Bauen im Landkreis Gotha · 2011. 2. 18. · G Glasbau U4 H Hausbau 12 Heizung 30, U3 Heizung – Sanitär 30 I Ingenieurbüros 12 Branche Seite L Landschaftsarchitekten 13 M Maler

Leben im Landkreis Gotha

Bauen im Landkreis Gotha

Verwaltungsstruktur

Ansprechpartner

Das Baugrundstück

Das öffentliche Baurecht

Das Bauplanungsrecht

Das Bauordnungsrecht

Grußwortdes Landrates

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Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger,

sehr geehrteBauinteressenten/innen,

zu Ihrer Entscheidung, Ihre „eigenen vier Wände“in unserem schönen Kreis Gotha errichten zu wol-len, beglückwünsche ich Sie.

Bevor Sie jedoch diesen Entschluss in die Tatumsetzen können, sind eine Vielzahl von ge-setzlichen Vorschriften in die Planung und Aus-führung Ihres Bauvorhabens einzubeziehen.

Mit dieser Broschüre wollen wir Ihnen Informatio-nen, Hinweise und Empfehlungen geben, die dazubeitragen sollen, die Vorbereitung und Durch-führung Ihres Vorhabens zu erleichtern und die Zu-sammenarbeit mit den am Bau beteiligten Fachbe-hörden so schnell und reibungslos wie möglich zugestalten.

Die Broschüre soll aber auch das Verständnis fürunsere Kulturlandschaft und die Belange desNatur- und Umweltschutzes wecken sowie einenergie- und ressourcensparendes Bauen fördern.Ein schonender Umgang mit diesen Ressourcen istdringender denn je, damit wir unseren Kindernund Enkelkindern diese Kulturlandschaft in einerbestmöglichen Qualität vererben können.

Um dieses Ziel zu erreichen, müssen Sie als Bau-herr/in und müssen wir als Behörde bestehendeRegelungen – die ständig an die Bedürfnisse derZeit und den jeweiligen Entwicklungen angepasstwerden – beachten.

Im Rahmen dieses Ratgebers können naturgemäßnicht alle Fragen beantwortet werden. Die Mitar-beiterinnen und Mitarbeiter unserer Bauverwal-tung und der anderen Fachämter stehen Ihnenjederzeit mit Rat zur Seite.

Ich hoffe mit Ihnen, dass Sie Ihr Bauvorhaben baldverwirklichen können und wünsche Ihnen eingutes Gelingen.

Mit freundlichen GrüßenIhr

Dr. Siegfried LiebezeitLandrat


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Inhaltsverzeichnis

1. Grußwort

2. Kurzportrait des Kreises

3. Verwaltungsstruktur undAnsprechpartner im Baubereich

4. Das Baugrundstück– Auswahl des Grundstücks– Erschließung– Rechtliche Vorüberlegungen– Risiko Altlasten– Erwerb– Grundstückswert– Nebenkosten– Notarkosten– Grunderwerbssteuer– Erschließungsbeiträge für Straßenbau,

Kanal- und Wasserversorgung– Sonstige Nebenkosten

5. Das öffentliche Baurecht– Das Baurecht allgemein

5.1 Das Bauplanungsrecht– Bauleitplanung– Flächennutzungsplan– Baubauungsplan– Gründordnungsplan– Ausnahmen und Befreiungen– Einvernehmen der Gemeinde– Der Vorhaben- und Erschließungsplan– Im Zusammenhang bebaute Ortsteile

– Innenbereich– Außenbereich

5.2 Das Bauordnungsrecht– Allgemein– Grenzabstand– Teilung von Grundstücken

– Die am Bau Beteiligten– Genehmigungspflicht

– Genehmigungsfreiheit– Genehmigungsverfahren– Bauantrag– Beteiligung der Nachbarn– Baugenehmigungsgebühren– Baulast und Baulastenverzeichnis

6. Denkmalschutz und Denkmalpflege

7. Die Bauausführung– Wärmedämmung– Dämmung der Außenwände– Fehlervermeidung bei der Dachdämmung– Wärmeschutzverglasung für die Fenster– Konsequente Dämmung von Kellern – Bauen mit der Sonne– Passive Solarenergienutzung durch Fenster– Zentrale Warmwasserbereitung– Solare Warmwasserbereitung– Strom aus der Sonne

8. Boden und Umweltschutz– Mutterboden– Bodenaushub, Bauschutz und Baustellenabfälle

Landhaus Studnitz, Wechmar, Rokokosaal

Branchenverzeichnis

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Branche Seite

AArchitekturbüro 12, U4BBank 18Bau 24, 30, U3Baufinanzierung 24Bauglaserei 30Bauplanungsbüro 12Baustoffe 30Bautischlerei 30Bauunternehmen 24Bauwerkserhaltung 30DDachtechnik 30EElektro 30Energieberatung U4GGlasbau U4HHausbau 12Heizung 30, U3Heizung – Sanitär 30IIngenieurbüros 12

Branche Seite

LLandschaftsarchitekten 13MMaler 12Massivhaus 12PPlanungsbüros 12, U4RRechtsanwalt U4SSanitär 30, U3Solartechnik U4Steuerberatung 18UUnterhaltungselektronik 24VVermessungsbüro 19Versicherungen 18, 24WWirtschaftsprüfung 18Wohnungsbaugenossenschaft 24Wohnungsverwaltung 24ZZauntechnik 24

U = Umschlagseite


Liebe Leserinnen, liebe Leser!Sie finden hier eine wertvolle Einkaufshilfe: einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel,

Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht.

Herausgegeben in Zusammenarbeit mit der Trägerschaft. Änderungswünsche, Anregungen und Ergänzungen für die nächste Auflage dieser Broschüre nimmt die Verwaltungoder das zuständige Amt entgegen. Titel, Umschlaggestaltung sowie Art undAnordnung des Inhalts sind zugunsten

des jeweiligen Inhabers dieser Rechteurheberrechtlich geschützt. Nachdruckund Übersetzungen sind – auch auszugs-weise – nicht gestattet. Nachdruck oderReproduktion, gleich welcher Art, obFotokopie, Mikrofilm, Datenerfassung,Datenträger oder Online nur mit schriftli-cher Genehmigung des Verlages.

99867162 / 1. Auflage / 2004

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Wissenswertes über dasLeben im Landkreis Gotha

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Mitten im grünen Herzen Deutschlands liegt derLandkreis Gotha, der mit ca.147.00O Einwohnernnach der Landeshauptstadt Erfurt der bevölke-rungsreichste Landkreis Thüringens ist. Er erstrecktsich vom 916 Meter hohen großen lnselsberg imWesten bis zum Verkehrsknotenpunkt Neudieten-dorf im Osten, vom Obstanbaugebiet „FahnerHöhe“ im Norden bis zum bekanntesten Wander-weg des Thüringer Waldes, dem „Rennsteig“ im Süden auf einer Fläche vom 936 Quadratkilo-metern.

Der Landkreis Gotha blickt auf eine wechselvolleGeschichte zurück:Bereits erste Spuren der frühesten deutschenGeschichte finden sich im Gothaer Land – einemLandstrich, der schon seit ältesten Zeiten zuThüringen zählt. Hier endete im Jahre 531 u. Z.nach der Schlacht bei Burgscheidungen an derUnstrut das „Königreich der Thüringer“ unddanach regierten fränkische und sächsische Her-zöge bzw. Könige das Land.Viele Spuren hinterließen auch in der Zeit vom 11. bis Mitte des 13. Jahrhunderts die Landgrafenvon Thüringen sowie danach die Wettiner Fürsten.Als im Jahre 1554 Johann Friedrich der MittlereHerzog von Gotha wurde, war dies zugleich dieGeburtsstunde des Herzogtums Gotha. Als Ahn-herr der Linie Sachsen-Gotha und bedeutendsterErnestiner gilt Herzog Ernst 1. von Sachsen-Gothaund Altenburg (1601 und 1641-1675), genanntder Fromme, unter dem sich die Region politisch,wirtschaftlich und auf kulturellem sowie sozialemGebiet stabilisierte und weiterentwickelte. Im 18. Jahrhundert war das Herzogtum Gotha einMittelpunkt der Aufklärung, korrespondierte dochHerzogin Luise Dorothee u.a. mit Voltaire und Frie-drich dem Großen. Unter der Herrschaft HerzogErnst II., der sich der Astronomie verschriebenhatte, zog ein reger wissenschaftlicher Gedanken-austausch am Gothaer Hof viele Persönlichkeitender Wissenschaft, Kunst und Kultur der damaligenZeit an. Auf den Gebieten Astronomie, Kartogra-

phie, Genealogie oder Schauspielkunst war dasHerzogtum Gotha europaweit federführend.Das Gothaer Land gehörte seitdem bis zum Jahre1918, der Abdankung des Herzoghauses, stetszum Herzogtum Sachsen-Gotha, später Sachsen-Coburg und Gotha. Nach der Abdankung des Fürs-tenhauses erfolgte zunächst die Gründung desFreistaates Sachsen-Gotha im Jahre 1919.Am 1. Oktober 1922 trat schließlich das „Gesetzzur neuen Kreiseinteilung“ in Kraft. Danach glie-derte sich das neue Land Thüringen in neun Stadt-kreise und 15 Landkreise auf. Dies war zugleich dieGeburtsstunde des Landkreises Gotha.

Mit den freien, demokratischen Kommunalwahlenund der Konstituierung des Kreistages im Mai1990 wurde nach der Wende der Grundstein füreine neue funktionierende kommunale Selbstver-waltung gelegt. Zum Landkreis Gotha gehören heute 5 Städtesowie Einheitsgemeinden, Erfüllende Gemeindenund Verwaltungsgemeinschaften mit insgesamt 60 Gemeinden. Sitz der Kreisverwaltung ist dieGroße Kreisangehörige Stadt Gotha, die auf eineüber l225-jährige Geschichte blicken kann.

Die Region ist heute ein historisch gewachsenerWirtschaftsraum mit großer Vielfalt der wirtschaft-lichen Entwicklung. Vielseitiges Handwerk undbreites Industriespektrum waren über die Jahr-zehnte bestimmend und liefern in Verbindung mitder äußerst günstigen Lage des Gothaer LandesArgumente für ein Investieren im Landkreis Gotha.Charakteristisch für die wirtschaftliche Entwick-lung des Landkreises Gotha ist die Branchenviel-falt. Metallverarbeitung, Fahrzeug- und Maschi-nenbau, Kautschuk- und Kunststoffindustrie, Bau-stoffindustrie, Ernährungsgewerbe und Einzelhan-del sind in der Region strukturbestimmend undbieten gute Voraussetzungen für weitere Investi-tionen ansiedlungswilliger Unternehmen. Umfang-reiche Dienstleistungen in allen Bereichen habensich zusätzlich entwickelt. Logistikzentren großer

Wissenswertes über dasLeben im Landkreis Gotha

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Unternehmen siedelten sich entlang der Autobahnan. Sie beliefern von hier aus ihre Kunden in ganzDeutschland.Die zentrale Lage des Landkreises Gotha und diegute Erreichbarkeit mit der Bahn und über dieAutobahnen A 4 und A 71 bieten beste Vorausset-zungen für eine weitere Öffnung zum europäi-schen Binnenmarkt.Im Norden des Landkreises sind vor allem Land-wirtschaft und Obstanbau zu Hause. Im südlichenTeil – dem Gebiet des Thüringer Waldes und sei-nem Vorland – locken Angebote für Touristen undKurgäste.

