20150921 FINAL 5 Prozent Studie Hauptteil ND · 2019. 7. 1. · bulwiengesa © bulwiengesa AG 2015 Seite 3/68 DIE 5 % STUDIE WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT Deutsche Immobilien sind

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WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT

Seite

VORWORTE 1

EINLEITUNG 3

METHODIK 4

MAKROÖKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN 6

ZUSAMMENFASSUNG 8

DIE 6-PROZENTER 10

DIE 5-PROZENTER 20

DIE 4-PROZENTER 28

DIE 3-PROZENTER 46

DIE ERGEBNISSE IM DETAIL 54

BEGRIFFSERKLÄRUNGEN UND ANMERKUNGEN 64

KONTAKT 68

Inhaltsverzeichnis

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DIE 5 % STUDIE

bulwiengesaDIE 5 % STUDIE

Die 5 % StudieWO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT

Eine Studie der bulwiengesa AGim Auftrag von

WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT


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DIE 5 % STUDIE WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT

5 % galt vielen Anlegern als Renditeziel in Zeiten bevor Begrif-fe wie Niedrigzinspolitik und Schuldenkrise die Diskussion be-stimmten und als Immobilien noch als langfristige Anlagegütergalten. Die 5 % sind also eine etwas nostalgische Marke – siestehen nicht nur für eine angestrebte Verzinsung, sondernauch für ein ausgewogenes Chancen-/Risikoverhältnis. Mit der vorliegenden Studie wird ein Überblick über die derzeiti-gen Benchmarkwerte gegeben – in einem Investmentmarkt, indem quasi quartalsweise die Renditen nach unten hin korrigiertwerden und eine Rendite von 5 % immer mehr in weite Fernerückt. Denn Immobilien sind längst nicht mehr nur für Spezialis-ten interessant – mangels Alternativen stehen sie im Fokusquasi aller Investorenklassen. Dabei gibt es Akteure, die sichim derzeitigen Marktumfeld sehr wohlfühlen und Renditechan-cen sehen und andere, die auf ein paar Renditepunkte verzich-

ten und dafür sichere Cashflows generieren. In diesem Zusam-menhang werden nutzungsspezifische Präferenzen regelmäßigaufgegeben.Das Ziel dieser Studie ist es daher, den Immobilienmarkt neuzu sortieren und den Fokus von der reinen Betrachtung derNutzungsart auch auf die Performance zu lenken. Dabei wer-den nicht nur das Core-Segment für sehr risikoaverse Anleger,sondern auch die Möglichkeiten für renditeorientierte Non-Core-Investoren analysiert.Vielleicht öffnet diese Studie ja – insbesondere auch Nichtim-mobilienexperten – eine ganz neue Sichtweise auf den Immo-bilienmarkt. Ich wünsche Ihnen somit interessante Erkenntnis-se.Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt am Main,bulwiengesa AG

Die Aurelis ist mit verschiedenen Immobilien-Assetklassen ver-traut: Als Landentwickler bereiten wir Bauland für Wohnraumund gemischte Nutzungen vor. Als Vermieter, Bestandshalterund Projektentwickler liegt unser Schwerpunkt auf Light In-dustrial- und anderen Gewerbeobjekten. Schon seit 2010 ar-beiten wir mit unterschiedlichen Partnern daran, die Transpa-renz und Vergleichbarkeit der Anlageprodukte für Immobilienin-vestoren auf der Basis von Marktdaten zu erhöhen. Deshalb istdie Aurelis unter anderem Gründungsmitglied der Initiative Un-ternehmensimmobilien, die sich das Ziel gesetzt hat, auf derBasis aktueller Primärdaten halbjährlich Reports zu erstellen.Zurzeit verstärken das aktuelle Niedrigzinsumfeld und die vola-tilen Kapitalmärkte mehr denn je das Bedürfnis, die Rendi-techancen im Immobilienmarkt noch genauer zu betrachten.Auch ausländische Investoren drängen wieder zunehmend

nach Deutschland und wollen von der stabilen Wirtschaftslageprofitieren. Der anhaltende Wettbewerb und die daraus entste-henden hohen Preise im Core-Segment zwingen den Blick da-bei seit einigen Jahren auch zu alternativen Anlagestrategien.Das Engagement an sogenannten B-, C- oder D-Standortenwird ebenso zur Portfoliodiversifizierung in Erwägung gezogenwie das Investment in Gewerbenutzungen jenseits von Bürooder Handel.Die hier vorgelegte Studie soll bei der Einschätzung der zu er-zielenden Rendite-/Risikoprofile indikative Hinweise und Hinter-grundinformationen liefern. Anleger bekommen so einenschnellen Überblick, wie und wo Investieren sich heute nochlohnt.Dr. Joachim Wieland, CEO Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt steht im Zeichen desWandels. Nicht nur die andauernde angespannte Finanzmarkt-und Währungssituation, sondern auch aktuell verabschiedeteGesetzgebungen stellen Investoren vor die Frage, wo sie ihreRenditeerwartungen noch erfüllen können.Als ein Beispiel sei die im Frühjahr dieses Jahres eingeführteMietpreisbremse genannt. Von Anlegern zunächst gefürchtet,zeigt unser Artikel in dieser Studie, wie trotz des eingeführtenGesetzes auch weiterhin attraktive Renditen bei Immobilien inToplagen erwirtschaftet werden können und dass ein anderesInstrument, die sogenannte Milieuschutzsatzung, einen deut-lich höheren Einfluss auf die Vermietung von Immobilien zunehmen geeignet ist.

Gleichzeitig rücken Lagen aus der zweiten Reihe, die meistnicht der Mietpreisbremse und dem Milieuschutz unterliegen,immer mehr in den Fokus von Investoren, denn die Immobiliensind vergleichsweise günstig und die Mieten steigen. Ob Metro-pole oder sogenannte "B-Städte": attraktive Renditen können inbeiden Segmenten erzielt werden.BEITEN BURKHARDT berät mit jahrelanger Erfahrung in sämt-lichen Phasen der Immobilienbewirtschaftung und bei Infra-strukturvorhaben: von der Finanzierung über den Grundstücks-erwerb und die Projektentwicklung bis hin zur Vermietung undzum Verkauf. Wir setzen innovative Formen des Immobilienver-triebs und -handels um und gestalten in- und ausländische Im-mobilienfonds.Dr. Detlef Koch,BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Vorworte

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Transparenz ist eine wichtige Voraussetzung für erfolgreicheInvestments. Mit der nun vorliegenden Studie „5 Prozent – Woinvestieren sich noch lohnt“ hat bulwiengesa ein gutes Stückzur Verbesserung der Transparenz von Deutschlands Immobili-enmarkt beigetragen.Die Erkenntnisse ermöglichen es, Investitionsentscheidungenauf ein noch stärkeres Fundament zu stellen. Durch die Simu-lation potenzieller Erträge von Immobilieninvestitionen für einungewöhnlich breites sektorales und geografisches Assetspek-trum wird deutlich, dass im derzeitigen Umfeld auch mehr als 5Prozent möglich sein können, die entsprechenden Immobilienallerdings nicht „reif vom Baum“ fallen. Vielmehr muss sich derInvestor schon strecken, um an höher rentierliche Objekte zukommen.

Wie die Ergebnisse der Studie eindrucksvoll nahelegen, beste-hen besonders außerhalb des „überfischten“ Core-Segmentsdurchaus noch Opportunitäten: Wer etwa bereit ist, in gewis-sem Umfang Leerstandsrisiken einzugehen oder in kleinerenund damit illiquideren Städten zu investieren, kann auch imderzeitigen Ultra-Niedrigzinsumfeld mit Erträgen jenseits der 5Prozent-Marke belohnt werden. Ebenfalls mit der Studie be-schäftigen sollte sich, wer bei seiner Kalkulation heute auf ei-nen hohen Ertrag durch einen guten Exit in einigen Jahrenbaut: Bei den gegenwärtig sehr hohen Ankaufspreisen – be-sonders für Core-Immobilien – lässt die bulwiengesa-Studienur wenig Platz für ambitionierte Exitphantasien.

Dr. Andreas Muschter, Vorsitzender des Vorstands,Commerz Real AG

Hohe Liquidität, Anlagedruck und ein Mangel an passenden In-vestment-Objekten kennzeichnen den derzeitigen Immobilien-markt für Core-Investoren in Deutschland. Daher haben sichviele von ihnen inzwischen längst von Renditezielen von 5 %und mehr verabschieden müssen.Zudem sind Marktakteure wie Pensionskassen und Versiche-rungen darauf angewiesen, die Gelder ihrer Kunden möglichstsicher, berechenbar und risikoarm anzulegen. Ein Blick überden Tellerrand der deutschen Immobilienhochburgen in kleine-re Städte bleibt ihnen schon allein deshalb verwehrt. Doch fürrisikoaffine Anleger, so zeigt die vorliegende Studie, ist es auchheute noch möglich, Renditen deutlich jenseits der 5%-Markezu erzielen.

Denn gerade für non-core-orientierte Investoren bieten dieMärkte der deutschen C- und D-Städte interessantes Potenzial,das es zu heben gibt. Allerdings, und das dokumentiert die vor-liegende Untersuchung auch, ist das ein Umfeld, welches sichnur bedingt für die üblichen Big Player des Marktes eignet. Zugroß sind die herrschende Intransparenz und der Mangel anverlässlichen Daten. Die Untersuchung zeigt aber auf, überwelche individuellen Kompetenzen und Marktkenntnisse ein In-vestor verfügen muss, um ein Engagement in deutschen C-und D-Städten erfolgreich zu gestalten. Damit leistet sie einenwichtigen Beitrag, die derzeit noch bestehenden weißen Fle-cken in der deutschen Research-Landschaft zu verringern undbietet eine interessante Lektüre auch jenseits der bekanntenInvestmentpfade.Christian Zilly,Waterway Investments GmbH

Vorworte

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Deutsche Immobilien sind so begehrt wie seit dem Investment-boom 2006 bis 2008 nicht mehr. Die Bundesrepublik gilt alswirtschaftlich stabil und frei von politischen Krisen und somitals sicherer Hafen für Investoren. Es sind längst nicht mehr nurspezialisierte Anleger, die in der Hoffnung auf eine gesicherteVerzinsung am Immobilienmarkt investieren wollen. Indirektoder direkt drängen zunehmend neue Akteure auf den Markt.Dies spiegelt sich in einer sehr breit gefächerten Investoren-landschaft wider. Agierten beispielsweise im Jahr 2004 nochrund 50 Spezialfonds am deutschen Immobilienmarkt, so er-höhte sich ihre Zahl bis 2014 auf über 320. Dabei haben sich die Rahmenbedingungen in den letzten Jah-ren fundamental geändert: Waren es in 2009/10 insbesondereWohnimmobilien, deren Preise durch private und institutionelleNachfrage stark angestiegen sind, zogen seit 2011/12 die Ge-werbemärkte rasant nach. Über alle Assetklassen hinweg ist eine Verteuerung zu be-obachten. Da die (Miet-)Erträge von Immobilien sich stabil ent-wickelten, an die Dynamik des Investmentmarktes jedoch nichtanschließen können, sanken und sinken die Renditeerwartun-gen in regelmäßigen Abständen. Beispielhaft verdeutlicht diesu. a. der Büromarkt Frankfurt: Hier lag die Nettoanfangsrenditefür sehr gute Büroimmobilien im Jahr 2009 noch bei 5,4 %. IhrWert ist aktuell (Q2 2015) auf einen historischen Tiefstand von4,5 % gesunken. Auf den Quadratmeterpreis bezogen bedeutetdies eine Verteuerung um rund 20 %.Nicht nur die Renditen der etablierten Assetklassen Wohnen,Büro und Einzelhandel sind derzeit unter Druck. Auch Nischen-märkte, die als alternative Investmentopportunitäten gelten, ge-raten immer stärker in das Investoreninteresse. Hierzu trägtauch ein sich wandelndes gesellschaftliches und wirtschaftli-ches Umfeld mit sich ändernden nutzerspezifischen Nachfrage-präferenzen bei. Die Immobilienwirtschaft steht vor der Heraus-forderung, diesen Veränderungsprozess aufzugreifen und nut-zungsspezifische Lösungen anzubieten. So entstehen neueAssetklassen mit eigenen Ertragsprofilen wie etwa Unterneh-mensimmobilien und Micro-Apartments. Auf der Suche nach In-vestitionsmöglichkeiten müssen Investoren somit eine hoheFlexibilität und nutzungsübergreifende Kompetenzen aufwei-sen. Dabei treffen sie auf ein Marktumfeld, das insbesondere inden Nischenmärkten von einer hohen Intransparenz gekenn-zeichnet ist. Vor dem Hintergrund dieser angespannten Marktsituation müs-sen derzeit auch etablierte Marktakteure regelmäßig ihre Ren-diteerwartungen nach unten korrigieren. So galten noch vorwenigen Jahren für viele sicherheitsorientierte Investoren 5 %als das Ertragsziel einer risikoarmen Investition – ein Wert, derderzeit kaum noch realisierbar scheint. Der Name dieser Studiegreift dennoch diese Marke auf mit dem Ziel, den heutigen Im-mobilienmarkt auf seine Ertragskraft hin zu untersuchen.

