2010-02-12 PP Pflegeheime inkl. Annex - buero-schweser.de Vortrag_Dietrich_Pflegeheime.pdf · Seite 3 Sachverständigenbüro Wertermittlung Management Beratung ietrich Demografie

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Sachverständigenbüro ietrichWertermittlung Management Beratung

Demografie l Nachfrage l Angebot l Standort l Objekt l Bewertung l Bsp.

Immobilienwertermittlung PflegeheimeMarktsituation, Objektanforderungen und Bewertungsansätze

Sachverständigenbüro ietrich ▪ Neckarstraße 3 ▪ 64560 Riedstadt ▪ Tel: +49 (6158) 917353 ▪ Fax: +49 (6158) 917358 ▪ [email protected]


Sachverständigenbüro Dietrich

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Ihr Referent

AusbildungDipl.-Bauingenieur ▪ Immobilienökonom (European Business School) Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (IHK Darmstadt) Zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO / IEC 17024 für das Sachgebiet „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ durch die IfS GmbH für Sachverständige, KölnDozent an der Hochschule Rhein Main, Wiesbaden Business School, für die Vorlesungsreihe „Immobilienmanagement“Mitglied der immoebs, gif, BIIS, LVS

von 1999 - 2006 bei KPMG - Advisory, zuletzt als ProkuristImmobilienbewertungen Immobilienspezifische MachbarkeitsstudienImmobilientransaktionenInterne Revision, Risikomanagementsysteme, SOX 404Immobilienwirtschaftliche Organisationsberatung

Berufserfahrungen

Florian Dietrich MRICS

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AGENDA

I. Demografische Entwicklung – der Treiber des Pflegemarktes in der Zukunft

II. Nachfragepotenzial – Status Quo des Seniorenmarktes heute und in Zukunft

III. Angebotssituation – der Pflegemarkt und die Vergütungsstrukturen in Grundzügen

IV. Standortfaktoren und -anforderungen – Voraussetzungen für eine „natürliche“ Auslastung

V. Objektanforderungen – Voraussetzungen für die Attraktivität und den erfolgreichen Betrieb

VI. Bewertungsansätze – Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Pachtwertansatz, Bewertungsparameter

VII. Beispielberechnung – vereinfachtes Modellbeispiel im Zahlen

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Altersstruktur in Deutschland 1910 bis 2050 im Vergleich

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

Altersaufbau der Bevölkerung in Deutschland

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Schwache Geburtenrate & hohe Lebenserwartung

Geburtenrate …………….……..….. versus ……………..…… Lebenserwartung

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Senioren dominieren die Gesellschaft der Zukunft

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Geringe Geburtenrate erzeugt Bevölkerungsschwund

Gesamtdeutschland ……….……..….. versus …………… Detailentwicklung Bundesländer

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Fazit: Der demografische Wandel bleibt nicht ohne Folgen

Die Herausforderungen der demografischen Entwicklung bis 2050 in Deutschland stellen dessen wirtschaftlicheWettbewerbsfähigkeit und die Zukunft der sozialen Sicherungssystem in Frage:

Der aktuell feststellbare Geburtenrückgang, die Alterung und die schrumpfende Bevölkerungwird in den kommenden Jahren rapide zunehmen

bereits Heute kommen auf 100 Personen im Erwerbsalter (20 bis unter 65 Jahre) 32 Personen im Rentenalter (ab 65 Jahre)

bis 2030 drastische Verschärfung: 100 Personen im Erwerbsalter (20 bis unter 65 Jahre) > 50 Personen im Rentenalter (ab 65 Jahre)

die private Vorsorge im Alter nimmt vor dem Hintergrund der Überlastung der sozialen Kassen eine wesentliche Rolle zur Vermeidung einer Versorgungslücke im Alter ein

Die Rentner von morgen werden deutlich fiter und rüstiger eingeschätzt, dennoch werden die differenzierten Formen der Pflege und die grundsätzliche Pflegebedürftigkeit zunehmen

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AGENDA








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>75 Jahren steigt die Pflegebedürftigkeit sprunghaft

Quelle: Statistisches Bundesamt

Pflegebedürftigkeit der Altersklassen der Bevölkerung in 2007

Auf Basis der Altersverteilung der Bevölkerung einer bestimmten Region, der vorstehenden Pflegequoten sowie des Anteils der Pflegebedürftigen mit vollstationärer Unterbringung sehr gute Aussagen zum vollstationären Bedarf der unmittelbaren Region treffen !

