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| Zürcher mit Wohnungspolitikzufrieden (S.651)

| Mietrecht: Formularpflicht (S. 655)und Mietrechtsrevision abgeblockt(S. 727)

651HEV 10 | 2010

Die Seite des Geschäftsleiters

Immer wieder habe ich an dieser Stelledarauf hingewiesen, dass die StadtzürcherRegierung mit ihrer Wohnungspolitik Weit-blick beweist und dass es daher um denZürcher Wohnungsmarkt weit besser steht,als es die Medien gelegentlich wahrhabenwollen: «Der Zürcher Wohnungsmarkt –besser als sein Ruf», «Ausgewogene Stadt-zürcher Wohnungspolitik» oder «MehrNüchternheit bei der Wohnungsdebatte»,um nur ein paar Beispiele zu nennen. Nochim Februar, im Vorfeld der letzten Gemein-dewahlen, habe ich gerade wegen derWohnungspolitik vor einem weiteren Links-rutsch gewarnt.

Das klare Ja der Zürcher Stimmbürgerzum Landverkauf an eine private Bauherr-schaft könnte die Richtigkeit meiner Fest-stellungen nicht deutlicher bestätigen. Nichtweniger als 63,4 Prozent halten privateBauträger für geeignet, eine positive Rolleim Wohnungsbau zu spielen. Nicht einmaldie Stadtkreise, in welchen das Referendumergriffen worden war, stellten sich hinterdasselbe. Damit sollte allen endlich dieAugen geöffnet worden sein, dass Woh-nungspolitik in der Stadt Zürich sich wederals Wahlkampf- noch als Klassenkampfthe-ma eignet. Auch nicht, wenn man die Lageauf dem Zürcher Wohnungsmarkt in nochso düsteren Farben malt. Die Zürcher wollenkeine sozialistischen Verhältnisse und glau-ben an die Notwendigkeit der Konkurrenzunter den Bauträgern. AL und Grünen, wel-che das Referendum ergriffen hatten, solltedas eine Lehre sein. Ihre extremen Positio-nen, Stichwort Kronenwiese, behindern denBau von Wohnungen und werden von denZürchern nicht goutiert.

Albert Leiser,Direktor Haus-

eigentümerverbändeStadt und Kanton

Zürich

Zürcher mit Wohnungspolitik zufrieden

Es war und ist unbestritten, dass es inZürich auch günstige Wohnungen braucht.Aber eben nur «auch» nicht «nur». Stadt-und Gemeinderat haben daher in den letz-ten Jahren zu einer Wohnungspolitikgefunden, welche zwar für ein grossesAngebot an genossenschaftlichen und städ-tischen Wohnungen sorgt, daneben aberauch dem privaten Wohnungsbau Spiel-raum einräumt. Dieser ausgewogene Mixaus genossenschaftlich selbsttragendemeinerseits und am Markt orientiertem Woh-nungsbau anderseits ist der vielleicht par-teipolitisch wenig ergiebige, wohnungs-politisch aber umso wirksamere Kern derZürcher Wohnungspolitik. Dass die Stimm-bürger trotz rot-grüner Mehrheit an ihmfesthalten wollen, sollte der Linken zu den-ken geben. ■

Albert Leiser

HEV 10 | 2010652

Inhaltsverzeichnis

Der Zürcher Hauseigentümer 10/2010 | 69. Jahrgang

ÖffnungszeitenMontag–Freitag8.00 – 17.30

TelefonzentraleTel. 044 4871700Fax 044 4871777

Drucksachen-verkaufTel. 044 4871707

RechtsauskünfteTel. 044 4871717

Montag–Freitag8.00 – 12.00

13.00– 17.00

BauauskünfteTel. 044 4871818

Montag–Freitag8.00 – 12.00

13.00– 17.30

Internet:www.hev-zuerich.chwww.hev-zh.ch

Ahorn (div. Sorten),wilder Wein, Albizie juli-brissin (Seidenbaum;neue Sorte mit braunenBlättern und im Herbstleicht lila) zu einemherbstlichen Feuerwerkkomponiert. Mehr dazuauf Seite 703.

H V ZürichEDie Seite des GeschäftsleitersZürcher mit Wohnungspolitik zufrieden 651

GebührenGrünliberale als unliberale Gebührentreiber 656Abstimmung 28. November 2010Teilrevision Parkplatzverordnung 659EnergieEnergetische Sanierung hat sich gelohnt 661Impressum 669NachbarrechtWasserablauf 671RaumplanungsrevisionMassiver Eingriff in die Eigentumsfreiheit 674Impulsveranstaltung für WohnungsvermieterAltersgerechtes Bauen – eine sinnvolle Investition für alle 676BetreibungsverfahrenDie Verwertung des Grundstücks 681GrundstückkaufFormvorschriften beim Grundstückkaufvertrag 685MitgliederforumKloster Einsiedeln und Stiftsbibliothek 688Die EigentumswohnungWintergarten als Luxusobjekt? 691MietrechtFormularpflicht bachab – diesmal endgültig? 655Ist die unechte Option eine gute Option? 693Die Kündigung – Termine und Fristen 695Seminar/WorkshopLiegenschaftsverwaltung 701Unser GartenOerlikoner MFO-Park gewinnt europäischen Gartenpreis 703Farbenfrohes Frühlingsspektakel 705Herbstpflanzung – der ideale Zeitpunkt 707Zum TitelbildHerbstlicher Feuerzauber 713DrucksachenverkaufHeizen und Lüften im Wohnhaus; richtiges Lüften 715LeserseiteUnglaublich, aber wahr 717DrucksachenBestellformular 719Aus dem KantonalverbandAus den Sektionen 723Sektionen-Info 724Mietrechtsrevision – offenbar kein echtes Bedürfnis 727

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655HEV 10 | 2010

Mietrecht

po. Die Lage auf dem Zürcher Woh-nungsmarkt bietet den Medien immer wie-der Anlass zu ausführlichen Berichten. Dasscheint schon immer so gewesen zu seinund es ist zu befürchten, dass es sich auchin Zukunft nicht ändern wird. Denn dieWahrscheinlichkeit, dass es hier je so vieleWohnungen von der Grösse, mit demKomfort, an der Lage, zu dem Preis gebenwird, dass jedermann genau seinen Wohn-wunsch erfüllen kann, ist ziemlich klein.Nicht zuletzt, weil die Ansprüche zwarimmer grösser werden, die Preise aberunverändert bleiben sollten.

Gerade Letzteres hatte der ZürcherGemeinderat im Auge, als er Anfang 2009mit einer Behördeninitiative die Wieder-einführung der Formularpflicht bei Mieter-wechseln im Kanton Zürich forderte.Offenbar war er der Ansicht, von 1994 bis1997 und von 2000 bis 2003 sei es denMietern viel besser gegangen. In dieserZeit musste man nämlich besagtes For-mular verwenden. Falls damals auf demZürcher Wohnungsmarkt paradiesischeZustände herrschten, hat das die Allge-meinheit allerdings nicht mitbekommen.Oder erinnert sich jemand an entsprechen-de Medienberichte?

Die Geschichte des Formulars zur Mit-teilung des Anfangsmietzinses ist eine leid-volle. Die Möglichkeit, es auf kantonaler

Ebene einzuführen, war eine der kreative-ren Neuerungen, welche die Mietrechts-revision 1990 brachte. Im Verzicht, dieFormularpflicht wie die übrigen Regelnmit landesweiter Gültigkeit zu versehen,schwingen wohl schon die Zweifel anderen Tauglichkeit mit. Im Kanton Zürichwurde sie 1994 in Kraft gesetzt, von Herbst1997 bis Frühling 2000 ausgesetzt und galtwieder ab 1. Mai 2000. Aufgrund einerparlamentarischen Initiative unseres Kanto-nalpräsidenten Kantonsrat Hans Egloff undweiteren Vertretern des HEV sprach sichder Kantonsrat 2002 für die Abschaffungaus. Da der Mieterverband das Referen-dum ergriff, musste sich schliesslich auchdas Volk dazu äussern. Dass die Stimmbür-ger, obwohl mehrheitlich Mieter, sich 2003überaus deutlich gegen den bürokratischenLeerlauf aussprachen, sagt eigentlich alles.

Was sich der Zürcher Gemeinderat vonder Wiedereinführung versprach, wissendie Götter. Es ist jedenfalls zu hoffen, dassdieses Formular nun endgültig begrabenist und viele andere Formulare dasselbeSchicksal erleiden. Zu befürchten ist je-doch, dass es irgendwann wieder wie einUntoter umgeht und bis zu seiner Vernich-tung erneut grosse Umtriebe verursacht.Könnte man doch all die dadurch vergeu-dete Energie in den Wohnungsbau um-leiten. ■

Formularpflicht bachab –diesmal endgültig?Im Kanton Zürich braucht man auch in Zukunft bei Mieterwechselnkein Formular. Am 13. September blockte der Kantonsrat einen ent-sprechenden Versuch des Zürcher Gemeinderates ab, die Formular-pflicht wieder einzuführen.

657HEV 10 | 2010

Gebühren

innerhalb der Zürcher Stadtkreise vermie-den worden.

Das soll nun aber nicht sein. Zwar unter-stützten die Bürgerlichen die Motion ge-schlossen und eher überraschend mit denStimmen der AL. Die Grünliberalen aberschlugen sich auf die Seite der Linken undbesiegelten damit das Aus für die Motion.Dabei unterscheidet doch ein wirklich Libe-raler zwischen «privat» und «öffentlich».Das Private unterliegt dem Markt und des-sen Preisbildung. Der Boden, auf dem dieKehrichtsammelstelle errichtet wird, ist aberöffentlich und die Benutzung einer öffentli-chen Sache muss für jeden Bürger gleichviel kosten. Der Marktpreis der umliegen-den privaten Grundstücke hat damit nichtszu tun. ■

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HEV 10 | 2010656

Gebühren

po. Seit Jahren kämpft der HEV aufallen Ebenen gegen überrissene Gebührenund hat auch nebst einigen konkretenErfolgen erreicht, dass die zuständigenBehörden generell offener mit dem Themaumgehen und sich um mehr Transparenzbei der Festlegung von Gebühren bemühen(müssen).

Im Rahmen dieser Bestrebungen ver-langte Gemeinderat Albert Leiser, DirektorHEV Stadt und Kanton Zürich, in einer vorzwei Jahren eingereichten und von einerganzen Reihe von Mitunterzeichnendenunterstützten Motion, vom Zürcher Stadt-rat eine Vereinheitlichung der Gebühren fürUnterflurcontainer.

Alle Eigentümerinnen und Eigentümer,für deren Liegenschaft ein Unterflurcontai-ner auf öffentlichem Grund errichtet wurde,sollten für dessen Benützung eine gleichhohe Gebühr zu entrichten haben. DieZuteilung zu den Unterflurcontainern bzw.die Verrechnung der jeweiligen Landpreisescheint nämlich insbesondere in der Altstadtwillkürlich zu erfolgen. So werden für dieidentische Dienstleistung je nach Standortdes Unterflurcontainers gänzlich unter-schiedliche Gebühren verlangt. Konkret: fürKehrrichtsammelstellen in der Innenstadt

eine Gebühr auf der Berechnungsbasis vonbis zu Fr. 17 371.00 pro m2, an anderenOrten aber nur Fr. 889.00 pro m2. Nebenbeibemerkt geht diese wahnwitzig hoheGebühr voll zu Lasten des Portemonnaiesder Hauseigentümer und der Mieter. Diesist umso stossender, als die Leerung derUnterflurcontainer weniger aufwendig istals das Einsammeln von zahlreichen kleinenAbfallmengen in Stadtgebieten ohneUnterflurcontainer. Die so erreichte höhereEffizienz sollte entsprechend zu tieferenGebühren der Entsorgung führen und nichtumgekehrt.

