste aus Südost-Europa nahezu ausschließlich mit dem Auto anreisen. Insofern sind diese Märkte flexibler und auf Dauer schon deswegen interes-sant, weil ihr Anreisemodus die Direktbuchung erleichtert. Dies vermeidet den Zwischenhan-del und erlaubt daher der Tourismusbranche vor Ort höhere Einnahmen. Doch noch befinden diese Märkte sich in einer wirtschaftlich pre-kären Situation, so dass sie kaum ein größeres Gästeaufkommen generieren können, das bereit und in der Lage ist, hohe Preise zu zahlen.

Diese Märkte sind Märkte der Zukunft, die ebenso wie Nordeuropa und Großbritannien erst dann anvisiert werden sollten, wenn ausreichend Bettenkapazitäten vorhanden sind, um auch diese Märkte effizient abdecken zu können.

3.6 Die Zielgruppen der DestinationDas Gebiet von Ulcinj muss eine Doppelstrate-gie verfolgen,

• die ihr zum einen die heutigen Zielgruppen erhält, da diese vielen Privatpersonen ein Zusatzeinkommen verschaffen;

• die ihr zum anderen parallel dazu neue

Zielgruppen zuführt, diese als Marketing-Multiplikatoren gewinnt und auf Dauer an sich bindet.

Verschiedene Zielgruppen sind nicht ohne wei-teres miteinander kompatibel.

Sie sind dann unvereinbar, wenn sie ein unter-schiedliches Urlaubsverhalten an den Tag legen oder andersartige Ansprüche an die Ausrich-tung und die Qualität des Angebotes stellen. Differenzen können sich ferner aus den Vor-stellungen zum Erscheinungsbild der Urlaubs-destination und deren Umwelt ergeben. Es könnte sich daher als sinnvoll erweisen, mit großem Fingerspitzengefühl zwei Urlaubssphä-ren zu schaffen und behutsam auseinander zu halten. Dies hat, nachdem Spannungen zwi-schen inkompatiblen Zielgruppen aufgetreten waren, zahlreiche Urlaubsgebiete harmonisiert und wurde teils konsequent von den Ver-anstaltern und der örtlichen Tourismuswirt-schaft geplant (Mallorca, Korfu) oder hat sich von selbst so ergeben (Gespanschaft Dubrovnik-Neretva).

Mit einer Verbesserung der Lebensstandards in Ost- und Südost-Europa sind steigende Ansprü-che an den Urlaub zu erwarten. Anzunehmen ist, dass die Reisemotive dann denen der West-europäer gleichen. Deshalb dürften die heute für Westeuropäer unakzeptablen, ansonsten aber noch marktfähigen Unterkunftsangebote kon-tinuierlich an Zuspruch verlieren. Sie werden, falls nicht qualitativ adaptierbar, wie in Spanien und Portugal allmählich vom Markt genommen und abgerissen werden müssen.

Die Verbesserung der Angebotsstrukturen ist also unabdingbar, um neue Zielgruppen zu gewinnen. Ebenso werden die heutigen Ziel-


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Deutsche Analysen bestätigen die herausra-gende Bedeutung des Badetourismus für ein Ziel, das die Tourismuswirtschaft als Basis für seine ökonomische Existenz benötigt. Die alljährliche Marktuntersuchung der F.U.R. für Deutschland ergab spiegelbildlich die gleiche Rangfolge der Motive – bei einer allerdings unterschiedlichen Gewichtung.

Die Hauptzielgruppe bildet der „Badegast“. Die oftmals im Zusammenhang mit einer touri-stischen Planung als zukunftsträchtig erwähn-ten Zielgruppen der „Kultur-“, der „Themen-“, „Agro-“, „Öko-“ oder „Abenteur-Touristen“ spielen bei flächendeckenden Erhebungen eine untergeordnete – Kultur & Abenteuer = 8 %; Urlaub auf dem Bauernhof 3 % – oder gar keine Rolle. Nur der „Thementourismus“ gewinnt erheblich an Bedeutung, sobald das Thema erlebnisstark inszeniert ist (ca. 30 %).

Deswegen sind Nischen natürlich nicht gänz-lich uninteressant. Wenngleich sie wirtschaftlich unterschiedliche Perspektiven bieten, können sie doch erheblich zum Image der Destination

gruppen auf Dauer nur durch eine Angebots-verbesserung gehalten. Denn mit steigenden Einkommen werden sie auch höhere Ansprüche stellen. Doch unabhängig davon bleibt Ulcinj mit seinen Strand- und Badebuchten in der Hauptsache ein Ziel der Badetouristen.

Diese Zielgruppe bildet die ökonomische Exi-stenzgrundlage des Gebietes. Sie mag im überschäumenden Erlebnis der grenzenlosen Urlaubsfreiheit manchmal über die Stränge schlagen, durch merkwürdige Kleidung, lautes Benehmen oder durch ihre Menge provozieren. Ihr auffälliges Verhalten ist typisch für die Aus-nahmesituation des Urlaubs. Gelegentlich wird dies als „Massentourismus“ abfällig beschrie-ben und sogar als „unerwünscht“ disqualifi-ziert. Kritische Stimmen solchen Inhaltes lassen zweierlei erkennen:

• Sie haben sich nicht mit dem Phänomen der Regeneration in einer stressfreien Erho-lungsperiode befasst, die in mittelalterli-chen Pilgerzügen, wie im Karneval und heute in der Urlaubsreise eine alltagsabge-wandte Gegenwelt suchte und sucht;

• Sie sehen nicht, dass in einer Welt mit dem verbrieften Grundrecht der Reisefrei-heit weder Verbote noch belehrende Zeige-finger Exzesse verhindern, sondern ein die Bedürfnisse deckendes Angebot.

Untersuchungen darüber, von welchen Ziel-gruppen und aus welchen Gründen Ulcinj der-zeit aufgesucht wird, sind nicht vorhanden. Doch die Antwort liegt auf der Hand.

• An der montenegrinischen Küste konzen-trierte sich die gesamte Sommernachfrage aus Serbien und Montenegro, da andere

Länder deren Bürgern infolge des Embar-gos verschlossen waren.

• In Ulcinj spielen die Sandstrände sowie auch das quirlig-lebhafte Ferienleben in der Stadt eine attraktive Rolle.

• Westeuropäer lockte, nachdem der Charter in 2002 wieder aufgelegt wurde, der zunächst günstig erscheinende Preis, die Neugier und der vergangene Ruf als FKK-Sandstrand-Destination.

Hieraus ist für eine marktorientierte Zielgrup-penvision wenig abzuleiten. Einen Hinweis auf die Gewichtung der maßgeblichen Besucher-Motive geben aber Untersuchungen zu Kroa-tien und Dubrovnik-Neretva, deren Klima und Landschaft vergleichbar sind.

Selbst in der Gespanschaft Dubrovnik-Ne-retva mit dem weltweit bekannten Kleinod der histo-rischen Altstadt hält „Baden & Erholung am Meer“ mit enormen Abstand die Spitzenposi-tion (84 %). „Spaß & Vergnügen“, „Naturschön-heiten als Urlaubsrahmen“ sowie „Erlebnisse“ spielen mit 25-35 % untereinander eine etwa gleichwertige Rolle. „Kultur“ springt lediglich in Dubrovnik auf 24,7 %, dafür fällt „Sport“ auf 4,5 %, da sich die kulturhistorische Anzie-hungskraft der Altstadt selektiv auswirkt.

Abb. 3.7: Reisemotive F.U.R Marktuntersuchung

Abb. 3.6. Reisemotive Kroatien


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oder zu einer Bereicherung der Basisangebote beisteuern.

So ist laut F.U.R.-Analysen „Fitness“ von 7 % in 1999 auf 11 % in 2002 und „Wellness“ von 6 % auf 13 % gesprungen. „Wellness“ gehört heute zu den unverzichtbaren Bestand-teilen der touristischen Leistungspalette. Auch „Kultur-“, „Agro-“, „Öko-“ und „Abenteuer-Touristen“ sind durch geeignete Angebote in die konzeptionellen Überlegungen einzubezie-hen. Von ihnen ist am ehesten zu erwarten, dass sie wirtschaftliche Vorteile in das Hin-terland tragen. Doch mit diesen Nischen-Ziel-gruppen allein kann die wirtschaftliche Zukunft des Gebietes von Ulcinj oder gar Montenegros nicht gestaltet werden. Sie sind als wichtiger Zusatz zu sehen.

Die Hauptzielgruppe der Badetouristen ist kei-neswegs homogen. An ihr ist die Zielgrup-penzersplitterung – eine der bedeutendsten Tendenzen in den internationalen Märkten – sehr deutlich nachzuvollziehen. Für die Inve-storen und künftigen Betreiber an der Velika Plaža, auf der Insel Ada, in der Bucht von Val-danos sowie in der Stadt Ulcinj ergeben sich daraus zahlreiche Variationsmöglichkeiten zur individuellen, auf spezielle Zielgruppen aus-gerichteten Produktentwicklung. Die nachfol-gende Aufgliederung der Unterzielgruppen des Badetourismus ist nur als Denkansatz zu ver-stehen; er schöpft nicht die ganze Bandbreite aus.

• Die erste Differenzierung richtet sich nach den finanziellen Möglichkeiten und Grenzen der Gäste. Auch innerhalb der sich heraus kristallisierenden Gruppen der „begüterten Badetouristen“ und der „weni-

ger begüterten“ müssen weitergehende Spe-zialisierungen erfolgen.

• Die zweite richtet sich nach Familienstand und Alter wie auch danach, ob der Gast allein, zu zweit oder mit Kindern verreist.

• Die dritte Differenzierungsstufe richtet sich nach den Hauptbedürfnissen der jeweiligen Gästegruppe – in Ruhe relaxen oder im fröhlich-lebhaften Gästekreis den Urlaub durchtanzen – und nach deren persönlichen Interessen.

• Innerhalb dieser persönlichen Interessen dominieren diverse Neigungen. Dies bietet Raum für die weitergehende Spezialisie-rung, z. B.

• im Sport – als Tennis-, Golf-, Reit- oder Wassersportbetrieb.

• bei Familien – für Kinder aller Alters- gruppen, Babys, Jugendliche.

• bezgl. Gesundheit – fokussiert auf Schönheit, Wellness, Fitness oder tat- sächlich die Rehabilitation.

• Darüber hinaus ist weiter zu differenzieren nach präferierten Beherbergungstypen sowie deren Standards. Die genannten Vari-anten sind in nahezu jeder Unterkunftsart jeden Niveaus darstellbar, sei es ein Hotel oder Appartementblock, ein Ferienclub oder das Bungalow-Dorf.

• Schließlich kann die Zielgruppendifferen-zierung sich am Bezahlsystem orientieren. Die Varianten von der Übernachtungen bis hin zum All-Inklusive-Betrieb sind kaum überschaubar. Nebenbei gesagt, gewinnt der All-Inklusive-Typus rasant Marktan-

teile, generiert im Umfeld des Betriebes aber fast kein Geschäft.

Während die Velika Plaža bei der Zielgruppen-bestimmung den „besser Verdienenden“ anspre-chen soll und die Bucht von Valdanos den „hoch Verdienenden“, muss Ulcinj die Bedürfnisse der mittleren und unteren Einkommen befriedi-gen können.

Im Zentrum der Zielgruppenstrategie steht das Segment der Badetouristen mit sämtlichen Untergruppen, soweit deren Erwartungen am Ort erfüllt werden können. Darüber hinaus sollen mit der Zeit weitere Zielgruppen erreicht werden, um die Tourismuswirtschaft außerhalb der Badessaison zu beleben sowie um kleine und mittelständische Unternehmen im Hinter-land einzubinden.

Dazu wird eine entsprechende touristische Infra-struktur benötigt, die bislang nicht einmal im Ansatz besteht. Doch bereits in der Aufbau-phase wird sich unter den Badegästen erfah-rungsgemäß ein Interesse für Angebote im Umfeld von Ulcinj herauskristallisieren. Dieses Interesse wird thematisch (Ausflüge, Museen, Naturparks, Einkaufen, Märkte) oder sportlich (Wandern, Radeln, Bergsteigen, Kanufahren) begründet sein. Die Aktivitäten im Freien werden sich auf das Erlebnis der Landschaft und der Natur in dem Maße ausdehnen, wie diese durch Exotik und Schönheit faszinieren und die touristische Infrastruktur darauf einge-stellt ist.

Der touristische Reiz und die Qualität einer solchen Infrastruktur (Rad- und Wanderwege, Rastplätze, Beschilderung, Gastronomie, Unter-künfte) entscheiden, inwieweit sie auch bei anderen Zielgruppen als den Badegästen eine


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3.7 ZusammenfassungZiel der Tourismusstrategie des Gebietes von Ucinj ist, mit Hilfe einer nachhaltigen Nutzung des natürlichen und kultur-historischen Poten-zials und unter Bewahrung der besonderen regionalen Identität den Lebensstandard der Bevölkerung und die Einnahmen des Staates anzuheben sowie Arbeitsplätze und Zukunfts-perspektiven zu schaffen.

Zum Angebotskern wird die Velika Plaža, der längste feinsandige Strand der östlichen Adria – ein USP von höchster Bedeutung. Angesichts dieses USP richtet sich die Strategie in erster Linie an die Hauptzielgruppe des anspruchs-vollen, sommerlichen Badetourismus mit allen Unterzielgruppen.

Aufbauend auf der Tourismusentwicklung an am Strand soll auch das Hinterland zum unmit-telbaren Nutzen der dort lebenden Bevölkerung in das Angebotsspektrum einbezogen werden – als Ausflugsziel und als Plattform für zusätz-liche Marktnischen aus den Segmenten des „Kultur-“, „Natur-“, „Themen-“, „Aktivitäts-“, „Agro-“, „Öko-“ und „Abenteuer-Tourismus“.

Das Angebot wird an den Bedürfnissen der Zielgruppen ausgerichtet. Es folgt den Prinzi-pien: Nachhaltigkeit, Qualität und Vielfalt, ein regionaltypisches Ambiente und ein Image, das die kultur- und naturgebundenen Leistungsak-zente betont und entwickelt.

Nachfrage auslösen. Das Beispiel von Mallorca zeigt, dass dies mit hohen Investitionen in Rad- und Wanderwege gelingen und das Hinterland touristisch öffnen kann.

Für die Errichtung einer öffentlichen Infrastruk-tur, die interessante Anlaufspunkte über weite Flächen touristisch erschließt und miteinander vernetzt, ist eine Privatfinanzierung nicht zu erwarten. Mit einer solchen ist bei akzeptablen Konditionen aber zur Einrichtung von Unter-künften und Gastronomieangeboten zu rech-nen, wenn das Volumen der Nutzer so stark anwächst, dass es eine dauerhafte Einnahme-quelle zu werden verspricht. Dies erfordert, dass die Kapazitäten an den Stränden so weit ausge-baut sind und dass der Gästestrom an die Küste sich über viele Monate erstreckt, so dass ein ausreichend großes Nutzerpotenzial entsteht.

Ebenso wie anspruchsvolle Badegäste nur dann kommen werden, wenn sie ein neues, hoch-wertiges Angebot dazu verlockt, setzt auch die Ansprache von Nischensegmenten ein ihren Vorstellungen zusagendes Produkt voraus. In dessen Infrastruktur muss die Öffentliche Hand investieren. Das erscheint auch für sie erst dann lohnenswert und vertretbar, wenn Groß-kapazitäten an den Stränden eine monatelange Basisnachfrage und eine internationale Ver-kehrsanbindung gewährleisten können. In Vor-bereitung einer zusätzlichen Nischenstrategie, die Marktsegmente erfasst, welche sich für die Naturschönheiten des Skutari und Šas-Sees, des Bojana-Flusses und Rumija-Gebirges oder die kultur-historischen Relikte in der Umgebebung von Ulcinj begeistern können, sollten diese Werte geschützt und gepflegt werden.


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4 Die Rahmenbedingungen

4.1 Das Klima von UlcinjUlcinj verfügt über alle klimatischen Vorausset-zungen für eine Badesaison von Ende April bis Anfang November. In dieser Zeit gleichen die durchschnittlichen mittleren Lufttemperaturen am Tag denen der Insel Mallorca. Der Winter ist etwas kühler als in den drei Vergleichdesti-nationen. Sie alle haben eine äußerst schwache, nur von sehr niedrigen Preisen getragene Win-tersaison.

Die Wassertemperaturen von Ulcinj sind mit denen von Mallorca nahezu identisch. Von Anfang Mai bis Ende Oktober übersteigen sie 20 ºC. Die Wassertemperaturen von Kreta liegen darüber, die von Malaga ein wenig darunter; dank eines riesigen Golf- und hochwertigen Kulturangebotes baut Andalusien dennoch all-mählich und mit Rückschlägen eine annehm-bare Wintersaison auf.

Hinsichtlich der Niederschläge fällt Ulcinj – wie ganz Montenegro – aus der Rolle.

Von Oktober bis in den März verzeichnet der Standort eine echte Regenzeit mit den höch-sten Niederschlägen von Europa. Der Vorteil:

das Gebiet von Ulcinj ist voll von subtropi-schem Grün und außerordentlich fruchtbar. Die enge Kooperation von Landwirtschaft und Tou-rismus zwingt sich geradezu auf.

Die Regenzeit verbürgt zudem ein grandioses Naturschauspiel, wenn die Flüsse und Seen über ihre Ufer treten. Infolge der enormen Nieder-schläge vervierfacht der Skutari-See im Winter sein Volumen.

Bezüglich der durchschnittlichen Anzahl monat-licher Sonnenstunden liegt das Gebiet von Ulcinj im Sommer gleichauf mit Mallorca und Malaga. Im Winter, infolge der hohen Nie-derschläge leicht erklärt, bietet Ulcinj weniger Sonnenstunden als die anderen an.

Abb. 4.2: Lufttemperatur: Mittleres Tagesmittel

Abb. 4.1: Wassertemperatur: Mittleres Monatsmittel

Abb. 4.4: Monatlich mittlerer Niederschlag mm

Abb. 4.3: Sonnenscheindauer in Stunden

Abb. 4.5: Überschwemmungen während der Regenzeit


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um die kritisierten Folgen des KFZ-Verkehrs zumindest innerhalb des Entwicklungsbereiches strikt zu unterbinden.

Der Schienenverkehr hat für den internationa-len Tourismus in Montenegro lediglich eine kleine Randfunktion. Die 1974 erbaute Strecke von Belgrad nach Bar kann für Urlaubsreisende aus Serbien – insbesondere aus dem Großraum der serbischen Hauptstadt – eine Alternative zu Pkw oder Reisebus werden, zumal die Strecke entlang der Morača außerordentlich malerisch und bereits als Tourismusattraktion anzusehen ist.

Die Fährverbindung von Montenegro nach Ita-lien hat demgegenüber eine wesentlich höhere Bedeutung. Zur Fähranreise stehen die Verbin-dungen von Bar nach Bari, Ancona und Dubro-vnik zur Verfügung, und durch den Einsatz moderner Fährschiffe kann die Reisezeit erheb-lich reduziert werden. Zumindest für Besucher aus Italien, vielleicht aus der Schweiz und Süddeutschland, welche die montenegrinische Adriaküste erreichen wollen, stellt dann die Kombination von Pkw und Fähre bzw. Bahn-reise bis Bari oder Ancona und Fähre eine Alter-native zu langen Autofahrten entlang der Küste dar.

4.2.2 Die Ver- und Entsorgung

Die gute und sichere Versorgung mit Tele-kommunikation, Energie und vor allem Wasser ist eine unverzichtbare Voraussetzung für die Tourismusentwicklung. Heutzutage dürfte sich kaum ein Großinvestor finden, wenn diese Infrastrukturleistungen nicht in moderner Qua-lität vorhanden oder gewährleistet sind. Denn sie bestimmen von vornherein die Standortqua-

großen Reiseveranstaltern als zu weit empfun-den, um die Entwicklung des Sandstrandpoten-zials voranzutreiben.

Inzwischen zeichnen sich Lösungen ab: Die Straßen werden verbessert und der Flughafen Podgorica wird mit der Küste durch den „Sožina-Tunnel“ verbunden.

Allein der „Sožina-Tunnel“ dürfte die Busfahrt vom Flughafen Podgorica nach Ulcinj auf (tat-sächlich) knapp 2 Stunden verkürzen.

Und in der künftigen Destination Velika Plaža können alle Vorkehrungen getroffen werden,

4.2 Die Infrastruktur

4.2.1 Die Verkehrsanbindung

Die sichere Verkehrserschließung eines Ziel-gebietes, die Bequemlichkeit, Schnelligkeit und Kosten der Anreise entscheiden mit über den Erfolg im Tourismusgeschäft. Danach bestimmt sich das Engagement der Touroperator ebenso wie die privat organisierte Ferienreise. Effi-ziente Verkehrssysteme sind für die Vermark-tung und Belegung genauso wichtig wie der Ausbau der touristischen Infrastruktur und der von Angeboten.

KFZ-Touristen aus Nord- und Mitteleuropa erreichen Montenegro erst nach einer langen Autofahrt von 2 bis 3 oder sogar 4 Tagen. Für Flugreisende gibt der Neckermann-Kata-log 2003 die Transferzeit vom Flughafen Tivat nach Ulcinj recht optimistisch mit 2 Stunden an. Es werden im Bus eher 3 in den verkehrsin-tensiven Wochen der Hochsaison.

Die Gäste aus Südost-Europa werden wegen der Nähe immer auf das Kraftfahrzeug zurück-greifen. Denn die An- und Abreise ist für meh-rere Personen im Wagen kostengünstiger als der Flug, und die ständige Verfügbarkeit des eigenen Autos gewährt eine höhere Beweg-lichkeit vor Ort mit negativen Folgen für das Gesamtambiente: verstopfte Straßen, über-füllte Parkplätze, wildes Parken, Umweltschä-den und Verkehrsgefährdung durch zu schnelles Fahren.

Während die Folgen des Autoverkehrs aus den Nachbarländern im Juli und August zu beob-achten sind, wurde die Entfernung von Tivat zur Velika Plaža in den 80er Jahren von den

Abb. 4.6: Verkehrsanbindung


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lität und das Image. Daher hat die „Weltbank“ vor 20 Jahren den Ausbau der südanatolischen Strände mit einem Regionalkonzept und der Fertigstellung der gesamten Infrastruktur initi-iert. Die Kosten wurden von der Weltbank, vom türkischen Staat sowie von den Investoren getragen.

Während die Telekommunikation in Montene-gro zufriedenstellend arbeitet, deckt die Strom-versorgung den Bedarf zwar im Wesentlichen – aber doch mit Engpässen – ab (Risan).

Um den Ausbau der Tourismuswirtschaft abzu-sichern, sind neben der Versorgung auch die umweltverträgliche Entsorgung von Abwasser und Abfall unerlässlich.

Defizite bei der Versorgung (z. B. Strom- oder Wasserausfall) sind unmittelbar spürbar: für Urlaubsgäste genauso wie für die Bewohner und das Gewerbe vor Ort. Sie werden zumeist aus eigenem Antrieb behoben. Defizite bei der Entsorgung dagegen wirken häufig erst mittel- und langfristig und wurden (zumindest bislang) ignoriert: Kontamination der Badegewässer, „Vermüllung“ der Landschaft. Daher wurden früher (ähnlich wie in anderen Ländern mit planwirtschaftlicher Vergangenheit) die Versor-gungssparten durchweg besser ausgestattet und betrieben als die Entsorgung. Das prägt den Zustand der technischen Infrastruktur bis heute – und leider auch das Landschaftsbild Monte-negros.

Natürliche Wasser-Ressourcen (Quellen, Grund- und Flusswasser und Binnenseen) sind aus-reichend vorhanden. Dennoch arbeitet die Wasserversorgung in manchen Städten unzuver-lässig. Insbesondere während der Tourismussai-son treten erhebliche Versorgungsengpässe auf. Diese betreffen zwar nicht Ulcinj, sondern die nördliche Küste (Herceg Novi, Tivat). Doch der Imageschaden belastet die Tourismuswirtschaft als Ganzes – und zwar erheblich, wie ein war-nender Hinweis aus dem Neckermann-Katalog 2003 (S. 248) unterstreicht.

Wohlgemerkt! Diese buchungshemmende Aus-sage bezieht sich auf ganz Montenegro, obwohl sie lediglich für bestimmte Standorte an der Küste zu begrenzten Zeiten zutrifft.

Denn um Reklamationen zu vermeiden, sichern die Veranstalter sich rundum ab Daher tritt aus der Sicht des Marktes an die Stelle mehrerer

Einzelprobleme ein gravierendes Gesamtpro-blem. Dies zieht das ganze Land und seine Tou-rismuswirtschaft in Mitleidenschaft. Deshalb liegt es auch im Partikularinteresse einer gut versorgten Region, dass Versorgungsschwie-rigkeiten in anderen Gebieten Montenegros gelöst werden. Dort sind die Wasserversor-gungsprobleme nicht nur Folge unzureichender Ressourcen, sondern die Konsequenz extremer Wasserverluste wegen maroder Netzsysteme und illegaler Entnahmen (Kotor fast 90 %).

Eine Abwasserentsorgung existiert keineswegs überall; sie ist auf Ortsnetze in den Städten be-schränkt. Deren Bau- und Wartungszustand ist zumeist mangelhaft. Klärwerke fehlen – selbst in größeren Hotelanlagen.

Die Abfallentsorgung in Montenegro ist völlig unzureichend. Abgesehen von der teilweise funktionierenden Abfallsammlung in den Städ-

Abb.4.8: Hinweis Neckermann-Katalog 2003

Abb. 4.7: „Vermüllung“ der Landschaft

Abb. 4.9: Müll in der Stadtmauer von Budva


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ten wird die Abfuhr individuell organisiert, und die Entsorgung geschieht auf ungeschützten Müllkippen oder dadurch, dass der Müllwagen direkt hinter dem „nächsten Hügel über der Bucht von Valdanos“ ablädt. Die Landschaft ist erheblich belastet. Nicht einmal die Innenstädte und touristischen Brennpunkte wie die Stadt-mauer Budvas bleiben vom Müll verschont.

Die Sauberkeit im Urlaubsgebiet zählt zu den wichtigsten Entscheidungskriterien. Die scho-nungslose Vermüllung der Landschaft wird sich alsbald als einer der negativsten Imagefaktoren

erweisen, zumal sie in direktem Kontrast zu der ökologisch orientierten Landesverfassung Montenegros stattfindet.

Die bereit stehenden Kapazitäten der inter-nationalen Zusammenarbeit in der Entwick-lung sollten auf die Wasserversorgung sowie auf die Entsorgung von Abwasser und Abfall konzentriert werden, damit das Potenzial für eine nachhaltige, hochwertige Tourismusent-wicklung erhalten bleibt und genutzt werden kann.