Vollstationäre Personen = Einwohnerje Altergruppe x Pflegequote x Pflegeanteil in vollstationärer Einrichtung

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1/3 der Pflegebedürftige in vollstationären Einrichtungen versorgt

Quelle: Statistisches Bundesamt

Eckdaten der Pflegestatistik 2007 gemäß STATIS

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Zuwachs stationär Pflegebedürftige p.a. > 12.000 Personen

Quelle: Bundesministerium für Gesundheit

Leistungsempfänger der sozialen Pflegeversicherung am Jahresende nach Pflegestufen 2006

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1/3 sozialhilfebedürftige stationäre Pflegebedürftige

Quelle: Bundesministerium für Gesundheit, Sozialempfänger mit und ohne zusätzlicher Leistung durch die Pflegeversicherung

Leistungsempfänger der „Hilfe zur Pflege“ am Jahresende durch Sozialhilfeträger 2006

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Ausgewählte Leistungen der Pflegeversicherungen im Jahr 2007


Leistungen der sozialen Pflegeversicherung als pauschale Vergütung unabhängig von den Ist-Kosten

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Zunehmend ambulante Pflege seitens Pflegeversicherung fokussiert


Die Entwicklungsansätze der Pflegeversicherung gem. Bundesministerium f. Gesundheit gestalten sich wie folgt:

Schaffung von Pflegestützpunkten, erweiterte Einsatzmöglichkeiten für Einzelpflegekräfte und somit Stärkung der individuellen Pflege vor Ort

Schaffung neuer Wohnformen, Kosteneffizienzsteigerung durch gemeinsame Leistungsinanspruchnahme

Erhöhung der Fördermittel zum weiteren Ausbau niedrigschwelliger Betreuungsangebote sowie für ehren-amtliche Strukturen und die Selbsthilfe im Pflegebereich; Unterstützung des generationsübergreifenden bürgerschaftlichen Engagements

Schrittweise Anhebung der ambulanten und stationären Leistungen

Stärkung der Eigenvorsorge, der Prävention und der Rehabilitation in der Pflege

Ausbau der Qualitätssicherung und Weiterentwicklung der Transparenz

Abbau von Schnittstellenproblemen und Förderung der Wirtschaftlichkeit

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AGENDA








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∅ rd. 65 Plätze je Pflegeeinrichtung in Deutschland


Zugelassene Pflegeeinrichtungen Ende 2005 - Deutschland

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∅ 70 – 100 EUR/Person p.d. von Pflegestufe I bis III

Quelle: Bundesministerium für Gesundheit, Stand 1. November 2007

∅ Vergütungssätze der vollstationäre Dauerpflege in den unterschiedlichen Bundesländern

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Research lokale Pflegeeinrichtungen

Quelle: BKK-Paula-Datenbank; AOK Pflegenavigator, eigene Erhebungen

Paula Datenbank ……………….…. sowie …………….……. AOK Pflegenavigator xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

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zensiert

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Fazit: großes Angebot, klare Vergütungsstrukturen, hohe Auslastung


Angebot von rd. 726.000 Pflegeplätzen in 9.400 Einrichtungen der vollstationären Dauerpflege

Nachfrage von rd. 644.000 Personen in vollstationärer Dauerpflege

∅ Auslastung der vollstationären Dauerpflege von rd.89%

Neubauaktivitäten von rd. 200 – 350 vollstationäre Pflegeheimen p.a., ohne Berücksichtigung des Abgangs von bestehenden Objekten

Differenzierte Trägerschaft der vollstationäre Pflegeheimen

- 39,2% Private Trägerschaft ∅ 54 Pflegeplätze je Einrichtung

- 55,1% Freigemeinnützige Trägerschaft ∅ 71 Pflegeplätze je Einrichtung

- 5,7% Öffentliche Trägerschaft ∅ 77 Pflegeplätze je Einrichtung

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AGENDA








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Standortfaktoren: Bedarf und Attraktivität (1/2)

Pflegepotenzial: Eignung der Makrolage insgesamt hauptsächlich geprägt durch das - langfristige Verhältnis von Pflegebedarf (Einzugsgebiet, Bevölkerungs-/Altersstruktur, etc.) und - Pflegeangebot (BKK-Paula-Datenbank, AOK-Navigator, Geoport, eigene Erhebungen, etc.)

