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Fachgebiet Integrierte Verkehrsplanung Technische Universität Berlin Institut für Land- und Seeverkehr
Hrsg. Hans – Joachim Becker
Einkaufszentren in Berlin
Eine Betrachtung aus verkehrlicher Sicht
Claudia Gey
Berlin, August 2005
ISSN 1613-1258 07
Schriften des Fachgebietes Integrierte Verkehrsplanung Im Institut für Land- und Seeverkehr an der Technischen Universität Berlin
ISSN 1613-1258
Eigener Verlag und Druck
Vertrieb:
Technische Universität Berlin
Fachgebiet Integrierte Verkehrsplanung
Sekretariat SG 4
Salzufer 17/19
10587 Berlin
Telefon +49 (0)30 314 25145
Fax +49 (0)30 314 27875
E-Mail sekretariat@ivp.tu-berlin.de
http://www.verkehrsplanung.tu-berlin.de
Technische Universität Berlin
Institut für Land- und Seeverkehr
Fachgebiet Integrierte Verkehrsplanung
IVP-Schriften, Nummer 07
ISSN 1613-1258
Claudia Gey
Einkaufszentren in Berlin
Eine Betrachtung aus verkehrlicher Sicht
Berlin, August 2005
Vorwort 4
Vorwort
Der vorliegende Beitrag ist eine Kurzfassung der Studienarbeit „Einkaufszentren in Berlin –
eine Betrachtung aus verkehrlicher Sicht“, die am Fachgebiet Integrierte Verkehrsplanung
geschrieben wurde. Einkaufen spielt im städtischen Alltag eine wichtige Rolle für die
Menschen und den Einzelhandel. Lebensqualität, wirtschaftlicher Erfolg und Mobilität sind
damit verbunden. „Entwicklungen im Einzelhandel wirken sich auf die Lebensqualität aus“
(Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2004): Einkaufsstadt Berlin). Der Einkaufsverkehr
nimmt heute nach dem Berufs- und Freizeitverkehr mit etwa einem Fünftel aller
Personenwege eine bedeutende Rolle ein. Veränderungsprozesse im Einzelhandel und im
Einkaufsverhalten wirken sich auf Angebotsstrukturen und auf die Mobilität aus.
Einkaufszentren gewinnen an Bedeutung und ziehen vielfältige Ansprüche wie
Flächenanspruch, Verkaufsflächen, verkehrliche Erreichbarkeit und städtebauliche
Einbindung nach sich.
Der vorliegende Beitrag reflektiert die Entwicklung der Einkaufszentren in Berlin und
untersucht in zwei Einkaufszentren im Bezirk Treptow-Köpenick mobilitätsbezogene
Wirkungen. Einzugsbereiche, Verkehrsmittelnutzung und Qualitäten der verkehrlichen
Erreichbarkeit werden dargestellt. Beide Einkaufszentren spielen für die Nahversorgung der
Bevölkerung eine wichtige Rolle. Obwohl räumlich nicht weit auseinander liegend, stehen die
beiden Zentren nicht in Konkurrenz sondern ergänzen sich bezüglich der
Kundeneinzugsbereiche. Hervorzuheben ist, das in den Kerneinzugsbereichen der
Einkaufszentren die langsamen Verkehrsmittel (Fahrrad und zu Fuß) besonders stark
genutzt werden und das Auto mit weniger als ein Drittel eine untergeordnete Rolle spielt. Bei
der Verkehrsmittelwahl spielen für die ÖPNV Nutzung das Nichtvorhandensein von
Wahlalternativen (Captives), bei der PKW-Nutzung der Komfort und der Transportgrund
entscheidende Rollen.
Hans – Joachim Becker
Berlin, August 2005
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 5
Inhaltsverzeichnis
Vorwort 5 Abbildungsverzeichnis 7 Tabellenverzeichnis 7 Abkürzungen 8 1 Einleitung 9 2 Klassifizierungsansätze 10 3 Entwicklungsgeschichte 13 4 Empirische Untersuchung 16 4.1 Zentrum Schöneweide 16 4.2 Forum Köpenick 17 4.3 Auswertung 19 5 Fazit 25 6 Literaturverzeichnis 26
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 6
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Hantel- oder Knochengrundriss 13
Abbildung 2: Shopping-Center in Berlin 15
Abbildung 3: Nahverkehrsangebot Zentrum Schöneweide 17
Abbildung 4: Nahverkehrsangebot Forum Köpenick 18
Abbildung 5: Einzugsbereich des Zentrum Schöneweide 20
Abbildung 6: Einzugsbereich des Forum Köpenick 20
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Centermanagement-Unternehmen in Deutschland 12
Tabelle 2: Liste der betrachteten Shopping-Center 15
Tabelle 3: Bezugsort der Anreise 21
Tabelle 4: Anreisedauer 21
Tabelle 5: Beurteilung der Verkehrsanbindung 21
Tabelle 6: Modal-Split Vergleich 22
Tabelle 7: Gründe für die Verkehrsmittelnutzung 23
Tabelle 8: Begleitung 23
Tabelle 9: Aufenthaltsdauer 24
Tabelle 10: Erwerbsstruktur 24
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 7
Abkürzungen
MIV Motorisierter Individualverkehr
ÖPNV öffentlicher Personennahverkehr
PKW Personenkraftwagen
SB-Warenhäuser Selbstbedienungs-Warenhäuser
u. a. unter anderem
vergl. vergleiche
z. B. zum Beispiel
z. T. zum Teil
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 8
1 Einleitung
Der Einkaufsverkehr, d.h. alle Fahrten oder Wege mit dem Zweck des Einkaufs von Gütern
oder des Besuchs von Ärzten, Behörden, Dienstleistungsbetrieben o. ä., ist in den
vergangenen Jahren immer bedeutender geworden, er nimmt heute nach dem Berufs- und
Freizeitverkehr 20,3 % des Personenverkehrs ein.
