BüroflächenMarktreport 2018/2019 · Hamburg

HAMBURG

Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Hamburg

Der Hamburger Markt für Büroimmobilien erzielte im

Jahr 2018 mit einem Gesamtfl ächenumsatz von rund

585.000 m² ein starkes Ergebnis. Während der Fünfjah-

resdurchschnitt um 7,2 % überschritten wurde, konnte an

das Ausnahmejahr 2017 allerdings nicht angeschlossen

werden, was ein Ausdruck für die sich verschiebenden

Marktverhältnisse ist. Konnte die Nachfrage in den

vergangenen Jahren im Wesentlichen gedeckt werden,

wird der Flächenumsatz mittlerweile maßgeblich durch

das geringe Angebot bestimmt.

Spitzenmiete steigt auf 27,50 EUR/m²

Die angespannte Angebotssituation auf dem Hamburger

Büromarkt spiegelt sich deutlich in der Mietpreis-

entwicklung wider. So ist 2018 die Spitzenmiete von

26,00 EUR/m² auf 27,50 EUR/m² gestiegen. Mit

aktuell 15,70 EUR/m² (2017: 15,20 EUR/m²) legte

auch die Durchschnittsmiete noch einmal zu, da sich

die Mietspannen in allen Teilmärkten nach oben

bewegt haben.

Weiterhin Raum für Großtransaktionen

Im vergangenen Jahr wurden 16 Großabschlüsse mit

mehr als 5.000 m² Mietfl äche verzeichnet, darunter fünf

Verträge mit mehr als 10.000 m². Den größten Abschluss

erzielte Beiersdorf mit dem Bau der 45.000 m² großen

Konzernzentrale an der Troplowitzstraße. Durch das

Projekt zählte der Teilmarkt Eimsbüttel/Eppendorf mit

einem Volumenanteil von 10,5 % am Gesamtmarkt hinter

der City (22,5 %), der City-Süd (15,6 %) sowie dem

Flächenumsatz

in T

sd. m

²

* Prognose Quelle: Engel & Völkers Commercial

0

100

200

300

400

500

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2019*20182017201620152014

530

535

545

640

585

550

23 %

11 %

6 %

4 %

16 %

11 %

7 %

7 %

5 %

4 %

3 %

3 %

3 %

Flächenumsatz - Lage*

Quelle: Engel & Völkers Commercial

0 % 10 % 20 % 30 % 40 %Sonstige

Hafenrand

Flughafen

Alster-Ost

Hamburger Westen

Harburg

City-Nord

Altona/St. Pauli

HafenCity

Eimsbüttel/Eppendorf

Hamburger Osten

City-Süd

City

* Jahr 2018

585.000 m2 3,5 % 13,9 Mio. m² 27,50 EUR/m2 15,70 EUR/m2

Flächenumsatz Leerstandsquote Flächenbestand Spitzenmiete Durchschnittsmiete

Hamburger Osten (11,0 %) zu den aktivsten Vermietungs-

märkten. Zweitgrößte Transaktion war die Anmietung

von rund 13.800 m² im Neubauprojekt Ipanema durch

die Postbank. Otto Wul§ plant gemeinsam mit Hamburg

Team die Fertigstellung des gemischt genutzten Quartiers

auf dem ehemaligen Areal der Postpyramide bis 2023.

Durch weitere Großanmietungen von Unternehmen aus

dem Finanzwesen, wie Signal Iduna (10.000 m²) oder

der Hanseatic Bank (7.700 m²), legte die Branche im

Vergleich zu 2017 deutlich zu und liegt nun bei einem

Volumenanteil von 14,6 % (2017: 5,6 %). Lediglich die

Branche „Industrie, Verwaltung“ weist einen größeren

Flächenumsatz auf (17,5 %). Drittgrößter Abschluss

im Jahr 2018 war eine Anmietung im Neubauprojekt

Bramfelder Spitze des Projektentwicklers Evoreal. Ab

Mitte 2022 wird das IT-Beratungsunternehmen Akquinet

rund 12.000 m² in dem Mischquartier an der Bramfelder

Chaussee beziehen.

Flächenumsatz - Branche*

Quelle: Engel & Völkers Commercial

* Jahr 2018

Industrie, Verwaltung (18 %)

Information, Kommunikation (11 %)

Medien, Werbung (5 %)

Handel (5 %)

Sonstiges (3 %)

Verbände, Interessenvertretungen (2 %)

Gesundheits- und Sozialwesen (2 %)

Transport, Verkehr, Post/Kurier (9 %)

Finanzwesen (15 %)

Unternehmensnahe Dienstleister (13 %)

Ö�entliche Hand, Verwaltung (9 %)

Bauwesen, Vermietung, Verpachtung, Verkauf (11 %)