Der Landkreis verfügt zudem über eine ausgepräg-te Infrastruktur. Alle Schultypen in 76 Schulen,darunter eine Staatliche Fachschule, eine Gesamt-schule, sechs Gymnasien sowie das Anfang desSchuljahres 2001/02 am Standort der Salzmann-schule gegründete Staatliche Spezialgymnasiumfür Sprachen in Waltershausen-Schnepfenthal. Hierentsteht eine neue Schule, die in Deutschland ein-zigartig ist.Beginnend in Klassenstufe 5 können Schüler imSpezialgymnasium insgesamt vier außereuropäi-sche Sprachen lernen. Um dafür beste Bedingun-gen bieten zu können, investiert der Landkreis alsSchulträger insgesamt 15 Mio. EUR am Standortder Salzmannschule.

Die landschaftlichen Reize des Landkreises Gothaladen die Gäste und Bewohner der Region zurErholung ein. Vielfältige Freizeitangebote, wieWandern, Radwandern und Reiten ziehen Insideran. Die drei Talsperren im Kreisgebiet sind Trink-wassertalsperren und beliebte Wanderziele.Einheimische und Gäste erfreut die Vielzahl dervorhandenen Bäder in landschaftlich schönerGegend, z. B. das Kur- und Familienbad „TABBS“in Tabarz, das Waldbad in Schönau v.d. Walde,oder solarbeheizte Freizeitbäder in Georgenthalund Finsterbergen u. a.Begünstigt durch die Höhenlage im ThüringerWald stehen dem Wintersportbegeisterten Loipen,Skiwanderwege, Abfahrtspisten und Rodelhängezur Verfügung. Nicht nur der Thüringer Wald mitdem lnselsberg und dem Rennsteig sind touristi-sche Ziele im Gothaer Land. Auch das im Vorlanddes Thüringer Waldes auf dem Territorium desLandkreises Gotha liegende sagenumwobene Bur-genland „Drei Gleichen“ und die Fahnersche Höhebesitzen eigene Reize.

Diese und viele andere Angebote werden auf der Homepage des Landkreises Gotha unterwww.kreis-gth.de näher erläutert und vorgestellt.

AmtshausWandersleben

Landratsamt GothaStand: 26.04.2004

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Allgemeine Öffnungs- und SprechzeitenDie allgemeinen Öffnungs- und Sprechzeiten geltennicht für das Sozialamt, das Jugendamt und denFachdienst Kfz-Zulassungsbehörde des Straßenver-kehrsamtes.Montag 09:00 – 12:00 UhrDienstag 13:00 – 17:00 UhrMittwoch 09:00 – 12:00 UhrDonnerstag 09:00 – 12:00 Uhr

und 13:00 – 18:00 UhrFreitag 09:00 – 12:00 Uhr

Abweichend davon ist das Jugendamt montags undmittwochs geschlossen, jedoch dienstags zusätzlichvon 09:00 bis 12:00 Uhr geöffnet.Der Fachdienst Kfz-Zulassungsbehörde desStraßenverkehrsamtes ist zusätzlich zu den allgemei-nen Öffnungs- und Sprechzeiten dienstags von 09:00bis 12:00 Uhr geöffnet.

Öffnungs- und Sprechzeiten der Fachdiens-te/Bereiche des Sozialamtes außer Bereich Nicht-sesshaftenhilfeMontag geschlossenDienstag 13:00 – 16:00 UhrMittwoch geschlossenDonnerstag 09:00 – 12:00 Uhr

und 13:00 – 18:00 UhrFreitag 09:00 – 12:00 Uhr

Öffnungs- und Sprechzeiten des BereichesNichtsesshaftenhilfe des SozialamtesDie Auszahlung der Hilfe an Nichtsesshafte erfolgtMontag bis Freitag 11:00 – 12:00 Uhr

Rathaus Waltershausen

Steinernes Haus Georgenthal

Verwaltungsgliederungdes Landratsamtes Gotha

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Übersicht über die Abteilungen, Ämter undBereiche des Landratsamtes Gotha

Besucheranschrift: 18.-März-Straße 50, 99867 Gotha

Postanschrift: Postfach 47, 99851 GothaTelefon: 0 36 21 / 2 14-0Fax: 0 36 21 / 21 42 83Website: www.kreis-gth.dee-mail: [email protected]

LandratDr. Siegfried Liebezeit18.-März-Straße 50, Zimmer 224 Tel. 21 41 69Erster BeigeordneterKonrad Gießmann18.-März-Straße 50, Zimmer 221 Tel. 21 41 67Zweiter BeigeordneterHelmut Marx18.-März-Straße 50, Zimmer 214 Tel. 21 41 42Ehrenamtlicher BeigeordneterWolfgang Steinbrück18.-März-Straße 50, Zimmer 221 Tel. 21 41 67KommunalaufsichtSylke Gutjahr18.-März-Straße 50, Zimmer 334 Tel. 21 42 32RechnungsprüfungsamtVolkmar Stange18.-März-Straße 50, Zimmer 267 Tel. 21 42 21GleichstellungsbeauftragteKatrin Luster18.-März-Straße 50, Zimmer 215 Tel. 21 41 59

I. StabI. Leitung Stab18.-März-Straße 50, Zimmer 209 Tel. 21 42 27

I.1. Büro des Landrates und des KreistagesAnsprechpartnerin: Inge Daniel18.-März-Straße 50, Zimmer 209 Tel. 21 41 69,

21 42 87

➝ Arbeitsbereich Öffentlichkeitsarbeit/Informa-tionen/Amtliche Mitteilungen

18.-März-Straße 50, Zimmer 210/209Andrea Jäschke Tel. 21 41 72Sylvia Uhlendorff Tel. 21 42 25Romy Volksdorf Tel. 21 42 70

BürgerbüroI. 2. Beauftragte für Senioren und BehinderteYvonne Scheler18.-März-Straße 50, Zimmer 218 Tel. 21 41 39I. 3. BürgerbeauftragterReinhard Gold18.-März-Straße 50, Zimmer 212 Tel. 21 41 61

II. ZentralverwaltungLeiter ZentralverwaltungJürgen Seiring18.-März-Straße 50, Zimmer 273 Tel. 21 42 65

II.1. Abteilung Organisation und Informations-technik

Joachim Masson18.-März-Straße 50, Zimmer 125 Tel. 21 41 17II.2. Abteilung KämmereiReinhard Hoffmann18.-März-Straße 50, Zimmer 202 Tel. 21 42 13II.3. Abteilung KreiskasseAngelika Seeber18.-März-Straße 50, Zimmer 316 Tel. 21 42 16,

21 42 13II.4. Abteilung Zentrale DiensteTimm-Torsten Scheikel18.-März-Straße 50, Zimmer 102 Tel. 21 41 17

Fachbereich 1 – Sicherheit und Ordnung, StraßenverkehrLeiterin Fachbereich 1 – Sicherheit und Ordnung,Straßenverkehr Ingrid Darr18.-März-Straße 50, Zimmer 244 Tel. 21 45 01

Verwaltungsgliederungdes Landratsamtes Gotha

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1.1. Ordnungs-/AusländeramtIngrid Darr18.-März-Straße 50, Zimmer 244 Tel. 21 45 011.2. Amt für Brand-, Katastrophenschutz und

RettungsdienstGerald Sommerlandt18.-März-Straße 50, Zimmer 165 Tel. 21 45 021.3. StraßenverkehrsamtMario Weigand18.-März-Straße 50, Zimmer 157 Tel. 21 45 93

Fachbereich 2 – Schulen, Bildung und InfrastrukturLeiter Fachbereich 2 – Schulen, Bildung undInfrastrukturJürgen SeiringEisenacher Straße 3, Zimmer 203 Tel. 21 46 22

2.1. SchulverwaltungsamtJürgen SeiringEisenacher Straße 3, Zimmer 203 Tel. 21 46 222.2. Hoch- und TiefbauamtWerner NeuskeEmminghausstraße 8, Zimmer 3.7 Tel. 21 42 522.3. Kommunale BildungseinrichtungLothar VoigtländerHelenenstraße 4 Tel. 82 30 40➝ Fachdienst VolkshochschuleErnst SchnablHelenenstraße 4 Tel. 82 30 41➝ Fachdienst Musikschule „Louis Spohr“Bärbel NeubertHelenenstraße 4 Tel. 74 29 92

Fachbereich 3 – Kreisentwicklung, Bauordnung und UmweltLeiter Fachbereich 3 – Kreisentwicklung, Bauord-nung und UmweltIngbert ReicheltEmminghausstraße 8, Zimmer 1.14 Tel. 21 41 93

3.1. Amt für Kreisentwicklung, Wirtschaftsförde-rung und BauordnungMartin BüschlebEmminghausstraße 8, Zimmer 3.11 Tel. 21 43 77

3.1.1. Fachdienst BauordnungDietrich HoffmannEmminghausstraße 8, Zimmer 213 Tel. 21 41 223.1.2. Fachdienst Kreisentwicklung und Wirt-schaftsförderungMartin BüschlebEmminghausstraße 8, Zimmer 3.11 Tel. 21 43 773.2. UmweltamtIngbert ReicheltEmminghausstraße 8, Zimmer 1.14 Tel. 21 41 93

Fachbereich 4 – Jugend, Familie und SozialesLeiterin Fachbereich 4 – Jugend, Familie undSozialesSimone BaumannHumboldtstraße 18, Zimmer 2.1 Tel. 21 43 01

4.1. JugendamtSimone BaumannHumboldtstraße 18, Zimmer 2.1 Tel. 21 43 014.2. SozialamtManuela BrozatMauerstraße 20, Zimmer 402 Tel. 21 48 01

Fachbereich 5 – Recht, Gesundheit und VeterinärwesenLeiterin Fachbereich 5 – Recht, Gesundheit undSozialesAndrea Schulz18.-März-Straße 50, Zimmer 278 Tel. 21 42 09

5.1. Rechts-/PersonalamtAndrea Schulz18.-März-Straße 50, Zimmer 278 Tel. 21 42 095.2. Veterinär- und Lebensmittelüberwachungs-

amtVolker SchneemannMauerstraße 20, Zimmer 418 Tel. 21 49 015.3. GesundheitsamtDr. Wolf KunstmannEisenacher Straße 3, Zimmer 307 Tel. 21 46 34

4. Das Baugrundstück

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Auswahl eines GrundstücksDie Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste ent-scheidende Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvor-habens, mit der Sie zumeist eine langfristige Bindungan einen Standort eingehen.

Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig genugvorgehen. Sie sollten deshalb vor einem Erwerb dasGrundstück so genau wie möglich kennen lernen. Esempfehlen sich Besuche zu verschiedenen Zeiten.Auch können Auskünfte von Nachbarn des ins Augegefassten Grundstücks hilfreiche Aufschlüsse geben.