Abb. 4.10: Müll auf Hügel bei Valdanos


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5 Das Tourismuspotenzial

5.1 Allgemeine Potenzial- bewertungDas Land ist klein und jede Ecke mit dem Auto in wenigen Stunden erreichbar. Dennoch ist die Landschaft an Vielseitigkeit nicht zu übertref-fen: zerklüftete Hochgebirge und tiefe Schluch-ten, fruchtbare Ebenen und die faszinierende Adria-Küste. Soweit Vergleiche zulässig sind, drängen sie sich zu Norwegen, zur Schweiz, den oberitalienischen Seen und Mallorca auf. Ebenso variantenreich ist die Vegetation, der Höhenlage entsprechend.

Kultur-historische Werte von europäischer Bedeutung sind zwar kaum anzutreffen; den-noch sind die serbisch-orthodoxen Klöster, die Relikte der Römer, Venezianer und Habsburger sowie die Zeugnisse osmanischer Präsenz hoch-interessant, da sie die eigentümliche Geschichte der Montenegriner eindrucksvoll und vielseitig dokumentieren.

Montenegro darf sich zu den schönsten Län-dern des Mittelmeeres zählen. Man kann es in 5 touristische Zonen gliedern, die das Potenzial für jeweils andere Zielgruppen haben:

1. Die Sandstrandregion von Ulcinj.2. Der Fjord von Kotor (Cattaro).3. Die Felsküste und Badebuchten von Tivat bis Bar und Ulcinj.4. Der Skutarisee.5. Das Hochgebirge mit der Miniaturhaupt-

stadt Centinj und drei Nationalparks.

Die Stärken des Potenzials

• Das gemäßigte Mittelmeerklima• Die Schönheit der Landschaft• Die Vielfalt der Landschaft• Die subtropische Flora und Fauna• Die kultur-historischen Relikte• Der Sandstrand von Ulcinj

Die Schwächen des Potenzials

Es wurden nur Badeziele und kleinere Skige-biete ausgebaut. Ansonsten ist das Potenzial nirgends erschlossen. Es fehlen Wegenetze,

Leitsysteme, mehrsprachige Beschilderungen und Beschreibungen – d.h. jegliche Tourismus-Infrastruktur.

Die Gefährdungen des Potenzials

• Wilde Bebauung überall im Land.• Planlose Urbanisation (Budva, Sutomore,

Halbinsel Luštica).• Abfall- und Abwasserentsorgung.• Heftiger Straßenverkehr rund um die Boka

Kotorska, in einigen Städten.• Chaotische Strände, wildes Parken.• Unkontrollierte Vogeljagd am Skutarisee

und am Šas-See.

Chancen, die das Potenzial eröffnet

Das Potenzial erlaubt – seiner Vielfalt entspre-chend – ein ebenso breit gefächertes, grenz-überschreitendes Angebotsspektrum, das auf die unterschiedlichsten Zielgruppen zugeschnit-ten ist: die große Zahl der Badetouristen und zusätzlich viele erdenkliche Nischen bis hin – mit regionaler Bedeutung – zu Wintersportlern.

5.2 Die Velika Plaža und andere SträndeMit einer Länge von 13 bis 14 km und einer Breite von etwa 60 m ist die Velika Plaža der mit Abstand schönste und größte Sandstrand der ostadriatischen Küste von Triest bis zur albani-schen Grenze inklusive der 1.185 kroatischen Inseln. Damit bildet die Velika Plaža einen USP (Unique Selling Point), der diesem Standort

Abb. 5.1: Fünf touristische Ziele


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besondere Chancen im Tourismus eröffnet. Des-halb, wegen der Größe und wegen des unmit-telbar dahinter liegenden Landstreifens, der fast unbebaut ist und sich im Besitz der Öffentli-chen Hand befindet, ist in der Velika Plaža das bedeutendste wirtschaftliche Entwicklungspo-tenzial zu sehen, über das Montenegro insge-samt verfügt. Die qualitative Marktorientierung und die Nachhaltigkeit der Nutzung dieses Grundstückspotenzials entscheiden sowohl dar-über,

• ob das Hauptziel der montenegrinischen Tourismusstrategie (Verbesserung des Lebensstandards, Arbeitsplätze, Anhebung der Staatseinnahmen) erreicht wird – sowie auch darüber,

• ob die nachfolgenden Generationen von diesem Potenzial leben können.

Die Velika Plaža wurde als Modellprojekt ausge-wählt, um eine spekulative, planlose Bebauung zu vermeiden und zugleich einen zielbestimm-ten Rahmen für einen wirtschaftlich interessan-ten und umweltverträglichen Ausbau in Stufen festzulegen.

Der Planungsteil dieses Konzeptes enthält detaillierte Ausführungen dazu, wie der in vieljährigen Stufen vorgesehene Ausbau ver-laufen sollte. Kernelemente des Ausbaukonzep-tes sind

• die Konzentration auf den nordwestlichen Teil des Strandes und der

• Schutz seines ökologisch sensiblen, süd-östlichen Teils,

• Entwicklung in 6 durch Grünzonen vonein-ander getrennten Modulen,

• Schutz des Küstenbereiches und

• 100 qm Grünfläche pro Bett.Dem räumlichen Planungskonzept von „Albert Speer & Partner“ liegt außer dem touristischen Konzept die umfangreiche Umweltverträglich-keitsprüfung von „ERM Lahmeyer Internatio-nal“ zu Grunde, auf die ausdrücklich verwiesen wird. Das Prinzip der Nachhaltigkeit bedingt deren künftige Beachtung bei allen Entwick-lungsschritten.

Darüber hinaus wurden die Erfahrungen Mallor-cas mit dem Volumentourismus bei der Planung herangezogen. Dies bewirkte die getrennten Module und die Einrichtung von Grün- und ökologischen Schutzzonen.

Im Vordergrund die Insel ADA mit der einst beliebten, heute qualitativ kaum noch akzep-tablen FKK-Anlage.

Die Mündung des Bojana-Flusses, an den der südöstliche Teil des Projektgrundstückes grenzt, der, ökologisch sensibel, geschützt werden soll.

Im Hintergrund der Ulcinsko Polje, ein Sumpf-, See- und Salinengebiet, das zum Vogelpark prädestiniert ist und in dem Flamingos angesiedelt werden können

Abb. 5.2: Luftbild Velika Plaža


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Im Nordosten grenzen die Velika Plaža und die Randbesiedelung von Ulcinj aneinander. Teils wird hier ohne Genehmigung und ohne große Rücksicht auf das Erscheinungsbild und die Nachbarschaft gebaut. Inwieweit das Abwasser ordnungsgemäß entsorgt wird, ließ sich nicht klären.

Zwischen der Ortsrandbebauung und der Velika Plaža mündet der Milena Kanal ins Meer, der den Ulcinsko Polje mit der Adria verbindet.

Abgesehen von der FKK-Anlage auf der Insel Ada im Südosten des Strandes an der albani-schen Grenze ist nur ein kleiner Grundstück-steil mit Hotel- und Appartementanlagen am nordwestlichen Ende des Strandes bebaut.

Diese Betriebe wurden vor 20 bis 30 Jahren im sozialistischen Einheitsstil errichtet, sind dem-entsprechend einfach und ohne jedes Ambiente. Doch des Strandes wegen finden sie – bei sehr günstigen Preisen – noch ihr Publikum.

Hinter dem an der Küste gelegenen Grund-stücksstreifen, der der Öffentlichen Hand gehört, wird eifrig von Privatleuten gebaut. Auf die Pflege der Umwelt und einen regionalen Stil wird dabei nicht geachtet. Jeder macht, was ihm gefällt.

Im südöstlichen Bereich ist die Velika Plaža, da auf Meereshöhe, Überschwemmungsgebiet. Dies begründet den besonderen ökologischen Wert des schützenwerten Teiles.

Da Ablagerungen des Bojana-Flusses die Neh-rung und die Velika Plaža schufen, ist die Farbe des Sandes nicht sonderlich photogen. An der Qualität des feinen Sandes ändert dies nichts.

Hinter der Ulcinsko Polje, den der Milena Kanal mit der Adria verbindet. Hier kann ein Vogel-schutzgebiet angelegt werden mit angesiedelten Flamingos als einer touristischen Attraktion für die Hauptzielgruppe und für die Nischen außer-halb der Badesaison.

Abb. 5.3: Ulcinj grenzt mit der Bebauung an Velika Plaža

Abb. 5.4: Bestehende Hotel- und Appartementanlage Abb. 5.6: Mögliche VogelschutzbereicheAbb. 5.5: Private bauliche Entwicklung


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Das Gebiet von Ulcinj verfügt über drei grö-ßere, beliebte Strände:

• Der Sandstrand der Velika Plaža besitzt das bedeutendste Entwicklungspotenzial. Sein Filetstück bildet die Insel Ada, deren öst-liche Hälfte allerdings unter Naturschutz gehört.

• Der lebhafteste und im Sommer überlau-fene Strand liegt inmitten der Stadt.

• Wesentlich kleiner als die Velika Plaža, dafür umso feiner ist die landschaftlich ungewöhnlich schöne Bucht von Valdanos, die – ein weiterer USP – ein riesiger, Jahr-tausend alter Olivenhain umgibt.

Die Velika Plaža überzeugt durch Größe, Sand-qualität und in Teilbereichen durch einen ein-drucksvollen Kiefernwald. Das Gelände ist flach und bietet landschaftlich wenig, so dass auf den Landschaftsgestalter viel Arbeit zukommt. Die Velika Plaža ist ideal für ein großflächiges

Badeziel. Die Bucht von Valdanos – heute noch vom Militär als Ferienanlage genutzt – ist deut-lich exklusiver, während der Stadtstrand von Ulcinj vom Urlaubstrubel lebt und auch künftig profitiert.

Abb. 5.8: Olivenhain

Abb. 5.9: Mündung Bojana-River

Abb. 5.10: Mala Plaža

Abb. 5.11: Bucht von ValdanosAbb. 5.7: Strände von Ulcinj


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5.3 Ulcinj – Geschichte, Flair, LegendenUlcinj ist eine der ältesten Städte der Adria-Küste. Von ihr berichteten bereits Livius, der sie Olcinum, und Plinius, der sie Olchinium nannte. Coronelli erzählt ihre Geschichte und beschreibt ihre Lage auf einem ins Meer vor-springenden Felsen, der sie in alter Zeit von See her fast uneinnehmbar machte. Diese beherr-schende Stellung der befestigten Altstadt ist heute noch charakteristisch für Ulcinj, wie auch die fruchtbaren Felder, der Wein und die Olivenwälder, von denen Coronelli ebenso schwärmte.

Wegen seines geschützten Hafens war Ulcinj heiß umkämpft, wurde 1421 von den Venezia-nern und 1571 von den Osmanen erobert. Diese siedelten für ihren Seekrieg gegen Venedig algerische Korsaren an, so dass Ulcinj mit den Worten Coronellis zu „einem Schlupfwinkel ruchlosen Gesindels“ verdarb. Einem großen Sklavenmarkt und der Seeräuberei verdankt die Stadt fast 300 Jahre lang einen höchst zweifel-haften Ruf. Im Unabhängigkeitskrieg gegen die Türken (1876-78) konnten die Montenegriner Ulcinj nehmen, mussten es aber nach den Ver-einbarungen des Berliner Kongresses wieder aufgeben. Erst 1880 kam Ulcinj endgültig zu Montenegro, vorausgegangen war ein Gebiet-saustausch, der unter dem drohenden Druck einer gesamteuropäischen Kriegsflotte von der Hohen Pforte zugestanden werden musste.

Im Jahre 1979 verheerte ein Erdbeben Ulcinj und zerstörte nahezu alle alten Gebäude und damit auch einen Großteil des gewachsenen Charmes. Zwar wurde insbesondere in der histo-

rischen Altstadt vieles renoviert, dennoch sind die Erdbebentrümmer nicht zu übersehen.

Nach wie vor unterscheidet sich Ulcinj von den übrigen Städten des Landes. Zwar wurden in den vergangenen Jahrzehnten zahllose Bauten ohne Verbindung zur lokalen Stiltradition in rein funktionaler Architektur errichtet, doch das orientalische Flair blieb allenthalben präsent durch die schlanken Minarette der Moscheen, durch den Ruf des Muezzin zum Gebet, durch die verwinkelten Gassen, deren Besucherstrom an einen Bazar erinnert und durch die Bäuerin-nen und Bauern, die gelegentlich noch ihre tra-ditionellen Gewänder tragen.

Aus der Sicht der Tourismuswirtschaft, sind diese Identitätsfaktoren von großer Bedeutung. Sie zu pflegen und sichtbar zu verstärken ist ein Gebot der Nachhaltigkeit, der wirtschaftlichen Vernunft und ein Quell für Arbeitsplätze.

Abb. 5.12: Altstadt von Ulcinj

Abb. 5.13: Isolario del P. Coronelli, 1696

Abb. 5.14 Dolcigno, Kupferstich von Lasco de Varea 1713


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Die Attraktivität einer Stadt lebt

• von ihrer Geschichte, soweit sie in ihren Gebäuden und Anlagen sichtbar ist und sich den Besuchern durch Führungen, Leit-systeme und spannende Beschreibungen erschließt,

• von ihrer Gegenwart, sofern sie Erlebnisse ermöglicht, wozu das Shopping, Bummeln, das Sich-Amüsieren und Einander-Begeg-nen ebenso gehören wie eine eindrucks-volle Moderne,

• von seinen Hotels, der Gastronomie, den Einrichtungen und Angeboten zur Gestal-tung der Freizeit, für Sport, Unterhaltung, Vergnügen, Genuss,

• von dem Flair, das die Menschen, Gassen, Parks, Cafés, die Musik und die Märkte etc. verbreiten und

• von ihren Legenden, wenn man diese geschickt inszeniert und zur Gestaltung von Erlebnissen nutzt.

Ein uralter Ort wie Ulcinj, dessen Wurzeln in eine Zeit hineinragen, da Rom ein Dorf war und die Griechen die Seefahrt erlernten, muss voll von Geschichten sein. Es kommt darauf an, sie in erlebbare Bilder zu kleiden. Historische Genauigkeit ist dabei weniger wichtig als die Belebung der Nebensaison.

Man nehme – die Legende, dass Cervantes nach der Schlacht von Lepanto fünf Jahre in Dol-cigno gefangen saß, sich in eine Ortsschöne verliebte und nach der Geliebten die Dolcinea seines Don Quichotte benannte.

Wahr daran ist, dass Cervantes am 07.10.1571 bei Lepanto seine linke Hand verlor, die Wunde

in Italien ausheilen ließ und erst am 26.09.1575 auf der Heimreise von Sizilien nach Spanien in die Gefangenschaft algerischer Piraten geriet, von denen er im September 1580 frei gekauft wurde. Dafür, dass er je Ulcinj betrat, gibt es keinerlei Hinweis.

Doch die spanischen Quellen enthalten dazu ein interessantes Detail. Der Korsarenhäupt-ling, der ihn gefangen nahm, war der albani-sche Renegat Arnaute Mami. Die Vermutung liegt nahe, dass dieser Arnaute Mami aus Ulcinj stammte, dem damals wichtigsten Hafen des gesamten Küstenabschnitts und ein Platz, an dem er in der Seeräuberei anheuern konnte. Damit wäre die Verbindung Cervantes-Dulci-gno-Dulcinea geschaffen, um sie auf beliebige Art touristisch zu nutzen.

Das kann voll hintergründigen Humors gesche-hen – wie das Buch des Cervantes ........

Abb. 5.15: Das Leben des Cervantes

Abb. 5.16: Buch des Cervantes

Abb. 5.17: Filmplakat „Man of La Mancha“

....... oder in einem Musical unter den Mauern der Altstadtfestung münden.


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Oder man nehme – den jüdischen Talmudge-lehrten Sabbatai Z`wi.

Sabbatai Z`wi ist nicht nur für jeden an Geschichte Interessierten, jeden Religionswis-senschaftler, Israeli und Chassidim interessant, sondern er steht auch für ein aufregendes, auf-rührerisches Leben und für eine Toleranz ihm selbst gegenüber, die das Christentum nicht kannte. Seine Grabstätte existiert noch, aber sie ist kaum zu finden. Darüber hinaus erinnert nichts mehr an ihn.

Trachtenbilder wie dieses könnten Tourismus-ströme auslösen, wenn sie zumindest an Markt- und Feiertagen der Realität entsprechen und nicht einfach nur gestellt sind – wie dieses Foto aus dem Tourismusbüchlein der Stadt, das einen Anblick vorspiegelt, den keiner zu sehen bekommt – bisher jedenfalls.

Flair und Erlebnisse kann eine Stadt schaffen. Sie kann mit Hilfe der modernen Technologie selbst Unscheinbares dramatisch in Szene setzen. In Ulcinj bietet sich dafür die Kulisse des Altstadtfestungsberges an, dessen Platz zu Füßen der Mauer sogar für ein Freilichttheater genügt. Doch das sind Zukunftsvisionen. Sie werden erst relevant, wenn hochwertige Bet-tenkapazitäten in größerer Zahl zu vermarkten und die Nebensaisons zu beleben sind.

Im Vorgriff auf spätere Taten lassen sich erste Akzente entwickeln, die Geschichte, Legenden, Vergnügen, Trachten, Farben und Umsatz mit-einander vernetzen – z.B. ein Piratenfest in historischen Kostümen zum Ende der Sommer-saison, die etwa auf den Gedenktag der Schlacht von Lepanto fallen könnte.

Abb. 5.18: Sabbatai Z`wi

Abb. 5.19: Trachten in Ulcinj

Abb. 5.20: Piratenfest in historischen Kostümen


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5.4 Das Potenzial in der UmgebungAn großartiger Kunst und außergewöhnlichen Kulturobjekten hat die Umgebung von Ulcinj nichts zu bieten, was so erwähnenswert wäre, dass seine Bedeutung eine touristische Nach-frage auslösen könnte. Dafür verfügt das Gebiet jedoch über Landschaften, historische Relikte und eine Vogelfauna, die – erschlossen – sehens-wert sind. Das Tourismuspotenzial kann – teils sofort und teils im Laufe der Zeit – dadurch aufgewertet werden, dass

• man die Zeugnisse der Geschichte zu eindrucksvollen Szenarien thematisch und erlebnisorientiert ausbaut sowie dass

• man Naturparks anlegt oder bereichert, indem einst ansässige, beliebte und heute bedrohte Tierarten wie Pelikane und Fla-mingos wieder angesiedelt werden.

Dies entspräche dem Grundsatz der Nachhaltig-keit, kreierte Tourismusattraktionen und stützte obendrein den Aufbau eines ungewöhnlichen Namens. Zwei wirtschaftliche Aspekte fallen dabei ins Gewicht: Geht es um

• ein Ausflugsziel, um Saisonverlängerung und um das Badeangebot zu stützen oder

• darum zusätzliche Marktnischen zu erschließen, deren Hauptanliegen im Urlaub sich nicht um das Baden dreht.

Der erste Aspekt hat Priorität, um zunächst eine starke Basis aufzubauen, auf der nachfolgend Nischenangebote zu entwickeln sind.

Eine der malerischsten Sehenswürdigkeiten ist die Ruinenstadt Stari Bar. Ihre Gründung reicht in das 6. Jahrhundert zurück. Antibarum war

Königsstadt des Mihailo von Zeta, Sitz des Erz-bischofs und bedeutendes Wirtschaftszentrum. In 1571 eroberten die Türken den Ort, der 1878 an Montenegro zurück fiel. Stari Bar wurde 1881 und 1912 durch zwei Explosion gelager-ten Pulvers zerstört.

Stari Bar ist ein bedeutender Zeuge der monte-negrinischen Geschichte und liegt, 5 km vom Meer, bereits im Hinterland. Als Ausflugsziel in Szene gesetzt, kann Stari Bar das Angebot der gesamten Küste bereichern, Ausgangspunkt

oder Ziel für Bergwanderungen werden und seinen Einwohnern Arbeits- und Einkommens-perspektiven im Tourismus anbieten: Gastrono-mie, Souvenirs etc.

Abb. 5.21: Stari Bar zur Türkenzeit um 1700

Abb. 5.22: Stari Bar heute

Abb. 5.23: Stari Bar vor der Zerstörung

Abb. 5.24: Moschee in Stari Bar


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Geheimnisvoller noch als Stari Bar sind die Ruinen von Šas. Während aber Stari Bar große Besucherzahlen nicht zu befürchten braucht, weil die Aufnahmekapazität auch für eine stär-kere Nachfrage reicht, liegt Šas in einem ökologisch zwar sehr reizvollen, aber hochemp-findlichen Gebiet. Die Ruinen von Šas krönen den Šasko-See, der völlig naturbelassen wirkt und eines der wichtigsten Vogelparadiese des Gebietes von Ulcinj ist.

Šas (Svacia Civitas) wurde zum ersten Mal im 11. Jahrhundert als Bischofsstadt erwähnt, kam im 12. Jahrhundert zum Reich Zeta, wie Mon-tenegro seinerzeit hieß, wurde 1242 von den Mongolen geplündert und nach dem Wieder-aufbau in 1571 erneut und dieses Mal auf Dauer zerstört. Zu besichtigen sind einige eindrucks-volle Ruinen in einer landschaftlich herrlichen Lage.

Der Šasko-See wird bislang in keiner Weise genutzt. Ornithologen haben festgestellt: er

gehört mit anderen Zonen des Gebietes von Ulcinj zu den vogelreichsten Regionen des Alten Jugoslawiens (Anhänge I, II und III).

Die Absicht, Šas und den Šasko-See touristisch zu nutzen, geht in die Zeit Alt-Jugoslawiens zurück. Damals wurde das einer Lodge ähnli-che Hotel auf eine aufragende Felskuppe mit Blick über die Landschaft gesetzt, jetzt ist im Inneren demoliert.

Zu Füßen ein kleines, vorzügliches Restaurant, das in jüngster Zeit in Privatinitiative entstand. Es ist aus Holz gebaut und passt sich geschickt der Landschaft an. Dennoch kann es Probleme auslösen. Was unternehmen die Gäste in dieser ökologisch empfindsamen Gegend: Fischen, Jagen, Baden, Autofahren, Picknicken, Radio-lärm etc? Wie lassen sich weitere Initiativen ver-gleichbarer Art steuern, wenn die erste Erfolg hat und nachgeahmt wird?

Der Šasko-See, der Bojana-Fluss, das Ulcinjsko Polje etc. benötigen ein umweltverantwortli-ches touristisches Detailkonzept.

Abb. 5.25: Lage Šas und Šasko-See

Abb. 5.26: Šas: Reste der Basilika

Abb. 5.27: Šasko-See - ein Naturparadies

Abb. 5.28: Tourismusinitiativen am Šasko-See


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In ornithologischen Fachkreisen wird das Gebiet von Ulcinj zu den wertvollsten Vogel-Regio-nen nicht nur Montenegros oder Alt-Jugoslawi-ens, sondern des Mittelmeeres gezählt. Mehr als 20 Publikationen sind hierüber erschienen. Doch die Ressourcen sind noch immer nicht zur Gänze bekannt, da es kein adäquates Schutz- und Erhaltungsmanagement gibt. Doch Slobo-dan Puzović, von dem diese Hinweise stammen, hat in zwei relativ kurzen Beobachtungsperi-oden 1988 und 1991 251 verschiedene Vogel-arten in drei sensiblen Zonen erfasst (Anhang): die Salinen/Salzpfannen von Ulcinj, an der Velika Plaža, am Milena Kanal, auf Ada, im Marschland des Ulcinjsko Polje, am Lauf und an der Mündung des Flusses Bojana sowie am und um den Šasko-See.

Hinzukommt der Vogelreichtum des Skutari-Sees, der in der Aufzählung von Slobodan Puzović nicht enthalten ist. Dort – auf der montenegrinischen Seite – ist sogar noch eine verschwindend kleine Gruppe von Pelikanen anzutreffen, deren Zahl und Brütbereitschaft allerdings sichtbar abnehmen.

S. Puzović hat den Krauskopf Pelikan an den Salzpfannen von Ulcinj gesichtet, während andere Ornithologen den Dalmatinischen Peli-kan und Flamingos beobachten konnten.

Die Ornithologen von Euronatur vertreten die Auffassung, dass die Pelikane am Skutari-See und Šasko-See wie am Prespasee/Griechland und die Flamingos im Ulcinjsko Polje und in den Salinen vergleichbar der Neuansiedlung in der Camargue wieder heimisch werden könn-ten, wenn

• ruhige unzugängliche Schutzzonen und• sichere Brutplätze eingerichtet werden,• ein absolutes Vogeljagdverbot für die

Schutzzonen erlassen und kontrolliert wird• und generelle Vorkehrungen getroffen

werden, um die Nahrungsplätze zu erhal-ten.

Zweifellos sind Pelikan und Flamingo nicht allein gefährdet unter den 250 festgestellten Arten, und die Einrichtung von Schutzzonen mit RAMSAR-Status erscheint zwingend gebo-ten. Dies sollte allen Arten ihren natürlichen Lebensraum erhalten. Doch Pelikan und Fla-mingo ziehen nicht nur die aktiven und als Nischen-Zielgruppe begehrten „Bird-Watcher“, sondern nahezu alle Touristen an und können deren Interesse für die anderen Arten erwek-ken, die ebenfalls zu sehen sind. Mit Hilfe

Abb. 5.29: Lage der wertvollen Vogelgebiete

von Pelikan-Gruppen und Flamingo-Schwär-men können mehrere Ziele angestrebt werden:

• Die wirtschaftlich maroden Salinen von Ulcinj entwickeln ein Zusatzgeschäft.

• Das Hauptangebot wird bereichert und Nischensegmente werden angezogen.

• Ein sympathischer Imagefaktor mit Allein-stellungsfunktionen entsteht.

• Ein sinnvolles Naturschutzprojekt finan-ziert sich selbst, wertet das Zielgebiet auf und schafft den Einwohnern Erwerbschan-cen.

Abb. 5.30: Als „Appetizer“: Rosa Pelikane im DonaudeltaSalinen von Ulcinj (rot)

Insel Ada, Ulcinjsko Polje, Fluss Bojana (gelb)

Šasko-See (blau)

Skutari-See (grün)


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Durch den Ausbau der Velika Plaža zu einer hochwertigen internationalen Tourismusdesti-nation mit großen Übernachtungskapazitäten wird der Besucherdruck auf das Rumija-Gebirge und insbesondere den Skutari-See erheblich steigen. Von Ulcinj und den anderen Badeorten an der Küste ist eine wachsende Zahl von Aus-flugsbussen und Individualverkehr mit PKWs und Freizeitjeeps zu erwarten. Denn das Rumija-Gebirge und der Skutari-See bieten sich sowohl für reizvolle Tagesrundfahrten als auch Aben-teuer-Touren quer durchs Gelände geradezu an. Ungeachtet der Schäden, die das der Umwelt zufügen kann.

