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Preußisches Liegenschaftsrecht und Kataster-Grenznachweis vor Grundbuchanlegung

Gemeinsame Fachtagung- 5. September 2015 - 14:35

Fragestellung

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Grundstückserwerb (von Teilflächen) nach BGB / GBO

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Grundstückserwerb - BGB

Beurkundungszwang - § 311b BGB

Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grund-stück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.

Formmangel - § 311b BGB

Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

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Grundstückserwerb - BGB

§ 433 BGB : schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft wechselseitige Verpflichtung zu Kaufpreiszahlung und Eigentumsverschaffung

Zusätzlich ist dingliche Einigung erforderlich

§ 925 BGB:

Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung … (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden.

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Grundstückserwerb - BGB

§ 873 Abs. 1 BGB

Erwerb durch Einigung und Eintragung:

Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, … ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich …

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Grundstückserwerb - GBO

Bei Teilflächen zusätzliche verfahrens-rechtliche Anforderungen in § 2 Abs. 3 GBO:

Ein Teil eines Grundstücks darf von diesem nur abgeschrieben werden, wenn er im amtlichen Verzeichnis unter einer besonderen Nummer verzeichnet ist …

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Grundstückserwerb – BGB/GBO

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Katasterfortführung

Eintragung Grundbuch

Auflassung

Identitäts- erklärung

Eigentumsübergang

Grundstückserwerb (von Teilflächen) nach Allgemeinem Landrecht von 1794

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Grundstückserwerb - ALR

ALR folgt in der Lehre vom Eigentumserwerb der römisch-rechtlichen Traditions-Theorie.

Nach dem Grundsatz von titulus und modus – Rechtsgrund und Übertragungsart – geht das Eigentum durch das Bestehen eines Erwerbstitels (titulus), z.B. Kaufvertrag, und tatsächlichen Vorgang der Übergabe (modus aquirendi) über.

Maßgeblich sind Besitzergreifung/Übergabe!

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Grundstückserwerb - ALR

ALR 1, T. 9:

§. 3. Zur Erwerbung des Eigenthums wird die Besitznehmung erfordert.

ALR 1, T. 10:

§. 1. Die mittelbare Erwerbung des Eigen-thums einer Sache erfordert, außer dem dazu nöthigen Titel, auch die wirkliche Uebergabe derselben.

§. 2. Der Titel zur mittelbaren Erwerbung des Eigenthums kann durch Willens-erklärungen, Gesetze, und rechtliches Erkenntniß begründet werden.

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Grundstückserwerb - ALR

ALR 1, T. 10:

§. 15. Alle Willenserklärungen und Verträge, wodurch über das Eigenthum eines Grund-stückes etwas verfügt wird, müssen gericht-lich, oder von einem Justizcommissario aufgenommen werden. (vgl. § 311b BGB)

ALR 1, T. 11:

§. 76. Ein gültig abgeschlossener Kauf zieht die Wirkung nach sich, daß der Verkäufer zur Uebergabe der Sache, der Käufer aber zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet wird. (vgl. § 433 BGB)

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RGZ 75, S. 68-78

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Eigentumsübertragung beim Bordellkaufe

2. War nach preuß. Allg. Landrechte zum Eigentumserwerbe außer der Einigung der Beteiligten über die Eigentums-übertragung ein gültiger obligatorischer Rechtsgrund (Titel) erforderlich?

3. Ist im Falle eines Bordellkaufes, der wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig ist, die Einigung der Beteiligten über die Übertragung des Eigentums an dem Bordellgrundstücke gültig? …

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Reichsgericht Urt. v. 17.12.1910

"... daß daher, trotz Fehlens eines gültigen Rechtsgrundes für die Leistung, das Eigentum an der geleisteten Sache als auf den Empfänger übergegangen anzusehen ist, sofern nur die Willenserklärungen des Leistenden und des Empfängers übereinstimmend auf die Übereignung des Sache gerichtet waren."

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Grundstückserwerb – ALR

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Katasterfortführung

Übergabe dingliche Einigung

Grundbuch

Eigentumsübergang

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Vom Bau auf fremdem Boden - ALR

Durch tatsächliches Bauen auf fremdem Grund und Boden konnte man Eigentümer der in Besitz genommenen Fläche werden!

