51969 BGZ Jahresbericht 2015 01-44.indd 2 05.04.16 08:05ber, ausgetreten, um sich einer neuen Herausforderung zu stellen. Ihre Stel-le konnte per 1. Januar 2016 mit Laura Heidelberger

Baugenossenschaft Glattal ZürichKronwiesenstrasse 95, 8051 Zürich

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Inhaltsverzeichnis

Impressum 4

Editorial 5

Rückblick 6

Ausblick 20

Verzeichnis der Liegenschaften 22/23

Finanzen 24

Leitung und Personal 42


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Impressum

Auflage: 2500 Exemplare

Verteilung: an alle Genossenschafts- mitglieder

Redaktion: Walter König

Lektorat: Ruth Zwick

Texte und Fotos: Albert Deubelbeiss Annik Felber Iva Grosek Cornelia Jacomet Sarah Kopp Thomas Lohmann René Nötzli Kurt Williner

Fotos: BGZ Die Fotos auf den Seiten 9 und 28 stammen von Ethan Oelman Photography, Zürich

Satz/Druck: gdz AG Spindelstrasse 2 8041 Zürich

Copyright: Wiedergabe von Texten und Bildern mit Quellenangabe erlaubt. Bitte um Zustellung von Belegexemplaren an die Baugenossenschaft Glattal Zürich.


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Sehr geehrte Genossenschafterinnen Sehr geehrte Genossenschafter

Wohnen im Alter beschäftigt die Gesellschaft künftig vermehrtDie Menschen werden immer älter und wohnen demzufolge länger in den «eigenen vier Wänden». Grün-de hierfür sind eine markant höhe- re Vitalität im Alter einerseits, die mangelnde Kapazität sowie die ho - hen Kosten der Altersheime anderer-seits. Bei Baugenossenschaften kom-men erschwerend noch Belegungsvor-schriften hinzu – demzufolge müssen entsprechende Ersatzlösungen ange-boten werden.Die BGZ trägt diesem Umstand Rech-nung und hat sich im Jahr 2015 inten-siv mit dem Thema Wohnen im Alter auseinandergesetzt.

Analyse und Entscheid der BGZDas Spektrum ist sehr breit, es reicht vom selbständigen Wohnen über be-gleitetes Wohnen bis hin zum Alters- oder Pflegeheim. Mit Experten zu-sammen wurden die Bedürfnisse und Möglichkeiten analysiert, Angebote im nahen Umfeld mitberücksichtigt sowie die Strategie festgelegt.

Schwerpunkt selbständiges WohnenUnsere Kernkompetenz liegt im Woh-nungsbau und nicht in der Pflege, demzufolge fokussieren wir uns auf das selbständige Wohnen im Alter und planen in unseren Siedlungen «Ü60»-Häuser. Die Zielgruppe bilden Menschen ab dem Pensionsalter, welche eine eigene kleine Wohnung in Kombination mit gemeinsam nutz-barem Aufenthaltsraum (Cafeteria), Gemeinschaftsküche, Bibliothek oder Hobbyraum zu schätzen wissen. Die 2½-Zimmer-Wohnungen sind dabei flächenmässig etwas bescheidener. Bezüglich Einrichtung, Farbgebung und Nasszellen sind sie speziell für ältere Menschen ausgelegt. Dafür lie-gen die Mieten (inklusive Umlegung der Kosten der vorgängig erwähnten Zusatzräume im Erdgeschoss) eben-falls in bescheidenem Rahmen.

Editorial

Somit können sich alle Menschen au-tonom in ihre Wohnung zurückziehen. Wir hoffen jedoch, dass dies nicht die Regel ist. Gemeinsames Kochen und Essen, Ausflüge, Jassen oder gegen-seitige Hilfe für die Handhabung des PC oder Basteln sind nur einige Bei-spiele – die Bewohner organisieren sich diesbezüglich selber.Wichtig ist auch die Quartierlage, das heisst, die Nähe zum öffentlichen Ver-kehr sowie zu Einkaufsmöglichkeiten und weiteren Dienstleistungen. Die konkreten Projekte im Gebiet «Am Katzenbach V» in Seebach sowie «Im Schuppis II» im Schwamendinger Drei-eck sind entsprechend positioniert.

Schwerpunkt begleitetes Wohnen und HeimeBegleitetes Wohnen ist auch wichtig, die Bewirtschaftung überlassen wir jedoch den Fachspezialisten, bieten andererseits in unseren Siedlungen im Bedarfsfall jedoch externen Organisa -tionen Räumlichkeiten zur langfristi-gen Miete an wie zum Beispiel in der Siedlung Am Katzenbach in Seebach und in der Kolonie Winterthurer-/Dübendorfstrasse in Schwamendingen. Der Betrieb dieser Angebote läuft demzufolge nicht über die BGZ. Die räumlichen Anforderungen und der Grundausbau werden bereits in der Planungsphase in Zusammenarbeit mit den Organisationen festgelegt und der Kostenschlüssel anhand des Aus-baustandards definiert.

Ausbau Kleinwohnungsangebot und «Ü60»-HäuserGemäss unserem Credo «Lebensqua-lität für Generationen» schaffen wir durch das neue Angebot in unseren grösseren Wohnungen Platz für Fami-lien, ermöglichen älteren Menschen jedoch weiterhin, selbständig und im vertrauten Quartier wohnhaft zu blei-ben.

Albert Deubelbeiss, Präsident


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Aus dem Vorstand

Im Berichtsjahr 2015 führte der Ge-samtvorstand nebst den diversen Fach-kommissionssitzungen und Workshops 13 Abendsitzungen durch.

Ergänzend zu den Alltagsgeschäften beschäftigte sich der Vorstand speziell mit:

– Mieterinfos, Abstimmung und Wei-terführung des Projekts «Im Schup-pis» für die ersten zwei Ersatzneu-bau-Etappen im «Schwamendinger Dreieck» und Umsiedlungsbeginn für die 1. Etappe

– Fertigstellung und Bezug der Er-satzneubauten «Am Katzenbach IV», Ehrung der Bewohner der 2000. BGZ- Wohnung

– Projektweiterführung «Am Katzen-bach» Etappe V in Seebach und Um-siedlungsbeginn

– Umsiedlung der Mieterinnen und Mieter Luegislandstrasse 45a/b/c (Pfählungsarbeiten für Autobahn- Einhausung)

– Projekterarbeitung und Baueingabe «Pfaffenlebern» in Rümlang

– Erneuerung Bauleitbild (Anpassung Version aus dem Jahr 2007)

– Besichtigungen von Projekten be-freundeter Genossenschaften

Ein ganztägiger Workshop zum Thema Wohnen im Alter fand im September, und ein zweiter, ebenfalls ganztägiger Workshop zu Auftritt, Öffentlichkeitsar-beit und Kommunikation im November statt.

Der Präsident besuchte zudem die Jahresversammlung des GäWoRings in Heidelberg sowie als Delegierter der Sektion Zürich von Wohnbaugenossen-schaften Schweiz zwei Delegiertenver-sammlungen.


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StrategieDie Fachkommission Strategie hat sich im vergangenen Jahr zu den folgenden Themen getroffen:– Evaluationsprozess bei der Suche

neuer Mitglieder für den Vorstand– Leitbild überprüfen und notwendige

Anpassungen vorbereiten– Fachkommissionsdefinitionen kont-

rollieren– Kommunikationsstandards überprü-

fen

Die dabei zusammengetragenen Ergeb-nisse konnten in den Gesamtvorstand und in die Fachkommissionen einge-bracht werden. Zusätzlich wurde für 2016 eine neue Fachkommission Kom-munikation gegründet, die sich mit den geänderten Kommunikationsmöglich-keiten und Anforderungen auseinander-setzen wird.

Vorsitz: Thomas LohmannMitglieder: René Nötzli

Ximena Schaeidt Marion Schrade Pasteur

Aus den Fachkommissionen

MietwesenDie Fachkommission Mietwesen hat sich 2015 zu sechs Sitzungen getroffen. Das Gremium befasste sich vorder-gründig mit der Neumieterintegration und der Planung eines Zwischennut-zungsprojekts.Ausserdem behandelte die Kom-mission diverse soziokulturelle und nachbarschaftliche Themen. Für die soziokulturellen Aktivitäten der ver-schiedenen aktiven Gruppen wurde die Mittelzuteilung genehmigt.

Vorsitz: Sarah KoppMitglieder: Annik Felber (bis August 2015)

Heinz Rohner Ximena Schaeidt Marion Schrade Pasteur

BauwesenDie Fachkommission Bauwesen hat an ihrer Sitzung die Umsetzung des Bau-leitbildes und den Stand der einzelnen Bauprojekte überprüft. Im Rahmen des internen Kontrollsystems wurden die Entwicklungen und Risiken im Bau-wesen beurteilt und dokumentiert.

Die laufenden Bauprojekte und Pla-nungen werden durch die jeweiligen Projektgruppen geführt. Für die Pro-jekte Am Katzenbach IV und V, Pfaffen-lebern, Im Schuppis I, Bülach und Er-neuerung Birch-/Hertensteinstrasse fanden total 24 Projektgruppen-Sit-zungen statt.

Vorsitz: Kurt WillinerMitglieder: Albert Deubelbeiss

Thomas Lohmann René Nötzli

Finanzen und PersonalDie Fachkommission Finanzen und Personal führte 2015 erneut drei Sit-zungen durch. Das Gremium befasste sich dabei wie gewohnt mit verschie-denen Kontrollaufgaben wie:– Überwachung des Budgets, der Fi-

nanzierung, der Risikoanalyse (RA), des internen Kontrollsystems (IKS), verschiedener weiterer Kennzahlen usw.

– Prüfen der Sicherheitsbestimmun-gen der verschiedenen Arbeitsgrup-pen, der Absenzenstatistik, jährli-che Überprüfung der Lohnsituation, der Versicherungen, der laufenden Verträge usw.

Zuhanden des Vorstandes bereitete die Fachkommission im November die Verzinsung des Anteilkapitals 2015 und der Darlehenskasse 2016 vor. Das

Jahresergebnis wurde zusammen mit der Revisionsstelle analysiert und im Detail besprochen.

Vorsitz: René NötzliMitglieder: Albert Deubelbeiss

Walter König Arnold Meier


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Im Kalenderjahr 2015 waren insge-samt neun Personalmutationen zu verzeichnen; vier Eintritte, vier Aus-tritte und eine Pensionierung. Dies bedeutet, dass der Personalbestand gegenüber 31. Dezember 2014 um eine Position bzw. 90 Stellenprozente abge-nommen hat.

Am meisten Mutationen – deren fünf – gibt es aus unserer Malerabteilung zu vermelden. Mit José Carlos Santana da Mota (Austritt und Rückkehr in sei-ne Heimat Portugal), Bruno Lanfran-chi (Pensionierung) und Raul Vigliotti (Lernender) verliessen drei Personen den Malerbetrieb, während Sovan Seng und Philipp Isler (Lernender) neu dazu gestossen sind.

Zwei Eintritte gibt es aus dem Haus-wartteam zu vermelden: David Mei-er ist für die neuen Überbauungen in Stadel sowie im Glattpark zuständig, und Raphael Böni hat seine Lehre als Fachmann Betriebsunterhalt EFZ an-getreten.

Je einen Abgang gibt es bei den Gärt-nern und auf der Geschäftsstelle zu vermelden. Bei den Gärtnern hat Go-ran Novakovic seine Ausbildung zum Gärtner EFZ Mitte Jahr aus persönli-chen Gründen abgebrochen, und auf der Geschäftsstelle ist die Verantwort-liche für Soziokulturelles, Annik Fel-ber, ausgetreten, um sich einer neuen Herausforderung zu stellen. Ihre Stel-le konnte per 1. Januar 2016 mit Laura Heidelberger neu besetzt werden.

Personal

Per 31. Dezember 2015 präsentiert sich der Personalbestand wie folgt:

Abt

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Tota

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Stel

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roze

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Geschäftsstelle 9 1 10 920

Hauswarte 10 1 11 1100

Gärtner 8 – 8 780

Maler 6 1 7 690

Total 33 3 36 3490


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Neuzuzüger-Workshop Am Katzenbach IV

Mit Unterstützung der Quartierkoor-dinatorin Seebach organisierte die BGZ erstmals einen Neumieter-Workshop vor Bezug der Wohnungen – und dies mit grossem Erfolg. Das Ziel des Workshops war, dass die Nachbarn gemeinsam über ihr Zusammenleben diskutieren, was dann auch rege geschah.


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Im Berichtsjahr wurden insgesamt 101 Wohnobjekte gekündigt. Nur wenige dieser Wohnungen konnten an Neu-mitglieder weitervermietet werden; der Grossteil ging an interne Mieter, welche von Ersatzneubauprojekten betroffen sind.

Nach der erfolgreichen Erstvermie-tung Am Katzenbach IV in Zürich-See-bach im 1. Halbjahr 2015 organisierten wir die Umzugsplanung der neuein-ziehenden Mieter auf Mitte Jahr. Die 57 Wohnungen konnten den neuen Genossenschaftern frühzeitig und rei-bungslos übergeben werden.

Nach der Genehmigung der Ersatz-neubauprojekte Im Schuppis I und II an der Generalversammlung, wurde im Juni 2015 die Umsiedlung der beste-henden Mieter im Ersatzneubaugebiet Im Schuppis I gestartet. Bis Ende 2015 konnten für 50 % der Bewohnerinnen und Bewohner der bestehenden 106 Wohnungen neue Lösungen gefunden werden.Auch im Ersatzneubaugebiet Am Kat-zenbach V – dieses Projekt gelangt an der GV 2016 zur Abstimmung – haben wir vorzeitig mit der Umsiedlung be-gonnen. Hier konnten bis zum Jahres-ende für rund 60 % der Mieterinnen und Mieter der 62 Wohnungen Ersatz-lösungen realisiert werden.Die vom Ersatzneubauprojekt Betrof-fenen werden persönlich oder mit ei-nem Anschlag im Treppenhaus über freiwerdende Wohnungen informiert. Die BGZ ist bestrebt, allen Mietern ein angemessenes Ersatzobjekt zur Verfü-gung zu stellen. Leider ist es aber nicht immer möglich, alle Mieterwünsche zu berücksichtigen.

