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Rainer A. Haag, WP/StB und Oliver Wolfgramm, Projektleiter BA
Juni 2017
Workshop 1
Investments im Geschäftsfeld Immobilien
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1) Ausgangslage
2) Einbindung in den Banksteuerungsprozess
3) Bilanzierung und rechtliche Ausgestaltung
4) Beratungsangebote des BWGV
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Ausgangslage
Niedrigzinsphase und Nullzins- bzw. Negativzinspolitik der EZB
machen es schwer, im Eigenanlagenbereich ohne unvertretbares
Risiko (Fristentransformation und/oder Bonitätsrisiko) positive
Renditen zu erzielen. „Depot-A-lastige“ Banken tendenziell stärker
betroffen.
Andererseits starker Anstieg der Immobilienpreise in den letzten
Jahren, manche Stimmen warnen schon vor einer „Blasenbildung“
Grundsatzentscheidung zur Investition in Renditeimmobilien liegt
bei der Bank
BWGV steht beratend zur Seite
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Neue Geschäftsfelder?Geschäftsmodell bleibt erhalten, neue Geschäftsfelder können es ergänzen
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Geschäfts-modell
Einlagengeschäft
Kreditgeschäft
Beratung und Vermittlung von Finanz-dienstleistungen
Anlagen am Geld- und Kapitalmarkt
Sonstige Vermittlungen (z.B. Reisen, Immobilien)
Immobilien-Investment
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Beispiel Büroimmobilienmarkt
Markt ist leergefegt…
Grundsätzlich Rückgang der Leerstandsquoten und der Renditen!
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Beispiel Stuttgart BÜROVERMIETUNG & EIGENNUTZER
Renditen sinken
Umsätze in der Tendenz durch Eigennutzer
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Perspektiven von ImmobilieninvestmentsNeuprodukt- bzw. -geschäftsprozess
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1 Geschäfts- und Risikostrategie
2 Betriebswirtschaftliches Konzept
3 Risikosteuerung
4 Personelle und organisatorische Anforderungen
5 Rechtliche und steuerliche Konsequenzen
6 Satzung und Sicherungseinrichtung
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1) Ausgangslage
2) Einbindung in den Banksteuerungsprozess
3) Bilanzierung und rechtliche Ausgestaltung
4) Beratungsangebote des BWGV
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Strategie Inventur / Angemessenheit
Planung/
RisikomessungProzess
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Immobilieninvestment sind einzubinden:
Geschäftsstrategie
» Treasury-Strategie (Eigenanlagen)
» Risikostrategie
Achten auf Konsistenz zu den bestehenden Zielen
» Ertragsgenerierung
» Cashflow-Steuerung
» Passivüberhang
» Liquidität
» Diversifikation
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Strategie Inventur / Angemessenheit
Planung/
RisikomessungProzess
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Einordnung in das Steuerungsumfeld
» Immobilienrisiken als Teil der Marktpreisrisikosteuerung?
Aufbau von Einzelinvestments
» Anlageuniversum
– Immobilienfonds
– Einzelinvestments
» Rendite-/Kostenschätzung
» Risikobeurteilung
» Marktexpertise
– Wohnwirtschaftlich, Büro, Lagerhalle, Supermärkte?
– Regional, Überregional?
– Kauf-/Verkauf, Bauträger?
– Laufende Erträge, Wertgewinne?
Strategie Inventur / Angemessenheit
Planung/
RisikomessungProzess
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FAQ: Wenn ich Immobilie xy kaufe, ist das schon wesentlich?
» Ansatz ist nicht optimal
» Investments sind mit hoher „Professionalität“ zu betreiben
– Keine Satelliten/Klumpen
– Hohe Prozesskosten bei geringer Wiederholbarkeit
» Es bedarf der Grundsatzentscheidung in dieses Geschäftsfeld „einzutreten“
– Strukturlimit bezogen auf
• Gesamtbank
• Einzelinvest
• Markt
– Zeitplan
– Konkrete Maßnahmen
=> Strategie, Kommunikation mit Aufsichtsrat
Strategie Inventur / Angemessenheit
Planung/
RisikomessungProzess
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Wesentlichkeit von Immobilien(risiken) gegeben? » Beurteilung über:
– Investmentvolumen
– Erträge
– Risikopotenzial
» Beurteilung erfolgt auf Basis aller Vermögenswerte, die Immobiliencharakter haben.