=> Überangebot und Verdrängungswettbewerb oder => ausgewogenes Angebot=> Unterangebot und gute Absorption des Angebotes aufgrund zumindest mittelfristiger Unterversorgung

Lage an relativ bevölkerungsreichem Standort bzw. Standort mit hoher Akzeptanz durch denPflegebedürftigen und Angehörigen => lokale Verwurzelung und Gewohnheit des Pflegebedürftigen

Gute Adresse bzw. Ruf des Standorts, keine emotionalen Befindlichkeiten für Einheimische

Gute Erreichbarkeit bzw. Anbindung, insbesondere für Angehörige (Bahn, Bus, PKW, etc.)

Umliegende „bauliche“ Atmosphäre gegeben -- bevorzugt Wohngebiete

Pflegebedürftiger ……….……..….. versus ………………..……… AngehörigerStandorteinschätzung

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Standortfaktoren: Bedarf und Attraktivität (2/2)

Umliegende „bauliche“ Atmosphäre gegeben - bevorzugt bekannt und etablierte Wohngebieteoder Neubaugebiete

Nahversorgungseinrichtungen im umliegenden Umfeld insbesondere für Angehörigeum Bedarf und Besuch miteinander zu verbinden

Ruhige und andererseits belebte Lage und „Ausflugsmöglichkeiten“ für den Pflegebedürftigen wie Parks, Cafés, Gastronomie, etc.

Sichtbarkeit und damit verbundener Bekanntheitsgrad der Liegenschaftfür Angehörige und Pflegebedürftige

Weitergehende medizinische Versorgung im Umfeld gesichert wie z.B. Dialyse,Physiotherapie, Notfalldienst, Krankenhaus, etc.

Verhältnis Personalkosten zu durchschnittlichem lokalen Pflegesatzniveau

Nähe zum lokalen Krankenhaus oder sonstigen Notfalleinrichtungen

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AGENDA








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Objektanforderungen: HeimMindBauV (1/2)

Flure je Etage: Barrierefreiheit, geeignet für Bettentransporte, beidseitig feste Handläufe

Aufzüge: mindestens ein Aufzug, geeignet für Bewohner (Rollstuhl, möglichst Bettentransport)

Fußböden: rutschfest

Beleuchtung: problemlose Bedienung, Nachtbeleuchtung, Leselampen in Wohnräumen am Bett

Rufanlage: in Wohnräumen je Bett

Fernsprecher: ein separates Telefon für die Bewohner je Einrichtung

Zugänge: Zugänglichkeit der Wohn-, Schlaf-, Sanitärräume von außen, geeignet für Bettentransporte

Wirtschaftsräume: erforderlichen Zahl und Größe, soweit für Betrieb erforderlich

Gebäudezugang: barrierefrei von den öffentlichen Flächen zugänglich

Die Mindestheimbauverordnung regelt die Mindestanforderungen an die Gebäude von Pflegeeinrichtungen,welche im Markt insbesondere bei neuen Objekten i.d.R. deutlich übertroffen werden. Exemplarisch sind dies:

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Objektanforderungen: HeimMindBauV (2/2)

Anforderungen/Größe je Bewohnerzimmer: 1-Bettbelegung: 12m²2-Bettbelegung: 18m3-Bettbelegung: 24m²4-Bettbelegung: 30m²

Funktionsräume: Kochgelegenheit, Abstellraum für die Bewohner, Leichenraum jeweils je Gebäudeteil

Therapieräume: mindestens einen Gemeinschaftsraum von 20 m² Nutzfläche, Einrichtungen mit > 20 Bewohnern Nutzfläche von mindestens 1 m²

Sanitäranlagen: je vier Bewohner Waschtisch, je acht Bewohner WC, je 20 Bewohner eine Dusche und Badewanne

