Erfolgreiche_Baugemeinschaften_ - akbw.de · PDF file20%-Quote PWE Bauträger SIM...

Axel Fricke . Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung . Stabstelle Strategie Wohnen

Bundesverband Baugemeinschaften e.V.

AKBW ifbau

Erfolgreiche Baugemeinschaften

Kommunaler Rahmen – private Entwicklung

17. Oktober 2013, Haus der Architekten

SIM

Kampagnenarbeit

für Baugemeinschaften

Informations-

und Kontaktbörse

Basisinformationen

und Erfahrungsberichte

aus Projekten

Verfahrensweisen

der Stadt

Hinweise zu Rechts-,

Finanzierung- und

Förderungsfragen

Baugemeinschaften und

Mietwohngemeinschaften

als Schlüsselprojekte

zur Weiterentwicklung

des Stuttgarter

Wohnungsmarktes.

Datenbank

Kontaktbörse

Internetauftritt

Baugemeinschaften – ein erfolgreiches Modell im Südwesten – bald auch in Stuttgart

Kontaktstelle für Baugemeinschaften eingerichtet Die neu geschaffene Kontaktstelle Baugemeinschaften unterstützt Baugruppen und Interessenten durch Informa-tionsangebote zu Verfahren und Standorten und nimmt als Anlaufstelle Anfragen auf und vermittelt diese verwal-tungsintern weiter. Sie koordiniert Veranstaltungen zum Erfahrungsaustausch und zur Vernetzung der Akteure und begleitet Verfahren zur Umsetzung von Projekten. Das Informationsangebot im Internet soll weiter aufgebaut sowie ein Leitfaden herausgegeben werden. Kontaktstelle Baugemeinschaften: Michael Kunert / T 0711-216 9931 michael.kunert@stuttgart.de Informationen zu Baugemeinschaften sind verfügbar unter: http://www.stuttgart.de/baugemeinschaften

Was macht die Kontaktstelle ?

7 Geschäftskreise

sind berührt

Auf dem kurzen Wege …

… durch die Verwaltung

Standorte

Planungsmanagement

Grundstücke

Wohnbauförderung

Wohnwünsche

Zielgruppen-

beratung

Politische

Entscheidungen

Kontaktstelle

?

Handlungsstrategie urbanWohnen

Faltblatt

Bericht

Internetportal

Plakat

CD

Standort-

Marketing

(Standort-Marketing)

Experten-

befragung

Konzeption und Koordination: LHS Stuttgart 61-AL/SW Strategie Wohnen | Axel Fricke | März 2013

Wohnen

in der Stadtlandschaft

(Grundlage ist die

Zeitstufenliste Wohnen)

Adressbildung

Entwicklung integrierter Lagen

Nutzung topografischer Qualitäten

Verbesserung Wohnumfelder

Anbindung Naherholungsräume

Handlungsfeld 1

Handlungsfelder

Die Bürgerschaft

als Bauherr

(Baugemeinschaften)

Neue Marktsegmente

und Ansiedlungsmodelle

für urbane Quartiere

parzellierter Städtebau und

besondere Formen des dichten

individuellen Wohnens

Generationen-

übergreifendes,

sozialintegratives

Wohnen

(SIM)

Stabile Quartiere,

gerechte Versorgung mit

Wohnraum und Integration

benachteiligter Gruppen,

Neuorientierung der

Wohnbauförderung

Erneuerung und

Weiterentwicklung

Wohnungsbestände

(Expertise)

Sicherung der Wohnfunktion

(Stadterneuerung)

Erhaltung der Marktfähigkeit

(Modernisierungsinitiative)

Fortschreibung

Gebietstypenplan

(Quoten für das Wohnen)

Handlungsfeld 3 Handlungsfeld 4 Handlungsfeld 2

Größere Leitprojekte mit stadtweiter Bedeutung und regionaler Ausstrahlung

Leitprojekte für die Stadtteilentwicklung

Leitprojekte als Laboratorium für die Lösung gesellschaftlicher Fragen

LH Stuttgart | 61-Stabstelle Axel Fricke | 2013

Sicherung des Mengengerüsts bei der Wohnungsvorsorge

(Wohnungsbauprogramm 2020, Verfahrensbeschleunigung bei Wohnungsbauschwerpunkten)

Nachhaltige und behutsame Entwicklung der Wohnungsbestände

(Studie zu Gebieten der 20/50-70er Jahre: Ersatzwohnungsbau und Erhaltungssatzungen)

Sicherung der Stadtqualitäten und der sozialen Balance

(Umsetzung Grundsatzbeschluss 380/2013 SIM – Fortschreibung)

Nachfragegerechte und bürgerschaftlich getragene Entwicklung des Wohnungsmarkts

(Umsetzung Grundsatzbeschluss 383/2012 Bürger bauen mit - Baugemeinschaften)

Urbanes Wohnen als Leitthema der Stadtentwicklung

Aufträge und Grundsatzbeschlüsse

Wie machen es die anderen

und wo stehen wir?

