2014 Bauleitung Objektüberwachung Casestudy

Baurecht und Bauökonomie | 2014 | architekturpraxis.wordpress.com | Stefan Scholz

Grundlagen | Objektüberwachung und Ablaufstörungen | Case Study

Modul Bauökonomie und Baurecht

Objektüberwachung und Case Study



VORLESUNG 13:00 – 15:00 (A151) DATUM Übungen zur Vorlesung

1 Einführungsveranstaltung 22.04.14

Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie

2 Überblick über die Architektenleistungen 29.04.14

Übersicht über die Aufgabenbereiche des Architekten in der Planungs- und Realisierungsphase

3 Qualitätsmanagement und privates Baurecht 06.05.14 Ü4 Architektenvertrag

>Qualitätsmanagement im Architekturbüro >Werkvertragsrecht im BGB, Planerverträge von Architekten und Fachingenieuren, Der Bauvertrag

>Erstellung eines Architektenvertrages für das eigene Übungsprojekt

4 Flächen, Rauminhalte im Hochbau 13.05.14 Ü1+2 Flächenermittlung DIN 277

>Das Grundstück und die Bebaubarkeit GRZ, GFZ, BauNVO, LBO >Übersicht über die DIN 277

>Ermittlung GRZ/GFZ >Flächenermittlung am Projekt, Notwendige Ermittlungen für den Bauantrag



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5 Ausschreibung von Bauleistungen 20.05.14

>Vortrag von Herrn Dr. Jan Kehrberg >Ausschreibung nach VOB/A vs. ‚freie Vergabe >Grundsätze und Regeln/Arten der Leistungsbeschreibung >Eröffnungstermin / Auswertung von Ausschreibungen

6 Exkursionswoche 27.05.14 Exkursionswoche

Keine Veranstaltung Keine Veranstaltung

7 Ausschreibung (Mengenermittlung/Nachträge) 03.06.14 Ü5 Ausschreibung erstellen

>Methodik der Kalkulation von Bauleistungen, Angebotserstellung durch die Baufirma >Regeln der Mengenermittlung nach VOB/C

>Übung zur Ausschreibung (Mini-Ausschreibung)

8 Kostenermittlungen gemäß DIN 276 10.06.14 Ü3 Kostenermittlung DIN 276

>Struktur der DIN 276 >Anwendung der DIN 276 gemäß der Grundleistungen der HOAI

>Kostenermittlung am Projekt



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9 Immobilienwirtschaft 17.06.14 Ü6 Wirtschaftliche Fassade

>Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung

>Wirtschaftlichkeitsvergleich

10 Objektüberwachung 24.06.14 Ü7 Objektüberwachung – Case Study

>Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase, Vertragsabwicklung – Mängelansprüche >VOB/B § 6 – Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung

>Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen – wie? >Gewährleistung nach der Abnahme

11 Haftung und Versicherung 01.07.14

>Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes

9 Objektüberwachung 10.06.14 Ü6 Objektüberwachung – Case Study

>Bauüberwachung nach HOAI, LBO >Bauleitung und Koordination der Realisierungsphase, Vertragsabwicklung – Mängelansprüche >VOB/B § 6 – Behinderungstatbestände >Kostenfeststellung

>Was tun bei festgestellten Mängeln? >Die Abnahme der Bauleistungen – wie? >Gewährleistung nach der Abnahme

10 Immobilienwirtschaft 17.06.14 Ü7 Wirtschaftliche Fassade

>Grundlagen der Immobilienökonomie >Wirtschaftlichkeit aus Investorensicht >Aufgaben bei der Projektentwicklung

>Wirtschaftlichkeitsvergleich

11 Nutzungsphase des Objektes 24.06.14

>Objektbetreuung – LPH 9 HOAI >Facility Management >DIN 18960 – Laufende Kosten eines Objektes >Was heisst wirtschaftliche Planung als Grundleistung

12 Haftung und Versicherung 01.07.14

>Vortrag von Herrn Ulrich Langen Welche Haftungsrisiken bestehen für den Planer? Arten des Versicherungsschutzes



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12 Projektsteuerung / Terminplanung 08.07.14

