Bürohochhaus und Bürogebäude Holzmarktstraße 3-5 · Das Baukollegium empfiehlt in Abstimmung mit dem Bezirk die Durchführung eines diskursiven Workshop-Verfahrens mit drei bis

8Koordinierungsstelle Baukollegium Berlin - Im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und WohnenThomas Michael Krüger - Architekt BDA - TICKET B - Frankfurter Tor 1 - 10243 Berlin - t +49 (0)30 42 02 69 62-0 - [email protected]

Bürohochhaus und Bürogebäude Holzmarktstraße 3-5

VorhabenträgerAchaz von Oertzen, CESA Investment Group, BerlinDr. Ferdinand Spies, Art-Invest GmbH, BerlinLena Brühne, Art-Invest GmbH, BerlinJürgen Engel, Jürgen Engel KSP Architekten, BerlinHannes Meisehen, Jürgen Engel KSP Architekten, Berlin

BaukollegiumGastprof. Dr. Verena Brehm, Architektin, HannoverAndreas Garkisch, Architekt und Stadtplaner, MünchenJórunn Ragnarsdóttir, Architektin, StuttgartProf. Ansgar Schulz, Architekt, LeipzigProf. Kees Christiaanse, Architekt und Stadtplaner, Rotterdam

PROTOKOLL 71. Sitzung des Baukollegiums Berlin 15.10.2018 14.15 - 15.45 Uhr

VerwaltungRegula Lüscher, Senatsbaudirektorin SenSWManfred Kühne, SenSW, Abt.ltg. Städtebau u. ProjekteAnina Böhme, SenSW, Ref.ltg. Städtebau u. ProjekteThorsten Wilheln, SenSW, Städtebau u. ProjekteEphraim Gothe, Bezirkstadtrat MitteSteffen Klette, BA MittePetra Bergström, UD MitteBernhard Heitele, SenSW, Geschäftsstelle BaukollegiumThomas M. Krüger, Koordinierungsstelle Baukollegium Lisa Seibert, MA Koordinierungsstelle Baukollegium

Abgeordnetenhaus / BezirksverordnetenversammlungDaniela Billig, Grüne Fraktion, AHAndreas Otto, Grüne Fraktion, AHStefan Förster, FDP Fraktion, AHGaby Gottwald, Linke Fraktion, AHHeinz Jirout, Bündnis 90/Grüne, BVV

Vorlauf und Ziele einer Empfehlung des Baukollegiums Das Grundstück Holzmarktstraße 3-5 liegt unmittelbar an dem wichtigen Umsteigebahnhof Jannowitzbrücke in der Ostber-liner Innenstadt. Der Bürokomplex auf zwei getrennten Grundstücken soll städtebaulich und architektonisch als Gesamt-maßnahme beurteilt werden. Die im Vorbescheid genehmigte Baumasse soll auf ein Hochhaus und einen Block verteilt werden. Berücksichtigt werden sollen Sichtachsen und Blickbezüge zu wichtigen Gebäuden der östlichen Innenstadt, sowie die komplexe Topographie der Umgebung des denkmalgeschützten Bahnhofs.In der östlichen Nachbarschaft werden im Anschluss an die Bebauung aus dem 19. Jahrhundert ebenfalls Denkmalschutz-belange berührt. Die Eingliederung des Projektes in die heterogene Nachbarschaft unter Berücksichtigung der Höhen der bestehenden und neu geplanten Gebäude soll Thema der Beratung sei. Verfahrensrechtlich ist die Beurteilung nach §34 oder mit einem Bebauungsplan zu prüfen.

TEILNEHMER

Übersicht Lageplan

© KSP Jürgen Engel Architekten 09 I 2018 2

Holzmarktstraße 3


Ortsbesichtigung

Projektvorstellung und Rückfragen

Interne Beratung

Empfehlung

Bürohochhaus und Bürogebäude Holzmarktstraße 3-5PROTOKOLL 71. Sitzung des Baukollegiums Berlin 15.10.2018



Projektvorstellung

Herr von Oertzen, Gründer der CESA Invest, und Herr Dr. Spies vom Joint Venture Partner Art-Invest, die deutschlandweit vorrangig im Bereich Gewerbe, Hotel und Einzelhandel tätig ist, stellen die Projektgeschichte vor. Sie haben bereits das Trias-Projekt in der Nachbarschaft entwickelt und möchten nun zwei Bürogebäude am Bahnhof Jannowitzbrücke errich-ten, um diesen Standort zu stärken, einen Mehrwert und die Verbesserung der aktuellen Lage zu erzeugen. Bereits vor der Verwertung sei eine Nachfrage zu verzeichnen, die bestehende Waschstraßen, Schnellrestaurants werden bereits abgerissen.Man blickt auf ca. eineinhalb Jahre Abstimmung mit Bezirk zurück und baue auf einem städtebaulichen Gutachten des Büros mghs auf.

