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GESCHäFTSBERICHT 2010 Gute Aussichten für nachhaltiges Sanieren und Wohnen. Ökologisch, ökonomisch und gesellschaftlich vernünftig.

KWG Geschäftsbericht 2010

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Geschäftsbericht 2010, KWG Kommunale Wohnen AG

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Page 1: KWG Geschäftsbericht 2010

geschäftsbericht 2010Gute Aussichten für nachhaltiges Sanieren und Wohnen.

Ökologisch, ökonomisch und gesellschaftlich vernünftig.

Page 2: KWG Geschäftsbericht 2010

3 Die KWg im ÜberbLicK2 Die KWg im ÜberbLicK

Konzernkennzahlen 31.12.2010 31.12.2009

Wohneinheiten 4.822 4.827

gewerbeeinheiten 44 44

stellplätze und garagen 1.093 1.093

gesamtmietfl äche in m2 283.470 283.862

Umsatzerlöse in mio. eUr 19,76 19,76

ebitDa in mio. eUr 6,98 5,07

ebit in mio. eUr 16,58 9,03

Operatives ergebnis in mio. eUr 0,5 –0,01

Konzernjahresüberschuss in mio. eUr 8,58 3,32

bilanzsumme in mio. eUr 205,24 187,46

bruttoverschuldung in mio. eUr 119,15 116,78

flüssige mittel in mio. eUr 8,74 7,26

immobilienvermögen in mio. eUr 188,64 173,58

bilanzielles eigenkapital in mio. eUr 78,10 64,74

eigenkapitalquote in % 38,1 34,5

NaV je aktie in eUr 7,23 6,59

immobilienvermögen in eUr / m2 665 611

Die KWg im ÜberbLicK

Die KWg-aktie

Wertpapierkennnummer 522734

ISIN DE0005227342

Börsenkürzel BIW

BörseFrankfurt am Main, Berlin, Hamburg, Hannover, München, Stuttgart, Düsseldorf, Xetra

Grundkapital EUR 10.804.729

Anzahl der Aktien 10.804.729

Rechnerischer Nennwert EUR 1,00

Die KWg-Organe KWG-Organe

aufsichtsrat

Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender)

Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender)

Thies-Martin Brandt

Björn Engholm

Hans-Michael Porwoll

Patrik Zeigherman

Vorstand

Stavros Efremidis (Sprecher des Vorstands)

Torsten P. Hoffmann (Finanzvorstand)

Page 3: KWG Geschäftsbericht 2010

5 thema4 thema

iNhaLtsVerZeichNishighLights im Jahr 2010

4 highLights 5 iNhaLt

Dezember 2010:Bestandsaufbau für 2011 in die Wege geleitetet: Transaktion von 506 Wohneinheiten in Nieder sachsen

Januar 2010:Erfolgreicher Start der konzerneigenen Hausverwaltung KWG Wohnwert GmbH sowie Vorbereitung ihrer Erweiterung

März 2010: Listung der KWG AG im Entry Standard

Juli 2010:Erstmals positives Konzern-ergebnis ohne Aufwertungs-gewinne zum Halbjahr 2010

Dezember 2010:Erfolgreiche Kapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital

Januar 2011:Steigerung des Jahres-ergebnisses durch die Erfolge aus zwei Baumaßnahmen

Die KWg im Überblick seite 02 Konzernkennzahlen Die KWG Aktie Die KWG Organe

highlights im Jahr 2010 seite 04

Vorwort des Vorstands seite 06

bericht des aufsichtsrats seite 08

Die KWg-aktie am Kapitalmarkt seite 24

Das Unternehmen seite 27 Immobilienmarkt und Finanzen Portfolio und Strategie Die KWG investiert in die Zukunft

Konzernlagebericht seite 42 Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Nachtragsbericht Risiko- und Chancenbericht Prognosebericht

Konzernabschluss seite 52 Konzernbilanz Konzern-Gesamtergebnisrechnung Konzern-Kapitalfl ussrechnung Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Notes zum Konzernabschluss

bestätigungsvermerk seite 94

finanzkalender /impressum/Quellenverweise seite 96

Page 4: KWG Geschäftsbericht 2010

7 VOrWOrt Des VOrstaNDs6 VOrWOrt Des VOrstaNDs

VOrWOrt Des VOrstaNDs

Sehr geehrte Aktionärinnen und sehr geehrte Aktionäre,

die KWG Kommunale Wohnen AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr ihr Wohnimmobilien-portfolio ausgebaut, den Bestand weiterhin werterhöhend saniert und das Konzernergebnis drastisch gesteigert – 2010 war ein gutes Jahr für unser Unternehmen. Im Jahr 2011 wollen wir mit der KWG eine neue Größenordnung erreichen.

Grundpfeiler der erfolgreichen Entwicklung war die konsequente Positionierung der KWG als integrierter Wohnungsbestandshalter: Vom Einkauf über das Bau- und Asset-Management bis hin zur Hausverwaltung und zum Finanzbereich decken wir die gesamte Wertschöpfungskette ab. Im Jahr 2010 wurden weiterhin Teile der Hausverwaltung internalisiert. Die positiven Effekte daraus zeigten sich bei vielen Beständen unmittelbar in deutlich sinkenden Leerstands-raten – in einzelnen Beständen sank der Leerstand auf nur noch ein Drittel des vorherigen Wertes. Zudem wurde der Mietermix verbessert, einhergehend mit einer positiven Mietent-wicklung bei Neuvermietungen.

Der Leerstand im Kernimmobilienbestand der KWG reduzierte sich im Geschäftsjahr 2010 weiter auf 6,4 Prozent, verglichen mit 7,0 Prozent im Jahr 2009. Gleichzeitig stieg die Durch-schnittsmiete pro Quadratmeter und Monat von 4,66 Euro auf 4,80 Euro.

Erklärte Strategie der KWG ist es, Bestände mit objektbezogenem Leerstand zu erwerben und durch Sanierungsmaßnahmen dauerhaft höhere Cashfl ows zu generieren, die durch abnehmenden Leerstand und steigende Nettokaltmieten erzielt werden. Durch energetische Sanierungen beispielsweise wird bei nahezu unveränderter Gesamtmiete durch Einsparung von Nebenkos-ten Spielraum für eine Anhebung der Kaltmiete geschaffen. Maßnahmen in den Wohnungen und an den Außenanlagen erhöhen zudem die Attraktivität der Wohnangebote der KWG und sorgen entsprechend für eine überdurchschnittliche Nachfrage nach diesen Objekten von Miet-interessenten. Diese Strategie wurde im Jahr 2010 beispielsweise in den KWG-Beständen in Celle und Gelsenkirchen erfolgreich umgesetzt. Über 300 Wohneinheiten mit rund 22.000 m2 Wohnfl äche wurden mit einem Aufwand von etwa 6,7 Mio. Euro wie beschrieben saniert. Die Maßnahmen werden im Jahr 2011 abgeschlossen und einen direkten positiven Cashfl ow-Effekt haben.

Die Umsetzung der Strategie hat der KWG im Jahr 2010 das beste Ergebnis der Unternehmens-geschichte beschert. Unsere Prognosen mussten wir im Laufe des Jahres mehrfach anheben und wir haben sie letztendlich dann immer noch übertroffen. Das Konzernergebnis stieg von 3,3 Mio. Euro auf 8,6 Mio. Euro, dies entspricht einem Ergebnis je Aktie von 0,87 Euro. Der Net Asset Value, NAV, verbesserte sich zum Jahresultimo 2010 um knapp 21 Prozent und erreichte 7,23 Euro je Aktie. Die Eigenkapitalquote lag bei sehr zufriedenstellenden 38,1 Prozent, verglichen mit 34,5 Prozent ein Jahr zuvor. Der KWG-Immobilienbestand summierte sich zum Jahresende auf 188,6 Mio. Euro und erreichte damit den höchsten Wert der Unternehmensge-schichte.

Zum Jahresende 2010 haben wir in Celle und in der Region Bremen insgesamt 506 weitere Wohneinheiten erworben und damit den Wohnungsbestand auf rund 5.400 Einheiten erhöht. Die Transaktion hat für die KWG Modellcharakter. Einerseits haben wir bestehende

Standorte weiter gestärkt und damit Skaleneffekte gefördert, andererseits konnten wir den Kaufpreis zu einem großen Teil durch Aktien der KWG begleichen. Bei einem insgesamt sehr attraktiven Kaufpreis, der dem 10,6fachen der Jahresnettokaltmiete entsprach, wurden die KWG-Aktien mit 7,00 Euro bewertet, was dem damaligen Net Asset Value entsprach und einen Aufschlag auf den Aktienkurs zu dem Zeitpunkt von rund 30 Prozent bedeutete. Auf diese Weise konnte die Transaktion realisiert werden, ohne dass es zu einer Verwässerung der Aktien der Altaktionäre kam.

Die sehr erfreuliche operative Entwicklung der KWG hat positive Auswirkungen auf den Kurs unserer Aktie gehabt. Mit einem Plus von 25,3 Prozent im Jahr 2010 wurde die Performance des Immobilienindex, DIMAX, übertroffen, der um 19,2 Prozent zulegen konnte.

Für das Jahr 2011 sind wir sehr positiv gestimmt. Im Jahresverlauf 2010 konnte der Vorstand um Torsten Hoffmann als CFO erweitert werden, der über mehr als 20 Jahre Immobilien -erfahrung verfügt. Wir wollen unsere werterhöhende Strategie konsequent fortsetzen und gehen entsprechend von einer weiteren Ergebnisverbesserung aus, die erneut mit einem positiven operativen Cashfl ow einhergehen soll. Vor allem aber wollen wir die Konsolidierung in der Branche und die starke Marktposition der KWG nutzen, um unsere Gesellschaft durch Akquisitionen in eine neue Größenordnung zu führen. Entsprechende Gespräche wurden bereits zum Jahresauftakt 2011 initiiert.

Wir danken unseren Mitarbeitern, Geschäftspartnern und Aktionären für ihr Engagement und natürlich auch unseren Mietern für das partnerschaftliche Verhältnis. Im Jahr 2011 werden wir weiterhin tatkräftig daran arbeiten, dass unser Unternehmen seine prosperierende Entwicklung fortsetzt.

Hamburg, im Mai 2011

Herzlichst Ihr

Stavros Efremidis Torsten Hoffmann(Sprecher des Vorstands) (Finanzvorstand)

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9 bericht Des aUfsichtsrats8 bericht Des aUfsichtsrats

bericht Des aUfsichtsrats

Der aUfsichtsrat iNfOrmiert mit Dem NachfOLgeNDeN bericht Über seiNe tätigKeit im geschäftsJahr 2010.

beratung und Überwachung des Vorstands in vertrauensvoller Zusammenarbeit

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2010 die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen wichtigen Entscheidun-gen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat er den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen, die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 22. Februar, 11. Mai, 5. Juli und 2. November 2010 sowie in verschiedenen Einzelgesprächen die Geschäftspolitik der Gesell-schaft und ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft unterrichten. Einen besonderen Schwerpunkt bildeten dabei die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens sowie die laufende Liquiditätsplanung und die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen an einzelnen Standorten. In der letzten Sitzung des Jahres 2010 war die mögliche Expansion der Gesellschaft ein weiteres wesentliches Thema. Insgesamt war die Zusammenarbeit mit dem Vorstand durch einen intensiven und offenen Austausch gekennzeichnet.

Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse gefasst. Soweit Geschäftsvorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats bedurften, wurden diese dem Aufsichts-rat durch den Vorstand ordnungsgemäß vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat eingehend beraten.

Bei sämtlichen Sitzungen des Aufsichtsrats waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten, lediglich an der Sitzung am 22. Februar 2010 konnte Herr Hans-Michael Porwoll nicht teil-nehmen. Über besondere Geschäftsvorfälle, die für die Beurteilung der Lage und Entwicklung sowie für die Leitung der Gesellschaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand den Aufsichtsrat auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesellschaft und des Konzerns infor-miert.

Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der Geschäfts-, Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage sowie über die damit verbundenen Risiken und das Risikomanagement un terrichtet.

Anfang Dezember 2010 wurde eine Kapitalerhöhung unter Ausschluss des Bezugsrechts aus genehmigtem Kapital durchgeführt. Die Ausnutzung des genehmigten Kapitals für die Kapital-maßnahme erfolgte mit Zustimmung des Aufsichtsrats. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei unter anderem die Höhe der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Barkapitalerhöhung wurde mit einem Brutto-Mittelzufl uss von 5.058.577,20 Euro abgeschlossen. Insgesamt wur-den im Rahmen einer Privatplatzierung 982.248 Stückaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von je 1,00 Euro zu einem Preis von je 5,15 Euro platziert. Das Grundkapital

erhöhte sich dadurch auf 10.804.729,00 Euro. Die Transaktion wurde von der Silvia Quandt & Cie. AG begleitet. Die Kapitalerhöhung wurde am 18. Dezember 2010 in das Handelsregister eingetragen.

ausschüsse des aufsichtsrats

Zur effi zienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat einen Personalaus-schuss, welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsangelegenheiten befasst. Diesem ausschließlich beratend tätigen Ausschuss gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und sein Stellvertreter an. Schwerpunkt war in der ersten Hälfte 2010 die Gewinnung eines zweiten Vorstands. Hierzu erarbeitete der Personalausschuss Vorschläge.

Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss

Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010 sowie der Kon-zernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS) und der Konzern-lagebericht für das Geschäftsjahr 2010 wurden einschließlich der Buchführung von der auf der Hauptversammlung zum Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unter weser, Zweigniederlassung der FIDES Treuhand GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungs-gesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremen, Zweigniederlassung Hamburg, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010, der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010 sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprü-fers haben sämtlichen Mitgliedern des Aufsichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat die Prüfungsergebnisse dem Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 15. April 2011 näher erläutert und die Fragen des Aufsichtsrats beantwortet. Er hat dem Aufsichtsrat dabei über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet, insbesondere über die Frage, ob wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und des Risikomanagementsystems, bezogen auf den Rechnungslegungsprozess, vorliegen.

Er hat den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen, die seine

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10 bericht Des aUfsichtsrats

bericht Des aUfsichtsrats

Befangenheit begründen könnten, und dass er – mit Ausnahme der Ermittlung des Markt-werts für die vorbenannten Wertersatzansprüche – keine weiteren Leistungen zusätzlich zu den Abschlussprüfungsleistungen erbracht hat. Gegen die Prüfungsberichte bestanden keine Einwendungen des Aufsichtsrats. Der Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschluss-prüfers daher zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010 sowie den Konzernabschluss nach IFRS und den Konzernlagebe-richt für das Geschäftsjahr 2010 einer eigenen eingehenden Prüfung unterzogen. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010 gebilligt und damit gemäß § 172 AktG festgestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2010 wurden vom Aufsichtsrat ebenfalls gebilligt.

Personelle Veränderungen im Vorstand und aufsichtsrat

Herr Sy Schlüter hat sein Amt als Aufsichtsratsmitglied zum 31. März 2010 niedergelegt. Der Aufsichtsrat wurde über diesen Entschluss in der Sitzung am 22. Februar 2010 informiert. Auf der Hauptversammlung am 5. Juli 2010 wurde Herr Patrik Zeigherman in den Aufsichtsrat der KWG gewählt, der seitdem wieder aus sechs Personen besteht. Mit Wirkung zum 15. Juni 2010 wurde Herr Torsten P. Hoffmann zum Finanzvorstand des Unternehmens berufen.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre Arbeit im abge-laufenen Geschäftsjahr.

Hamburg, im Mai 2011

Der Aufsichtsrat

Prof. Dr. Peer WittenAufsichtsratsvorsitzender

11 thema

,, ,,Wir haben das Ziel eines jeden Immobilienbestandshalters er-reicht, Gewinn aus der laufenden Geschäftstätigkeit zu erzielen. Mit der Reduzierung der Betriebs-kosten haben wir zudem für unsere Mieter einen fi nanziellen Vorteil erreicht.

Stavros Efremidis, 11. August 2010

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Abgas neutralisierende Dachpfannen im Veilchengrund, Celle:

Die Entscheidung für eine nachhaltige Lösung fällt bei Dachpfannen leicht. Das „ClimaLife“-Dach-

stein-Programm des westfälischen Familienunternehmens Nelskamp bietet perfekte Dachsteine

mit Zusatzfunktion als aktive Klimaschützer. Nanokristallines Titandioxid in den Oberfl ächen der

matten Beton-Dachpfannen wirkt wie ein Katalysator und neutralisiert Umweltschadstoffe durch

Photokatalyse. Bis zu 90 Prozent der Abgase aus Heizung, Verkehr und Industrie können gebun-

den und in ungefährliches Nitrat gewandelt werden, das dann vom Regen weggespült wird. Tages-

licht beziehungsweise UV-Strahlen genügen, um diesen Prozess immer wieder neu zu starten. Ein

ganzes Dachpfannen-Leben lang. In der Celler Wohnanlage Veilchengrund kam die „ClimaLife“-S-

Pfanne zum Einsatz – auf 20 Hausdächern mit einer Gesamtfl äche von 8.800 m2 wird z. B. aus ge-

sundheitsschädlichen Stickoxiden das ungefährliche und z. B. im Blaukorndünger enthaltene NO3.

*Allein 200 m2 „ClimaLife“-Dachpfannen vernichten dabei in einem Jahr soviel NOX wie ein PKW

mit Euro-4-Motor bei 17.000 gefahrenen Kilometer ausstößt. Bei 8.800 m2 werden dann schon

mehr als der Ausstoß von 44 PKW neutralisiert – oder 750.000 km Fahrleistung ausgeglichen.

Die S-Pfanne von Nelskamp mit Photokatalysator –

aktiver Klimaschutz als willkommener Zusatzeffekt.

Die Dächer des Veilchengrunds neutralisieren jährlich

den Stickoxid-Ausstoß von über 44 PKW mit insgesamt

750.000 km Fahrleistung.*

Unser Dach schützt vor Regen – und das Klima.

Page 8: KWG Geschäftsbericht 2010

Schon immer vorbildlich: die Vittinghoff-Siedlung

„auf Schalke“ in den 30er Jahren des letzten Jahrhunderts.

Die schön sanierte Anlage bietet Wohnatmosphäre für

rund 300 Menschen.

Außendämmung unter Denkmalschutz auf Gelsenkirchen-Schalke:

Unter den vielen Werks- und Genossenschaftssiedlungen Gelsenkirchens nimmt die Vittinghoff-Sied-

lung im Stadtteil Schalke einen Sonderplatz ein. Das 1926 bis 1929 nach den Plänen des Gelsenkirche-

ner Architekten Alfons Fels errichtete Ensemble aus vier Häusern rund um einen großen, geschützten

Innenhof ist mit seinen kubistischen Formen und expressionistischen Details einzigartig. Klare Konturen

und prägnante Linien strukturieren die Fassaden und unterstützen die spannende Wechselwirkung

zwischen den vertikalen Treppenhaustürmen und den horizontal umlaufenden Galerien für großzügige

Loggien. Bei der energetischen Sanierung der seit 1989 unter Denkmalschutz stehenden Gebäude

ging es darum, sowohl die prägnante, aufgefächerte Fassade und die Lichtbänder der Treppenhäuser

in ihrer architektonischen Wirkung zu erhalten als auch die Dämmnormen der EnEV 2009 zu erfüllen.

Durch die beispielhafte Lösung mit unterschiedlichen Dämmstärken von 5, 10, 12 und 14 cm dicken

EPS-Platten und einem erneuerten, mit bis zu 38 cm gedämmten Dach wurden diese Ziele erreicht.

Die Gesamtproportion der Baukörper hat sich nicht wesentlich verändert, der Zauber eines architektoni-

schen Juwels hat sich verstärkt – die Heizkosten können nachhaltig bis zu 60 Prozent reduziert werden.

Über 10.000 m2 Dämmmaterial für 8.620 m2 Wohnfl äche

und 179 m2 Gewerbefl äche –

und für bis zu 60 Prozent Heizkosteneinsparung.

Unsere Siedlung ist jetzt dick eingepackt – und schöner als früher.

Page 9: KWG Geschäftsbericht 2010

Gasbetriebenes Blockheizkraftwerk in Celle:

Gleichzeitig Wärme und Strom erzeugen mit dezentralen, gasbetriebenen „ZuhauseKraftwerken“ – im

Veilchengrund in Celle ist die ökologische und ökonomische Zukunft eingezogen. 13 kleine Keller-

kraftwerke mit einer Heizleistung von durchschnittlich 36 kW versorgen in 20 Häusern 174 Wohnun-

gen und eine Wohnfl äche von 13.066 m2 mit Wärme- und Ökostrom. Dabei ist die Ökobilanz der von

LichtBlick installierten Effi zienzpakete vorbildlich. Die von Volkswagen entwickelte Technologie arbeitet

nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) und kommt bei der Wärme- und Stromproduk-

tion auf einen Wirkungsgrad von über 90 Prozent. Kohle- oder Atomkraftwerke erreichen nur einen

Wirkungsgrad von etwa 35 Prozent. Auch bei der CO2-Reduktion überzeugen die „ZuhauseKraftwer-

ke“ – bis zu 60 Prozent weniger CO2 im Vergleich zu herkömmlicher Wärme- und Stromerzeugung.