Die Motion verlangte daher, dass dieVerordnung für die Abfallbewirtschaftungin der Stadt Zürich (VAZ) so geändertwürde, dass die Berechnung der Gebühr fürdie Benützung öffentlichen Grunds für dasganze Stadtgebiet vereinheitlicht wird. Ins-besondere sollte das Land, auf welchem dieSammelstelle steht, nicht als Baulandbewertet werden, da es bereits bebaut istund de facto gar kein Bauland mehr ist. DieVereinheitlichung sollte auch den Mieternzugute kommen, welche diese zusätzlicheGebühr letztlich zu tragen haben. Mit einereinheitlichen Gebühr wäre nicht zuletztauch die Benachteiligung einzelner Gebiete

Grünliberale alsunliberale GebührentreiberVoraussetzung für massvolle und einheitliche Gebühren ist derentsprechende politische Wille. Dem roten-grünen Zürcher Gemeinde-rat fehlt es offensichtlich daran. Am 22. September lehnte er dieÜberweisung einer Motion ab, die eine Vereinheitlichung der Gebührenfür Unterflurcontainer verlangte – allerdings mit einer hauchdünnenMehrheit von einer einzigen Stimme, zu welcher ihm die Grünliberalenverhalfen.

659HEV 10 | 2010

Abstimmung 28. November 2010

Am 28. November 2010 stimmen dieZürcher Stimmberechtigten unter anderemüber die Teilrevision der städtischen Park-platzverordnung (PPV) ab. Wird diese an-genommen, sind Eigentümer von Wohn-und Geschäftsliegenschaften zwingend ver-pflichtet, bei Um- oder Neubauten

– pro 40 m2 Wohnfläche– pro 160 m2 Verkaufsfläche– pro 300 m2 Bürofläche– pro 10 Stühle in jedem Restaurant

je einen gedeckten, gesicherten Veloab-stellplatz in unmittelbarer Nähe des Gebäu-deeingangs zu erstellen.

Dies unabhängig davon, ob diese Velo-abstellplätze auch tatsächlich gebrauchtwerden oder nicht. Das bedeutet: In derStadt Zürich müssen Tausende* von neuengedeckten und gesicherten Veloabstellplät-ze erstellt werden!

Velos sind sinnvoll, aber…Wir haben nichts gegen Velos. Doch

diese Zwängerei zu Pflichtveloplätzen von

links-grüner Seite ist willkürlich, realitäts-fremd und unverhältnismässig. Sie gefähr-det Zürich als Wohn- und Wirtschaftsstan-dort. Niemand wird auf Stadtgebiet mehrZürich Wohnungen, Büro- oder Gewerbe-raum bereit stellen wollen, wenn er dafürmit Veloabstellplätzen bestraft wird.

Anzahl Parkplätze auf Stadtgebiet wirdweiter reduziert

Auch in Bezug auf den motorisiertenIndividualverkehr sieht die neue Parkplatz-verordnung massive Einschränkungen desParkraumangebotes vor: So wird beispiels-weise die Zahl der zulässigen privatenAbstellplätze durch das Heraufsetzen dermassgeblichen Mindestwohnfläche von100 m2 auf 120 m2 weiter reduziert. Mittel-fristig wird damit jeder achte private Auto-abstellplatz in der Stadt Zürich wegfallenund die Bewohner in den Quartieren wer-den gezwungen, ihre Autos auf demöffentlichen Grund abzustellen. Da dieblauen Zonen bereits heute zu knappbemessen sind, wird vor allem mittelständi-schen Personen, welche in kleineren Woh-nungen leben, der Besitz eines Autos ver-unmöglicht.

Dies scheint vorderhand ein «Stadtzür-cher Phänomen» zu sein. Es wäre aber nichtdas erste Mal, dass ein wohn- und grund-eigentumsfeindlicher Trend auch von ande-ren Gemeinden aufgenommen wird. Des-halb gilt es diesem Ansinnen an der Urneeine Abfuhr zu erteilen. ■

Teilrevision Parkplatzverordnung:Tausende* von neuen Pflicht-Velo-plätzen für Zürich?

* In der Stadt Zürich leben gemäss StatistischemJahrbuch der Stadt Zürich 2008 380 499 Ein-wohnerinnen und Einwohner. Jede Einwohne-rin, jeder Einwohner belegt im Durchschnittrund 43 m2 Wohnfläche. Nach der neuen Park-platzverordnung würde also über kurz oderlang jede und jeder – egal ob Säugling oderSeniorin – einen eigenen Veloabstellplatz habenmüssen.

661HEV 10 | 2010

Energie

Wenn man Ihr Haus sieht und auf die-sem herrlichen Balkon sitzt, ahnt man esbereits, trotzdem, was hat Sie dazu bewo-gen, Ihr Haus zu sanieren?

Nun, es handelt sich um mein (BeatKessler) Elternhaus, in dem ich aufge-wachsen bin und mit dem mich sehr vieleschöne Erinnerungen verbinden. Es wurde1958 erstellt und meine Eltern haben esimmer gut unterhalten und auch punktuellerneuert. Wir kamen aber zur Überzeu-gung, dass es energetisch zu wünschenübrig liess. Bei steigenden Heizölprei-sen wurden die Heizkosten erschreckendhoch. Wir entschieden uns daher dafür,die Heizung zu erneuern. Wir dachten aneine Holzschnitzelheizung oder eine Erd-sonde.

Offensichtlich haben Sie aber weit mehrals das gemacht?

Eigentlich ist die Heizung das Einzige,was wir (noch) nicht erneuert haben. Daes unter meinen privaten und beruflichenBekannten verschiedene Baufachleute gibt,erkundigten wir uns bei denen, wie wir vor-gehen sollten. Wir stellten bald fest, dass eswenig Sinn macht, eine neue Heizung zuinstallieren, bevor wir wussten, ob es effizi-entere Wege gibt, Energie zu sparen. Wirwandten uns daher an einen Architekten.Als dieser die Liegenschaft gesehen hatte,meinte er, am wirtschaftlichsten wäre es,das Haus abzubrechen und auf dem gros-

sen Grundstück ein Zweifamilienhaus zuerstellen.

Damit waren Sie von Ihrer ursprüngli-chen Idee ziemlich weit weg.

Genau. Das wollten wir aber nicht. Unslag vielmehr daran, das Haus möglichst inseinem Charakter zu erhalten. Der Archi-tekt hat daraufhin ein Projekt entworfen,aus dem dann schliesslich das geworden ist,was wir realisiert haben. Da energetischeFragen im Vordergrund standen, hat ereinen Energieberater beigezogen. DerArchitekt hat unsere Wünsche sehr gutverstanden und dank ihm konnten wir sieauch umsetzen.

Was sind die wichtigsten Elemente IhrerSanierung?

Ich nehme an, das sind bei solchenObjekten immer dieselben: Aussenisola-

Energetische Sanierunghat sich gelohntMit Karin und Beat Kessler, Hedingen,sprachen Paco Oliver und Giorgio Giani vom HEV Zürich

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663HEV 10 | 2010

Energie

den dazugewonnenen Platz. Wir habensodann die Gelegenheit genutzt, den Bal-kon zu vergrössern. Mit der Aussenisola-tion wäre er ja noch enger geworden. Jetzthaben wir hier enorm Wohnfläche ge-wonnen und darunter erst noch einen Un-terstellplatz.

Das tönt alles sehr positiv unkompli-ziert. Gab es nie Probleme?

Probleme vielleicht nicht, aber einenenormen Papier- und Formalitätenkrieg.Auch da war der Architekt eine Riesenhilfe.Nebst den üblichen Bewilligungen brauch-ten wir wegen der Aussenisolation auchnoch Näherbaurechte, die man samtGegenrechten sauber regeln musste. Ner-ven braucht man schon.

Bauseits lief alles rund?Wir hatten einen erstklassigen Bauleiter,

der alles stets im Griff hatte. Das war auchnötig, denn Überraschungen gehörtenschon fast zur Tagesordnung. Wir hattennämlich keine genauen Baupläne und wuss-ten daher nie genau, was zum Vorscheinkommen würde.

Zwischen einer Heizungserneuerungund einer solchen Sanierung liegen finan-ziell Welten. War das nicht ein Schock?

Der Grundsatzentscheid, statt ein paarZehntausender einige Hunderttausender zuinvestieren, fiel uns schon nicht einfach.Aber als das einmal feststand, erlebten wirkeine bösen Überraschungen mehr. DieBausumme war auf Fr. 400 000 berechnetworden und abschliessen konnten wir mitFr. 415 000. Wir sind auch unter diesemGesichtspunkt sehr zufrieden.

Kamen Sie in Genuss irgendwelcherSubventionen? Und wie sah es i. S. Steuernaus?

Vom «Klimarappen»* erhielten wirFr. 9760. Das macht den Braten sicher nichtfeiss, aber das Geld kommt uns natürlichsehr gelegen. Wir haben es für die Hei-zungssanierung eingeplant. Was den Un-

* Mit dem Klimarappen kann man heute nichtmehr rechnen. Über die aktuellen Förderbeiträgeberät Sie Ihr Energieberater.

HEV 10 | 2010662

Energie

tion, Dach und Fenster. Die Kellersituationist bei uns etwas speziell, darum konntenwir auf eine Isolation gegen unten ver-zichten. Die Idee war, den Minergie-Standard zu erreichen. Das haben wir mitden Plänen auch geschafft. Allerdings istder Standard inzwischen verschärft wor-den, so dass er im Endeffekt doch nichterreicht worden ist. Was vielleicht nochnicht so viele Leute kennen, ist die kontrol-lierte Lüftung, die wir ebenfalls realisierthaben.

Bei «kontrollierter Lüftung» denkt manoft an geschlossene Räume und Fensteröff-nungsverbot.

Das stimmt natürlich. Wir möchten sieaber nicht mehr missen. Im Sommerschränkt sie sowieso nicht ein; da öffnenwir die Fenster wie eh und je und die Lüf-tung ist abgestellt. Im Winter wird Luft vonaussen mit einer Pumpe angesogen unddurch mehrere Meter im Erdboden verleg-tes Rohr geleitet, wo sie sich erwärmenkann. Danach wird sie vom Keller aus injeden Raum einzeln verteilt. Es ist viel ange-nehmer als vorher, wo wir immer beigekipptem Fenster schliefen. Wir können es

nur empfehlen. Allerdings darf man nichtverschweigen, dass es dazu geführt hat,dass Geräusche sich im Haus stärker ver-breiten, weil die Türen unten so gekürztwerden mussten, dass immer etwas Luftzirkulieren kann.

Haben Sie in puncto Energieeffizienzschon etwas gemerkt?

Ganz eindeutig. Nicht nur ist das Klimaim Haus ausgeglichener, wohliger, auchverbrauchen wir 60% weniger Heizöl.Dabei hatten wir seit der Renovation zweisehr kalte Winter. Insofern hat es sich ganzklar gelohnt. Wenn wir etwas Erfahrunggewonnen haben, werden wir die Heizungebenfalls erneuern. Aber es eilt jetzt nichtmehr so. Wir können in aller Ruhe eva-luieren.

Die Renovation hat sich nicht auf denenergetischen Aspekt beschränkt, nichtwahr?

Klar. Wenn man das Dach praktischneu macht, will man das Dachgeschossnatürlich besser nutzen. Das haben wirauch gemacht und sind sehr glücklich über

Südwestfassade vor und nach der Sanierung.