Hamburg

München

Freiburg

Frankfurt

Wien

Tübingen

Mannheim

Braunschweig

Hannover

Karlsruhe Köln

Stuttgart

Ausschreibung oder Reservierung von Grundstücken ?

Bewerbungs- oder Bieterverfahren ?

Festpreis oder Bestpreis

Vergabekriterien oder Mindestanforderungen ?

Kontaktstelle oder private Kontaktbörsen /Plattformen ?

Berlin

Konzeption und Koordination: LHS Stuttgart 61-AL/SW Strategie Wohnen | Axel Fricke | März 2013

…

Grundsatzbeschluss

“Bürger bauen mit – Baugemeinschaften in Stuttgart“ Grundsatzbeschluss vom 5. Nov. 2012 – Gemeinderatsdrucksache 383/2010

Mehrstufiges Vergabeverfahren (zur Auswahl geeigneter Baugruppen)

Breiter Interessentenkreis angesprochen

Zulassungsvoraussetzungen und Ausschlusskriterien

Anforderungen an Bewerbungsunterlagen (Aufwand mindernd)

Vergabe von Grundstücken zum Festpreis (Verkehrswert)

Vergabe nach Vergabezielen (Kriterienkatalog für Vorprüfung)

Konzeption und Koordination: LHS Stuttgart ASS 61-2 | Axel Fricke | 2012

Verfahren im Regelfall in zwei Stufen

Stufe 1 Teilnahmeverfahren mit Interessenbekundungsphase (Teilnahmeantrag)

und Präqualifikation (Eignungsprüfung);

Stufe 2 Zuschlagverfahren mit Bewerbungsphase (Angebotsabgabe)

sowie Auswahlphase (mit Vorprüfung der Gebote) und Optionsphase,

mit einem Rückfragekolloquium bzw. Planungsworkshop

(zur Diskussion des Standortprogramms und der Vergabeanforderungen);

mit Zuteilung einer befristeten Grundstücksreservierung (Option)

bis zum Abschluss des Kaufvertrags und dem Antragsverfahren bis zur Erteilung

der Baugenehmigung.

Vergabeverfahren

Stufe 1

Stufe 2

Vorlage Bauvoranfrage

und Qualitätsbescheinigung

des Planungsamts

Konzeption und Koordination: LHS Stuttgart ASS 61-2 | Axel Fricke | 2012

Bewertungskategorien und Vergabekriterien

a) Objektbezogenes Konzept – Gewichtung mit 60%

- Baukultureller Anspruch und Innovationsgehalt

- Konzeptvielfalt / Grundrissvariabilität

- Aufenthalts- und Nutzungsqualität der Hauserschließung und Hausfreiflächen

- Energiestandard und bauökologische Qualitäten

b) Gruppenbezogenes Konzept – Gewichtung mit 40%

- Gemeinschaftsorientierte Wohnmodelle und aktive Durchmischung

- Förderfähigkeit des Wohnraums und soziale Inklusion (Integrationsleistung)

- Stabilität und Identität der Gruppe, Engagement im Stadtteil

Prüfrahmen - 2 Bewertungskategorien

- Gewichtung in %

- Anforderungen an objekt- und gruppenbezogene Konzepte

Unterkriterien (Prüfkriterien) werden nach Vorschlag der Verwaltung,

evt. ergänzt um Vorgaben der Bezirkspolitik, mit dem Auswahlgremium

Abgestimmt.

Prüfvorgang - Bewertung methodisch in zwei Arbeitsschritten

a) Ermittlung Erfüllungsgrad 1-5 (nach Unterkriterien)

b) Rangwertung

Dokumentation

der sachgerechten Prüfung in einem Prüfbogen

Verbal-argumentative Bewertung im Auswahlgremium

hat Vorrang !

Rang X 1 / 2 x Gewichtung 60 / 40 = Rangwert XX 1 / 2

XX 1+2 = Endwert

100

x

OB

JE

KT

60

%

GR

UP

PE

40

%

Wohnen im urbanen Panorama.

Standortqualität ist Konzept.