ErschließungEin wesentlicher Punkt für die Bebaubarkeit einesGrundstücks ist die gesicherte Erschließung, d. h. dasGrundstück muss in angemessener Breite an einerbefahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen odermit einer öffentlich-rechtlich gesicherten Zufahrtdaran anliegen.

Des Weiteren müssen die Wasserversorgungsanlagenund Abwasseranlagen benutzbar und die Abwasser-beseitigung entsprechend den wasserrechtlichen Vor-schriften gewährleistet sein.

Rechtliche VorüberlegungenVoraussetzung für eine Bebaubarkeit Der Grundstückseigentümer und/oder -käufer solltesich zunächst bei der zuständigen Planungs- oderBauaufsichtsbehörde erkundigen, ob das Grund-stück nach den planungsrechtlichen Eigenschaftenund dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Bau-grundstück ist und wie es bebaut werden darf. Kannauf dem ins Auge gefassten Grundstück überhauptdas geplante Bauvorhaben verwirklicht werden? Glei-ches gilt auch für bebaute Grundstücke.

Hierbei sollte den folgenden Fragen besondereBeachtung geschenkt werden:– Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hin-

sichtlich der Grundstückslage, der Grundstücks-größe und des Zuschnitts?

– Welche Festsetzungen und Baubeschränkungentrifft der Bebauungsplan oder die Gestaltungssat-zung, falls vorhanden?

– Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch dieUmgebungsbebauung, falls kein Bebauungsplanvorliegt (Einfügen in die Eigenart der vorhandenenBebauung)?

– Liegt es evtl. im Außenbereich (außerhalb des Gel-tungsbereichs eines qualifizierten Bebauungspla-nes, außerhalb eines im Zusammenhang bebautenOrtsteiles.)

– Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließungdes Grundstücks aus, ist eine ausreichend ausge-baute Zufahrtsstraße vorhanden, können Anschlüs-se an die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen(Gas, Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig herge-stellt werden, was lässt sich in Bezug auf die Trag-fähigkeit des Baugrunds und die Grundwasserver-hältnisse feststellen? Gegebenenfalls ist vor Baube-ginn ein Baugrundgutachten einzuholen.

– In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungs-beiträge zu erwarten?

– Tangieren durchgehende Versorgungsleitungen(unterirdisch oder als Freileitung) das Baugrund-stück?

– Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet? (z. B. durch Grunddienstbarkeiten, die die Bebau-ungs-möglichkeiten einschränken können.)

– Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen?Das Baulastenverzeichnis wird bei der Bauauf-sichtsbehörde geführt.

– In welcher Entfernung befinden sich der Arbeits-platz, die Schule, der Kindergarten, die erforderli-chen Einkaufsmöglichkeiten und wie ist die Ver-kehrsverbindung dorthin?

– Falls über die Bebaubarkeit eines GrundstückesZweifel bestehen, empfiehlt es sich, Kontakt mitden Mitarbeiterinnen oder Mitarbeitern des Pla-nungsamtes oder der Bauaufsichtsbehörde aufzu-nehmen und ggf. eine Bauvoranfrage einzureichen.

– Welche Störungen sind zu erwarten? Industrie,Gewerbe, landwirtschaftliche Betriebe oder Straßenin der Nähe des Baugrundstücks können zu Beein-


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trächtigungen führen. Bestehen Planungen, die zuBelästigungen führen können oder sind solche zuerwarten? Sie sollten den Flächennutzungsplan ein-sehen und erfragen, welche Planungen in der Nähedes Baugrundstücks vorgesehen sind.

Risiko – Altlasten –Vor einem Grundstückskauf sollte man sich gründlichinformieren, ob Verunreinigungen aus vergangenenJahrzehnten im Boden oder im Grundwasser lauern.Umfangreiche Recherchen machen sich angesichtsdes großen – auch finanziellen – Risikos immerbezahlt. Die Detektivarbeit beginnt mit einer Reise in dieGeschichte des Grundstücks. Ist auf dem Geländevielleicht einmal Ton oder Kies abgebaut worden?Wurde die Fläche früher gewerblich genutzt? Fandenhier Bodenbewegungen statt?

Antworten auf diese Fragen können erste Hinweiseauf mögliche Altlasten liefern. Beim Umweltamt kannnachgefragt werden, ob über das Grundstück bereitsInformationen vorliegen. Hier wird ein Kataster überFlächen mit bekannten oder vermuteten Altlastenund sonstigen kontaminierten Flächen geführt. Fin-det sich hier nichts über das gesuchte Grundstück,heißt dies deshalb noch nicht, dass dort tatsächlichkeine Schadstoffe im Boden schlummern. Die vor-handenen Listen haben keinen Anspruch auf Voll-ständigkeit. Sie werden laufend aktualisiert.

Klare vertragliche Absprachen zwischen Grundstücks-käufer und -verkäufer sind nach der umfassendenInformation über das Grundstück die zweitwichtigsteAltlastenvorsorge. Egal, ob zum Zeitpunkt des Kaufesein Altlastenverdacht besteht oder nicht: Für den Fallder Fälle sollte vertraglich festgehalten werden, werfür welche Untersuchungen und Maßnahmen zahlenmuss.

ErwerbBevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entschei-den, sollten Sie es genauer kennenlernen. Eine wich-tige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit.

Bei felsigem oder moorigem Boden und/oder hohemGrundwasserspiegel müssen beispielsweise entspre-chende Vorkehrungen getroffen werden, die auchdie Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie vonder jeweiligen Gemeinde, von Baugeschäften am Ortoder von Nachbarn.

Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend umdas Grundstück in den nächsten Jahren aussehenwird. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeitgibt es nirgends, doch kann man bei der Gemeinde-verwaltung erfahren, ob in der Nähe größere Bauge-biete geplant sind. Achten Sie auch darauf, dassNachbargebäude oder hohe Bäume das Haus nichtungünstig beschatten.

Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kauf-preis vollständig bezahlt. Daneben gibt es aber nochandere Kaufformen, z. B. die Nutzung im Wege desErbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertesRecht zur baulichen Nutzung eines fremden Grund-stücks über einen festgelegten Zeitraum, oftmals für99 Jahre.

GrundstückswertAuskünfte über Bodenwerte von Grundstückenerhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachter-ausschusses. Aufgrund von Kartenübersichten kön-nen Sie dort die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte inErfahrung bringen, die einen ersten guten Anhalt fürGrundstückspreise darstellen. Dieser Wert stelltjedoch nicht den Preis dar, der auf dem freien Markterzielt wird.

NebenkostenBeim Grundstückskauf beachten sie bitte, dass nebenden Grundstückskosten zumindest noch folgendeNebenkosten hinzukommen:• Grunderwerbsteuer• Notariats- und Grundbuchkosten• ggf. Straßen-, Kanal- und Wassergebühr• ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler)


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NotarkostenDie Notariats- und Grundbuchkosten betragen in derRegel bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie ein„freies“ Grundstück ohne Bebauung, werden dieKosten wie aufgeführt berechnet.

Soweit Sie ein bereits bestehendes Objekt erwerbenoder einen Vertrag mit einem Bauträger über dieImmobilie abschließen, werden die Gebühren von derim Vertrag genannten Summe berechnet.

GrunderwerbsteuerDie Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt erho-ben. Es werden Ihnen 3,5 % des vereinbarten Kauf-preises (Grundstückswert) in Rechnung gestellt.

Erwerben Sie gemeinsam mit dem Grundstück aucheine auf diesem errichtete Immobilie wird die Grund-erwerbsteuer – soweit im Kaufvertrag enthalten –auch vom Gebäudewert verlangt. Von einergebrauchten Immobilie im Wert von 200.000 Eurowerden Ihnen demnach 7.000 Euro Grunderwerb-steuer berechnet.

Erschließungsbeiträge für Straßenausbau, Kanal und WasserversorgungIst Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wirdaufgrund der Teilung eines alten größeren Grund-stücks in mehrere Bauplätze eine erneute Er-schließung notwendig, sollten Sie diese Kosten in derFinanzplanung berücksichtigen. Das Bauamt derzuständigen Gemeinde informiert Sie. Auch wennbereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, könnendennoch Beiträge für den Straßenausbau, den Kanalund die Wasserversorgung anfallen.

Der Beitrag für den Straßenausbau richtet sich nachden tatsächlich entstehenden Kosten. Obgleich dieGemeinde einen Teil der Kosten übernimmt, habenSie als Grundstückseigentümer den größten Anteil anden Straßenbaukosten zu übernehmen. Die Höhe derKosten hängt von vielen Faktoren ab: So könnenbreite Gehwege auf beiden Seiten, verkehrsberuhi-

gende Maßnahmen, Grünflächen mit Bäumen oderParkplätze die Straßenkosten verteuern.

Die Kanal- und Wasserversorgungsbeiträge richtensich nach der Grundstücksgröße und dem Gebäude-volumen. Aktuelle Berechnungswerte für die zuerwartenden Beiträge erhalten Sie vom Bauamt derzuständigen Gemeindeverwaltung.

Sonstige NebenkostenBeim Grundstückskauf können weitere NebenkostenIhren Geldbeutel belasten.

Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen,kommen Vermessungsgebühren in Abhängigkeit vonder Größe und dem Wert des Grundstückes sowiedem Zeitaufwand für die Vermessung auf Sie zu(gemäß Kostenordnung für das amtliche Vermes-sungswesen).

Haben Sie ein Grundstück / Haus über einen Maklererworben, fällt die individuelle Maklerprovision an.

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5. Das öffentliche Baurecht

Das Baurecht – allgemein –Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grund-sätzliche Bereiche:– Das Bauplanungsrecht – geregelt im Baugesetzbuch

(BauGB) und in dem im Juli 2004 in Kraft getrete-nen Europarechtsanpassungsgesetz (EAGBau)sowie durch Bebauungspläne als Ortsrecht in Ver-bindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) –beschäftigt sich damit, wo, wie und was gebautwerden darf.

– Das Bauordnungsrecht – geregelt in den landesspe-zifischen Landesbauordnungen – klärt, wann undwie gebaut werden darf, konzentriert sich also aufdie Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grund-stück.

Voraussetzung für die Genehmigung eines Bauvorha-bens ist sowohl die Übereinstimmung mit dem Bau-planungsrecht als auch mit dem Bauordnungsrechtsowie mit den sonstigen öffentlich-rechtlichen Vor-schriften (Baunebenrecht).

5.1 Das Bauplanungsrecht

BauleitplanungDie aus dem Selbstverwaltungsrecht der Gemeindeals Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechts abzu-leitende Planungshoheit beinhaltet das Recht und diePflicht, für eine geordnete städtebauliche Entwick-lung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungsho-heit übt die Gemeinde mit den Instrumenten derBauleitplanung aus.

Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen.Dementsprechend umfasst die Bauleitplanung denFlächennutzungsplan als vorbereitenden und denBebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan (§ 1Abs. 2 BauGB). Die Gemeindevertretung ist zuständigfür die Verabschiedung des Flächennutzungsplanesund der Bebauungspläne.