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TOP - Betreiber- und Nutzeranforderungen (1/2)

hoher Anteil an Einzelzimmern und Komfortzimmern, die derart großzügig geschnitten sind, dass diese bei hoher Nachfrage ggf. auch als Doppelzimmer genutzt werden können

behindertengerechte Sanitäranlagen je Zimmer

Verfügbarkeit von Telekommunikationsanlagen im Zimmer je Bett

angemessene Anzahl und Variabilität an Gemeinschaftsräumen je Geschoss/Wohnbereich zur Ausübung und Durchführung eines umfassenden Freizeit- und Therapieangebotes, zu Speisezwecken, für (Groß-)Veranstaltungen, zum Aufenthalt von Angehörigen, etc.

barrierefreie Außenbereiche für Senioren (Garten und Hochbeete, Terrassen, Balkone, etc.)

Sondertherapiebereiche wie z.B. für dementiell erkrankte Personen (Zugangssystem, Abgeschlossenheit von Stationen, etc.)

ergänzendes Angebot „Betreutes Wohnen“ oder „Ambulante Dienste“ im Haus integriert

begrenztes externes Gastronomieangebot für Angehörige wie z.B. eine Cafeteria

repräsentativer Eingang und Empfang

Über die Mindestheimbauverordnung hinaus sind nachfolgende Aspekte von wesentlicher Bedeutung für einenachhaltige und langfristige Nutzung der Pflegeheimimmobilie wesentlich:

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TOP - Betreiber- und Nutzeranforderungen (2/2)

angemessene horizontale und vertikale sowie 100% barrierefreie Erschließung der gesamten Liegenschaft gemäß DIN 18024 und 18025

ausreichende Anzahl an PKW-Stellplätzen auf dem Grundstück oder im Umfeld

Einfahrt und Andienung des Gebäudes für Rettungskräfte

rückwärtige und funktionale Warenanlieferung und Müllentsorgung

Kücheneinrichtung: Vollküche, Cook and Chill versus Verteilerküche; Lager- und Kühlflächen

Anordnung der Stationszimmer in Sichtkontakt zum zentralen Wohn-/Essbereich zur Ausübung der Bereitschaft mit hoher Personaleffizienz

Verfügbarkeit von Verwaltungsräumen und Personalräumen (Umkleide und Sanitäranlagen)

ausreichend Lagerräume/Fäkalienspülen, etc. auf den Stockwerken und Lagerräume für Waren und die saisonale Unterbringung von Inventar, barrierefrei erreichbar

Betriebsgröße > 70 Pflegeplätze zur wirtschaftlichen Betriebsführung geboten, jedoch Bildung von Teilbereichen um „heimelige Atmosphäre“ zu erzeugen

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AGENDA








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Bewertungsansätze im Überblick

Vergleichswertverfahren- keine empirischen Erhebungen über Verkaufspreise von Seniorenimmobilien veröffentlicht- aufgrund der Individualität der Objekte wie Größe, Alter, Zustand, Betreiberkonzept, Lage, etc. erscheint -- vor dem Hintergrund der begrenzten Kauffälle -- das dauerhaft Vergleichswertverfahren nicht einsetzbar

- Indikation/Erfahrungswerte: ~ 50-75 TEUR pro Pflegeplatz

Sachwertverfahren- entsprechend ImmoWertV auf Basis der NHK - i.d.R. liegt der Sachwert über dem Ertragswert, welches für zu hohe Herstellungskosten gemäß NHK spricht

(Typ 16, Baujahr 2000: 1.015 – 1.480 EUR/m² brutto)- keine empirischen Erhebungen zur Marktanpassungsfaktoren für Seniorenimmobilien veröffentlicht

Ertragswertverfahren- Ableitung nachhaltige Pacht im Wege des Pachtwertverfahren auf Basis von

a) den nachhaltig erzielbaren Umsätzen des Betreiber (Pflege-, Unterkunfts-, Investitionskostensätze)b) den nachhaltig erzielbaren Umsätzen des Betreiber ausschließlich aus Investitionskostensätzen