Die Einsparquote von bis zu 67 Prozent bei der zum Heizen benötigten Endenergie und sogar bis zu

79 Prozent bei der Primärenergie ist allerdings nicht nur ein Erfolg der „ZuhauseKraftwerke“, sondern

Ergebnis der gesamten energetischen Maßnahmen im Celler Veilchengrund.

Unser Kraftwerk ist im Keller – und unsere Heizkosten sind es auch.

Hier sparen Mieter Heizkosten. Vor der energetischen

Sanierung waren die Heizkosten bis zu viermal so hoch.

100.000 „ZuhauseKraftwerke“ will LichtBlick in ganz

Deutschland installieren. Das spart zwei Atomkraftwerke,

rechnet der Pionier für Ökostrom vor.

Page 10: KWG Geschäftsbericht 2010

Effektive Nutzung vorhandener Regeltechnik:

Die Nebenkosten haben sich vielerorts zu einer echten zweiten Miete entwickelt – monatliche Heiz-

kosten von zwei oder drei Euro pro Quadratmeter sind keine Seltenheit. Ökologie und Ökonomie gehen

Hand in Hand: Als sofort erschließbares Einsparpotenzial bei neu übernommenen Gebäuden haben

sich die Überprüfung und fachmännische Einstellung der Regeltechnik bei vorhandener Heiztechnik

herausgestellt. Einsparungen von bis zu 30 Prozent werden schnell erzielt – durch Absenkung der

Vorlauftemperatur, Regelung über Außentemperatursteuerung, automatische Nachtabsenkung und

nutzerabhängige Regulierung der Speicherladung für die Warmwasseraufbereitung.

Energetische Sanierungen werden aufwändig geplant und sollten Wände, Fenster, Dächer und Hei-

zungsanlagen berücksichtigen. Auch die Finanzierung muss sorgfältig vorbereitet und mit Förder-

banken wie der KfW verhandelt werden. Dabei geht es, wie z. B. bei der energetischen Sanierung der

Vittinghoff-Siedlung auf Gelsen kirchen-Schalke, um ein Volumen von 2,5 Mio. Euro. Auf diesem Wege

können bis zu 60 Prozent der Energiekosten eingespart werden.

20–30 % weniger Heizkosten – das haben die prima geregelt.

Page 11: KWG Geschäftsbericht 2010

Wärme aus verbrauchter Luft – das bekommen die auch noch hin.

Green-building-Ziele der nächsten Jahre:

Green building im Sinne nachhaltigen Bauens hat sich von einem modischen Trend bereits zum wich-

tigen Thema für gewerbliche Immobilien entwickelt. Da Gebäude direkt und indirekt etwa 40 Prozent

des globalen Gesamtenergieverbrauchs verursachen*, stehen sie im Mittelpunkt vieler Überlegungen

zum Umweltschutz. Wenn energetische Sanierungen allerdings auch für durchschnittliche Mieter

nahezu kostenneutral realisiert werden können, kann Green building auch zum Standard für Wohnraum

werden. Schließlich sollten Wohnungsmiete und Nebenkosten immer als Gesamtpaket gesehen werden

– stark gesenkte Nebenkosten durch Energieeinsparungen können so die Kosten energetischer Maß-

nahmen ausgleichen: unterm Strich eine Win-win-win-Situation – für Mieter, Immobilienbesitzer und die

Umwelt. Haben Mieter erst einmal die insgesamt positiven Effekte konsequenter Energieeinsparmaß-

nahmen erlebt, sind sie für weitere Schritte aufgeschlossen. Solarthermie und Wärmerückgewinnung

aus Lüftungsanlagen sind z. B. Projekte, die für eine Wohnanlage in Glauchau vorbereitet werden.

*F.A.Z. vom 4. März 2011.

Page 12: KWG Geschäftsbericht 2010

Seniorenfreundliches Wohnen in Bernsdorf:

Die Bevölkerung nimmt in vielen Landesteilen ab – und die Alten werden immer älter. Die Immobilien-

wirtschaft ist gefordert, auch auf diese gesellschaftlichen Entwicklungen mit nachhaltigen Angeboten zu

reagieren. Ressourcenschonend, bezahlbar und gesellschaftlich integriert – das Pilotprojekt „Senioren-

freundliches Wohnen“ in Bernsdorf erfüllt so gesehen die Prämissen ökologischer, ökonomischer und

gesellschaftlicher Nachhaltigkeit. In der 1990 / 91 errichteten Siedlung mit fünfgeschossigen Häusern

wurden 29 konventionelle Wohneinheiten zu 54 seniorenfreundlichen und barrierefreien Apartments

umgewandelt. Jeweils 26 bzw. 35 m2 groß und passend für ein selbstbestimmtes, unabhängiges Leben

mit gesicherter Pfl ege und Versorgung. Neben rollstuhlgerechtem Zugang durch einen neuen, außen-

liegenden Aufzug, ausreichenden Türbreiten, schwellenlosen Bädern und fl exiblen Elektroinstallationen

wurde hier in der Oberlausitz Wert auf soziale Integration und Betreuung gelegt. Wer sich für senioren-

freundliches Wohnen entscheidet, fi ndet am Fritz-Kube-Ring Nachbarn jeden Alters, Alleinstehende wie

auch Familien vor. Die vom Deutschen Roten Kreuz unterhaltende Sozialstation im Haus bietet soziale

und medizinische Serviceleistungen – von Hausnotrufanlagen, Schwesternsprechzeiten über Mittags-

tisch und Freizeitangeboten bis hin zu persönlichen Serviceleistungen.

Alles weg, was stört. Alles da, was ich brauche.

Die Wohnanlage am Fritz-Kube-Ring 22–26 in Bernsdorf –

umgeben von weitfl ächigen Waldgebieten.

Page 13: KWG Geschäftsbericht 2010

25 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt24 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt

Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt

Weitere erhOLUNg Des aKtieNmarKts im Jahr 2010

Der DimaX eNtWicKeLte sich besser aLs Der DaX

Die KWg ist seit märZ 2010 im eNtrY staNDarD VertreteN

2010 2009

Kurs zum 30.12. 5,15 EUR 4,77 EUR

marktkapitalisierung 55,6 Mio. EUR 46,9 Mio. EUR

52-Wochenhoch5,96 EUR

am 29.11.2010

4,98 EURam 09.02.2009

52-Wochentief3,70 EUR

am 12.08.2010

3,24 EURam 09.03.2009

Im Jahr 2010 setzte der deutsche Aktienmarkt seine im Frühjahr 2009 begonnene Aufwärts-bewegung fort. So legte der Deutsche Aktienindex, DAX, im Jahresvergleich 16,1 Prozent auf 6.914,19 Punkte zu. Insbesondere zahlreiche Nebenwerte, die allerdings in den Vorjahren zum Teil heftige Rückschläge erlitten hatten, konnten sich deutlich verbessern. Der Small-Cap-Index SDAX stieg im Jahr 2010 um 45,8 Prozent, während der MDAX sich um 34,9 Prozent verbesserte. Etwas zurück blieben Technologieaktien: Der TecDAX legte lediglich um 4,0 Prozent zu.

Auch das Segment der Immobilienaktien tendierte im Jahr 2010 per saldo freundlich. Der Deutsche Immobilienaktienindex DIMAX – herausgegeben von Ellwanger & Geiger Privatbankiers – der deut-sche Immobilienwerte aus allen Segmenten umfasst und in dem die KWG seit dem Jahres-wechsel 2007/2008 gelistet ist, gewann im Vergleich zum Vorjahr 19,2 Prozent. Die Aktien der am deutschen Wohnungsmarkt engagierten Unternehmen verloren zwar im ersten Halbjahr 2010 leicht, legten aber im zweiten Halbjahr – bei hohen Kursschwankungen – wieder zu.

eNtWicKLUNg Der KWg-aKtie

Die KWG-Aktie eröffnete das Jahr 2010 auf dem elektronischen Handelssystem Xetra mit einem Kurs von 4,68 Euro und schloss zum 30. Dezember 2010 mit 5,15 Euro. Ihr Jahrestief markierte die Aktie am 12. August mit 3,70 Euro, ihren Höchstkurs erreichte sie am 29. November mit 5,96 Euro (Basis: Schlusskurse/Xetra). Im Jahresvergleich gewann die Aktie 8,0 Prozent an Wert. Im Vergleich zum Jahresultimo 2008 errechnet sich ein deutliches Plus von 25,3 Prozent.

Der durchschnittliche Tagesumsatz im Geschäftsjahr 2010 betrug 3.453 Aktien in Xetra und 547 Aktien am Frankfurter Parkett. Dabei war zu beobachten, dass nach dem Wechsel der KWG in den Entry Standard die Umsätze in der Aktie sukzessive anstiegen. Neben den Börsenplätzen Xetra und Frankfurt am Main, an denen die meisten Umsätze getätigt werden, sind die Aktien der Gesellschaft im Freiverkehr der Börsen Berlin, München, Düsseldorf und Stuttgart sowie Hamburg und Hannover einbezogen.

*Deutscher Immobilienaktienindex, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG

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2008 2009 2010

DIMAX*

KWG

* Deutscher Immobilien-Aktien-Index, Bankhaus Ellwanger & Geiger KG

Page 14: KWG Geschäftsbericht 2010

26 Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt 27 Das UNterNehmeN

marKterhOLUNg im Jahr 2010

LaNgfristige fiNaNZierUNg sichert LaNgfristige fiNaNZstabiLität

Die KWg PrOfitiert VON VOrsichtigeN iNVestmeNts UND sOLiDer fiNaNZierUNg iN Der VergaNgeNheit

2010 2009

summe der finanzschulden 119 Mio. EUR 116 Mio. EUR

Ø restlaufzeit 4,5 Jahre 5 Jahre

Ø Nominalzins 4,90 5,02

Ø jährl. tilgung 1,8 % 1,8 %

erhOLUNg Der märKte

Im Jahr 2010 hat sich die globale Wirtschaft von einer schweren Rezession, ausgelöst durch die Krise an den internationalen Finanzmärkten, wieder langsam erholt. Die Wirtschaft in Deutschland profi tierte insbesondere vom starken Wachstum Chinas und anderer Schwellen-länder, was den Export begünstigte. Zudem boten die niedrigen Zinsen – der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) stand bei einem Prozent – vielfältige Investitionsanreize. In Folge zog die Konjunktur an, die Beschäftigungszahlen stiegen wieder, die Arbeitslosigkeit sank im Gegenzug. Zum Jahresende lag das Bruttoinlandsprodukt (BIP) fast wieder auf Vor-krisenniveau.

Der Immobilienmarkt wurde von der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise besonders stark getroffen. Umso erfreulicher waren die guten Entwicklungen im Jahr 2010. Die Kreditklem-me löste sich weitgehend auf und damit nahm auch die Zahl der Transaktionen wieder zu. Auch hier konnte der deutsche Immobilienmarkt vergleichsweise mehr Schwung aufnehmen als der von anderen europäischen Ländern wie Spanien oder Großbritannien. Nicht zuletzt lag dies daran, dass er sich in den Boomjahren 2004 bis 2007 nicht so stark überhitzt hatte und die Preissteigerungen moderat blieben.

Das UNterNehmeNimmObiLieNmarKt UND fiNaNZeN

Die KWg-aKtie am KaPitaLmarKt

hOhes iNteresse bei KaPitaLerhÖhUNg fÜr Die KWg-aKtieN

Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 30. Dezember 2010 10.804.729,00 Euro und ist in die gleiche Anzahl Stückaktien eingeteilt. Im Dezember 2010 hat die KWG mit Erfolg eine Barkapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital unter Ausschluss des Bezugsrechts durchge-führt. Durch die Ausgabe von 982.248 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien wird das Grundkapital der Gesellschaft von 9.822.481,00 Euro um nominal 982.248,00 Euro erhöht. Die neuen Aktien wurden im Rahmen eines Private Placements bei nationalen und internationalen Investoren platziert, wobei das Interesse der Investoren an den neuen Aktien den Umfang der Kapitalerhöhung deutlich überstieg. Der Mittelzufl uss von rund 5,1 Mio. Euro durch die Kapitalerhöhung dient zur Forcierung des weiteren Wachstums der KWG.

Die ordentliche Hauptversammlung der KWG Kommunale Wohnen AG fand am 5. Juli 2010 in Hamburg statt. Dabei wurden alle Tagesordnungspunkte nahezu einstimmig beschlossen.

WechseL iN DeN eNtrY staNDarD VOLLZOgeN

Im ersten Halbjahr 2010 ist die Aktie der KWG Kommunale Wohnen AG in den Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gewechselt. Die Deutsche Börse AG hat dem Antrag zur Einbeziehung der Aktien der KWG Kommunale Wohnen AG in den Entry Standard zum 8. März 2010 stattgegeben. Listing-Partner war die Close Brothers Seydler Bank AG in Frankfurt am Main. Mit der Notiz der Aktien im Entry Standard sind gegenüber dem Open Market erweiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen verbunden, allerdings hat die KWG diese Anfor-derung bereits im Vorfeld nahezu erfüllt. Gleichwohl erschließt die Aufnahme in den Entry Standard neue Investorenkreise und erhöht das Interesse für die KWG-Aktie. Dies zeigen nicht zuletzt die gestiegenen Börsenumsätze nach dem Wechsel in den Entry Standard.

aKtiVe KOmmUNiKatiON mit Dem KaPitaLmarKt

Die KWG Kommunale Wohnen AG steht in einem kontinuierlichen Dialog mit Journalisten, Analysten und Investoren. Sie präsentierte sich auch im Jahr 2010 auf Roadshows und Kapitalmarktkonferenzen wie der DVFA, der Entry- und General-Standard-Konferenz, der Small-Cap-Konferenz, dem SRC Forum Financials & Real Estate sowie auf dem Deutschen Eigenkapitalforum. Analystenstudien von SES Research, Close Brothers Seydler Research AG sowie SRC Research und der GBC AG Investment Research empfahlen die Aktie der KWG zum Kauf.

Page 15: KWG Geschäftsbericht 2010

29 Das UNterNehmeN28 Das UNterNehmeN

mehr beWegUNg im traNsaKtiONsmarKt

Während der Transaktionsmarkt im Jahr 2009 fast ganz zum Erliegen gekommen war – es wurden so wenig Portfolios gehandelt wie seit 1999 nicht mehr, fanden 2010 wieder mehr Käufer und Verkäufer zusammen. Allerdings blieb das Volumen in allen Teilmärkten auf niedrigem Niveau. Nach Angaben von BulwienGesa, die Transaktionen ab 50 Einheiten erfassen, wurden im Jahr 2010 Wohnimmobilienpakete im Wert von 3,64 Mrd. Euro gehandelt. Während in den Boomjahren viele große Portfolios den Eigentümer wechselten, wurden die Transaktionen im Jahr 2010 kleinteiliger, das größte 2010 gehandelte Portfolio beinhaltete laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 5.450 Wohneinheiten. Änderun-gen sind auch bei den Akteuren festzustellen. Wurden in den Jahren zuvor vielfach Bestände von öffentlicher Hand an überwiegend ausländische Investoren verkauft, so waren im Jahr 2010 vermehrt inländische Kapitalanleger auf dem Immobilienmarkt aktiv. Auf Verkäuferseite fanden sich vor allem private Eigentümer, die öffentliche Hand hielt sich stark zurück.

Eine weitere Folge der vorangegangenen Krise sind gesunkene Preise. Auch wenn diese im Jahr 2010 wieder leicht stiegen, blieben sie vergleichsweise auf niedrigem Niveau. 2010 betrug laut BBSR der durchschnittliche Verkaufspreis pro Wohnung bei Transaktionen ab 800 Einheiten 39.000 Euro pro Wohneinheit. In den Jahren 2004 bis 2007 wurden noch Werte von 50.000 Euro erreicht. Insbesondere die teuer in den Jahren vor 2009 erworbenen Bestände werden dem Markt noch nicht wieder zugeführt, solange kein Verkaufsdruck besteht. Während die Verkäufer aufgrund zu erwartender geringer Kaufpreise tendenziell zurückhaltend sind, beeinträchtigt auf Käuferseite vor allem die restriktive Kreditvergabe den Markt. Die Fremdkapital-beschaffung ist deutlich schwieriger als vor der Krise. Wurden früher Investitionen bis zu 90 Prozent fi nanziert, liegt das Limit heute bei 75 Prozent und darunter. Doch nicht nur der Eigenkapitalanteil entscheidet über die Kreditvergabe, auch ein langfristiger Kalkulationshorizont sowie eine gute Bonität des Kreditnehmers sind entscheidende Faktoren und werden von den Banken mittlerweile noch intensiver geprüft.

WettbeWerbsVOrteiLe Der KWg

Die KWG beobachtete die Entwicklungen auf dem Transaktionsmarkt im Jahr 2010 genau. Zum Jahresende erwarb sie dann ein attraktives Portfolio von 506 Wohneinheiten in Nieder-sachsen sowie ein Objekt mit 30 Einheiten in Berlin. Beide Akquisitionen erweiterten regionale Portfolios. Die Finanzierung stellte sich als unproblematisch heraus. Bei sämtlichen Finanzie-rungen achtete die KWG von Anfang an auf eine langfristig tragfähige Strukturierung mit einem hohen Eigenkapitaleinsatz; der LTV (Loan-to-value) liegt seit Jahren unterhalb von 70 Prozent. Dies hat sich auch in der Krisensituation bewährt und schaffte auch 2010 im Einkauf und bei Verhandlungen zu Finanzierungskonditionen einen Wettbewerbsvorteil.

Neben der Finanzierung für zwei neue Objekte wurde im Jahr 2010 ein Darlehen im Wert von 4,5 Mio. Euro umstrukturiert. Die durchschnittliche Zinslast im Gesamtportfolio der KWG beträgt 4,90 Prozent p. a. gegenüber 5,02 Prozent p. a. zum Jahresbeginn. Die Finanzverbind-lichkeiten hatten eine durchschnittliche Restzinsbindungslaufzeit von rund 4,5 Jahren.

Nachdem im Jahr 2009 sämtliche fälligen Kredite zu guten Konditionen prolongiert werden konnten, besteht bis in die zweite Jahreshälfte 2011 kein weiterer Refi nanzierungsbedarf. Zu diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehenden Kredite lediglich auf rund 2 Mio. Euro belaufen. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Optionsrecht, rund 35 Mio. Euro neu zu fi nanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fi xierten Margen bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG beträgt 1,8 Prozent pro Jahr.

Die KWG profi tiert heute von ihrer nachhaltigen Finanzierung sowie ihrer vorsichtigen Einkaufs-strategie. Nachdem zur Vorkrisenzeit vielfach Immobilienportfolios zu überhöhten Preisen den Eigentümer wechselten, standen bzw. stehen hier heute hohe Wertberichtigungen an. Da die KWG sehr preisbewusst akquirierte, sind für den Berichtzeitraum 2010 keinerlei Wertberichti-gungen vorzunehmen. Im Gegenteil: Das Immobilienvermögen der KWG erhöhte sich von 174 Mio. Euro auf 189 Mio. Euro.

KfW-mitteL

Stabilisierend für den Immobilienmarkt wirkte sich die bereits im Jahr 2008 initiierte Förderung durch den Bund aus. Die KfW-Förderbank stellte Kreditmittel bereit, die mit großem Zuspruch angenommen wurden. Auch die KWG nahm im Jahr 2010 für Sanierungs- und Modernisie-rungsmaßnahmen KfW-Mittel in Höhe von rund 4 Mio. Euro in Anspruch. Soweit möglich, wurden und werden KfW-Kredite und -Zuschüsse bereits bei der Einkaufsfi nanzierung berücksichtigt. Durch die Verwendung von KfW-Mitteln zur Objektaufwertung wird die Investition für die durch-leitende Bank gesichert und eine Finanzierung damit für das Kreditinstitut noch attraktiver.

