KWG Geschäftsbericht 2009

Geschäftsbericht 2009

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

02 03

Inhaltsverzeichnis

KWG im Überblick

KWG Konzernkennzahlen

KWG Konzernangaben

Vorwort des Vorstands

Bericht des Aufsichtsrats

KWG-Aktie am Kapitalmarkt

Entwicklung der KWG 2009

Konzernlagebericht

Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Nachtragsbericht

Risiko- und Chancenbericht

Prognosebericht

Konzernabschluss

Konzernbilanz

Konzern-Gesamtergebnisrechnung

Konzern-Kapitalflussrechnung

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

Anhang zum Konzernabschluss/Notes

Konzernbilanz nach IAS 1.10 (f )

Konzernstruktur

Bestätigungsvermerk

Finanzkalender/Impressum/Quellenverweise

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Wohneinheiten

Gewerbeeinheiten

Stellplätze und Garagen

Gesamtmietfläche in qm

Bebaute Grundstücke in qm

Unbebaute Grundstücke in qm

Umsatzerlöse in Mio. EUR

EBIT in Mio. EUR

EBITDA in Mio. EUR

Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR

Bilanzsumme in Mio. EUR

Bruttoverschuldung in Mio. EUR

Flüssige Mittel in Mio. EUR

Immobilienvermögen in Mio. EUR

Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR

Eigenkapitalquote in %

NAV je Aktie in EUR

Immobilienvermögen in EUR/qm

31.12.2009

4.827

44

1.093

283.862

473.986

74.592

19,76

9,03

9,13

3,32

187,46

116,78

7,26

173,58

64,74

34,50

6,59

611

31.12.2008

4.937

48

1.091

290.712

476.663

74.592

13,71

5,37

5,42

0,77

184,28

116,77

7,80

170,64

56,14

30,50

6,53

587

KWG im Überblick

KWG Konzernkennzahlen

KWG-Aktie

Wertpapierkennnummer 522734

ISIN DE0005227342

Börsenkürzel BIW

Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Xetra

Grundkapital EUR 9.822.481

Anzahl der Aktien 9.822.481

Rechnerischer Nennwert EUR 1,00

Aufsichtsrat

Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender)

Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender)

Thies-Martin Brandt

Björn Engholm

Hans-Michael Porwoll

Sy Schlüter (ab April 2009)

Vorstand

Stavros Efremidis

Sy Schlüter (bis Ende März 2009)

KWG Konzernangaben

04 05

Wir haben die werthaltigen Potentiale

gesichert und vor allem nachhaltig

und ökonomisch sinnvoll den Wert

des Immobilienstandes gesteigert.

Stavros Efremidis, Vorstand


Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

Ankäufe erfolgten aufgrund der Marktbedingungen im vergangenen Jahr keine;

das Transaktionsvolumen am Markt war insgesamt gering, da die Preisvor-

stellungen zwischen Käufern und Verkäufern differierten. Es ist schließlich

erklärte Strategie unseres Unternehmens, Objekte zu günstigen Preisen und

mit entsprechend hohen Anfangsrenditen zu erwerben. Unsere 2007 und 2008

strategiekonform erworbenen Objekte haben wir in 2009 für eine zielgerich-

tete Entwicklung in Kernbestand und Investitionsbestand unterteilt. Das Gros

unseres Bestandes – unser Kernbestand – entspricht den Anforderungen des

Vermietungsmarktes. Um hier weitere Vermietungserfolge zu erzielen sind

lediglich kleinteilige Maßnahmen erforderlich.

Hier konnten wir den Leerstand von 7,4 Prozent auf 7,0 Prozent verringern.

Gleichzeitig konnten wir die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter von

4,59 Euro auf 4,66 Euro erhöhen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Mietstei-

gerungen vor allem über Neuvermietungen erzielt werden. Hier konnten Mie-

ten generiert werden, die auf oder über dem Niveau des jeweiligen regionalen

Marktes liegen.

Umfassende Sanierungsmaßnahmen sind hingegen erforderlich, um das

Potential in unserem Investitionsportfolio zu heben, d.h. bei den Beständen,

die derzeit nicht dem Marktniveau entsprechen. Bei diesen Beständen lag die

Leerstandsquote zum Jahresende 2009 – sanierungsbedingt – bei rund 32 Pro-

zent, der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter lag noch bei 4,32 Euro.

das Geschäftsjahr 2009 war für die KWG Kommunale Wohnen AG das Jahr der Kon-

solidierung. Als langfristiger Bestandshalter haben wir uns auf die Arbeit mit dem

Portfolio konzentriert. Im Einzelnen haben wir unseren Bestand nach technischen

und wirtschaftlichen Parametern strukturiert, bauliche Maßnahmen geplant,

durchgeführt und weitere Maßnahmen bereits für 2010 konzeptioniert sowie unsere

Finanzierungen optimiert. Wir haben damit die werthaltigen Potentiale gesichert

und vor allem auch nachhaltig und ökonomisch sinnvoll den Wert des Immobilien-

bestandes gesteigert, wie Sie, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, im

Folgenden lesen können.

06 07


Unser Ziel ist es, diese Objekte dem Markt und damit auch unserem Kernbe-

stand zuzuführen. Dass wir dieses anspruchsvolle Vorhaben erfolgreich um-

setzen können, haben wir in 2009 unter anderem mit der Sanierung unserer

Wohnanlage in Wolfsburg gezeigt. Dabei kommt es der KWG zugute, dass

durch das im Konzern angesiedelte Baumanagement Maßnahmen deutlich

effektiver und kostensenkender umgesetzt werden können als bei externer

Vergabe der Planung und Bauleitung.

Für das Geschäftsjahr 2010 haben wir im vergangenen Jahr die Sanierung von

zwei weiteren Wohnanlagen mit in Summe mehr als 300 Einheiten an den

Standorten Gelsenkirchen und Celle geplant und vorbereitet. Dafür besteht ein

Gesamtfinanzierungsbedarf von rund 6,7 Mio. Euro. Die Fremdmittel konnten

zu attraktiven Konditionen im Frühjahr 2010 gesichert werden.

Das notwendige Eigenkapital, um unsere Projekte planmäßig umzusetzen,

haben wir im Rahmen einer Kapitalerhöhung im Dezember 2009 eingeworben.

Positiv gibt es zu berichten, dass die KWG dabei für den Bezug neuer Aktien

nicht den sonst am Markt vielfach üblichen Abschlag auf den aktuellen Akti-

enkurs gewähren musste. Vielmehr konnten wir die bestehenden, aber auch

zahlreiche neue Aktionäre, durch unsere fokussierte Strategie als deutscher

Bestandshalter, die erfolgreiche Arbeit mit dem Portfolio und nicht zuletzt

durch gute Kennzahlen überzeugen.

Auf der Finanzierungsseite haben wir 2009 mittel- und langfristig weiter Sta-

bilität geschaffen. Es ist uns gelungen, sämtliche in 2009 fälligen Kredite zu

guten Konditionen zu prolongieren, so dass bis in die zweite Jahreshälfte 2011

nun keine Darlehen mehr fällig werden. Lediglich ein Betrag von ca. 2 Mio.

Euro steht zur Verlängerung an. Insgesamt haben unsere Verbindlichkeiten

eine durchschnittliche Laufzeit von rund 5 Jahren.

08 09

Berlin

Bismarckstraße 62

Im Sommer 2008 erwarb die KWG ein

umfangreiches Portfolio in Berlin.

Dazu gehört auch der Bestand in der

Bismarckstraße 62 im Stadtteil Span-

dau. Der Vermietungsstand in diesem

Objekt lag im Geschäftsverlauf 2009

bei nahezu 100 %.


Die erfolgreiche Portfolioarbeit zeigt sich in den Gesamtzahlen der KWG: Die

(Brutto) Mieteinnahmen (Umsatzerlöse) stiegen von 13,7 Mio. Euro im Jahr

2008 auf 19,8 Mio. Euro im Jahr 2009. Dies bedeutet einen Zuwachs von 44,5

Prozent, zum Teil bedingt durch den Portfolioaufbau in 2008. Das Ergebnis

der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit kletterte von knapp 1,0 Mio. Euro auf 3,2

Mio. Euro und das Konzernergebnis lag bei 3,3 Mio. Euro verglichen mit 0,8

Mio. Euro ein Jahr zuvor. Gleichzeitig erhöhte sich das Eigenkapital im Konzern

von 56,1 Mio. Euro zum 31.12.2008 auf 64,7 Mio. Euro zum Jahresultimo 2009.

Die Eigenkapitalquote verbesserte sich entsprechend weiter auf 34,5 Prozent

nach zuvor 30,5 Prozent. Der Wert des Immobilienbestands der KWG bezifferte

sich zum 31.12.2009 auf 173,6 Mio. Euro nach 170,6 Mio. Euro ein Jahr zuvor.

Der NAV, Net Asset Value, je Aktie stieg von 6,53 Euro auf 6,59 Euro.

Im Geschäftsjahr 2010 steht neben der bereits skizzierten Fortsetzung der In-

vestitionen in das bestehende Portfolio die weitere Optimierung der Struktur

von Serviceleistungen und die Fortschreibung des Wachstums für die KWG

im Vordergrund. Seit Anfang Januar 2010 wird der wesentliche Teil unserer

Bestände in den neuen Bundesländern durch die eigene Hausverwaltungs-

gesellschaft, der KWG Wohnwert GmbH, verwaltet. An dieser Tochtergesell-

schaft hält die KWG 90 Prozent der Anteile. Durch die Internalisierung der

Hausverwaltung wollen wir eine merkliche Effizienzsteigerung und darüber

hinaus eine Kosten- und Steuersenkung erreichen. In einem zweiten Schritt

soll dieses Modell ab dem Geschäftsjahr 2011 auch auf die KWG-Bestände in

den westlichen Bundesländern übertragen werden. Grundsätzlich wird die

konzerninterne Hausverwaltung auch Serviceleistungen für Dritte anbieten.

Für 2010 sind wir vorsichtig optimistisch. Wir sehen – ebenso wie beispielswei-

se die Experten von BulwienGesa – eine überwiegend stabile Marktverfassung

bei deutschen Wohnimmobilien und erwarten in verschiedenen Regionen

sogar ein leicht steigendes Mietniveau. Deutlich überproportional wollen wir

aufgrund der erfolgten und begonnenen Sanierungsmaßnahmen die Mietein-

nahmen der KWG erhöhen. Auch die Rahmenbedingungen für eine Ausweitung

des KWG-Wohnungsbestands mit Augenmaß sehen wir 2010 wieder positiver.

Wir gehen davon aus, dass die Transaktionstätigkeit am Markt zunehmen wird

und sich dabei für die KWG attraktive Opportunitäten ergeben werden. Insge-

samt gehen wir für das Geschäftsjahr 2010 von steigenden Umsätzen bei einer

weiteren Verbesserung sämtlicher Gewinnkennzahlen aus.

Nach einem arbeitsreichen und erfolgreichen Jahr 2009 dürfen wir uns bei

unseren Mitarbeitern für ihr Engagement und den Einsatz bedanken. Auch bei

unseren Mietern möchten wir uns bedanken und zu guter Letzt natürlich bei

Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre. Der Kursverlauf der Aktie

hat unsere operative Arbeit belohnt und wir wollen in diesem Sinne auch im

Jahr 2010 für Sie als unsere Anteilseigner arbeiten.

Hamburg, im April 2010

Herzlichst, Ihr

Stavros Efremidis

Vorstand

10 11

Prof. Dr. Peer Witten,

Aufsichtsratsvorsitzender



Der Aufsichtsrat informiert mit dem nachfolgenden Bericht über seine Tätigkeit

im Geschäftsjahr 2009.

Beratung und Überwachung des Vorstands in vertrauensvoller Zusammen-

arbeit

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2009 die

ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen

wichtigen Entscheidungen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat

er den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und

die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen,

die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren,

wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte

mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 19. Januar,

4. Mai, 8. Juli und 16. Oktober 2009 sowie in der außerordentlichen Sitzung am

14. Dezember 2009 und der Telefonkonferenz am 18. Dezember 2009 sowie

in verschiedenen Einzelgesprächen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und

ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Insgesamt war

die Zusammenarbeit mit dem Vorstand durch einen intensiven und offenen

Austausch gekennzeichnet.

Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse

gefasst. Soweit Geschäftsvorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats be-

durften, wurden diese dem Aufsichtsrat durch den Vorstand ordnungsgemäß

vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat eingehend beraten.

Bei sämtlichen ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen des Aufsichts-

rates waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten, lediglich an der Sitzung

am 19. Januar 2009 konnte der stellvertretende Vorsitzende krankheitsbedingt

nicht teilnehmen. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den ordentlichen und

außerordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse

im Umlaufverfahren herbeigeführt. Über besondere Geschäftsvorfälle, die für

die Beurteilung der Lage und Entwicklung sowie für die Leitung der Gesell-

12 13

schaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand den Aufsichtsrat

auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand

der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand

in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesell-

schaft und des Konzerns informiert.

Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der

Geschäfts-, Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage sowie über die damit

verbundenen Risiken und das Risikomanagement unterrichtet. Neben den

laufenden Beratungen und Überwachungen bezüglich der Liquiditäts-, Ertrags-

und Vermögenslage der Gesellschaft bzw. des Konzerns bildeten Beratungen

und Entscheidungen insbesondere zur Aufnahme und Reorganisation von

Darlehen, zur Gründung einer konzerninternen Verwaltungsgesellschaft,

namentlich der KWG Wohnwert GmbH mit Sitz in Glauchau, sowie zur Beset-

zung des Vorstandes und des Aufsichtsrats Schwerpunkte der Tätigkeit des

Aufsichtsrats.

Ferner wurde im Geschäftsjahr 2009 eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht

aus dem genehmigten Kapital durchgeführt. Die Ausnutzung des genehmigten

Kapitals für die Kapitalmaßnahme erfolgte mit Zustimmung des Aufsichts-

rates. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei unter anderem die Höhe

der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Bar-Kapitalerhöhung mit Bezugs-

recht wurde mit einem Brutto-Mittelzufluss von 5.501.164,50 Euro abgeschlos-

sen. Insgesamt wurden im Rahmen des Bezugsangebots und bei einer

anschließenden Privatplatzierung 1.222.481 Stückaktien mit einem

rechnerischen Anteil am Grundkapital von je 1,00 Euro zu einem Preis von je

4,50 Euro platziert. Die Transaktion wurde von der Silvia Quandt & Cie. AG

begleitet. Die Kapitalerhöhung wurde am 23. Dezember 2009 in das Handels-

register eingetragen.


14 15

Metropolregion Rhein-Ruhr

21 Prozent des KWG Portfolios verteilen

sich auf verschiedene Städte in der Me-

tropolregion Rhein-Ruhr. Der Großteil

wurde Ende 2007 von Evonik Wohnen

GmbH (ehemals RAG Immobilien GmbH)

erworben. Seitdem hat die KWG mit ge-

zielten Käufen das regionale Portfolio

weiter ausgebaut.

Zusätzliches Thema der Beratungen des Gremiums waren Beraterverträge, die

zwischen der Gesellschaft und den Aufsichtsratsmitgliedern Herren Schlü-

ter (in diesem Fall über die CAI Analyse- und Beratungs GmbH), Brandt und

Porwoll in der Vergangenheit geschlossen, aber vom Aufsichtsrat entgegen

§ 114 AktG zunächst nicht genehmigt wurden. Der Aufsichtsrat hat geprüft,

inwieweit die Verträge genehmigungsfähig sind. Der Vertrag mit der CAI Ana-

lyse- und Beratungs GmbH wurde nachträglich genehmigt, nicht dagegen die

übrigen Verträge. Den betroffenen Aufsichtsratsmitgliedern wurde an Stelle

der vertraglich vereinbarten Vergütung für die von ihnen bis zu diesem Zeit-

punkt tatsächlich erbrachten Leistungen, jeweils ein bereicherungsrechtlicher

Wertersatzanspruch genehmigt, dessen Höhe jeweils nach den Feststellungen

eines Wirtschaftsprüfers den Marktverhältnissen entspricht.

Ausschüsse des Aufsichtsrats

Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat

einen Personalausschuss, welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsan-

gelegenheiten befasst. Diesem ausschließlich beratend tätigen Ausschuss

gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und sein Stellvertreter an. Schwerpunkt

war im vierten Quartal die Gewinnung eines zweiten Vorstands.

Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss

Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009

sowie der Konzernabschluss nach International Financial Reporting Stan-

dards (IFRS) und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 wurden

einschließlich der Buchführung von der auf der Hauptversammlung zum

Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser, Zweig-

niederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsge-

sellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit einem

uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.


16 17

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009, der Konzernabschluss

nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 sowie die

Prüfungsberichte des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Auf-

sichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat die Prüfungsergebnisse dem

Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 11. Mai 2010 näher

erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet. Er hat dem Aufsichts-

rat dabei über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet, insbe-

sondere über die Frage, ob wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und

des Risikomanagementsystems bezogen auf den Rechnungslegungsprozess

vorliegen.

Er hat den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen,

die seine Befangenheit besorgen lassen, und dass er - mit Ausnahme der

Ermittlung des Marktwerts für die vorbenannten Wertersatzansprüche - keine

weiteren Leistungen zusätzlich zu den Abschlussprüfungsleistungen erbracht

hat. Der Bilanzsitzung wohnte darüber hinaus der Gutachter zur Immobilien-

bewertung nach IFRS von Jones Lang LaSalle GmbH, Frankfurt am Main, bei,

welcher seine Bewertungsmethoden zur Wertermittlung vorstellte. Gegen

die Prüfungsberichte bestanden keine Einwendungen des Aufsichtsrats. Der

Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers daher zustimmend

zur Kenntnis genommen.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 sowie

den Konzernabschluss nach IFRS und den Konzernlagebericht für das Ge-

schäftsjahr 2009 einer eigenen eingehenden Prüfung unterzogen. Nach dem

abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahres-

abschluss für das Geschäftsjahr 2009 gebilligt und damit gem. § 172 AktG fest-

gestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht für das

Geschäftsjahr 2009 wurden vom Aufsichtsrat ebenfalls gebilligt.


Gelsenkirchen

Vittinghoff-Siedlung

Die in den 1920er Jahren in Gelsen-

kirchen Schalke erbaute Sieldung

steht seit 1989 unter Denkmalschutz.

Die besondere Architektur mit ihren

kubischen Formen und horizontalen

Galerien lässt sich dem Stil der „Neuen

Sachlichkeit“ zuordnen.

