Rechtsanwalt undFachanwalt für Miet- und WEG-Recht

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Rechtsanwalt undFachanwalt für Miet- und WEG-Recht

In Bürogemeinschaft mit Frau Gülşen Çelebi Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht und Strafrecht

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ÜbersichtI. Der MietvertragII. MieterhöhungIII. SchönheitsreparaturenIV. MangelrechteV. KündigungVI. Vertragsabwicklung und RäumungVII. RäumungVIII. Betriebskosten

I. Der Mietvertrag

– Schriftlich, wenn länger als 1 Jahr, § 550 BGB, ansonsten unbefristet

– Vorformulierte Verträge, Inhaltskontrolle durch die Gerichte• Keine Überraschungsklausel• Klare, verständliche, eindeutige Formulierung• Klauselverbote nach §§ 307ff. BGB

I. Der Mietvertrag

– Hausordnung

– Qualifizierter Zeitmietvertrag, § 575 BGB• Selbstnutzung, Familienangehöriger, Haushaltsangehöriger• Beseitigungswille/ Modernisierung• Personal

II. Mieterhöhung– Individualvereinbarung

• Schriftlich (§ 550 BGB)• Schlüssiges Verhalten: wiederholte, vorbehaltlose Zahlung

– Staffelmiete, § 557a BGB• Schriftform• Mindestens 1 Jahr Abstand• Vollständige Staffelangabe• Keine Höchstfrist• Kündigungsausschluss bis maximal 4 Jahre möglich• Keine Erhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung

II. Mieterhöhung– Mietanpassungsklauseln (Indexmiete), § 557b BGB

• Preisindex für Lebenshaltung aller Haushalte• Schriftform

– Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558 bis 558e BGB• Ortsüblichkeit, Qualifizierter Mietspiegel, Mietdatenbank• Kappungsgrenze 20%• Wartefrist 15 Monate nach Vertragsbeginn• Mieterhöhungsverlangen; Zustimmung des Mieters – ersatzweise

gerichtliche Ersetzung• Sonderkündigungsrecht: Frist 2 Monate, § 561 BGB

II. Mieterhöhung– Bauliche Maßnahmen, § 559 BGB

• Modernisierungsmaßnahmen = Wohnwerterhöhung• Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten auf die

Jahresmiete• Energieeinsparung• Schriftform, Frist: 3 Monate, Sonderkündigungsrecht, § 561

BGB

– Kostensteigerungen• Betriebskostenpauschale, § 560 BGB

III. Schönheitsreparaturen• Beseitigung von Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen

Gebrauch

• Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, § 28(4)5 BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen)

• Nicht bei fehlender ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag: Streichen der Fenster von außen sowie der Balkongitter, Abschleifen des Parketts, Schamponieren von Teppichböden oder deren Erneuerung

III. Schönheitsreparaturen

Übertragung auf den Mieter im Mietvertrag• Ansonsten Instandhaltungspflicht des Vermieters, § 535 BGB• (!) Vorsicht bei unwirksamer Klausel (!)• Unwirksam bei Anfangs- und Endrenovierung• Laufende Schönheitsreparaturen• Keine starren Fristen

III. Schönheitsreparaturen

– Erfüllungs- und Ersatzansprüche• Erfüllungsanspruch schon während der Mietzeit• Nicht- oder Schlechterfüllung, Abmahnverfahren mit konkreter

Bezeichnung, Fristsetzung

– Verjährung• 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 548(1)1 BGB• Während des Mietverhältnisses in 3 Jahren, § 195 BGB

IV. Mangelrechte

Mangel

• Qualitätsmängel, konkrete Gefahrenquelle, Umweltfehler (Baulärm), öffentlich-rechtliche Beschränkungen

• Anzeigepflicht, Beseitigungsverlangen, Fristsetzung

IV. Mangelrechte

– Minderung, von selbst, rückwirkend

– Schadensersatz

– Selbstvornahme

– Kündigung

V. Kündigung

– Ordentlich (fristgemäß)

