apoFokus - Deutsche Apotheker- und Ärztebank · apoFokus apoResearch Anlageinformation 2 Die Deutsche Apotheker- und Ärztebank eG, Düsseldorf, unterliegt der Aufsicht der Bundesanstalt

Ausgabe 5│2008

apoFokus apoResearch Anlageinformation

Immobilien – Ein umfassender Überblick > Detaillierte Klassifizierungen

> Umfangreiche Nutzungsarten von Immobilien

> Diverse Immobilienteilmärkte mit unterschiedlichen Eigenschaften


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Die Deutsche Apotheker- und Ärztebank eG, Düsseldorf, unterliegt der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleis-tungsaufsicht (BaFin), Bonn/Frankfurt.

Die in diesem apoFokus enthaltenen Informationen stellen keine Anlageberatung dar. Sie zielen nicht auf das individuelle Anlageprofil des Empfängers ab, sondern enthalten allgemeine Informationen, die eine selbstständige Anlageentscheidung erleichtern sollen. Mit dem apoFokus ist keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf verbunden.

Der apoFokus beruht auf von uns nicht überprüfbaren, allgemein zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Die vorliegende Publikation gibt unsere unverbindliche Auffassung über den Markt und die Produkte zum Zeitpunkt des Redak-tionsschlusses wieder. Die Inhalte sind sorgfältig recherchiert. Eine Haftung/Gewähr für die Richtigkeit und Vollständig-keit kann im Einzelfall aber nicht übernommen werden.

Nachdruck nur mit Genehmigung der Deutschen Apotheker- und Ärztebank.

Immobilien – Ein umfassender Überblick

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Inhalt

Einleitung 4

Detaillierte Klassifizierungen von Immobilien 4

Direktinvestitionen versus indirekte Investitionen 10

Indirekte Immobilien-Investments 11

Immobilienmarktzyklen 19

Nutzungsarten von Immobilien 20

Immobilien(teil)märkte 38

Steuerliche Aspekte 55

Zusammenfassung 60


Einleitung

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Einleitung Mit Immobilien haben alle Menschen täglich zu tun. Die von Immobilien aus-

gehende Faszination geht aber über deren ledigliche Existenz bzw. direkten Gebrauch hinaus. Immobilien spielen auch bei den Themen Geldanlage und Vermögensmanagement eine bedeutende Rolle. Und dies nicht nur in Börsen-phasen, in denen Wertpapiermärkte eher bescheidene Renditen abwerfen.

Betrachtet man Immobilien als Anlageobjekte, so lassen sich diese aufgrund ihrer abweichenden Eigenschaften in Bezug auf Aktien, Anleihen und Fonds als eigene Assetklasse einstufen. Diese ist seit August 2007 wieder verstärkt in den Fokus der Anleger und Analysten gerückt, wenngleich unfreiwillig und eher aufgrund negativer Ereignisse. Gemeint ist die Subprime-Krise.

Diese Publikation ist für Anleger und Interessierte gedacht, die sich einen um-fassenden Überblick über die Assetklasse Immobilien verschaffen wollen. Der Fokus liegt dabei auf der Betrachtung von Immobilien als Anlageobjekte. Ne-ben einer detaillierten Klassifizierung werden einerseits die verschiedenen Arten von Immobilien, andererseits auch Immobilienteilmärkte betrachtet.

Detaillierte Klassifizierungen von Immobilien

Direkte Anlagen versus indirekte Anlagen Klassifizierung nach Art der

Anlage In Immobilien kann grundsätzlich auf zwei verschiedene Arten investiert wer-den: Zum einen durch den Kauf (oftmals einhergehend mit der unmittelbaren Nutzung) der Immobilie. Diese Form wird als direkte Anlage bzw. Direktinves-tition bezeichnet. Das Gegenteil sind die indirekten Anlagen. Sie sind häufig dadurch gekennzeichnet, dass der Anleger die Immobilie im Regelfall nicht selbst (direkt) nutzt.

Klassifizierung nach Art der Anlage

Art der Anlage

Direkte Immobilienanlagen

Indirekte Immobilienanlagen

Art der Anlage

Direkte Immobilienanlagen




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Eigen- und fremdgenutzte Direktanlagen, Immobilienaktien, Immobilienfonds, REITs und Immobilienzertifikate

Klassifizierung nach Art des

Investmentvehikels Eine weitere Unterscheidungsmöglichkeit von Immobilien kann dahingehend getroffen werden, wie und in welcher Form ein Anleger in Immobilien investie-ren kann. Bei der Direktanlage wird typischerweise danach unterschieden, ob eine Eigen- oder Fremdnutzung der Immobilien vorliegt bzw. angedacht ist. Die Fremdnutzung gewährt üblicherweise eine „Verzinsung“ des investierten Kapitals. Bei der Eigennutzung hingegen ist oft die Betrachtung von Opportu-nitätskosten sinnvoll, um die Vorteilhaftigkeit von Direktinvestitionen sinnvoll beurteilen können.

Bei der indirekten Immobilienanlage ist aus Sicht des Investors die Unter-scheidung zwischen börsennotierten und nicht börsennotierten Investment-vehikeln sinnvoll. Die Liquidierbarkeit von Investitionen ist ein zentraler As-pekt, der die Immobilienanlagen von zum Beispiel Aktieninvestments unter-scheidet. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass Immobilien eher illiquider sind als andere Assetklassen, wenngleich diese negative Eigen-schaft nicht für alle Investmentformen zutreffend ist.

Börsennotierte

Investmentvehikel Betrachtet man die börsennotierten Immobilien, so lassen sich vier Invest-mentvehikel unterscheiden. Die Immobilienaktie ist meistens börsennotiert und eine der am weitesten verbreiteten Anlageformen, die vor allem im angel-sächsischen Raum häufig vorzufinden ist. REITs können sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich als eine Abwandlung der Immobilienaktie angesehen wer-den. Aufgrund der spezifischen Eigenschaften von REITs werden diese aber als eigenständige Investments betrachtet. Eine in den letzten Jahren an Volu-men immer mehr zunehmende Anlageform sind (börsennotierte) Immobilien-zertifikate.

Nicht börsennotierte

Investmentvehikel Immobilienaktien und Immobilienzertifikate müssen in Ausnahmefällen den nicht börsennotierten Immobilien zugerechnet werden, wenn für manche die-ser Vehikel kein Listing besteht. Die hauptsächliche nicht börsennotierte An-lage stellt der Immobilienfonds dar, wenngleich eine oftmals tägliche Handel-barkeit dieser Fonds über die Kapitalanlagegesellschaften sichergestellt ist. Bei Immobilienfonds gibt es zahlreiche Unterformen, die oftmals nach rechtli-chen Kriterien wie zum Beispiel der Investierbarkeit verschiedener Anleger-gruppen oder auch einer Höchstzahl von Anlegern unterschieden werden. Je nach den Anlagezielen werden Offene Immobilienfonds für private Anleger (Publikumsfonds), für institutionelle Kunden (Institutionelle Fonds) und auch



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für beide Anlegergruppen (Semi-Institutionelle Fonds) angeboten. Das Gegen-teil zu den Offenen Immobilienfonds sind die Geschlossenen Immobilienfonds. Hier ist die Anlegerzahl von vornherein begrenzt und auch oftmals schon vor Auflegung des Fonds feststehend. Geschlossene Fonds können als Spezial-fonds zum Beispiel nach deutschem Recht, in spezieller rechtlicher Ausgestal-tung (zum Beispiel als luxemburgischer FCP-Fonds) oder auch als unterneh-merische Beteiligung (zum Beispiel Kommanditbeteiligung) aufgelegt werden. Immobilien-Dachfonds sind dadurch gekennzeichnet, dass Anlegern (sowohl Privatanlegern als auch Institutionellen) die Möglichkeit geboten wird, durch Investition in ein Wertpapier an der Wertentwicklung einer Vielzahl von Immo-bilienfonds zu partizipieren.

Klassifizierung nach Investmentvehikeln

Immobilienfonds

Direkte ImmobilienanlagenEigengenutzte Immobilien

> Publikumfonds> Institutionelle Fonds> Semi-Institutionelle Fonds> Spezialfonds

Investmentvehikel

Offene Immobilienfonds

Fremdgenutzte Immobilien

> (Deutsche) Spezialfonds> Close ended Funds (FCP)> Kommanditbeteiligungen

Geschlossene Immobilienfonds

> Publikumsfonds> Institutionelle Fonds

Immobilien-Dachfonds

Börsennotierte Immobilien

Immobilienzertifikate

Immobilienaktie

Immobilienfonds

REITs

Immobilienaktien


Nicht börsennotierte Immobilien


Immobilienfonds

Direkte ImmobilienanlagenEigengenutzte Immobilien

> Publikumfonds> Institutionelle Fonds> Semi-Institutionelle Fonds> Spezialfonds

Investmentvehikel

Offene Immobilienfonds

Fremdgenutzte Immobilien

> (Deutsche) Spezialfonds> Close ended Funds (FCP)> Kommanditbeteiligungen


> Publikumsfonds> Institutionelle Fonds


Börsennotierte Immobilien


Immobilienaktie

Immobilienfonds

REITs

Immobilienaktien


Nicht börsennotierte Immobilien


Quelle: apoBank (in Anlehnung an Marcard, Stein & Co)



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Grundstücke und Bauwerke sowie deren weitere Untergliederungen

Klassifizierung nach

Nutzungsarten Die Unterteilung von Immobilien nach Nutzungsarten, mitunter auch als Im-mobiliensektoren bezeichnet, ist ungleich komplexer als die nach Investment-vehikeln. Besonders hinsichtlich der weiteren Untergliederung von Bauwerken ergeben sich – je nach Ziel und Zweck der Unterteilung – oftmals unterschied-liche Ansätze.

Grundstücke Zu den Grundstücken zählen einerseits unbebaute Flächen, wie zum Beispiel Bauerwartungsland oder auch Rohbauland, und andererseits bereits bebaute Flächen, bei denen die darauf befindlichen Bauten jedoch keine Nutzung im Sinne der ökonomischen Bewirtschaftung zulassen.

Den wesentlich wichtigeren Zweig der Nutzung von Immobilien stellen die Bauwerke, also die bereits errichteten Immobilien dar. Diese werden in Tief- und Hochbauten untergliedert.

Tiefbauten Zu den Tiefbauten gehören sowohl die privaten als auch die öffentlichen Tief-bauten. Wie die Bezeichnung bereits vermuten lässt, sind erstere durch priva-te Unternehmen erbaut worden und unterliegen auch der Nutzung nach pri-vatwirtschaftlichen Kriterien. Beispiele dafür sind unterirdisch verlegte Kabel der Telekommunikationsindustrie, die unterirdisch verlaufenden Rohrleitun-gen der Energieversorger oder auch privat betriebene Verkehrstunnel. Eben diese Beispiele lassen sich auch für die öffentlichen Tiefbauten finden, die je-doch dadurch charakterisiert sind, das sie fast ausschließlich aus Steuergel-dern gebaut und (neben anderen Einnahmen in Form von Gebühren usw.) auch aus Steuermitteln betrieben werden.

Hochbauten Hochbauten unterteilen sich in Infrastrukturgebäude (zum Beispiel Bahnhöfe, Bildungseinrichtungen), in Industriegebäude und –anlagen, in Gewerbeimmo-bilien und Wohnimmobilien. Letztere werden nochmals in Häuser oder Woh-nungen untergliedert. Eine deutlich vielschichtigere Unterscheidung erfährt der Gewerbesektor. Zu diesen subsumiert man zum Beispiel Büroimmobilien, Handelsimmobilien, Logistikimmobilien und eine weitere Vielzahl sehr spezifi-scher Gewerbezweige wie beispielsweise Kfz-Immobilien/Parkraumbewirt-schaftung, Hotels/Gastronomie und Sonstige.



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Klassifizierung nach Nutzungsarten

Tiefbauten

Bauwerke

GrundstückeBauerwartungsland

> Telekommunikation> Energie/Abwasser> Verkehrsinfrastruktur

Nutzungsarten

Rohbauland Bebaute Flächen

Hochbauten

> Energie> Ver-/Entsorgung> Verkehrsinfrastruktur

Wohnimmobilien

> Häuser (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus)> Wohnungen (Eigentumswohnung,

Mietwohnungen)

Infrastrukturgebäude

> Bildungseinrichtungen> Bahnhöfe

Industriegebäude und -anlagen

Gewerbeimmobilien

> Büroimmobilien > Handelsimmobilien > Logistikimmobilien > Hotels/Gastronomie > Kfz-Immobilien/Parkraumbewirtschaftung> Sonstige (z. B. Freizeit)

Private Tiefbauten

Öffentliche Tiefbauten

Immobilien

Tiefbauten

Bauwerke

GrundstückeBauerwartungsland

> Telekommunikation> Energie/Abwasser> Verkehrsinfrastruktur

Nutzungsarten

Rohbauland Bebaute Flächen

Hochbauten

> Energie> Ver-/Entsorgung> Verkehrsinfrastruktur

Wohnimmobilien

> Häuser (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus)> Wohnungen (Eigentumswohnung,

Mietwohnungen)

Infrastrukturgebäude

> Bildungseinrichtungen> Bahnhöfe

Industriegebäude und -anlagen

Gewerbeimmobilien

> Büroimmobilien > Handelsimmobilien > Logistikimmobilien > Hotels/Gastronomie > Kfz-Immobilien/Parkraumbewirtschaftung> Sonstige (z. B. Freizeit)

Private Tiefbauten

Öffentliche Tiefbauten

Immobilien

Immobilien in Afrika, Amerika, Asien-Pazifik und Australien sowie Europa


Immobilien(teil)märkten Sehr gebräuchlich ist die Untergliederung von Immobilien-Anlagen nach deren Zugehörigkeit zu einem geografischen Gebiet. Es gibt demnach nicht DEN einen weltweiten Immobilienmarkt, sondern verschiedene Teilmärkte, die di-verse Spezifika ausweisen. Aufgrund der Ähnlichkeit des Zyklus der Immobi-lienregionen in Asien und Australien fasst man diese Gebiete oftmals zu einer Region zusammen, so dass dann weltweit die vier regionalen Teilmärkte Afri-ka, Amerika, Asien-Pazifik und Australien sowie Europa existieren.



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Klassifizierung nach (Teil)-Märkten

Investmentstile


Investmentstilen Bei Investitionen in Immobilien werden die vier Investmentstile Core, Core-plus, Value-added (Value-Enhanced) und Opportunity unterschieden.

Core Core-Investitionen sind Investitionen in hochwertige, bestehende Immobilien mit einem stabilen Cash-Flow (Miet- und Pachtzahlungen) in etablierten Märk-ten unter weitgehender Unterlassung der Nutzung von Fremdkapital. Oft er-folgt eine Beschränkung auf die Nutzungsarten Büro und Handel.

Core-plus Ähnliches gilt auch für den Core-plus-Stil. Auch hier steht die Anlage in be-reits bestehende Immobilien im Vordergrund, allerdings kann diese auch in sich gerade etablierenden Märkten unter Nutzung von Fremdkapital bis zu einer maximalen Quote von 50 % erfolgen. Core-plus-Investitionen können einen Teil des Ertrages auch aus Wertsteigerungen entsprechender Ankäufe und Verkäufe von Immobilien erzielen.

Value-added Als Value-added-Investitionen bezeichnet man die Investition in Immobilien zu oft deutlich unter dem Marktpreis gehandelten Objekten in noch nicht voll-ständig etablierten Märkten. Zusätzliche Wertsteigerungen (im Vergleich zu den Core-Stilen) werden sowohl durch die Verwendung eines hohen Fremd-kapitalanteils (bis zu 70 %) als auch durch bestimmte immobilienspezifische Maßnahmen wie Veränderung/Anpassung von Mietverträgen oder Refurbish-ments (Umbau, Ausbau, Neubau) generiert.

Opportunity Der Opportunity-Stil ähnelt der Investition in Private Equity-Beteiligungen. Es wird speziell auf Objekte mit hohem Wertsteigerungspotenzial fokussiert. Die Ertrags-/Risikokonstellation ist ebenfalls mit denen von Private-Equity-Be-teiligungen vergleichbar. Hohe Renditen werden durch einen besonders um-fassenden Einsatz von Fremdkapital (bis zu 90 %) erzielt. Zudem finden oppor-tunistische Investitionen bereits zu einem sehr frühen Stadium der Projektent-wicklung statt.

Immobilien(teil)märkte

Asien-Pazifik und Australien

Afrika

Amerika

Europa



Afrika

Amerika

Europa


Direktinvestitionen versus indirekte Investitionen

10

Klassifizierung nach Investmentstilen

Investmentstile

Value-added

Core

Core-plus

Opportunity

Investmentstile

Value-added

Core

Core-plus

Opportunity

Die Klassifizierungen im Überblick

Zusammenfassung der

Klassifizierungen Alle bisher genannten Klassifizierungen lassen sich sinnvoll in ein Gesamt-schema gliedern. Obwohl dieses auf den ersten Blick recht komplex erschei-nen mag, lassen sich dadurch die vielen Interdependenzen der einzelnen Klas-sifizierungsarten aufzeigen. Alle diese Aspekte sollten bei der Auswahl einer geeigneten Anlage in Immobilien berücksichtigt werden.

Investmentvehikel

AnlageartenInvestmentstile

Immobilien(teil)märkte Nutzungsarten

Direktinvestitionen versus indirekte Investitionen Eine allgemeingültige Aussage, ob für alle Anleger eine Direktinvestition in

Immobilien oder ein indirektes Engagement generell besser oder sinnvoller ist, lässt sich nicht treffen. Je nach Anlegertyp und dessen Präferenzen kann die Direktanlage oder die indirekte Investition zielführender sein.


Direktinvestitionen versus indirekte Investitionen

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*u. a. Italien 3 %, Spanien 3 %

Großbritannien 34 %

Deutschland 20 %Übriges Europa* 18 %

Frankreich 10 %Mittel-/Osteuropa 5 %Schweden 5 %Norwegen 4 %Niederlande 4 %

*u. a. Italien 3 %, Spanien 3 %

Großbritannien 34 %

Deutschland 20 %Übriges Europa* 18 %

Frankreich 10 %Mittel-/Osteuropa 5 %Schweden 5 %Norwegen 4 %Niederlande 4 %

Immobilien-Direktinvestitionen in Europa in 2006 (nach Zielländern)

Immobilien-Direktinvestitionen in Europa in 2006 (in Mrd. €)

2004 2005 2006

130,2

173,9

242,0

59,0

71,2

100,

173

,8

149,

592

,5

grenzüberschreitend Inland Quelle: IVG (Plan, Sonderausgabe Mai 2007)

Für Privatanleger ist es jedoch oft sinnvoll, indirekt in Immobilien zu investie-ren. Bei fast allen indirekten Anlagen, außer bei Geschlossenen Fonds, kommt es zu verschiedenen Transformationen, die vorrangig dem Anlagebedürfnis eines Privatanlegers nahe kommen. So gewähren die meisten indirekten An-lagevehikel eine Größentransformation in der Art, dass sich Investoren bereits mit geringen absoluten Anlagebeträgen an Immobilien beteiligen können. Durch diese kleinen Anlagebeträge und durch die eventuelle Aufteilung des zur Verfügung stehenden Anlagebetrages in mehrere indirekte Immobilien wird eine sinnvolle Risikodiversifikation des Gesamtportfolios erreicht. Unge-achtet dessen, dass die indirekte Immobilienanlage die Möglichkeit eröffnet, kurzfristig verfügbare Mittel in eine Assetklasse mit eher langfristigem Hori-zont zu investieren, ergeben sich weitere positive Eigenschaften, die die Di-rektanlage in Immobilien nicht bietet. Gemeint sind die nahezu jederzeitige Veräußerbarkeit (hohe Liquidierbarkeit) sowie die Handelbarkeit (hohe Fungi-bilität) indirekter Immobilienengagements. Ein indirekter Vorteil, der sich aus der Handelbarkeit der Immobilieninvestition ergibt, ist eine tägliche Bewer-tung der Investition zu einem Marktpreis. Zudem können Anleger, die indirekt in Immobilien investieren, die Vorzüge eines professionellen Immobilien-Ma-nagements nutzen, obwohl die Kosten dafür natürlich bei einer Anlageent-scheidung in die Betrachtung ebenso eingehen müssen wie die Kenntnis um den Verlust der direkten Einflussmöglichkeit auf die Immobilieninvestition.

Trotz der Vorteilhaftigkeit von indirekten Immobilien-Anlagen für Privatanleger kann es unter Umständen sinnvoll sein, sich auch direkt in Immobilien zu en-gagieren. Ähnlich wie die apoBank mit ihren beiden Partnern PlanetHome und Medicon Immobilien haben viele Banken dafür professionelle Anbieter als Kooperationspartner.