Neben dem Versorgungseinkauf im Wohnungsumfeld gewinnt vor allem der Erlebniseinkauf
in Einkaufszentren immer mehr an Bedeutung.
Unter dem Begriff "Einkaufszentren" werden heute die nach amerikanischem Vorbild
errichteten "Shopping-Center" verstanden.
Hierbei handelt es sich um bewusst geplante räumliche Agglomerationen von
Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben für den kurz-, mittel- sowie
langfristigen Bedarf, die einheitlich verwaltet und betrieben werden.
Die wichtigsten Geschäfte bzw. Betriebe in einem Shopping-Center werden als Magnet- bzw.
Leitbetriebe bezeichnet. Es sind Unternehmen mit einer Leitfunktion, bezogen auf ihren
Umsatz und ihre Fläche bzw. auf die von ihnen ausgehende Anziehungskraft im Hinblick auf
das Shopping-Center.
Für die Abgrenzung hinsichtlich der (Mindest-)Größe von Shopping-Centern existieren
international keine einheitlichen Schwellenwerte.
Einkaufszentren sind durch einen oft überregionalen Einzugsbereich und große
Besucherzahlen gekennzeichnet. Die Anreise mit den verschiedenen Verkehrsmitteln muss
gewährleistet sein. Besonders bei den außerstädtischen Einkaufzentren ist ein sehr hoher
Anteil der Pkw- Anreise (oft bis zu 90 %) zu verzeichnen. Das hohe Parkflächenangebot
begünstigt die Anreise mit dem Pkw. Bei innerstädtisch integrierten Einkaufszentren werden
aufgrund besserer Erreichbarkeit und kürzerer Distanzen häufiger umweltfreundlichere
Verkehrsmittel genutzt.
Die Studienarbeit "Einkaufszentren in Berlin – eine Betrachtung aus verkehrlicher Sicht"
versucht sich dem Thema der Einkaufszentren, ausgehend vom theoretischen Hintergrund
mit verschiedenen Klassifizierungsansätzen und der Entwicklung der Shopping-Center zu
nähern. In einer Zusammenstellung werden die 25 größeren Shopping-Center Berlins
hinsichtlich ihrer Größe, Angebotsstruktur und Verkehrsanbindung kurz vorgestellt.
Anschließend erfolgt die Auswertung einer empirischen Untersuchung, die auf einer
Befragung in zwei dieser Einkaufszentren beruht. Dabei wurde versucht, verkehrliche
Besonderheiten im Hinblick auf Erreichbarkeit und Anreise, aber auch einkaufsspezifische
und sozio-demographische Fragen zu erforschen.
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 9
2 Klassifizierungsansätze
Zur differenzierteren Betrachtung verschiedener Arten oder Typen von Shopping-Centern
existieren mehrere Klassifizierungsansätze. Entsprechend der in Amerika üblichen
Differenzierung nach der Größe des Einzugsbereichs werden drei Shopping-Center-Typen
unterschieden.
1. Nachbarschaftszentrum
• ca. 3.000 m2 Verkaufsfläche
• Einzugsgebiet: bis 3 km
• versorgt 3.000 bis 6.000 Einwohner
• Güter des täglichen und einfach periodischen Bedarfs
• Magnetbetrieb: Supermarkt
• Fußläufigkeit
2. Gemeinde- bzw. Stadtteilzentrum
• ca. 15.000 m2 Verkaufsfläche
• Einzugsgebiet: bis 7 km
• versorgt 20.000 bis 100.000 Einwohner
• Waren- und Dienstleistungsangebot breiter und tiefer
• Magnetbetriebe: Supermarkt + Warenhaus
• größeres Parkflächenangebot
3. Regionales Shopping-Center
• über 30.000 m2 Verkaufsfläche
• Einzugsgebiet: 50 bis 70 km
• versorgt über 100.000 Einwohner
• umfassendes Angebotsspektrum
• gute Einbindung in Schnell- und Hauptstraßennetz
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 10
Eine weitere Klassifizierung kann nach dem physiognomischen Erscheinungsbild erfolgen.
Dabei werden fünf Grundrissformen von Shopping-Centern unterschieden.
i. Stripe- oder Streifenform:
Geschäfte in max. 150 m langen Streifen nebeneinander angeordnet
einfachste und kostengünstigste Form
typisch für Nachbarschaftszentren
ii. L-Form:
abgewinkelte Stripe-Form
Ergebnis: konzentriertere Verkaufsanlage bei zu langen Stripes
iii. U-Form:
weitere Abknickung der L-Form
durch Hofbildung eine bessere Kommunikationsfläche, meist Parkraum
iv. Mall-Form:
zwei gegenüberliegende Stripes bzw. L-Formen
Magneten als Gegenpole erzeugen gleichmäßigen Fußgängerstrom
besondere Eignung für zweigeschossige Anlagen
Hauptverbreitungsform: regionale Shopping-Center
v. Cluster-Form:
Geschäfte um Hauptmieter im Zentrum gruppiert
für den Kunden unübersichtlichste Form
Eine andere Klassifizierungsform von Shopping-Centern ist hinsichtlich des Mikrostandortes,
d.h. dem räumlichen Bezug des Centers zu einer Region, Stadt bzw. einem Stadtteil.