STEK Strategie

GESAMTKONZEPT

Aktuelle Grundstücke

Stadt / Bauträger

Bernsteinstraße

Killesberg

Olgahospital

NeckarPark

Konzeption und Koordination: LHS Stuttgart 61-2 | Axel Fricke | 2013

Realisierte Projekte:

Nudelfabrik

Frauengefängnis

Glockenstraße

Burgholzhof

Schnapsfabrik

Breitscheidstraße

1 Generationen-Wohnprojekt Wabe, Burgholzhof

2 Genossenschaftsprojekt „Haus Mobile“, Burgholzhof

3 Wohnen und Kindertagestätte Projekt Gandhi, Burgholzhof

4 Ehemalige Schnapsfabrik (GbR-Projekt), Heusteigstraße

5 Ehemalige Nudelfabrik, Rohracker

6 Passivhäuser Wolfbusch

Wolfbusch

Standortchancen für Baugemeinschaften in Stuttgart

Azenberg-Areal

Rolandstraße

Mögliche Baufelder

Berg

Schoch-Areal

Mörikestraße

Roßhaustraße

Hechinger Straße

Bürgerhospital

Hackstraße/Stöckach Wasserwerk

Rosenstein

Arnim Kilgus 09/2013

Killesberg – Fläche an der „Roten Wand“

Wohnbaukapazität ca. 80 WE

davon 50% für Baugemeinschaften, in 2. Reihe

„Grüne Fuge““

„Rote Wand“ “

Baugemeinschaften (ca. 35 WE)

am Adolf-Fremd-Weg

Baugemeinschaft Convenido

Dr. Avelini

Baugemeinschaft 7wohnen

Die Ergebnisse der Ausschreibung – alle auf einem hohen Niveau !

Think Green (DBW)

Baufreunde Killesberg

Hansjörg + Achim Bodamer

Lehen Drei BGK-Lebenslanges Wohnen im Eigentum

Wohnen³ GbR

Baufeld 29 Baufeld 30 Baufeld 31

Erstplatzierte …

Zweitplatzierte …

Think Green (DBW)

1. Platz Baufeld 30

Bottega + Ehrhardt Architekten GmbH

Senefelderstrasse 77 A

D - 70176 Stuttgart

www.be-arch.com

info@be-arch.com

Lehen Drei_BGK-Lebenslanges Wohnen im Eigentum 1. Platz Baufeld 31

H U7 / U8

Haltestelle Heumaden

Bernsteinstraße

ca. 80-100 WE

B a u e n

i n K o o p e r a t i o n

Potenzial für Baugemeinschaften

14-20 WE möglich

Gemeinsame Tiefgarage und Nahwärmenetz möglich

Teilnahmeantrag

Verpflichtungserklärung

Kaufantrag

Bewerbung von Standorten im Stadtbezirk

Plan mit Baugrenzen

mittendrin zuhause

B a u e n

m i t P r o g r a m m

Stuttgarter Zeitung vom 11.11.08

Planungswettbewerb für Olga-Areal entschieden

(Nachnutzung Kinderklinik Olgahospital im Stuttgarter Westen ab 2014)

Arbeitsgemeinschaft

Thomas Schüler Architekten, Düsseldorf / Faktorgrün Martin Schedlbauer, Freiburg

Größe des Areals: 1,64 ha

2 Tiefgaragen-Ebenen (mit Quartiersparken)

3.000 qm Läden (davon 1.500 qm Lebensmittelmarkt)

ca. 220-250 Wohnungen,

davon 80-100 WE für Baugemeinschaften

Stadtqualitäten in der Innenentwicklung

Sicherung von Mindestqualitätsstandards in städtebaulichen Verfahren

Empfehlungskatalog für städtebauliche Verfahren (Wettbewerbe, Bebauungspläne) und die

Vorhabengestaltung (Verträge)

Es lassen sich …

Stuttgarter Innenentwicklungsmodell

SIM

Zielbalance des SIM

RE-

FINANZIERUNG

Flächenabzug

+

Kostentragung

WOHNBAU-

FÖRDERUNG

20%-Quote

(mit flexibler

Ausgestaltung)

STADT-

QUALITÄT

Planungs-

grundsätze

Mindeststandards

I II III

Konditionen SIM Wohnbauförderung:

20% der (für Wohnen) neu geschaffenen Geschossfläche (GF)

für Wohnbauförderung

Abtretung der Fläche an die Stadt zum verminderten Wert oder Verpflichtung

zum Bau, eine Ablösung in Geld ist nicht möglich

Soll:

alternativ:

Flexibilität: Ersatzmaßnahme im Radius von 1 km (Förderquote dann 30%).