Die in den Ersatzneubaugebieten frei werdenden Wohnungen werden in der Regel an Organisationen wie den Ver-ein Jugendwohnnetz (JUWO) und wfs wohnräume für studierende befristet vermietet. Die Zusammenarbeit mit den beiden Organisationen verläuft seit Jahren äusserst positiv.

Vermietung

Im Rahmen der Autobahn-Einhausung werden die drei Wohnhäuser Luegis- landstrasse 45a, 45b und 45c per Ende 2016 ans ASTRA (Bundesamt für Strassen) übergehen. Die Umsiedlung der betroffenen Mieterinnen und Mie-ter hat bereits im Vorjahr begonnen. Bisher konnten rund 80 % der 24 Woh-nungen befristet vermietet werden.

Für die im September 2014 eröffnete Gästewohnung im Wrighthouse kön-nen wir ein anhaltendes Interesse verzeichnen; im Jahr 2015 konnten wir mehr als 210 Übernachtungen re-gistrieren. Erfreulicherweise haben wir bisher nur positive Erfahrung mit Gästen, welche über den GäWoRing vermittelt wurden, gemacht.

Ab Februar 2015 wurde bei der BGZ flächendeckend die Treppenhausreini-gung an externe Fachfirmen vergeben. Somit konnten wir unsere Mieter von der Treppenhausreinigung entlasten.

BauwesenBauleitbild 2 – ProjektinformationenIm Januar 2015 erschien das Bauleit-bild 2 der BGZ, welches allen Genos-senschaftsmitgliedern zugestellt wur-de. Das Leitbild ist für Vorstand und Geschäftsleitung ein Instrument, um die bauliche Zukunft des Immobilienbe-standes der BGZ zu steuern. Für unsere Bewohnerschaft ist es eine kompakte Informationsquelle bei Überlegungen zur eigenen Wohnsituation.

Ersatzneubauten Am Katzenbach IVNach knapp zweijähriger Bauzeit wa-ren die 57 Wohnungen, der Doppelkin-dergarten und der zweigeschossige Kinderhort Ende Juni bezugsbereit.Das breit gefächerte Angebot umfasst Wohnungen mit 2½ bis 5½ Zimmern. Von der Katzenbachstrasse aus ge-langt man jeweils über einen Vorplatz direkt in die grosszügige, überhohe Eingangshalle mit angeschlossenem Velo- und Kinderwagenraum. Die Woh-nungen verfügen über einen fliessen-den Wohn-/Essbereich. Der zweiseitig offene Balkon ist 14 m2 gross und zwi-schen Küche und Wohnraum angeord-net. Die Häuser sind stark vertikal ge-gliedert und mit einem «Blätterkleid» aus dunkel glänzenden Keramikplat-ten versehen.Die Gebäude sind mehrheitlich fünf-geschossig und übernehmen damit die Höhe der Etappen 1 und 2, ohne dabei die Kronen der Parkbäume zu überragen. Durch die abgeknickten Fassaden werden die Baukörper in ihrer Grösse heruntergespielt und es entstehen Durchblicke, die immer wie-der anders sind. Die Durchlässigkeit des Aussenraums zum Park wird un-terstützt durch die aufgeasteten Bir-ken- und Föhrengruppen, welche die «öffentlichen» Wiesenflächen zonie-ren. Schmale Fusswege verbinden die arealinternen Aufenthaltsbereiche mit der Katzenbachstrasse und der Frei-zeitanlage.Auf allen Dächern sind Photovoltaik- Anlagen installiert. Der Strom wird ins ewz-Netz eingespiesen. Die erwartete

Bau und Unterhalt


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Stromproduktion entspricht etwa dem Jahresverbrauch von gut 40 sparsa-men 2- bis 3-Personen-Haushalten.

Neubau Pfaffenlebern, RümlangAuf dem Areal Pfaffenlebern in Rüm-lang plant die BGZ eine Wohnüberbau-ung mit 81 preisgünstigen Wohnungen. Das Projekt von Althammer Hochuli Architekten AG, Zürich, und antón & ghiggi landschaft architektur GmbH, Zürich, besteht aus sieben punktför-migen und typengleichen Gebäuden. Auf der leicht erhöhten, flachen Hü-gelkuppe bilden sie ein offenes und durchgrüntes Bebauungsmuster. Der Raum zwischen den Häuserreihen ist als zentraler Erschliessungs- und Aufenthaltsraum geplant. Die Gebäu-de weisen eine einfache, rationale Struktur auf und werden in konventi-oneller Massivbauweise erstellt. Die Wohnhäuser sind als Dreispänner konzipiert. T-förmig gruppieren sich die drei Wohnungen um ein zentra-les Treppenhaus. Nebst 2½-, 3½- und 4½-Zimmer-Wohnungen sind auch zumietbare Zimmer und ein Gemein-schaftsraum geplant. Dies führt zu ei-ner ausgewogenen Durchmischung im Quartier mit Singles, Paaren und Fa-milien. Abgerundet wird das Angebot mit 71 Parkplätzen in der Tiefgarage und Abstellplätzen für Fahrräder und Kinderwagen.Die Wohnüberbauung wird im Miner-gie-Standard geplant. Zur Energiege-winnung werden die Dachflächen mit einer Photovoltaik-Anlage ausgestat-tet.Im Dezember 2015 konnte die Bauein-gabe eingereicht werden. Geplant ist der Bezug nach einer ungefähr zwei-jährigen Bauzeit im Spätsommer 2018.

Ersatzneubauten Im Schuppis I + IIAn der Generalversammlung vom 5. Juni 2015 gelangte das Projekt für das 1. Baufeld der Ersatzneubauten im Schwamendinger-Dreieck zur Ab-stimmung. Mit grossem Mehr wurde der Baukredit von den Genossen-schafterinnen und Genossenschaftern

bewilligt. Im Herbst 2017 soll mit der Realisierung der 1. Etappe begonnen werden.

Ersatzneubauten Am Katzenbach VDie 5. und damit letzte Etappe im Ge-biet Am Katzenbach ist vom architek-tonischen Ausdruck und der Mate-rialisierung ähnlich geplant wie die 4. Etappe. Das Projekt stammt von BS + EMI Architektenpartner AG und dem Landschaftsarchitekten Andreas Tremp. Der Baukredit soll an der GV 2016 beantragt werden; die Realisie-rung ist ab Mitte 2017 geplant.

Vetropack-Areal BülachAuf dem mit Logis Suisse AG erworbe-nen Grundstück beabsichtigt die BGZ, zusammen mit Steiner AG ein neues Stadtquartier zu entwickeln und zu realisieren. Die Voraussetzung für die-se Entwicklung bilden der öffentliche Gestaltungsplan Bülach-Nord und die Teilrevision der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung. Im Oktober 2015 wurden diese von der Baudirekti-on des Kantons Zürich genehmigt und am 18. Dezember 2015 in Kraft gesetzt. Die weitere Projektierung kann nun auf Basis des städtebaulichen Kon-zepts von Duplex Architekten, Sieger des städtebaulichen Studienauftrags, gestartet werden. Die Bewilligung des Baukredits liegt in der Kompetenz der Generalversammlung.

LiegenschaftenunterhaltNebst den periodischen Instandsetzun-gen, deren Zyklen im Bauleitbild nie-dergeschrieben sind, sind laufend In-standhaltungsarbeiten (baulicher und betrieblicher Unterhalt) erforderlich, um die Gebrauchstauglichkeit unserer Liegenschaften zu erhalten. Je nach geplantem Erneuerungszeitpunkt wird die Unterhaltsstrategie angepasst. Das Gesamtvolumen dieser Instandhal-tungsarbeiten ist nicht zu unterschät-zen, und insbesondere in die Jahre gekommene Kolonien verursachen einen stetig steigenden Aufwand. Ein wesentlicher Teil dieser Arbeiten wird

durch unsere betriebseigenen Fach-leute (Gärtner, Hauswarte und Maler) kompetent erledigt. Durch den fachge-rechten Unterhalt kann auch grösseren Schäden vorgebeugt werden.

Fassaden Neuwiesen I (Teilbereich)Der bauliche Zustand der mittlerwei-le 66 Jahre alten Gebäude erforderte im Aussenbereich einige Instandstel-lungsarbeiten. Bei den Häusern Lueg- islandstrasse 67 bis 69b wurden Teil-bereiche der Fassaden neu gestrichen und die Jalousien aufgefrischt. Im Be-reich der Balkone wurden die Knick-arm-Markisen ersetzt.

Wegsanierungen RoswiesenDas Grundstück der Kolonie Roswie-sen war vor seiner Bebauung wenig fruchtbares, lehmiges Riedland. Die-ser Umstand macht sich noch heute bemerkbar. Über die Jahrzehnte sind beträchtliche Setzungen des Bodens eingetreten. Schon in den vergangenen Jahren mussten etliche Wasser- und Kanalisationsleitungen aufgrund die-ser Bodenbewegungen geflickt oder ersetzt werden. Im Juli 2015 wurden nun die dringendsten Reparaturen am Wegnetz vorgenommen, damit dieses auch weiterhin gefahrlos begangen werden kann.


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Wieder ist ein Jahr vergangen und so-mit liegen auch viele schöne Veranstal-tungen und Aktionen in der Nachbar-schaft hinter uns. Solche Anlässe sind den aktiven Genossenschafterinnen und Genossenschaftern zu verdan-ken. Viele von ihnen sind seit Jahren sehr engagiert und bringen Ideen und Wünsche für ein friedliches, schönes Zusammenleben ein. Ohne diese akti-ven Nachbarn wären viele Aktionen gar nicht möglich gewesen. Besten Dank für die Unterstützung!

Velo-Reparatur-Aktion als Quartier-vernetzungEs ist April und endlich Zeit, sein Velo aus dem Winterschlaf zu holen. Zu Beginn wurden Personen in den Sied-lungen Katzenbach, Buchwiesen und Hertenstein gesucht, welche sich mit kleinen Reparaturen an Velos aus-kennen. Es dauerte nicht lange, bis sich vier Nachbarn gemeldet haben. Mit dem Brokids in Seebach haben wir diesen Anlass organisiert. Brokids ist ein Präventionsangebot für Kinder und Jugendliche, welche dort erste Arbeitserfahrungen erlernen dürfen. Sie reparieren Velos und es gibt auch günstige Kinderspielsachen zu kau-fen. Brokids hat uns ihre Werkstatt zur Verfügung gestellt und auch tat-kräftige freiwillige Helfer. Es kamen viele Nachbarn mit ihren Velos vorbei. Nebenbei wurde Kaffee getrunken und geplaudert. Viele wussten gar nicht, dass es neben ihrer Siedlung ein sol-ches Angebot gibt. Es war ein sehr erfolgreicher Anlass und nur möglich dank so vielen freiwilligen Helfern.

Neumieterbegrüssung einmal andersDie Neubauten Am Katzenbach IV in Seebach stehen, und die Mieterinnen und Mieter durften Ende Juni in ihr neues Zuhause einziehen. Bisher war es üblich, dass die BGZ nach dem Ein-zug einen Begrüssungsapéro für die Neuen organisiert. Für die «Katzen-bächler» wurde etwas Neues auspro-biert: Ein Neumieter-Workshop vor Einzug. Mit Unterstützung der Quar-tierkoordinatorin Seebach organisierte die BGZ im Gemeinschaftsraum einen

plante in die Tat umzusetzen und dabei andere Nachbarn zur Mitgestaltung zu motivieren. Es war eine gelungene Be-pflanzung mit einem anschliessenden gemütlichen Apéro für die tatkräftigen Helferinnen und Helfer.

Nachbarschaftsfest, Bingoplausch und BastelraumIn Stadel steht ein Schopf. Gemütlich, genug Platz und mit Tischen, Sitzbän-ken und einem Tischtennistisch be-stückt. In Zusammenarbeit mit zwei engagierten Anwohnern wurde im Juli ein Grillfest veranstaltet. Das Fest war eine «Teilete», es wurden köstliche Salate und Desserts mitgebracht. Die Getränke übernahm die BGZ, und das Grillfleisch brachte jeder selber mit. Zum Schluss wurde noch ein kleines Tischtennisturnier ausgetragen, wobei es kleine Preise zu gewinnen gab. An-sonsten wurde geplaudert und gelacht – es war ein gelungener Anlass.

Im März fand im Gemeinschaftsraum Schwamendingen ein Bingoplausch statt. Vier Stunden lang wurde gespielt und Snacks und Getränke konsumiert. Während den Pausen sprachen die Nachbarn über Schwamendingen. Vie-le von ihnen wohnen seit vielen Jahren dort. Es wurde über alte Zeiten ge-sprochen und Erinnerungen wurden ausgetauscht, aber auch über anste-hende Veränderungen wie die Aufwer-tung des Schwamendinger-Dreiecks diskutiert. Die Rückmeldung dieser Veranstaltung war äusserst positiv mit dem Wunsch, dies unbedingt wieder durchzuführen!