HEV 10 | 2010664

Energie

terhaltsabzug bei den Steuern anbelangt,mussten wir mit dem Kanton etwas verhan-deln, war aber nicht wirklich ein Problem.Diesbezüglich hat uns die Schätzung derGebäudeversicherung sehr geholfen. Dieunterscheidet ja immer zwischen Unterhaltund Wertvermehrung.

Woran wir nicht gedacht hatten: DerEigenmietwert ist jetzt um rund die Hälf-te höher als vorher. Das ergibt sich haltaus dem höheren Gebäudeversicherungs-wert.

Alles in allem scheinen Sie mit demErgebnis sehr zufrieden. Würden Sie heuteetwas ganz anders machen?

Es gibt wohl immer Kleinigkeiten, dieman anders hätte machen können. AberGrundsätzlich würden wir alles wieder ge-nauso machen. Wir sind wirklich rundumzufrieden und möchten alle, die ein ver-gleichbares Haus besitzen, dazu ermuntern,eine Sanierung in Betracht zu ziehen. Wirsind jedenfalls überzeugt, unser Geld gutangelegt zu haben. ■

Für solchen Platzgewinn wurde der Estrich gerne aufgegeben.

669HEV 10 | 2010

Impressum

Herausgeber:Hauseigentümerverband Zürich (HEV Zürich)In Zusammenarbeit mit:Hauseigentümerverband Kanton Zürich(HEV Kanton Zürich)

Direktor HEV Kanton Zürich und HEV Zürich:Albert Leiser (al)

Redaktion:Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich,hev@hev-zuerich.ch,Tel. 044 487 17 73, Fax 044 487 17 72www.hev-zuerich.ch, www.hev-zh.ch

Redaktor:lic. iur. Paco Oliver (po)

Autoren dieser Ausgabe:lic. iur. Giuseppe D’Amato, Rechtsanwalt,HEV Zürichlic. iur. Sandra Heinemann, HEV ZürichRuth Jehring, Grueber + Co. Baumschulen,Langnau am Albislic. iur. Kathrin Spühler, HEV Zürichlic. iur. Cornel Tanno, Rechtsanwalt, HEV Zürichlic. iur. Tiziano Winiger, HEV Zürich

Auflage: 57 891 (WEMF-bestätigt)

Nachdruck nur mit Quellenangabe(z.B. HEV Zürich 5/2010) gestattet.

Abonnemente:HEV Zürich, Kathrin Attinger, Postfach,8038 Zürich, kathrin.attinger@hev-zuerich.ch,Tel. 044 487 17 75, Fax 044 487 17 72www.hev-zuerich.ch

Inseratenverwaltung:Der Zürcher Hauseigentümer, Postfach,8021 Zürich, Markus TuraniTel. 044 487 18 08, Fax 044 487 18 09,inserate@hev-zuerich.ch

Der Inserateteil dient der Information unserer Mitgliederüber Produkte und Dienstleistungen und stellt keineEmpfehlung des Herausgebers dar.

Produktebesprechungen können nicht aufgenommenwerden.

Erscheint monatlich einmal.Verkaufspreis Fr. 2.–, Jahresabonnement Fr. 20.–(für Mitglieder im Jahresbeitrag inbegriffen).

Über nicht bestellte Manuskripte kann keineKorrespondenz geführt werden.

Druck: Swissprinters Zürich AG

GeschäftsstelleHauseigentümerverband Kanton ZürichAlbisstrasse 28Postfach8038 Zürich

Telefon: 044 487 18 00Fax 044 487 18 88info@hev-zh.chwww.hev-zh.ch

DrucksachenverkaufMontag bis Freitag, 8.00–17.30 UhrTelefon 044 487 17 07Online-Bestellungen: www.hev-zuerich.ch

Telefonische RechtsberatungFür Mitglieder unentgeltlichMontag bis Freitag,8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.00 UhrTelefon 044 487 17 17

Telefonische BauberatungFür Mitglieder unentgeltlichMontag bis Freitag,8.00–12.00 Uhr und 13.00–17.30 UhrTelefon 044 487 18 18

H V Kanton ZürichE

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671HEV 10 | 2010

Nachbarrecht

Diese Bestimmung ist eine Lexspecialis zum allgemeinen Ver-bot von übermässigen Immissio-nen. Ob eine künstliche Verände-rung vorliegt, die einem Nach-barn einen Schaden verursacht, istdeshalb nach dieser Bestimmungzu beurteilen und nicht nach Art.684 ZGB (übermässige Immis-sionen).

Der Eigentümer des tiefer gele-genen Grundstücks ist somit ver-pflichtet, das abfliessende Wasserentschädigungslos aufzunehmen. Damit istin erster Linie Oberflächenwasser gemeint,kann aber auch auf Grundwasser angewen-det werden. Keine Aufnahmepflicht be-steht für künstlich zugeleitetes Wasser,auch nicht für etwa Abwasser, insbesonderedann, wenn der Oberlieger Neubautenerstellt. Das Wasser muss zudem in seinernatürlichen Beschaffenheit auf das unter-liegende Grundstück gelangen und dieAufnahme kann verweigert werden, wenn

der Abfluss von verunreinig-tem Wasser eine übermässigeImmission i.S.v. Art. 684 ZGBdarstellt.

Die Aufnahmepflicht desUnterliegers kann u.U. über eineblosse Duldung hinausgehen,dies selbst dann, wenn dem tie-fer gelegenen Grundstück einSchaden entsteht. Immerhin ver-bietet das Gesetz gemäss Art.684 Abs. 2 ZGB dem Nachbarn,den natürlichen Wasserfluss zum

Schaden des anderen zu verändern. Mass-nahmen, die ein Anheben des Grundwas-serspiegels zur Folge haben, stellen eben-falls eine (unzulässige) Veränderung desWasserablaufes im Sinne der Bestimmungdar. Wird der natürliche Wasserablauf nichtwegen künstlicher Veränderungen, sondernwegen eines Naturereignisses beeinflusst,ist ein allfälliger Schaden vom Betroffenenzu tragen. Der Oberlieger muss auch keinebesonderen Vorkehrungen zum Schutze

Wie schon in früheren Ausgaben soll hier eine weiterewasserrechtliche Bestimmung des ZGB erläutert werden. DieseBestimmungen muten zum Teil in deren Wortwahl heutzutageetwas altertümlich an, können aber in der Praxis durchaus nochrelevant sein.

WasserablaufArt. 689 ZGB regelt den Wasserablauf zwischen zwei Grundstücken,die ober- resp. unterhalber einander liegen. Ein Grundeigentümer istsomit verpflichtet, das Wasser, das vom oberen Grundstück natürli-cherweise abfliesst, aufzunehmen. Dazu zählt Regen- und Schneewas-ser und Wasser aus ungefassten Quellen. Art. 690 ZGB regelt dieRechtslage bei Entwässerungen.

lic. iur.Kathrin Spühler,tel. Rechtsberatung,HEV Zürich

HEV 10 | 2010672

Nachbarrecht

des Unterliegers treffen. Trotzdem: Solangegemäss Art. 684 ZGB eine Schädigung nichtals übermässig zu gelten hat, sind gewissekünstliche Veränderungen des Wasserab-laufs zulässig. Dazu zählen solche, die beider normalen Bewirtschaftung des Grund-stücks entstehen. Voraussetzung dazu ist,dass das Wasser dem Unterlieger ohne diekünstliche Veränderung ebenfalls zugeflos-sen wäre resp. die Wassermenge nicht ver-grössert wurde.

Auf der einen Seite hat der Unterliegereine Aufnahmepflicht des natürlich abflies-senden Wassers, auf der anderen aber aucheinen Anspruch auf dieses. Zudem darf erkeine Bauten und Anlagen errichten, dieden natürlichen Wasserlauf stören. DerOberlieger ist also verpflichtet, dem Nach-barn dieses zukommen zu lassen, und erdarf es nicht zurückbehalten oder auf einanderes Grundstück ableiten. Das für dasuntere Grundstück notwendige Abwasserdarf nur so weit entzogen werden, als es fürdas obere Grundstück unentbehrlich ist.Wird zufliessendes Wasser aufgrund vonmenschlichem Zutun verunreinigt (z.B. Jau-che), kann eine übermässige Immission vor-liegen.

Bei gefassten Quellen kann der Oberlie-ger über das entsprechende Wasser freiverfügen, und der Unterlieger hat keinenAnspruch darauf, denn die Quellengehören gemäss Art. 667 Abs. 2 dem-jenigen Eigentümer, dessen Grundstück sieentspringen.

Berechtigt und verpflichtet sind nicht nurdie angrenzenden Nachbarn, sondern alleGrundeigentümer wie auch am Grundstücknur dinglich oder obligatorisch Berechtigte.

EntwässerungGemäss Art. 690 ZGB muss der Unterlie-

ger auch hier das ihm schon vorher auf

natürliche Weise zugeflossene Wasser ent-schädigungslos aufnehmen. Durch dieseBestimmung wird das Veränderungsverbotgemäss Art. 689 Abs. 2 ZGB durchbrochen.Wird er jedoch durch die Zuleitung geschä-digt, kann er verlangen, dass der Oberliegerdie Leitung auf eigene Kosten durch dasuntere Grundstück weiterführe (Abs. 2).Die Pflicht zur Wasserabnahme setzt vor-aus, dass das Wasser vorher bereits aufnatürliche Weise zufloss. Wird dieses aufein anderes Grundstück abgeleitet, hat die-ser Unterlieger keinen Anspruch auf dieAufnahme des Abflusses. Der Oberliegerkönnte sich u.U. aber ein Durchleitungs-recht einräumen lassen.

Sofern dem Unterlieger aus dem Was-serzufluss kein Schaden entsteht, hat er die-sen auch hier ohne Entschädigung zu dul-den. Wird er aber geschädigt, weil etwadurch die Entwässerungsanlage die Wasser-menge wächst oder der Wasserfluss kon-zentriert wurde, muss der Zufluss immernoch geduldet werden, der Oberlieger istaber verpflichtet, die Drainageröhre aufeigene Kosten durch das unterliegendeGrundstück weiterzuführen. Ist bereitsSchaden entstanden, hat der UnterliegerAnspruch auf Ersatz. Der Oberlieger mussauch die Kosten für Vergrösserung oderNeuerstellung der (bereits vorhandenen)Installationen übernehmen.

Bei Streitigkeiten über die gegenseiti-gen Rechte und Pflichten ist der Zivilrich-ter zuständig. Zu beachten ist ebenfalls,dass die in diesen Bestimmungen genann-ten Duldungs- und Unterlassungspflichtendurch Rechtsgeschäft aufgehoben oderabgeändert werden können. Damit dieseaber auch gegenüber RechtsnachfolgernWirkung entfalten, müssen sie öffentlichbeurkundet und im Grundbuch eingetragenwerden. ■

675HEV 10 | 2010

Raumplanungsrevision

Der HEV Schweiz begrüsst die klareAblehnung der Initiative «Raum für Menschund Umwelt (Landschaftsinitiative)» (vgl.HEV 9/08) im Ständerat. Die Initiativewürde die Schweiz in ein zu enges Korsettzwingen. Bei einer Annahme würden dieje-nigen Kantone und Gemeinden benachtei-ligt, die bisher zurückhaltend Bauland ein-gezont haben. Die bauliche Entwicklungwürde sich an die Peripherie verlagern, danur dort noch Bauland vorhanden wäre.