Die 5 % Studie liefert mittels einer dynamischen Performance-messung einen neuen Ansatz bei der Beschreibung von Immo-bilienmärkten. Auf Basis der Analyse der internen Verzinsungeines Investments werden die Ertragsaussichten verschiedenerAssetklassen dargestellt. Vor dem Hintergrund der Erkenntnis,dass ein einziger Datenpunkt einen Markt in seiner Vielschich-tigkeit nur sehr limitiert widerspiegeln kann, wird im Rahmendieser Studie zudem die Spannbreite von Investmenterfolgenaufgezeigt. Die aus Marktberichten übliche Beschreibung eines Immobili-enmarktes bezieht sich in der Regel auf die Topobjekte, in de-nen Spitzenmieten realisiert werden und die entsprechend zuSpitzenrenditen gehandelt werden. Die hohe Diversifikation derInvestorenlandschaft, die neben stark sicherheitsorientiertenAnlegern auch zunehmend aus Akteuren besteht, die Marktop-portunitäten identifizieren und nutzen wollen, wird hier jedochnicht berücksichtigt. Auch diesen Akteuren bietet diese Studiedie Möglichkeit eines Marktüberblicks.Untersuchungsinhalt der vorliegenden 5 % Studie sind die Per-formanceerwartungen jener Assetklassen, die den deutschenInvestmentmarkt aktuell dominieren. Hierzu gehören:– Büro,– Wohnen,– Shopping Center,– Fachmarktzentren,– Hotel und– moderne Logistikimmobilien,sowie die neuen Immobilientypen– Micro-Apartments und– Unternehmensimmobilien. Da sich insbesondere im Wohn- und Büromarkt die regionalenNachfragestrukturen deutlich unterscheiden, bezieht sich dieStudie auf bis zu 127 Marktstädte. Dabei basiert sie auf deretablierten Einteilung in A-, B-, C- und D-Städte bzw. Universi-tätsstädte der bulwiengesa AG. Darüber hinaus erfolgt ebensofür die Nutzungsarten Micro-Apartments und moderne Logis-tikimmobilien eine regionale Betrachtung. Die Studie kategori-siert die Assetklassen bzw. Märkte dabei nicht wie üblich nachihrer Nutzungsart, sondern entsprechend ihrer Ertragspotenzia-le.Es wird somit ein völlig neuer methodischer Ansatz im Immobi-lienmarktresearch verfolgt, der für den Leser eine Orientie-rungshilfe darstellt.Es sei darauf hingewiesen, dass die ermittelte Internal Rate ofReturn keine Finanzierungseffekte berücksichtigt. Die Betrach-tung erfolgt vielmehr im Sinne eines möglichst unverfälschtenErgebnisses rein auf Objektebene.

Einleitung

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Methodik

GrundideeDie Studie ermittelt anhand eines dynamischen Modells diewahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition beieiner angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Es wirdunterstellt, dass die Investition zu den jeweiligen Markt kenn-zeichnenden Parametern erfolgt. Unter Anwendung einerCashflow-Betrachtung wurden die zukünftig zu erwartendenZahlungsströme (Einkauf, Mieteinnahmen, Objekt- und Bewirt-schaftungskosten, Verkauf) wiedergegeben. Der Nettobarwertdieser Zahlungsströme stellt den internen Zinsfuß (den Progno-sewert) dar.

Keine FinanzierungseffekteErfolgreiche Immobilieninvestitionen hängen neben dem Ob-jekterfolg auch von Finanzierungsstrategien (z. B. Ausnutzenvon Zinshebeln durch erhöhte Aufnahme von Fremdkapital) ab. Die hierbei im Markt übliche Variantenvielfalt ist sehr hoch. Umklare Aussagen bzgl. der Objektperformance zu ermöglichen,wurden diese Effekte ebenso wie investorenspezifische Anpas-sungen im Modell nicht berücksichtigt.

Keine ProjektentwicklungenDas vorliegende Modell unterstellt die Investition in Gebäudeohne Sanierungs- und Umstrukturierungsbedarf. Projektent-wicklungen als Teile von Asset-Management-Strategien fließendaher nicht in die Analyse ein.

VorgehensweiseAusgehend von der Annahme, dass der Investmenterfolg durchunterschiedliche Determinanten wie Managementleistungenoder Marktschwankungen beeinflusst werden kann, erfolgteeine Simulation (Monte-Carlo-Simulation) möglicher Ergebnis-se auf Basis sich verändernder Parameter. Hierzu wurden denrelevanten, den Investitionserfolg beeinflussenden KenngrößenSchwankungsbreiten unterstellt, die zuvor unter Berücksichti-gung bzw. Analyse des jeweiligen Marktes abgeleitet wurden.Mittels der Monte-Carlo-Simulation wurde auf Basis von 1.000Ziehungen auch die Wahrscheinlichkeit des Eintretens der ein-zelnen Ergebnisse berechnet.

Monte-Carlo-SimulationBei der Monte-Carlo-Simulation handelt es sich um einstochastisches Vorausberechnungsmodell für einen Prognose-bzw. Basiswert. Einfach formuliert stellt dieses statistische Ver-fahren eine Art limitierten Zufallszahlengenerator dar, der sichinnerhalb vom Benutzer definierter Rahmenbedingungen bzw. -werte bewegt. Um diese Parameter möglichst realistisch bzw.marktgerecht abbilden zu können, kann neben einerWertespanne auch ein Basiswert festgelegt werden. Nachdurchgeführter Simulation erhält der Benutzer unter

Berücksichtigung der vordefinierten Rahmenbedingungen eineVielzahl von Ergebnissen (abhängig von der Anzahl derZiehungen). Für die einzelnen Ergebnisse innerhalb dieserSpanne berechnet die Modellierung Eintrittswahrscheinlichkei-ten. Die Wertespanne selbst weist hierbei eine Eintrittswahr-scheinlichkeit von 100 % auf.Zur Durchführung der Simulation wurden – abhängig von derbetrachteten Assetklasse – Basiswerte und Spannweiten füru. a. die Variablengruppen Mietzins, Leerstand und Objekt- undBetriebskosten festgelegt. Die aus der Cashflow-Berechnunghervorgegangene interne Verzinsung des Investments wurdeals Prognosewert bzw. IRR-Basiswert festgelegt.

SensitivitätsanalyseUm zu erfahren, welche der benutzerdefinierten Variablen dengrößten Einfluss auf die interne Verzinsung des Investments (=IRR-Basiswert) hat, misst die Monte-Carlo-Simulation die Ein-flussstärke jeder vordefinierten Variable (vgl. hierzu auch dieSensitivitätsdiagramme in den Kapiteln "Die 6-, 5-, 4- und 3-Prozenter").Innerhalb der Studie werden die Top3-Sensitivitäten mit demgrößten Einfluss auf den jeweiligen Investitionserfolg darge-stellt. Ein negativer Wert bedeutet dabei, dass sich der Investi-tionserfolg invers zum jeweiligen Parameter verhält (zum Bei-spiel: je niedriger der Leerstand bei Verkauf, desto höher dieinterne Verzinsung). Im Gegenzug korrelieren positive Sensiti-vitäten stark mit der jeweiligen Objektperformance (zum Bei-spiel: je höher der Leerstand bei Ankauf, desto höher die inter-ne Verzinsung). So kann beispielsweise ein höherer Leerstandbei Einkauf sich positiv auf die interne Verzinsung auswirken,wenn es gelingt, den Leerstand abzubauen.

Core versus Non-CoreCore und Non-Core haben sich als Begriffe für Investitionsstra-tegien im Markt durchgesetzt, ohne dass hierfür (auf Objekt-ebene) Definitionen vorliegen. Es herrscht vielmehr eine weiteBandbreite an Definitionsversuchen, die in der Regel von denjeweiligen Investoren selbst vorgegeben werden. Diese Studie hat nicht das Ziel, diesen Definitionen einen wei-teren Vorschlag hinzuzufügen. Die Unterteilung in Core- undNon-Core-Investoren findet somit rein auf statistischer Ebenestatt.Ausgehend von der Annahme, dass Core-Investoren wenigerRisiko eingehen und dabei geringere Renditen akzeptieren undNon-Core-Investoren sich entsprechend weniger risikoaversbei höheren Renditezielen darstellen, wurde in der Studie derKorridor für Core- und Non-Core-Investoren abgesteckt.

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Demzufolge werden jene Monte-Carlo-Ergebnisse bzw. IRRszwischen dem 25 %-Quantil und dem 75 %-Quantil (entsprichteiner 50 %-igen Wahrscheinlichkeit) als Bereich definiert, indem sich Core-Investoren bewegen. Der übrige Bereich – abeiner erzielbaren Verzinsung von 6,49 % IRR-Basiswert – wirdals Raum für Non-Core-Investoren angesehen. Hier können miteiner Wahrscheinlichkeit von 25 % interne Verzinsungen jen-seits des Core-Bereichs erreicht werden – genauso könnenNon-Core-Investoren jedoch unter die für Core-Investoren er-zielbare Verzinsung fallen und u. U. auch negative IRRs erzie-len.

Parameter und SchwankungsbreitenAls Quelle für Miet-, Leerstands- und Renditeangaben wurdein der Regel das Datensystem von bulwiengesa (RIWIS) he-rangezogen. Für Unternehmensimmobilien wurden Informatio-nen der Initiative Unternehmensimmobilien als Grundlage ge-wählt. Die Daten für Hotels und Einzelhandelsimmobilien wur-den zusätzlich durch Auswertungen von Investmenttransaktio-nen und weitere Sekundärquellen (z. B. Angaben der HypZert)plausibilisiert.Die Kostenangaben wurden durch Primärauswertungen (soweitmöglich) und auf Basis marktüblicher Annahmen ermittelt. Beider Nutzungsart Wohnen wurden zusätzlich Angaben der FirmaTreureal (immobench.de) und bei der Nutzungsart Büro Anga-ben der Firma Rotermund Ingenieure (rotermundingenieure.de)zur Plausibilisierung genutzt. Für die Unterstützung möchtenwir uns bei den beiden Firmen herzlich bedanken.Die Schwankungsbreiten für Kosten und Erträge wurden indivi-duell je Nutzungsart festgelegt und orientieren sich an üblichenMarktgrößen. Extremwerte wurden hierbei ausgeschlossen.

Die interne ZinsfußmethodeDie interne Zinsfußmethode zeigt jene Verzinsung auf, bei derdie Netto-Cashflows bzw. der Net Present Value genau Null ist.Sie stellt somit die durchschnittliche Verzinsung einer Investiti-on dar.Die interne Zinsfußmethode ist zwar als alleinige Basis für eineAnlageentscheidung nicht zu empfehlen, da sie methodischeUnzulänglichkeiten aufweist – u. a. wird die Wiederanlageprä-misse kritisiert. Die Ermittlung der internen Verzinsung bietetjedoch den Vorteil, dass sie den Erfolg einer Investitionsperio-de (in der Studie zehn Jahre) darstellt. Sie unterscheidet sichsomit von einer am Markt üblichen statischen Renditebetrach-tung. Zudem findet die interne Zinsfußmethode bei vielen In-vestoren Anwendung und genießt somit eine breite Akzeptanz.