• Eigenbedarf– Nicht bei Vorhandensein einer Alternativwohnung– Nicht bei wesentlich überhöhtem Bedarf– Nicht bei mangelnder Eignung für Vermieterinteresse

V. Kündigung

• Schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung

– Beschädigungen, Gefährdungen, Verkommenlassen, Lärmstörungen, Tierhaltung, Cannabisanbau nur wenn über Eigenkonsum hinausgehend, Straftaten und Beleidigungen gegenüber dem Vermieter

– Abmahnung

V. Kündigung– Außerordentlich (fristlos)

• Unzumutbarkeit

• Hausfriedensstörung

• Gefährdung der Mietsache (Verwahrlosung)

• Unberechtigte Drittüberlassung

• Zahlungsverzug und -säumigkeit

V. Kündigung– Kein Kündigungsschutz (§ 549 BGB) bei

• Mietverhältnissen zum vorübergehenden Gebrauch• Möbliertem Wohnraum in der Wohnung des Vermieters

– Inhalt und Form• Schriftform• Begründung• Hinweis auf Unwirksamkeit bei besonderer Härte

VI. Vertragsabwicklung

– Räumungsanspruch

• Rückgabe der Mietsache• Entfernung eingebrachter Sachen• Vermieterpfandrecht• Zustand der Räume bei Rückgabe (Endrenovierung,

„besenrein“, Entfernen von Einrichtungen)• Rückgabeprotokoll, Umkehr der Beweislast (Unrichtigkeit der

festgehaltenen Mängel)

VI. Vertragsabwicklung– Rechtslage bei Vorenthalten

• Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung• Teilrücknahme Freiwerden von Leistung anteilsmäßig• Freiwerden auch bei Zurücklassen von „wenigem Gerümpel“• Aufbewahrungspflicht zurück gelassener Sachen (streng!)• Schadensersatz bei Räumungsverzug, § 571 BGB

„Mietausfallschaden“

VI. Vertragsabwicklung– Verjährung

• 6 Monate, § 548 BGB• Mietausfallentschädigung und Schadensersatz,

Wiederherstellung/ Rückbau, Schönheitsreparaturen oder hierfür vereinbarter Geldbetrag, Mängelbeseitigung, Ratenzahlungsvereinbarungnicht: Miete, Betriebskostennachforderung, Nutzungsentschädigung, Leistung der Mietsicherheit (3 Jahre)

• Beginn: Rückgabe oder Besitzaufgabe

VII. RäumungRäumungsklage und Zwangsvollstreckung

• Amtsgericht bei Wohnraummietverhältnissen

• Gegen jeden Mieter und Besitzer

• „Hamburger Modell“: Austausch der Schlösser, 2-Wochen-Frist, Verbringung auf Geheiß des Gerichtsvollziehers in Lager oder neue Wohnung

• „Frankfurter Modell“: Verbringung des Räumungsguts in verschließbaren Raum, Schlüssel beim Gerichtsvollzieher (Haftungsgefahr: Inventarisierung, Fotos)

• „Berliner Modell“: Verbleiben in Wohnung, Vermieterpfandrecht, Aufbewahrungspflicht, Übergang zum „Hamburger Modell“ denkbar

VIII. Betriebskosten– Heizkostenverordnung, HeizkostenV– Vereinbarung

Vorauszahlung oder Pauschale– Umlagemaßstab, Vorauszahlung, Betriebskostenabrechnung

• Flächenverhältnis, Umlage nach Kopfanteilen• Rückforderungsanspruch bei nicht rechtzeitiger Abrechnung• Zusammenstellung der Gesamtkosten, Verteilerschlüssel nebst Erläuterung,

Anteilsberechnung, Abzug der Vorauszahlung• Prüfungsrecht des Mieters

– Fälligkeit, Verwirkung, Verjährung, § 556(3) BGB• Abrechnungszeitraum längstens 12 Monate• Einwendungen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung• Verjährung 3 Jahre, § 195 BGB

Vielen Dank für ihr Interesse.

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