Projektsteuerung als Erfolgskriterium Aufgaben, Rollenverteilung, Tools

13 Honorarermittlung und Projektkalkulation 15.07.14 Ü8 Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit

>Honorarberechnung nach HOAI, >Prüffähigkeit der Schlußrechnung, >Wirtschaftlichkeit im Architekturbüro

>Honorarberechnung und Erstellen einer Schlussrechnung

14 Prüfungsvorbereitung / Tutorium 22.07.14

>Vorstellung typischer Aufgaben / Fragestunde >Tutoren erläutern Aufgaben zur Flächen- und Kostenermittlung

15 Prüfungstag 25.07.14

>Kofferklausur (Skripte, Taschenrechner erlaubt) >Verständnisfragen und Fallstudien zu allen Veranstaltungen



I.  Vertragsgrundlagen Bauüberwachung

II.  Bauausführung und Ablaufstörungen

III.  Case Study – Bauschaden



Leistungspflichten

Bauleiter (des Handwerkers/Bauunternehmers)

ist nicht Objektüberwacher (des Bauherren)

ist nicht Bauleiter nach LBauO



Leistungsbild nach HOAI

Objektüberwachung



kurz: Die Objektüberwachung steht im MITTELPUNKT als Manager und verantwortet ALLES auf der Baustelle.

daraus folgt auch: • 32% des Honoares entfallen auf diese Phase • Mitarbeiter oft gesucht und besser bezahlt als Kollegen am “Zeichenbrett”



Auftragnehmer: Objektüberwachung

Bauherr / Auftraggeber

Auftragnehmer: Baufirmen

? sog. kleine Vollmacht des Objektüberwachers

Vertrag Vertrag



Originäre Vollmacht des Objektüberwachers deckt:

- Ausführungsunterlagen des AN prüfen (sollte LP5 Kollege machen) - Gemeinsames technisch den AG bindendes Aufmaß durchführen - “technische Abnahmen” (Zustandsfeststellungen §4 Nr. 10 VOB/B) durchführen - Mängel rügen - Abhilfeerklärungen (§5 Nr. 3 VOB/B) zur Kapazität und Terminsituation des AN aussprechen - Auf Verzug des AN hinweisen (§5 Nr. 4 VOB/B) - Bedenken- (§4 Nr. 3 VOB/B) und Behinderungsschreiben (§6 Nr. 1 VOB/B) des AN abwehren - Auf Kündigungsmöglichkeiten des AG hinweisen - Weisungen erteilen (sofern nicht Zeit und/oder Geld des AG dadurch gebunden würde, z.B. Hinweis auf Einhalten der Unfallverhütungsvorschriften) - Entgegennahmen von Angeboten (sog. Nachträge), Rechnungen, Stundenlohnzetteln



Originäre des Objektüberwachers Vollmacht deckt nichtOriginäre des Objektüberwachers Vollmacht deckt nicht:

-die (rechtsgeschäftliche) Abnahme der Bauleistungen -Bedenken- und Behinderungsschreiben im Namen des AG anzuerkennen -die Vertragsstrafe bei der Abnahme vorzubehalten -Aufträge selbst an den Auftragnehmer oder Sonderfachleute zu erteilen -auf Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers zu verzichten -Angebote, Stundenlohnzettel oder Rechnungen im Namen des AG anzuerkennen -die nachträgliche Anerkennung ohne Auftrag ausgeführter Bauarbeiten -die Änderung vertraglich vereinbarter Fertigstellungstermine



Bautagebuch Dokumentation Bedenkenanmeldung VOB/B § 4.3 Behinderung VOB/B § 6 Schlagabtausch Unterbrechung Abnahme VOB/B § 12 Mängel VOB/B § 13.1 Gewährleistung (neu Mangelanspruch)/ Fristen Haftung Minderung VOB/B § 13.6 Schadensersatz VOB/B § 13.7 Verjährung BGB / VOB

Bauablaufstörungen Mängelfeststellung

Der Vertrag (VOB) regelt die Rechte und PflichtenDer Vertrag (VOB) regelt die Rechte und Pflichten der VertragsparteienDer Vertrag (VOB) VertragsparteienVertragsparteien.