Die Performancemessung – Lesehilfe

Nachstehend finden die Leser angesichts der komplexen The-matik eine Lesehilfe zum besseren Verständnis der Ergebnis-se. Die Lesehilfe bezieht sich auf die Kapitel "Die 6-, 5-, 4- und3-Prozenter" und hierbei immer auf die Seite mit dem orangeumrandeten Ergebniskasten.

Generell beruhen alle Berechnungen innerhalb der Studie aufmarktadäquaten Objektgrößen und Parametern.

In der Tabelle Modellannahmen/-parameter werden die in dieCashflow-Berechnung und Simulation eingeflossenen, wesent-lichen Parameter aufgeführt.

Im orange umrandeten Ergebniskasten sind die Ergebnisseder Monte-Carlo-Simulation dargestellt bzw. zusammengefasst.Das Diagramm stellt auf der x-Achse die mittels Monte-Carlo-Simulation vorausberechneten IRRs dar. Auf der y-Achse istdie Eintrittswahrscheinlichkeit für jede vorausberechnete IRRabgetragen. Die dunkelblau gefärbten Balken stellen die per Studiendefiniti-on für Core-Investoren relevante IRR-Spanne dar. Diese weisteine 50 %-ige Eintrittswahrscheinlichkeit auf und wird begrenztdurch das 25%- und 75%-Quantil. Analog hierzu ist im dunkel-blau gefärbten Feld des Ergebniskastens die Core-Spanne mitWerten eingetragen.In Mittelblau ist der übrige Bereich – gemäß Definition für Non-Core-Investoren relevant – eingezeichnet. Dieser liegt zu 25 %über der Core-Spanne, kann allerdings auch unterhalb dieserSpanne liegen. Der gemäß Simulation maximal erzielbare IRRist im mittelblauen Feld unterhalb der Core-Spanne genannt.Die gemäß Cashflow-Verfahren mit den Basiswerten ermittelteinterne Verzinsung des Investments (IRR) entspricht auch demBasiswert der Simulation.

Die drei vordefinierten Variablen mit dem größten Einfluss aufden Prognosewert bzw. die interne Verzinsung des Invest-ments werden in der Grafik Top3 Sensitivitäten dargestellt.Generell gilt: Hohe Prozentsätze weisen – unabhängig vomVorzeichen – auf eine hohe Korrelation zwischen Variable undPrognosewert hin. Diese Variablen haben somit einen signifi-kanten Einfluss auf den Prognosewert.Unterschieden werden kann nach positiven und negativen Aus-schlägen.Variablen mit positiven Prozentsätzen weisen auf eine positiveKorrelation hin, d. h. ein Anstieg der Variable bewirkt einen An-stieg des IRR-Basiswertes.Variablen mit negativen Prozentsätzen weisen auf einen ge-gensätzlichen Zusammenhang hin, d. h. ein Rückgang der Va-riable bewirkt einen Anstieg des IRR-Basiswertes.

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Stimmungshoch im deutschen Immobilienmarkt

Der deutsche Immobilienmarkt boomt. Trotz – oder gerade we-gen – eines geopolitischen und makroökonomischen Umfeldes,das von Krisen und Unsicherheiten geprägt ist, zeigt sich diedeutsche Immobilienwirtschaft in prächtiger Verfassung.

Der Immobilienklimaindex der Deutschen Hypo – basierend aufeinem Befragungspanel von über 1.000 Experten – weist trotzeiniger Schwankungen weiterhin sehr hohe Werte auf, was aufeine breite Zuversicht der Marktteilnehmer schließen lässt. Da-bei hat insbesondere der Logistiksektor zum Wohnungsseg-ment aufgeschlossen. Das Stimmungshoch stellt sich jedochnutzungsübergreifend dar.

Sehr dynamischer Investmentmarkt

Getrieben wird dieser Optimismus von einem sehr agilen In-vestmentmarkt. Deutsche Immobilien gelten längst nicht mehrnur für inländische Anleger als sichere Assets. Aufgrund der ro-busten volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen und seinerpolitischen Stabilität gilt Deutschland als Safe Haven für Inves-toren aus der ganzen Welt. Dies strahlt auch auf den Immobili-enmarkt aus. Im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise im Jahr 2008/09 fieldas Volumen an Immobilieninvestitionen im gewerblichen Im-mobilienbereich auf rund 16,7 Mrd. Euro (2009). In den folgen-den Jahren war jedoch eine langsame Erholung zu beobach-ten, so dass das Investitionsvolumen im Jahr 2014 auf 42,1Mrd. Euro anstieg und sich damit mehr als verdoppelte. Es istdavon auszugehen, dass im Jahr 2015 diese Marke deutlichüberschritten wird. Rund die Hälfte der Transaktionen im Jahr2014 entfielen dabei auf ausländische Investoren. Auch hier istdie Tendenz für das Jahr 2015 steigend. Aber auch nicht-institutionelles Geld von Privatinvestoren fließtzunehmend in den Markt. Wurde vor einigen Jahren von priva-ter Seite fast ausschließlich in kleinvolumige Immobilien (insb.Wohn- und Geschäftshäuser) investiert, stehen derzeit auchstabile Gewerbeimmobilien im Fokus von Vermögensverwal-tern. Der Markt hat aktuell zwar noch nicht die Werte der Jahre2006 und 2007 erreicht, als über 70 Mrd. Euro p.a. in deutscheGewerbeimmobilien investiert wurden. In der Tendenz steigendie Werte jedoch das vierte Jahr in Folge deutlich an.

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Makroökonomische Rahmenbedingungen

Entwicklung Dt. Hypo Immobilienindex nach Segmenten

Quelle: Deutsche Hypo/bulwiengesa AG

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20150

50

100

150

200

250

BüroHandel

WohnenInd./Log.

Immobilien-Neuanlagen institutioneller Investoren in Gewerbeimmobilien in Deutschland

Quelle: BVI, BAFin, Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften, Bankhaus Ellwanger & Geiger, Deutsche Bundesbank, AuswertungenLoipfinger, Scope, FERI, eigene Erhebungen und Berechnungen

92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 150

15

30

45

60

75

in M

rd. E

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Immo.-Leasing/LeasingfondsGeschlossene Immo.fondsOffene Immo.-Publikumsfonds

Immo.-SpezialfondsVersicherungen/PensionskassenImmo. Aktiengesellschaften

Ausländische InvestorensonstigePrognose

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Hohe Marktliquidität treibt den Investmentmarkt zusätzlich

Das derzeitige Finanzmarktumfeld, das durch ein Übermaß anLiquidität gekennzeichnet ist, treibt die Aktien- und Immobilien-märkte zusätzlich an. Der Anlagedruck wird bei einem Blick aufdie sich öffnende Schere zwischen Geldmenge und Bruttoin-landsprodukt (BIP) deutlich.

Während das BIP zu Marktpreisen seit 1998 zwar eine Zunah-me – jedoch auf moderatem Niveau – verzeichnete, hat dieGeldmenge M3 innerhalb der Eurozone sich mehr als verdop-pelt. Diese hohe Geldmenge im Umlauf beinhaltet ein erhöhtesInflationsrisiko sowie die Gefahr einer Blasenbildung. Für erste-res besteht aktuell jedoch im Euroraum keine Gefahr und auchletzteres ist derzeit, zumindest was Immobilienanlagen angeht,nicht abzusehen. Vielmehr verdeutlicht die Entwicklung denNachfragedruck am Anlagemarkt, der auf Sachwerte wie Im-mobilien stark preistreibend wirkt.

Zinsen weiter auf Rekordtief

Befördert von der expansiven Geldpolitik und dem Mangel ansicheren Anlagen liegen die deutschen Staatsanleihen (Bun-desanleihen) – die als mündelsicher und damit ohne Ausfallrisi-

ko gelten – auf einem Niveau von weit unter 1 %. Die Risiko-prämie hat somit ein Allzeithoch – die Differenz zwischen NARund Staatsanleihe bzw. EZB-Leitzins nimmt seit mehreren Jah-ren kontinuierlich zu. Sie gelten als Basis für Risikoaufschlägebei Immobilieninvestments. Trotz sinkender Renditen liegen dieRisikoprämien derzeit auf Höchstniveau – im Beispiel des Bü-romarktes Frankfurt derzeit bei etwa 370 Basispunkten. Nach der globalen Niedrigzinsphase erscheint derzeit eineZinsanhebung im Herbst durch die US-Notenbank immer wahr-scheinlicher. Um allzu große Unterschiede zwischen Eurozoneund der Dollarregion zu verhindern, wird gegen Ende 2016ebenfalls die Wahrscheinlichkeit der Zinssatzanhebung in Eu-ropa größer. Der Anstieg dürfte anfangs sehr moderat ausfallenund sich auch mittel- und langfristig weiterhin unter dem lang-fristigen Durchschnitt bewegen. Somit sind auch zukünftiggünstige Refinanzierungsperspektiven zu erwarten, was nichtzuletzt auch in der hohen, im Umlauf befindlichen Geldmengebegründet liegt.

Performance der deutschen Immobilien

Der GPI – German Property Index – spiegelt die Performancevon einzelnen Immobiliensegmenten wider. Insgesamt stellt erden Total Return (Gesamtrendite) dar und ergibt sich aus Capi-tal Growth Return (Wertveränderungsrate) und Cashflow Re-turn (Mietrendite). Getrieben von stark nachlassenden Nettoan-fangsrenditen in den vergangenen Jahren konnte der GPI Re-kordwerte erzielen. So weisen Neubau- und Bestandsimmobi-lien im Wohnbereich seit dem Jahr 2009 eine beeindruckendePerformance auf: Im Durchschnitt konnte eine jährliche Renditevon 14 % erzielt werden. Treibender Faktor war hier die jährli-che Wertveränderungsrendite. Der Durchschnitt der übrigenAssetklassen – Büro, Logistik und Einzelhandel – lag jeweilsbei etwa 10 %, was ebenfalls im intertemporalen Vergleich ei-nen sehr guten Wert darstellt.

In der Prognose bis 2019 wird weiterhin von einem stabilenCashflow ausgegangen, so dass die Gesamtrendite weiterhinpositiv verlaufen dürfte. Es ist jedoch davon auszugehen, dassdie Dynamik der Wertveränderungsrendite nachlassen bzw.vereinzelt sogar leicht negative Werte aufweisen wird.

