bauWerk · SWOT-Analyse Stärken/ Schwächen sowie Chancen/ Risiken -Analyse Marktwertszenarien Analyse der Marktwertsensitivität gegenüber Veränderungen Auswertung und Interpretation

Gesellschaft für Projektbera-tung und Baumanagement mbH

bauWerk

bauWerk Gesellschaft für Projektberatung und Baumanagement mbHWestanlage 29, 35390 Gießen ▪ Tel.: 0641/97552-0, Fax: 0641/97552-4 ▪ e-mail: [email protected], www.bau-werk-gmbh.com

Immobilien analysieren - Potentiale identifizieren - Werte heben.

Weitere Informationen und Referenzen finden Sie auf unserer Website unter:

www.bau-werk-gmbh.com

Wertoptimierung mit System

Die Entwicklung, Optimierung oder Revitalisierung von Immobilien und Immobilienbeständen setzt die Kenntnis über Gebäude, Standort und Markt voraus. Erst das Erkennen von Stärken und Schwächen, Markterfordernissen und Potentialen schafft konkre-te Entscheidungsgrundlagen und erlaubt es, zielge-richtete Strategien zur Wertsteigerung, zum Werter-halt und zur Risikominimierung zu entwickeln.

Mit den Immobilienanalysetools Basisanalyse und BPC Bestands- und Potentialcheck® hat bauWerk

analytische Instrumente entwickelt, mit denen Transpa-renz und gesicherte Entscheidungsgrundlagen zum Um-gang mit Immobilien geschaffen werden können. Dabei werden sowohl quantitative als auch qualitative Unter-suchungen im Hinblick auf die Key-Themenfelder Markt, Standort, Objekt und Vermietung durchgeführt.

Nur durch effiziente und zielorientiere Analyse kön-nen wertoptimierende Strategien und Konzepte ent-wickelt werden!

BPC Bestands- und Potentialcheck® und Basisanalyse


bauWerkImmobilienanalysen


Analyse, Planung, Umsetzung und Kontrolle sind die Grundla-gen eines wertorientierten Managements. Auch das optimierende Management von Immobilien und Immobilienbeständen setzt die genaue Kenntnis über Gebäude, Standort und Markt voraus, um nachhaltig die gesetzten Ziele zu erreichen. Das Erkennen von Stärken und Schwächen, Markterfordernissen und Potentialen schafft konkrete Entscheidungsgrundlagen. Die Immobilie kann nachhaltig marktfähig entwickelt werden und durch verbesserte Vermietungs-, Nutzungs- und Vermarktungsmöglichkeiten deutlich an Wert gewinnen.

Mit der Basisanalyse sowie dem umfassenden Potentialanalyse-tool BPC Bestands- und Potentialcheck® hat bauWerk verlässli-che Werkzeuge entwickelt, mit denen gesicherte Entscheidungs-grundlagen und Transparenz geschaffen werden können. Unser interdisziplinäres Experten-Team besteht aus Architekten, Be-triebswirten, Immobilienökonomen und Marketingspezialisten. Zu-

dem können wir mit unserem umfassenden Netzwerk tiefgehende Marktrecherchen durchführen, die wir in die Untersuchungen sowie die Entwicklung unserer Strategien und Konzepte einbringen.

Die Basisanalyse ist im Immobilienanalyse-System die grundsätz-liche Untersuchung der Immobiliensituation im Hinblick auf Markt, Standort, Objekt und Nutzung. Das Ergebnis ist eine erste Ein-schätzung der Immobilienpotentiale sowie eine Handlungsempfeh-lung, ob weitere Analysen wirtschaftlich sinnvoll sind und mittel- bis langfristig Möglichkeiten der Optimierung bestehen. Der BPC Be-stands- und Potentialcheck® geht als Analysetool deutlich weiter. Hier steht die Identifikation der Immobilienpotentiale im Mittelpunkt der Untersuchungen. Aufbauend auf der gründlichen Situations-analyse von Markt und Standort sowie Objekt und Nutzung bzw. Vermietung werden strategische Analysemethoden angewandt, um die wertschaffenden Faktoren der Immobilie zu identifizieren, in Zusammenhang zu setzen und zu interpretieren. Dabei stehen

die Position im Markt, die immobilienimmanenten Stärken, Schwä-chen, die marktspezifischen Chancen und Risiken sowie das mög-liche Spektrum der Marktwertoptimierung im Vordergrund.