Schwellenwerte für Förderprogramme:

- Erste geförderte Wohnung ab 450 m² GF

- Erste sozial geförderte Wohnung ab 1.350 m² GF

Bei städt. Grundstücken beträgt die Wohnbauförderquote bis max. 50%

Preiswertes Wohneigentum (PWE) 10 Jahre 1/3

Mietwohnungen mittlere Einkommensbezieher (MME) 15 Jahre 1/3

Sozialmietwohnungen (SMW)

15 Jahre 1/3

SMW

50 %

MME 50 %

PWE 50 %

Amt für Liegenschaften und Wohnen, Stand 2013

Olgahospital Stuttgart-West

LHS Stuttgart 61-2 | Axel Fricke | 2013 / erg. Schwörer

Grundüberlegungen zum Programm

Wohnbaukapazität ca. 200 WE + 50 App.

SIM-Anteil 100 WE (1/3-Regelung),

Baugruppen 90 WE (ca. 30% SIM-Quote)

Bauträger Wohnheim 50 App.

KiTa

+ Quartiersgarage für Bewohnerparken

aus Parkraummanagement

Stuttgart-West (bis 80 Stp.)

BF 1

BF 2 (70 WE)

Baugruppen 13 PWE + 14 MME

Bauträger 20 PWE + 8 MME

BF 3 (85 WE)

Baugruppen

BF 4 (45 WE)

Bauträger 12 MME + 33 SMW

Handel im UG

Optionsgrundstücke

für Wohnbauförderung

1a/b

2 3a/b

4a/b

5

Vermarktung von Grundstückstypen an Baugemeinschaften

z.B. Eckhaus-Kombination mit je 2 Baugruppen (Nr. 1 a/b)

Mehrspänner mit 6-8 Wohnungen (Nr. 2)

Stadthaus mit 3-4 Wohnungen (Nr. 5)

6 7

8

9a/b

10

11

12 ?

NeckarPark

Wohnungsbauschwerpunkt

Baufelder für Baugemeinschaften

NeckarPark

Rahmenplan NeckarPark Konzeption Pesch & Partner, Stand 2008

1. BA

2. BA

Konzeption Pesch & Partner, Stand Jan. 2011

NeckarPark

Wohnbaukapazität

inkl. Bestandsergänzungen:

Bauträger 600 WE

Baugruppen 300 WE

Schule

Stadt-

archiv

P

DRK

Baugruppen

20%-Quote PWE

Baugruppen

20%-Quote PWE

Bauträger

SIM PWE+MME+SMW

BF 1

115 WE

BF 2

110 WE

BF 3

115 WE

Grundüberlegungen zum Programm

70% Wohnanteil: 1. BA ca. 300 WE + 2. BA mind. 450 WE

SIM-Anteil 33% = max. 300 WE (1/3-Regelung für Programme)

Baugruppen ca. 300 WE inkl. Ersatzgrundstücke für 20% SIM-Quote

61-AL/SW, Stand 22. April 2013

SWSG

ca. 300 WE

ca. 150 WE

BF 4/5

110 WE

Sportklinik

Gewerbe

TZ

B a u f e l d s i c h e r u n g

1. Eckpunktepapier für Stadtquartier (Programmvorgabe / Kenndaten)

2. Kooperative Gutachterverfahren (Musterbauabschnitte A, B, C)

3. Vergabeverfahren (Zuteilung von Optionsgrundstücken)

LHS 61-2 Axel Fricke | 29-07-12

Bauträger Baugemeinschaften

Zuteilung von

Optionsgrundstücken

Vorgehen auf Baufeldern in Form eines sich konkretisierenden Programm- und Entwurfsprozesses

(im Rahmen der Aufstellung des Bplan)

Programmvorgabe

z.B.

Sozial ausgewogene Nachbarschaft (SIM-Ansatz)

Adressatengenaues Angebot an Bautypen

unter Berücksichtigung von Lagepräferenzen

(Ergebnis der Zielgruppen-Studie)

Angestrebt wird die Kooperation

von Bauträgern und Baugruppen 1.

2. 3.

A

B C

Ko

nze

ptio

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2

Das Europa- und Rosenstein Viertel

insbesondere für 9.000 Wohnungen ...

Hbf.

Städtebaulicher Wettbewerb RosensteinViertel 2005

Pesch & Partner Architektur + Stadtplanung, Prof. Henri Bava Landschaftsarchitekt

Noch Fragen …