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Entwicklung BIP und Geldmenge M3 der Eurozone

Quelle: Eurostat, Deutsche Bundesbank

98 00 02 04 06 08 10 12 14100125150175200225250

BIP zu Marktpreisen Geldmenge M3/EWU

Übersicht Risikoprämie bei Büroimmobilien

Quelle: Bundesbank, EZB, bulwiengesa AG

00 02 04 06 08 10 12 14 Q2/150 %1 %2 %3 %4 %5 %6 %

dt. Staatsanleihe EZB-Leitzins

NAR Büro FrankfurtNAR zentr. Lagen

Prognose Total Return in Deutschland

Quelle: bulwiengesa AG; ab 2015 Prognose

09 11 13 15 17 190 %

5 %

10 %

15 %

20 %

LogistikWohnen

BüroHandel

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Zusammenfassung

Core-Matrix*

Als Core-Immobilien im Sinne dieser Studie werden Immobilienmit einer stabilen Vermietungssituation und nachhaltigen Lage-parametern verstanden. Die oben stehende Matrix zeigt denZusammenhang zwischen der wahrscheinlichen internen Ver-zinsung eines Immobilieninvestments und der Liquidität des je-weiligen Marktes. Die Marktliquidität bezieht sich hierbei auf dieFähigkeit zyklenunabhängig Investmentnachfrage zu generie-ren bzw. auch in nachfrageschwachen Jahren Exit-Möglichkei-ten zu bieten. Es wird deutlich, dass die Performanceerwartung in A-Märkten,die von einem breiten Nachfragespektrum und einer hohen Li-quidität gekennzeichnet sind, unabhängig von der Nutzungsehr limitiert ist. Für Platzierungen großer Kapitalvolumina bie-ten jedoch insbesondere die Büromärkte der A-Städte Core-In-vestoren gute Anlagemöglichkeiten – im Gegenzug liegt die in-terne Verzinsung hier jedoch nur bei 2,3 bis 4,6 %. Im Wohnbe-reich wird eine interne Verzinsung von 2,8 bis 3,3 % erzielt, wo-mit Wohninvestments in A-Städten das niedrigste Zinsniveaualler betrachteten Assetklassen aufweisen. Gleichzeitig sindhier allerdings auch die Cashflowrisiken sehr gering. Eine posi-tive Mietprognose bzw. Mietsteigerungspotenziale verhinderneine noch niedrigere Zinserwartung. Die Performance von Mi-cro-Apartments – also von kleinen möblierten Wohnungen mitIndividualmietverträgen – liegt generell leicht über den Wertendes Wohnungsmarktes. Eine hohe Fluktuation und damit einstark ausgeprägter Mietpreishebel beeinflussen dies.

Shopping Center bieten ebenfalls großvolumige Anlagemög-lichkeiten – hier reicht die Spanne der IRR von 3,1 bis 3,8 %.Mögliche notwendige Restrukturierungsmaßnahmen könnensich jedoch negativ auf die Performance auswirken. Die zuneh-mende Attraktivität von Logistikimmobilien, die was die Renditeanbelangt, fast zu den etablierten Assetklassen aufgeschlos-sen haben, spiegelt sich ebenfalls in der Grafik wider.In kleineren Märkten wie etwa C- oder Universitätsstädten (US)wird derzeit zwar allgemein eine erhöhte Marktliquidität regist-riert, sollte sich die Investmentnachfrage jedoch wieder ab-schwächen, dürften diese Märkte in besonderem Maße davonbeeinträchtigt werden. Weiterhin nehmen hier auch die platzier-baren Objektgrößen deutlich ab. Die Büromärkte in B-Städtenweisen aufgrund ihrer heterogenen Struktur eine vergleichswei-se breite IRR-Spanne von 3,0 bis 5,6 % auf. Etwas mehr Ver-zinsung – und damit den Sprung über die 5 %-Marke – bietenhingegen Immobilien in den C- und D-Büromärkten. Hier ist al-lerdings starke lokale Kompetenz gefragt und die platzierbarenVolumina sind nochmals limitierter.Die Perfomanceerwartung von Unternehmensimmobilien (UI)liegt zwischen 5,1 und 7,5 %. Diese neue Assetklasse – in derStudie mit den UI-Typen Produktionsimmobilien, Gewerbe-parks, und Lagerimmobilien vetreten – beginnt sich am Invest-mentmarkt zu etablieren. Aufgrund der besonderen Anforderun-gen ist hier insbesondere auch technische Kompetenz gefragt.

Mar

ktliq

uidi

tät

hoch

mitt

elni

edrig

5 %

-Mar

ke

IRR objektbezogen

1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 10 %

Büro AWohnen A

Shopping-Centermoderne Logistik

FMZMicro-Apt. A

UI Produktion

UI Gewerbepark

Büro D

UI LagerBüro C

Büro BWohnen B

HotelMicro-Apt. B

Wohnen USMicro-Apt. US

* Innerhalb der im Diagramm abgetragenen Klassen Marktliquidi-tät niedrig, mittel und hoch findet keine weitere Liquiditätswertungder einzelnen Nutzungsarten statt.

bulwiengesa



Zusammenfassung

Non-Core-Matrix** Innerhalb der im Diagramm abgetragenen Klassen Marktliquidi-tät niedrig, mittel und hoch findet keine weitere Liquiditätswertungder einzelnen Nutzungsarten statt.

Immobilien mit erhöhtem Risikoprofil werden in dieser Studieals Non-Core verstanden. Sie sind durch Leerstände gekenn-zeichnet und liegen in der Regel jenseits der zentralen Lagen.Außerdem sind sie durch erhöhte Performancemöglichkeiten,aber auch erhöhte Risiken charakterisiert – in der obigen Ma-trix sind ausschließlich deren Marktpotenziale dargestellt. Um-fangreiche Neustrukturierungen bzw. Sanierungen wurden imRahmen dieser Studie nicht betrachtet.In den Büromärkten der A-Städte sind Non-Core-Immobilienmeist an peripheren Standorten zu finden. Hier weisen sie imVergleich mit Non-Core-Assets in B-, C- und D-Städten eine er-höhte Marktliquidität auf, d. h. sie stehen auch in Phasen gerin-gerer Investmentnachfrage im Fokus von Investoren. Die po-tenziell erzielbare Verzinsung in den A-Büromärkten ist jedochauch für Non-Core-Immobilien limitiert: Sie liegt bei 4,6 bis9,8 % – immer mit dem Risiko auch in den negativen Bereichder internen Verzinsung zu gelangen.Der Non-Core-Bereich für moderne Logistikimmobilien ist ins-besondere in Regionen jenseits der großen Hubs zu finden.Bei Hotelinvestments, die außerhalb des Core-Bereichs veror-tet werden, handelt es sich in der Regel um den Ankauf vonkurzläufigen Pachtverträgen mit entsprechenden Nachvermie-tungsrisiken. Die Potenziale liegen hier bei maximal 7,6 %.

Erhöhte Performancemöglichkeiten bieten Unternehmensim-mobilien (UI) als neue Assetklasse. So liegen Gewerbeparksmit ihrer Mischung aus Büro und Lager/Serviceflächen bei ei-ner internen Verzinsung von 6,9 bis 11 %, Produktionsimmobili-en bei 7,5 bis 11,2 %. Da diese Immobilien sehr von regionalerNachfrage geprägt sind, ist neben der technischen Kompetenzauch ein hoher Vernetzungsgrad des Assetmanagements einHauptkriterium für den nachhaltigen Investitionserfolg. EinfacheLagerimmobilien erreichen in der Modellrechnung eine maxi-male jährliche Verzinsung von 6,9 bis 10,0 %.Büromärkte in den C- und D-Städten stehen derzeit zwar ne-ben B-Standorten wie Wiesbaden verstärkt im Fokus vieler ren-diteorientierter, auch internationaler Investoren, in abflachen-den Marktzyklen nimmt diese Nachfrage jedoch regelmäßigwieder ab. Der Markt wird dann von lokal bis national agieren-den Akteuren bestimmt. Auch die Potenziale von Nutzerseitesind in diesen Märkten zumeist limitiert und sehr von regiona-len Komponenten bestimmt. Eine hohe lokale Marktkenntnis istdaher eine Grundvoraussetzung, um als Non-Core-Investor indiesen Märkten erfolgreich agieren zu können. Non-Core-Investoren können aus dem Management der Immo-bilie heraus in diesen Märkten jedoch die höchsten internenVerzinsungen erzielen – die Potenzialspanne liegt für Büroim-mobilien in den C-Märkten bei 6,1 bis 12,0 % und in den D-Märkten bei 7,2 bis 12,0 %.

5 %

-Mar

ke

4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 10 % 11 % 12 % 13 %

hoch

mitt

elni

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Mar

ktliq

uidi

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Büro A

moderne Logistik

Büro B

HotelUI Gewerbepark

UI Produktion

UI Lager

Büro C

Büro D

IRR objektbezogen

bulwiengesa



43

5

Die 6 - Prozenter

bulwiengesa



Der Markt für die Unternehmensimmobilie Produktion

Eine sich verändernde Arbeitswelt mit neuen Flächenanforde-rungen führte jüngst zur Einführung der Assetklasse Unterneh-mensimmobilien. Hierbei handelt es sich um gemischt genutzteGewerbeobjekte mit zumeist mittelständischer Mieterstruktursowie hoher Drittverwendungsfähigkeit und Flächenreversibili-tät. Neben Produktionsimmobilien zählen auch Lagerhallen,Gewerbeparks und Transformationsimmobilien zu dieser neuenAssetklasse.

Innerhalb der Unternehmensimmobilien sind Produktionsimmo-bilien mit einem Anteil von über 50 % die klar dominierendeNutzung. Ihr Flächenbestand summierte sich Ende 2014 aufrund 543 Mio. qm; dies entspricht einer geldwerten Gesamt-summe von 299 Mrd. Euro. Angesichts eines u. a. hohenEigennutzeranteils können hingegen lediglich 40 % darunterals investmentfähig angesehen werden.

Die starke Prägung durch Eigennutzer sowie teilweise hohe In-vestitionskosten in die Fläche tragen zu langen Nutzungsdau-ern bei und erhöhen die Mieterbindung. Dies wirkt sich auchauf die jährlich bzw. halbjährlich registrierten Vermietungsleis-

tungen aus. Produktionsimmobilien weisen im Vergleich derUnternehmensimmobilien deutlich niedrigere Flächenumsätzeauf. Die Investmentnachfrage nach Unternehmensimmobilien imAllgemeinen und Produktionsimmobilien im Speziellen hat inden vergangenen Jahren stark zugenommen. Dies ist einer-seits auf eine erhöhte Transparenz dieser Assetklasse und an-dererseits durch die hohe Nachfrage im Gesamtmarkt begrün-det. Dabei machen Produktionsimmobilien rund 22 % des Ge-samtvolumens der Unternehmensimmobilien aus.

Analog zu Lagerimmobilien und Gewerbeparks (UI) ist auchder Markt für Produktionsimmobilien durch eine Verteuerunggekennzeichnet. Gemäß Auswertung gaben die Bruttorenditenim Jahresvergleich in der Spitze um 160 Basispunkte nach. ImDurchschnitt ist eine weitestgehend stabile Entwicklung zu be-obachten. Abhängig von der Lage, der Bonität des Mieters so-wie Mietvertragslaufzeiten sind angesichts des starken Nach-fragedrucks am Investmentmarkt auch Renditen unterhalb der6 %-Marke für ausgewählte Objekte derzeit möglich.

Der Markt für Unternehmensimmobilien (UI) ProduktionDie 5,50 bis 6,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Definition UI Produktion

Kriterien

schwerpunktmäßig einzelne Hallenobjekte mitmoderatem Büroanteilgeeignet für vielfältige Arten der Fertigung, ins-besondere emissionsarme Industrien

Quelle: Initiative Unternehmensimmobilien, Marktbericht Nr. 2

Hallenflächen sind prinzipiell auch für andereZwecke wie Lagerung, Forschung und Servicesowie Groß- und Einzelhandel einsetzbar -> Hohe ReversibilitätDrittverwendungsfähigkeit in erster Linie standortabhängig

Flächenumsatz UI Produktion


H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 20140

50

100

150

200

in T

sd. q

m

Investitionsvolumen UI Produktion


H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 20140

50

100

150

200

in M

io. E

uro

Bruttoanfangsrendite UI Produktion


2013 20144 %

6 %

8 %

10 %

12 %

ø-Rendite Spitzenrendite

bulwiengesa

Performancemessung UI Produktion auf Basis des IRR objektbezogen

Produktionsimmobilien stehen primär im Fokus nationaler In-vestoren. Dabei sind grundsätzlich zwei unterschiedliche Inves-torentypen zu identifizieren: Einerseits Bestandshalter mit lang-fristiger Perspektive und hoher Managementkompetenz, undandererseits Projektentwickler, die bei Produktionsimmobilienmit hohen Leerständen oftmals auch Nachnutzungsoptionenrealisieren wollen. Hier liegt u. a. auch ein Übergang zu Trans-formationsimmobilien und Gewerbeparks.

In die modellierte Betrachtung fließen ausschließlich Bestands-immobilien ein, die eine gute Objekt- und Vermietungsqualitätaufweisen.