Personelle Veränderungen im Vorstand und Aufsichtsrat

Herr Sy Schlüter, der mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 26. März 2008 ab

dem 31. März 2008 in den Vorstand entsandt war, wechselte im Berichtsjahr

zum 1. April 2009 vom Vorstand als einfaches Mitglied zurück in den Aufsichts-

rat. Im Übrigen gab es weder im Aufsichtsrat noch im Vorstand der Gesell-

schaft personelle Änderungen, im Vergleich zum Vorjahr.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre

Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.

Hamburg, im Mai 2010

Der Aufsichtsrat

Prof. Dr. Peer Witten

Aufsichtsratsvorsitzender

18 19



Aktienmärkte

Nach dem Einbruch im Vorjahr kam es 2009 weltweit zu einer Erholung an den

Aktienmärkten. Die angesichts der schweren wirtschaftlichen Krise ergriffenen

massiven geldpolitischen Lockerungsmaßnahmen sowie die staatlichen Kon-

junkturprogramme begannen sukzessive zu wirken. Vor diesem Hintergrund

hielt der Ausverkauf an den Aktienmärkten zwar bis März 2009 an, dann drehte

jedoch der Trend und es ging an den Börsen wieder deutlich nach oben. Der

Deutsche Aktienindex DAX, in dem die 30 größten heimischen Titel vertreten

sind, gewann im Jahr 2009 insgesamt 23,8 Prozent an Wert. Kleinere Werte

konnten sich ebenfalls verbessern: Der SDAX legte 26,7 Prozent zu.

Auch das Segment der Immobilienaktien konnte sich im Jahr 2009 zumindest

teilweise von den Verlusten des Vorjahres erholen. Der Deutsche Immobilien-

index (DIMAX) verbesserte sich 2009 um 20,2 Prozent. Dieser Index, der seit

dem Jahreswechsel 2007 / 2008 auch die KWG-Aktie beinhaltet, umfasst

deutsche Immobilienwerte aller Bereiche. Ein spezieller Index für Unterneh-

men, die im deutschen Wohnungsmarkt tätig sind, existiert nicht. Doch kam

es auch bei den Aktien der am deutschen Wohnungsmarkt tätigen Firmen in

der Mehrzahl zu einer Erholung der Kurse.

Die KWG-Aktie

Die Aktie der KWG gewann im Jahresverlauf 16,1 Prozent an Wert. Der Kurs legte

von 4,11 Euro zum Jahresultimo 2008 auf 4,77 zum Jahresultimo 2009 zu. Dabei

konnte die KWG-Aktie sich insbesondere im zweiten Halbjahr verbessern: Ende

Juni 2009 hatte der Kurs noch bei 3,85 Euro gelegen. Im elektronischen Han-

delssystem Xetra erreichte die Aktie am 9. Februar sowie am 14. Dezember 2009

ihren Höchstkurs von 5,00 Euro. Das Kurstief ist datiert auf März 2009; nach

einem Xetra-Schlusskurs von 3,25 Euro je Aktie am 9. März 2009 fiel die Aktie

„intraday“ am 10. März 2009 bis auf 2,95 Euro zurück. Der durchschnittliche

Tagesumsatz betrug 3.029 Aktien an allen deutschen Börsen. Mit einem Tages-

durchschnitt von 2.642 Aktien entfiel der Großteil davon auf das elektronische

Handelssystem Xetra. Als Designated Sponsor sorgt die Close Brothers Seydler

Bank AG für die notwendige Liquidität in der Aktie.

Auf der Hauptversammlung am 13. Juli 2009 stimmten die Aktionäre der KWG

sämtlichen Punkten der Tagesordnung mit mehr als 99 Prozent zu. Dabei wurde

unter anderem die Verlegung des Firmensitzes von Bremerhaven in die Freie

und Hansestadt Hamburg beschlossen.

Kapitalerhöhung mit Erfolg

Trotz eines nach wie vor schwierigen Umfelds für Kapitalmaßnahmen im Im-

mobiliensektor, gelang es der KWG im Dezember 2009, eine Kapitalerhöhung

durchzuführen. Die Kapitalmaßnahme fand breite Akzeptanz und konnte

ohne Kursabschlag platziert werden. Bei der Bar-Kapitalerhöhung wurden im

Rahmen des Bezugsangebots und anschließender Privatplatzierung insgesamt

1,2 Millionen Aktien zu einem Preis von 4,50 Euro je Aktie platziert. Die da-

durch zugeflossenen Mittel von brutto 5,5 Millionen Euro dienen dem weiteren

Ausbau und der Entwicklung des Immobilienbestands der KWG. Zum Jahres-

ende 2009 standen damit 9,8 Millionen Aktien aus. Die Marktkapitalisierung

erhöhte sich um gut 30 Prozent auf 46,9 Millionen Euro.

20 21

Kursentwicklung der KWG-Aktie im Vergleich zum Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX)

6040

DIMAX

KWG

20

80

100120140

Mrz.08

Mai08

Jan.08

Jul.08

Sep.08

Nov.08

Jan.09

Mrz.09

Jul.09

Sep.09

Nov.09

0Mai09

Prozent

Aktive Finanzkommunikation

Im Geschäftsjahr 2009 setzte die KWG ihre aktive Finanzkommunikation mit

Journalisten, Analysten und Investoren fort. In mehreren Roadshows erläuterte

die KWG der Presse ihr Geschäftsmodell und die Perspektiven der Gesellschaft.

Mehrfach wurde in der Finanzpresse positiv über die KWG berichtet. Zugleich

präsentierte sich die KWG auf Konferenzen wie der Small & Mid Cap Conference

von Close Brothers Seydler Bank AG den Analysten und Investoren. Darüber

hinaus sind die Analysten von GBC AG Investment Research, SES Research,

Silvia Quandt Research und Close Brothers Seydler Research vom Geschäfts-

modell der KWG überzeugt und empfahlen die Aktie mehrfach zum Kauf.

Wechsel in den Entry Standard

Zum 8. März 2010 wechselte die KWG vom Open Market in den Entry Standard

der Frankfurter Wertpapierbörse. Der entsprechende Zulassungsantrag wurde

von der Deutschen Börse AG genehmigt. Mit dem Entry Standard sind er-

weiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen verbunden. Durch den

Wechsel dürfte die KWG erhöhte Aufmerksamkeit bei den Anlegern erhalten.


22 23

Chemnitz

Erich-Schmidt-Straße

Die Wohnanlage mit 150 Einheiten am

Chemnitzer Schlossteich, gebaut in den

30er Jahren, liegt idyllisch und zentral

in der Stadt. Sie gehört in den Bestand

unserer Tochtergesellschaft SWG und

erfreut sich bester Beliebtheit bei un-

seren Mietern.



Geschäftsmodell

Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter

von Wohnimmobilien. Diese Assetklasse zeichnet sich durch stabile Renditen,

hohe Cashflows und eine robuste, inflationssichere Marktverfassung aus.

Die KWG ist dabei auf den Erwerb von Objekten spezialisiert, die bislang nicht

optimal entwickelt wurden und sich durch überdurchschnittliches Wertstei-

gerungspotential auszeichnen. Bevorzugt werden dabei Lagen in Ballungs-

räumen und Mittelzentren in Nord- und Westdeutschland sowie in den neuen

Bundesländern und Berlin.

Die KWG akquiriert überwiegend Portfolios, die der Verkäufer bereits über

einen längeren Zeitraum im Bestand hielt, so dass aussagekräftige Bestands-

daten vorliegen – dies sind vielfach Immobilien von Kommunen und deren

Wohnungsgesellschaften sowie Genossenschaften. Nach dem Erwerb arbeitet

die KWG intensiv mit den Beständen, um ihren Wert zu steigern. Mechanismen

sind dabei neben der Aufwertung von Bausubstanz und Ausstattung die

Reduzierung von Leerstand und Fluktuation sowie die Steigerung der durch-

schnittlichen Quadratmetermiete durch ein aktives Asset Management.

Der KWG-Konzern ist so aufgestellt, dass alle wichtigen Kompetenzen intern

vorgehalten werden. Neben dem Einkauf sind dies das Bau- und Asset Ma-

nagement und ab 2010 schrittweise auch die Hausverwaltung. In der ersten

Stufe werden die Bestände in Berlin sowie in Sachsen und Thüringen durch

die KWG Wohnwert GmbH verwaltet, ab 2011 soll das Modell auf den Gesamt-

bestand ausgeweitet werden. Damit sollen neben einer Effizienzerhöhung

positive Steuereffekte und Ergebnisbeiträge erzielt werden. Während die

KWG AG als Muttergesellschaft und administrative Steuerungseinheit fungiert,

sind die einzelnen regionalen Bestände in Tochtergesellschaften angesiedelt.

Auch die neu internalisierte Hausverwaltung, die KWG Wohnwert GmbH, ist

eine Tochtergesellschaft der KWG AG.

Finanzierung

Das Jahr 2009 war – besonders im 1. Halbjahr – durch die anhaltende Wirt-

schaftskrise geprägt. Erst im 2. Halbjahr trat eine merkliche Besserung ein.

Insgesamt verschlechterte sich das deutsche Bruttoinlandsprodukt um 5 Pro-

zent gegenüber dem Vorjahreswert. Auch die Kreditvergabe der Banken und

Sparkassen blieb zurückhaltend, eine Entspannung war auch hier erst in den

letzten beiden Quartalen des Jahres festzustellen. Die Banken legten weiter-

hin bei der Ausleihung von Krediten großen Wert auf einen sehr signifikanten

Eigenkapitalanteil bei der Projektfinanzierung, eine langfristig solide Kalkula-

tionsbasis und eine gute Bonität des Kreditnehmers. Damit waren weiterhin

Faktoren bestimmend, bei denen die KWG gut aufgestellt ist.

Prolongation von Darlehen führt zu verbesserten Kennzahlen

Entsprechend gelang es in großem Umfang, Kredite neu zu arrangieren. Insge-

samt wurden im Geschäftsjahr Darlehen im Wert von 17,3 Mio. Euro strukturiert

bzw. prolongiert. Dies sind rund 15 Prozent der gesamten langfristigen Finanz-

schulden der KWG in Höhe von 116,4 Mio. Euro. Dabei konnte ein durchschnitt-

licher Darlehenszins von 4,05 Prozent realisiert werden. Durch diese günstigen

Konditionen reduzierte sich der Zins im Gesamtportfolio der KWG auf 5,02

Prozent verglichen mit 5,15 Prozent zum Jahresbeginn. Die durchschnittliche

Laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG erhöhte sich auf rund 5 Jahre.

Refinanzierungsstruktur zeitlich verbessert

Bis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht somit kein Refinanzierungsbedarf

mehr. Dann belaufen sich die zur Verlängerung anstehenden Kredite lediglich

auf rund 2 Mio. Euro. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Optionsrecht, je

nach Markt- und Zinssituation, entweder rund 35 Mio. Euro neu zu finanzieren

oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Margen bis ins Jahr

2014 zu prolongieren. In den Jahren 2013 und 2014 stehen dann jeweils 11,02

Euro und 9,25 Mio. Euro (ohne Prolongationen aus 2012) zur Refinanzierung

an. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG beläuft sich auf

1,8 Prozent pro Jahr.

Abb. - Langfristige Finanzierung zu günstigen Bedingungen sichert

langfristige Bilanzstabilität

24 25

2010 2011 2012 20142013 2015 2016 2017 2018

EUR

35.000.000

30.000.000

25.000.000

20.000.000

15.000.000

10.000.000

5.000.0000

0

2019 Jahr


Portfolio-Kennzahlen

Das Portfolio der KWG umfasste zum 31. Dezember 2009 in Summe 4.871 Ein-

heiten (4.827 Wohn- sowie 44 Gewerbeeinheiten) gegenüber 4.975 Einheiten

ein Jahr zuvor. Der leichte Rückgang resultiert aus einer Portfoliobereinigung;

insbesondere in Hainichen wurden kleinere Objekte veräußert. Die Gesamt-

mietfläche belief sich auf 283.862 Quadratmeter verglichen mit 290.712

Quadratmetern Ende 2008.

Das Portfolio verteilt sich auf folgende Bundesländer:

Abb. - Wohn- und Gewerbeeinheiten nach Bundesländern

Der bilanzielle Wertansatz des Immobilienportfolios der KWG lag zum

31. Dezember 2009 bei 173,6 Mio. Euro und pro Quadratmeter entsprechend

bei 611 Euro. Der durchschnittliche (Netto-Kalt-) Mieterlös des Portfolios lag im

Dezember 2009 in der vermieteten Fläche des Gesamtbestandes bei 4,57 Euro

je Quadratmeter.

Insgesamt erwirtschaftete das KWG-Portfolio im Jahr 2009 eine Netto-Kaltmie-

te (Net Rental Income, NRI) von 13,2 Mio. Euro. Bezogen auf den Bilanzansatz

der Immobilien stellten die Mieteinnahmen 2009 eine Rendite von 7,6 Prozent

dar. Der Jahresüberschuss stieg von 0,8 Mio. Euro auf 3,3 Mio. Euro.

Die KWG weist ihren Gesamtbestand seit dem Jahr 2009 in zwei Segmenten

aus: den Kernbestand und den Investitionsbestand. Unter Kernbestand sind

die Objekte ohne nennenswerte Sanierungspläne zusammengefasst. Diese

Objekte sind zum großen Teil bereits (u.a. auch durch die KWG) saniert. Zum

Berlin

8%Bremen

3%

Niedersachsen

14%

Sachsen

38% Nordrhein-Westfalen

21%

Schleswig-Holstein

2%

Thüringen

14%

26 27

Investitionsbestand wurden die Objekte zugeordnet, bei denen eine umfas-

sende bzw. komplette Sanierung kurz- bis mittelfristig geplant ist, um hier

signifikante Potentiale zu heben.

Abb. - Verhältnis Kernbestand zu Investitionsbestand nach Einheiten

Abb. - Baujahre der KWG-Objekte (WE und GE)‚ unterteilt nach Kern- und Investitionsbestand

Kernbestand: Mietniveau bei Neuvermietungen dokumentiert Erfolg

Der Kernbestand umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 3.074 Einheiten

mit einer Fläche von 182.123 Quadratmetern. Der Leerstand konnte im Jahres-

Investitionsbestand

37%

Kernbestand

63%

17.-19. JH.

1900-1910

20er 50er30er 60er 70er 80er 90er

Einheiten

1.400

1.200

1.000

800

600

400

200

0

Einheiten Kernbestand

Einheiten Investbestand

Baujahre

Ist-Miete p.a. Marktpotential

Kernbestand: Mietniveau bei Neuvermietungen dokumentiert Erfolg

Der Kernbestand umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 3.074 Einheiten

mit einer Fläche von 182.123 Quadratmetern. Der Leerstand konnte im Jahres-

verlauf von 7,4 Prozent auf 7,0 Prozent reduziert werden.

Abb. - Entwicklung Leerstand im Kernbestand

Die durchschnittliche Quadratmetermiete im Kernbestand lag zum 31. De-

zember 2009 bei 4,66 Euro und damit 0,07 Euro höher als ein Jahr zuvor.

Abb. - Ist-Miete in EUR/qm und Marktpotential im Kernbestand nach Bundesländern

Dezember 2008

Dezember 2009

Leerstand

7,5%

7,4%

7,3%

7,2%

7,1%

7,0%

6,9%

6,8%

6,7%

Quote

Mittelwert

EUR/qm

6

5

4

3

2

1

0Berlin Bremen Nieder- NRW Sachsen Schleswig- Thüringen Gesamt sachsen Holstein


28 29

Sanierung und Modernisierung

KWG-Wohnungsbestand

Die KWG sanierte in 2008 und 2009

knapp 540 Wohnungen. Sanierungen

umfassen in der Regel das Bad, Fuss-

boden, Türen sowie Malerarbeiten.

Die KWG achtet dabei auf zeitgemäße

und hochwertige Ausstattung.

Ist-Miete

Mittelwert

Marktpotenzial p.a.

Investitionsbestand: Potential durch Sanierung und Asset Management

Zum Investitionsbestand gehören Objekte, die einen erhöhten Leerstand und

eine geringe Ist-Miete ausweisen. Ursächlich hierfür sind ausgebliebene Mo-

dernisierungs- und/ oder Sanierungsmaßnahmen durch den Voreigentümer.

Durch ihre Lage, ihre Bausubstanz und ihre Grundrisse verfügen diese Objekte

jedoch über ein hohes Potential. Dieses kann durch entsprechende bau-

liche Maßnahmen verbunden mit einer Steigerung der Ist-Miete sowie eines

Abbaus des Leerstandes gehoben werden. Der Investitionsbestand der KWG

umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 1.778 Wohn- und 19 Gewerbeein-

heiten mit einer Fläche von 101.740 Quadratmetern. Die Investitionsobjekte

verteilen sich auf 7 Standorte.

Der Leerstand lag im Schnitt bei 34,2 Prozent und ist damit gegenüber dem

Vorjahr um 3,1 Prozentpunkte gestiegen. Die Ursache für diese Steigerung

liegt an den bewusst ausgebliebenen Vermietungen an zwei Standorten, für

die umfassende Gesamtmaßnahmen vorbereitet wurden.


Die Steigerung der Ist-Miete erfolgt vor allem über Neuvermietungen, die

üblicherweise auf oder über dem jeweiligen Marktniveau liegen. Zudem kön-

nen durch Mietpreisanpassungen die Ist-Mieten gesteigert werden. Die KWG

führte dies im Jahr 2009 unter anderem in Chemnitz durch und konnte dort die

Mehreinnahmen am Standort Erich-Schmidt-Straße um 2,3 Prozent steigern.

Für das Jahr 2010 sind weitere Mietpreisanpassungen im Gesamtbestand

vorgesehen.

Abb. - Entwicklung Ist-Miete p.a. im Kernbestand

Januar 2008 Januar 2009

EUR/qm

5,40

5,20

5,00

4,80

4,60

4,40

4,20

Dieses Potential kann durch die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen an

und in den Gebäuden gehoben werden. Die Wohnungen werden dadurch wett-

bewerbsfähig und können wieder dem Markt zugeführt werden. Der Leerstand

wird sukzessive abgebaut, die Fluktuation eingedämmt und ein dem Markt

und dem Objekt angemessener Mietpreis pro Quadratmeter realisiert. Der er-

höhte Leerstand erweist sich hier als Vorteil, denn das Marktmietenpotential

des Gesamtobjektes kann schneller erreicht und ausgeschöpft werden.