Der BPC Bestands- und Potentialcheck® kann sowohl zur Ana-lyse von Einzelobjekten als auch zur Erstellung eines Risikoprofils von Immobilienbeständen eingesetzt werden. In kumulierter An-wendung ist er damit ein effizientes Portfoliomanagementtool zur aktiven Reduzierung von Risiken und ein Maßstab für Projektent-wicklungsentscheidungen. Der enge Zusammenhang der Analy-setools Basisanalyse und BPC Bestands- und Potentialcheck® ermöglicht eine modulare Anwendung je nach informationsbezo-gener Ausgangslage. Gerade bei Immobilien, deren Potentiale zunächst fragwürdig erscheinen, empfiehlt es sich mit der Basis-analyse zu beginnen, die eine erste Prognose der wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit eines weiteren Vorgehens erlaubt.

Die Grundlage zur Entwicklung von Strate-gien und Konzepten ist das Erkennen und damit die Kenntnis der Ist-Situation und der Potentiale Ihrer Immobilie.

Die spezifischen Marktgegebenheiten sind außerdem zu berücksichtigen, um Eigentü-merziele strategisch und nachfrageorientiert planen und umsetzen zu können.

Immobilienanalyse als Tool zur gezielten StrategieentwicklungNur wer die Fakten kennt, kann wirksame Strate-gien entwickeln!

Basisanalyse � Untersuchung der aktuellen Immobiliensituation

� Betrachtung von Markt, Standort, Objekt sowie Nutzung

� Einschätzung und Empfehlung zur wirtschaftlichen Sinn-haftigkeit der weiteren Schritte

� Kosten auf die Durchführung eines anschließenden BPC Bestands- und Potentialcheck® anrechenbar

Unser Immobilienanalyse-System:

BPC Bestands- und Potentialcheck®

� Analyse von Markt, Standort, Objekt und Nutzung

� Benchmarking der marktbezogenen Schlüsselkriterien gegenüber Idealwerten zur Ermittlung der Potentiale

� Untersuchung der immobilienspezifischen Stärken und Schwächen gegenüber der Chancen und Risiken am Markt

� Szenarien der Marktwertveränderung durch Maßnahmen

� Entwicklung von zielorientierten Konzepten, Strategien und Maßnahmen, um Potentiale zu heben

� Basis für planerische und technische Bearbeitung und Kostenermittlung

Makrostandortz.B.: Wirtschaftliches Umfeld, Infrastruktur, Regionale Entwicklung

Mikrostandortz.B.: Verkehrsanbindung, Baurecht, Preisniveau, Nachbarschaft

Objektz.B.: Immobilienstruktur, baulicher und technischer Zustand

Vermietung/ Nutzungz.B.: Mieter-/Nutzerstruktur, Mieteinnahmen, Leerstände

BenchmarkingPotentialanalyse wichtiger immobilienspezifischer Kriterien

SWOT-AnalyseStärken/ Schwächen sowie Chancen/ Risiken - Analyse

MarktwertszenarienAnalyse der Marktwertsensitivität gegenüber Veränderungen

Auswertung und Interpretation der ErgebnisseAbleitung von strategischen und konzeptionellen Empfehlungen

HandlungsempfehlungEmpfehlungen zum kurz- bis mittelfristigen weiteren Vorgehen

BPC

Bestands-und Potentialcheck

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BasisanalyseSi

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Einschätzung möglicher Potentiale

Strategie- und Konzeptentwicklung

EigentümerzielVerbesserung der Marktfähigkeit/ Wertoptimierung

Strategieplanung vor dem Hintergrund einer nachfrageorientierten MarktbearbeitungEntwicklung von Konzepten und Handlungsempfehlungen

MarktforschungMarkt- und Standortbetrachtung

SituationsanalyseObjektanalyse/ SWOT-Analyse

Immobilie (Produkt)

Preisgestaltung (Preis)

Zielgruppenansprache (Kommunikation)

Marktbearbeitung (Distribution/ Absatz)