Direktinvestitionen in Deutschland können für Privatanleger vor dem Hinter-grund der aktuell geltenden Abschreibungsmöglichkeiten für denkmalge-schützte Gebäude lohnenswert sein. Näheres zur so genannten Denkmal-schutzabschreibung enthält das Kapitel „Steuerliche Aspekte“.

Natürlich werden indirekte Immobilien-Anlagen auch bei Institutionellen zum Einsatz kommen, vor allem deshalb, weil im Vergleich zur Direktanlage mit in-direkten Vehikeln durch deren oben genannten Eigenschaften eine schnellere und günstigere Renditeoptimierung und systematische Risikodiversifizierung (des gesamten Portfolios) darstellbar ist.

In der Vergangenheit war ca. alle zehn Jahre – bedingt durch eine ent-sprechende Steuergesetzgebung – ein „Turn-Over“ in den Portfolios der


Indirekte Immobilien-Investments

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Institutionellen zu beobachten. Die Immobilienportfolios wurden nach dieser Haltedauer durch den Verkauf von Immobilien und zeitlich unmittelbar darauf folgende Käufe neuer Objekte neu strukturiert. Trotz Beibehaltung der ent-sprechenden steuerlichen Rahmenbedingungen werden in Zukunft die Zeit-räume für solch ein „Drehen“ der Positionen kürzer werden. Das heißt, die Schlagzahl des Drehens erhöht sich bzw. die Haltedauer sinkt tendenziell. Es ist zu vermuten, dass sich durch die fortschreitende Globalisierung (und den sich damit häufiger wandelnden Geschäftsmodellen) die Zyklen in den einzel-nen Immobilienteilmärkten ebenfalls verkürzen. Dem wollen die Anleger durch eine zeitlich angepasste Investitionspolitik Rechnung tragen.

Indirekte Immobilien-Investments Die verschiedenen Investmentvehikel sind durch diverse Eigenschaften und

Merkmale gekennzeichnet, die im Folgenden näher beschrieben sind.

Kriterien für indirekte

Investmentvehikel Die kurze Beschreibung bezieht sich dabei auch auf die gängigsten Unter-scheidungskriterien wie Liquidität, Rendite-/Risikopositionierung und Ma-nagementaufwand. Vereinzelt sind auch Themen wie die Mindestinvestitions-summe, die Bewertung und die Zielgruppe angesprochen. Die folgende Tabel-le des Bundesverbandes der Investmentfonds (BVI) gibt einen Überblick über die „Erfüllung“ der Kriterien für indirekte Immobilienanlagen.

Offene Immobilienfonds Immobilienaktien REITs DirektanlageSteuerliche Vorteile sehr gut gut gut gutLiquidität sehr gut sehr gut sehr gut schlechtDiversifikation im Portfolio gut mittel gut schlechtDiversifikation im Produkt gut mittel gut schlechtSicherheit/Stetigkeit des Ertags sehr gut sehr schlecht mittel schlechtZugang/Eignung als Einstiegsprodukt sehr gut schlecht schlecht schlechtRendite mittel volatil volatil volatil

Quelle: Pramerica Real Estate Investors

Immobilienaktien

Als Immobilienaktien bezeichnet man Aktien, bei denen der hauptsächliche Zweck der Aktiengesellschaft in der Erzielung von Erträgen aus der Bewirt-schaftung/Veräußerung von Immobilien besteht. Immobilienaktien weisen genau wie andere Aktien ähnliche positive Liquiditäts- und Fungibilitätseigen-schaften auf (tägliche Handelbarkeit an einer Börse zu einem Marktpreis).

Das Beste aus zwei Welten? Oft wird argumentiert, Immobilienaktien würden durch diese Eigenschaften an sich zwei eigentlich getrennte Welten, nämlich die der handelbaren Aktie und



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die der illiquiden Immobilie, miteinander verbinden. In der Theorie werden Im-mobilienaktien positive Eigenschaften wie eine geringere Volatilität im Ver-gleich zu normalen Aktien, aufbauend auf einer besseren Risikodiversifikation der Immobilien-Aktiengesellschaft, zugeschrieben. Ob diese Aussagen wirk-lich allgemeingültig richtig sind, bleibt zu bezweifeln. Es ist eher davon auszu-gehen, dass Immobilienaktien risikoreicher sind als Aktien von Industriege-sellschaften und ähnlichen Unternehmen. Denn neben dem allgemeinen Ak-tien-Risiko bezüglich Angebot/Nachfrage trägt der Inhaber einer Immobilien-aktie auch das Risiko des Immobilienmarktes. Dessen Entwicklung kann sich von der allgemeinen volkswirtschaftlichen Entwicklung unterscheiden. Ein gutes Beispiel aus der Praxis für die erhöhte Zyklik sind vor allem britische und amerikanische Immobilienaktien, die von den Auswirkungen der Sub-prime-Krise am stärksten betroffen waren und deutlich mehr an Wert verloren als Aktiengesellschaften, die keine Immobilienbewirtschaftung betreiben.

REITs

Die Abkürzung REITs steht für Real Estate Investment Trusts, eine spezielle Form der Immobilienaktien. REITs müssen mindestens 75 % des Gesamtver-mögens in Immobilien halten und auch mindestens 75 % des Brutto-Gesamt-ertrages eines REITs müssen aus Geschäften mit Immobilienbezug (Mieterträ-ge, Pachten) resultieren. REITs wurden mittlerweile in sehr vielen Ländern der Welt, seit 2007 auch in Deutschland, zugelassen. Trotz der unterschiedlichen rechtlichen Bedingungen im Detail gibt es international übereinstimmende Mindestmerkmale. Sieht man von dem (deutschen) Rechtsstatus des Vor-REIT ab, so sind alle REITs börsennotiert und unterliegen einer fast vollständigen Ausschüttungspflicht der Erträge an die Aktionäre. Die Einhaltung dieser und einer Reihe weiterer rechtlicher Vorschriften gewährt dem deutschen REIT (bspw. gegenüber einer normalen Immobilien-Aktiengesellschaft) eine steuer-liche Vorteilsstellung. Der REIT bzw. die Gesellschaft an sich ist von der Be-steuerung auf Unternehmensebene befreit, Körperschafts- und Gewerbesteu-er fallen nicht an. Eine Besteuerung findet nur auf Ebene des Aktionärs statt.

Probleme der

Geschäftsmodelle von

Immobilienaktiengesell-

schaften und REITs

Anleger, die in eine Immobilienaktiengesellschaft bzw. einen REIT investieren wollen, sollten sich zuvor genau mit den Immobilien-Marktbedingungen befas-sen. Denn – im Gegensatz zu Immobilienfonds – stehen den Immobilienak-tiengesellschaften, vor allem aber den REITs aufgrund der restriktiven Aus-schüttungsvorschriften, nicht jederzeit freie Mittel zur Verfügung, um ihr Ge-schäft auszuweiten bzw. ihre Erträge zu steigern und in neue aussichtsreiche Immobilien zu investieren. Die zwei für Immobilienaktiengesellschaften und



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REITs existierenden Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung sind externer Na-tur: entweder eine Kapitalerhöhung (Aufnahme neuen Eigenkapitals durch Ausgabe neuer Aktien) oder eine Darlehensfinanzierung (Aufnahme von zu-sätzlichem Fremdkapital), mitunter ist auch eine zeitgleiche Mischform denk-bar. Doch diese beiden Wege sind derzeit „versperrt“: Die Ausgabe neuer Aktien in einem anhaltend schwierigen Börsenumfeld ist nur durch einen be-achtlichen Preisabschlag gegenüber den Altaktien möglich, was aber ökono-misch nicht sinnvoll ist. Die Beschaffung von Fremdkapital ist derzeit auf-grund der restriktiveren Vergabe durch die subprime-geschädigten Banken nur zu überhöhten Zinsen und damit (zu) geringen Renditen aus der Investiti-on darstellbar, mitunter aber auch gar nicht möglich. Solange die Auswirkun-gen der Subprime-Krise also nicht endgültig überwunden sind bzw. sich ein deutlich positiveres Börsenumfeld ankündigt, scheinen die Chancen der Im-mobilienaktiengesellschaften und REITs für eine Ausweitung ihrer Geschäfts-tätigkeit bzw. eine deutliche Steigerung der Erträge eher gering.

Offene Immobilienfonds und Immobilien-Dachfonds

Offene Immobilienfonds Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds im Sinne des Investmentgeset-zes, die in Immobilien investieren, um aus Mieterträgen und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften. Offene Immobilienfonds sind u. a. da-durch gekennzeichnet, dass eine unbegrenzte Zahl von Anlegern zulässig ist. Dem Fondsmanagement steht die Gestaltung des Immobilienportfolios frei. Eine Beschränkung hinsichtlich der maximalen Anzahl der Objekte, also auf wie viele Immobilienobjekte der von allen Inhabern von Fondsanteilen zur Ver-fügung gestellte Investitionsbetrag aufgeteilt wird, existiert nicht. Über offene Immobilienfonds können auch Privatanleger mit kleineren Anlagesummen Zu-gang zu großen, kommerziellen Immobilienobjekten erhalten.

Die Tabelle auf der nächsten Seite zeigt das Fondsvermögen diverser Publi-kums- und Spezialfonds im Zeitablauf.



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Fondsvermögen von

Publikumsfonds und

Spezialfonds in Millionen Euro

30.06.2007 31.05.2007 30.06.2006 30.06.2005 30.06.2004Aktienfonds 242.930,0 245.544,4 209.547,3 146.874,3 136.713,1Rentenfonds 159.576,0 163.213,7 165.465,0 155.012,1 125.876,6Mischfonds 53.347,7 53.425,7 46.272,2 28.037,3 23.615,2Wertgesicherte Fonds 20.869,8 20.642,1 15.776,6 7.666,2 7.218,8Hedgefonds 1.691,6 1.696,2 1.812,1 1.031,0 778,6Geldmarktfonds 104.062,2 97.330,3 75.577,4 68.115,7 68.119,3Sonstige Wertpapierfonds 25.643,9 24.263,6 10.918,7 12.542,0 9.668,1Dachfonds 51.463,6 51.594,9 44.679,4 33.931,3 28.140,7Summe Wertpapierpublikumsfonds 659.584,9 657.711,1 570.048,9 453.210,0 400.130,3Offene Immobilienfonds 80.962,0 80.593,9 74.233,6 87.979,0 87.218,1Summe Publikumsfonds 740.546,9 738.305,0 644.282,5 541.189,0 487.348,4Summe Spezialfonds 696.519,4 699.528,7 635.880,4 581.600,5 526.198,1Insgesamt 1.437.066,3 1.437.833,7 1.280.162,9 1.122.789,5 1.013.546,5

Quelle: Leutbecher, DVFA, Angaben beinhalten BVI-Investmentfonds, Luxemburger und sonstige ausländische Investmentfonds deutscher Provenienz und ausländische Investmentfonds mit

Absatz in Deutschland

Besonderheit bei Offenen

Immobilienfonds Die Anlage in einen Offenen Immobilienfonds unterscheidet sich nicht nur in-haltlich, sondern auch „technisch“ von der Investition in einen Aktien- oder Rentenfonds. Grundsätzliches Problem aller Fondsmanager eines Offenen Im-mobilienfonds ist die Kleinteiligkeit der dem Fonds zufließenden Beträge. Während ein Aktienfondsmanager die problemlose tägliche Investition dieser vielen kleinen Beträge (zum Beispiel in Aktien) durch Käufe an der Börse vor-nehmen kann, ist dies beim Offenen Immobilienfonds nicht gegeben. Denn die Akquisition einer neuen Immobilie ist zeitlich langwierig und rechtlich sehr komplex. Im Erfolgsfall allerdings muss relativ schnell ein hoher Betrag zur Investition zur Verfügung stehen.

Vorgehensweisen bei der

Liquiditätssteuerung Die Liquiditätssteuerung eines Offenen Immobilienfonds kann grundsätzlich auf zwei verschiedene Arten bewerkstelligt werden. Zum einen ist es den Fondsmanagern möglich, die täglich zufließenden Anlagegelder der Fondsan-teilskäufer bis zu einer bestimmten Grenze (max. 49 % des Fondsvolumens) kurzfristig verzinslich anzulegen und im Bedarfsfall abzurufen. Diese Vorge-hensweise würde im Zeitablauf jedoch die wahrscheinliche Verwässerung der Fondsrendite bedeuten, da die kurzfristige verzinsliche Anlage im Normalfall eine Rendite abwerfen wird, die deutlich unterhalb der Rendite der Immobi-lienobjekte liegt. Aus diesem Grund ist bei einigen Immobilienfonds der täg-liche Zufluss neuer Anlegergelder begrenzt. Diese werden nur im Bedarfsfall, also kurz vor dem Kauf eines neuen Objektes, zeitlich begrenzt eingeworben. Diese Form der Liquiditätssteuerung wird auch Cash-Call/Cash-Stop genannt. Dem offensichtlichen Vorteil der Strategie, dass keine Verwässerung der Ren-dite aus dem Immobilienportfolio stattfindet, steht der Nachteil gegenüber, dass potenzielle Anteilskäufer nur sporadisch Zugang zum Fonds haben.

Smoothing-Effekt Neben der Liquiditätssteuerung ist ein weiterer wichtiger Aspekt zur risikoad-



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äquaten Beurteilung von Offenen Immobilienfonds von Bedeutung. Sollten keine Transaktionen (Ankäufe/Verkäufe von Objekten im Fondsportfolio) stattgefunden haben, so wird eine Bestandsbewertung der Immobilien von Fonds im Regelfall nur jährlich bzw. bestenfalls halbjährlich stattfinden. Die weitgehende Nichtbeachtung unterjährlicher Wertschwankungen am Immobi-lienmarkt bei der Bewertung von Immobilienfonds – im Gegensatz zu einer täglichen Publikation des Wertes von Immobilienaktien bzw. REITs – führt zu einem so genannten Smoothing-Effekt (Glättung).

Immobilien-Dachfonds Immobilien-Dachfonds sind Investmentfonds, die das Kapital der Investoren in Anteile von verschiedenen Offenen Immobilienfonds anlegen. Diese Offenen Immobilienfonds können sich vom Anlagestil, der Investition über die Nut-zungsarten und die regionale Investitionspolitik deutlich unterscheiden. Der Anleger erhält den Vorteil eines breit diversifizierten und aktiv gemanagten Immobilien-Portfolios zu relativ geringen Kosten.


Geschlossene (Immobilien-) Fonds sind keine Investmentfonds im Sinne des Investmentgesetzes und haben trotz der ähnlichen Namensgebung inhaltlich und rechtlich nur wenig Gemeinsamkeiten mit Offenen Immobilienfonds. Beim Geschlossenen Immobilienfonds bringt eine begrenzte Anzahl von Investoren gemeinsam das benötigte Kapital auf, um ein im Vorfeld identifiziertes Objekt zu erwerben. Der Fonds wird nach Erreichen der Anlagesumme für weitere In-vestoren geschlossen, eine nachträgliche Beteiligung ist somit nicht mehr möglich.

Im Gegensatz zu Offenen Immobilienfonds investieren Geschlossene Immobi-lienfonds meist in eine bestimmte Immobilie. Bei Anlegern stehen derzeit Ge-schlossene Immobilien-Dachfonds hoch im Kurs. Diese investieren nicht di-rekt in eine Immobilie, sondern in Immobilienzielfonds, die ansonsten aus-schließlich institutionellen Investoren zur Verfügung stehen. Somit ist der An-leger hier mittelbar an einer Vielzahl von Immobilien beteiligt. Geschlossene Fonds sind meist auf mehrere Jahre konzipiert. Nach Fondsschließung ist eine (tägliche) Handelbarkeit nicht gegeben. Ein vorheriger Ausstieg war bislang lediglich über den mehr oder minder liquiden Zweitmarkt der Initiatoren mög-lich. In den letzten Jahren sind so genannte Zweitmarktbörsen auf dem Vor-marsch. Dabei handelt es sich nicht um Börsen im klassischen Sinn, sondern über Maklerplattformen, die Angebot und Nachfrage zusammenbringen.

Investition in Geschlossene Fonds sind auch nach dem Wegfall bestimmter



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früherer steuerlicher Begünstigungen (hohe Verlustzuweisungen) aus Sicht der gesamten Vermögensanlage vorteilhaft (zum Beispiel aufgrund von Dop-pelbesteuerungsabkommen). Denn einerseits korrelieren Geschlossene Fonds mit anderen, am Kapitalmarkt verfügbaren Anlagen nur ganz gering bzw. überhaupt nicht, was aus portfoliotechnischer Sicht einen Diversifikationsvor-teil aufweisen kann. Andererseits profitieren Anleger eines Geschlossenen Fonds sowohl von einem professionellen Management des Fonds auf Ebene der Immobilien als auch von einem Management bzgl. auftretender Verwal-tungstätigkeiten des Geschlossenen Fonds selbst.

Wirtschaftlich und rechtlich sind Geschlossene Immobilienfonds unternehme-rische Gesellschaften. Diese werden vorrangig aus steuerlichen Gründen als Personengesellschaften (zum Beispiel als Kommanditgesellschaften) gegrün-det. Anleger eines Geschlossenen Immobilienfonds müssen also bereit sein, alle aus einer Beteiligung an einer solchen Gesellschaft resultierenden Rechte und Pflichten wahr zu nehmen.


Immobilienzertifikate sind Wertpapiere in der Rechtsform einer Schuldver-schreibung bzw. einer Anleihe und gewähren dem Inhaber eine Partizipation an der Wertentwicklung eines Basiswertes. Dieser kann aus einem oder meh-reren Immobilienfonds bzw. einer oder mehreren Immobilienaktie(n) oder einer Kombination daraus zusammengesetzt sein. Zunehmend ist jedoch eine Konzentration der Verbriefungen auf Immobilienindizes festzustellen.

Immobilienzertifikate sind ein ideales Instrument zur Umsetzung von persön-lichen Investmentstrategien in Immobilien. Die Möglichkeiten des Einsatzes von derivativen Instrumenten lassen die Ausgestaltung von individuellen Ei-genschaften bzw. Auszahlungsprofilen zu. Zum einen können aktive Anlage-strategien relativ leicht und kosteneffizient nachgebildet werden. Zum ande-ren ist durch die derivative Abbildung von Immobilienindizes auch die Partizi-pation an passiven Strategien möglich.

Mit Immobilienzertifikaten

auch Short-Strategien möglich Gegenüber allen anderen indirekten Investmentvehikeln weisen Immobilien-zertifikate einen weiteren Vorteil auf: Nur mit Immobilienzertifikaten ist es möglich, auf fallende Preise zu setzen (so genanntes Eingehen von Short-Posi-tionen). Damit stellen Immobilienzertifikate eine gelungene Symbiose von Immobilien- und Kapitalmarkt dar.



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Positionierung einzelner Anlagevehikel im Risiko/Rendite-Diagramm

Die nachstehende Abbildung zeigt einige Investmentvehikel in Abhängigkeit der Risiko/Renditekonstellationen zueinander.

Positionierung von direkten und verbrieften Immobilienprodukten

RISIKO

REN

DIT

E

RisikoloserZins

REITs

Offene Fonds

Immobilien-AGs

Opportunity Funds

DirekteImmobilienanlagen

Quelle: Rehkugler, DVFA

Kennzeichen von Immobilien-Investmentvehikeln

Anleger sollten bei der Auswahl einer geeigneten Form für ein Immobilienin-vestment neben den Eigenschaften und Merkmalen des Mediums selbst auch andere Kriterien zur Beurteilung heranziehen. Dies können zum Beispiel Kenn-zeichen wie Tätigkeiten in verschiedenen Geschäftsfeldern, Performanceer-wartung, Risikoeinschätzungen oder auch der Aufwand des „Managements“ der Investition sein. Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick, unter-schieden nach der Art des Investmentvehikels.

Direktanlage(Haus)

OffeneImmobilienfonds

GeschlosseneImmobilien-fonds

Immobilien-aktien

REITs OpportunityFonds

An-und Verkauf evtl. ja ja ja ja jaVermietung evtl. ja ja ja ja jaProjektenwicklung evtl. ja ja ja ja jaFinanzierung evtl. nein ja/etc. ja/etc. ja neinAnlagediversifizierung niedrig sehr hoch kaum hoch teilweise teilweisePerformanceerwartung niedrig mittel höher hoch hoch sehr hochRisikoeinschätzung niedrig niedrig mittel mittel mittel sehr hochBequemlichkeit niedrig sehr hoch mittel hoch hoch niedrig

Performanceerwartung/Renditeerwartung/Risikoeinschätzung Quelle: SEB Asset Managment AG


Immobilienmarktzyklen

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Immobilienmarktzyklen Die (vier) Phasen eines Zyklus Die einzelnen Immobilienteilmärkte weisen im Normalfall zu unterschiedlichen

Zeiten jeweils andere Eigenschaften auf. Dieser Sachverhalt wird als Immobi-lienzyklus bezeichnet. Ein Zyklus wird gewöhnlich in die vier Phasen Erholung, Wachstum, Marktgleichgewicht und Rezession unterteilt.