- Durchführung der Ertragswertverfahrens zzgl. Anpassung Over-/Underrent

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Pachtwertansatz auf Basis „Gesamtbetreiberumsatz“ (1/2)

Analyse der Angebot- und Nachfragesituation am Standort zur Bestimmung der „nachhaltigen“ AuslastungÜberangebot: < 89% ggü. Bundesdurchschnittausgewogenes Angebot: ~89% ggü. BundesdurchschnittUnterangebot: > 89% ggü. Bundesdurchschnitt

Betreiberauslastungsstatistik zur Verifizierung der „nachhaltigen“ Auslastung

Erhebung der Pflegeplatzanzahl – differenziert für die Zimmerkategorien !! beachte HeimMindBauV !!

Ableitung der nachhaltigen Tagessätze auf Basis der Marktdaten (Paula-Datenbank, AOK-Navigator, etc.)- Pflegesätze je Pflegestufe 0 –III sowie Härtefälle- Tagessatz für Unterkunft und Verpflegung- Tagessatz für die Investitionskosten (Miete, Leasing, Instandhaltung, etc.)

Festlegung der Belegungsverteilung nach Pflegekategorien entsprechend der statistischen Erhebungen

Sonstige Erlöse (Pachterträge, Pflege-Zusatzleistungen, Service betreutes Wohnen, Ambulanter Pflegedienst)

Abzug für Freihalteentgelte (=Umsatzausfall für „Unterkunft und Verpflegung“, wenn Bewohner außer Haus

Umsatzszenarioanalyse „Auslastung“ und Pachtableitung in % vom Gesamtumsatz

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Pachtwertansatz auf Basis „Gesamtbetreiberumsatz“ (2/2)

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Pachtwertansatz auf Basis „Investitionskostenumsatz“ (1/2)

Gemäß Regelungen des SGB XI § 82 „Finanzierung der Pflegeeinrichtungen“ ist zur Zweckgebundenheit derTagessätze nachfolgendes geregelt:

Abs. 2: In der Pflegevergütung und in den Entgelten für Unterkunft und Verpflegung dürfen keine Aufwendungen berücksichtigt werden für

Abs. 3: Soweit betriebsnotwendige Investitionsaufwendungen nach Absatz 2 Nr. 1 oder Aufwendungen für Miete, Pacht, Nutzung oder Mitbenutzung von Gebäuden oder sonstige abschreibungsfähige Anlagegüter nach Absatz 2 Nr. 3 durch öffentliche Förderung gemäß § 9 nicht vollständig gedeckt sind, kann die Pflegeeinrichtung diesen Teil der Aufwendungen den Pflegebedürftigen gesondert berechnen. [...]

[…] den Betrieb der Pflegeeinrichtung notwendige Gebäude und sonstigen abschreibungsfähigen Anlagegüter herzustellen, anzuschaffen, wiederzubeschaffen, zu ergänzen, instandzuhalten oder instandzusetzen […],

den Erwerb und die Erschließung von Grundstücken,

Miete, Pacht, Nutzung oder Mitbenutzung von Grundstücken, Gebäuden oder sonstigen Anlagegütern […]

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Pachtwertansatz auf Basis „Investitionskostenumsatz“ (2/2)

Miete, Instandhaltung und Instandsetzung, Leasing, etc. ausschließlich durch Investitionskosten zu tragen

Mietemax. = Summe InvestitionskostenAuslastung x – (∅ Instandhaltung, ∅ Leasing, ∅ Ersatzbeschaffung, Umbaumaßnahmen, Mobiliarkosten, Finanzierung, etc)

Höhe der Investitionskostensätze werden in Versorgungsvertrag zwischen den Betreibern und den Leistungsträgern (Pflegekassen, Träger der Sozialhilfe) verhandelt

Eigenanteil der Bewohner: min. 25% des Pflegesatzes100% der Verpflegung und Unterkunft100% der Investitionskostensätze

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Eckdaten Bewertungsprämissen im Ertragswertverfahren

Rohertrag- auf Basis der Pachtwertableitung- i.d.R. resultiert Mietspanne von ~ 9,00 - 12,00 EUR/m² Nutzfläche bei angemessenen Nutzflächenfaktoren- Nutzflächen i.d.R. ~ 30 - 50m² pro Pflegeplatz

