Umsätze der Lebensmittel

einzelhandelskonzerne 2017

* Nachrangdarlehen Varianten:

* Laufzeit 2 Jahre: 5 % p.a.

* Laufzeit 3 Jahre: 6 % p.a.

* Laufzeit 4 Jahre: 6,5 % p.a.

* Laufzeit 5 Jahre: 7 % p.a.

* Bonität Creditreform: 1,39

* stille Reserven: ca. EUR 70 Mio.

Analyse Nr. 4/18 – Juni 2018Unternehmensanalyse Stephan Appel

Gewinne mit Einzelhandelsimmobilien .................................2Expertise .........................................................................................................2Bewährtes Geschäftsmodell ..........................................................3Wertschöpfungspotenzial entdecken und entwickeln .........................3Discounterbeispiel Lidl_Markt Oberzentrum Grimma, Ldkr. Leipzig .......... 3

Kalkulation ................................................................................4Die Standortanalyse gibt den Ausschlag.............................4Prüf- und Umsetzungsverfahren .....................................................4Vollsortimenterbeispiel REWE-Markt ...............................................5

Auf Augenhöhe mit den Betreibern .....................................5Beachtlichen Vermögensbestand geschaffen....................................6Starke Wettbewerbsposition ................................................6Fazit ................................................................................................................. 6

Validität der Verkehrswerte realistisch ............................................7Anlegen ab EUR 1.000 - kurze Laufzeiten .............................7Zum Vergleich .......................................................................7Resümee ......................................................................................................... 8

Kontakt zu dem Anbieter ......................................................8

2,51 1,15 1,5 1,75 2 2,3 2,75 3 3,25 3,5 3,75 4 4,25 4,5 54,75

SICHERHEIT

Standorte Auswahl der Einzelhandelsimmobilien der FIM Unternehmensgruppe

RENDITE

FIM UNTERNEHMENSGRUPPE: FIM FINANZ 1 GMBHCHECK-Wertungssystem - Skalierung nach Schulnoten, 1 (sehr+ gut) - 5 (mangelhaft)

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ANALYSE UND BEWERTUNG VON KAPITALANLAGEN

GEWINNE MIT EINZELHANDELSIMMOBILIEN

Die Manager der FIM Unternehmensgruppe, welcher auch die FIM Finanz 1 GmbH angehört, können allesamt nachweislich auf einen reichen Erfahrungsschatz aus ihren Tätigkeiten in der Lebensmitteleinzelhandels-branche zurückgreifen. Die Wurzeln der Mutterge-sellschaft, der FIM Immobilien Holding Alpha GmbH, in Bamberg, gehen auf die 2004 durch den geschäfts-führenden Gesellschafter Hans-Joachim-Fleischer gegründete Unternehmensberatung FIM Immobili-enmanagement zurück. Herr Fleischer war in markt-führenden Handelsunternehmen über viele Jahre mit operativen und administrativen Aufgaben in Schlüssel-funktionen auch als Geschäftsführer betraut worden. In dieser Beratungsgesellschaft bündelte er Aktivitä-ten für deutsche Handelskonzerne, die ihn regelmäßig mit der Entwicklung, Optimierung, Aufbereitung und Anmietung von Einzelhandelsflächen beauftragten. Als „Spin-Off“ eines Einzelhandelsriesen vervielfachte er durch diesen Schritt die Verwertung seines Know-hows und legte den Grundstein für eine Firmengruppe aus heute über 30 Einzelunternehmen. Die Jahresab-schlüsse dieser Unternehmen konnten wir auszugs-weise einsehen. Sie weisen durchgehend positive Betriebsergebnisse auf! Diese Unternehmen decken sowohl die kaufmännische Verwaltung, das Property- /Assetmanagement, die bautechnische Überwachung und das laufende Immobilienmanagement der durch die FIM betreuten Einzelhandelsimmobilien ab. Herr Fleischer gehört, zusammen mit den Prokuristen bzw. Mitgliedern der Geschäftsleitung Tobias Heerwagen und Jan Lerke, zu den gefragten Experten der Lebens-mitteleinzelhandelsbranche.