Erholungsphase Die Erholungsphase ist durch eine sinkende Leerstandsrate gekennzeichnet, die jedoch noch immer über ihrem langfristigen Mittelwert liegt. Zeitgleich kommt es aber zu keiner Angebotsausweitung. Die Mietpreise steigen, in ihrer absoluten Höhe jedoch unterhalb der Inflationsrate.

Wachstumsphase In der Wachstumsphase setzt sich die Verringerung des Leerstandes fort, die deutlich spürbare Nachfrage führt parallel zu erkennbaren Mietpreissteige-rungen und auch zu Neuentwicklungen von Immobilien.

Marktgleichgewicht Das Marktgleichgewicht ist die Übergangsphase zwischen Wachstum und Re-zession. In dieser Phase steigen die Mieten vor allem in „engen“ Märkten wei-ter, zusätzlich kommt es auch weiterhin zur Schaffung neuer Immobilienpro-jekte, obwohl die Leerstandsraten bereits wieder zu steigen beginnen. Die Mietpreise steigen (noch) weiter, jedoch mit abnehmender Tendenz.

Rezessionsphase Typisch für den Rezessionszyklus ist eine steigende Leerstandsrate bei immer noch anzutreffenden Projektfertigstellungen. Die Mietpreise steigen nicht mehr bzw. weisen schon wieder eine fallende Tendenz auf, bevor im Tiefpunkt der Rezessionsphase sinkende Mieten vorzufinden sind.

Zur schnellen und leichten Veranschaulichung der Zyklen haben sich ver-schiedene grafische Darstellungen durchgesetzt. Eine der bekanntesten ist die Immobilienuhr (hier als Beispiel für europäische Büroimmobilien).

Verlangsamtes Mietpreis-wachstum

Beschleunigter Mietpreis-rückgang

Beschleunigtes Mietpreis-wachstum

Verlangsamter Mietpreis-rückgang

Bukarest, Hamburg, Luxemburg, München, Stuttgart

London CityLondon West End

KiewBarcelona, Brüssel, Dublin, Paris, Madrid, Moskau

Budapest, Rom, St. PetersburgKopenhagen, Oslo, Stockholm

Helsinki, Düsseldorf, Frankfurt, WarschauAmsterdam, Wien

Athen, LyonEdinburgh, Prag

Berlin, Lissabon, Mailand

Verlangsamtes Mietpreis-wachstum

Beschleunigter Mietpreis-rückgang

Beschleunigtes Mietpreis-wachstum

Verlangsamter Mietpreis-rückgang

Bukarest, Hamburg, Luxemburg, München, Stuttgart

London CityLondon West End

KiewBarcelona, Brüssel, Dublin, Paris, Madrid, Moskau

Budapest, Rom, St. PetersburgKopenhagen, Oslo, Stockholm

Helsinki, Düsseldorf, Frankfurt, WarschauAmsterdam, Wien

Athen, LyonEdinburgh, Prag

Berlin, Lissabon, Mailand

Quelle: Jones Lang LaSalle (Stand: 1. Quartal 2008)

Bei dieser Immobilienuhr ist die Erholungsphase im rechten unteren Viertel des Kreises (der „Uhr“) zu finden. Die Mieten haben ihren Tiefpunkt über-


Nutzungsarten von Immobilien

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wunden und lassen auf eine Steigerung hoffen, was gleichbedeutend mit einer Verringerung des Leerstandes sein kann.

Die Wachstumsphase ist im linken unteren Viertel der Immobilienuhr darge-stellt. Für einige europäische Bürostädte wurde Anfang 2008 ein beschleunig-tes Mietpreiswachstum prognostiziert, unter anderem auch für Berlin.

Das linke obere Viertel der Immobilienuhr stellt die Gleichgewichtsphase dar. Für eine Vielzahl internationaler Städte wurden Anfang 2008 noch langsam steigende Büromieten prognostiziert.

Das letzte verbleibende Viertel der Immobilienuhr (oben rechts) stellt die Re-zessionsphase mit sinkendem Büromietenwachstum dar, was gemäß den An-gaben von CB Richard Ellis zum Beispiel für Beijing charakteristisch ist.

Nutzungsarten von Immobilien Synonyme Verwendung der

Begriffe Nutzungsarten und

Immobiliensektoren

Immobilien bieten sich je nach Bauart und Ausgestaltung für unterschiedliche Nutzungsarten an. Diese werden bereits bei Erstellung der Immobilie vorge-geben und sind im Zeitablauf relativ fix. Ein eventueller Wechsel der Nut-zungsart ist oftmals nur durch weit reichende Umbaumaßnahmen realisierbar.

Im Folgenden wird detaillierter auf die einzelnen Nutzungsarten von Immobi-lien eingegangen, es werden jeweils spezifische Sachverhalte dargestellt und mögliche Trends erläutert. Ausgehend von der anfangs erstellten Klassifizie-rung bleiben die gesamten Tiefbauten dabei aus Vereinfachungsgründen ebenso außen vor wie die Infrastrukturgebäude bei den Hochbauten. Somit wird auch nicht auf die Finanzierungs- bzw. Betriebsform der Private Public Partnership (PPP) eingegangen.

(Unbebaute) Grundstücke Ein Grundstück ist ein genau

abgegrenzter Teil der Erdober-

fläche, der mit der Immobilie

untrennbar verbunden und

durch Eintragung in ein Grund-

buch hinreichend beschrieben

ist.

Im Normalfall kommt der Immobilienbegriff in seiner „weiten“ Auslegung zur Anwendung. Daher zählt gewöhnlich neben den Bauwerken auch das Land, auf dem diese stehen, mit zur (gesamten) Immobilie. Es handelt sich also um ein bebautes Grundstück bzw. um bebaute Flächen. Der Preis für solch eine Immobilie ist ein Gesamtpreis für das Bauwerk und das Grundstück zusam-men.

Im Gegensatz zu diesen (bebauten) Grundstücken gibt es auch unbebaute Grundstücke, die – unabhängig von der Unterteilung in (sofort bebaubares) Bauland, Bauerwartungsland und das zur Bebauung vorgesehene, aber noch



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nicht gesicherte Rohbauland – bei der Analyse von Immobilien nach Nut-zungsarten oft vernachlässigt werden.

Dies ist in zweifacher Hinsicht nicht gerechtfertigt. Zum einen kann auch ein unbebautes Grundstück in Form von Bauerwartungsland bzw. Rohbauland eine hohe (spekulative) Rendite für Investoren abwerfen. Zum anderen ist die Begutachtung des Grundstückes für alle anderen Nutzungsarten von eminent wichtiger Bedeutung, da sich nicht alle Grundstücke aus den verschiedensten Gründen (Lage, gesetzliche Vorschriften) für jegliche Nutzung eignen.

Industriegebäude und –anlagen

Keine eindeutige Abgrenzung Die Abgrenzung der Industrieimmobilien ist insbesondere im Vergleich zu den Gewerbeimmobilien, Infrastrukturimmobilien, Logistikimmobilien und den sonstigen Nutzungsarten sehr schwierig, da verschiedene Definitionen mitun-ter Industrieimmobilien einer der genannten Nutzungen zuordnen bzw. oft die Bezeichnung Produktionsanlagen synonym verwendet wird.

Deshalb soll in der vorliegenden Publikation der „enge“ Begriff der Industrie-gebäude und –anlagen (Fabriken) verwendet werden. Diese sind Gebäude-komplexe, die für industrielle Tätigkeiten wie Fertigung, Montage und Quali-tätskontrolle genutzt werden (können).

Geringes Investoreninteresse Industriegebäude und –anlagen liegen im Interesse der Investoren bisher deutlich hinter den Büro-, Handels- und Gewerbeimmobilien zurück. Die ge-ringe Marktgröße sollte kein Grund für dieses Desinteresse sein. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die hohe Nutzungsspezialisierung bzw. die damit ein-hergehende mangelnde Drittverwendungsfähigkeit den Grund für die mäßige Begeisterung von Anlegern an Industriegebäuden und –anlagen darstellen. Das damit verbundene (Markt-) Risiko sowie die oftmals relativ niedrigen Bau-kosten und die langfristige Nutzung durch einen Mieter/Eigentümer machen Industriegebäude und –anlagen für Anleger zum roten Tuch. Für Deutschland kommt erschwerend hinzu, dass sehr strenge Bauvorschriften (Baugebiete, Beeinflussung der Umwelt) bzw. Standortregulierungen existieren.

Lösungsansatz Für die Steigerung des Anlegerinteresses wird oft auf einen Lösungsansatz aus den USA verwiesen, der vor allem auf die Drittverwendungsfähigkeit ab-zielt. Gemeint sind die Flex-Space-Objekte, die so beschaffen sind, dass sie – eventuell unter Beachtung gesetzlicher Vorschriften und Auflagen – mit wenig Umbauaufwand entweder in eine andere (industrielle) Produktionsstätte oder in eine Büro- bzw. Logistikimmobilie umgebaut werden können.



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Ungenutzte Gewerbeimmobilie

im Hafengelände von New York

Gewerbeimmobilien

Die Gewerbeimmobilien bilden das größte Segment unter den Nutzungsarten. Neben den „klassischen Gewerbebetrieben“ (= verarbeitendes Gewerbe) un-terscheidet die hier vorgenommene Untergliederung zwischen Büroimmobi-lien, Handelsimmobilien, Logistikimmobilien, Hotel-/Gastronomieimmobilien, Kfz-Immobilien/Parkraumbewirtschaftung und sonstiger Nutzung. Das Bau-gewerbe wird nicht betrachtet.

Hinsichtlich der klassischen Gewerbebetriebe (zum Beispiel mittelständige Produktionsbetriebe) treffen die gleichen Aspekte – wie bereits im Abschnitt Industriegebäude und –anlagen beschrieben – zu.

Büroimmobilien

Leerstandsrate Die Leerstandsrate ist eine beliebte Kennziffer zur Beurteilung der Attraktivi-tät von Immobilien und wird sehr häufig bei Büroimmobilien bzw. im Büroim-mobiliensektor verwendet.

Natürliche Leerstandsrate Da die Immobilienteilmärkte unterschiedliche spezifische Eigenschaften auf-weisen, ist die Leerstandsrate in jedem Teilmarkt bzw. in jedem Land und auch in jedem Immobiliensektor (in jeder Nutzungsart) verschieden. Beson-ders deutlich wird dies bei der Betrachtung des natürlichen Leerstandes (oft auch als Sockelleerstand bezeichnet), also der Fläche, die theoretisch ver-mietbar wäre, aber aufgrund von Vertragskündigungen, Vertragsanbahnun-gen, Revitalisierungsmaßnahmen oder diversen anderen Gründen aktuell nicht vermietet ist.



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In Deutschland ist die natürliche Leerstandsrate im Büroimmobiliensektor mit ca. 20 % höher als in anderen Ländern. Der Sockelleerstand bei Büroimmobi-lien beträgt in Großbritannien durchschnittlich nur 6 % bis 8 %. Für die USA er-gibt sich bei gleicher Nutzungsart ein Mittelwert von rund 10 %. Die Gründe für diese recht deutlichen Unterschiede sind oft in den rechtlichen Bedin-gungen (Gesetze, Gestaltung von Mietverträgen), aber auch in der „Kultur des Denkens“ (Sicherheitsdenken, Unternehmertum) der Gesellschaft zu finden.

Die Gefahr steigender Leerstandsraten bei Büroimmobilien ist besonders in Osteuropa, und dort vor allem in den großen Metropolen wie beispielsweise Warschau, Prag, Moskau und Budapest, gegeben. Denn dort herrschte in den letzten Jahren eine rege und umfangreiche Neubautätigkeit. Die geschaffenen Objekte müssen nun erst einmal vermietet werden.

Spitzenmieten Ein weiteres Kriterium, das oft zur Beurteilung von Büroimmobilien heran ge-zogen wird, sind die Spitzenmieten für Objekte mit Top-Ausstattung in so ge-nannten 1a-Lagen. Die Spitzenmiete bietet sich deshalb an, weil sie von Im-mobilienfachleuten als „Frühindikator“ in Bezug auf alle Büromieten angese-hen wird. Denn, so wird argumentiert, wenn die Spitzenmieten fallen, also die Top-Mieter nicht mehr bereit sind, sehr hohe Mieten zu bezahlen, dann ist auch die Wirtschaftskraft durchschnittlicher Mieter so weit geschwächt, dass diese keine zusätzlichen Flächen normaler Qualität mehr anmieten können.

Was in vielen anderen wirtschaftlichen Bereichen sichtbar ist, gilt auch für Büroimmobilien: Aufgrund der hohen bzw. weiter steigenden Energiekosten gewinnt die ökologische Denkweise an Bedeutung, was sich in einem tenden-ziellen Abnehmen des Wachstums der Büroarbeitsfläche widerspiegelt.

Trends Wie bei anderen Nutzungsarten ist auch im Büroimmobiliensektor die Tendenz zu einem abnehmenden Lebenszyklus zu verzeichnen. Dies hat höhere Kos-ten, kürzere Renovierungsintervalle und eventuell einen höheren Bestand an leer stehenden Flächen zur Folge. Die tendenziell abnehmende Dauer des Le-benszyklus von Büroimmobilien liegt in der wirtschaftlichen Tätigkeit der Mie-ter begründet. Bei diesen führen notwendige Anpassungen der Geschäftsmo-delle in ebenfalls immer kürzeren Zeiträumen zu veränderten Ansprüchen hin-sichtlich der Nutzung von Büroflächen. Daraus folgt, dass Umbauten bzw. Re-vitalisierungen in ebenfalls immer kürzeren Zeitabständen notwendig werden, falls die Bausubstanz den geänderten Anforderungen nicht mehr gerecht wer-den kann.



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Blick in einen Büroraum einer

Bank

Neue Büroformen und

Nutzungskonzepte Mit neuen Büroformen und Nutzungskonzepten kann diesem Trend zumindest zum Teil begegnet werden. Solche neuen Büroformen sind zum Beispiel Sha-red-Offices bzw. Teilzeitbüros. Bei diesen teilen sich mehrere Mitarbeiter ei-nes Mieters ein komplett ausgestattetes Büro, das diese Mitarbeiter entweder nur flächenanteilig oder nur zeitanteilig benötigen. Ebenso möglich wäre Netspace, also die Online-Nutzung von Bürodienstleistungen.

Handelsimmobilien

In diesem Abschnitt werden Merkmale, Besonderheiten und Spezifika des Ein-zelhandels bzw. von Einzelhandelsimmobilien beschrieben. Diese weisen eine ähnlich hohe Bedeutung wie Büroimmobilien auf. Der Großhandel bleibt unbe-rücksichtigt.

Der ewige Trend… Der weltweit schon seit sehr langer Zeit (seit fast 100 Jahren!) anhaltende Trend besteht noch immer. Gemeint ist das, was seit einigen Jahren mit der Abkürzung „alueda“ ausgedrückt wird: „Alles unter einem Dach“. Auch wenn heute andere, „neudeutsche“ Ausdrucksformen wie „One-Stop-Shopping“ oder auch „Multi-Purpose-Trips“ Verwendung finden, so ist doch immer das Gleiche gemeint. Nämlich ein umfangreiches Warenangebot im so genannten Food- und Non-Food-Bereich bei einem einzigen Anbieter, etwa einem Super-markt, einem Shopping-Center oder einem Kaufhaus.

Das aktuellste Beispiel in

Deutschland Dass dieser Trend auch heute noch Bestand hat, dafür bietet der Werbeslogan der Metro-Tochter real,- das beste und aktuellste Beispiel: „real,- –Ein Mal hin. Alles drin!“

Neue Qualität des ewigen

Trends… Doch das komplette Warenangebot unter einem Dach reicht heute nicht mehr, um in Zukunft bestehen zu können. Das gute alte Kaufhaus mit dem



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Komplettangebot auf mehreren Etagen, aber immer unter dem Namen des Kaufhauses, hat langfristig ausgedient. Der neue Trend sind so genannte „La-denstraßen“ innerhalb eines Shopping-Centers bzw. innerhalb des Gebäudes eines Kaufhauses. Diese Ladenstraßen entstehen durch Aufteilung der riesi-gen Gebäudeflächen in kleinere Geschäfte mit stark zielgruppenabhängiger bzw. markenorientierter Ausrichtung. Dadurch wird seitens der Anbieter ei-nerseits versucht, sich von Konkurrenten abzugrenzen. Andererseits sind die Anbieter bemüht bzw. wird es ihnen erleichtert, besser auf heutige Konsum-muster einzugehen.

In Zukunft zählt Qualität Neben der oben genannten Ausrichtung wird es zukünftig ein weiteres wichti-ges Unterscheidungsmerkmal für Kunden geben. Gemeint ist die Qualität des Shopping-Centers an sich bzw. die Qualität der angebotenen Dienstleistun-gen. Es ist eben nicht egal, in welchem Supermarkt (ältere) Kunden ihre Wa-ren des täglichen Bedarfs einkaufen, wenn beispielsweise die Kaisers-Märkte (gegen einen Aufpreis) das Gekaufte durch extra dafür abgestelltes Personal in Tüten einpacken und zum Kunden nach Hause tragen lassen. Für Shopping-Center allgemein gilt ähnliches, wenn auch in abgewandelter Form. Liegt das Shopping-Center nicht zentral in der Innenstadt, so ist der Standort eminent wichtig. Dieser muss in einem kaufkraftstarken Einzugsgebiet liegen und gut auf den motorisierten Individualverkehr eingestellt sein. Geeignete Standorte sind zum Beispiel Objekte an stark frequentierten Ausfallstraßen, Bundes-straßen oder auch an Autobahnen. Auch die teilweise Parkplatznot in man-chen dieser Center wird von den Kunden zukünftig nicht mehr toleriert wer-den.

E-Commerce kannibalisiert

den stationären Fachhandel Unabhängig von Trends hat der technische Fortschritt den Einzelhandel ver-ändert. Eine Form des seit einigen Jahren vom Umsatzvolumen weiter wach-senden Konsummusters ist das Online-Shopping, besonders bei Technik-Produkten wie Computern, Tonträgern, Heimelektronik usw. Mittlerweile ist sogar schon der Einkauf von frischen und leicht verderblichen Waren wie Nah-rungsmitteln möglich (zum Beispiel bei www.wopping.de).

Das „Einkaufen per Internet“ hat mittelbare Auswirkungen auf Einzelhandels-immobilien. Der Internethandel führt zu einer erhöhten Transparenz am Markt und oft auch zu einer verbesserten und zielgerichteten Produktdarstellung. Der Umsatz von Ladengeschäften bzw. Filialketten wird bei bestimmten Arti-keln – wie bisher auch – weiter zurückgehen. Die Umsatzeinbußen würden so zu einer tendenziellen Verkleinerung von Ladenflächen führen.



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Einige Einzelhändler und Filialgeschäfte versuchen, dem clever entgegen zu steuern: Sie verfolgen so genannte „Multi-Channel-Strategien“ und betreiben neben dem Ladengeschäft bzw. der Filialkette auch einen Online-Shop. Dies könnte dazu führen, dass sich der Raumbedarf eventuell qualitativ ändert und statt Verkaufsflächen Lagerkapazitäten benötigt werden.

Einkaufen = Freizeit? Unabhängig von solchen Aspekten ist ein neuer Trend im Einzelhandel bzw. Verhalten der Kunden auszumachen. Längere Öffnungszeiten bzw. Öffnungen am Sonntag sind teilweise bereits heute anzutreffen. Langfristig werden je-doch nur die Shopping-Center bestehen, die den Einkauf nicht mehr nur wie bisher als „reine Erledigung“ betrachten, sondern als einen möglichen Be-standteil des Freizeitverhaltens. Die Schaffung einer angenehmen Atmos-phäre bzw. die Gestaltung von Ausruhmöglichkeiten sind dabei ebenso wich-tig wie das Angebot an kulturellen Dienstleistungen (zum Beispiel Durchfüh-rung von Messen, aber auch von Konzerten und ähnlichem).

Miethöhe in Abhängigkeit vom

Filialisierungsgrad? In Deutschland und auch in Großbritannien ist ein höherer Filialisierungsgrad im Einzelhandel anzutreffen als beispielsweise in Italien, Spanien und Portu-gal. Gleichzeitig ist das Niveau der Mieten für Einzelhandelsobjekte in den drei letztgenannten Ländern geringer als in den erstgenannten.