Zu rechnen ist obendrein mit einem grenz-überschreitenden Ausflugsverkehr entlang dem Fluss Bojana nach Skutari um den See herum

und in den Nationalpark, obgleich dieser zur Zeit nichts Spektakuläres zu zeigen vermag. Die in den Augen der Mittel- und Nordeuro-päer exotischen Namen und Ziele sind Anreiz genug.

• Die wünschenswerte Folge: Entlang der Ausflugs- und Entdeckerrouten werden kleine und mittelständische Initiativen ent-stehen, die sich auf die Gästewünsche einstellen werden und wirtschaftlich von diesen profitieren.

• Die drohende Gefahr: Gästewünsche und Privatinitiativen trachten nach einem sofor-tigen Erfolg ohne einen Blick für die lang-fristige Wirkung auf Landschaft und Natur.

So ist beispielsweise verständlich, dass jeder See zu Bootsfahrten, Wassersport und Baden verlockt. Folgerichtig werden Badeplätze und Wassersportbasen entstehen. Windsurfen und Motorboote, Rennyachten und Jetskis sind zu befürchten – Aktivitäten, die im Lebensraum schreckhafter Wasservögel verheerende Aus-wirkungen auslösen werden.

Der Skutari-See braucht deshalb zu Anfang bereits ein klares Nutzungs- und Zonierungs-konzept, dessen Einhaltung streng überwacht wird. Nur solarbetriebene Vergnügungsboote sollten erlaubt sein, was sich imageprägend und werbewirksam auszahlt.

Sportliche Aktivitäten, Spaß und Vergnügen sind natürlich erwünscht – doch möglichst ohne begleitenden Lärm. An solchen Kriterien ori-entiert sich der Markt. In Mitteleuropa ist des-halb ein dichtes Radwegenetz entstanden, das an den Bedürfnissen der diversen Untergruppen des Fahrradtourismus ausgerichtet ist.

Das Hinterland von Ulcinj, der Skutari-See und das Rumija-Gebirge besitzen alle natürlichen Voraussetzungen für ein weites Radwegenetz mit diesen 7 Schwierigkeitsgraden.

Abb. 5.31: Lage des Naturparks Skutarisee in der Region

Abb. 5.32: Schwierigkeitsgrade des Radwegenetzes


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Die Vision ist, dass eines Tages das Hinterland von Ulcinj dem Münsterländer Radel-Park (Deutschland, siehe Abb. 5.33) gleicht, wel-cher

• einen umweltverträglichen, nachhaltigen Fahrrad- und Wander-Tourismus erlaubt,

• den miteinander vernetzten Dörfern, Gehöften, Rastplätzen und Sehenswürdig-keiten Arbeitsplätze und Perspektiven eröff-net,

• dazu beiträgt, die örtlichen Identitäten zu wahren sowie den Blick für den Wert der Natur und Umwelt zu schärfen und

• im internationalen Vergleich so attraktiv ist, dass er die Nachfrage außerhalb der Badesaison erheblich verstärkt.

Mallorca hat mit Fahrrad- und Wandertourismus das Frühjahr und den Herbst gewonnen. Das Landschafts-Potenzial des Ulcinj-Gebietes ist dafür wenigstens genauso geeignet.

Abb. 5.33: Münsterländer Radel-Park

Abb. 5.35: Abb. 5.37:

Abb. 5.34-5.37: Impressionen Hinterland Ulcinj Abb. 5.36:


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6. Das Tourismusangebot

6.1 Das Angebot in MontenegroDas Angebot der montenegrinischen Touris-muswirtschaft ist weder marktorientiert noch wettbewerbsfähig. Es lebte in den zurücklie-genden Jahren vom serbischen Markt, dem für die Sommerferien lediglich die montenegrini-sche Küste verblieb, weil das Embargo ihm alle Alternativen verschloss. Die in jüngster Zeit wiederkehrenden Westeuropäer kommen wegen der niedrigen Preise oder aus Neugier und weil die Reiseveranstalter in Montenegro ein Ziel mit touristischen Zukunftschancen erblicken. Dem Land fehlen Finanzkraft, ein marktgerech-tes Produkt, effizientes Marketing, ausreichend qualifiziertes Fachpersonal, risikobereite Inve-storen und vor allem zahlungskräftige Gäste.

Die zahlungskräftigen Gäste sind allerdings solange nicht zu erwarten, wie die Qualität und die Vielfalt des Angebotes nicht stimmen. Denn noch kennzeichnet ein Leistungsbild aus den 70er Jahren das generelle Produkt, obgleich hier und da einige qualitätsbewusste und phanta-sievolle Privatinitiativen spürbar sind. Das all-gemeine Niveau können sie weder quantitativ noch qualitativ beeinflussen; sie haben Selten-heitswert.

Die Veranstalterkataloge sprechen die Lei-stungsmängel an – offen für den, der die ver-schleiernde Sprache der Werbung versteht.

Abb. 6.1: Beschreibung Urlaubsland des Reiseanbieters

Im Klartext heißt das:

• Abends wird es laut, zuweilen unerträglich – es gibt ein Lärmproblem!

• Die Badestrände sind im Sommer überfüllt und ebenfalls laut!

• In der Vor- und Nachsaison stehen die Hotels leer und werden aus wirtschaftlicher Not mit quirligen Schulklassen gefüllt, was störend wirken dürfte.

• Der Gast muss mit Baulärm und Bauschmutz rechnen.

• Die Wasser- und Stromversorgung ist nicht sicher gestellt.

• Die ärztliche Versorgung ist dürftig.• Sport- und Unterhaltungsangebote, selbst

Liegestühle am Strand gibt es nur in der Hochsaison. Vielerorts sind aber Liege-stühle wegen der steinigen Strandqualität unverzichtbar: z. B. in Sutomore – nicht jedoch an der Velika Plaža.

Abb. 6.2: Strandleben in Sutomore


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Der TUI-Katalog lässt durchblicken, dass die Strände häufig verschmutzt sind und dass keiner der vertraglichen Leistungsträger dafür verant-wortlich ist – sprich, dass deshalb kein Scha-densersatzanspruch entstehen kann.

Abb. 6.3: Beschreibung aus dem TUI-Katalog, 2003

ITS weist seinerseits darauf hin, dass die Hoteltechnik störanfällig und der Service zwar freundlich, aber unqualifiziert ist.

Abb. 6.4: Beschreibung ITS-Flugreisen, 2003

Hinweise dieser Art sollen in erster Linie Rekla-mationen und Schadensersatzzahlungen verhin-dern. Sie verallgemeinern aus Vorsicht und treffen keineswegs in jedem Einzelfall zu. Ohne triftige Gründe warnt jedoch kein Veranstalter seine Kunden.

Eine Qualitätswarnung verbirgt auch das Unge-achtet dieser langen Latte möglicher Leistungs-mängel genügt das touristische Kernangebot – das Beherbergungswesen, dessen Sport- und Freizeiteinrichtungen – weder höheren Ansprü-chen noch speziellen Interessen, die über das Baden hinausgehen.

Von den knapp 95.000 Betten der registrierten Gesamtkapazität entfallen 26.000 auf Hotels, hiervon 82 % auf die offizielle B-Kategorie, was gerade 2 Sternen entspricht; 2.000-4.000 dürf-ten international marktfähig sein. 18.500 Schlaf-stellen sind auf Campingplätzen zu finden und 30.000 Betten in „sonstigen Beherbergungsar-ten“, z.B. in Heimen einfachsten Standards. Als Privatzimmer sind ca. 20.000 Betten registriert.

Abb. 6.5: Beschreibung ITS-Flugreisen, 2003

Wie viele es tatsächlich sind, vermag keiner zu sagen.

Das Tourismusministerium schätzt die Zahl der nicht registrierten, aber im Markt zur Ver-mietung verfügbaren Privatbetten auf weitere 60.000 und die Zahl der ebenfalls bereit ste-henden aber statistisch nicht erfassten Betten in Ferienwohnungen auf 90.000.

Das erklärt die Menschenmassen im Sommer ebenso wie die zahllosen Zimmervermieter an den Straßen, die mit selbst gemalten Schildern auf der Suche nach Gästen sind und jeden Fremden ansprechen. Dies gehört zum gängi-gen Eindruck, den Montenegro seinen Besu-chern vermittelt. Ein Qualitätsanspruch lässt sich daraus nicht ableiten.

Abb. 6.6: Aufteilung Bettenkapazität in Montenegro


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Die Qualitätsstandards der Hotels und die Band-breite der Einrichtungen für Urlaubsaktivitäten aller Art bilden einen zwar wichtigen, jedoch nicht den einzigen Aspekt zur Bewertung der Marktorientierung. Das Ambiente eines Ferien-hotels, das sich aus seiner gesamten Gestaltung ergibt, hat für anspruchsvollere Gäste ebenso großes Gewicht.

In dieser Hinsicht wurde in den 70er Jahren an Montenegros Küste ein zukunftsweisender Konzept entwickelt: Sveti Stefan, einst ein Fischernest, wurde renoviert und zu einem hochwertigen Hoteldorf ausgebaut.

Sveti Stefan, erregte internationales Aufsehen. Es wurde ein Vorbild für zahllose Tourismuspro-dukte: Port Grimaud, Puerto Banus, die Kärnt-ner Bauerndörfer etc. In Montenegro erfand man diese Idee; doch ökonomisch genutzt wurde sie in anderen Ländern. Als Spiegelbild einer in Stein gehauenen Lokalidentität entspricht das Ambiente in idealer Weise den Wunschvorstel-lungen des heutigen Marktes, den Grundsätzen der Nachhaltigkeit und dem Selbstverständnis der einheimischen Bevölkerung. Sveti Stefan

Abb. 6.7: Sveti Stefan

wurde zu einer Sehenswürdigkeit in den Aus-flugsprogrammen, die Eintritt erhebt. In Mon-tenegro blieb das Dorf ein Einzelfall, von dem das Landesimage noch ein wenig profitiert, das aber qualitativ auf gerade 3 Sterne abgestürzt ist.

Über Sveti Stefan hinaus gab es weitere Ver-suche, architektonische Alternativen zu den uniformen Hotelbauten der damaligen Zeit zu finden. Selbst eigenwillige Ansätze wie das Ski-hotel bei Rožaj entsprachen selten der örtlichen Bautradition und fügten sich eben sowenig in das Landschaftsbild ein.

Zumeist wurden die „üblichen Hotelkästen“ an die Strände gesetzt. Sie sollten kostengünstig sein und ihre Funktion erfüllen, d.h. möglichst vielen Gästen zu möglichst niedrigen Kosten eine Unterkunft bieten. Typisch waren und sind: winzige Zimmer, die wegen der Raumhöhe nicht klimatisiert werden können, einfachste Nasszellen, große öffentliche Hallen, die zu beheizen oder zu kühlen, erhebliche Kosten ver-ursacht. Montenegros Angebot prägen anonyme

Abb. 6.8: Skihotel bei Rožaj Abb. 6.9: „Hotelkästen“ am Strand

Hotels, die auch irgendwo sonst auf der Welt stehen könnten.

Vor Jahrzehnten wurde rund um das Mittel-meer in ähnlicher Weise geplant. Der Iden-titätsverfall führte zur Austauschbarkeit der Zielgebiete und die Preise gingen nach unten. Doch diese zunächst erfolgreiche „Budgetstra-tegie“ ist längst überholt. Sterile Hotels dieser Art lassen sich nur noch als Billigware ver-ramschen, selbst wenn sie, wie in Montenegro häufig der Fall ist, über erstklassige Strand-grundstücke mit herrlichem Blick auf das Meer verfügen. Die Spitzenlage ist oft das einzige Qualitätsattribut.


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6.2 Das Angebot in Ulcinj3 Standorte kennzeichnen das Hotelangebot:

die Stadt selbst mit zusammen 1.300 Betten im Albatros, Galeb und Mediterran.

Der Nordwesten der Velika Plaža mit zusam-men 2.200 Betten in den 5 Hotels Olimpic, Otrant, Lido, Grand Lido und Bellevue.

Auf dem Papier gehören 4 der 5 Hotels in die „A“ Kategorie. De facto ist diese Einstu-fung im internationalen Vergleich nicht zu ver-treten. Größe und Zustand der Zimmer, das sterile Ambiente, das abgenutzte Mobiliar und das völlig demotivierte Personal haben dazu geführt, dass diese Anlagen in den Veranstalter-katalogen neuerdings nicht mehr zu finden sind. Nur das Otrant wird noch mit zwei Sternen bewertet. Abgesehen von dem spartanischen Niveau, macht sich das Fehlen moderner Frei-zeiteinrichtungen nachfragehemmend bemerk-bar. Trotz des unvergleichlichen Sandstrandes.

In Fachkreisen und im Naturisten-Segment waren Ulcinj und die Velika Plaža wegen der Insel Ada bekannt, einer der beliebtesten FKK-Anlagen am Mittelmeer mit 540 Betten direkt an der albanischen Grenze. Dieses Areal ist teils ökologisch außerordentlich wertvoll und –

soweit bereits durch das Feriendorf genutzt – touristisch hochattraktiv. Die Anlage hat eben-falls nur 2 Sterne.

Desweiteren bieten 3 große Campingplätze ca. 4.600 Urlaubern Platz. Das Gros der Gäste-betten stellt der Privatzimmerbereich, doch nie-mand weiß, wie viele es ungefähr sind. In 2002 wurden 245.000 Übernachtungen regi-striert; knapp ein Viertel entfiel auf ausländi-sche Gäste.

Ob diese Zahlen stimmen, sei dahingestellt. Zweifel daran erweckt der im Sommer über-volle Strand in der Stadt, die Mala Plaža, von dessen Gedränge und Schmutz im Hochsom-mer die Internetseite ehrlich berichtet.

Abb. 6.10: Hotel Albators „A“ Kategorie - 520 Betten

Abb. 6.11: Hotel Galeb „A“ Kategorie - 360 Betten Abb. 6.12: Hotels an der Velika Plaža Abb. 6.13: Feriendorf auf der Insel Ada


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6.3 Die Destination als VeranstalterzielDie Beschreibung von Ulcinj und der Velika Plaža im Neckermann Katalog „Flugreisen Sommer 2003“ besagt nahezu alles zu dieser Destination aus der Veranstaltersicht.

Die im Markt wirksamen Verkaufsargumente und Informationen werden herausgestellt:

• Die Vergangenheit als Piratennest: Heute wird Piraterie verkaufsfördernd mit Urlaubs- und Freizeitträumen verbunden – Piratenfahrten, Piratenfeste. Im „Piraten“ wird nicht mehr das gesehen, was er war, sondern ein „gut aussehender Bursche, der tapfer, edelmütig und fröhlich seine gren-zenlose Freiheit genießt“.

• Das Verschmelzen von Orient und Okzi-dent zu reizvollen Kontrasten: Mit dem beschriebenen Ambiente von Ulcinj wird der generelle Urlaubswunsch nach „exoti-scher Alltagsferne“ angesprochen.

• Es „tummelt sich ein bunt gemischtes Publikum. Die ausgelassene Ferienstim-mung bewirkt, dass es etwas lauter zugeht“: Diese Charakterisierung verfolgt eine klare Zielgruppendifferenzierung. Ulcinj wird als „Urlaubsrummelplatz“ dargestellt, das Image dadurch gewichtet, Zielgruppen werden segmentiert.

• Die Beschreibung der Sportmöglichkeiten und des abendlichen Amüsements deckt auf, wie spärlich die Freizeitangebote in Wirklichkeit sind.

• „Rustikal“ heißt „einfach“. Bands für Unterhaltungsmusik auf den Hotelterrassen und obendrein eine Diskothek in der Nähe künden nächtlichen Lärm an.

Entscheidend aus Veranstaltersicht ist der im internationalen Vergleich niedrige Preis.

Abb. 6.14: Beschreibung von Ulcinj, Neckermann Katalog

Abb. 6.15: Preisvergleich


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In den Augen der Veranstalter ist Ulcinj für Ein-kommensschwächere ein attraktives Ziel. Denn hier kann noch ein preisgünstiges Pauschalpa-ket geschnürt werden, das drei Urlaubsfaktoren miteinander verknüpft:

• eine sehr einfache, billige Hotellerie,• einen Sandstrand der Spitzenklasse,• Exotik in einer unberührten Landschaft.Woanders ist eine einfache, billige Strandhotel-lerie mit einem derartigen Umfeld nicht mehr zu finden. Denn alle ähnlichen Potenziale wurden dahingehend genutzt, ein ertragsstärkeres Ange-bot aufzubauen. Selbst Bulgarien, vor wenigen Jahren noch in einer vergleichbaren Angebots-misere, hebt konsequent die Hotelstandards und langsam auch die Preise an. Das Produktniveau von Ulcinj limitiert aber auch die Zielgruppen-breite.

Die Veranstalterkataloge reflektieren die Ent-wicklung des Marktes und die Position der Destinationen. In ihnen sind kaum noch 2 Sterne Hotels zu finden. Selbst die 3 Sterne Hotellerie wird zugunsten der 4 Sterne Anlagen zurückge-nommen. Spezialkataloge und -produkte rücken nach vorn: Wellness-, Familien-, Sport- und Abenteuerhotels; „All-Inklusive-Programme“, Ferienclubs, familiäre Romantik-Hotels etc. Die Vielfalt der Zielgruppen und Produkte kennt keine Grenzen. Demgegenüber scheint Ulcinj auf einem Standbein festgenagelt zu sein. Wollte man dies mit einen vorurteilsbelasteten und abwertenden Begriff beschreiben, dann handelt es sich um so genannten Massentourismus.

Denn das Gesamtbild, das aus den Katalogen herauszulesen ist, verkündet: Ulcinj ist der rich-tige Urlaubsort für ein quirliges Publikum, das für wenig Geld eine ausgelassene Feri-

enstimmung an schönen Stränden sucht, dem Lärm nichts ausmacht, das nicht sonderlich aktiv ist und sich mit einer einfachen Leistung begnügt. Verstärkt wird dieser Eindruck durch die Bezeichnung der Velika Plaža als „Lido“. Die Vorstellung von einem „Lido“ enthält näm-lich ebenfalls 2 Aspekte: den schönen Strand und das Badegetümmel.

Aber auch der oft geschmähte Massentourismus kann eine gesunde Grundlage für die Wirtschaft abgeben, wie Torremolinos als Beispiel beweist. Dann darf sich die Nachfrage jedoch nicht auf sechs bis acht Wochen im Jahr beschränken und die Einnahmen pro Gast und Tag müssen höher ausfallen, als die Preise für den Verlängerungs-tag in den Veranstalterkatalogen offenbaren.

Der Tagespreis für Halbpension im Doppel-zimmer eines 2 oder 3 Sterne Hotels reicht von 12 € zu Beginn der Nebensaison bis 33 € zum gefragtesten Zeitpunkt. Hiervon sind 20 % Veranstalterprovision in Abzug zu bringen. Es wird nicht nur dem Fachmann klar, dass davon weder eine gute Leistung, noch die notwen-dige Instandhaltung zu bezahlen ist, geschweige denn Investitionen zur Verbesserung der Pro-dukte oder gar Gehaltserhöhungen für die Mit-arbeiter des Betriebes.

Der Paketpreis ist zwar niedrig. Teurer wird es vor Ort. Denn die Preise für die alltäglichen Aus-gaben haben seit der Umstellung von DM auf den Euro angezogen und die ADAC-Monats-zeitschrift berichtet bereits: „Montenegro ist kein Billigland“.

In jedem Fall ist kritisch zu fragen, ob die Tou-rismuswirtschaft von Ulcinj sich Preissteige-rungen leisten kann, ohne zugleich die Qualität und Breite des Angebotes zu verbessern. Die

Antwort von TUI, ITS und Neckermann lautet eindeutig warnend: „Nein“.

Ein neues, innovatives Produkt, das parallel zum bestehenden Angebot entwickelt wird und dessen Kreise nicht stört, wird zur logi-schen Konsequenz, um die heutige, wenn-gleich schmale Existenzbasis zu bewahren und zugleich die Zukunft sicher zu gestalten.

Abb. 6.16: Preistabelle Montenegro


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6.4 Ulcinj´s Stärken - Schwächen ProfilStärken

Ulcinj und seine unmittelbare Umgebung ver-fügen über drei USPs (Unique Selling Propo-sitions) und zusätzlich über eine weitere Reihe im Tourismus wichtiger Stärken:

• Die Velika Plaža (USP)• Der Skutari-See (USP)• Die Vogelwelt (USP) und Natur

• Das Klima im Sommer• Die Landschaft des Hinterlandes• Das orientalische Flair• Der Šasko See• Die Insel Ada• Die Bucht von Valdanos/Olivenhain• Die Erreichbarkeit (Sožina-Tunnel)• Die Salinen• Die Ruinenstädte Stari Bar und Šas

Schwächen

• Niedriger Standard aller Angebote• Zustand und Ambiente der Hotels• Unzureichende Vielfalt und Marktorientie-

rung• Erschließung des Tourismuspotenzials• Fixierung auf „Massentourismus“• Kurze Saison und Veranstalterpreise• Müllentsorgung• Autoverkehr und Parkprobleme

Chancen

• Von allen Küstenregionen Montenegros besitzt das Gebiet Ulcinj das bedeutendste touristische Zukunftspotenzial. Mit einer nachhaltigen und konsequent durchgesetz-ten Entwicklungsstrategie können

• dort 30.000-40.000 Hotelbetten, • die entsprechenden direkten und

indirekten Arbeitsplätze sowie • hohe Einnahmen für das Land und die

Gemeinden verbunden mit der Verbesse-rung des Lebensstandards der dort ansäs-sige Bevölkerung realisiert werden.

• Ulcinj kann mit einer umweltfreundlichen, am Markt orientierten Produktentwicklung eine Spitzenstellung unter den Badedestina-tionen am Mittelmeer einnehmen und durch die Verknüpfung

• ökologischer (Einrichtung von Vogelparks und Naturschutzzonen) und

• authentischer Faktoren (orientalisches Flair, historische Relikte),

• mit landschaftsgebundenen Erlebnis- und Aktivitätsprogrammen (Wander- & Rad-wegnetze, Seen & Berge) und

• einer überdurchschnittlichen Qualität eine einzigartige und zukunftsträchtige Identität als Ferienziel gewinnen.• Das Hinterland kann zugunsten kleiner

Privatinitiativen eingebunden werden und zusätzliche Zielgruppen anziehen.

Gefährdungen

Die größte Gefahr droht dem Potenzial durch eine planlose, auf kurzfristige Erfolge ausge-richtete oder spekulativ begründete Nutzung.

So lässt der Straßenbau an der Velika Plaža befürchten, dass er Ziele verfolgt, die mit einer nachhaltigen Nutzung unvereinbar sind. Die Trasse ist als Schnellstraße konzipiert, auf Bio-tope nimmt sie keinerlei Rücksicht.

Das sektorübergreifende Entwicklungskonzept für die Velika Plaža, das das ganze Umfeld ein-bezieht ebenso wie fast alle Wirtschaftszweige, gesellschaftlichen und politischen Kräfte, das ökologische, ökonomische und soziale Aspekte miteinander vernetzt und viele Interessen berührt, muss einheitlich gesteuert werden. Ohne eine schlagkräftige, an klare Vorgaben gebundene Organisation ist das Konzept nicht realisierbar. Diese Organisation besteht (noch) nicht.

Abb. 6.17: Straßenbau an der Velika Plaža, 2003


56


57

7 Das räumliche Planungskonzept

7.1 AusgangslageDie räumliche Planung baut auf der Tourismus-strategie auf und setzt deren Ziele und Vorga-ben in einen realisierbaren Plan um.

Die Velika Plaža bietet mit seinem für Monte-negro einmaligen Sandstrand die große Chance, das Tourismuspotenzial der Bade-Urlauber anzusprechen und damit das größte Segment der Urlaubernachfrage zu erschließen.

Die Velika Plaža, der bislang nahezu unbe-baute, 13 km lange Sandstrand bei Ulcinj, wird in der Tourismusstrategie als Unique Selling Point (USP) der Adriaküste aufgefasst. Dieses Potenzial soll in einem schlüssigen und nach-haltigen Entwicklungskonzept, das den zeitge-mäßen Erfordernissen des Tourismus entspricht, räumlich, städtebaulich und landschaftsplane-risch umgesetzt werden (Masterplan Ulcinj).

Für Ulcinj wird ein ganzheitlicher Planungsan-satz gewählt. Es werden touristische Einrichtun-gen sorgfältig und zukunftsorientiert geplant, da diese über die Abschreibungsfrist hinaus der Nachfrage und den Qualitätsansprüchen gerecht werden sollen.

Unter der ganzheitlichen Planung für Ulcinj wird verstanden:

• Ein klares und robustes Konzept mit ver-netzten Ansätzen,

• Bearbeitung in einem interdisziplinären Team über die Fachgrenzen und Ressorts hinweg,

• Einbeziehung lokaler Akteure (Politiker, Fachleute, interessierte Bürger) in den Entstehungsprozess,

• Nutzung des endogenen Potenzials als Basis der Entwicklung.

Im Sinne der ganzheitlichen Strategie ist zu beachten, dass die Planung vorsorgend und lang-fristig erfolgt, Rückbaumöglichkeiten beachtet werden und Optionen für neue Entwicklungen in der Zukunft, die derzeit noch nicht absehbar sind, offen gehalten werden.

7.2 ZielDas Ziel der Planung ist die Ausarbeitung eines nachhaltigen räumlichen Konzepts zur Tou-rismusentwicklung und ihrer städtebaulichen Umsetzung in Ulcinj, unter Berücksichtigung der ökologischen Grenzen und einer Realisier-barkeit in zeitlichen Etappen.

Konzeptionelles Ziel ist die Ansiedlung von rund 30.000 Hotelbetten auf der Velika Plaža in zeitgemäßen Gebäuden und Anlagen, deren gestalterische Einbindung in die Landschaft sowie die Planung der zugehörigen touristi-schen Einrichtungen und Folgefunktionen.

Im Ergebnis wird angestrebt, dass die Gemeinde den „Masterplan“ als Leitlinie ihrer Entwick-lung beschließen kann.

7.3 VorgehensweiseIn einer ersten Phase wurde eine Bestandsauf-nahme und Analyse der räumlichen und touristi-schen Situation an der Küste und im Hinterland, mit Focus auf Ulcinj und die Velika Plaža,

durchgeführt. Die eigenen Erhebungen wurden durch Fachbeiträge lokaler Experten ergänzt.