Die Performanceanalyse für Produktionsimmobilien ergab eineSpannbreite bei der internen Verzinsung von 5,7 bis 7,5 % (ge-sicherter Bereich). Produktionsimmobilien weisen besondereManagementanforderungen im technischen Bereich auf undsind daher nur bei der Einbindung von entsprechender Experti-se als Core-Objekte zu empfehlen.

Anders als die etablierten Assetklassen treten Produktionsim-mobilien erst allmählich als fungible Investmentprodukte, dieregelmäßig gehandelt werden, in Erscheinung. Aufgrund die-ses Liquiditätsrisikos, das sich insbesondere beim Exitszenarionegativ auswirken kann, sollten Vermarktungsspezialisten mitZugang zu den relevanten Investorengruppen mit eingebundenwerden.

Für Non-Core-Investoren bieten Produktionsimmobilien Rendi-techancen bis zu 11,2 %. Aufgrund der Spezifik der Nutzungs-anforderungen ist hierbei eine ausgeprägte Zielgruppenkompe-tenz erforderlich.



Ausprägung IRR UI Produktion

2,8 % 4,2 % 5,6 % 6,9 % 8,3 % 9,7 % 11,0 %

IRR auf Objektebene

0 %1 %2 %3 %4 %5 %6 %7 %

Wah

rsch

einl

ichke

it

Ausgewählte Modellannahmen/ -parameterObjekttypTypische Objektgröße

Bestandsgebäude10.000 qm

NettoanfangsrenditeLeerstand AnkaufMarktmiete Ankaufø Mietvertragslaufzeit

6,5 %2.500 qm (3 Monate)

4,10 Euro/qm5 Jahre

Quelle: bulwiengesa AG

Top3 Sensitivitäten IRR UI Produktion


LeerstandVerkauf

MietniveauAnkauf

LeerstandAnkauf

-50 % -25 % 0 % 25 % 50 %

Marktumfeld

InvestmentnachfrageFlächennachfrage

regional bis nationalregional bis national

LiquiditätVolatilitätmarktgängige LosgrößeQuelle: bulwiengesa AG; * sehr variabel

niedrigniedrig

ab 1 Mio. Euro*

Core

Ergebnisse Ausprägung

IRR-Basiswert

Performanceerwartung

6,26 %

Für wen geeignet?

5,7 - 7,5 %

bis zu 11,2 %

Core-Investoren

Non-Core-Investoren

Fazit

Als managementintensive Investitionsziele sind Produk-tionsimmobilien für Spezialisten geeignet und bieten er-höhte Renditemöglichkeiten.

Non-Core

Interpretation:Leerstände und ein niedriges Mietniveau bei Ankauf sind diewesentlichen Einflussfaktoren zur Erhöhung der IRR.

bulwiengesa



Der Büro- und Investmentmarkt in D-Städten

Die Bürovermietungsmärkte in den 84 D-Städten sind stark voneiner regionalen Flächennachfrage gekennzeichnet. Eine wich-tige Rolle spielen auch Eigennutzer, deren Projekte zum Zeit-punkt des Baustarts mit in die Vermietungsstatistik einfließen.

Generell ist eine starke Heterogenität der Büroimmobilienmärk-te in D-Städten festzustellen. So reichen die Flächenumsätzeim Mittel der letzten zehn Jahre von rund 2.100 qm MF-G inAlbstadt bis zu rund 20.100 qm MF-G in Ratingen. BedeutendeD-Märkte mit einer Vermietungsleistung (inkl. Eigennutzer) vonim Mittel mindestens 17.000 qm MF-G sind neben Ratingen,das ebenso wie Neuss von der Nähe zu Düsseldorf profitierenkann, die Städte Wolfsburg, Ludwigshafen, Koblenz und Ulm.

Die Unterschiede zwischen den einzelnen D-Städten bestätigtauch ein Blick auf die Leerstandsraten. Auch hier existiert er-neut eine große Spannweite, die von 1,5 % in Heilbronn bis zu25,9 % in Görlitz reicht. Neben Görlitz steht Ende 2014 in wei-teren drei Städten (Brandenburg an der Havel, Cottbus undSuhl) mindestens ein Fünftel des Büroflächenbestandes leer.Infolge einer niedrigen Bautätigkeit wird zukünftig tendenziellein leichter Leerstandsabbau erwartet. In einzelnen Märktenwird der Leerstand jedoch auch aufgrund einer oftmals nichtmehr marktgängigen Flächenqualität weiter ansteigen.

In Abhängigkeit von der Neubauflächenzufuhr variiert zumeistauch das Mietniveau unter den D-Städten stark. Ein Spitzen-mietniveau von mindestens 12 Euro/qm MF-G wird Ende 2014lediglich in zehn Städten erreicht, darunter Ulm, Friedrichsha-fen, Konstanz und Ingolstadt. Mehrheitlich sind die D-Städte je-doch von einer Spitzenmiete kleiner 10,00 Euro/qm MF-G ge-prägt. Die Durchschnittsmiete in D-Städten liegt Ende 2014 imMittel bei 6,92 Euro/qm MF-G, wobei lediglich Ulm, Friedrichs-hafen, Marburg und Ratingen ein Mietniveau jenseits der 9,50Euro/qm-Marke aufweisen.

Aus Investorensicht sind in D-Städten generell deutlich höhereRenditen erzielbar. So liegt die Nettoanfangsrendite beispiels-weise in Fulda bei 7,2 %. Allerdings ist über die Jahre auch hierin einzelnen Märkten eine leichte Verteuerung bzw. ein Unter-schreiten der 6 %-Hürde in 2014 zu beobachten.

Der Markt für Büroimmobilien in D-StädtenDie 5,50 bis 6,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Entwicklung Leerstandsrate D-Städte

Quelle: bulwiengesa AG, ab 2015 Prognose

05 07 09 11 13 15 17 195 %

6 %

7 %

8 %

Key Facts Büromärkte D-Städte

D-Städte – AuswahlAschaffenburg, Bayreuth, Chemnitz,Gießen, Hanau, Ingolstadt, Kassel,Kaiserslautern, Pforzheim, Rosen-heim, Trier, Ulm, Weimar, Wolfsburg

2014ø Flächenumsatz p.a.ø Spitzenmieteø Durchschnittsmieteø Leerstandsrate

8.300 qm MF-G9,20 Euro/qm MF-G6,92 Euro/qm MF-G

7,3 %ø NettoanfangsrenditeQuelle: bulwiengesa AG

7,2 %

Mietentwicklung D-Städte


05 07 09 11 13 15 17 190,002,004,006,008,00

10,0012,00

in E

uro/

qm M

F-G

Durchschnittsmiete Spitzenmiete

Entwicklung Nettoanfangsrendite D-Städte


05 07 09 11 13 15 17 195 %

6 %

7 %

8 %

bulwiengesa



Performancemessung Büro in D-Städten auf Basis des IRR objektbezogen

D-Städte werden weiterhin von regionalen Akteuren dominiert.Das Marktcluster der D-Städte umfasst 84 Städte, wodurch einbreites Band an strukturellen Unterschieden existiert. Die Ana-lyse der durchschnittlichen Marktparameter von D-Städten wieMiete und Leerstand ist somit nur eingeschränkt auf Einzel-stadtebene aussagekräftig. Sie gilt vielmehr als Modell für diegesamte Stadtauswahl. Die Berechnung bildet daher einedurchschnittliche Betrachtung aller Städte ab. Auf die in der An-lage dieser Studie beigefügte Aufstellung der D-Städte sei hier-mit verwiesen.

Die Modellrechnung basiert auf Durchschnittswerten aller D-Städte. Es wird zudem ein Bestandsobjekt mit einer guten Flä-chenqualität unterstellt. Sanierungen und Projektentwicklungenfließen nicht in die Analyse ein.

Die Performanceausprägung von 4,3 bis 7,2 % bei einem Prog-nosewert von 6,0 % zeigt die Spannbreite der Marktausprägun-gen im Durchschnitt der D-Städte. Auf Einzelstadtebene liegtdie Performance zwischen 3,1 bis 6,6 % in Bremerhaven und5,2 bis 8,1 % in Lüdenscheid.

Ähnlich zu den C-Städten kann der Fokus für Core- bzw. si-cherheitsorientierte Investoren dabei nur auf wenigen ausge-wählten Objekten mit sehr guten Lage- und Gebäudequalitätenliegen. Insbesondere eine marktadäquate Objektgröße ist darü-ber hinaus von herausragender Bedeutung. Für Core- undNon-Core-Investoren gilt, dass ein Engagement in D-Städtennur bei lokaler Kompetenz (sowohl im Vermietungs- als auchim Investitionsbereich) ratsam ist. Dabei kann durch den An-kauf von Leerstandsflächen eine Performance von bis zu 12 %bei Non-Core-Investments erreicht werden. Bei Sanierungs-und Restrukturierungsfällen (nicht Teil der Betrachtung) könnendiese noch höher liegen.


Bestandsgebäude3.900 qm MF-G

NettoanfangsrenditeMarktleerstandMarktmiete Ankaufø Mietvertragslaufzeit

7,1 %7,2 %

7,00 Euro/qm MF-G3 Jahre


MarktumfeldInvestmentnachfrageFlächennachfrage

regional bis nationalregional

LiquiditätVolatilitätmarktgängige LosgrößeQuelle: bulwiengesa AG

niedrigniedrig

ca. 3 bis 18 Mio. Euro

Top3 Sensitivitäten IRR Büro D-Städte


Mietniveau Ankauf

Leerstand Verkauf

Leerstand Ankauf

-50 % -25 % 0 % 25 % 50 % 75 %

Ausprägung IRR Büro D-Städte


IRR-Basiswert


6,02 %

Für wen geeignet?

Maximum

1,30 %

4,3 - 7,2 %

bis zu 12,0 %

Core-Investoren

Non-Core-Investoren

Fazit

D-Städte weisen die höchsten Renditeaussichten im Bü-rosegment auf. Das platzierbare Volumen ist jedochdeutlich niedriger als in A-, B- oder C-Standorten.

1,50 %

1,70 %

1,90 %

2,10 %

2,40 %

1,3 % 3,0 % 4,8 % 6,5 % 8,3 % 10,0 %11,8 %

IRR auf Objektebene

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Wah

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einl

ichke

it

Core

Non-Core

Interpretation:Ein hoher Leerstand beim Ankauf sowie ein niedriger Leerstandbeim Verkauf sind die Hauptfaktoren zur Erhöhung der IRR.

bulwiengesa



Der Markt für die Unternehmensimmobilie Gewerbepark

Unternehmensimmobilien stellen eine neu definierte Anlage-klasse dar. Die Neudefinition geschah vor dem Hintergrund ei-ner sich wandelnden Arbeitswelt und deren Auswirkungen aufFlächenbedarf und -nachfrage. Typischerweise handelt es sichbei Unternehmensimmobilien um gemischt genutzte Gewerbe-objekte mit mittelständischer Mieterstruktur. Weiteres Merkmalist eine hohe Drittverwendungsfähigkeit. Generell lassen sichUnternehmensimmobilien in vier Immobilientypen unterteilen,darunter Gewerbeparks.

Die Flächennachfrage in Gewerbeparks ist im Vergleich mitden übrigen drei Unternehmensimmobilientypen überdurch-schnittlich hoch. So wurde 2014 ein Flächenumsatz von392.600 qm registriert. Insbesondere der kleinteilige Nutzungs-mix aus Büro und Lager in Verbindung mit oftmals sehr flexibelgestaltbaren Mietverträgen und Flächenkombinationen sowieeinem attraktiven Preisniveau macht diese Immobilienklassefür Mieter attraktiv.

In Summe beläuft sich der deutschlandweite Flächenbestandauf 7,8 Mio. qm mit einem Gesamtwert von rund 10,6 Mrd.Euro – darunter ca. 90 % investmentfähig.

Mit einem Anteil von rund 4 % am gesamten deutschen ge-werblichen Investmentvolumen stellen Unternehmensimmobili-en ein Nischensegment dar. Sie werden jedoch zunehmend alsInvestmentalternative wahrgenommen. Auch ausländischeKäufer sind hierbei am deutschen Markt aktiv. So belief sich ihrAnteil im Gesamtjahr 2014 auf rund 30 %.