2011 – erhOLUNg geht Weiter

Von einer weiteren Erholung des Immobilienmarktes ist auszugehen. Auch wenn die aus der Finanzkrise resultierende Staatsschuldenkrise weiter den europäischen Raum belastet und Unsicherheiten birgt. Auch wenn das Zinsniveau in den letzten Monaten leicht gestiegen ist, befi ndet es sich nach wie vor auf niedrigem Niveau. In den ersten Monaten des Jahres 2011 sind viele Investoren am Markt auf der Suche nach Immobilienbeständen. Auch ausländi-sche Investoren zeigen wieder reges Interesse. Die Auswirkungen der Finanzkrise werden weiterhin spürbar sein, zum Teil sind sie sogar als für den Markt gesund einzustufen. Das Risikobewusstsein ist gestiegen und die Sicherheit und Langfristigkeit von Investments stehen im Vordergrund. Allerdings wird ein größerer Investmentschub nur möglich, wenn die Risikobereitschaft auch wieder leicht steigen kann. Letztendlich bestimmen – wie Ernst & Young es bereits formulierte – die Kreditinstitute die weitere Entwicklung des Transaktionsvolumens. Da die KWG grundsätzlich bei ihren Finanzierungen hohe Eigenkapitalanteile berücksichtigt, stellt die restriktivere Darlehensvergabe kein Hindernis für ihre weiteren Expansionspläne dar.

Das UNterNehmeNimmObiLieNmarKt UND fiNaNZeN

Page 16: KWG Geschäftsbericht 2010

31 Das UNterNehmeN30 Das UNterNehmeN

KONseQUeNter LeerstaNDsabbaU UND mietsteigerUNgeN im Jahr 2010

Die KONZerNeigeNe haUsVerWaLtUNg Nimmt erfOLgreich ihre geschäftstätigKeit aUf

ZUm JahreseNDe geLiNgt Der aNKaUf VON 506 eiNheiteN iN ceLLe sOWie im grOssraUm bremeN

Zum 31.12.2010 Kernbestand investitionsbestand gesamtbestand

einheiten gesamt 3.074 1.792 4.866

davon Wohneinheiten 3.049 1.773 4.822

Gewerbeeinheiten 25 19 44

Quadratmeter 182.151 101.319 283.470

Leerstand in % 6,4 33,7 16,2

Ø ist-miete pro m2 4,80 4,46 4,70

Die durchschnittliche KWG-Wohnung im Kernbestand umfasst drei Zimmer sowie Küche und Bad, befi ndet sich in einem Objekt, das in den 60er Jahren erbaut wurde, und bietet ein Zuhause für zwei bis drei Personen. Sie ist in der Regel mit Laminat, Kabelanschluss und einer Gegensprechanlage ausgestattet. Beheizt wird sie über eine Zentralheizung. Die monatliche Kaltmiete pro Quadratmeter liegt zum Jahresende 2010 bei 4,80 Euro und die Nebenkosten bei 2,25 Euro. Somit beläuft sich die Warmmiete auf 7,05 Euro pro Quadratmeter.

WOhNeN aLs stabiLes iNVestmeNt

Diese Wohnung steht stellvertretend für den Gesamtbestand der KWG Kommunale Wohnen AG von fast 5.000 Wohneinheiten. Sie bilden ein langfristiges Investment in eine beständige Asset-Klasse mit stabilen Renditen und hohen Cashfl ows. Der Wohnimmobilienmarkt ist innerhalb der Immobilienwirtschaft das krisensicherste Segment: Wohnen ist nicht substituierbar. Die Nachfra-ge nach Wohnraum unterliegt daher geringeren konjunkturellen Schwankungen als z. B. die von Büro- oder Hotelimmobilien; ebenso besteht in diesem Vergleich ein geringeres Klumpenrisiko in der Mieterschaft. Der Mietmarkt ist in Deutschland stark ausgeprägt – die Eigenheimquote ist im Vergleich zu den europäischen Nachbarn mit 42 Prozent sehr gering – und weitestgehend stabil. Er profi tiert von den steigenden Haushaltszahlen sowie von der geringen Neubaurate.

reNDiteträchtige b-LageN

Die KWG fokussiert sich auf Investitionen in Mittelstädten bzw. Metropolregionen. Meist sind diese renditestärker als solche in sogenannten Top-Standorten. Insbesondere die Märkte in den mittleren Zentren gelten als weniger krisenanfällig, zugleich lassen sich aufgrund niedriger Erwerbspreise deutlich höhere Renditen erzielen. Auch innerhalb der Städte konzentriert sich die KWG vorwiegend auf mittlere Lagen. Das Investment kann selbst in demografi sch belas-teten Regionen lukrativ sein. Nicht nur die Makro-, sondern auch die Mikrolage ist entschei-dend und nicht zuletzt das Objekt selbst in seiner Erscheinungsweise und seinem baulichen Zustand.

Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategie

Einheiten gesamt:

100

1.000

2.000

Investitionsbestand

Kernbestand

Berlin

Schleswig-Holstein

Bremen

Niedersachsen

Nordrhein-Westfalen

ThüringenSachsen

Page 17: KWG Geschäftsbericht 2010

33 Das UNterNehmeN32 Das UNterNehmeN

aUsbaU Des POrtfOLiOs

Neue Standorte eröffnet die KWG durch den Erwerb größerer Portfolien, diese wiederum werden durch Arrondierungen ausgebaut. In den Jahren 2007 und 2008 konnte so der größte Teil des heutigen KWG-Bestandes erfolgreich aufgebaut werden. Zum 31. Dezember 2010 umfasst das Portfolio 4.822 Wohn- und 44 Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfl äche von 283.470 Quadratme-tern. Nachdem der Transaktionsmarkt von 2009 bis Mitte 2010 aufgrund der globalen Wirt-schafts- und Finanzkrise zum Erliegen gekommen war, boten sich zum Jahresende wieder vermehrt Möglichkeiten zur Bestandserweiterung. Ende des Jahres erwarb die KWG zwei Portfolien, mit denen sie strategiekonform die regionalen Teilbestände erhöhte. 506 Wohnein-heiten befi nden sich in Niedersachsen und verteilen sich auf Celle und den Großraum Bremen, 30 Einheiten sind in Berlin-Wedding lokalisiert. Die Bestände gehen voraussichtlich bis Mitte 2011 in das Eigentum der KWG über.

Die KWg schafft Werte

Schon bei Erwerb fokussiert sich die KWG auf Objekte mit überdurchschnittlichem Wertsteigerungs-potenzial. Leerstand und bauliche Mängel werden dabei als Chance gesehen. Das Potenzial hebt die KWG mit individuell auf das Objekt zugeschnittenen Konzepten. Grundsätzliche ineinander-greifende Mechanismen werden durch das konzerneigene Bau- und Asset-Management gesteuert. So koordiniert das Baumanagement die Aufwertung der Bausubstanz durch Sanierung bzw. Modernisierung. Das aktive Asset-Management steuert die Maßnahmen hinsicht-lich Wirtschaftlichkeit, zur Reduzierung von Leerstand und Fluktuation sowie zur Steigerung der durchschnittlichen Quadratmetermiete. Aktives Asset-Management bedeutet zudem ein regelmäßiges Optimieren der Dienstleistungs- und Versorgungsverträge, angefangen beim Hausmeisterservice und Winterdienst bis zur Heizöllieferung.

KerNbestaND / iNVestitiONsbestaND

Der überwiegende Teil der Objekte ist saniert und gut vermietet. In diesen Objekten werden einzelne Wohnungen zur Neuvermietung ggf. baulich angepasst. Insgesamt sind hier jedoch keine umfassenden Arbeiten notwendig. Diese Objekte weist die KWG als dauerhaften Kernbe-stand aus. Objekte, bei denen große Sanierungsmaßnahmen anstehen, werden hingegen dem Investitionsbestand zugeordnet. Nach Abschluss solcher Maßnahmen werden die Objekte dem Kernbestand zugeführt.

NachhaLtig UND eNergieeffiZieNt

Der langfristige Investitionshorizont, den die KWG verfolgt, setzt nachhaltiges Handeln voraus. Die großen Sanierungsmaßnahmen im Investitionsbestand – im Jahr 2010 in Celle und Gelsen-kirchen – sind daher im Wesentlichen auf eine Steigerung der Energieeffi zienz ausgelegt. Hier-durch werden insbesondere der Heizenergieverbrauch massiv reduziert und Potenzial für eine verträgliche Kaltmietenerhöhung geschaffen. Da die Ausstattung der Wohnanlagen mit in der Regel

Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategie

neuen Heizanlagen, einer Wärmedämmfassade sowie neuen Fenstern auch das Erscheinungsbild aufwertet, profi tieren die Anlagen von einer neu gewonnenen Attraktivität und einem Wertzuwachs.

WOhNUNgssaNierUNgeN

In Ergänzung zu den energetischen Maßnahmen in Celle und Gelsenkirchen wurden, entsprechend dem grundlegenden KWG-Sanierungskonzept, die leerstehenden Wohnungen zur Neuvermietung umfassend saniert und modernisiert. Daneben wertete die KWG auch Wohnungen an anderen Standorten bzw. im Kernbestand auf. In Summe wurden 210 Wohnungen neu hergerichtet, was exakt dem Vorjahreswert entspricht. Damit hat die KWG bereits 16,4 Prozent ihres Gesamtbe-standes selbst saniert.

Berlin

Schleswig-Holstein

Bremen

Niedersachsen

Nordrhein-Westfalen

ThüringenSachsen

2008

2009

2010

10 Einheiten

100 Einheiten

200 Einheiten

Sanierte Wohneinheiten gesamt:

Page 18: KWG Geschäftsbericht 2010

35 Das UNterNehmeN34 Das UNterNehmeN

VerWaLtUNg Der bestäNDe – Nah am mieter

Zum Januar 2010 hat die KWG Wohnwert GmbH ihre Geschäftstätigkeit aufgenommen. Die konzerneigene Hausverwaltung übernahm in einer ersten Stufe Bestände in Berlin, Sachsen und Thüringen. Seit dem 1. Januar 2011 werden auch die Bestände in den alten Bundeslän-dern durch die KWG Wohnwert betreut. Neben positiven Skalen- und Verbundeffekten ist die KWG durch die regionalen Geschäftsstellen noch näher am Mieter und kann besser auf Erfordernisse und Bedürfnisse eingehen. So fi ndet der Mieter vor Ort bzw. in der Nähe einen persönlichen Ansprechpartner. Auch in der Vermietung erweist es sich als Vorteil, als Eigentümer direkt mit dem Mietinteressenten in Kontakt zu treten. So lässt sich hier besser Einfl uss auf den Mietermix nehmen. Die Basis mit der kaufmännischen Verwaltung ist in Glauchau (Sachsen) angesiedelt. Von hier aus steuert auch das Forderungsmanagement nach strukturierten Prozessabläufen und in enger Verbindung mit den Regionalbüros die zeitnahe Eindämmung von Zahlungsproblemen der Mieter.

Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategie

eNtWicKLUNg Der mieteN

Im vergangenen Jahr konnten die Mieteinnahmen durch Leerstandsabbau, Mietanpassungen und Neuvermietungen weiter gesteigert werden.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Kernbestand hat sich dabei um 0,14 Euro erhöht, im Investitionsbestand um 0,11 Euro. Allerdings gibt es hier, basierend auf regelmäßigen Marktanalysen des Vermietungsmarktes, noch ein erhebliches Potenzial von rund 0,80 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt erwirtschaftete das Portfolio eine Nettokaltmiete (Net Rental Income, NRI) von 13,3 Mio. Euro und steigerte sich damit zum Vorjahr um 0,1 Mio. Euro. Zurückzuführen ist dies auf Leerstands- und Fluktuationsabbau sowie Mietanpassungen. Der bilanzielle Wertansatz wurde mit einem Marktwert in Höhe von 188,6 Mio. Euro extern bewer-tet, wodurch sich das Immobilienvermögen im Vergleich zum Vorjahr um 8,0 Prozent erhöht hat. Bezogen auf den Bilanzansatz der Immobilien stellten die Mieteinnahmen eine Rendite von 7,1 Prozent dar.

Leerstand in %

Ist-Miete in EUR pro m2

Leerstand in %

Ist-Miete in EUR pro m2

Leerstand in %

Ist-Miete in EUR pro m2

Leerstand in %

Ist-Miete in EUR pro m2

Page 19: KWG Geschäftsbericht 2010

37 thema36 Das UNterNehmeN

Insbesondere die Bestände in Berlin haben sich, seitdem sie durch die KWG Wohnwert verwaltet werden, äußerst positiv entwickelt. Der Leerstand wurde binnen eines Jahres auf rund ein Drittel des Ausgangswertes abgebaut und die Mieteinnahmen um 15 Prozent erhöht.

Künftig wird die KWG Wohnwert GmbH ihre Leistungen auch Dritten anbieten. Die KWG widersetzt sich mit der Internalisierung der Hausverwaltung somit bewusst dem allgemeinen Trend des Outsourcings.

agiereN statt abWarteN

Die KWG wird die Erholung des Marktes auch im Jahr 2011 nutzen, um ihr Portfolio weiter auszu-bauen. Zusätzlich ist sie dabei, neue Teilmärkte innerhalb des Bereiches Wohnen zu erschlie-ßen. In Anbetracht der demografi schen Entwicklungen und verstärkter Alterungstendenzen agiert sie aktiv, baut einen Teilbestand ihrer Wohnungen barrierearm um und bietet diese in Zusammenarbeit mit sozialen Trägern als „Seniorenfreundliches Wohnen“ an.

aUsbLicK 2011

Die Rahmenbedingungen am deutschen Vermietungsmarkt haben sich seit Mitte 2010 verbessert. Hiervon hat auch die KWG mit ihrer Strategie profi tiert. Die gesteigerten Mieteinnahmen als auch die Wertsteigerung der Bestände zeigen, dass die KWG auf dem richtigen Weg ist. Für 2011 bleiben wir auf diesem Weg und forcieren weiterhin das organische und anorganische Wachstum der Gesellschaft.

Das UNterNehmeNPOrtfOLiO UND strategie ,, ,,Als sehr kostenbewusst arbeitendes

Unternehmen bekommen wir meistens eine warmmietenneutrale Sanierung hin.

Torsten Hoffmann, 5. Februar 2011

Page 20: KWG Geschäftsbericht 2010

39 Das UNterNehmeN38 Das UNterNehmeN

Das UNterNehmeNDie KWg iNVestiert iN Die ZUKUNft

heiZeNergieeiNsParUNgeN VON bis ZU 70 PrOZeNt

Die KWg erhÖht KaLtmieteN sOZiaLVerträgLich

eNergetische mODerNisierUNg beDeUtet WiN-WiN-WiN-sitUatiON fÜr mieter, Vermieter UND UmWeLt

celle, Veilchengrund gelsenkirchen,

Vittinghoff-siedlung

Wohneinheiten 174 143

gewerbeeinheiten 0 4

Nutzfl äche in m2 13.062 8.799

investitionsvolumen in eUr 4,2 Mio. 2,5 Mio.

Jahres-NKm 2009 in eUr 376.641 386.031

Jahres-NKm 2010 in eUr 430.412 392.545

einsparquote/-potenzial heizenergie Bis zu 60 %

Herr M. ist Mieter einer Dreizimmerwohnung im Veilchengrund. Er wohnt zusammen mit sei-ner Frau seit einigen Jahren in der Siedlung in Celle-Vorwerk. Im Jahr 2010 hat er monatlich für seine Miete insgesamt 645 Euro gezahlt. Diese Miete teilte sich in 325 Euro Kaltmiete und 320 Euro für die Betriebs- und Heizkosten auf. Die Nebenkosten bildeten mit einem Anteil von 49 Prozent die zweite Miete. Verantwortlich für diese hohe Summe war der Heizenergie-verbrauch.

Fast 90 Prozent des Energieverbrauchs eines privaten Haushalts in Deutschland sind, nach Angaben der Bundesregierung, Heizung und Warmwasser geschuldet; rund drei Viertel davon für Raumwärme. Ein Großteil dieser Wärme entweicht durch Wände, Fenster, Dach, Türen oder Fußboden. Auch alte Heizanlagen sind für erhöhten Energieverbrauch verantwortlich.

grOssmassNahmeN iN ceLLe UND geLseNKircheN

Für die KWG sind die Themen energetische Sanierung und Energieeffi zienz sowie Nachhaltigkeit schon früh in der Wertschöpfungskette von Bedeutung. Bereits beim Erwerb der Objekte fi nden ggf. erforderliche Sanierungsmaßnahmen in der Bewertung des Wertsteigerungspotenzials Berücksichtigung und die zu erwartenden Kosten werden ins Finanzierungskonzept eingepreist.

Das Jahr 2010 bestimmten für die KWG vor allem zwei große Sanierungs- und Modernisie-rungsprojekte:

Der Veilchengrund in Celle: Eine Siedlung mit 36 zwei- bis dreistöckigen Mehrfamilienhäusern aus den 1960er Jahren. Die Siedlung ist mit ihren vielen grünen Freifl ächen in eine Ein- und Zweifamilienhausumgebung eingebettet.

Die Vittinghoff-Siedlung in Gelsenkirchen: Eine denkmalgeschützte Siedlung aus den 1920er Jahren im Stadtteil Schalke. Hier wurde in enger Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt der Stadt Gelsenkirchen saniert.

Zwei Siedlungen mit völlig unterschiedlichen Ausgangssituationen – entsprechend wichtig war es für die KWG, individuelle Lösungen zu entwickeln, die den Klimahaushalt des jeweiligen Objektes und sein Erscheinungsbild berücksichtigen. Individuell heißt auch, dass die KWG innovative Techniken mit einbezog, wie z. B. die neuen gasbetriebenen Blockheizkraftwerke der Firma LichtBlick oder die abgasbindenden Dachpfannen der Firma Nelskamp, die jeweils ihren Einsatz im Veilchengrund fanden. Die KWG hat an den beiden Standorten in Summe 6,7 Mio. Euro u. a. in Wärmedämmung sowie weitere Einzelmaßnahmen wie Erneuerung der Heizungsanlagen und der Innenausstat-tung investiert. 84,03 Prozent davon wurden durch die KfW-Bankengruppe fi nanziert. Die Maßnahmen sind voraussichtlich bis Mitte 2011 abgeschlossen. Durch die energetische Sanierung und Modernisierung wird der Bestand in Gelsenkirchen auf das Niveau der Energiesparverordnung 2009 (EnEV) und in Celle auf das der EnEV 2009 gehoben werden. Der Verbrauch der zum Heizen benötigten Endenergie kann damit an beiden Standorten auf bis zu 60 Prozent gesenkt werden. Neben der energetischen Modernisierung werden die leerstehenden Wohnungen umfassend saniert und modernisiert. Die modernen Badausstat-tungen sowie die hochwertigen Bodenbeläge und neuen Türen erhöhen neben den optisch aufgewerteten Fassaden die Attraktivität der Wohnanlagen und ermöglichen eine Vermietung über dem Marktmietpreis vergleichbar großer Wohnungen. Der Leerstand kann aufgrund der anhaltenden Baumaßnahmen erst ab dem Jahr 2011 wesentlich reduziert werden, dennoch wurden die Mieterlöse im Vergleich zum Vorjahr bereits um rund 9 Prozent gesteigert.

Page 21: KWG Geschäftsbericht 2010

41 Das UNterNehmeN40 Das UNterNehmeN

Das UNterNehmeNDie KWg iNVestiert iN Die ZUKUNft

Die zweite miete

Seit Ausführung der baulichen Maßnahmen setzt sich für unseren Mieter Herrn M. in Celle die Miete neu zusammen. Ein Teil der Sanierungskosten (ca. 1,04 Euro/m²) wurde auf ihn umgelegt – gesetzlich wären nach § 559 BGB hier bis zu 11 Prozent der umlagefähigen Baukosten jährlich möglich. Herrn M.s Kaltmiete erhöht sich dadurch um rund 23 Prozent auf 401 Euro, gleichzeitig haben sich die Betriebskostenvorauszahlungen, in denen die Kosten für Heizung und Warmwasser enthalten sind, auf 189 Euro verringert und entsprechen nur noch 32 Prozent der Gesamtmiete, die nun bei 590 Euro liegt. Der Mieter Herr M. profi tiert damit von einer um fast 9 Prozent reduzierten Gesamtmiete, was einem Betrag von 55 Euro ent-spricht. Auch der Mieter kann seinerseits zu einer Senkung der zweiten Miete beitragen, indem er sein Heiz- und Lüftungsverhalten an die neuen Bedingungen anpasst.

Die KWG generiert durch die Vermietung an Herrn M. nun eine Nettokaltmietensteigerung von 23 Prozent. Über alle Bestandsmieter hinweg liegt der Kaltmietengewinn bei 20 Prozent. Nicht berücksichtigt ist hier das Potenzial, das in der Neuvermietung der sanierten Leerwohnungen liegt. Hier sind weitere eklatante Steigerungen der Gesamtmiete von fast 50 Prozent bis zum Jahr 2012 möglich. Im Vergleich zu Mietanpassungen im Bestand ist das Potenzial zur Kaltmietensteigerung im Rahmen von Sanierungen damit am höchsten.

förderung durch den bund unabdingbar

Die KWG hat im Jahr 2010 mit den Objekten in Celle und Gelsenkirchen zusammen 317 Wohneinheiten, also 6,6 Prozent ihres Bestandes, saniert. Bundesweit liegt die Sanierungsrate des Gebäudebestandes bei 0,9 bis 1,3 Prozent pro Jahr. Diese Quote soll mindestens verdop-pelt werden. Die generelle Bereitschaft von Vermietern zu investieren hängt jedoch von der Rentabilität ab. Niedrige Energiekosten tragen zwar zum wirtschaftlichen Erfolg von Immobilien bei, dennoch geht es nicht ohne Förderung der Maßnahmen durch den Bund, möchte man eine weitere Belastung der Mieter ausschließen. Allerdings erhofft sich auch die KWG, dass im Rahmen des neuen Energiekonzepts des Bundes Anpassungen stattfi nden und geförderte Maßnahmen noch individueller abrufbar sind.