– Immobilienfonds
– Immobilien als Investition
– Immobilien als Betriebsmittel
– Rettungserwerbe
» Identifikation von Konzentrationen bzgl. Risiko und Ertrag
– Regionale Konzentration?
– Einzelobjekt?
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Strategie Inventur / Angemessenheit
Planung/
RisikomessungProzess
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Hilfsmittel zur Darstellung:
» Vermögensbilanz (VR EUROS?)
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Planung/
RisikomessungProzess
Positionen Vermögenin %
Investition
Hebel -80.000 -31,0
Zinsbuch 150.000 58,2
Aktien 7.500 2,9
Staatsanleihen 8.000 3,1
Corporates 35.000 13,6
Beteiligungen 17.000 6,6
Immobilienfonds 11.750 4,6
Immobilieninvest 22.000 8,5
Immobilien Betriebsnotwendig 6.500 2,5
Investitionen 257.750 100,0
Vermögen Gesamt 177.750
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Überprüfung von Risikofaktoren auf Angemessenheit.
Identifikation neuer Quellen für Risikofaktoren?
Bestehende Quellen aktualisieren. Beispiele:» Statistisches Bundesamt
» Performancezeitreihe und Risikokennzahlen Immobilienfonds
» IMX-Index
» Liegenschaftszins aus dem Grundstücksmarktbericht Ulm
» BVR Immobilienmarktmonitoring
Definition von Frühwarnindikatoren» Leerstandsquoten
» Zahlungsrückstände
» Arbeitslosigkeit
» …
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Strategie Inventur / Angemessenheit
Planung/
RisikomessungProzess
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Ausgangslage
Immobilienrisiken geprägt durch fehlende Fungibilität. Nicht vergleichbar mit Wertpapierrisiken. Lange Planungshorizonte
Keine Homogenität von Immobilien. Unterschiede bei» Lage und
» (technischen) Ausstattung
Es existieren keine Preise für Immobilien, die das Wissen aller Marktteilnehmer öffentlich zugänglich abbilden.
» Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn artverwandte Immobilienindizes verfügbar sind.
Es bestehen hohe Transaktions-, Bewirtschaftungs- und Nachvermietungskosten sowie eine Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Zahlungsströme. Auslöser
» Schwankende Marktmieten
» Leerstände
» technische Weiterentwicklungen
» Veränderungen im Steuerrecht
» …
Strategie Inventur / Angemessenheit
Planung/
RisikomessungProzess
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Identifikation der Risikotreiber
» Mietpreisschwankung
» Leerstand
» Mietausfall (Insolvenz, kein Anschlussmieter)
» Wertschwankungen, außerplanmäßige Abnutzungen
» Veränderung des Liegenschaftszinses
» Naturereignisse (OpRisk über Versicherung abgedeckt)
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Strategie Inventur / Angemessenheit
Planung/
RisikomessungProzess
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Planung der Erträge/Kosten
» Schätzung von
– Mieterträgen
– Kosten der Bewirtschaftung
– AfA
» Überwachung von Planabweichungen
» Kenntnis über Mietverträge
– Neuabschluss
– Kündigung
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Strategie Inventur / Angemessenheit
Planung/
RisikomessungProzess
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Risikoanalyse
Historische Analyse von Preisänderungen, Liegenschaftszinsen
» Zeitreihen beziehen sich i. d. R. auf das gesamte Bundesgebiet
» wenige Daten (pro Jahr ein Wert, kurze Historie)
» Letzten Jahre ausschließlich positiv
Daraus entstehen zwei Grundprobleme
» Risikomaße als Verlust werden nicht/kaum erkannt.
» Investitionen in Einzelimmobilien regional begrenzt vs. Diversifizierter
Index
Handelsrechtliche Abschreibungen reduzieren kontinuierlich
Buchwert
» Risikopuffer?
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Strategie Inventur / Angemessenheit
Planung/
RisikomessungProzess
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Risikomessung
Schwankung der laufenden Erträge
» Mietpreisschwankung
» Mieterwechsel
» Leerstand
Bewertungsergebnis
» Rückgang Immobilienwert
» GuV-relevant, wenn dauerhaft und unter Buchkurs
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Strategie Inventur / Angemessenheit
Planung/
RisikomessungProzess
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Strategie Inventur / Angemessenheit
Planung/
RisikomessungProzess
Risikodarstellung
Objekt Buchwert Marktwert Stille Reserveplanmäßige
AfAa.o. AfA AfA gesamt
erwarteter
Buchwert
Risikofaktor
in %
Objekt 1 1.000.000 1.000.000 0 20.000 0 20.000 980.000 25
Objekt n 0 0 0 0
Summe 1.000.000 1.000.000 0 20.000 0 20.000 980.000 25*
* individuell zu ermitteln. Wert nur beispielhaft!