Die Modernisierungen stellen Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache

sowie zur Einsparung von Heizenergie dar und dürfen anteilig der Miete zuge-

rechnet werden. Dies ist im § 559 BGB geregelt. Für den Mieter ergeben sich

hinsichtlich seiner Gesamtmiete in der Regel keine großen Veränderungen.

Die KWG saniert unter Verwendung von nachhaltigen Baustoffen im Hinblick

auf die Optimierung der Verbrauchskennziffern. Dazu gehören meist eine

Wärmedämmung und ein Austausch der Fenster.

30 31

Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Sachsen Gesamt

EUR/qm

7

6

5

4

3

2

1

0

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der vermieteten Fläche lag Ende

2009 bei 4,35 Euro, allerdings betrug der Marktmietpreis für marktfähige

Wohnungen Ende Dezember 2009 bei 5,16 Euro pro Quadratmeter. Das

bedeutet, im Investitionsbestand steckt ein Potential von über 0,80 Euro pro

Quadratmeter.

Abb. - Ist-Miete in EUR/qm und Marktpotential im Investitionsbestand nach

Bundesländern

Ist-Miete p.a. Marktpotential

Abb. - Wohnungssanierungen durch die KWG in 2008/2009 nach Bundesländern

Insgesamt hat die KWG in den Jahren 2008 und 2009 insgesamt 538 Wohn-

einheiten saniert.

Berlin; 9

Bremen; 35

Niedersachsen; 106

Nordrhein-Westfalen; 96

Sachsen; 151

Schleswig-Holstein; 6

Thüringen; 174


Das Gros der KWG-Bestände, insbesondere die Immobilien in den neuen

Bundesländern, wurde in den 90er Jahren umfassenden Sanierungen und Mo-

dernisierungen im Hinblick auf Energieeffizienz und Schonung der Ressourcen

unterzogen. Über den gesamten KWG-Bestand betrachtet liegt der durch-

schnittliche Energieverbrauchskennwert entsprechend bei soliden 125 kWh.

Die KWG hat bereits in der Vergangenheit gezeigt, dass sie anspruchsvolle

Baumaßnahmen unter Berücksichtigung der objektspezifischen Anforde-

rungen umsetzen kann. So konnte in unseren Beständen in Wolfsburg der

Primär-Energieverbrauch durch ein ganzheitliches Sanierungskonzept, das wir

Ihnen in unserem Halbjahresbericht 2009 bereits geschildert haben, um rund

25 % gesenkt werden.

Mit Abschluss solcher Maßnahmen werden die sanierten Objekte dem Kernbe-

stand zugeführt.

Arbeit am Portfolio: Umfangreiche Sanierungen werden fortgesetzt

Neben umfassenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an den

Gebäuden fanden vereinzelt u.a. auch im Kernbestand Sanierungen innerhalb

der Wohnungen statt. Diese sind erforderlich, wenn Wohnungen nicht mehr

dem Vermietungsmarkt zugeführt werden können. Mittels dieser Sanierungen

werden zum einen Leerstände abgebaut und zum anderen wirtschaftliche

Ressourcen wie Anpassung der Miete auf Marktniveau, Verringerung der

Fluktuation sowie Abbau der Leerstandskosten zur Hebung des Marktwertes

der Immobilien genutzt.

III. Quartal

2008

300

200

100

0

IV. Quartal

2008

Summe2008

I. Quartal

2009

II. Quartal

2009

III. Quartal

2009

IV. Quartal

2009

Summe2009

Abb. - WE-Sanierungen durch die KWG nach Quartalen

Ausblick 2010

Im Jahr 2009 wurden bereits umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungs-

arbeiten im Bestand Celle-Vorwerk mit 172 Wohneinheiten und Gelsenkirchen-

Schalke mit 143 Wohneinheiten zur Hebung des Wertsteigerungspotentials

vorbereitend für 2010 geplant. Die Maßnahmen beinhalten im Wesentlichen

eine energetische Sanierung zur Erhöhung der Energieeffizienz mit Ziel des

Abbaus der Mietnebenkosten als auch eine Kernsanierung der leerstehenden

Wohnungseinheiten sowie die Neugestaltung von Treppenhäusern und

Eingangsbereichen. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf 6,7 Mio. Euro,

finanziert in sinnvoller Relation aus Eigen- und Fremdkapital. Im Rahmen der

Fremdfinanzierung kann u.a. auf KfW-Mittel mit einem Zinssatz zwischen 2,1

Prozent und knapp 3,6 Prozent für jeweils 10 Jahre Laufzeit zurückgegriffen

werden.

Durch die Maßnahmen sollen die Mieteinnahmen bis Ende 2011 an beiden

Standorten zusammen annualisiert um mehr als 0,5 Mio. Euro bzw. 52 Prozent

gegenüber dem Kaufzeitpunkt (Gelsenkirchen 2007; Celle 2008) erhöht wer-

den. Der jährliche Return on Equity, ROE, liegt vor Tilgung bei etwa 15 Prozent.

Dies verdeutlicht die Rentabilität von Sanierungsmaßnahmen im Portfolio der

KWG.

Insgesamt strebt die KWG für die Jahre 2010 und 2011 ein Sanierungsvolumen

von mehr als 10 Mio. Euro an.

32 33

Wohnungs-

einheiten

Die KWG Kommunale Wohnen AG mit Sitz in Hamburg ist

Mutterunternehmen des KWG-Konzerns.

34 35

Seit Anfang Januar 2010 wird der wesentliche Teil unserer

Bestände in den neuen Bundesländern durch die eigene

Hausverwaltungsgesellschaft betreut.

Die Hainichener Wohnungsgesellschaft mbH gehört seit

Herbst 2008 zum KWG-Konzern. Der Bestand umfasst rund

990 Wohn- und Gewerbeeinheiten.

Die Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft GmbH mit Sitz in

Glauchau gehört seit Ende 2007 zum KWG-Konzern. Die rund

600 Wohn- und Gewerbeeinheiten verteilen sich auf die Städte

Chemnitz und Glauchau.

Konzernlagebericht der KWG Kommunale Wohnen AG für das Geschäftsjahr 2009

Konzernlagebericht

1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Lage

Das vergangene Jahr stand ganz im Zeichen der globalen Finanz- und

Wirtschaftskrise. Vor allem im Winterhalbjahr 2008/2009 ist es zu einem

regelrechten Einbruch der Wirtschaftsleistung gekommen. So lag das Brutto-

inlandsprodukt (BIP) im 1. Quartal 2009 mit 6,4 Prozent unter dem Vorjahres-

quartal und im 2. Quartal 2009 sogar um 7,0 Prozent. Im Jahresverlauf konnte

sich die Wirtschaft dann auf niedrigem Niveau stabilisieren. Im 3. Quartal 2009

belief sich der Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal auf 4,7 Prozent, im

4. Quartal 2009 erhöhte sich das BIP im Vergleich zum entsprechenden Vor-

jahreszeitraum um 1,7 Prozent. Unter dem Strich steht für 2009 ein Rückgang

des BIP um 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr und damit der stärkste Einbruch

der Nachkriegszeit. Im Vorjahr hatte die deutsche Wirtschaft noch leicht um

1,3 Prozent zulegen können.

Sehr verhalten war die Entwicklung bei den Verbraucherpreisen. Mit 0,4 Pro-

zent lag die Teuerungsrate auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereini-

gung. Gegenüber 2008, als die Preise vor allem in Folge gestiegener Energie-

kosten um 2,6 Prozent anzogen, war eine deutliche Beruhigung festzustellen.

Die rückläufigen Energiepreise sowie günstigere Nahrungsmittelpreise haben

zu dieser Entwicklung geführt. Zum Jahresende hat sich der Preisauftrieb dann

wieder verstärkt. So lagen die Preise im Dezember 2009 rund 0,8 Prozent über

dem Vorjahresmonat.

Die wichtigsten Notenbanken haben weltweit auf die globale Finanz- und

Wirtschaftskrise mit massiven Liquiditätsspritzen und weiteren Senkungen

der Leitzinsen reagiert. So hat die Europäische Zentralbank, EZB, den bereits

in den Vorjahren zurückgenommenen Leitzins bis Mai 2009 auf 1 Prozent

gesenkt. Dies ist der niedrigste Stand seit Gründung der EZB.

Lage der Immobilienbranche

Der Finanz- und Wirtschaftskrise ging ein deutlicher Rückgang der Preise

für Eigentumswohnungen und Wohnhäuser in zahlreichen Industrieländern

voraus. In Deutschland allerdings blieben die prophezeiten Preisabstürze

aus. Dies zeigt sich auch bei den Mieten. Nach Angaben des ifs-Instituts für

Städtebau sind die Nettokaltmieten 2009 im Bundesdurchschnitt um 1,1 Pro-

zent gestiegen, wobei die Mieten für Altbauten mit 1,2 Prozent etwas stärker

zulegten. In Ballungsräumen dürfte die Rate noch ein wenig höher liegen.

Gegenüber dem Vorjahr, für das ein Anstieg der Mieten bei Altbauten um 1,5

Prozent ermittelt wurde, hat sich der Trend aber etwas verlangsamt.

Die Entwicklung in Deutschland ist damit als stabil anzusehen. Der Immo-

bilienverband Deutschland (IVD) erwartet für 2010 einen weiteren Anstieg um

1,0 bis 1,5 Prozent.

Die Krise hat sich vor allem bei den Transaktionen bemerkbar gemacht. Der

IVD hat bereits für 2008 einen Rückgang bei den Volumina im Wohnimmo-

bilienbereich um 44 Prozent ermittelt. 2009 sind die Umsätze im Immobilien-

bereich um rund 15,8 Prozent zurückgegangen, wobei der stärkste Rückgang

bei gewerblichen Investments zu verzeichnen war.

Geschäftsmodell der KWG

Die KWG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter von deutschen Wohn-

immobilien. Die Gesellschaft erwirbt vor allem Immobilien in B-Lagen, da

bei diesen aufgrund der günstigeren Einkaufskonditionen bessere Renditen

erwartet werden. Vor dem Erwerb eines Objektes prüft die KWG detailliert die

Miet- und Instandsetzungshistorie und legt hierbei besonderen Wert auf das

Vorliegen auch von weit zurückreichenden Datensätzen. Die Ankaufkriterien

werden vor allem in mittelgroßen Städten in Nord- und Ostdeutschland erfüllt,

wobei sich die Gesellschaft auf Objekte in Ballungsregionen bzw. Regionen

mit einer positiven Zukunftsprognose konzentriert. Entsprechend findet sich

der überwiegende Teil des Immobilienbestandes in diesen Gebieten. Durch ein

aktives Asset Management des Immobilienportfolios zielt die KWG auf eine

Senkung der Leerstände bei gleichzeitiger Entwicklung des Mietniveaus. Für

die Verwaltung der Bestände in Berlin, Sachsen und Thüringen hat die KWG in

2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet, eine Hausverwaltungsgesellschaft,

die Anfang 2010 ihre Tätigkeit aufgenommen hat. Damit wird die gesamte

Wertschöpfungskette innerhalb des Konzerns abgedeckt. Ab 2011 ist geplant,

auch in den westlichen Bundesländern die Hausverwaltung selbst zu über-

nehmen. Dabei stehen die Leistungen nicht nur der KWG zur Verfügung. Auch

Dritte können auf die Serviceangebote der Hausverwaltung zurückgreifen.

36 37

Konzernlagebericht

Überblick über den Geschäftsverlauf

Im Jahr 2009 war der Immobilienmarkt durch ein geringes Transaktionsvolu-

men und unterschiedliche Auffassungen von Käufern und Verkäufern über die

Preise geprägt. Entsprechend hat die KWG im vergangenen Jahr keine Port-

foliotransaktion vorgenommen und sich auf ein aktives Management und eine

solide Finanzierung des vorhandenen Immobilienbestandes konzentriert.

Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2009 Darlehen im Wert von 17,3 Mio. Euro

umstrukturiert bzw. prolongiert. Dies sind rd. 15 Prozent der gesamten lang-

fristigen Finanzschulden der KWG in Höhe von 114,4 Mio. Euro. Dabei konnte

ein durchschnittlicher Darlehenszins von 4,05 Prozent realisiert werden. Durch

diese günstigen Konditionen reduzierte sich der durchschnittliche Zins im

Gesamtportfolio der KWG auf 5,02 Prozent verglichen mit 5,15 Prozent zum

Jahresbeginn. Die durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG

erhöhte sich auf rund 5 Jahre.

Bis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht somit kein Refinanzierungsbedarf

mehr. Zu diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehen-

den Kredite lediglich auf rund 2 Mio. Euro belaufen. Im Jahr 2012 besteht für

die KWG ein Wahlrecht, je nach Markt- und Zinssituation, entweder rund 25

Mio. Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits

fixierten Konditionen bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. In den Jahren 2013 und

2014 stehen dann 11,0 Mio. Euro bzw. 9,2 Mio. Euro (ohne Prolongationen aus

2012) zur Refinanzierung an. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten

der KWG beläuft sich auf 1,8 Prozent pro Jahr.

Zum Jahresende 2009 verfügte die KWG über 4.827 Wohneinheiten und 44

Gewerbeeinheiten sowie 1.093 Garagen und Stellplätze und über 74.000

Quadratmeter unbebaute Grundstücke. Gegenüber den Vergleichszahlen des

Vorjahres haben sich damit nur geringfügige Veränderungen ergeben. Der

Konzernumsatz nach IFRS (International Financial Reporting Standards) be-

trägt 19,8 Mio. Euro nach 13,7 Mio. Euro im Vorjahr. In dieser Position werden

die Mieterlöse ausgewiesen. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) lag im Geschäfts-

jahr 2009 bei 2,7 Mio. Euro nach 0,7 Mio. Euro 2008. Der Konzernjahresüber-

schuss 2009 betrug 3,3 Mio. Euro nach 0,8 Mio. Euro im Vorjahr.

Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation haben dabei die Ergebnisse aus

der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehal-

tenen Immobilien sowie die Aktivierung latenter Steuern auf bestehende und

voraussichtlich nutzbare körperschaftsteuerliche Verlustvorträge.

Der Vorstand der KWG ist mit der Geschäftsentwicklung auch angesichts des

wirtschaftlichen Umfeldes des Jahres 2009 zufrieden. Für 2010 ist er vorsichtig

optimistisch. Das Umfeld für Transaktionen scheint sich zu bessern, so dass

sich auch wieder Möglichkeiten einer Ausweitung des Immobilienbestandes

ergeben sollten. Insgesamt wird für 2010 von steigenden Umsätzen bei einer

weiteren Verbesserung sämtlicher Gewinnkennzahlen ausgegangen.

Unternehmensstruktur

Die KWG Kommunale Wohnen AG fungiert als Mutterunternehmen des KWG-

Konzerns. Zum 31. Dezember 2009 gehören zum Konzern insgesamt 16 Toch-

tergesellschaften. Eine Aufstellung der einzelnen Beteiligungen findet sich im

Anhang.

Der Sitz des Konzerns war bis zum 16. August 2009 Bremerhaven. Nach

Beschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft am 13. Juli 2009 wurde

der Firmensitz nach Hamburg und damit an den Standort, an dem die KWG

Kommunale Wohnen AG bereits ihre Geschäftsräume hatte, verlegt. Daneben

waren Mitarbeiter des KWG-Konzerns operativ an den Standorten Glauchau

und Hainichen tätig.

Finanzstruktur

Die KWG verfügt per 31. Dezember 2009 über ein Grundkapital von

9.822.481,00 Euro, eingeteilt in 9.822.481 nennwertlose Stückaktien. Die Er-

höhung gegenüber dem Jahresende 2008 resultiert aus der im Dezember 2009

vorgenommenen Kapitalerhöhung. Hierbei wurden 1.222.481 Aktien zu einem

Preis von 4,50 Euro pro Aktie im Rahmen eines Bezugsangebots und bei einer

anschließenden Privatplatzierung emittiert.

Mitarbeiter

Zum 31. Dezember 2009 hat die KWG im Konzern insgesamt 23 Mitarbeiter

(Vorjahresstichtag: 23 Mitarbeiter) und einen Vorstand (Vorjahresstichtag:

zwei Vorstände) beschäftigt.

Vorstand

Planmäßig wechselte Sy Schlüter Anfang April 2009 wieder zurück in den

Aufsichtsrat. Er war in 2008 für ein Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand als

CFO entsandt worden. Seitdem fungiert Stavros Efremidis, seit Februar 2007

im Vorstand der Gesellschaft, als Alleinvorstand.

38 39

Konzernlagebericht

Wolfsburg

Hochring 22-28

Im Wolfsburger Hochring wurden in

2008 und 2009 vier Gebäude mit

160 Wohnungen einer energetischen

Sanierung unterzogen. Dadurch

konnte der Primär-Energieverbrauch

um rund 25 % gesenkt werden.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Vermögenslage

Im Geschäftsjahr 2009 hat die KWG die Eigenkapitalquote nach den interna-

tionalen Rechnungslegungsvorschriften IFRS von 30,5 Prozent im Vorjahr auf

34,5 Prozent zum 31. Dezember 2009 gesteigert. Damit verfügt die KWG über

eine für eine Immobiliengesellschaft sehr komfortable Eigenkapitalausstat-

tung, die den Ankauf weiterer Bestände erlaubt.

Die Bilanzsumme erhöhte sich von 184,3 Mio. Euro im Vorjahr leicht auf 187,5

Mio. Euro Ende 2009.

Auf der Aktivseite der Bilanz dominieren mit 177,4 Mio. Euro (im Vorjahr: 173,8

Mio. Euro) weiterhin die langfristigen Vermögenswerte. Dabei stellen unver-

ändert die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Schwergewicht

mit 173,6 Mio. Euro nach 170,6 Mio. Euro im Jahr zuvor.

Die kurzfristigen Vermögenswerte reduzierten sich leicht von 10,5 Mio. Euro

im Vorjahr auf 10,0 Mio. Euro zum Ultimo 2009. Dabei liegen die liquiden

Mittel mit 7,3 Mio. Euro nach 7,8 Mio. Euro im Vorjahr nach wie vor auf sehr

auskömmlichem Niveau.

Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Konzerneigenkapital nach IFRS

deutlich auf 64,7 Mio. Euro nach 56,1 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigenkapital-

zuwachs ist im Wesentlichen auf den Konzernjahresüberschuss von 3,3 Mio.

Euro sowie die 2009 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen.

Das langfristige Fremdkapital stieg infolge der fristenkongruenten Umschich-

tung von kurzfristigen Finanzschulden von 109,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 116,8

Mio. Euro zum Jahresultimo 2009. Dabei handelt es sich vor allem um langfri-

stige Finanzschulden. Diese betragen zum Bilanzstichtag 114,4 Mio. Euro.