FlächennutzungsplanDer Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan)

umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnetden voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnenNutzungen, wie z. B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr,Erholung, Landwirtschaft und Gemeindebedarf.

Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerleiAnspruch auf die dargestellte Nutzung, jedoch kannein Bebauungsplan regelmäßig nur aus dem Flächen-nutzungsplan entwickelt werden. Sollen im Bebau-ungsplan vom Flächennutzungsplan abweichendeFestsetzungen getroffen werden, muss grundsätzlichein Änderungsverfahren für den Flächennutzungs-plan durchgeführt werden.

BebauungsplanDie Gemeindevertretung beschließt die Aufstellungeines Bebauungsplanes, sobald und soweit es für diestädtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlichist. Im Bebauungsplan werden insbesondere die Artund das Maß der baulichen Nutzung, die überbauba-ren Grundstücksflächen (Grenzen, über die Sie nichtbauen dürfen bzw. Linien, an die Sie direkt bauenmüssen) und die Verkehrsflächen festgesetzt. WeitereFestsetzungen sind je nach Bedarf möglich bzw. er-forderlich. Es wird also geregelt was, wie und wogebaut werden darf.

Als Bauinteressent sollten Sie sich vorab bei derGemeinde über den Inhalt des Bebauungsplanesinformieren, um zu beurteilen, ob sich die Festset-zungen mit den eigenen Bauabsichten decken.

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Hält Ihr Bauvorhaben die Festsetzungen des Bebau-ungsplanes ein, haben Sie bauplanungsrechtlicheinen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugeneh-migung. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzungoder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht keinRechtsanspruch.

Der GrünordnungsplanDer Grünordnungsplan (GOP) ist der Beitrag derLandschaftsplanung (auf Ebene der verbindlichenBauleitplanung) zum Bebauungsplan. Im GOP wer-den die Zielsetzungen des Landschaftsplanes konkre-tisiert.

Die Aufgabe der Grünordnungsplanung bestehtdarin, die örtlichen Erfordernisse und Maßnahmenzur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes undder Pflege in Text und Karte darzustellen. Hierzugehören Aussagen zur Eingriffsvermeidung, Eingriffs-minimierung und zum Ausgleich der zu erwartendenEingriffe. Die Grundlage dafür ist eine Eingriffs-/Aus-gleichsbilanzierung.

Wesentliche Ziele der Grünordnungsplanung sind:– die weitgehende Erhaltung von Grün-, Knick- und

Baumbestand– der Schutz von gesetzlich geschützten Biotopen

sowie weiterer hochwertiger Flächen– die Minimierung der Negativwirkungen der geplan-

ten Bebauung– die Planung und Schaffung öffentlicher, naturnaher

und gestalteter Grünflächen zur Erholungsnutzung– die Begrünung der Straßenräume– die Schaffung eines attraktiven Fuß- und Radwege-

netzes– die Formulierung von Ausgleichsmaßnahmen für

Eingriffe in den Naturhaus-halt und das Land-schaftsbild des Plangebietes.

Der GOP wird parallel zum Bebauungsplan in engerAbstimmung mit dem Planungsamt erarbeitet.

Im Planaufstellungsverfahren der Bauleitpläne wirdeine „Öffentlichkeitsbeteiligung“ (bisher Bürgerbetei-ligung) und eine „Behördenbeteiligung“ (bisherBeteiligung der Träger öffentlicher Belange) durchge-führt, in deren Ergebnis diese Belange artikuliert undgeprüft werden und finden nach jeweiliger fachlicherund gemeindehoheitlicher Abwägung Eingang in dasPlanverfahren.

Ausnahmen und BefreiungenBei einer untergeordneten Abweichung von den pla-nungsrechtlichen Zulässigkeitskriterien (Festsetzun-gen) kann ein zunächst unzulässiges Vorhaben durcheine Ausnahme und/oder Befreiung doch nochermöglicht werden.Das Baugesetzbuch beinhaltet zum einen die Mög-lichkeit, von Festsetzungen des Bebauungsplanesabzuweichen, sofern eine Ausnahme ausdrücklich imBebauungsplan vorgesehen sind.Zum anderen können Sie einen Befreiungsantrag stel-len. Eine Befreiung ist im Gegensatz zur Ausnahmeschriftlich zu beantragen und wird nicht ausdrücklichim Bebauungsplan aufgeführt.

Befreiungen von den Festsetzungen sind jedoch nurmöglich, wenn die Grundzüge der gemeindlichenPlanungsabsichten nicht berührt werden. In allerRegel muss eine besondere (Grundstücks-)Situationdie sehr restriktiv zu behandelnde Befreiung rechtfer-tigen. Individuelle personenbezogene Gründe sindnicht baurechtsrelevant. Als Bauherr sollten Sie imEinzelfall einen begründeten, den Nachbarschutzberücksichtigenden Antrag vorab mit der Gemeindeund uns als Baugenehmigungsbehörde abstimmen.

Einvernehmen der GemeindeDie Gemeinde ist im Baugenehmigungsverfahren zubeteiligen. Die stärkste und bedeutendste Form derBeteiligung stellt das Einvernehmen gemäß § 36BauGB dar. Diese Vorschrift regelt das Zusammenwir-ken von Gemeinde und Baugenehmigungsbehördebei der Beurteilung bzw. der Genehmigung von Bau-vorhaben.

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Im bauaufsichtlichen Verfahren entscheiden wir beiVorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebau-ten Ortsteiles (unbeplanter Innenbereich), im Außen-bereich sowie bei Ausnahmen und Befreiungen imEinvernehmen mit der Gemeinde. Bei einer Versa-gung des Einvernehmens ist die Baugenehmigungs-behörde grundsätzlich an die gemeindliche Entschei-dung gebunden, es sei denn, diese ist eindeutigrechtswidrig.

Beim rechtskräftigen Bebauungsplan ist das Einver-nehmen nicht mehr erforderlich, da die Gemeindemit dem Bebauungsplan ihre Planungsabsichtenschon in Form einer Satzung allgemeingültig festge-legt hat. Die Gemeinde erhält in diesen Fällen ledig-lich Kenntnis von dem Baubegehren.

Der Vorhaben- und ErschließungsplanWie der herkömmliche Bebauungsplan hat auch derVorhaben- und Erschließungsplan als vorhabenbezo-gener Bebauungsplan die Aufgabe, für eine be-stimmte Fläche Baurecht zu schaffen. Gleichzeitigwird allerdings im Gegensatz zum Bebauungsplan,der Angebotsplan ist, auch eine Pflicht zur schnellenVerwirklichung der Planung hergestellt. Auch imPlanverfahren gibt es Unterschiede.

Ein privater Vorhaben- und Erschließungsträgerstimmt seine Planung mit der Gemeinde ab und legtsie schließlich dem Rat der Gemeinde zum Beschlussals Satzung vor. Zusätzlich zum Satzungsbeschlussschließen die Gemeinde und der Vorhabenträgereinen Vertrag, in dem sich der Vorhabenträger unteranderem verpflichtet, sein Vorhaben und dieErschließung binnen eines bestimmten Zeitraumesdurchzuführen.

Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – InnenbereichEs gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebiete,für die keine qualifizierten Bebauungspläne aufge-stellt worden sind. Dies hat unterschiedliche Gründe.Meist sind diese Gebiete in früheren Zeiten ohne

Bebauungspläne entstanden. Auch ist hier häufig nichtmit der Aufstellung von Bebauungsplänen zu rechnen,weil sie nicht für erforderlich gehalten werden.

Hier richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauunginnerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortstei-les (Innenbereich) nach den Vorschriften des § 34BauGB. Dort ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sichnach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bau-weise und der Grundstücksfläche, die überbaut wer-den soll, in die Eigenart der näheren Umgebung ein-fügt und die Erschließung gesichert ist.Im Innenbereich bestimmt also die Umgebungsbe-bauung die Kriterien für das Einfügen eines Vorha-bens und somit für seine Zulässigkeit; je homogenersich eine vorhandene Bebauung darstellt, um somehr Anpassung an diese Bebauung ist zu verlangen.

Die Bereiche der im Zusammenhang bebauten Orts-teile sind durch Satzungen festgesetzt. Ob einGrundstück einem im Zusammenhang bebauten Ort-steil zuzuordnen ist, bestimmt sich nach diesen Sat-zungen.

AußenbereichDer Außenbereich soll von Bebauung grundsätzlichfreigehalten werden, um diesen Bereich für die Erho-lung der Bevölkerung sowie für die land- und forst-wirtschaftliche Nutzung zu reservieren.

Das Bauplanungsrecht erlaubt im Außenbereich eineBebauung nur, wenn das Vorhaben zu den sogenannten privilegierten Vorhaben zählt, die wegenihrer Zweckbestimmung dort errichtet werden müs-sen. Hierzu zählen in erster Linie land- und forstwirt-schaftlich Betriebe, öffentliche Ver- und Entsorgungs-einrichtungen und bestimmte gewerbliche Nutzun-gen, die besondere Anforderungen an die Umge-bung stellen oder nachteilige Auswirkungen hervor-rufen.

Ferner dürfen in gesetzlich genau festgelegtemUmfang bestehende Gebäude im Außenbereich

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geändert oder erweitert werden, wenn keine öffentli-chen Belange beeinträchtigt werden. Hierunter ver-steht das Baugesetzbuch u. a.

– die Darstellung des Flächennutzungsplanes,– die Darstellungen des Landschaftsplanes,– die Belange des Naturschutzes und der Land-

schaftspflege,– die Belange der Denkmalpflege,– die Belange der Wasserwirtschaft,– das Verbot zur Entstehung, Verfestigung oder

Erweiterung einer Splittersiedlung.

Fazit: Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar,wenn es• im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die

Erschließung (Verkehr, Wasserversorgung undKanal) gesichert ist (§ 30 BauGB);

• zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifiziertenBebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusam-menhang bebauten Ortsteils liegt, sich in die Eigen-art der Umgebung einfügt und die Erschließunggesichert ist (§ 34 BauGB).

5.2 Das Bauordnungsrecht

AllgemeinIm Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauord-nungsrecht nicht bundesweit einheitlich, sondernnach individuellem Landesrecht geregelt.

Im Land Thüringen ist dies die Thüringer Bauordnung– ThürBO in der Fassung vom 01.05.2004. Das Bau-ordnungsrecht hat die Vermeidung von Gefahrenzum Inhalt, die bei der Errichtung und dem Betriebbaulicher Anlagen entstehen können. Das Bauord-nungsrecht, das sich aus dem Polizeirecht ableitet,stellt vor allem an die Standsicherheit, die Verkehrs-sicherheit und an den Brandschutz von baulichenAnlagen besondere Anforderungen. Es ist in denBauordnungen der Länder sowie in den Sonderbau-verordnungen abschließend geregelt.

Rathaus Friedrichroda

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Der Staat als Bauaufsichtsbehörde bedient sich aus-schließlich der Vorschriften, die zum öffentlichenBaurecht gehören. Private Rechtsbeziehungen, etwazwischen dem Bauherren und dem Grundstücksei-gentümer oder den Nachbarn, werden in der Regelnicht in die behördlichen Entscheidungen einbezogen.