Normaler Bauablauf



KontrollKontroll/Steuerungsinstrumente der Objektüberwachung

Vorschau auf Folgen einer Bauablaufstörung Dokumentation / Bautagebuch

siehe Veranstaltung Terminplanung

1.Protokolle 2.Terminplan



Protokollführung und Dokumentation des Bauablaufes

ZusammentragenZusammentragen in DokumentationsordnerZusammentragenDokumentationsordnerDokumentationsordner

> Welche Unterlagen werden durch die Objektüberwachung erzeugt, gesammelt und dokumentiert?



> Bautagebuch (durch AN ?)


> Protokolle der Baubesprechungen

> Fotos / Videos

> Skizzen / Werkplanung des AN

> Zertifikate / Nachweise des AN

> Fachunternehmererklärung des AN

ZusammentragenZusammentragen in DokumentationsordnerZusammentragenDokumentationsordnerDokumentationsordner



Beispiel: Auszug aus Bauprotokoll



Datum und Uhrzeit: • Nachweis Lückenlose Bauüberwachung

• Unangemeldete Besuche

• Unterschiedliche Tageszeiten


Inhalte eines BautagebuchesInhalte eines Bautagebuches



Wetter: • 5 grad Problematik

• Hitze

• Wind

• Unwetterschäden


Inhalte eines Bautagebuches



Anwesende: • Soll Ist Vergleich

• Abgleich mit Bauzeitenplan

• Fachplaner / Bauherr





architekturpraxis.wordpress.com

Feststellungen/Anordnungen: • Soll Ist Vergleich des Baufortschritts • Steuernde Maßnahmen

• Hinweispflicht

• Mängel

• Abnahmen





Gerichtliche Beweiskraft: • Schriftlich

• Original • nie aus der Hand geben

• Unterschriften





Bauablaufstörungen



VOB/B § 4.3 „Hat der Auftragnehmer Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung, gegen die Güte der gelieferten Stoffe oder gegen die Leistung anderer Unternehmer, so hat er sie dem Auftraggeber unverzüglich schriftlich mitzuteilen

Berechtigt ? Mißbrauch?

BedenkenanmeldungBedenkenanmeldung



Schriftform an AG und Verweis auf VOB/B § 4.3

Meist gegen Architekt ( z. B. Detailplanung), Fehlererkennung

z.B. bei Bauherrenleistungen

Haftung!!



VOB/B § 6 Behinderung und Unterbrechung der Ausführung „Glaubt sich der Auftragnehmer in der ordnungsgemäßen Ausführung der Leistung behindert, so hat er es dem Auf- traggeber unverzüglich schriftlich anzuzeigen Behinderung: Hemmung oder Verzögerung des der Arbeiten Unterbrechung: Stillstand der Arbeiten

BehinderungsanmeldungBehinderungsanmeldung



Schnee im Januar??? Sturm an der Ostsee???

Unverzüglich! D.h. voraussehend

Erdbeben, Orkan, Überschwemmungen, Politischer Umsturz

Fall A: vom AG nichtFall A: vom AG nicht zu vertretenFall A: vom AG zu vertretenvertreten



gegen Bauleitung/Architekten z.B. Baugenehmigung z.B. Planlieferung fehlt

• Schriftform • an Bauherren • Architekt muss Bauherren unterstützen

Fall B: vomFall B: vom AG zu vertretenFall B: vom AG zu vertretenvertreten



Fristverlängerung Schadensersatz

Warum? Siehe auch Veranstaltung Terminplanung



Abnahme

•  Behördlich Bauaufsicht /TÜV •  Technisch Architekt/Fachplaner •  Rechtsgeschäftlich nicht delegierbare

Bauherrenpflicht

Abnahme



Rechtliche Abnahmewirkung (§ 12 VOB / B)