In einer 2. Phase erarbeiteten drei Projektteams jeweils einen Alternativentwurf für den Strand von Velika Plaža. Diese Entwürfe und deren Vor- bzw. Nachteile wurden mit gemeindlichen Entscheidungsträgern und Fachkräften Vor-Ort in Ulcinj diskutiert. Danach entschied sich die Gemeinde für die Alternative, die ihren eigenen Bedürfnissen entspricht - dabei handelte es sich um den Ansatz, der auch aus Sicht der Touris-musentwicklung und der Stadtplanung favori-siert wurde.

Diese Alternative wurde überarbeitet und in detaillierten Plänen konkretisiert. Insbesondere flossen die Erkenntnisse der projektbegleiten-den Umweltverträglichkeitsstudie (Büro ERM Lahmeyer International) mit ein.

Der folgende Schritt war die Detaillierung des Flächenkonzeptes für die Velika Plaža. Die Kon-zepte wurden mehrmals mit Tourismus- sowie Ökologieexperten diskutiert und anschließend optimiert.

In der 3. Phase wurde abschließend ein Modul des Flächenkonzeptes ausgewählt und im Maß-stab 1:2.000 als städtebaulicher Entwurf ausge-arbeitet. Parallel dazu erfolgte die detaillierte Umweltverträglichkeitsstudie für das relevante Gebiet. In einem interaktiven Planungsprozess erfolgte eine Anpassung der Planung an die ökologischen Erfordernisse, bei gleichzeitiger Schaffung einer hochwertigen Raumstruktur für die touristischen Gebäude und Einrichtungen.

Das Gesamtkonzept, der städtebaulich detail-lierte Bereich und die Ergebnisse der Umwelt-verträglichkeitsprüfung wurden in Ulcinj


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vorgestellt und mit einer breiten Öffentlichkeit diskutiert.

Der transparent durchgeführte Planungsprozess führte zu einem von allen Seiten akzeptierten und aus städtebaulicher sowie ökologischer

Abb. 7.1: Zeitplan Projekt Masterplan Ulcinj

Sicht nachhaltigen und qualitativ hochwertigen Ergebnis.

In die Planungen flossen die internationalen Erfahrungen touristischer Erfolgsziele wie Mal-lorca und Belek, Südanatolien ein.


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8 Raumordnung

8.1 Die räumliche Planung in Montenegro

8.1.1 System der räumlichen Planung in Montenegro

Montenegro weist ein durchstrukturiertes System räumlicher Planungen auf, das in seinen Grundzügen auf der raumplanerischen Organi-sation Jugoslawiens beruht.

Die Planungsebenen und Zuständigkeiten sind grundsätzlich auf zwei administrativen Ebenen geregelt:

• Der Ebene der Republik• Der Ebene der 21 Kommunen (die jeweils

aus mehreren Ortschaften bestehen)

Auf jeder Ebene ist die parlamentarische Zustimmung zu den räumlichen Planungen erforderlich. Die einzelnen Pläne weisen einen unterschiedlichen Stand der Aktualität auf. Der-zeit wird auf ministerieller Ebene angestrebt, das Planungssystem zu modernisieren und den nationalen Raumplan zu überarbeiten.

8.1.2 Schwierigkeiten der Landes- und Regionalentwicklung sowie des Städtebaus

Die übergeordneten Pläne sind häufig veraltet und tragen damit den aktuellen Entwicklungs-erfordernissen nur noch begrenzt Rechnung. Hinzu kommen folgende weitere Problemfel-der:

• Vollzugsdefizite räumlicher Planung (ables-bar an „wilden Siedlungen“ und Schwarz-bauten);

• Konfrontation mit Investoren einerseits - Mangel an ernsthaften ausländischen Inve-storen andererseits;

• Wechsel der Zuständigkeiten im Zuge des Transformations- und Privatisierungspro-zesses;

• durch den häufigen Wechsel von Gemein-deregierungen ist keine kontinuierliche städtebauliche Planung möglich, da die meisten Gemeinderegierungen dazu neigen, zunächst ihre eigene Klientel zufriedenzu-stellen: als Beispiel ist die bauliche Ent-wicklung in Budva augenscheinlich.

8.2 Instrumente der räumlichen Planung

8.2.1 Physical Plan for Montenegro

Der „Physical Plan for Montenegro“ - der über-geordnete räumliche Plan für die Entwicklung der Republik - wurde nach dem Erdbeben 1979 erstellt und seitdem nicht mehr grundsätzlich überarbeitet. Daher sind die meisten räumli-chen Inhalte heute nicht mehr aktuell. Dies gilt insbesondere für Zielaussagen zur Sied-lungsentwicklung und die Verflechtung mit den Nachbarländern/-regionen Bosnien-Herze-gowina und dem Kosovo.

Die Aussagen über die räumliche Entwicklung des Tourismus in der Küstenregion können dagegen in ihren Grundzügen als weiterhin gültig angesehen werden. So wurden im „Model Prostornog razvoja Turizma“ („Modell für die räumliche Entwicklung des Tourismus“) drei Kategorien touristischer Zentren und ihre

Abb. 8.1: Planungshierarchie


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jeweils wünschenswerte Ausstattung mit touri-stischer Infrastruktur festgelegt:

• „Tourisitički Centari I. Ranga“: Budva• „Tourisitički Centari II. Ranga“: Herceg

Novi, Kotor, Bar, Ulcinj, u.a.• „Tourisitički Centari III. Ranga“: weitere

kleine OrteDiese Klassifizierung entspricht weitgehend dem tatsächlichen heutigen Stellenwert dieser Orte. So ist Budva mit deutlichem Abstand der Tourismusschwerpunkt Montenegros - mit den entsprechenden Problemen (z.B. Massen-andrang im Sommer, hohe Verkehrsbelastung, ausufernde Bebauung).

8.2.2 Staatliche Fachplanung

Für Planungen und Investitionen auf der Velika Plaža in Ulcinj spielt die „Morsko Dobro“

(Fachbehörde für Meeresgüter) eine wichtige Rolle.

Die Benutzung, Förderung und der Schutz der Meeresgüter in Montenegro werden durch das Gesetz „Morskom Dobru“ geregelt. Als Mee-resgüter gelten dabei alle im Meer befindlichen Güter sowie die Meeresküste, Häfen und Bade-orte.

Die Meeresküste wird durch eine Linie definiert, welche die höchsten Wellen beim „stärksten Wellengang“ erreichen. Regelungsgegenstand des „Morskom Dobru“ sind die Flächen, die von dieser Linie bis 6 Meter entfernt liegen. Weiter-hin gehören Flächen für die Schifffahrt und die Seefischerei sowie Flächen, die mit der sonsti-gen Nutzung des Meeres in Verbindung stehen, zum Regelungsgegenstand. Abweichend davon kann die Regierung Montenegros die Breite ein-zelner Gebiete festlegen. Das gesamte Gebiet

der Velika Plaža ist dadurch als Regelungsge-genstand mit einbezogen worden.

Die Meeresgüter sind Staatseigentum. Es kann Privaten, unter bestimmten Voraussetzungen, zur Nutzung überlassen werden. Ein öffentli-ches Unternehmen (Morsko Dobro) bestimmt, auf Grundlage eines Gesetzes, die Nutzungszeit und die Höhe der Pacht.

Die Meeresgüter werden durch „Morsko Dobro“ verwaltet. Die Behörde schliesst einen Vertrag mit dem Nutzer der Meeresgüter ab (z.B. für Strandcafes, Verleih von Liegestühlen, Bau von Bootsanlegestellen etc.). Das Entgelt wird zweckgebunden zum Schutz und zur Entwick-lung der Meeresgüter bzw. für Infrastrukturpro-jekte eingesetzt.

Privatpersonen können, nach Zustimmung der für das Bauwesen zuständigen Verwaltungs-stelle (Raumordnungsministerium) Bauobjekte

Abb. 8.2: Morsko Dobro - Planungen Velika Plaža


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erstellen. Das Raumordnungsministerium ent-scheidet über die Zustimmung im Benehmen mit der Gemeinde und im Einklang mit dem Fachplan (Morsko Dobro). Die Objekte fallen dann unter den Regelungsgegenstand der „O Morskom Dobru“.

Inhalte

Der Entwicklungsplan von Morsko Dobro weist neben den bestehenden touristischen Flächen im Westen von Velika Plaža und auf der Insel Ada weitere Ergänzungsflächen auf. Die touristi-schen Erweiterungsflächen sind meist Arrondie-rungsflächen zu den bestehenden Einrichtungen. Im Westen der Velika Plaža, östlich der beste-henden touristischen Nutzung und durch einen kleinen Grünstreifen von dieser getrennt, wird eine größere Bauflächen für Tourismus ausge-wiesen. Diese liegt ausschließlich in bestehen-den Mischwaldflächen.

Abb. 8.3: GUP der Stadt Ulcinj: Teilausschnitt Ulcinj und Velika Plaža

Durch die in Montenegro bestehende gemeind-liche Selbstverwaltung und die Fachplanungs-kompetenz der „Morsko Dobro“ kommt es oft zu Kompetenzschwierigkeiten beim Umgang mit den betroffenen Flächen. Die planerische Abstimmung hat besondere Schwierigkeiten, da verschiedene Entwicklungspläne mit unter-schiedlichen Inhalten vorliegen. An der Velika Plaža sind die ausgewiesenen Bauflächen von Morsko Dobro deutlich kleiner als im gelten-den GUP der Stadt Ulcinj.

8.2.3 Städtische Gesamtplanung

Generalni Urbanistički Plan Ulcinja (GUP)

Auf der Ebene der Gemeinde Ulcinj liegt ein Raumordnungsplan (GENERALNI URBAN-ISTIČKI PLAN ULCINJA) vor. Er wurde nach dem Erdbeben im Jahr 1979 mit Unterstützung

der Vereinten Nationen ausgearbeitet und 1984 verabschiedet.

Trotz 18 Jahren Gültigkeit des Planes erfolgte bisher keine Umsetzung. In den 90er Jahren wurde die Realisierung durch den Balkankon-flikt erschwert. In der Folge hat die wirtschaftli-che Entwicklung, insbesondere der Tourismus, in Montenegro dramatisch gelitten, wodurch eine Umsetzung in immer weitere Ferne rückte. Die Stadt Ulcinj agierte auch in dieser Zeit vor-ausschauend und verhinderte weitgehend den Bau von privaten Häusern im Plangebiet der Velika Plaža.

Der GUP gliederte den Tourismus in Ulcinj in vier Fremdenverkehrszonen:

• die Altstadt von Ulcinj mit der Mala Plaža („kleiner Strand“)

• die Bucht Valdanos im Westen, • Velika Plaža („großer Strand“) und


62

• Ada Bojana (Insel im Flußdelta des Bojana).

Der Plan sah für den Bereich der Velika Plaža eine Bebauung durch fünf Baufelder vor. Zwi-schen den Baufeldern befinden sich großzügige Grünzonen. Das östliche und westliche Bau-feld war für Campingplätze vorgesehen, die beiden mittleren sollen jeweils im Westen als Campingplatz und im Osten als Hotelkomplex genutzt werden. Die Siedlung auf Ada wird durch eine Ergänzung im Osten erweitert. Die einzelnen Baufelder würden durch Stichstra-ßen, die von der bestehenden R 15 abzweigen, erschlossen.

Der Plan sah eine Erweiterung der Unterkünfte bis zum Jahr 2001 um 48.000 Betten vor. Unter-teilt waren diese auf Hotels (10.000 Betten), Camping (14.750 Plätze), Privatunterkünfte (19.150 Betten) und 4.100 Betten in sonstigen Anlagen.

An Tourismus- und Freizeiteinrichtungen sah er vor:

Eine Marina mit 1.000 Liegeplätzen (Stand-ortvorschläge sind: Porta Milena, Altstadt von Ulcinj, Valdanos und Ada), Sportfischfang auf dem Bojana, Vermietung von Wasserfahrzeu-gen, ein Stadion (40.000 qm mit 8.790 Sitz-plätze), Schwimmbäder und Versammlungssäle. Daneben definiert er die Notwendigkeit weite-rer Grünanlagen im Stadtgebiet (5-7 qm Park-anlage pro Einwohner).

Die Abwasserbeseitigung sollte, ohne Klärung, durch mehrere Stichleitungen ins Meer erfol-gen.

Der Raumordnungsplan Ulcinj von 1984 bedarf einer grundlegenden Überarbeitung, da er den

heutigen Ansprüchen der Tourismuswirtschaft und des Umweltschutzes weder in der Konzep-tion noch in den Planungen zur technischen Umsetzung gerecht wird.

8.3 Raumordnerische Aspekte

8.3.1 Entwicklungsperspektiven

Die vorhandenen Pläne und Programme zur räumlichen Entwicklung sind zu einem großen Teil nicht mehr aktuell bzw. nicht realisierbar. Insbesondere in Budva und südlich Ulcinj besteht Steuerungsbedarf bei der Siedlungsent-wicklung. Zur Umsetzung der Tourismusstrate-gie sind Koordinierungen und Anspassungen - zumeist auf lokaler Ebene - erforderlich.

Die Tourismusstrategie sieht die Erstellung neuer Übernachtungskapazitäten in der Größen-ordnung von mehreren zehntausend Hotelbetten vor. Daneben ist mit einer weiterhin anhalten-den Nachfrage nach Siedlungsflächen für klei-nere Privatpensionen und Ferienhäusern sowie Wohngebäuden zu rechnen. Vor diesem Hinter-grund sind im Bereich der Raumordnung fol-gende Handlungsfelder relevant:

• Ausbau touristischer Zentren in unterent-wickelten Bereichen, vor allem südlich von Ulcinj

• Ausarbeitung einer nachhaltigen Planung zur Tourismusentwicklung und ihrer städ-tebaulichen Umsetzung unter Berücksichti-gung der ökologischen Grenzen als Modell für andere Bereiche

• Verhinderung des Entstehens von Sied-lungsbändern entlang der Küste durch die

Ausweisung und Entwicklung grüner Puf-ferzonen - insbesondere südlich Budva und bei Ulcinj,

• Bewältigung von Konflikten zwischen Industrie und Tourismus, insbesondere durch Modernisierung und Emissionsredu-zierung der Anlagen,

• Aufbau einer modernen Ver- und Entsorgungsinfrastruktur (Müllbeseitigung, Abwasserreinigungsanlagen),

• Wiederaufforstungsprogramme.

8.3.2 Regional bedeutsame Restriktionsflächen

8.3.2.1 Schutzgebiete

Die Stadt Kotor wurde 1979 von der UNESCO in ihr Verzeichnis gefährdeter Objekte des uni-versellen Kulturerbes aufgenommen. Im glei-chen Jahr erfolgte die Eintragung der Boka Kotorska in das UNESCO- Register als univer-selles Kulturerbe.

In Montenegro sind zahlreiche Natur- und Kul-turobjekte durch internationale Konventionen, Gesetze und Pläne geschützt. Sie umfassen ins-gesamt 28% der Gesamtfläche Montenegros.

Das Naturschutzgesetz der Republik Montene-gro erstreckt sich auf:

• Naturdenkmale (Schluchten), • Naturreservate (Standorte von Pflanzen und

Tieren), • Meeresumfeld (Strände),• Denkmale gestalteter Natur und • andere Naturobjekte von ausnehmenden


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Wert, deren Erhaltung im Interesse des Staates ist. Durch eine Besondere Verfü-gung des staatlichen Instituts für Natur-schutz stehen 52 einzelne Pflanzenarten und 314 Tierarten unter Naturschutz.

[vgl. Bulatović, M. et. al.: Montenegro der ökologische Staat, S. 108]

8.3.2.2 Nationalparks

Nationalpark Lovćen

Aufgrund des kulturgeschichtlichen Erbes wurden 6.400 ha des Berges Lovćen als Natio-nalpark ausgewiesen.

Nationalpark Orjen

Das hohe und ungewöhnlich steile Karstgebirge um den 1895 m hohen Berg Orjen liegt im nördlichen Abschnitt der Boka Kotorska und erstreckt sich bis über die Grenze zu Bosnien und Hercegowina.

Nationalpark Skutari See (Skadar See)

Zum Nationalpark wurde der Skutari See 1983 erklärt. Mit einer Länge von 40 km beträgt seine Oberfläche bei niedrigem Wasserstand 370 qkm. In dem See leben mehr als 40 Fisch-arten von denen einige einzigartig in der Welt sind. 270 Vogelarten wurden erfasst.

Nationalpark Biograder Höhe

Mit 80 vorhandenen Baumarten auf eine Fläche von ca. 5.400 ha ist der Nationalpark Biogra-der Höhe neben Peručica in Bosnien der einzige Urwald Europas.

Nationalpark Durmitor

Im äußersten Norden Montenegros liegt der Nationalpark Durmitor. Der geschützte Bereich des landschaftlich wertvollen Bergmassivs beträgt ca. 39.000 ha. Neben Wiesen und unüberschaubaren Wälder stellen 19 Bergseen die Hauptattraktion da.


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9 Bestandsaufnahme Ulcinj

9.1 BevölkerungDie Gemeinde Ulcinj erstreckt sich auf etwa 500 qkm. Die Stadt mit den dazugehörigen Dör-fern hat ca. 30.000 Einwohner. In Ulcinj treffen Orient und Okzident aufeinander. Der Großteil der Menschen ist albanischer Abstammung (ca. 75%). Die restlichen Einwohner sind überwie-gend Montenegriner, Serben sowie andere ehe-mals jugoslawische Nationalitäten.

Es gibt drei Religionen in Ulcinj, den Islam, das katholische Christentum und das orthodoxe Christentum. Aufgrund der unterschiedlichen ethnischen Gruppen werden verschiedene Spra-chen (albanisch und / oder serbisch) gespro-chen.

9.2 StadtstrukturDas touristische Zentrum der Stadt Ulcinj befin-det sich in einer engen Meeresbucht. Westlich davon, auf einer Anhöhe, liegt die historische Altstadt. Die neuen Stadtquartiere verteilen sich östlich der Meeresbucht in den Berghängen

sowie weiter nördlich in den wieder tiefer lie-genden Bereichen (Port Milena).

Altstadt

Die historische Altstadt von Ulcinj unterschei-det sich deutlich von anderen typischen Altstäd-ten. Es gibt keine Souvenir- und Fotogeschäfte oder eine Anhäufung von Cafés. Die Ulcinjer Altstadt ist überwiegend Wohnviertel, autofrei und von - für Altstädte der Touristenorte - geradezu untypischer Ruhe. Die Erschließung erfolgt durch enge Gassen. Es gibt lediglich, am Rand der Altstadt, zwei kleine Appartementan-lagen und einige Restaurants.

Durch das schwere Erdbeben 1979 wurde die Altstadt fast völlig zerstört, seitdem wird sie wieder aufgebaut. Einige Ruinen zeugen noch von den schweren Schäden.

In Ulcinj besteht der Wunsch, dass die Altstadt als Weltkulturerbe durch die UNESCO aner-kannt wird. Beim Wiederaufbau nach dem Erdbeben sind jedoch einige typische Fehler unterlaufen. So sind z.B. die historischen Holz-fenster der Häuser durch Kunststofffenster ersetzt worden. Die „Bausünden“, die meist nur auf das Verwenden falscher Baustoffe zurück-

zuführen sind, verhindern derzeit eine unter Schutzstellung durch die UNESCO.

Stadtzentrum

Im Gegensatz zur Altstadt ist im Stadtzentrum viel Betrieb und „es pulsiert das Leben“. Das Stadtbild ist in diesem Bezirk orientalisch geprägt. Hier sind mehrere Moscheen zu finden. Die Straßen sind recht schmal und die Gehwege nur ca. 1 bis 1,5 m breit. Das Verkehrsaufkom-men ist, insbesondere in der Saison, sehr hoch.

Das Stadtzentrum besteht aus zwei Einkaufs-straßen und der Strandpromenade. Von der Pro-menade ausgehend verläuft eine lebhafte Straße in Nord-Südrichtung. Hier konzentrieren sich Läden, Restaurants und Kneipen. Es werden nicht nur die Erdgeschosse, sondern auch die oberen Stockwerke genutzt. Daran anschlie-ßend verläuft, in östlicher Richtung, ein Bou-levard der die Funktion einer Einkaufsstraße übernimmt.

Abb. 9.1: Panoramabild der Stadt Ulcinj


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9.3 Die SträndeUlcinj verfügt neben einigen kleineren Fels-buchten mit Bademöglichkeit über zwei Sand-strände. Hier handelt es sich um Mala Plaža (Kleiner Strand) und Velika Plaža (Großer Strand) einschließlich Ada Bojana. Der kleine Strand liegt in der Stadt, die Strandfläche beträgt ca. 5.000 qm bei einer Länge von ca. 800 m. Der Strand wird von einer Promenade begrenzt, die in der Saison sehr belebt ist und an der sich eine Vielzahl von Geschäften und Restaurants reihen. In den Sommermonaten ist der Kleine Strand überfüllt, daher wird von den Urlaubern und Bewohnern auf den Großen Strand ausge-wichen.

Velika Plaža

Die Besonderheit von Ulcinj ist der feine Sand-strand Velika Plaža (13 km lang und 60-100m breit). Er ist der einzige Sandstrand der östli-

chen Adriaküste. Die Fläche nördlich des Stran-des ist weitgehend unbebaut.

Von 32,7 km Gesamtstrand des montenegrini-schen Küstenlandes entfallen allein 50% auf die Stadt Ulcinj mit näherer Umgebung.

Insel Ada Bojana

Die Insel Ada folgt im Anschluss an die Velika Plaža, getrennt durch einen Mündungsarm des Bojana Flusses, im östlichen Teil des Plange-biets. Erschlossen wird die Insel im Mündungs-delta durch die Straße R 15, die den Fluss Bojana überbrückt. An der Brücke sind meh-rere Fischrestaurants entstanden, entlang des Flusses reihen sich beidseitig private Hütten als Pfahlbauten am Ufer, jeweils mit Angelmög-lichkeit. Die Splittersiedlung wurde erst in den letzten Jahren gebaut. Aus ökologischer Sicht ist die Bautätigkeit als bedenklich einzustufen, da der Bereich einen hohen ökologischen Wert besitzt.

Zum größten Teil ist die Insel Ada durch eine dichte und reichhaltige Pflanzenwelt geprägt. Im südwestlichen Teil der Insel bestehen zwei Feri-enanlagen. Die Anlagen sind auf den Dünen-streifen gebaut. Die neuere Anlage ist heute noch in Betrieb, der ältere Teil wird nicht mehr genutzt. Die Insel ist bei FKK-Touristen sehr bekannt und beliebt.

Nach Auskünften seitens der Stadt Ulcinj besteht hohes Interesse von Investoren an der Ferienan-lage auf der Insel Ada. Mehrere Projektentwick-ler und Betreiber haben ihr Interesse bekundet.

Abb. 9.2: Blick auf die Altstadt von Ulcinj


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10 Plangebiet Velika Plaža und Umgebung

10.1 LageDas Plangebiet ist ca. 4 km von der Stadt Ulcinj entfernt. Die Begrenzung des Plange-biets erfolgt durch den Fluss Porta Milena im Westen sowie die Bojana im Osten. Das Gebiet reicht von der bestehenden Verkehrsverbindung R 15 im Norden bis zur Adria. Es hat eine durchschnittliche Breite von ca. 1,5 km sowie eine Länge von ca. 13 km. Damit umfasst das Plangebiet eine Fläche von insgesamt 1.950 ha bzw. 19,5 qkm, aufgeteilt auf Velika Plaža (ca. 1.450 ha) und die Insel Ada (500 ha).

Abb. 9.4: Blick auf die Velika Plaža in Richtung Ulcinj Abb. 9.5: Blick entlang des Strandes Abb. 9.6: Der Fluss Bojana trennt Velika Plaža und Ada

Abb. 9.3: Lageplan Region Ulcinj


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10.2 BaustrukturIm Bereich der Velika Plaža entstehen nördlich der vorhandenen Straße R 15 eine Vielzahl an kleineren Einfamilienhäusern mit meist ein bis zwei Ferienwohnungen. Die Bebauungsstruk-tur ist rasterförmig angelegt. Die Erschließung erfolgt hauptsächlich über unbefestigte Wege. Es hat eine ungeordnete städtebauliche Ent-wicklung stattgefunden, auch die Ver- und Ent-sorgungssituation ist unzureichend.

Die Gebäude nördlich der Straße, meist in Eigenregie durchgeführt, lassen keinen Baustil erkennen. Sie wirken einförmig und monoton. Somit verliert der Strand im hinteren Bereich seine Eigenart und Unverwechselbarkeit. Die unzähligen kleinen privaten Eingriffe müssen reguliert werden, da dies ansonsten dem Land-schaftsbild schadet bzw. zu gravierenden öko-logischen Folgen führt.

Die alten Dörfer Gornji stoj und Donji stoj sind nicht mehr erkennbar. Eine Erweiterung der Ortschaft Donji stoj, so die Empfehlung des Raumordnungsplans Ulcinj von 1984, soll nicht erfolgen. Allerdings ist die Expansion der Sied-lung unübersehbar. Für das Dorf Gornji Stoj war nach dem Raumordnungsplan Ulcinj 1984 eine zusätzliche Erweiterung um 152 Wohnun-gen geplant. Diese Maßgabe wurde weit über-schritten.

Südlich der übergeordneten Straße (R 15) bzw. am Strand selbst darf nicht gebaut werden, einige ungenehmigte Gebäude wurden in der Vergangenheit wieder abgerissen.

10.3 NutzungNördlich der R 15 stehen überwiegend private Ferienhäuser und Appartements sowie ein neuer, großdimensionierten Kirchenbau. Südlich der Straße sind nur vereinzelte Gebäude vorhan-den, in der Regel Häuser von Bauern auf priva-tem Land.

Einrichtungen für Touristen befinden sich am Ortsausgang von Ulcinj entlang der R15, an der Brücke zu Ada (Fischrestaurants) und verein-zelt am Strand.

Der Strand wird von „Morsko Dobro“ abschnittsweise an Privatpersonen verpachtet. Diese bewirtschaften den überlassenen Strandabschnitt und bieten z.B. Sonnenschirme und Liegen für Touristen an. Mit Parkplatz-gebühren kostet diese Dienstleistung ca. 5€. Ergänzend wurden Strandbars errichtet, die teilweise bereits in großen Gebäuden mit Café/Restaurant und Discobetrieb untergebracht sind.

In der Waldzone im westlichen Bereich des Plangebietes wurde eine provisorische Siedlung für Flüchtlinge aus dem Bürgerkrieg einge-richtet. Diese Anlage besteht aus Holzhäusern auf Pfählen (ehemaliges Feriencamp). Daneben liegt eine Ferienanlage mit kleinen Bungalows von minderer Qualität, sie besitzt nach monte-negrinischem Standard einen Stern.