Demzufolge ist eine Baugenehmigung immer dannzu erteilen, wenn einem Vorhaben öffentlich-rechtli-che Vorschriften nicht entgegenstehen. Nach denBauordnungen der Länder ergeht sie unbeschadetprivater Rechte Dritter.

Ergänzend zur ThürBO wurden Verordnungen zurdetaillierten Regelung des Bauordnungsrechts erlassen.

Die Neuauflage der Thüringer Bauordnung enthältnicht unwesentliche Änderungen, insbesondere istder Regelungsumfang reduziert worden – mindestensein Drittel weniger Paragraphen sind enthalten. BeiVorschriften für Wohnungen und Aufenthaltsräumenentfielen mehr als zwei Drittel der Regularien.

Neu eingeführt ist das vereinfachte Baugenehmi-gungsverfahren, das für die gleichen Gebäude giltwie das Genehmigungsfreistellungsverfahren, nur mitdem Unterschied, dass diese Gebäude nicht einemqualifizierten Bebauungsplan entsprechen.

Bei diesen Gebäuden werden ausschließlich Anforde-rungen des Bauplanungsrechts und solche Anforde-rungen geprüft, bei denen wegen der Baugenehmi-gung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird(Denkmalschutzrecht, Naturschutzrecht, Wasserrecht,Straßenrecht).

Hinzugekommen ist auch eine neue, zusätzliche Glie-derung der Gebäude in Gebäudeklassen, die alssystematische Grundlage für das Brandschutzkonzepterforderlich ist. Das Kriterium der Gebäudehöhe wirdmit der Größe der Nutzungseinheiten kombiniert,was zur Bildung von fünf Gebäudeklassen führt:

Gebäudeklasse 1 umfasst freistehende Gebäude miteiner Höhe von 7 m mit nicht mehr als zwei Nut-zungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m2.Das sind vor allem freistehende Ein- und Zweifamili-enhäuser. Ebenfalls in die Gebäudeklasse 1 sind diefreistehenden land- und forstwirtschaftlichen Be-triebsgebäude eingeordnet.

Die gleichen Gebäude (ohne land- und forstwirt-schaftliche Betriebsgebäude) sind in die Gebäude-klasse 2 eingestuft, wenn sie nicht freistehend sind. In Gebäudeklasse 3 werden alle übrigen Gebäudemit einer Höhe bis zu 7 Meter eingeordnet.

Weiter gibt es noch die Gebäudeklassen 4 und 5, die höhere und größere sowie sonstige Gebäudeerfassen.

GrenzabstandGrundsätzlich haben Sie mit jedem Gebäude immermindestens 3,00 m Abstand von allen Grenzen IhresBaugrundstückes einzuhalten. Lediglich untergeord-nete Gebäudeteile wie z. B. Eingangsüberdachungenoder Balkone dürfen den Abstand im Einzelfall bisauf maximal 2,00 m unterschreiten.

Darüber hinaus bemisst sich der erforderliche Grenz-abstand maßgeblich nach der jeweiligen Gebäu-dehöhe. Als Faustformel gilt, dass der Abstand min-destens 0,4 der Gebäudehöhe zu entsprechen hat,mindestens jedoch 3 Meter.

Auf eine weitergehende Erläuterung der vielen Son-derfälle wird an dieser Stelle verzichtet, da in allerRegel der o.a. Mindestgrenzabstand von 3 m ausrei-chend ist. Im Einzelfall ist der von Ihnen beauftragteEntwurfsverfasser mit den Vorschriften vertraut undwird Sie umfassend beraten.

Grenzabstand für Garagen- und AbstellgebäudeUm eine rationelle Grundstücksbebauung zu ermögli-chen, sieht die Thüringer Bauordnung eine Unter-schreitung des vorgenannten Grenzabstandes vor.

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In den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohneeigene Abstandsflächen sind, auch wenn sie nicht andie Grundstücksgrenze oder an das Gebäude ange-baut werden, u. a. Garagen und Gebäude ohne Auf-enthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittlerenWandhöhe bis zu 3 m und eine Gesamtlänge jeGrundstücksgrenze bis zu 9 m, zulässig.

Unabhängig davon, dass weitere Einzelheiten ggf. zuüberprüfen sind, kann sich Ihr Nachbar grundsätzlichnicht gegen eine solche Grenzbebauung erfolgreichwenden. Berücksichtigen Sie bei der Planung, dassbei geneigten Dächern ohne weiteres die maximaleHöhe von 3 Metern erreicht wird. Sollten Sie dieErrichtung eines Nebengebäudes mit einer Höhe vonmehr als 3 Metern begehren, kann Ihnen der betrof-fene Nachbar eine schriftliche Zustimmung zur beab-sichtigten Höhe erteilen.

Teilung von Grundstücken (§ 8 ThürBO)Die im bisherigen § 8 ThürBO geregelte bauord-nungsrechtliche Teilungsgenehmigung ist entfallen.

In einem bauordnungsrechtlichen Teilungsgenehmi-gungsverfahren müssten bauordnungsrechtlicheAnforderungen geprüft werden, die im Rahmen der

Genehmigungsfreistellung und im vereinfachten Bau-genehmigungsverfahren weitgehend nicht mehrgeprüft werden.

Nach wie vor dürfen durch die Teilung eines Grund-stückes, das bebaut oder dessen Bebauung geneh-migt ist, keine Verhältnisse geschaffen werden, dieden Bestimmungen der ThürBO oder den aufgrundder ThürBO erlassenen Vorschriften widersprechen.

Entstehen durch die Teilung Verhältnisse, die imWiderspruch zu bauordnungsrechtliche Vorschriftenstehen, muss eine Abweichungsentscheidung getrof-fen werden.

Die Verantwortung für die Einhaltung der materiellenAnforderungen der ThürBO trägt der Veranlasser derGrundstücksteilung.

Da bei einem Verstoß gegen materielle Anforderun-gen ein Grundstücksteil nach der Teilung nicht mehrbebaubar sein kann, sollten die Beteiligten, insbeson-dere der Käufer, zur Vermeidung unnötiger Kostenim Vorfeld der Teilung unbedingt fachkundigen Rateinholen.

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Die am Bau Beteiligten(Bauherr, Entwurfsverfasser, Unternehmer, Bauleiter)

GrundsatzBei der Errichtung, Instandhaltung, Änderung, Nut-zungsänderung oder dem Abbruch von Anlagen sindder Bauherr und im Rahmen ihres Wirkungskreisesdie anderen am Bau Beteiligten dafür verantwortlich,dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehal-ten werden.

Insbesondere bei den verfahrensfreien Bauvorhaben,der Genehmigungsfreistellung und dem vereinfach-ten Baugenehmigungsverfahren haben Entwurfsver-fasser und Bauleiter eine größere Verantwortung zuübernehmen. Ihnen allein obliegt die Einhaltung derBestimmungen. Sie sind auch zunächst Ansprech-partner für Bauherrn und Dritte (Nachbarn), wenn esum Unstimmigkeiten bezüglich der Einhaltung vonöffentlich-rechtlichen Vorschriften geht. Ein Rechts-behelf gegen vorstehend genannte Vorhaben istnicht mehr möglich, da keine Baugenehmigung (Ver-waltungsakt) ergeht.

Bauherr (§ 55 ThürBO)Der Bauherr hat zur Vorbereitung, Überwachung undAusführung eines nicht verfahrensfreien Bauvorha-bens sowie der Beseitigung von Anlagen geeigneteBeteiligte zu bestellen, soweit er nicht selbst zurErfüllung dieser Verpflichtungen geeignet ist. Dem Bauherrn obliegen außerdem die nach denöffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichenAnträge, Anzeigen und Nachweise. Vor Baubeginnhat er den Namen des Bauleiters, während der Bau-ausführung einen Wechsel des Bauleiters unverzüg-lich der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitzuteilen.

Entwurfsverfasser (§ 56 ThürBO)Der Entwurfsverfasser muss nach Sachkunde undErfahrung zur Vorbereitung des jeweiligen Bauvorha-bens geeignet sein. Er ist für die Vollständigkeit undBrauchbarkeit seines Entwurfs verantwortlich. Der Entwurfsverfasser hat dafür zu sorgen, dass die

für die Ausführung notwendigen Einzelzeichnungen,Einzelberechnungen und Anweisungen den öffent-lich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Verfügt derEntwurfsverfasser auf einzelnen Fachgebieten nichtüber die erforderliche Sachkunde und Erfahrung, sosind geeignete Fachplaner heranzuziehen.

Unternehmer (§ 57 ThürBO)Jeder Unternehmer ist für die mit den öffentlich-rechtlichen Anforderungen übereinstimmende Aus-führung der von ihm übernommenen Arbeiten undinsoweit für die ordnungsgemäße Einrichtung undden sicheren Betrieb der Baustelle verantwortlich. Erhat die erforderlichen Nachweise über die Verwend-barkeit der verwendeten Bauprodukte und Bauartenzu erbringen und auf der Baustelle bereitzuhalten.

Bauleiter (§ 58 ThürBO)Der Bauleiter hat darüber zu wachen, dass die Bau-maßnahme entsprechend den öffentlich-rechtlichenAnforderungen durchgeführt wird und die dafürerforderlichen Weisungen zu erteilen. Er hat für einensicheren bautechnischen Betrieb auf der Baustelle zusorgen und auf das gefahrlose Ineinandergreifen derArbeiten der Unternehmer zu achten.

Der Bauleiter muss über die für seine Aufgabe erfor-derliche Sachkunde und Erfahrung verfügen. Ist diesin einzelnen Teilbereichen nicht der Fall, so sindgeeignete Fachbauleiter heranzuziehen.

Genehmigungspflicht, Genehmigungsfreiheit

Genehmigungsbedürftige Vorhaben (§ 62 ThürBO)Grundsätzlich bedarf die Errichtung, Änderung unddie Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowieanderer Anlagen und Einrichtungen, an die in derThürBO oder in Vorschriften aufgrund dieses Geset-zes Anforderungen gestellt sind einer Baugenehmi-gung, soweit nichts anderes bestimmt ist.

Die Genehmigungsfreiheit für verfahrensfreie Bauvor-haben nach § 63 ThürBO, für genehmigungsfrei


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gestellte Bauvorhaben nach § 63 a ThürBO, für dieGenehmigung fliegender Bauten ( § 74 ThürBO) und„öffentliche“ Bauvorhaben (§ 75 ThürBO) sowie Bau-vorhaben deren bauaufsichtliche Prüfung einge-schränkt ist, entbinden nicht von der Verpflichtungzur Einhaltung der Anforderung, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften gestellt werden sowie von derPflicht, erforderliche behördliche Entscheidungen wieGenehmigungen, Erlaubnisse und Bewilligungen ein-zuholen.

Verfahrensfreie Bauvorhaben, Beseitigung von AnlagenDer § 63 der ThürBO legt abschließend fest, welcheBauvorhaben keiner Baugenehmigung bedürfen.