Ende des Erfüllungsstadiums /Beginn des Gewährleistungsstadiums


Nur noch Nachbesserungen Keine Neuerbringung




Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen

VOB z.b. 4 Jahre, wenn nichts anderes vereinbart BGB 5 Jahre






Gefahrenübergang

Vor der Abnahme AN Nach der Abnahme AG






Gefahrenübergang

Umkehr der Beweislast

Vor der Abnahme Beweis durch AN Nach der Abnahme Beweis durch AG






Gefahrenübergang


Anspruch auf Schlusszahlung






Gefahrenübergang


Anspruch auf Schlusszahlung

Möglicher Ausschluss von Vertragstrafenansprüchen

Vertragsstrafenanspruch kann nur geltend gemacht werden, wenn er bei der Abnahme ausdrücklich verlangt wird. Anspruch muss erneuert werden – sonst verfällt er !!




Teilabnahme Tatsächliche Abnahme Fiktive Abnahme

Echte selbstständige Teilleistung volle Abnahmewirkung

Unechte keine abgeschlossene TL z.B. gegen verdeckte Mängel

Ausdrückliche auf Verlangen AN, 12 WT Förmliche auf Verlangen einer Partei Stillschweigende AG akzeptiert scheinbar

z.B. Verkauf, nicht VOB Mitteilung der Fertigstellung 12 WT für AG eine Schussrechnung Abnahme zu verlangen Inbenutzungsnahme 6 WT für AG eine

Abnahme zu verlangen

Abnahmen

VOB

BGB

Bezieht sich auf selbstständige Teile eines Vertrages, nicht auf Teile eines Bauelementes.

Teilabnahme EchteEchte

Abnahmen

Empfehlung: Zustandsfeststellung statt Teilabnahme



Achtung: Haftung und Beweisführung! Aktuelle Vordrucke verwenden ! Anschließend Liste der Mängelanspruchsfristen erstellen!



Mängel

Statistik: Ca. 70% aller Schäden innerhalb der ersten 2 Jahre Ca. 95% aller Schäden innerhalb der ersten 5 Jahre



Recht Auftraggeber: Mangelfreiheit Pflicht Auftraggeber: Aktiv Beseitigung des Mangels verlangen

Rechtliches zum Mangel



Pflicht Auftragnehmer: Mängel auf eigene Kosten Beheben Recht Auftragnehmer: Mängel selber beheben (erst nach angemessener Fristsetzung Behebung durch Dritte)




Pflicht Architekt: Auflistung der Gewährleistungsfristen Überwachung der Beseitigung von Mängeln Gesamtschuldnerische Haftung mit Bauunternehmer!




Mängel

z.B. farbige Fliesen aber nicht von Vertrags- Beschaffenheit, z.B. Rand nicht glasiert

z.B. DIN 15cm Dichtung hochführen

z.B. R10

Was ist ein Mangel (siehe Mangel (siehe VOB §13 Nr. 1)

Ansprüche des Auftraggebers vor und nach der Abnahme



Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche: Tag der Abnahme für die abgenommene Gesamtleistung Tag der echten Teilabnahme für die abgenommene Teilleistung Tag der Abnahmeverweigerung

Ansprüche nur innerhalb von Mangelanspruchsfrist Ansprüche nur innerhalb von Mangelanspruchsfrist (Je Gewerk ggf. unterschiedlich, siehe VOB)




Ansprüche Klären > VOB Formale Rüge



Trotz Mangel keine Haftung?












Bedenkenanmeldung in jedem Bedenkenanmeldung in jedem Fall nötig, nach VOB Fall nötig, nach VOB schriftlich !!!!!! Umfangreicher und Umfangreicher und unmissverständlicher Hinweis an AG notwendig!



!!! !!!




(nach Abnahme)



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nach VOB/B §13.7

z.B. Personenschäden Bauschäden Extra Miete Entgangener Gewinn

Grober Vorsatz Wider besseren Wissens

z.B. Verstoß gegen Vertrags Beschaffenheit oder Anerkannte Regeln der Technik



Übung CasestudyÜbung Casestudy



Case Study: Risse an Putzarbeiten bei einer Gebäudesanierung



•  Projekt: Sanierung Wohnhaus/Schulscheune Gebstedt

•  Auftraggeber: Gemeinde Gebstedt •  Architekt: Planungsbüro Lambrecht, Kiesel & Partner •  Auftragnehmer: Bauunternehmen Axel Strzata