Expertise

Erfahrene Manager mit Projektmanagementhinter-grund, Logistik- und Qualitätsmanagementexpertise, Einzelhandelssortimentserfahrung und Standortmarke-tinganalysekompetenz sind sehr gefragt. Die FIM-Ma-nager punkten branchenweit durch versierte Konsum-trendanalysen sowohl im stationären Einzelhandel als auch im Onlineshopping. Ihr Zugang zu den Netzwer-ken der Topentscheider der Branche ist ein ausschlag-gebender Wettbewerbsvorteil. Hinzu kommt ihre Kom-petenz auf dem Gebiet der Unternehmensfinanzierung und -expansion. FIM pflegt eine kooperative Personal-politik und einen respektsensiblen Mitarbeiterumgang.

DIE CHECK-ERGEBNISSE

Geschäftsmodell:...................1,1 Due Diligence:........................1,25 Wettbewerbsperformance...1,1 Transparenz:............................1,1 Risikominimierung:................ 1,15 Renditewertung:..................... 2,3 Gesamtwertung/

Vermögensanlage....................1,33

AUF DEN PUNKT

versierte Einzelhandelsmanagementerfahrung aus eigener Praxis bei Lebensmittelhandels- konzernen in führenden Positionen Kauf zu Opportunitykonditionen dank Expertisevor

sprung bei der Prognosekompe tenz zur Aktivierung ungenutzter Standortvorteile potenzieller Immobilienwert beim Einkauf deut-

lich über dem Kaufpreis Umsatzsteigerung durch Modernisierung der

Verkaufsflächen, Verbesserung von Verkehrsflä- chen, Parkplätzen und des äußeren Erscheinungsbildes Aufbau eines Bestandsimmobilienportfolios mit

hohem Cash Flow. kontinuierliche Steigerung der Bonität - zurzeit

niedrigste Risikoklasse Aufbau von stillen Reserven in zweistelliger

EUR-Mio.-Höhe in ca. 4 Jahren verlässlicher Investmentpartner - alle Auszah-

lungen erfolgten fristgemäß - und zwar aus nachweislich erwirtschafteten Überschüssen erzielt hohe Transparenzbereitschaft durch freiwillige

Investitionskontrolle durch Steuerberatungs- gesellschaft seit 2014 faire Risikopartnerschaft durch hohe Eigenri-

sikobeteilung des Gesellschafters. jährliche Mietüberschüsse nach Zins- und Til-

gungsleistungen für Fremdkapital und nach nicht umlagefähigen Nebenkosten der Immobilien erreichen zurzeit ca. 28 % der Nettokaltmietein- nahmen.

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Bewährtes Geschäftsmodell

Alle drei Führungspersonen kommen aus dem Umfeld des Lebensmitteleinzelhandels. Hans-Joachim Flei-scher (geschäftsführender Gesellschafter) und Herr Tobias Heerwagen (kaufmännisches Management) stammen aus dem Management großer Handelsfilialis-ten (Norma, Kaufland, Aldi) Herr Lerke baute die FIM Unternehmensberatung mit auf, welche für vorgenannte und andere Händler tätig war. Aus diesen Tätigkeiten resultieren langjährige, auf profunden Erfahrungen fuß-ende Erkenntnisse über die Umsätze der verschiedenen Betreiber der Lebensmitteleinzelhandelsbranche. Die FIM-Manager besitzen Erfahrungswissen zu den pro-duktabhängigen und produktunabhängigen Kosten pro Quadratmeter Verkaufsfläche. Im Rahmen einer sehr genauen Umfeldanalyse der lebensmittelrelevanten Kaufkraft der Wettbewerber und des Zielmarktes wer-den konkrete Erkenntnisse über die zu gewinnenden De-ckungsbeiträge erzielt. Dieser Erfahrungsvorteil bildet den entscheidenden Know-how-Vorsprung gegenüber den vornehmlich aus dem allgemeinen Immobilien- und/oder dem Fondsvertrieb stammenden Wettbewerbern, die Einzelhandelsfonds ohne umfassenden Einzelhan-delserfahrungshintergrund unter deutschen Anlegern vertreiben. CHECK-Geschäftsmodell: 1,1