Den Bauherren ist aber unbedingt zu raten, sich überdie Genehmigungsfreiheit oder die Genehmigungs-pflicht eines geplanten Bauvorhabens bereits im Vor-feld der Planung und Ausführung zu informieren. DieEntscheidungen trifft die zuständige untere Bauauf-sichtsbehörde.

Ausgedehnt worden ist die Verfahrensfreiheit aufAbbruch- und Beseitigungsmaßnahmen. Diese warennach altem Recht auf darin genannte Gebäude-größen begrenzt. Trotz der mit der Beseitigung vonbaulichen Anlagen verbundenen Gefahren, insbeson-dere für die auf der Baustelle tätigen Personen, ist esgleichwohl gerechtfertigt, kein Genehmigungsverfah-ren durchzuführen, in dem über das „Ob“ der Besei-tigung zu entscheiden wäre. Ausreichend ist viel-mehr, dass beim „Wie“ der Beseitigung keineGefährdung der Standsicherheit für benachbarteGebäude entsteht.

Daher ist in Abhängigkeit von der Gebäudeklasseund dem Umfeld ein gestuftes System des Nachwei-ses der Standsicherheit eingeführt. Auch für solcheMaßnahmen wird empfohlen, sich mit einem qualifi-zierten Entwurfsverfasser oder aber der Bauaufsichts-behörde in Verbindung zu setzen.

Genehmigungsfreistellung (§ 63 a ThürBO)Im Absatz 1 ist geregelt, welche Bauvorhaben derGenehmigungsfreistellung unterliegen, Absatz 2regelt die Voraussetzungen, unter denen die Bauvor-haben genehmigungsfrei sind:

• sie müssen im Geltungsbereich eines qualifiziertenoder eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanesliegen.

• sie dürfen den Festsetzungen des Bebauungsplanesnicht widersprechen, müssen also ohne Ausnah-men und Befreiungen zulässig sein,

• die bauplanungsrechtliche Erschließung muss ge-sichert sein,

• schließlich darf die Gemeinde nicht innerhalb einesMonats• erklärt haben, dass das vereinfachte Genehmi-

gungsverfahren durchgeführt werden soll, oder • eine vorläufige Untersagung nach § 15 BauGB

beantragt haben.

Der Bauherr hat die erforderlichen Unterlagen bei derGemeinde einzureichen; die Gemeinde legt, soweitsie nicht selbst Bauaufsichtsbehörde ist, eine Ausferti-gung der Unterlagen unverzüglich der unteren Bau-aufsichtsbehörde vor.

Mit dem Vorhaben darf einen Monat nach Vorlageder erforderlichen Unterlagen bei der Gemeindebegonnen werden. Die Gemeinde kann diese Fristdadurch abkürzen und dem Bauherrn einen früherenBaubeginn ermöglichen, indem sie dem Bauherrn vorFristablauf mitteilt, dass sie von den vorstehendenMöglichkeiten keinen Gebrauch machen wird.

GenehmigungsverfahrenDieser Abschnitt der neuen Thüringer Bauordnung istneu strukturiert worden.

Nachdem im vorherigen Abschnitt nach dem Grund-satz der Genehmigungspflicht (§ 62) – wie oben aus-geführt – zunächst die weitestgehende Form des Ver-zichts auf Baugenehmigungsverfahren, die Verfah-


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rensfreiheit (§ 63) und daran anschließend die weite-re Form der Genehmigungsfreiheit darstellendeGenehmigungsfreistellung (§ 63 a) geregelt wordenist, schließen daran an die einfachste Form desGenehmigungsverfahrens, das vereinfachte Bauge-nehmigungsverfahren (§ 63 b) und das Baugenehmi-gungsverfahren (§ 63 c).

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 b ThürBO)Der Absatz 1 dieser Vorschrift führt die Bauvorhabenauf, auf die das vereinfachte Verfahren anwendbar istund regelt das von der Bauaufsichtsbehörde abzuar-beitende Prüfprogramm.

Auf folgende Vorhaben bezieht sich diese Regelung:• Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, das

sind • freistehende Gebäude mit einer Höhe von 7 m

und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten voninsgesamt nicht mehr als 400 m2 (Geb.Kl. 1) und

• freistehende Gebäude, die einem land- oder forst-wirtschaftlichen Betrieb dienen (Geb.Kl. 1)

• Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nichtmehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamtnicht mehr als 400 m2 (Geb.Kl. 2)

• Sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m(Geb.Kl 3)

• Sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 • Nebengebäude und Nebenanlagen zu Vorhaben

der Klassen 1 bis 3

Ausgenommen sind Sonderbauten und Parkplätzemit einer Größe von mehr als 0,5 ha.

Das Bauordnungsrecht wird im vereinfachten Bauge-nehmigungsverfahren nicht mehr geprüft. Das inBetracht zu ziehende Abstandsflächenrecht ist durchdie Neuregelung des § 6 derart vereinfacht worden,dass seine Anwendung den am Bau Beteiligten inEigenverantwortung zugemutet wird. Geprüft wird daher zunächst nur die planungsrechtli-che Zulässigkeit des Vorhabens, so sind die Belange

zu überprüfen, die Auswirkungen auf das Einfügeneines Bauvorhabens im Sinne des § 34 BauGB (dieunter dem Gebot der Rücksichtnahme zu beachten-den immissionsschutzrechtlichen Bestimmungensowie Fragen der gesicherten Erschließung) bezie-hungsweise das Berührtsein öffentlicher Belange imSinne des § 35 Abs. 3 BauGB (Fragen des Natur-schutzes und der Landschaftspflege, des Wasser-rechts und die Ziele der Raumordnung) haben.

Die Bauaufsichtsbehörde bezieht auch beantragteAbweichungen von Bestimmungen der ThürBO indas Prüfprogramm mit ein; dadurch kann über solcheAbweichungen trotz des beschränkten Prüfumfangeszugleich im vereinfachten Baugenehmigungsverfah-ren mitentschieden werden.

Gegebenenfalls sind auch andere öffentlich-rechtli-che Anforderungen zu prüfen, bei denen eine eigen-ständige Entscheidung wegen der Baugenehmigungentfällt, dazu gehören insbesondere die naturschutz-rechtlichen Eingriffsregelungen, Belange des Denk-malschutzes sowie bestimmte wasserrechtlicheBelange und straßenrechtliche Entscheidungen.

Über den Bauantrag ist innerhalb von drei Monatennach Vorlage der vollständigen Antragsunterlagen zuentscheiden; die Bauaufsichtsbehörde kann dieseFrist aus wichtigem Grund um bis zu zwei Monateverlängern. Der Antrag gilt als genehmigt, wenn überihn nicht innerhalb der Frist entschieden worden ist.

Baugenehmigungsverfahren (§ 63 c ThürBO)Normales Baugenehmigungsverfahren (Regelverfahren)

Zählt eine Baumaßnahme weder zu den verfahrens-freien Bauvorhaben noch zu den Bauvorhaben, dieder Genehmigungsfreistellung unterliegen oder zuden Vorhaben für die das vereinfachte Baugenehmi-gungsverfahren anwendbar ist, prüft die Bauauf-sichtsbehörde die Antragsunterlagen auf Überein-stimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften


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uneingeschränkt. Im „normalen“ Baugenehmigungs-verfahren gibt es also keinen Bereich, der von derPrüfung ausgenommen bleibt.

Die im Bauantrag enthaltene Konzentrationswirkungverpflichtet die Bauaufsichtsbehörde, alle für dasBauvorhaben sonst erforderlichen Genehmigungenusw. nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschrifteneinzuholen und mit der Baugenehmigung auszuhän-digen.

Teilbaugenehmigung (§ 71 ThürBO)Mit der Bauausführung einschließlich des Bodenaus-hubs darf grundsätzlich vor Zugang der Baugenehmi-gung nicht begonnen werden. Ist ein Bauantrag ein-gereicht, so kann der Beginn der Bauarbeiten für dieBaugrube und einzelne Bauteile oder Bauabschnitteauf schriftlichen Antrag schon vor Erteilung der Bau-genehmigung gestattet werden. Die Teilbaugenehmi-gung hat den Zweck, dem Bauherrn bei dringendemBaubedürfnis den Beginn der Bauarbeiten – beieinem umfangreichen oder schwierigen Bauvorhaben– vor Abschluss des Baugenehmigungsverfahrens zuermöglichen.

Geltungsdauer der Genehmigung (§72 ThürBO)Die Baugenehmigung/Teilbaugenehmigung erlischt,wenn innerhalb von drei Jahren nach Erteilung derGenehmigung mit der Ausführung des Bauvorhabensnicht begonnen oder die Bauarbeiten länger als zweiJahre unterbrochen worden ist.

Die Geltungsdauer kann auf schriftlichen Antragjeweils bis zu einem Jahr verlängert werden.

Vorbescheidsverfahren (§73 ThürBO)Das Vorbescheidsverfahren dient überwiegend dazu,abzuklären, ob ein Vorhaben planungsrechtlich zuläs-sig ist.Der Antrag auf Bauvorbescheid ist nur zweckmäßig,wenn die Klärung einzelner bauplanungsrechtlicheroder anderer städtebaulicher Vorgaben für die Reali-sierung des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeu-tung ist, so dass zunächst ein Baugenehmigungsver-

fahren zu riskant wäre. Als Anwendungsfälle sind ins-besondere zu nennen die Klärung der• grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstückes• zulässigen Art und Maß der baulichen Nutzung• Möglichkeit einer Ausnahme oder Befreiung

Die Voranfrage mit den Bauvorlagen ist bei der Bau-aufsichtsbehörde einzureichen. Diese erteilt nach Prü-fung der Unterlagen einen Vorbescheid, wennöffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenste-hen. Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung.Er bietet somit dem Bauherrn hinsichtlich seiner wei-teren Planung eine verlässliche Grundlage. Die Bin-dungswirkung beträgt 3 Jahre und kann auf schriftli-chen Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert wer-den. Sie gilt auch, wenn sich die Rechtslage innerhalbdieser Zeit verändert hat.

BauantragDie Bauaufsichtsbehörde entscheidet in allen bauauf-sichtlichen Genehmigungsverfahren nur auf schriftli-chen Antrag des Bauherrn (Bauantrag). Der Bauan-trag ist in dreifacher Ausfertigung bei der Bauauf-sichtsbehörde einzureichen.

Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung desBauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrageserforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzu-reichen.

Auf der Grundlage der Bauvorlagenverordnung sindfür einen Wohnhausneubau im Regelfall mindestensfolgende Unterlagen erforderlich: (Checkliste)• Antragsvordruck• Lageplan im Maßstab 1:1000 oder 1:500• Übersichtsplan im Maßstab 1:5000 (erhältlich

beim Katasteramt oder einem öffentlich bestelltenVermessungsbüro)

• Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Grundris-sen, Schnitten und Ansichten in entsprechenderVermassung

• Berechnunga) der bebauten Fläche

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b) der Geschossflächenzahlc) der Grundflächenzahld) der Rohbau- und Gesamtbaukostene) des umbauten Raumes

• Nachweis der Pkw-Stellplätze• ggf. Nachweis der Standsicherheit (Statik)• ggf. Freiflächengestaltungsplan mit Bäumen und

Bepflanzungsarten• ggf. Nachweis der Wärme- und Schalldämmung• statistischer Erhebungsbogen

Der Bauherr und der Entwurfsverfasser haben denBauantrag, der Entwurfsverfasser die Bauvorlagen zuunterschreiben.

