FLEXIBLE REVOLUTION? · 2018-09-28 · 1-3 Jahre bei unsicherem Bedarf Flexible Flächen On-demand...

FLEXIBLE REVOLUTION?Florian Kuprecht, CBRE Switzerland

24. SEPTEMBER 2018

2 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

DAS AUFKOMMEN VON FLEXIBLEN FLÄCHEN

Kurzfristiger Trend oder ein Paradigmenwechsel?

3 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

WAS IST DIESES MAL ANDERS?

2. WirtschaftlicheFaktoren

3. Veränderung im Verhalten und den Einstellungen

1. Technologie und Angebot

4 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

DAS SPEKTRUM VON FLEXIBLEN BÜROFLÄCHEN

CoworkingWeWork, Industrious, Spaces,

MakeOffices, The Yard

IncubatorY Combinator, Techstars

Serviced OfficesRegus, Servcorp, Carr

Enterprise SolutionsWeWork, Industrious, Spaces

TurnkeyShared Offices

Liquid Space, WeWork, Industrious, Spaces

Short-term LeaseTraditional Owners,

Large Corporates

Long-term LeaseTraditional Owners,

Large Corporates

REVOLUTION DER MIETER

6 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

WARUM WENDEN SICH UNTERNEHMEN VERMEHRT FLEXIBLEN LÖSUNGEN ZU?

FLEXIBILITÄT ZUGANG ZU QUALIFIZIERTEM

PERSONAL

INNOVATIONKOSTENREDUKTION SCHNELLIGKEITBEI DER

MARKTEINFÜHRUNG

Quelle: EMEA Occupier Survey, CBRE Research, 2018

7 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

WIE UNTERNEHMEN ÜBER FLEXIBLE BÜROFLÄCHEN DENKEN

E: It’s all about the vibe, the community

C: Die Qualität der Arbeitsplätze muss auch stimmen

ATMOSPHÄRE SKALA MODELL KOSTEN

E: Es ist ein Massenphänomen!

C: Ist ein Start-up Phänomen, eine Nische

E: Mitgliedschaft deckt unmittelbare BedürfnisseC: Modell steht in Konflikt zur Marktidentiät und Firmenkultur

E: Kleine Prämie für viel mehr Angebot

C: GünstigereAlternative

Entrepreneur vs. Corporates

Quelle: The flexible revolution, CBRE Research, 2017

8 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

NUTZUNG VON FLEXIBLEN FLÄCHEN

21%

33%

34%

11%

35%

35%

23%

7%

0% 10% 20% 30% 40%

Überhaupt nicht

Vernachlässigbar

Moderat

Beträchtlich

Quelle: EMEA Occupier Survey, CBRE Research, 2018

Aktuell

Nächste 3 Jahre

% von Mieter

9 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

ONE SIZE DOESN’T FIT ALLZukünftiger Bedarf an verschiedenen Typen flexibler Flächen

INCUBATOR OR ACCELERATOR

CO-WORKING SPACE

SERVICED / FURNISHED OFFICES

29%

55% 50%

Quelle: EMEA Occupier Survey, CBRE Research, 2018

10 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

WO STEHEN WIR IN ZAHLEN?Shared Workspace / Flexible Offices

Berlin London Paris New York San Francisco

Centers 123 1’136 156 330 180

Growth 21% 16% 12% 24% 17%

Flexible Arbeitsflächen

machen 7% des Immobilien-

portfolios aus.

LONDON

2017 fielen 18% der

Vermietungen in der City auf

flexible Flächen

SCHWEIZ

>200 Centers >15% Wachstum

<1% des Bestandes

Quelle: The flexible revolution, CBRE Research, 2017

KONSEQUENZEN FÜR DIE EIGENTÜMER

12 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

MIETERSTRUKTUR: DIE AGILE LIEGENSCHAFT

Langfristiger MietvertragHauptmietverträge für «sicheren» Bedarf Management Agreements

Kurzfristige Verträge auf zugeordneten Flächen für 1-3 Jahre bei unsicherem Bedarf

Flexible FlächenOn-demand Verträge auf flexiblen Flächen für Mieter und Externe

GemeinschaftsflächenBespielte Gemeinschaftsflächen, designiert, um Mieter und Nutzer zu vernetzten

Service ZonenFlächen, die für alle Nutzer offen sind für Events, Essen, Lounges, Konferenzen etc.

13 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

BEWERTUNG: WERTTREIBER TRADITIONELL VS. FLEXIBEL

TRADITIONELLES MODELL FLEXIBEL

Mieter wollen Flächen zur sofortigen Nutzung

Verträge mit kurzer Laufzeit (inkl. Miete)

Variable Einkommensquelle und Belegung

Vermieter sind verantwortlich für Ausbau, Unterhalt => alle liegenschaftsspezifischen Ausgaben => Mieter-GU

Vermieter stellen zusätzliche Services zur Verfügung –Catering, Sitzungszimmer, Fitness, Zugang zu Firmen-DL

PRIMÄRE WETTREIBER

Hohe Belegungsquoten

Hohe Nettoerträge

Rohbau- oder Edelrohbaumiete

Lange Mietvertragsdauer

Fixe Einnahmen “upward only”

Mieter haben gewisse Verantwortung für Ausbau, Unterhalt, & andere Ausgaben

PRIMÄRE WERTTREIBER

Bonität und Vertragssicherheit

Mietvertragsdauer

14 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

BEWERTUNG TRADITIONELL VS. FLEXIBEL

Modellierung der erwartetenErtrags- und Kostenströme

mittels DCF

Analyse des GeschäftsmodellsAnalog zum Hotel, aber noch viel weniger Daten und Erfahrungswerte

▪ Ertrag pro Arbeitsplatz

▪ Durchschnittliche Belegungsquote

▪ Durchschnittliche Auslastungsrate

▪ Bruttobetriebsergebnis pro verfügbarem Arbeitsplatz

▪ Angemessene FF&E Rücklagen

▪ Lifecycle Capex Zuschlag

15 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

UNSICHERHEIT ÜBER DIE AUSWIRKUNG AUF DEN WERT

38%

18%

43%

ABNAHME

KEINE AUSWIRKUNG

ZUNAHME

ZUNAHME

Quelle: CBRE Research, Global Investor Intentions Survey, 2018

16 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

SENSITIVITÄT DER RENDITE BEI BÜROFLÄCHEN MIT MIETVERTRÄGEN

80%+

60% - 80%

40% - 60%

20% - 40%

0% - 20%

WertsteigerungWertreduktion

% von Liegenchaften, welche von Anbietern mit flexbilenFlächen belegt sind

Quelle: CBRE EMEA Capital Market Conference 2017

17 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

3 OPTIONEN FÜR INVESTOREN…

…UM FLEXIBLE FLÄCHEN ANZUBIETEN

01 02 03

TRADITIONELLES MIETMODELL

PROFIT / REVENUE SHARE

MODELL

PLATTFORMMODELL

18 73. SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHCBRE

FAZIT

Nachfrage für flexible Büroflächen ist einpermanentesstrukturelles Merkmal

Investoren habenOptionen, welchevon ihrer Risiko-affinität abhängen

Einfluss auf den Vermögenswert wirdklarer werden mitzunehmender Reife des Marktes und wenn die Modelle zyklengeprüftsind

Wachsende Daten-grundlage wird Investorenbei der Entscheidungs-findung und der Fremd-finanzierung helfen

THANK YOU