Win-win-win-situation

Die KWG hat durch die baulichen Veränderungen die Voraussetzungen für einen nachhaltigen Umgang mit Energie geschaffen. Doch der Gewinn durch die Sanierungen in Celle und in Gelsenkirchen geht weit über eine Senkung des Energieverbrauchs und damit der Nebenkos-ten hinaus: das Erscheinungsbild der Siedlungen ist aufgewertet, Leerstände konnten abge-baut und die Mieterschaft gestärkt werden. Die KWG profi tiert zudem von gestiegenen Mieteinnahmen durch Kaltmietenanpassungen bzw. Neuvermietungen und von Wertzuwäch-sen. Nicht zuletzt schlägt sich das bauliche Engagement in der positiven Klimabilanz des Unternehmens nieder. Diese erfreulichen Ergebnisse bestätigen das Geschäftsmodell und bestärken die KWG auf ihrem Weg in eine ökonomisch und ökologisch nachhaltige Zukunft.

Nebenkosten (BK+HK)

Kaltmiete

Nebenkosten (BK+HK)

Kaltmiete

Page 22: KWG Geschäftsbericht 2010

43 KONZerNLagebericht42 KONZerNLagebericht

1. geschäftsverlauf und rahmenbedingungen2. Vermögens-, finanz- und ertragslage3. Nachtragsbericht 4. risiko- und chancenbericht 5. Prognosebericht

1. geschäftsVerLaUf UND rahmeNbeDiNgUNgeN

gesamtwirtschaftliche Lage

Im Jahr 2010 erholte sich die Weltwirtschaft von einer der schwersten Rezessionen der Nachkriegszeit, ausgelöst von einer internationalen Krise der Finanzmärkte im Jahre 2008. Deutschland bzw. die deutsche Wirtschaft sind im globalen bzw. auch europäischen Vergleich gut durch diese Krise gekommen. Zu Beginn des Jahres 2010 war dies noch nicht absehbar. Im Februar wuchs die Unsicherheit über die Schuldenmisere Griechenlands und anderer EU-Staaten, das Jahrestief wurde erreicht. Es ging die Angst vor einem erneuten Abgleiten der Weltwirtschaft um, die Staatsschuldenkrise war zum Jahresende noch nicht überwunden.

Seit dem Frühjahr 2010 belebte sich die deutsche Wirtschaft wieder, getragen durch den vom starken Wachstum Chinas und anderer Schwellenländer profi tierenden Export. Zum Jahresende wurden Werte erreicht, die denen vor der Finanzkrise nahezu entsprachen.

Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) lag im 1. Quartal 2010 mit 2,3 Prozent und im 2. Quartal 2010 gar um 4,3 Prozent über dem Vorjahresquartal. Im 3. Quartal des Jahres belief sich die Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal auf 3,9 Prozent, im 4. Quartal 2010 erhöhte sich das BIP im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum um 4,0 Prozent. Für 2010 bedeutete das insgesamt ein Wachstum des BIP um 3,6 Prozent. Damit erreichte das BIP wieder annährend Vorkrisenniveau. Im Jahr 2009 hatte das BIP noch durchgehend rückgän-gige Werte aufgewiesen.

Die Verbraucherpreise zogen ebenfalls – nach einer sehr verhaltenen Entwicklung im vergan-genen Jahr und im ersten Halbjahr 2010 – wieder an. So lagen die Preise im Dezember 2010 rund 1,7 Prozent über dem des Vorjahresmonats. Die Teuerungsrate lag für das gesamte Jahr 2010 bei durchschnittlich 1,1 Prozent und hat sich damit gegenüber dem Vorjahreswert von 0,4 Prozent nahezu verdreifacht. Treibend war der Anstieg der Nahrungsmittelpreise, die Energiepreise blieben weitgehend auf stabilem Niveau, nachdem diese bereits im Jahr 2008 massiv angezogen hatten. Im Gegenzug sank die Arbeitslosigkeit, die Beschäftigung hat mit 40,5 Mio. Arbeitnehmern ein Rekordniveau erreicht und auch bei den Bruttolöhnen und -gehältern zeigt sich langsam der Aufschwung.

Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) steht nach wie vor mit einem Prozent auf dem Niveau vom Mai 2009. Die niedrigen Zinsen trugen wesentlich zur schnellen Erholung der deutschen Wirtschaft bei und ermöglichten Unternehmen, sich günstig zu fi nanzieren und die Zinsausgaben trotz angespannter Nachfrage zu erwirtschaften.

KONZerNLageberichtDer KWg KOmmUNaLe WOhNeN ag für das Geschäftsjahr 2010

Für 2011 sind die Prognosen optimistisch. Die konjunkturelle Erholung wird sich fortsetzen, Unsicherheiten bleiben. Das deutsche Wachstum ist vom Wachstum Asiens abhängig, das 2011 schwächer ausfallen soll. Allerdings wird auch ein steigender Inlandskonsum prog-nostiziert, welcher die deutsche Wirtschaftsentwicklung vom Export unabhängiger macht. Wirtschaftsforschungsinstitute prognostizieren eine Wachstumsrate von rund 2 Prozent.

Lage der immobilienbranche

Der Immobiliensektor war primär von der Krise betroffen, erholte sich jedoch auch mit als Erstes. Insgesamt war das Jahr 2010 für die deutsche Immobilienbranche ein gutes Jahr. Im Laufe des Jahres löste sich die Kreditklemme, die durch die Kreditbank für Wiederaufbau (KfW) zur Verfügung gestellten Mittel belebten den baulichen Sektor und auch das Transak-tionsvolumen stieg erstmals wieder deutlich an.

Wohnimmobilien entwickelten sich dabei vergleichsweise besser als andere Immobilien-segmente. Auch hier stiegen die Transaktionszahlen. Nach Angaben von BulwienGesa, die Transaktionen ab 50 Einheiten erfassen, wurden 2010 Wohnimmobilienpakete mit min-destens 50 Einheiten im Wert von 3,64 Mrd. Euro gehandelt. Auch im Bereich der privaten Immobilienakquisitionen zur Eigennutzung bzw. als Kapitalanlage sind die Zahlen – dank des niedrigen Zinsniveaus – gestiegen. Allerdings wurden die Transaktionen kleinteiliger. Cushman & Wakefi eld ermittelten sinkende Transaktionszahlen für großvolumige Portfolios. Ebenfalls nach Angaben des Marktforschungs- und Beratungsunternehmens BulwienGesa sind auch wieder vermehrt ausländische Investoren am deutschen Wohnungsmarkt aktiv.

In Ergänzung zum Transaktionsvolumen haben auch die Kauf- und Vermietungspreise Zu-wächse erfahren. Nach Angaben von BulwienGesa legten die Wiedervermietungsmieten um 2,3 Prozent zu. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) erwartet für 2011 einen weiteren Anstieg zwischen einem und 2,5 Prozent. Explizit in Zuzugsregionen ist von weiteren Preis-steigerungen auszugehen.

geschäftsmodell der KWg

Die KWG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter von deutschen Wohnimmobilien. Die Gesellschaft erwirbt vor allem Immobilien in sogenannten B- und C-Lagen, da bei diesen auf-grund der günstigeren Einkaufskonditionen bessere Renditen erwartet werden. Vor dem Er-werb eines Objektes prüft die KWG detailliert die Miet- und Instandsetzungshistorie und legt hierbei besonderen Wert auf das Vorliegen auch von weit zurückreichenden Datensätzen. Die Ankaufkriterien werden vor allem in mittelgroßen Städten in Nord- und Ostdeutschland erfüllt, wobei sich die Gesellschaft auf Objekte in Ballungsregionen bzw. Regionen mit einer positiven Zukunftsprognose konzentriert. Entsprechend fi ndet sich der überwiegende Teil des Immobilienbestandes in diesen Gebieten. Durch ein aktives Asset-Management des Immo-bilienportfolios zielt die KWG auf eine Senkung der Leerstände bei gleichzeitiger Entwicklung des Mietniveaus ab.

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45 KONZerNLagebericht44 KONZerNLagebericht

Um die Wertschöpfungskette innerhalb des Konzerns zu vervollständigen, hat die KWG im Jahr 2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet, eine Hausverwaltungsgesellschaft, die An-fang 2010 ihre Tätigkeit aufgenommen hat. Zunächst sind die Bestände in Berlin, Sachsen und Thüringen in die Hausverwaltung eingegangen. 2010 wurde zudem der Übergang der KWG-Bestände in den westlichen Bundesländern zum 1. Januar 2011 vorbereitet. Auch Drit-te sollen zukünftig auf die Serviceangebote der KWG Wohnwert GmbH zurückgreifen können.

Überblick über den geschäftsverlauf

Nachdem im Jahr 2009 der Transaktionsmarkt fast zusammengebrochen war, spürte man im Jahr darauf deutliche Erholungstendenzen, doch das Angebot blieb hinter der Nachfrage zurück. So konnte die KWG erst zum Jahresende noch zwei Einkäufe abschließen. Zum einen erwarb sie ein Portfolio von 506 Wohnungen, die sich auf die Standorte Celle und Delmenhorst verteilen, zum anderen ein Objekt in Berlin mit 30 Wohneinheiten. In beiden Fällen werden strategiekonform regionale Standorte, an denen die KWG bereits aktiv ist, weiter ausgebaut. Der rechtliche und wirtschaftliche Übergang dieser Einheiten auf die KWG erfolgt im Geschäftsjahr 2011. Wesentlich konzentriert hat sich die KWG im Jahr 2010 auf ihre zwei großen energetischen Sanierungsprojekte in Celle und Gelsenkirchen. Ein aktives Asset-Management und eine solide Finanzierung wurden auch im Jahr 2010 intensiv verfolgt.

Im Geschäftsjahr 2010 wurden Darlehen im Wert von 4,5 Mio. Euro umstrukturiert. Die durchschnittliche Zinslast im Gesamtportfolio der KWG beläuft sich auf 4,90 Prozent p. a. gegenüber 5,02 Prozent p. a. zum Jahresbeginn. Die durchschnittliche Restzinsbindungs-laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG beträgt rund 4,5 Jahre. Bis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht für die vorhandenen Immobilien kein Refi nan-zierungsbedarf. Zu diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehenden Kredite lediglich auf rund 2 Mio. Euro belaufen, über deren Prolongation bereits verhandelt wird. Bezüglich eines im Jahre 2012 auslaufenden Kreditvolumens i. H. v. rund 25 Mio. Euro hat sich die KWG die Option gesichert, rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fi xierten Konditionen bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlich-keiten der KWG beläuft sich auf 1,8 Prozent pro Jahr.

Zum Jahresende 2010 verfügte die KWG über 4.822 Wohneinheiten und 44 Gewerbeeinhei-ten sowie 1.093 Garagen und Stellplätze sowie über rund 74.000 Quadratmeter unbebaute Grundstücke. Im Vergleich mit den Zahlen des Vorjahres haben sich damit nur geringfügige Veränderungen ergeben. Der Konzernumsatz beträgt nach IFRS (International Financial Re-porting Standards) wie im Vorjahr (VJ) 19,8 Mio. Euro. Die Nettokaltmieten stiegen im Jahre 2010 auf insgesamt 13,3 Mio. Euro nach 13,2 Mio. Euro im Vorjahr leicht an. Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) hat sich im Geschäftsjahr 2010 mit 10,2 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahreswert von 2,7 Mio. Euro mehr als verdreifacht. Auch der Konzernjahresüberschuss 2010 verbesserte sich mit 8,6 Mio. Euro nach 3,3 Mio. Euro im Vorjahr deutlich.

Erheblichen Einfl uss auf die Ergebnissituation haben dabei mit 9,6 Mio. Euro (VJ: 4,0 Mio. Euro) die Ergebnisse vor Ertragsteuern bzw. mit 8,1 Mio. Euro die Ergebnisse nach Ertrag-

KONZerNLageberichtDer KWg KOmmUNaLe WOhNeN ag für das Geschäftsjahr 2010

steuern (VJ: 3,3 Mio. Euro) aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzin-vestitionen gehaltenen Immobilien.

Aber auch das operative Ergebnis der KWG (Ergebnis vor Ertragsteuer- und Bewertungseffek-ten) konnte von –1,3 Mio. Euro im Jahre 2009 um 1,9 Mio. Euro auf 0,6 Mio. Euro für 2010 verbessert werden.

Der Vorstand der KWG ist mit der Geschäftsentwicklung des Jahres 2010 zufrieden und für 2011 optimistisch. Das Umfeld für Transaktionen scheint sich weiterhin zu erholen, sodass sich mehr Möglichkeiten einer Ausweitung des Immobilienbestandes ergeben sollten. Insgesamt wird auch für 2011 von steigenden Umsätzen bei einer weiteren Verbesserung einzelner Kennzahlen ausgegangen.

Unternehmensstruktur

Die KWG Kommunale Wohnen AG ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht und fungiert als Mutterunternehmen des KWG-Konzerns. Die einzelnen Bestände sind Objekt-gesellschaften zugeordnet, diese werden in den Konzernabschluss einbezogen. Zum 31. Dezember 2010 gehören zum Konzern insgesamt 16 Tochtergesellschaften. Eine Aufstellung der einzelnen Beteiligungen fi ndet sich im Anhang. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Daneben waren Mitarbeiter des KWG-Konzerns operativ an den Standorten Berlin, Glauchau, Hainichen, Bad Langensalza, Celle, Hagen und Gelsenkirchen tätig.

finanzstruktur

Die KWG hat am 31. Dezember 2010 ein Grundkapital von 10.804.729 Euro, eingeteilt in 10.804.729 nennwertlose Stückaktien. Die Erhöhung gegenüber dem Jahresende 2009 resultiert aus einer im Dezember 2010 vorgenommenen Barkapitalerhöhung aus genehmig-tem Kapital. 982.248 neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien wurden im Rahmen eines Private Placements bei nationalen und internationalen Investoren zu einem Ausgabepreis von 5,15 Euro je Aktie platziert.

mitarbeiter

Zum 31. Dezember 2010 hat die KWG im Konzern insgesamt 38 Mitarbeiter (Vorjahresstichtag: 23 Mitarbeiter) und 2 Vorstände (Vorjahresstichtag: 1 Vorstand) beschäftigt.

Vorstand

Bis Juni 2010 fungierte Stavros Efremidis, seit Februar 2007 im Vorstand der Gesellschaft, als Alleinvorstand. Mit der Berufung von Torsten Hoffmann als Finanzvorstand zum 15. Juni 2010 wird die KWG wieder durch zwei Vorstände vertreten.

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47 KONZerNLagebericht46 KONZerNLagebericht

2. VermÖgeNs-, fiNaNZ- UND ertragsLage

Vermögenslage

Im Geschäftsjahr 2010 hat die KWG die Eigenkapitalquote nach den internationalen Rech-nungslegungsvorschriften IFRS von 34,5 Prozent im Vorjahr auf 38,1 Prozent zum 31. De zember 2010 gesteigert. Damit verfügt die KWG über eine für eine Immobiliengesellschaft sehr komfortable Eigenkapitalausstattung, die den Ankauf weiterer Bestände erlaubt.

Die Bilanzsumme erhöhte sich von 187,5 Mio. Euro im Vorjahr auf 205,2 Mio. Euro Ende 2010.

Auf der Aktivseite der Bilanz dominieren mit 193,2 Mio. Euro (im Vorjahr: 177,4 Mio. Euro) weiterhin die langfristigen Vermögenswerte. Dabei stellen unverändert die als Fi-nanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Schwergewicht mit 188,6 Mio. Euro nach 173,6 Mio. Euro im Jahr zuvor.

Die kurzfristigen Vermögenswerte erhöhten sich von 10,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 12,1 Mio. Euro zum Ultimo 2010. Die Liquiditätslage des Konzerns mit 8,7 Mio. Euro nach 7,3 Mio. Euro im Vorjahr ist zufriedenstellend.

Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Konzerneigenkapital nach IFRS wiederholt deutlich auf 78,1 Mio. Euro nach 64,7 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigenkapitalzuwachs ist im Wesentlichen auf den Kon zernjahresüberschuss von 8,6 Mio. Euro sowie die 2010 durchge-führte Kapitalerhöhung zurück zuführen.

Das langfristige Fremdkapital stieg aufgrund der Erhöhung der latenten Steuerschulden leicht von 116,8 Mio. Euro im Vorjahr auf 118,6 Mio. Euro zum Jahresultimo 2010. Dabei handelt es sich vor allem um langfristige Finanzschulden. Diese betragen zum Bilanzstichtag 114,2 Mio. Euro (Vorjahr: 114,4 Mio. Euro).

Das kurzfristige Fremdkapital erhöhte sich von 6,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 8,6 Mio. Euro. Der Anstieg resultiert aus der Zunahme der kurzfristigen Finanzschulden von 2,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 5,0 Mio. Euro zum Ende des Berichtsjahres.

Sowohl die hohe Eigenkapitalquote als auch der hohe Anteil an langfristigem Fremdkapital und die hohe Liquidität tragen zu der nach wie vor im Branchenvergleich äußerst soliden Finanzierung der KWG bei.

finanzlage

Während des Geschäftsjahres 2010 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit uneingeschränkt gegeben. Zum 31. Dezember 2010 betrugen die fl üssigen Mittel der KWG solide 8,7 Mio. Euro.

KONZerNLageberichtDer KWg KOmmUNaLe WOhNeN ag für das Geschäftsjahr 2010

Wie im Überblick über den Geschäftsverlauf dargestellt und erläutert, hat die KWG im Ge-schäftsjahr 2010 keine nennenswerten Portfoliotransaktionen vorgenommen, die zu Mittel-abfl üssen führten. Der Cashfl ow aus der Investitionstätigkeit beläuft sich nach –2,1 Mio. Euro im Vorjahr im Wesentlichen aufgrund der durchgeführten umfangreichen Baumaßnahmen in Celle und Gelsenkirchen auf –5,8 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2010.

Der Cashfl ow aus laufender Geschäftstätigkeit ist nach –5,1 Mio. Euro im Jahr 2009 erstmals positiv und beläuft sich für das Geschäftsjahr 2010 auf 0,1 Mio. Euro. Dazu kommt es, weil das um die Fair-Value-Bewertung bereinigte EBT mit 0,6 Mio. Euro positiv ist und sich das Nettoumlaufvermögen nur um 0,5 Mio. Euro aufgebaut hat.

Das Konzernergebnis in Höhe von 10,2 Mio. Euro vor Ertragsteuern resultiert bei der KWG als Bestandshalter im Wesentlichen aus nicht zahlungswirksamen Wertzuwächsen im Im-mobilienbesitz. Dem stehen Sanierungsausgaben in erworbenen Einheiten gegenüber. Der Vorstand geht davon aus, dass nach Abschluss größerer Sanierungsarbeiten an Projekten deutlich höhere positive Cashfl ows aus der laufenden Geschäftstätigkeit zu erzielen sind.

ertragslage

Die Nettoumsatzerlöse stiegen weiter von 13,2 Mio. Euro im Vorjahr auf 13,3 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2010. In dieser Größe sind ausschließlich die Mieteinnahmen der als Finanzin-vestitionen gehaltenen Immobilien enthalten. Das Ergebnis aus der Bewertung zum Zeitwert beläuft sich auf 9,6 Mio. Euro im Jahr 2010 nach 4,0 Mio. Euro im Vorjahr.

Insgesamt bildeten damit im Geschäftsjahr 2010 weiterhin Mieteinnahmen den Großteil der Erlöse. Dies unterstreicht die sehr nachhaltige Ertragsbasis der KWG.

Der Materialaufwand, in dem sich vor allem die umlagefähigen Betriebskosten widerspiegeln, reduzierte sich von 7,3 Mio. Euro im Vorjahr auf 6,2 Mio. Euro. Der Personalaufwand lag mit 1,8 Mio. Euro leicht über dem des Vorjahresniveaus von 1,5 Mio. Euro.