Unterschieden werden dabei drei Arten:
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 11
Stadtperiphere Shopping-Center befinden sich außerhalb der geschlossenen Bebauung bzw.
im Randgebiet eines Verdichtungsraumes, z.B. auf der grünen Wiese. Sie sind einer Stadt
vorgelagert und nicht integriert.
Bezirks- oder vorortintegrierte Shopping-Center stellen Versorgungszentren größerer
Stadtteile oder -bezirke dar. Sie befinden sich noch innerhalb des Stadtgebietes, jedoch weit
entfernt vom eigentlichen Stadtkern und dienen als dessen untergeordneter räumlicher
Versorgungs- und Erlebnismittelpunkt.
Innenstadtintegrierte Shopping-Center stellen eine neu entstandene oder funktional
erweiterte Stadtmitte in Groß- und Mittelstädten dar. Sie sollen die Identifikation der
Bewohner mit ihrer Stadtstärken erhöhen und dem überproportionalen Kaufkraftabfluss in
benachbarte attraktive Zentren Einhalt gebieten.
Ein weiterer bestimmender Faktor für den Erfolg eines Shopping-Centers ist das
Centermanagement. Vom Centermanagement hängt es ab, ob das bereitgestellte Angebot
im Raum Akzeptanz findet. Es kann gezielt auf handelsstrukturelle Gegebenheiten, wie
Branchen-Mix und Ladenmieten Einfluss nehmen. In der Regel handelt es sich um eine
Managementgesellschaft, die ebenso verantwortlich für die Kommunikation zwischen allen
am Center beteiligten Personen ist. Die in Deutschland führenden Unternehmen sind in
Tabelle 1 dargestellt.
Tabelle 1: Centermanagement-Unternehmen in Deutschland
Centermanagement-Unternehmen Marktanteil Center-Anzahl
ECE-Projektmanagement GmbH & Co. KG 17,7 % 64
MRE Metro Real Estate Management GmbH 8,0 % 28
CEV Center Entwicklungs- und Verwaltungs GmbH 4,4 % 15
SOM Schwarz Objekt-Management GmbH & Co. KG 3,8 % 10
ITCM Immobilien Consulting und Management GmbH 2,7 % 11
City-Immobilien Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG 2,1 % 11
mfi Management für Immobilien AG 2,0 % 8
Arwobau Apartment- u. Wohnungsbaugesellschaft mbH 1,7 % 5
REWE Centermanagement und Verwaltungs GmbH 1,4 % 5
Hahn Service GmbH 1,4 % 7
ATIS Real Müller Retail Services 1,3 % 8
Quelle: Institut für Gewerbezentren, Shopping-Center-Report 2003
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 12
3 Entwicklungsgeschichte
Die ersten regionalen "pedestrian Shopping-Malls" entstanden in den 50er Jahren in den
USA, zunächst als offene Anordnung um einen zentralen Fußgängerbereich, dann als
überdachte Gebäudekomplexe.
Das klassische Shopping-Center mit dem typischen "Hantel- oder Knochengrundgriss"
wurde entwickelt von dem österreichischen Architekten Victor Gruen. Zwischen zwei großen
Magnetbetrieben befand sich ein Fußgängerbereich mit einer Vielzahl von kleineren
Einzelhandelsgeschäften (siehe Abbildung 1).
Abbildung 1: Hantel- oder Knochengrundriss
Gruens Vision eines Shopping-Centers ging über die reine Versorgungsfunktion hinaus, er
versuchte die Multifunktionalität der Innenstädte nachzuahmen. Das Einkaufszentrum sollte
Stadt sein und gleichzeitig negative Erscheinungen, wie z.B. Lärm, Wetter, ausblenden. Das
erste Center dieser Art war das 1956 in Minneapolis eröffnete Southdale Center.
Kennzeichnend für sämtliche Arten von Shopping-Centern ist ihre stadtperiphere Lage an
Schnell- bzw. Ausfallstraßen und ein weit reichendes Einzugsgebiet.
Eine Erweiterung der Angebotsstruktur, z.B. durch neue Betriebsformen der Gastronomie
entlang der Fußgängerzone und größere Verkaufsflächen, erfuhren die Shopping-Center zu
Beginn der 70er Jahre mit den ersten "Supermalls".
In den 80er Jahren wurden dann die Einzelhandels- und Gastronomieangebote um Freizeit-
und Unterhaltungseinrichtungen ergänzt.
Die momentan größte Mega-Mall der Welt ist die 1985 in Alberta/Kanada eröffnete West
Edmonton Hall mit über 360.000 m2 Verkaufsfläche.
Seit 1987 scheint in den USA eine Art Sättigung eingetreten zu sein, die Zahl der jährlichen
Neueröffnungen nimmt seitdem ab.
Die USA kann als "Labor" für die Entwicklung in Deutschland bezeichnet werden.
Die ersten großen regionalen Einkaufszentren in Deutschland entstanden etwas zeitversetzt
1964, stadtperipher (Grüne Wiese) mit Autobahnanschluss und großen Parkflächen. Als
erstes innerstädtisches und integriertes Einkaufszentrum wird das Europa-Center in Berlin
bezeichnet.