In der Siedlung Saatlen half eine en-gagierte Bewohnerin einen Apéro zu organisieren. Trotz Kälte war der An-lass ein voller Erfolg. In Schwamen-dingen und in Seebach hat die BGZ Gemeinschaftsräume. In der Kolonie Saatlen besteht diese Infrastruktur leider nicht. Es gibt Möglichkeiten, die Räume von der Genossenschaft «Mehr als Wohnen» zu mieten oder unseren Gemeinschaftsraum in Schwamen-dingen zu benutzen. Dennoch fällt es leichter, einen Anlass innerhalb der

solchen Workshop mit anschliessen-dem Apéro. Da es viele Anmeldungen gab, wurde der Workshop zweimal durchgeführt. Dabei gab es vier un-terschiedliche Tischgespräche mit den Themen: Was wissen Sie bereits über das Quartier? Wie gestalten wir gemeinsam den Aussen- und Innen-raum? Was bedeutet für Sie Genos-senschaft? Was verstehen Sie unter Zusammenleben/gute Nachbarschaft? Es wurde angeregt diskutiert, und die Ideen und Anregungen wurden no-tiert. Bei den Diskussionen zeigte sich, dass oft gleiche Meinungen und Vor-stellungen über das Zusammenleben herrschen. Es wurden bereits auch Ideen und Vorschläge für eine aktive Nachbarschaft gesammelt. Diese Ide-en wurden natürlich von den bereits bestehenden aktiven Gruppen in See-bach gerne entgegengenommen. Das Ziel, dass sich die Nachbarschaft ken-nenlernt und über das gemeinsame Zusammenleben austauscht, wurde vollumfänglich erreicht.

Mitwirkung bei der Umgestaltung des Siedlungsplatzes am KatzenbachAm Katzenbach in Seebach gibt es ei-nen Siedlungsplatz. Die Anwohnerin-nen und Anwohner schätzen diesen Ort. Die Kinder haben genügend Platz zum Spielen und die Erwachsenen können ungestört plaudern. Für einige Familien ist dies gar ein Treffpunkt. Da dieser Platz für viele wichtig ist, kamen Ideen auf, wie dieser Begegnungsort positiver gestaltet werden könnte. Ei-nige engagierte Nachbarn schrieben einen Antrag an den Vorstand, welcher von diesem genehmigt wurde. Folge: Man bildete eine Projektgruppe, be-stehend aus Vorstandsmitgliedern, Geschäftsstellenmitarbeitenden sowie zwei Bewohnerinnen. Es war das erste Mal, dass eine solche Mitwirkung in-nerhalb der BGZ geschah. Gemeinsam wurde über Gestaltung, zusätzliche Sitzgelegenheiten und Bepflanzung diskutiert. Als der Plan stand, durften Anwohner mit den BGZ-Gärtnern die Pflanzen einsetzen. Das Ziel dieser Projektgruppe war es, nicht nur mitre-den zu können, sondern auch das Ge-

Nachbarschaftliche Aktivitäten


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Siedlung zu planen. Ein Raum, wel-cher dafür in einer Siedlung zur Ver-fügung steht, wird erfahrungsgemäss auch öfters genutzt. Wir kamen auf die Idee, den Anwohnerinnen und Anwoh-nern der Kolonie Saatlen für Anlässe einen Bastelraum zur Verfügung zu stellen. Anhand eines Flyer-Aufrufes suchten wir weitere engagierte Nach-barn. Eine Dreier-Gruppe ist nun vol-ler Tatendrang, diesen Bastelraum zu verwalten. Es entstanden Ideen wie: Yogakurs, Malatelier, Spielnachmittag für Kinder, Kaffee und Kuchen für äl-tere Menschen usw. Es ist kein Raum für grosse Veranstaltungen, aber oft benötigt es nicht viel, um die Nachbarn näher zusammen zu bringen und das Siedlungsleben aufzupeppen.

Die BGZ darf mit all den engagier-ten Nachbarn in eine rosige Zukunft schauen. In Seebach laufen viele Ver-anstaltungen und Projekte, wie der Mittagstisch und der Seniorenstamm-tisch. Beides sind sehr wichtige Treff-punkte für Jung und Alt. Hierfür ist die Arbeitsgruppe Nachbarschaft See-bach verantwortlich. Ihre Mitglieder treffen sich einmal im Monat im Ge-meinschaftsraum, um Ideen über die Förderung des Zusammenlebens zu sammeln. Und was wäre Seebach ohne die Anlässe der Koko wie Neujahrs-brunch, Frühlingsapéro, Seniorenaus-flug, die Halloweenparty usw. All dies sind Anlässe, an welchen Neumieter andere Nachbarn kennen lernen kön-nen.

Wie im Geschäftsbericht 2014 er-wähnt, hegt die BGZ weiterhin das Ziel, langjährige und glückliche Mie-ter zu haben. Sie wünscht sich, dass die Nachbarn untereinander ein gu-tes Einvernehmen pflegen und dies in Eigenverantwortung auch angehen. Hierfür zeichnet sich das Jahr 2015 positiv aus. Es fanden sich immer mehr engagierte Personen in den un-terschiedlichen Siedlungen. Die Ver-antwortliche für soziokulturelle Ak-tivitäten bietet gerne Unterstützung an und ist Ansprechperson für alle Nachbarn.


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In memoriam

Im Jahr 2015 sind folgende Mieterinnen undMieter verstorben:

Al Laham Adnan, Winterthurerstrasse 644

Brunner Maya, Kronwiesenstrasse 51

Bührer Hans, Unterfeldstrasse 47

Bührer Margrit, Unterfeldstrasse 47

Courage Caroline, Kirchenfeld 62

Garcia Maria E., Katzenbachstrasse 82

Grab Alice, Kirchenfeld 87

Grab Franz, Kirchenfeld 87

Häuptli René, Luegislandstrasse 47

Heinrich Manon, Altwiesenstrasse 59

Kühne Karl, Rümlangstrasse 1

Lang Walter, Luegislandstrasse 49

Leemann Nadia, Winterthurerstrasse 634

Lutz Hans Peter, Luegislandstrasse 47

Mäder Berta, Winterthurerstrasse 548

Meier-Tretter Hans, Kronwiesenstrasse 62

Müller Fritz, Kirchenfeld 30

Ostermeier René, Hertensteinstrasse 43

Pfister Charlotte, Kronwiesenstrasse 69

Ramadani Denis, Luchswiesenstrasse 33

Rhyn Fritz, Luegislandstrasse 53c

Schibli Werner, Kronwiesenstrasse 29

Schmeling Albine, Boulevard Lilienthal 63

Speiser Lorenz, Kirchenfeld 86

Stiefel Walter, Kronwiesenstrasse 57

Tanner Margrith, Kronwiesenstrasse 60

Trigili Biagio, Unterfeldstrasse 43

Widmer Theodor, Hertensteinstrasse 49

Den Angehörigen sprechen wir nochmalsunser herzliches Beileid aus.


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Neugestaltung Siedlungsplatz Am Katzenbach

Im Sommer 2015 wurde der Siedlungs-platz in Seebach mit tatkräftiger Mithilfe von jungen und älteren Genossenschafterinnen und Genossen-schaftern neu gestaltet.


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Lagebericht

AllgemeinesDas neue Rechnungslegungs- und Re-visionsrecht verlangt eine angepasste Darstellung der Rechnungslegung. Diese haben wir bereits im letztjähri-gen Geschäftsbericht entsprechend berücksichtigt. Neu kommt ab diesem Jahr eine zusätzliche Rechnungsle-gung nach einem anerkannten Stan-dard hinzu. Wir haben uns für die Rechnungslegung nach Swiss GAAP FER entschieden. Für die Steuerbe-hörde und für Sie als Genossenschaf-ter bleibt die bisherige Rechnungs-legung nach dem Obligationenrecht relevant. Aus diesem Grund haben wir uns entschlossen, den Abschluss nach Swiss GAAP FER nicht in den gebunde-nen Geschäftsbericht zu integrieren, sondern als Separatdruck beizulegen.

Allgemeiner GeschäftsverlaufDas Geschäftsergebnis fiel im Be-richtsjahr erneut sehr erfreulich aus. Die Mietzinseinnahmen stiegen trotz einer Mietzinsreduktion Mitte Jahr unter anderem aufgrund der Erstver-mietung Am Katzenbach IV um 1,872 TCHF. Das gute Ergebnis erlaubte uns wiederum, die steuerlich maximal zu-lässigen Einlagen in die Amortisati-onskonti und in den Erneuerungsfonds zu tätigen. Zusätzlich konnten weitere 200000 Franken in den Akquisitions-fonds eingelegt werden. Für die Re-novation Rümlangstrasse 1 wurden dem Erneuerungsfonds 1,545 TCHF entnommen. Die von der Nationalbank im Zusammenhang mit der Aufhebung der Eurountergrenze eingeführten Mi-nuszinsen führten dazu, dass bei mit SWAP abgesicherten Liborhypotheken die Minuszinsen weitergegeben wur-den. Die BGZ ist davon nur mit einer Hypothek über 5 Mio. Franken betrof-fen. Trotz diesem Ereignis konnte die durchschnittliche Verzinsung der Hy-potheken weiter auf lediglich 1,42 % reduziert werden.

Durchführung einer RisikobeurteilungDie wesentlichen Risiken werden durch die Fachkommission Finanzen und Personal periodisch überprüft und notwendige Massnahmen getrof-fen. Die Risikobeurteilung wurde in Protokollen dokumentiert und durch den Gesamtvorstand überwacht. Dabei konnte festgestellt werden, dass aktu-ell keine grösseren Risiken bestehen.

Durchführung eines internen Kontrollsystems (IKS)Die im Kontrollplan des IKS festge-legten Prozesse wurden detailliert überprüft. Aufgrund der durchgeführ-ten Kontrollen kann bestätigt werden, dass die Prozesse gut dokumentiert und nachvollziehbar sind. Es wurden keine wesentlichen Schwachstellen im Hinblick auf eine ordnungsgemässe Rechnungslegung identifiziert.

VermietungssituationSämtliche im Jahr 2015 neu erstell-ten Wohnungen waren per Ende Jahr vermietet. Auch bei den bestehenden Wohnungen waren kaum Leerstände zu verzeichnen.

Neubauten, Ersatzneubauten und SanierungenDie kontinuierliche Umsetzung un-seres Bauleitbildes, welches im Be-richtsjahr komplett überarbeitet wur-de und neu erschienen war, garantiert, dass wir auch in den nächsten Jahren und Jahrzehnten bestens unterhalte-nen und attraktiven Wohnraum anbie-ten können.

Aussergewöhnliche Ereignisse nach dem BilanzstichtagZum aktuellen Zeitpunkt sind keine aussergewöhnlichen Ereignisse be-kannt, welche den Geschäftsbericht positiv oder negativ beeinflussen wür-den.

ZukunftsaussichtenDas allgemeine tiefe Zinsniveau wird sich in naher Zukunft kaum merklich verändern. Im Laufe des Jahres 2016 erwarten wir auch keine Verände-rung des hypothekarischen Referenz-zinssatzes und somit gleichbleibende Mieten. Trotzdem ist der Finanzierung weiterhin eine hohe Aufmerksamkeit zu schenken, da diese das Jahreser-gebnis massgeblich beeinflusst.

Der Liquiditätsbedarf für das Jahr 2016 ist mit einem Rahmenvertrag für Hypotheken gesichert, die Investi-tionen sollten zu etwa 50 Prozent aus dem Cashflow finanziert werden. Es ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach günstigem Wohnraum unverän-dert hoch bleiben wird.


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Die BGZ im 2000er-Klub

Mit der Übergabe der 57 Wohnungen der Überbauung «Am Katzenbach IV» in Zürich-Seebach per 1. Juli 2015 an die neuen Mieterinnen und Mieter hat die Baugenossenschaft Glattal Zürich erstmals in ihrer bald 75-jährigen Geschichte die Marke von 2000 Wohneinheiten überschritten und zählt somit zu den «ganz Grossen» in der Wohnbau-Genossenschaftsszene. Ex-akt besitzt die BGZ nun 179 Reihenein-familienhäuser und 1848 Wohnungen, insgesamt also 2027 Wohneinheiten und bietet somit über 5000 Menschen ein Zuhause. 1883 Wohneinheiten be-finden sich in der Stadt Zürich, 81 im Glattpark und 63 in Stadel im Zürcher Unterland.

Die Verantwortlichen der BGZ nah-men diesen Meilenstein zum Anlass, die Mieterinnen und Mieter der 1999., 2000. und 2001. Wohneinheit Ende August zu ehren und ihnen anläss-lich eines kleinen Apéros ein Präsent zu überreichen. Im Beisein von Sarah Kopp, Leiterin Verwaltung, durften die Brüder Benjamin und Severin Eberle (1999. Wohnung), Astrid und Philipp Jecker (2000. Wohnung) sowie Selcan und Irfan Uyar (2001. Wohnung) aus den Händen von Genossenschafts-

präsident Albert Deubelbeiss ihre Ge-schenke entgegennehmen.

Entwicklung WohnungsbestandInteressant ist auch, in welchen Zeit-folgen die über 2000 Wohneinheiten entstanden sind. Bereits in den ers-ten drei Jahren – die BGZ wurde am 23. Dezember 1942 gegründet – wur-den 151 Wohnungen und 141 Einfa-milienhäuser, insgesamt also 292 Wohneinheiten, gebaut. In der Dekade zwischen 1946 und 1955 erreichte die

Bautätigkeit ihren Höhepunkt – in die-ser Zeitspanne konnten mehr als 1000 Wohnungen und Einfamilienhäuser den neuen Mieterinnen und Mietern übergeben werden. Bis in die frühen 2000er-Jahre hat sich der Wohnungs-bestand eher gemächlich und mehr oder weniger linear entwickelt, ehe mit Beginn der ersten Ersatzneubau-ten im Gebiet Katzenbach (die Siedlung Am Katzenbach I mit 105 Wohnungen wurde 2007 fertig gestellt) wieder ver-mehrt Bautätigkeiten zu verzeichnen sind. Diese Tendenz wird sich auch in den nächsten Jahren fortsetzen, ste-hen doch neben den Ersatzneubauten Im Schuppis I und II, Am Katzenbach V, Birch-/Hertensteinstrasse und Neu-wiesen, letztere im Zusammenhang mit der Autobahn-Einhausung, sowie den Neubauprojekten in Rümlang und Bülach weitere grössere Bauvorhaben an, die den Wohnungsbestand der BGZ in absehbarer Zeit auf über 2500 an-wachsen lassen werden.