Das kurzfristige Fremdkapital ermäßigte sich deutlich von 18,7 Mio. Euro im

Vorjahr auf 6,0 Mio. Euro. Dabei baute die KWG die kurzfristigen Finanzschul-

den von 9,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 2,4 Mio. Euro ab. Auch die Verbindlich-

keiten aus Lieferungen und Leistungen gingen deutlich von 4,5 Mio. Euro im

Vorjahr auf 1,2 Mio. Euro zum Jahresultimo 2009 zurück.

Sowohl die hohe Eigenkapitalquote als auch der hohe Anteil an langfristigem

Fremdkapital und die hohe Liquidität tragen zu der im Branchenvergleich

äußerst soliden Finanzierung der KWG bei.

40 41

Konzernlagebericht

Finanzlage

Während des Geschäftsjahres 2009 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungs-

fähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit uneingeschränkt gegeben. Zum 31.

Dezember 2009 betrugen die flüssigen Mittel der KWG solide 7,3 Mio. Euro.

Wie im Überblick über den Geschäftsverlauf dargestellt und erläutert, hat die

KWG im Geschäftsjahr 2009 keine Portfoliotransaktionen vorgenommen. In-

soweit beläuft sich der Cashflow aus der Investitionstätigkeit nach -43,4 Mio.

Euro im Vorjahr nur auf -2,1 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. Dabei stehen im

Wesentlichen Zahlungen für Investitionen aus 2008 (2,9 Mio. Euro) und aus

2009 (1,1 Mio. Euro) Einzahlungen aus dem Verkauf von als Finanzanlagen

gehaltene Immobilien (1,9 Mio. Euro) gegenüber.

Auch der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist unverändert negativ,

nach -6,7 Mio. Euro in 2007 und -2,7 Mio. Euro in 2008 nunmehr -5,1 Mio.

Euro. Die Unternehmenserfolge resultieren bei der KWG als Bestandshalter in

nicht zahlungswirksamen Wertzuwächsen im Immobilienbesitz. Dem stehen

geplante Sanierungsausgaben in erworbenen Einheiten gegenüber. Hinzu

kommt im Geschäftsjahr der beschriebene Abbau kurzfristiger Verbindlich-

keiten. Der Vorstand geht davon aus, nach Abschluss größerer Sanierungsar-

beiten an Projekten positive Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit

zu erzielen.

Ertragslage

Die Umsatzerlöse stiegen weiter von 13,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 19,8 Mio.

Euro im Geschäftsjahr 2009. In dieser Größe sind ausschließlich die Mietein-

nahmen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien enthalten. Der

Zuwachs resultiert aus im Jahr 2008 getätigten Immobilienzukäufen, die 2009

ganzjährig zu Mieteinnahmen führten. Das Ergebnis aus der Bewertung zum

Zeitwert beläuft sich auf 4,0 Mio. Euro in 2009 nach 3,0 Mio. Euro im Vorjahr.

Die sonstigen betrieblichen Erträge reduzierten sich von 4,2 Mio. Euro im Vor-

jahr auf 0,2 Mio. Euro, da im Vorjahr unter diesem Posten die Auflösung der

aus einer Kapitalkonsolidierung resultierende passivische Unterschiedsbetrag

ausgewiesen wurde.

Insgesamt bildeten damit im Geschäftsjahr 2009 Mieteinnahmen den Großteil

der Erlöse. Dies unterstreicht die sehr nachhaltige Ertragsbasis der KWG.

Der Materialaufwand, in dem sich vor allem die umlagefähigen Betriebskosten

widerspiegeln, erhöhte sich ebenfalls infolge des Bestandsausbaus von 5,0

Mio. Euro im Vorjahr auf 7,3 Mio. Euro. Der Personalaufwand lag mit 1,5 Mio.

Euro nur leicht über dem Vorjahresniveau von 1,4 Mio. Euro.

Die Aufwendungen aus Investment Properties ermäßigten sich von 3,9 Mio.

Euro im Vorjahr auf 3,7 Mio. Euro. Diese Größe spiegelt die den Objekten direkt

zurechenbaren nicht umlagefähigen Kosten wie Instandhaltungsaufwendun-

gen, Sanierungsmaßnahmen und eigene Verwaltungskosten wider. Die

sonstigen betrieblichen Aufwendungen gingen deutlich von 5,3 Mio. Euro im

Vorjahr auf 2,3 Mio. Euro zurück.

Die Zinsaufwendungen erhöhten sich aufgrund des auf das Jahr gerechneten

weiteren Ausbaus des Wohnungsbestands von 4,9 Mio. Euro im Vorjahr auf

5,9 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. Die Zinserträge ermäßigten sich von

0,4 Mio. Euro in 2008 auf 0,1 Mio. Euro.

Insgesamt stieg das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Kon-

zern (nach IFRS) deutlich von 1,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 3,2 Mio. Euro im

Geschäftsjahr 2009. Hinzu kommen Steuerguthaben in Form von latenten

Steuern in Höhe von 0,7 Mio. Euro (Vorjahr: 0,1 Mio. Euro). Nach Abzug von

sonstigen Steuern und vor Abzug der Ergebnisanteile von Minderheitsgesell-

schaftern kletterte der Konzernjahresüberschuss nach IFRS von 0,8 Mio. Euro

im Vorjahr auf insgesamt 3,3 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009.

3. Nachtragsbericht

Zum 1. Januar 2010 hat die KWG Internalisierungsbemühungen des Asset und

Property Managements für die Bestände in den neuen Bundesländern umge-

setzt. Hierfür wurde im November 2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet,

an der die KWG Kommunale Wohnen AG zu 90 Prozent beteiligt ist. Die Gesell-

schaft übernimmt nicht nur das Asset Management für die eigenen Wohnungs-

bestände, sondern bietet die Dienstleistungen auch Dritten an.

Zum 1. Januar 2010 hat die KWG Kommunale Wohnen AG ihren Kommandit-

anteil an der KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg, durch Erwerb von

10,9 Prozent auf 99,9 Prozent erhöht. Der Kommanditanteil der Minderheits-

gesellschafterin Cobalt Handels AG, Kükels, an der KWG Grundbesitz I GmbH

& Co. KG, Hamburg, beträgt nach der Übertragung noch 0,1 Prozent.

Seit dem 8. März 2010 notiert die Aktie der KWG Kommunale Wohnen AG

im Entry Standard. Gegenüber dem reinen Open Market-Listing bringt dies

erweiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen mit sich.

Im März 2010 hat die KWG mit der Modernisierung von 172 Wohneinheiten in

Celle begonnen. Im März 2010 startete ebenfalls die Modernisierung von 143

Wohneinheiten in Gelsenkirchen. Insgesamt beträgt das Investitionsvolumen

für diese zwei Projekte rund 6,7 Mio. Euro.

42 43

Konzernlagebericht

Mit Wirkung vom 31. März 2010 ist Sy Schlüter aus dem Aufsichtsrat der Ge-

sellschaft ausgeschieden. Durch die Wahl eines neuen Aufsichtsratsmitglieds

auf der Hauptversammlung soll der Aufsichtsrat wieder auf 6 Personen

aufgestockt werden.

4. Risiko- und Chancenbericht

Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Bestands-

haltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestandsobjekte

sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns. Die Risiken

eines Investors, der langfristige Investitionen in Form von Sachwerten im

Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer.

Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die

Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt des-

wegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie

– wenn möglich – zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG

darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde

Maßnahmen einzuleiten.

a) Das Risikomanagementsystem des KWG-Konzerns

Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Risiken systematisch

identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil

aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen.

Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale

Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung

von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der

Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig

stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs-

meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung.

b) Bericht über die Risiken

Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzel-

risiken intensiv verfolgt:

Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken

Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig,

gleichwohl wird das Marktumfeld von der Entwicklung der internationalen

Konjunktur beeinflusst. Nach dem Krisenjahr 2009 mit einem Rückgang des

deutschen Bruttoinlandsprodukts um rund 5 Prozent prognostizierten die

Wirtschaftsforschungsinstitute in ihrem Herbstgutachten im Oktober 2009 für

2010 ein Wirtschaftswachstum von 1,2 Prozent. Gleichwohl ist eine schwächer

als erwartete Entwicklung möglich. Es ist nicht auszuschließen, dass die

erzielbaren Mieten und das Zinsniveau hierdurch, wie auch von der Preisent-

wicklung, beeinflusst werden.

Bei Ankäufen von Wohnportfolios könnte ein zunehmender Wettbewerb

durch neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung

der derzeitigen Ankaufbedingungen führen.

Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von

qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.

Sinken der Immobilienwerte

Die KWG prüft intensiv vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien

genau und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkom-

men, dass durch externe nicht durch die Gesellschaft beeinflussbare Ereignisse

die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken.

Liquiditätsrisiken

Die KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie neben Eigenkapital

auch umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohnportfo-

lios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in

der erforderlichen Höhe und zu günstigen Konditionen beschaffen zu können.

Währungs- und Zinsänderungsrisiken

Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und

sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Es bestehen

aber Zinsänderungsrisiken, insbesondere bei der Prolongation bestehender

Darlehen. Diese Risiken werden durch aktives Darlehensmanagement be-

gleitet.

IT-Risiken

Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT-gestützt, so dass IT-

Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden,

schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen.

Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die

neueste technische Entwicklung.

44 45

Konzernlagebericht

Rechtliche Risiken

Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen

ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen.

Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 lagen

keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns

gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die

Zukunft sind zum jetzigen Zeitpunkt keine bestandsgefährdenden Risiken zu

erkennen.

c) Bericht über die Chancen

Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von

Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben

die Kommunen in der Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert

und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti-

onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und

wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden

zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie Ausbildungsinvestitionen

durchzuführen. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die

jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und

zuziehende Arbeitnehmer.

Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von Immobilien aus

notleidenden Krediten gesehen. Hierbei handelt es sich vor allem um in den

letzten fünf Jahren gehandelte und hoch finanzierte Objekte. Die Gläubiger

dürften in Zukunft vermehrt solvente Eigentümer für die Immobilien aus ihren

notleidenden Krediten suchen. Die KWG sieht sich als potenzieller Partner für

solche Gläubiger.

Aufgrund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu

den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit

dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden lohnende Investi-

tionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaßnahmen

einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich

die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.

5. Prognosebericht

Die KWG ist für das Jahr 2010 optimistisch. Erwartet wird eine weitere Stabili-

sierung der gesamtwirtschaftlichen Lage und damit einhergehend eine

Belebung der Transaktionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt. Dieses Szenario

will die KWG nutzen, um den eigenen Wohnungsbestand weiter behutsam und

strategiekonform auszubauen. Der Einsatz von Eigenkapital soll bei Zukäufen

so gestaltet werden, dass Verwässerungen des Net asset value (NAV) weitest-

gehend vermieden werden.

Die KWG wird das Jahr 2010 nutzen, um weiter werterhöhend mit dem aktu-

ellen Immobilienbestand zu arbeiten. Rund 300 Einheiten an den Standorten

Gelsenkirchen und Celle sollen mit einem Gesamtaufwand von ca. 6,7 Mio.

Euro saniert werden. Der Abschluss der Sanierungen ist für das Jahr 2011

geplant. Die jährlichen Netto-Mieteinnahmen durch die Maßnahmen sollen

an den beiden Standorten ab Ende 2011 insgesamt um rund 0,7 Mio. Euro p.a.

steigen. Die für die Sanierungen benötigten Eigenmittel wurden Ende 2009

durch die erfolgreiche Kapitalerhöhung eingeworben; die Fremdfinanzierung

des Projekts konnte sich die KWG Anfang 2010 zu attraktiven Konditionen

sichern. Durch die Maßnahmen wird die Zahl der sanierten Wohnungen im

bisherigen Portfolio der KWG weiterhin steigen. Die KWG geht davon aus, dass

durch die aktive Arbeit mit dem Bestand im Jahr 2010 der Leerstand insgesamt

weiter gesenkt werden kann, die durchschnittliche Quadratmetermiete steigen

wird und somit auch die Gesamtmieteinnahmen des Portfolios erhöht werden

können.

Die Internalisierung der Hausverwaltung für die KWG-Bestände in den neuen

Bundesländern wird durch die 90-prozentige Beteiligung an der KWG Wohn-

wert GmbH seit Januar 2010 operativ umgesetzt und soll schon in diesem Jahr

zu einer signifikanten Effizienzsteigerung mit zusätzlicher Steuerentlastung

führen. Ab 2011 soll auch die Verwaltung der westdeutschen Wohnungsbe-

stände der KWG in den Konzern integriert werden.

Durch die geschilderten Maßnahmen und ergänzend durch geplante Zukäufe

sollen die Mieteinnahmen und damit die Umsätze der KWG im Jahr 2010 weiter

erhöht werden. Der Vorstand geht zudem davon aus, dass auch alle relevanten

Gewinnkennzahlen weiter merklich verbessert werden können.

Insgesamt werden für die Geschäftsjahre 2010 und 2011 somit Ergebnisse vor

Ertragsteuern (EBT) erwartet, die das Ergebnis des aktuellen Geschäftsjahres

2009 übertreffen. Nach erfolgswirksamer Berücksichtigung voraussichtlich

nutzbarer steuerlicher Verlustvorträge werden sich die Ertragsteuerbelastun-

gen künftig gegenläufig entsprechend der Steuerquote zum EBT entwickeln.

46 47

Konzernabschluss

Bad Langensalza

Käthe-Kollwitz-Straße, Am Langen

Rasen, Friedrich-Hahn-Straße

Die Bestände in Bad Langensalza ge-

hören seit dem Frühjahr 2007 zur KWG.

Sie befinden sich in bevorzugter Wohn-

lage des kleinen aufstrebenden Kurortes

im Thüringer Becken. Die Infrastruktur

ist mit einem Supermarkt inmitten der

Anlage sowie Kindergarten und Schule

in der Nachbarschaft sehr gut.

Konzernbilanz der KWG Kommunale Wohnen AG zum 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

Aktiva

Langfristige Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte

Sachanlagen

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Latente Steuerforderungen

Langfristige Vermögenswerte, gesamt

Kurzfristige Vermögenswerte

Vorräte

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Steuererstattungsansprüche

Sonstige Forderungen und Vermögenswerte

Flüssige Mittel

Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt

Aktiva gesamt

Passiva

Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital

Kapitalrücklage

Gewinnrücklagen

Rücklage für Marktbewertung

Konzernbilanzgewinn

Eigenkapital vor Minderheiten

Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital

Eigenkapital, gesamt

Langfristiges Fremdkapital

Langfristige Finanzschulden

Latente Steuerschulden

Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften)

Langfristiges Fremdkapital, gesamt

Kurzfristiges Fremdkapital

Kurzfristige Finanzschulden

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Kurzfristige Steuerschulden

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten

Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt

Passiva gesamt

31.12.2009

EUR

189.982,63

177.069,99

173.579.000,00

3.503.202,03

177.449.254,65

16.250,69

428.064,44

159.337,45

2.144.849,46

7.261.151,69

10.009.653,73

187.458.908,38

31.12.2009

EUR

9.822.481,00

40.500.379,90

1.855,13

-411.654,09

14.821.827,41

64.734.889,35

2.271,44

64.737.160,79

114.385.964,56

2.288.502,77

88.248,59

116.762.715,92

2.396.956,65

1.184.353,52

39.403,66

2.338.317,84

5.959.031,67

187.458.908,38

31.12.2008

EUR

178.639,00

193.984,82

170.641.761,03

2.807.759,80

173.822.144,65

22.616,81

297.251,43

149.885,74

2.188.978,72

7.800.048,42

10.458.781,12

184.280.925,77

31.12.2008

EUR

8.600.000,00

37.970.422,74

1.855,13

-333.960,95

9.904.722,81

56.143.039,73

0,00

56.143.039,73

107.028.280,99

2.293.559,91

84.989,19

109.406.830,09

9.745.235,16

4.484.922,87

141.504,49

4.359.393,43

18.731.055,95

184.280.925,77

Notes

5.1, 7.1, 15

5.2, 7.2, 15

5.3, 7.3, 15

5.4, 7.4

5.5, 7.5

5.6, 7.6

5.6, 5.12, 7.6

5.6, 5.12, 7.6

5.7, 7.7

7.8

7.8

7.8

7.8

7.8

5.8, 7.9

5.8, 7.10

5.8, 7.11

5.8, 7.12

5.8, 7.12

5.8, 7.12

5.8, 5.10, 7.12

48 49

Konzern-Gesamtergebnisrechnung der KWG Kommunale Wohnen AG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

Umsatzerlöse

Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeit-wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Sonstige betriebliche Erträge

Materialaufwand

Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter

b) Soziale Abgaben u. Aufwendungen für Altersversorgung

Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen

Aufwendungen aus Investment Properties

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Ergebnisanteil anderer Gesellschafter

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Sonstige Steuern

Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis

Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten

Ertragsteuern auf die direkt im Eigenkapital erfassten Aufwendungen

Summe der direkt im Eigenkapital erfassten Erträge und Aufwendungen

Gesamtergebnis

Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis entfällt auf:

Minderheitenanteile

Anteilseigner des Mutterunternehmens

Gesamtergebnis entfällt auf:

Minderheitenanteile

Anteilseigner des Mutterunternehmens

Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert)

Notes

6.1

6.2

6.3

6.4

6.5

6.5

6.6

6.7

6.8

6.9

6.10

6.11

6.12

6.13

6.14

6.15

6.16

6.17

6.17

9.