In den folgenden Jahren stieg die Zahl der Einkaufszentren rasant an. Besonders nach der
Wiedervereinigung war ein "Shopping-Center-Boom" zu beobachten. Nach dem Aufschwung
M1
M2
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 13
der großen Center war jetzt eine Tendenz zu kleinflächigeren, integrierten Centern direkt in
den Innenstädten zu beobachten. Es fand eine stetige Abwertung der Standorte auf der
grünen Wiese statt. Ein weiterer Trend zeigte sich in der Umgestaltung von Bahnhöfen zu
Einkaufszentren und in der Revitalisierung älterer Shopping-Center, z.B. durch Erweiterung
oder Anpassung. Zukünftige Einkaufszentren sollen dem steigenden Bedürfnis nach Erlebnis
gerecht werden und werden als Verbindung zwischen Einkaufen und Unterhaltung, sog.
Urban-Entertainment-Center, konzipiert.
In Berlin begann die Entwicklung der Shopping-Center, bedingt durch die Teilung der Stadt,
im Westteil 1963 mit der Eröffnung des Europa-Centers. Anschließend wurden Center in
verschiedenen Berliner Bezirken, wie Reinickendorf, Neukölln und Steglitz errichtet.
Nach der Maueröffnung verschob sich der Fokus auf den mit Shopping-Centern völlig
unterversorgten Ostteil der Stadt. 1993 wurde als erstes Center das Spree Center eröffnet.
Verstärkt entstanden jetzt Shopping-Center in den bevölkerungsreichen Bezirken
Lichtenberg-Hohenschönhausen und Marzahn-Hellersdorf. Der Süd- und Nordosten Berlins
sowie der Bezirk Spandau blieben lange ohne größere Shopping-Center.
Die Zahl der Shopping-Center ist bis heute auf ca. 50 Center mit einer Gesamtverkaufsfläche
von 915.420 m2 - pro Einwohner mehr als in jeder anderen deutschen Großstadt, gestiegen.
Deshalb könnte Berlin auch als "Hauptstadt der Shopping-Center" bezeichnet werden.
Die gesamte Einzelhandelsfläche Berlins hat sich in den vergangenen 30 Jahren fast
verdoppelt - auf 4,2 Mio. m2 Verkaufsfläche. Diese entspricht dagegen einer Kaufkraft, die
erst nach 2010 erwartet werden kann. Der Berliner Einzelhandel ist durch stetig sinkende
Umsätze und Arbeitsplatzabbau gekennzeichnet. Chancen für einen möglichen Aufschwung
sind durch prognostizierte steigende Bevölkerungszahlen, vor allem im engeren
Verflechtungsraum Berlin-Brandenburg, vor allem aber durch den stark zunehmenden Berlin-
Tourismus, gegeben.
Im Rahmen der Studienarbeit wurde eine Kurzcharakteristik der 25 größeren Berliner
Einkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von über 10.000 m2 sowie mindestens 30
Geschäften erarbeitet (siehe Abbildung 2).
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 14
Abbildung 2: Shopping-Center in Berlin
Dafür wurde das Stadtgebiet in acht städtische Teilräume mit den dazugehörigen Bezirken
(siehe Tabelle 2) untergliedert.
Dabei ist der gesamte Ostraum mit den Bezirken Lichtenberg-Hohenschönhausen und
Marzahn-Hellersdorf der am besten ausgestattete Teilraum Berlins mit eher kleinteiliger
Centerstruktur. Die Bezirke Neukölln und Reinickendorf profitieren von der
überdurchschnittlichen Größe einzelner Shopping-Center, z.B. Neukölln durch die Gropius
Passagen, als Berlins größtes Shopping-Center mit ca. 85.000 m2 Verkaufsfläche.
Tabelle 2: Liste der betrachteten Shopping-Center
Teilraum Bezirk Verkaufsfläche (m2) Shopping-Center
Innenstadtraum Chlbg-Wilm. 58.000 3
Frdh.-Krzbg. 53.000 1
Mitte 110.800 3
Nordostraum Pankow 63.000 2
Ostraum Lich.bg.-Hoh. 167.920 4
Marz.-Hell. 90.300 2
Südostraum Trept.-Köp. 51.000 3
Südraum Tempelhof 6.000 0
Neukölln 126.700 2
Südwestraum Stegl.-Zehl. 15.000 1
Westraum Spandau 55.000 1
Nordwestraum Reinick. 118.700 4
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 15
Der Branchen-Mix der meisten Berliner Shopping-Center ist, insbesondere bei den
Magnetbetrieben, als relativ ähnlich anzusehen. Gewöhnlich sind als Frequenzbringer ein bis
drei Filialunternehmen in Form von SB-Warenhäusern, Textilwarenhausketten bzw.
Elektronikfachmärkten eingesetzt. Ein Grund dafür kann die verhältnismäßig einheitliche
Centermanagement-Struktur in Berlin sein. 11 der aufgeführten 25 Shopping-Center sind in
der Hand drei großer Managementfirmen (siehe Tabelle 1).
Die schon als Trend beschriebene Umgestaltung bzw. Revitalisierung älterer Shopping-
Center ist ebenfalls mehrfach in Berlin zu beobachten. Das verhältnismäßig neue Center
"Forum Neukölln" (Eröffnung 2000) wurde durch Managementwechsel überarbeitet und unter
neuem Namen "Neukölln Arkaden" wiedereröffnet. Weitere Revitalisierungen sind erfolgt
(z.B. Gropius Passagen und Märkisches Zentrum) bzw. sind in Planung (z.B. Forum
Steglitz).