Präsident Albert Deubelbeiss mit Familie Jecker (Mieter der 2000. BGZ-Wohnung)

Rang Baugenossenschaft Anzahl Wohneinheiten1. ABZ Zürich 46382. ASIG Zürich 25363. FAMBAU Bern 25034. FGZ Zürich 22745. ABL Luzern 20996. BGZ Zürich 20277. SCHL Lausanne 20178. SAW Zürich 20119. GEWOBAG Zürich 2001

10. HGW Winterthur 1839

Quelle: Redaktion Wohnen

Bemerkung:Wohnungsbestände in der Regel per 31.12.2014.

Ausnahme:BGZ; Stand per 31.12.2015

Die Top Ten der Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz


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Ein Blick auf den aktuellen Wohnungsmix zeigt, dass 53 % und somit mehr als die Hälfte der Wohneinheiten 3- und 3½-Zimmer-Wohnungen sind, gefolgt von 343 2- und 2½- sowie 329 4- und 4½-Zimmer-Wohnungen. Knapp 9 % der von der BGZ angebotenen Unterkünfte sind Einfamilienhäuser – 159 mit 4 und 20 mit 5 Zimmern. Die lediglich zwei 6½-Zim-mer-Wohnungen machen gerade einmal 0,1 % des Wohnungsbestandes aus und kommen in der nachstehenden Grafik nicht zum Ausdruck.

Wohnungsmix

1-Zimmer-Wohnungen

2-Zimmer-Wohnungen

3-Zimmer-Wohnungen

4-Zimmer-Wohnungen

5-Zimmer-Wohnungen

6-Zimmer-Wohnungen

Einfamilienhäuser

53 %

16 %

3 %0 %

17 %9 % 2 %

Wohnungsbestand

2200

2000

1800

1600

1400

1200

1000

800

600

400

2001945 1955 1965 1975 1985 1995 2005 2015

Jahr Anzahl Wohnungen1945 2921955 13221965 13781975 16911985 17251995 17732005 17292015 2027


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Einige Zukunftsgedanken

Seit Mitte 2015 überschlagen sich die Meldungen über unkontrollierba-re Menschenströme, und die Bilder all-abendlich in den Nachrichten las-sen uns die Köpfe schütteln. Die offi-ziellen Organe der Sicherheitsbehör-den warnen europaweit vor möglichen Übergriffen, und die bereits verübten Anschläge in einigen Metropolen unter-malen diese Warnungen als realitäts-nah. Eine 100%-ige Sicherheit sei nicht zu garantieren, ist der allgemeine Te-nor der Behörden, und manch einer fin-det für sich sehr schnell eine Antwort auf die Frage, wer denn daran Schuld haben könnte.

Die Reizüberflutung mit besorgniser-regenden Meldungen wie Bürgerkrie-ge, Flüchtlingswellen, Terrorregime, Grenzschliessungen und dazu noch Naturphänomene sowie das Erkennen, von renommierten Wirtschaftsträgern an der Nase herum geführt zu werden, lässt in vielen Menschen ein Unbeha-gen heranwachsen. Man möchte, dass etwas geschieht und will, dass wieder alles so wird wie früher. Gedanklich verengt sich der Weg und sprachlich pauschalisiert – oder gar radikalisiert – sich die eigene Urteilsbegründung über das, was zu geschehen hat.

Aus Mangel an differenzierten In-formationen tendiert der Mensch zu Pauschalisierungen, und hinter zu-sammengetragenen Pauschalisierun-gen finden immer mehr Menschen für sich einen passenden Strohhalm, um sich in der konsumierten Reizüber-flutung irgendwo festklammern zu können. Hier ist allerdings auch fest-zuhalten, dass es nie eine eindeutige Wahrheit gibt. Hinter jeder Meldung und hinter jeder Aktion gibt es einen Auslöser. Am einfachsten erklärt man diesen Auslöser, wenn man, ohne selbst zu agieren, einfach eine pau-schalisierte Antwort übernimmt. So stimmt es dann schon, irgendwie …

«Wenn zwei Knaben jeder einen Apfel hat und sie diese Äpfel tauschen, hat am Ende auch nur jeder einen. Wenn aber zwei Menschen je einen Gedanken haben und diese tauschen, hat am Ende jeder zwei neue Gedanken.» – Platon

Ein gegenseitiger Gedankenaustausch findet durch Gespräche, oder heute auch «chatten», statt. Antworten wer-den heute leider sehr oft einfach kon-sumiert. Den zu einem passenden Ant-wortlieferanten kann man sich bequem aussuchen und mal «durchzappen». Seine Meinung vertreten und gleichzei-tig andere Meinungen einfordern. Über die Information dann nachdenken und, ohne sie übernehmen zu müssen, die Gedanken des anderen auch zulassen.

Wir dürfen nicht verlernen, eine eigene Meinung zu entwickeln, zu vertreten und sie bei Bedarf auch revidieren zu dürfen. Als Gemeinschaft haben und fördern wir in unserer Baugenossen-schaft bereits einige Plattformen, um genau diesen Austausch zu fördern. Nutzen Sie die Gelegenheit auf den per-sönlichen Austausch und trotzen Sie dem reinen Konsum von Meldungen und Antworten.


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Der Siedlungsplatz wird rege genutzt

Der Siedlungsplatz in Seebach wird rege genutzt. Vor allem – aber nicht nur – die jüngsten Bewohnerinnen und Bewohner geniessen ihn.


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Verzeichnis der Liegenschaften

Von den vorstehenden Wohneinheiten handelt es sich per 31. Dezember 2015 um: 44 subventionierte Wohneinheiten in den Kolonien Am Katzenbach I (26) und Am Katzenbach III (18) 10 behindertengerechte Wohnungen in den Kolonien Hertenstein (6) und Neuwiesen III (4)

2. Katzenbach 1944/45 1977/80 11 4 58 62 62 5 661 248 14 895 2003. Buchwiesen 1946/47 1976/78 90 20 110 110 7 885 913 33 161 000 4. Roswiesen 1947/48 1987 23 12 115 3 130 130 5 Läden 8 800 000 28 015 000 5. Altwiesen 1948/49 1988 12 63 63 48 48 111 1 Kindergarten 11 000 000 29 881 900 1 Therapiepraxis 6. Neuwiesen I 1949 1981 11 4 45 9 4 62 62 4 368 300 11 916 500 7. Birch-/Hertensteinstrasse 1950 1979/80 4 6 18 24 24 2 126 000 5 628 000 8. Kronwiesen I 1951 1991 13 5 79 11 95 11 11 106 1 Laden 9 800 000 25 042 900 9. Winterthurer-/ 1952 1987/88 4 6 2 8 8 1 Betagtenheim 1 600 000 6 587 000 Dübendorfstrasse 1 Kindertagesstätte 2 Läden 10. Kronwiesen II 1951/52 1992 15 8 63 19 90 90 8 500 000 19 703 000 11. Kronwiesen III 1953/54 1994 23 6 17 9 84 16 17 6 155 10 10 165 Geschäftsstelle BGZ 16 859 000 39 787 200 1 Kindertagesstätte 1 Therapiepraxis 12. Riedacker 1955 1980/90 8 6 12 10 10 6 44 44 3 388 000 11 000 000 13. Kronwiesen IV 1955/56 1995 17 21 66 21 108 108 10 300 000 22 768 000 14. Neuwiesen II 1956/57 1996 8 16 36 8 60 60 5 375 000 11 815 000 15. Luchswiesen I 1959 1998 8 22 26 4 9 9 70 70 1 Gemeinschaftsraum 7 000 000 17 915 900 16. Luchswiesen II 1959 1997 8 8 4 36 4 18 70 70 6 640 000 14 627 000 17. Grünhalden 1966 2002 1 4 9 2 15 15 3 738 700 3 708 200 18. Ahorn 1973 2009/10 4 12 12 12 36 36 8 100 000 9 466 000 19. Saatlen I 1974/75 2010/11 10 12 13 63 48 7 143 143 1 Zahnarztpraxis 42 500 000 43 873 00020. Rümlangstrasse 1 1975 2014 1 10 10 2 22 22 6 400 000 8 650 000 21. Hertenstein 1979 2013 3 3 24 3 4 34 34 8 400 000 11 520 000 22. Neuwiesen III 1985 4 12 7 7 1 27 27 5 129 800 9 097 500 23. Saatlen II 1986 4 18 18 18 54 54 9 188 000 14 600 000 24. Alte Post 1952 Gewerbeliegenschaft 1 100 000 2 685 000 25. Rümlangstrasse 31 1934 1 2 2 2 1 000 000 902 800 26. Am Katzenbach I 2007 12 14 36 39 16 105 105 1 Pflegewohnung 40 950 000 44 139 700 9 Separatzimmer 1 Büro 27. Am Katzenbach II 2010 13 13 42 40 20 2 117 117 1 Pflegewohnung 49 000 000 51 587 000 4 Separatzimmer 1 Gemeinschaftsraum 28. Am Katzenbach III 2013 6 3 9 22 14 48 48 2 Werkstätten 17 370 000 16 440 00029. Am Katzenbach IV 2015 5 3 30 12 12 57 57 1 Kindergarten 24 550 000 24 110 000 1 Hort 30. Stadel I 2012 1 5 3 6 14 14 6 200 000 4 046 000 31. Stadel II 2013/14 8 2 6 25 8 1 7 49 49 1 Spielgruppe 25 575 000 19 518 200 32. Wrighthouse 2014 2 36 39 6 81 81 5 Läden 48 900 000 28 977 000 34. Dübendorfstrasse 25 1917 1 3 3 3 950 000 713 000 Vetropack-Areal Bülach Landparzelle 11 073 997 Total 241 6 25 144 199 692 381 106 223 8 62 2 1848 159 20 179 2027 419 428 958 586 777 000

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Von den vorstehenden Wohneinheiten handelt es sich per 31. Dezember 2015 um: 44 subventionierte Wohneinheiten in den Kolonien Am Katzenbach I (26) und Am Katzenbach III (18) 10 behindertengerechte Wohnungen in den Kolonien Hertenstein (6) und Neuwiesen III (4)

2. Katzenbach 1944/45 1977/80 11 4 58 62 62 5 661 248 14 895 2003. Buchwiesen 1946/47 1976/78 90 20 110 110 7 885 913 33 161 000 4. Roswiesen 1947/48 1987 23 12 115 3 130 130 5 Läden 8 800 000 28 015 000 5. Altwiesen 1948/49 1988 12 63 63 48 48 111 1 Kindergarten 11 000 000 29 881 900 1 Therapiepraxis 6. Neuwiesen I 1949 1981 11 4 45 9 4 62 62 4 368 300 11 916 500 7. Birch-/Hertensteinstrasse 1950 1979/80 4 6 18 24 24 2 126 000 5 628 000 8. Kronwiesen I 1951 1991 13 5 79 11 95 11 11 106 1 Laden 9 800 000 25 042 900 9. Winterthurer-/ 1952 1987/88 4 6 2 8 8 1 Betagtenheim 1 600 000 6 587 000 Dübendorfstrasse 1 Kindertagesstätte 2 Läden 10. Kronwiesen II 1951/52 1992 15 8 63 19 90 90 8 500 000 19 703 000 11. Kronwiesen III 1953/54 1994 23 6 17 9 84 16 17 6 155 10 10 165 Geschäftsstelle BGZ 16 859 000 39 787 200 1 Kindertagesstätte 1 Therapiepraxis 12. Riedacker 1955 1980/90 8 6 12 10 10 6 44 44 3 388 000 11 000 000 13. Kronwiesen IV 1955/56 1995 17 21 66 21 108 108 10 300 000 22 768 000 14. Neuwiesen II 1956/57 1996 8 16 36 8 60 60 5 375 000 11 815 000 15. Luchswiesen I 1959 1998 8 22 26 4 9 9 70 70 1 Gemeinschaftsraum 7 000 000 17 915 900 16. Luchswiesen II 1959 1997 8 8 4 36 4 18 70 70 6 640 000 14 627 000 17. Grünhalden 1966 2002 1 4 9 2 15 15 3 738 700 3 708 200 18. Ahorn 1973 2009/10 4 12 12 12 36 36 8 100 000 9 466 000 19. Saatlen I 1974/75 2010/11 10 12 13 63 48 7 143 143 1 Zahnarztpraxis 42 500 000 43 873 00020. Rümlangstrasse 1 1975 2014 1 10 10 2 22 22 6 400 000 8 650 000 21. Hertenstein 1979 2013 3 3 24 3 4 34 34 8 400 000 11 520 000 22. Neuwiesen III 1985 4 12 7 7 1 27 27 5 129 800 9 097 500 23. Saatlen II 1986 4 18 18 18 54 54 9 188 000 14 600 000 24. Alte Post 1952 Gewerbeliegenschaft 1 100 000 2 685 000 25. Rümlangstrasse 31 1934 1 2 2 2 1 000 000 902 800 26. Am Katzenbach I 2007 12 14 36 39 16 105 105 1 Pflegewohnung 40 950 000 44 139 700 9 Separatzimmer 1 Büro 27. Am Katzenbach II 2010 13 13 42 40 20 2 117 117 1 Pflegewohnung 49 000 000 51 587 000 4 Separatzimmer 1 Gemeinschaftsraum 28. Am Katzenbach III 2013 6 3 9 22 14 48 48 2 Werkstätten 17 370 000 16 440 00029. Am Katzenbach IV 2015 5 3 30 12 12 57 57 1 Kindergarten 24 550 000 24 110 000 1 Hort 30. Stadel I 2012 1 5 3 6 14 14 6 200 000 4 046 000 31. Stadel II 2013/14 8 2 6 25 8 1 7 49 49 1 Spielgruppe 25 575 000 19 518 200 32. Wrighthouse 2014 2 36 39 6 81 81 5 Läden 48 900 000 28 977 000 34. Dübendorfstrasse 25 1917 1 3 3 3 950 000 713 000 Vetropack-Areal Bülach Landparzelle 11 073 997 Total 241 6 25 144 199 692 381 106 223 8 62 2 1848 159 20 179 2027 419 428 958 586 777 000