Insgesamt summierte sich 2014 das Transaktionsvolumen derAssetklasse Unternehmensimmobilien auf rund 1,62 Mrd. Euro.Darunter entfielen rund 480 Mio. Euro auf Gewerbeparks, diedamit die zweitstärkste Unternehmensimmobilienart nachTransformationsimmobilien waren.

Insbesondere die Risikostreuung durch Multi-Tenant-Eigen-schaften sowie die unterschiedlichen Nutzungsarten machenGewerbeparks für Investoren attraktiv.

Ende 2014 stellen Gewerbeparks unter den Unternehmensim-mobilien mit einer Rendite (BAR) von 5,7 % die Nutzungsartmit dem geringsten Renditeniveau dar. Insbesondere gegen-über dem Vorjahr hat sich das Preisniveau damit verteuert.

Der Markt für Unternehmensimmobilien (UI) GewerbeparkDie 5,50 bis 6,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Investitionsvolumen UI Gewerbeparks


H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 20140

100

200

300

in M

io. E

uro

Bruttoanfangsrendite UI Gewerbeparks


2013 20144 %

6 %

8 %

10 %

12 %


Definition UI Gewerbepark

Kriterien

meist für die Vermietung an Unternehmen gezieltgeplant und gebautmeist bestehend aus mehreren Einzelgebäudenals Ensemble


Management und Infrastruktur sind einheitlich or-ganisiertkönnen über alle Flächentypen verfügen (Büro-flächenanteil i.d.R. zwischen 20 und 50 %)meist in Stadtrandlage mit guter Erreichbarkeit

Flächenumsatz UI Gewerbeparks


H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 20140

100

200

300

in T

sd. q

m

bulwiengesa

Performancemessung UI Gewerbepark auf Basis des IRR objektbezogen

Gewerbeparks stellen eine sehr heterogene Assetklasse mit In-vestmentzielen sowohl im klein- als großvolumigen Bereich.Die Performancesimulation basiert auf der Betrachtung von Be-standsobjekten (im Basisszenario: gut positioniert) und einermodellierten Flächenstruktur. Entwicklungsobjekte bzw. Sanie-rungsfälle wurden nicht berücksichtigt.

Die Performancemodellierung ergab eine breite Spanne gesi-cherter Returns im Bereich von 5,1 bis 6,9 %, wobei das Basis-szenario bei 6,0 % liegt.

Aktive Vermietungs- und Objektmanagementmaßnahmen kön-nen zu einer Erhöhung des Investmenterfolges führen. Dabeiist der Ankauf von Objekten mit Leerständen und Potenzialenin der Mietentwicklung (aufgrund schlechter Managementleis-tungen) der Hebel zur Verbesserung des wirtschaftlichen Er-gebnisses.

Für Non-Core-Investoren liegen die Verzinsungsaussichten beibis zu 11,0 %. Diese können insbesondere bei Objekten in we-nig prosperierenden Regionen erzielt werden. Die Risiken vonEinnahmeausfällen und damit eines deutlichen Rückgangs desObjekterfolges sind hierbei besonders ausgeprägt.

Die Bedeutung von Gewerbeparks im Investmentmarkt nimmtinsbesondere in Phasen hoher Investmentnachfrage zu. ImUmkehrschluss nehmen in Marktphasen mit geringerem Nach-fragedruck die Liquiditätsrisiken zu. Erfolgreiches Assetmana-gement hängt daher in besonderem Maße auch von einer ho-hen Marktkenntnis und -durchdringung ab.



Ausprägung IRR UI Gewerbepark

2,2 % 3,7 % 5,1 % 6,5 % 8,0 % 9,4 % 10,9 %

IRR auf Objektebene

0 %1 %2 %3 %4 %5 %6 %7 %

Wah

rsch

einl

ichke

itAusgewählte Modellannahmen/ -parameter

ObjekttypTypische Objektgröße


Verhältnis Büro zu LagerNettoanfangsrenditeLeerstand AnkaufMarktmiete Büro

30 zu 706,7 %

rd. 1.000 qm7,90 Euro/qm

Marktmiete Lagerø MietvertragslaufzeitQuelle: bulwiengesa AG

4,00 Euro/qm2 Jahre

Top3 Sensitivitäten IRR UI Gewerbepark


MietniveauAnkauf

Leerstand Verkauf

Leerstand Ankauf

-25 % 0 % 25 % 50 % 75 %

Marktumfeld


regional bis internationalregional bis national


mittelmittel


Core


IRR-Basiswert


6,00 %

Für wen geeignet?

5,1 - 6,9 %

bis zu 11,0 %

Fazit

Core-Investoren

Non-Core-Investoren

Gewerbeparks stellen ein Nischenprodukt im Invest-mentmarkt dar, das aufgrund der hohen Managementan-forderungen insbesondere für Spezialisten geeignet ist.

Non-Core


bulwiengesa



Der Markt für die Unternehmensimmobilie Lager

Bei Unternehmensimmobilien handelt es sich um eine neue As-setklasse. Die Neudefinition geschah aufgrund eines veränder-ten Flächenbedarfs im Zuge einer sich wandelnden Arbeitswelt.Unternehmensimmobilien sind durch eine gewerbliche Nutzungmit mittelständischer Mieterstruktur sowie hoher Drittverwen-dungsfähigkeit und Flächenreversibilität gekennzeichnet. Einfa-che Lagerimmobilien gelten als eine der vier Arten von Unter-nehmensimmobilien.

Lagerflächen stellen gemäß Marktbericht der Initiative Unter-nehmensimmobilien vom Februar 2015 mit einem Flächenbe-stand von rund 324 Mio. qm den zweitgrößten Flächentyp unterden Unternehmensimmobilien dar. Damit summiert sich ihr Ge-samtwert auf rd. 192 Mrd. Euro, wovon rund 60 % als invest-mentfähig gelten.

Die Nachfrage nach Lagerflächen (UI) ist in den vergangenenbeiden Jahren kontinuierlich angestiegen. 2014 summierte sichder Flächenumsatz auf 247.100 qm. Im Vorjahresvergleich hatsich die Vermietungsleistung damit mehr als verdoppelt.

Im Vergleich der vier Arten von Unternehmensimmobilien zie-hen Lagerimmobilien die geringste Investorennachfrage aufsich. Insbesondere ein hoher Eigennutzeranteil trägt hierzu bei.In Summe belief sich das Investmentvolumen im Jahr 2014 aufrund 285 Mio. Euro. Dennoch konnte auch hier ein deutlicherAnstieg registriert werden. So stieg das Investitionsvolumenvon 126 Mio. Euro im Jahr 2013 auf 285 Mio. Euro im Jahr2014 an. Das positive Investmentumfeld und die Erhöhung derTransparenz der Assetklasse Unternehmensimmobilien wirktenhierbei dynamisierend.

Die Bruttoanfangsrendite für UI Lagerimmobilien liegt Ende2014 in der Spitze bei 6,7 %. Abhängig von der Flächenqualitätund dem Standort sind hier jedoch auch Renditen unterhalbder 6,5 %-Marke realisierbar.Generell ist auch bei Lagerimmobilien eine Verteuerung zukonstatieren, die unter anderem in einem zunehmenden Inves-toreninteresse begründet ist. Auf der Suche nach höheren Ren-diteniveaus kommen zunehmend auch Nischenprodukte wieUnternehmensimmobilien und ihre unterschiedlichen Ausprä-gungen als Investmentalternative infrage.

Der Markt für Unternehmensimmobilien (UI) LagerDie 5,50 bis 6,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Definition UI Lager

Kriterien

schwerpunktmäßig Bestandsobjekte mit vorwie-gend einfachen Lagermöglichkeiten und stellen-weise Serviceflächenmeist integrierte, urbane Lagen, häufig (sehr) gutin das Verkehrsgerüst eingebettetunterschiedliche Ausbau- und Qualitätsstandardsflexible und preisgünstige Flächenarteni. d. R. reversibel und für höherwertige Nutzun-gen geeignetmaximale Größe von 10.000 qm


Flächenumsatz UI Lager


H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 20140

50

100

150

in T

sd. q

m

Investitionsvolumen UI Lager


H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 20140

50

100

150

200

in M

io. E

uro

Bruttoanfangsrendite UI Lager


2013 20144 %

6 %

8 %

10 %

12 %


bulwiengesa

Performancemessung UI Lager auf Basis des IRR objektbezogen

Der Investmentmarkt für Lagerimmobilien (UI) ist aufgrund sei-ner im Vergleich mit modernen Logistikimmobilien eher einfa-chen Flächen- bzw. Objekttypen und der Objektgröße von eherkleinvolumigen Transaktionen geprägt. Er spricht damit vor al-lem regionale Zielgruppen mit Zugang zur lokalen Wirtschaftan. Auch internationale Investoren zeigen jedoch an dieser As-setklasse ein erhöhtes Interesse.

In die modellierten Betrachtung fließen ausschließlich Be-standsimmobilien ein, die eine gute Objekt- und Vermietungs-qualität aufweisen. Finanzierungseffekte wurden nicht berück-sichtigt. Weiterhin erfolgte keine Analyse von Sanierungsobjek-ten.

Im Ergebnis wies die Modellierung – wie für Unternehmensim-mobilien typisch – mit 5,2 bis 6,9 % eine breite Streuung derPerformance auf. Mit einem Prognosewert von 5,93 % liegt dasBasisszenario innerhalb dieser gesicherten Spanne.

Für Non-Core-Investoren ist eine Rendite im zweistelligen Be-reich möglich. Haupttreiber dieser erhöhten Rentabilität sinddie Realisierung von Mietsteigerungspotenzialen und/oder eineoptimierte Vermietungssituation. Eine entsprechend hohe Be-deutung kommt demnach einem erfolgreichen Assetmanage-ment sowie einer guten Marktkenntnis zu.

Mit zunehmender Etablierung der Unternehmensimmobilien alsAssetklasse im Allgemeinen und der Lagerimmobilien im Spe-ziellen kann mit einem weiteren Anstieg der Kaufpreise in die-ser Assetklasse gerechnet werden. Dies betrifft insbesondereRegionen, die von einer breit aufgestellten und strukturstarkenWirtschaft gekennzeichnet sind. Eine hohe regionale Kompe-tenz und Vernetzung sind daher Voraussetzung für den Invest-menterfolg in Lagerimmobilien (UI).



Ausprägung IRR UI Lager

3,1 % 4,2 % 5,3 % 6,5 % 7,6 % 8,7 % 9,9 %

IRR auf Objektebene

0 %1 %2 %3 %4 %5 %6 %7 %

Wah

rsch

einl

ichke

it

Ausgewählte Modellannahmen/ -parameter




6,5 %2.500 qm (3 Monate)

3,75 Euro/qm3 Jahre


Top3 Sensitivitäten IRR UI Lager


Transaktions-kosten

Miet-steigerungen

Mietniveau Ankauf

-80 % -60 % -40 % -20 % 0 % 20 %

Marktumfeld UI Lager


regional bis internationalregional bis national


niedrig bis mittelmittel


Core


IRR-Basiswert


5,93 %

Für wen geeignet?

5,2 - 6,9 %

bis zu 10,0 %

Fazit

Core-Investoren

Non-Core-Investoren

Lagerimmobilien sind Investitionsobjekte mit einer er-höhten Renditeperspektive. Die Nachfrage reicht von re-gionalen bis hin zu internationalen Investoren.

