Banken an der Bahnhofstrasse, Autohändler in Schlieren --Die Stadt als Produktionsstandort

Marco Salvi

23/05/2005

(für Fragen und Feedback: marco.salvi@zkb.ch)

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Überblick

• Review: Das neoklassische Modell der Stadt – wer wird sich wo niederlassen?

• Externalitäten und Agglomerationserträge

• Die Stadt als Produktionsstandort

• Fallstudie Zürich: "Consumer City" contra A-Stadt - wer gewinnt?

• Der Markt für Immobilien mit kommerzieller Nutzung.

• Die Ökonomie der Einkaufszentren

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Review: Das neoklassiche Modell der Stadt

• Transport- und Transaktionskosten wurden als zentraler Treiber in der Gestaltung des urbanen Raumes identifiziert.

• Stadt als Mechanismus für die Senkung der Transportkosten von Gütern, Personen und Ideen.

• Konzept des (räumlichen) Gleichgewichts: Die Boden- und Immobilienpreise gleichen die "natürlichen" Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Lagen aus.

• Wichtigste Annahme blieb bisher unerklärt: Warum konzentriert sich die Produktion im CBD?

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Die Konzentration der Beschäftigung

• Innerhalb der Stadt Zürich ist die Aktivität an bestimmten Standorten konzentriert:Banken um den Paradeplatz, Versicherungen am Mythenquai, Medien im Seefeld und im Zürich-West usw.

• Diese Muster finden wir auch landesweit: Finanz in Zürich und Genf, Uhren im Jura, Chemie in Basel.

• Welche öknomischen Kräfte führen zur Konzentration?

Dichte der Beschäftigten in der

Agglomeration Zürich

0

50

100

150

200

250

300

350

400

Distanz zum Zentrum (HB), in km

Pers

onen p

ro H

a (

in ü

berb

aute

n

Ha

)

Quelle: BFS (BZ95)

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Definition 1: Externalitäten

• Externalität = Die unkompensierten Auswirkungen ökonomischen Handelns, welche auf die Wohlfahrt Dritter einwirken.

• Die privaten, individuell wahrgenommenen Kosten stimmen mit den insgesamt anfallenden Kosten (sozialen Kosten) nicht überein.

• Positive und negative Externalitäten: - Umweltverschmutzung, Stau, Lärm+ Forschung, schöne Architektur…

CHF

Menge

soziale Grenzkosten

private Grenzkosten

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Definition 2: Agglomerationserträge

• Man spricht von Agglomerations-erträge (externe Skalenerträge), wenn die durchschnittlichen Produktionskosten mit der Grösse der Agglomeration bzw. mit der Grösse der Branche innerhalb einer Agglomeration abnehmen.

• Alternativ heisst dies, dass die Produktivität - insbesondere die Arbeitsproduktivität (=Wertschöpfung/Arbeitsstunde) - mit der Konzentration zunimmt.

Durchschnittskosten

Agglomerationsgrösse bzw.

Grösse der Branche inner-halb der Agglomeration

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Wie relevant sind Agglomerationserträge?

• Empirische Evidenz für USA, EU, Japan: Mit der Verdoppelung der Stadtbevölkerung steigt die Produktivität von Arbeit, Boden und Kapital um 5-10%.

• Frage der Kausalität: Produktivere Arbeitsnehmer sind tendenziell besser gebildet. Städte bieten mehr “kulturelle Güter” als die Peripherie an (Bars, Kino usw.) und ziehen deshalb auch die besser gebildeten Arbeitskräfte an.

• Trotzdem besteht in der Ökonomie ein Konsensus, dass die Stärkung der Agglomerationsvorteile eine wichtige Rolle für die Erhöhung der Produktivität spielt.

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Wie entstehen Agglomerationsvorteile?

• Warum genau profitieren gewisse Unternehmen von der Nähe zu weiteren Unternehmen in der gleichen Branche?

