Die FAQ´S (Frequently asked Questions) in der WEG © martin metzger Erfurter Immobilientag 26....

Die FAQ´S (Frequently asked

Questions) in der WEG

© martin metzger

Erfurter Immobilientag 26. März 2015

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Der Inhalt

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Konzept

FAQ´s

Klarstellung und Lösung

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Beispiel

Wann kommt endlich die Abrechnung?

Ich brauche diese für die Steuererklärung!

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BeispielWann kommt endlich die Abrechnung?

Letztes Jahr war die im März schon fertig! Bei anderen Hausverwaltungen geht das viel schneller!

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Argument

• Abrechnungserstellung Lieferanten• Termindisziplin Bewohner • Zuverlässigkeit und

Schnelligkeit Abrechnungsfirma (Zeitfenster)• Zeitfenster Abrechnung

Verwaltung• Entwurf Tagesordnung und

Orga Termin und Raum ETV• Orga Prüftermin –

Verwaltungsbeirat

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Klarstellung

• Steuerabgabetermin 31. Mai unerheblich, weil• Abrechnungserstellung im 1. HJ nach Abr.-Zeitraum legitim• § 35 (a) EStG nicht betroffen

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Fakten/Quellen

• i.d.R. innerhalb 6 Monate nach Ende Abrechnungszeitraum (OLG Zweibrücken, 11.05.2007 - 3 W 153/06)

• Fristen sind nicht starr (Berücksichtigung Schwierigkeitsgrad und Umfang)

• § 35(a)EStG: Anwenderschreiben des BFM vom 15.02.10 (IV C 4-S2296-b/07/0003) in Verbindung FG Baden-Württemberg 20.11.2012, 11 K 838/10

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• Umstellung der Erfassung des Verbrauches auf Funk• Keine Terminabhängigkeit• Wesentlich exaktere Erfassung möglich• Stichtagsgenaue Abrechnung

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Beispiel

Die Funkerfassung ist doch teuer? Außerdem verstößt diese gegen den Datenschutz!

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Klarstellung

• Eingesparte Nachtermine• problemlose nachträgliche Verbrauchssplittung• entbehrliche Wohnungsbegehungen

Kosten-Nutzen pro Funk

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Fakten/Quellen

• Aber: Ein Beschluss über den Einbau von funkbasierten HK- u. WW-Messgeräten verstößt nicht gegen ordnungsgemäße Verwaltung, wenn die Datenverwendung klargestellt ist (LG Dortmund, 28.10.2014 – 9 S 1/14)

• Mieter haben eine Duldungspflicht (BGH 28.09.2011, VIII ZR 326/10)

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BeispielSie wissen, dass wir unsere Wohnung verkauft haben? Denken Sie daran, uns nur die Kosten zu berechnen, die angefallen sind, als wir Eigentümer waren.Die Lastschrifteinzugsermächtigung ist mit sofortiger Wirkung gekündigt!

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Klarstellung

• Abrechnung objektbezogen• Keine Rücksicht auf Übergang Nutzen-Lasten in der Abrechnung• Verkäufer bleibt Hausgeldschuld-ner• Keine Recherchepflicht der HV

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Fakten/Quellen

• Einheitenbezogene Abrechnung (BGH vom 11.02.2011 – V ZR 113/11)• Eigentumsumschreibung im Grundbuch maßgebend – keine Recherchepflicht des Verwalters (AG Bonn vom 07.06.2013 . 27 C 43/13)

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Beispiel

Warum erhalten wir eine Abrechnung über 12 Monate? Wir sind erst kürzlich Eigentümer geworden.

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Klarstellung

• Abrechnung objektbezogen• Haftung nur für die Abrechnungs-spitze• Notarielle Vereinbarung betrifft nicht die WEG

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Beispiel

Warum wird mein Heizkörper nicht heiß? Schließlich zahle ich dafür, also will ich es warm!

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Argument

• Außentemperatursteuerung - Übergangszeit• Feststehender Ventilstift• Profis erfragen Wohnsituation (Türen ausgebaut; Vorhänge; Eckbänke etc.)

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Klarstellung

• Vorgeschriebene Innentemperaturen•Messvorgaben (1-Meter-Regel)• Funktion Thermostat (kalter Heizkörper ist kein Mangel)• Profis: Tipps und Tricks

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Beispiel

Sie sind doch zuständig für die Durchsetzung der Hausordnung? Ich wünsche aber, dass meine Beschwerde anonym bleibt…

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Argument

•Häufig keine Bindungswirkung• Verwalter darf nur appellieren • Keine Abmahn- bzw. Klagebefugnis•Hinweis auf § 1004 BGB

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Klarstellung

• Keine Rücksicht auf Anonymität• Verwalterpflicht (Vorschlag HO)• Beschlussantrag für weitergehende Maßnahmen

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Beispiel

Sicher haben Sie bei Ihrer Begehung die Parabolantenne des Nachbarn bemerkt? Sorgen Sie umgehend dafür, dass diese wegkommt.