Wertschöpfungspotenzial entdecken und entwickeln

Während branchenferne Fondsmanager stets auf lang-fristig vermietete Märkte ausgerichtet sind, greifen die FIM-Profis insbesondere auch auf Märkte zu, die teil-weise nur noch kurz- und mittelfristig auslaufende Miet-verträge, aber nachhaltige potenzialstarke Standorte aufzuweisen haben. Als professioneller Entwickler von Einzelhandelsflächen kalkuliert FIM punktgenau den

Revitalisierungsbedarf auf Basis der aktuellen Trends im Einzelhandel (z. B. optimierte Laufflächen, attraktive Kühltheken) für die FIM ein eigenes Research unterhält. Während nur eine begrenzte Anzahl ausgesuchter FIM-Mitarbeiter fest an das Unternehmen gebunden ist, ste-hen den Einzelhandelsprofis aus Bamberg dank langjäh-riger Vernetzung erfahrene, ehemalige Führungskräfte insbesondere aus Expansions- und Immobilienabteilun-gen der betreibenden Mieter der Lebensmitteleinzel-handelsbranche im Rahmen von langfristigen Dienst-leistungsbeziehungen zur Verfügung.

Discounterbeispiel Lidl-Markt Oberzentrum Grimma (Ldkr. Leipzig)

Das Mikroeinzugsgebiet von heute ca. 29.000 Einwoh-nern liefert eine Kaufkraft von ca. EUR 2030,-/Einwoh-ner p.a. Direkt neben Bahnhof und Busbahnhof gelegen, ist der „Fahrstandort“ des Beispielobjektes (Mietfläche 3.574 qm, Verkaufsfläche Lidl 980 qm) gut einsehbar und auch fußläufig für ca. 25 % der Einwohner gut erreich-bar. Mit 179 Stellplätzen wird durch die Fahrkunden mehr Kaufkraft aus der Umgebung absorbiert als von dieser abgezogen wird (Zentralitätskennziffer aktuell 114,3 %, Durchschnitt = 100 %). Im weiteren Umfeld befinden sich Discounter wie Penny, Norma, Netto, usw., die jedoch weiter von dem für die Einkaufslogistik sehr wichtigen „Vollsortimenter“ wie Edeka entfernt sind. Erst die Kom-bination von Vollsortimentern und Discountern optimiert die typischen Einkaufsbedürfnisse deutscher Einzelhan-delskunden. Und genau diese Kombination ist an diesem Standort, mit der Nähe zu Edeka in fußläufiger Entfer-nung gegeben. Die FIM-Umsatzschätzung von EUR 5,8 Mio. = EUR 5.918/qm LiDL-Verkaufsfläche und Jahr stellt einen sehr guten Wert dar. Die Flächenproduktivität der deutschen Discounter liegt 2016 zwischen EUR 3.548/qm (Norma) und über EUR

Fachmarktzentrum Grimma/Sachsen

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Edeka Gruppe

Rewe Gruppe

Schwarz Gruppe

Aldi (Nord/Süd)

Metro Group

Lekkerland

DM

Rossmann

Globus

Transgourmet Deutschland

sonstige

0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 30,00%

25,30%

15,10%

15,00%

12,00%

5,20%

4,60%

3,50%

2,80%

1,70%

1,70%

13,10%

10.000/qm und Jahr (Aldi Süd, Quelle bulwiengesa 2017). Lidl gehört zu den Discountern, die Iihren Flächenum-satz 2016 im Vorjahresvergleich gesteigert haben: + 2,2 % (bulwiengesa).