• Marshall (1920) schlug drei Gründe vor:

- Vorteile durch Wissensaustausch (knowledge externalities)

- Vorteile durch die Nutzung gemeinsamer Zulieferer (input sharing)

- Arbeitsmarktvorteile (labor pooling)

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Vorteile durch Wissensaustausch

• Wissensaustausch als positive Externalität.

• Typisches Beispiel: Silicon Valley (und Technopärke?).

• Empirische Evidenz (US):

- Innovative Branchen sind öfters stark geographisch konzentriert.

- Innovatoren haben eine 5 bis 10 mal höhere Wahrscheinlichkeit, Patente von Unternehmen, welche in der gleichen Agglomeration ansässig sind, zu zitieren.

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Arbeitsmarktvorteile

• Agglomeration als eine Art Versicherung für Unternehmen und Arbeitskräfte:

• Vorteil für Unternehmen: Arbeitskräfte mit erforderlichen Spezifikationen vor Ort vorhanden.

• Vorteile für Arbeitskräfte: Jobwechsel bedingt keinen Wohnortwechsel. Grössere vertikale Mobilität möglich.

• Huhn oder Ei? Grosse Städte ziehen die produktiveren Arbeitskräfte gerade deshalb an, weil sie grosse Märkte anbieten können.

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Consumer City

• Evidenz für USA (Glaeser et al., 2000): Schönere Städte wachsen schneller, die grössten Städte wachsen schneller und die Immobilienpreise steigen dort am schnellsten.

• Auch in der Schweiz sind in den letzten Jarhen die Preise der zentralen Lagen überproportional stark gestiegen. Hinweis nach einer stärkeren Nachfrage nach Urbanität?

• Eine von vielen möglichen Erklärungen: Die Wichtigkeit der Stadt als Heiratsmarkt hat zugenommen. Gautier et al (2005) zeigen, dass• Singles haben eine viel höhere Wahrscheinlichkeit in die

Stadt zu ziehen als Paare (ceteris paribus).

• Attraktive Singles (insbesondere gebildete weiblichen Singles) haben eine viel höhere Wahrsch. als „unattraktive“ Singles in die Stadt zu ziehen.

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Fallstudie: Stadt Zürich

• Der Finanzsektor (FIRE = Finance, Insurance, Real Estate) ist stark in der Stadt Zürich und in den umliegenden Gemeinden konzentriert.

• Für viele Unternehmen rechnet sich offenbar die Nähe zu Kunden und Konkurrenten.

Quelle: BFS (BZ01)

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Verliert der Produktionsstandort Zürich an Attraktivität ?

 

Anzahl Beschäftigte

• Kt. ZH: Klare Tendenz zugunsten des Dienst-leistungssektors (+84'000 seit 1985) und zuungunsten des 2. Sektors (-56'000).

• 45% der Beschäftigten im Kanton Zürich arbeiteten 2001 in der Stadt Zürich.

• Aber: Stagnation seit der Mitte der 80er Jahren.

Quelle: BFS

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Stadt Zürich: Eher ab als auf

• Deutliche Verluste der Stadt zwischen 1985 und 1998.

• Stadtbeschäftigung ist seit 1985 nie schneller gewachsen als die Agglomeration.

• Die letzte Rezession war in der Agglo-meration und in der Stadt Zürich aus-geprägter als im Rest der Schweiz.

Prozentuale Veränderung der Beschäftigung

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

1985-1991 1991-1995 1995-1998 1998-2001 2001-2003

Kanton Zürich Schweiz Stadt Zürich

Quelle: Stat. Amt Kt. ZH

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Die Suburbanisierung der Beschäftigung

• Obwohl der Dienstleistungs-sektor insgesamt expandierte, ging der Anteil der Stadt Zürich (und der Stadt Winterthur) an der Gesamtbeschäftigung deutlich zurück.

• Stadt Zürich: -5%, Winterthur: -1,2% seit 1985.

• Starker Zuwachs der suburbanen Zentren, insbesondere des Glattals. Der Suburbanisierungsprozess fand also auch bei den Arbeitsplätzen statt.