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Klarstellung

• Verwalter ist unzuständig• Beseitigungsanspruch ist Individualrecht • Keine Abmahn- bzw. Klagebefugnis des Verwalters• Beschlussfassung möglich

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Klarstellung

• ETG hat sogar weitreichende Ermessensentscheidung auf Ablehnung der Durchsetzung der Beseitigung baulicher Änderungen (LG Köln, Urteil vom 28.08.2014 – 29 S 233/13)

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Beispiel

Nässeschäden in meiner Wohnung - wer zahlt die Reparatur? Kümmern Sie sich um die Schadenbehebung an meinem Parkett, am Anstrich sowie am beschädigten Mobiliar

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Klarstellung

• Keine Regulierung bei Schäden im Sondereigentum (ausg. Zusa-ge Versicherung liegt vor)• WEG haftet nur bei Verschulden• Beschlussantrag Erstattung möglich• Kein Schadenersatz für Mobiliar – Hausratversicherung• Verwalter ist unzuständig

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Beispiel

Meine Kinder werden die Wohnung erben – daher sollen Sie mich in der Versammlung vertreten.

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Argument• Versammlung ist intim – keine Anwesenheit Dritter• Vertretungsbeschränkungen prüfen• Anfechtungsrisiko• Risiko GO-Beschluss

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Beispiel

Kann die Haustüre Abends versperrt werden?

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Klarstellung• Tipp: Nur in Abstimmung mit dem Bauverwaltungsamt• Brandschutzvorschriften beachten (Fluchtweg)• Ggf. aufwändige Recherche notwendig (Genehmigungs-unterlagen)

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• Tipp: Beschlussfassung vermeiden• Schließregelungen möglich – Voraussetzung Panikschloss

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Beispiel

Wann waren Sie zuletzt in der Anlage? Ich sehe Sie nie!

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Klarstellung• Verwalterpflicht spricht nur von „regelmäßig“• In der Regel viel höhere Präsenz• Begehungen sind regelmäßig dokumentiert• Keine Anwesenheit außerhalb Geschäftszeiten gefordert

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Fakten/Quellen

• Regelmäßige Begehung ist gesetzliche Verwalterpflicht (OLG Zweibrücken, 14.06.1991 – 3 W 203/90)

• Auch Eigentümerhinweis löst i.d.R. Begehung aus

• Keine Untersuchungspflichten (Dach; Fallrohre; etc.)

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Ich sehe Sie auch nie.

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Beispiel

Betrifft mich das neue Mindestlohngesetz? Können hier Zusatzkosten auf mich zukommen?

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WEG als ArbeitgeberKlarstellung

• Dokumentationspflicht (innerhalb 7 Tagen nach Leistungserfüllung)

• Archivierungspflicht (Aufzeichnungen müssen 24 Monate zur Einsicht aufbewahrt werden)

• Serviceunternehmen: Anforderung Freistellungsvereinbarung empfohlen

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WEG als AuftraggeberKlarstellung

• Nur Empfehlung: Anforderung Freistellungsvereinbarung • Ausnahme: Gemeinschaft besteht nur aus Unternehmern (Teileigentümergemeinschaften), dann ist Freistellungsvereinbarung notwendig

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• Verwaltung organisiert Umsetzung § 17 MiLoG• Soweit gesetzl. möglich – Delegation auf AN (Haftung bleibt bei WEG)

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  in Minuten

Ausgeführte Tätigkeiten täglich wöchentl. monatl. einmalig gesamt

Kontrolle Eingang Meldung     0    Ablage und Kontrolle Meldungen in Printform - Alternativ     10    Mahnung-Erinnerung an Umsetzung       30  Archivierung 24 Monate     0,5    Lösung Archiv regelmäßig nach 24 Monaten     0,5    Laufende Tätigkeit     11 30 162Summe Leistungsbausteine

Jährlich anfallende laufende Tätigkeit je Angestelltenverhältnis auf geringfügiger Basis in Minuten 162

in Stunden 2,7

Aufwandsbetrachtung HV für Meldung in Printform durch Arbeitnehmer – nur lfd. Kosten

MindestlohngesetzLösung für die Praxis

Herausforderung WEG

Verwal-tungs-beirat

Verwalter

Eigen-tümer

Gemeinsam Seminare nutzen (z.B.

Beiratsforen)

Fachzeitschriften; Verwalterbriefe

Fairness

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Partnerschaft ein Leben lang!

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Danke

Wünsche und Anregungen an martin.metzger@alpinahv.de