Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 19.01.2015 Verwaltertreff Ratingen

Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters

Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

19.01.2015 Verwaltertreff Ratingen

Gesamtverwaltung §§ 20, 21 WEG

§ 20 I WEG Gliederung der VerwaltungDie Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern … und dem Verwalter.§ 21 Verwaltung durch die WohnungseigentümerSoweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung… etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

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§ 26 WEG Bestellung und Abberufung

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens 5 Jahre beschränkt werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.

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Verwalter = Diener zweier Herren

Organ der Gemeinschaft§ 27 II

• Bestellung per Beschluss

• Abberufung per Beschluss

Vertreter der Eigentümer§ 27 III

• Abschluss eines Verwaltervertrages • Kündigung des Verwaltervertrages


Verwalteramt - Trennungstheorie

Organ des VerbandesBestellung per Beschluss

= Regelung unter den Eigentümern, wer

Verwalter werden soll kein Zwang zum

Vertragsabschluss sonst Vertrag zu Lasten

Dritter

VertragspartnerVertragsabschluss

= konkrete Rechte und Pflichten über § 27 WEG

hinaus monatliche Vergütung

Auslagen, USt Zusatzvergütung Wichtiger Grund


Rahmenbedingungen

Bestellung für höchstens 5 Jahre § 26 I 1 WEG Erstverwalter höchstens 3 Jahre Wiederbestellung möglich, frühestens 1 Jahr vor

Ablauf der Bestellzeit § 26 II WEG Ende bei Ablauf der vereinbarten Zeit oder bei Ablauf der Höchstdauer 3/5 Jahre Festlegung Grundvergütung und Dauer Festlegung Vertragsabschluss


Bestellungsbeschluss

Die Hausverwaltung Heinz Müller wird vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2016 zum Verwalter der WEG Musterstraße 35 bestellt.Die Verwaltergebühr beträgt € 18,00 netto monatlich je Wohneinheit.Die Bestellung erfolgt zu den Bedingungen des als Anlage zum Protokoll beigefügten Verwaltervertrages.Der Vorsitzende des Beirates wird bevollmächtigt, den Vertrag namens und für die Gemeinschaft zu unterzeichnen. 19.01.2015 Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters

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Beurteilungsspielraum der Eigentümer

Bei Bestellung wie bei der Abberufung haben die Eigentümer einen Beurteilungsspielraum. BGH Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11

Prognose, ob der Verwalter das Amt ordnungsgemäß ausüben wird. Erst wenn es objektiv nicht vertretbar erscheint, widerspricht die Bestellung ordnungs- gemäßer Verwaltung Wichtiger Grund gegen die Erstbestellung , wenn nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit unzumutbar und von Beginn an ein Vertrauen unmöglich ist. BGH Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 170/11


Fachlich ungeeignet ist, wer

Grundsätze des Rechnungswesens nicht beherrscht OLG Düsseldorf, B.v. 21.09.2005 – I-3 WX 123/05

den falschen Umlageschlüssel anwendet AG Neukölln B. 02.06.2005 – 70 II 242/04

ohne Ermächtigung Verträge abschließt OLG München, B.v. 06.03.2006 – 34 Wx 29/05

Mitwirkungsrechte der Wohnungseigentümer unterläuft

OLG Köln B.v.12.12.2004 – 16 WX 191/04

Versammlungen an falschem Ort und zur falschen Zeit anberaumt

OLG Hamm, B.v. 12.12.2000 – 15 W 109/00


Persönlich ungeeignet ist, wer

mit Vorsatz Beschlussprotokolle fälscht BayOblG, B. 20.10.2000 – 2 Z BR 77/00

Einzugsermächtigungen missbraucht BayOblG, B. 20.10.2000 – 2 Z BR 77/00

Vermögensdelikte verübt hat OLG Köln, B. 30.04.2008 – 16 Wx 262/07

Dienste anbietet ohne Angabe der Informationen nach der DL-InfoV

Köhler, ZWE 2010, 297 (299); Reichert, Anwaltshandbuch, Teil 12, Rdn.43

Wohnungseigentümer „Querulant“ nennt LG Lüneburg, Urteil v. 18.02.2008 – 2 Wx 160/06


Fehlende Kompetenz + Neutralität

…wenn der Verwalter mangels Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung die praktische Erfahrung als allein Verantwortlicher für die Verwaltung einer Eigentumsanlage nicht besitztLandgericht Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013 – 25 S 7/13

… er im Vorfeld seiner Bestellung bereits im Lager der Mehrheit innerhalb der zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft gestanden hat.Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013 – 25 S 7/13

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Bestellungsbeschluss unwirksam

Endet die Bestellung – z.B. per Anfechtung – endet regelmäßig auch der Verwaltervertrag.Bay OblG ZWE 2000, 72

Vertrag unter der stillschweigenden Bedingung, dass Bestellung nicht für ungültig erklärt wird. Nach rechtskräftiger Aufhebung der Bestellung keine Ansprüche aus dem Verwaltervertrag mehr Schutz der Gemeinschaft vor Doppelzahlungen


§ 26 WEG Abberufung des Verwalters

(1) Über die…Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit……Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der…Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.


