Rechtsprobleme des Bauvertragsrechts

Werkvertrag §§ 631 ff. BGB

Vertragstyp des BGB

Sozialtypische AGB-Verträge

Bau-vertrag

Architekten-vertrag

Reparatur-vertrag,

Herstellungs-vertrag+ VOB/B

+ spez. AGB+ HOAI + AVA + spez. AGB

TransportV

Die Vertragsverhältnisse am Bau

Beispiel: Bauträgerbau

Erwerber= Auftraggeber

Bauträger,Generalunternehmer= Erw. - Auftragnehmer = Auftraggeber - BU

§ 631

Grundstücksverkäufer + Bank + Gemeinde

§ 433 § 488 BauGB

Architekt: Planung und Bauaufsicht

Rohbauunternehmer

Bauunternehmer: Erdarbeiten

Weitere Ausbau-unternehmen

§ 631

§ 631

§ 631

§ 631

§ 433

SU§ 631

Gläubiger(Auftraggeber) Gesamtschuldner

(Architekt= Zahlender)

Gesamtschuldner(Bauunternehmer)

§ 634 Nr. 1-4

§§ 634 Nr. 4, 280

§ 426 I / §§ 426 II, 634

Gesamtschuldnerregress

Dachdecker

4. Mängelhaftunga) Haftungslücken (Regress)b) Mangel § 633 Abs. 2c) Nacherfüllung § 634 Nr. 1d) Schadensersatz § 634 Nr. 4e) Mangelfolgeschäden f) Gewährleistungseinbehalt

1. Bauorganisationa) Architektenbaub) Bauträger, Typenhausc) Bauherrenmodelle

2. §§ 631 ff. BGB und VOB/B und spez. AGB und Bauvertrag

3. Vergütungsansprucha) Vertragsschlussb) Vergütungsregelung c) Fälligkeit, Verjährungd) Kündigung

6. Vertragsstrafe § 339

5. Bauträgerhaftung

Werkvertrag Bauvertrag Architektenvertrag

7. Gesamtschuldner-Regress, § 426 I und II

Luftschallschutz - BGH 14.5.98 - VII ZR 184/97, BB 1998, 1604: Der Kläger verlangt von der Beklagten Mängelbeseitigung wegen Luftschallmängel. Die geplante Konstruktion hätte bei guter Ausführung moderne Schallschutzwerte erreicht. Wegen schlechter Ausführung entsprach sie zwar noch der DIN-Norm von 1962. Aber schon seit langem gilt die Norm nicht mehr als zeitgemäß.

Kl. begehrt Mängelbeseitigung.AGL: §§ 634 Nr. 1, 635 BGB: a) Werkvertragb) Mangel = Differenz von Soll- und Ist-Eigenschaft. aa) Soll-Eigenschaft: Werk muss der Vereinbarung oder hilfsweise dem technischen Stand zum Zeitpunkt der Abnahme entsprechen (§ 633 BGB, § 13 Nr. 1 VOB/B). Vereinbarung hatte hohen Schallschutz vorgesehen (konkludent).Technischer Stand: - DIN-Norm 1962? Zu alt und daher nicht maßgebend.- Aktuell ist der derzeitige technische Standard höher. Daher ist auch objektivein höherer als der erreichte Stand geschuldet.bb) Ist: weniger. cc) Negative Abweichung = Mangel.c) Anspruch gegeben.

Blasbachtalbrücke - OLG Frankfurt 25.5.81 NJW 83, 456: Ein großes Bauunternehmen errichtete gem. Bauvertrag unter Einschluss der VOB/B mit der BRD im Jahre 1971 im Zuge der Sauerlandlinie die Blasbachtalbrücke in Spannbetonweise nach dem von der BRD in der Ausschreibung vorgesehenen Spannverfahren P. Es war eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren vereinbart. Die Abnahme erfolgte Mitte 1971. Seit 1972 wurden an der Brücke Risse festgestellt. Die Bundesrepublik begehrt von dem Bauunternehmen die Beseitigung der Risse, was ein sehr schwieriges Unterfangen ist, weil diese Art der Spannbetonkonstruktion sich im Laufe der 70er Jahre insgesamt als sehr problematisch herausstellte. Die Beklagten lehnten die Beseitigung 1975 ab. Daher begehrt die Klägerin Anfang 1976 Erstattung der Sanierungskosten von etlichen zigtausend DM.