Die Aufwendungen aus Investment Properties ermäßigten sich nochmals von 3,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 3,0 Mio. Euro. Diese Größe spiegelt die den Objekten direkt zuzurechnenden, nicht umlagefähigen Kosten wie Instandhaltungsaufwendungen, Sanierungsmaßnahmen und eigene Verwaltungskosten wider. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen reduzierten sich von 2,3 Mio. Euro im Jahr 2009 auf 1,9 Mio. Euro im Berichtsjahr. Die Zinsaufwen-dungen blieben im Vergleich zum Vorjahr nahezu konstant. Sie betrugen auch in diesem Geschäftsjahr 5,9 Mio. Euro.

Insgesamt stieg das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Konzern (nach IFRS) deutlich von 3,2 Mio. Euro im Vorjahr auf 10,7 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2010. Nach Abzug von sonstigen Steuern und Steuern vom Einkommen und vom Ertrag in Form von latenten Steuern kletterte der Konzernjahresüberschuss nach IFRS von 3,3 Mio. Euro im Vor-jahr auf insgesamt 8,6 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2010. Die auf Minderheiten entfallenden Ergebnisanteile sind unverändert von untergeordneter Bedeutung.

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49 KONZerNLagebericht48 KONZerNLagebericht

3. Nachtragsbericht

Mit Beginn des Jahres 2011 wurde die Internalisierung des Asset- und Property-Manage-ments auch auf die Immobilienbestände in den alten Bundesländern ausgeweitet. Somit werden zwischenzeitlich bereits über 85 Prozent des Gesamtbestands des KWG-Konzerns durch das Tochterunternehmen KWG Wohnwert GmbH verwaltet.

Zum Jahresende wurden noch Kaufverträge über 506 Wohnungen an den Standorten Celle und Delmenhorst sowie 30 Wohnungen am Standort Berlin abgeschlossen. Diese Einheiten gehen rechtlich und wirtschaftlich erst im Jahr 2011 auf die KWG über.

4. risiKO- UND chaNceNbericht

Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Bestandshaltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestandsobjekte sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns. Die Risiken eines Investors, der lang-fristige Investitionen in Form von Sachwerten im Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer. Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt deswegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie – wenn möglich – zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde Maßnahmen einzuleiten.

a) Das risikomanagement des KWg-Konzerns

Mittels ihres Risikomanagements kann die KWG Risiken systematisch identifi zieren, beur-teilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen.

Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung von Geschäftsstrategien fort-laufend defi niert. Umfassendes Informieren der Geschäftsleitung durch die einzelnen Unter-nehmensbereiche in regelmäßig stattfi ndenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechun-gen und Bereichsmeetings sind Basis zur Risikoidentifi zierung und -steuerung.

b) bericht über die risiken

Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzelrisiken intensiv verfolgt:

Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und BetriebsrisikenDer Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig, gleichwohl wird allerdings das Marktumfeld von der Entwicklung der internationalen Konjunktur beeinfl usst.

KONZerNLageberichtDer KWg KOmmUNaLe WOhNeN ag für das Geschäftsjahr 2010

Nach dem Krisenjahr 2009 mit einem Rückgang des deutschen Bruttoinlandsprodukts um rund 5 Prozent, stieg im Berichtsjahr das deutsche Bruttoinlandsprodukt um 3,6 Prozent. Ferner prog nostizierten die Wirtschaftsforschungsinstitute in ihrem Herbstgutachten im Okto-ber 2010 für 2011 ein Wirtschaftswachstum von 2 Prozent. Gleichwohl ist eine schwächere als erwartete Entwicklung möglich. Es ist nicht auszuschließen, dass die erzielbaren Mieten und das Zinsniveau hierdurch, wie auch von der Preisentwicklung, beeinfl usst werden.

Bei Ankäufen von Wohnportfolios könnte ein zunehmender Wettbewerb durch neue natio nale oder internationale Nachfragen zu einer Veränderung der derzeitigen Ankaufbedingun gen führen.

Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von qualifi zierten Füh-rungskräften sowie von qualifi zierten Mitarbeitern.

Sinken der ImmobilienwerteDie KWG prüft vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien intensiv und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkommen, dass durch externe Ereignisse die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken.

LiquiditätsrisikenDie KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie neben Eigenkapital auch um-fangreiches, weiteres Fremdkapital für Investitionen in den Bestand sowie zum Erwerb weite-rer Wohnportfolios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in der erforderlichen Höhe und zu günstigen Konditionen beschaffen zu können.

Währungs- und ZinsänderungsrisikenDie Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und sich in Euro refi nanziert; auch die Mieteinnahmen fl ießen in Euro. Es gibt aber Zinsände rungsrisiken, ins-besondere bei der Prolongation bestehender Darlehen. Diese Risiken werden durch aktives Darlehensmanagement begleitet.

IT-RisikenDie Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT-gestützt, so dass IT-Risiken beste hen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden, schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen. Zudem erfolgen ständig eine Überprüfung und An-passung des IT-Systems an die neueste technische Entwicklung.

Rechtliche RisikenRechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen.

Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2010 lagen keine Risi-ken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns gefährden oder die Ent-wicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die Zukunft sind zum jetzigen Zeitpunkt keine derartigen Risiken zu erkennen.

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51 KONZerNLagebericht50 KONZerNLagebericht

c) bericht über die chancen

Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben die Kommunen in der Ver gangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert und sind daher eine wesentliche Ziel gruppe von privaten Immobilieninvestitionen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobi lienbestände politisch und wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u. a. vorhan dene Schulden zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie Ausbildungsinvestiti-onen durchzuführen. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die jeweilige Kom mune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und zuziehende Arbeitnehmer.

Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von Immobilien gesehen, bei denen die damit verbundenen Kredite nicht planmäßig getilgt werden können (notleidende Kredite). Hierbei handelt es sich vor allem um in den letzten 5 Jahren gehandelte und hochfi nanzierte Objekte. Die Gläubiger dürften in Zukunft vermehrt solvente Eigentümer für die Immobilien aus ihren notleidenden Krediten suchen. Die KWG sieht sich als potenzieller Partner für solche Gläubiger.

Aufgrund guter Kontakte zu potenziellen Verkäufern gehört die KWG mit zu den ersten An-sprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden lohnende Investitionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaßnahmen einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.

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5. PrOgNOsebericht

Die KWG ist für das Jahr 2011 optimistisch. Erwartet wird eine weitere Besserung der ge-samtwirtschaftlichen Lage und damit einhergehend eine Belebung der Transaktionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt. Dieses Szenario will die KWG nutzen, um den eigenen Woh-nungsbestand weiter strategiekonform auszubauen. Der Einsatz von Eigenkapital soll bei Zu-käufen so gestaltet werden, dass Verwässerungen des Net Asset Value (NAV) weitestgehend vermieden werden.

Die KWG wird das Jahr 2011 nutzen, um weiter werterhöhend mit dem aktuellen Immobi-lienbestand zu arbeiten.

Die Internalisierung der Hausverwaltung des KWG-Bestands in den neuen Bundesländern wird durch die konzerneigene KWG Wohnwert GmbH seit Anfang 2010 erfolgreich umgesetzt und führte bereits im Jahr 2010 zu einer signifi kanten Effi zienzsteigerung mit zusätzlicher Steuerentlastung. Im Januar 2011 wurde auch die Verwaltung der westdeutschen Woh-nungsbestände der KWG in die KWG Wohnwert GmbH integriert.

Durch die geschilderten Maßnahmen und ergänzend durch geplante Zukäufe sollen die Mieteinnahmen und damit die Umsätze der KWG im Jahr 2011 weiter erhöht werden.

Insgesamt werden für die folgenden Geschäftsjahre EBT auf etwa gleicher Höhe des aktuel-len Geschäftsjahres erwartet.

Hamburg, den 31. März 2011

KWG Kommunale Wohnen AG

Stavros Efremidis Torsten Hoffmann

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53 KONZerNabschLUss52 KONZerNabschLUss

KONZerNbiLaNZNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

aKtiVa IN EUR Notes 31.12.2010 31.12.2009Langfristige Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte 4.1, 6.1, 14 207.507,58 189.982,63

Sachanlagen 4.2, 6.2, 14 343.019,69 177.069,99

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 4.3, 6.3, 14 188.635.558,02 173.579.000,00

Latente Steuerforderungen 4.4, 6.4 3.984.824,00 3.503.202,03

Langfristige Vermögenswerte, gesamt 193.170.909,29 177.449.254,65

Kurzfristige Vermögenswerte

Vorräte 4.5, 6.5 102.616,20 16.250,69

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 4.6, 6.6 766.965,51 428.064,44

Steuererstattungsansprüche 4.6, 6.6 20.354,74 159.337,45

Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 4.6, 6.6 2.437.907,85 2.144.849,46

Flüssige Mittel 4.7, 6.7 8.736.265,05 7.261.151,69

Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 12.064.109,35 10.009.653,73

aKtiVa, gesamt 205.235.018,64 187.458.908,38

PassiVa IN EUReigenkapital

Gezeichnetes Kapital 6.8 10.804.729,00 9.822.481,00

Kapitalrücklage 6.8 42.892.602,42 40.500.379,90

Gewinnrücklagen 6.8 1.855,13 1.855,13

Rücklage für Marktbewertung 6.8 –463.554,50 –411.654,09

Konzernbilanzgewinn 6.8 24.863.209,44 14.821.827,41

eigenkapital vor minderheiten 78.098.841,49 64.734.889,35

Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital 3.157,11 2.271,44

eigenkapital, gesamt 78.101.998,60 64.737.160,79

Langfristiges fremdkapital

Langfristige Finanzschulden 4.8, 6.9 114.171.218,87 114.385.964,56

Latente Steuerschulden 4.8, 6.10 4.332.499,23 2.288.502,77

Langfristiges Fremdkapital(Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften)

4.8, 6.11 52.757,15 88.248,59

Langfristiges fremdkapital, gesamt 118.556.475,25 116.762.715,92

Kurzfristiges fremdkapital

Kurzfristige Finanzschulden 4.8, 6.12 4.975.142,63 2.396.956,65

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.8, 6.12 968.984,87 1.184.353,52

Kurzfristige Steuerschulden 4.8, 6.12 36.164,12 39.403,66

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 4.8, 4.10, 6.12 2.596.253,17 2.338.317,84

Kurzfristiges fremdkapital, gesamt 8.576.544,79 5.959.031,67

PassiVa, gesamt 205.235.018,64 187.458.908,38

IN EUR Notes 2010 2009Umsatzerlöse 5.1 19.764.936,03 19.759.185,85

Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

5.2 9.602.302,86 3.960.815,33

Sonstige betriebliche Erträge 5.3 263.111,75 224.110,49

Materialaufwand 5.4 –6.235.614,29 –7.335.791,44

Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 5.5 –1.546.819,83 –1.322.268,59

b) Soziale Abgaben u. Aufwendungen für Altersversorgung 5.5 –226.622,48 –166.016,69

Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen

5.6 –172.734,60 –103.275,93

Aufwendungen aus Investment Properties 5.7 –2.999.760,82 –3.653.015,00

Sonstige betriebliche Aufwendungen 5.8 –1.865.999,37 –2.334.156,96

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 5.9 26.066,24 72.406,63

Zinsen und ähnliche Aufwendungen 5.10 –5.861.159,24 –5.864.857,34

Ergebnisanteil anderer Gesellschafter 5.11 –5.862,15 –3.259,40

ergebnis der gewöhnlichen geschäftstätigkeit 10.741.844,10 3.233.876,95

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 5.12 –1.615.241,37 656.711,13

Sonstige Steuern 5.13 –543.020,98 –570.424,44

Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis 8.583.581,75 3.320.163,64

Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten 5.14 –61.657,75 –92.299,54

Ertragsteuern auf die direkt im Eigenkapital erfassten Aufwendungen

5.15 9.757,34 14.606,40

summe der direkt im eigenkapital erfassten erträge und aufwendungen –51.900,41 –77.693,14

gesamtergebNis 8.531.681,34 3.242.470,50

Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis entfällt auf:

Minderheitenanteile 5.16 885,67 –728,56

Anteilseigner des Mutterunternehmens 8.582.696,08 3.320.892,20

gesamtergebnis entfällt auf:

Minderheitenanteile 5.16 885,67 –728,56

Anteilseigner des Mutterunternehmens 8.530.795,67 3.243.199,06

Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert) 8. 0,87 0,39

KONZerN-gesamtergebNisrechNUNgNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs)

für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010

Page 28: KWG Geschäftsbericht 2010

55 thema54 KONZerNabschLUss

KONZerN-KaPitaLfLUssrechNUNgNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010

IN EUR Notes 6.7, 13 1.1.–31.12.2010 1.1.–31.12.2009

1.Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Min-derheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern

10.198.823,12 2.663.452,51

2. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 172.734,60 103.275,93

3. Sonstige zahlungsunwirksame Erträge –50.000,80 0,00

4.Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens

–6.499,08 204.471,76

5. Zinsen und ähnliche Erträge –26.066,24 –72.406,63

6. Zinsaufwendungen 5.861.159,24 5.864.857,34

7.Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert

–9.602.302,86 –3.960.815,33

8.

Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind

–579.342,26 –89.769,34

9.Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Liefe-rungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind

–82.450,58 –4.032.375,29

10. Einzahlungen aus Zinsen 26.066,24 72.406,63

11. Gezahlte Zinsen –5.796.649,14 –5.874.615,58

12. cashfl ow aus laufender geschäftstätigkeit 115.472,24 –5.121.518,00

13.Auszahlungen aus dem Erwerb von Anteilen des Tochter-unternehmens KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG

–29.127,71 0,00

14.Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögens-gegenstände

–106.726,05 –64.524,37

15.Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen inklusive der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

54.040,00 1.914.476,12

16.Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

–5.501.411,75 –3.955.371,52

17.Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlage-vermögen

–249.867,53 –33.180,36

18. cashfl ow aus der investitionstätigkeit –5.833.093,04 –2.138.600,13

19. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 982.248,00 1.222.481,00

20. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 4.469.000,00 12.564.517,29

21. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten –2.067.042,95 –11.166.273,65

22.Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung

3.808.529,11 4.097.496,76

23.Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von Minderheitsgesellschaftern

0,00 3.000,00

24. cashfl ow aus der finanzierungstätigkeit 7.192.734,16 6.721.221,40

25. Zahlungswirksame Veränderungen des finanzmittelfonds 1.475.113,36 –538.896,73

26. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 7.261.151,69 7.800.048,42

27. finanzmittelfonds am ende der Periode 8.736.265,05 7.261.151,69

Nachrichtlich: erhaltene Ertragsteuern 137.830,23 1.188,39

,, ,,Wir sichern Vermögen und wir schaffen Vermögen.

Stavros Efremidis, 28. Januar 2011

Page 29: KWG Geschäftsbericht 2010

57 KONZerNabschLUss56 KONZerNabschLUss

KONZerN-eigeNKaPitaLVeräNDerUNgsrechNUNgNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010

IN EUR Notes 6.8

gezeichnetesKapital

Kapitalrücklage gewinn-rücklagen

rücklage fürmarktbewertung

Konzern-bilanzgewinn

eigenkapital vor minderheiten

minderheiten-anteile

Konzern-eigenkapital

staND ZUm 31.12.2008 Nach ifrs 8.600.000,00 37.970.422,74 1.855,13 –333.960,95 9.904.722,81 56.143.039,73 0,00 56.143.039,73

Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 1.222.481,00 4.278.683,50 0,00 0,00 0,00 5.501.164,50 0,00 5.501.164,50

Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 3.320.892,20 3.320.892,20 –728,56 3.320.163,64

Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen

0,00 0,00 0,00 –77.693,14 0,00 –77.693,14 0,00 –77.693,14

gesamtergebNis 0,00 0,00 0,00 –77.693,14 3.320.892,20 3.243.199,06 –728,56 3.242.470,50

Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 –152.513,94 0,00 0,00 0,00 –152.513,94 0,00 –152.513,94

Einzahlungen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.000,00 3.000,00

Entnahmen aus Rücklagen 0,00 –1.596.212,40 0,00 0,00 1.596.212,40 0,00 0,00 0,00

staND ZUm 31.12.2009 Nach ifrs 9.822.481,00 40.500.379,90 1.855,13 –411.654,09 14.821.827,41 64.734.889,35 2.271,44 64.737.160,79

Erlöse aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 982.248,00 4.076.329,20 0,00 0,00 0,00 5.058.577,20 0,00 5.058.577,20

Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00 0,00 8.582.696,08 8.582.696,08 885,67 8.583.581,75

Direkt im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen

0,00 0,00 0,00 –51.900,41 0,00 –51.900,41 0,00 –51.900,41

gesamtergebNis 0,00 0,00 0,00 –51.900,41 8.582.696,08 8.530.795,67 885,67 8.531.681,34

Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 –225.420,73 0,00 0,00 0,00 –225.420,73 0,00 –225.420,73

Entnahmen aus Rücklagen 0,00 –1.458.685,95 0,00 0,00 1.458.685,95 0,00 0,00 0,00

staND ZUm 31.12.2010 Nach ifrs 10.804.729,00 42.892.602,42 1.855,13 –463.554,50 24.863.209,44 78.098.841,49 3.157,11 78.101.998,60

Page 30: KWG Geschäftsbericht 2010

59 KONZerNabschLUss58 KONZerNabschLUss

(1) aLLgemeiNe erLäUterUNgeN

Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Hamburg/Deutschland, Alstertor 9, ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns. Sie ist eine seit dem 8. März 2010 im Entry Standard (bis 7. März 2010 im Open Market) der Frankfurter Wertpapierbörse notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft wurde am 28. Juni 2000 beim Amtsgericht Bremen im Handelsregister unter HRB 19416 eingetragen. Seit dem 17. August 2009 wird die Gesellschaft beim Amtsgericht Hamburg im Handelsregister unter HRB 110567 geführt.

Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst im Wesentlichen den Erwerb, die Er-richtung und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immobilien-unternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, sowie die Vermietung und Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt durch die Tochtergesellschaften der KWG AG.

Die Vermietung der Immobilien unterliegt keinen wesentlichen saisonalen oder konjunkturellen Schwankungen.

Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen ist das Kalenderjahr.

(2) grUNDLageN Der rechNUNgsLegUNg

Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2010 freiwillig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-Gesamt-ergebnisrechnung, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, Konzern-Kapitalfl ussrech-nung und ergänzenden Anhangsangaben, auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung mit den IFRS.

Im Konzernabschluss werden alle bis zum 31. Dezember 2010 verpfl ichtend anzuwenden-den Standards und Interpretationen des International Accounting Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet.

Dieser Konzernabschluss wird in Anwendung von § 315a Abs. 3 HGB aufgestellt. IFRS 9 (Financial Instruments) und die Änderungen in IFRS 7 (Financial Instruments: Disclosures) sind von der EU noch nicht anerkannt und wären erst verpfl ichtend für Geschäftsjahre nach 2010 verpfl ichtend anzuwenden. Die Auswirkungen der Umsetzung dieser Normen auf den Konzernabschluss der KWG AG werden derzeit geprüft.

Die überarbeiteten Fassungen des IFRS 3 Unternehmenzusammenschlüsse und des IAS 27 „Konzern- und separate Einzelabschlüsse nach IFRS“ sind verpfl ichtend am bzw. nach dem 1. Januar 2010 anzuwenden und betreffen Unternehmenszusammenschlüsse in Geschäfts-jahren, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen. Für den KWG-Konzern haben diese Änderungen keine Auswirkungen.

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

Zum 1. Januar 2010 sind die Änderungen des Sammelstandards „Improvements to IFRS“ (2009) in Kraft getreten. Diese Neuerungen hatten keine materiellen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der KWG AG.

Am 31. Juli 2008 wurden unter dem Titel „Geeignete Grundgeschäfte“ Änderungen zu IAS 39 „Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung“ veröffentlicht. Mit den Änderungen wird unter anderem klargestellt, wie Optionskontrakte, die als Sicherungsinstrumente eingesetzt werden, zu bilanzieren sind. Die Änderungen sind rückwirkend in der ersten Periode eines am 1. Juli 2009 oder danach beginnenden Geschäftsjahres anzuwenden und haben keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der KWG AG.

Die übrigen Änderungen von IFRS-Normen, insbesondere IFRS 1 „Erstmalige Anwendung der IFRS“, IFRS 2 „Anteilsbasierte Vergütung“, IFRS für kleine und mittelgroße Unternehmen (IFRS für KMU), IFRIC 12 „Dienstleistungskonzessionsvereinbarungen“, IFRIC 15 „Immobili-enfertigungsaufträge“, IFRIC 17 „Sachdividenden an Eigentümer“, IFRIC 18 „Übertragungen von Vermögenswerten von Kunden“, die verpfl ichtend am bzw. nach dem 1. Januar 2010 anzuwenden sind, haben mit Ausnahmen von möglichen zusätzlichen Anhangsangaben keine wesentlichen Auswirkungen für den KWG-Konzern.