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Erfolgsrechnung 2015

2015 2014CHF CHF

Nettoerlöse aus Lieferungen und LeistungenMietzinserträge 25 507 487 23 635 309

Nebenkosten 627 918 359 352Mieterzahlungen 194 340 140 244Übriger Ertrag 235 634 170 309

LiegenschaftenaufwandUnterhalt/Reparaturen –3 514 605 –2 824 180Baurechts- und Pachtzinsen –71 651 –71 651Versicherungen –184 603 –178 284Abgaben/Gebühren –1 574 820 –1 491 730Einlage Erneuerungsfonds –5 165 753 –5 622 481

Bruttoergebnis 16 053 947 14 116 888

PersonalaufwandBetrieb –2 913 853 –2 736 243

Geschäftsstelle –1 063 344 –944 459

Übriger betrieblicher Aufwand Büro- und Verwaltungsaufwand –574 789 –522 338Organkosten –179 096 –175 501

Betriebliches Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen 11 322 865 9 738 347


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2015 2014CHF CHF

Übertrag 11 322 865 9 738 347

Abschreibungen auf AnlagevermögenAbschreibungen mobile Sachanlagen –32 328 –41 423

Abschreibungen immaterielle Werte –26 561 –174 830Einlage Amortisationskonto –6 940 746 –4 918 569Einlage Heimfallfonds –59 194 –59 194

Betriebliches Ergebnis vor Zinsen und Steuern 4 264 036 4 544 331

Finanzaufwand Zinsaufwand Hypotheken –3 230 604 –3 015 746Zinsaufwand Darlehenskasse –503 118 –573 117

Finanzertrag 45 799 53 364

Betriebliches Ergebnis vor Steuern 576 113 1 008 832

Ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Aufwand –200 000 –520 000

Jahresergebnis vor Steuern 376 113 488 832

Direkte Steuern –155 123 –246 135

Jahresgewinn 220 990 242 697


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Bilanz per 31. Dezember 2015

A K T I V E N 2015 2014CHF CHF

UmlaufvermögenFlüssige Mittel 2 419 809 1 899 560Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 223 817 32 618

. /. Delkredere –28 000 –28 000Übrige Kurzfristige Forderungen 132 690 104 303Aktive Rechnungsabgrenzungen

Heiz- und Nebenkosten 745 332 802 166Übrige Aktive Rechnungsabgrenzungen 33 685 0

Total Umlaufvermögen 3 527 333 2 810 647

AnlagevermögenFinanzanlagen 5 127 000 1 627 000Sachanlagen

Gebäude auf eigenem Land 396 516 261 369 566 261. /. Amortisationskonto –60 823 391 –53 882 655Gebäude auf Land im Baurecht 11 838 700 11 838 700. /. Heimfallfonds –2 092 796 –2 033 602Unbebautes Land 11 073 997 11 073 997Baukonti 17 231 665 21 227 801Übrige Sachanlagen 76 750 1 265 066

Total Sachanlagen 373 821 186 359 055 568Immaterielle Werte 39 900 30 000Nicht einbezahltes Genossenschaftskapital 28 419 48 900

Total Anlagevermögen 379 016 505 360 761 468

Total Aktiven 382 543 838 363 572 115


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P A S S I V E N 2015 2014CHF CHF

Kurzfristiges FremdkapitalVerbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 721 444 949 620Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

Innerhalb eines Jahres fällige Hypothekarraten 264 350 100 000Total Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 264 350 100 000Übrige Kurzfristige Verbindlichkeiten 349 440 473 281Passive Rechnungsabgrenzungen

Vorausbezahlte Mietzinse 1 034 320 989 921Akontozahlungen Heiz- und Nebenkosten 1 597 179 1 539 600Akontozahlungen Wasserkosten 189 345 110 622Steuerabgrenzung 66 286 224 000Diverse Rechnungsabgrenzungen 602 650 646 963

Total Passive Rechnungsabgrenzungen 3 489 780 3 511 106Kurzfristige Rückstellungen 47 284 545 096

Total Kurzfristiges Fremdkapital 4 872 298 5 579 103

Langfristiges FremdkapitalLangfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

Hypotheken 262 841 075 245 065 000Darlehenskasse 31 129 418 29 902 675

Total Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 293 970 493 274 967 675Übrige Langfristige Verbindlichkeiten

Darlehen 6 257 420 9 397 505Rückstellungen

Erneuerungsfonds 56 135 626 52 575 962Übrige Fonds 2 842 046 2 636 076Diverse Rückstellungen 727 103 727 103

Total Rückstellungen 59 704 775 55 939 141

Total Langfristiges Fremdkapital 359 932 688 340 304 321

EigenkapitalGenossenschaftskapital 16 522 800 16 461 100Gesetzliche Gewinnreserve 921 000 896 000Bilanzgewinn

Gewinnvortrag 74 062 88 894Jahresgewinn 220 990 242 697

Total Eigenkapital 17 738 852 17 688 691

Total Passiven 382 543 838 363 572 115


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Leben in der BGZ

Einige Impressionen von glücklichen BGZ-Mieterinnen und -Mietern.


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Unbebautes LandDabei handelt es sich um einen Miteigentumsanteil von ¼ an 41 785 m2 Land in Bülach.

BewertungsgrundsätzeDie für die vorliegende Jahresrechnung angewendeten Grundsätze der Rechnungslegung erfüllen die Anforderungen des schweizerischen Rechnungslegungsrechts. Die wesentlichen Abschlusspositionen sind wie nachstehend bilanziert:

Forderungen aus Lieferungen und LeistungenDie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die übrigen kurzfristigen Forderungen werden zu Nominalwerten ausgewiesen. Gefährdete Forderungen werden wertberichtigt.

FinanzanlagenDie Finanzanlagen sind zu Nominalwerten bilanziert.

AnlagevermögenDas Anlagevermögen wird wie folgt abgeschrieben:

Gebäude auf eigenem Land: 1,5 % degressivGebäude auf Land im Baurecht: 0,5 % linear gemäss BaurechtsverträgenMobiliar und Einrichtungen: 10,0 % linearFahrzeuge: 15,0 % linearMaschinen: 20,0 % linearEDV-Anlagen: 33,3 % linearImmaterielle Werte: 20,0 bis 33,3 % linear

ErneuerungsfondsZur Finanzierung von Grossrenovationen wird ein Erneuerungsfonds gemäss den Bestimmungen der Stadt Zürich geäufnet.

Anhang zur Jahresrechnung 2015 der Baugenossenschaft Glattal Zürich

Erläuterungen zur Jahresrechnung 2015 2014CHF CHF

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Gegenüber Dritten 209 345 8 162

Gegenüber Genossenschaftern (ausstehende Mieten) 14 472 24 456

Total Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 223 817 32 618

Übrige Kurzfristige Forderungen

Verrechnungssteuer 16 029 18 672Guthaben Sozialversicherungen 65 181 61 961Reka Rail Checks 51 480 23 670

Total Übrige Forderungen 132 690 104 303

FinanzanlagenLogis Suisse SA 5 007 000 1 507 000Baugenossenschaft Mehr als Wohnen 120 000 120 000

Total Finanzanlagen 5 127 000 1 627 000


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2015 2014CHF CHF

Diverse Passive Rechnungsabgrenzungen

Hypothekarzinsen (pro rata) 48 650 31 963Ausstehende Wasserrechnungen 535 000 600 000Ausstehende Rechnung Revisionsstelle 19 000 15 000

Total Diverse Passive Rechnungsabgrenzungen 602 650 646 963

Immaterielle WerteDie Kosten für die Überarbeitung des Bauleitbildes aus dem Jahr 2007 beliefen sich bis Ende 2015 auf 86 291 Franken. Sie werden innerhalb von vier Jahren abgeschrieben; per 31.12.2015 standen sie noch mit 39 900 Franken in den Büchern.

2015 2014CHF CHF

BaukontiRenovation Rümlangstrasse 1 0 3 511 980Ersatzneubauten Am Katzenbach IV 0 15 733 175Ersatzneubauten Am Katzenbach V 193 411 81 544Planungsarbeiten Vetropack-Areal Bülach 1 542 088 1 024 874Pfaffenlebern Rümlang 13 574 732 428 206Ersatzneubauten Im Schuppis I 1 581 434 448 022Ersatzneubauten Im Schuppis II 240 000 0Zusatzausbauten Wrighthouse 100 000 0Total Baukonti 17 231 665 21 227 801

Übrige SachanlagenAnzahlungen für Liegenschaften 25 000 1 232 563Büro- und Betriebsmobiliar 19 250 32 501Büro- und Betriebsmaschinen 9 300 1Fahrzeuge 23 200 1Total Übrige Sachanlagen 76 750 1 265 066

2015 2014CHF CHF

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und LeistungenFernwärme Zürich 533 350 549 041Diverse Lieferanten und Unternehmer 188 094 400 579Total Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 721 444 949 620

Übrige Kurzfristige VerbindlichkeitenEidg. Steuerverwaltung (Verrechnungssteuer Darlehenskasse) 173 763 198 365Sozialversicherungen 12 487 0Innerhalb eines Jahres fällige Darlehensamortisationen 99 660 264 010Depots 3 630 4 800Gekündigtes Anteilscheinkapital 59 900 2 600Übrige Kurzfristige Verpflichtungen 0 3 506Total Kurzfristige Verbindlichkeiten 349 440 473 281


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2015 2014CHF CHF

Übrige Fonds

Spezialfonds (versteuert) 492 046 486 076Akquisitionsfonds (versteuert) 2 350 000 2 150 000

Total Übrige Fonds 2 842 046 2 636 076

Kurzfristige RückstellungenRückstellungen für nachlaufende Kosten bzw. ausstehende Rechnungen an der Überbauung Wrighthouse.

DarlehenskasseDie Einlagen der Darlehenskasse werden unter dem Aspekt einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise unter den langfristi-gen verzinslichen Verbindlichkeiten bilanziert, da die Gelder faktisch mittel- bis langfristig zur Verfügung stehen.Für den Rückzug gelten betraglich und zeitlich abgestufte reglementarische Kündigungsfristen, wobei die Minimaleinlage-frist in jedem Fall sechs Monate beträgt.

Diverse RückstellungenVersteuerte Rückstellungen für wärmetechnische Gebäudesanierungen (727 103 Franken).

Ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder AufwandDabei handelt es sich um eine Einlage von 200 000 Franken (Vorjahr: 520 000 Franken) in den Akquisitionsfonds.

Rückzahlung der Genossenschaftsanteile Ausscheidende Mitglieder bzw. deren Erben haben keinen Anspruch auf Genossenschaftsvermögen mit Ausnahme des An-spruchs auf Rückzahlung der von ihnen einbezahlten Genossenschaftsanteile.Die Rückzahlung erfolgt innert drei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses zum Bilanzwert im Zeitpunkt des Aus-scheidens unter Ausschluss der Reserven und Fondseinlagen, höchstens aber zum Nennwert.

Vorstand- und BauentschädigungenIm Jahr 2015 wurden Vorstandsentschädigungen von 110 270 Franken und Bauentschädigungen zulasten der verschiedenen Baukonti in der Höhe von 140 000 Franken ausbezahlt.

Sonstige AngabenZur Sicherstellung der Hypotheken und Darlehen von 269 462 505 Franken dienen Liegenschaften mit einem Anlagewert von 419 453 958 Franken bzw. einem Buchwert von 356 537 771 Franken sowie einem Gebäudeversicherungswert von 586 777 000 Franken.

BaurechtsverträgeFür die Kolonie Grünhalden besteht ein Baurechtsvertrag mit einer Laufzeit bis 31. Dezember 2062; der aktuelle jährliche Baurechtszins beträgt 22 159 Franken. Für die Kolonie Ahorn besteht ein Baurechtsvertrag mit einer Laufzeit bis 22. Dezem-ber 2033; der aktuelle jährliche Baurechtszins beträgt 49 150 Franken.


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Antrag des Vorstandes über die Verwendung des Bilanzgewinnes Gewinnvortrag per 1.1.2015 74 062Jahresgewinn 220 990Verfügbarer Gewinn 295 052Verzinsung Anteilkapital zu 1,25 % –207 578Einlage in gesetzliche Reserve –25 000Vortrag auf neue Rechnung 62 474

2015 2014CHF CHF

Kontraktwert 5 000 000 5 000 000Wiederbeschaffungswert –963 469 –815 825

Derivate FinanzinstrumenteZur Absicherung von Zinssatzrisiken auf Libor-Hypotheken werden Zinssatz-Swaps eingesetzt.Diese dienen der Absicherung künftiger Cashflows und werden daher nicht bilanziert, sondern nachstehend offengelegt:

Erklärung zur Anzahl VollzeitstellenDie Anzahl Vollzeitstellen betrug per 31.12.2015 34,9 (31.12.2014: 35,8).

Der Vorstand empfiehlt, den verfügbaren Gewinn wie folgt zu verwenden:


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mern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen fest-zulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksam-keit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

PrüfungsurteilNach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher VorschriftenWir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben der Verwaltung ausgestaltetes inter-nes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht und empfehlen, die vorliegende Jahres-rechnung zu genehmigen.

Zürich, 4. Februar 2016

BDO AG

Isabel Gebhard ppa. Thomas BuchererLeitende RevisorinZugelassene Revisionsexpertin Zugelassener Revisionsexperte

Bericht der Revisionsstelle

Bericht der Revisionsstelle zur JahresrechnungAls Revisionsstelle haben wir die beiliegende Jahresrech-nung der Baugenossenschaft Glattal Zürich bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang (Seiten 24 bis 27 und 29 bis 32) für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

Verantwortung der VerwaltungDie Verwaltung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung ei-nes internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Da- rüber hinaus ist die Verwaltung für die Auswahl und die An-wendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.

