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Die demographische Entwicklung
Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft
Reaktionsmöglichkeiten
Eine Arbeit von Josefine Danz & Maria Oeser
Einleitung
Degeneration
Wohnimmobilienfallen brach
SchwindendeBevölkerung
Verschiebung derAltersgruppenverteilung
Starke Abwanderung
Auswirkungen auf die Infrastruktur
Es gilt zu klären:
WIE kann vorhandener Leerstand abgebaut werden?
WIE kann ein Anstieg des Wohnungsüberschusses verhindert werden?
WIE wird sich die Wohnungsnachfrage entwickeln?
WELCHE Wohnungsmodelle sind in Zukunft vermarktbar?
Begriff: Demographische Entwicklung
Veränderung der Zusammensetzung der Altersstruktur einer Gesellschaft
Wertung weder positiv noch negativ Bezeichnung für Bevölkerungszunahme als auch für Bevölkerungsabnahme
Entwicklung der Bevölkerungszahl ergibt sich aus Summe des Wanderungssaldo und des Geburten- bzw. Sterbeüberschusses
Situation in Deutschland
junge Menschen verlassen den Osten Deutschlands
Wirtschaftsentwicklung, Bevölkerungsstruktur und Freizeitwert bestimmen die Attraktivität der Regionen
große regionale Unterschiede zwischen Süd-West und Nord-Ost
Demografische Struktur in Deutschland- Altersklassen -
(Datengrundlage: Statistisches Bundesamt)
Demografische Struktur in Deutschland- Altersverteilung -
• 2050 wird jeder 3. in Deutschland 60 Jahre oder älter sein
• weniger als die Hälfte ist dann im erwerbsfähigen Alter (20 bis 59 Jahre)
0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%
100%
1950 1970 1990 2001 2010 2030 2050
An
teil
in %
Jahr
Quelle: Statistisches Bundesamt
80 Jahre und älter
60 - 79 Jahre
20 - 59 Jahre
unter 20 Jahren
Demografische Struktur in Deutschland- Geburtenrate -
Jahr 1964 2001 2009 2050*
Neugeborene1.200.00
0790.000 673.000
575.000
Quelle: Statistisches Bundesamt, *Prognose
• Derzeitige Geburtenhäufigkeit: 1,4 Kinder pro Frau
• Erforderliches Bestandserhaltungsniveau: 2,1 Kinder pro Frau
Demografische Struktur in Deutschland- Lebenserwartung -
Jahr 2001 2009 2050*
Männer 75,11 76,59 83,14
Frauen 81,07 81,74 87,61
Quelle: Statistisches Bundesamt, *Prognose
Demografische Struktur in Deutschland- Altenquotient -
Jahr 2001 2010* 2020* 2030*
Frauen und Männer
43,9 46 54,8 70,9
Quelle: Statistisches Bundesamt, *Prognose
• Altenquotient: Verhältnis der Bevölkerung im Rentenalter (ab 60 Jahre) zur Bevölkerungsgruppe im Erwerbsalter (20 bis 59 Jahre)
Bevölkerungsentwicklung in Deutschland
• Deutschland als Zuwanderungsland: ca. 165.000 Zuwanderer pro Jahr
• Ostdeutschland verliert weiter an Bevölkerung
• die Menschen drängt es vor allem in das Umland großer Städte
Bevölkerungsentwicklung in Thüringen- Bevölkerungsrückgang -
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2003 2010 2015 2020 Jahr
Einwohner in Tsd.
Nordthüringen
Südthüringen
Mittelthüringen
Ostthüringen
• fortschreitender Bevölkerungsrückgang: von etwa 2,27 Mio. in 2008 auf prognostizierte 1,94 Mio. in 2030
• stabil halten sich
lediglich die Städte Erfurt, Jena und Weimar
Bevölkerungsentwicklung in Thüringen - Alterung der Gesellschaft -
Altersdurchschnitt Thüringens liegt derzeit bei ca. 44,5 Jahren
im Jahr 2030 sind nur rund 15% jünger als 15 Jahre, aber knapp ein Drittel älter als 65 Jahre
Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft
Entwicklung in Ostdeutschland:
Einwohnerzahl 1991…….17,96 Mio.Einwohnerzahl 2000…….17,23 Mio.