Strukturwandel Allseits sichtbar und bekannt ist, dass ein Konzentrationsprozess weg von den vielen kleinen Einzelhändler hin zu wenigen und großen Händlern besteht. Die damit verbundenen Auswirkungen auf Einzelhandelsimmobilien sind jedoch nicht immer so augenscheinlich, wie man glaubt. Neben großen Märkten und Outlet-Centern auf der Wiese „erobern“ die Einzelhändler auch die Innen-städte zurück, jedoch in einer anderen „Qualität“: in Form von Fachmärkten oder Franchiseketten usw. Für Anleger ist dabei wichtig zu bedenken, dass Einzelhandelsimmobilien in innerstädtischen Lagen eine deutlich volatilere Wertentwicklung aufweisen als beispielsweise Shopping-Center in Randlagen, da in den Innenstädten oft Spitzenmieten gezahlt werden (müssen) und diese volatiler als „normale“ Mieten sind.

Aus Sichtweise der Konsumenten kommt es in einem Shopping-Center oder in einer guten Innenstadt-Lage vorrangig auf den Branchenmix an. Für den Im-mobillien-Anleger ist zusätzlich auch die Langfristigkeit der Mietverträge, die tendenziell zunimmt, entscheidend, da dies die Renditeerwartung der Einzel-handelsimmobilie positiv beeinflusst und zu einer erhöhten Sicherheit bezüg-lich der zu erwartenden Rückflüsse führt.



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Im Umbau befindliche Einzel-

handelsimmobilie in New York

Auch bei Einzelhandelsimmobilien ist bezüglich der Nutzungsdauer das Glei-che zu beobachten wie bei Büroimmobilien: Die Tendenz zur Verkürzung. Be-reits nach nur 15 bis 17 Jahren ist eine grundlegende Modernisierung, ein Umbau oder vereinzelt sogar ein Neubau notwendig, um den sich ändernden Anforderungen der Konsumenten gerecht werden zu können.

Wertewandel Marktforschungen weisen zudem auch auf einen Wertewandel und auf immer bedeutender werdende Aspekte wie zum Beispiel die Nachhaltigkeit hin. Der Wertewandel bringt neue Zielgruppen an Konsumenten hervor, die in ihren Wünschen kaum vorher berechenbar sind und eher spontan und flexibel rea-gieren. Hingegen sind Aspekte der Nachhaltigkeit schon immer mehr als Wer-bemittel zum Einsatz gekommen. Begriffe wie „Bionadisierung der Gesell-schaft“ oder auch „Energiespar-Aldis“ treiben diesen Aspekt auf die Spitze. Dessen ungeachtet waren und sind aber der Öko-Trend bzw. Bio-Produkte schon seit längerem ein gutes Marketinginstrument.

Vorteil des Investors in

Handelsimmobilien Die Investoren in Handelsimmobilien genießen gegenüber denen, die in eine Büroimmobilie investiert haben, einen Vorteil, der in den seltensten Fällen quantitativ messbar ist. Händler bzw. Mieter von Einzelhandelsimmobilien identifizieren sich weit mehr mit ihrem Mietobjekt als Büronutzer. Der Händler hat somit eine höhere Bindung an die Immobilie als der Mieter eines Büros, denn für die erfolgreiche Geschäftsentwicklung des Händlers ist die Qualität der Immobilie genau so wichtig wie deren Lage.

Zyklen diverser

Einzelhandelsformen Die verschiedenen Einzelhandelsformen befinden sich in einem jeweils ande-ren Stadium des Immobilienzyklus.

Die einzelnen Fachgeschäfte haben die Sättigungsphase schon erreicht bzw. überschritten und sind die traditionellen Verlierer des Konzentrationspro-



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zesses. Sie leiden nach wie vor unter dem aktuellen Boom der Fachmärkte und dem daraus resultierenden Verdrängungswettbewerb. Da für Fachge-schäfte die Nutzung von Skaleneffekten beim Einkauf außer Frage steht, wer-den zukünftig nur noch Nischenplayer eine dauerhafte Überlebenschance haben.

Die großen, ein breites Sortiment anbietenden Fachmärkte wachsen hingegen überproportional. Diesen wird ein erheblicher Anstieg des Marktanteils von derzeit rund 3 % auf bis zu 25 % im Jahr 2010 prognostiziert.

Auch der Marktanteil der Lebensmitteldiscounter im Lebensmitteleinzelhandel wird bis 2010 um ca. 2 % wachsen, was aufgrund der derzeitigen Basis einem signifikanten Zuwachs entspricht. Jedoch ist bei den Lebensmittel-Fachmärk-ten bereits eine Verlangsamung des Marktwachstums bis hin zur baldigen Stagnation zu verzeichnen.

Ähnlich wie die Fachgeschäfte haben auch die SB-Warenhäuser eine Sätti-gungsphase erreicht und verlieren jährlich Marktanteile, wenngleich in einem geringeren Maße als die Fachmärkte. Es wird versucht, den Verlusten durch diverse Konzepte zur Verlängerung des Lebenszyklus (zum Beispiel durch eine stärkere Profilierung) entgegen zu treten.

Deutschland als größter

Einzelhandelsmarkt Europas Der größte Einzelhandelsmarkt in Westeuropa ist Deutschland. Gemäß den Berechnungen auf Basis des Jahres 2006 weist er mit einer Verkaufsfläche pro Kopf von 1,4 qm den Spitzenwert auf. Für Dänemark und Belgien gilt der-selbe Wert. Auf den Plätzen folgen Spanien (1,2 qm), die Niederlande (1,1 qm), Frankreich (0,9 qm) und Großbritannien (0,7 qm). Es besteht die Erwar-tung, dass diese deutliche internationale Divergenz aufgrund vieler lokaler Faktoren und Einflussgrößen auch in Zukunft in gleichem Verhältnis fortbe-stehen wird.

Die folgende Grafik belegt die Attraktivität des Standortes Deutschland auf dem Sektor Einzelhandel für Immobilien-Anleger. Bei recht moderaten Preisen für Einzelhandelsimmobilien im Vergleich zu anderen europäischen Städten erhalten Investoren eine deutlich höhere Bruttoanfangsrendite, deren Attrak-tivität auf den geringeren Kaufpreisen und den hohen Mieten für Einzelhan-delsobjekte beruht.



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Spitzenmieten und Brutto-

anfangsrenditen im euro-

päischen Vergleich

1a-Lagen: Stadt, Straße Spitzenmiete in Euro/m² Bruttoanfangsrendite in %Hamburg, Spitaler Straße 195 4,90Berlin, Kurfürstendamm 200 4,75Düsseldorf, Königsallee 200 4,75Stuttgart, Königstraße 210 4,75Frankfurt, Zeil 225 4,65Köln, Schildergasse 205 4,55Paris, Av. des Champs Elysées 792 4,25Madrid, Preciados 230 4,25Mailand, Via Montenapoleone 205 4,25Brüssel, Rue Neuve 132 4,25München, Kaufingerstraße 260 3,85Amsterdam, Kalverstraat 150 3,50London, New Bond Street 580 3,50Dublin, Grafton Street 750 2,00

Quelle: Kemper´s, Cushman & Wakefield

Potenziale im internationalen

Einzelhandel Aber nicht nur in Westeuropa wird dem Einzelhandel weiteres Wachstum zu-getraut. Das folgende Diagramm zeigt eine Fünfjahresprognose über die Ex-pansionspotenziale von Einzelhandelsunternehmen im internationalen Ver-gleich.

Expansionsanteil globaler

Einzelhandelsmärkte aus Sicht

internationaler Einzelhandels-

unternehmen*

56,024,0

28,04,0

20,04,0

12,0

4,0

41,740,0

17,8

1,31,31,30,9

0,40,4

44,8

9,65,2

4,8

0,9

0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 %

West-/NordeuropaZentralosteuropa

OsteuropaSüdeuropa

Mittlerer OstenAsien/Ferner Osten

USAKeine Angaben

SüdafrikaChinaAfrika

SüdamerikaIndienJapan

US-Einzelhändler Gesamt * 5 Jahresperspektive, Quelle: Beyerle, DVFA

Logistikimmobilien

Keine einheitliche Definition

von Logistikimmobilien Logistik ist heutzutage ein multifunktionaler Wirtschaftszweig, bei dem es nicht mehr nur auf den Transport von Gütern von Punkt A nach Punkt B an-kommt. Mit dem Begriff Logistikimmobilien wird hingegen noch oft die einfa-che Lagerhalle in Verbindung gebracht, in der ein simpler Warenumschlag (ohne weitere Wertschöpfung) verbunden mit einer Verringerung/Teilung der Gütergröße stattfindet. Dass diese Einstellung wesentlich zu „kurz“ greift, wird deutlich, wenn man die Differenzierung der Deutschen Gesellschaft für



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Immobilienfonds (DEGI) anwendet. Danach werden Logistikimmobilien in die fünf Typen Speziallager, Hochregallager, Umschlagshalle, Lagerhalle und Dis-tributionshalle unterschieden.

Speziallager Ein Speziallager ist ein Gebäude, dass bestimmten Funktionen gerecht wird und die Lagerung von Waren und Gütern unter Einhaltung von (gesetzlichen) Vorschriften ermöglicht.

Hochregallager Als Hochregallager werden Immobilien bezeichnet, die meist teil- bzw. voll-ständig automatisiert sind. Oft ist eine Silo-Bauweise anzutreffen. Ein Beispiel dafür ist das voll elektronisch gesteuerte Lager von Bahlsen in Hannover.

Umschlagshalle Die Umschlagshalle dient im Prinzip als Zwischenlager. In diesem können Waren und Güter sortiert und kommissioniert werden. Das Ziel ist eine zeitlich begrenzte (kurze) Lagerung.

Lagerhalle Dagegen ist eine Lagerhalle eine Immobilie, die mit dem Ziel genutzt wird, Waren und Güter längerfristig aufzubewahren (Bestandslagerung).

Distributionshalle Die Distributionshalle weist schon in der Bezeichnung darauf hin, dass in die-ser Immobilie die Warenverteilung stattfindet. Genau genommen ist die Dis-tributionshalle eine „Symbiose“ aus Lagerhalle und Umschlagshalle. Die in Deutschland wohl bekannteste Distributionshalle betreibt der Internetversand amazon in Bad Hersfeld.

Fortschreitende

Globalisierung als

Wachstumstreiber für

Logistikimmobilien

Die weltweite (steigende) Nachfrage nach Logistikimmobilien begründet sich auf der weiter voran schreitenden Globalisierung, die gleichbedeutend mit einer Zunahme der internationalen Handelsverflechtungen zu sinkenden Transportkosten ist. Die neuen Handelsabläufe wiederum bedingen ange-passte Produktionsprozesse an unterschiedlichen Standorten. Damit untrenn-bar verbunden ist die Nachfrage nach Transport-, Lager- und Umschlags-dienstleistungen, die auch eine entsprechende Nachfrage nach dafür geeigne-ten Immobilien auslöst. Diese Nachfrage ist vor allem in Europa spürbar, da hier das gegenwärtige Angebot an leistungsfähigen und an den Bedürfnissen der Nutzer ausgerichteten Immobilien das Angebot derzeit noch übersteigt.

Blickwinkel der Investoren Obwohl die Nutzungsart Logistikimmobilien im Vergleich zu Büro- und Einzel-handelsimmobilien noch relativ jung ist, liegt von Seiten der Investoren ein gestiegenes Interesse an Logistikimmobilien (auch aus Diversifikationsgrün-den) vor. Ein gutes Beispiel dafür ist Deutschland. Dort stieg das Transak-tionsvolumen im Vergleich zum Jahr 2000 von 3,8 Mrd. Euro auf ca. 10 Mrd. Euro in 2005, was einer Steigerung um mehr als 160 % entspricht.



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Bewertungskriterien für

Investoren Als Kriterien zur Bewertung von Logistikimmobilien sollten Investoren neben dem klassischen Argument der Lage auch weitere Faktoren, zum Beispiel die Mieterstruktur, die -bonität, die Mietvertragsrestlaufzeit und vor allem auch die Drittverwertbarkeit in Betracht ziehen.

Hotelimmobilien/Gastronomie

Abgesehen von den Fast-Food-Ketten (Burger King, Kentucky Fried Chicken, Mc Donalds usw.) zeigt sich für diese Nutzungsart ein dem ursprünglichen Einzelhandel ähnliches Bild: Das Betreiben von Hotels und gastronomischen Einrichtungen ist ein sehr kleinteiliges Geschäft, bei dem die Nutzung von Skalen-Effekten nur bedingt möglich ist. Dies hat entsprechend negative Aus-wirkungen auf die Rendite von Hotelimmobilien.

Das Hotelgeschäft ist das volatilste unter den gewerblichen Nutzungsarten. Investitionen sind daher oft nur sehr langfristig rentabel.

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2006 stiegen die Zimmerpreise in den deutschen Hotels um ca. 9,1 % auf durchschnittlich 89 Euro. Im gleichen Jahr verzeichnete Deutschland einen Anstieg der Geschäftsreisenden (Ta-gungs- und Kongresshotels). Die Anzahl der Übernachtungen betrug im Ge-samtjahr 2006 rund 351 Millionen. Dies entspricht einer Steigerungsrate gegenüber dem Jahr 2005 von ca. 2,1 %. Im ersten Halbjahr 2007 erhöhten sich die Belegungszahlen der 4*- und 5*-Hotels in den Städten Berlin, Köln und München um ca. 4 Prozent. Die Zimmerauslastung für Januar bis April 2008 betrug jedoch nur magere 59,6 %, der Ertrag je Zimmer stieg aber um 4,3 % auf rund 53 Euro.

Inhaltlich Ähnliches gilt auch für das erste Halbjahr 2007 im europäischen Maßstab. Die Erträge je Hotelzimmer legten aufgrund der guten gesamtwirt-schaftlichen Entwicklung des Euroraumes im Vergleich zum Vorjahreszeit-raum um beachtliche 6,8 % zu. Grund dafür war eine gestiegene Nachfrage im Segment der Business-Hotels.

Dagegen verliefen die ersten vier Monate des Jahres 2008 aus europäischer Sicht eher bescheiden. Die durchschnittliche Steigerung des Ertrages je Zim-mer betrug nur 1,1 % auf rund 68 Euro je Zimmer.

Ein klarer Trend für Hotelimmobilien im Allgemeinen (unter Einbeziehung des Auslandes) lässt sich jedoch nicht ableiten, da in fast jedem Land unter-schiedliche Ausgangssituationen bzgl. solcher Kriterien wie Überkapazitäten und Verdrängungswettbewerb vorzufinden sind.



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Hochwertiges Restaurant in

New York

Zumindest für den deutschen Hotelmarkt ist seit einigen Jahren ein Trend zu mehr Zimmern pro Hotel und zu deutlich wahrnehmbarer Spezialisierung zu beobachten. Dies trifft für alle Preisklassen zu, sowohl für die so genannten „Budget-Hotels“ (Hotels mit wenig Komfort zu sehr günstigen Preisen) als auch für die Business- und Wellness-Hotels der gehobenen Preisklasse. Ein weiteres wichtiges Merkmal für einen erfolgreichen Hotelbetrieb ist die ein-deutige Identifizierung des jeweiligen Hotels als Marke. Besonders für die preisgünstigen Hotels ist die Schaffung und Beibehaltung einer Marke sehr schwierig, da bei diesen Hotels der Betriebsgewinn traditionell trotz steigen-der Auslastung eher klein ausfällt.

Kfz-Immobilien/Parkraumbewirtschaftung

Zu den Kfz-Immobilien zählt man zum Beispiel Tankstellen, Werkstätten, Prüf-stationen und ähnliche Immobilien, die in einem inhaltlichen Zusammenhang mit Fahrzeugen stehen. Die Parkraumbewirtschaftung umfasst das Betreiben von Parkhäusern und Abstellplätzen.

Andauernder Konsolidierungs-

druck bei Tankstellen in

Deutschland

In Deutschland unterliegen die Tankstellen einem schon seit Jahrzehnten an-haltenden Konsolidierungsdruck, der sich 1968 beginnend vor allem über die siebziger Jahre (Ölkrisen) bis Ende 1980 fortsetzte. Die Wiedervereinigung brachte jedoch auch nur eine kurze Erholungsphase und keine Trendwende. Seit Ende der neunziger Jahre geht das „Tankstellensterben“ weiter, wenn-gleich in einem geringeren Tempo als zuvor. Zählte man in der Bundesrepublik Deutschland 1968 noch ca. 48.000 Tankstellen, so ist deren Anzahl bis heute auf deutlich unter 15.000 Stationen gesunken.

Selbst die ebenfalls vollzogenen Fusionen und Konzentrationen im Mineralöl-markt konnten bislang nicht zu einem Ende der Konsolidierung beitragen. Die



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Ursachen dafür sind – besonders bei weiteren Preissteigerungen des Erdöls – der noch als deutlich zurückgehend prognostizierte Kraftstoffabsatz, der in den Grenzregionen zunehmende Tanktourismus, die immer weiter steigende Effizienz der Motoren beim Kraftstoffverbrauch und auch die wirtschaftliche Lage vieler Pachttankstellen.

Folgekosten der

Konsolidierung Die Konsolidierung wird auch aus einem anderen Grund noch anhalten. Denn selbst wenn aus betriebswirtschaftlicher Sicht eine Schließung von Tankstel-len angebracht wäre, sind die hohen Sanierungskosten von Gebäuden und Grundstücken durch den ehemaligen Nutzer nur schwer aufzubringen.

Verändertes Dienstleistungs-

angebot aufgrund sinkender

Margen im Mineralölgeschäft

Der „Überlebenskampf“ der Tankstellen führte und führt noch immer zu einem veränderten Angebot von Dienstleistungen. Längst bilden die originären Wert-schöpfer wie Kraftstoffverkauf und Wagenpflege aus betriebswirtschaftlicher Sicht wegen der zu geringen und weiter sinkenden Margen nicht mehr den Fo-kus des Leistungsangebots. Der Umsatz im Shop-/Gastronomie-Bereich trägt mittlerweile je nach Lage der Tankstation bis zu ca. 80 % zum Gesamtumsatz bei und ist somit überlebenswichtig und in den Vordergrund der Tankstellen-betreiber gerückt. Auch das Anbieten alternativer Kraftstoffe (aktuell haupt-sächlich Biodiesel, Autogas und Erdgas) kann – zumindest derzeit – trotz steuerlicher Förderung an dieser Ausrichtung nichts ändern. Doch auch hier besteht Anlass zur Sorge. Bei weiter steigendem Preisniveau in allen Berei-chen des Lebens (nicht nur im Energiesektor) kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Umsatz im Shop-/Gastronomiebereich weiter ausgebaut werden kann. Zumal die Discount-Einzelhandelsmärkte mit ihrem Angebot die Konkurrenz um den Kunden erhöhen. Ein Halten des Umsatzes wäre bereits ein Erfolg.

Marketingstrategien als

Kundenbindungsinstrument

sehr wichtig

Vor diesem Hintergrund werden Strategien zur Kundenbindung immer wichti-ger. Der größte deutsche Tankstellenbetreiber (Aral) setzt dabei bekanntlich auf die Payback-Rabatt-Karte, während die Nummer zwei einen anderen Weg einschlägt. Unabhängig von einem ebenfalls existierenden Rabatt-System hat Shell den Servicegedanken verstärkt und den „guten alten Tankwart“, der sich um die Betankung und Pflege der Fahrzeuge kümmert, wieder eingeführt.

Gegenüber den Tankstellen stellen die Parkhäuser eine renditeträchtigere Investition dar. In Anbetracht des oft unzureichenden Parkplatzangebotes gerade in den Innenstädten sind die Parkgebühren hoch. Grundstücke und Gebäude zum Betreiben von Parkhäusern sind daher bei Anlegern sehr be-gehrt.



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Effiziente

Parkraumbewirtschaftung in

New York City

Trends bei Parkhäusern und

Abstellflächen Doch auch die Betreiber von Parkhäusern spüren, wenn Endkunden des Ein-zelhandels weniger Geld zur Verfügung haben bzw. die Konjunktur lahmt. Aus diesem Grund geht bei Parkhäusern und Stellflächen der Trend weg von den heute zumeist noch anzufindenden klobigen und nüchtern-sachlichen Zweck-bauten aus Beton und Stahl hin zu Gebäuden, die den Kunden zum Parken auffordern und animieren sollen.

Neben baulichen Veränderungen kommt es auch auf die Erweiterung bzw. An-passung von Dienstleistungen an. Neben dem entgeltlichen Parken als Haupt- bzw. Kern-Dienstleistung konzentrieren sich die Betreiber zum Beispiel auch auf Fahrzeugpflege (und machen den Tankstellen damit zusätzliche Konkur-renz). Bei Parkflächen an Flughäfen oder Bahnhöfen wird auch die Trolleynut-zung gemanagt. Auch technische Innovationen, wie das Bezahlen per Handy, runden ein ganzheitliches Leistungsangebot ab.