Herr Engel vom Architekturbüro KSP Jürgen Engel stellt die Planung vor. Die im Bauvorbescheid genehmigte Baumasse wurde in zwei Baukörper, ein Mäander und ein 18-geschossiges Hochhaus, gegliedert. In beiden Gebäuden ist eine rei-ne Büronutzung, sowie kommerzielle Flächen in den Erdgeschossen vorgesehen, da die starke Verkehrs- und Geräusch-belastung einer Wohnnutzung entgegenstehe. Die heutige Vorstellung befasst sich vorrangig mit dem Mäander-Bau in der Holzmarktstraße 5.

Die Bauabschnitte für die beiden vorgeschlagenen Gebäude sollen zeitnah mit maximal einem Jahr Versatz aufeinander folgen.

MäanderEine strenge 6-geschossige Bebauung nimmt die Traufhöhe des benachbarten denkmalgeschützten Gebäudes auf. Eine Mäanderstruktur mit integrierten Lichthöfen wird diesem Block aufgesetzt als typologischer Bezug zu den Trias Türmen und als kräftige Aussage und starke Antwort auf die heterogene Umgebung mit dem Gegenüber einer 180 Meter langen Wohnscheibe.Nach innen zeige sich eine hohe Transparenz. Es entstünden teilbare Grundrisse mit guter Belichtung und interessanten Ausblicken mit einer Gesamtfläche von 32.000 m2Die Öffnung der Mäander- Form lässt zudem Durchblicke von der Straße auf die S-Bahnbögen frei. Zwischen Bahnhof und dem Baukörper bildet sich eine Gasse, die mit Einzelhandel, Lebensmittelmarkt und Gastronomie bespielt werden soll.Die dargestellte Glasfassade dient noch als Studie, soll jedoch offen und transparent sein. Die horizontale Gliederung über dem 4. OG soll die Schnelligkeit und Dynamik des Ortes abbilden.

HochhausDas Hochhaus nimmt die sechs Geschosse des Mäanders auf und entwickelt sich mit 18 Geschossen à ca. 1000 m2 auf ca. 70 m Höhe. Als „diplomatischer Vermittler“ richtet es sich in mehrere Richtungen aus und nimmt in seiner Kubatur sowohl den Straßenverlauf der Brückenstraße als auch die Zuwegung zum Bahnhof auf. Das Hochhaus soll eine ruhige Eleganz ausstrahlen.

Im Sinne einer Stadtreparatur soll auch das Umfeld des Baufeldes mit einem Stadtplatz zur Alexanderstraße hin bespielt und mit Grünflächen ergänzt werden. Zwischen dem Hochhaus und dem Mäander soll ein kleiner Marktplatz angeordnet werden. Dieser könne ggf. über ein Glasdach verfügen, das die beiden Baukörper zusammenwachsen lässt. Der Marktplatz ist eher als kommerzieller Platz für Einzelhandelsnutzungen gedacht. Der Hauptplatz wird eher als Ver-kehrsplatz gesehen.


Die topografische Entwicklung der Fläche sieht um das Hochhaus herum ein Niveau vor, welches sich dann zur tiefen gelegenen Gasse mit Rampen und Treppen hinab entwickelt.

NutzungDas Erdgeschoss wird komplett öffentlich zugänglich mit Gastronomie und Einzelhandelsangeboten genutzt. In den Re-gelgeschossen sind moderne Arbeitsplätze angeordnet. Das Foyer des Gebäudes dient als Durchgang zur rückwärtigen „Gasse“ entlang der S-Bahn und soll tagsüber halböffentlich bleiben.Der Eigentümer des Nachbargrundstücks Holzmarktstraße 7 plant im rückwärtigen Grundstücksteil nahe der S-Bahn ein Hostel anzusiedeln. Somit bildet sich eine Adresse für die Gasse heraus und macht diese als öffentliche Durchwegung nutzbar.

Die Flächen für die Allgemeinheit (z.B. Konferenzräume, Fitnessangebote, Mitarbeitercafé) befinden sich im 6. Staffelge-schoss mit der zur Straße gelegenen Terrassenfläche. Das Gebäude ist sowohl kleinteilig vermietbar als auch für einen single tenant nutzbar. Im Hochhaus ist im Erdgeschoss eine öffentlich zugängliche Einzelhandelsnutzung geplant, im 18. Geschoss soll eine öffentlich zugängliche Skybar angesiedelt werden.

Empfehlung des BaukollegiumsVorgetragen von Frau Jórunn Ragnarsdóttir

Die Bearbeitung des außergewöhnlich interessanten Grundstücks, sowie die Herausforderung, es im Zusammenhang mit dem historisch wertvollen Bauwerk der S-Bahn zum Leben zu erwecken, ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Die beson-dere städtebauliche Lage erfordert einen sorgfältigen Umgang mit dem Stadtraum. Die beiden Gebäudeteile dürfen nicht getrennt voneinander gedacht und der Stadtraum muss als Ganzes entwickelt werden.