10.4 ErschließungDie R 15 ist die Haupterschließung, die von Ulcinj in das Plangebiet führt. Die Straße wird derzeit stadtauswärts vierspurig ausgebaut. Pro-bleme gibt es an der Brücke über den Porta Milena, da dort nur eine zweispurige Führung möglich ist. Nach Planung der Stadt ist eine weitere Brücke ca. 500 m nördlich vorgesehen.

Am Meeresufer entlang, über eine felsige Anhöhe, führt ein Fußweg von der Stadt Ulcinj zur Velika Plaža, der leider sehr eng und daher schlecht passierbar ist.

Öffentlicher Verkehr

Ein funktionierendes städtisches ÖPNV-System ist nicht vorhanden. In der Hauptsaison werden Busverbindungen vom Busbahnhof in der Stadt zum „Grossen Strand“ angeboten.

Ruhender Verkehr

Die Gesamtzahl der Parkplätze bewegt sich nach Angaben des Raumordnungsplans Ulcinj 1984 zwischen 1.500 und 2.400 Stellplätzen. Für die Sommermonate wird hier von einem weiteren Bedarf von ca. 700-1.600 Parkplätzen ausgegangen.

In der Hauptsaison ergreift die Stadtverwaltung Maßnahmen, um einen Verkehrskollaps zu ver-hindern. Die Straßen werden als Einbahnstra-ßen ausgeschildert, außerhalb der Stadt werden Sammelparkplätze angeboten.


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Plan 10.1: Bestand Nutzungen und Verkehr

Masterplan TourismDevelopment Ulcinj


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10.5 Grün und FreiraumGrün als Naherholung

In der Innenstadt besteht ein deutliches Defizit an öffentlichen Grün- und Freiflächen, weshalb der Umgebung eine hohe Bedeutung für die Naherholung zukommt.

Grün als Gestaltungselement

Die Topographie des Plangebiets ist flach und wird insbesondere durch den vorhandenen Waldstreifen, der das Gebiet visuell gliedert, charakterisiert. Durch die Waldstruktur entste-hen Schutzräume und Nischen.

Grün als Biotop

Die Kartierung der Pflanzen ergab, dass der öst-liche Bereich (östlich Velika Plaža und die Insel Ada) eine hohe biologische Vielfalt aufweist. Dagegen sind im westlichen Teil von Velika Plaža deutliche anthropogene Einflüsse sicht-bar.

Der Dünenbereich besitzt einen hohen Wert als Lebensraum für salzliebende Pflanzen (Halo-phyten). Hier kommt eine stark gefährdete Pflanzenart, die Sandlilie vor, die mittlerweile in der nationalen Roten Liste verzeichnet ist. Velika Plaža und Ada stellen eine letzte Zuflucht für die Salzpflanzen an der montenegrinischen Küste dar.

Die Zugänge zum Strand haben die durchge-hende Dünenvegetation allerdings teilweise zer-stört.

Die Dichte und der Umfang der Mischwälder nimmt nach Osten zur Insel Ada zu. Im west-lichen Bereich ist dagegen eine Reduzierung der Waldstrukturen erkennbar. In Teilen wurden

hier Gebäude in die vorhandene Waldflächen platziert.

Der Laubwald besteht aus Eichen, Silberpap-peln, Hainbuchen, Trauerweiden, Erlen und anderen Laubarten. Unter besonderem Schutz steht die Skadar Eiche (Skadar Oak, Quercus robur L. ssp scutariensis Cernj). Dagegen wird die Weiden- und Sumpf-Vegetation mit mitt-leren Biotopwerten eingeschätzt. Einen gerin-geren Biotopwert weisen der Pinienwald und die anderen, intensiv genutzten Flächen auf. Die Pinien wurden auf Empfehlung des Raumord-nungsplan Ulcinj (1984) hinter dem Dünenstrei-fen angepflanzt und dienen zur Stabilisierung der Sanddüne sowie als Sonnenschutz für Pkw und Gebäude.

10.6 FlächenverfügbarkeitAussagen über die Flächenverfügbarkeit lassen sich anhand von Daten zu den Eigentumsver-hältnissen ableiten. Die Auswertung des Kata-sterplans ergab, dass der südliche Teil von Velika Plaža größtenteils im Eigentum des Staa-tes ist. Vereinzelte Areale in der Nähe zur Straße befinden sich im privaten Besitz und sind teil-weise bebaut.

Über die Insel Ada lagen keine Grundstücksda-ten vor.

10.7 Bestehende HotelnutzungenVelika Plaža verfügt in den Hotels am Beginn des Strandes über ca. 2.200 Betten. Auf Ada kommen weitere ca. 540 Hotelbetten hinzu (siehe 6.2 Das Angebot in Ulcinj). Im Hinblick auf eine qualitätvolle Tourismusentwicklung

sind diese Anlagen zu renovieren bzw. durch Neubauten zu ersetzen.

10.8 Sonstige gebietsprägende ElementeZu den bereits erwähnten gebietsprägenden Ele-menten (Waldstruktur, Bojana und Sandstrand) sind noch weitere Besonderheiten des Gebietes aufzuzählen:

Porta Milena

Der Kanal wurde 1885 gegraben. Der Zoga-njsko See sollte durch einen Kanal entwässert werden, um die Malariagefahr in dem Gebiet zu senken. Allerdings floss das Wasser in umge-kehrter Richtung, vom Meer zum Fluss. Das Seewasser wurde salzig und verhinderte somit gleichfalls die durch Moskitos hervorgerufene Malariaplage.

Die touristische Attraktion in Porta Milena sind die sogenannten „Kalimeeren“: Holzhütten mit Fischernetzen.

Solana

Nördlich der Velika Plaža liegt die Solana (Saline). Sie wurde 1936 am Rande des Zoganj-ski-Schlammes erbaut. Nach dem zweiten Welt-krieg wurde die Anlage erweitert und ist heute mit 800 ha die größte Saline auf dem Balkan. Das Meereswasser wird in einem Kanal durch die Bebauung an der Porta Milena zur Saline geleitet.


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Plan 10.2: Bestand Grün



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11 Umweltverträglichkeitsstudie (UVS)Die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVS) wurde vom Büro ERM Lahmeyer International in Kooperation mit MonteCEP bearbeitet. Unter-teilt wurde die Studie in zwei Phasen. Die erste Phase „Environmental Screening and Initial Assessment“ hatte das Ziel, ökologisch sen-sible Bereiche im Plangebiet zu erfassen und zu bewerten. In der zweiten Phase wurde ein Teilbereich, der geplante erste Bauabschnitt, genauer erhoben und untersucht.

Die Biotoptypen mit der höchsten ökologi-schen Empfindlichkeit und dem höchsten Erhal-tungswert sind die Halophytenvegetation in der Dünenzone und der Mischwald. Unter besonde-ren Schutz stehen die einheimischen Pflanzen Skadar Eiche (Querccus robur ssp. Scutariensis) und die Meereslilie (Pancratium maritimum).

Wichtige Biotope für Flora sind:

• Der Küstenstreifen mit der Halophytenve-getation,

• der vorhandene Wald im östlichen Teil und auf der Insel Ada mit Eichen, Erlen, Eschen, Hainbuchen und Weiden,

• kleinere Baumgruppen im Westen mit Skadar Eichen,

• der Waldstreifen im westlichen Teil von Velika Plaπa mit Skadar Eichen, Eschen und Pappeln

Wichtige Biotope für Fauna sind:

• Beide Seiten des Flusses Bojana,• der östliche Teil von Velika Plaža und die

Insel Ada (wichtige Brutflächen für Eidech-

sen und Molche),• der Dünenbereich als Lebensraum für

EidechsenWichtige Biotope für Avifauna sind:

• Der östliche Teile der Velika Plaža (wichti-ges Nistgebiet für Vögel),

• die Meereszone vor der Mündung des Boja-nas in die Adria (Futterquelle für Zugvögel)

• die Insel Ada, ein wichtiges Nist- und Fütterungsgebiet für Zwergscharben (Pha-lacrocorax pygmaeus) und andere seltene Vogelarten,

• der Šasko See und die Saline liegen außer-halb des Untersuchungsgebietes, bieten aber auch ein wichtiges Nistgebiet für Vögel.

Wichtige Biotope für Herpetofauna sind:

• Die Sümpfe und Teiche, die - insbesondere im Osten des Plangebietes - großflächig vorhanden sind. Sie sollten geschützt werden. Wo dies nicht möglich ist (inner-halb der Baufelder für Tourismus), müssen die Tierarten mit Expertenhilfe an einer anderen Stelle neu beheimatet werden.

Das Ergebnis der ersten Stufe war, dass der östliche Teil von Velika Plaža sowie die Insel Ada einen hohen ökologischen Wert besitzen. Dieses Areal bietet einen natürlichen Lebens-raum für eine Vielzahl von Pflanzen sowie Tieren (Vögel, Amphibien und Reptilien). Ein Eingriff an dieser Stelle kann nicht ausgegli-chen werden, daher sollte dieser Bereich als Schutzzone ausgewiesen werden. Im westli-chen Bereich hingegen sind die Einflüsse des Menschen sichtbar. Die Halophytenvegetation

ist im Übergangsbereich zum Strand durch Ver-tritt unterbrochen. Es gibt nur einzelne Flächen, die schützenswert sind.

Schutzmaßnahmen

Die Skadar Eichen sollen erhalten bleiben. Bei einer Bebauung beträgt der Kompensationsfak-tor für jeden abgeholzten Baum drei Neuan-pflanzungen. Um die Halophytenvegetation zu schützen, werden Holzstege empfohlen, welche vor Vertritt schützen sollen. Der östliche Teil der Velika Plaža soll als geschützter Naturpark ausgewisen werden, in dem Besucher und Tierbeobachter auf angelegten Wegen geführt werden.

Um die Beeinträchtigung des Landschaftsbilds zu minimieren wird die Anzahl der Stockwerke für die bauliche Nutzung begrenzt. Weitere Maßnahmen sind die Anpflanzung von straßen-begleitenden Bäumen und von Grünflächen.

Die Erkenntnisse der Umweltverträglichkeits-studie sind in die Gestaltung des Entwicklungs-planes eingeflossen.


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Abb. 11.1: Umweltverträglichkeitsstudie (UVS), Phase I


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12 Raumstrukturelles und städtebauliches Konzept

12.1 Die Planungsidee: „Rhapsody Mediterran“Das Planungskonzept strebt das Zusammenfü-gen aller natürlichen und kulturellen Potenti-ale in eine „Rhapsody Mediterran Ulcinj“ an. Mit den erzählenden Bildern von der wilden Schönheit Montenegros, dem endlo-sen Strand, uralten Olivenhainen, schwarzen Bergen und weiten Tälern mit blauen Seen

verlockt die Rhapsody den potentiellen Urlau-ber zum Kommen und Verweilen.

Für die Region zwischen Küste und Skutari-see entsteht ein Gesamtkonzept für die Touris-musentwicklung unter Nutzung und Wahrung der örtlichen Identität sowie der Potenziale von Landschaft und Natur. Die Vielfalt der Natur und Kultur bietet für den Gast breitge-fächerte und unerwartete Attraktionselemente .

Wie in einem Musikstück gibt die einzigar-tige Landschaft mit ihren Bergmassiven und weiten grünen Ebenen den Takt vor. Der Rhythmus wird vom pulsierenden orientali-schen Flair bestimmt.

Die Melodie wird durch die sich sanft im Wind wiegenden Olivenhaine, die vielfältige subtro-pische Vegetation und die Seen und Feucht-gebiete gespielt. Und nicht zuletzt sind die tourismuserfahrenen Bewohner die einzelnen Noten in dem aufregenden Musikstück von Ulcinj.

Ulcinj hebt sich mit dem Charme einer ein-stigen Seefahrerstadt, an der Schwelle zwi-schen Okzident und Orient, von den vielen zugebauten und eintönigen Urlaubsgebieten der Mitbewerber ab und lässt den Besucher den Rhythmus einer anderen Welt erleben.

Sandstrand

Sonnenuntergang

Enge Gassen


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Olivenhaine

Wiesen

Schwarze Berge

Altstadt

Ausflugsziele

Tradition


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12.2 Entwicklungskonzept (Land Use Concept)Konzeptionelle Vorgaben

Das Ziel der touristischen Planung ist, auf dem Gebiet der Velika Plaža 30.000 Hotelbetten in die Landschaft zu integrieren. Diese Vorgabe leitet sich aus den Entwicklungszielen des Gene-ralni Urbanisticki Plan der Stadt Ulcinj sowie aus dem Tourismus-Masterplan für Montenegro ab. Weiterhin besteht aus tourismusplaneri-scher Sicht die Forderung, eine Grünflächen/Bett Relation von 100 qm Grundstücksfläche pro Tourist bzw. Bett zu erreichen. Damit wird sowohl eine hohe Qualität im Tourismus erreicht, als auch die hohe ökologische Verant-wortung bei der baulichen Nutzung der Velika Plaža umgesetzt.

Aus der Flächen/Bett-Relation ergibt sich eine Kapazitätsgrenze an Hotelbetten für Velika Plaža. Aus städtebaulicher Sicht ist eine Aus-weisung an Hotelflächen über die im Land Use Concept dargelegten Flächen hinaus nicht sinn-voll, da es ansonsten zu einer monostrukturel-len Entwicklung im Plangebiet kommen könnte und so die natürliche Landschaft zerstört wird.

Hauptelemente

Grundlegende Elemente dieses Entwicklungs-konzeptes sind:

• Konzentration der touristischen Nutzungen auf den westlichen Bereich von Velika Plaža, Schutz des östlichen Bereichs,

• Entwicklung des westlichen Bereichs durch Module mit Grünkeilen,

• Schutz des Wasser- und Küstenstreifens vor Bebauung,

• Umsetzung einer am Mittelmeer einmali-gen Grünflächen/Bett-Relation von 100 qm Bruttogrundstücksfläche/Bett

Die Bebauung an der Velika Plaža wird auf den westlichen Teil konzentriert, der ökolo-gisch sensible Bereich im Osten wird als Natur-park (Protected Landscape) freigehalten und vor anthropogenen Einflüssen geschützt. Die Insel Ada wird ebenfalls von Bebauung freigehalten, lediglich die heutige touristische Nutzung soll sensibel erneuert bzw. ergänzt werden.

Die Bebauung wird in einzelne, ablesbare Einheiten, sogenannte „Module“ gegliedert. Zwischen den Modulen werden öffentliche Frei-

flächen angelegt, die vorhandene Grünstruktu-ren berücksichtigen. Diese „Grünkeile“ gliedern die Bebauung, verhindern ein durchgehendes Siedlungsband und dienen den Bewohnern und Touristen als Erholungsflächen.

Der Bereich nördlich der Tourismusentwick-lungsfläche, die Areale um das Dorf Donji stoj, sollen angelehnt an die Entwicklung im südlichen Bereich gegliedert werden. Die „Grünkeile“ sollen nach Norden zur Solana weiterführen und dadurch die Siedlung glie-dern. Der bandartigen Entwicklung im nörd-lichen Bereich wird entgegen gewirkt und der Erlebnisraum Saline an die Strandzone ange-bunden.

Abb. 12.1: Touristische Entwicklungsflächen Abb. 12.2: Landschaftsschutz Velika Plaža Ost Abb. 12.3: Landschaftsschutz Insel Ada


77

Plan 12.1: Entwicklungskonzept



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12.3 Nutzungskonzept (Land Use Plan)Das Plangebiet wird in mehrere Abschnitte geteilt. Von West nach Ost sind dies

• die Bestandszone mit den bestehenden Hotels,

• die Tourismuszone mit 6 Modulen für die Bebauung, die durch Grünkeile gegliedert werden,

• die Übergangszone mit einem kleinen Modul und dem Golfplatz,

• die Naturzone und schließlich im Osten,• die Insel Ada.Insgesamt verfügt das Plangebiet über rund 1.950 ha. Davon werden ca. 320 ha (16%) als touristische Flächen, in denen eine Bebau-ung stattfinden kann und 30 ha für die Haupt-strasse ausgewiesen. Die restlichen 82% sind Freiraum, von dem 1.160 ha (59%) als unbe-rührte Naturlandschaft (Schutzgebiet) geplant ist. Weiter handelt es sich um gestaltete Frei-zeitlandschaft (Grünkeile, 140 ha) und Strand/Düne (300 ha).

Bestandszone

In der Bestandszone befinden sich die alten Hotelanlagen. Die Anlagen können nach Reno-vierung im 2-3 Sterne Segment angesiedelt werden. Dieser Bereich soll dem günstigeren Tourismus vorbehalten werden. Insgesamt sind hier ca. 2.100 Betten verfügbar. Die Bestands-zone ist heute großzügig bebaut und kann durch weitere Bebauung nachverdichtet werden.

Der Übergang zur neuen Tourismuszone wird durch einen „Attraktionsbereich“ geschaffen,

mit Sportanlagen, Dienstleistungs- und Versor-gungsbereich sowie einem „Fun-Park“.

Tourismuszone

Die östlich angrenzende Tourismuszone wird von fünf Hotelmodulen geprägt. Die einzelnen Module sind ca. 800m breit und 800m tief. Die Tiefe ist durch die Lage zwischen der R15 und dem Strand bestimmt. Die begrenzenden „Grünkeile“ sind ca. 250-300m breit. Damit soll eine deutliche Trennung der Module entste-hen.

Die einzelnen Module sind über die R15 erschlossen. Intern besteht eine bügelförmige Haupterschließung. Die Module werden zen-tral von einer Hauptfußgängerachse (Pedestrian Spine) durchzogen. Der Bereich zwischen bauli-cher Nutzung und Strand ist durch die hochwer-tige Halophytenvegetation geprägt, hier sollen keine Gebäude entstehen. Die Verbindung ent-lang des Strandes stellt ein „Boardwalk“, ein aufgeständerter Holzweg, her.

Die einzelnen Module sollen jeweils über 6.000 Betten verfügen. Das erste Modul, welches sich direkt an den Bestand anschließt ist kleiner und hat lediglich 3.500 Betten.

Übergangszone

Der Übergang von den touristischen Zonen zu den naturbelassenen Zonen wird durch einen Golfplatz gebildet, der eine weitere Bebauung Richtung Osten verhindern soll. Der Golfsport ist eine Bereicherung des touristischen Angebo-tes und erschließt neue Zielgruppen. Im Westen des Golfplatzes kann eine hochwertige Appart-mentanlage mit ca. 1.500 Betten entstehen, die wirtschaftlich mit dem Golfplatz eine Einheit

bilden könnte, was die Vermarktungsfähigkeit beider Teile verbessert.

Naturzone

Velika Plaža Ost und die Insel Ada werden unter Naturschutz gestellt. Im Naturpark ist ein Informationszentrum für Touristen und Einhei-mische geplant. Ansonsten dürfen in diesem Bereich keine neuen baulichen Nutzungen ent-stehen. Vom Informationszentrum aus führen Naturlehrpfade und Beobachtungswege in die freie Landschaft. Besonders wertvolle Flächen werden als „Schutzzone“ ohne störende Akti-vitäten ausgewiesen, in denen Besucher ausge-schlossen sind.

Ada

Für den östlichen Bereich wird keine weiter-gehende Nutzung vorgesehen. Die auf Ada vorhandene Tourismusanlage soll durch ein hochwertiges Öko-Natur-Feriendorf unter Bei-behaltung der Kapazität von rund 1.000 Hotel-betten ersetzt werden.


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Plan 12.2: Nutzungskonzept



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Sondernutzungen

Golf

Das Konzept sieht den Golfplatz als Abschluss der baulichen Entwicklung vor. Somit dient er als Pufferzone zwischen dem intensiv genutzten Freizeit- und Tourismusbereich und der natur-belassen östlichen Zone.

Der Golfplatz wird in die vorhandenen Grün-strukturen eingelagert. Die bestehenden Bäume und Baumgruppen sollen möglichst weitgehend erhalten werden. Der Golfplatz mit 18 Löchern hat eine Flächengröße von ca. 69 ha.

Marina

Im Rahmen der Planung wurde durch Prof. Dr. Sava Petkovic, Civil Engineer, eine Machbar-keitsstudie über die Errichtung einer Marina angefertigt. Diese Studie untersuchte vier ver-schiedene Bereiche in Ulcinj, welche für eine Marina in Frage kommen könnten.

Die Studie zeigt als Ergebnis auf, dass ein Standort für eine Marina aufgrund der Strö-mungsverhältnisse und der ökologischen Situa-tion nur im Bereich der Mündung von Porta Milena möglich ist. Die am besten geeignete Stelle liegt an der Landzunge Djeran.

Eine erste Testplanung für die Marina zeigt fol-gendes Konzept:

Ein Yachthafen an dieser Stelle bietet Platz für 380 Boote. Die Zufahrt zum Hafen erfolgt vor der Brandung, was die Navigation erleichtert. Die Öffnung des Hafens nach Westen gewähr-leistet, daß nur wenig Sand in die Einfahrt getra-gen wird, da die Meeresströmung von Osten nach Westen verläuft. Dadurch werden kosten-

trächtige Unterhaltungsmaßnahmen (Ausbag-gern) vermieden.

Wegen der starken Winterstürme werden hohe Umfassungswälle aus Betonsteinen erforder-lich, die ca. 6m über die Wasseroberfläche ragen. Dieses technische Bauwerk würde das Erscheinungsbild beeinträchtigen. Bevor über eine Ausführung entschieden wird, sollten des-halb zunächst weitergehende wirtschaftliche und architektonische Studien durchgeführt werden.

Alternativ ist ein Standort im Bereich des Kanals von Port Milena zu erwägen, der städ-tebaulich besser integriert werden kann, aller-dings mit folgenden Nachteilen verbunden ist:

• Die benötigten Flächen sind teilweise mit Privathäusern bebaut,

• es werden permanente Maßnahmen erfor-derlich, um angespülten Sand aus der Zufahrt zu beseitigen.

Abb. 12.4: Golfplatz


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Abb. 12.7: Marina Studie

Abb. 12.5: Potenzieller Standort Marina

Abb. 12.6: Blick auf die Landzunge Djeran


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12.4 Verkehrskonzept (Traffic Concept)Anbindung

Von der Küstenmagistrale und aus Ulcinj erreicht man die Velika Plaža über eine geplante neue Brücke über Port Milena. Den Auftakt zur Hotelbebauung bildet ein Kreisverkehr. Von hier führt die Hauptstraße an der Nordseite der Hotels vorbei und endet an der Ferienan-lage auf Ada. Die Hauptstraße wird im west-lichen Teil zur Erschliessung der Hotelmodule 4-spurig ausgeführt. Die Straße soll alleeartig bepflanzt werden, auf beiden Seiten der Fahr-bahnen sind Fuß- und Radwege vorgesehen.

Innere Erschließung

Die Erschließung der einzelnen Module erfolgt über U-förmige „Bügel“, wodurch eine doppelte Anbindung gegeben ist und Busse leicht hin-durch geführt werden können. Diese „Bügel“ sollen zweispurig sein. Auf beiden Seiten sind Stellplätze sowie Fuß- und Radwege vorge-sehen. Die Straßen werden mit Bäumen als optische Aufwertung und als Schattenspender bepflanzt.

Die weitere innere Erschließung der Module erfolgt rasterartig. Der Vorteil dieses Erschlie-ßungstyps liegt in seiner leichten und kostengünstigen Erweiterbarkeit, ökonomischen

Abb. 12.8: Innere Erschließung

Grundstückszuschnitten und vielfältigen Ver- bindungsmöglichkeiten.

Die Bereiche der Clubhotels werden durch süd-lich geführte private Stichstraßen an die „Bügel-erschließung“ angehängt und sind damit frei von jeglichem Durchgangsverkehr.

Parkierung

Bei der vorgegebenen Zieldefinition „Qualität-stourismus“ ist zu erwarten, dass nur ein gerin-ger Teil der Touristen aus den westeuropäischen Staaten mit dem Pkw anreisen wird. Westliche Touristen werden zu 80 bis 90% das Flugzeug nutzen. Dagegen kommen die Besucher aus der näheren Umgebung und Touristen aus Osteur-opa meist mit dem Auto.

Um eine ruhige Umgebung innerhalb der Module zu gewährleisten, sollen die Parkplätze beschränkt werden. In den Modulen sind nur Stellplätze für Hotelgäste, Bewohner und Perso-nal sowie eine geringe Anzahl von öffentlichen Stellplätzen vorhanden. Privater Autoverkehr wird in den Modulen so weit als möglich einge-schränkt.

Für Tagesbesucher werden Parkplätze an der Hauptstraße und in den Grünkeilen angeboten. Von hier führen Wege direkt zum Strand, von Großparkplätzen werden Shuttle-Verkehre angeboten.


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Plan 12.3: Verkehrskonzept



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dass die empfindliche Vegetation beschädigt wird. Geführt durch den Pinienstreifen, bietet er sich als schattiger Spazierweg an.

Dieser Strandweg wird durch Holzstege mit rhythmisch auftauchenden Plattformen geprägt. Holzstege sind attraktive Gestaltungselemente. Sie sind dem vorhandenen Baumbestand leicht anzupassen und sorgen für eine abwechslungs-reiche Wegeführung. Die Hölzer können ent-weder direkt über dem Erdreich verlegt, oder zum Schutz der darunterliegenden Vegetation aufgeständert werden. Im letzteren Fall sind sie über Stufen und Rampen erreichbar. Solche Stege können Höhenunterschiede überwinden und erhalten zur Absturzsicherung ein Gelän-der, alle Hölzer werden wetter- und rutschfest ausgeführt. Aufenthaltsplätze, wie Cafés oder überdachte Sitzplätze, sind integriert.

Fuß- und Radwege

Innerhalb der Module führen Fußwege für die dort untergebrachten Gäste in Nord-Süd-Rich-tung zentral hindurch zum Strand. Parallel dazu verlaufen in den Grünkeilen öffentliche Wege zum Meer, die speziell für Tagesbesucher aus-gelegt werden.

Daneben gibt es zwei bedeutende in West-Ost Richtung verlaufende Wegeverbindungen:

Pedestrian Spine - Hauptfußgängerachse

Dieser ca. 10 m breite multi-funktionelle Boule-vard ist der wichtigste Weg des gesamten Kon-zeptes. Er verbindet in der Längsrichtung die verschiedenen Module und bietet einen beque-men Zugang zu den aussenliegenden Sportein-richtungen in den Grünkeilen. Der Boulevard besteht aus einem 3,5 m breiten Hauptweg, der sowohl von Spaziergängern als auch von Joggern benutzt werden kann. Er ist außerdem breit genug für Maintenance- und Notfallfahr-zeuge und für die Benutzung von Golf-Carts oder kleinen Elektroautos geeignet. Parallel zu dem Hauptweg gibt es einen 2,5 m breiten Radweg, und einen 1,5 m breiten Reitweg. In kleinen Freiflächen am Waldrand werden Trimm-Dich und Keep-Fit-Geräte sowie auch Picknickplätze angeboten.