Non-Core

Interpretation:Ein niedriges Mietniveau zum Zeitpunkt des Ankaufs ist derHaupteinflussfaktor zur Erhöhung der IRR.

bulwiengesa



Der Büroimmobilienmarkt in D-Städten – ÜbersichtErzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren

bulwiengesa



43

6

Die 5 - Prozenter

bulwiengesa



Der Büro- und Investmentmarkt in C-Städten

Die Bürovermietungsmärkte der C-Städte sind durch eine wei-testgehend stabile Entwicklung gekennzeichnet und damitdeutlich weniger volatil als A- oder B-Märkte. Hinsichtlich derFlächennachfrage dominieren Darmstadt und Heidelberg klardie C-Büromärkte mit jährlichen Flächenumsätzen von durch-schnittlich 42.300 bzw. 38.200 qm MF-G. Dies wird insbeson-dere beim Blick auf den durchschnittlichen Flächenumsatz ei-ner C-Stadt von lediglich rund 24.600 qm MF-G deutlich. Meistsind es neben der öffentlichen Verwaltung einzelne Großfirmenoder Branchencluster, die diese Märkte maßgeblich beeinflus-sen: so z. B. in Darmstadt der Bürogroßnutzer Telekom oder inHeidelberg die Wissenschafts-/Pharma- und Biotechnologie-branche.

Die Büromärkte in C-Städten sind generell durch niedrige Leer-standsniveaus gekennzeichnet. Während die Leerstandsratenmehrheitlich unterhalb der 6 %-Marke liegen, bilden die MärkteOffenbach, Erfurt und Magdeburg mit Leerstandsraten zwi-schen 9,4 und 18,5 % eine Ausnahme.Die Durchschnittsmiete in C-Städten liegt Ende 2014 bei 8,50Euro/qm MF-G. In der Spitze werden 11,81 Euro/qm erzielt.

Insbesondere eine geringe Neubauflächenzufuhr trug zu demmoderaten Mietwachstum bei.

Der Investmentmarkt in C-Städten kann von der Angebotsver-knappung in A-Städten nur eingeschränkt bzw. selektiv profitie-ren. Dies liegt unter anderem an einer erhöhten Marktintran-sparenz. Diese erschwert oftmals insbesondere für nicht-lokaleInvestoren mit geringer Marktkenntnis die Investitionstätigkeit.Lediglich einige C-Städte wie etwa Mainz, Freiburg, Darmstadtoder Regensburg geraten jüngst verstärkt in den Investorenfo-kus. Dies zeigt auch ein Blick auf die Renditeentwicklung indiesen Städten: So liegen die Nettoanfangsrenditen im Vorjah-resvergleich um 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte niedriger und wei-sen alle ein Niveau unterhalb der 6 %-Marke auf. Teuerster C-Büromarkt ist Regensburg mit einer Nettoanfangsrendite von5,5 %.

Im Durchschnitt aller C-Städte liegt die Nettoanfangsrenditehingegen Ende 2014 mit 6,2 % weiterhin über der 6 %-Marke.Gegenüber dem Vorjahr hat sie jedoch erneut um 0,25 Pro-zentpunkte nachgegeben. Auch zukünftig wird hier gemäß aktueller Prognose keine we-sentliche Verteuerung mehr erwartet.

Der Markt für Büroimmobilien in C-StädtenDie 4,50 bis 5,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Entwicklung Leerstandsrate C-Städte


05 07 09 11 13 15 17 193 %

4 %

5 %

6 %

7 %

Key Facts Büromärkte C-Städte

C-Städte – Auswahl

Aachen, Augsburg, Darmstadt, Erlan-gen, Freiburg, Heidelberg, Mainz,Mönchengladbach, Offenbach, Re-gensburg, Saarbrücken, Wuppertal

2014ø Flächenumsatz p.a.ø Spitzenmieteø Durchschnittsmieteø Leerstandsrate

23.000 qm MF-G11,81 Euro/qm MF-G8,50 Euro/qm MF-G

6,0 %ø NettoanfangsrenditeQuelle: bulwiengesa AG

6,2 %

Entwicklung Nettoanfangsrendite C-Städte


05 07 09 11 13 15 17 195 %

6 %

7 %

8 %

Mietentwicklung C-Städte


05 07 09 11 13 15 17 194,00

6,00

8,00

10,00

12,00

14,00

in E

uro/

qm M

F-G

Durchschnittsmiete Spitzenmiete

bulwiengesa



Performancemessung Büro in C-Städten auf Basis des IRR objektbezogen

C-Städte geraten sukzessive in den Fokus von überregionalagierenden Investoren. Das Marktcluster der C-Städte umfasst22 Städte, wodurch ein breites Band an strukturellen Unter-schieden gegeben ist.

Das Modell bildet daher eine durchschnittliche Betrachtung al-ler Städte ab. Für Detailergebnisse wird auf die in der Anlagedieses Gutachtens beigefügte Einzelaufstellung der C-Städteverwiesen.

Die Modellrechnung basiert auf Durchschnittswerten aller C-Städte. Es wird zudem ein Bestandsobjekt mit einer guten Flä-chenqualität unterstellt. Sanierungen und Projektentwicklungenfließen nicht in die Analyse ein.

Die Simulation ergibt eine interne Verzinsung für C-Städte von3,7 bis 6,1 % (gesicherter Bereich), wobei der Wert des Basis-szenarios bei 5,13 % liegt. Diese Werte werden insbesonderefür marktadäquate Objektgrößen in nachhaltigen Lagen (i. d. R.zentrale Lagen) erreicht. Der Markt für Core-Investoren ist so-mit sowohl von der Objektgröße als auch von den Lagepara-metern limitiert.

Non-Core-Investoren, die Leerstände aufkaufen und/oder sichinsbesondere in dezentralen Lagen engagieren, bieten die C-Städte eine Performancemöglichkeit bis zu 12 %. Für Objektemit umfassenden Restrukturierungsmaßnahmen (nicht Teil derModellbetrachtung) können die Opportunitäten noch höher lie-gen.

Dabei ist der Erfolg eines Investments nur mit sehr starker regi-onaler Vermarktungskompetenz möglich. Eine sehr gute Markt-kenntnis bzw. eine sehr gute lokale Vernetzung sind hierfür not-wendig. Dies gilt insbesondere angesichts der erhöhten Intran-sparenz von C-Märkten.


Bestandsgebäude6.100 qm MF-G

NettoanfangsrenditeMarktleerstandMarktmiete Ankaufø Mietvertragslaufzeit

6,2 %5,9 %

8,60 Euro/qm MF-G3 Jahre



regional bis nationalregional bis national


niedrigniedrig


Top3 Sensitivitäten IRR Büro C-Städte


MietniveauAnkauf

LeerstandVerkauf

Leerstand Ankauf

-50 % -25 % 0 % 25 % 50 % 75 %

Ausprägung IRR Büro C-Städte


IRR-Basiswert


5,13 %

Für wen geeignet? 0,20 %

3,7 - 6,1 %

bis zu 12,0 %

Core-Investoren

Non-Core-Investoren

Fazit

Bei hoher lokaler Marktkompetenz und Vernetzung kön-nen in C-Büromärkten Renditen im zweistelligen Bereicherzielt werden.

0,40 %

0,70 %

0,90 %

1,20 %

1,40 %

0,2 % 2,1 % 4,1 % 6,0 % 7,9 % 9,9 % 11,8 %

IRR auf Objektebene

0 %1 %2 %3 %4 %5 %6 %7 %

Wah

rsch

einl

ichke

it

Core

Non-Core


bulwiengesa



Der deutsche Markt für moderne Logistikimmobilien

Deutschland gilt als Export- und Industrieland. 2014 erwirt-schaftete die Bundesrepublik einen Exportüberschuss von rund217 Mrd. Euro – ein neues Rekordergebnis. Diese starke Ex-portorientierung Deutschlands wirkt sich gemeinsam mit derzentralen Lage innerhalb Europas sowie einer sehr guten Ver-kehrsinfrastruktur via Straße, Schiene, Wasser und Luft auchauf den Logistikimmobilienmarkt positiv aus.

Der deutsche Logistikimmobilienmarkt kann in 28 Logistikregio-nen unterteilt werden. Zu den Logistikhotspots zählen u. a. dieMärkte RheinMain/Frankfurt, Hamburg, Hannover/Braun-schweig und München. Mit der Zunahme der Warenströme inRichtung Osteuropa gewinnen jedoch auch Märkte wie Halle/Leipzig oder Ulm an Bedeutung.

Die Attraktivität Deutschlands für Logistiker spiegelt sich auchin einem steigenden Bedarf nach modernen Hallenflächen bzw.einer deutlichen Zunahme der Bautätigkeit wider. So wurde2014 das dritte Jahr in Folge ein Fertigstellungsvolumen mo-derner Logistikfläche deutlich jenseits der 2 Mio. qm-Schwelleregistriert. Nicht zuletzt auch der wachsende Anteil des Onli-nehandels am Einzelhandelsumsatz trug mit Logistikgroßpro-jekten von Nutzern wie den Internet-Warenhäusern Amazonoder Zalando zu diesem Anstieg bei.

Die zunehmende Flächennachfrage treibt auch die Logistikmie-ten auf neue Rekordniveaus. Infolge zahlreicher Projektanmie-tungen sowie der Angebotsknappheit verfügbarer, modernerFlächen im Bestand in den Top-Regionen war hier insbesonde-re in den vergangenen beiden Jahren ein deutlicher Mietan-stieg zu beobachten. Weiterhin beeinflussen auch ein limitier-tes Angebot geeigneter Grundstücke sowie steigende Kaufprei-se diese Entwicklung.

Ende 2014 werden die mit Abstand höchsten Logistikmieten inder Region München erzielt. Auch der Raum Stuttgart sowieRheinMain/Frankfurt weisen in der Spitze Logistikmieten grö-ßer 6,00 Euro/qm auf. Erzielt werden diese Preise in Neubau-projekten an Standorten mit hoher Grundstücksknappheit undexzellenter verkehrlicher Anbindung.

Logistikimmobilien werden zunehmend zu einer attraktiven As-setklasse für Investoren. Dies gilt insbesondere angesichts derVerteuerungen im Büro- und Einzelhandelssektor. Zwar sind inden letzten Jahren auch die Logistikrenditen unter Druck gera-ten, im Vergleich mit Büro oder Einzelhandel sind hier jedochimmer noch deutlich höhere Renditeniveaus erzielbar.

Zukünftig wird eine Stabilisierung der Renditen auf niedrigemNiveau erwartet. Mit einem Unterschreiten der 6 %-Marke wirdjedoch – zumindest was die Märkte mit hoher Flächennachfra-ge anbelangt – nicht gerechnet.

Der Markt für moderne LogistikimmobilienDie 4,50 bis 5,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Entwicklung Spitzenmieten


05 07 09 11 13 15 17 195,00

5,50

6,00

6,50

7,00

in E

uro/

qmMünchenFrankfurt

StuttgartHamburg

Köln

Fertigstellungen Mod. Logistikimmobilien (≥ 10.000 qm)*

Quelle: bulwiengesa AG; * Neubau, Abriss-/Neubau, Erweiterungen

2010 2011 2012 2013 20140

1

2

3

in M

io. q

m

Entwicklung Bruttoanfangsrenditen


05 07 09 11 13 15 17 195,0 %5,5 %6,0 %6,5 %7,0 %7,5 %8,0 %

MünchenFrankfurt

StuttgartHamburg

Köln

bulwiengesa

Performancemessung moderne Logistikimmobilien auf Basis des IRR objektbezogen

Der deutsche Logistikimmobilienmarkt ist von einer internatio-nalen Nachfrage geprägt. Dies gilt sowohl für die Flächen- alsauch die Investmentnachfrage. Traditionell ist der Flächenbe-darf am Logistikmarkt auch immer stark von Eigennutzern be-einflusst. Aufgrund des verhältnismäßig breiten Anlagespek-trums kann die Liquidität als hoch eingestuft werden. Die Modellierung basiert auf der Annahme eines Bestandsge-bäudes mit guter Objektqualität. Sanierungsobjekte fließennicht in die Analyse mit ein. Die Marktmiete ergibt sich aus demgewichteten Durchschnitt der deutschen Logistikregionen, wo-bei diese aufgrund der unterschiedlichen Prosperitäten einzel-ner Märkte starke Spannbreiten aufweisen.