Kalkulation

Mit einem Anschaffungswert von ca. EUR 2,5 Mio. (inkl. Neben- und Renovierungskosten) und einer Mietren-dite von knapp 16 % stellte die Anschaffung mit der 6,31-fachen Jahresnettokaltmiete einen (sehr) güns-tigen Einkaufskurs dar. Die teilweise nur noch kurzen Restlaufzeiten der Mieter von nur noch wenigen Mo-naten/Jahren wie Lidl, Takko, KIK, Tedi, Deutsche Post und einiger kleinerer Mieter wie DHL, ein Reisebüro und ein Friseur waren für die FIM-Einzelhandelsprofis eine gute Gelegenheit, dort günstig einzusteigen. Dank ihres Erfahrungshintergrunds und ihrer detaillierten Analyse der Qualität von Standorten in Relation zum Umsatzpo-tenzial der Mieter erkannten sie, dass dieser Standort gegenüber Wettbewerbs standorten Vorteile hat.

Die Standortanalyse gibt den Ausschlag

Ihre Analyse zeigte, dass durch ein verbessertes Ver-triebskonzept, zum Beispiel durch Errichten einer Back-nische (Lidl-Konzept), der Umsatz gesteigert werden und gleichzeitig das aktuellste Lidl-Vertriebskonzept umgesetzt werden kann. An diesem Standort fällt nach ersten Erfahrungen der anteilige Backnischenumsatz deutlich höher aus als zunächst geplant. Der Verkaufs-faktor erhöht sich durch diese Wertsteigerung inkl. Mietanpassungen auf das 13,5-fache. Bei zusätzlich zu den Anschaffungskosten anfallenden Baukosten von EUR 715.000 wurde bereinigt zum 8,77-fachen gekauft. Es bleibt bei dem erfolgreich umgesetzten Verkauf ein Gewinn von ca. 4,7 Jahresmieten. Diese Einnahmen er-höhen die Bonität der FIM.

Prüf- und Umsetzungsverfahren

FIM greift laufend Objekte aus ihrem Kundennetzwerk auf. Nach einer Vorauswahl in Form einer Desktopana-lyse die nur dann positiv ausfällt, wenn ausreichend zu-gängliche Informationen über Markt und Standort vorlie-gen, wird eine detaillierte Standort-, Wettbewerbs- und Potenzialanalyse durchgeführt. Diese Analyse erfolgt zusätzlich zu der üblichen und unerlässlichen kaufmän-nischen, rechtlichen und technischen Due Diligence und bildet den Know-how-Schwerpunkt des FIM-Aus-wahlverfahrens. Dieses erfahrungsgestützte, praktisch-pragmatische Standortanalyse-Know-how stellt aus CHECK-Perspek-tive unter den Fondsemittenten ein Alleinstellungsmerk-mal dar. Nach Prüfung der rechtlichen und technischen Verhältnisse erfolgen der Ankauf und die Umsetzung

modernes Einkaufen (Lidl) – veränderte Kundenbedürfnisse

Marktanteile der führenden Unternehmen im Lebensmitteleinzelhandel 2016

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des Optimierungspotenzials (Revitalisierung, Projekt-entwicklung). Spätestens alle 7 Jahre verändern sich die Einzelhandels-Marktkonzepte, so dass permanen-te Optimierungen vorgenommen werden müssen. Eine Buy- und Hold-Fondsstrategie, bei der die Betreiber die ausschließliche Verhandlungsmacht haben, ist im Ver-gleich zu dem dynamischen, marktnahen FIM-Verfahren weniger erfolgreich und riskanter.