Am 4. November 2009 veröffentlichte das IASB den überarbeiteten Standard IAS 24 „Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen“. Die überarbeitete Fas-sung des IAS 24 ist erstmals verpfl ichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2011 beginnen. Mit Ausnahme von weiteren Anhangsangaben führt die Überar-beitung des Standards zu keinen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der KWG AG.

Das IASB hat am 8. Oktober 2009 Änderungen des IAS 32 „Finanzinstrumente: Darstellung“ bezüglich der Klassifi zierung von Bezugsrechten veröffentlicht. Die Änderungen sind ver-pfl ichtend anzuwenden für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Februar 2010 begin-nen. Die Änderungen haben keine Auswirkung für den KWG-Konzern.

Die Änderungen der Interpretationen IFRIC 19 „Tilgung fi nanzieller Verbindlichkeiten mit Eigenkapitalinstrumenten“ und IFRIC 14 „Vorauszahlungen im Rahmen von Mindestdo-tierungsverpfl ichtungen“, die anzuwenden sind für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Juli 2010 bzw. 1. Januar 2011 beginnen, haben mit Ausnahme von möglichen weiteren Anhangsangaben keine Auswirkungen auf den Konzernabschluss der KWG AG.

Aus der Anwendung veränderter Standards ergaben sich keine weiteren Auswirkungen auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

Sowohl die Berichtswährung als auch die funktionale Währung ist Euro (EUR). Währungs-umrechnungen waren für die ausschließlich national tätigen Konzernunternehmen nicht erforderlich. Die Angaben erfolgen entsprechend der jeweiligen Bezeichnung in Euro (EUR) oder in Tausend Euro (TEUR).

Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind einzelne Posten der Konzern-Gesamt-ergebnisrechnung und der Konzernbilanz zusammengefasst worden. Diese Posten werden

Page 31: KWG Geschäftsbericht 2010

61 KONZerNabschLUss60 KONZerNabschLUss

im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert. Die in der Konzern-Gesamtergebnisrech-nung enthaltene Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfah-ren aufgestellt.

Im Konzernabschluss wurden in einigen Fällen Schätzungen vorgenommen und Annahmen getroffen, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis von bilanziellen Vermögenswer-ten, Schulden, Erträgen, Aufwendungen sowie Eventualverbindlichkeiten haben. Die tat-sächlichen Werte können von diesen Schätzungen bzw. Annahmen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis berücksichtigt, sodass sämtliche Annahmen und Schätzungen auf den Verhältnissen am Bilanzstichtag basieren.

(3) KONsOLiDierUNgsgrUNDsätZe UND -methODeN

In den Konzernabschluss werden alle Unternehmen im Wege der Vollkonsolidierung einbezo-gen, bei denen die KWG AG mittelbar oder unmittelbar eine Beherrschung i. S. d. IAS 27.13 über ein Tochterunternehmen ausübt. Die Beherrschung über die Tochterunternehmen wird in allen Fällen über Stimmrechtsmehrheit ausgeübt.

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

Die KWG AG hatte am 31. Dezember 2010 insgesamt 16 (Vorjahresstichtag: 16) inländische Tochterunternehmen:

gez. Kapital/Kommanditkap. eUr

anteil amKapital in %

KWg grundbesitz i Verwaltungs gmbh, hamburg 25.000,00 100

KWg grundbesitz i gmbh & co. Kg, hamburg 305.300,00 99,90

KWg grundbesitz ii gmbh & co. Kg, hamburg 5.000,00 100

KWg grundbesitz iii gmbh, hamburg 25.000,00 100

KWg grundbesitz iii gmbh & co. Kg, hamburg 600.000,00 95,41

KWg grundbesitz iV gmbh, hamburg 25.000,00 100

KWg grundbesitz V gmbh, hamburg 25.000,00 100

KWg grundbesitz Vi gmbh, hamburg 25.000,00 100

KWg grundbesitz Vii gmbh, hamburg 25.000,00 100

KWg grundbesitz Viii gmbh, hamburg 25.000,00 100

Königsdorfer straße 15 + 17 Projekt gmbh, hamburg* 25.000,00 100

KWg grundbesitz X gmbh, hamburg 25.000,00 100

KWg immobilien gmbh, hamburg 25.000,00 100

KWg Wohnwert gmbh, glauchau 30.000,00 90

siedlungs- und Wohnhausgesellschaft sachsengesellschaft mit beschränkter haftung, glauchau

565.000,00 100

hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter haftung, hainichen

3.400.091,01 100

*Vormals: KWG Grundbesitz IX GmbH, Hamburg.

Page 32: KWG Geschäftsbericht 2010

63 KONZerNabschLUss62 KONZerNabschLUss

Wesentliche Unternehmenserwerbe haben im Geschäftsjahr 2010 nicht stattgefunden. Der Erwerb eines weiteren Kommanditanteils an der KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg, im Januar 2010 (10,9 Prozent des Kommanditkapitals) führte zu Auszahlungen in Höhe von TEUR 29.

Basis für die Erstellung des Konzernabschlusses bilden die aus den handelsrechtlichen Jahresabschlüssen entwickelten IFRS-Einzelabschlüsse.

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt unter Anwendung des IFRS 3 nach der Neubewertungs-methode zum Zeitpunkt des Erwerbs des Tochterunternehmens. Ergibt sich zum Erwerbs-stichtag ein passiver Unterschiedsbetrag, so wird dieser sofort ergebniswirksam vereinnahmt. Auf Minderheitsgesellschafter entfallende Anteile am konsolidierten Eigenkapital und am konsolidierten Jahresergebnis werden getrennt von den auf die Muttergesellschaft entfallen-den Anteile ausgewiesen. Sofern es sich um Minderheitsgesellschafter von Personenhandels-gesellschaften handelt, erfolgt ein Ausweis unter dem langfristigen Fremdkapital.

Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den konsolidier-ten Gesellschaften werden aufgerechnet. In der Konzern-Gesamtergebnisrechnung werden Umsatzerlöse sowie andere Erträge zwischen den Konzerngesellschaften mit den entspre-chenden Aufwendungen verrechnet.

Schuldverhältnisse und Eventualverbindlichkeiten werden innerhalb des Konzerns aufgerech-net. Konzerninterne Gewinne und Verluste, Aufwendungen und Erträge werden eliminiert.

Die Jahresabschlüsse der in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen werden unter An wendung der IFRS nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufge-stellt.

Der Stichtag der Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen entspricht in allen Fällen dem Stichtag des Konzernabschlusses (31. Dezember).

(4) biLaNZierUNgs- UND beWertUNgsmethODeN

Von den in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Vermögenswerten und dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen langfristigen Fremdkapital wird erwartet, dass sie innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag nicht realisiert oder erfüllt werden. Entspre chend haben die in der Konzernbilanz ausgewiesenen kurzfristigen Vermögenswerte und das kurzfristige Fremdkapital eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die in der Konzernbilanz aufgeführten Vermögenswerte und Schulden entsprechen im Wesentli chen ihren beizulegenden Zeitwerten.

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

(4.1) immaterieLLe VermÖgeNsWerte

Die immateriellen Vermögenswerte verfügen alle über eine zeitlich begrenzte Nutzungsdauer und sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen werden entsprechend der wirtschaftlichen Nutzungsdauer über 3 Jahre bzw. mit einem Abschreibungssatz von 33 1/3 Prozent vorgenommen. Aus der Kapitalkonso-lidierung ergaben sich keine Geschäfts- oder Firmenwerte.

(4.2) sachaNLageN

Vermögenswerte des Sachanlagevermögens sind mit Ausnahme der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zu Anschaffungskosten abzüglich der kumulierten Abschreibungen bewertet. Gewinne oder Verluste aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens werden in den sonstigen betrieblichen Erträgen oder Aufwendungen berücksichtigt. Vermö-genswerte des Sachanlagevermögens werden über deren voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer pro rata temporis linear abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten über netto EUR 150,00 und bis EUR 1.000,00 werden in einem Sam-melposten zusammengefasst und im Jahr der Anschaffung sowie in den 4 darauffolgenden Jahren mit je einem Fünftel der Anschaffungskosten linear abgeschrieben. Diese Vermö-gensgegenstände werden am Ende desjenigen Geschäftsjahres, in dem der Sammelposten vollständig abgeschrieben ist, im Anlagenspiegel als Abgang erfasst.

Es kommen folgende Nutzungsdauern zur Anwendung:

Nutzungsdauer in Jahren

betriebsausstattung 6 bis 8

büroeinrichtung 3 bis 23

(4.3) aLs fiNaNZiNVestitiONeN gehaLteNe immObiLieN

Bei den zum Bilanzstichtag ausgewiesenen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien handelt es sich um Grundstücke und Gebäude, die zum Zwecke der Erzielung von Mietein-nahmen gehalten und nicht selbst genutzt werden. Die Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt gemäß IAS 40.33 unter Anwendung des beizulegenden Zeitwer-tes. Die Zugangsbewertung erfolgt zu Anschaffungskosten inklusive Transaktionskosten gemäß IAS 40.20. Die im Rahmen der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert entstehenden Gewin-ne oder Verluste durch die Änderung des beizulegenden Zeitwertes werden gemäß IAS 40.35 in der Periode erfolgswirksam berücksichtigt, in der sie entstanden sind. Der Ausweis erfolgt gesondert in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung unter dem Posten Ergebnis aus der Be-wertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.

Page 33: KWG Geschäftsbericht 2010

65 KONZerNabschLUss64 KONZerNabschLUss

(4.4) LateNte steUerfOrDerUNgeN

Latente Steuern werden entsprechend IAS 12 auf Grundlage der bilanzorientierten Ver-mögens- und Verbindlichkeitsmethode für sämtliche temporären und quasi-permanenten Differenzen ermittelt, wonach sie jeweils auf Ansatz- und Bewertungsunterschiede bei den Vermögenswerten und Schulden zwischen IFRS- und Steuerbilanz gebildet werden. Darüber hinaus werden aktive latente Steuern in dem Umfang auf noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge gebildet, in dem wahrscheinlich in Zukunft steuerpfl ichtige Gewinne zur Verfügung stehen.

Aktive und passive latente Steuern werden auf Grundlage der aktuellen Steuersätze bewertet, die für den Zeitraum gelten, in dem sich die zeitlichen Unterschiede voraussichtlich ausglei-chen. Weil die Immobiliengesellschaften im Wesentlichen gewerbesteuerbefreit sind, wird diese Steuer bei den Immobiliengesellschaften bei der Berechnung der Steuerlatenz nicht mit herangezogen.

(4.5) VOrräte

Die Vorräte des Konzerns umfassen Bestände an Heizöl und Flüssiggasen. Sie werden gemäß IAS 2.9 zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. mit dem niedrigeren Netto-veräußerungswert bewertet. Die Ermittlung der Anschaffungskosten erfolgt nach der Durch-schnittsmethode. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte Verkaufspreis abzüglich noch bis zur Fertigstellung anfallender Kosten. Eine Wertminderung auf einen niedrigeren Netto-veräußerungswert war im Berichtsjahr nicht zu erfassen.

(4.6) fOrDerUNgeN UND sONstige VermÖgeNsWerte

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit ihren Anschaffungskosten (= regelmäßig ihr Nominalwert) abzüglich angemessener Einzelwertberichtigungen angesetzt. Sonstige Vermögenswerte werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert; erkennba-ren Risiken wird durch entsprechende Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Wertberichtigungen werden auf Basis von Erfahrungswerten durch Klassifi zierung der Forde-rungen und sonstigen Vermögenswerte nach dem Alter und auf Basis von sonstigen Informa-tionen hinsichtlich der Werthaltigkeit gebildet.

(4.7) ZahLUNgsmitteL UND ZahLUNgsmitteLäQUiVaLeNte

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente bestehen aus Bankguthaben und Kas-senbeständen, die allesamt einen hohen Liquiditätsgrad haben und eine Gesamtlaufzeit von unter 3 Monaten aufweisen. Sie unterliegen keinen Zinsänderungsrisiken und werden jeweils zu Nennwerten angesetzt.

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

(4.8) VerbiNDLichKeiteN

Verbindlichkeiten werden grundsätzlich zum Ausgabebetrag angesetzt. Ein etwaiger Unterschieds-betrag zwischen ausbezahltem und bei Endfälligkeit rückzahlbarem Betrag wird ratierlich zugeführt.

Die Steuerschulden sind in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrages ohne Abzinsung ange-setzt und berücksichtigen sämtliche am Bilanzstichtag erkennbaren Verpfl ichtungen, die auf ver-gangenen Geschäftsvorfällen oder auf vergangenen Ereignissen vor dem Bilanzstichtag beruhen.

Als kurzfristige Posten werden solche mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr ausgewiesen; langfristige Posten haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Eventualschulden werden nicht bilanziert. Eine Eventualschuld liegt vor, wenn die Möglich-keit des Bestehens einer gegenwärtigen, rechtlichen oder faktischen Verpfl ichtung und die Möglichkeit des Abfl usses von Ressourcen nur denkbar, aber nicht wahrscheinlich ist. Dabei gilt ein Ereignis als wahrscheinlich, wenn mehr für als gegen den Eintritt des Ereignisses spricht. Eventualschulden werden jedoch im Anhang angegeben, sofern die Möglichkeit des Abfl usses von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen wahrscheinlich ist.

(4.9) LeasiNg

Bei den bestehenden Leasingverträgen handelt es sich um Operating-Leasing-Verhältnisse, wobei die Gesellschaft ausschließlich als Leasingnehmer auftritt. Die Bilanzierung der Lea-singgegenstände erfolgt beim Leasinggeber, da dieser wirtschaftlicher Eigentümer ist. Die da-für anfallenden Leasingraten werden daher von der Gesellschaft in voller Höhe als Aufwand in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung erfasst.

Die Summe der künftigen Mindestleasingzahlungen aufgrund von unkündbaren Operating-Leasing-Verträgen beträgt:

31.12.2010TEUR

31.12.2009TEUR

bis zu einem Jahr 87 20

Länger als 1 Jahr und bis zu 5 Jahren 153 1

Länger als 5 Jahre 0 0

Für diese Leasingverhältnisse sind im Geschäftsjahr 2010 TEUR 49 (Vorjahr: TEUR 27) fest vereinbarte Leasingaufwendungen erfasst und gezahlt worden. Sie werden im Posten „Sons-tige betriebliche Aufwendungen“ ausgewiesen.

Page 34: KWG Geschäftsbericht 2010

67 KONZerNabschLUss66 KONZerNabschLUss

(4.10) DeriVate fiNaNZiNstrUmeNte UND sicherUNgsgeschäfte

Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken wird ein derivatives Finanzinstrument bilanziert, das die Kriterien des Hedge Accounting in Bezug auf die Bilanzierung nach IAS 39 erfüllt. Es handelt sich hierbei um einen Zinssatzswap zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos eines variabel verzinslichen Darlehens. Dieses derivate Finanzinstrument wird zu dem Zeitpunkt, zu dem der entsprechende Vertrag abgeschlossen wird, zunächst mit seinem beizulegenden Zeitwert angesetzt und nachfolgend mit seinem beizulegenden Zeitwerten bewertet. Das derivate Finanzinstrument wird als Vermögenswert angesetzt, wenn sein beizulegender Wert positiv ist, und als Schuld, wenn sein beizulegender Wert negativ ist. Veränderungen werden, solange die Konditionen des Grund- und Sicherungsgeschäftes identisch sind, erfolgsneutral erfasst. Die Bewertung erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (Mark-to-Market-Wert).

(4.11) ertrags- UND aUfWaNDsreaLisierUNg

Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge werden mit Erbringung bzw. Übergang der Gefahren auf den Kunden realisiert. Betriebliche Aufwendungen werden mit der Inanspruch-nahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt der Verursachung ergebniswirksam. Zinserträge und -aufwendungen werden periodengerecht erfasst.

(5) aNgabeN ZUr KONZerN-gesamtergebNisrechNUNg

Die in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung enthaltene Konzern-Gewinn- und -Verlustrech-nung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Fremdkapitalkosten werden gemäß IAS 23.8 in der Periode als Aufwand erfasst, in der sie angefallen sind. Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifi zierten Vermögenswertes zugeordnet werden können, gibt es nicht.

(5.1) UmsatZerLÖse

eUr 19.764.936,03

Vorjahr eUr 19.759.185,85

Die Umsatzerlöse betreffen Einnahmen aus der Vermietung der als Finanzinvestitionen gehal-tenen Immobilien. Die Erlöse aus Nettokaltmieten belaufen sich im Geschäftsjahr 2010 auf TEUR 13.306 (Vorjahr: TEUR 13.189). Ferner beinhalten die Umsatzerlöse Guthaben aus Betriebskosten-Abrechnungen aus dem Vorjahr.

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

(5.2) ergebNis aUs Der beWertUNg ZUm beiZULegeNDeN ZeitWert Der aLs fiNaNZiNVestitiONeN gehaLteNeN immObiLieN

eUr 9.602.302,86

Vorjahr eUr 3.960.815,33

Das Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert setzt sich aus Aufwertungen in Höhe von TEUR 9.717 (Vorjahr: TEUR 4.852) und Abwertungen in Höhe von TEUR 115 (Vorjahr: TEUR 891) der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zusammen.

(5.3) sONstige betriebLiche erträge

eUr 263.111,75

Vorjahr eUr 224.110,49

Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Wesentlichen Erträge aus der Aufl ösung von handelsrechtlichen Rückstellungen und Wertberichtigungen (TEUR 104; Vorjahr: TEUR 139) sowie Erträge im Zusammenhang mit einer nachträglichen Kaufpreisanpassung für den Erwerb der KWG Immobilien GmbH, Hamburg (TEUR 50). Aus dem Verkauf von als Finanz-investitionen gehaltenen Immobilien wurden Gewinne in Höhe von TEUR 10 (Vorjahr: TEUR 28) erzielt.

(5.4) materiaLaUfWaND

eUr 6.235.614,29

Vorjahr eUr 7.335.791,44

Bei dem Materialaufwand handelt es sich um Hausgeldzahlungen nach dem Wohnungs-eigentumsgesetz (TEUR 608; Vorjahr: TEUR 752) sowie um Energie- und sonstige Be-triebskosten, die mit den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien im Zusammenhang stehen. Im Wesentlichen betreffen diese Heizkosten (TEUR 1.897; Vorjahr: TEUR 2.698), Abwassergebühren (TEUR 625; Vorjahr: TEUR 540), Müllgebühren (TEUR 552; Vorjahr: TEUR 543), Wassergebühren (TEUR 544; Vorjahr: TEUR 685) und Aufwendungen für frem-de Hauswartleistungen (TEUR 409; Vorjahr: TEUR 347).

Page 35: KWG Geschäftsbericht 2010

69 KONZerNabschLUss68 KONZerNabschLUss

(5.5) PersONaLaUfWaND

eUr 1.773.442,31

Vorjahr eUr 1.488.285,28

Die Gesellschaft beschäftigte im Berichtsjahr ohne Vorstand durchschnittlich 31 (Vorjahr: 22) Mitarbeiter, davon 8 (Vorjahr: 3) Teilzeitkräfte.

(5.6) abschreibUNgeN aUf immaterieLLe VermÖgeNsWerteUND sachaNLageN

eUr 172.734,60

Vorjahr eUr 103.275,93

In diesem Posten sind ausschließlich planmäßige Abschreibungen auf immaterielle Vermögens-werte (TEUR 89; Vorjahr: TEUR 53) und Sachanlagen (TEUR 84; Vorjahr: TEUR 50) enthalten.

(5.7) aUfWeNDUNgeN aUs iNVestmeNt PrOPerties

eUr 2.999.760,82

Vorjahr eUr 3.653.015,00

Die Aufwendungen aus Investment Properties betreffen die den Objekten direkt zuzurech-nenden, nicht umlagefähigen Kosten wie z. B. laufende Instandhaltungs- (TEUR 1.319; Vorjahr: TEUR 1.069) bzw. Sanierungsaufwendungen (TEUR 368; Vorjahr: TEUR 1.055), eigene Verwaltergebühren (TEUR 631; Vorjahr: TEUR 981) und Vermietungsprovisionen (TEUR 153; Vorjahr: TEUR 139).

(5.8) sONstige betriebLiche aUfWeNDUNgeN

eUr 1.865.999,37

Vorjahr eUr 2.334.156,96

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen überwiegend Aufwendungen für Raumkosten (TEUR 205; Vorjahr: TEUR 237), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 192;

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

Vorjahr: TEUR 170), Aufwendungen für Investor Relations (TEUR 180; Vorjahr: TEUR 99), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 177; Vorjahr: TEUR 245) sowie Vergütungen für die Aufsichtsratmitglieder (TEUR 104; Vorjahr: TEUR 102). Darüber hinaus enthält der Posten Kfz-Kosten (TEUR 125; Vorjahr: TEUR 74), Aufwendungen für die Hauptversamm-lung (TEUR 108; Vorjahr: TEUR 51), Aufwendungen für Reise- und Bewirtungskosten (TEUR 120; Vorjahr: TEUR 93), Leasingkosten (TEUR 49; Vorjahr: TEUR 27), Aufwendungen für gescheiterte Akquisitionen (TEUR 36; Vorjahr: TEUR 181) sowie Aufwendungen, die mit der Finanzierung zusammenhängen (TEUR 31; Vorjahr: TEUR 389). Aus dem Verkauf von als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien ergaben sich Verluste in Höhe von TEUR 3 (Vorjahr: TEUR 233).