1.1. - 31.12.2008

EUR

13.706.725,63

3.014.865,06

4.211.492,38

-4.994.758,27

-1.229.585,65

-147.372,36

-48.534,93

-3.856.057,95

-5.283.805,85

67.683,20

432.191,79

-4.897.228,65

-5.939,98

969.674,42

77.755,53

-274.521,09

772.908,86

-396.746,00

62.785,05

-333.960,95

438.947,91

0,00

772.908,86

0,00

438.947,91

0,10

1.1. - 31.12.2009

EUR

19.759.185,85

3.960.815,33

224.110,49

-7.335.791,44

-1.322.268,59

-166.016,69

-103.275,93

-3.653.015,00

-2.334.156,96

0,00

72.406,63

-5.864.857,34

-3.259,40

3.233.876,95

656.711,13

-570.424,44

3.320.163,64

-92.299,54

14.606,40

-77.693,14

3.242.470,50

-728,56

3.320.892,20

-728,56

3.243.199,06

0,39

Konzernabschluss

Konzern-Kapitalflussrechnung der KWG Kommunale Wohnen AG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

1.1. - 31.12.2009 1.1. - 31.12.2008in EUR

2.663.452,51

103.275,93

0,00

204.471,76

-72.406,63

5.864.857,34

-3.960.815,33

-89.769,34

-4.032.375,29

72.406,63

-5.874.615,58

-5.121.518,00

0,00

-64.524,37

1.914.476,12

-3.955.371,52

-33.180,36

-2.138.600,13

1.222.481,00

12.564.517,29

-11.166.273,65

4.097.496,76

3.000,00

6.721.221,40

-538.896,73

7.800.048,42

7.261.151,69

1.188,39

Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern

Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte

Sonstige zahlungsunwirksame Erträge

Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens

Zinsen und ähnliche Erträge

Zinsaufwendungen

Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert

Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind

Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind

Einzahlungen aus Zinsen

Gezahlte Zinsen

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit

Erwerb des Tochterunternehmens „HWG“ abzüglich erworbenerNettozahlungsmittel

Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte

Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen inklusive der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionengehaltenen Immobilien

Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen

Cashflow aus der Investitionstätigkeit

Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital

Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen

Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten

Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungenaus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung

Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von Minderheitsgesellschaftern

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit

Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds

Finanzmittelfonds am Anfang der Periode

Finanzmittelfonds am Ende der Periode

nachrichtlich:

Erhaltene (Vorjahr: Gezahlte) Ertragsteuern

695.153,33

48.534,93

-2.667.184,50

-33.081,97

-432.191,79

4.897.228,65

-3.014.865,06

-1.717.546,19

3.950.790,85

432.191,79

-4.815.189,86

-2.656.159,82

-4.270.220,95

-184.211,04

205.123,29

-39.072.613,89

-95.113,77

-43.417.036,36

2.500.000,00

34.353.672,45

-9.841.936,86

13.734.800,37

0,00

40.746.535,96

-5.326.660,22

13.126.708,64

7.800.048,42

-3.025,88

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27.

Notes 7.7, 14.

50 51

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der KWG Kommunale Wohnen AG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

Gewinn-

rücklagen

1.855,13

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

1.855,13

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

1.855,13

Kapitalrücklage

28.010.604,40

13.750.000,00

0,00

0,00

0,00

-15.199,63

-3.774.982,03

0,00

37.970.422,74

4.278.683,50

0,00

0,00

0,00

-152.513,94

0,00

-1.596.212,40

40.500.379,90

in EUR

Stand vom 31.12.2007 nach IFRS

Erlöse aus der Ausgabe von

gezeichnetem Kapital

Konzernjahresüberschuss

Direkt im Eigenkapital erfasste

Erträge und Aufwendungen

Gesamtergebnis

Entnahmen für Transaktionskosten

Entnahmen aus Rücklagen

Sonstige Änderungen des

Konzernbilanzgewinns

Stand zum 31.12.2008 nach IFRS

Erlöse aus der Ausgabe von

gezeichnetem Kapital

Konzernjahresüberschuss

Direkt im Eigenkapital erfasste

Erträge und Aufwendungen

Gesamtergebnis

Entnahmen für Transaktionskosten

Einzahlungen von Minderheiten

Entnahmen aus Rücklagen

Stand zum 31.12.2009 nach IFRS

Notes

7.8

Gezeichnetes

Kapital

6.100.000,00

2.500.000,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

8.600.000,00

1.222.481,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

9.822.481,00

Konzernabschluss

Konzern-

bilanzgewinn

5.361.336,76

0,00

772.908,86

0,00

772.908,86

0,00

3.774.982,03

-4.504,84

9.904.722,81

0,00

3.320.892,20

0,00

3.320.892,20

0,00

0,00

1.596.212,40

14.821.827,41

Rücklage für

Marktbewertung

0,00

0,00

0,00

-333.960,95

-333.960,95

0,00

0,00

0,00

-333.960,95

0,00

0,00

-77.693,14

-77.693,14

0,00

0,00

0,00

-411.654,09

Eigenkapital

vor Minderheiten

39.473.796,29

16.250.000,00

772.908,86

-333.960,95

438.947,91

-15.199,63

0,00

-4.504,84

56.143.039,73

5.501.164,50

3.320.892,20

-77.693,14

3.243.199,06

-152.513,94

0,00

0,00

64.734.889,35

Minderheiten-

anteile

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

-728,56

0,00

-728,56

0,00

3.000,00

0,00

2.271,44

Konzern-

eigenkapital

39.473.796,29

16.250.000,00

772.908,86

-333.960,95

438.947,91

-15.199,63

0,00

-4.504,84

56.143.039,73

5.501.164,50

3.320.163,64

-77.693,14

3.242.470,50

-152.513,94

3.000,00

0,00

64.737.160,79

52 53

Konzernabschluss

(1.) Allgemeine Erläuterungen

Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Hamburg/

Deutschland, Alstertor 9 (bis 16. August 2009 in Bremerhaven/Deutschland,

Bussestraße 16c), ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im

Freiverkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft

wurde am 28. Juni 2000 beim Amtsgericht Bremen im Handelsregister unter

HRB 19416 eingetragen. Seit dem 17. August 2009 wird die Gesellschaft beim

Amtsgericht Hamburg im Handelsregister unter HRB 110567 geführt.

Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung

und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo-

bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und

genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, sowie die Vermietung und

Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt durch die

Tochtergesellschaften der KWG AG.

Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen

ist das Kalenderjahr.

(2.) Grundlagen der Rechnungslegung

Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2009 frei-

willig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des Interna-

tional Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend

aus Konzernbilanz, Konzern-Gesamtergebnisrechnung, Konzern-Eigenkapital-

veränderungsrechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung und ergänzenden

Anhangsangaben sowie einer Konzernbilanz nach IAS 1.10 (f ) zum 1. Januar

2008, auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung

mit den IFRS.

Im Konzernabschluss werden alle bis zum 31. Dezember 2009 verpflichtend

anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting

Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet.

Notes zum Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IRFS) zum 31. Dezember 2009

Dieser Konzernabschluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufge-

stellt. IFRS 9 (Financial Instruments) und die Änderungen in IAS 24 (Related

Party Disclosures) sind von der EU noch nicht anerkannt und wären erst ver-

pflichtend für Geschäftsjahre nach 2009 anzuwenden. Die Umsetzung dieser

Normen wird keine nennenswerten Auswirkungen auf den Konzernabschluss

der KWG AG haben.

Die vom IASB im September 2007/Februar 2008 veröffentlichten Änderungen

des IAS 1 “Darstellung des Abschlusses“ sind nach der Übernahme von der

EU in europäisches Recht verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die

am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Der KWG-Konzern hat entspre-

chend der Änderungen des IAS 1 die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und

Ertragslage wie folgt angepasst:

- Änderungen des Eigenkapitals, die auf Transaktionen mit Gesellschaftern

beruhen, werden gesondert von solchen Änderungen des Eigenkapitals aus-

gewiesen, die nicht auf Transaktionen mit Gesellschaftern beruhen.

- Anstelle der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird eine Gesamt-

ergebnisrechnung dargestellt.

Der überarbeitete Standard IAS 23 “Fremdkapitalkosten“ wurde im März 2007

veröffentlicht und ist erstmals für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder

nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Der Standard fordert eine Aktivierung von

Fremdkapitalkosten, die einem qualifizierten Vermögenswert zugerechnet

werden können. Da es im KWG-Konzern keine qualifizierten Vermögenswerte

i.S.d. Vorschrift gibt, hat die Änderung des Standards für den KWG-Konzern

keine Auswirkungen.

Die Änderungen zu IAS 32 “Finanzinstrumente: Darstellung“ und IAS 1

“Darstellung des Abschlusses“ zur Bilanzierung von kündbaren Finanzinstru-

menten wurden im Februar 2008 veröffentlicht und sind erstmals verpflichtend

für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2009 begin-

nen. Diese Änderungen, die durch die Kriterien eingeführt wurden, nach denen

kündbare Finanzinstrumente als Eigenkapital auszuweisen sind, haben keine

Änderung zur bisherigen Bilanzierung ergeben.

Die Änderungen zu IAS 39 “Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung“ und

IFRS 7 “Finanzinstrumente: Angaben“ wurden im November 2008 veröffent-

licht und am 9. September 2009 in EU-Recht umgesetzt. Die Änderungen die-

nen lediglich der Klarstellung des Anwendungszeitpunktes der Umgliederung

finanzieller Vermögenswerte im Zusammenhang mit der Finanzkrise und sind

rückwirkend ab dem 1. Juli 2008 anzuwenden. Sie betreffen den KWG-Konzern

nicht.

54 55

Konzernabschluss

Die übrigen Änderungen von IFRS-Normen, insbesondere IAS 27 “Konzern-

und separate Einzelabschlüsse nach IFRS“, IAS 39 “Finanzinstrumente: Ansatz

und Bewertung“, IFRS 1 “Erstmalige Anwendung der IFRS“, IFRS 3 “Unter-

nehmenszusammenschlüsse“, IFRS 8 „Segmentberichterstattung“, IFRIC 9

“Neubeurteilung eingebetteter Derivate“ und IFRIC 13 „Kundenbindungspro-

gramme“ haben mit Ausnahmen von möglichen zusätzlichen Anhangsangaben

keine wesentlichen Auswirkungen für den KWG-Konzern.

Aus der Anwendung sich geänderter Standards ergaben sich keine weiteren

Auswirkungen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR).

Da alle Konzernunternehmen nur national tätig sind, entfallen Währungsum-

rechnungen. Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung

in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR).

Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der

Konzern-Gesamtergebnisrechnung und der Konzernbilanz zusammengefasst

worden. Diese Posten werden im Anhang gesondert ausgewiesen und erläu-

tert. Die in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung enthaltene Konzern-Gewinn-

und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen

und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis

von bilanziellen Vermögenswerten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie

Eventualverbindlichkeiten haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen

Schätzungen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren

Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt.

(3.) Konsolidierungsgrundsätze und -methoden

In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkon-

solidierung einbezogen, bei denen die KWG AG mittelbar oder unmittelbar

eine Beherrschung i.S.d. IAS 27.13 über ein Tochterunternehmen ausübt. Die

Beherrschung über die Tochterunternehmen wird in allen Fällen über Stimm-

rechtsmehrheit ausgeübt.

KWG Grundbesitz I Verwaltungs GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg

KWG Grundbesitz II GmbH & Co. KG, Hamburg

KWG Grundbesitz III GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz III GmbH & Co. KG, Hamburg

KWG Grundbesitz IV GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz V GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz VI GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz VII GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz VIII GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz IX GmbH, Hamburg

KWG Grundbesitz X GmbH, Hamburg

KWG Immobilien GmbH, Hamburg

KWG Wohnwert GmbH, Glauchau

Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft Sachsen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Glauchau

Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Hainichen

Anteil

am Kapital

in %

100

89

100

100

95,41

100

100

100

100

100

100

100

100

90

100

100

Gez. Kapital/

Kommanditkap.

EUR

25.000.00

305.300.00

5.000.00

25.000.00

600.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

25.000.00

30.000,00

565.000,00

3.400.091,01

Die KWG AG hatte am 31. Dezember 2009 insgesamt 16 (Vorjahresstichtag: 15)

Tochterunternehmen:

Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handels-

rechtlichen Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neu-

bewertungsmethode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens.

Ergibt sich zum Erwerbsstichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird

dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt. Auf Minderheitsgesellschafter

entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am konsolidierten

Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft ent-

fallenden Anteilen ausgewiesen. Sofern es sich um Minderheitsgesellschafter

von Personenhandelsgesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem

langfristigen Fremdkapital.

56 57

Konzernabschluss

Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den

konsolidierten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzern-Gesamt-

ergebnisrechnung werden Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen den

Konzerngesellschaften mit den entsprechenden Aufwendungen verrechnet.

Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des

Konzerns aufgerechnet. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen

und Erträge werden eliminiert.

Die Jahresabschlüsse, der in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen,

werden unter Anwendung der IFRS nach einheitlichen Bilanzierungs- und

Bewertungsmethoden aufgestellt.

Der Stichtag der Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen entspricht

in allen Fällen dem Stichtag des Konzernabschlusses (31. Dezember).

(4.) Unternehmensneugründung im Geschäftsjahr 2009

Die KWG Wohnwert GmbH, Glauchau, wurde mit Gesellschaftsvertrag vom

5. November 2009 gegründet. Das Stammkapital beträgt TEUR 30 und wird in

Höhe von TEUR 27 von der KWG AG und in Höhe von TEUR 3 von Frau Kerstin

Sahr, Glauchau, gehalten. Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung

der eigenen Beteiligungen und Immobilien sowie die Verwaltung von Fremd-

objekten. Die Gesellschaft ist seit dem 1. Januar 2010 operativ tätig. Derzeit

verwaltet die Gesellschaft die eigenen Immobilienbestände der Siedlungs-

und Wohnhausgesellschaft Sachsen Gesellschaft mit beschränkter Haftung,

Glauchau, der Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung,

Hainichen, sowie die Berliner Immobilienbestände der KWG Grundbesitz VI

GmbH und KWG Grundbesitz VII GmbH, jeweils Hamburg.

(5.) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Von den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten

und dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Fremdkapital

wird erwartet, dass sie innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten nach dem

Bilanzstichtag nicht realisiert oder erfüllt werden. Entsprechend haben die

in der Konzernbilanz ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte und das

kurzfristige Fremdkapital eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden ent-

sprechen im Wesentlichen ihren beizulegenden Zeitwerten.

(5.1) Immaterielle Vermögenswerte

Die Immateriellen Vermögenswerte verfügen alle über eine begrenzte Nut-

zungsdauer und sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer

Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen werden entsprechend der

wirtschaftlichen Nutzungsdauer über 3 Jahre bzw. mit einem Abschreibungs-

satz von 33 1/3 % vorgenommen. Aus der Kapitalkonsolidierung ergaben sich

keine Geschäfts- und Firmenwerte.

(5.2) Sachanlagen

Vermögenswerte des Sachanlagevermögens sind mit Ausnahme der als

Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zu Anschaffungskosten abzüglich

der kumulierten Abschreibungen bewertet. Gewinne oder Verluste aus dem

Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens werden in den sonstigen

betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen berücksichtigt. Vermögenswerte

des Sachanlagevermögens werden über deren voraussichtliche wirtschaftliche

Nutzungsdauer pro-rata-temporis linear abgeschrieben. Geringwertige

Anlagegüter mit Anschaffungskosten über netto EUR 150,00 und bis EUR

1.000,00 werden in einem Sammelposten zusammengefasst und im Jahr der

Anschaffung sowie in den vier darauffolgenden Jahren mit je einem Fünftel

der Anschaffungskosten linear abgeschrieben. Diese Vermögenswerte werden

am Ende desjenigen Geschäftsjahres, in dem der Sammelposten vollständig

abgeschrieben ist, im Anlagenspiegel als Abgang erfasst.

Es kommen folgende Nutzungsdauern zur Anwendung:

Nutzungsdauer in Jahren

Betriebsausstattung 6 bis 8

Büroeinrichtung 3 bis 23

(5.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

Bei den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen als Finanzinvestitionen gehaltenen

Immobilien handelt es sich um Grundstücke und Gebäude, die zum Zwecke

der Erzielung von Mieteinnahmen gehalten und nicht selbst genutzt werden.

Die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt gem.

IAS 40.33 unter Anwendung des beizulegenden Zeitwertes. Die Zugangsbe-

wertung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive Transaktionskosten gemäß

IAS 40.20. Die im Rahmen der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert ent-

stehenden Gewinne oder Verluste durch die Änderung des beizulegenden Zeit-

wertes werden gem. IAS 40.35 in der Periode erfolgswirksam berücksichtigt,

58 59

Konzernabschluss

in der sie entstanden sind. Der Ausweis erfolgte bisher in der Konzern-

Gesamtergebnisrechnung unter den sonstigen betrieblichen Erträgen bzw.

den sonstigen betrieblichen Aufwendungen. Im Berichtsjahr erfolgt der

Ausweis erstmals gesondert in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung unter

dem Posten Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als

Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. Das Vorjahr wurde entsprechend

angepasst.

(5.4) Aktive latente Steuern

Latente Steuern werden entsprechend IAS 12 auf Grundlage der bilanzorien-

tierten Vermögens- und Verbindlichkeitsmethode für sämtliche temporären

und quasi-permanenten Differenzen ermittelt, wonach sie jeweils auf Ansatz-

und Bewertungsunterschiede bei den Vermögenswerten und Schulden

zwischen IFRS- und Steuerbilanz gebildet werden. Darüber hinaus werden

aktive latente Steuern in dem Umfang auf noch nicht genutzte steuerliche

Verlustvorträge gebildet, in dem wahrscheinlich in Zukunft steuerpflichtige

Gewinne zur Verfügung stehen.

Aktive und passive latente Steuern werden auf Grundlage der aktuellen

Steuersätze bewertet, die für den Zeitraum gelten, im dem sich die zeitlichen

Unterschiede voraussichtlich ausgleichen. Weil die Immobiliengesellschaften

im Wesentlichen gewerbesteuerbefreit sind, wird diese Steuer bei den Immo-

biliengesellschaften bei der Berechnung der Steuerlatenz nicht mit herangezo-

gen.

(5.5) Vorräte

Die Vorräte des Konzerns umfassen Bestände an Heizöl und Flüssiggasen. Sie

werden gem. IAS 2.9 zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. mit dem

niedrigeren Nettoveräußerungswert bewertet. Der Nettoveräußerungswert ist

der geschätzte Verkaufspreis abzüglich noch bis zur Fertigstellung anfallender

Kosten. Eine Wertminderung auf einen niedrigeren Nettoveräußerungswert war

im Berichtsjahr nicht zu erfassen.

(5.6) Forderungen und sonstige Vermögenswerte

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit ihrem Nominal-

wert abzüglich angemessener Einzelwertberichtigungen angesetzt. Sonstige

Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert;

erkennbaren Risiken wird durch entsprechende Wertberichtigungen Rechnung

getragen.

Wertberichtigungen werden auf Basis von Erfahrungswerten durch Klassifizie-

rung der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte nach dem Alter und auf

Basis von sonstigen Informationen hinsichtlich der Werthaltigkeit gebildet.

(5.7) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente bestehen aus Bankgutha-

ben, Schecks und Kassenbeständen, die allesamt einen hohen Liquiditätsgrad

haben und eine Gesamtlaufzeit von unter 3 Monaten aufweisen. Sie unterliegen

keinen Zinsänderungsrisiken und werden jeweils zu Nennwerten angesetzt.