Vollsortimenterbeispiel REWE-Markt

Weiteres typisches FIM-Beispiel ist der Vollsortiment-REWE-Markt, Mittelzentrum Bad Hersfeld: Übernah-me von nur noch geringer Mietrestlaufzeit, vertraglich mit dem Betreiber fixierte Optimierung, anschließende Mietvertragsverlängerung mit Anhebung der Miethöhe um 10 %, Kauf auf Basis des Ist-Zustandes zum 10,5-fa-chen. FIM investierte EUR 200.000 und vereinbarte eine Neuvermietung bis 31.09.2032. Dadurch erhöhte sich der Verkaufsfaktor auf Basis der neuen Miete von ca. EUR 190.000 auf das 15.5-fache. Auch hier liegt die Kaufkraft etwas über EUR 2.000,-/pro Kopf im einzugsrelevanten

Umfeld bei einem Kaufkraftindex von knapp 100 % (GFK-Geomarketing). Die Wertsteigerung ergab sich insbe-sondere durch die Umnutzung der kleineren, ebenfalls mietvertraglich auslaufenden Restflächen (Getränke-markt, Bäckerei und Metzger), die durch REWE über-nommen wurden. Das Beispiel ist deshalb besonders typisch für eine Optimierung durch die FIM, weil es die Betreiberkompetenz der FIM-Gruppe zeigt. Analyse,

Kalkulation, Planung und Realisierung von Einzelhan-delsoptimierungskonzepten kann im eigenen Unterneh-mensverbund /-Netzwerk umgesetzt werden. Dadurch generiert die Gruppe Wertschöpfungspotenziale auf mehreren Ebenen der Gruppenunternehmen. Ihre Tritt-festigkeit im Einzelhandel und in der lokalen Nachfrage- und Wettbewerbsanalyse verschafft den FIM-Managern einen unverrückbaren Wettbewerbsvorteil, der sich in einer dynamisch realisierten Substanzsteigerung der Gruppe in wenigen Jahren widerspiegelt. Dieses Bei-spiel soll zeigen: Die FIM-Manager agieren nicht nur auf Augenhöhe mit den Betreibern. Sie wissen genau, wo-rauf es bei einem spezifischen Standort ankommt und wie dieser optimiert werden kann. Dadurch sind sie zu-gleich ein idealer Partner für die Betreiber.

Auf Augenhöhe mit den Betreibern

Die FIM-Manager erkennen durch ihre Marktanalyse, dass bestimmte Standorte für die Betreiber sehr um-satzstark sind. Zugleich wird damit klar, dass die Mieter, die für Mietzahlungen ca. 3 % bis 5 % (im Einzelfall bei hohen Umsätzen auch mehr) ihres Umsatzes kalkulieren müssen, keine Probleme haben, eine Mietsteigerung zu bezahlen (Branchendurchschnitt ca. 4 %). Laut Statista 2018 setzte z. B. Norma 2016 durchschnittlich EUR 3.550 pro qm um (Aldi Süd über TEUR 10/qm). Die Mietkosten stiegen 2017 in den alten Bundesländern durchschnitt-lich auf ca. EUR 13,-/qm (neue Bundesländer EUR 11,70/qm), Bulwiengesa AG 2017. Bulwiengesa zufolge stiegen die Mieten seit 2000 bis 2017 durchschnittlich um über 25 %, in den A-Städten um ca. 70 %. Zugleich hat z.B. die Edeka-Gruppe ihren Flächenumsatz allein von 2015 auf 2016 um 10,8 % gesteigert. Vorteil für die FIM-Pro-jektmanager-Insider: Argumente der Betreiber, dass die Miete „zu hoch sei“, verfängt bei den FIM-Profis nicht. Sie wissen im Einzelfall genau, dass umsatzstarke Wett-bewerber sofort eine höhere Miete zahlen würden! Fa-zit: Alle Hauptmieter haben die Fortsetzung ihres Miet-verhältnisses ggf. inkl. Mieterhöhung bekräftigt.