Kanton ZH: 1985 arbeiteten ca. 50% der Beschäftigten in der Stadt Zürich, 2001 waren es nur noch 45%. (Quelle: BFS)

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CBD b d

Bodenpreis (pro Quadratmeter)

neuer Standort

"Jobs follow people"

• Durch die Standortverlagerung kann das Unternehmen die Pendelkosten der Mitarbeiter senken.

• Die Mitarbeiter der verlegten Firma erzielen höhere Nettolöhne als im CBD (warum?)

• Ist das ein Gleichgewicht?

• Die Bruttolöhne (Geldlöhne) sinken solange die Nettolöhne (Geldlöhne minus Pendelkosten) ausgeglichen werden.

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Zürich als 'Consumer City'?

• Trotz Suburbanisierung ist die Bevölkerung der Stadt Zürich seit 20 Jahren stabil. Leichter Anstieg in den letzten 5 Jahren (jedoch relativer Verlust im Vergleich zur CH).

• Starke Zunahme des 'reverse commuting'.

• Wachsender relativer Anteil von Gastgewerbe und Unterhaltung an der städtischen Beschäftigung.

• Starke Zunahme der hochqualifizierten Single-Haushalte.

• Stärkere Zunahme der Immobilienpreise in der Stadt.

• Wie sieht die Zukunft aus?

Wegpendelnde aus der Stadt Zürich

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

1970 1980 1990 2000(Quelle: Stat. Amt Kt. ZH)

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Wie weiter? Suburbanisierung oder Verdichtung?

"The outcome of the city will depend on the race between the automobile and the elevator, and anyone who bets on the elevator is crazy."

Frank Lloyd Wright

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Zwischenfragen

• "Die Löhne sind in Zürich hoch, weil die Lebenskosten in der Stadt so hoch sind."

• “In der Stadt Zürich sind die Lebenskosten hoch, weil man hier viel verdient und somit höhere Preise durchgesetzt werden können."

• Was stimmt zu?

Der Markt für kommerzielle Nutzungen

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Der Büromarkt

• Auch bei den Büros scheint die Grösse der Agglomeration eine entscheidende Rolle auf das Mietniveau zu spielen.

• Doch ein genauer Blick zeigt, dass die Variation innerhalb einer bestimmten Agglomeration (z.B. Zürich) kleiner ist als bei Wohnungen.

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Büromieten und Leerstände

• In der Agglomeration Zürich beträgt die gesamte Bürofläche ca. 8 Mio. m2.

• Trotz einer sehr hohen Leerstandsquote fallen die Mieten zur Zeit relativ wenig.

• Das ist für Büromärkte typisch. Der Grund liegt in der Gestaltung der Mietverträge, welche i.d.R. für 5 bis 10 Jahren abgeschlossen werden und nur an der Inflation angekoppelt werden dürfen.

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

1999 2000 2001 2002 2003 2004

85

90

95

100

105

110

115

Büromietindex

Leerstand Mieten (rechte Skala)

Stadt Zürich

Quelle: Colliers

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Verkaufsflächen

• Der typische Schweizer Haushalt wendet ca. 1/3 des Einkommens für Güter auf, die im Detailhandel angeboten werden (inkl. Gastronomie).

• Es gibt eine Tendenz zur Konzentration des Detailhandels auf einige wenige suburbane Standorte entlang der Autobahnen

• Welcher Agglomerationsvorteil treibt die Konzentration voran?

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Wieviele Autohändler verträgt der Kanton Zürich?

• Wie bestimmt man das Einzugsgebiet eines Ladens bzw. die optimale Anzahl Verkaufsflächen für ein Produkt, etwa Autos?

• M: Einzugsgebiet des Autohändlers (ha)A: SiedlungsflächeN: Anzahl Autohändler

• q: Umsatz pro Händler pro Jahr: 60 Autosd: Nachfrage pro Person pro Jahr: 0,2 Autose: Käuferdichte (Personen/km2): 2‘300

• Einzugsgebiet pro Händler: M= q/(d*e) = 60/(0.2*2300)=13 ha

• Check: Stadt Zürich, 6500 ha Siedlungsfläche und 450 Garagen und Autohändler.

edq

NA

M

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Die Bestimmung des Einzugsgebietes

• Welche Auswirkung üben steigende Skalenerträgen auf die Ausdehnung des Marktgebiets (z.B. wegen der Senkung der Durchschnittskosten dank steigendem Umsatz pro Laden):

q M und N (Was passiert mit d?)