(5.9) sONstige ZiNseN UND ähNLiche erträge

eUr 26.066,24

Vorjahr eUr 72.406,63

Der Posten enthält ausschließlich Zinserträge aus der Anlage fi nanzieller Mittel bei Kreditins-tituten.

(5.10) ZiNseN UND ähNLiche aUfWeNDUNgeN

eUr 5.861.159,24

Vorjahr eUr 5.864.857,34

Ausgewiesen werden hier die mit dem Erwerb von Immobilien im Zusammenhang stehenden Aufwendungen für Zinsen für die Inanspruchnahme von Darlehen verschiedener Kreditgeber.

(5.11) ergebNisaNteiL aNDerer geseLLschafter

eUr –5.862,15

Vorjahr eUr –3.259,40

Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteiligungen an Per-sonenhandelsgesellschaften entfällt.

Page 36: KWG Geschäftsbericht 2010

71 KONZerNabschLUss70 KONZerNabschLUss

(5.12) steUerN VOm eiNKOmmeN UND VOm ertrag

eUr –1.615.241,37

Vorjahr eUr 656.711,13

Zusammensetzung des Ertragsteueraufwands:

Der Ertragsteueraufwand (TEUR 1.615, Vorjahr: Ertragsteuerertrag TEUR 657) betrifft im Wesentlichen latente Steuern. Der nicht latente Steueraufwand beträgt TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 1). Die latenten Steueraufwendungen beruhen sowohl im Geschäftsjahr als auch im Vorjahr (latente Steuererträge) in voller Höhe auf temporären Unterschieden. Die ergebnisabhängigen Steuern im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 1.615 (Aufwand) leiten sich wie folgt von einem erwarteten Ertragsteueraufwand ab, der sich bei der Anwendung des gesetzlichen Ertragsteuersatzes des Mutterunternehmens auf das Ergebnis vor Ertragsteuern ergeben hätte. Dabei wird unverändert mit einem Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent zuzüglich 0,825 Prozent Solidaritätszuschlag (5,5 Prozent von 15 Prozent) sowie einem Ge-werbesteuersatz von 14 Prozent (durchschnittlicher Hebesatz: 400 Prozent) gerechnet.

Die Überleitung ist aus der nachfolgenden Tabelle ersichtlich:

2010 TEUR 2009 TEUR

ergebNis VOr ertragsteUerN 10.199 2.664

Erwarteter Ertragsteueraufwand (Steuersatz 29,825 %) 3.042 794

Gewerbesteuerfreiheitvon Immobiliengesellschaften

–1.428 –373

Effekte aus der Anwendung der geänderten Zinsschrankenregelung

0 –280

Effekte aus Verlustvorträgen 46 –791

Aufl ösung latenter Steuern 0 6

Übrige Abweichungen (Transaktionskosten bei Kapitalerhöhungen, sonstige Hinzurechnungen und Kürzungen)

–45 –13

1.615 –657

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

Die KWG AG ist ein Gewerbebetrieb kraft Rechtsform und unterliegt mit ihrem Gewerbeertrag der Gewerbesteuer. Allerdings erfüllen viele Konzernunternehmen die Voraussetzung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.

Gegenwärtig fällt Gewerbesteuer nur auf die nicht im Rahmen der erweiterten gewerbesteu-erlichen Kürzung begünstigten Erträge, wie z. B. Zinserträge, an. Im laufenden Jahr sind Gewerbesteueraufwendungen in Höhe von TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 1) zurückgestellt worden und somit im tatsächlichen Steueraufwand enthalten.

Die aktiven und passiven latenten Steuern lassen sich folgenden Bilanzposten zuordnen:

31.12.2010 31.12.2009

aktiva TEUR

Passiva TEUR

aktiva TEUR

Passiva TEUR

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 18 4.332 - 2.289

Aktive latente Steuern auf Verlustvorträge 3.880 - 3.426 -

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 87 - 77 -

3.985 4.332 3.503 2.289

(5.13) sONstige steUerN

eUr 543.020,98

Vorjahr eUr 570.424,44

Die sonstigen Steuern betreffen im Wesentlichen angefallene Grundsteuern (TEUR 538; Vorjahr: TEUR 561) für die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.

(5.14) WertäNDerUNgeN VON sicherUNgsiNstrUmeNteN

eUr –61.657,75

Vorjahr eUr –92.299,54

Zur Sicherung von Schwankungen künftiger Zahlungsströme hat die Gesellschaft ein Zins-sicherungsgeschäft abgeschlossen. Die sich hieraus ergebenen Wertschwankungen werden direkt im Eigenkapital verrechnet.

Page 37: KWG Geschäftsbericht 2010

73 KONZerNabschLUss72 KONZerNabschLUss

(5.15) ertragsteUerN aUf Die DireKt im eigeNKaPitaLerfassteN aUfWeNDUNgeN

eUr 9.757,34

Vorjahr eUr 14.606,40

Auf die vorgenommenen Wertänderungen der Sicherungsinstrumente, die direkt im Eigenka-pital erfasst sind, wurden latente Steuern aufgrund temporärer Differenzen aktiviert.

(5.16) aUf miNDerheiteNaNteiLe eNtfaLLeNDes PeriODeN-/gesamtergebNis

eUr 885,67

Vorjahr eUr –728,56

Es handelt sich hierbei um den Ergebnisanteil, der auf die Minderheitsbeteiligung an einer Kapitalgesellschaft entfällt.

(6) erLäUterUNgeN ZUr KONZerNbiLaNZ

(6.1) immaterieLLe VermÖgeNsWerte

eUr 207.507,58

Vorjahr eUr 189.982,63

Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die im Berichtsjahr vorgenommenen Abschreibungen sind in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung in dem Posten Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen erfasst.

Die Zugänge (TEUR 107; Vorjahr: TEUR 65) betreffen im Wesentlichen die Software DIAMANT/3 IQ (TEUR 87) sowie die neu gestaltete Homepage der KWG Wohnwert GmbH, Glauchau (TEUR 9).

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

(6.2) sachaNLageN

eUr 343.019,69

Vorjahr eUr 177.069,99

Die Entwicklung der Sachanlagen ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die im Berichtsjahr vor-genommenen Abschreibungen sind in der Konzern-Gesamtergebnisrechnung in dem Posten Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen erfasst.

Die Zugänge (TEUR 250; Vorjahr: TEUR 33) betreffen die Anschaffung von Büroeinrich-tungsgegenständen (TEUR 165), geringwertigen Vermögenswerten (TEUR 75) sowie einem Pkw (TEUR 10).

(6.3) aLs fiNaNZiNVestitiONeN gehaLteNe immObiLieN

eUr 188.635.558,02

Vorjahr eUr 173.579.000,00

Die Entwicklung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ist im Anlagenspiegel dargestellt. Die Immobilien unterliegen in Höhe der ausgewiesenen kurz- und langfristigen Finanzschulden Verfügungsbeschränkungen in Form von Grundpfandrechten.

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden zum Zeitpunkt ihrer Anschaffung mit ihren Anschaffungskosten zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aktiviert. Zum Bilanzstich-tag erfolgte die Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert.

Der beizulegende Zeitwert entspricht dem geschätzten Betrag, für den ein Objekt am Bewer-tungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Käufer und einem verkaufswilligen Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemäßer Vermarktung übertragen wird, wobei jede der Parteien unabhän-gig, wissentlich, umsichtig und ohne Zwang gehandelt hat. Der Wert ist gerundet und ergibt sich ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren. Der beizulegende Zeitwert wird auf der Grundlage des nachhaltig erziel-baren Mieteinkommens sowie unter Berücksichtigung von Instandsetzungen bzw. durch Anpassungen der Leerstandsquote ermittelt. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes erfolgt unter Anwendung des Discounted-Cashfl ow-Verfahrens.

Bei den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien handelt es sich fast ausschließlich um vermietete Wohnimmobilien.

Für als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien, bei denen nicht unwesentliche Wert-schwankungen erwartet werden können, erfolgt die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert

Page 38: KWG Geschäftsbericht 2010

75 KONZerNabschLUss74 KONZerNabschLUss

auf der Grundlage einer Bewertung durch einen unabhängigen Gutachter. Dieser Gutachter weist eine entsprechende berufl iche Qualifi zierung und aktuelle Erfahrungen mit der Lage und der Art der zu bewertenden Immobilien auf. Dies betrifft im Berichtsjahr den gesamten Bestand in Höhe von TEUR 188.581 (Vorjahr: TEUR 173.579) nach Neubewertung.

Aufgrund der Bewertung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegen-den Zeitwert hat sich der Wert wie folgt entwickelt:

31.12.2010EUR

31.12.2009EUR

Periodenbeginn 173.579.000,00 170.641.761,03

Zugang durch Portfolioerwerb und sonstige Zugänge 5.501.411,75 1.095.371,52

Abgang durch Verkauf –47.156,59 –2.118.947,88

Nettogewinneaus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

9.716.927,96 4.851.740,13

Nettoverluste aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwertes

–114.625,10 –890.924,80

Wert Der immObiLieN Nach beWertUNg 188.635.558,02 173.579.000,00

Auf Basis der Bewertung der Immobilien durch den unabhängigen Gutachter sind im Peri-odenergebnis unter dem Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Nettogewinne in Höhe von TEUR 9.717 (Vorjahr: TEUR 4.852) und Nettoverluste in Höhe von TEUR 115 (Vorjahr: TEUR 891) enthalten.

Die Zugänge durch Portfolioerwerb und sonstige Zugänge in Höhe von insgesamt TEUR 5.501 betreffen im Wesentlichen umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an den Objekten Celle und Gelsenkirchen sowie nachträgliche Anschaffungskosten von in Vorjahren erworbenen Objekten.

Die Abgänge resultieren aus zwei Objektverkäufen aufgrund der strategischen Bereinigung des Portfolios bei der Hainichener Wohnungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Hainichen.

Aus den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden im Berichtsjahr Mieteinnah-men in Höhe von insgesamt TEUR 19.765 (Vorjahr: TEUR 19.759) erzielt.

Für als Erbbaurecht gehaltene Immobilien bestehen langfristige Erbbaurechtsverträge mit Laufzeiten bis 2207.

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

(6.4) LateNte steUerfOrDerUNgeN

eUr 3.984.824,00

Vorjahr eUr 3.503.202,03

Die latenten Steuerforderungen betreffen im Wesentlichen die Bildung latenter Steuern auf steuerliche Verlustvorträge (TEUR 3.880; Vorjahr: TEUR 3.426). Darüber hinaus stehen bei einer Tochtergesellschaft weitere steuerliche Verlustvorträge in Höhe von rund EUR 6,2 Mio. (Vorjahr: EUR 6,2 Mio.) zur Verfügung, die nicht aktiviert wurden. Die Verlustvorträge stehen grundsätzlich unbefristet zur Verfügung.

(6.5) VOrräte

eUr 102.616,20

Vorjahr eUr 16.250,69

Zum 31. Dezember 2010 betrifft der Ausweis vorhandene Bestände an Heizöl und Flüssiggasen.

(6.6) fOrDerUNgeN UND sONstige VermÖgeNsWerte

eUr 3.225.228,10

Vorjahr eUr 2.732.251,35

31.12.2010EUR

31.12.2009EUR

forderungen aus Lieferungen und Leistungen 766.965,51 428.064,44

steuererstattungsansprüche 20.354,74 159.337,45

sonstige kurzfristige forderungen 2.437.907,85 2.144.849,46

3.225.228,10 2.732.251,35

Page 39: KWG Geschäftsbericht 2010

77 KONZerNabschLUss76 KONZerNabschLUss

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind zum Nennwert (= Anschaf-fungskosten) bilanziert. Zum Bilanzstichtag wurden Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 52 (Vorjahr: TEUR 26) vorgenommen. Die Aufwendungen sind im Posten sonstige betriebliche Aufwendungen erfasst.

Die sonstigen kurzfristigen Forderungen betreffen hauptsächlich geleistete Anzahlungen auf Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.583 (Vorjahr: TEUR 1.813).

(6.7) ZahLUNgsmitteL UND ZahLUNgsmitteLäQUiVaLeNte

eUr 8.736.265,05

Vorjahr eUr 7.261.151,69

Liquide Mittel umfassen ausschließlich Barmittel und Guthaben bei Kreditinstituten. Sie ha-ben jeweils zum Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Anlage eine Restlaufzeit von weniger als 3 Monaten. Die Entwicklung der liquiden Mittel, die den Finanzmittelfonds gemäß IAS 7 bilden, ist in der Cashfl ow-Rechnung dargestellt. Als Sicherheit für die Inanspruchnahme eines Darlehens wurden liquide Mittel in Höhe von TEUR 2.000 verpfändet, die somit Verfügungsbeschränkungen unterliegen.

(6.8) eigeNKaPitaL

eUr 78.101.998,60

Vorjahr eUr 64.737.160,79

Die Entwicklung des Postens Eigenkapital ist in der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrech-nung dargestellt.

Das Grundkapital beträgt TEUR 10.805 (Vorjahr: TEUR 9.822). Es ist eingeteilt in 10.804.729 (Vorjahr: 9.822.481) nennwertlose, auf den Inhaber lautende Stückaktien, auf die ein anteiliger Betrag von EUR 1,00 je Aktie entfällt. Jede Aktie hat eine Stimme und ist mit voller Gewinnanteilberechtigung ausgestattet. Die 10.804.729 (Vorjahr: 9.822.481) nenn-wertlosen, auf den Inhaber lautenden ausgegebenen Stückaktien sind voll eingezahlt.

Die Rücklagen betreffen Agien (TEUR 42.893, Vorjahr: TEUR 40.500), Rücklage für Hedge Accounting (–TEUR 464, Vorjahr: –TEUR 412) und gesetzliche Rücklagen des Mutterunter-nehmens (TEUR 2, Vorjahr: TEUR 2).

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

Die Anzahl der sich im Umlauf befi ndlichen Anteile zum Anfang und zum Ende der Periode ist aus der nachfolgenden Überleitungsrechnung ersichtlich:

stück

stand am 1. Januar 2010 9.822.481

Kapitalerhöhung vom 18. Dezember 2010 982.248

stand 31. Dezember 2010 10.804.729

Aufgrund der im Geschäftsjahr 2010 durchgeführten Kapitalerhöhung wurden im Berichts-jahr nach Abzug der darauf entfallenden latenten Steuern in Höhe von TEUR 42 (Vorjahr: TEUR 29) insgesamt TEUR 225 (Vorjahr: TEUR 153) an Transaktionskosten mit den unter den Rücklagen erfassten Agien verrechnet.

Die Minderheitenanteile in Höhe von TEUR 3 (Vorjahr: TEUR 2) betreffen die Minderheitsbe-teiligung an dem Tochterunternehmen KWG Wohnwert GmbH, Glauchau.

Aufgrund der erteilten Ermächtigung („Genehmigtes Kapital 2010“) hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrates im Berichtsjahr eine Kapitalerhöhung vorgenommen. Die Erhöhung des Grundkapitals erfolgte durch Ausgabe von insgesamt 982.248 nennwertlo-sen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien der Gesellschaft. Das am Bilanzstichtag noch bestehende genehmigte Kapital beträgt EUR 3.928.992,00. Der Vorstand ist hiermit ermäch-tigt, das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 4. Juli 2015 mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder in Teilbeträgen, einmal oder mehrfach um bis zu insgesamt EUR 3.928.992,00 durch Ausgabe von bis zu 3.928.992 neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlage zu erhöhen.

Der Vorstand ist ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten Voraussetzun-gen mit Zustimmung des Aufsichtsrates ganz oder teilweise auszuschließen.

Eigene Anteile werden von der KWG AG nicht gehalten.

Die Erhöhung der Kapitalrücklage um TEUR 2.392 stammt aus Aufgeldern aus der im Berichtsjahr durchgeführten Erhöhung des Grundkapitals.

Die Gewinnrücklagen (TEUR 2) entsprechen der gesetzlichen Rücklage im Einzelabschluss der KWG AG.

Zum 31. Dezember 2010 werden Änderungen der beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente (–TEUR 464; Vorjahr: –TEUR 412) unter Berücksichtigung latenter Steu-eransprüche direkt im Eigenkapital erfasst. Der beizulegende Zeitwert (Mark-to-Market-Wert) beläuft sich am 31. Dezember 2010 vor Ertragsteuern auf –TEUR 551 (Vorjahr: –TEUR 489).

Page 40: KWG Geschäftsbericht 2010

79 KONZerNabschLUss78 KONZerNabschLUss

Der Konzernbilanzgewinn ergibt sich wie folgt:

31.12.2010TEUR

31.12.2009TEUR

Ergebnis Anteilseigner des Mutterunternehmens 8.583 3.321

Entnahme aus der Kapitalrücklage 1.458 1.596

Gewinnvortrag 14.822 9.905

KONZerNbiLaNZgeWiNN 24.863 14.822

(6.9) LaNgfristige fiNaNZschULDeN

eUr 114.171.218,87

Vorjahr eUr 114.385.964,56

Zur Sicherstellung einer fristenkongruenten Finanzierung wurden im Zusammenhang mit den unter Punkt 6.3 ausgewiesenen Immobilien langfristige Darlehen aufgenommen. Die Darlehen haben eine Laufzeit bis maximal Ende September 2040.

(6.10) LateNte steUerschULDeN

eUr 4.332.499,23

Vorjahr eUr 2.288.502,77

Die latenten Steuerschulden resultieren aus der Aufwertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien.

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

(6.11) LaNgfristiges fremDKaPitaL(fremDaNteiLe bei PersONeNhaNDeLsgeseLLschafteN)

eUr 52.757,15

Vorjahr eUr 88.248,59

Der Ausweis betrifft die Verbindlichkeiten gegenüber den an den konsolidierten Personen-handelsgesellschaften beteiligten fremden Dritten.

(6.12) KUrZfristiges fremDKaPitaL

eUr 8.576.544,79

Vorjahr eUr 5.959.031,67

31.12.2010EUR

31.12.2009EUR

Kurzfristige Finanzschulden 4.975.142,63 2.396.956,65

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 968.984,87 1.184.353,52

Kurzfristige Steuerschulden 36.164,12 39.403,66

Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 2.596.253,17 2.338.317,84

8.576.544,79 5.959.031,67

Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten betreffen u. a. erhaltene Anzahlungen für Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.582 (Vorjahr: TEUR 1.599) sowie Verbindlichkeiten derivativer Finanzinstrumente in Höhe von TEUR 551 (Vorjahr: TEUR 489).

Die Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Page 41: KWG Geschäftsbericht 2010

81 KONZerNabschLUss80 KONZerNabschLUss

(6.13) haftUNgsVerhäLtNisse UND sONstige VerPfLichtUNgeN

Für die zum 1. März 2010 neu angemietete Bürofl äche im Alstertor 9, Hamburg, bestehen aufgrund einer vereinbarten Festmietzeit von 60 Monaten am Bilanzstichtag noch Verpfl ich-tungen in Höhe von insgesamt TEUR 597.

Des Weiteren bestehen Standard-Leasing-Verträge, deren Klassifi zierung nach IAS 17.8 im sogenannten operate lease erfolgt. Die Leasinggegenstände werden beim Leasinggeber akti-viert und nicht beim Leasingnehmer. Die Verpfl ichtungen belaufen sich für die bestehenden Leasingverträge auf insgesamt TEUR 240. Zu den Laufzeiten wird auf 4.9 verwiesen.

(7) art UND aUsmass Der sich aUs fiNaNZiNstrUmeNteN ergebeNDeN risiKeN

(7.1) KaPitaLmaNagemeNt

Das Ziel des Kapitalmanagements ist es, die Erreichung der Konzernziele und Strategien im Interesse der Anteilseigner und seiner Mitarbeiter wirksam sicherzustellen. Insbesondere stehen das Erreichen der vom Kapitalmarkt geforderten Mindestverzinsung des investierten Vermögens und die Steigerung der Eigenkapitalrendite im Fokus des Managements. Hierbei wird ein möglichst hoher Wertzuwachs des Konzerns angestrebt.

Das fi nanzielle Zielsystem des Konzerns ist konsequent auf die kontinuierliche und nachhalti-ge Steigerung des Unternehmenswertes ausgerichtet.