Das Ergebnis der internen Verzinsung bei einer Investition ineine moderne Logistikimmobilie weist eine Spannweite von 4,2bis 5,5 % auf, wobei der Basiswert bei 4,91 % liegt. ModerneLogistikimmobilien sind somit als Assetklasse im institutionali-sierten Investmentmarkt etabliert und haben zu den Büro- undEinzelhandelsimmobilien aufgeschlossen. Die Spannbreite imCore-Bereich von bis zu 5,1 % in RheinMain/Frankfurt und biszu 6,4 % in Magdeburg spiegelt dabei die regionale Heteroge-nität des Marktes wider.Durch gutes Mietermanagement und den Ankauf von Leerstän-den bzw. kurzläufigen Mietverträgen kann der Renditeerfolg er-höht werden. Die Ausprägung von maximal 7,7 % für Non-Core-Investoren spiegelt aber verstärkt auch die unterschiedli-chen regionalen Marktgegebenheiten wider.Die Mietsteigerungspotenziale bei Logistikimmobilien sindmarktseitig eher limitiert. Daher ist die Miete zum Ankaufszeit-punkt von entscheidender Bedeutung für den nachhaltigen In-vestitionserfolg. Logistiknutzer haben spezielle Anforderungenan Fläche und Management. Investitionen sollten daher nur un-ter Hinzunahme von Spezialisten erfolgen.



Ausprägung IRR moderne Logistikimmobilien

2,3 % 3,2 % 4,1 % 5,0 % 5,9 % 6,7 % 7,6 %

IRR auf Objektebene

0 %1 %2 %3 %4 %5 %6 %7 %

Wah

rsch

einl

ichke

it

Ausgewählte Modellannahmen/ -parameter




5,6 %5.000 qm (3 Monate)

4,00 Euro/qm3 Jahre


Top3 Sensitivitäten IRR moderne Logistikimmobilien


Mietniveau Ankauf

Leerstand Verkauf

Leerstand Ankauf

-50 % -25 % 0 % 25 % 50 % 75 %

Marktumfeld


regional bis internationalregional bis international


hochniedrig


Core


IRR-Basiswert


4,91 %

Für wen geeignet?

4,2 - 5,5 %

bis zu 7,7 %

Fazit

Core-Investoren

Non-Core-Investoren

Moderne Logistikimmobilien generieren gesicherteCashflows und sind insbesondere für großvolumige In-vestitionen attraktiv.

Non-Core


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Der Markt für Fachmarktzentren

Der Markt für Fachmarktzentren durchläuft seit einigen Jahreneine positiv dynamische Entwicklung. Dies spiegelt sich u. a. inden Fertigstellungszahlen wider, die sich im Zeitraum von 2005bis 2014 deutlich erhöht haben. Im Durchschnitt wurden in die-sem Zeitraum 15 Fachmarktzentren jährlich fertiggestellt.

Damit summiert sich ihr Gesamtbestand auf insgesamt 6,78Mio. qm VKF und liegt damit leicht unter dem Niveau der allein-stehenden Fachmärkte (über 10.000 qm VKF) mit 7,17 Mio.qm.

In Deutschland entfallen auf das Fachmarktsegment rund 100Mrd. Euro Einzelhandelsumsatz, Fachmarktzentren (> 10.000qm VKF) sind darin mit gut 21 Mrd. Euro enthalten. Anders alsbeispielsweise im Büromarkt ist die Höhe der Miete sehr vonder Art des jeweiligen Fachmarktes abhängig. Marktmieten fürdas gesamte Fachmarktsegment können daher nur mit beding-ter Aussagekraft dargestellt werden.

Die Mietpreisspanne reicht dabei in der Spitze von 9 bis 20Euro/qm MF. Bei wenig performenden Fachmärkten können dieMieten auf 5 Euro/qm MF oder tiefer fallen.

Fachmarktzentren als Investitionsobjekte zeichneten sich inden vergangenen Jahren durch eine hohe Nachfrage aus. Ins-besondere aufgrund der anhaltenden Renditekompression inallen Assetklassen gelten sie als sichere Anlageklasse mit er-höhten Renditechancen.

So wurden in den vergangenen Jahren weit über 2 Mrd. Eurojährlich in Fachmärkte und Fachmarktzentren deutschlandweitinvestiert. Im Jahr 2014 lag das Investmentvolumen sogar beietwa 4,4 Mrd. Euro.

Dabei differieren – je nach regionaler Prosperität – die Rendi-ten deutlich. Während in strukturstarken Regionen von Brutto-anfangsrenditen unterhalb der 6 %-Marke ausgegangen wer-den kann, liegt das Renditeniveau in strukturschwachen Regio-nen weit über diesen Wert.

Im deutschlandweiten Durchschnitt liegt die Bruttoanfangsren-dite derzeit bei etwa 6,25 %. Dieser Wert bezieht sich auf Ob-jekte ohne Restrukturierungsbedarf und mit einer guten Ver-mietungs- und Gebäudequalität.

Die Bruttoanfangsrendite ist damit seit dem Jahr 2010 um rund175 Basispukte gesunken. Allein im Zeitraum 2013 bis zumEnde des zweiten Quartals 2015 erfolgte ein Rückgang umrund 90 Basispunkte.

Der Markt für FachmarktzentrenDie 4,50 bis 5,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Übersicht Mietpreisspannen FachmärkteFachmarkttypSpielwarenfachmarktBetten-/Matratzen-FachmarktGetränkefachmarktTier-/Zoobedarf-FachmarktBekleidungsfachmarkt

Marktübliche Mieten p. M.5,00 - 9,00 Euro/qm5,00 - 9,00 Euro/qm5,00 - 9,00 Euro/qm6,00 - 9,00 Euro/qm

7,00 - 14,00 Euro/qmElektrofachmarktDrogeriefachmarktQuelle: HypZert Berlin

7,50 - 11,00 Euro/qm10,00 - 20,00 Euro/qm

Key Facts FachmarktzentrenBetrachtete Regionen deutschlandweit

2014Anzahl Fachmarktzentren*Bestand gesamt Raumleistung gesamtUmsatzvolumen gesamt

3806,78 Mio qm VKF

3.000 Euro/qm VKF21 Mrd. Euro

Quelle: bulwiengesa AG; * größer 10.000 qm VKF

Fertigstellungen Fachmarktzentren in Deutschland*

Quelle: bulwiengesa AG; * inkl. Erweiterungen, Sanierungen und Nut-zungsänderungen

05 06 07 08 09 10 11 12 13 140

5

10

15

20

25

Anza

hl

Entwicklung Bruttoanfangsrendite

Quelle: bulwiengesa AG, 2015 Prognose

05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Q2/15

5 %

6 %

7 %

8 %

9 %

bulwiengesa

Performancemessung Fachmarktzentren auf Basis des IRR objektbezogen

Die Modellierung der Performance von Fachmarktzentren ba-siert auf der Annahme eines Bestandsobjektes ohne relevantenRestrukturierungsbedarf zum Zeitpunkt des Ankaufs.

Es wird von einer breiten Branchenvielfalt ausgegangen, dievon großflächiger Baumarktnutzung bis zu kleinflächigen Lä-den reicht. Insgesamt beträgt die Objektgröße im Modell25.000 qm VKF.

Bei der Investition in Fachmarktzentren liegt die gesicherte in-terne Verzinsung zwischen 3,9 und 4,8 % p.a., wobei der Wertdes Basisszenarios 4,74 % beträgt.

Die Performance von Fachmarktzentren hängt stark vom Ver-mietungserfolg der Großflächen ab. Gelingt es hier, Mietverträ-ge mit kurzen Laufzeiten bzw. hohen Mietpotenzialen zu erwer-ben, können deutliche Performanceschübe erreicht werden.

Für Non-Core-Investoren sind bei Bestandsinvestitionen bis zu6,4 % möglich, die insbesondere in strukturschwachen Regio-nen erzielt werden. Restrukturierungen und Sanierungsmaß-nahmen, die im Modell nicht erfasst wurden, können zu höhe-ren Renditen beitragen.

Da sich Handelskonzepte und damit Flächenanforderungen imFachmarktbereich regelmäßig verändern, ist vor Ankauf zu prü-fen, inwieweit die Flächenstruktur und auch die Stellplatzkapa-zitäten den Marktanforderungen genügen.




internationalinternational

LiquiditätVolatilitätInvestmentvolumenQuelle: bulwiengesa AG

hochhoch


Ausgewählte Modellannahmen/ -parameterObjekttypZustand

Bestandsgebäudegut erhalten*

Typische ObjektgrößeNettoanfangsrendite Basismiete BaumarktBasismiete Elektromarkt

rd. 25.000 qm VKF5,5 %

8 Euro/qm10 Euro/qm

Basismiete BekleidungBasismiete sonstige (aperiodisch)Basismiete VerbrauchermarktBasismiete Drogerie

12 Euro/qm8 Euro/qm

12 Euro/qm15 Euro/qm

Basismiete ZooQuelle: bulwiengesa AG; * keine Restrukturierung

8 Euro/qm

Ausprägung IRR Fachmarktzentren


IRR-Basiswert


4,74 %

Für wen geeignet? 2,40%%

3,9 - 4,8 %

maximal bis zu 6,4 %

Core-Investoren

Fazit

Trotz der enormen Preissteigerungen in den vergange-nen Jahren bieten Fachmarktzentren gute Renditemög-lichkeiten.

2,50%%

2,50%%

2,60%%

2,70%%

2,80%%

2,4 % 3,0 % 3,7 % 4,4 % 5,0 % 5,7 % 6,3 %

IRR auf Objektebene

0 %1 %2 %3 %4 %5 %6 %7 %

Wah

rsch

einl

ichke

it

Core

Top3 Sensitivitäten IRR Fachmarktzentren


Leerstand Anker

Mietniveau Anker bei Ankauf

Mietniveau Anker bei Verkauf

-50 % -25 % 0 % 25 % 50 %Interpretation:Ein hohes Mietniveau des Ankermieters bei Vertragsverlän-gerung weist den stärksten Einfluss auf eine IRR-Erhöhung auf.

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Der Büroimmobilienmarkt in C-Städten – ÜbersichtErzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren

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5

3

6

Die 4 - Prozenter

bulwiengesa



Der Büro- und Investmentmarkt in B-Städten

Die Bürovermietungsmärkte in den 14 B-Städten sind im Ge-gensatz zu den A-Märkten in deutlich geringerem Umfang voneiner internationalen Nachfrage geprägt. Oftmals stellen die öf-fentliche Hand und Verwaltungseinheiten des VerarbeitendenGewerbes bedeutende Flächennachfrager dar. Je nach Marktpendeln die Flächenumsätze im Mittel der letzten zehn Jahrezwischen rund 37.000 qm und 120.000 qm MF-G. Zu den grö-ßeren B-Märkten mit Vermietungsleistungen (inkl. Eigennutzer)von im Mittel größer 80.000 qm MF-G zählen neben Hannoverauch Essen, Bonn, Leipzig und Bremen.

Analog zu den A-Städten ist auch in allen B-Städten – mit Aus-nahme Bochums – im 10-Jahres-Vergleich ein Leerstandsab-bau zu beobachten. Getrieben wird dieser Rückgang jedochprimär von Leipzig, das seinen Leerstand deutlich reduzierenkonnte, jedoch weiterhin mit 13,5 % Ende 2014 auf überdurch-schnittlich hohem Niveau liegt. Die übrigen B-Städte wiesennur geringere Rückgänge von maximal 310 Basispunkten auf.Sie liegen jedoch Ende 2014 insgesamt auf deutlich niedrige-rem Niveau, mehrheitlich unterhalb der 6 %-Marke und damitniedriger als der Durchschnitt der A-Städte.

Die Durchschnittsmiete im Bürosegment liegt Ende 2014 in denB-Städten bei rund 9,60 Euro/qm MF-G. Die Spitzenmiete be-trägt im Mitte

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20150921 FINAL 5 Prozent Studie Hauptteil ND · 2019. 7. 1. · bulwiengesa © bulwiengesa AG 2015 Seite 3/68 DIE 5 % STUDIE WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT Deutsche Immobilien sind