• Die Senkung der Durchschnittskosten lässt tendenziell die Preise fallen, was sich positiv auf die Nachfrage auswirkt (d )

• Die Senkung der TK durch die immer grössere Durchdringung des Autos hat somit zu einer Senkung der Anzahl der Verkaufsflächen geführt, insbesondere bei den Gütern, deren Nachfrage relativ preisunelastisch ist (Verbrauchsgüter, Do-it-yourself usw.) -> Einkaufszentren

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Einkaufsexternalitäten

• Die Grafik bildet die Situation von zwei Autohändlern an zwei separaten Standorten ab. Ein Händler zieht in unmittelbarer Nähe des anderen um.

• Weiteres Beispiel von Agglomerationsvorteilen: die geographische Nähe reduziert die Vergleichskosten der Kunden. Die Nachfrage dehnt sich entsprechend aus.

• Diese Situation ist für Läden typisch, welche unvollkommene Substitute mit hohen Suchkosten anbieten (Autos, Kleider, Elektronik, Musikinstrumente usw.).

verkaufte Autos pro Jahr

Pre

is p

ro

Au

to

Ursprüngliches

Angebot pro

Händler

50

Ursprüngliche Nachfragepro Autohändler

Gesamtnachfrage

Gesamtangebot

im Cluster

100

Gesamtnachfrage mitExternalität

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Einkaufsexternalitäten und Mietermix

• Einkaufexternalitäten sind bei one-stop shopping besonders wichtig. Sie prägen die Bestimmung des optimalen Ladenmix eines Einkaufszentrums.

• Komplementäre Anbieter: Kleider- und Schuhladen

• "Konkurrenzanbieter": Coop und Migros

• Ladennachfrage = Wahrsch. des Besuchs des Einkaufszentrum x Einkaufswahrscheinlichkeit im Laden

• Konkurrenzanbieter im gleichen Einkaufzentrum erhöhen die erste Wahrscheinlichkeit kaum. Der Betreiber des Einkaufszentrums und die anderen Läden haben keinen Anreiz, mehrere Konkurrenzanbieter als Mieter zu gewinnen.

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Interessenkonflikte zwischen Mietern und Vermieter

• Die Nachfrage eines einzelnen Ladens im Einkaufszentrum hängt stark von der Gesamtnachfrage des Zentrums ab.

• Die Entscheidungen der Betreiber des Einkaufszentrums beeinflussen die Gewinne sämtlicher Läden.

Langfristige Verträge und ladenspezifische Investitionen bieten einen Anreiz zu opportunistischem Verhalten seitens des Managements.

• Beispiel von opportunistischem Verhalten: Nachdem einige Läden sich niedergelassen haben, wird zusätzliche Fläche an die Konkurrenten der bestehenden Läden vermietet.

• Wie lässt sich das vermeiden?

• Lösung: Umsatzmieten mit fixem Anteil garantieren, dass das Management im Interesse der Mieter handelt.

Die optimale Vertragsgestaltung sichert die Kompatibilität der Anreize von Management und Ladeninhaber.

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Anchor Tenants und Trittbrettfahrer

• Läden ohne starke Marke möchten von den bereits bestehenden Kaufexternalitäten profitieren. Sie werden für die Ladenfläche am meisten bieten.

• Wenn nur Fixmieten möglich wären, würde das Management des Einkaufszentrums die Ladenfläche einem "Trittbrettfahrer" vermieten. Mit der Umsatzmiete fällt dieser Anreiz weg.

• Anchor Tenants (Läden mit starker Marke, die viel Verkehr generieren) erhalten zudem massive Rabatte auf die Grundmiete.