Risiko gesamtMarktwert
bei Risiko
Stille Reserve
nach RisikoRisiko ex ante
potenzielle GuV
Belastung bei
Risiko
LimitLimitaus‐
lastung in %
GuV
Belastung
gesamt
250.000 750.000 0 230.000 230.000 250.000
0 0 0 0 0 0
250.000 750.000 0 230.000 230.000 500.000 46,0 250.000
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Strategie Inventur / Angemessenheit
Planung/
RisikomessungProzess
Prozessschritt Beschreibung Verantwortung
Objektauswahl
Vor Kauf‐
/Verkaufentscheidung
Kauf‐
/Verkaufentscheidung
Abwicklung und
Kontrolle
Erfassung des neuen
Objekts
Verwaltung „Glühbirne wechseln“
Überwachung des Objektzustandes
Wertermittlung bei Kauf und 1 x pro Jahr
…
Risikocontrolling Ergebnisplanung
Soll‐/Ist‐Vergleich
Ermittlung stiller Reserven und
Abschreibungsbedarfe
...
Risikomanagement Maßnahmenplanung bei Limitüberschreitung
Strategieprozess Berücksichtigung der Immobilieninvest bei der
Aktualisierung der (Risiko‐)Strategie
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1) Ausgangslage
2) Einbindung in den Banksteuerungsprozess
3) Bilanzierung und rechtliche Ausgestaltung
1) Grundlegende Entscheidungen
2) Zulässigkeit
3) Bilanzierung
4) Aufsichtsrecht
5) Steuerrecht
4) Beratungsangebote des BWGV
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1) Grundlegende Entscheidungen
Tochterunternehmen oder Erwerb der Immobilien „in die
Bankbilanz“ ?
Falls Tochterunternehmen gegründet werden soll:
» Geschäftsführung / organisatorischen Einordnung ?
» Ergebnisabführungsvertrag (EAV) ?
» Nutzung des Gewerbesteuerprivilegs ?
Anlageuniversum:
» Räumlich (Geschäftsgebiet oder weiter ?)
» Sachlich (Wohnimmobilien / Gewerbeimmobilien / Einkaufszentren /
Hotels / Seniorenwohnanlagen / Logistikimmobilien… ?)
» Betragsgrenzen (Portfolio-Ebene/Teil-Portfolio-Ebene/Objekt-Ebene)
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1) Ausgangslage
2) Einbindung in den Banksteuerungsprozess
3) Bilanzierung und rechtliche Ausgestaltung
1) Grundlegende Entscheidungen
2) Zulässigkeit
3) Bilanzierung
4) Aufsichtsrecht
5) Steuerrecht
4) Beratungsangebote des BWGV
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Themenfelder
2) Zulässigkeit
Genossenschaftsrecht (§ 1 Abs. 2 GenG, Satzung)
Statut SE-BVR / Satzung BVR-ISG
Anzeigepflichten an SE-BVR/ BVR-ISG
„Einrichtung der Genossenschaft“
Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung / Weisungsrechte
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1) Ausgangslage
2) Einbindung in den Banksteuerungsprozess
3) Bilanzierung und rechtliche Ausgestaltung
1) Grundlegende Entscheidungen
2) Zulässigkeit
3) Bilanzierung
4) Aufsichtsrecht
5) Steuerrecht
4) Beratungsangebote des BWGV
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Themenfelder
3) Bilanzierung
In der Bankbilanz
» Jährlicher Niederstwerttest (i.d.R. nach Ertragswertverfahren)
bei nicht eigengenutzten Immobilien erforderlich (vgl. IDW RS
IFA 2)
» Außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich
dauernder Wertminderung handelsrechtlich geboten
Erwerb über Tochterunternehmen
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Themenfelder
3) Bilanzierung
» Vorteile bei Direkterwerb (Auswahl)
– Tendenziell einfacher und kostengünstiger in der Handhabung (z.B.