Unter dem Druck der Landschaftsinitiati-ve hat der Bundesrat im Eilzugstempo eineTeilrevision des Raumplanungsgesetzes(RPG) ausarbeiten lassen. Dieser indirekteGegenvorschlag kommt den Initianten sehrweit entgegen. Der Gesetzestext wurdeohne Eigentümervertreter erarbeitet. Die imGesetzestext geforderten Bauverpflichtun-gen und erzwungenen Landumlegungensowie die Massnahmen zur Siedlungser-neuerung greifen zu stark in die Eigentums-rechte ein. Bis zur Bewilligung der neuenRichtpläne gäbe es auch im Gegenvor-schlag keine neuen Einzonungen. Dies ver-knappt und verteuert das Angebot an Bau-

land und beschneidet die Gemeindeauto-nomie.

Der Ständerat geht nun mit Regelungenzur Abgabe auf planerischen Mehrwertennoch einen Schritt weiter als der Bundesrat.Er will bereits im RPG regeln, wie die finan-ziellen Vorteile, die dem Eigentümer ausEin- und Umzonungen entstehen, abzu-schöpfen sind. Diese Mehrwerte werdenaber bereits heute durch die Grundstückge-winnsteuer und die Vermögensbesteuerungweitgehend erfasst. Der HEV Schweiz lehnteine zusätzliche Mehrwertabgabe deshalbentschieden ab.

Die Streichung der Mehrwertabgabe-artikel und weitere Nachbesserungen amGesetzesentwurf, insbesondere bei dengeforderten bodenrechtlichen Zwangsmass-nahmen, sind notwendig. Der HEV Schweizzählt hier auf eine Korrektur der Vorlage imNationalrat. Er wird sich weiter für investi-tions- und eigentümerfreundliche Lösun-gen in der Raumplanung einsetzen. Fallsnotwendig, wird der HEV Schweiz auch dasReferendum gegen die Gesetzesvorlageergreifen. ■

Massiver Eingriff in die EigentumsfreiheitHEV Schweiz

Abstimmung vom 28. November

Willkürlich, realitätsfremd und unverhältnismässig und teuer!

NEIN zur Teilrevision Parkplatzverordnung (PPV)(vgl. S. 659)

Impulsveranstaltung für Wohnungsvermieter

Programm11.30 Uhr Begrüssung

Stadträtin Dr. Claudia Nielsen, Vorsteherin des Gesundheits- undUmweltdepartements der Stadt Zürich

11.35 Uhr Was heisst altersgerechtes Bauen?Heinz Aeberli, Leiter Planung und Bau, Familienheim Genossenschaft Zürich

11.55 Uhr Die kleinen Fallen des AlltagsRoger Bayard, Zentrumsleiter, Spitex-Zentrum Albisrieden

12.15 Uhr Licht, ein unscheinbar scheinender HelferMichael Doser, Leiter neue Geschäftsfelder,Herbert Waldmann GmbH & Co. KG, Villingen-Schwenningen

12.40 Uhr Offene Diskussionmit Stadträtin Claudia Nielsen und den Referenten

13.00 Uhr Stehlunch

Anmeldung bis 15. November 2010 anStadt Zürich, Gesundheits- und UmweltdepartementWalchestrasse 31, Postfach 3251, 8021 ZürichFax 044 412 28 20, E-Mail gud@zuerich.ch

Veranstaltungsort: Verwaltungszentrum Werd (siehe Titelseite)

Gesundheits- und Umweltdepartement

Anmeldung zur Impulsveranstaltung fürWohnungsvermieter «Altersgerechtes Bauen –eine sinnvolle Investition für alle»

Dienstag, 23. November 2010, 11.30 bis 13.30 Uhr

Name, Vorname

Institution

Adresse

PLZ/Ort

Telefon

E-Mail

Ergänzende Angaben (für internen Gebrauch)Sind Sie Mitglied einer der folgenden Organisationen?Wenn ja, bitte ankreuzen. ❑ HEV ❑ SVIT ❑ SVW ❑ VZI

Bitte bis spätestens 15. November 2010 einsenden!Anmeldung auch per E-Mail an gud@zuerich.ch möglich.Es werden keine Teilnahmebestätigungen verschickt.

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Der Anlass wird mitgetragen von

Stiftung Domicil

H V ZürichEHauseigentümerverband Zürich

Schweizerischer Verbandder Immobilienwirtschaft SVIT Zürich

HEV 10 | 2010676

Hintergrund und Zieldieser Veranstaltungsreihe

Schon heute wünscht ein grosser Teil derälteren Menschen, bis zum Lebensende inden eigenen vier Wänden zu leben. DieserTrend wird in Zukunft noch weiter zuneh-men und Wohnungsvermieterinnen und-vermieter werden vermehrt mit den Bedürf-nissen älterer Mieterinnen und Mieter kon-frontiert. Mit dieser Veranstaltungsreihemöchte die Stadt Zürich Hausbesitzerinnenund Hausbesitzern, Liegenschaftsverwaltun-gen und Genossenschaften wichtige Aspek-te des Wohnens im Alter näher bringen.

Altersgerechtes Bauen –eine sinnvolle Investition für alle

Auf vielseitigen Wunsch greifen wir dasThema altersgerechtes Bauen ein zweitesMal auf. Das Interesse an diesem Thema isterfreulich, denn je mehr altersgerechteWohnungen es gibt, desto mehr ältereMenschen können so leben, wie es ihremWunsch entspricht. Und nicht nur das, alleGenerationen schätzen den Komfort alters-gerechter Bauten. Es lohnt sich also fürHauseigentümerinnen und Verwalter, beiBauvorhaben auf diesen Aspekt zu achten.Denn altersgerechte Liegenschaften sindfür alle Mieterinnen und Käufer interessant.

Drei Fachleute beleuchten das Themaaus unterschiedlichen Perspektiven: HeinzAeberli, Leiter Planung und Bau der Famili-enheim Genossenschaft Zürich, führt Sie

aus Sicht des Praktikers in das altersgerech-te Bauen ein. Roger Bayard, als Spitex-Fachmann bestens im Bild über die Wohn-bedürfnisse älterer Menschen, schildert diekleinen Fallen des Alltags, denen ältereMenschen oft ausgesetzt sind.

Michael Doser von der Firma Waldmannaus Villingen-Schwenningen ist Spezialistfür Lichtkonzepte. Er zeigt auf, welcheBedeutung das Licht für die Wohnqualitätund die Sicherheit in den eigenen vier Wän-den hat. ■

Wann: Dienstag, 23. November 2010, 11.30 bis 13.30 UhrWo: Verwaltungszentrum Werd, Werdstrasse 75, 8004 Zürich

(es stehen keine Parkplätze zur Verfügung)

Altersgerechtes Bauen –eine sinnvolle Investition für alle

Impulsveranstaltung für Wohnungsvermieter

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681HEV 10 | 2010

Betreibungsverfahren

AllgemeinesDie Verwertung eines Grund-

stücks wird in der Regel durchdie Einreichung eines gültigenVerwertungsbegehrens eines Gläu-bigers eingeleitet, welches frü-hestens nach Ablauf von sechsMonaten und längstens bis zuzwei Jahren nach Zustellung desZahlungsbefehls eingereicht wer-den darf.

Die Verwertung des Grund-stücks selber hat frühestens einenMonat und spätestens drei Monate nachEingang des Verwertungsbegehrens statt-zufinden. Eine vorzeitige Verwertung kannnur ausnahmsweise stattfinden. Ebensoist ein Aufschub der Grundstücksverwer-tung gegen Leistung von Abschlagszah-lungen nur unter bestimmten Voraus-setzungen möglich. Die Grundstücke wer-den grundsätzlich vom Betreibungsamtdes Ortes verwertet, wo sie liegen.

Befindet sich das Grundstück also aus-serhalb des Kreises des Amtes, das dieBetreibung führt, bedarf es der Rechtshilfedes am Ort des Grundstückes zuständigenAmtes.

Vorbereitungder Verwertung

Die Einreichung des Verwer-tungsbegehrens hat zunächstzur Folge, dass der zuständigeBetreibungsbeamte von Amteswegen eine Verfügungsbe-schränkung erlässt und imGrundbuch anmeldet. Sodannlässt das Betreibungsamt denTermin der Versteigerung min-destens einen Monat vor derVersteigerung im «Kantonsblatt»

und im «Schweizerischen Handelsamt-blatt» (SHSB) publizieren. Danach habendie Gläubiger 20 Tage Zeit, ihre Ansprücheam Grundstück anzumelden.

Diese Ansprüche und jene, die ausdem Grundbuch selber hervorgehen, trägtdas Betreibungsamt in einem Lasten-verzeichnis ein. Dieses dient dazu, die aufdem Grundstück haftenden Dienstbar-keiten, Grundlasten und vorgemerktenpersönlichen Rechte abzuklären.

Eine Abklärung ist erforderlich, weilunter anderem einzelne Lasten dem Er-werber des Grundstücks überbundenwerden und weil die konkrete Belastung

Die Verwertung des GrundstücksKommt es in einem Betreibungsverfahren zur Verwertungeines gepfändeten Grundstücks, steht gemäss dem Bundesgesetzüber Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) entweder dieöffentliche Versteigerung oder der Freihandverkauf zur Verfügung.Von entscheidender Bedeutung für eine sachgerechte Grund-stücksverwertung ist dabei stets, wie die Rechte Dritter, die auf demGrundstück lasten, behandelt werden. Da in der Praxis dieöffentliche Versteigerung regelmässig anzutreffen ist, wird sie indiesem Artikel näher aufgezeigt.

lic. iur.Giuseppe D’Amato,Rechtsanwalt,tel. Rechtsberatung,HEV Zürich

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HEV 10 | 2010682

Betreibungsverfahren

den Verwertungserlös bzw. Mindestpreisbeeinflusst.

Ist einer am Betreibungsverfahren Be-teiligter mit dem Bestand, Umfang, Rangoder der Fälligkeit eines im Lastenverzeich-nis aufgenommenen Anspruchs nicht ein-verstanden, hat er die Möglichkeit, diesenzuerst beim Betreibungsamt zu bestrei-ten und anschliessend in einem Prozessauf Aberkennung des Anspruchs zu kla-gen. Dieses Recht auf Lastenbereinigungsteht auch demjenigen zu, der einen nichtim Lastenverzeichnis aufgenommenen,jedoch behaupteten Anspruch geltendmacht.

Solange das Lastenverzeichnis nichtrechtskräftig ist, darf das Grundstück nichtverwertet werden, sofern sich ein allfälligerStreit auf die Feststellung des Zuschlags-preises auswirkt oder sonstwie berechtigteInteressen verletzt werden. Das rechtskräf-tige Lastenverzeichnis bindet sodann denErwerber des Grundstücks, als er mit demZuschlag auch alle darin enthaltenen Las-ten übernimmt.

Bevor schliesslich zur Verwertung ge-schritten wird, wird das Grundstück nochgeschätzt. Die Schätzung wird zusammenmit dem Lastenverzeichnis und den Steige-rungsbedingungen auf dem Betreibungs-amt zur Einsichtnahme aufgelegt.