Sonstige Nutzung (zum Beispiel Freizeit)

Beispiele für eine bisher ausschließliche Freizeitnutzung von Immobilien sind die so genannten Themen- und Freizeitparks (Heidepark Soltau, Phantasialand in Brühl, …). Wie bereits bei den Handelsimmobilien kurz aufgezeigt, ist heute jedoch solch eine strikte Trennung nicht mehr üblich.

Der gesellschaftliche und kulturelle Wandel führen immer mehr zu einem neuen Freizeitverhalten. Aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive verbindet dieses die beiden Nutzungsarten Handel und Freizeit und ist durch eine Kom-bination von Einkaufen, Unterhaltung und Freizeit (Erlebnis-/Entertainment-shopping) gekennzeichnet. Einkaufen wird zu einem Teilaspekt der Freizeitge-staltung.

Die kontinuierliche Aufgabe der strikten Trennung von Einkaufen und Freizeit mündet in dem Bau neuer, so genannter Themen-Shopping Center. Unter-



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stützend dafür wirken sich die langen Ladenöffnungszeiten und die Verlage-rung von Shopping in die Abendstunden aus.

Weiterhin ist eine als „kommerzialisiertes Freizeitverhalten“ bezeichnete Ent-wicklung dadurch gekennzeichnet, dass die neue Freizeitgesellschaft einen deutlich spürbaren Anspruch an Unterhaltung stellt. Letztendlich reichen da-für aber weder das Shopping Center noch spezielle Freizeitimmobilien aus.

Gefragt sind innovative Konzepte, wie zum Beispiel das Sony-Center in Berlin, das als eines der ersten der so genannten Urban Entertainment Center in Betrieb genommen wurde.

Wohnimmobilien

Wohnhäuser

Einfamilien- und Mehrfamilien-

häuser Ungeachtet regionaler Besonderheiten sind sich Immobilienexperten uneinig, ob zwischen den diversen Häusertypen eindeutige Trends auszumachen sind. Die traditionell in Deutschland beliebteste Hausform, das individuelle (frei ste-hende) Einfamilienhaus, wird trotz der hohen (Bau-) Kosten und des im Ver-gleich zu anderen Wohnformen höheren Energieverbrauchs bevorzugt. Dies gilt besonders für ländliche Regionen, in denen ein Teil der hohen Kosten durch günstige Preise für Grundstücke abgefedert werden können. Dagegen bestätigt sich vor allem im westeuropäischen Ausland besonders in urbanen und suburbanen Lagen (Städte und Vorstädte) der Trend zu Mehrfamilienhäu-sern. Dabei werden Häuser mit acht bis zwölf Wohneinheiten, verteilt auf drei bis vier Stockwerke, favorisiert.

Hochhäuser (Wohntürme) Auch bei Hochhäusern zeigen sich Divergenzen zwischen Deutschland, teil-weise auch Europa, und dem Rest der Welt, hier besonders Amerika, dem Nahen Osten und Asien. Obgleich es Hochhäuser in verschiedensten Formen und für verschiedenste Nutzungen schon seit sehr langer Zeit gibt, werden in Deutschland mit diesem Begriff noch immer oft die schmucklosen Zweckbau-ten der sechziger und siebziger Jahre verbunden. Die industriell vorgefertigten Bauteile der „Betonburgen“ werden mit Anonymität, sozialer Benachteiligung und Kriminalität assoziiert. Und obwohl diese Ausprägungen auch für viele Stadteile beispielsweise in den USA zutreffend sind, spricht man mitunter in Amerika, in Asien und besonders auch im Nahen Osten von einem „Hochhaus-fieber“. Die Wolkenkratzer in den dicht bebauten Städten stehen dort für Wohlstand, aufstrebende Metropolen und als Premium-Wohnraum für die



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„upper-class“-Schichten. Als Beispiel dafür dienen die begehrten Pent- und Boardinghäuser mit umfangreichen Serviceangeboten.

Doch abgesehen von der effizientesten Nutzung der vorhandenen Grundfläche gilt auch für Hochhausimmobilien, dass diese den niedrigeren Häusern sowohl im Hinblick auf die Kapital- und Instandhaltungskosten als auch in Bezug auf Umweltschonung und Energieeffizienz überlegen sind.

Wohnungen (Miet- und Eigentumswohnungen)

Stabile Nachfrage und sich

ändernde Anforderungen Ungeachtet der allseits bekannten demografischen Prognosen blieb die Nach-frage nach Wohnungen in den letzten Jahren konstant. Neue sozialdemografi-sche Faktoren führen langsam zu einem geänderten Gesellschaftsverhalten bis hin zu einer sich ändernden Sozialstruktur. Die Gesellschaft wird somit nicht nur älter, auch die Relevanz des familiengebundenen Lebens verringert sich. Dies geht unter anderem auch mit einer steigenden Anzahl von Haushal-ten, aber auch mit sich verändernden Anforderungen an die Qualität von Wohnraum einher.

Trend zu größeren Wohnungen Ebenfalls zu beobachten ist ein Trend zu größeren Wohnungen. Das dafür verwendete Maß, der Wohnflächenverbrauch, steigt im Zeitablauf kontinuier-lich an. Gemäß den Angaben des Statistischen Bundesamtes stieg der Wohn-flächenverbrauch je Einwohner von 34,8 qm im Jahr 1990 auf 40,1 qm im Jahr 2002. Auch bei den Wohnungsgrößen gab es Veränderungen. Während die durchschnittliche Wohnungsgröße im gleichen Zeitraum im Alt-Bundesgebiet nur marginal von 86 qm auf 88 qm stieg, wuchs die Größe der Wohnung in den Neuen Bundesländern im Durchschnitt von 64 qm auf 71 qm.

Die sich ändernden Lebensgewohnheiten werden wahrscheinlich zu vielfälti-geren Formen von Wohnraum führen. Ein sich verstärkender Trend ist die Re-Besiedelung der Innenstädte, nachdem diese aufgrund der Vorstadtbesiede-lung in den letzten Jahrzehnten zumindest aus Sicht der Wohnimmobilien eher nur geringe Bedeutung hatten. Aufgrund des Dienstleistungscharakters der reifen Volkswirtschaften ist teilweise auch eine stärkere kombinierte Nutzung von Wohnungen als Wohn- und Arbeitsraum zu beobachten.

Zukünftiger Wohnraum Immobilienfachleute sehen die zukünftige Hauptanforderung an Wohnraum in einer erhöhten Flexibilität desselben. Der Wohnraum sollte so beschaffen bzw. zu gestalten sein, dass die Grundrisse von Wohnungen es zulassen, die-se an unterschiedliche Lebenssituationen anzupassen (nutzungsneutrale und flexible Grundrisse). Wohnraum muss sich also sehr viel stärker als bisher für die unterschiedlichen Bedürfnisse des Mieters gestalten lassen.



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Zur Vermietung stehende

Luxuswohnungen in New York

Genossenschaftswohnungen

wieder auf dem Vormarsch? Das klassische Bauträgergeschäft wird in Zukunft wieder vom genossen-schaftlichen Wohnungsbau begleitet. Es wurde erkannt, dass dieser auf ein-fache und kostengünstige Weise die Möglichkeit bietet, die zukünftigen Mie-ter am Planungs- und Bauprozess in bestimmten Teilen aktiv mitwirken zu lassen. Diese Mitwirkung zahlt sich langfristig in einer höheren Identifikation der Mieter mit der Wohnung aus. Zusätzlich wird in das genossenschaftliche Bauen die Hoffnung gesetzt, dass die Qualität und Individualität der Wohnun-gen erhöht werden kann und sich nicht nur allein am Kriterium „Renditema-ximierung“ orientiert.

Eigentumswohnungen in

Deutschland Obwohl in Deutschland traditionell das Einfamilienhaus als bevorzugte Wohn-form noch immer an der Spitze steht, hat auch die attraktive innerstädtische Eigentumswohnung an Zuspruch gewonnen. Von diesem Trend profitieren vor allem Städte mittlerer Größe mit einem schönen, intakten und anspruchsvol-len Stadtkern, wie zum Beispiel Baden-Baden, Heidelberg oder auch Wiesba-den. Eingeschränkt gilt dies auch für Großstädte wie zum Beispiel Dresden und Stuttgart.

Trends bei Eigentumswoh-

nungen in Deutschland Hauptkriterium beim Kauf einer Wohnung ist nach wie vor die Lage. Doch die Lebensqualität rückt ebenfalls in den Vordergrund. Kriterien wie zum Beispiel das soziale Umfeld bzw. die „Nachbarschaft“ spielen (als zweitwichtigstes Kri-terium) genau so wie die fußläufige Erreichbarkeit von Alltagserledigungen und die Sensibilität für Energiekosten zunehmend eine Rolle.

Wichtige Anforderungen bei

Eigentumswohnungen Egal ob Haus oder Wohnung, auch auf Anforderungen im Detail wird verstärkt Wert gelegt. Während beim Einfamilienhaus die Kriterien „helle Räume“, „Gar-ten“ und „Garage/Stellplatz“ (in dieser Reihenfolge) die Ränge zwei bis vier einnehmen, sind die Anforderungen an eine Eigentumswohnung etwas anders. Bei dieser lautet die Rangfolge: „Balkon/Terrasse“, „Tiefgaragenstellplatz“



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und „helle Räume“. Doch insgesamt sind die Unterschiede sicher zu vernach-lässigen. Worauf es Haus- und Wohnungskäufer gleichermaßen ankommt, sind attraktive Räume in hochwertigen Lagen, etwas „Grün“ und der (sichere) Abstellplatz fürs Auto.


Einführung/Überblick Zu einer umfassenden Analyse im Vorfeld einer Immobilieninvestition gehört

neben der Berücksichtigung der bisher vorgestellten objekt- und sektorspezi-fischen Sachverhalte auch die Betrachtung des volkswirtschaftlichen bzw. ökonomischen Umfeldes.

Zur gesamtwirtschaftlichen Beurteilung eines Teilmarktes werden Daten wie das Bruttosozialprodukt, das Bevölkerungswachstum, die Zinsentwicklung (= Finanzierungskosten), die Einkommensentwicklung und die Arbeitslosenra-te sowie diverse Kennziffern zur Entwicklung von Objekten (Hauspreise, Miet-preise, Anfangsrenditen usw.) herangezogen.

Geografische (Teil-) Märkte

Für den Teilmarkt Afrika lagen und liegen zu wenige Daten mit entsprechen-der Aussagekraft, oft dazu noch aus wenig verlässlichen Quellen vor, um die Lage am afrikanischen Immobilienmarkt einschätzen zu können. Dies gilt be-sonders für die Sub-Sahara-Staaten, die im Vergleich zu den „etablierteren“ Mittelmeeranrainern vor allem auch von Schwierigkeiten hinsichtlich der Übertragung von Eigentumsrechten und ähnlichem gekennzeichnet sind.

Amerika

Subprime-Krise – wie alles

begann Auf dem Wohnungs- und Häusermarkt der USA war in den Jahren ab 2000 ein Phänomen zu beobachten: Die Preise für Wohnungen und Häuser stiegen Jahr für Jahr um ca. 7 %, in 2005 sogar um 9,6 %. Allein in den Jahren 2003 bis 2005 war der Anstieg höher als in den letzten 30 Jahren zuvor. Doch bereits 2006 waren erste Anzeichen einer Korrektur sichtbar, die sich in 2007 weiter konkretisierten. Die US-Immobilienkrise und deren Auswirkungen sind auch ein Jahr nach dem Beginn der Krise allgegenwärtig. Subprime ist noch immer in aller Munde, auch die Ursachen sind hinlänglich bekannt: In den USA war Baugeld in den Jahren von 2001 bis 2004 so günstig wie noch nie. Eine über-



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motivierte Kreditvergabe amerikanischer Banken an private Hausbesitzer mit verlockenden Konditionen und ohne ausreichende Sicherheiten war die Folge. Eher dürftig besicherte Hypothekendarlehen (subprime mortgages) betrugen am Markt für Baudarlehen Schätzungen zufolge ca. 14 %. Ab dem Jahr 2003 erhöhte die amerikanische Zentralbank die Leitzinsen schrittweise von 2 % bis auf 5,25 %. Da die Kreditzinsen häufig an diese Leitzinsen gekoppelt sind, konnten große Teile der Darlehensnehmer (Hausbesitzer), die häufig zumin-dest einen Teil der aufgenommenen Mittel zu Konsumzwecken verwendet ha-ben, in Verbindung mit rückläufigen Einkommen und zunehmender Arbeitslo-sigkeit die Darlehen oftmals nicht mehr bedienen. Die restriktive Vergabe von Neukrediten unter Einrechnung einer wesentlich höheren Risikoprämie (einem wesentlich höheren Zinssatz) machten neue Haus- bzw. Wohnungskäufe teu-rer und damit unattraktiver. Die Preise für Wohnimmobilien – selbst für solche mit bester Ausstattung und in besten Lagen – sanken deutlich.

Teilmarkt Wohnimmobilien Der Teilmarkt für Wohnimmobilen (Häuser, Wohnungen) ist der, der sofort mit der Subprime-Krise in Verbindung gebracht wird und auch mit diesem in Ver-bindung steht.

Case-Shiller-Index

(Veränderungen auf Monats-

basis gegenüber Vorjahr)

Januar 2008 -10,7%Februar 2008 -12,7%März 2008 -14,4%April 2008 -15,3%Mai 2008 -15,8%

Als allgemein anerkannter Maßstab für Hauskäufe/Hausverkäufe haben sich die Case Shiller-Indizes etabliert, die sowohl monatlich als auch quartalsweise veröffentlicht werden. Nachdem bereits im zweiten Quartal 2007 auf Jahres-basis ein Rückgang von 3,2 % zu verzeichnen war, wies der Case Shiller-Index für 20 US-Großstädte im Januar 2008 einen deutlichen Einbruch von 10,7 % auf. Diese Entwicklung setzte sich in den folgenden Monaten dieses Jahres fort und verschärfte sich deutlich, wie aus der neben stehenden Tabelle er-sichtlich ist.

Jedoch muss bei der Interpretation der Indexbewegungen beachtet werden, dass die Case Shiller-Indizes nur die hochpreisigen und hochwertigen Wohn-immobilien (ab ca. 400.000 US-Dollar) abbilden und dass die Datengrundlage sich auf eher städtische Wohnlagen bezieht. Durch die Nichtbeachtung der ländlichen Gegenden wird der Abwärtsdruck immer etwas überschätzt. Nichtsdestotrotz ist bei diesen Indizes eine deutliche Abwärtstendenz seit dem vierten Quartal des letzten Jahres festzustellen. Dies geht mit den Be-obachtungen konform, dass hochwertige Wohnhäuser in den letzten Jahren (seit ca. 2004) nicht nur zu eigenen Nutzungszwecken, sondern verstärkt auch aus spekulativer Anlagemotivation erworben wurden und nun unter der Krise am Hypothekenmarkt besonders leiden. Transaktionen kommen aktuell daher nur noch dann zustande, wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist.



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Die Prognosen für höherpreisige Wohnimmobilien sind pessimistisch. Die Nachfrage für solche Immobilien ist derzeit eher gering. Hinzu kommt, dass bei einer Vielzahl von Kreditverträgen mit variablem Zins bei Neuverhandlun-gen bzw. Prolongationen das gestiegene Risiko mit höheren Zinsen bezahlt werden muss, was in der Endkonsequenz zu höheren finanziellen Belastungen führt.

Für Häuser im eher normalen Preissegment (bis ca. 400.000 US-Dollar) sieht die Lage nur geringfügig besser aus. Der hier als Referenz dienende OFHEO-Index sank zum Beispiel im März 2008 um 8,5 % gegenüber dem Vorjahr. Ver-kauft wurden 526.000 Häuser. Im April war dagegen eine leichte Besserung zu verzeichnen, das Minus betrug „nur noch“ 4,6 %, im Mai wurde sogar ein Plus von ca. 9,1 % erreicht. Tendenziell ist aber eine deutliche Verlängerung des Zeitraumes festzustellen, in dem ein neuer Käufer für solche Immobilien gefunden wird. Die Verkäufer warten, sofern dies möglich ist, lieber länger auf ein höheres Preisangebot, als die Immobilie unter Wert zu verkaufen.

Auch die Daten aus dem Bausektor weisen auf die Krise am Immobilienmarkt in den USA hin. Die Zahl der US-Wohnungsbaubeginne fiel beispielsweise im Mai um 3,3 % auf 975.000 Einheiten. Dieser Wert markiert einen nochmaligen deutlichen Rückgang gegenüber dem Monat April und lag damit auf dem tiefs-ten Stand seit März 1991.

Die Krise am US-Wohnimmobilienmarkt betrifft breite Schichten der Bevölke-rung. Mittlerweile drohen bei rund 1,4 Mio. Häusern die Zwangsvollstreckun-gen, allein 252.000 davon wurden im Juni 2008 durchgeführt. Ungefähr 2,8 Mio. Schuldner können ihre Hypotheken nicht mehr bezahlen.

Gewerbeimmobilien (hier

speziell: Büroimmobilien) Es wäre verkehrt zu glauben, dass die Subprime-Krise den Markt für Gewerbe-immobilien unberührt lässt. Zum Beispiel haben amerikanische Bauentwickler mitunter Schwierigkeiten, Großprojekte zu vernünftigen Konditionen zu refi-nanzieren. Ein Anstieg der Ausfallraten ist möglich. Schützenhilfe in nennens-wertem Umfang könnte hier aus dem Bereich der Private-Equity-Investoren kommen. Fraglich bleibt, ob Neuentwicklungen die Renditeansprüche dieser oftmals opportunistisch agierenden Investorengruppe befriedigen können, wenn das Preisniveau für Bestandsobjekte auf einem niedrigen Stand bleiben bzw. weiter nachgeben sollte.

Die Subprime-Krise beeinflusst vor allem die Transaktionen von Gewerbeim-mobilien im Direktgeschäft. Der Makler Jones Lang LaSalle verkaufte im letz-ten Quartal des Jahres 2007 ca. 35 % weniger Gebäude und sieht für das Jahr 2008 ein Anhalten dieses Trends. Auch die Transaktionspreise sind gefallen.



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Jedoch scheint sich die Preisminderung langsam und in einem stetigen Pro-zess zu vollziehen. Morgan Stanley geht von einem Abschlag für das gesamte Jahr 2008 in Höhe von 15 % aus, Moody’s rechnet ebenfalls mit 15 % bis 20 %.

Diese Preisentwicklung und die Struktur der derzeitigen Mietverträge voraus-gesetzt, erwartet die Rating-Agentur Feri bei Büroimmobilien ein Ansteigen der Nettoanfangsrenditen (Verhältnis von Netto-Mieteinnahmen zum Kauf-preis nach Abzug von Erwerbsnebenkosten) in 2008 um bis zu 150 Basis-punkte. Das würde bedeuten, dass zukünftig in einigen Lagen Objekte mit einer Nettoanfangsrendite von mehr als 6 % p. a. zu erwerben sind, was ge-genüber den Durchschnittswerten der letzten drei Jahre ein hoher Wert ist.

Bisher weniger beeinflusst wurde der gewerbliche Immobiliensektor bei den Vermietungen. Obwohl die Vermietungsleistungen (also die neu vermietete Fläche) rückläufig waren, stiegen die Mieten bis Ende 2007 fast überall weiter an.

Die Zukunft des landesweiten Marktes für Büroimmobilien hat mit der von Wohnimmobilien keine grundlegenden Gemeinsamkeiten, wird aber trotzdem nur vorsichtig optimistisch beurteilt. Aktuell niedrige Leerstandsraten, eine gegenüber den letzten Jahren bzw. Jahrzehnten deutlich verminderte (Neu-) Bautätigkeit und das Agieren von neuen Marktteilnehmern mit hoher Eigenka-pitalausstattung könnten auch in Zukunft vor allem bei hochwertigen Büro-immobilien zu Wertsteigerungen in Form erhöhter Mieteinnahmen und mode-rater anziehender Transaktionspreise führen.

Die Auswirkungen der Subprime-Krise stehen natürlich auch in einer direkten Wechselbeziehung zur allgemeinen konjunkturellen Lage der US-Volkswirt-schaft, oft auch zur weltweiten ökonomischen Lage. Das US-Verbraucherver-trauen sank im Juni 2008 gegenüber dem Vormonat um mehr als acht Pro-zentpunkte (von 58,1 % auf 50,4 %) und lag damit nur noch vor 16 Jahren (im Februar 1992 bei 47,3 %) auf einem tieferen Wert. Die bedeutenden Entlas-sungen im Bankensektor und anderen Dienstleistungsberufen werden negati-ve Auswirkungen auf die Arbeitslosenrate haben. Die deutlich gestiegenen Preise für Energie belasten das zu Konsum- und Investitionszwecken zur Ver-fügung stehende Nettoeinkommen ebenfalls. Dies lässt den Schluss zu, dass seitens der Verbraucher keine unterstützenden Impulse zur Überwindung der rezessiven konjunkturellen Lage in den USA kommen werden.