Optimierungskriterium Flächenproduktivität: Umsätze der Lebensmittelhandelskonzerne 2017: Umsatz/qm (bevh 2015)

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Die blaue Segmentspalte der FIM-Vergleichsunternehmen stellt in diesem Ranking die höchste Bonitätsstufe/geringste Ausfallwahrschein lichkeit dar. Creditreform stufte die Muttergesellschaft FIM Immobilien Holding Alpha GmbH 2016 in diese Gruppe ein. Damit gehört das Bamberger Managementunternehmen auskunftsgemäß zu den 6000 bonitätsstärksten Unter-nehmen Deutschlands. Die Bonität wurde als „außerordentlich gut“ qualifiziert.

Emittentin hat einen beachtlichen Vermögensbestand geschaffen

Inzwischen gehören über 40 Einzelhandelsmärkte mit mehr als 200 Mietern zum FIM-Assetbestand. Diese FIM-Märkte liefern einen jährlichen Mietüberschuss von zur-zeit ca. EUR 5 Mio. nach den nicht umlagefähigen Immobi-liennebenkosten und den Zins- und Tilgungsbelastungen der finanzierenden Banken (CHECK-Dokumenteneinsicht vor Ort). Die Verkehrswerte der vermieteten Immobili-en liegen per Ende 2017 bei EUR 254 Mio. (konservative Bewertung), die durchschnittliche Finanzierungsquote bei 72,4 %, der durchschnittliche Zinssatz des zu bedie-nenden Fremdkapitals bei ca. 1,9 % p.a. Getilgt werden jährlich zurzeit knapp EUR 8 Mio. Das sind ca. 4 % p.a. (FK ca. EUR 200 Mio.). Bezogen auf die konservativ taxier-ten Verkehrswerte der Immobilien ergibt sich abzüglich der aktuellen Valuten der Bankenfinanzierungen, bei ei-ner Jahresnettokaltmiete von ca. EUR 18 Mio. und einem Ansatz des Verkehrswertes des Portfolios zum gut 14,5 fachen der Jahresmiete eine Überschussreserve von zur-zeit ca. EUR 70 Mio. Tendenz steigend! Auf Basis dieser Überschussreserve rentiert sich das Eigenkapital hoch zweistellig. Allein der jährliche Mietüberschuss nach al-len Kosten erreicht 2,15 % bezogen auf den Buchwert der Immobilien. Vorgenannte hohe Renditen ergeben sich ohne Berücksichtigung von Verkäufen einzelner Immobi-lien aus dem FIM-Bestand. Bezogen auf das eingesetz-te Eigenkapital werden zuzüglich der jährlich steigenden Überschussreserven dank laufender Mietüberschüsse zurzeit über 7 % p.a. positiver Cash-Flow erzielt. Fazit: was u.U. nicht sofort aus dem laufenden Cash Flow be-zahlt werden kann, wäre kurzfristig komfortabel durch die Auflösung stiller Reserven tilgbar. Banken würden diesen Immobilienbestand jederzeit günstig beleihen.

Starke Wettbewerbsposition

Im Vergleich zur Eigenkapitalrendite deutscher Mar-kenhersteller, die bei ca. 20 % liegt, realisiert die FIM-Unternehmensgruppe eine mehr als doppelt so hohe Eigenkapitalrendite. Eine Analyse der umsatzstärksten Einzelhandelskonzerne zeigt, dass die deutschen Unter-nehmen im internationalen Vergleich sehr erfolgreich sind. Dies geht aus einer Untersuchung der Autoren Mi-chael Jary, Dirk Schneider und Andrew Wilemann her-vor („Marken-Power: warum Aldi, Ikea, H&M und Co. so erfolgreich sind“, Springer 2013).