Bis auf die Radwege werden alle Flächen und Wege mit wasserdurchlässigen Belägen verse-hen. Damit soll die Versiegelung des Bodens minimiert werden.

Holzstege (Boardwalk)

Im Süden, entlang des Strandes zieht sich der „Boardwalk“. Er dient als Hauptverbin-dung West-Ost im Strandbereich und ermög-licht die Überquerung der Dünenzone, ohne


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Plan 13.3: Pedestrian Spine - Detail



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12.5 Grünkonzept (Landscape Plan)Das Grünkonzept für Velika Plaža basiert auf drei Hauptprinzipien:

• Der ökologisch hochwertige östliche Teil des Plangebietes wird von Bebauung frei-gehalten. Auch auf Ada ist außerhalb der Ferienanlage keine Bebauung vorgesehen.

• Zwischen den Modulen werden Grünkeilen von der Bebauung freigehalten, in denen die vorhandenen Grünstrukturen erhalten werden. Dabei soll das typische Land-schaftsbild geschützt werden. Die Grün-keile dienen der Gliederung der baulichen Entwicklung, in dem sie die verschiedenen Module trennen, das Angebot an Sport- und Erholungseinrichtungen aufnehmen und gleichzeitig ökologische Funktionen (z.B. als Kleinklimazone) erfüllen.

• Die Vegetation der Sanddünen und der Pinienwaldstruktur am Strand sowie des Mischwaldes in der Mitte des Entwick-

lungsgebietes wird weitgehend erhalten. Die Bebauung wird mit neuen Pflanzungen verzahnt und durch Rücksichtnahme auf vorhandene Bäume behutsam geplant.

Im westlichen Teil findet eine „gestaltete“ Land-schaft ihre Umsetzung, die für die Bewohner erhalten und Touristen als Erholungs- und Frei-zeitraum dienen soll. Die vorhandenen Wäld-chen werden integriert.

Der Golfplatz dient als Übergang von gestalte-ter Landschaft zur Natur. Nach dem Golfplatz soll keine Bebauung mehr stattfinden.

Abb. 12.9: Grünkeil Abb. 12.10: Strandzone


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Plan 12.4: Grünkonzept



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12.6 RealisierungskonzeptBauliche Entwicklung

Die Realisierung des Konzeptes in 6 verschie-denen Modulen ermöglicht einen stufenweisen Ausbau des Plangebiets bis zu einer vorgesehe-nen Kapazität von ca. 30.000 Hotelbetten.

Modul 1 dient als Ergänzungs- und Erweite-rungsfläche der vorhandenen Hotelzone.

Für die erste Ausbaustufe ist das von Grünkeilen umgebene Modul 2 vorgesehen. Dieses Modul kann in seiner endgültigen Bebauung ca. 6.000 Betten beinhalten. Intern sollen zuerst die südli-chen Bereiche mit den qualitativ höherwertigen Ferienresorts entwickelt werden. Anschließend kann der nördliche Bereich, in mehreren Bau-abschnitten, realisiert werden.

Durch die gegliederte Entwicklung wird der Feriengast die einzelnen Module als funktions-tüchtige Einheiten mit jeweils eigenem Cha-rakter wahrnehmen. Ein weiterer Vorteil der modularen Entwicklung besteht darin, dass die Ferienanlagen nach der Fertigstellung keine Minderung durch Bautätigkeiten erfahren. Nach europäischem Reiserecht kann bei Bautätigkei-

ten in einem Feriengebiet nur ein verminderter Zimmerpreis erhoben werden.

Die Realisierung in Abschnitten bietet zudem die Chance, die jeweilige Baustruktur an geänderte Rahmenbedingungen anzupassen (z.B. aufgrund von Veränderungen bei den Gästewünschen), ohne die Gesamtentwicklung zu beeinträchti-gen.

Anziehungsmagnete wie Jachthafen und Golf-platz werden zu Anfang kaum tragfähig sein, da noch keine ausreichende Nachfrage für Frei-zeitgrosseinrichtungen im näheren Einzugsge-biet vorhanden ist. Eine Realisierung erscheint erst in späteren Phasen ökonomisch durchführ-bar.

Infrastruktur

Die Infrastruktur (Strom, Wasser, Abwasser) für das Gebiet Velika Plaža, ist neu zu errichten.

In der Region stehen ausreichende Wasser-ressourcen für die Tourismusentwicklung zur Verfügung. Um die sommerliche Spitzennach-frage abzudecken, werden bauliche Erweiterun-gen (Speicherbehälter, Zuführungsleitungen ins Gebiet) erforderlich.

Abwasserbeseitigung

Die neu entstehenden Gebäude (Hotels, Frei-zeitanlagen, Läden etc.) sollen an eine Kana-lisation angeschlossen werden. Im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung und im Hinblick auf die touristische Vermarktung des Gebietes ist der Bau von Kläranlagen eine zwingende Vor-aussetzung. Generell bestehen drei Möglichkei-ten, wie die Abwasserbehandlung durchgeführt werden kann:

a. Bau von Kleinkläranlagen für jedes Ferien-resort.

b. Bau von semi-zentralen Kleinkläranlagen für einzelne Module.

c. Bau einer zentralen Kläranlage im Bereich von Porta Milena, an die Neu-Ulcinj sowie die bestehenden und geplanten Hotels angeschlossen werden.

Die kurzfristig einfachste Lösung besteht darin, dass die Hotelanlagen eigene Kläranlagen auf ihren Grundstücken errichten (Container, Becken). Dieses sind bewährte Lösungen mit überschaubarem finanziellen Aufwand.

Allerdings weist dieses Prinzip große Nachteile auf:

Abb. 12.11: Phase 1: Modul 2, „Resorthotels“ Abb. 12.12: Phase 2A: Modul 3 „Resort“ Abb. 12.13: Phase 2B: Modul 2 „Dorfzone“


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Plan 12.5: Entwicklungsstufen



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• Diese Lösung ist lediglich für große Hotels praktikabel. Der Anschluss der kleineren Hotels und Einrichtungen bleibt ungeklärt.

• Es erscheint undurchsetzbar und fachlich unlogisch, den Hotels Kosten zur Abwas-serreinigung abzuverlangen, während aus der Umgebung in großen Mengen ungerei-nigtes Abwasser ins Meer geleitet wird.

Die zweite Möglichkeit ist der Bau einer gemein-samen Abwasserreinigungsanlage je Modul. Die benötigte Fläche ist in den Grünkeilen vorhan-den, wodurch direkte Beeinträchtigungen von Hotels vermieden werden. Die Anlagen können modular aufgebaut werden, und mit dem Bedarf im Zuge des Ausbaus der Module anwachsen (Addition von Becken). Die Anlagen sollten möglichst naturnah realisiert werden (Binsen-kläranlage). Das geklärte Wasser kann zur Bewässerung genutzt werden.

Der Vorteil dieser semi-zentralen Konzeption besteht darin, dass die Module komplett ange-schlossen werden. Ein wesentlicher Nachteil ist jedoch auch hier, dass aus der Umgebung wei-terhin ungereinigte Abwässer ins Meer gelan-gen.

Die ökologisch sinnvollste Lösung ist der Bau einer zentralen Kläranlage, an die sowohl die Hotels und Tourismuseinrichtungen als auch der Ort Ulcinj angeschlossen wird. Durch diese gemischte Nutzerstruktur kann die Anlage ganz-jährig betrieben werden. Als Standort bietet sich der Bereich um Port Milena an, zu dem aus der Velika Plaža eine Sammelleitung führen würde. Bei dieser zentralen Lösung liegen die Probleme insbesondere im wirtschaftlichen Bereich: die Investition in die Kläranlage ist zu finanzieren, für die Refinanzierung sind Gebühren sowohl

bei den Hotels als auch bei der Bevölkerung zu erheben.

Deshalb ist in einem weiteren Schritt die Thematik zur Abwasserbeseitigung vor dem Hintergrund technischer, ökologischer und wirt-schaftlicher Aspekte zu vertiefen und im Hin-blick auf die städtebauliche Entwicklung zu adaptieren. Auch sind die gesellschaftlich-orga-nisatorischen Punkte (Trägerschaft, Betreiber etc.) zu behandeln.

12.7 Nutzungskonzept (Land Use Detail)Zonierung

Die Baustruktur in den einzelnen Baufeldern ist in vier Zonen, parallel zur Küste, gegliedert. Im Norden, entlang der Hauptstraße, befindet sich auf heutigen Wiesenflächen die „Dorfzone“ (A), die für die Ansiedlung von Kleinhotels und Ferienwohnungskomplexen als auch von Wohnraum für das Resortpersonal vorgesehen ist. Die Bebauung in diesem Bereich ist ver-dichtet, die Bauhöhe beträgt überwiegend 2-3 Geschosse und steigt an Schwerpunkten auf bis zu 5 Geschosse. In dieser Zone werden „Dorf-

plätze“ mit Läden, Cafes, Restaurants usw. ein-gerichtet.

Südlich daran schließt eine dünn bebaute Zone, in der nur vereinzelte Gebäude entstehen, an (B). Hier soll der heutige Laubbaumbestand weitgehend erhalten werden. Diese Zone wird von der Querspange der Haupterschließung durchzogen. Südlich der Querspange schließen sich die Ferienresorts (C) an. Sie befinden sich wiederum in einem heutigen Wiesenstreifen.

Die Nutzung der einzelnen Resortgrundstücke gliedert sich in 3 Funktionsbereiche. Im Norden, an der Erschliessungsstrasse, liegen Parkplätze und Sportanlagen. Daran anschließend sind die zentralen Hotelbaukörper geplant. Weiter süd-lich folgt der Bereich der Bungalowsiedlungen bzw. Gästehäuser, angrenzend an den Pinien-waldstreifen (D), der von Bebauung möglichst frei gehalten werden soll.

Parzellierung

Im Bereich der „Dorfzone“ ist eine kleintei-ligere Parzellierung als im Bereich der Feri-enresorts im Süden vorgesehen. Um hier die Flächen für Beherbungsbetriebe zu sichern und private Wohnhäuser auszuschließen, wird eine

Abb. 12.14: Touristische Entwicklungsfläche „Dorf“ Abb. 12.15: Touristische Entwicklungsfläche „Resort“


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Plan 12.6: Flächennutzungen Detail



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Mindestgröße von 20 Zimmer pro Gebäude bzw. die Errichtung einer organisierten Anlage (Feriendorf) gefordert. Aus diesen Überlegun-gen errechnet sich eine Mindestgrundstücks-größe von ca. 2.800 qm (40 Betten x 70 qm Grundstücksfläche), die für Gebäude, Pool, gestaltetem Garten und Parkplätzen ausreichend ist. Insgesamt werden je Bett 100 qm angesetzt, davon liegen 70 % auf den Grundstücken, 30 % sind rechnerisch in den Freiflächen innerhalb des Moduls.

Im Süden wird die Modulbreite von ca. 800 m auf vier Ferienresortanlagen geteilt. Dadurch ergibt sich eine durchschnittliche Breite der Grundstücke von 200 m, mit einer Tiefe von ca. 400m. Jedes Resort hätte somit rund 80.000 qm Areal, entsprechend einer Kapazität von 800 Betten (bei 100 qm / Bett). Aufgrund der höheren Qualitätsansprüche wird hier von der Relation 100 qm eigenes Grundstück je Bett ausgegangen.

12.8 GrünstrukturDie vorhandene Grünstruktur besteht aus einer Abfolge verschiedener Landschaftstypen die sich in Streifen parallel zum Strand entwickelt haben. Ein typischer Querschnitt beginnt mit einem Streifen halophytischer Vegetation auf den hinter dem Sandstrand liegenden Sanddü-nen. Im westlichen Bereich schließt sich hier ein Kieferngürtel an, gefolgt von Grünland. Danach findet man einen unterschiedlich breiten und dichten Mischwald. Zwischen dem Wald und der vorhandener Hauptstraße gibt es Wiesen.

Diese Abwechslung der verschiedenen Land-schaftstypen ergibt interessante Kontraste. Das Landschaftsbild mit Wald oder Wiesen steht im

Abb. 12.16: Schemaskizze Aufbau Velika Plaža (Bestand)

Abb. 12.17: Gliederung Grünkeil

kompletten Gegensatz zu dem des weiten, san-digen Strandes. Im Schatten der grünen Bäume bleibt es im Sommer angenehm kühl. Auf dem Grünland mit weidenden Kühen und Schafen ist das Bild bukolisch oder pastoral. Es ist an bestimmten Stellen schwer vorstellbar, dass sich das Mittelmeer kaum 100 m entfernt befin-det. Im Frühjahr sind die Wiesen mit wilden Orchideen übersät.

Es gilt daher, diesen besonderen Reiz der Land-schaft zu erhalten, zu pflegen und zu intensivie-ren. Der Entwurf schützt die Grünzone entlang des Boulevards und die Pinienwaldzone am Strand. Des Weiteren sind die Grünkeile wich-tiger Bestandteil des Grün- und Freiraumkon-zeptes. Diese drei Grünbereiche sind bzw. werden prägende Elemente bei der Nutzung des Areals.

Grünkeil

Die gliedernden Grünkeile sind öffentlich zugänglich, sie beinhalten offene Wiesen und Waldbereiche. In den Auftaktbereichen an der Hauptstraße R 15 befinden sich öffentliche Stellplätze. Von hier aus führen Wege zum Sandstrand. Es besteht die Möglichkeit einen


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Abb. 12.18: Gestaltungsvorschlag Grünkeil

Shuttleverkehr zwischen Parkplatz und Strand einzuführen. Weiterhin sind in den Grünkeilen Sporteinrichtungen sowie eventuell notwendige Infrastruktureinrichtungen (im Beispiel Abwas-serentsorgung) untergebracht.

Waldzone im Bereich Hauptfußgängerachse

Die zentrale Laubwaldzone schafft auf der einen Seite eine optische und funktionale Trennung zwischen den dorfartigen Bereichen im Norden und den qualitativ höherwertigen Resortanla-gen im Süden des Moduls. Gleichzeitig bietet die Waldzone eine schattige Grünverbindung zwischen den einzelnen Grünkeilen. Sie wird durch Fuß-, Rad- und Reitwege durchzogen.

Pinienwaldzone

Die Pinienwaldzone im Süden stellt den Über-gangsbereich zum Strand dar und bietet durch die Verschattung eine angenehme Rückzugs-zone.

Neben den genannten Hauptelementen werden die Hauptverbindungs- und Erschließungsstra-ßen alleeartig bepflanzt. Dabei sollen lokaltypi-sche Baumsorten verwendet werden.


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13 Städtebauliche Detailplanung

13.1 Modul „Hotel Village“Für das Modul 2 wurde eine detaillierte städ-tebauliche Planung mit Baustrukturen durch-geführt sowie ein Freiraumkonzept (siehe Plan 13.1 Freiraumkonzept). Diese Konkretisierung des im „Land Use Detail“ dargestellten Flä-chenkonzeptes stellt einen Vorschlag dar, der visualisieren soll, wie eine mögliche Bebauung aussehen kann (siehe Plan 13.2 Städtebauliches Detail). Der Entwurf zeigt die Umsetzung der geforderten Grünflächen-Bett-Relation. Dabei wird für jedes Hotelbett durchschnittlich eine Bruttobaulandfläche von 100 qm angesetzt. Pro Modul stehen ca. 60-65 ha zur Verfügung. Dies ergibt insgesamt 6.000 Hotelbetten.

Die Module werden als autarke Einheit ver-standen und gliedern sich in zwei Nutzungsse-gmente:

• Tourismuszone I: „Dorfzone“ mit Hotels, Pensionen, Ferienwohnungen und öffentli-chen Cafes, Restaurants, Läden

• Tourismuszone II: Clubanlagen und Resor-thotels mit integrierten Einrichtungen

Die Tourismuszone I ist als eine kleinteiligere Bebauung mit Hotels im 3 Sterne Segment (Mindestgröße 20 Zimmer) und Ferienapparte-ments geplant.

Die Tourismuszone II bietet Strandgrundstücke (8-10 ha) für Ferienanlagen mit jeweils 700-800 Betten und hohem Standard (4-Sterne). Die Trennung von Zone 1 und 2 erfolgt durch einen bestehenden öffentlichen Waldstreifen.

Freiraumkonzept

Weitere öffentliche Freiflächen werden zur Auf-wertung der Siedlung in den Bestand eingeplant und schaffen mit ihren Plätzen und Verweil-möglichkeiten eine hohe Aufenthaltsqualität. Mit diesen gestalteten Flächen, dem „Board-walk“ und Strand sowie den Grünkeilen soll ein vernetztes Freiraumkonzept entstehen.

13.2 BaustrukturDie Baustruktur in der nördlich gelegenen Tou-rismuszone I hat einen dorfähnlichen Charak-ter. Die Bebauung bildet entlang der Straßen Raumkanten. In den Bereichen der Haup-terschließungsstraßen sind diese Raumkanten geschlossener als in den Bereichen der unter-geordneten Straßen. Die Bebauung ist von der Straße ca. 15m abgesetzt. In diesem Bereich sind Hotelvorfahrt und Parken organisiert.

In den Übergangsbereichen zwischen baulicher Nutzung und Grün wird die Struktur aufge-lockert, die zeilenhafte Bebauung wird durch punktuelle Bebauung abgelöst. Es kommt zu einer Verzahnung zwischen den Bereichen. Ein-zelne Dominanten sollen den Bereich in der Höhenabwicklung akzentuieren.

Die dorfähnliche Struktur wird durch die Aus-bildung verschiedener Zentren mit den dazu-gehörigen Plätzen unterstützt. Diese Plätze sind die zentralen Anlaufstellen im nördlichen Bereich, sie sind Treffpunkt und hochwertiger Aufenthaltsbereich. Hier befinden sich Restau-rants, Cafes sowie kleine Läden. In der „Dorfzone“ bestehen Wohnungen für die im Tourismus Beschäftigten. Die Durchmischung von Einheimischen und Touristen bietet, insbe-

sondere in den Dorfplätzen, einen besonderen Flair.

In der nördlichen Zone stehen kleinere Ver-marktungseinheiten zur Verfügung. Die Parzel-lengrößen variieren zwischen 1.000 und 10.000 qm. Diese Größen sollen vor allem kleineren Investoren, insbesondere Einheimischen, die Möglichkeit bieten, Restaurants, Hotels und Pensionen sowie Ferienwohnungen zu errich-ten. Die Baustruktur ist gemischt. Die Geschos-sigkeit der Bebauung wird auf fünf Stockwerke begrenzt.

Die südliche Tourismuszone II bietet die Mög-lichkeit innerhalb eines Moduls max. 4 Clubanlagen bzw. Resorts anzulegen. Die ein-zelnen Resorts haben damit eine Fläche von je 8-10 ha. Bei Bedarf können mehrere Parzel-len zusammengefasst werden. Die Bebauung erfolgt zwischen den bestehenden Waldstreifen. Erschlossen werden die Hotelanlagen durch eine Sticherschließung von der schleifenartigen Haupterschließung.

Die Geschossigkeit im südlichen Bereich hängt vom gewählten Hoteltyp bzw. von der architek-tonischen Ausführung ab. Sie liegt bei der Nut-zung als Bungalowsiedlung bei 2-3 Geschossen, große Hotelgebäude oder -anlagen dürfen 5 Geschosse nicht übersteigen.


96

Plan 13.1: Freiraumkonzept



97

Plan 13.2: Städtebauliches Detail



98

13.3 Innere ErschließungDie Erschließung des Moduls erfolgt über eine schleifenartige Hauptstraße, die an die R15 zwei mal angebunden ist.

Die Anknüpfung erfolgt im westlichen Knoten als Verkehrskreisel, von dem sowohl das Modul als auch die nördlich angrenzende Siedlung Donji Stoj zu erreichen ist. Die östliche Zufahrt in den Modulen ist als T-Anschluss konzipiert: hier ist nur eine Ein- und Ausfahrt in die Module möglich.

Die „Dorfzone“ des Moduls wird durch ein rasterartiges, engmaschiges Netz von Neben-Abb. 13.1: Detail - Kreisel

Abb. 13.2: Detail - T-Anschluss

straßen erschlossen. Neben einer Vielzahl an Wegen bietet es eine hohe Durchlässigkeit und damit eine große Attraktivität für Fuß-gänger. Die Nebenstraßen werden als Misch-fläche genutzt. Dadurch wird dem Fußgänger hohe Priorität gegeben und gleichzeitig die Geschwindigkeit des motorisierten Verkehrs verringert.

Die Resorthotels auf den Strandgrundstücken sind durch private Stichstraßen erschlossen. Die Pkw werden auf Stellplätzen im Eingangs-bereich aufgefangen. Die gesamten Anlagen bleiben ansonsten autofrei. Die Wege werden

lediglich temporär zur Anlieferung oder Entsor-gung genutzt.

Aus dem nördlichen Bereich führt ein zentraler Fußweg entlang der Ferienresorts an den Strand, weitere Verbindungen liegen in den Grünkei-len. Die Fußwege sind durch Bäume verschat-tet.

13.4 Umweltverträglichkeitsstudie (UVS) 2. PhaseDie zweite Phase „Environmental Study Phase 2 of Urban Design Plan for Development of Module No. 2“ hatte das Ziel, ökologisch sen-

Abb. 13.3: Umweltverträglichkeitstudie: Eingriff


99

Abb. 13.4: Umweltverträglichkeitstudie: Flora und Fauna

sible Bereiche im ersten Bauabschnitt, Modul 2, zu erfassen.

Im Gegensatz zur ersten Phase der Umwelt-verträglichkeitsstudie (siehe 11 Umweltver-träglichkeitsstudie) wurde ein Teilbereich des Plangebiets Velika Plaža detaillierter betrach-tet.

Der Plan Flora und Fauna zeigt die Bestands-kartierung des Modul 2 auf. Bei der Planung des Urban Design Plan wurde unter Beachtung dieser Bestandskartierung eine Bebauung vor-geschlagen, welche das bestehende Ökosystem berücksichtigt. Die Eingriffe erfolgen überwie-

gend auf Flächen, die eine geringe ökologische Bedeutung haben. Wichtige Biotope für Flora und Fauna werden durch den Eingriff nicht berührt. Sie werden vor anthropogenen Ein-flüsse geschützt.

Wichtige Biotope für Flora sind:

• Küstenstreifen mit der Halophytenvege-tation (siehe 11 Umweltverträglichkeits-stufe),

• Laubwald nördlich von „Odmaraliste“,• Laubwald nördlich und östlich vom Safari

Camp,

• Südlich des Entwässerungskanals und westlich der asphaltierten Straße von Donji stoj zum Safari Camp und

• Teil des Brijeg Mora Waldes östlich des Untersuchungsgebietes.

Wichtige Biotope für Fauna, Amphibien und Reptilien, sind:

• Der Teich östlich des Untersuchungsge-bietes und das angrenzende Sumpfgebiet für gefährdete Molcharten Triturus carnifex und Triturus vulgaris,

• Dünenbereich mit der Halophytenvegeta-


100

tion als Lebensraum für Eidechsen und• ruhige Gewässer z.B. Abflussgraben für

gefährdete europäische Krötenarten Emys orbicularis.

Die Überlagerung des Urban Design Plan mit den vorhandenen Waldflächen ergab nur geringe Verluste an Laub- und Nadelwald. Der Verlust an Nadelwald beträgt 2 ha, an Laubwald 4,8 ha. Durch Neuanpflanzungen wird dieser Eingriff ausgeglichen.

Die Umweltverträglichkeitsstudie kommt zu dem Ergebnis, dass eine Bebauung nach Vor-gaben der städtebaulichen Planung von AS&P keine erheblichen Umwelteinflüsse zur Folge hat, die nicht auszugleichen sind. Der städte-bauliche Plan beinhaltete verschiedene Maß-nahmen zur Reduzierung des Eingriffs und zum Ausgleich des Eingriffs, um die möglichen Aus-wirkungen der Einflüsse zu reduzieren. Maß-nahmen zum Ausgleich werden in der UVS näher dargelegt. Ein Umweltmanagementplan sollte bei der weiteren Planung zur Anwendung kommen.

13.5 KostenschätzungDie Abschätzung der Investitions- und Erschlie-ßungskosten für die Entwicklung der touristi-schen Nutzung an der Velika Plaža kann nur sehr grob erfolgen.

Heute liegen die Baukosten in Montenegro leicht unter den Baukosten in Deutschland. Die Lohnkosten in Montenegro sind zwar sehr nied-rig, allerdings besteht wegen der Entwicklung in den letzten 12 Jahren ein Defizit an Fach-kräften und technischen Kenntnissen sowie an Maschinen und Geräten für die Ausführung großer Bauaufgaben.

Ein großer Teil der technischen Ausstattung (z.B. Gebäudetechnik/Klimatisierung, techni-sche Anlagen der Ver- und Entsorgung) oder zur Inneneinrichtung der Hotels muß aus dem Ausland importiert werden.

Für eine Kostenabschätzung wurden die Inve-stitions- und Erschließungkosten für das Modul Nr. 2 näher ermittelt.

Es ist davon auszugehen, dass das Investitions-volumen für die Hochbauten (Hotels, Pensio-nen, Läden etc.) ca. 250 Mio. Euro beträgt. Hierbei sind die Gebäude, die Grundstücksge-staltung sowie Sportanlagen berücksichtigt.

Die Erschließungskosten liegen bei ca. 13 Mio. Euro. Dazu zählt die Herstellung der Ver-kehrserschließung und der Bau von Ver- und Entsorgungsleitungen.

Zu diesen Kosten sind ca. 1,0 Mio. Euro für ökologische Ausgleichsmaßnahmen hinzuzu-rechnen.

Die Maßnahmen, die über die direkte Kosten-zuordnung des Modul Nr. 2 hinausgehen (z.B. Bau von Kläranlagen, Umspannwerk, Wasser-behälter), sind in den Kosten nicht berück-sichtigt. Sie müssen im Einzelfall gesondert ermittelt werden.


101

14 Zusammenfassung & LeitbildDas Tourismus Leitbild für das Gebiet von Ulcinj

• fasst die im Regionalkonzept dargelegten Grundsätze und Ziele für die regionale Ent-wicklungsstrategie zusammen und

• formuliert zugleich den Rahmen und „roten Faden“ für alle Maßnahmen zum touristi-schen Aufbau des Zielgebietes.