Projekt



•  Ausschreibung: 01.03.2001 •  Angebot: 25.03.2001 •  Bietergespräch: 04.04.2001 •  Auftragserteilung: 17.04.2001 •  Ausführungsfristen im Vertrag: 30.04.-15.06.2001 •  Abnahmebescheinigung: 25.07.2001 •  Mängelrüge: 19.01.2006 •  Klage des AG: 05.10.2006 •  Gutachten: 02.07.2008 •  Urteil: 15.07.2009

Zeitlicher Überblick



Objektfotos



•  Welche Fehler hat der Architekt/Objektüberwacher gemacht ?

•  Welche Fehler hat der Bauunternehmer gemacht ? •  Wie entscheiden Sie (als Richter) über diesen Fall ?

Aufgabenstellung



•  Auszüge Leistungsverzeichnis •  Besondere Vertragsbedingungen •  Aufklärungsgespräch •  Probleme auf der Baustelle •  Entscheidungen der Beteiligten •  Abnahme •  Analyse des Bauschadensbildes •  Analyse der rechtlichen Vorgänge

Vorstellung der wesentliche Vorgänge



LV



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LV



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LV



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LV



BVB



BVB



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BVB



BVB



Bietergespräch



Bietergespräch



Bietergespräch



Auftrag



Auftrag



Auftrag



Auftrag



Ausführung



Ausführung



Ausführung



Ausführung



Ausführung



Ausführung

Weitere Aspekte während der Ausführung (gem. Bauprotokollen): 1. Der AN stellt fest, dass zum Ausgleich der Unebenheit der Unterputz nicht 1,5 cm wie ausgeschrieben, sondern zum Teil 5 cm und mehr dick sein muss. 2. Der AN stellt fest, dass für jeden Putzmillimeter ein Kalendertag Aushärtezeit einzuplanen ist. 3. Der AG drängt auf Fertigstellung und der Kompromiss sieht eine Woche Verlängerung der Bauzeit vor.



Schadensbild kurz nach der Ausführung



Schadensbild kurz nach der Ausführung



Abnahme



Abnahme

Abnahmetermin 25.7.2001



Mängelrüge und Nachfristsetzung

Mängelrüge 19.01.2006 mit Frist um Nachbesserung bis zum 21.06.2006



Antwort Unternehmer

Bauunternehmer lehnt Verantwortung für die Schäden ab



Klage



Klage

Wie schätzen Sie den Sachverhalt ein? 1. Analyse der fachlichen Ursachen (kleine Diskussion) 2. Analyse der rechtlichen Konsequenzen (Erläuterung Aufgabenstellung der Übung) A.) Bauherr verklagt Baufirma B.) Bauherr verklagt Architekten/Objektüberwacher



Gutachten im Prozeß



Analyse des Bauschadens und dessen Ursachen





1.  kein Putzträger verwendet

2.  zu kurze Wartezeiten zum Aushärten (5cm = 50 Tage)

3.  unzureichende Grundlagenermittlung 4. Setzungsrisse (Gründungsprobleme)

nicht beachtet



Urteil

Fall A: -> Bauherr verklagt Bauunternehmer Fall B: -> Bauherr verklagt Objektüberwachung

Übung 7: Erläutern Sie die rechtliche Situation und fällen Sie ein Urteil: Wer haftet für die korrekte Herstellung der Putzfläche?

Übung 7:



Seminaraufgaben am eigenen Projekt Ü1: Bebaubarkeit von Grundstücken (GFZ/GRZ) Ü2: Flächenermittlungen für Bauanträge Ü3: Kostenschätzung nach Grobelementen Ü4: Architektenvertrag Ü5: Ausschreibung Ü6: Wirtschaftlichkeitsberechung Ü7: Objektüberwachung – Case Study Ü8: Honorarberechnung und Projektkalkulation

Seminar zur Vorlesung Veranstaltungs- und Seminarbetreuung Raum FH313 Ab 15 Uhr

Seminarabgabe: 22.07.2014 Als Mappe am Fachgebiet

Real Estate

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