Fazit:

Darlehensgeber/Investoren gründen ihr Vertrauen auf ein vielfach bewährtes Immobilienmanagement mit ei-nem überdurchschnittlich starken freien Cash Flow. Nachrangdarlehensgeber können auf ein solides Eigen-kapitalfundament der Emittentin FIM Finanz 1 GmbH bauen. Alle vereinbarten Zahlungsverpflichtungen der FIM Unternehmensgruppe wurden regelmäßig erfüllt. Die Plausibilität des Geschäftsmodells kann umfassend bestätigt werden. Alle Verbindlichkeiten sind durch den hohen Kapitalüberschuss gedeckt und können fristen-kongruent aus dem Cash Flow bedient werden. Durch Liquidation einzelner Objekte kann die Liquidität zusätz-lich jederzeit aufgestockt werden. Auch außerordentli-che Zahlungsverpflichtungen der Unternehmensgruppe sind daher jederzeit erfüllbar. Ein mögliches Ausfallrisi-ko der Darlehenstilgung ist als außerordentlich gering zu betrachten. CHECK-Geschäftsmodell: 1,1

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Validität der Verkehrswerte realistisch

Die Stichhaltigkeit der Verkehrswerte als Basis für die Einschätzung des tatsächlichen Verkaufspotenzials hat CHECK stichprobenhaft durchgeführt. Die FIM-Vermö-gensanlage unterliegt nicht der ständigen Aufsichts-pflicht durch die BaFin und keiner externen Kontrolle (Verwahrstelle/KVG/KAGB). Die Analyse der Standorte ergibt jedoch, dass die Überschussreserven konser-vativ kalkuliert sind (Stand März 2018). Zurzeit steigen die kumulierten Verkehrswerte dank der 2018 auf EUR 18,343 Mio. gestiegenen Mieteinnahmen auf über EUR 267 Mio., die Überschussreserven auf über EUR 67 Mio. (Stand März 2018). Eine aktuell von FIM durchgeführte Nachbewertung zu aktuellen Marktpreisen zeigt einen Marktwert des Portfolios von EUR 325 Mio. und eine Überschussreserve von EUR 123 Mio. (Juni 2018).

Anlegen ab EUR 1.000 - kurze Laufzeiten

Niedrigschwellige Beteiligungsmöglichkeiten und kurze Laufzeiten ermöglichen Einstiegsmöglichkeiten für un-terschiedliche Anlagebedürfnisse: Bei längeren Lauf-zeiten werden höhere Zinsen gezahlt.

* für die kürzeste Laufzeit von 2 Jahren wird eine Verzin-sung von 5 % p.a. prospektiert

* für die Laufzeit von 3 Jahren von 6 % p.a.* für die Laufzeit von 4 Jahren von 6,5 % p.a.* und die maximale Laufzeit von 5 Jahren 7 % p.a.CHECK-Renditekalkulation: 2,3

Die Zinsen werden nachträglich monatlich gezahlt. Dar-lehensgeber haben daher eine permanente Kontrolle über die aktuelle FIM-Zahlungsfähigkeit.CHECK-Transparenz: 1,1

Wichtig: Die Zahlungen sind nicht von dem Ergebnis

einzelner Projekte abhängig, sondern von dem Gesamt-Cash-Flow des Unternehmens. Damit ist eine optimale Risikostreuung gegeben. Der laufende FIM-Cash Flow stellt sich als überaus solide dar. Die Streuung des An-lagekapitals auf über 40 Einzelhandelsmärkte liefert eine optimale Risikominimierung. Idealerweise führt FIM die Rückführung des Anlagekapitals am Ende der Darle-henslaufzeiten aus dem laufenden Cash Flow zurück. Sollte dieser nicht ausreichen, bestehen zahlreiche Möglichkeiten des Verkaufs, der Refinanzierung über Kreditinstitute und/oder der Neuplatzierung. CHECK-Risikominimierung. 1,1