Kriterien der wichtigen Gründe

Gegen eine Bestellung Blick nach vorn in die

Zukunft Prognose über die

möglichen Leistungen Mehrheit für den

Verwalter

Für eine Abberufung Blick zurück in

Vergangenheit und Gegenwart

Beurteilung der tatsächlich erbrachten Leistungen

Mehrheit gegen den Verwalter


Anforderungen an wichtige Gründe

Abberufung des Verwalters Mehrheit gegen den Verwalter Bestellung des Verwalters Mehrheit für den Verwalter Respekt vor der Mehrheitsentscheidung bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses

höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Abberufung

LG Düsseldorf, Urteil vom 18.10.2013 – 25 S 7/13

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Was ist ein wichtiger Grund?

……..wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. BGH, Beschluss vom 20.06.2002 – V ZB 39/01


Regelbeispiel: Beschlusssammlung

Fehlerhaft/unvollständig geführte Beschlusssammlung indiziert regelmäßig einen wichtigen Grund Beurteilungsspielraum erst dann überschritten, wenn Ablehnung der Abberufung objektiv nicht vertretbar ist BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/11

Eintragung unverzüglich, nicht mehr als 1 WocheLG München I, Beschluss v. 06.02.2008 – 1 T 22613/07

Wiedergabe von Wortlaut, Datum und Ort nicht aber - Eintragung der Bezeichnung des TOP statt des

Beschlusswortlauts- Fehlende Angabe des VersammlungsortsAG München, Urteil v. 28.07.2008 – 485 C 602/07


Einzelfälle

Verwalter macht abgetretene Ansprüche Dritter gegen WE oder Gemeinschaft geltend

BayOblG Beschluss v. 22.07.1993 – 2 Z BR 54/93

Delegation der Aufgaben an Dritte KG Beschluss v. 11.03.2002 – 24 W 310/01

Keine JA für 3 aufeinanderfolgende Perioden OLG Düsseldorf, Beschluss v. 17.04.2002 – 3 Wx 8/02

Gelder der WEG auf Konto des Verwalters OLG Rostock Beschluss v. 20.05.2009 – 3 W 181/08

Eigenmächtige Vertragsabschlüsse KG Beschluss v. 11.03.2002 – 24 W 310/01


Weitere Beispiele

Verspätete oder unterlassene Vorlage von Belegen Verweigerung der Einsicht in Abrechnungsunterlagen Unterlassene Weitergabe von Information ü.Mängel Zuwiderhandlung von Weisungen Nichtumsetzen eines Vergleiches Entgegennahme von Versicherungsprovisionen Maklertätigkeit bei Zustimmung zum Verkauf Eröffnetes Insolvenzverfahren über Vermögen


Gestaltungswirkung

AbberufungOrganisationsakt der WEG durch Mehrheitsbeschluss Verkündung durch den

Versammlungsleiter Abberufungserklärung Amtsstellung endet mit

Zugang der Erklärung OLG Hamm 2002,766

z.B. durch Verkündung

Kündigung empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem

anwesenden Verwalter durch Verkündung des Beschlusses

gegenüber dem abwesenden Verwalter durch Zugang der Erklärung § 130 BGB


Abmahnung

Bei einmaligen Pflichtverstößen ist zunächst eine formlose Abmahnung zur Erfüllung der Verwalterpflichten

Abmahnung muss missbilligtes Fehlverhalten klar erkennen lassen und auf mögliche Abberufung hinweisen.

Abmahnung kann durch Beschluss erfolgen Verwalter nicht stimmberechtigt Abmahnung muss ihm zugehen


Frist

Abberufung nur innerhalb angemessener Frist ab Kenntnis der Wohnungseigentümer von Abberufungsgrund

OLG Zweibrücken, ZMR 2007, 727

2 Wochen-Frist des § 621 II 1 BGB zu kurz wegen des nötigen Versammlungsbeschlusses AG Bonn, Urteil vom 03.11.2009 – 27 C 44/09

Zeitnahe Beschlussfassung, also maximal 2 Monate BayOblG NZM 2000, 341


Mögliche Hinderungsgründe

Fehlende Abmahnung bei begrenztem Verstoß Zu lange Zeiträume seit Fehlverhalten Entlastung des Verwalters

OLG Köln NZM 1998, 960

Neubestellung in Kenntnis des Fehlverhaltens OLG Köln ZMR 2003, 703


Abberufungsbeschluss

Die Hausverwaltung Heinz Müller wird aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung als WEG-Verwalter außerordentlich abberufen. Der mit der WEG-Verwaltung geschlossene Verwaltervertrag wird aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung fristlos gekündigt.Der Wohnungseigentümer Bernhard Schmidt wird bevollmächtigt, die Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrages namens und in Vollmacht der Gemeinschaft gegenüber der WEG-Verwaltung zu erklären. 19.01.2015 Verwaltertreff Ratingen Abberufung und Kündigung des WEG-Verwalters


Stimmrecht des Verwalters ?