Behandlung des BauantragesDie Bauaufsichtsbehörde hört zum Bauantrag dieGemeinde und diejenigen Stellen,1. deren Beteiligung oder Anhörung für die Entschei-

dung über den Bauantrag durch Rechtsvorschriftvorgeschrieben ist, oder

2. ohne deren Stellungnahme die Genehmigungs-fähigkeit des Bauantrages nicht beurteilt werdenkann.

Die Beteiligung oder Anhörung entfällt, wenn dieGemeinde oder die jeweilige Stelle den Bauantragschon vor Einleitung des Baugenehmigungsverfah-rens zugestimmt oder auf eine Beteiligung verzichtethat.

Die Bauaufsichtsbehörde kontrolliert den Bauantraginnerhalb von zwei Wochen auf Vollständigkeit undteilt dem Bauherrn den Eingang des Antrages mit.

Ist der Bauantrag unvollständig oder weist er sonstigeMängel auf, fordert die Bauaufsichtsbehörde denBauherrn zur Behebung der Mängel innerhalb einerangemessenen Frist auf. Werden die Mängel inner-halb der Frist nicht behoben, gilt der Antrag alszurückgenommen (mit entsprechender Kostenfolge).

Bitte reichen Sie in Ihrem eigenen Interesse nur voll-ständig prüffähige Unterlagen ein.

Die Bearbeitungszeit hängt maßgeblich von der Voll-ständigkeit des Bauantrages ab. Nur ein qualifizierterEntwurfsverfasser bürgt für Qualität. Bei Unvollstän-digkeit ruht der Antrag bis zum Eingang aller nachzu-reichenden Unterlagen.

Bei Vollständigkeit der Unterlagen werden die für dieGenehmigungsverfahren erforderlichen Prüfungender bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Zuläs-sigkeit vorgenommen Gleichzeitig werden die imjeweiligen Einzelfall notwendigerweise zu beteiligen-den Fachbehörden und Stellen um Stellungnahmegebeten.

Sobald alle Stellungnahmen vorliegen und dem Bau-vorhaben nicht entgegenstehen, wird Ihnen die Bau-genehmigung unter Einbeziehung der fachlichenStellungnahmen erteilt. Wenn Ihr Bauvorhaben demöffentlichen Baurecht entspricht, haben Sie einenRechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmi-gung.Der Baugenehmigungsbescheid ergeht ggf. mit Auf-lagen, und Hinweisen, die Bauvorlagen werden miteinem Genehmigungsstempel versehen und in einfa-cher Ausfertigung als Bestandteil der Baugenehmi-gung an Sie als Bauherrn zurückgegeben.

Lesen Sie bitte die Nebenbestimmungen, Hinweiseund evtl. Grüneintragungen auf den Bauvorlagengenau durch, denn sie sind Gegenstand der Bauge-nehmigung.

Beteiligung der Nachbarn (§ 68 ThürBO)Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine auf Dauerangelegte menschliche Beziehung, die sorgfältiggepflegt werden will. Sie sind aufeinander angewie-sen. Unter zerstrittenen Nachbarn gibt es viele Mög-lichkeiten, sich das Leben schwer zu machen.

Ärger mit den Nachbarn kann ein Bauprojekt verzö-gern oder auch verteuern, wenn es zu einem Rechts-streit kommt. Dies kann vor allen der Fall sein, wennumstritten ist, ob die Baugenehmigung mit demöffentlichen Baurecht in Einklang steht, denn als

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Betroffener kann der Nachbar eine Baugenehmigunganfechten.

Durch die Neufassung der Verwaltungsgerichtsord-nung hat ein Nachbarwiderspruch gegen ein geneh-migtes Vorhaben – wie bisher schon bei Wohnbauten– keine aufschiebende Wirkung mehr. Allerdings hatder Nachbar die Möglichkeit, bei der Baugenehmi-gungsbehörde oder beim Verwaltungsgericht die auf-schiebende Wirkung des Widerspruches zu beantra-gen. Damit es erst gar nicht soweit kommt, sollte derNachbar rechtzeitig über die Baupläne informiertwerden.

Die Bauaufsichtsbehörde soll die Nachbarn vor derErteilung von Abweichungen und Befreiungen

benachrichtigen, wenn zu erwarten ist, dass öffent-lich-rechtlich geschützte nachbarliche Belangeberührt werden. Einwendungen sind innerhalb vonzwei Wochen nach Zugang der Benachrichtigung beider Bauaufsichtsbehörde schriftlich oder zur Nieder-schrift vorzubringen.

BaugenehmigungsgebührenDie Gebühren für die Baugenehmigung, die erforder-lichen Prüfungen, Zuschläge der Fachbehörden undAuslagen werden nach dem Verwaltungskostenge-setz in Verbindung mit der Baugebührenordnungfestgesetzt. Sie richten sich grundsätzlich neben demBruttorauminhalt nach dem Rohbauwert des Objek-tes, den die vorhabenbezogene Indexzahl einer Lan-desverordnung – unabhängig von den Angaben des

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Bauherrn – vorgibt. Gebührenpflichtig sind auch diematerielle Ablehnung und die Rücknahme eines Bau-antrages.

Baulast und Baulastenverzeichnis (§ 80 ThürBO)– Beseitigung von baurechtlichen Hindernissen –

Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt voraus,dass ein Bauvorhaben den Anforderungen desöffentlichen Baurechts entspricht. Um rechtliche Hin-dernisse einer Bebauung zu beseitigen, kann einesogenannte Baulast im Baulastenverzeichnis der Bau-aufsichtsbehörde eingetragen werden.Ein Grundstückseigentümer – in der Regel der Nach-bar – verpflichtet sich in einem festgelegten Umfangzum Verzicht seiner Eigentumsbefugnisse, mithinübernimmt er eine Verpflichtung des Bauherrn.

Die wesentlichsten Baulastenarten sind Baulasten zurSicherung• der Übernahme eines Grenzabstandes auf ein

Nachbargrundstück (Abstandsbaulast)• der Zusammengehörigkeit mehrerer Grundstücke

zu einem Baugrundstück (Zusammenfassungsbau-last)

• der Benutzbarkeit einer privaten Verkehrsfläche(Zuwegungsbaulast).

Die häufigste Art der Baulast ist die Abstandsbaulast.Hält Ihr Bauvorhaben den vorgeschriebenen Abstandzur Grenze des Baugrundstücks nicht ein, darf einbenachbartes Grundstück für die Bemessung desGrenzabstandes bis zu einer gedachten Grenze zuge-rechnet werden. Der Nachbar gewährleistet durch die Erklärung einerBaulast, dass bauliche Anlagen auf seinem Grund-stück den erforderlichen Abstand von der fiktivenBaulastgrenze einhalten. Eine reale Grenzverände-rung findet nicht statt, lediglich wird eine für beideSeiten verbindliche fiktive Grenze für die Bemessungder Abstandsflächen festgelegt. Ebenso kann einNachbar mittels Zuwegungsbaulast Ihnen als Bauherr

zur Sicherung der verkehrlichen Erschließung dieZufahrt über einen bestimmten Teil seines Grund-stückes ermöglichen.

Verfahren und Rechtsfolgen:Die Baulast wird durch eine schriftliche oder zur Nie-derschrift abgegebene Erklärung aller Grundstücksei-gentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehördebewirkt. Bei bestehendem Erbbaurecht haben dieEigentümer und der Erbbauberechtigte die Verpflich-tungserklärung abzugeben.

Die Unterschrift der Erklärenden muss entweder voneinem Notar öffentlich beglaubigt oder vor der Bau-aufsichtsbehörde geleistet bzw. anerkannt werden.Der Baulastenbegünstigte erhält nach erfolgter Ein-tragung im Baulastenverzeichnis einen Gebührenbe-scheid. Mit der Eintragung in ein Baulastenverzeich-nis wird die Baulast wirksam und gilt auch gegenüberden Rechtsnachfolgern der Erklärenden. Daher emp-fiehlt sich auch vor dem Kauf eines Grundstückeseine Anfrage nach bestehenden Baulasten.

Bauen ohne BaugenehmigungWer ein genehmigungspflichtiges Vorhaben ohneGenehmigung errichtet, begeht eine Ordnungswid-rigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werdenkann. Ein nachträgliches Genehmigungsverfahrenwird erforderlich. Wenn sich herausstellt, dass einenachträgliche Genehmigung nicht erteilt werdenkann, droht die Beseitigung des errichteten Bau-werkes.


6. Denkmalschutz und Denkmalpflege

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Baudenkmäler sind bauliche Anlagen oder Teile bauli-cher Anlagen, an deren Erhaltung wegen ihrergeschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichenoder städtebaulichen Bedeutung ein öffentlichesInteresse besteht. Zu den Baudenkmälern gehörendie fest mit dem Boden verbundenen Denkmäler unddie so genannten Ensembles (Gesamtanlagen, die ineinem geschichtlichen Sinnzusammenhang stehen).

Aufgabe des Landes Thüringen ist es, Baudenkmalezu schützen, zu pflegen und wissenschaftlich zuerforschen. Die Landkreise wirken bei der Wahrneh-mung von Denkmalschutz und Denkmalpflege alsDenkmalschutzbehörde mit. Anhand einer Denkmal-kartei können sie Ihnen Auskunft geben, ob einbestehendes Gebäude oder Teile eines Gebäudes einBaudenkmal sind. Sie sind auch für die Genehmigungvon Baumaßnahmen an Baudenkmalen im Kreisge-biet zuständig und beraten Sie in rechtlichen, bauli-chen, finanziellen und steuerlichen Fragen, die denDenkmalschutz betreffen.

Jede bauliche Veränderung oder Nutzungsänderungeines Baudenkmals ist genehmigungspflichtig.Daher sollten Sie beabsichtigte Baumaßnahmen früh-zeitig mit der Denkmalschutzbehörde – auch ausfinanziellen Erwägungen – abstimmen.

Denn nur für Maßnahmen, die vorab mit der Denk-malschutzbehörde abgestimmt und von ihr geneh-migt worden sind, können Sie als Denkmaleigentü-mer eine steuerliche Abschreibung bzw. Förderungoder eine Zuwendung aus Landes- bzw. Kreismittelnin Anspruch nehmen.

Aber nicht nur Maßnahmen an Baudenkmälern selbstsind abstimmungsbedürftig, sondern auch Bauvorha-ben in der Nähe von Baudenkmälern, soweit diesebeeinträchtigt und im Denkmalwert herabgesetztwerden.

Für den Fall, dass ein Baudenkmal in der Nachbar-schaft Ihres Baugrundstücks vorhanden ist, bespre-chen Sie daher bitte vorab mit der Denkmalschutz-behörde, ob Ihr Bauvorhaben das Baudenkmal beein-trächtigt und daher ggf. unzulässig ist.