Obwohl derzeit eher ein Überhang an Verkaufsflächen in Berlin (ca. 300.000 m2) besteht,
werden zusätzlich neue Einkaufszentren geplant und errichtet.
Gegenwärtig sind drei größere Einkaufszentren in Vorbereitung. Der schon sehr gut
versorgte Innenstadtbereich wird durch das Einkaufszentrum "Alexa" an der Alexanderstraße
ergänzt. Im Südwestraum wird das Einzelhandelsangebot durch die "Schloßgalerie"
erweitert, der Ostraum erhält mit dem "Eastgate" ein zusätzliches Shopping-Center.
Neue Großprojekte sollten vor allem an integrierten Standorten, vor allem an
Einkaufsstraßen, gefördert werden, mit gleichzeitiger Berücksichtigung von
gesamtstädtischen Interessen und zentrenorientierten Investoren.
4 Empirische Untersuchung
Mit Hilfe von stichtagsbezogenen mündlichen Befragungen wurden in den zwei folgenden
Einkaufszentren im Berliner Südosten verschiedene verkehrs-, einkaufsspezifische sowie
soziodemographische Daten erfasst und ausgewertet. Die Kundenbefragungen fanden im
Mai 2004 statt. Für eine annähernde Repräsentativität wurden pro Center mindestens 400
Personen befragt (Zentrum Schöneweide: 440 Befragte, Forum Köpenick: 415 Befragte. Die
wesentlichen Ergebnisse der Befragungen sind nachfolgend aufgeführt.
4.1 Zentrum Schöneweide Das Zentrum Schöneweide befindet sich im Berliner Außenbezirk Treptow-Köpenick, im
Ortsteil Niederschöneweide. Das Gebiet um den S-Bahnhof Schöneweide wird als
Stadtteilzentrum bezeichnet. Es ist sehr verkehrsgünstig am S- bzw. Regionalbahnhof
Schöneweide, außerhalb des S-Bahn-Innenringes am südöstlichen Zweig, gelegen.
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 16
Das umfassende Nahverkehrsangebot beinhaltet fünf S-Bahnlinien (Anbindung an
Innenstadt), fünf Straßenbahnlinien, (nahräumliche, innerbezirkliche Anbindung) sowie
sieben Buslinien (inner- und intra-bezirkliche Anbindung) (siehe Abbildung 3).
Abbildung 3: Nahverkehrsangebot Zentrum Schöneweide
Quelle: www.berliner-stadtplan.com
Die Lage an der Bundesstraße B96a stellt für den Individualverkehr die Verbindung mit dem
Stadtzentrum und dem südlichen Berliner Umland her. Die Anbindung des Centers mit dem
Nordosten und Süden Berlins sowie zur Autobahn A 113 ist ebenfalls gewährleistet. In
Spitzenzeiten kommt es zu Überlastungen im Bereich der Hauptstraßen.
Das Parkplatzangebot mit 750 Parkplätzen im Centerparkhaus plus einige öffentliche
Kurzzeitparkplätze vor dem Haupteingang ist als sehr gut einzuschätzen. Mit 26,7 m2
Einzelhandelsmietfläche pro Stellplatz liegt das Center über dem bundesdeutschen
Durchschnitt von 23 m2.
Das hauptsächlich zur Nahversorgung dienende Zentrum Schöneweide wurde am
23.10.2003 eröffnet. Es kann durch seine Entfernung vom Stadtkern als bezirksintegriertes
Einkaufszentrum angesehen werden. Das Einkaufszentrum ist als zweigeschossiges Strip-
Center, mit je einem Magnetbetrieb an den Endpunkten ausgebildet. Mit einer
Verkaufsfläche von ca. 20.000 m2 und 45 Geschäften stellt es ein relativ kleines Shopping-
Center dar. Die beiden flächengrößten Betriebe dienen als Magnetbetriebe und befinden
sich, verteilt auf beide Etagen, auf der jeweils gegenüberliegenden Seite.
4.2 Forum Köpenick Das Forum Köpenick befindet sich ebenfalls im Berliner Außenbezirk Treptow-Köpenick,
jedoch im Ortsteil Köpenick. Es ist Teil des gewachsenen Einkaufszentrums Bahnhofstraße,
insbesondere wird der Bereich zwischen dem S-Bahnhof Köpenick und der
Friedrichshagener Straße als Hauptzentrum und wichtigster Einzelhandelsstandort im Bezirk
bezeichnet.
Standort:
Schnellerstraße 21
12439 Berlin
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 17
Das Center ist verkehrsgünstig am S-Bahnhof Köpenick, getrennt durch die Bahnhofstraße,
gelegen.
Das Nahverkehrsangebot beinhaltet die S-Bahnlinie 3 (Anbindung an das Stadtzentrum),
drei Straßenbahnlinien, (nahräumliche, innerbezirkliche Anbindung) sowie drei ergänzende
Buslinien (inner- und intra-bezirkliche Anbindung) (siehe Abbildung 4).