(5.8) Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten werden grundsätzlich zum Ausgabebetrag angesetzt. Ein

etwaiger Unterschiedsbetrag zwischen ausbezahltem und bei Endfälligkeit

rückzahlbarem Betrag wird amortisiert.

Die Steuerschulden sind in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrages

ohne Abzinsung angesetzt und berücksichtigen sämtliche am Bilanzstichtag

erkennbaren Verpflichtungen, die auf vergangenen Geschäftsvorfällen oder

auf vergangenen Ereignissen vor dem Bilanzstichtag beruhen.

Als kurzfristige Posten werden solche mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr

ausgewiesen; langfristige Posten haben eine Restlaufzeit von mehr als einem

Jahr.

Eventualschulden werden nicht bilanziert. Eine Eventualschuld liegt vor, wenn

die Möglichkeit des Bestehens einer gegenwärtigen, rechtlichen oder fak-

tischen Verpflichtung und die Möglichkeit des Abflusses von Ressourcen nur

möglich, aber nicht wahrscheinlich ist. Dabei gilt ein Ereignis als wahrschein-

lich, wenn mehr für als gegen den Eintritt des Ereignisses spricht. Eventual-

schulden werden jedoch im Anhang angegeben, sofern die Möglichkeit des

Abflusses von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen nicht unwahrscheinlich

ist.

(5.9) Leasing

Bei den wenigen bestehenden Leasingverträgen handelt es sich um Operating-

Leasing-Verhältnisse, wobei die Gesellschaft ausschließlich als Leasingnehmer

auftritt. Die Bilanzierung der Leasinggegenstände erfolgt beim Leasinggeber,

da dieser wirtschaftlicher Eigentümer ist. Die dafür anfallenden Leasingraten

werden daher von der Gesellschaft in voller Höhe als Aufwand in der Konzern-

Gesamtergebnisrechnung erfasst.

60 61

Konzernabschluss

Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aufgrund von unkünd-

baren Operating-Leasingverträgen beträgt:

Für diese Leasingverhältnisse sind im Geschäftsjahr 2009 TEUR 27 (Vorjahr:

TEUR 24) fest vereinbarte Leasingaufwendungen erfasst und gezahlt worden.

Sie werden im Posten „Sonstige betriebliche Aufwendungen“ ausgewiesen.

(5.10) Derivate Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte

Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken wird ein derivatives Finanzinstru-

ment, das die Kriterien des Hedge-Accounting in Bezug auf die Bilanzierung

nach IAS 39 erfüllt, bilanziert. Es handelt sich hierbei um einen Zinssatzswap

zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos eines variabel verzinslichen Dar-

lehens. Dieses derivate Finanzinstrument wird zu dem Zeitpunkt, zu dem der

entsprechende Vertrag abgeschlossen wird, zunächst mit seinem beizulegen-

den Zeitwert angesetzt und nachfolgend mit seinem beizulegenden Zeitwerten

bewertet. Das derivate Finanzinstrument wird als Vermögenswert angesetzt,

wenn sein beizulegender Wert positiv ist, und als Schuld, wenn sein beizule-

gender Wert negativ ist. Veränderungen werden, solange die Konditionen des

Grund- und Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgsneutral erfasst. Die

Bewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (Mark-to-Market-Wert).

(5.11) Ertrags- und Aufwandsrealisierung

Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung bzw.

Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert. Betriebliche Aufwendungen

werden mit der Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Verur-

sachung ergebniswirksam. Zinserträge und Aufwendungen werden perioden-

gerecht erfasst.

(5.12) Änderung in der Darstellung

Die Gliederung der Bilanz wurde dahingehend angepasst, dass die laufenden

Steuererstattungsansprüche in Einklang mit IAS 1.54 (n) gesondert von den

sonstigen Forderungen und Vermögenswerten ausgewiesen werden. Die Vor-

jahreszahlen wurden durch Aktivtausch entsprechend angepasst. Der Betrag

- bis zu 1 Jahr

- länger als 1 Jahr bis zu 5 Jahren

- länger als 5 Jahre

31.12.2008

TEUR

27

21

0

31.12.2009

TEUR

20

1

0

jedes durch diese Änderung neu gegliederten Postens ist aus der nachfolgen-

den Tabelle ersichtlich:

(6.) Angaben zur Konzern-Gesamtergebnisrechnung

Die in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung enthaltene Konzern-Gewinn-

und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Fremdkapitalkosten werden gem. IAS 23.8 in der Periode als Aufwand erfasst,

in der sie angefallen sind. Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem

Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet

werden können, gibt es nicht.

(6.1) Umsatzerlöse

EUR 19.759.185,85

(Vorjahr: EUR 13.706.725,63)

Die Umsatzerlöse betreffen ausschließlich Einnahmen aus der Vermietung der

als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.

(6.2) Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert

der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

EUR 3.960.815,33

(Vorjahr: EUR 3.014.865,06)

Das Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert setzt sich aus

der Aufwertung in Höhe von TEUR 4.852 (Vorjahr: TEUR 6.194) und der Abwer-

tung in Höhe von TEUR 891 (Vorjahr: TEUR 3.179) der als Finanzinvestitionen

gehaltenen Immobilien zusammen.

Im Vorjahr erfolgte der Ausweis der Aufwertung unter dem Posten „Sonstige

betriebliche Erträge“ bzw. die Abwertung unter der Position „Sonstige betrieb-

liche Aufwendungen“. Zur besseren Vergleichbarkeit wurde der Ausweis der

betroffenen Positionen des Vorjahres entsprechend angepasst.

62 63


Sonstige Vermögenswerte

nach Umgliederung

EUR

149.885,74

2.188.978,72

vor Umgliederung

EUR

0,00

2.338.864,46

Wert zum 31.12.2008

Konzernabschluss

(6.3) Sonstige betriebliche Erträge

EUR 224.110,49

(Vorjahr: EUR 4.211.492,38)

Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge aus der

Auflösung von handelsrechtlichen Rückstellungen und Wertberichtigungen

(TEUR 139; Vorjahr: TEUR 319) sowie einen Ertrag aus einem derivaten Finanz-

instrument (TEUR 20; Vorjahr: TEUR 695). Aus dem Verkauf von als Finanz-

investitionen gehaltenen Immobilien wurden Erträge in Höhe von TEUR 28

(Vorjahr: TEUR 57) erzielt.

Der Ausweis im Vorjahr betraf weiterhin hauptsächlich die gemäß IFRS 3.56

erfolgswirksame Vereinnahmung eines passiven Unterschiedsbetrages aus

der Kapitalkonsolidierung in Höhe von TEUR 2.667.

Der im Vorjahr unter dieser Position ausgewiesene Ertrag aus der Neubewer-

tung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von TEUR 6.194

wird nach Anpassung des Ausweises nunmehr unter der Position 6.2 ausge-

wiesen.

(6.4) Materialaufwand

EUR 7.335.791,44

(Vorjahr: EUR 4.994.758,27)

Bei dem Materialaufwand handelt es sich um Hausgeldzahlungen nach dem

Wohnungseigentumsgesetz (TEUR 752; Vorjahr: TEUR 790) und Energie- bzw.

sonstige Betriebskosten, die mit den als Finanzinvestitionen gehaltenen Im-

mobilien im Zusammenhang stehen. Im Wesentlichen betreffen diese Heizko-

sten (TEUR 2.698; Vorjahr: TEUR 1.478), Wassergebühren (TEUR 685; Vorjahr:

TEUR 469), Müllgebühren (TEUR 543; Vorjahr: TEUR 462), Abwassergebühren

(TEUR 540; Vorjahr: TEUR 406) und Aufwendungen für fremde Hauswartlei-

stungen (TEUR 347; Vorjahr: TEUR 331).

(6.5) Personalaufwand

EUR 1.488.285,28

(Vorjahr: EUR 1.376.958,01)

Die Gesellschaft beschäftigte im Berichtsjahr durchschnittlich zweiundzwanzig

(Vorjahr: zwanzig) Mitarbeiter (davon drei (Vorjahr: drei) Teilzeitkräfte). Zum

Jahresende sind dreiundzwanzig (Vorjahr: dreiundzwanzig) Mitarbeiter (ohne

Vorstand) beschäftigt.

(6.6) Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen

EUR 103.275,93

(Vorjahr: EUR 48.534,93)

In diesem Posten sind ausschließlich planmäßige Abschreibungen auf imma-

terielle Vermögenswerte (TEUR 53; Vorjahr: TEUR 7) und Sachanlagen (TEUR

50; Vorjahr: TEUR 42) enthalten.

(6.7) Aufwendungen aus Investment Properties

EUR 3.653.015,00

(Vorjahr: EUR 3.856.057,95)

Die Aufwendungen aus Investment Properties betreffen die den Objekten

direkt zurechenbaren nicht umlagefähigen Kosten wie laufende Instandhal-

tungs- (TEUR 1.069; Vorjahr: TEUR 985) bzw. Sanierungsaufwendungen (TEUR

1.055; Vorjahr: TEUR 1.659), eigene Verwaltergebühren (TEUR 981; Vorjahr:

TEUR 719) und Vermietungsprovisionen (TEUR 139; Vorjahr: TEUR 172).

(6.8) Sonstige betriebliche Aufwendungen

EUR 2.334.156,96

(Vorjahr: EUR 5.283.805,85)

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen überwiegend Aufwen-

dungen, die mit der Finanzierung zusammenhängen (TEUR 389; Vorjahr:

TEUR 485), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 245; Vorjahr: TEUR 347),

Raumkosten (TEUR 237; Vorjahr: TEUR 228), Aufwendungen für gescheiterte

Akquisitionen (TEUR 181; Vorjahr: TEUR 2.483), Rechts- und Beratungskosten

(TEUR 170; Vorjahr: TEUR 306), Vergütungen für die Aufsichtsratmitglieder

(TEUR 102; Vorjahr: TEUR 92), Aufwendungen für Investor Relations (TEUR

99; Vorjahr: TEUR 109), Reisekosten (TEUR 93; Vorjahr: TEUR 99), Kfz-Kosten

(TEUR 74; Vorjahr: TEUR 66) sowie Aufwendungen für die Hauptversammlung

(TEUR 51; Vorjahr: TEUR 144). Des Weiteren ergaben sich aus dem Verkauf von

als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Verluste in Höhe von TEUR 233

(Vorjahr: TEUR 24).

Der im Vorjahr unter dieser Position ausgewiesene Aufwand aus der Neube-

wertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von TEUR

3.179 wird nach Anpassung des Ausweises nunmehr unter der Position 6.2

ausgewiesen.

64 65

Konzernabschluss

(6.9) Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens

EUR 0,00


Die Vorjahreserträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens betrafen

Dividenden der Barmer Wohnungsbau Aktiengesellschaft, Wuppertal, für

Vorjahre.

(6.10) Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

EUR 72.406,63


Der Posten enthält ausschließlich Zinserträge aus der Anlage finanzieller

Mittel bei Kreditinstituten.

(6.11) Zinsen und ähnliche Aufwendungen

EUR 5.864.857,34

(Vorjahr: EUR 4.897.228,65)

Ausgewiesen werden hier die mit dem Erwerb von Immobilien im Zusammen-

hang stehenden Aufwendungen für Zinsen für die Inanspruchnahme von

Darlehen verschiedener Kreditgeber.

(6.12) Ergebnisanteil anderer Gesellschafter

EUR - 3.259,40

(Vorjahr: EUR - 5.939,98)

Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteili-

gungen an Personenhandelsgesellschaften entfällt.

(6.13) Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

EUR 656.711,13


Zusammensetzung des Ertragsteuerertrages:

Der Ertragsteuerertrag (TEUR 657, Vorjahr: TEUR 78) betrifft im Wesentlichen

latente Steuererträge. Der nicht latente Steueraufwand beträgt TEUR 1 (Vor-

2008

TEUR

695

207

-97

183

27

15

-422

9

-78

Ergebnis vor Ertragsteuern

Erwarteter Ertragsteueraufwand

(Steuersatz 29,825 %, Vorjahr 29,825 %)

Unterschied aus der Differenz der tatsächlichen Steuersätze

zum erwarteten Steuertarif (Gewerbesteuerfreiheit von

Immobiliengesellschaften)

Effekte aus der Anwendung der geänderten Zinsschrankenregelung

Effekte aus Verlustvorträgen

Auflösung latenter Steuern

Steuerfrei wirksame Erträge (passiver Unterschiedsbetrag)

Übrige Abweichungen (Transaktionskosten bei Kapitalerhöhungen,

sonstige Hinzurechnungen und Kürzungen)

2009

TEUR

2.664

794

-373

-280

-791

6

0

-13

-657

jahr: TEUR 3). Die latenten Steuererträge beruhen sowohl im Geschäftsjahr als

auch im Vorjahr in voller Höhe auf temporären Unterschieden.

Die Ertragsteuern im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 657 (Ertrag) leiten sich

wie folgt von einem erwarteten Ertragsteueraufwand ab, der sich bei der

Anwendung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens

auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte. Dabei wird seit der Unter-

nehmenssteuerreform für Zeiträume nach dem 31. Dezember 2007 mit einem

Körperschaftsteuersatz von 15 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag sowie

einem Gewerbesteuersatz von 14 % gerechnet.

Die Überleitung ist aus der nachfolgenden Tabelle ersichtlich:

Die KWG AG ist ein Gewerbebetrieb kraft Rechtsform und unterliegt mit ihrem

Gewerbeertrag der Gewerbesteuer. Allerdings erfüllen viele Konzernunterneh-

men die Voraussetzung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung gemäß

§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.

Gegenwärtig fällt Gewerbesteuer nur auf die nicht im Rahmen der erweiterten

gewerbesteuerlichen Kürzung begünstigten Erträge, wie z.B. Zinserträge, an.

Im laufenden Jahr sind Gewerbesteueraufwendungen in Höhe von TEUR 1

(Vorjahr: TEUR 2) zurückgestellt worden und somit im tatsächlichen Steuerauf-

wand enthalten.

66 67

Konzernabschluss

Durch den Erwerb der Anteile an der SWG im Dezember 2007 hat der Konzern

aufgrund der zum Erwerbszeitpunkt gültigen steuerlichen Rechtslage körper-

schaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von rund 13 Mio. EUR mit erworben.

Aufgrund der aktuellen Entwicklung der SWG und der mittelfristigen Planung

hat der Konzern die künftig nutzbaren Verlustvorträge der Gesellschaft der

nächsten 20 Jahre zum 31. Dezember 2009 aktiviert. Auf Verlustvorträge in

Höhe von rund 6,2 Mio. EUR wurden keine aktiven latenten Steuern gebildet,

weil der zukünftige Ausgleich noch nicht wahrscheinlich ist. Die steuerlichen

Verlustvorträge sind zeitlich unbegrenzt nutzbar.

Die aktiven und passiven latenten Steuern lassen sich folgenden Bilanzposten

zuordnen:

(6.14) Sonstige Steuern

EUR 570.424,44


Die sonstigen Steuern betreffen im Wesentlichen angefallene Grundsteuern

(TEUR 561; Vorjahr: TEUR 274) für die als Finanzinvestitionen gehaltenen

Immobilien.

(6.15) Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten

EUR - 92.299,54

(Vorjahr: EUR - 396.746,00)

Zur Sicherung von Schwankungen künftiger Zahlungsströme hat die Gesell-

schaft ein Zinssicherungsgeschäft abgeschlossen. Die sich hieraus ergebenen

Wertschwankungen wurden direkt dem Eigenkapital belastet.


Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge

Eigenkapital


Aktiva

TEUR

562

1.617

566

63

2.808

Passiva

TEUR

2.294

-

-

-

2.294

31.12.2008

Aktiva

TEUR

-

3.426

-

77

3.503

Passiva

TEUR

2.289

-

-

-

2.289

31.12.2009

(6.16) Ertragsteuern auf die direkt im Eigenkapital

erfassten Erträge und Aufwendungen

EUR 14.606,40


Auf die vorgenommenen Wertänderungen der Sicherungsinstrumente, die

direkt im Eigenkapital erfasst sind, wurden latente Steuern aufgrund tempo-

rärer Differenzen aktiviert.

(6.17) Auf Minderheitenanteile entfallendes Perioden- / Gesamtergebnis

EUR - 728,56

(Vorjahr: EUR 0,00)

Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteili-

gung an einer Kapitalgesellschaft entfällt.

(7.) Erläuterungen zur Konzernbilanz

(7.1) Immaterielle Vermögenswerte

EUR 189.982,63


Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte ist im Anlagenspiegel

dargestellt. Die im Berichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der

Konzern-Gesamtergebnisrechnung in dem Posten Abschreibungen auf imma-

terielle Vermögenswerte und Sachanlagen erfasst.

Die Zugänge (TEUR 65; Vorjahr: TEUR 184) betreffen die Software INFORUM

(TEUR 44) und FAMOS (TEUR 11) sowie die Software DOMUS 4000 für die

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (TEUR 10).

(7.2) Sachanlagen

EUR 177.069,99


Die Entwicklung der Sachanlagen ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die im

Berichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der Konzern-Gesamter-

gebnisrechnung in dem Posten Abschreibungen auf immaterielle Vermögens-

werte und Sachanlagen erfasst.

68 69

Konzernabschluss

Die Zugänge (TEUR 33; Vorjahr: TEUR 95) betreffen die Anschaffung von Büro-

einrichtungsgegenständen (TEUR 26) und geringwertigen Vermögenswerten

(TEUR 7).

(7.3) Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien

EUR 173.579.000,00

(Vorjahr: EUR 170.641.761,03)

Die Entwicklung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist im

Anlagenspiegel dargestellt. Die Immobilien unterliegen in Höhe der ausgewie-

senen kurz- und langfristigen Finanzschulden Verfügungsbeschränkungen in

Form von Grundpfandrechten.

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden zum Zeitpunkt ihrer

Anschaffung mit ihren Anschaffungskosten zuzüglich der Erwerbsnebenkosten

aktiviert. Zum Bilanzstichtag erfolgte die Bewertung mit dem beizulegenden

Zeitwert.

Der beizulegende Zeitwert entspricht dem geschätzten Betrag, für den ein

Objekt am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Käufer und einem

verkaufswilligen Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemäßer Vermarktung

übertragen wird, wobei jede der Parteien unabhängig, wissentlich, umsichtig

und ohne Zwang gehandelt hat. Der Wert ist gerundet und ergibt sich ohne

Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar-

und Maklergebühren. Der beizulegende Zeitwert wird auf der Grundlage des

nachhaltig erzielbaren Mieteinkommens sowie unter Berücksichtigung von

Instandsetzungen bzw. durch Anpassungen der Leerstandsquote ermittelt.