Verantwortung der RevisionsstelleUnsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstan-dards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinrei-chende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungs-handlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sons-tigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtü-

An die Generalversammlung der Baugenossenschaft Glattal Zürich


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Ausweis der Fonds und Reserven per 31. Dezember 2015

CHF

Amortisationskonti

Stand am 1. Januar 2015 53 882 655

+ Reglementarische Einlagen 5 242 474

+ Sondereinlage für Ersatzneubauten Im Schuppis I und II 1 698 262

Stand am 31. Dezember 2015 60 823 391

Heimfallkonti

Stand am 1. Januar 2015 2 033 602

+ Reglementarische Einlagen 59 194


Erneuerungsfonds

Stand am 1. Januar 2015 52 575 962

+ Zuweisungen (1 % vom Gebäudeversicherungswert) 5 165 753

– Entnahme für Erneuerung Tagesheim –61 089

– Entnahme für Erneuerung Kolonie Rümlangstrasse 1 –1 545 000


Gesetzliche Reserve

Stand am 1. Januar 2015 896 000

+ Zuweisung laut GV-Beschluss 2015 25 000

Stand am 31. Dezember 2015 921 000

Fonds für Landerwerb und Liegenschaftskäufe

Stand am 1. Januar 2015 2 150 000

+ Zuweisung 2015 200 000


Spezialfonds

Stand am 1. Januar 2015 486 076

+ Eintrittsgebühren und diverse Einlagen 5 970


Rückstellungen

Stand am 1. Januar 2015 1 272 199

+ Zuweisungen 2015 0

– Auflösungen –497 812



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Die «jüngste» BGZ-Siedlung: Am Katzenbach IV

Per 1. Juli 2015 konnten die 57 Wohnungen in der Überbauung Am Katzenbach IV den neuen Mieterinnen und Mietern übergeben werden.


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Hypotheken und Darlehen

Kolonie Gläubiger Stand am Rückzahlungen Aufnahmen Stand am Zinssatz am1.1.2015 2015 2015 31.12.2015 31.12.2015

CHF CHF CHF CHF

Katzenbach Raiffeisenbank 10 000 000 10 000 000 1,94 %Roswiesen ZKB 7 500 000 7 500 000 0,50 %

ZKB 1 000 000 1 000 000 1,56 %Altwiesen ZKB 6 245 000 6 245 000 1,59 %

ZKB 3 000 000 3 000 000 1,59 %ZKB 2 500 000 2 500 000 1,56 %ZKB 6 255 000 6 255 000 2,07 %

Neuwiesen I Bank Coop 2 150 000 2 150 000 1,40 %Kronwiesen I/II ZKB 5 000 000 5 000 000 3,16 %

ZKB 2 000 000 2 000 000 1,93 %ZKB 2 000 000 2 000 000 0,57 %ZKB 1 000 000 1 000 000 1,56 %ZKB 4 000 000 4 000 000 0,45 %

St. Galler KB 8 500 000 8 500 000 1,90 %St. Galler KB 1 000 000 1 000 000 1,72 %

Winterthur-/Dübendorfstrasse ZKB 1 115 000 1 115 000 2,11 %Kronwiesen III ZKB 3 690 000 3 690 000 2,37 %

ZKB 2 000 000 2 000 000 1,56 %ZKB 8 000 000 8 000 000 0,50 %

Raiffeisenbank 2 250 000 2 250 000 0,89 %Riedacker ZKB 7 000 000 7 000 000 1,98 %Kronwiesen IV ZKB 4 000 000 4 000 000 0,50 %

ZKB 5 730 000 5 730 000 2,22 %Luchswiesen I/II ZKB 4 500 000 4 500 000 0,81 %

ZKB 3 000 000 3 000 000 2,25 %ZKB 2 500 000 2 500 000 0,63 %

ZKB 6 500 000 6 500 000 0,50 %Grünhalden ZKB 2 530 000 2 530 000 1,41 %Ahorn Bank Coop 1 400 000 100 000 1 300 000 1,43 %Saatlen I/II St. Galler KB 6 000 000 6 000 000 1,35 %

Raiffeisenbank 5 000 000 5 000 000 0,65 %WBG 3 204 775 164 350 3 040 425 1,00 %ZKB 4 000 000 4 000 000 1,07 %ZKB 3 500 000 3 500 000 2,31 %ZKB 6 000 000 6 000 000 1,41 %ZKB – 15 000 000 15 000 000 0,55 %

Zwischentotal 144 069 775 264 350 15 000 000 158 805 425


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Kolonie Gläubiger Stand am Rückzahlungen Aufnahmen Stand am Zinssatz am1.1.2015 2015 2015 31.12.2015 31.12.2015

CHF CHF CHF CHF

Übertrag 144 069 775 264 350 15 000 000 158 805 425

Rümlangstrasse 1 ZKB 3 000 000 3 000 000 0,57 %ZKB 4 400 000 4 400 000 1,29 %

Hertenstein Bank Coop 6 400 000 6 400 000 1,87 %Alte Post St. Galler KB 1 000 000 1 000 000 0,65 %Am Katzenbach I ZKB 5 000 000 5 000 000 2,05 %

ZKB 5 000 000 5 000 000 2,20 %ZKB 10 000 000 10 000 000 1,70 %ZKB 4 000 000 4 000 000 1,85 %ZKB 6 000 000 6 000 000 1,90 %

Stadt Zürich 1 993 200 1 993 200 0,00 %Kanton Zürich 1 893 540 99 660 1 793 880 0,00 %

Am Katzenbach II St. Galler KB 3 500 000 3 500 000 1,90 %ZKB 10 000 000 10 000 000 0,75 %ZKB 10 000 000 10 000 000 0,95 %ZKB 10 000 000 10 000 000 0,50 %

Am Katzenbach III ZKB 5 000 000 5 000 000 0,39 %ZKB 7 000 000 7 000 000 1,54 %

Stadt Zürich 1 200 000 1 200 000 0,00 %Kanton Zürich 1 370 000 1 370 000 0,00 %

Stadel I EGW 4 000 000 4 000 000 1,75 %Stadel II St. Galler KB 5 000 000 5 000 000 1,65 %

St. Galler KB 5 000 000 5 000 000 1,95 %

Total Hypotheken und Darlehen 254 826 515 364 010 15 000 000 269 462 505


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Hort und Doppelkindergarten in der Überbauung Am Katzenbach IV

In der Mitte 2015 fertiggestellten Überbauung Am Katzenbach IV befinden sich ein Hort und ein Doppel-kindergarten. Nachstehend einige Impressionen von diesen Räumlichkeiten bzw. deren Benutzer.


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2015 2014CHF CHF

Stand am 1. Januar 29 902 675 27 470 262Einzahlungen 4 408 313 4 970 568

34 310 988 32 440 830Rückzüge 3 510 924 2 912 908

30 800 064 29 527 922

Bruttozinsen 503 118 573 117. /. Verrechnungssteuer 173 764 198 364Gutschrift Nettozinsen 329 354 374 753

Stand am 31. Dezember 31 129 418 29 902 675

Zinssätze: Bis 31.12.2014: 2,0 %, ab 1.1.2015 1,75 %, ab 1.8.2015 1,5 %

Erstmals in der über 40-jährigen Geschichte der BGZ-Darlehenskasse konnte im Jahr 2015 die 30- bzw. per 31. Dezem-ber sogar die 31-Millionen-Marke geknackt werden. Dieser neue Rekord ist einerseits darauf zurückzuführen, dass die Einlagen die Rückzüge um beinahe 900 000 Franken überwogen und andererseits rund 330 000 Franken an Nettozinsen anfielen. Dies, obwohl wir im Kalenderjahr 2015 den Zinssatz infolge der nach wie vor rückläufigen Zinsen an den Geld- und Kapitalmärkten zweimal um jeweils 0,25 % senken mussten.

Im Jahr 2015 standen den 27 Kontoauflösungen – mehrheitlich die Folge von Wegzügen aus der Genossenschaft – 34 Eröffnungen gegenüber, so dass am Jahresende insgesamt 345 Genossenschafterinnen und Genossenschafter von den nach wie vor attraktiven Konditionen profitierten.

Darlehenskasse


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Genossenschaftsanteile per 31. Dezember 2015

31.12.2015 31.12.2014

CHF CHF

Genossenschaftsanteile Mieter 16 380 100 16 010 200

Genossenschaftsanteile Mitglieder ohne Wohnung 125 100 127 100

Total gezeichnete Genossenschaftsanteile 16 505 200 16 137 300

. /. ausstehende Anteile 28 419 48 900

+ noch nicht zurückbezahlte Anteile 59 900 2 600

+ vorausbezahlte Anteile 17 600 323 800

Einbezahlte Genossenschaftsanteile 16 554 281 16 414 800

31.12.2015 31.12.2014

Genossenschafter 2302 2286

wovon Solidarmieter (Zweitgenossenschafter) 400 366

wovon Genossenschafter ohne Wohnung 51 52

Im Jahr 2015 haben sowohl das Genossenschaftskapital als auch der Genossenschafterbestand gegenüber dem Vorjahr nur unwesentlich um 0,8 % bzw. 0,7 % zugenommen.

Dieser relativ kleine Anstieg ist darauf zurückzuführen, dass der Neuvermietung Am Katzenbach IV die vermehrte befristete Vermietung von Genossenschaftswohnungen in den Abbruchgebieten (Im Schuppis I, Am Katzenbach V) gegenübersteht, bei welchen die Mieterinnen und Mieter für die Vermietung auf Zeit nicht mehr als Genossenschafter-innen und Genossenschafter aufgenommen werden.

Das einbezahlte Genossenschaftskapital beträgt per Bilanzstichtag 4,3 % der Bilanzsumme und liegt 0,2 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert.

Genossenschafterbestand per 31. Dezember 2015


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Projekt Vetropack-Areal in Bülach

Im Jahr 2012 konnte die Baugenos-senschaft Glattal Zürich zusammen mit der Logis Suisse AG eine grössere Landparzelle in Bülach erwerben. Auf den rund 42 000 m² – der Anteil der BGZ beläuft sich auf ¼ der Fläche – sollen ab etwa 2019 Miet- und Eigen-tumswohnungen, Gewerberäume, Ladenflächen und ein Hotel entstehen. Das Projekt der BGZ, über welches die Genossenschafterinnen und Genos-senschafter noch abstimmen müssen, sieht die Erstellung von voraussichtlich rund 180 Mietwohnungen vor.


Leitung und Personal

Vorstand Präsident Albert Deubelbeiss, Birchstrasse 263, 8052 Zürich Vizepräsident Thomas Lohmann, Saatlenstrasse 277, 8050 Zürich Aktuar Arnold Meier, Saatlenstrasse 273, 8050 Zürich Kassier René Nötzli, Wolfswinkel 14a, 8046 Zürich Mitglieder Rolf Eicher, Farlifangstrasse 29, 8126 Zumikon Ximena Schaeidt, Katzenbachstrasse 71, 8052 Zürich Marion Schrade Pasteur, Saatlenstrasse 277, 8050 Zürich Walter Raguth Tscharner, Katzenbachstrasse 61, 8052 Zürich (bis Juni 2015) Hans Peter Sommer, Kirchenfeld 56, 8052 Zürich (ab Juni 2015) Städtischer Vertreter Heinz Rohner, Rindermarkt 16, 8001 Zürich Revisionsstelle BDO AG, Fabrikstrasse 50, 8031 Zürich

Personal Leiterin Verwaltung Sarah Kopp Leiter Bau und Unterhalt Kurt Williner Leiter Finanzen Walter König Projektleiterin Maria De Gruttola Leiter Liegenschaftenunterhalt Michael Pfenninger Liegenschaftenbewirtschafterin Muriel Hörler Sekretariat Iva Grosek Buchhaltung/EDV Ruth Zwick Assistentin Bau und Unterhalt Nicoletta Bretscher Sozio-Kulturelle Aufgaben Annik Felber (bis August 2015) KV-Lernende Chantal Treyvaud Hauswarte Thomas Hagen (Gruppenleiter) Guido Bär Werner Diener Christian Hartmann David Meier (ab Oktober 2015) Erich Sandmeier Markus Seewer Fabian Scherrer René Winter Philipp Zgraggen Raphael Böni (Lernender; ab August 2015) Maler Daniel Buck (Gruppenleiter) Erwin Bertschinger Janine Hurni Bruno Lanfranchi (bis Oktober 2015) Martin Lüthi Marco Andrea Oberholzer José Carlos Santana da Mota (bis April 2015) Sovan Seng (ab Mai 2015) Raul Vigliotti (Lernender; bis August 2015) Philipp Isler (Lernender; ab August 2015) Gärtner André Loosli (Gruppenleiter) Tonino Corleto Joaquim Antonio Da Costa Andreas Erni Angelo Galasso Pascal Graf Ernst Kern Peter Kläy Goran Novakovic (Lernender; bis Juni 2015)



Baugenossenschaft Glattal ZürichKronwiesenstrasse 95, 8051 ZürichTel. 043 299 44 44 Fax 043 299 44 45www.bg-glattal.ch, [email protected]

Öffnungszeiten:Montag bis Freitag 9.00 bis 11.00Mittwoch zusätzlich 13.30 bis 16.00

Lebensqualität für Generationen


Baugenossenschaft Glattal ZürichKronwiesenstrasse 95, 8051 Zürich

Abschluss nach Swiss GAAP FER 2015

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Swiss GAAP FER-Abschluss

Aufgrund der Tatsache, dass die Baugenossenschaft Glattal Zürich (BGZ) mehr als 2000 Genossenschafterinnen und Genossenschafter zählt (per 31. Dezember 2015 waren es 2302), ist sie verpflichtet, zusätzlich zum herkömmlichen Rechnungsabschluss nach OR ab Geschäftsjahr 2015 einen Abschluss nach einem anerkannten Rechnungslegungsstan-dard zu erstellen.

Die Verantwortlichen der BGZ haben sich entschlossen, dies nach Swiss GAAP FER zu machen. Der vorliegende Abschluss nach Swiss GAAP FER wurde von der Revisions-gesellschaft geprüft. Er hat lediglich informativen Charakter und ist von den Genossenschafterinnen und Genossenschaf-tern nicht abzunehmen.