ALR 1, T. 9 §. 332

Hat der Eigenthümer des Grundes und Bodens um den Bau gewußt, und nicht sogleich, als er davon Nachricht erhalten, der Fortsetzung desselben auf eine solche Art, daß es zur Wissenschaft des Bauenden gelangt ist, widersprochen; so muß er mit der bloßen Entschädigung für Grund und Boden sich begnügen.

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Warum wurde die Eigentumssituation bei Katasteranlegung teilweise nicht erfasst?

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Katasteranlegung

Gesetz, betreffend die anderweite Regelung der Grundsteuer vom 21. Mai 1861

Grundsteuer zerfällt in

→ Gebäudesteuer mit den dazugehörigen Hofträumen unter einem Morgen

→ Grundsteuer von den ertragsfähigen Liegenschaften

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Katasteranlegung

Paul Stichling, Die preußischen Separations-karten 1817-1881, ihre grenzrechtliche und grenz-technische Bedeutung, 1937, S. 138f:

Der Zeitraum vom Abschluss der Separations-karte bis zur Einrichtung des preußischen katasters bildet dann eine Lücke, wenn in dieser Zeit eine Teilung des Abfindungs-stückes infolge Erbteilung, Verkauf usw. eingetreten ist. Die Messungszahlen der sog. Unterverteilung, die für grundsteuerliche Zwecke allgemein nur sehr flüchtig gemessen sind, sind häufig nicht zu gebrauchen.

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Fehlende Katasterfortführung bis 1872

vom 17. 1. 1865

vom 17. 1. 1865

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(I.) Vorläufige Anweisung 1865

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(I.) Vorläufige Anweisung 1865

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Legende:

Die neu entstandenen Grenzen

sind roth abschattirt.

Fehlende Fortführung der Grund- und Hypothekenbücher nach der Hypotheken-Ordnung von 1783

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Hypothekenbücher

Eintragung des Eigentümers in die Hypothekenbücher hatte nur beurkundende Funktion des anderweit schon eingetretenen und vollendeten Erwerbs

Das durch die Tradition geschaffene natür-liche Eigentum wurde durch die Eintragung zum bürgerlichen Eigentum erhoben.

Nur der in Naturalbesitz befindliche Eigentümer kann das Grundstück weiter veräußern, weil nur er es auch dem Erwerber übergeben kann.

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GBO vom 5. Mai 1872

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GBO 1872

Gesetz über den Eigenthums-Erwerb vom 5. Mai 1872

§ . 1 . Im Fall einer freiwilligen Veräußerung wird das Eigenthum an einem Grundstück nur durch die auf Grund einer Auflassung erfolgte Eintragung des Eigenthums-überganges im Grundbuch erworben.

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GBO 1872

§ 58 GBO vom 5. Mai 1872

Wenn ein Grundstück, welches von einem eingetragenen Grundstück abgezweigt werden soll, auf ein anderes Blatt oder einen anderen Artikel zu übertragen ist, so muß das einzu-tragende Grundstück in der Auflassungs-erklärung nach dem Steuerbuch unter Beifügung eines beglaubigten Auszuges aus demselben und einer von dem Fortschrei-bungsbeamten beglaubigten Karte aus welcher die Größe des abgezweigten Grundstücks hervorgeht, bezeichnet werden.

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„Lückenschluss“

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„Lückenschluss“

Kriegel/Herzfeld, Heft 2, 2.4

Sonderfälle: Unmaßgeblichkeit des Kataster-(Grenz)nachweises

Von dem Grundsatz, dass für den Verlauf der rechtmäßigen Grenzen eines Grundstücks der Katasternachweis maßgebend ist, gibt es gewisse Ausnahmen.

Nicht maßgebend ist der Katasternachweis,

1. wenn durch Grenzveränderungen mit rechtlicher Wirkung der Katasternachweis gegenstandslos geworden ist, ...

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„Lückenschluss“

Grenzveränderungen mit rechtlicher Wirkung liegen vor, wenn ...

c) (selten)

vor Anlegung des Grundbuchs - und (sofern seinerzeit ein Kataster schon bestand) ohne dass der Kataster-(Grenz-) nachweis verändert wurde (und auch nicht verändert werden zu brauchte) – Teile von Grundstücken rechtswirksam auf einen anderen Eigentümer übergegangen sind.

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