VerwertungsverfahrenDie Zwangsversteigerung des Grund-

stücks findet grundsätzlich mit allen aufdem Grundstück haftenden Belastungenstatt. In der Betreibung auf Pfändung oderPfandverwertung, nicht aber in der Betrei-bung auf Konkurs, gilt das Deckungsprin-zip. Und zwar darf der Zuschlag nach drei-maligem Aufruf nur erfolgen, sofern dasAngebot den Betrag allfälliger dem betrei-benden Gläubiger vorgehender pfandgesi-

cherter Forderungen – die Reihenfolgebestimmt sich nach dem Lastenverzeichnis– übersteigt. Erfolgt kein solches An-gebot, so fällt die Betreibung in Hinsichtauf diesen Gegenstand dahin. Ist dasAngebot genügend und kommt es zumZuschlag, werden fällige grundpfandgesi-cherte Schulden vorweg aus dem Erlösbezahlt. Grundpfandgesicherte Schulden,die nicht fällig sind, werden auf den Erwer-ber überbunden. Der Schulder einer über-bundenen Grundpfandverschreibung odereines Schuldbriefs wird allerdings nur frei,wenn ihm der Gläubiger nicht innert einesJahres nach dem Zuschlag erklärt, ihn alsSchuldner beibehalten zu wollen.

Zusätzlich ist bei der Grundstücksver-steigerung auf die Besonderheit des Dop-pelaufrufs hinzuweisen. Der Doppelaufrufkommt insbesondere in Betracht, wennein Grundstück ohne Zustimmung des imRange vorgehenden Grundpfandgläubi-gers nachträglich mit einer Dienstbarkeit,einer Grundlast oder mit einem persön-lichen Recht belastet wird. Zuerst wirddas Grundstück mit der Last aufgerufen.Deckt das Höchstangebot auch die For-derung des vorgehenden Pfandgläubigers,so wird das Grundstück mit der Last zu-geschlagen. Ist das Angebot jedoch unge-nügend, kann der Grundpfandgläubigereinen Aufruf ohne die Last verlangen.Wird hierauf für das Grundstück ein höhe-res Angebot erzielt, so wird ohne die Lastzugeschlagen, und der Grundpfandgläubi-ger kann sogar deren Löschung im Grund-buch verlangen.

Bleibt noch anzumerken, dass bei derZwangsverwertung eines landwirtschaftli-chen Gewerbes oder Grundstücks die Son-dervorschriften des Bundesgesetzes desbäuerlichen Bodenrechts (BGBB) vorbehal-ten sind. ■

685HEV 10 | 2010

Grundstückkauf

Definition GrundstückeGrundstücke im Sinne des Ge-

setzes (Art. 655 ZGB) sind haupt-sächlich Liegenschaften sowie indas Grundbuch aufgenommeneselbständige und dauernde Rech-te (z.B. selbständige Baurechtenach Art. 779 ZGB) und Miteigen-tumsanteile (insb. auch Stock-werkeigentum Art. 712a ff. ZGB)an Grundstücken.

ErrichtungsformÖffentliche Beurkundung

Kaufverträge über Grundstücke sind i.d. R. nur gültig, wenn sie öffentlich beur-kundet sind (Art. 216 Abs. 1 OR, Art. 657Abs. 1 ZGB, § 236 ff. EG ZGB Kt. ZH undNotG und NotVO [insb. § 152 ff.] Kt. ZH;dies gilt – wenn auch nicht unumstritten –für objektiv und subjektiv wesentlicheVertragspunkte, sofern sich die Abma-chungen unmittelbar auf das eigentlicheKaufgeschäft beziehen und den Austauschder Leistungen betreffen). In gleicherWeise formbedürftig sind auch Vorver-träge (Art. 22 Abs. 2 und Art. 216 Abs. 2OR) wie zum Beispiel Reservationsverträge

zum Grundstückkauf. Ausserdemgilt dies für Vereinbarungen zurBegründung eines Kauf- oderRückkaufrechts an Grundstücken(Art. 216 Abs. 2 OR).

Ein limitiertes Vorkaufsrecht,bei dem der Kaufpreis bereitsbekannt ist, bedarf gleich wiealle anderen Kaufverträge überGrundstücke der öffentlichenBeurkundung. Die Einräumungeines Vorkaufrechts, bei dem der

Kaufpreis nicht zum Voraus bestimmt ist,sog. unlimitiertes Vorkaufsrecht, ist indesschon in der Form der einfachen Schrift-lichkeit (= Vorkaufvertrag, der von den-jenigen Personen unterzeichnet ist, diedurch diesen verpflichtet werden) gültig(Art. 216 Abs. 3 und Art. 12 ff. OR). Siehedazu auch HEV 07/10.

Weiter genügt die einfache Schriftlich-keit für den Erbteilungsvertrag im Zusam-menhang mit Grundstücken (Art. 634 Abs.2 ZGB). Eine zusätzliche, aber unechteAusnahme vom Beurkundungszwang liegtbeim Verkauf der Aktien einer Immobilien-AG vor. Dies, obgleich damit wirtschaftlichebenfalls eine Änderung der Verfügungs-

Formvorschriften beimGrundstückkaufvertragDie strengen Formvorschriften, welcher es zum rechtsgültigenAbschluss eines Grundstückkaufvertrages bedarf, rühren daher, dass esdabei meist um Rechtsgeschäfte geht, welche von grosser finanziellerTragweite sind und für die es viele verschiedene Punkte zu beachtengilt, die nachvollziehbar sein müssen. Der Gesetzgeber wollte damitnicht zuletzt die Vertragsparteien vor übereilten und unüberlegten Ver-tragsabschlüssen schützen.

lic. iur.Sandra Heinemann,tel. RechtsberatungHEV Zürich

Grundstückkauf

gewalt stattfindet. Das liegt daran, dassder Kaufgegenstand kein Grundstück ist.Diesbezüglich wird nämlich von einemformlos gültigen Fahrniskauf ausgegan-gen.

Weil im Zusammenhang mit demAbschluss von Kaufverträgen über Grund-stücke oft Vereinbarungen betreffend derErstellung von Gebäuden getroffen wer-den, soll als Nebenbemerkung erwähntwerden, dass beim Abschluss eines Werk-vertrages zum Bau eines Hauses Vorsichtgeboten ist, da dieser bereits mündlichgültig ist.

GrundbucheintragNeben dem Abschluss des beurkunde-

ten Kaufvertrages ist für den Erwerb desGrundeigentums die Eintragung in das

Grundbuch erforderlich (Art. 656 Abs. 1ZGB, Art. 18 GBV). Im Kanton Zürich sindsowohl für die öffentliche Beurkundungvon Kaufverträgen als auch für die Entge-gennahme von Grundbuchanmeldungendie Notariate zuständig. Ihnen obliegt u.a.in der Funktion als Grundbuchamt dieFührung des Grundbuches für die in ihremAmtskreis gelegenen Grundstücke. Sie sindalso zuständig für Eintragungen undLöschungen, An- und Vormerkungen,Grundbuchauszüge, Auskünfte etc. (siehedazu auch § 1 lit. b NotVO Kt. ZH, § 237EG ZGB Kt. ZH und HEV 08/10).

Da die Nichteinhaltung der erforderli-chen Formvorschriften gravierende Folgennach sich ziehen kann, werden diese inder nächsten Ausgabe des Zürcher Haus-eigentümers besprochen. ■

Ausflug Mitgliederforum

✁Anmeldung Forum 9. Dezember 2010, Kloster Einsiedeln

HEV Zürich, Sekretariat Mitgliederforum, Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich,Fax 044 487 17 77, Tel. 044 487 17 03, E-Mail: mitgliederdienste@hev-zuerich.ch

Personenzahl: Mitgliedernummer:(siehe Adressfeld auf letzter Seite)

Name: Vorname:

Strasse:

PLZ und Ort:

Tel.-Nr.: E-Mail:

Bitte Angaben in Blockschrift oder mit Schreibmaschine

Treffpunkt: Marienbrunnen auf dem KlosterplatzFührung: 14.00–15.30 Uhr

Anfahrt mit den öffentlichen Verkehrsmitteln:Einsiedeln und Rothenthurm haben Bahnanschluss im Halbstundentakt.Die übrigen Gemeinden sind mit dem Postauto sehr gut erreichbar.

Anfahrt mit dem Auto:Autobahn Zürich–Chur und Luzern–Gotthard. Es sind Parkplätze vorhanden.

Unkostenbeitrag Fr. 20.– pro Person, zahlbar vor Ort!

Schriftliche Anmeldung bis spätestens Freitag, 12. November 2010, erforderlich.Die Teilnehmerzahl ist beschränkt. Die Anmeldungen werden nach Eingang berücksich-tigt. Sollten Sie bis Ablauf der Anmeldefrist keine Bestätigung erhalten haben, könnenwir Ihre Anmeldung leider nicht mehr berücksichtigen.

HEV 10 | 2010688

Kloster Einsiedelnund StiftsbibliothekDonnerstag, 9. Dezember 2010

Einsiedeln geht auf den Reichenauer Mönch Meinrad zurück,der hier bis zu seinem Tod 861 lebte. Nach seiner Ermordung861 zimmerten die «Waldbrüder» über den Ruinen seinesAltars eine Kapelle. Dort steht heute das Herz der Klosterkirche,die Marienkapelle aus schwarzem Marmor. Der Grundsteinzum Benediktinerkloster Einsiedeln wurde 934 gelegt. DieMarienwallfahrt ist bereits im 13./14. Jahrhundert nachweisbar,Einsiedeln wurde in der Folge zum überregionalen Wallfahrts-ort. Zum Bestand der Stiftsbibliothek gehören heute ca. 1200Handschriften (davon ca. 580 vor 1500), 1100 Inkunabeln undFrühdrucke (bis 1520) sowie 230 000 gedruckte Bände des16.–20. Jahrhunderts.Auf unserer Führung erhalten Sie einen umfassenden Einblickin die 1000-jährige Kultur des Benediktinerklosters und besich-tigen das Kircheninnere und die einmalige Stiftsbibliothek.

691HEV 10 | 2010

Die Eigentumswohnung

Das Gesetz unterscheidet hin-sichtlich baulicher Massnahmenzwischen notwendigen, nützlichenund luxuriösen Veränderungen (Art.647 c–e ZGB). Die Unterscheidungzwischen den notwendigen, nützli-chen und luxuriösen baulichenMassnahmen ist dabei konkret undfallbezogen vorzunehmen. Siehängt auch vom technischen Ent-wicklungsstand und von derZweckbestimmung des Stockwerk-eigentums ab. Im Jahre 1970 konn-ten gewisse Isolationsmassnahmen gegenLärm noch als luxuriös erscheinen. Mit derEntwicklung des Umweltrechts sind diese oftnotwendig geworden, da sie vom Gesetz ge-fördert werden (A. Wermelinger, Das Stock-werkeigentum, N. 115 zu Art. 712a ZGB).

Die Unterscheidung zwischen notwendi-gen, nützlichen und luxuriösen baulichenMassnahmen ist nicht ganz unwesentlich,weil über die verschiedenen Veränderungen(vorbehältlich einer anderen Bestimmung imReglement) in der Regel mit abweichendenQuoren Beschluss gefasst wird. Von Gesetzeswegen reicht für notwendige Massnahmengrundsätzlich das einfache Mehr, die nützli-chen Massnahmen benötigen ein qualifizier-tes Mehr und die luxuriösen Massnahmeneinen einstimmigen Entscheid.

Das Obergericht Zürich hatte kürzlich dar-über zu entscheiden, ob Wintergärten einenotwendige, nützliche oder luxuriöse baulicheMassnahme darstellen. Konkret hatten diebeiden Eigentümer der obersten Wohnungeneines zehngeschossigen Hauses Wintergärtenangebracht, welche weder vom Eingang hernoch aus der näheren Umgebung sichtbarwaren. Bekannt wurde der Bau der Winter-

gärten durch einen Wasserschaden;durch eine undichte Stelle lief vonder Dachterrasse Wasser in die dar-unter liegende Wohnung. DieSanierung bedingte, dass die Win-tergärten abmontiert werden muss-ten. Dadurch erfuhren die übrigenStockwerkeigentümer erst von denWintergärten. Weder gab es dafüreine Baubewilligung noch dieZustimmung der anderen Stock-werkeigentümer.