Abbildung 4: Nahverkehrsangebot Forum Köpenick
Quelle: www.berliner-stadtplan.com
Für den Individualverkehr ist das Forum Köpenick durch die Einbindung in das
Hauptstraßennetz über Kaulsdorf bzw. Karlshorst zu erreichen. Die Qualität der Pkw-
Erreichbarkeit ist jedoch aufgrund überlasteter Hauptverkehrsstraßen und enger
Straßenquerschnitte stark tageszeitabhängig.
Das centerseitige Parkplatzangebot mit 1.250 Parkplätzen im Parkhaus an der Nordseite
wird durch zahlreiche Kurzzeitparkplätze entlang der Bahnhofstraße bzw. Elcknerplatz
ergänzt. Insgesamt ergibt sich mit 28 m2 Einzelhandelsmietfläche pro Stellplatz ein
überdurchschnittlich guter Wert.
Das Forum Köpenick wurde am 23.10.1997 als klassisches Einkaufszentrum eröffnet. Es
stellt ein Stadtteil-Center in Stadtrandlage dar, wodurch es ebenfalls als bezirksintegriertes
Einkaufszentrum klassifiziert werden kann.
Das Zentrum hat die Form einer dreigeschossigen Mall und besitzt auf ca. 35.000 m2
Verkaufsfläche 145 Geschäfte. Die vier flächengrößten Betriebe sind als Magnetbetriebe
über das gesamte Center und alle drei Etagen verteilt.
Die zahlreichen gastronomischen Einrichtungen sind im Erdgeschoss als "Food-Court"
zusammengefasst. Im Center befindet sich ein Fitnesscenter. Durch wechselnde
Attraktionen im Center, wie z.B. Ausstellungen und Fotogalerien werden zusätzlich Kunden
angezogen.
Standort:
Bahnhofstraße 33-38
12555 Berlin
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 18
4.3 Auswertung Die Einzugsbereiche beider Center, ermittelt aus den angegebenen Postleitzahlen des
Bezugsortes der Anreise, sind in Abbildung 5 und Abbildung 6 auf der folgenden Seite
dargestellt.
Das Zentrum Schöneweide (siehe Abbildung 5) befindet sich am nordwestlichen Rand des
Postleitzahlenbereiches 12439. Der Haupteinzugsbereich erstreckt sich über den Norden
und Westen des Bezirkes Treptow-Köpenick und dehnt sich bis in den Süden des Bezirkes
aus. Den Kerneinzugsbereich stellt der Bereich um den Zentrumsstandort dar (siehe
Abbildung 5: orange und gelb): 60 % der Befragten reisten aus einem Gebiet von bis zu 2,5
km Entfernung an. Der innere Kerneinzugsbereich (siehe Abbildung 5: orange) enthält drei
Postleitzahlenbereiche: den Bereich des Zentrumsstandortes (12439) sowie die Ortsteile
Johannisthal (12487) und Oberschöneweide (12459), von dort kamen insgesamt 42,5 % der
befragten Personen.
Die mittlere zurückgelegte geschätzte Entfernung zum Center beträgt 6,78 km. Die meisten
Personen kamen nach eigener Schätzung aus etwa 2 km Entfernung.
Das Forum Köpenick befindet sich in der Mitte des Postleitzahlenbereiches 12555 (siehe
Abbildung 6). Der Einzugsbereich erstreckt sich über den Nordosten, Osten und Süden des
Bezirkes Treptow-Köpenick. Das Kerneinzugsgebiet konzentriert sich nur auf die Zone des
Centerstandortes (siehe Abbildung 6: rot), im Norden von Treptow-Köpenick: Aus einem
Gebiet von bis zu 2 km reisten 26,3 % der Befragten an.
Der zweitgrößte Bereich, der Ortsteil Mahlsdorf, liegt mit 7,6 % der anreisenden Kunden im
Bezirk Marzahn-Hellersdorf.
Bei direktem Vergleich beider Einzugsgebiete ist zu erkennen, dass sich beide Shopping-
Center ergänzen und gemeinsam den gesamten Bezirk Treptow-Köpenick abdecken. Sie
stehen damit nicht in direkter Konkurrenz. Die Kernbereiche befinden sich jeweils im Norden
um die Centerstandorte herum. Das Forum Köpenick deckt dann aber eher den Norden,
Osten und Süden des Bezirkes ab und das Zentrum Schöneweide den Norden und Westen
des Bezirkes.
Beide Center weisen ihren größten Kundenkreis aus dem Kerneinzugsgebiet, welches sich
in unmittelbarer Nähe des jeweiligen Centers befindet, auf. Für diesen Bevölkerungskreis
dienen die Center zur direkten Nahversorgung.
Als Nahversorgung wird die regelmäßige Grundversorgung mit Verbrauchsgütern des
täglichen und kurzfristigen Bedarfs in unmittelbarer Nähe der Wohnung bezeichnet. Für
diese Nähe gibt es unterschiedliche Definitionen, wesentlich ist die fußläufige Erreichbarkeit,
welche nicht nur von der Länge des Weges, sondern auch von seiner Qualität abhängt (z.B.
Barrieren durch stark befahrene Straßen, große Parkflächen).
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 19
Abbildung 5: Einzugsbereich des Zentrum Schöneweide
Abbildung 6: Einzugsbereich des Forum Köpenick
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 20
Den Hauptbezugsort der Anreise beider Einkaufszentren stellt die Wohnung dar. Die
Kombination des Weges von der Arbeitsstelle zum Einkaufszentrum nimmt nur eine
untergeordnete Stelle ein.