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7. Die Bauausführung

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Energiesparen durch WärmedämmungDie Güte des Wärmeschutzes der wärmeübertragen-den Außenbauteile ist die mit Abstand wichtigsteGröße für den Energieverbrauch eines Gebäudes.Wenn die folgenden nach neuer Energiesparverord-nung Ziel-u-Werte für die einzelnen Bauteile einge-halten werden, kann man davon ausgehen, eine demNiedrigenergiehaus-Standard (NEH-Standard) ent-sprechende Energiekennzahl zu erreichen.

Außenwände sehr gut dämmenJe nach Bauart sollten die Außenwände eine Dämm-schichtdicke von 15 bis 20 cm aufweisen. Damit wirdein k-Wert von höchstens 0,20 W/m2 K erreicht. Sol-che Werte sind mit vielen bauaufsichtlich zugelasse-nen Konstruktionen realisierbar. Für die energetischeQualität spielt es keine entscheidende Rolle, obAußenwände leicht oder schwer ausgebildet werden.

Fehlervermeidung bei der DachdämmungIn der Vergangenheit und oftmals auch heute nochwerden bei den Dämmkonstruktionen geneigterDächer erhebliche Fehler gemacht, die zu einemunbehaglichen Raumklima und einem hohen Ener-gieverbrauch führen, der vom theoretisch berechne-ten Wärmebedarf erheblich abweicht. Die wärme-technische Neubausanierung erst wenige Jahre alterHäuser ist leider kein Einzelfall. Der Zielwert bei derDachdämmung ist ein u-Wert von 0,15 W/m2 K, derdurch eine mittlere Dämmschichtdicke von 25-30 cmerreicht werden kann. Doch die Dämmschichtdickealleine garantiert diesen Zielwert noch nicht.

Eine wärmebrückenfreie Konstruktion und eine sorg-fältige und lückenlose Ausführung der außenliegen-den Winddichtung und der innenliegenden Luftdich-tung ist unverzichtbar für einen niedrigen Energiever-brauch. Hier ist besonders das Ineinandergreifen derverschiedenen Gewerke zu beachten, so dass die Ver-legung von Leitungen und das Herstellen von Durch-brüchen nicht zum Verlust der Luftdichtigkeit führt.

Die Konsequenz sind höhere Heizkosten, also einegeringere Rentabilität der Wärmedämmung für denBauherrn und eine höhere Emission von C02.Aber unter Umständen können sich möglicheBauschäden noch gravierender auswirken, denn wokalte Luft eindringt, kann bei anderer Strömungsrich-tung warme, feuchigkeitsbeladene Luft nach außengelangen. Bei dem Durchgang durch die Dämmungwird im Winter der Taupunkt unterschritten und eskommt zu Kondenswasserausfall innerhalb der Kon-struktion, was bei entsprechenden Mengen zuBauschäden führt.

Wärmeschutzverglasung für die FensterDie Wärmeschutzverglasung mit einem u-Wert von1,3 W/m2 für das Glas ist bereits mit einer Wärme-schutzverordnung von 1995 zum Standard gewor-den. Niedrigere Werte bei Zweischeibenglas sind ver-mehrt anzutreffen. Eine deutliche Verbesserung biszu k-Werten von 0,6 W/m2 ist dann nur mit einerDreifachverglasung möglich.

Doch auch bei Fenstern sind mögliche Wärmeverlustenicht in der Glasfläche, sondern in den Anschlüssenzu suchen. So müssen zur Fugenvermeidung dieDichtungsprofile umlaufend am Rahmen anliegenund der Fensterrahmen luftdicht in die dämmendeHülle eingebaut werden.

Konsequente Dämmung von KellernDämmschichtdicken von 12 bis 15 cm erreicheneinen Ziel-u-Wert von 0,3 W/m2 K. Zu beachten istauch hier eine wärmebrückenfreie Konstruktion, diedurch das Weiterführen der Wanddämmung deutlichunter die unterste Geschossdecke erreicht werdenkann.

Bauen mit der SonneDas „Bauen mit der Sonne“ setzt auf die passive Nut-zung der Sonnenenergie während der kälteren Jah-reszeiten. Bereits bei der Planung des Gebäudes wirdauf eine geeignete Orientierung zur Sonne geachtet.

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7. Die Bauausführung

Die tiefstehende Wintersonne wird durch großflächi-ge, gut wärmegedämmte und zur Sonne orientierteFensterflächen, aber auch durch Glasvorbauten (z. B.Wintergarten) oder durch die Verwendung speziellerlichtdurchlässiger Materialien (TWD – TransparenteWärmedämmung) genutzt.

Der Bauherr oder der Architekt muss auf ausreichen-den Sonnenschutz im Sommer und auf Verschat-tungsfreiheit im Winter achten. Die Heizungsanlagemuss schnell regelbar sein, um sich dem Sonnenan-gebot bedarfsgerecht anpassen zu können.

Immer mehr Architekten machen sich mit den Prinzi-pien des solaren und energiesparenden Bauens ver-traut, leider sind es noch nicht alle.

Passive Solarenergienutzung durch FensterBei der Planung eines Hauses ist auf eine konsequen-te Südorientierung des Wohnraumbereiches zu ach-ten. Durch eine optimierte Ausrichtung der Grund-stücke in Bebauungsplänen kann eine optimale Nut-zung der passiven Solarenergie erreicht werden.Fenster verursachen nicht nur Wärmeverluste, son-dern sind auch Wärmefallen. Entscheidend ist damitdie Bilanz aus Verlusten und Gewinnen während derHeizperiode.

Die Bilanz wird durch Faktoren wie Qualität der Ver-glasung, Orientierung der Fenster und Verschattungbeeinflusst. Für sehr hochwertige Dreischeiben-Wär-meverglasung wird die Bilanz sogar positiv, d. h., dieFenster gewinnen in der Heizperiode mehr Wärme,als sie verlieren.

Zentrale WarmwasserbereitungDie Warmwasserbereitung sollte in Kombination mitder zentralen Heizungsanlage erfolgen. Um gerade inden Übergangszeiten und im Sommer die Betriebs-verluste des Kessels gering zu halten, sollten ausrei-chend große Warmwasserspeicher verwendet wer-den, die möglichst nur ein zweimaliges Laden pro Tagerforderlich machen.

In Schichtenspeichern wird eine Temperaturschich-tung erreicht, die dafür sorgt, dass das zum Wär-meerzeuger fließende Wasser stets eine niedrigeTemperatur besitzt, wodurch gerade bei Brennwert-geräten und Solaranlagen hohe Wirkungsgradeerreicht werden.

Solare WarmwasserbereitungSonnenkollektoren wandeln die Sonneneinstrahlungdirekt in Wärme um, die dann einem Warmwasser-speicher zugeführt wird.

Richtig dimensionierte Solaranlagen decken dabeifast 50 % des Jahresenergiebedarfs für Warmwasser.Als Faustformel rechnet man mit 1 bis 2 m2-Kollek-torfläche pro Person. Im Sommer übernimmt dieSolaranlage die Warmwasserversorgung sogar voll-ständig, der Heizkessel kann dann ausgeschaltetbleiben.

Sollte der Bau einer Solaranlage erst zu einem späte-ren Zeitpunkt möglich sein, so sollten auf jeden Fallschon die Leitungen mitverlegt werden. Auch derWarmwasserspeicher sollte groß genug und leichtnachrüstbar sein.

Strom aus der SonneSolarzellen aus Silizium sind die Bausteine einer Pho-tovoltaikanlage, mit ihr wird Sonnenlicht direkt inelektrischen Strom umgewandelt, der problemlos imHaushalt genutzt werden kann. ÜberschüssigerStrom wird an das Versorgungsnetz abgegeben.

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8. Boden- und Umweltschutz

MutterbodenMutterboden, der bei Baumaßnahmen sowie beiwesentlichen Veränderungen der Erdoberfläche aus-gehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhaltenund vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen. Dieses Gebot zum Schutz des Mutterbodens ist indas Baugesetzbuch aufgenommen worden. Mutter-boden, der nicht sofort wieder verwendet wird, ist inMieten mit einer Sohlenbreite von bis zu 3,0 m undeiner Höhe bis zu 1,30 m aufzusetzen. Die Mietensollen möglichst im Schatten und abseits vom Baube-trieb liegen. Sie sind mit Grassoden o. ä. abzudeckenund vor dem Austrocknen zu bewahren.

Bodenaushub, Bauschutt und BaustellenabfälleBodenaushub, Bauschutt und sonstige Baustellenab-fälle sind grundsätzlich schon an den Abfallstellengetrennt zu erfassen und getrennt einer Verwertungzuzuführen. Vor allem sind bei Abrissen von Gebäuden oderGebäudeteilen schadstoffhaltige Materialien (insbe-sondere asbesthaltige Baustoffe) und Bauteile, dieeine Aufbereitung behindern oder verhindern kön-nen (Rohrleitungen, Fenster, Türen, Fußbodenbelägeusw.), vorher auszubauen. Folgende Aufteilung der Baureststoffe ist je nachanfallender Menge sinnvoll und sollte bereits bei derPlanung von Bau- und Abrissmaßnahmen berücksich-tigt werden:

BodenaushubBodenaushub sollte möglichst an Ort und Stelle oderim Landschaftsbau verwendet werden.

BauschuttAls aufbereitungsfähiger Bauschutt gelten z. B. Betonmit und ohne Eisen, Pflastersteine, Naturstein, Kalk-sandsteine, Dachsteine und Ziegelmaterial. Zum nichtaufbereitungsfähigen Bauschutt, der einer zugelasse-nen Deponie zuzuführen ist, zählen alle festen, nichtauslaugbaren anorganischen Stoffe, wie z. B. Gips,Mörtel, Kalk, Schamotte, Schiefer, Bimsstein, Leicht-baustoffe und Fliesen.

Verwertbare BaustellenabfälleAlle verwertbaren Baustellenabfälle sind nach Mög-lichkeit sortenrein zu trennen und einer Wiederver-wertung zuzuführen: Metalle (Schrotthändler), Papier und Pappe (Altpa-piersammlung/-handel), saubere Verpackungen ausKunststoff oder Styropor (gelber Sack), Altholz, Bau-holz, Kisten und Paletten (Altholzverwertung).

Nichtverwertbare BaustellenabfälleNichtverwertbare brennbare Baustellenabfälle, z. B.Tapeten, Bodenbeläge, Türen, Tür- und Fensterrah-men, Vertäfelungen, Fußbodendielen sind der Müll-verbrennungsanlage zuzuführen.

Schadstoffhaltige AbfälleAls Sonderabfall sind beispielsweise zu entsorgenAbbeizer, Gebinde mit Resten von alten Holzschutz-mitteln, Batterien, Farb- und Lackverdünner, nichtausgehärtete Klebstoffe sowie Kitt- und Spachtel-massen, Spraydosen, Teerrückstände und Bi

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Bauen im Landkreis Gotha · 2011. 2. 18. · G Glasbau U4 H Hausbau 12 Heizung 30, U3 Heizung – Sanitär 30 I Ingenieurbüros 12 Branche Seite L Landschaftsarchitekten 13 M Maler