Die zuständige Behörde erteilte(nachträglich) die Baubewilligung. Und aucheine Mehrheit der Stockwerkeigentümererteilte (nach erfolgter Baubewilligung) dieZustimmung hierfür. In der Folge gelangteein Teil der Stockwerkeigentümer an dasGericht, weil sie die Ansicht vertraten, dass fürdie Zustimmung der Wintergärten nicht nureine einfache Mehrheit benötigt wird, son-dern ein einstimmiger Beschluss vorliegenmuss. Die Kläger betrachteten die Verglasungals Luxus. Das Obergericht Zürich (wie imÜbrigen bereits die Vorinstanz) teilte dieseAnsicht nicht. Es führte aus, dass aus heutigerSicht Wintergärten keinen Luxus mehr dar-stellen würden. Vielmehr würden sie eineWertsteigerung und eine Verbesserung derGebrauchsfähigkeit (Definition für nützlichebauliche Massnahmen) bezwecken. Lediglichvon einer Verschönerung, wovon bei luxuriö-sen Umbauten ausgegangen wird, könnevorliegend nicht die Rede sein. Im Weiterenhielt das Obergericht fest, dass diese Art derModernisierung gerade eine Überalterungvon Gebäuden und damit die Stagnation desWertes verhindert. Aufgrund dieses Entschei-des wurde der Bau der Wintergärten – wennauch nachträglich – definitiv legitimiert. ■

Wintergarten als Luxusobjekt?

RA lic. iur.Cornel Tanno,Rechtsberatung,Prozessführung,HEV Zürich

693HEV 10 | 2010

Mietrecht

Eine echte Option setzt voraus,dass eine Einigung über allewesentlichen Elemente des Miet-vertrages stattgefunden hat. Inder Praxis ist als Beispiel für eineechte Option die folgende Formu-lierung zu finden:

«Der Mieter hat das Recht, dieVerlängerung der festen Vertrags-dauer (die am 30.9.2007 endet)einmal um weitere fünf Jahre zuverlängern, das heisst bis zum 30.September 2012. Wenn der Mieter von die-ser Option Gebrauch machen will, so hat erdies dem Vermieter spätestens zwölf Mona-te vor Ablauf der festen Vertragsdauer miteingeschriebenem Brief mitzuteilen.»

Sind die vertraglichen Konditionen, wiedie Höhe des Mietzinses, nicht im Vorausbestimmt, so liegt eine unechte Optionvor. Scheitern die Verhandlungen überden neuen Mietzins, wird das Mietverhält-nis grundsätzlich beendigt. Allerdings könn-te der Mieter der Versuchung nachgeben,ein Erstreckungsbegehren fristgereicht bei

der Schlichtungsbehörde einzurei-chen. Das ist ja auch bei befriste-ten Mietverträgen möglich. Dazuhat er nach Art. 273 Abs. 2 lit. bOR 60 Tage vor Ablauf der ver-einbarten Mietdauer bei derzuständigen Schlichtungsbehördesein Gesuch einzureichen (Aus-führliches dazu in HEV 1/06).

Selbst wenn er das nicht tut,ist die Gefahr aber nicht gebannt.Verbleibt die Mieterschaft näm-

lich im Mietobjekt und bezahlt sie weiterhinden Mietzins, so könnte die stillschweigen-de Fortsetzung des Mietverhältnisses ange-nommen werden (vgl. HEV 8/09). In derPraxis wird das in der Regel als unbefristeteErneuerung behandelt, es sei denn die Par-teien können beweisen, dass sie einen befris-teten Vertrag oder eine aussergerichtlicheErstreckung vereinbart haben.

In Anbetracht der Schwierigkeiten, wel-che die Handhabung von unechten Optio-nen bietet, und der Risiken, welche sie ber-gen, empfiehlt sich: Hände weg davon. ■

Ist die unechte Optioneine gute Option?Befristete Mietverträge können ein Optionsrecht vorsehen, eineVertragsklausel, welche einer der Vertragsparteien erlaubt, das Miet-verhältnis durch einseitige Willenserklärung zu verlängern. Nichtjede Option stellt für den Vermieter aber wirklich eine Option dar.

lic. iur.Tiziano Winiger,tel. RechtsberatungHEV Zürich

Für Infos rund um die Uhr: www.hev-schweiz.chwww.hev-zh.chwww.hev-zuerich.ch

695HEV 10 | 2010

Mietrecht

KündigungsterminDer Kündigungstermin ist der

Tag, auf den das Mietverhältnismit Kündigung beendet wird (=Ende der Mietdauer). Die Kündi-gung kann frühestens auf dennächstmöglichen Kündigungster-min ausgesprochen werden. Dieseauf einen späteren Termin auszu-sprechen, ist der kündigendenPartei unbenommen, allerdingshat die andere Partei dann ihrer-seits die Möglichkeit, selber dasbereits gekündigte Mietverhältnis auf dennächstmöglichen Termin zu beenden. Inerster Linie ist der Vertrag als Parteiverein-barung ausschlaggebend, welche Kündi-gungstermine gelten sollen. In der Regel istdas ein Monatsende, es kann aber ein belie-biger Tag vereinbart werden, aufgrund derVertragsfreiheit können somit die Parteienden Kündigungstermin grundsätzlich freivereinbaren. Grenze: falls die Voraussetzun-gen der Widerrechtlichkeit gegeben wären.Nicht zwingend sind gleiche Kündigungs-termine für beide Parteien.

Haben die Parteien keine Kündigungs-termine vereinbart, gilt der Ortsgebrauch,

oder sofern ein solcher fehlt, dasGesetz (Art. 266c OR). Betref-fend Ortsüblichkeit gilt fürZürich Folgendes: Stadt resp.Bezirk Zürich: 31. März, 30. Sep-tember. Kanton Zürich resp. rest-liche Bezirke: teils wie StadtZürich, teils zusätzlich 30. Juni.Genauere Informationen dazuerteilen die örtlichen Schlich-tungsstellen.

Ist kein Ortsgebrauch fest-stellbar oder nicht relevant, grei-

fen die gesetzlichen Kündigungstermine.Dabei kommt es auf die Art der Mietsachean. Bei Wohn- und Geschäftsräumen fälltder Kündigungstermin jeweils auf das Endeeiner dreimonatigen Mietdauer (mangelsOrtsgebrauch). Bei Geschäftsräumen istjeweils im konkreten Fall abzuklären, ob diegemieteten Räumlichkeiten solche sind, diedem Betriebe eines Unternehmens oder derAusübung einer beruflichen Tätigkeit die-nen. Mindestens im weiteren Sinne muss essich dabei um eine wirtschaftliche resp. ge-winnstrebige Tätigkeit des Mieters handeln.Dienen diese höchstens in sehr mittelbarerWeise einer geschäftlichen Tätigkeit, bedür-

Die häufigsten Fehler bei Kündigungen sind formeller Art.Meistens stolpern Vermieter über banale Fehler. Da die Folgengravierend sein können, erinnern wir wieder einmal an einenTeilaspekt davon, den zeitlichen.

Die Kündigung – Termine und FristenEin unbefristetes Mietverhältnis kann von beiden Parteien unterEinhaltung von Kündigungsfrist und -termin gekündigt werden. Das giltauch für das «unecht befristete» Mietverhältnis mit der Formulierung:«frühestens kündbar per/auf …».

lic. iur.Kathrin Spühler,tel. Rechtsberatung,HEV Zürich

697HEV 10 | 2010

Mietrecht

bei-spielsweise in einem Verfahren um An-fechtung oder Erstreckung der Kündigung,sowie im Ausweisungsverfahren geltendgemacht werden.

Die Regel von Art 266 a OR gilt auch fürausserordentliche Kündigungen, aber nurfür Fälle, wo die Kündigung in zeitlicherHinsicht fehlerhaft ist und korrigiert werdenkann. Wenn allerdings andere gesetzlicheVoraussetzungen einer ausserordentlichenKündigung (formell oder materiell) nichterfüllt sind, ist diese unwirksam resp.anfechtbar. Eine Konversion einer unwirk-samen ausserordentlichen Kündigung ineine gültige ordentliche Kündigung istgemäss gängiger Lehre und Praxis eherausgeschlossen. Somit ist im Einzelfall vonKündigungen wegen Zahlungsverzug (Art.

257d OR) und grober Pflichtverletzung(Art. 257f. OR) immer genau zu prüfen, obdie gesetzlichen Gründe vorliegen, ansons-ten eine Ungültigkeit und schlimmstenfallseine Kündigungssperre von drei Jahren ris-kiert wird. Wird z.B. eine Zahlungsverzugs-kündigung auf den falschen Termin oderunter Missachtung der vertraglichen odergesetzlichen Kündigungfrist ausgespro-chen, kann dies korrigiert werden resp. dieKündigung entfaltet Wirkung auf den rich-tigen Zeitpunkt. Ist allerdings die gesetz-liche Mahnfrist von dreissig Tagen fürWohn- und Geschäftsräume nicht einge-halten worden, ist die Kündigung unwirk-sam und kann auch keine Wirkung auf dennächstmöglichen ordentlichen Termin ent-falten. ■

HEV 10 | 2010696

Mietrecht

fen dadurch weder einer längeren gesetzli-chen Kündigungsfrist noch eines Kündi-gungsschutzes: in solchen Fällen kommendie Bestimmungen für möblierte Zimmerund Einstellplätze/Garagen zum Zuge, wel-che die Parteien mit einer Frist von zweiWochen auf Ende einer einmonatigenMietdauer kündigen können. Auch beimöblierten Zimmern ist immer im Einzelfallzu prüfen, ob es sich auch wirklich um einsolches im Sinne des Gesetzes handelt, ins-besondere wenn Küche und Bad zur Mitbe-nutzung zur Verfügung stehen, wie das beieinigen Wohngemeinschaften der Fall ist.Anderenfalls kämen dann die Bestimmun-gen über Wohnungen zur Anwendung.

KündigungsfristDie Kündigungsfrist ist die Zeitspanne,

die zwischen dem Empfang der Kündigungund dem Kündigungstermin einzuhalten ist.Wie der Kündigungstermin sind auch dieKündigungsfristen von den Parteien freiwählbar: allerdings sind die gesetzlichenMinimalfristen zwingend einzuhalten. BeiWohnräumen sind dies drei Monate, beiGeschäftsräumen sechs Monate. Die Fristendürfen jedoch verlängert werden (relativzwingend). Wird aber z.B. eine Garage zu-sammen mit einem Wohn- oder Geschäfts-raum vermietet, gelten für diese ebenfallsdie gesetzlichen Minimalfristen (funktiona-ler Zusammenhang). Ausschlaggebend istdafür der vertragliche Verwendungszweckder Hauptmietsache, dies selbst dann,wenn Wohnräume vertragskonform zuGeschäftszwecken vermietet werden. Fallsdie Parteien unterschiedliche Kündigungs-fristen für Mieterschaft und Vermieterschaftvereinbaren wollen, ist das zulässig, soferndie Minimalfristen gewahrt werden, un-abhängig davon, welcher Partei die kürzereFrist eingeräumt wird. Die vertragliche Ver-

einbarung, dass für eine Wohnung nur eineeinmonatige Frist gelten soll, ist nichtrechtsgültig, selbst wenn die Parteien diesso abgemacht haben, sofern sich eine Parteizu einem späteren Zeitpunkt auf die zwin-genden gesetzlichen Miminalfristen beru-fen sollte.