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes erfolgt unter Anwendung des

Discounted-Cashflow-Verfahrens.

Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien handelt es sich fast

ausschließlich um vermietete Wohnimmobilien.

Für als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien, bei denen nicht unwesent-

liche Wertschwankungen erwartet werden können, erfolgt die Bewertung zum

beizulegenden Zeitwert auf der Grundlage einer Bewertung durch einen un-

abhängigen Gutachter. Dieser Gutachter weist eine entsprechende berufliche

Qualifizierung und aktuelle Erfahrungen mit der Lage und der Art der zu be-

wertenden Immobilien auf. Dies betrifft im Berichtsjahr den gesamten Bestand

in Höhe von TEUR 173.579 (Vorjahr: TEUR 111.234) nach Neubewertung.

Aufgrund der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

zum beizulegenden Zeitwert hat sich der Wert wie folgt entwickelt:

Auf Basis der Bewertung der Immobilien durch den unabhängigen Gutachter

sind im Periodenergebnis unter dem Ergebnis aus der Bewertung zum beizu-

legenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Netto-

gewinne in Höhe von TEUR 4.852 (Vorjahr: TEUR 6.194) und Nettoverluste in

Höhe von TEUR 891 (Vorjahr: 3.179) enthalten.

Im Vorjahr wurden die Ergebnisse aus der Neubewertung noch unter den son-

stigen betrieblichen Erträgen und unter den sonstigen betrieblichen Aufwen-

dungen ausgewiesen. Aufgrund der Umgliederung im Berichtsjahr wurde das

Vorjahr entsprechend angepasst.

Die Zugänge durch Portfolioerwerb und sonstige Zugänge in Höhe von insge-

samt TEUR 1.095 betreffen nachträgliche Anschaffungskosten von im Vorjahr

erworbenen Objekten.

Die Abgänge betreffen im Wesentlichen den Verkauf eines Grundstückes in

Celle (TEUR 1.508).

Aus den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden im Berichts-

jahr Mieteinnahmen in Höhe von insgesamt TEUR 19.759 (Vorjahr: TEUR

13.707) erzielt.

70 71

Periodenbeginn

Zugang durch Unternehmenserwerb

Zugang durch Portfolioerwerb

und sonstige Zugänge

Umgliederung aus den Vorräten

Abgang durch Verkauf

Nettogewinne aus der Anpassung des

beizulegenden Zeitwertes

Nettoverluste aus der Anpassung des

beizulegenden Zeitwertes

Wert der Immobilien nach Bewertung

31.12.2009

EUR

170.641.761,03

0,00

1.095.371,52

0,00

-2.118.947,88

4.851.740,13

-890.924,80

173.579.000,00

31.12.2008

EUR

93.556.394,40

25.509.430,00

41.932.613,89

6.800.000,00

-171.542,32

6.194.132,47

-3.179.267,41

170.641.761,03

Konzernabschluss

Für als erbbaurecht gehaltene Immobilien bestehen langfristige Erbbaurechts-

verträge mit Laufzeiten bis 2207.

(7.4) Latente Steuerforderungen

EUR 3.503.202,03

(Vorjahr: EUR 2.807.759,80)

Die latenten Steuerforderungen betreffen im Wesentlichen die Bildung la-

tenter Steuern auf steuerliche Verlustvorträge (TEUR 3.426).

(7.5) Vorräte

EUR 16.250,69


Zum 31. Dezember 2009 betrifft der Ausweis vorhandene Bestände an Heizöl

und Flüssiggasen.

(7.6) Forderungen und sonstige Vermögenswerte

EUR 2.732.251,35

(Vorjahr: EUR 2.636.115,89)

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind zum Nennwert

bilanziert. Zum Bilanzstichtag wurden Wertberichtigungen auf Forderungen

aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 26 (Vorjahr: TEUR 10) vor-

genommen. Die Aufwendungen sind im Posten sonstige betriebliche Aufwen-

dungen erfasst.



Sonstige kurzfristige Forderungen

31.12.2008

EUR

297.251,43

149.885,74

2.188.978,72

2.636.115,89

31.12.2009

EUR

428.064,44

159.337,45

2.144.849,46

2.732.251,35

72 73

Die sonstigen kurzfristigen Forderungen betreffen hauptsächlich geleistete

Anzahlungen auf Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.813 (Vorjahr: 1.938).

(7.7) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

EUR 7.261.151,69

(Vorjahr: EUR 7.800.048,42)

Liquide Mittel umfassen ausschließlich Barmittel, Schecks und Guthaben bei

Kreditinstituten. Sie haben jeweils zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Anlage

eine Restlaufzeit von weniger als drei Monaten. Die Entwicklung der liquiden

Mittel, die den Finanzmittelfonds gemäß IAS 7 bilden, ist in der Cashflow-

Rechnung dargestellt.

(7.8) Eigenkapital

EUR 64.737.160,79

(Vorjahr: EUR 56.143.039,73)

Die Entwicklung des Postens Eigenkapital wird im Rahmen der Konzern-Eigen-

kapitalveränderungsrechnung dargestellt.

Das Grundkapital beträgt TEUR 9.822 (Vorjahr: TEUR 8.600). Es ist eingeteilt in

9.822.481 (Vorjahr: 8.600.000) nennwertlose auf den Inhaber lautende Stück-

aktien, auf die ein anteiliger Betrag von EUR 1,00 je Aktie entfällt. Jede Aktie

hat eine Stimme und ist mit voller Gewinnanteilberechtigung ausgestattet.

Die 9.822.481 (Vorjahr: 8.600.000) nennwertlosen auf den Inhaber lautenden

ausgegebenen Stückaktien sind voll eingezahlt.

Die Rücklagen betreffen Agien (TEUR 40.500, Vorjahr: TEUR 37.970), Rücklage

für Hedge-Accounting (-TEUR 412, Vorjahr: -TEUR 334) und gesetzliche Rückla-

gen des Mutterunternehmens (TEUR 2, Vorjahr: TEUR 2).

Die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile zum Anfang und zum Ende

der Periode ist aus der nachfolgenden Überleitungsrechnung ersichtlich:

Stück

8.600.000

1.222.481

9.822.481

Stand am 1. Januar 2009

Kapitalerhöhung vom 23. Dezember 2009

Stand am 31. Dezember 2009

Konzernabschluss

Aufgrund der im Geschäftsjahr 2009 durchgeführten Kapitalerhöhung wurden

im Berichtsjahr nach Abzug der darauf entfallenden latenten Steuern in Höhe

von TEUR 29 (Vorjahr: TEUR 3) insgesamt TEUR 153 (Vorjahr: TEUR 15) an

Transaktionskosten mit den unter den Rücklagen erfassten Agien verrechnet.

Die Minderheitenanteile in Höhe von TEUR 2 (Vorjahr: TEUR 0) betreffen die

Minderheitsbeteiligung an dem neu gegründeten Tochterunternehmen KWG

Wohnwert GmbH, Glauchau.

Aufgrund der erteilten Ermächtigung – Genehmigtes Kapital 2008/II – hat der

Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrates im Berichtsjahr eine Kapitaler-

höhung vorgenommen. Die Erhöhungen des Grundkapitals erfolgte durch

Ausgabe von insgesamt 1.222.481 nennwertlose, auf den Inhaber lautende

Stückaktien der Gesellschaft. Das am Bilanzstichtag noch bestehende geneh-

migte Kapital beträgt EUR 3.077.519. Der Vorstand ist hiermit ermächtigt, das

Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 15. Oktober 2013 mit Zustim-

mung des Aufsichtsrates ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehrfach um

bis zu insgesamt EUR 3.077.519 durch Ausgabe von bis zu 3.077.519 neuer,

auf den Inhaber lautende Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu

erhöhen.

Der Vorstand ist ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten

Voraussetzungen mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder teilweise

auszuschliessen.

Eigene Anteile werden von der KWG AG nicht gehalten.

Die Erhöhung der Kapitalrücklage um TEUR 2.530 stammt aus Aufgeldern bei

der im Berichtsjahr durchgeführten Erhöhung des Grundkapitals.

Die Gewinnrücklagen (TEUR 2) entsprechen der gesetzlichen Rücklage im

Einzelabschluss der KWG AG.

Zum 31. Dezember 2009 werden Änderungen der beizulegenden Zeitwerte

der derivativen Finanzinstrumente (-TEUR 412; Vorjahr: -TEUR 334) unter

Berücksichtigung latenter Steueransprüche direkt im Eigenkapital erfasst. Der

beizulegende Zeitwert (Mark-to-Market-Wert) beläuft sich am 31. Dezember

2009 vor Ertragsteuern auf -TEUR 489 (Vorjahr: -TEUR 397).

Der Konzernbilanzgewinn ergibt sich wie folgt:

(7.9) Langfristige Finanzschulden

EUR 114.385.964,56

(Vorjahr: EUR 107.028.280,99)

Zur Sicherstellung einer fristenkongruenten Finanzierung wurden im Zusam-

menhang mit den oben dargestellten Akquisitionen langfristige Darlehen

aufgenommen. Die Darlehen haben maximal eine Laufzeit bis Ende Juli 2019.

(7.10) Latente Steuerschulden

EUR 2.288.502,77

(Vorjahr: EUR 2.293.559,91)

Die latenten Steuerschulden resultieren aus der Aufwertung von als Finanzin-

vestitionen gehaltenen Immobilien.

(7.11) Langfristiges Fremdkapital

(Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften)

EUR 88.248,59


Der Ausweis betrifft die Verbindlichkeiten gegenüber den an den konsoli-

dierten Personenhandelsgesellschaften beteiligten fremden Dritten.

74 75

Ergebnis Anteilseigner

des Mutterunternehmens

Entnahme aus der Kapitalrücklage

Gewinnvortrag

Übrige Veränderungen

Konzernbilanzgewinn

31.12.2008

TEUR

773

3.775

5.361

-4

9.905

31.12.2009

TEUR

3.321

1.596

9.905

0

14.822

Konzernabschluss

(7.12) Kurzfristiges Fremdkapital

EUR 5.959.031,67

(Vorjahr: EUR 18.731.055,95)

Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten betreffen u.a. erhaltene An-

zahlungen für Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.599 (Vorjahr: TEUR 1.803)

sowie Verbindlichkeiten derivativer Finanzinstrumente in Höhe von TEUR 489

(Vorjahr: TEUR 397).

Die Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

(7.13) Haftungsverhältnisse und sonstige Verpflichtungen

Für den am 31. März 2010 endenden Mietvertrag für die Bürofläche in der ABC-

Straße 19, Hamburg, bestehen Verpflichtungen in Höhe von TEUR 37.

Für die zum 1. März 2010 neu angemietete Bürofläche im Alstertor 9, Hamburg,

bestehen aufgrund einer vereinbarten Festmietzeit von 60 Monaten Verpflich-

tungen in Höhe von insgesamt TEUR 716.

Des Weiteren bestehen Standard-Leasingverträge, deren Klassifizierung nach

IAS 17.8 im sogenannten operate lease erfolgt. Die Leasinggegenstände

werden beim Leasinggeber aktiviert und nicht beim Leasingnehmer. Die Ver-

pflichtungen belaufen sich für die bestehenden Leasingverträge auf insgesamt

TEUR 21.





31.12.2008

EUR

9.745.235,16

4.484.922,87

141.504,49

4.359.393,43

18.731.055,95

31.12.2009

EUR

2.396.956,65

1.184.353,52

39.403,66

2.338.317,84

5.959.031,67

(8.) Art und Ausmaß der sich aus Finanzinstrumenten ergebenden Risiken

(8.1) Kapitalmanagement

Das Ziel des Kapitalmanagements ist es, die Erreichung der Konzernziele und

Strategien im Interesse der Anteilseigner und seiner Mitarbeiter wirksam

sicherzustellen. Insbesondere stehen das Erreichen der vom Kapitalmarkt

geforderten Mindestverzinsung des investierten Vermögens und die Steige-

rung der Eigenkapitalrendite im Fokus des Managements. Hierbei wird ein

möglichst hoher Wertzuwachs des Konzerns angestrebt.

Das finanzielle Zielsystem des Konzerns ist konsequent auf die kontinuierliche

und nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes ausgerichtet.

(8.2) Risikomanagement

Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welche

Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf

Ergebnis und Eigenkapital zeigen. Die periodischen Auswirkungen werden

bestimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen auf den

Bestand der originären und derivativen Finanzinstrumente zum Bilanzstichtag

bezogen werden. Es ist sichergestellt, dass der jeweilige Bestand zum Bilanz-

stichtag repräsentativ für das Geschäftsjahr ist.

Die nachfolgend beschriebenen Analysen der risikoreduzierenden Tätigkeiten

des Konzerns sowie die vorgenommenen Sensitivitätsanalysen stellen hypo-

thetische und somit risikobehaftete und unsichere Angaben dar. Aufgrund

nicht vorhersehbarer Entwicklungen an den Finanzmärkten können sich die

tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den angeführten Angaben unter-

scheiden. Die in den Risikoanalysen verwendeten Methoden sind nicht als

Prognosen zukünftiger Ereignisse oder Verluste anzusehen.

Zinsrisiko

Ein Marktwert-Zinsrisiko, d.h. die mögliche Veränderung des beizulegenden

Zeitwertes eines Finanzinstrumentes aufgrund von Änderungen der Marktzins-

sätze, besteht vor allem bei festverzinslichen langfristigen Verbindlichkeiten.

Bei den Darlehensaufnahmen weicht der Marktwert am Bilanzstichtag von den

bilanzierten Buchwerten geringfügig ab. Da diese Finanzinstrumente jedoch

grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten und nicht zum beizu-

legenden Zeitwert bilanziert werden, ergeben sich hieraus weder direkte Aus-

wirkungen auf das Eigenkapital noch auf das Ergebnis.

76 77

Konzernabschluss

Bei Bilanzposten und Finanzderivaten, die auf variablen Zinssätzen basieren,

ist der Konzern hingegen Ergebnisrisiken ausgesetzt (Cashflow-Zinsrisiko).

Dieses betrifft insbesondere die variabel verzinslichen Finanzschulden des

Konzerns. Um dieses Risiko zu minimieren, werden gegebenenfalls Zinssiche-

rungsgeschäfte abgeschlossen.

Bei den Darlehen mit festen Zinssätzen bestehen derartige Risiken nicht. Ein

Cashflow-Zinsrisiko besteht hier nur bei Auslaufen von Zinsbindungen bzw.

bei Vorteilen von Wettbewerbern durch eine günstigere Finanzierung.

Marktpreisrisiken

Marktpreisrisiken sind Wertänderungen eines Finanzinstrumentes durch

Schwankungen der Marktpreise. Derartigen Risiken ist der KWG-Konzern im

Wesentlichen nicht ausgesetzt. Durch den Einsatz von derivativen Finanz-

instrumenten sollen die Restrisiken weiter begrenzt werden.

Ausfallrisiko

Das Ausfallrisiko bei den nicht derivativen Finanzinstrumenten ergibt sich aus

dem Risiko, dass Vertragspartner ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen

nicht nachkommen.

Das maximale Ausfallrisiko wird durch die bilanzierten Buchwerte der finan-

ziellen Vermögenswerte begrenzt. Das Ausfallrisiko wird minimiert durch einen

möglichst geringen Bestand an Forderungen und sonstigen Vermögenswerten.

Bezüglich der Anlage der flüssigen Mittel werden hohe Anforderungen an die

Bonität des Kreditinstituts gestellt, so dass Ausfallrisiken als unwahrscheinlich

eingestuft werden.

Das erkennbare Ausfallrisiko einzelner Forderungen wird durch entsprechende

Einzelwertberichtigungen abgedeckt.

Liquiditätsrisiko

Liquiditätsrisiken bestehen in möglichen finanziellen Engpässen und dadurch

verursachten erhöhten Refinanzierungskosten. Aus diesem Grund bestehen

die wesentlichen Ziele in der jederzeitigen Sicherstellung der Zahlungsfä-

higkeit durch fristenkongruente Finanzierungen. Der Liquiditätsbedarf des

Konzerns wird über die Liquiditätsplanung ermittelt und ist über feste Kredite

und flüssige Mittel gedeckt, so dass die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des

Konzerns sichergestellt ist.

Die Zahlungsströme der finanziellen Verbindlichkeiten sind auch der Kapital-

flussrechnung zu entnehmen.

Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte

Der Einsatz von Derivaten ist erlaubt, wenn ihnen bilanzierte Vermögenswerte

oder Verbindlichkeiten zugrunde liegen. Dabei wird die Bilanzierung von

Sicherungsbeziehungen (Hedge Accounting) nach den Regelungen des IAS

39 insbesondere im Rahmen der Sicherung von Schwankungen zukünftiger

Zahlungsströme angewandt. Sicherungsbeziehungen werden im Berichtsjahr

im Wesentlichen zur Absicherung von Zahlungsströmen (Cashflow Hedges)

abgebildet.

Buchwerte und beizulegende Zeitwerte

Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) eines Finanzinstruments ist der Betrag,

zu dem zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unab-

hängigen Parteien ein Vermögenswert getauscht oder eine Schuld beglichen

werden könnte. Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und son-

stige langfristige finanzielle Verbindlichkeiten wird der beizulegende Zeitwert

als Barwert der zukünftigen Zahlungsströme unter Berücksichtigung von

Zinsstrukturkurven ermittelt. Der beizulegende Zeitwert eines derivativen

Finanzinstruments entspricht grundsätzlich seinem Marktwert. Der für alle

derivativen Finanzinstrumente ermittelte Marktpreis ist der Preis, zu dem eine

Vertragspartei die Rechte und/oder Pflichten der jeweils anderen Vertragspar-

tei übernehmen würde.

Bei nicht börsengehandelten Derivaten wird der beizulegende Zeitwert durch

geeignete finanzmathematische Methoden, z.B. durch Diskontierung der

erwarteten zukünftigen Zahlungsströme, bestimmt.

Für Finanzmittel, kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

und sonstige Forderungen, kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und

Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten ist aufgrund der kurzen Restlauf-

zeit der Buchwert als realistische Schätzung des beizulegenden Zeitwertes

anzunehmen.

(9.) Ergebnis je Aktie

Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie (basic earnings per share) wird berech-

net, indem das den Stückaktieninhabern zuzurechnende Ergebnis durch den

für den Zeitraum gewogenen Durchschnitt der ausgegebenen Aktien geteilt

wird.

78 79

Konzernabschluss

Da die Gesellschaft weder Optionen noch Wandelschuldverschreibungen aus-

gegeben hat, entspricht das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie dem „verwäs-

serten“ Ergebnis je Aktie.