Tabelle 3: Bezugsort der Anreise
Bezugsort Zentrum Schöneweide Forum Köpenick
Wohnung 70,5 % 76,1 %
Arbeit 14,8 % 14,8 %
Hoch-/ Schule 5,7 % 3,1 %
sonstiges 9,1 % 6,7 %
Beide Center sind von ca. 2/3 der Befragten innerhalb einer Anreisedauer von 15 Minuten
mit verschiedenen Verkehrsmitteln erreichbar (siehe Tabelle 4).
Tabelle 4: Anreisedauer
Anreisedauer Zentrum Schöneweide
Forum Köpenick
Bis 15 min 64,7 % 62,9 %
16-30 min 24,6 % 24,3 %
31-45 min 7,1 % 6,7 %
45-60 min 1,6 % 3,4 %
Über 60 min 2,1 % 2,7 %
Die gesamte Verkehrsanbindung beider Center wurde von 86,8 % der Befragten mit gut bis
sehr gut bewertet und spiegelt die Beliebtheit der Center hinsichtlich der guten Erreichbarkeit
wieder (siehe Tabelle 5).
Tabelle 5: Beurteilung der Verkehrsanbindung
Note Zentrum Schöneweide
Forum Köpenick
Sehr gut 42,5 % 36,6 %
Gut 44,3 % 42,7 %
Befriedigend 9,7 % 14,5 %
Ausreichend 3,1 % 3,8 %
Ungenügend 0,5 % 2,3 %
Bedeutsame Verbesserungsvorschläge zur Anbindung der Center bzw. allgemeiner Art
bezogen sich hauptsächlich auf die zeitweise Überlastung der Hauptverkehrsstraßen in
Centerumgebung. Der Verkehrsfluss in Centerumgebung sollte verbessert und bezüglich der
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 21
öffentlichen Verkehrsmittel eine verbesserte Pünktlichkeit mit gleichzeitiger Erhöhung der
Bedienungshäufigkeit bewirken.
Im Forum Köpenick wurde vor allem die Schaffung einer möglichen direkten Zufahrt von der
Bahnhofstraße zum Centerparkhaus gewünscht.
Die Verkehrsmittelwahl der Anreise wies in beiden Centern unterschiedliche Ergebnisse auf
(siehe Tabelle 6). Das Zentrum Schöneweide wird vorwiegend mit umweltfreundlichen
Verkehrsmitteln (ÖPNV, Anreise ohne Verkehrsmittel, Fahrrad) aufgesucht. Bemerkenswert
ist der hohe Anteil der Anreise mit öffentlichen Verkehrsmitteln, begünstigt durch die Lage
am S-Bahnhof.
Im größeren Einkaufszentrum Forum Köpenick ist dagegen der Anteil der Anreise mit dem
Pkw sehr hoch. Die "umweltfreundlichen Verkehrsmittel" nehmen hier nur eine
untergeordnete Stellung ein.
Vergleicht man den Modal-Split beider Center im Kerneinzugsbereich, fällt auf, dass bei
beiden Centern der Anteil der Anreise zu Fuß überwiegt. Dennoch ist der Anteil der Pkw-
Anreise, vor allem im Forum Köpenick, relativ hoch.
Tabelle 6: Modal-Split Vergleich
In beiden Einkaufszentren stellt die größte Nutzergruppe der Anreise mit öffentlichen
Verkehrsmitteln die sog. "ÖPNV- captives" dar (siehe Tabelle 7). Diesen Fahrgästen stehen
keine bzw. nur sehr eingeschränkte Alternativen zum öffentlichen Nahverkehr zur
Verfügung - sie sind an ihn gebunden. Der Pkw wird zum größten Teil aus Transport- und
Komfortgründen genutzt.
Kerneinzugsbereich Modal-
Split
Zentrum
Schöneweide
Forum
Köpenick Schöneweide Köpenick
ÖPNV 38,7 % 28,2 % 28,1 % 16,5 %
MIV 36,6 % 54,5 % 25,6 % 30,4 %
Fuß 16,1 % 12,6 % 36,6 % 40,6 %
Fahrrad 7,3 % 4,3 % 9,4 % 12,2 %
Sonstige 1,3 % 0,4 % 0,6 % -
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 22
Tabelle 7: Gründe für die Verkehrsmittelnutzung
Die Auswertung der einkaufsspezifischen Fragen ergab differenziertere Ergebnisse zum
Einkaufsverhalten der Befragten. Bei der Besuchsfrequenz waren in beiden Centern
unterschiedliche Ergebnisse zu erkennen. Das Zentrum Schöneweide wird zum größten Teil
einmal pro Woche, vor allem zum gezielten Einkauf, aufgesucht. Die Besuchsfrequenz des
Forum Köpenick teilt sich hauptsächlich in ein- bis zwei Besuche pro Woche bzw. einen
Besuch pro Monat auf. Beide Center werden vorwiegend zum gezielten Einkauf, meist ohne
Begleitung, aufgesucht (siehe Tabelle 8). Weitere Motivationsgründe stellen das Bummeln
oder Restaurantbesuche dar.
Tabelle 8: Begleitung
Begleitung Zentrum Schöneweide
Forum Köpenick
ohne 64,1 % 60,2 %
1 Person 27,3 % 31,3 %
≥ 2 Personen 8,6 % 8,4 %
Die Aufenthaltsdauer des Besuches ergab ebenfalls unterschiedliche Ergebnisse (siehe
Tabelle 9). Im Zentrum Schöneweide hält sich der überwiegende Teil der Befragten eher
kurz, meist zwischen 16 und 30 Minuten, im Center auf. Im Forum Köpenick hält sich die
Mehrzahl der Befragten eher länger, zwischen 1 und 2 Stunden, im Center auf.