Bei Eigeninteresse kein Einfluss auf das Abstimmungs- ergebnis = Stimmrechtsverbot des verwaltenden WE bei Abstimmung über Abberufung aus besonderem GrundBGH v.19.09.2002 – V ZB 30/02 in: ZMR 2002, 935

Kein Stimmrecht des Verwalters bei Abberufung aus wichtigem Grund als Vertreter anderer Eigentümer BGH ZMR 2002, 935

Verwalter kann als Vertreter von anderen WE auftreten und deren Stimmrecht über seine Abstimmung wahrnehmen. OLG München Beschluss v. 15.09.2010 – 32 Wx 16/10

Differenzierung offene und gebundene Vollmacht


Rechtsstellung des Verwalters

Amtsstellung endet nicht mit dem Beschluss sondern mit Zugang der Abberufungserklärung OLG Hamm 2007, 136

Jeder WE, aber auch der Verwalter kann die Abberufung anfechtenBGH ZMR 2002, 766; OLG Hamburg, B. v. 24.03.2010- 2 Wx 6/08

Wird der Abberufungsbeschluss für ungültig erklärt , erhält der Verwalter rückwirkend seine alte Stellung wieder, auch wenn ein neuer Verwalter bestellt wurde.


Abwicklungsverpflichtungen

Herausgabe des Verwaltungsvermögens Herausgabe von Verwaltungsunterlagen Rückgabe der Verwaltervollmacht Rechnungslegung zum Stichtag Erstellung oder Korrektur fälliger Abrechnung Auskunft für die Vergangenheit


Herausgabe Verwaltungsvermögen/unterlagen

Kontenbestände Verwaltungsunterlagen geordnet und abholfähig

bereithalten (Holschuld) • Bei Weigerung Stufenklage: Stufe 1: Auskunft Stufe 2: Herausgabe/Zahlung (SE für Ersatz) Fehlende Unterlagen genau zu bezeichnen Bei Eilbedarf ggf. einstweilige Verfügung Kein Zurückbehaltungsrecht

OLG Hamm Beschluss v. 22.02.2007 – 15 W181/06


Rechnungslegung zum Stichtag

Gesamtabrechnung (ohne Einzelabrechnung) Verzeichnis Forderungen u. Verbindlichkeiten d. WEG Aufstellung der Kontenstände lfd. Wirtschaftsjahr bis Stichtag = Tag d. Ausscheidens Dafür muss er nötige Unterlagen in Kopie geben. fehlerhafte Rechnungslegung erneut Stufenklage oder Ersatzvornahme durch Dritten und SchadensersatzOLG Düsseldorf, Beschluss v. 04.11.2002, 3 Wx 194/02


Erstellung fälliger Jahresabrechnungen

JA muss Verwalter erstellen, der im Zeitpunkt ihrer Fälligkeit Amtsinhaber ist, bei Wechsel zum 31.12. also der neue Verwalter

Gesetzliche Fälligkeitsbestimmungen fehlen. Vertragliche Abrede bindet nur Vertragspartner


Gerichtliche Abberufung

Jeder WE kann nach § 21 IV WEG die Abberufung eines untauglichen Verwalters und Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen BGH Urteil v.10.06.2011 – V ZR 146/10

Voraussetzung: vorherige Anrufung einer Versammlung nicht zumutbar oder der Versuch eines Mehrheits- beschlusses ist gescheitert. Einzelner WE kann also nicht wegen eines wichtigen Grundes eine Abberufung verlangen, da Beurteilungsspielraum der Gemeinschaft BGH Urteil v., 10.02.2012 – V ZR 105/11


Checkliste Abberufung des Verwalters

1. Bestandskräftige Bestellung des Verwalters2. Wirksamer Verwaltervertrag 3. Ordentliche Abberufung jederzeit möglich? 4. Beschränkung der Abberufung auf wichtigen Grund5. Vorliegen eines wichtigen Grundes6. Beschluss über Abberufung und Kündigung 7. Stimmrecht(sverbot) des Verwalters 8. Anfechtung der Abberufung von WE und Verwalter9. Abwicklungspflichten nach Ende der Bestellung10. Gerichtliche Abberufung auf Antrag eines WE


Vielen Dank für die Aufmerksamkeit

Klaus Eichhorn Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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