Die Auswirkungen der oben beschriebenen Lage des US-Immobilienmarktes (Wohnimmobilien) wurden in den letzten Wochen immer deutlicher und schmerzhafter spürbar. Ging man im ersten Quartal noch davon aus, dass die



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Immobilien-Krise nur „punktuell Schaden anrichten“ wird, so zeigt sich seit Ende Juni ein anderes Bild. Der Zusammenbruch des Immobilienfinanzierers Indymac ist der größte Bankrott einer US-Bank in den letzten 24 Jahren und der drittgrößte in der Geschichte der USA. Jedoch machte diese Nachricht nur den Anfang der Schreckensmeldungen aus. Die immensen Probleme der bei-den sich bald in Staatsbesitz befindlichen Immobilienfinanzierer Fannie Mae und Freddy Mac, bei denen mehr als die Hälfte der insgesamt rund zwölf Bil-lionen US-Dollar Hypothekenschulden gelagert sind und die mehr als 75 Mrd. US-Dollar an frischem Kapital benötigen, sind die (bisherige) Spitze des Eis-berges. An den Börsen zu verzeichnende Kurseinbrüche von mehr als 30 % waren die folgerichtigen Reaktionen auf die Veröffentlichung der neuen Hiobsbotschaften.

Dass sich der US-Wohnimmobilienmarkt nicht mehr aus eigener Kraft retten kann, ist unstrittig. Die Regierungsprogramme zur Umschuldung der Darle-hensnehmer (Umstellung der Zinsen von variabel verzinslichen Krediten auf Festzinsdarlehen und/oder die Verlängerung der Darlehenslaufzeit) sind un-bedingt notwendig und können helfen, (weitere) potenzielle Zahlungsausfälle bzw. Zwangsversteigerungen zu vermeiden.

Liquiditätsfalle? Hingegen ist die staatliche Stützung der Problem-Banken durch Bereitstellung neuer Liquidität zwar eine altbekannte Vorgehensweise in den USA, aber mit erheblichen (sich möglicherweise international ausweitenden) Problemen be-haftet. Die Ausweitung billigen Geldes beschwört die Gefahr von (weltweit) steigender Inflation herauf und könnte damit den traditionellen Teufelskreis in Gang setzen. Stärkere Inflation wird mit Zinserhöhungen bekämpft, diese wiederum führen vermutlich zu noch mehr Zahlungsausfällen von Darlehens-nehmern und Bankinsolvenzen, die wiederum mit Liquidität abgefedert wer-den müssen.

Markt für Wohnimmobilien in

Kanada Etwas besser als in den USA ist die Situation in Kanada. Das Land hat den „Siedepunkt“ im Markt für Wohnimmobilien bereits überschritten. Die Haus-verkäufe fielen in den letzten vier aufeinander folgenden Quartalen und liegen per Ende März fast 15 % unter dem letztjährigen Höchststand. Die Preisstei-gerungen für Wohnimmobilien bewegen sich im mittleren einstelligen Bereich. Bereinigt um die Inflation sank der durchschnittliche Hausverkaufspreis im ersten Quartal 2008 erstmals seit sieben Jahren. Die Nachfrage nach neuen Häusern fiel deutlich, die Preise für neue Häuser sind aufgrund der gestiege-nen Anzahl an unverkauften Häusern moderat.



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Die Risiken, dass der (Wohn-) Immobilienmarkt Kanadas eine kurze, aber deutliche Korrektur erfährt, werden als gering eingestuft. Die Boom-Jahre 2002 bis einschließlich 2007 wiesen mit einem jährlichen Hauspreisanstieg von 10 % p. a. im Vergleich zu den beiden jüngeren Hausse-Phasen (1977 bis 1984 und 1990 bis 1998) eine deutlich niedrigere und vor allem weniger nachhaltigere Preissteigerung auf.

Vielmehr ist davon auszugehen, dass sich die Korrekturphase über einen län-geren Zeitraum vollzieht. Dies wird zum einen damit begründet, dass die Hauspreise in Kanada – im Gegensatz zu denen in den USA – nicht überbe-wertet sind. In 2007 lagen die Preise für Häuser ca. 8 % über dem langfristi-gen Trend, was einem moderaten Aufschlag entspricht. Zum anderen ist der Immobilienmarkt in Kanada nicht überkauft. Obwohl die Bestände nicht ver-kaufter Häuser tendenziell hoch sind, ist die Absorbtionsrate höher als in den Folgejahren der zurückliegenden Boom-Phasen. Strengere Bestimmungen hinsichtlich der Kreditvergabe und hohe Baukosten aufgrund der gestiegenen Rohstoffpreise haben zu einem gedämpften Neubau-Volumen an Wohnimmo-bilien geführt. Ein weiterer Grund für ein Soft-Landing ist die geringe Ver-schuldung der privaten Haushalte. Zu guter Letzt ist auch die Qualität der Hypothekendarlehen in Kanada eine wesentlich bessere als die in den USA. Die Vergabe- und Strukturierungsbedingungen waren und sind sehr viel re-striktiver gehandhabt worden, was einen geringeren Abschreibungsbedarf und eine geringere Ausfallwahrscheinlichkeit dieser Produkte bedingt.

Prognosen für 2008/2009 Das Gesamtverkaufsvolumen an Wohnimmobilien wird für 2008 um ca. 15 % niedriger als im letzten Jahr prognostiziert. Gemäß den Prognosen des Re-searchuntermehmens Scotia Economics sollen die Hauspreise in diesem Jahr um durchschnittlich 5 % steigen. Gemäß den Prognosen für 2009 verringert sich die Preissteigerung. Der Markt für Wohnimmobilien soll zum ersten Mal seit ca. 10 Jahren ausbalanciert sein.


Obwohl die Regionen Asien-Pazifik (und Australien) aufgrund ihrer ähnlichen Zyklik gern zusammengefasst betrachtet werden, sind gerade die Unterschie-de in den einzelnen asiatischen Ländern so groß, dass diesbezüglich eine dif-ferenzierte Betrachtung notwendig ist.

Die nachstehende Abbildung verdeutlicht anhand der Kriterien Reife der Volkswirtschaft und Reife des Büroimmobilien-Marktes, dass grundsätzlich zwei Cluster gebildet werden können.



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Mature Markets(Volkswirtschaft & Büromarktreife)

Australien, Hongkong, Japan, Neuseeland, Singapur, Südkorea

China, Indien, Indonesien, Thailand,

Vietnam

Emerging Markets(Volkswirtschaft & Büromarktreife)

VAE*

Taiwan**

Mature Markets(Volkswirtschaft & Büromarktreife)

Australien, Hongkong, Japan, Neuseeland, Singapur, Südkorea

China, Indien, Indonesien, Thailand,

Vietnam

Emerging Markets(Volkswirtschaft & Büromarktreife)

VAE*VAE*

Taiwan**Taiwan**

* VAE: Büromarkt = Emerging Market, Volkswirtschaft = Mature Market ** Taiwan: Büromarkt = Emerging Market, Volkswirtschaft = Mature Market

Quelle: DEGI

Asien Asien ist der bevölkerungsreichste Kontinent, dort leben mehr als die Hälfte aller Menschen, damit auch mehr als die Hälfte aller Nachfrager. Auch hin-sichtlich des Bevölkerungswachstums bieten Europa und Asien-Pazifik zwei völlig gegensätzliche Bilder. Wird für die Bevölkerung in Europa bis zum Jahr 2025 eher ein (leichter) Rückgang und ein deutlicher Alterungsprozess prog-nostiziert, soll die Bevölkerung in den Staaten China, Hongkong, Japan, Korea und der Mongolei bis zum Jahr 2025 um ca. 130 Mio. Menschen auf dann rund 1,65 Mrd. Menschen wachsen. Das hauptsächliche Wachstum wird für die Ballungsräume prognostiziert. In den ostasiatischen Städten soll die Be-völkerung um rund 45 % auf mehr als 981 Mio. Einwohner steigen.

Die wirtschaftlichen Veränderungen und das Bevölkerungswachstum haben naturgemäß auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Besonders die von Dienstleistungsunternehmen nachgefragten Büroimmobilien, aber auch Ge-werbeimmobilien, sind tangiert.

Singapur Die kontinuierliche Expansion des Finanz- und Dienstleistungssektors führte zu sinkenden Leerständen. Der Markt für Büroimmobilien hat sich in 2007 erfolgreich entwickelt. Der Bruttomietpreis in Top-Lagen nahm im Jahr 2007 um 69 % zu. Die Steigerung vom dritten zum vierten Quartal des Jahres 2007 betrug bei hoher Nachfrage und einer Vermietungsquote von fast 99 % mehr als 10 %.

Die Entwicklung im Jahr 2008 sollte ähnlich werden. Eine Immobilienblase ist indes nicht zu befürchten, denn die Jahresmieten für hochwertige Büroflächen liegen mit durchschnittlich 650 Euro je qm zum Beispiel deutlich unter denen in Hongkong (1.500 Euro je qm). Es wird eher mit stabil bleibenden bzw. stei-genden Büromieten gerechnet, da vor 2010/2011 keine neuen Gebäude fer-tig gestellt werden und die Nachfrage weiter anhält.



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Malaysia Malaysias Volkswirtschaft ist den reifen Volkswirtschaften in Asien zuzurech-nen, obwohl beim Entwicklungsstand beispielsweise im Vergleich zu einem westeuropäischen Land der Reifegrad noch geringer ist.

Traditionsgemäß profitieren in Asien vor allem die Hauptstädte und großen Zentren vom wirtschaftlichen Aufschwung. Zumindest in 2007 zeigte sich auch in Kuala Lumpur ein Anhalten des vor einigen Jahren begonnen Immobi-lien-Booms. Dies trifft auf erstklassige Bürogebäude ebenso zu wie auf Wohn-immobilien. Der Quadratmeterpreis für den Kauf sehr guter Büroflächen er-höhte sich gegenüber 2006 um ca. 35 % und betrug 3.175 US-Dollar je qm, wozu diverse staatliche Liberalisierungsbemühungen (besonders im Finanz-sektor) beitrugen. Für Luxus-Wohnungen wurden sogar bis zu rund 4.700 US-Dollar bezahlt.

China Gemessen am Bruttosozialprodukt ist China die viertgrößte Volkswirtschaft der Welt, bezogen auf die Kaufkraft des Bruttosozialproduktes nimmt das Land aber schon den zweiten Platz ein. Das Bruttosozialprodukt hat sich in zehn Jahren verdreifacht. Für die Zukunft ist jedoch mit einer gewissen kon-junkturellen Abkühlung zu rechnen. Die zukünftigen jährlichen Wachstumsra-ten dürften – auch aufgrund staatlicher Eingriffe – auf unter 10 % p. a. sinken.

Charakteristisch für China sind die Urbanisierung (Landflucht wegen wirt-schaftlicher Entwicklung) und das darauf begründete Städtewachstum. Im Jahr 2006 lebte ca. ein Drittel der 1,3 Mrd. Chinesen in Städten, Tendenz weiter stark steigend. Bis 2020 sollen fast die Hälfte (660 Mio.) der Chinesen Stadtbewohner sein. Gemäß den staatlichen Prognosen sollen in 13 Jahren rund 100 neue Städte entstehen.

Diese volkswirtschaftlichen Rahmendaten haben entsprechende Auswirkun-gen auf den Immobiliensektor. Kurioserweise wies Beijing im Jahr 2006 als einzige Stadt im Ostteil Asiens sinkende Büromietpreise auf. Die Ursache für diese nur kurzfristige Situation lag darin begründet, dass der Bauboom noch größer war als die Nachfrage.

Internationale Investoren (vor allem Fonds) sind vorrangig am Erwerb von Büro- und Wohnimmobilien in den Küstenstädten interessiert. Shanghai ist das größte Handelszentrum Chinas. Dem (räumlich) begrenzten Angebot an Bürofläche steht eine hohe Nachfrage ausländischer Investoren gegenüber. Daher ist vor allem im Stadtzentrum (Pudong-District) immer noch ein stei-gendes Mietpreisniveau (in den letzten Jahren um ca. 3,5 %) zu verzeichnen. Die Kaufpreise für Büroimmobilien steigen ebenfalls, der Leerstand hat sich halbiert, die Mietrenditen liegen bei ca. 7 % brutto.



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Die Bemühungen der chinesischen Regierungen bezüglich einem gezielten Abbremsen, um Überhitzungen zu vermeiden, zielen auch auf den Wohnim-mobilienmarkt ab. Dies hat leider negative Auswirkungen auf rechtliche Be-lange, denn ausländische Neuinvestitionen sind oftmals nur noch über zuvor gegründete landeseigene Gesellschaften zulässig.

Hongkong Entgegen aller Befürchtungen hat sich Hongkong auch in den Jahren nach der Rückgabe an China wirtschaftlich weiter gut entwickelt. Dies gilt auch für den Immobilienmarkt. Besonders Finanz- und Dienstleistungsunternehmen fragen Büro- und Gewerbeimmobilen nach. Die Leerstandsrate beträgt rund 4,5 % und liegt damit auf dem niedrigsten Stand seit 1994. Im Jahr 2007 konnte Hongkong ein Wirtschaftswachstum von 6,4 % statt erwarteten 5 % verzeich-nen. Dies war auch das kräftigste Wachstum innerhalb der letzten 20 Jahre bis dahin. Die Arbeitslosenrate für 2007 liegt bei ca. 4 %.

In den letzten 2 bis 3 Jahren hat das Wachstum jedoch nachgelassen. Für In-vestoren, die besonders die günstige Lage der Stadt schätzen, ist es jedoch auch wichtig zu beachten, dass Hongkong derzeit der teuerste Bürostandort in ganz Asien ist. Die hohen Kaufvolumina der internationalen Fondsgesell-schaften ließen die Kaufpreise in den letzten Jahren steigen. Für Neuanleger sind daher aktuell eher nur noch weniger interessante Anfangsrenditen von ca. 4,5 % erzielbar.

Südkorea Anders als in der Metropole Hongkong ist die Situation in Südkorea, dort sind je nach Lage und Gebäude noch Renditen von ca. 7 % p. a. am Büroimmobi-lienmarkt erzielbar. Auch hier sinken die Renditen tendenziell aufgrund der hohen Nachfrage und den damit einher gehenden steigenden Immobilien-preisen.

Seoul bietet sich als Alternative zu Tokio an, da dort die Einstiegspreise sehr viel höher liegen. Zudem ist Südkorea ein industriell hoch entwickeltes und politisch stabiles Land, auch wenn latente Bedrohungen aus Nordkorea immer wieder zu Verunsicherungen bei den Anlegern führen können.

Japan Japan ist nach den USA der zweitgrößte Immobilienmarkt. Nach dem Platzen der Aktien- und Immobilienmarktblase 1989 verloren die Immobilien deutlich an Wert und konnten diesen Abwärtstrend erst ca. 15 Jahre später beenden. Seit 2003 sind in Tokio die Leerstände um ca. 5 % gefallen. Sinkende Arbeits-losigkeit, steigende Löhne und Unternehmensinvestitionen führten seitdem zu einer erhöhten Nachfrage nach Büro- und Gewerbeimmobilien – nicht zuletzt auch Dank der regen Handelsbeziehungen zum und der Arbeitsteilungen mit dem Nachbarn China.



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Die Mieten am Büroimmobilienmarkt in Tokio sind sehr hoch und liegen nach London und zusammen mit Hongkong weltweit auf dem zweiten Platz. Auch in Tokio sind die wichtigsten Nachfrager nach Bürofläche Banken und Versiche-rungen. Tokio bietet diesen Unternehmen mit Eigenschaften wie Größe, Trans-parenz und Sicherheit Bedingungen, wie man sie in dieser Qualität in Asien sonst sicher nicht vorfindet.

Bezüglich der Wohnimmobilien machen sich in Tokio auch die Infrastruktur-probleme bemerkbar. Anstelle eines Hauses in einem der Vororte der Riesen-metropole wird eine Eigentumswohnung in zentraler Stadtlage bevorzugt. Dies hatte zur Folge, dass in den letzten Jahren bei Eigentumswohnungen Preisstei-gerungen von bis zu 40 % vorzufinden waren.

Mittlerweile haben die von der US-Subprime-Krise ausgehenden Turbulenzen auch Japan erfasst. Der in Hiroshima ansässige Immobiliendienstleister Urban Corporations (Entwickler von Wohnungsprojekten und Einkaufscentern) muss-te aufgrund einer Schuldensumme von ca. 1,6 Mrd. Euro Insolvenz anmelden.

Indien Die Nachfrager nach Büroimmobilien in den vier großen indischen Metropolen (Delhi, Mumbai, Bengaluru und Chennai) sind auch in Europa bekannt. Es han-delt sich vorrangig um Bürodienstleister wie zum Beispiel Call-Center, Buch-halter und Datenerfasser für Unternehmen aus Westeuropa.

Der Immobilienmarkt im ganzen Land ist noch relativ klein und unausgereift. Extreme Schwankungen sind keine Seltenheit. Während vor ca. vier Jahren noch rund 25 % aller Büroflächen leer standen, liegt heute praktisch Vollver-mietung vor. Erneute Rückschläge sind jedoch nicht auszuschließen, vor allem dann nicht, wenn sich Investoren mit dem überlasteten Infrastrukturnetz und den gegebenen Umweltschutzbedingungen nicht mehr abfinden wollen. Zu-dem lässt die Effizienz und Transparenz vieler Gesetze als auch vieler behörd-licher Entscheidungsträger oft zu wünschen übrig, was Anleger ebenfalls ver-unsichern könnte.

Europa

Bei der Betrachtung des europäischen Immobilienmarktes ist es unumgäng-lich, neben dem „alten“ Europa vor allem auch Osteuropa mit in die Betrach-tung einzubeziehen. Und dies gilt nicht nur für den größten osteuropäischen Staat, Russland, sondern auch für die zahlreichen, sich im „Speckgürtel“ der Europäischen Union befindlichen Staaten. Mitunter werden die osteuropäi-schen Staaten auch den „Emerging Markets“ in der Immobilienwirtschaft zu-gerechnet.



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Osteuropa Tendenziell ist in Osteuropa ein Sinken des Bevölkerungswachstums zu ver-zeichnen. Neben einer veränderten Lebensplanung aufgrund neuer wirtschaft-licher und/oder politischer Möglichkeiten gibt es jedoch noch einen weiteren, nicht zu vernachlässigenden Grund: Attraktive Arbeitsplätze in Westeuropa. Ein Teil der Bevölkerung zieht weg in die Richtung, in der es die harten Devi-sen zu verdienen gibt. So ist zum Beispiel Großbritannien wegen der oftmals leichteren Verständigung, aber auch wegen seiner offenen Einwanderungspo-litik ein begehrtes Land und verzeichnet einen leichten Bevölkerungszuwachs.

In den letzten Jahren wurden vor allem die östlichen EU-Staaten für Immobi-lienanlagen als geeignet angesehen, zumal diesen Länden eine hohe politi-sche Stabilität innewohnte. Im Jahr 2007 wurden ca. 13,7 Mrd. Euro in die sechs wichtigsten osteuropäischen Länder (Ungarn, Tschechien, Polen, Russ-land, Rumänien und Ukraine) investiert. Dies waren 32 % mehr als in 2006 und entspricht gegenüber dem Jahr 2005 sogar einer Verdopplung.

Jedoch sind die Immobilienmärkte in diesen Ländern im mitteleuropäischen Zyklus schon sehr gut „mitgelaufen“. So hatte zum Beispiel die (gesamte) Bautätigkeit Mitte 2007 eine Größenordnung von 17,1 % des bereits vorge-fundenen Standes in Budapest, 17,6 % des Bestandes in Warschau und 18,7 % des Bestandes in Prag erreicht. In den beiden Städten Warschau und Prag liegen die Renditen mittlerweile unter 6 % p. a. Dies schärft den Blick für Al-ternativen.

Ukraine Abstrahiert man von Russland, so bietet sich die Ukraine als gutes Beispiel für die Entwicklungstendenzen in Osteuropa an. Das Wirtschaftswachstum der Ukraine für das Jahr 2007 betrug 7,6 % und liegt damit deutlich über dem mit-teleuropäischer Staaten.