Erklärung zur Erfolgsrechnung:Da der vorliegende Swiss GAAP FER-Abschluss der erste seiner Art ist, liegen keine Vorjahreszahlen vor.

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Erfolgsrechnung 2015

2015CHF

Nettoerlöse aus Lieferungen und LeistungenMietzinserträge 25 487 868

Nebenkosten 627 918Mieterzahlungen 194 340Übriger Ertrag 241 594

Total Nettoerlöse aus Lieferungen und Leistungen 26 551 720

LiegenschaftenaufwandUnterhalt/Reparaturen –3 514 605Baurechtszins –71 651Versicherungen –184 603Abgaben/Gebühren –1 574 820Einlage Erneuerungsfonds –5 165 753

Total Liegenschaftenaufwand –10 511 432

Bruttoergebnis 16 040 288

PersonalaufwandBetrieb –2 913 853

Geschäftsstelle –1 063 344

Total Personalaufwand –3 977 197

Übriger betrieblicher Aufwand Büro- und Verwaltungsaufwand –574 789Organkosten –179 096Kapitalsteuern –36 350

Total übriger betrieblicher Aufwand –790 235

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2015CHF

Übertrag –790 235

Abschreibungen auf SachanlagenEinlage Amortisationskonto –3 164 536

Einlage Heimfallfonds –59 194Abschreibungen übrige Sachanlagen –32 328

Total Abschreibungen auf Sachanlagen –3 256 058

Abschreibungen auf immateriellen Anlagen –26 561

Betriebsergebnis 7 990 237

FinanzergebnisZinsaufwand Hypotheken –3 230 604Zinsaufwand Darlehenskasse -503 118Finanzertrag 51 186

Total Finanzergebnis –3 682 536

Gewinn vor Ertragssteuern 4 307 701

Ertragssteuern –916 227

Jahresgewinn 3 391 474

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A K T I V E N 2015 2014CHF CHF

UmlaufvermögenFlüssige Mittel 2 419 809 1 899 560Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 202 159 30 579Übrige kurzfristige Forderungen 132 690 104 303Aktive Rechnungsabgrenzungen 779 017 802 166

Total Umlaufvermögen 3 533 675 2 836 608

AnlagevermögenSachanlagen

Gebäude auf eigenem Land 396 516 261 369 566 261. /. Amortisationskonto –47 234 120 –44 069 584Gebäude auf Land im Baurecht 11 838 700 11 838 700. /. Heimfallfonds –2 092 796 –2 033 602Unbebaute Grundstücke 11 073 997 12 281 560Sachanlagen im Bau 17 231 665 21 227 801Übrige Sachanlagen 76 750 57 503

Total Sachanlagen 387 410 457 368 868 639Finanzanlagen

Aktiven aus Arbeitgeberbeitragsreserven 1 240 607 1 235 220Wertschriften 5 127 000 1 627 000

Total Finanzanlagen 6 367 607 2 862 220Immaterielle Anlagen 39 900 30 000

Total Anlagevermögen 393 817 964 371 760 859

Total Aktiven 397 351 639 374 597 467

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P A S S I V E N 2015 2014CHF CHF

Kurzfristiges FremdkapitalFinanzverbindlichkeiten

Innerhalb eines Jahres fällige Hypothekarraten 264 350 100 000Total Finanzverbindlichkeiten 264 350 100 000Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 721 444 949 620Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 349 440 473 281Passive Rechnungsabgrenzungen

Vorausbezahlte Mietzinse 1 034 320 989 921Akontozahlungen Heiz- und Nebenkosten 1 597 179 1 539 600Akontozahlungen Wasserkosten 189 345 110 622Steuerabgrenzung 66 286 224 000Diverse Passive Rechnungsabgrenzungen 649 934 1 192 059

Total Passive Rechnungsabgrenzungen 3 537 064 4 056 202

Total Kurzfristiges Fremdkapital 4 872 298 5 579 103

Langfristiges FremdkapitalFinanzverbindlichkeiten

Hypotheken 262 841 075 248 105 425Darlehen 6 257 420 6 357 080Darlehenskasse 31 129 418 29 902 675

Total Finanzverbindlichkeiten 300 227 913 284 365 180Rückstellungen

Erneuerungsfonds 56 135 626 52 575 962Latente Ertragssteuern 3 144 951 2 347 497

Total Rückstellungen 59 280 577 54 923 459

Total Langfristiges Fremdkapital 359 508 490 339 288 639

EigenkapitalGenossenschaftskapital 16 522 800 16 461 100Nicht einbezahltes Genossenschaftskapital –28 419 –48 900Gewinnreserve 13 084 996 13 317 525Jahresgewinn 3 391 474

Total Eigenkapital 32 970 851 29 729 725

Total Passiven 397 351 639 374 597 467

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2015TCHF

A) Betriebstätigkeit Jahresergebnis 3 391

+ Abschreibungen auf Sachanlagen 3 256+ Abschreibungen auf immateriellen Anlagen 27+ Einlagen Erneuerungsfonds 5 166+ Zunahme Rückstellung lat. Steuern 797

Cashflow vor Veränderung Nettoumlaufvermögen 12 637

+/– Veränderungen Forderungen Lieferungen/Leistungen –172+/– Veränderungen übrige kurzfristige Forderungen –29+/– Veränderung Aktive Rechnungsabgrenzungen 23+/– Veränderung Verbindlichkeiten Lieferungen/Leistungen –228+/– Veränderung übrige kurzfristige Verbindlichkeiten –124+/– Veränderung Passive Rechnungsabgrenzungen –519

Geldfluss aus Betriebstätigkeit 11 588

B) Investitionstätigkeit– Investitionen in Sachanlagen –21 797– Investitionen in immaterielle Anlagen –37– Investitionen in Finanzanlagen –3 505– Entnahme Erneuerungsfonds –1 606

Geldfluss aus Investitionstätigkeit –26 945

C) Finanzierungstätigkeit+/– Veränderung kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 164+/– Veränderung langfristige Finanzverbindlichkeiten 15 863+/– Veränderung Genossenschaftskapital 83– Verzinsung Genossenschaftskapital –233

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 15 877

Veränderung Flüssige Mittel 520

Flüssige MittelKasse 17Postkonto 2327Banken 76

Total 2 420

Veränderung Flüssige Mittel 520

Geldflussrechnung

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Eigenkapitalnachweis (in CHF 1000)

Genossen-schaftskapital

Nicht einbez.Genossen-

schaftskapital

Gewinn-Reserven

Total

Eigenkapital per 1.1.2015 nach OR 16 461 –49 1 227 17 639

Neubewertung nach Swiss GAAP FER

Sachanlagen (Liegenschaften) 9 813 9 813Delkredere 26 26Arbeitgeber-Beitragsreserven 1 235 1 235Rückstellungen 3 363 3 363Latente Steuern –2 347 –2 347

Eigenkapital per 1.1.2015 nach Swiss GAAP FER 16 461 –49 13 317 29 729

VeränderungGenossenschaftskapital 62 21 83Jahresgewinn 3 391 3 391Zins auf Genossenschaftskapital –232 –232

Eigenkapital per 31.12.2015 nach Swiss GAAP FER 16 523 –28 16 476 32 971

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Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze

RechnungslegungsgrundsätzeDie Jahresrechnung 2015 der Baugenossenschaft Glattal Zürich wurde erstmals in Übereinstimmung mit den Fachempfeh-lungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage.

Erstmalige Anwendung von Swiss GAAP FERVorjahresbilanz nach OR und Swiss GAAP FER: (in CHF 1000)

Anhang zur Jahresrechnung 2015

Bilanz per 31. Dezember 2014 OR 2014 FERCHF CHF

Flüssige Mittel 1 899 1 899

Forderungen Lieferungen/Leistungen 4 31

Übrige kurzfristige Forderungen 104 104

Aktive Rechnungsabgrenzungen 802 802

Sachanlagen 359 056 368 869

Finanzanlagen 1 627 2 862

Immaterielle Anlagen 30 30Nicht einbezahltes Genossenschaftskapital 49

Total Aktiven 363 571 374 597

Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 100 100Verbindlichkeiten Lieferungen/Leistungen 949 949Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 473 473Passive Rechnungsabgrenzungen 4 056 4 056Langfristige Finanzverbindlichkeiten 284 365 284 365Rückstellungen 55 938 54 923Genossenschaftskapital 16 462 16 413Gewinnreserven 985 13 318

Jahresgewinn 243

Total Passiven 363 571 374 597

Die latenten Ertragssteuern auf den zeitlich befristeten Differenzen aufgrund der Neubewertungen betragen CHF 2 347 497 und sind erfolgsneutral als Steuerrückstellung behandelt worden.

BewertungsgrundsätzeFür die Jahresrechnung gilt grundsätzlich das Anschaffungs- bzw. Herstellungskostenprinzip. Dies richtet sich nach dem Grundsatz der Einzelbewertung von Aktiven und Passiven. Die wichtigsten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze sind nachstehend aufgeführt.

Flüssige MittelDie flüssigen Mittel umfassen Kassen-, Post- und Bankguthaben. Sie werden zu Nominalwerten bewertet.

ForderungenForderungen sind zu Nominalwerten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger Wertberichtigungen bilanziert.

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Sachanlagen/Immaterielle AnlagenDie Bewertung der Sachanlagen und immateriellen Anlagen erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich der betriebswirtschaftlich notwendigen Abschreibungen und dauerhaften Wertverminderungen.Die Abschreibungen erfolgen linear über die wirtschaftliche Nutzungsdauer.

FinanzanlagenDie Finanzanlagen enthalten Wertschriften sowie Guthaben aus Arbeitgeberbeitragsreserven. Die Bilanzierung erfolgt zum Nominalwert bzw. zum tieferen inneren Wert.

Aktivierte Eigenleistungen/Aktivierte ZinsaufwendungenEigenleistungen werden nur aktiviert, wenn sie klar identifizierbar und die Kosten zuverlässig bestimmbar sind und dadurch der Nutzwert nachhaltig erhöht wird.Im Jahr 2015 wurden CHF 60 000.– Eigenleistungen auf Bauprojekte umgelegt.Zinsaufwendungen während der Bauphase werden maximal auf dem durchschnittlichen Anlagewert zum durchschnittli-chen Satz der verzinsbaren Verbindlichkeiten aktiviert. Der Gesamtbetrag der aktivierten Zinsaufwendungen beträgt im Geschäftsjahr 2015 CHF 388 000.–.

Verbindlichkeiten (kurz- und langfristiges Fremdkapital)Die Verbindlichkeiten werden zum Nominalwert bilanziert.

DarlehenskasseDie Darlehenskasse wird unter den langfristigen Finanzverbindlichkeiten bilanziert, da die Gelder faktisch mittel- bis lang-fristig zur Verfügung stehen. Für den Rückzug der Gelder gelten betraglich und zeitlich abgestufte reglementarische Kündi-gungsfristen, wobei die Minimaleinlagefrist in jedem Fall sechs Monate beträgt.

RückstellungenRückstellungen werden bilanziert, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung besteht, welche auf einem Ereignis in der Vergangenheit begründet ist. Die Rückstellungen werden nach objektiven sowie betriebswirtschaftlichen Grundsätzen gebildet und bewertet; den Risiken wurde ausreichend Rechnung getragen.

Latente ErtragssteuernDie Abgrenzung der latenten Ertragssteuern basiert auf einer bilanzorientierten Sichtweise und berücksichtigt grundsätz-lich alle zukünftigen ertragssteuerlichen Auswirkungen auf den Differenzen zwischen FER-Werten und den handelsrecht-lich bzw. steuerrechtlich massgebenden Buchwerten. Die Berechnung erfolgt mit dem für die Genossenschaft massgeben-den Steuersatz von 21 % (vor Steuern).

ErneuerungsfondsGemäss Art. 14 des Reglements über das Rechnungswesen der von der Stadt Zürich unterstützten Wohnbauträger ist jähr-lich zulasten der Erfolgsrechnung mindestens 1% des Gebäudeversicherungswertes in einen Erneuerungsfonds einzulegen. Soweit der Bestand des Erneuerungsfonds über dem steuerbefreiten Betrag (15 % des Gebäudeversicherungswertes) liegt, kann auf die Einlage verzichtet werden. Dem Erneuerungsfonds dürfen nur die Kosten für werterhaltende Erneuerungen belastet werden, welche in längeren Zeitabschnitten anfallen.

Anlagekategorie NutzungsdauerGrundstücke keine AbschreibungenBauten 100 JahreSachanlagen im Bau keine AbschreibungenÜbrige Sachanlagen 3 bis 10 JahreImmaterielle Anlagen 3 bis 5 Jahre

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GenossenschaftskapitalDas Genossenschaftskapital besteht aus Anteilscheinen mit einem Nennwert von CHF 100.–. Ausscheidende Mitglieder bzw. deren Erben haben keinen Anspruch auf das Genossenschaftsvermögen mit Ausnahme des Anspruchs auf die Rückzahlung der von ihnen einbezahlten Anteile. Die Rückzahlung erfolgt gemäss Art. 18 Abs. 3 der Statuten zum Bilanzwert im Zeitpunkt des Ausscheidens unter Ausschluss der Reserven, höchstens aber zum Nennwert.

Nettoerlös/ErtragsrealisationDer Nettoerlös beinhaltet Erträge aus der Vermietung der Liegenschaften sowie den Mietern weiterverrechnete Kosten. Die Mietzinserträge werden mittels monatlicher Sollstellung periodengerecht erfasst. Übrige Erträge werden in der Periode erfasst, in welcher die Leistung erbracht wurde.

Derivate FinanzinstrumenteZur Absicherung von Zinssatzrisiken auf Libor-Hypotheken werden Zinssatz-Swaps eingesetzt. Diese dienen der Absiche-rung künftiger Cashflows und werden daher nicht bilanziert, sondern im Anhang offengelegt.

PersonalvorsorgeDie berufliche Vorsorge erfolgt durch die Sammelstiftung BVG der Allianz Suisse Lebensversicherungs-Gesellschaft. Dabei handelt es sich um eine Vollversicherung mit einer 100-prozentigen Kapitalerhaltungsgarantie durch Allianz Suisse. Die frei verfügbare Arbeitgeberbeitragsreserve ist als Aktivum in den Finanzanlagen bilanziert.