Zur Berechnung des Ergebnisses je Aktie wird von dem auf die Anteilseigner

des Mutterunternehmens entfallenden Konzernergebnis (EUR 3.320.892,20;

Vorjahr: EUR 772.908,86) ausgegangen.

Die durchschnittliche Zahl der ausgegebenen Aktien (8.626.794 Stück,

Vorjahr: 7.490.411 Stück) weicht aufgrund der im Berichtsjahr bzw. im Vorjahr

durchgeführten Kapitalerhöhungen von der Gesamtaktienzahl der sich am

Ende des Bilanzstichtages im Umlauf befindlichen Stammaktien (9.822.481

Stück, Vorjahr: 8.600.000 Stück) ab.

Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie beträgt EUR 0,39 (Vorjahr: EUR 0,10).

(10.) Geschäftsbeziehungen mit nahestehenden Personen

Als nahestehende Personen im Sinne von IAS 24 gelten Personen und Un-

ternehmen, wenn eine der Parteien über die Möglichkeit verfügt, die andere

Partei zu beherrschen oder einen maßgeblichen Einfluss auszuüben. Einen

maßgeblichen Einfluss auf die KWG AG können die Mitglieder von Vorstand

und Aufsichtsrat ausüben.

Transaktionen mit nahestehenden Personen

Für den Bezug von Beratungsleistungen im Geschäftsjahr 2009 von einem

einfachen Aufsichtsratsmitglied der KWG AG resultieren Aufwendungen in

Höhe von TEUR 10.

(11.) Vorstand und Aufsichtsrat

Vorstand

Herr Stavros Efremidis, Vorstand der KWG AG (= ausgeübter Beruf ).

Herr Sy Schlüter, Investmentmanager, Aufsichtsratsvorsitzender bis März

2008, entsandt in den Vorstand der KWG AG nach § 105 Abs. 2 AktG für die

Zeit vom 1. April 2008 bis 31. März 2009.

Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und den

Tochterunternehmen gewährten Gesamtbezüge des Vorstandes betragen

TEUR 445 (Vorjahr: TEUR 438) und verteilen sich für das Geschäftsjahr 2009

wie folgt:

Aufsichtsrat

Vorsitzender:

Prof. Dr. Peer Witten, Ehrenvorsitzender der BVL Bundesvereinigung Logistik,

Hamburg

Stellvertretender Vorsitzender:

Franz-Josef Gesinn, Rechtsanwalt, Obersteinebach

Weitere Mitglieder:

Thies-Martin Brandt, Diplom-Kaufmann / Architekt, Hamburg

Björn Engholm, stellvertretender Vorstandsvorsitzender Verband

Wohnsiegel - Das Europäische Markenhaus e.V., Lübeck

Hans-Michael Porwoll, Oberschulrat, Bremerhaven

Sy Schlüter, Investmentmanager, Hamburg (seit 1. April 2009 bis

31. März 2010)

Mitgliedschaften in weiteren Aufsichtsräten, Vorständen und Beiräten:

Prof. Dr. Peer Witten:

Hamburger Hafen und Logistik AG (HHLA), Hamburg, Vorsitzender des

Aufsichtsrats

Lufthansa Cargo AG, Frankfurt am Main, Mitglied des Aufsichtsrats

OTTO Group (GmbH & Co. KG), Hamburg, Mitglied des Beirats

OTTO Aktiengesellschaft für Beteiligungen, Hamburg, Mitglied des

Aufsichtsrats

Röhling & Co. Holding GmbH & Co. KG, Bremen, Mitglied des Beirats

80 81

Jahresfest-

gehalt

TEUR

180

45

225

Variable

Vergütung

TEUR

120

100

220

Gesamt-

vergütungen

TEUR

300

145

445

Stavros Efremidis

Sy Schlüter

Konzernabschluss

Björn Engholm:

Lübecker Hafen-Gesellschaft mbH, Lübeck, Vorsitzender des Aufsichtsrats

Deutsche Druck und Verlagsgesellschaft mbH dd_vg., Hamburg,

Mitglied im Treuhand-Aufsichtsrat der SPD

Europäisches Hansemuseum gGmbH, Lübeck, Mitglied des Beirates

Verband Wohnsiegel – Das Europäische Markenhaus e.V., Lohfelden-Kassel,

Stellvertretender Vorstandsvorsitzender und Vorsitzender des

Gestaltungsbeirates

Franz-Josef Gesinn:

BHW Holding AG, Hameln, Mitglied des Aufsichtsrats

Aktionsgruppe „Kinder in Not“ e.V., Windhagen, Mitglied des Vorstands

Sy Schlüter:

UCA AG, München, Mitglied des Aufsichtsrats

Copernicus Beteiligungs AG, Hamburg, Mitglied des Vorstands

Hauptkirche St. Nikolai am Klosterstern, Hamburg, Mitglied des Vorstands

Thies-Martin Brandt:

Konsum-Genossenschaft Berlin und Umgebung eG, Berlin,

Mitglied des Aufsichtsrats

Für den Aufsichtsrat sind im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von insgesamt

TEUR 101 (Vorjahr: TEUR 92) passiviert worden. Die Vergütung für die Auf-

sichtsratsmitglieder enthält keine variablen Bestandteile. Die Bezüge verteilen

sich wie folgt auf die einzelnen Aufsichtsratmitglieder:

Eine eventuell an die Aufsichtsratmitglieder zu ersetzende Umsatzsteuer ist in

oben genannten Vergütungen enthalten.

Prof. Dr. Peer Witten

Franz-Josef Gesinn

Thies-Martin Brandt

Björn Engholm

Hans-Michael Porwoll

Sy Schlüter

Jahresvergütung

TEUR

36

24

12

12

10

7

101

(12.) Freigabe zur Veröffentlichung

Der Vorstand hat mit dem Datum der Erstellung (31. März 2010) den Konzern-

abschluss zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat

hat die Aufgabe, den Konzernabschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den

Konzernabschluss billigt. Bis zur Billigung des Konzernabschlusses durch den

Aufsichtsrat kann der Konzernabschluss noch jederzeit geändert werden.

(13.) Ereignisse nach dem Geschäftsjahresende

Zum 1. Januar 2010 hat die KWG AG ihren Anteil an der KWG Grundbesitz I

GmbH & Co. KG, Hamburg, von 89,0 % auf 99,9 % aufgestockt. Der zuvor

bestehende Kommanditanteil der Cobalt Handels AG, Kükels, in Höhe von 11 %

wurde in 2 Kommanditanteile in Höhe von 10,9 % und 0,1 % geteilt. Zum Kauf-

preis von TEUR 29 hat die KWG AG den neu entstandenen Kommanditanteil in

Höhe von 10,9 % von der Cobalt Handels AG erworben. Der Anteil des Minder-

heitsgesellschafters beträgt nach der Übertragung nur noch 0,1 % an der KWG

Grundbesitz I GmbH & Co. KG.

Die KWG AG wechselte zum 8. März 2010 in den Entry Standard der Frankfurter

Wertpapierbörse. Mit der Notiz der Aktien im Entry Standard sind gegenüber

dem Open Market erweiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen

verbunden.

Sy Schlüter hat mit Wirkung zum 31. März 2010 sein Mandat als Aufsichtsrats-

mitglied der KWG AG niedergelegt.

Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine

weiteren Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.

(14.) Erläuterungen zur Konzern-Cashflow-Rechnung

Die Zahlungsmittel entsprechen der Definition der Zahlungsmittel und

Zahlungsmitteläquivalente, die unter den Erläuterungen der wesentlichen

Bewertungsgrundsätze wiedergegeben ist. Die Konzern-Kapitalflussrechnung

wurde in Übereinstimmung mit IAS 7 erstellt und gliedert die Veränderungen

der liquiden Mittel nach Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Investitions- und

Finanzierungstätigkeit. Die Darstellung der Cashflow-Rechnung erfolgt nach

der indirekten Methode.

Zinszahlungen werden in voller Höhe im Cashflow aus laufender Geschäftstä-

tigkeit ausgewiesen.

Hamburg, den 31. März 2010

KWG Kommunale Wohnen AG

82 83

Hainichen

Friedrich-Gottlob-Keller Siedlung

Die rund 300 Wohnungen liegen in

einem verkehrsberuhigten Wohn-

gebiet und bieten einen wunderbaren

Ausblick über die hübsche Kleinstadt

im Striegistal.

Hainichen

Ottendorfer Hang

Die Wohnanlage mit rund 200 Ein-

heiten liegt in einem verkehrsbe-

ruhigten Gebiet im Hainichener

Stadtteil Ottendorf, Kita und Kinder-

spielplatz sowie der Stadtpark sind in

unmittelbarer Nähe.

Hainichen

Talstraße

Der schöne Altbau mit 4 Wohnungen

aus dem Jahr 1866 wurde 2004/2005

saniert. Zum Objekt gehört ein

idyllischer Hofbereich. Benachbarte

Objekte gehören ebenfalls zur HWG.

84 85

Konzernabschluss

I. Immaterielle Vermögenswerte

1. Konzessionen, gewerbliche

Schutzrechte und ähnliche Rechte

und Werte und Lizenzen an

solchen Rechten und Werten

2. Geleistete Anzahlungen

II. Sachanlagen

1. Technische Anlagen und

Maschinen

1. Andere Anlagen, Betriebs-

und Geschäftsausstattung

III. Als Finanzinvestitionen

gehaltene Immobilien

Anschaffungskosten

Konzernanlagenspiegel der KWG Kommunale Wohnen AG für das Geschäftsjahr 2009

01.01.2009

EUR

26.999,77

159.522,25

186.522,02

11.204,94

341.431,92

352.636,86

170.641.761,03

171.180.919,91

Veränderung

IAS 40

EUR

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

3.960.815,33

3.960.815,33

Abgänge

EUR

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

-2.118.947,88

-2.118.947,88

Umbuchungen

EUR

177.853,12

-177.853,12

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

Zugänge

EUR

46.193,50

18.330,87

64.524,37

0,00

33.180,36

33.180,36

1.095.371,52

1.193.076,25

31.12.2009

EUR

251.046,39

0,00

251.046,39

11.204,94

374.612,28

385.817,22

173.579.000,00

174.215.863,61

Zugänge

EUR

53.180,74

0,00

53.180,74

1.120,08

48.975,11

50.095,19

0,00

103.275,93

31.12.2009

EUR

61.063,76

0,00

61.063,76

10.831,34

197.915,89

208.747,23

0,00

269.810,99

31.12.2008

EUR

19.116,75

159.522,25

178.639,00

1.493,68

192.491,14

193.984,82

170.641.761,03

171.014.384,85

01.01.2009

EUR

7.883,02

0,00

7.883,02

9.711,26

148.940,78

158.652,04

0,00

166.535,06

Abgänge

EUR

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

31.12.2009

EUR

189.982,63

0,00

189.982,63

373,60

176.696,39

177.069,99

173.579.000,00

173.946.052,62

86 87

Abschreibungen Buchwerte

Konzernabschluss

I. Immaterielle Vermögenswerte

1. Konzessionen, gewerbliche

Schutzrechte und ähnliche Rechte

und Werte und Lizenzen an

solchen Rechten und Werten

2. Geleistete Anzahlungen

II. Sachanlagen

1. Technische Anlagen und

Maschinen

1. Andere Anlagen, Betriebs-

und Geschäftsausstattung

III. Als Finanzinvestitionen

gehaltene Immobilien

IV. Finanzanlagen

Anteile an verbundene

Unternehmen

Anschaffungskosten

Konzernanlagenspiegel der KWG Kommunale Wohnen AG für das Geschäftsjahr 2008

01.01.2008

EUR

1.259,02

0,00

1.259,02

0,00

162.826,20

162.826,20

93.556.394,40

0,00

93.720.479,62

Veränderung

IAS 40

EUR

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

3.014.865,06

0,00

3.014.865,06

Abgänge

EUR

0,00

0,00

0,00

0,00

573,58

573,58

171.542,32

38.346,89

210.462,79

Veränderung des

Konsolid. kreises

EUR

1.051,96

0,00

1.051,96

11.204,94

84.065,53

95.270,47

25.509.430,00

38.346,89

25.644.099,32

Zugänge

EUR

24.688,79

159.522,25

184.211,04

0,00

95.113,77

95.113,77

48.732.613,89

0,00

49.011.938,70

31.12.2008

EUR

26.999,77

159.522,25

186.522,02

11.204,94

341.431,92

352.636,86

170.641.761,03

0,00

171.180.919,91

Zugänge

EUR

6.932,32

0,00

6.932,32

280,02

41.322,59

41.602,61

0,00

0,00

48.534,93

31.12.2008

EUR

7.883,02

0,00

7.883,02

9.711,26

148.940,78

158.652,04

0,00

0,00

166.535,06

31.12.2007

EUR

1.224,00

0,00

1.224,00

0,00

137.190,28

137.190,28

93.556.394,40

0,00

93.694.808,68

01.01.2008

EUR

35,02

0,00

35,02

0,00

25.635,92

25.635,92

0,00

0,00

25.670,94

Abgänge

EUR

0,00

0,00

0,00

0,00

74,58

74,58

0,00

38.345,89

38.420,47

31.12.2008

EUR

19.116,75

159.522,25

178.639,00

1.493.68

192.491,14

193.984,82

170.641.761,03

0,00

171.014.384,85

88 89

Veränderung des

Konsolid. kreises

EUR

915,68

0,00

915,68

9.431,24

82.056,85

91.488,09

0,00

38.345,89

130.749,66

Abschreibungen Buchwerte

Konzernbilanz der KWG Kommunale Wohnen nach IAS 1.10 (f ) zum 1. Januar 2008 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

Aktiva

Langfristige Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte

Sachanlagen


Latente Steuerforderungen

Langfristige Vermögenswerte, gesamt

Kurzfristige Vermögenswerte

Vorräte



Sonstige Forderungen und Vermögenswerte

Flüssige Mittel

Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt

Aktiva gesamt

Passiva

Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital

Kapitalrücklage

Gewinnrücklagen

Konzernbilanzgewinn

Eigenkapital, gesamt

Langfristiges Fremdkapital

Langfristige Finanzschulden

Latente Steuerschulden

Langfristiges Fremdkapital (Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften)

Langfristiges Fremdkapital, gesamt

Kurzfristiges Fremdkapital





Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt

Passiva gesamt

01.01.2008

EUR

1.224,00

137.190,28

93.556.394,40

780.123,93

94.474.932,61

7.452.642,69

124.064,47

91.053,62

573.380,72

13.126.708,64

21.367.850,14

115.842.782,75

EUR

6.100.000,00

28.010.604,40

1.855,13

5.361.336,76

39.473.796,29

66.341.405,62

972.188,82

72.576,37

67.386.170,81

5.484.341,21

1.919.424,94

668.880,39

910.169,11

8.982.815,65

115.842.782,75

Notes

5.12

Konzernstruktur der KWG Kommunale Wohnen AG

KWG Grundbesitz III GmbH

KWG Grundbesitz IV GmbH

KWG Grundbesitz V GmbH

KWG Grundbesitz VI GmbH

KWG Grundbesitz VII GmbH

KWG Grundbesitz VIII GmbH

KWG Grundbesitz IX GmbH

KWG Grundbesitz X GmbH

KWG Immobilien GmbH

KWG Grundbesitz II GmbH &Co. KG

KWG Wohnwert GmbH

Siedlungs- und

Wohnhausgesellschaft

Hainichener Wohnungs-

gesellschaft

KWG Grundbesitz I

Verwaltungs GmbH

phG der:

KWG Grundbesitz I GmbH &Co. KG

KWG Grundbesitz II GmbH &Co. KG

KWG Grundbesitz III GmbH &Co. KG

KWG Grundbesitz I

GmbH &Co. KG

KWG Grundbesitz III

GmbH &Co. KG

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

94,8%

89%

100%

90%

94%

94,2%

95,41%


100%

6%

5,8%

5,2%

90 91

Bestätigungsvermerk

Wir haben den von der KWG Kommunale Wohnen AG, Bremerhaven, aufge-

stellten Konzernabschluss – bestehend aus Gesamtergebnisrechnung, Eigen-

kapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang und Bilanz

nach IAS 1.10 (f ) – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom

1. Januar 2009 bis 31. Dezember 2009 geprüft. Die Aufstellung von Konzernab-

schluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden

sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handels-

rechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter

der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durch-

geführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den

Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung

der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grund-

sätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die

Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße,

die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beach-

tung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den

Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertrags-

lage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die

Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des

Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rah-

men der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen

internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernab-

schluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben

beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den

Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Kon-

solidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungs-

grundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter

sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und

des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine

hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Bestätigungsvermerk desKonzernabschlussprüfers

92 93

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkennt-

nisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden

sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handels-

rechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften

ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,

Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Ein-

klang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild

von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen

Entwicklung zutreffend dar.

Bremerhaven, den 12. April 2010

FIDES Treuhandgesellschaft KG

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Steuerberatungsgesellschaft

gez. Hansen gez. Mackedanz

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

Impressum:


Alstertor 9

20095 Hamburg

Telefon +49 40 226 30 88 100

Telefax +49 40 226 30 88 200

Internet: www.kwg-ag.de

E-Mail: [email protected]

Gestaltung:

comix mediapool gmbh, Berlin

www.comix-mediapool.de

Fotos:

Tobias Kiebler, Hamburg (S. 6, 29)

Engel & Gielen (S. 12)

Barbara Seyerlein (S. 23)

Frank Blanke (S. 40)

Andreas Rümcke (S. 48)

Jeanette Neumeister (S. 84, 85)

Druck:

Rehms Druck GmbH, Borken

Quellenverweise: Berliner Verkehrsbetriebe BVG (S. 9),

Euro-Cities AG (S. 23), Weimer Garten- und Landschaftsbau (S. 48),

Stadt Hainichen (Luftbild S. 84, 85)

Finanzkalender/Impressum/Quellenverweise

Finanzkalender:

5. Juli 2010 - Ordentliche Hauptversammlung, Hamburg

August 2010 - Veröffentlichung der Halbjahreszahlen

14. September 2010 - SRC Forum Financials & Real Estate 2010, Frankfurt

4.-6. Oktober 2010 - Expo Real, München

Stand zum 22.05.2010, Änderungen vorbehalten.

Den aktuellen Finanzkalender finden Sie unter www.kwg-ag.de.


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Investor Relations / Presse:

Jutta Rehfeld

Telefon + 49 40 226 30 88 140


Economy & Finance

KWG Geschäftsbericht 2009