Objektstandort Objekt Zielgruppe Kommunikationsmittel

� Investor� Eigennutzer� Mieter

� Werbung� persönlicher Vertrieb� Öffentlichkeitsarbeit� Verkaufsförderung

Kaufpreis Mietzins direkt Indirekt (Makler)

Marketing-Instrumentarium

Analyse der Ausgangssituation und Potentialidentifikation

PotentialanalyseBenchmarking/ Marktwertszenarien

Basisanalyse BPC Bestands- und Potentialcheck®

Analyse, Planung, Umsetzung und Kontrolle sind die Grundlagen eines wertorientierten Managements - auch im Umgang mit Immobilien.




Die Basisanalyse zur grundlegenden Untersuchung der Situation einer Immobilie empfehlen wir, wenn Sie sich einen zielorientier-ten und fachlich fundierten Überblick über eine Liegenschaft ver-schaffen wollen. Durch die Einbeziehung von Markt und Standort erlaubt dieses Tool eine schnelle Positionsbestimmung als Basis einer weiteren strategischen Planung.

In enger und persönlicher Zusammenarbeit mit dem Eigentümer, Interessenvertretern und kommunalen Insitutionen stellen wir alle wichtigen Dokumente, Fakten und Informationen zusammen, die die Grundlage der ersten Einschätzung der Immobilie bilden. Transparent und strukturiert bereiten wir diese für Sie auf, um eine Basis zur Interpretation, zur Einschätzung und zu einer ersten Empfehlung bzgl. des weiteren Vorgehens zu geben. Kommen wir zu einer positiven Einschätzung, haben Sie die Möglichkeit Teilkosten der Basisanalyse mit dem weiterführenden Analysetool BPC Bestands- und Potentialcheck® verrechnen zu lassen.

Die Basisanalyse zur effizienten Untersuchung der SituationDas günstige Tool zur Positionsbestimmung.

Effiziente Bestandsanalyse und Konzeptentwicklung für ImmobilienStrategieentwicklung auf Basis immobilienspezifischer Potentiale.

9 Persönliche Gespräche

9 Transparente Darstellung

9 Erste Einschätzung

9 Günstiger Preis

9 Auf BPC anrechenbar

9 Zielgerichtete Potentialermittlung

9 Marktwertszenarien

9 Strategie- und Konzeptentwicklung

9 Konkrete Empfehlungen

9 Fundierte Entscheidungsgrundlage

Der BPC Bestands- und Potentialcheck® ist als Analysetool klar auf die Entwicklung von Konzepten und Strategien auf Basis der Potentiale von sowohl Bestandsimmobilien als auch Projektent-wicklungen ausgerichtet. Diese werden durch Anwendung be-währter strategischer Analysemethoden ermittelt.

Auf Grundlage einer tiefgehenden Recherche der Ausgangssitua-tion werden in einem Benchmarking die wichtigsten Key-Kriterien der Immobilie zu Ideal- und Potentialwerten vergleichend gemes-sen. Im Mittelpunkt stehen dabei, wie bei der anschließenden SWOT-Analyse, die Dimensionen Markt, Standort, Objekt und Nutzung/ Vermietung. Unsere Marktwertszenarien zeigen Ihnen eine realistische Einschätzung des Marktwertes Ihrer Immobilie sowie Möglichkeiten der Wertoptimierung auf.

Schritt für Schritt entsteht so eine Informationsbasis, die es erlaubt Strategien und Konzepte zielgerichtet zu entwickeln.

Basisanalyse BPC Bestands- und Potentialcheck®

9 Gründliche Marktrecherchen

9 Darstellung komplexer Sachverhalte 9 Bewährte Analysemethoden

9 Abbildung der Bedarfssituation

9 Schneller Überblick der Situation

9 Wertoptimierungsstrategien

Recherche und Zusammenstellung der Basisunterlagen(u.a. Lagepläne, Grundrisse, Ansichten, Schnitte)

Field Research

� Ortstermin � Untersuchung der Immobilie im Hinblick auf die

Themenfelder Markt, Standort, Objekt und Nutzung� Gespräche mit Behörden wie Wirtschaftsförderung,

Stadtplanungsamt, Bauamt etc.