AGL: § 13 Ziff. 5 Abs. 2 VOB (entsprechend § 634 Nr. 2 BGB)

Erwerb vom Bauträger: Grundstück und Haus / Wohnung

Kaufvertrag des Grundstücks und Werkvertrag über Hausbau/Sanierung?

§§ 434 ff. , 311b BGB §§ 633 ff., 311b BGB

- Gefahr: Übergabe § 446 - Abnahme § 640, 641, 644

- Anspruch auf Selbstvornahmekosten+ Anspruch auf Vorschuss

- Verj. ab Ablieferung - Verj. ab Abnahme

- Haftungsausschluss über Kauf gebrauchter Sache

- Mängelhaftung allenfalls individuell ausschließbar

- Nacherf.: Wahlrecht Käufer - Nacherf.: Wahlrecht Unternehmer

(ähnlich: Erwerb einer sanierten Eigentumswohnung)

Sanierte ETW - OLG Saarbrücken 06.04.2004 - 4 U 34/03, OLGR 2005, 34:(LG -, OLG +, BGH +-)Der Kläger erwarb eine Eigentumswohnung in einer alten Gaststätte für 110.000 €, die vom Beklagten recht umfassend saniert war. Später stellt der ErwerberFest, das das Dach undicht, die Wände rissig und der Kamin nass war. Nach Fristsetzung erklärt er den Rücktritt und verlangt Rückzahlung des Preises.Beklagter bestreitet die Mängel und beruft sich auf eine komplizierteHaftungsausschlussklausel im notariellen Vertrag, die die Mängelhaftung fürden Altbau ausschließt und für die Renovierungsteile begrenzt zulässt, den Rücktrittaber ausschließt.

AGL?

Mangel?

Haftungsausschluss?

Was heißt Sanierung?

AGL? Kauf- oder Werkvertrag?

Notarieller Vertrag: „Gewährleistung, Rechts- und Sachmängel“

„1. Für die von der Modernisierung des Kaufgegenstandes unberührt gebliebene Altbausubstanz wird eine verschuldensunabhängige Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen. - Der Verkäufer haftet jedoch für grob fahrlässiges oder vorsätzliches Unterlassen von notwendigen Renovierungsarbeiten an der Altbausubstanz.2. Für die im Zusammenhang mit dem Umbau erbrachten Bauleistungen,… gilt das Gewährleistungsrecht des BGB. Danach verjähren Gewährleistungsansprüche innerhalb fünf Jahren, ab der jeweiligen Abnahme (Übergabe) bei Bauwerken, ein Jahr bei Arbeiten am Grundstück. Im Einzelnen wird vereinbart:a) wegen aller bei der Abnahme festgestellter und innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist aufgetretener Mängel hat der Käufer zunächst einen Anspruch auf Nachbesserung.b) Bei Fehlschlagen der Nachbesserung kann der Käufer Herabsetzung des Kaufpreises (Minderung) verlangen, während ein Anspruch auf Rückgängigmachung des Vertrages ausgeschlossen wird, soweit dies gesetzlich zulässig ist.c) Unberührt bleiben die gesetzlichen Schadensersatzansprüche;für Mangelfolgeschäden wird jedoch die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. ...“

„7. ... Für sichtbare und verborgene Sachmängel haftet Verkäufer nicht;

er versichert hierzu, dass ihm solche Sachmängel auch nicht bekannt sind.

Besondere Eigenschaften des Kaufgegenstandes sichert der Verkäufer nicht zu.

Er versichert jedoch, dass er den Umbau nach den anerkannten Regeln der Baukunst und dem gegenwärtigen Stand der Technik einwandfrei und fachgerecht unter Beachtung und Einhaltung der einschlägigen baubehördlichen Vorschriften und unter Verwendung normgerechter Baustoffe durchgeführt hat.“

Flachdach-AGB - BGH 9.5.96 NJW 1996, 2155: Auftraggeber hatte in seinen AGB eine Verjährungsfrist von 10 Jahren für das Flachdach vorgesehen. Unternehmer wendet Nichtigkeit wegen § 9 AGBG(= § 307 BGB) und daher nach über 5 JahrenVerjährung gem. § 638 (= § 634a n. F.) BGB ein.