Zum Vergleich

Ein zurzeit in der Platzierung befindlicher, als AIF aufgelegter Einzelhandelsimmobilienfonds (SB-Markt) ist zwar unter staatlicher Kontrolle reguliert, bietet jedoch anfänglich 5 % Ausschüttungen p.a. bei einer Laufzeit bis 2032. Ausgabeaufschlag 5 % (FIM 2,25 %). Eine Streuung unter verschiede-nen Objekten ist in dem AIF zurzeit nicht vorgese-hen. Einziger Vorteil: aufsichtsrechtliche Kontrolle durch BaFin und Verwahrstelle. Der Nachteil einer fehlenden Daueraufsicht auf die Geschäftsführung der FIM könnte z. B. durch einen Anlegerbeirat oder einen externen Mittelverwendungskontrolleur aus-geglichen werden. Der mit Abstand größte Anleger und Inhaber kontrolliert im eigenen Interesse zu je-dem Zeitpunkt alle Mittelflüsse.CHECK-Wettbewerbsperformance: 1,1 (VL)

Stand März 201874/18

Resümee

Investoren setzen ihr Vertrauen in ein extrem solides und erfolgreiches Einzelhandelsoptimierungs-Geschäftsmo-dell. Die kurzen Laufzeiten minimieren das Risiko einer möglichen Bonitätsverschlechterung. Das breit und überaus professionell aufgestellte FIM-Management reduziert das Schlüsselpersonenrisiko. Dank der einschlägigen Handelsmarkenerfahrung der FIM-Manager werden bei minimalen Kosten optimale Wertzuwächse erzielt. CHECK-Gesamtwertung: 1,33 (VL)

Kontakt zur Vertriebskoordination

MÖNIUS Finanz-Marketing GmbH Spardorfer Straße 1991054 Erlangen Telefon: 09131-7808 - 0, Fax: 09131-7808 - 44, E-Mail: info@moenius-vertrieb.de Webseite: www. moenius-vertrieb.de Geschäftsführer: Peter Mönius

Performance Vertriebskoordination Für den Finanzvertrieb wurde der CHECK seit vie-len Jahren gut bekannte und erfahrene Vertriebs-koordinator Peter Mönius engagiert. Herr Mönius ist seit 35 Jahren in der Finanzbranche aktiv und Check seit über 15 Jahren als versierter Vertriebs-koordinator vertaut.

Qualitätsmerkmale sind die intensive Prüfung der handelnden Personen und des Geschäftskonzep-tes, die Erstellung von hochwertigen Marketingun-terlagen sowie die engagierte und nachhaltige Be-treuung angebundener Vertriebspartner.

Kontakt zu dem Emittenten FIM Immobilien Holding Alpha GmbH

Luidpoldstraße 48 b 96052 Bamberg Telefon: 0951-407 361-113 Fax: 0951-407 361-111 E-Mail: tobias.heerwagen@fim-online.de Webseite: www.fim-online.de

Fremdmittel ohne Ek-Darlehen)

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Wichtige Hinweise CHECK bewertet die Wirtschaftlichkeit von Kapitalanlagen, darunter Angebote nach dem Vermögensanlagengesetz. Auch eine positive Benotung bedeutet keine Gewähr ge-gen das Verlustrisiko. Unternehmensbeteiligungen der hier untersuchten Art sind keine sicheren Geldanlagen im Sinne eines Pfandbriefs, einer Festgeldanlage oder eines Spar-buchs.

CHECK wertet Informationen des Angebotes zum aktuellen Zeitpunkt der Emission aus. CHECK-Analyse ist kein „Wert-papierdienstleistungsunternehmen“ und CHECK ist nicht an der Platzierung von Finanzprodukten beteiligt. CHECK erstellt keine „Finanzanalyse“ im Sinne des § 34 b WpHG. CHECK spricht keine Kaufempfehlung aus und erhebt kei-nen Anspruch auf eine vollständige Darstellung möglicher Risiken.

Auf der CHECK-Homepage finden Sie Nachanalysen bisher veröffentlichter CHECK-Bewer tun gen, darunter auch zu In-vestments, die negativ verlaufen sind.

Verantwortlich für den Inhalt: Unternehmensanalyse Stephan Appel |

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Telefon: 040 - 40 97 25 | Fax: 040 - 40 98 66 |

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