So ist zum Beispiel der Sektor Wohnimmobilien (Mietwohnungen) tendenziell durch eine steigende Nachfrage gekennzeichnet. Die durchschnittliche Woh-nungsfläche je Mieter beträgt in Deutschland ca. 50 qm, während dieser Wert für die Ukraine nur mit rund 20 qm anzusetzen ist. Im Laufe der nächsten Jahre ist mit einer Angleichung zu rechnen, zumal sich in der Ukraine immer mehr eine Mittelschicht herausbildet, die als Abnehmer im Mietwohnungsbau angesehen werden kann. Da der vorhandene Wohnungsbestand größtenteils aus Zeiten sowjetischer Regentschaft stammt, ist er in einem so desolaten Zustand, dass Neubauten fast unausweichlich sind.

Die dabei zu erzielenden zweistelligen Renditen (zum Beispiel für Projektent-wickler) sind natürlich im Zeitablauf nicht fix, sondern unterliegen mit zuneh-mendem Eintritt von Wettbewerbern einer so genannten Yield-Compression.



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Das heißt, dass die Renditen tendenziell eher sinken werden, allerdings von einem sehr hohen Niveau zurück auf einen – für westeuropäische Verhält-nisse – Durchschnittswert. Die Anpassungsdauer dafür wird bei ähnlichem Wirtschaftswachstum wie bisher mit rund 7 bis 8 Jahren prognostiziert.

Das nachfolgende Diagramm bestätigt die Attraktivität der ost- und südosteu-ropäischen Staaten.

Ausländische Direktinvestitionen in CEE- und SEE-Ländern

CEE – Central Eastern Europe

(Zentral-Osteuropa)

SEE – South Eastern Europe

(Süd-Osteuropa)

0

4.000

8.000

12.000

16.000

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io. E

uro

2002 2003 2004 2005

Quelle: DEGI – UNCTAD, World Investment Report 2006

Mitteleuropa/Westeuropa Die volkswirtschaftlichen Rahmendaten in Europa zeigten für 2007 ein Wirt-schaftswachstum innerhalb der Eurozone von 2,7 % und ein konstantes Leit-zinsniveau von 4 % an. Für das Jahr 2008 wird von einem stärkeren Wachstum der mitteleuropäischen Staaten in Bezug zu Westeuropa ausgegangen. Das Bruttoinlandsprodukt für Gesamteuropa soll um 2,5 % wachsen. Eine Anhe-bung des Leitzinssatzes auf 4,5 % bis Ende 2008 ist nicht ausgeschlossen, aber sehr unwahrscheinlich.

Büroimmobilien

Mitteleuropa/Westeuropa Für Büroimmobilien in Mittel- und Westeuropa besteht eine positive Flächen-nachfrage, die oftmals mit Leerstandsreduzierungen und moderat steigenden Mieten seit dem Jahr 2005 einhergeht. Dies trifft besonders auf die spätzykli-schen Märkte (zum Beispiel Deutschland, Frankreich und die Niederlande) zu. Als Ausnahmen von den steigenden Mietpreisen gelten jedoch die Frühzykli-ker wie Großbritannien, Spanien und Irland, die aber größtenteils aufgrund länderspezifischer Probleme eher fallende Büromieten aufweisen.

Einzelhandelsimmobilien

Mitteleuropa/Westeuropa Charakteristisch für europäische Einzelhandelsimmobilien sind die „Expan-sionswelle“ und die „Modernisierungswelle“. Der Ausdruck Expansionswelle beschreibt dabei die zunehmende Eröffnung neuer Shopping-Center in mittel-großen Städten (so genannten 1B-Lagen), während die Modernisierungswelle



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für die Umgestaltung bestehender Shopping-Center aufgrund geänderter Kun-denansprüche abzielt.

Deutschland Deutschland zeigt bezüglich der sozialdemografischen und volkswirtschaftli-chen Faktoren mitunter ein etwas abweichendes Bild zu anderen euro-päischen Staaten. Dies trifft vor allem auf die Entwicklung der Bevölkerung zu, für die insgesamt ein Rückgang prognostiziert wird. Durch eine angepasste Migrationspolitik könnte dieser zumindest teilweise umgangen werden.

Bezüglich der volkswirtschaftlichen Entwicklung ist weiterhin von einem stei-genden Bruttoinlandsprodukt auszugehen. Aufgrund der Konsumabschwä-chung wird jedoch eine Verlangsamung der Konjunkturdynamik im restlichen Verlauf des Jahres 2008 erwartet. Das drückt sich auch in mehreren Kennzif-fern aus. Der Ifo-Geschäftsklimaindex ist im Juli von 101,2 Punkten auf 97,5 Punkte gefallen. Der Abfall begründet sich vor allem auf einem Sinken der Er-wartungskomponente. Auch der ZEW-Konjunkturindex sank unerwartet und deutlich im Juli auf minus 63,9 Punkte ab (Saldobetrachtung) und erreichte damit den tiefsten Stand seit 1992. In die gleiche Richtung weisen auch die Auftragsbestätigungen, die zum zweiten Mal in Folge seit April abnahmen.

Trotz der aktuell etwas verhaltenen Rahmenbedingungen steht Deutschland als einer der größten Immobilienteilmärkte Europas seit einigen Jahren wegen des günstigen Risiko-Rendite-Profils im Fokus in- und vor allem auch auslän-discher Investoren. Die unerwartet nachhaltige positive Wirtschaftsentwick-lung lässt diese Anleger auf Preissteigerungen im deutschen Immobilienmarkt hoffen.

Die insgesamt positive Gemengelage sollte aber keine überzogenen Erwar-tungen aufkommen lassen. Unter Umständen gibt es gerade bei den Immobi-lienaktiengesellschaften aufgrund des sehr restriktiv ausgelegten REIT-Ge-setzes doch keine allzu großen Wertsteigerungen. Auch die Euphorie für Bör-sengänge von Immobilien-Unternehmen bekam einen deutlichen Dämpfer.

Büroimmobilien Deutschland Bei der Einschätzung des deutschen Büroimmobilienmarktes sollte immer die Struktur desselben im Hinterkopf behalten werden. Während zum Beispiel in Irland eine so genannte „Monozentrik“ vorliegt, gibt es in Deutschland mehre-re Ballungsräume.

Die Chancen für die Käufer/Vermieter von Büroflächen in Deutschland stehen gut. Im europäischen Ausland stiegen die Kaufpreise in den letzten Jahren deutlich schneller als die Mieten, was zu einem sinkenden Renditeniveau führ-te. Für Deutschland gilt dies nicht, hier sind noch attraktive Renditen von



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ca. 5 % p. a. möglich, während oft sonst nur noch 4 % bis 4,5 % Rendite zu erzielen ist. Der steigenden Flächennachfrage im Rahmen des konjunkturellen Beschäftigungsaufbaus (die Arbeitslosenrate in Deutschland sinkt langsam, aber stetig) steht nur ein moderates Angebot an neuen bzw. geeigneten Bü-roflächen gegenüber. Dies führte bereits zu leichten Mietsteigerungen an den Standorten Hamburg, München und Frankfurt.

Diese Entwicklung kann tendenziell so weitergehen. Als Begründung für ein auch in Zukunft steigendes Niveau der Büromieten, die dann auch Kaufpreis-steigerungen nach sich ziehen, können drei Aspekte angeführt werden:

> Ein hoffentlich nachhaltig bleibender Wirtschaftsaufschwung führt zu einer erhöhten Nachfrage nach Büroimmobilien.

> Da Deutschland eine Dienstleistungsgesellschaft ist, ist auch mit einer vermehrten Nachfrage nach Büroflächen zu rechnen.

> Die nachlassenden Neubauaktivitäten und die daher sinkenden Leerstän-de führen zu einer tendenziellen Angebotsverknappung.

Wohnimmobilien Deutschland Im Sektor der Wohnimmobilien waren in den letzten beiden Jahren und auch zu Beginn dieses Jahres verstärkte Transaktionen zu beobachten. Dies trifft vor allem auf den Verkauf von Wohnungsportfolios der öffentlichen Hand zu, die die Einnahmen zur Haushaltskonsolidierung nutzt. Vor allem Finanzinves-toren traten und treten als Käufer am Markt auf, um sich gute Renditechan-cen zu sichern. Diese sehen die Investoren aufgrund des immer wieder pro-pagierten „Megatrends“ Alterung der Bevölkerung. Zusätzlich und unabhängig davon werden langfristig Wanderungs- bzw. Umzugsbewegungen weg aus einzelnen Regionen hin zu den Metropolen prognostiziert. Dies korrespondiert mit den steigenden Einwohnerzahlen vieler Großstädte, in denen die Nachfra-ge nach Wohnraum zunimmt, und mit der abnehmenden Bevölkerung in den mittelgroßen regionalen Städten. Zukünftig wird also für den Erfolg einer Wohnimmobilieninvestition die (Mikro-) Lage der einzelnen Wohnungen immer wichtiger.

Allerdings bleibt ebenso festzustellen, dass die Nachfrage institutioneller An-leger nach Wohnungsportfolios ab der zweiten Hälfte letzten Jahres aufgrund der Nichtzulassung von Wohnungen als Bestandteil von REITs nachgelassen hat.

Handelsimmobilien

Deutschland Für Einzelhandelsimmobilien gilt das unter den Wohnimmobilien angeführte zumindest in Ansätzen entsprechend. Auch die Investition in Einzelhandels-objekte, besonders durch internationale Investoren, gewinnt in Deutschland an Bedeutung.



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Das hängt auch mit dem nicht schlechter gewordenen Konsumklima in Deutschland aufgrund der anziehenden Konjunktur ab dem Jahr 2007 zu-sammen. Die „gefürchtete“ Mehrwertsteuererhöhung zum 01.01.2007 dämpf-te, führt aber nicht zu dauerhaft rückläufigen Einzelhandelsumsätzen.

Ob diese Entwicklung auch in 2008 und darüber hinaus dauerhaft anhält und das Konsumklima weiterhin freundlich bleibt, ist jedoch fraglich. Die Konjunk-turkennziffern für Deutschland zeigen aktuell ein anderes Bild. Zudem wird es auf die zukünftige Entwicklung der deutschen Reallöhne ankommen, die – Be-zug nehmend auf die aktuell geführten Tarifverhandlungen – wieder leicht an-steigen sollten.

Ähnlich wie bei den Wohnimmobilien wird auch bei Einzelhandelsobjekten in Zukunft eine Differenzierung nach der Mikrolage notwendig sein. Objekte in den Großstädten in entsprechender Lage und in einem Einzugsgebiet mit re-lativ hohem Einkommen sollten ihre Umsätze steigern können. Auf die Bedie-nung neuer Trends wie beispielsweise Shoppen mit kombinierter Möglichkeit zur Freizeitgestaltung wurde bereits hingewiesen.

Großbritannien Die Situation in Großbritannien ist mit der in den USA vergleichbar. Die sehr schwierige Lage des britischen Immobilienmarktes ist nicht zu übersehen, vor allem dann, wenn man die Kursnotierungen der Immobilienaktien und REITs im Zeitablauf betrachtet.

Die Lage am Immobilienmarkt korrespondiert mit der konjunkturellen Ent-wicklung des Landes. Mit einem Wachstum des Bruttoinlandsproduktes um 0,2 % im zweiten Quartal dieses Jahres fiel der Wert noch schlechter aus als im ersten Quartal 2008, in dem ein Wachstum von 0,4 % zu verzeichnen war.

Mitunter werden die Ereignisse mit dem letzten Einbruch am Immobilienmarkt von 1992 verglichen, zumal sich die Hauspreise per Ende Juni zum neunten Mal in Folge verringerten und tendenziell schneller sinken als vor ca. 16 Jah-ren. Die Zahl der verkauften Eigenheime fiel sogar auf den niedrigsten Stand seit Mitte der siebziger Jahre.

Die insgesamt schlechte Lage hat jedoch auch eine positive Seite, besonders für ausländische Immobilienfonds. Da keine Immobilienfinanzierungen in gro-ßem Umfang zu angemessenen Konditionen mehr möglich sind, nutzen die reinen Equity-Käufer ihre Chancen und sichern sich über fast vollständig mit Eigenkapital bezahlte Transaktionen zu geringen Kaufpreisen gute bis sehr gute Einkaufsrenditen.



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Spanien Spanien leidet an den Übertreibungen der Vergangenheit im Baugewerbe. Die Banken gaben sorglos Darlehen zur Finanzierung der Bauvorhaben. Dies führ-te zwar gesamtwirtschaftlich lange zu einem guten Konjunkturverlauf, rächte sich jetzt aber im Detail.

Der bislang größte Konkursfall in der spanischen Geschichte hat den Leitin-dex IBEX an der Madrider Börse weiter kräftig sinken lassen. Die Insolvenz der größten spanischen Immobiliengesellschaft Martinsa Fadesa ist ein gutes Beispiel für die Verfassung des spanischen Immobilienmarktes. Das Unter-nehmen war – wie viele andere auch – an der gesamten Wertschöpfungskette als Bauunternehmer, Bauträger und Makler beteiligt.

Die spanische Besonderheit liegt jedoch darin, dass 97 % aller Baudarlehen mit einem variablen Zinssatz vergeben wurden. Die Subprime-Krise und die damit verbundenen Zinsaufschläge führten zum Zusammenbruch des Sys-tems. Die Darlehensnehmer können die Kredite nicht mehr bedienen, ein Ab-verkauf noch leer stehender Immobilien findet so gut wie nicht mehr statt. Mehr als 15 % aller Häuser und Eigentumswohnungen stehen leer, weil deut-lich über dem Bedarf gebaut wurde. Trotz Preisabschlägen von über 20 % ge-staltet sich der Verkauf schwierig, da einerseits die Nachfrage und anderer-seits die Neuvergabe von Krediten ausgetrocknet sind.

Frankreich Bedeutende Schwierigkeiten wie in den Immobilienteilmärkten in Spanien und Großbritannien sind in Frankreich nicht anzutreffen. Gleichwohl ist eine Ab-kühlung im Büro- und Wohnungssektor zu spüren. Bei bereits bestehenden Wohnungen verlangsamt sich der Preisanstieg, er betrug im Juni 2008 im Ver-gleich zum Vorjahresmonat noch 1,7 %. Die Büroimmobilien leiden in Form einer leicht nachlassenden Nachfrage etwas unter dem wirtschaftlichen Um-feld. Deutliche Einbußen gab es bei Projektentwicklungen. Die Verkäufe die-ser und auch die Anzahl der angefangenen Neubauten fielen um ca. 20 %.

Hinsichtlich der Vergabe von Hypothekenkrediten besteht in Frankreich wenig Grund zur Sorge. Die bisher schon vorsichtige Vergabe an Darlehen wird wei-tergeführt. Oft werden die Kredite zu Festzinssätzen herausgegeben und ge-gen Zahlungsausfall versichert.

Türkei Obwohl geopolitisch auf zwei Kontinenten gelagert und aus wirtschaftlicher Sicht betrachtet auch als „Emerging-Market“ geltend, wird die Entwicklung in der Türkei immer mit Europa bzw. den europäischen Staaten und nicht mit Asien verglichen. Als eine der am dynamischsten wachsenden Volkswirtschaf-ten Europas genießt das Land zusätzlich Vorteile hinsichtlich der demografi-schen Entwicklung (Bevölkerung im Durchschnitt jünger als in allen anderen



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europäischen Staaten). Hinzu kommt eine immer mehr zunehmende Liberali-sierung des Wirtschaftssystems und eine steigende Rechtssicherheit. Alles in allem gute Voraussetzungen für den Immobiliensektor, besonders aber für den Handel/Einzelhandel.

Umso folgerichtiger stellen sich die steigenden Investitionen internationaler Anleger in Shopping-Center in den großen und mittelgroßen Städten dar. Zu-dem hat der Einzelhandel ca. 20 % am gesamten türkischen Bruttosozialpro-dukt. Die Nachfrage der jungen, konsumorientierten Türken in Verbindung mit steigenden Pro-Kopf-Einkommen und sinkender Arbeitslosigkeit ermöglichen hohe potenzielle Renditen für Direktinvestitionen, die zudem über dem Niveau in westeuropäischen Ländern liegen. Auch die durchschnittliche Verkaufsflä-che von 30 qm je 1.000 Einwohner ist im europäischen Vergleich unterdurch-schnittlich und zeigt das Potenzial von Investitionen in Handelsimmobilien.

Nachdem der im April 2008 verhängte Erwerbsstopp für Ausländer bereits im Juli dieses Jahres wieder aufgehoben wurde, ist auch im Wohnimmobiliensek-tor zukünftig von einer weiter steigenden Nachfrage auszugehen. Die Preise für Häuser und Villen in direkter Meereslage sind seit Ende 2006 um ca. 50 % gestiegen und sollten weiter anziehen. Hingegen ist bei inländischen Woh-nungen und Häusern bereits ein leichtes Überangebot zu verzeichnen.

Überblick:

Vermietungsmarkt versus

Investmentmarkt

Sieht man von den spezifischen Sondereffekten in den USA, Großbritannien und Spanien ab, so lässt sich für alle Märkte bzw. Teilmärkte feststellen, dass der Vermietungsmarkt (direkte Immobilienanlage) trotz aller konjunkturellen Warnungen noch gut „läuft“. Hingegen befinden sich die Kurse indirekter bör-sennotierter Immobilienanlagen (Immobilienaktien, REITs) auch nach dem Ein-bruch aufgrund der Subprime-Krise noch immer auf sehr niedrigem Niveau.

Dies ist nur auf den ersten Blick ein Widerspruch. Die Direktanleger haben aufgrund der bisher guten konjunkturellen Entwicklung zum Beispiel Bedarf an neuen oder größeren Büroflächen. Hingegen sind den Immobilienaktiengesell-schaften die Finanzierungswege versperrt, Neugeschäft ist nur sehr schwer bzw. sehr teuer zu generieren.

Blick über alle Märkte Aufgrund der Auswirkungen der Subprime-Krise wäre es falsch, von einer weltweiten Immobilien-Krise zu sprechen. Ein „Spill-Over-Effekt“, also ein Übergreifen der Finanzkrise auf alle Immobilienmärkte in umfassendem Aus-maß, ist derzeit nicht zu belegen. Es gibt somit keine „Immobilien-Krise“ an sich, sondern krisenhafte Zustände am US-Wohnimmobilienmarkt und bei Kreditverbriefungen auf Immobiliendarlehen. Die Risiken sollten sich jedoch in Grenzen halten und bestehen vorrangig für Banken, die im Immobilien-


Steuerliche Aspekte

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Finanzierungsgeschäft agieren, und bei Anlageprodukten, die auf Kreditver-briefungen mit niederer Bonität aufgesetzt haben.

Steuerliche Aspekte

Besteuerung direkter und indirekter Immobilien-Anlagen Wie bei jeder anderen Assetklasse auch, spielen Steuern bei der Betrachtung

der Vorteilhaftigkeit einer Investition in Immobilien eine große Rolle. Denn die Auswirkungen der Besteuerung allein können – neben den anderen wichtigen Parametern wie Rendite, Risiko und Liquidität – schon zu einer grundlegenden Befürwortung bzw. Ablehnung von Immobilien als Geldanlage führen.

Ebenso einleuchtend ist, dass die Einführung der Abgeltungssteuer generell auch um Immobilien als Assetklasse selbst und auch als Anlageobjekte kei-nen Bogen macht. Von daher wird im Folgenden neben der Beurteilung der aktuellen steuerlichen Situation auch zu prüfen sein, ob die ab 2009 erhobe-ne Abgeltungssteuer die Investitionen in Immobilien im Vergleich zur derzeiti-gen steuerlichen Situation eher begünstigt oder benachteiligt.

Objektebene und Anteilsebene Zu unterscheiden sind die Besteuerung der Immobilie selbst, also die Besteu-erung des Objektes bzw. der Objekte einer Immobiliengesellschaft und die Besteuerung auf Ebene der Anteilseigner. Nur die Betrachtung von beiden „Komponenten“ kann insgesamt zu einer ganzheitlichen Meinung führen.

Einkunftsarten Auf der Objektebene fallen grundsätzlich drei Einkunftsarten an: Mie-ten/Pachten, Zinsen und Veräußerungserlöse. Mieten/Pachten sind so ge-nannte laufende Einnahmen aus dem Besitz der Immobilie. Zinsen werden vereinnahmt, wenn bei indirekten Immobilien-Anlagen das zur Verfügung ste-hende Geld nicht vollständig in Immobilien investiert wird bzw. werden darf. Dieser nicht investierte Betrag wird normalerweise kurzfristig verzinslich an-gelegt. Veräußerungserlöse entstehen beim Objektverkauf.