Erläuterungen zur Bilanz 31.12.15 31.12.14(in TCHF) CHF CHF

Flüssige Mittel

Kasse 17 25

Post 2 327 1 788

Bank 76 86

2 420 1 899

Forderungen aus Lieferungen und LeistungenDritte 209 0Genossenschafter 15 33Delkredere –22 –2

202 31

Übrige kurzfristige ForderungenVerrechnungssteuer 16 19Sozialversicherungen 65 62Diverse 52 23

133 104

Aktive Rechnungsabgrenzungen

Heizkostenaufwand 745 802Steuerforderung 34 0

779 802

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Sachanlagenspiegel UnbebauteGrund-stücke

Grund-stücke und

Bauten

Gebäudea/Land im Baurecht

Sach-anlagenim Bau

ÜbrigeSach-

anlagen

Total

Nettobuchwerte 1.1.2015 12 281 325 497 9 805 21 228 58 368 869

AnschaffungskostenStand 1.1.2015 12 281 369 566 11 838 21 228 83 414 996Zugänge 0 26 950 0 23 341 51 50 342Abgänge 0 0 0 –28 544 0 –28 544Umgliederungen –1 207 0 0 1 207 0

Stand 31.12.2015 11 074 396 516 11 838 17 232 134 436 794

Kum. WertberichtigungenStand 1.1.2015 0 44 069 2 033 0 25 46 127Planmässige Abschreibungen 0 3 165 60 0 32 3 257Abgänge 0 0 0 0 0 0

Stand 31.12.2015 0 47 234 2 093 0 57 49 384

Nettobuchwerte 31.12.2015 11 074 349 282 9 745 17 232 77 387 410

31.12.15 31.12.14CHF CHF

FinanzanlagenAktiven aus Arbeitgeberbeitragsreserven 1'241 1'235

Aktien Logis Suisse SA 5'007 1'507

Genossenschaftsanteile BG Mehr als Wohnen 120 120

6'368 2'862

Entwicklung der immateriellen Anlagen Bauleitbild Total

Nettobuchwerte 1.1.2015 30 30

AnschaffungskostenStand 1.1.2015 50 50Zugänge 36 36Abgänge 0 0

Stand 31.12.2015 86 86

Kum. WertberichtigungenStand 1.1.2015 20 20Planmässige Abschreibungen 26 26Abgänge 0 0

Stand 31.12.2015 46 46

Nettobuchwerte 31.12.2015 40 40

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31.12.15 31.12.14CHF CHF

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und LeistungenDritte 721 950Genossenschafter 0 0Nahestehende 0 0

721 950

Übrige kurzfristige VerbindlichkeitenVerrechnungssteuer Darlehenskasse 174 198Noch nicht zurückbezahlte Genossenschaftsanteile 60 3innerhalb eines Jahres fällige Darlehensraten 100 264Diverse 16 8

350 473

Passive RechnungsabgrenzungenVorausbezahlte Mietzinse 1 035 990Akontozahlungen Heiz- und Nebenkosten 1 597 1 539Akontozahlungen Wasserkosten 189 111Steuerabgrenzung 66 224Hypothekarzinsen 49 32Ausstehende Wasserrechnungen 535 600Diverse 66 560

3 537 4 056

Langfristige FinanzverbindlichkeitenHypotheken 262 841 248 106Darlehen Stadt Zürich 3 193 3 193Darlehen Kanton Zürich 3 064 3 163Darlehenskasse 31 129 29 903

300 227 284 365

Langfristige Rückstellungen LatenteErtrags-steuern

Erneue-rungs-

fonds

Total

Buchwert 1.1.2015 2 348 52 576 54 924

Bildung 797 5 166 5 963Verwendung 0Auflösung –1 606 –1 606Rückbuchung 0

Buchwert 31.12.2015 3 145 56 136 59 281

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Erläuterungen zur Erfolgsrechnung 31.12.15(in TCHF) CHF

Personalaufwand

Löhne und Gehälter 3 242

Sozialleistungen 675

Übriger Personalaufwand 60

3 977

SteuernLaufende Ertragssteuern 119Veränderung latente Steuern 797

Total Ertragssteuern 916

Kapitalsteuern 36

Total Steuern 952Durchschnittlicher Steuersatz 21,2%

Ergänzende Erläuterungen und Angaben 31.12.15 31.12.14(in TCHF) CHF CHF

Gesamtbetrag der verpfändeten Aktiven

Liegenschaften (Anschaffungswerte) 419 429 392 479

Bestehende Schuldbriefe (nominal) 333 975 333 975

davon belastet mit Hypotheken/Darlehen 269 463 254 827

Brandversicherungswerte der SachanlagenLiegenschaften 586 777 562 248

Derivate ZinsinstrumenteKontraktwert 5 000 5 000Wiederbeschaffungswert (Aufwand) 963 816

BaurechtsverträgeKolonie Grünhalden, Laufzeit bis 31.12.2062,jährlicher Baurechtszins 22 22Kolonie Ahorn, Laufzeit bis 22.12.2033,jährlicher Baurechtszins 49 49

Transaktionen mit nahestehenden Personen und GesellschaftenAls nahestehende Personen gelten die Mitglieder des Vorstands und der Geschäftsleitung. Transaktionen mit nahestehen-den Prsonen werden grundsätzlich zu marktkonformen Konditionen abgewickelt. Es haben keine Transaktionen stattge-funden, welche offengelegt werden müssen.

Ergebnisse nach dem BilanzstichtagNach dem Bilanzstichtag bis zur Verabschiedung der Jahresrechnung durch den Vorstand am 4. Februar 2016 sind keine wesentlichen Ereignisse eingetreten, welche die Aussagefähigkeit der Jahresrechnung 2015 beeinträchtigen könnten bzw. an dieser Stelle offengelegt werden müssten.

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Durchführung eines internen Kontrollsystems (IKS)Die im Kontrollplan des IKS festgelegten Prozesse wurden detailliert überprüft. Aufgrund der durchgeführten Kontrol-len kann bestätigt werden, dass die Prozesse gut dokumen-tiert und nachvollziehbar sind. Es wurden keine wesentli-chen Schwachstellen im Hinblick auf eine ordnungsgemässe Rechnungslegung identifiziert.

VermietungssituationSämtliche im Jahr 2015 neu erstellten Wohnungen waren per Ende Jahr vermietet. Auch bei den bestehenden Woh-nungen waren kaum Leerstände zu verzeichnen.

Neubauten, Ersatzneubauten und SanierungenDie kontinuierliche Umsetzung unseres Bauleitbildes, wel-ches im Berichtsjahr komplett überarbeitet wurde und neu erschienen war, garantiert, dass wir auch in den nächsten Jahren und Jahrzehnten bestens unterhaltenen und attrak-tiven Wohnraum anbieten können.

Aussergewöhnliche Ereignisse nach dem BilanzstichtagZum aktuellen Zeitpunkt sind keine aussergewöhnlichen Er-eignisse bekannt, welche den Geschäftsbericht positiv oder negativ beeinflussen würden.

ZukunftsaussichtenDas allgemein tiefe Zinsniveau wird sich in naher Zukunft kaum merklich verändern. Im Laufe des Jahres 2016 erwar-ten wir auch keine Veränderung des hypothekarischen Refe-renzzinssatzes und somit gleichbleibende Mieten. Trotzdem ist der Finanzierung weiterhin eine hohe Aufmerksamkeit zu schenken, da diese das Jahresergebnis massgeblich beeinflusst.Der Liquiditätsbedarf für das Jahr 2016 ist mit einem Rah-menvertrag für Hypotheken gesichert, die Investitionen soll-ten zu ca. 50 Prozent aus dem Cashflow finanziert werden können. Es ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach günstigem Wohnraum unverändert hoch bleiben wird.

Jahresbericht

AllgemeinesDas neue Rechnungslegungs- und Revisionsrecht verlangt eine angepasste Darstellung der Rechnungslegung. Diese haben wir bereits im letztjährigen Geschäftsbericht ent-sprechend berücksichtigt. Neu kommt ab diesem Jahr ei-ne zusätzliche Rechnungslegung nach einem anerkannten Standard hinzu. Wir haben uns für die Rechnungslegung nach Swiss GAAP FER entschieden. Für die Steuerbehörde und für Sie als Genossenschafter bleibt die bisherige Rech-nungslegung nach dem Obligationenrecht relevant. Aus die-sem Grund haben wir uns entschlossen, den Abschluss nach Swiss GAAP FER nicht in den gebundenen Geschäftsbericht zu integrieren, sondern als Separatdruck beizulegen.

Allgemeiner GeschäftsverlaufDas Geschäftsergebnis fiel im Berichtsjahr erneut sehr erfreulich aus. Die Mietzinseinnahmen stiegen trotz einer Mietzinsreduktion Mitte Jahr unter anderem aufgrund der Erstvermietung Am Katzenbach IV um 1,872 TCHF. Das gute Ergebnis erlaubte uns wiederum, die steuerlich maximal zulässigen Einlagen in die Amortisationskonti und in den Erneuerungsfonds zu tätigen. Zusätzlich konnten weitere 200 000 Franken in den Akquisitionsfonds eingelegt wer-den. Für die Renovation Rümlangstrasse 1 wurden dem Erneuerungsfonds 1,545 TCHF entnommen. Die von der Nationalbank im Zusammenhang mit der Aufhebung der Eurountergrenze eingeführten Minuszinsen führten dazu, dass bei mit SWAP abgesicherten Liborhypotheken die Minuszinsen weitergegeben wurden. Die BGZ ist davon nur mit einer Hypothek über 5 Mio. CHF betroffen. Trotz diesem Ereignis konnte die durchschnittliche Verzinsung der Hypo-theken weiter auf lediglich 1,42 % reduziert werden.

Durchführung einer RisikobeurteilungDie wesentlichen Risiken werden durch die Fachkommission Finanzen und Personal periodisch überprüft und notwendi-ge Massnahmen getroffen. Die Risikobeurteilung wurde in Protokollen dokumentiert und durch den Gesamtvorstand überwacht. Dabei konnte festgestellt werden, dass aktuell keine grösseren Risiken bestehen.

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Kennzahlen

2015

Mietzinseinnahmen (ohne Einnahmen Nebenkosten; in TCHF) 25 488

Anzahl Wohnungen (durchschnittlicher Wohnungsbestand)1 1 999 CHF pro Wohnung2 12 750

BruttorenditeMietzinseinnahmen in % der Liegenschaften 6,2

Unterhalt und Reparaturen (in TCHF) 6 428 CHF pro Wohnung2 3 216 in % der Mietzinseinnahmen 25,2

Verwaltungs- und übriger Betriebsaufwand (in TCHF) 1 817 CHF pro Wohnung2 909 in % der Mietzinseinnahmen 7,1

Abgaben und Gebühren (in TCHF) 1 575 CHF pro Wohnung2 788 in % der Mietzinseinnahmen 6,2

Finanzaufwand (in TCHF) 3 683 CHF pro Wohnung2 1 842 in % der Mietzinseinnahmen 14,5

Cashflow (in TCHF) 12 637 CHF pro Wohnung2 6 322 in % der Mietzinseinnahmen 49,6

Verschuldungsgrad I (Hypotheken und Darlehen)in % der Liegenschaften inkl. Baukonti 61,6in % des Gebäudeversicherungswerts 45,9

Verschuldungsgrad II (Hypotheken, Darlehen und Darlehenskasse)in % der Liegenschaften inkl. Baukonti 68,9in % des Gebäudeversicherungswerts 51,2

Eigenfinanzierungsgrad (Eigenkapital in % der Bilanzsumme) 8,3

Bilanzkennzahlen (in CHF)Anlagewert pro Wohnung3 201 457 Gebäudeversicherungswert pro Wohnung3 289 481 Erneuerungsfonds pro Wohnung3 27 694

1 Wohnungsbestand per 31. Dezember 2015: 20272 Die Beträge pro Wohnung basieren auf den durchschnittlichen Wohnungsbeständen3 Bilanzkennzahlen: Diese basieren auf den Wohnungsbeständen per 31. Dezember

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im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtü-mern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen fest-zulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemes-senheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungs-nachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

PrüfungsurteilNach unserer Beurteilung vermittelt die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER und entspricht dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.

Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicherVorschriftenWir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen.

Zürich, 4. Februar 2016

BDO AG

Isabel Gebhard ppa. Thomas BuchererLeitende RevisorinZugelassene Revisionsexpertin Zugelassener Revisionsexperte

Bericht der Revisionsstelle

Bericht der Revisionsstelle zur JahresrechnungAls Revisionsstelle haben wir die beiliegende Jahresrech-nung der Baugenossenschaft Glattal Zürich bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung, Eigenkapital-nachweis und Anhang für das am 31. Dezember 2015 abge-schlossene Geschäftsjahr geprüft.

Verantwortung der VerwaltungDie Verwaltung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den Swiss GAAP FER, den gesetz-lichen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementie-rung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist die Verwaltung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungsle-gungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schät-zungen verantwortlich.

Verantwortung der RevisionsstelleUnsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstan-dards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinrei-chende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungs-handlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sons-tigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt

An die Generalversammlung der Baugenossenschaft Glattal Zürich

Baugenossenschaft Glattal ZürichKronwiesenstrasse 95, 8051 ZürichTel. 043 299 44 44 Fax 043 299 44 45www.bg-glattal.ch, [email protected]

Öffnungszeiten:Montag bis Freitag 9.00 bis 11.00Mittwoch zusätzlich 13.30 bis 16.00

Lebensqualität für Generationen

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51969 BGZ Jahresbericht 2015 01-44.indd 2 05.04.16 08:05ber, ausgetreten, um sich einer neuen Herausforderung zu stellen. Ihre Stel-le konnte per 1. Januar 2016 mit Laura Heidelberger