Bewirtschaftungskosten- Verwaltungskosten: ~ 1,0 - 2,5%- Instandhaltung: ~ 7,50 - 12,50 EUR/m² je nach Zustand/Baujahr bei 100% Eigentümer-Instandhaltungspflicht- Mietausfall: ~ 2 - 4%- nicht umlegbare BWK: 0%- Anteil nicht umlegbare BWK vom Rohertrag: ~ 10 - 15%, z.T. niedriger aufgrund „Tripple Net-Vereinbarungen“

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer- Gesamtnutzungsdauer: ~ 70 Jahre für Neubauten

Liegenschaftszinssatz- i.d.R. in einer Spanne von 6,50 – 7,50%- Rohertragsfaktoren: in einer Spanne vom ~ 11,50 - 14,00 -fachen- Ertragswert in EUR/Pflegeplatz: in einer Spanne von ~ 50 - 80 TEUROverrent- langfristige Mietverträge mit guter Bonität dominieren die Ertragslage des Objektes

geringe Sensitivität auf abweichende nachhaltige Erträge gemäß Pachtableitung

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AGENDA








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Beispiel Ertragswertberechnung Pflegeheim

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Pflegeimmobilien in Deutschland in aller Munde – zu Recht?

Chancen ………….……..…..….. versus …………….………… Risiken

enorme Nachfrage aufgrund Altersstrukturentwicklung

steigende Betreibernachfrage bei begrenzter Liquidität

Betreiber-/Eigentümerrolle fällt zunehmend auseinander

überproportionale Entwicklung von Seniorenimmobilien=> enormer Kapitalbedarf von > 1,8 Mrd. EUR p.a. und entsprechende Investitionsopportunitäten

tendenziell „günstige“ Finanzierungskonditionen

attraktive Nettoanfangsrenditen von rd. 6,0 – 7,5 %

Diversifizierung zu klassischen Nutzungsarten

sehr lange Mietvertragslaufzeiten bis 20 Jahre

Überwiegend Tripple-Net-Vereinbarungen

Nachhaltigkeit des Ertrages schwer einschätzbar

Bonitätsrisiko des langjährigen Mieters

teils sehr fragmentierter Betreibermarkt und Eigentümerschaft

Kleine Investmentgrößen je Objekt (5-15 Mio. EUR)Akquisitions- und Managementaufwendungen

Ungewissheit der Weiterentwicklung der Pflegekassen und der Pflegesätze

Dienstleistungen für Investmentgesellschaften im Aufbau

Abnahme der Pflegebedarfs ab 2050

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Kontakt

Diplom-Bauingenieur Immobilienökonom (ebs)

Florian Dietrich MRICS

Ö.b.u.v.S. für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, IHK-Darmstadt

Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertungvon bebauten und unbebauten Grundstücken nach DIN EN ISO / IEC 17024

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Das Pflegeheim - eine interessante und lohnenswerte Immobilie, die zu Recht durch Investorenins Blickfeld gerückt wurde, da sie enorme Chance bietet und Risiken im Wesentlichen beherrschbar sind. Gerne stehe ich Ihnen zu Fragen für diese Assetklasse zur Verfügung.

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Annex - ∅ Aufenthaltsdauer in Pflegeheimen

Die ∅ Aufenthaltsdauer in Pflegeheimen beträgt rd. 3,4 Jahre und variiert zwischen 1,5 -4,0 Jahren je nach Standort und Schwerpunkt der Pflegebedürftigen (Stand 2005).Das durchschnittliche Sterbealter liegt bei 85,3 Jahren. Frauen versterben in Alteneinrichtungen im Durchschnitt im Alter von 87,6 Jahren und Männer im Alter von 79,3 Jahren.Ein Großteil der Pflegebedürftigen habe eine kurze Verweildauer in dem Pflegeheimen:- bis 6 Monate:22% - bis 12 Monate: 29%- bis 2 Jahre: 44% - bis 3 Jahre: 54%Eine kontinuierliche Verkürzung der Verweildauern wird weiterhin bzw. zum Stand 2010 erwartet.

Quelle: Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend

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