(7.2) risiKOmaNagemeNt

Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, welche Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital zeigen. Die periodischen Auswirkungen werden bestimmt, indem die hypothetischen Ände-rungen der Risikovariablen auf den Bestand der originären und derivativen Finanzinstrumen-te zum Bilanzstichtag bezogen werden.

Die nachfolgend beschriebenen Analysen der risikoreduzierenden Tätigkeiten des Konzerns sowie die vorgenommenen Sensitivitätsanalysen stellen hypothetische und somit risikobe-haftete und unsichere Angaben dar. Aufgrund nicht vorhersehbarer Entwicklungen an den Finanzmärkten können sich die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den angeführten Angaben unterscheiden. Die in den Risikoanalysen verwendeten Methoden sind nicht als Prognosen zukünftiger Ereignisse oder Verluste anzusehen.

Zinsrisiko

Ein Marktwert-Zinsrisiko, d. h. die mögliche Veränderung des beizulegenden Zeitwertes eines Finanzinstrumentes aufgrund von Änderungen der Marktzinssätze, besteht vor allem

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

bei festverzinslichen, langfristigen Verbindlichkeiten. Bei den Darlehensaufnahmen weicht der Marktwert am Bilanzstichtag von den bilanzierten Buchwerten geringfügig ab. Da diese Finanzinstrumente jedoch grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten und nicht zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, ergeben sich hieraus weder direkte Auswirkungen auf das Eigenkapital noch auf das Ergebnis.

Bei Bilanzposten und Finanzderivaten, die auf variablen Zinssätzen basieren, ist der Kon-zern hingegen Ergebnisrisiken ausgesetzt (Cashfl ow-Zinsrisiko). Dieses betrifft insbesondere die variabel verzinslichen Finanzschulden des Konzerns. Um dieses Risiko zu minimieren, werden gegebenenfalls Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen.

Bei den Darlehen mit festen Zinssätzen bestehen derartige Risiken nicht. Ein Cashfl ow-Zins-risiko besteht hier nur bei Auslaufen von Zinsbindungen bzw. bei Vorteilen von Wettbewer-bern durch eine günstigere Finanzierung.

marktpreisrisiken

Marktpreisrisiken sind Wertänderungen eines Finanzinstrumentes durch Schwankungen der Marktpreise. Derartigen Risiken ist der KWG-Konzern im Wesentlichen nicht ausgesetzt. Durch den Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten sollen die Restrisiken weiter begrenzt werden.

ausfallrisiko

Das Ausfallrisiko bei den nicht derivativen Finanzinstrumenten ergibt sich aus dem Risiko, dass Vertragspartner ihren vertraglichen Zahlungsverpfl ichtungen nicht nachkommen.

Das maximale Ausfallrisiko wird durch die bilanzierten Buchwerte der fi nanziellen Vermö-genswerte begrenzt. Das Ausfallrisiko wird minimiert durch einen möglichst geringen Bestand an Forderungen und sonstigen Vermögenswerten. Bezüglich der Anlage der fl üssigen Mittel werden hohe Anforderungen an die Bonität des Kreditinstituts gestellt, sodass Ausfallrisiken als unwahrscheinlich eingestuft werden.

Das erkennbare Ausfallrisiko einzelner Forderungen wird durch entsprechende Einzelwertbe-richtigungen abgedeckt.

Liquiditätsrisiko

Liquiditätsrisiken bestehen in möglichen fi nanziellen Engpässen und dadurch verursachten erhöhten Refi nanzierungskosten. Aus diesem Grund bestehen die wesentlichen Ziele in der jederzeitigen Sicherstellung der Zahlungsfähigkeit durch fristenkongruente Finanzierungen. Der Liquiditätsbedarf des Konzerns wird über die Liquiditätsplanung ermittelt und ist über feste Kredite und fl üssige Mittel gedeckt, sodass die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Kon-zern sichergestellt ist.

Die Zahlungsströme der fi nanziellen Verbindlichkeiten sind auch der Kapitalfl ussrechnung zu entnehmen.

Page 42: KWG Geschäftsbericht 2010

83 KONZerNabschLUss82 KONZerNabschLUss

Derivative finanzinstrumente und sicherungsgeschäfte

Der Einsatz von Derivaten ist erlaubt, wenn ihnen bilanzierte Vermögenswerte oder Verbind-lichkeiten zugrunde liegen. Dabei wird die Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen (Hedge Accounting) nach den Regelungen des IAS 39 insbesondere im Rahmen der Sicherung von Schwankungen zukünftiger Zahlungsströme angewandt. Sicherungsbeziehungen werden im Berichtsjahr im Wesentlichen zur Absicherung von Zahlungsströmen (Cashfl ow Hedges) abgebildet.

buchwerte und beizulegende Zeitwerte

Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) eines Finanzinstruments ist der Betrag, zu dem zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Parteien ein Vermögenswert getauscht oder eine Schuld beglichen werden könnte. Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und sonstige langfristige fi nanzielle Verbindlichkeiten wird der beizulegende Zeitwert als Barwert der zukünftigen Zahlungsströme unter Berücksichtigung von Zinsstrukturkurven ermittelt. Der beizulegende Zeitwert eines derivativen Finanzinstru-ments entspricht grundsätzlich seinem Marktwert. Der für alle derivativen Finanzinstrumente ermittelte Marktpreis ist der Preis, zu dem eine Vertragspartei die Rechte und/oder Pfl ichten der jeweils anderen Vertragspartei übernehmen würde.

Bei nicht börsengehandelten Derivaten wird der beizulegende Zeitwert durch geeignete fi nanzmathematische Methoden, z. B. durch Diskontierung der erwarteten zukünftigen Zah-lungsströme, bestimmt.

Für Finanzmittel, kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen, kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten ist aufgrund der kurzen Restlaufzeit der Buchwert als realistische Schät-zung des beizulegenden Zeitwertes anzunehmen.

(8) ergebNis Je aKtie

Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie (basic earnings per share) wird berechnet, indem das den Stückaktieninhabern zuzurechnende Ergebnis durch den für den Zeitraum gewogenen Durchschnitt der ausgegebenen Aktien geteilt wird.

Da die Gesellschaft weder Optionen noch Wandelschuldverschreibungen ausgegeben hat, entspricht das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie dem „verwässerten“ Ergebnis je Aktie.

Zur Berechnung des Ergebnisses je Aktie wird von dem auf die Anteilseigner des Mutterun-ternehmens entfallenden Konzernergebnis (EUR 8.582.696,08; Vorjahr: EUR 3.320.892,20) ausgegangen.

Die gewogene durchschnittliche Zahl der ausgegebenen Aktien (9.857.465 Stück, Vorjahr: 8.626.794 Stück) weicht aufgrund der im Berichtsjahr bzw. im Vorjahr durchgeführten Kapi-

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

talerhöhungen von der Gesamtaktienzahl der sich am Ende des Bilanzstichtages im Umlauf befi ndlichen Stammaktien (10.804.729 Stück, Vorjahr: 9.822.481 Stück) ab.

Das „unverwässerte“ Ergebnis je Aktie beträgt EUR 0,87 (Vorjahr: EUR 0,39).

(9) geschäftsbeZiehUNgeN mit NahesteheNDeN PersONeN

Als nahestehende Personen im Sinne von IAS 24 gelten Personen und Unternehmen, wenn eine der Parteien über die Möglichkeit verfügt, die andere Partei zu beherrschen oder einen maßgeblichen Einfl uss auszuüben. Einen maßgeblichen Einfl uss auf die KWG AG können die Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat ausüben.

transaktionen mit nahestehenden Personen

Für den Bezug von Beratungsleistungen in Vorjahren von einem einfachen Aufsichtsratsmit-glied der KWG AG resultieren im Geschäftsjahr 2010 Aufwendungen in Höhe von TEUR 24.

(10) VOrstaND UND aUfsichtsrat

Vorstand

Herr Stavros Efremidis, Sprecher des Vorstands der KWG AG (= ausgeübter Beruf).

Herr Torsten P. Hoffmann wurde vom Aufsichtsrat der KWG AG mit Wirkung zum 15. Juni 2010 zum Finanzvorstand der KWG AG (= ausgeübter Beruf) bestellt.

Die für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Mutterunternehmen und in den Tochterunter-nehmen gewährten Gesamtbezüge des Vorstandes betragen TEUR 408 (Vorjahr: TEUR 445) und verteilen sich für das Geschäftsjahr 2010 wie folgt:

Jahresfestgehalt

TEURVariable Vergütung

TEURgesamtvergütung

TEUR

stavros efremidis 208 110 318

torsten P. hoffmann (seit 15. Juni 2010) 90 0 90

298 110 408

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85 KONZerNabschLUss84 KONZerNabschLUss

aufsichtsrat

Vorsitzender: Prof. Dr. Peer Witten,Ehrenvorsitzender der BVL Bundesvereinigung Logistik, Hamburg

Stellvertr. Vorsitzender: Franz-Josef Gesinn, Rechtsanwalt, Obersteinebach

Weitere Mitglieder: Thies-Martin Brandt, Diplom-Kaufmann/Architekt, Hamburg

Björn Engholm, stellvertretender Vorstandsvorsitzender Verband Wohnsiegel –

Das Europäische Markenhaus e. V., Lübeck

Hans-Michael Porwoll, Oberschulrat, Bremerhaven

Sy Schlüter, Investmentmanager, Hamburg (im Aufsichtsrat bis 31. März 2010)

Patrik Zeigherman, Investment-Banker, Frankfurt am Main (im Aufsichtsrat seit 5. Juli 2010)

Mitgliedschaften in weiteren Aufsichtsräten, Vorständen und Beiräten:

Prof. Dr. Peer Witten: – Hamburger Hafen und Logistik AG (HHLA), HamburgVorsitzender des Aufsichtsrats

– Lufthansa Cargo AG, Frankfurt am MainMitglied des Aufsichtsrats

– OTTO Group (GmbH & Co. KG), HamburgMitglied des Beirats

– OTTO Aktiengesellschaft für Beteiligungen, HamburgMitglied des Aufsichtsrats

– Röhling & Co. Holding GmbH & Co. KG, BremenMitglied des Beirats

Björn Engholm: – Lübecker Hafen-Gesellschaft mbH, LübeckVorsitzender des Aufsichtsrats

– Deutsche Druck und Verlagsgesellschaft mbH dd_vg., Ham-burg, Mitglied im Treuhand-Aufsichtsrat der SPD

– Europäisches Hansemuseum gGmbH, LübeckMitglied des Beirats

– Verband Wohnsiegel – Das Europäische Markenhaus e. V., Lohfelden-Kassel Stellvertretender Vorstandsvorsitzender und Vorsitzender

des Gestaltungsbeirats

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

Franz-Josef Gesinn: – BHW Holding AG, HamelnMitglied des Aufsichtsrats

– Aktionsgruppe „Kinder in Not“ e. V., WindhagenMitglied des Vorstands

Sy Schlüter: – UCA AG, MünchenMitglied des Aufsichtsrats

– Copernicus Beteiligungs AG, HamburgMitglied des Vorstands

– Hauptkirche St. Nikolai am Klosterstern, HamburgMitglied des Vorstands

Thies-Martin Brandt: – Konsumgenossenschaft Berlin und Umgebung eG, BerlinMitglied des Aufsichtsrats

Für den Aufsichtsrat sind im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von insgesamt TEUR 103 (Vorjahr: TEUR 101) passiviert worden. Die Vergütung für die Aufsichtsratsmitglieder enthält keine variablen Bestandteile. Die Bezüge verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Aufsichts-ratsmitglieder:

Jahresvergütung TEUR

Prof. Dr. Peer Witten 36

franz-Josef gesinn 24

thies-martin brandt 12

björn engholm 12

hans-michael Porwoll 10

Patrik Zeigherman 6

sy schlüter 3

103

Eine eventuell an die Aufsichtsratsmitglieder zu ersetzende Umsatzsteuer ist in oben genannten Vergütungen enthalten.

Page 44: KWG Geschäftsbericht 2010

86 KONZerNabschLUss

(11) freigabe ZUr VerÖffeNtLichUNg

Der Vorstand hat mit dem Datum der Erstellung (31. März 2011) den Konzernabschluss zur Weitergabe an den Aufsichtsrat freigegeben. Der Aufsichtsrat hat die Aufgabe, den Konzern-abschluss zu prüfen und zu erklären, ob er den Konzernabschluss billigt. Bis zur Billigung des Konzernabschlusses durch den Aufsichtsrat kann der Konzernabschluss noch jederzeit geändert werden.

(12) ereigNisse Nach Dem geschäftsJahreseNDe

Zum Jahresende wurden noch Kaufverträge über 506 Wohnungen an den Standorten Celle und Delmenhorst sowie 30 Wohnungen am Standort Berlin abgeschlossen. Diese Einheiten gehen rechtlich und wirtschaftlich aber erst im Jahr 2011 auf die KWG über.

Zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Abschlusserstellung sind keine weiteren Ereignisse von wesentlicher Bedeutung eingetreten.

(13) erLäUterUNgeN ZUr KONZerN-cashfLOW-rechNUNg

Die Zahlungsmittel entsprechen der Defi nition der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquiva-lente, die unter den Erläuterungen der wesentlichen Bewertungsgrundsätze wiedergegeben ist. Die Konzern-Kapitalfl ussrechnung wurde in Übereinstimmung mit IAS 7 erstellt und gliedert die Veränderungen der liquiden Mittel nach Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Inves-titions- und Finanzierungstätigkeit. Die Darstellung der Cashfl ow-Rechnung erfolgt nach der indirekten Methode.

Zinszahlungen werden in voller Höhe im Cashfl ow aus laufender Geschäftstätigkeit ausgewiesen.

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

87 thema00 thema

,, ,,Unsere Bilanz zeichnet sich durch eine komfortable Eigenkapitalquote und eine solide Finanzierungs-struktur aus.

Torsten Hoffmann, 14. September 2010

Page 45: KWG Geschäftsbericht 2010

89 KONZerNabschLUss88 KONZerNabschLUss

(14) KONZerNaNLageNsPiegeL 2010

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

aNschaffUNgsKOsteN abschreibUNgeN bUchWerte

IN EUR 01.01.2010 Zugänge Veränderungias 40

abgänge Umbuchungen 31.12.2010 01.01.2010 Zugänge abgänge 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2009

i. immaterieLLe VermÖgeNsWerte

1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte und Lizenzen an solchen Rechten und Werten

251.046,39 19.298,47 0,00 0,00 0,00 270.344,86 61.063,76 89.201,10 0,00 150.264,86 120.080,00 189.982,63

2. Geleistete Anzahlungen0,00 87.427,58 0,00 0,00 0,00 87.427,58 0,00 0,00 0,00 0,00 87.427,58 0,00

251.046,39 106.726,05 0,00 0,00 0,00 357.772,44 61.063,76 89.201,10 0,00 150.264,86 207.507,58 189.982,63

ii. sachaNLageN

1. Technische Anlagen und Maschinen11.204,94 0,00 0,00 0,00 0,00 11.204,94 10.831,34 372,60 0,00 11.203,94 1,00 373,60

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 374.612,28 249.867,53 0,00 –35.138,68 0,00 589.341,13 197.915,89 83.160,90 –34.754,35 246.322,44 343.018,69 176.696,39

385.817,22 249.867,53 0,00 –35.138,68 0,00 600.546,07 208.747,23 83.533,50 –34.754,35 257.526,38 343.019,69 177.069,99

iii. aLs fiNaNZiNVestitiONeNgehaLteNe immObiLieN

173.579.000,00 5.501.411,75 9.602.302,86 –47.156,59 0,00 188.635.558,02 0,00 0,00 0,00 0,00 188.635.558,02 173.579.000,00

174.215.863,61 5.858.055,33 9.602.302,86 –82.295,27 0,00 189.593.876,53 269.810,99 172.734,60 –34.754,35 407.791,24 189.186.085,29 173.946.052,62

Page 46: KWG Geschäftsbericht 2010

91 KONZerNabschLUss90 KONZerNabschLUss

(15) KONZerNaNLageNsPiegeL 2009

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

aNschaffUNgsKOsteN abschreibUNgeN bUchWerte

IN EUR 01.01.2009 Zugänge Veränderungias 40

abgänge Umbuchungen 31.12.2009 01.01.2010 Zugänge abgänge 31.12.2009 31.12.2009 31.12.2008

i. immaterieLLe VermÖgeNsWerte

1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte und Lizenzen an solchen Rechten und Werten

26.999,77 46.193,50 0,00 0,00 177.853,12 251.046,39 7.883,02 53.180,74 0,00 61.063,76 189.982,63 19.116,75

2. Geleistete Anzahlungen159.522,25 18.330,87 0,00 0,00 –177.853,12 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 159.522,25

186.522,02 64.524,37 0,00 0,00 0,00 251.046,39 7.883,02 53.180,74 0,00 61.063,76 189.982,63 178.639,00

ii. sachaNLageN

1. Technische Anlagen und Maschinen11.204,94 0,00 0,00 0,00 0,00 11.204,94 9.711,26 1.120,08 0,00 10.831,34 373,60 1.493,68

2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 341.431,92 33.180,36 0,00 0,00 0,00 374.612,28 148.940,78 48.975,11 0,00 197.915,89 176.696,39 192.491,14

352.636,86 33.180,36 0,00 0,00 0,00 385.817,22 158.652,04 50.095,19 0,00 208.747,23 177.069,99 193.984,82

iii. aLs fiNaNZiNVestitiONeNgehaLteNe immObiLieN

170.641.761,03 1.095.371,52 3.960.815,33 –2.118.947,88 0,00 173.579.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 173.579.000,00 170.641.761,03

171.180.919,91 1.193.076,25 3.960.815,33 –2.118.947,88 0,00 174.215.863,61 166.535,06 103.275,93 0,00 269.810,99 173.946.052,62 171.014.384,85

Page 47: KWG Geschäftsbericht 2010

92 KONZerNabschLUss

(16) hONOrar Des abschLUssPrÜfersDas vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete oder zu berechnende Honorar beträgt:

für die abschlussprüfungsleistungen 40.000,00 EUR

für andere bestätigungsleistungen 8.100,00 EUR

für sonstige Leistungen 6.690,00 EUR

(17) VersicherUNg Der gesetZLicheN Vertreter

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungs-grundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.

Hamburg, 31. März 2011

KWG Kommunale Wohnen AG

Stavros Efremidis Torsten Hoffmann

NOtes ZUm KONZerNabschLUssNach iNterNat. fiNaNciaL rePOrtiNg staNDarDs (ifrs) zum 31. Dezember 2010

93 thema

,, ,,Mit dem Zukauf setzen wir unser Wachstum als Bestandhalter konsequent fort und nutzen dabei erhebliche Skaleneffekte.

Stavros Efremidis, 20. Dezember 2010

Page 48: KWG Geschäftsbericht 2010

95 bestätigUNgsVermerK94 bestätigUNgsVermerK

bestätigUNgsVermerK

bestätigUNgsVermerK Des KONZerNabschLUssPrÜfers

Wir haben den von der KWG Kommunale Wohnen AG, Hamburg, aufgestellten Konzern-abschluss – bestehend aus Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungs-rechnung, Kapitalfl ussrechnung und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2010 bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernab-schluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungs-handlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berück-sichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Kon-zernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unter-nehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlage-berichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Hamburg, den 1. April 2011

FIDES Treuhand GmbH & Co. KGWirtschaftsprüfungsgesellschaft

Steuerberatungsgesellschaft

(Hansen) (Mackedanz)Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

Page 49: KWG Geschäftsbericht 2010

96 fiNaNZKaLeNDer

fiNaNZKaLeNDer 2011

Stand zum 19. Mai 2011, Änderungen vorbehalten.

Den aktuellen Finanzkalender fi nden Sie unter www.kwg-ag.de

imPressUm:

KWG KOMMUNALE WOHNEN AGAlstertor 920095 HamburgTel.: +49 40 22 63 088 100Fax: +49 40 22 63 088 200

[email protected]

Gestaltung und Produktion RosenbauerSolbach Werbeagentur GmbH, Hamburg

Fotos Tobias Kiebler, Hamburg (S. 7, 11, 12, 16, 22, 37, 55, 87, 93)Engel & Gielen (S. 9)LichtBlick, Hamburg (S. 16)Dachziegelwerke Nelskamp GmbH (S. 12)iStock Photo (Titel, S. 23)Photocase (S. 17, 18, 20, 21)Fotolia (S. 13)

hauptversammlung 28. Juni 2011

halbjahreszahlen August 2011

src forum financials & real estate 2011,frankfurt am main

7. September 2011

expo real 2011 4.–6. Oktober 2011

Q3-Zahlen November 2011

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3 thema00 thema

Page 51: KWG Geschäftsbericht 2010

KWG Kommunale Wohnen AGAlstertor 920095 Hamburg

Telefon: +49 40 22 63 088 100Telefax: +49 40 22 63 088 200Internet: www.kwg-ag.deE-Mail: [email protected]