Die Ziele der Tourismusstrategie

Die Tourismuswirtschaft soll

• Arbeitsplätze schaffen, • der Bevölkerung und den kommenden

Generationen dauerhafte Lebensperspekti-ven eröffnen,

• einen wesentlichen Beitrag zur Verbesse-rung der Einkommen und der Lebensquali-tät in Montenegro leisten –

sowie• die regionalen Identitätsfaktoren und• das Potenzial der Strände, Landschaft,

Natur und Kultur für den eigenständigen Charakter des Gesamtan-gebotes nutzen, pflegen und fördern.

Das Prinzip der Nachhaltigkeit

Zur Entwicklung der eigenständigen Zielge-biets-Identität greift die Tourismuswirtschaft zwar auf die vorhandenen Ressourcen zurück,

nutzt diese jedoch nur in dem Umfang, wie sie sich regenerieren können.

Die Bedeutung der Tourismuswirtschaft

Der Tourismus ist der wichtigste Wirtschafts-zweig von Montenegro. Mit seinen Stränden besitzt das Gebiet von Ulcinj das landesweit größte Entwicklungspotenzial. Es hat grundle-gende Bedeutung für die Gesamtwirtschaft und Zukunft Montenegros. Dementsprechend wert-voll ist dieses Strandpotenzial zur Absicherung künftigen Wohlstands. Dementsprechend sorg-sam ist sein Einsatz zu planen.

Sektorübergreifendes Destinationsmanagement

• Angesichts der zentralen Bedeutung des Tourismus für die Volkswirtschaft, für das künftige Wohlergehen der Bevölkerung und deren Lebensraum,

• angesichts der unterschiedlichsten, teils entgegengesetzten Interessen, die der Ausbau der Tourismuswirtschaft berührt,

• wegen der ökonomischen, ökologischen, sozialen und kulturellen Auswirkungen, die der Tourismus mit sich bringt,

ist eine einheitliche Steuerung der Entwicklung ebenso unerlässlich und einzurichten, wie eine integrative Koordination und Information der vom Tourismus betroffenen gesellschaftlichen Kräfte notwendig ist.

Dieses Destinationsmanagement muss, sek-torübergreifend und demokratisch organisiert, maßgeblichen Einfluss auf die Entwicklung der

Tourismuswirtschaft im gesamten Gebiet von Ulcinj nehmen.

Benötigt werden darüber hinaus zur Lösung voraussehbarer Konflikte von unterschiedlicher Bedeutung verantwortliche Entscheidungsin-stanzen auf kommunaler, regionaler und natio-naler Ebene.

Die Destination wird zum Tourismusprodukt

Das Zielgebiet Ulcinj wird zu einem touri-stischen Gesamtprodukt, das sich aus vielen Facetten zusammensetzt. Seine Identitätsfakto-ren gehören zum Kernangebot und prägen des Image. Qualität, Nachhaltigkeit, Vielfalt, Erleb-nisintensität und die Pflege der kulturhistori-schen Identität bilden die Schwer-punkte, an denen alle touristischen Angebote und Leistun-gen auszurichten sind.

Naturschutz und Tourismus-Highlights

Die ökologisch besonders wertvollen, aber sehr empfindsamen Lebensräume von Fauna –Vögel & Fische – und Flora

• an der Velika Plaža (vgl. Umweltverträg-lichkeitsprüfung E. Lahmeyer),

• am Flusslauf und an der Mündung des Bojana (Vgl. Anhänge I, II, III),

• am Šasko-See,• am Skutari-See,• in den Feuchtgebieten und Salinen des

Ulcinjsko Polje sowie am Milena Kanalwerden durch ein wachsendes Tourismusauf-kommen gefährdet und deshalb unter Schutz


102

gestellt. Sie werden zu Naturparks mit Besu-cherprogrammen aufgewertet.

Eigenständig und wettbewerbsstark

Ulcinj`s Tourismusangebot ist mit einem harten, weltweiten Wettbewerb konfrontiert. Über den Erfolg entscheiden das marktorientierte An-gebot, das Preis-Leistungsverhältnis, die Dienstleistungsqualität und -bereitschaft, die Vertriebseffizienz und das Image. Um gegen-über der Konkurrenz bestehen zu können, muss das heutige Angebot

• im Standard deutlich verbessert,• insgesamt neu ausgerichtet• und wesentlich erweitert werden.

Die Stärken und Schwächen

Das Gebiet von Ulcinj verfügt über ein hervor-ragendes Tourismuspotenzial. Die Hauptattrak-tion stellt die Velika Plaža dar, der ca. 13 km lange, einzige Sandstrand dieser Art zwischen Triest und der albanischen Grenze. Zu den Stär-ken der Destination zählen

• die Hügel- und Gebirgslandschaft,• die subtropische Vegetation,• das mediterrane Klima,• der Skutari See und der Šasko See,• das orientalische Abiente der Stadt Ulcinj

und der umliegenden Dörfer,• die Salinen und Feuchtgebiete des

Ulsinjsko Polje,• historische Relikte wie die Ruinen von

Stari Bar und Šas,

• und die in Kürze durch den Sozina Tunnel optimierte Verbindung zum internationalen Flughafen Podgorica.

Schwach ist das gesamte Angebot infolge seiner Monostruktur, die ausschließlich für budget-preisorientierte, erlebnishungrige und anspruchslose Gäste akzeptabel ist:

• veraltete Hotels in schlechtem Zustand ohne Sport- und Unterhaltungseinrichtun-gen, deren Konzept auf die 70er Jahre zurückgeht,

• der „Graue Markt“ mit einer unübersichtli-che Anzahl von Privatzimmern unbekann-ter Qualität zur Vermietung,

• überlaufene und ungepflegte Strände,• eine praktisch inexistente touristische In-

frastruktur.Weitere gravierende Schwächen sind

• die kurze Tourismussaison,• das demotivierend niedrige Einkommensni-

veau der Hotelmitarbeiter und• das ungepflegte Erscheinungsbild von

Ulcinj und der Umgebung mit wilden Müll-deponien und planloser Bauerei.

Chancen und Gefahren

Das Potenzial erlaubt

• den Ausbau des Zielgebietes Ulcinj zu einer erstklassigen, großen Badedestination, die mit den Erfolgsgebieten am Mittelmeer gleichziehen kann - sowie

• die Entwicklung von Nischenangeboten – insbesondere „Bird-Watching“, Wandern

und Radfahren –, die das Hinterland einbe-ziehen, die Sommersaison verlängern und das Image positiv beeinflussen.

Gefahren drohen durch

• eine planlose oder spekulative Bebauung des – aus der Gesamtsicht betrachtet – rela-tiv kleinen Grundstückspotenzials,

• eine unzureichende Ver- und Entsorgungs-infrastruktur (Abwasser, Müll),

• die zunehmende Beeinträchtigung der öko-logisch bedeutsamen Zonen und

• auch durch die Jagd auf die dort lebenden Vögel und Zugvogelschwärme,

• Imageverlust als Folge der gegenwärtigen Gesamtqualität (Müll, Lärm) und

• vor allem drohen Gefahren, weil die Ent-wicklung der regionalen Tourismuswirt-schaft bislang weder durch gesetzlich fixierte Rahmenbedingungen noch durch eine schlagkräftige Organisation gesteuert und kontrolliert werden kann.

Die Vision für Ulcinj: Qualität und Identität

Ulcinj wird ein hochwertiges Ziel des Badetou-rismus mit einer starken Identität und zusätzli-chen Angebotsnischen für Natur-, Gesundheits-, Aktivitäts- und Kulturtouristen.

Ulcinj betont und fördert die Pflege des regiona-len kultur-historischen und traditionellen Erbes und stärkt dadurch den dem Gebiet eigene ori-entalischen Charme.

Qualität, Vielfalt und Nachhaltigkeit werden die Schwerpunkte der Produktstrategie. Ambiente,


103

Sandstrand, die Seen und Naturparks werden die Angebotssäulen der Destination.

Die Zielgruppen

Die Hauptzielgruppe des Gebietes von Ulcinj bilden die internationalen Badetouristen – die Hauptzielgruppe der Velika Plaža sowie der Bucht von Valdanos bildet das Untersegment der anspruchsvollen, zahlungskräftigen Bade-touristen Westeuropas, zunächst vor allem aus dem deutschsprachigen Raum, mit allen dazu zu rechnenden Untergruppen.

Aufbauend auf dem sommerlichen Badetou-rismus kommen auf Grund des touristischen Potenzials weitere Zielgruppen infrage:

• Fitness-Wellnesstouristen,• Fahrradtouristen,• Wanderer,• Naturtouristen,• Kulturtouristen,• Segler,so wie auch kleinere Nischen

• Bird-Watcher,• Mountain-Biker,• Mountain-Climber,• Abenteuertouristen.

Das Hotelangebot: Qualität und Quantität

Im nordwestlichen Bereich der Velika Plaža, – nur in den dafür durch das Umweltverträglich-keitsgutachten freigegebenen Zonen – sollen über die Jahre Hotels mit insgesamt ca. 30.000

Gästebetten entstehen. Das bauliche Nutzungs- und Produktkonzept sieht folgende Qualitätsan-sätze vor:

• Das einzelne Hotel soll über nicht mehr als 800 Betten verfügen. Von den Reiseveran-staltern wird eine Größe von 600 bis 800 Betten als ideal angesehen.

• Der Mindeststandard eines jeden Hotels an der Velika Plaža soll 3 Sterne betragen und in der vordersten Linie am Strand mit 4 Sternen beginnen.

• Die Bauhöhe der Hotels darf 5 Stockwerke nicht überschreiten.

• Alle Hotels müssen eine für die Gäste hochattraktive Betten-Grundstücksrelation einhalten, die grundsätzlich 100 qm Grün-fläche pro Gästebett beträgt.

• Jedes Hotel benötigt ein eigenes Konzept mit einer eigenen Zielgruppendefinition, an der sich die Freizeit- und Betreuungsein-richtung ebenso ausrichten wie die Gesamt-leistung des Betriebes.

• Doch alle Hotels sollen stilistisch die Architektur der Adria-Küste berücksichti-gen und – als ein alle Anlagen verbinden-des Qualitätsmerkmal – besonderen Wert auf eine großzügige Landschaftsgestaltung mit darin eingebetteten Freizeiteinrichtun-gen legen.

• Das Hotelangebot wird in getrennten Modulen verwirklicht, d. h. in Angebotsin-seln (Clustern) konzentriert.

Module und Angebotsinseln

Die Entwicklung der Velika Plaža wird viele Jahre dauern, denn sie setzt erhebliche Investi-tionen voraus.

• Um betriebsfertige Hotels nicht durch nachfolgende Bauarbeiten zu stören,

• um unbebaute Strandflächen für die Öffent-lichkeit frei zu halten und

• um als weiteres Qualitätsmerkmal durch-gehende Grünflächen zu erhalten,

ist die Gesamtkapazität auf Module verteilt, d. h. auf 6 einzelne Angebotsinseln, die eine eigene Identität aufbauen sollen, um den Ein-druck der „großen Masse“ zu vermeiden. Die Module sind durch 250-300 m breite Grünstrei-fen voneinander getrennt.

Jedes der insgesamt 6 Module grenzt auf ca. 800 m an den Strand und verfügt über ausrei-chend Grundfläche für ca. 6.000 Betten.

Grünstreifen, Schutzzonen und Autoverkehr

Der Standard, der Strand, die subtropische Landschaftsgestaltung und ökologisch wert-volle Zonen sollen die Qualität der Velika Plaža begründen. Daher bleiben unberührt:

• ihr südöstlicher Bereich,• Flusslauf und Mündung des Bojana,• sowie der unbebaute Teil der Insel Ada.Der private Autoverkehr an der Velika Plaža wird stark eingeschränkt und durch öffentliche Verkehrsmittel ersetzt.


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Die Einbindung des Hinterlandes

Die Vielfalt und teils einzigartige Schönheit des Hinterlandes der Velika Plaža mit

• dem Skutari-See (USP),• der Hügellandschaft des Šasko-Sees,• dem Karstgebirge Rumija,• den verschlafenen Dörfern,• der Felsküste und den Badebuchten gibt dem Sandstrand erst den Zusatznutzen, der das Gebiet von Ulcinj zu einer ungewöhn-lich reizvollen Urlaubsdestination werden lässt. Durch die Vernetzung des Hinterlandes mit dem Angebot der Stadt Ulcinj und der Velika Plaža können Angebote entwickelt werden, die

• andere Gästegruppen als Badetouristen in das Zielgebiet holen,

• eine Verlängerung der Badesaison vom Frühjahr bis in den Herbst erlauben,

• kleinen und mittelständischen Unterneh-men im Hinterland zugute kommen

• und die wirtschaftlich dazu beitragen, die Naturparks einzurichten und zu erhalten.

Die touristische Infrastruktur

Mit dem Ausbau der Strandkapazität an der Velika Plaža wird eine Freizeitinfrastruktur benötigt, deren Umfang, Vielfalt und Qualität so diversifiziert und spezialisiert sein muss, wie sich der Tourismusmarkt entwickelt hat und weiter zersplittern wird.

Eine touristische Infrastruktur wird unter drei verschiedenen Aspekten gebraucht:

• Als Ausflugs- und Erlebnisprodukt:

• Rundfahrt um den Skutari-See und durch das Rumijagebirge mit Be- suchen der Fischer- und Bergdörfer;

• Inszenierung der Ruinenstädte Stari Bar und Šas;

• Ansiedlung von Flamingos in den Salinen von Ulcinj und im Ulsinjsko Polje;

• Dorfmärkte, Fisch- und Folklore- restaurants mit montenegrinischen

oder albanischen Spezialitäten.• Zur Verlängerung der Badesaison: • Ein Netz von Rad- und Wanderwegen,

das das gesamte Hinterland überzieht und als Vision eines Tages ganz Montenegro erschließen sollte,

• Nischenangebote, die Kultur-, Land- schafts- und Naturerlebnisse mit Akti- vitäten verbinden.

• Zur Gewinnung weiterer Zielgruppen: • Segler und andere Wassersportler

durch die Einrichtung einer Marina an der Mündung des Milena-Kanals;

• Golfanfänger durch eine moderne Golfübungsanlage und einen An- fängerplatz, die zugleich als Puffer den geschützten Bereich der Velika Plaža abschotten sollen;

• Wanderer und Radtouristen durch Schaffung der erwähnten Wegenetze.

Optimierung der Wirtschaftseffekte

Der Tourismus lebt im Wesentlichen von klei-nen und mittelständischen Unternehmen.

• Deshalb sollten sich möglichst viele Bürger in diesem Wirtschaftszweig auf der Grund-lage der Gesetze und festgelegten Konzepte engagieren. Der Möglichkeiten gibt es viele – vor allem im Hinterland, das große Anla-gen nicht verträgt, sondern dessen Reiz im lokalen Flair besteht.

Zu denken ist an Unterkünfte, Restauration, den Verkauf landwirtschaftlicher und hand-werklicher Produkte sowie an Dienstlei-stungen aller Art.

Privatinitiativen sind von der Öffentlichen Hand zu unterstützen – durch zinsgünstige Aufbaudarlehen, Information, Training, Beratung und Marketing.

• Darüber hinaus wird das Engagement internationaler Investoren und touristischer Großunternehmen gebraucht.

Denn sie bringen die Professionalität, das Management, die Finanzmacht und Ver-triebseffizienz mit. Nur sie sind ausreichend stark, um Charterketten aufzulegen, profita-bel zu steuern und neue Märkte flächendek-kend zu erschließen.

Gewinnung von Investoren

Um internationale Großinvestoren zu gewin-nen, bedarf es eines attraktiven Rahmens, der mehrere Voraussetzungen bereit hält:

• Rechtssicherheit unter allen Aspekten;• Investitionsanreize, die im internationalen


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Vergleich mithalten können;• realistische Gewinnaussichten;• eine effiziente Ver- und Entsorgungsinfra-

struktur• ein Investoren freundliches Klima, Ver-

trauen in die Verwaltung und das politische System sowie ein zukunftsträchtiges Image als touristisches Ziel.

Einbindung der Öffentlichkeit

Im Zentrum der Tourismuswirtschaft stehen die Menschen:

• Seien es die Gäste, die ihre Erwartungen und Bedürfnisse erfüllt sehen möchten.

• Seien es die Einheimischen, die vom Tou-rismus leben wollen und

• sich auf die Gäste einstellen müssen. Angesichts der tiefgreifenden Veränderungen, die der Tourismus verlangt und mit sich bringt, ist die Öffentlichkeit in den gesamten Entwick-lungsprozess fortlaufend einzubinden. Damit sie einerseits Verständnis aufbringt und ande-rerseits konstruktiv und kritisch mitwirkt. Denn es geht auch um ihr Verhalten, ihre Identität, ihr Selbstverständnis und den Schutz ihrer natürli-chen Umwelt.

Grenzüberschreitende Kooperation

Die Attraktivität von Ulcinj kann dadurch gesteigert werden, dass die Nachbarregion in Albanien zunächst als Ausflugsziel eingebun-den wird. Daher liegt eine grenzüberschreitende Kooperation im wirtschaftlichen Interesse aller Beteiligten.

Unerlässlich ist darüber hinaus die grenzüber-schreitende Kooperation am Skutari See und Bojana-Fluss zum Schutz und zur Weiterent-wicklung des Naturparkpotenzials.

Ulcinj muss eine Destinationsmarke werden

Das Gebiet von Ulcinj muss sich im Markt als ein eigenständiges Gesamtprodukt positionie-ren, um sich einem Wettbewerb, der ausschließ-lich mit dem günstigen Preis argumentiert, zu entziehen. Hierzu bedarf es

• der im Konzept beschriebenen Produktstra-tegie, die zwar auf dem Sandstrand der Velika Plaža aufsetzt, diesen aber durch Erlebnisakzente wie die Relikte der monte-negrinischen Geschichte, die orientalische Identität, die Landschaftsgestaltung und die Naturparks bereichert und

• einer Markenstrategie, die dieses Kernan-gebot im Bewusstsein der Quellmärkte durch Werbung und PR-Arbeit verankert

• sowie sich wegen der Synergieeffekte als Untermarke der Dachmarke „Montenegro“ versteht, die über Ulcinj hinaus hochinter-essante Versprechungen enthält.


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und Pelikanen am Skutari See und im Ulci-njsko Polje, verbunden mit der grenzüber-schreitenden Kooperation.

8. Planung und Finanzierung der gesamten Ver- und Entsorgungsinfrastruktur und Feststellung aller Erschließungskosten.

9. Festlegung der Grundstückspreise an der Velika Plaža unter Berücksichtigung der Erschließungskosten.

10. Festlegung der Anreize für Großinvestoren unter Berücksichtigung der Initialrisiken und Entwicklungsimpulse.

11. Planung der Tourismusinfrastruktur zur Erschließung des Hinterlandes durch Rad- und Wanderwege und Erstellung einer Prioritätenliste.

15 MaßnahmenZur Umsetzung des Regionalkonzeptes für das Gebiet von Ulcinj bedarf es zunächst der sichernden und einleitenden Schritte.

1. Ein striktes Bauverbot an der Velika Plaža, am Bojana-Fluss, an dessen Mündung und am Šas See.

2. Einen verbindlichen Beschluss über das touristische Regionalkonzept durch die zuständigen politischen Gremien.

3. Organisation des regionalen Destinations-managements.

4. Festlegung der Rechtsgrundlagen zur Umsetzung des Konzeptes in zeitlich und räumlich abgestimmten Modulen (Baufel-der).

5. Erstellung eines Bebauungsplanes für die Velika Plaža, der die Vorgaben des Regio-nalkonzeptes unter Beachtung der ökologi-schen Aspekte umsetzt.

6. Parzellierung der Velika Plaža zur Entwick-lung der Tourismusprojekte.

7. Einrichtung der Naturparks an der Velika Plaža, auf Ada, am Šasko See, gesetzliche, wissenschaftliche und administrative Vor-kehrungen zur Ansiedlung von Flamingos


107

Anhang


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Liste der Vogelarten, die an der Küste von Ulcinj festgestellt wurdenDie nachfolgende Liste führt alle Vogelarten auf, die bislang an der Küste von Ulcinj fest-gestellt wurden (Velika Plaža, Insel Vada, Štoj, Zogajsko Feuchtgebiete, Milena Kanal, Stadt Ulcinj, Ulcinj Salzpfannen, Fluss Bojana und Mündungsgebiet, die Schlucht von Kruta, am Šasko See, Adria-Küste mit dem Felsen Ðeran). Die Liste enthält 251 Vogelarten. Die Gesamt-zahl aller Arten, die S. Puzović im Frühling und Sommer 1988 sowie im Januar 1991 festge-stellt hat, beträgt 176. Während dieser intensi-ven, aber relativ kurzen Untersuchungsperiode wurden lediglich 75 Vogelarten vermisst, die bei früheren Gelegenheiten (1983-1985) festge-stellt worden waren.

Legende:* Vogelarten, die S. Puzović in 1988 nur auf

den Ulcinj Salzpfannen feststellen konnte.** Vogelarten, die S. Puzović in 1988 an der

Velika Plaža, Milena Kanal, Insel Vada, Štoj, Zogajsko Feuchtgebiete, Fluss Bojana und an der Küste festgestellt hat (einige dieser Arten wurden auch bei den Salzpfan-nen und am Šajsko See gesehen)

***Vogelarten, die S. Puzović in 1988 aus-schließlich am Šajsko See und in dessen unmittelbarer Umgebung gesichtet hat

- Vogelarten, die nicht durch einen Stern gekennzeichnet sind, wurden von anderen Vogelkundlern in den Jahren 1983-1985 festgestellt.

Podicipedidae

1. RED-THROATED DIVER Gavia stellata **

2. BLACK-THROATED DIVER Gavia arctica***

3. BLACK-NECKED GREBE Podiceps nigricollis***

4. LITTLE GREBE Tachybaptus ruficollis**

5. GREAT CRESTED GREBE Podiceps cristatus**

6. RED-NECKED GREBE Podiceps griseigena

Phalacrocoracidae

7. GREAT CORMORANT Phalacrocorax carbo**

8. SHAG Phalacrocorax aristotelis**

9. PYGMY CORMORANT Phalacrocorax pygmeus**

Pelecanidae

10. WHITE PELICAN Pelecanus onocrotalus

11. DALMATIAN PELICAN Pelecanus crispus*

Ardeidae

12. BITTERN Botaurus stellaris*

13. LITTLE BITTERN Ixobrichus minutus**

14. NIGH HERON Nycticorax nycticorax**

15. SQUACCO HERON Ardeola ralloides**

16. GREAT WHITE EGRET Egretta alba*

17. LITTLE EGRET Egretta garzetta**

18. GREY HERON Ardea cinerea**

19. PURPLE HERON Ardea purpurea**

Ciconiidae

20. WHITE STORK Ciconia ciconia**

21. BLACK STORK Ciconia nigra

Threskiornithidae

22. GLOSSY IBIS Plegadis falcinellus**

23. SPOONBILL Platalea leucorodia**

Phoenicopteridae

24. GREATER FLAMINGO Phoenicopterus ruber

Anatidae

25. MUTE SWAN Cygnus olor

26. BEAN GOOSE Anser fabalis

27. WHITE-FRONTED GOOSE Anser albifrons* (1991)

28. GREYLAG GOOSE Anser anser

29. COMMON SHELDUCK Tadorna tadorna*

30. EURASIAN WIGEON Anas penelope*

31. GADWALL Anas strepera

32. COMMON TEAL Anas crecca*

33. MALLARD Anas platyrhynchos**

34. NORTHERN PINTAL Anas acuta**

35 GARGANEY Anas querquedula**

36. NORTHERN SHOVELER Anas clypeata*

37. RED-CRESTED POCHARD Netta rufina

38. FERRUGINOUS DUCK Aythya nyroca**

39. COMMON POCHARD Aythya ferina**


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40. GOLDENEYE Bucephala clangula