Flächenumsatz - Größenklassen*

Quelle: Engel & Völkers Commercial

* Jahr 2018

0 % 6 % 12 % 18 % 24 % 30 %

> 5.000 m²

2.001–5.000 m²

1.001–2.000 m²

501–1.000 m²

≤ 500 m² 13 %

19 %

22 %

18 %

28 %

Bedeutende Flächenumsätze 2018 (Auswahl)

Nutzer Fläche Bürolage

Beiersdorf Zentrale 45.000 m2 Eimsbüttel/Eppendorf

Deutsche Postbank 13.800 m2 City-Nord

Akquinet 12.000 m2 Hamburger Osten

BDK 10.500 m2 Hamburger Osten

Signal Iduna 10.000 m2 City-Nord

Quelle: Engel & Völkers Commercial

Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Hamburg

die in naher Zukunft abgeschlossen werden, können den

Bedarf wegen hoher Vorvermietungsraten nicht decken.

Der spekulative Bau von Bürogebäuden wird mittelfristig

zu keiner Entlastung des Marktes führen. Ursächlich

für die geringe Bautätigkeit sind u. a. die gestiegenen

Baukosten. So stellen die Anforderungen an die Energie-

e¬zienz, Nutzerwünsche bezüglich der Ausstattung

und die starke Auslastung der Bauunternehmen kosten-

treibende Faktoren dar. Nicht zuletzt führt auch die

Büromieten

Quelle: Engel & Völkers Commercial

Spitzenmiete Durchschnittsmiete

13,90 14,30 14,40 14,80 15,20 15,70

24,00 24,50 25,00 25,50 26,0027,50

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5

10

15

20

25

30

201820172016201520142013

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Leerstand

Quelle: Engel & Völkers Commercial

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Quo

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LeerstandsquoteLeerstand

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600

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1.200

1.500

2018201720162015201420130

2

4

6

8

4,33,5

7,26,5

5,55,0

980

900

760

700

600

490

Büroflächenmangel nimmt zu

Der Leerstand ist von rund 1,3 Mio. m² im Jahr 2010

kontinuierlich gesunken und beträgt heute rund

490.000 m². Die Leerstandsquote von 3,5 % ist noch

einmal deutlich niedriger als im Vorjahr (2017: 4,3 %).

Dies ist u. a. darauf zurückzuführen, dass sich der

Büroflächenbestand im Jahr 2018 kaum verändert hat

und weiterhin bei ca. 13,9 Mio. m² liegt. Büroprojekte,

Bauprojekte - Fertigstellungen 2019 (Auswahl)

Projektname Projektentwickler Fläche Bürolage

Euler Hermes Zentrale Quantum Immobilien AG 20.000 m2 Hamburger Westen

Erweiterung Jungheinrich Zentrale (2. BA) Jungheinrich AG 15.500 m2 Hamburger Osten

Bürolofts GbR Lerchenstraße/Lippmannstraße 11.500 m2 Altona/St. Pauli

Haus am Domplatz – HAD Quarter Allianz Real Estate Germany GmbH 7.700 m2 City

Brückenquartier – Gebäude 2 Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH 6,300 m² Harburg

Quelle: Engel & Völkers Commercial

Büroflächen Marktreport 2018/2019 • Hamburg

HAMBURG EAST

HAMBURG WEST

A7

A7

Horn

Eilbek

Dulsberg Wandsbek

Bramfeld

Altstadt

Ohlsdorf

Lokstedt

Niendorf

NeustadtOttensen

BorgfeldeSt. Georg

HafenCity

Eppendorf

Schnelsen

St. Pauli

Hamm-South

Hamm-North

Klostertor

Hohenfelde

UhlenhorstMarienthal

Steilshoop

Rotherbaum

Winterhude

Alsterdorf

Eimsbüttel

Stellingen

Eidelstedt

Bahrenfeld

Steinwerder

Fuhlsbüttel

OthmarschenHamm-Central

Altona-North

Harvestehude

Groß Borstel

Hoheluft-East

Barmbek-North

Barmbek-SouthHoheluft-West

Groß Flottbek

Rothenburgsort

Wellingsbüttel

Schanzenviertel

Altona-Altstadt

Kleiner Grasbrook

Bevorzugung anderer Nutzungsarten, etwa der Wohn-

oder Hotelnutzung, zu einer eingeschränkten Flächen-

verfügbarkeit für Büroentwicklungen.

Coworking-Anbieter konkurrieren

um Flächen

Das begrenzte Flächenangebot zwingt Interessenten,

frühzeitig mit der Suche nach Mietflächen zu beginnen,

häufig zwei bis drei Jahre vor dem geplanten Bezug.