Auf der Ebene des Anteilseigners können die unter der Objektebene beschrie-benen Einkünfte (außer den Zinsen) auch anfallen, wenn es sich um eine di-rekte Immobilienanlage handelt. Bei indirekten Anlagen, wie zum Beispiel Of-fene Immobilienfonds, fallen regelmäßige Ausschüttungen und teilweise ein-malige Erlöse aus Anteilsverkäufen an. Bei Immobilienaktien und REITs ent-sprechen die Dividenden den regelmäßigen Ausschüttungen.


Steuerliche Aspekte

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Direkte Immobilienanlage –

Zurechnung zum

Privatvermögen, unbegrenzte

Steuerpflicht in Deutschland

Unabhängig von der Einführung der Abgeltungssteuer – also auch nach dem Jahr 2008 – werden Miet- bzw. Pachterträge bei der direkten Immobilienanla-ge den Einkünften aus Vermietung & Verpachtung zugerechnet und bilden da-mit einen Teil des insgesamt zu versteuernde Einkommens. Veräußerungser-löse aus direktem Immobilienbesitz sind sonstige Einkünfte, die ebenfalls dem insgesamt zu versteuerndem Einkommen (je Jahr) angerechnet werden. Der Veräußerungserlös einer Immobilie ist dann steuerfrei, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs zehn Jahre oder länger ununterbrochen Eigentum des Anlegers war (Spekulationsfrist bei Immobilien).

Indirekte Immobilienanlage –

Besteuerung von Offenen Im-

mobilienfonds (Zurechnung

zum Privatvermögen,

unbegrenzte Steuerpflicht in

Deutschland) nach derzeit

geltendem Steuerrecht

Die Besteuerung von Offenen Immobilienfonds richtet sich nach den Aus-schüttungen und den Gewinnen aus Anteilsverkäufen. (Dabei sei implizit un-terstellt, dass der Fonds nicht in Immobilienaktien anlegt und demnach keine Dividenden bzw. Erträge aus Immobilienaktien erzielt.) Die Ausschüttungen aus Miet- bzw. Pacht- und Zinserträgen werden derzeit beim Anleger mit 30 % besteuert, sofern der Freistellungsauftrag in Höhe von 801 Euro/1.602 Euro bereits ausgeschöpft ist (Zinsabschlagsteuer).

Steuerfrei für den Anleger sind die Anteile der (Gesamt-) Ausschüttung eines Offenen Immobilienfonds, die aus Veräußerungsgewinnen von Immobilien re-sultieren, sofern zwischen dem Tag des Erwerbs der Immobilie (durch den Fonds) und dem Tag des Verkaufs ein Zeitraum von mehr als 10 Jahren ver-gangen ist.

Sollte der Fonds ausländische Direktinvestments an Immobilien im Portfolio haben, so werden alle Ertragsarten direkt im Ausland nach den dort geltenden Steuergesetzen besteuert. Aufgrund der Doppelbesteuerungsabkommen be-steht keine (nochmalige) generelle Steuerpflicht in Deutschland. Allerdings unterliegen die ausländischen Erträge dem Progressionsvorbehalt und erhö-hen somit unter bestimmten Bedingungen die steuerliche Bemessungsgrund-lage.

Ein eventueller steuerfreier Anteil an Ausschüttungen von Immobilienfonds re-sultiert zudem auch aus der steuerlich zulässigen Abschreibung auf die im Fonds enthaltenen Immobilien. Die betreffenden Abzugsbeträge sind steuer-frei und mindern damit die steuerliche Bemessungsgrundlage der Ausschüt-tung.

Neben der Besteuerung der Ausschüttungen erfolgt auch eine Besteuerung des Verkaufs von Anteilen an Offenen Immobilienfonds, sofern der Anleger Veräußerungsgewinne erzielt, bei denen zwischen dem Tag des Erwerbes des Fondsanteils und dem Tag des Verkaufs des Fondsanteils ein Zeitraum von


Steuerliche Aspekte

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weniger als einem Jahr liegt (Spekulationsfrist). Die Veräußerungsgewinne werden dem Gesamtjahreseinkommen des Anlegers zugerechnet und nach Ausschöpfung der Freigrenze von 512 Euro mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. (Eine Besteuerung von Anteilsverkäufen ist dann steuerfrei, wenn zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs und dem Zeitpunkt des Verkaufs der Anteile ein Zeitraum von mehr als 12 Monaten liegt.)


Besteuerung von

Immobilienaktien und REITs

(Zurechnung zum


Steuerpflicht in Deutschland)

nach derzeit geltendem

Steuerrecht

Die Dividendenzahlungen von Immobilienaktien und REITs (also die Besteue-rung von regelmäßigen Ausschüttungen) unterliegen dem Halbeinkünftever-fahren. Dabei werden die hälftigen Dividenden dem Gesamtjahreseinkommen des Anlegers zugerechnet und nach Ausschöpfung der Freigrenze von 512 Euro mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. (Eine Besteuerung von An-teilsverkäufen an Immobilien-Aktiengesellschaften und/oder REITs ist analog zu den oben gemachten Angaben dann steuerfrei, wenn zwischen dem Zeit-punkt des Erwerbes und dem Zeitpunkt des Verkaufes der Anteile ein Zeit-raum von mehr als 12 Monaten liegt.)

Abgeltungssteuer ab 2009 Mit Beginn des Jahres 2009 greift die Einführung der Abgeltungssteuer. An der Besteuerung von direktem Immobilienbesitz ändert sich dadurch jedoch nichts. Änderungen ergeben sich jedoch hinsichtlich der Besteuerung von (einigen) indirekten Immobilienanlagen.


Besteuerung von Offenen

Immobilienfonds (Zurechnung

zum Privatvermögen,

unbegrenzte Steuerpflicht in

Deutschland) ab dem

01.01.2009

Auch ab 2009 richtet sich die Besteuerung von Offenen Immobilienfonds nach den Ausschüttungen und den Gewinnen aus Anteilsverkäufen. (Dabei sei wie-derum implizit unterstellt, dass der Fonds nicht in Immobilienaktien anlegt und demnach keine Dividenden bzw. Erträge aus Immobilienaktien erzielt.) Miet- bzw. Pacht- und Zinserträge werden ab dem 01.01.2009 beim Anleger mit einem pauschalen Abgeltungssteuersatz von 25 % zzgl. Solidaritätszu-schlag (gesamt somit 26,375 %) ggf. zzgl. Kirchensteuer besteuert, sofern der Freistellungsauftrag in Höhe von 801 Euro/1.602 Euro bereits ausgeschöpft ist (Abgeltungssteuer).

Steuerfrei für den Anleger und somit nicht der Abgeltungssteuer unterworfen sind die Anteile der Gesamtausschüttung eines Offenen Immobilienfonds, die aus Veräußerungsgewinnen von Immobilien resultieren, sofern zwischen dem Tag des Erwerbs der Immobilie (durch den Fonds) und dem Tag des Verkaufs ein Zeitraum von mehr als 10 Jahren vergangen ist (Spekulationsfrist bei Im-mobilien).

Sollte der Fonds ausländische Direktinvestments an Immobilien im Portfolio haben, so werden alle Ertragsarten direkt im Ausland nach den dort geltenden Steuergesetzen besteuert. Aufgrund der Doppelbesteuerungsabkommen


Steuerliche Aspekte

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besteht keine (nochmalige) generelle Steuerpflicht in Deutschland. Diese ausländischen Erträge unterliegen zukünftig nicht mehr dem Progressionsvor-behalt, wenn es sich dabei um Erträge aus Immobilien handelt, die sich in europäischen Ländern befinden. Für Erträge aus Objekten außerhalb Europas, bspw. für Immobilien in den USA, gilt der auch derzeit existierende Progressi-onsvorbehalt weiterhin. Diese Teil-Abschaffung des Progressionsvorbehaltes wirkt sich im Vergleich zur bisherigen Regelung vorteilhaft auf die gesamte steuerliche Bemessungsgrundlage des Anlegers aus.

Bezüglich der steuermindernden Wirkung von Abschreibungen auf Immobi-lienobjekte ändert sich nach Inkrafttreten der Abgeltungssteuer inhaltlich nichts. Auch ab 2009 sind die betreffenden Abzugsbeträge steuerfrei und mindern damit die steuerliche Bemessungsgrundlage der Ausschüttung.

Neben der Besteuerung der Ausschüttungen erfolgt auch eine Besteuerung des Verkaufs von Anteilen an Offenen Immobilienfonds. Die frühere zwölfmo-natige Spekulationsfrist entfällt. Veräußerungsgewinne des Anlegers unterlie-gen unabhängig von der Haltedauer der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag (gesamt somit 26,375 %) und ggf. Kirchensteuer.


Besteuerung von

Immobilienaktien und REITs

(Zurechnung zum


Steuerpflicht in Deutschland)

ab dem 01.01.2009

Dividendenzahlungen von Immobilienaktien und REITs (also die Besteuerung von regelmäßigen Ausschüttungen) unterliegen ab dem 01.01. 2009 der Ab-geltungssteuer. Das Halbeinkünfteverfahren entfällt, die Ausschüttungen wer-den gemäß den neuen gesetzlichen Bestimmungen unabhängig von der Hal-tedauer und dem Zeitpunkt des Erwerbs der Anteile mit dem Abgeltungssteu-ersatz von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag (gesamt somit 26,375 %) und ggf. Kirchensteuer besteuert.

Bevorteilung von Aktien und

Offenen Fonds gegenüber

Zertifikaten aufgrund von

Übergangsregelung

Mit Einführung der Abgeltungssteuer zu Beginn des Jahres 2009 wurde für alle Offenen Fonds eine Sonderregelung geschaffen. Eine Besteuerung von Aktienverkäufen und Anteilsverkäufen an Offenen Fonds ist dann steuerfrei, wenn die Anteile vor dem 01.01.2009 erworben wurden und zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs und dem Zeitpunkt des Verkaufs der Anteile ein Zeit-raum von mehr als 12 Monaten liegt. Da diese Regelung nur für Aktien und Fondanteile, aber nicht für Zertifikate gilt, besteht eine zeitlich begrenzte Bevorteilung der Aktien und Offenen Fonds gegenüber anderen indirekten Anlageformen (Zertifikaten).

Vergleich von „alter“ und

„neuer“ Besteuerung Unabhängig von der Sonderregelung bei der Besteuerung von Offenen Immo-bilienfonds wird bei einem genauen Vergleich der steuerlichen Vorschriften deutlich, dass Anleger indirekter Immobilien-Anlagen zukünftig – also ab dem Jahr 2009 – tendenziell steuerliche Vorteile genießen. Davon ausgehend, dass


Steuerliche Aspekte

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bisherige Freibeträge und Freigrenzen bereits ausgereizt sind und der Anleger einem hohen Grenzsteuersatz unterliegt, wirkt sich der ermäßigte Steuersatz grundlegend positiv aus. Hinzu kommt, dass durch den Wegfall der Spekula-tionsfrist die Länge der Haltedauer von indirekten Immobilien-Anlagen zukünf-tig bei Auswahl von Investitionsalternativen keine bedeutende Rolle mehr spielt, der Anleger sich also in Bezug auf Erwerbs- und Veräußerungszeit-punkte fast nur noch an der Wertentwicklung orientieren muss.

Vorteilhaftigkeit von Offenen

Immobilienfonds gegenüber

anderen Offenen Fonds

Zusätzlich weisen Offene Immobilienfonds gegenüber anderen Fondsanlageal-ternativen, zum Beispiel Aktienfonds, einen weiteren Vorteil auf. Durch die be-reits dargestellte steuerliche Behandlung von ausländischen Immobilien inner-halb des Immobilienfonds und der Vorgehensweise bzgl. der Abschreibungen ist es dem Fondsmanagement möglich, regelmäßige Ausschüttungen von Of-fenen Immobilienfonds so zu gestalten, dass diese Ausschüttungen einen sehr hohen steuerfreien Anteil besitzen, der sogar bis zu 100 % (komplette Steuer-freiheit) betragen kann. Zwar bestand (und besteht) dieser Vorteil aktuell auch schon, war aber durch das Halbeinkünfteverfahren etwas relativiert. Jedoch ergibt sich dadurch für steuersensitive Anleger auch in Zukunft eine beachtliche legale Möglichkeit der Steueroptimierung.

Besondere steuerliche Vor-

teilhaftigkeit von Offenen


Offenen Immobilien-Dachfonds kommt steuerlich eine besondere Bedeutung zu. Der Anleger investiert in den Dachfondsanteil, das Fondsmanagement selbst legt diese Gelder in die so genannten Zielobjekte, also mehrere ver-schiedene Immobilienvehikel wie Immobilienfonds, Immobilienaktien usw. an. Das Fondsmanagement kann innerhalb des Dachfonds Umschichtungen und Neuinvestitionen nach Belieben vornehmen. Eine Steuerpflicht für den Anle-ger wird gemäß den derzeit geltenden steuerlichen Vorschriften zur Abgel-tungssteuer nicht ausgelöst, sofern der Anleger Anteile des Dachfonds bis zum 31.12.2008 erwirbt und diese länger als zwölf Monate hält. Insbesondere aus diesem Grund werden Immobilien-Dachfonds auch als ein „Gewinner der Abgeltungssteuer“ bezeichnet. Anleger sollten jedoch beachten, dass die Flexibilität des Dachfonds-Managements mitunter mit dem Nachteil erhöhter Managementgebühren (im Vergleich zu der Anlage in nur einen Offenen Im-mobilien-Fonds) verbunden sein kann.

Besteuerung von Direktinvestitionen in Baudenkmäler in Deutschland (Denkmalschutzabschreibung)

Ungeachtet der Vorteilhaftigkeit von indirekten Immobilienanlagen (wie zum Beispiel Offene Immobilienfonds) gewähren die steuerrechtlichen Vorschriften


Zusammenfassung

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Anlegern, die sich direkt in Baudenkmäler Deutschlands engagieren, beachtli-che steuerliche Vorteile. Voraussetzung dafür sind die Einstufung/Anerken-nung der Immobilie als Baudenkmal und die Einhaltung einer Reihe weiterer Bedingungen (zum Beispiel Abschluss des Kaufvertrages vor Sanierungsbe-ginn, sinnvolle, zum Gebäudeerhalt beitragende Investitionen, keine Inan-spruchnahme von staatlichen Zuschüssen usw.).

So können Kapitalanleger, die eine denkmalgeschützte Immobilie erwerben, in den ersten 8 Jahren inkl. dem Jahr der Anschaffung Anschaffungs-/Herstel-lungskosten von 9 % p. a. absetzen und in den vier darauf folgenden Jahren nochmals 7 % p. a. Insgesamt führt dies zu einer Abschreibung von 100 % der begünstigten Herstellungskosten im Gesamtzeitraum von zwölf Jahren.

Aber auch Eigennutzer profitieren vom Erwerb einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie. Im Jahr des Erwerbes und den darauf folgenden neun Jahren sind Insgesamt 90 % der Anschaffungs-/Herstellungskosten absetzbar.

Zusammenfassung Eine Klassifizierung von Immobilien nach verschiedensten Kriterien ist sehr

umfangreich und komplex. Eine „allgemeingültige“ Einordnung gibt es nicht, die hier vorgestellte basiert auf der Sichtweise eines Anlegers, der in die As-setklasse Immobilien investieren möchte bzw. der bereits investiert ist.

Bei der Klassifizierung von Immobilien nach Investmentvehikeln wurden die für den Privatanleger eher ungebräuchlichen Vehikel wie Mortgage Backed Securities (MBS) und Collateral Debt Obligations (CDO) absichtlich nicht im Detail vorgestellt. Ebenso verzichtet wurde auf Erläuterungen zu Mischformen von Investmentanlagen, wie zum Beispiel zu Zertifikatefonds und ähnlichem.

Aus Gründen des Umfangs und der Komplexität des Themas an sich konnte auch nicht auf die Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft eingegangen werden, obwohl dieses Thema aus Anlegerperspektive immer mehr an Bedeu-tung gewinnt.

Die Attraktivität von Standorten ist auch von der Nutzung der Immobilien abhängig. Deutschland profitiert davon besonders im Einzelhandel. Neben einem (immer noch) attraktiven Kaufpreisniveau schützen besonders strenge regulatorische Vorschriften vor einem Überangebot an Shopping-Centern und einer Bewahrung der Attraktivität von Innenstädten.


Zusammenfassung

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Der Trend zu Shopping-Centern im Marktsegment Einzelhandel ist ungebro-chen. Neue Lebensgewohnheiten führen langsam jedoch zu noch ausgefal-leneren Konzepten. Einkauf wird als Shoppen, als Freizeiterlebnis angesehen, dem man durch spezifisch gestaltete Center Rechnung tragen will. Shopping-Center werden auch als Immobilien mit Freizeitwert betrachtet.

Im „Wettstreit“ der Nutzungsarten von Immobilien verlieren die einstigen „Lieblinge“ vieler Anleger, die Büroimmobilien, langsam, aber stetig zu Guns-ten der Einzelhandelsimmobilien an Bedeutung. Deren Cash-Flows werden aufgrund des Beitrags zur gesellschaftlichen Grundversorgung gerade in wirt-schaftlich schwierigen Zeiten als stabiler und konjunkturunabhängiger ange-sehen.

Die Weltkonjunktur führte in den vergangenen rund 10 Jahren zu einem deut-lichen Wachstum. Aktuell kommen jedoch verstärkt Anzeichen auf, dass sich nicht nur die USA in einer Konsolidierungsphase befinden. In Asien sollte das Wirtschaftswachstum zwar weitergehen, aber mit gebremstem Schwung.

Der Immobilienmarkt in den USA (Wohnimmobilien) ist von der Subprime-Krise direkt betroffen. Die wichtigen Indizes der Immobilienwirtschaft zeigen ein deutlich negatives Bild, die Nachrichten an den Börsen über den Zustand der Immobilienfinanzierer und Investment-Banken tun ein Übriges.

Der asiatisch-pazifische Markt ist weiterhin auf Wachstumskurs. Jedoch ist die Euphorie der vergangenen Jahre verflogen, die Fundamentaldaten sind wieder in den Vordergrund gerückt. Die Transaktionshäufigkeit sinkt, das Renditeniveau entspricht im Großen und Ganzen dem in Europa. Allerdings ist es für Investoren wichtig, auf die Mikrolagen der einzelnen Länder zu achten, da die Region Asien-Pazifik ein sehr heterogenes Bild abgibt.

Die einzelnen Teilmärkte in Europa sind sehr vielschichtiger Natur. Voraus-gesetzt, dass die Subprime-Krise nicht zu deutlich rezessiven volkswirtschaft-lichen Bedingungen führt, gehört Deutschland zu den interessanten Teilmärk-ten. Vorsicht hingegen ist bei Großbritannien und Spanien geboten.

Derzeit lässt sich weltweit gesehen noch nicht sagen, ob zwischen der von den USA ausgehenden Finanzkrise und den Immobilienmärkten eine deutliche und beständige Korrelation abgeleitet werden kann oder nicht. Dabei sind jedoch ein gewisser time-lag (zeitlicher Verzug der Reaktionen der Immobi-lienmärkte auf die Kapitalmärkte) und regionale Unterschiede zwischen ein-zelnen Ländern zu beachten.


Zusammenfassung

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Die Subprime-Krise ist noch nicht vorbei bzw. deren Auswirkungen sind noch nicht endgültig absehbar. Besondere Relevanz hat dies immer noch für den (Wohn-) Immobilienmarkt der USA sowie für Großbritannien und Spanien. Mit einer deutlichen Verbesserung der Situation sollte nicht vor 2009 gerechnet werden, mitunter wird diesbezüglich auch erst auf die Jahre 2010/2011 ver-wiesen.

Die zukünftige Abgeltungsteuer und die Möglichkeit, wiederkehrende Aus-schüttungen auf legale Weise so zu gestalten, dass keine oder nur eine gerin-ge Steuerpflicht für diese Erträge anfällt, machen indirekte Immobilienanla-gen, insbesondere aber offene Immobilienfonds und Immobilien-Dachfonds, nach dem Stand der heutigen Gesetzgebung zu den Profiteuren der Steuerre-form.

Besonders in Zeiten steigender Inflationsraten und volatiler Märkte gewinnen Immobilienanlagen als „stabilisierender Faktor“ eine hohe Bedeutung. Immo-bilien gehören aus Gründen der Renditesteigerung und der Risikodiversifikati-on in jedes Depot. Privatanleger sollten je nach Risikoneigung und im Hinblick auf den Vergleich zwischen direkter und indirekter Immobilienanlage entspre-chende indirekte Anlagevehikel bevorzugen, um von deren Vorteilen gegen-über der Direktanlage zu profitieren.

Immobilienaktien und REITs sollten jedoch aufgrund ihrer Besonderheiten bei der Kapitalbeschaffung und unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Markt-lage nur von sehr risikofreudigen Anlegern als geeignete Investmentvehikel angesehen werden.

Verfasser: Sven Bartram

Studie abgeschlossen am 12. September 2008


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