41. GOOSANDER Mergus merganser

42. SMEW Mergus albellus

Accipitridae

43. HONEY BUZZARD Pernis apivorus**

44. WHITE-TAILED EAGLE Haliaeetus albicilla

45. EGYPTIAN VULTURE Neophron percnopterus

46. GRIFFON VULTURE Gyps fulvus

47. SHORT-TOED EAGLE Circaetus gallicus***

48. HEN HARRIER Circus cyaneus

49. MONTAGUS HARRIER Circus pygargus**

50. MARSH HARRIER Circus aeruginosus**

51. GOSHAWK Accipiter gentilis*(1991)

52. SPARROWHAWK Accipiter nisus**

53. LEVANT SPARROWHAWK Accipiter brevipes**

54. BUZZARD Buteo buteo**

55. LESSER SPOTTED EAGLE Aquila pomarina

56. SPOTTED EAGLE Aquila clanga

57. IMPERIAL EAGLE Aquila heliaca

58. GOLDEN EAGLE Aquila chrysaetos***

59. BOOTED EAGLE Hieraaetus pennatus

60. BONELLIS EAGLE Hieraaetus fasciatus

Pandionidae

61. OSPREY Pandion haliaetus**

Falconidae

62. LESSER KESTREL Falco naumanni

63. RED-FOOTED FALCON Falco vespertinus**

64. COMMON KESTREL Falco tinnunculus**

65. HOBBY Falco subbuteo**

66. MERLIN Falco columbarius

67. LANNER FALCON Falco biarmicus

68. SAKER FALCON Falco cherrug

69. PEREGRINE FALCON Falco peregrinus**

Phasianidae

70. GREY PARTRIDGE Perdix perdix**

71. COMMON QUAIL Coturnix coturnix

72. COMMON PHEASANT Phasianus colchicus**

Rallidae

73. WATER RAIL Rallus aquaticus*

74. SPOTTED CRAKE Porzana porzana*

75. BAILLONS CRAKE Porzana pusilla

76. MOORHEN Gallinula chloropus**

77. COMMON COOT Fulica atra**

Gruidae

78. COMMON CRANE Grus grus

Otididae

79. GREAT BUSTARD Otis tarda

Haematopodidae

80. OYSTERCATCHER Haematopus ostralegus**

Recurvirostridae

81. BLACK-WINGER STILT Himantopus himantopus**

82. AVOCET Recurvirostra avosetta**

Burhinidae

83. STONE-CURLEW Burhinus oedicnemus**

Glareolidae

84. COLLARED PRATINCOLE Glareaola pratincola**

Charadriidae

85. LITTLE RINGED PLOVER Charadrius dubius**

86. RINGED PLOVER Charadrius hiaticula*

87. KENTISH PLOVER Charadrius alexandrinus**

88. DOTTEREL Charadrius morinellus** (Grubač, 1997)

89. EUROPEAN GOLDEN PLOVER Pluvialis apricaria*

90. GREY PLOVER Pluvialis squatarola**

91. LAPWING Vanellus vanellus**

Scolopacidae

92. KNOT Calidris canutus**

93. SANDERLING Calidris alba*

94. LITTLE STINT Calidris minuta**

95. CURLEW SADPIPER Calidris ferruginea*


110

96. TEMMINCKS STINT Calidris temminckii**

97. DUNLIN Calidris alpina*

98. RUFF Philomachus pugnax**

99. COMMON SNIPE Gallinago gallinago**

100. GREAT SNIPE Gallinago media

101. WOODCOCK Scolopax rusticola**

102. BLACK-TAILED GODWIT Limosa limosa**

103. BAR-TAILED GODWIT Limosa lapponica ?

104. EURASIAN CURLEW Numenius arquata**

105. WHIMBREL Numenius phaeopus*

106. SLENDER-BILLED CURLEW Numenius tenuirostris

107. SPOTTED REDSHANK Tringa erythropus*

108. COMMON REDSHANK Tringa totanus**

109. MARSH SANDPIPER Tringa stagnatilis**

110. GREENSHANK Tringa nebularia**

111. GREAT SANDPIPER Tringa ochropus**

112. WOOD SANDPIPER Tringa glareola**

113. COMMON SANDPIPER Actitis hypoleucos**

114. TURNSTONE Arenaria interpres*

Laridae

115. MEDITERRANEAN GULL Larus melanocephalus

116. LITTLE GULL Larus minutus**

117. BLACK-HEADED GULL Larus ridibundus**

118. COMMON GULL Larus canus*

119. LESSER BLACK-BACKED GULL Larus fuscus

120. YELLOW-LEGGED GULL Larus cachinans**

Sternidae

121. GULL-BILLED TERN Gelochelidon nilotica**

122. CASPIAN TERN Sterna caspia**

123. SANDWICH TERN Sterna sandvicensis**(1991)

124. COMMON TERN Sterna hirundo**

125. LITTLE TERN Sterna albifrons**

126. WHISKERED TERN Chlidonias hibridus**

127. BLACK TERN Chlidonias niger**

128. WHITE-WINGED TERN Chlidonias leucopterus**

Columbidae

129. STOCK DOVE Columba oenas

130. WOOD PIGEON Columba palumbus**

131. COLLARED DOVE Streptopelia decaocto**

132. TURTLE DOVE Streptopelia turtur**

Cuculidae

133. COMMON CUCKOO Cuculus canorus**

Strigidae

134. SCOPS OWL Otus scops**

135. EAGLE OWL Bubo bubo

136. LITTLE OWL Athene noctua**

137. TAWNY OWL Strix aluco**

138. SHORT-EARED OWL Asio flammeus

Caprimulgidae

139. EUROPEAN NIGHTJAR Caprimulgus europaeus**

Apodidae

140. COMMON SWIFT Apus apus**

141. ALPINE SWIFT Apus melba**

Alcedinidae

142. COMMON KINGFISHER Alcedo atthis**

Meropidae

143. EUROPEAN BEE-EATER Merops apiaster**

Coraciidae

144. ROLLER Coracias garrulus**

Upupidae

145. HOOPOE Upupa epops**

Picidae

146. WRYNECK Jynx torquilla

147. GREEN WOODPECKER Picus viridis**

148. GREAT SPOTTED WOODPECKER

Dendrocopos major**

149. LESSER SPOTTED WOODPECKER Dendrocopos minor


111

Alaudidae

150. CALANDRA LARK Melanocorypha calandra

151. SHORT-TOED LARK Calandrella cinerea

152. CRESTED LARK Galerida cristata**

153. WOOD LARK Lullula arborea

154. SKY LARK Alauda arvensis*

Hirundinidae

155. SAND MARTIN Riparia riparia**

156. CRAG MARTIN Hirundo rupestris***

157. BARN SWALLOW Hirundo rustica**

158. RED-RUMPED SWALLOW Hirundo daurica***

159. HOUSE MARTIN Delichon urbica**

Motacillidae

160. TAWNY PIPIT Anthus campestris**

161. TREE PIPIT Anthus trivialis**

162. MEADOW PIPIT Anthus pratensis**(1991)

163. RED-THROATED PIPIT Anthus cervinus

164. WATER PIPIT Anthus spinoletta*(1991)

165. YELLOW WAGTAIL Motacilla flava**

166. GREY WAGTAIL Motacilla cinerea**(1991)

167. PIED WAGTAIL Motacilla alba**

Bombycillidae

168. WAXWING Bombycilla garrulus

Troglodytidae

169. WREN Troglodytes troglodytes**

Prunellidae

170. HEDGE ACCENTOR Prunella modularis**(1991)

171. ALPINE ACCENTOR Prunella collaris

Turdidae

172. ROBIN Erithacus rubecula**

173. NIGHTINGALE Luscinia megarhynchos**

174. BLUETHROAT Luscinia svecica

175. BLACK REDSTART Phoenicurus ochrurus**(1991)

176. COMMON REDSTART Phoenicurus phoenicurus

177. WHINCHAT Saxicola rubetra**

178. STONECHAT Saxicola torquata

179. NORTHERN WHEATEAR Oenanthe oenanthe**

180. BLACK-EARED WHEATEAR Oenanthe hisanica**

181. BLUE ROCK TRUSH Monticola solitarius

182. BLACKBIRD Turdus merula**

183. FIELDFARE Turdus pilaris

184. SONG THRUSH Turdus philomelos**(1991)

185. REDWING Turdus iliacus

186. MISTLE THRUSH Turdus viscivorus

Sylviidae

187. CETTIS WARBLER Cettia cetti**

188. FAN-TAILED WARBLER Cisticola juncidis ?

189. 189. SAVIS WARBLER Locustella luscinioides ?

190. MOUSTACHED WARBLER Acrocephalus melanopogon

191. SEDGE WARBLER Acrocephalus schoenobaenus**

192. MARSH WARBLER Acrocephalus palustris**

193. REED WARBLER Acrocephalus scirpaceus

194. GREAT REED WARBLER Acrocephalus arundinaceus**

195. OLIVACEOUS WARBLER Hippolais pallida**

196. ICTERINE WARBLER Hippolais icterina**

197. SUBALPINE WARBLER Sylvia cantillans**

198. SARDINIAN WARBLER Sylvia melanocephala**

199. ORPHEAN WARBLER Sylvia hortensis

200. BARRED WARBLER Sylvia nisoria

201. LESSER WHITETHROAT Sylvia curruca**

202. COMMON WHITETHROAT Sylvia communis**

203. BLACKCAP Sylvia atricapilla**

204. WOOD WARBLER Phylloscopus sibilatrix**

205. CHIFFCHAFF Phylloscopus collybita**

206. WILLOW WARBLER Phylloscopus trochilus

207. BONELLIS WARBLER Phylloscopus bonelli

208. GOLDCREST Regulus regulus

209. FIRECREST Regulus ignicapillus

Muscicappidae

210. SPOTTED FLAYCATCHER Muscicapa striata

211. COLLARED FLYCATCHER Ficedula albicollis


112

212. PIED FLYCATCHER Ficedula hypoleuca**

Timaliidae

213. BEARDED TIT Panurus biarmicus*

Aegithalidae

214. LONG-TAILED TIT Aegithalos caudatus**

Paridae

215. SOMBRE TIT Parus lugubris

216. BLUE TIT Parus caeruleus**

217. GREAT TIT Parus major**

Sittidae

218. WESTERN ROCK NUTHATCH Sitta neumayer***

Tichodromadidae

219. WALLCREEPER Tichodroma muraria***

Certhiidae

220. SHORT-TOED TREECREEPER Certhia brachydactyla

Remizidae

221. PENDULINE TIT Remiz pendulinus

Oriolidae

222. GOLDEN ORIOLE Oriolus oriolus**

Laniidae

223. RED-BACKED SHRIKE Lanius collurio**

224. LESSER GREY SHRIKE Lanius minor**

225. WOODCHAT SHRIKE Lanius senator**

226. MASKED SHRIKE Lanius nubicus

Corvidae

227. EURASIAN JAY Garrulus glandarius**

228. MAGPIE Pica pica**

229. JACKDAW Corvus monedula**

230. ROOK Corvus frugilegus

231. CARRION CROW Corvus cornix**

232. RAVEN Corvus corax**

Sturnidae

233. STARLING Sturnus vulgaris**

Passeridae

234. HOUSE SPARROW Passer domesticus**

235. SPANISH SPARROW Passer hispaniolensis**

236. TREE SPARROW Passer montanus**

Fringillidae

237. CHAFFINCH Fringilla coelebs**

238. BRAMBLING Fringilla montifringilla

239. EUROPEAN SERIN Serinus serinus**

240. GREENFINCH Carduelis chloris**

241. GOLDFINCH Carduelis carduelis**

242. SISKIN Carduelis spinus

243. LINNET Carduelis cannabina*

244. HAWFINCH Coccothraustes coccothraustes**(1991)

Emberizidae

245. YELLOWHAMMER Emberiza citrinella

246. CIRL BUNTING Emberiza cirlus***

247. ROCK BUNTING Emberiza cia

248. ORTOLAN BUNTING Emberiza hortulana

249. REED BUNTING Emberiza schoeniclus***(1991)

250. BLACK-HEADED BUNTING Emberiza melanocephala***

251. CORN BUNTING Miliaria calandra**

Liste der Vogelarten, die an der Küste von Ulcinj festgestellt wurden

von Slobodan PUZOVIĆ

Novisad, August 2002


113

Rapid assessment of the ecological value of the Bojana-Buna Delta (Montenegro/Albania)

A. Partner Organisations

• Dr. M. Schneider-Jacoby, Euronatur• D. Savelic, Dr. A. Vizi, Montenegro• D. Dhora, Albania • B. Stumberger, J. Smole, Dr. P. Trontelj,

Slovenia• Dr. P. Sackl, Austria• S. Pusovic, Serbia

B. Site descriptionThe expression “Bojana-Buna Delta” is used for the area along the Bojana-Buna River bet-ween Lake Skadar/Shkodra and the Adriatic Sea. It is a triangle whit about 30 km side length and a surface area of about 50.000 ha in Alba-nia and Montenegro. The area is a cluster of important habitats starting from the littoral of the Adriatic Sea, natural sandy beaches of about 25 km in length, lagoons, dune and halophytic vegetation, fresh water lakes and a rich cultu-ral landscape along the river up to Lake Skadar/Shkodra.

The area contains three highly important and identified Important Bird Areas (Ulcinj Salt-pans, Lake Sasko in Montenegro and Velipoja in Albania).

The Bojana-Buna river and the Ada island are mentioned in the international literature as an

important part of this transboundary wetland ecosystem between Lake Skadar / Shkodra and the Adriatic Sea. The impacts in the last 10 years already lowered the ecological value, since the first edition of the IBAs in Europe. The lagoon and estuary area of the Bojana-Buna river has been only identified as internationally impor-tant from Albania. A transboundary assessment is needed to provide a clear review of the situa-tion.

Currently all this areas are not protected, alt-hough proposals have been made, for example by the Institute for Nature Preservation in Mon-tenegro.

C. International Importance Important Bird Areas in Europe (EU Bird Directive)The evaluation is based on the two reports by Grimmett & Jones (1989) and Heath & Evans (2000). Both are based on the criteria of the EU Bird Directive.

1. Montenegro

Ulcinj Saltpans (1350 ha): Important breeding site for rare bird species and over 10 000 roos-ting birds in autumn and winter.

Lake Sasko (350 ha): The lake is part of the Bojana river catchment, situated 10 km from the coast. Before the political changes it was very difficult to access. In 1989 a colony of Spoonbills, herons and Pygmy Cormorants were described, which shifted to the Bojana river and perhaps to the Albanian side. Before 1990 even

2000 pairs of Pygmy Cormorants are mentio-ned along the Bojana river (border area!).

Lake Skadar in the north of the area is a National Park in Montenegro and an extremely important site for bird preservation. The Bojana delta is important for the lakes future value as it adds other habitats to the ecological network of the region.

2. Albania

The wetlands along the border are classified as Important Bird Area “Velipoja” in Albania (1500 ha). Negative trends have been observed during the past years in this area as well. The Pygmy Cormorant colony in the coastal area shifted according to Heath & Evans (2000) to the Ada island, Montenegro.

Attention: The second report mentions for both countries, that the missing colonies have shifted to the other side of the border! Montenegro did not include the estuary and the Ada island in the Important Bird Area list, although it is mentio-ned as an important site in the Albanian text. It is the only estuary and lagoon complex in Mon-tenegro and as such of national importance. The occurrence of Spoonbills and Pygmy Cor-morants and the coastal habitats classify it as an internationally important wetland, as do the reports for Albania (Tekke 1996).

D. Wetlands of International Importance (Ramsar Convention)The evaluation is based upon the report of Bird-Life International (2001).


114

1 Montenegro

Lake Skadar/Shkodra has been nominated as Ramsar site (20.000 ha).

The criteria for inclusion in the list of Wetlands of International Importance are fulfilled also by Lake Sasko and the Ulcinj Saltpans in the pro-ject area, but they have not been nominated yet.

2 Albania

The Velipolja lagoon fulfils the criteria of a Ramsar site but has not been nominated yet for inclusion in the list of Wetlands of Internatio-nal Importance. Also the Albanian side of Lake Skadar/Shkodra has not been nominated yet.

Attention: A real assessment of the whole com-plex of wetlands is missing. Based on Grimmett et al (1989: 2000 pairs of Pygmy Cormorants along Bojana river!) and the Albanian reports on impacts (Tekke 1996, Heath and Evans 2000) large scale impacts must have diminished the before hardly accessible border area and wet-lands along the Bojana-Buna river.

E Reasons for a rapid assessment of the ecological value

1 Lack of information

The current status of the area and the number of endangered birds is not known.

2 Lack of protection

All important sites are not protected. Only the beach has a status as a natural monument in Montenegro. This protection status does allow the use as a tourist beach.

3 Tourism development

The coastal area in both countries is a priority area for tourism development. It is important to provide the governments with good information concerning landscape and species in order to make this development sustainable. The great naturalness of the Bojana/Buna estuary is an important asset for the future tourist develop-ment and the international promotion of the destination. The activities which can be linked to the natural areas are important to attract spe-cial market segments such as bird-watchers as well as for a longer tourist season. The great landscape values are Unique Selling Points in comparison to other tourist destinations, if they are protected.

4 Hunting pressure

Italian hunters kill birds in large numbers. Hun-ting season in Montenegro covers most of the year (August 15 – March 15).

5 Decreasing border control

The colonial water birds have been breeding in the border area. Since 1990 the border has lost its horror, leading to more disturbance. The Pelican population at Lake Skadar for example decreased to only one successfully breeding pair in 2002 (own observation).

The colony at the Bojana-Buna river is cur-rently located in the last small area, which is protected by the army. In 2003 the border will be controlled by Montenegro again. This will lead to a less restrictive control.

6 Changes in land-use

During the past hundred years the delta has already been changed substantially. Reiser and Führer provide us with good information about the past value. Today there are also changes to start restoration projects and activate the remai-ning parts of the delta.

Project Fich;

Rapid assessment of the ecological value of the Bojana-Buna Delta (Montenegro/Albania)

February, 2003

Dr. Martin Schneider-Jacoby, Euronatur


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Die touristische Nutzung des Natur-erbes am Skutari-See und Bojana-Fluss

1 Ziel Die Region Ulcinj gilt als reichstes Vogelge-biet an der Adria. Die Vernetzung verschieden-ster Feuchtgebiete und Lebensräume vom Meer bis zum Karstgebirge hat hier ein einmaliges Naturerbe geschaffen. Um die Tourismusent-wicklung zu fördern, bieten sich folgende Ziele an:

• Bereicherung des touristischen Angebots durch gute Beobachtungsmöglichkeiten gefährdeter Tierarten und einmaliger Natur-landschaften,

• flankierende Maßnahmen, um den steigen-den Druck auf die Landschaft durch die Tourismusentwicklung abzufangen.

• Förderung von „Flagship species“ wie Peli-kane und Flamingos, die international als Zeiger für große Naturnähe und hohen Frei-zeit- und Erholungswert anerkannt sind.

• Internationale Werbung mit den natürlichen Werten für die Region als der besondere Urlaubsort entsprechend dem neuen Slogan „Wild Beauty“ für Montenegro.

2 BegründungDie Tourismusdestination Ulcinj unterscheidet sich von vielen anderen Mittelmeerurlaubsge-bieten durch sein großartiges Hinterland und dem natürlichen dreizehn Kilometer langen Sandstrand, der sich in gleicher Länge in Alba-nien fortsetzt. Um diese Naturwerte langfristig

in die Entwicklung des Tourismus zu integrie-ren, sind verschiedene Naturschutzmaßnahmen notwendig. Hierbei bietet sich langfristig eine Vernetzung des Skutari-Sees mit der Adria über den Grenzfluss Bojana an. Eine enge Zusam-menarbeit mit dem Nachbarland Albanien ist dabei über die bereits begonnenen Schritte und Projekte am Skutari-See hinaus nötig. In frü-heren Zeiten konnten zum Beispiel Boote von der Adria bei Ulcinj über den Flusslauf der Bojana bis in den Skutari-See fahren und in den Canyon bei Rijeka Crnovica. Diese Reise von der Adria in die „Schluchten des Balkans“ bietet einen einmaligen Ausflug durch Europas Feuchtgebiete.

Folgende Punkte sprechen für eine Einbindung der Naturwerte in die regionale Tourismusent-wicklung:

• Der Nationalpark Skutari-See ist noch im Aufbau und es fehlen bis heute wichtige Entwicklungsinstrumente wie ein Manage-mentplan.

• Hinzu kommt, dass im Jahr 2002 die Jagd im Nationalpark verboten wurde. Die Ver-waltung muss dringend neue Einnahme-quellen und Zielgruppen erschließen.

• Sein Wappentier, der Krauskopfpelikan, geht seit Gründung des Nationalparks dras-tisch zurück. 2002 konnten nur noch 10 Altvögel und 2 Junge festgestellt werden. Der Bestand nahm in den vergangenen 30 Jahren kontinuierlich ab (siehe Abb.).

Dasselbe gilt noch in viel stärkerem Maße für die Landschaft entlang der Bojana zwischen Mittelmeer und Skutari-See.

Hier bestehen bis heute keine Schutzgebiete, obwohl mehrere Gebiete wie die Saline und der Sasko Jezero (ein mit der Bojana verbun-dener See) als Schutzgebiete vorgesehen sind. Dies gilt auch für die albanische Seite. Diese flache Landschaft unmittelbar am und hinter dem großen Naturstrand der Velika Plaža ist aber als Ausflugsgebiet mit dem Fahrrad oder zu Fuß sehr interessant. Außerdem lassen sich hier in unmittelbarer Nähe zum Badestrand und den alten bzw. geplanten Hotelanlagen eine Vielzahl seltener und exotischer Vogelar-ten wie Löffler, Sichler, Blauracke und Brach-schwalbe beobachten. Bereits heute rasten über 200.000 Zugvögel am Skutari-See und entlang der Bojana – eine Zahl, die mit verbes-sertem Schutz schnell über eine halbe Millio-nen anwachsen wird.

Damit kann das Gebiet sich langfristig mit bekannten Regionen wie der Cota Doñana messen, nur mit dem Unterschied, dass in Mon-tenegro rechtzeitig nachhaltige Planungen die Erschließung noch steuern können.

3 Konzept/MaßnahmenDie vorgeschlagenen Maßnahmen wurden anhand der beiden Charakterarten Krauskopf-pelikan und Rosa Flamingo für die Region zusammengefasst. Beide Arten bieten sich lang-fristig als gute Indikatoren für den Erfolg der Bemühungen an.

Pelikane

Der Skutari-See ist bis heute international wenig bekannt, obwohl er landschaftlich und ökolo-gisch mit seinen weiten Sümpfen zwischen den


116

steilen Karstbergen zu den eindrucksvollsten Landschaften Europas zählt.

Der Nationalpark hat zwar einen Raumplan, aber dieser muss noch umgesetzt werden. Ein Zonierungskonzept entsprechend internationa-len Kriterien fehlt. Dieses ist aber notwendig, um die touristische Entwicklung nachhaltig und umweltverträglich zu gestalten.

Die seit kurzem stattfindende Entwicklung neuer flächenintensiver Sportarten auf dem See, wie Surfen, geben Anlass zur Sorge. Hier sind entsprechende Konzepte gefragt, die negative Auswirkungen ausschließen und neue Planun-gen mit dem Nationalparkstatus in Einklang bringen. Die wichtigsten Maßnahmen mit Bezug auf Tourismus und die Erhaltung und Vermeh-rung der kleinen Pelikanpopulation sind:

• Die Entwicklung eines nachhaltigen Besu-cherlenkungs- und Informationssystems zur Tourismusförderung. Dazu gehören der Aufbau neuer attraktiver Freizeitangebote, wie Wasserwandern, Naturbeobachten, Wandern, sowie die Einrichtung attraktiver Beobachtungsmöglichkeiten.

• Besonders wichtig ist der absolute Schutz der letzen Pelikanpaare und die Ausbrin-gung sicherer Brutplattformen. Hier ist das neue UNDP-Projekt zu begrüßen, welches seit Ende 2002 erste Schritte zum besseren Schutz der Pelikane bereits fördert.

• Weitere potenzielle Brutplätze liegen im Bereich des vorgeschlagen Regionalparks Bojana (siehe Flamingos), zum Beispiel am Sasko Jezero.

• Als nächster wichtiger Schritt steht die Aus-weisung eines grenzüberschreitenden

Schutzgebietes mit Albanien bevor. Hierbei kommt es weniger auf die Schutzgebiets-kategorie auf beiden Seiten an, sondern auf die Abstimmung der Entwicklungs- und Schutzziele. Die UNESCO bietet über ihre Richtlinien zur Einrichtung grenzüber-schreitender Biosphärenreservate gute Hil-festellung für die Kooperation.

Flamingos

Um die attraktiven Naturgebiete unmittelbar entlang der Velika Plaža und der Insel Ada sowie die sich anschließenden Feuchtgebiete internationaler Bedeutung touristisch zu entwi-ckeln, ist der Aufbau eines grenzüberschreiten-den Regionalparks oder eines vergleichbaren Schutzgebietes von größter Bedeutung. Nur durch ein entsprechendes Management ist es möglich, die Gäste auf die Naturwerte auf-merksam zu machen und ein entsprechendes Freizeitangebot zu entwickeln. Als wichtigste Maßnahmen sind zu nennen:

• Ausweisung und Management der Saline Ulcinj als Vogelschutzgebiet und Anlage künstlicher Brutinseln für die Flamingos. Hierfür können Erfahrungen aus dem Rhone-Delta genutzt werden.

• Beendigung der Vogeljagd in den Feucht- und Naturgebieten von internationaler Bedeutung, um noch mehr seltene Vogel-arten anzulocken und die hohen Flucht-distanzen zu verringern. Nur so werden die Tiere auch für die Gäste erlebbar.

• Einrichtung von Natur-Informations- und Erlebniszentren, zum Beispiel auf der Insel Ada (Tourismuszentrum, „Club Natur“) und am Sasko Jesero (altes Motel).

• Schaffung eines Angebotes an Fahrrad-, Reit- und Wanderwegen von den geplanten Hotelstandorten entlang der Adria und im Hinterland. Neue Angebote wie Führungen und Seminare außerhalb der Hochsaison.

• Aufbau eines grenzüberschreitenden Regio-nalparks mit Albanien nach Vorbild anderer Gebiete wie zum Beispiel in der Camargue (Regionalpark und Naturschutzgebiet) oder an der Nordsee (trilateraler Wattenmeer-Nationalpark).

Die touristische Nutzung des Naturerbes am Skutari-See und Bojana-Fluss

Euronatur, Dr. Martin Schneider-Jacoby


117

LiteraturverzeichnisADAC: Der Campingführer, München 2000ADAC: Der Campingplatz, München 1992ADAC: Umweltgerechte Ferienstätten, Ferien-

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Meyers, Meyers großes Konversationslexikon, 6. Auflage,Leipzig und Wien 1908

Neckermann Flugreisen, Sommer 2003Statistički Crne Gore, Statistički Godišnak

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Abb. 1.12: ADAC Motorwelt, Nr. 2/2003, S. 70

Abb. 2.1: Tourismusministerium, Bulletin Nr. 13-14

Abb. 2.2: Avelot & de la Nézière, Montenegro

Abb. 2.3: Jugoslawien - Sehenswürdigkeiten, Kunstschätze, Ein Enzyklopischer Reiseführer, Belgrad 1983

Abb. 3.1: Robinson Club Katalog 1990



Abb. 4.1: Deutscher Wetterdienst, Klimadaten in Europa, Bd. 2




Abb. 4.8: Neckermann-Katalog 2003

Abb. 5.13: Isolario del P. Coronelli, 1696

Abb. 5.14: Dolcigno, Kupferstich von Lasco de Varea, 1713

Abb. 5.15: Don Qixote de la Mancha, Tomo I, Pruebas de Vida Nr. 14, Madrid


118

and Planting of ForestAbb. 13.4: Environmental Assessment of

Urban and Tourism Development Plan Ulcinj, Environmental Study Phase 2 of Urban Design Plan for Development Module No.2, Map 2 Flora and Fauna

Abb. 5.16: Don Qixote de la Mancha, Tomo IV, Madrid 1787

Abb. 5.18: Meyers Konversationslexikon,1907Abb. 5.19: Ulcinj Nr. 7, Zagreb 1989Abb. 5.20: Dr. Hacquet in L‘ Illyrie et la Dal-

matie, Paris 1815Abb. 5.30: Weber, EuronaturAbb. 5.32: Allgemeiner Deutscher Fahrrad-

ClubAbb. 5.33: Allgemeiner Deutscher Fahrrad-

ClubAbb. 6.1: Neckermann Flugreisen Sommer

2003, PreisteilAbb. 6.3: TUI-Katalog Kroatien, Slowenien,

Montenegro, 2003Abb. 6.4: ITS-Flugreisen Katalog, Sommer

2003Abb. 6.5: ITS-Flugreisen Katalog, 2003Abb. 6.14: Neckermann Katalog Sommer

2003, PreisteilAbb. 6.16: TUI-Katalog Kroatien, Slowenien,

Montenegro, 2003Abb. 8.3: GUP-Plan der Stadt UlcinjAbb. 11.1: Environmental Assessment of

Urban and Tourism Development Plan Ulcinj, Phase 1, Environmental Screening and Initial Assessment, Map 7 Ecological Importance

Abb. 13.3: Environmental Assessment of Urban and Tourism Development Plan Ulcinj, Environmental Study Phase 2 of Urban Design Plan for Development Module No.2, Map 4 Preservation, Loss


119