Konzernrechnungslegungspflicht, Anzeigen, Prüfungen…)
– Fragestellung Großkreditobergrenze tritt nicht auf
» Nachteile bei Direkterwerb:
– Keine Gewerbesteuerprivilegierung möglich
– Keine Gestaltungsmöglichkeiten bei der Ausschüttung (ohne EAV)
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Themenfelder
3) Bilanzierung
Konzernrechnungslegungspflicht
» „Es geht schneller als man denkt.“
» Feste Verhältniszahlen z.B. für Bilanzsumme, Ertrag, Eigenanlagen etc.
werden von der Literatur fast einhellig abgelehnt.
» Es darf nicht zur fehlenden Abbildung eines wesentlichen Risikos (z.B.
des Immobilienrisikos) kommen.
» I.d.R. ist davon auszugehen, dass Konzernrechnungslegungspflicht
besteht, sobald mehr Immobilien (Buchwert) außerhalb als innerhalb
der Bankbilanz (Einzelabschluss) gehalten werden.
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1) Ausgangslage
2) Einbindung in den Banksteuerungsprozess
3) Bilanzierung und rechtliche Ausgestaltung
1) Grundlegende Entscheidungen
2) Zulässigkeit
3) Bilanzierung
4) Aufsichtsrecht
5) Steuerrecht
4) Beratungsangebote des BWGV
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Themenfelder
4) Aufsichtsrecht
Aufsichtsrechtliche Konsolidierungspflicht eines
Tochterunternehmens vermeidbar, da i.d.R. kein
„Finanzunternehmen“
Großkreditvorschriften einschl. Zusammenrechnung
Eigenmittelmeldung
§ 24 KWG
….
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1) Ausgangslage
2) Einbindung in den Banksteuerungsprozess
3) Bilanzierung und rechtliche Ausgestaltung
1) Grundlegende Entscheidungen
2) Zulässigkeit
3) Bilanzierung
4) Aufsichtsrecht
5) Steuerrecht
4) Beratungsangebote des BWGV
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Themenfelder
5) Steuerrecht
Gewerbesteuerprivilegierung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG
» Effekt: Erträge aus immobilienverwaltenden Tochtergesellschaft im
Ergebnis gewerbesteuerfrei
» Aber: strenge Voraussetzungen
– i.W. nur Vermögensverwaltung zulässig
– Z. B. Vermietung von Betriebsvorrichtungen oder PV-Anlagen
macht Gesellschaft zur Gänze steuerschädlich
– Vorsicht bei Veräußerungen (3-Objekt-Grenze)
Organschaften
» umsatzsteuerrechtlich (Stichwort: Innenumsätze) und/oder
» ertragssteuerlich (Stichwort: Lock-In-Effekt)?
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BeratungsangebotSachgerechte Umsetzung von Immobilieninvestitionen
Möglicher Projektumfang Einbindung in die Banksteuerung:
» Strategie
» Risikoinventur
» Risikobemessung
» Prozessbeschreibung
Bilanzierung» Direkterwerb in Bankbilanz
» Erwerb über Tochterunternehmen
» Erwerb über Beteiligung an Zweckgesellschaften
» Konzernrechnungslegungspflicht
Rechtliche Ausgestaltung des Immobilienerwerbs
» Aufsichtsrechtliche Behandlung
» Erfordernis Satzungsänderungen
» Einbezug Sicherungseinrichtung
» Ggf. Vor-/Nachteilen
Steuerliche Sichtweise» Grunderwerbsteuer
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Kick-off
1. Projekt-sitzung zu Strategie/ Risikomessung
2. Projektsitzung zu Risikomessung
3. Projektsitzung zu Risikoinventur/ Prozess
Projektabschluss
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Beratungsangebote des BWGV
Wir beraten Sie bei Ihren Immobilieninvestments in allen relevanten Bereichen
Wir haben Zugriff auf » Immobiliensachverständige, die Sie bei der Wertermittlung (auch von komplexen)
Immobilien unterstützen und
» Steuerberatung
Ansprechpartner» Bilanzierung und rechtliche Ausgestaltung:
Rainer A. [email protected]/14 36 60 07
» Banksteuerungsthemen, KoordinationSaskia Spaderna und Oliver [email protected]@bwgv-info.de0173 247 1468
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Kontaktdaten
Dipl.-Betriebswirt (BA)Oliver Wolfgramm
Referent / ProjektleiterBankbetriebswirtschaft/Bankaufsichtsrecht
Mailto: [email protected]: 0173 247 1468
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!