Nebenbei sei erwähnt, dass auch fürMietzinsanpassungen und andere einseitigeVertragänderungen diese Termine und Fris-ten einzuhalten sind. Allerdings werden dieFristen laut Art. 269d OR um zehn Tageverlängert. Wie bei Kündigungen ist auchhier zwingend das amtliche Formular zuverwenden.

Nichteinhaltung vonKündigungsfrist oder -termin

Bei Nichteinhaltung von vertraglichen,ortsüblichen oder gesetzlichen Kündigungs-terminen entfaltet die Kündigung ihre Wir-kung auf den nächstmöglichen Termin (Art.266a OR). Diese Bestimmung findet in derRegel Anwendung, wenn die Kündigungauf einen falschen Zeitpunkt ausgespro-chen wird. Raum besteht allerdings dafür,mit der gekündigten Partei auf die Kündi-gung zu verzichten, oder die Kündigungauf den «falschen» Zeitpunkt zu akzeptie-ren. Aus blossem Schweigen des Kündi-gungsempfängers ergibt sich aber nichtautomatisch ein Einverständnis. Laut demGrundsatz von Treu und Glauben soll diegekündigte Partei die andere Partei überden Mangel der Kündigung orientieren. Beiböswilliger Unterlassung dieser Informationkann eine Schadenersatzpflicht resultieren.Im Extremfall kann sogar Rechtsmissbrauchangenommen werden mit der Folge, dassdie Kündigung dann gar auf den ange-gebenen, rechtlich ungültigen Zeitpunktwirksam wird. In der Regel kann aber derMangel auch zu einem späteren Zeitpunkt,

Aus dem Seminarinhalt:– Die Verwaltungsübernahme– Die Vermietung– Der Mietvertrag– Der Mietzins– Die Mietzinsanpassung– Die Nebenkosten– Die Mängelrechte im Mietrecht– Die Renovation– Die Hauswartung– Die Versicherungen des Hauseigentümers– Die Kündigung– Der Wohnungswechsel– Das Mahnwesen im Mietrecht

Seminarkosten inklusiv ausführlicherDokumentation und Stehlunch an beidenKurstagen

Mitglieder* Einzel: Fr. 750.–Ehepaar:** Fr. 1400.–

Nichtmitglieder Einzel: Fr. 850.–Ehepaar:** Fr. 1600.–

* Mitgliedervergünstigung kann nur bei Angabeder Mitglied-Nr. gewährt werden(vgl. Adressfeld auf letzter Seite).Mitglieder- und Rechnungsadresse müssenübereinstimmen.

**Nur 1 Dokumentation

Anmeldeschluss:14 Tage vor Kursbeginn. Bei Annullierungennach Anmeldeschluss ist eine Bearbeitungs-gebühr von 30% der Seminarkosten zu entrich-ten. Bei unentschuldigtem Nichterscheinen blei-ben die vollen Seminarkosten geschuldet. EineVertretung ist selbstverständlich willkommen.

HEV Zürich, Sekretariat Seminare,Albisstrasse 28, Postfach, 8038 Zürich,Fax 044 4871777, Tel. 044 487 17 03,E-Mail: mitgliederdienste@hev-zuerich.ch

LiegenschaftsverwaltungFreitag, 12. und 26. November 2010 (2-Tages-Kurs), 8.30 bis 16.30 UhrSeminarort: Kongresshaus Zürich

Seminar/Workshop

Anmeldung für Seminar/Workshop«Liegenschaftsverwaltung»vom 12. und 26. November 2010

mit Ehepartner

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70310 | 2010

Unser Garten

Oerlikoner MFO-Parkgewinnt europäischen GartenpreisDer MFO-Park von Burckhardt+Partner in Oerlikon ist mit dem Gartenpreisdes European Garden Heritage Network (EGHN) in der Kategorie «Zeitgenössi-scher Garten» ausgezeichnet worden. Dies ist bereits die vierte internationaleAnerkennung* für den MFO-Park.

Der MFO-Park gilt international als bedeutende zeitgenössische Grün-anlage. Die nach der Maschinenfabrik Oerlikon benannte grüne Oase im grösstenUmnutzungsgebiet der Stadt Zürich wird acht Jahre nach der Einweihungimmer mehr von Natur übernommen und wird zunehmend zum beliebten Treff-punkt und Erholungsraum für die Bevölkerung. Die Idee der riesigen Garten-laube stammt von der Planergemeinschaft MFO-Park burckhardtpartner/rader-schall und wurde im Auftrag von Grün Stadt Zürich ausgeführt.

* Der Gartenpreis des European Garden Heritage Network folgt auf den «Public Design-Preis»,«Play and Leisure Award», die «Public Space»-Auszeichnung auf internationaler Ebene sowiedie Auszeichnung für gute Bauten in der Stadt Zürich.

705

Unser Garten

HEV 10 | 2010

FarbenfrohesFrühlingsspektakelpo. Noch freuen wir uns überden herbstlichen Feuerzauber und schonmüssen wir an den Frühling denken:Zeit, die Zwiebeln zu stecken. Das ist jakeine Hexerei, und doch kann manmit relativ geringem Aufwand grossartigeEffekte erzielen, wenn man zu kom-binieren weiss. Hier ein paar Anregungendes Internationalen Blumenzwiebel-Centrums IBC.

Perfekte Harmonie: Märzenbechermit Tulpen in sanften Pastelltönen.

Ein Traumpaar: Schachbrettblumenmit weissen Vorfrühlingsanemonen

Dynamik und Farbe: Zierlauch und Tulpen

70710 | 2010

Unser Garten

Alle Frühlingsblüher, die als Zwiebeln an-geboten werden, sollten dringend baldgepflanzt werden. Sie brauchen die Wärmeder Erde und die Niederschläge des frühenHerbstes, um neue Wurzeln zu treiben. Jebesser das Wurzelwerk, umso prachtvollerkann sich die Pflanze im Frühjahr entwickeln.Fritillarien (Kaiserkronen) Türkenbund-Lilienund Schachbrettblumen sowie die lila blü-henden Allium (Zierlauch) sollten über den

Winter trocken stehen. Hier lohnt es sich, mitKies für einen guten Wasserabzug zu sorgen.Generell sagt man, dass die Zwiebel 1,5 Malso tief in den Boden soll, wie ihre eigeneHöhe ist. Tulpen sind gefährdet durch Mäuseim Boden. Sie werden gefressen oder nurherumgeschleppt und wachsen dann ganzwoanders, als wir es geplant und gepflanzthatten. Generell stehen alle Zwiebelpflanzeneher gerne trocken als nass. Deshalb gedei-

Herbstpflanzung – der ideale ZeitpunktText: Ruth Jehring, Grueber + Co. Pflanzenschulen, LangnauFotos: BGL Bundesverband Garten-, Landschafts- und Sportplatzbau e.V.

Jetzt im früheren Herbst sind die Böden recht warm vom Sommer.Das Leben im Boden ist sehr aktiv, was wir an unseren Komposthaufengut erkennen können. Es ist eine gute Jahreszeit, um verschiedeneneue Pflanzungen anzulegen.

Immergrüne Laub- und Nadelgehölze tragen mit ihremFormenreichtum und den vielen Grüntönen dazu bei,dass der Garten das ganze Jahr über Farbe zeigt, auchim Winter.

70910 | 2010

Unser Garten

im Herbst nass. Vermutlich hat es mit demtaunassen Wetter zu tun. Denkt man aber anden letzten Niederschlag, so merkt man, dassman sich kaum mehr daran erinnern kann.Nachdem die Pflanze gut eingeschwemmtwurde, sollte sie immer wieder einmal kon-trolliert werden, betreffend das Wasser, dassie zur Verfügung hat. Kurz mit dem Fingerdie oberste Erdschicht entfernt, wird sich zei-gen, wie feucht oder wie trocken der Bodenwirklich ist.

Alle Koniferen (Nadelgehölze) wachsengut und schnell an, wenn sie jetzt gepflanztwerden. Hier sollen die Feuchtigkeit des

Bodens beachtet (siehe oben) und die Pflan-zen wenn nötig mit Wasser versorgt werden.Es gibt aber bei den Koniferen eine Ausnah-me, und dies ist die Eibe. Taxus (Eibe) könnenbei guter Pflege mitten im Sommer gepflanztwerden. Am schnellsten und ohne Ausfällewachsen sie im Frühjahr an. Im Herbstgepflanzte Eiben verfärben sich oft rotbraunund werden lange nicht mehr schön. Meistwird dies von einem massiven Nadelverlustbegleitet, was die Pflanzen sehr unansehnlichwerden lässt.

Bei den Laubgehölzen würde ich die nichtganz winterharten wie Caryopteris (Bartblu-men), Freilandfuchsien und Perovskia (Blau-raute) bevorzugt im Frühjahr pflanzen. Alleanderen wachsen gerne und gut im Herbstan. Das Wurzelwachstum ist bei 12 Grad überNull am intensivsten, und genau diese Tem-peratur herrscht im Herbst vor. Aber auch hiergibt es Ausnahmen. Birken wachsen ambesten an, wenn sie voll im Laub stehen. Daskann, wenn sie in der Baumschule im Topfstehen, beinahe das ganze Jahr sein. Egalwann gepflanzt wird, die Erdballen sollenimmer feucht in den Boden kommen undnicht trocken. Je nachdem ist es ratsam, diePflanze in ihrem Topf vor dem Pflanzen zuwässern.

Auch Stauden und Bodendecker lassensich gut im Herbst pflanzen. Bis heute habeich keine schlechten Erfahrungen damitgemacht. Wenn starke Fröste kurz nach derNeupflanzung kommen, kann es sein, dassder Frost die Pflanzen lockert. In einer frost-freien Periode, spätestens im Frühjahr musskontrolliert werden, ob die Pflanzen fest mitdem Boden verbunden sind. Liegen sie lockerin ihren Pflanzgruben oder gar daneben,müssen sie erneut angedrückt werden.

Beachtet man diese Tipps, sollten Neu-pflanzungen kein Problem sein und zumErfolg führen! ■

Bodendeckende Stauden wie Golderdbeeren(Waldsteinia ternata) und das blau blühendeFrühlings-Gedenkemein (Omphalodes verna) bil-den schöne Übergänge zwischen gepflastertenWegen und Gehölzpflanzungen.

Einfach schön: das Frühlings-Gedenkemein.Diese Staude bereichert unter anderem Stand-orte im lichten Schatten unter Bäumen –statt kahler Erde ein dichter Teppich aus frisch-grünen Blättern und himmelsblauen Blüten.

HEV 10 | 2010708

Unser Garten

hen die Dichternarzissen und die Oster-glocken an Strauchrändern besonders gut.Die Schneeglöckchen machen oft in denersten Jahren viel Kraut und blühen nur spär-lich. Sind sie aber zu Hause, verbreiten sie sichrasend schnell und blühen üppig.

Für Rasenflächen ist es bereits etwas zuspät. In anderen Jahren mit einem mild war-men Altweibersommer wäre es durchausmöglich. Rasen braucht in der ersten Zeit vielWärme. Fehlt diese Wärme anfänglich undder Rasen kann nicht stark genug werden,ehe es Winter wird, ist mit Schneeschim-mel zu rechnen. Schneeschimmel (Gerlachianivalis) sieht aus wie mit dem Zirkel gemaltekleinere oder grössere schimmlig grau-brau-weisse Flecken. Die Ursache ist die langeDunkel-periode unter der Schneedecke, dieden noch schwachen Rasen mit ihrem Pilz-geflecht zerstört hat.