Außerdem müssen Unternehmen mittlerweile tendenziell

längere Vertragsdauern akzeptieren, um sich von anderen

potenziellen Mietinteressenten abzuheben. Da aber die

Abschätzung des zukünftigen Flächenbedarfs über derart

große Zeiträume schwierig ist, werden zunehmend

flexible Anmietungsmöglichkeiten genutzt, etwa in

Business Centern, im Coworking-Bereich oder bei

Anbietern des Hybridmodells. Diese Anbieter werden

zunehmend für andere Unternehmen zur Konkurrenz um

Büroflächen, weil sie lange Vertragslaufzeiten eingehen

können und bereit sind, verhältnismäßig hohe Mieten

zu zahlen. In der Folge steigen die Mietpreise in den

Toplagen, etwa in der Innenstadt, wo sich die Mehrheit

der flexiblen Büroflächen befindet. Auch 2018 haben

die namhaften Coworking-Anbieter expandiert. Design

O¬ces wird rund 8.600 m² im künftigen Olympus-

Campus belegen. Das US-amerikanische Unternehmen

WeWork hat für seinen vierten Standort in der Hamburger

Innenstadt 5.100 m² in der Gerhofstraße angemietet.

Büromarkt bleibt auch

2019 angespannt

In der Vergangenheit gipfelte die Spitzenmiete in

regelmäßigen Abständen von etwa acht Jahren. So konnte

1992 ein Maximum von ca. 28,00 EUR/m² beobachtet

werden, nach einem zwischenzeitlichen Absinken folgte

im Jahr 2000 das nächste Maximum mit ca. 25,00 EUR/

m² und 2008 schloss sich ein weiteres temporäres

Maximum mit knapp 24,00 EUR/m² an. Nachdem die

Spitzenmiete 2018 bereits im achten Jahr in Folge nicht

gesunken ist und sich dem Höchstwert aus dem Jahr

1992 immer weiter annähert, stellt sich die Frage, ob in

naher Zukunft erneut das Ende des Zyklus erreicht sein

wird. Aktuell scheint dieser Punkt jedoch noch nicht

überschritten zu sein. Auch 2019 wird die Nachfrage

nach Büroflächen weiter wachsen, ebenso, aufgrund des

weiterhin geringen Angebotes, das Mietniveau. Engel

& Völkers Commercial prognostiziert für das laufende

Jahr daher erneut ein dynamisches Marktgeschehen mit

einem Flächenumsatz von rund 550.000 m².

Büroflächen Neuzugänge

in T

sd. m

²

* Prognose** davon vorvermietetQuelle: bulwiengesa, Engel & Völkers Commercial

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2019*2018201720162015201420132012201120102009

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9

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106*

*

Nach dem historisch hohen Büroflächenumsatz im Jahr 2017 fällt das Ergebnis für 2018 mit rund 585.000 m² um 8,6 % geringer aus als im Vorjahr. Dennoch war es ein sehr ordentliches Jahr. An der Nachfrage der Unternehmen hat es nicht gelegen, vielmehr hat ein ausreichendes Angebot an größeren, zusammenhängenden Flächen in den Toplagen gefehlt. Insgesamt wurden 16 Flächenumsätze in der Größenklasse über 5.000 m² registriert, fünf davon größer als 10.000 m².

Oliver Horstmann, Engel & Völkers Commercial Hamburg

HAMBURG EAST

HAMBURG WEST

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A7

Horn

Eilbek

Dulsberg Wandsbek

Bramfeld

Altstadt

Ohlsdorf

Lokstedt

Niendorf

NeustadtOttensen

BorgfeldeSt. Georg

HafenCity

Eppendorf

Schnelsen

St. Pauli

Hamm-South

Hamm-North

Klostertor

Hohenfelde

UhlenhorstMarienthal

Steilshoop

Rotherbaum

Winterhude

Alsterdorf

Eimsbüttel

Stellingen

Eidelstedt

Bahrenfeld

Steinwerder

Fuhlsbüttel

OthmarschenHamm-Central

Altona-North

Harvestehude

Groß Borstel

Hoheluft-East

Barmbek-North

Barmbek-SouthHoheluft-West

Groß Flottbek

Rothenburgsort

Wellingsbüttel

Schanzenviertel

Altona-Altstadt

Kleiner Grasbrook

Bürolagen Hamburg

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Harburg Neuland

Moorburg

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EißendorfHarburg

Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KGLizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbHStadthausbrücke 5 · 20355 HamburgTel. +49-(0)40-36 88 10 400 · HamburgCommercial@engelvoelkers.com

www.engelvoelkers.com/hamburgcommercialwww.engelvoelkers.com/commercial/research

City 14,00–29,00 EUR/m2

Alster-Ost12,00–21,00 EUR/m2

St. Georg 10,00–18,00 EUR/m2

Alster-West13,00–24,00 EUR/m2

Hafenrand15,00–23,00 EUR/m2

Altona/St. Pauli11,50–25,00 EUR/m2

Eimsbüttel/Eppendorf 9,50–16,00 EUR/m2

HafenCity15,50–29,50 EUR/m2

City-Süd9,50–16,00 EUR/m2

Harburg8,50–14,50 EUR/m2

Flughafen8,00–14,00 EUR/m2

City-Nord8,50–15,50 EUR/m2

Hamburger Westen11,00–16,50 EUR/m2

Hamburger Osten9,00–14,00 EUR/m2