Desk Reseach

� Untersuchung des Mikro- und Makrostandorts sowie der Marktsituation

� Ermittlung der wichtigen Kennzahlen� Ermittlung der wichtigen Marktteilnehmer und der

regionalen Unternehmensstruktur

Grundlagenermittlung

Fotodokumentation

� Mittel- und unmittelbare Umgebung� Außenraum� Innenräume� Details und grundsätzlicher Objektzustand� Ausstattung

Situationsanalyse

Markt Standort

Objekt Nutzung/ Vermietung

Einschätzung der Potentiale und Empfehlung zum weiteren Vorgehen

Strukturieren

Analysieren

Interpretieren

Darstellen

Benchmarking

� Vergleich der Key-Kriterien mit Idealwerten� Ermittlung der möglichen Potentialwerte� Ableitung von Maßnahmen für die Ableitung von

Potentialwerten

SWOT-Analyse

� Ermittlung der Stärken und Schwächen der Immobilie sowie der Chancen und Risiken des Marktumfeldes

� Gegenüberstellung in der SWOT-Matrix� Ableitung von kurz-, mittel- und langfristigen Strategien

Marktwertszenarien

� Marktwertermittlung auf Basis des Ertragswertverfahrens� Marktszenarien mit verschiedenen Ertragsmodellen� Überprüfung verschiedener Maßnahmen auf Sinnhaftigkeit

und Wirtschaftlichkeit

Basis - Situationsanalyse

Entwicklung von Strategien und Konzepten

Handlungsempfehlungen

Markt Standort

Objekt Nutzung/ Vermietung

Die Bestimmung der Position bildet die Grundlage der Optimierung - sie sorgt für Transparenz und griffige Entscheidungsgrundlagen.




Das Ziel des BPC Bestands- und Potentialchecks® ist die Ent-wicklung von optimierenden Strategien und Konzepten auf Basis der identifizierten Immobilienpotentiale.

Neben der gründlichen Markt,- Standort- und Objektrecherche setzt das Tool bewährte Analysemethoden wie Benchmarking und die SWOT-Analysen ein, um Potentiale, Stärken und Schwächen untersuchen und strategisch auswerten zu können. Zusätzlich ent-wickeln wir auf Basis des in der Immobilienbewertung bewährten Ertragswertverfahrens Marktwertszenarien unter Annahme ver-schiedener Handlungsoptionen und den damit verbundenen Wert-schöpfungsveränderungen. Dies gibt zusätzlich wichtige Anhalts-punkte zur weiterführenden strategischen Vorgehensplanung.

Erst die Vielzahl an analytischen Informationen und Ergebnissen ergibt die Grundlage für klare Handlungsentscheidungen, wobei die Dimensionen Markt, Standort, Objekt und Nutzung/ Vermie-tung jederzeit im Mittelpunkt stehen.

BPC Bestands- und Potentialcheck®- Wertoptimierung im FokusBewährte Analysemethoden und gezielte Vorgehens-planung für beste Erfolgschancen.

Benchmarking:

Benchmarking ist die vergleichende Analyse mit festgesetzten Referenzwerten. Um die Position im Wettbewerbsumfeld zu ermitteln, werden die erreichten Werte mit den Besten am Mikrostandort gemessen.

Im BPC Bestands- und Potentialcheck® werden die Key-Kriterien der Dimensionen Markt, Standort, Objekt und Nutzung/ Vermie-tung mit solchen Idealwerten verglichen, um Potentiale ermitteln zu können. Eine Wich-tung der verschiedenen Kriterien durch den Bewerter garantiert die individuelle Priorisie-rung je nach Immobilienart. In Tabellenform übersichtlich dargestellt sind die Ergebnisse schnell zu erfassen und zu interpretieren.

Die Kumulation der Ergebnisse der einzelnen Untersuchungspunkte innerhalb des zu un-tersuchenden Bereiches zeigt in einem über-sichtlichen Kreisdiagramm das grundsätzlich erreichbare bzw. erreichte Potential, um so bereits erste Rückschlüsse auf die Wirtschaft-lichkeit der Potentialaktivierung zu erlauben.