In Verbindung mit den Anreiseverkehrsmitteln war festzustellen, dass sich die mit dem Pkw
anreisenden Personen eher länger, zwischen 46 Minuten und 2 Stunden, im Center
aufhalten. Im Gegensatz dazu verweilten die mit dem ÖPNV anreisenden eher kurz im
Center, maximal 30 Minuten.
ÖPNV-Nutzung Pkw-Nutzung Gründe
Schöneweide Köpenick Schöneweide Köpenick
ÖPNV/MIV- captive 31,0 % 47,7 % 3,8 % 5,4 %
Kostenvorteile 19,6 % 18,0 % 9,6 % 12,1 %
ÖPNV/MIV-alternative 18,4 % 9,9 % 4,5 % 13,8 %
Qualität der Erreichbarkeit 18,4 % 12,6 % 17,9 % 9,4 %
Komfort 8,9 % 4,5 % 25,0 % 31,6 %
Transport - - 26,6 % 10,3 %
Fahrtenkombination - - 10,3 % 12,5 %
Sonstige 3,7 % 7,3 % 2,3 % 4,9 %
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 23
Tabelle 9: Aufenthaltsdauer
Aufenthaltsdauer Zentrum Schöneweide
Forum Köpenick
Bis 15 min 20,7 % 16,6 %
16-30 min 28,2 % 17,8 %
31-45 min 11,4 % 8,9 %
46-60 min 16,1 % 19,0 %
1-2 Stunden 20,2 % 25,5 %
2-3 Stunden 1,0 % 8,7 %
≥ 3 Stunden 2,6 % 3,3 %
Die Auswertung der sozio-demographischen Daten ergab bei beiden Centern überwiegend
ähnliche Ergebnisse. Beide Geschlechter sind etwa gleich verteilt, mit stärkerer Gewichtung
des weiblichen Geschlechtes, in den Centern anzutreffen. Ebenso sind etwa alle
Altersklassen gleich verteilt, mit einer Mehrzahl der 31 bis 50 jährigen. Diese Altersstruktur
lässt sich durch die Erwerbsstruktur bestätigen, die Gruppe der Berufstätigen besucht
vorwiegend die Einkaufszentren.
Tabelle 10: Erwerbsstruktur
Erwerbsstruktur Zentrum Schöneweide
Forum Köpenick
Berufstätig 48,7 % 54,2 %
Rentner 23,9 % 25,5 %
Ausbildung 17,3 % 14,0 %
Erwerbslos 4,6 % 3,1 %
Sonstiges 3,0 % 1,7 %
Hausfrau 2,5 % 1,5 %
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 24
5 Fazit
Berlin ist durchgängig sehr gut mit Einzelhandelsfläche, insbesondere mit Einkaufszentren,
ausgestattet. Obwohl zurzeit eher ein Überhang an Verkaufsflächen besteht, dem keine
Kaufkraft gegenübersteht, werden neue Center geplant und realisiert. Förderungswürdig sind
derartige Großprojekte jedoch nur an integrierten Standorten, vor allem an Einkaufsstraßen.
Die Auswertung der Befragung hat mehrfach gezeigt, dass sowohl das Zentrum
Schöneweide als auch das größere, mit breiterem Angebotsspektrum ausgestattetem Forum
Köpenick, vorwiegend der Nahversorgung für die umliegende Bevölkerung dienen:
Der Kerneinzugsbereich beider Center befindet sich jeweils im Bereich um den
Centerstandort herum (bis 2 km). Der größte Teil der Befragten aus dem Kerneinzugsbereich
erreicht das Center überwiegend zu Fuß zum gezielten "Kurzeinkauf" innerhalb von maximal
15 Minuten.
Der Erfolg innerstädtischer Einkaufszentren hängt auch maßgeblich von der guten
Erreichbarkeit mit verschiedenen Verkehrsmitteln ab.
Im Nahbereich spielt die fußläufige Erreichbarkeit eine besonders wichtige Rolle. Darüber
hinaus sollte einerseits der öffentliche Personennahverkehr, vor allem für die Verbindungen
innerhalb des Bezirkes, aber für die Anbindung an das Stadtzentrum, gut ausgebaut und mit
entsprechend hoher Bedienungshäufigkeit versehen sein.
Das Einkaufszentrum sollte natürlich auch für den Individualverkehr durch eine günstige
Anbindung an das Hauptverkehrs- und Schnellstraßennetz sowie ein großes, preisgünstiges
Parkflächenangebot, verbunden mit kurzen Wegen zum Fahrzeug, attraktiv sein. Der Pkw
wird oft aufgrund seines Komforts und der Eignung zum Transport der eingekauften Waren
bzw. der Familie der Benutzung anderer umweltfreundlicher Verkehrsmittel vorgezogen.
Um den ÖPNV gegenüber dem Pkw wettbewerbsfähig zu halten, müsste er
einkaufsgerechter werden, z.B. durch Niederflurfahrzeuge für den leichteren Warentransport,
angepasste Fahrpläne oder spezielle Tarife.
Claudia Gey: Einkaufszentren in Berlin 25
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