Hochhaus ist als vermittelnde Typologie denkbarEin Hochhaus erscheint in der vorgeschlagenen Höhe von 70 Metern als Typologie prinzipiell vorstellbar, um diesen Standort mit einem Bahnhofsvorplatz zu markieren und sich in die Umgebung, die durch hohe Häuser geprägt ist, ein-zufügen. Das Baukollegium ist davon überzeugt, dass ein Hochhaus an diesem Standort zur Orientierung im Stadtraum beitragen und zu den unterschiedlichen Nachbarschaften und Bezügen im Umfeld vermitteln kann.Um sich in verschiedene Blickachsen gut zu positionieren, müsse es keine Scheibe sein und könne in Richtung Holz-marktstraße verschoben werden, auch um den Bahnhofsvorplatz zu vergrößern und in seiner Bedeutung zu stärken.Ein Hochhaus, das sich aus einem Sockel entwickelt, könnte sich eventuell besser in die Umgebung einzufügen.

Öffentliche Räume sorgfältig qualifizieren und Doppelplatz vermeidenDas Baukollegium sieht die zwei Platzräume zu beiden Seiten des Hochhauses sehr kritisch. Der Marktplatz zwischen Hochhaus und Mäander schafft eine unnötige Konkurrenzsituation zum Vorplatz und ist überflüssig. Die Ausrichtung des Marktplatzes ist zudem fragwürdig, weil er sich nicht auf den S-Bahn Eingang bezieht.Die Durchwegungen und die Durchlässigkeit zur Spree sowie die Höhenunterschiede und die Topographie des Grund-stücks stellen große städtebauliche Herausforderungen dar. Daher müssen die unterschiedlichen öffentlichen Räume mit großer Sorgfalt entworfen werden.

Mäanderförmige Typologie grundsätzlich überarbeitenAus Gründen des Denkmalschutzes empfiehlt das Baukollegium, die Traufhöhe des denkmalgeschützten Nachbarge-bäudes genau aufzunehmen und hält die Ausbildung von fünf Geschossen mit einem entsprechend erhöhten Erdge-schoss angemessener als sechs Geschosse. Zudem könne die Bebauung auch vom Denkmal abrücken und eine echte



Durchwegung bilden.Die mäander-förmige Typologie bewertet das Baukollegium als für den Ort ungeeignet, weil sie beidseitig gleichwertige Situationen voraussetzt. Das ist hier mit der Spree im Süden und der verkehrsbelasteten Holzmarkstraße im Norden nicht der Fall und entspricht nicht dem Duktus des Ortes. Stattdessen könnte ein Ensemble mit mehreren Köpfen zum Wasser hin überprüft werden.Die Baumasse könnte an den Turm geschoben werden und durch eine Aufteilung in mehrere Baublöcke könnte das Grundstück mit selbstverständlichen Durchwegungen gegliedert werden.

Empfehlungen für ein städtebauliches VerfahrenDas Baukollegium empfiehlt in Abstimmung mit dem Bezirk die Durchführung eines diskursiven Workshop-Verfahrens mit drei bis vier Büros, um einen qualifizierten städtebaulichen Entwurf an diesem wichtigen innerstädtischen Ort zu erzeugen. Der benachbarte Grundstückseigentümer und die Deutsche Bahn sollten hierbei einbezogen werden. Aus dem Städtebau könne dann die Entwicklung des Hochhauses und der restlichen Baumasse hervorgehen, welche ggf. in Etappen umgesetzt werden kann.

Das Baukollegium sieht die Notwendigkeit, eines Bebauungsplans für das gesamte Areal mit der Möglichkeit eines in Teilen beschleunigten Verfahrens, sofern es nicht das Hochhaus betrifft.

Frau Lüscher betont zusammenfassend, dass als nächster Schritt der Städtebau für diesen herausragenden Ort geklärt werden muss und dabei das Verhältnis von Hochhaus und der Bebauung des restlichen Grundstücks ganzheitlich bear-beitet werden sollte. Auch die Frage der Nutzungen, insbesondere der Wohnnutzung, muss geklärt werden.


17Koordinierungsstelle Baukollegium Berlin - Im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und WohnenThomas Michael Krüger - Architekt BDA - TICKET B - Frankfurter Tor 1 - 10243 Berlin - t +49 (0)30 42 02 69 62-0 - [email protected] 181211_LI_BK71_PR_Protokoll Gesamt_SBD_VT_web.indd

Protokoll: Thomas M. Krüger.Das Protokoll ist von den Mitgliedern des Baukollegiums freigegeben.Das Protokoll wird nach der Freigabe auf der Internetseite des Baukollegiums Berlin veröffentlicht. Ansprechpartner: Bernhard Heitele Tel: 030 / 90 139 44 27 oder [email protected]

Die projektweisen Einzelprotokolle sind Auszüge eines Gesamtdokuments. Deshalb beginnen die Seitenzahlen nicht mit S.1.

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PROTOKOLL 71. Sitzung des Baukollegiums Berlin 15.10.2018

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Bürohochhaus und Bürogebäude Holzmarktstraße 3-5 · Das Baukollegium empfiehlt in Abstimmung mit dem Bezirk die Durchführung eines diskursiven Workshop-Verfahrens mit drei bis