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Rechtsanwalt undFachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Friedrichstraße 103, 40217 DüsseldorfTel.: 0211 / 87 580 450 Fax: 0211 / 87 580 455
www.Rath-Kanzlei.de info@Rath-Kanzlei.de
Rechtsanwalt undFachanwalt für Miet- und WEG-Recht
In Bürogemeinschaft mit Frau Gülşen Çelebi Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht und Strafrecht
Graf-Adolf-Straße 80 40210 DüsseldorfTel.: 0211 / 355 83 14 Fax: 0211 / 355 83 15
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ÜbersichtI. Der MietvertragII. MieterhöhungIII. SchönheitsreparaturenIV. MangelrechteV. KündigungVI. Vertragsabwicklung und RäumungVII. RäumungVIII. Betriebskosten
I. Der Mietvertrag
– Schriftlich, wenn länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet
– Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte• Keine Überraschungsklausel• Klare, verständliche, eindeutige Formulierung• Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB
I. Der Mietvertrag
– Hausordnung
– Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB• Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger• Beseitigungswille/ Modernisierung• Personal
II. Mieterhöhung– Individualvereinbarung
• Schriftlich (§ 550 BGB)• Schlüssiges Verhalten: wiederholte, vorbehaltlose Zahlung
– Staffelmiete, § 557a BGB• Schriftform• Mindestens 1 Jahr Abstand• Vollständige Staffelangabe• Keine Höchstfrist• Kündigungsausschluss bis maximal 4 Jahre möglich• Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung
II. Mieterhöhung– Mietanpassungsklauseln (Indexmiete), § 557b BGB
• Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte• Schriftform
– Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB• Ortsüblichkeit, Qualifizierter Mietspiegel, Mietdatenbank• Kappungsgrenze 20%• Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn• Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters – ersatzweise
gerichtliche Ersetzung• Sonderkündigungsrecht: Frist 2 Monate, § 561 BGB
II. Mieterhöhung– Bauliche Maßnahmen, § 559 BGB
• Modernisierungsmaßnahmen = Wohnwerterhöhung• Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten auf die
Jahresmiete• Energieeinsparung• Schriftform, Frist: 3 Monate, Sonderkündigungsrecht, § 561
BGB
– Kostensteigerungen• Betriebskostenpauschale, § 560 BGB
III. Schönheitsreparaturen• Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen
Gebrauch
• Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen)
• Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung
III. Schönheitsreparaturen
Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag• Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB• (!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!)• Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung• Laufende Schönheitsreparaturen• Keine starren Fristen
III. Schönheitsreparaturen
– Erfüllungs- und Ersatzansprüche• Erfüllungsanspruch schon während der Mietzeit• Nicht- oder Schlechterfüllung, Abmahnverfahren mit konkreter
Bezeichnung, Fristsetzung
– Verjährung• 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 548(1)1 BGB• Während des Mietverhältnisses in 3 Jahren, § 195 BGB
IV. Mangelrechte
Mangel
• Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler (Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen
• Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung
IV. Mangelrechte
– Minderung, von selbst, rückwirkend
– Schadensersatz
– Selbstvornahme
– Kündigung
V. Kündigung
– Ordentlich (fristgemäß)
• Eigenbedarf– Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung– Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf– Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse
V. Kündigung
• Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung
– Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen, Lärmstörungen, Tierhaltung, Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend, Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter
– Abmahnung
V. Kündigung– Außerordentlich (fristlos)
• Unzumutbarkeit
• Hausfriedensstörung
• Gefährdung der Mietsache (Verwahrlosung)
• Unberechtigte Drittüberlassung
• Zahlungsverzug und -säumigkeit
V. Kündigung– Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei
• Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch• Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters
– Inhalt und Form• Schriftform• Begründung• Hinweis auf Unwirksamkeit bei besonderer Härte
VI. Vertragsabwicklung
– Räumungsanspruch
• Rückgabe der Mietsache• Entfernung eingebrachter Sachen• Vermieterpfandrecht• Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung,
„besenrein“, Entfernen von Einrichtungen)• Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast (Unrichtigkeit der
festgehaltenen Mängel)
VI. Vertragsabwicklung– Rechtslage bei Vorenthalten
• Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung• Teilrücknahme Freiwerden von Leistung anteilsmäßig• Freiwerden auch bei Zurücklassen von „wenigem Gerümpel“• Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen (streng!)• Schadensersatz bei Räumungsverzug, § 571 BGB
„Mietausfallschaden“
VI. Vertragsabwicklung– Verjährung
• 6 Monate, § 548 BGB• Mietausfallentschädigung und Schadensersatz,
Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter Geldbetrag, Mängelbeseitigung, Ratenzahlungsvereinbarungnicht: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung, Leistung der Mietsicherheit (3 Jahre)
• Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe
VII. RäumungRäumungsklage und Zwangsvollstreckung
• Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen
• Gegen jeden Mieter und Besitzer
• „Hamburger Modell“: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung
• „Frankfurter Modell“: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos)
• „Berliner Modell“: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum „Hamburger Modell“ denkbar
VIII. Betriebskosten– Heizkostenverordnung, HeizkostenV– Vereinbarung
Vorauszahlung oder Pauschale– Umlagemaßstab, Vorauszahlung, Betriebskostenabrechnung
• Flächenverhältnis, Umlage nach Kopfanteilen• Rückforderungsanspruch bei nicht rechtzeitiger Abrechnung• Zusammenstellung der Gesamtkosten, Verteilerschlüssel nebst Erläuterung,
Anteilsberechnung, Abzug der Vorauszahlung• Prüfungsrecht des Mieters
– Fälligkeit, Verwirkung, Verjährung, § 556(3) BGB• Abrechnungszeitraum längstens 12 Monate• Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung• Verjährung 3 Jahre, § 195 BGB
Vielen Dank für ihr Interesse.
Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie mich einfach an!
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Ab Oktober 2012Graf-Adolf-Straße 80 40210 Düsseldorf
Tel.: 0211 / 355 83 14 Fax: 0211 / 355 83 15www.Rath-Kanzlei.de info@Rath-Kanzlei.de
Bis September 2012Friedrichstraße 103 40217 Düsseldorf
Tel.: 0211 / 87 580 450 Fax: 0211 / 87 580 455www.Rath-Kanzlei.de info@Rath-Kanzlei.de
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