Haushalte 1991…………..7,83 Mio.Haushalte 2000…………..8,22 Mio.
Struktur der Wohnimmobilien in Deutschland
● Betrachtung unter zwei Aspekten: ● Alter, Größe und (technischer) Standard ● Eignung für die Bedürfnisse der zukünftigen
Gesellschaft
● Rund 47% des Wohnraumbestandes sind 30 Jahre und älter
● Architektur vor allem ausgerichtet auf junge Familien
Zahl und Struktur der Haushalte
● Vergrößerung der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person von rund 43 m² aktuell auf ca. 52 m² im Jahr 2030
● Ursache: passive Vergrößerung der Wohnfläche im Lebenszyklus eines Haushaltes
Alter des deutschen Wohnungsbestands
• wenige Immobilien sind so konzipiert, dass in ihnen ein Wohnen auch in fortgeschrittenem Alter möglich ist
• der größte Teil muss umfassend saniert werden, v. a. der Wohnungsbestand
der Nachkriegsjahre
Folgen des Leerstandes
Nebenkostensteigerungen - Wasser, Abwasser und leitungsgebundene
Energien werden aufgrund der Steigerung der fixen Leitungskostenanteile deutlich teurer
Wohnumfeldverschlechterung - mehr oder minder starker „Verfall“ der Immobilie
durch fehlende Bewirtschaftung
Wirtschaftliche Auswirkungen auf Immobilieneigentümer
Entwertung des Eigentums
nicht nur fehlende Mieteinnahmen, sondern regelmäßig zusätzliche Kosten, die bei Leerstand nicht (vollständig) umlagefähig sind
es ist zu befürchten, dass es spätestens ab 2050 zu spürbaren Wertabschlägen kommen kann, wenn nicht gegengesteuert wird
Wohnformen im Alter
Nachfrage nach gemeinschaftlichen Wohnformen wächst
Gesucht werden Wohnprojekte für eine unterstützte individuelle Selbstverwirklichung
zentraler Aspekt: aktive Bewohnerbeteiligung bei der Planung, bei der Bewirtschaftung und bei gegenseitigen Betreuungsleistungen
„Stadtumbau Ost“
Stadtumbau ist die Chance für „Mehr Lebensqualität für weniger Bürger“
Abriss von Wohneinheiten muss organisiert und v. a. finanziert werden Zielkonflikt: Eigentümer der Abrisswohnungen haben keinen direkten Nutzen aus dem Abriss
zukunftsweisend: Teilrückbau von Gebäuden, vor allem bei Plattenbauten
Mehrgenerationenhäuser
Ziel: Zusammenleben von Generationen zum gegenseitigen Vorteil innerhalb sozialer Nahräume
Träger des Projektes: Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend
Konsequenzen für die Wohnungswirtschaft
Abriss und Rückbau von Wohnungen Veränderung stadttechnischer
Versorgungsnetze Laufende Überprüfung der
Bestandsentwicklung sowie der genannten Prognosen
Aktive Öffentlichkeitsarbeit
Reaktionsmöglichkeiten
Nachhaltige Wohnraumqualifizierung und zukunftssicherer Neubau
Vermeidung von Wohnraumleerstand durch „Wohnraumertüchtigung“und Mieterbindung über ergänzende Dienstleistungen
Handlungsfelder der Wohnungsunternehmen
Herstellung von Barrierefreiheit
Intelligentes Flächen- und Belegungsmanagement
nachhaltige Immobilienwirtschaft: beim Neubau schon an später denken!
Jede Immobilie ist auf die langfristig zu erwartende Nachfrage auszurichten, dies gilt für den Neubau wie für den Bestand.
Die demographische Entwicklung
„Design for the old and you include everybody.“
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Ein Vortrag von Josefine Danz und Maria Oeser
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