SWOT-Analyse/ SWOT-Matrix:

Die SWOT-Analyse untersucht die immobilienim-manenten Stärken (Strengths) und Schwächen (Weaknesses) sowie die marktspezifischen Chan-cen (Opportunities) und Risiken (Threats) im Im-mobilienumfeld. Einzeln identifiziert, erlauben sie in der Gegenüberstellung einer SWOT-Matrix Rückschlüsse, um daraus kurz-, mittel- und lang-fristige Strategien zu ziehen. Dabei gilt es:

� Stärken zu stärken.

� Schwächen zu reduzieren.

� Chancen am Markt gezielt zu nutzen.

� Risiken zu mindern bzw. zu kontrollieren.

Die SWOT-Analyse ist im BPC Bestands- und Potentialcheck® ein wichtiger Baustein, um sich einer optimalen strategischen Konzeptentwicklung nähern zu können.

Jeder BPC Bestands- und Potentialcheck® wird von unseren Expertenteams aus Architekten, Betriebswirten, Immobilien-ökonomen und Marktspezialisten durchgeführt, was Ihnen eine kompetente Bewertung und aussagekräftige Lösungsvorschläge garantiert. Die fundierten Untersuchungen werden dabei nach standardisierten Abläufen durchgeführt, um Transparenz und Ver-gleichbarkeit zu schaffen.

Genau diese Vergleichbarkeit ist es auch, die den BPC Bestands- und Potentialcheck® nicht nur zu einer objektbezogene Einzel-analyse sondern in kumulierter Form zu einem interessanten Tool des Risiko- und Portfoliomanagement macht. Durch die gebündel-te Untersuchung von Immobilienbeständen entstehen Risikoprofi-le und damit Möglichkeiten der Prioritätensetzung in der Maßnah-menplanung. Die Basis für die optimierte Reduzierung von Risiken mit größtmöglicher Effizienz wird geschaffen. Durch die übersicht-liche graphische Aufbereitung sind die Ergebnisse zudem beson-

ders schnell erfassbar und direkt vergleichbar. Die standardisier-ten Abläufe sorgen auch für eine günstige Kostenstruktur.

bauWerk hat mit dem BPC Bestands- und Potentialcheck® ein Tool entwickelt, das es Ihnen ermöglicht, die wirklichen Ursachen von Erfolg und Mißerfolg zu verstehen und gleich-zeitig ein Verständnis zu schaffen, wie diese vermieden wer-den können. Im Ergebnis wird die Basis für die Optimierung des Immobilienbestandes gelegt, die es Ihnen erlaubt auf Basis der Handlungsempfehlungen und Konzepte gezielte Steuerungsmaß-nahmen zu ergreifen. Der BPC Bestands- und Potentialcheck® stellt damit einen konstruktiven Beitrag zur nachhaltigen Wertopti-mierung Ihrer Immobilie oder Ihrer Immobilienbestände dar.

Nur wer die Fakten kennt, kann wirksame Strategien entwi-ckeln - und oft ist es der Blick von außen der neue Perspek-tiven eröffnet!

Strategische Analysemethoden des BPC®

Stärken Schwächen

Chancen

Wie können Stärken genutzt werden, um die Chancenrealisierung zu

verbessern?

Wie können aus Schwä-chen Chancen entstehen?

Risiken

Wie kann man die Stärken einsetzen, um Risiken zu

mindern?

Wie kann verhindert wer-den, dass Schaden durch die Schwächen entsteht?

Transparent - Vergleichbar - Übersichtlich. Der BPC Bestands- und Potentialcheck® zur Strategie- und Konzeptentwicklung.


Gerne stehen wir Ihnen für weitere Informationen zu unserem Immobilienanalyse-System auch persönlich zur Verfügung:

Ihr Ansprechpartner: Dr. Alexander SaringE-Mail: [email protected].: 0641/ 97 55 2-0

Mehr Informationen zu unserem Unternehmen und unseren Leistungen im Projektmanagement der Bau- und Immobilienwirtschaft finden Sie auf unserer Website unter:

http//: www.bau-werk-gmbh.com

Kontaktieren Sie uns. Wir freuen uns von Ihnen zu hören!

bauWerk ist Mitglied bei:

Bund deutscher Baumeister


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