Viel Aufmerksamkeit sollte bei der Herbst-pflanzung der Pflanzmulde gewidmet wer-den. Diese soll doppelt so gross sein wie derBallen der Pflanze. Wenn möglich auch dop-pelt so tief. Steht die Pflanze auf aufgeschüt-tetem Erdreich, ist der Wasserabzug gewähr-leistet. Wichtig, da die kalte und vor allemnasse Jahreszeit vor der Türe steht, das seitli-che Auffüllmaterial gut mit den Füssen antre-ten, damit eine Verbindung zwischen Ballenund Erde entsteht. In den obersten 15 cmwird frisches Substrat eingemischt, ehe dieausgehobene Erde wieder eingefüllt wird.Diese Bodenauffrischung kann eine gekauftePflanzerde oder auch gut gereifte Kompost-erde sein. In der obersten Schicht ist das Wur-zelwachstum am stärksten.

Obstbäume, die oft als ballenlose Pflanzeangeboten werden, können gut im Herbstgepflanzt werden. Ich schlage, nachdem ichdie Pflanzmulde vorbereitet habe, immererst den Pfahl ein, damit der Pfahl nicht diestärkste Wurzel durchtrennt. Ist der Baum

gepflanzt, ist es eher schwierig zu wissen, wodie Wurzeln sind. Der Pfahl sollte auf die Son-nenseite, und zwar in der Himmelsrichtung,in der die Frühlingssonne aufgeht. Baum-stämmen kann die Frühlingssonne nämlichgrossen Schaden zufügen. Scheint sie warmauf das von der Nacht gefrorene Holz, kanndieses aufreissen und es entstehen empfindli-che Wunden. Man nennt diese Frostplatte.Oft erholt sich der Baum schlecht oderschlimmstenfalls gar nicht mehr.

Etwa ein halbes Jahr ist allen frisch ge-pflanzten Pflanzen erhöhte Aufmerksamkeitzu schenken. Man geht oft davon aus, es sei

Farbe das ganze Jahr über – Kriechspindelnmachen das möglich. Von diesen immergrünenBodendeckern, die sich auch gut für die Bepflan-zung von Töpfen und Kästen eignen, gibt esviele Sorten mit interessant gefärbten Blättern.

Unwiderstehlich: Obst aus dem eigenenGarten. Die grosse Sortenvielfalt macht es mög-lich, auch für kleine Gärten Apfelbäume oderandere kleinbleibende Obstgehölze zu finden.

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HEV 10 | 2010

Foto

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Herbstlicher Feuerzauberpo. Wenn wir in unseren Breitengraden

an den Herbst denken, schleichen sichschnell Überlegungen ein, ob wir nicht inden Süden auswandern sollten. Denken wirdoch als Erstes an grauen Himmel, Nieselre-gen und Nebel. Dabei leuchten dann unsereWälder in den buntesten Farben. Dass wirdiese Farborgie Altweibersommer nennen,macht die Sache sprachlich auch nichtattraktiver. Wie viel mehr verspricht dochIndian Summer, obwohl es genau für das-

selbe Phänomen steht. Es ist nicht nötig,nach Kanada oder New England zu fliegen,um uns von ihm verwöhnen zu lassen. Einpaar Schritte, vielleicht sogar der blosse Blickaus dem Fenster genügen meistens. Auchsind keine endlosen Wälder erforderlich,praktisch in jedem noch so kleinen Gartenhat es Platz für einen herbstlichen Knallef-fekt, denn Pflanzen, welche bevor sie ihrLaub abwerfen, nochmals den Farbkastenvoll einsetzen, gibt es in allen Grössen. ■

Ginkgo

Zauberhasel (Hamamelis mollis)

Ahorn

715HEV 10 | 2010

Drucksachenverkauf

Heizen und Lüften im WohnhausWelches ist die richtige Heizanlage für Ihr Haus? Wie soll eine Heizung saniert werden?Welcher Energieträger kommt für Ihre Liegenschaft in Frage? Lohnt sich der Einbau einer Lüftungs-anlage? Welche Vor- und Nachteile hat diese? Der HEV-Ratgeber vermittelt einen Überblicküber die wichtigsten Probleme und Lösungsmöglichkeiten.

Der Ratgeber soll Hauseigentümer zudem in die Lage versetzen, ihre Heizung fachgerecht zu betrei-ben und zu betreuen.

Der HEV-Ratgeber «Heizen undLüften im Wohnhaus» ist als Hilfe undWegleitung im Entscheidungsprozessfür «Hauseigentümer» konzipiert.

Richtiges LüftenModerne Fenster schliessendicht und lassen kaum noch Wärmeund Feuchtigkeit durch. Dies isteigentlich erwünscht und ganz imSinn der Erfindung. Nur wirdgegenüber früher weniger Frischluftzu- und Feuchtigkeit abgeführt.

Da erwerbstätige Bewohnerinnen undBewohner nur morgens und abends lüften können, werdendie Fenster gerne die ganze Nacht offen gelassen, um in «frischer Luft» schlafen zukönnen. Dies kann bei tiefen Temperaturen zu einem Auskühlen der Mauern führen.Dadurch bildet sich Kondenswasser, der perfekte Nährboden für Schimmel.

Am besten wird eine Wohnung täglich zwei- bis viermal während rund fünf Minutendurch vollständiges Öffnen der Fenster gelüftet. Dadurch wird die zu feuchte und «verbrauchte»Luft rasch erneuert, ohne dass sich die Wohnung zu sehr abkühlt und mit viel Energiewieder aufgewärmt werden muss. Unbedingt zu vermeiden ist ein Dauerlüften durch offeneKippfenster!

Das Informationsblatt des HEV informiert detailliert über «Richtiges Lüften» und ist zur Abgabean Mieter geeignet.

Bestellformular siehe Seite 719 Online-Bestellung unter www.hev-zuerich.ch

717HEV 10 | 2010

Leserseite

Die beiliegenden Fotos hatein Kollege von mir in derWohnung seiner Nachbaringemacht. Die Handwerkerhatten den Auftrag, eine Kern-bohrung durch die Mauer zumachen, um ein Glasfaser-kabel im Haus einzuziehen.Die Idee war natürlich, dass soin der Mauer gebohrt würde,dass das Kabel am Endeunsichtbar bleibt.

Am Abend als die Stockwerkeigentüme-rin nach Hause kam, war kein Handwerkerin Sicht. Davon, dass einer dagewesen war,zeugte unübersehbar ein Loch durch Wand

und Parkett und ein sichtbares StückSchlauch, welches wohl das Glaskabel ent-hielt. Dass ein Teil des Zements durch dasLoch ins Zimmer geraten war und einegrosse Sauerei verursacht hatte, erscheintschon fast als nebensächlich. Offenbar fandman diese Lösung normal, denn wie manauf dem Foto sieht, war die Wand nachdem Bohren wieder verputzt worden, undniemand hatte es für nötig befunden, mitder Eigentümerin Kontakt aufzunehmenoder wenigstens eine Notiz zu hinterlassen.

Ich hätte nicht gedacht, dass das in derSchweiz vorkommen kann. ■

W. A. (Name der Redaktion bekannt)

Unglaublich, aber wahr

Drucksachen

BestellformularPreise

Mitglieder NichtmitgliederBestellnummer Anzahl Fr. Fr.

Formulare zum Abschluss von Mietverträgen (inkl. 7,6% MwSt.)30009 Anmeldung für gewerbliche Räume 1.20 1.8030010 Anmeldung für Wohnräume 1.20 1.8010006 Mietvertrag für Wohnräume inkl.

Allg. Bedingungen (2007) Set à 2 Stk. 4.50 5.5010008 Mietvertrag für möblierte Zimmer

inkl. Allg. Bedingungen (2007) Set à 2 Stk. 4.50 5.5010009 Mietvertrag für Geschäftsräume

inkl. Allg. Bedingungen (1994) Set à 2 Stk. 5.50 6.5010030 Mietvertrag für Garagen und

Autoabstellplätze (1994) Set à 2 Stk. 3.50 4.5010005 Mietvertrag für Ferienwohnungen Set à 2 Stk. 3.50 4.5020000AHausregeln mehrsprachig «Zürisäcke in Container» 1.80 2.3020000B Hausregeln mehrsprachig «Gebührenpfl. Abfallsack» 1.80 2.3020001 Hausordnung deutsch (2007) 1.80 2.30

franz. ital. engl. span. 4.50 5.50türk. alb. serbokr. 4.50 5.50

20010 Waschküchenordnung deutsch 1.80 2.30franz. ital. engl. span. 4.50 5.50türk. alb. serbokr. 4.50 5.50

10507 Inventarverzeichnis Set à 2 Stk. 3.50 4.5010501 Zusatzvereinbarung Einfamilienhaus Set à 2 Stk. 3.50 4.5010012 Zusatz betr. Veränderungen durch Mieter Set à 2 Stk. 3.50 4.5010504 Zusatzvereinbarung Haushaltgeräte Set à 2 Stk. 3.50 4.5030011 Zustimmung zur Untervermietung Set à 2 Stk. 3.50 4.5010502 Vereinbarung über die Heimtierhaltung (1995) Set à 2 Stk. 3.50 4.50

Formulare zur Beendigung von Mietverträgen (inkl. 7,6% MwSt.)30000 Kündigungsformular Set à 2 Stk. 1.20 1.2030020 Merkblatt für die Wohnungsabgabe (Mieter-Info) 1.20 1.8030021 Richtig gereinigt und gepflegt (6 Seiten) 5.50 8.5030030 Protokoll über Mieterwechsel 1-seitig, Garnitur 3-fach 2.80 3.8030040 Protokoll über Mieterwechsel 4-seitig, Garnitur 3-fach 5.50 6.5030060 Wohnungsabnahme-Wegleitung (8 Seiten) 2.80 3.8030032 Mängelliste Garnitur 3-fach 3.20 4.–30034 Protokoll für gewerbliche Räume Garnitur 3-fach 3.20 4.–30050 Schlussabrechnung Garnitur 2-fach 2.80 3.5020071 Lebensdauer verschiedener Wohneinrichtungen (2008) 6.50 8.50

Formulare zur Hauswartung (inkl. 7,6% MwSt.)40018 Bewerbung für Hauswartsdienste 1.70 2.3040011 Arbeitsvertrag für Hauswartsdienste

inkl. Pflichtenheft und Aufgaben (1994 A) Set à 2 Stk. 7.50 8.5010041 Tarif nebenamtliche Hauswartung

(Neu überarbeitete Ausgabe 2010) 3.50 4.3040019 Hauswartabrechnung Garnitur 2-fach 1.80 2.30

Diverse Verträge (inkl. 7,6% MwSt.)10060 Hausverwaltungsvertrag inkl.

Allg. Bedingungen (1999) Set à 2 Stk. 5.50 6.5010070 Verwaltungsvertrag für STWE inkl.

Allg. Bedingungen (1999) Set à 2 Stk. 5.50 6.5010071 Checkliste zur Ausschreibung von

Verwaltungsmandaten STWE (2009) 7.– 9.–10072 Checkliste zu Funktion & Aufgaben eines Revisors (2009) 5.– 6.5010080 Verkaufsauftrag Set à 2 Stk. 5.50 6.5010050 Bauvertrag Set à 2 Stk. 8.50 11.–✁

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Mitgliedernummer: (siehe Adressfeld auf letzter Seite)

Name: Vorname:

Strasse: PLZ/Ort:

Tel.-Nr.: E-Mail:

PreiseMitglieder Nichtmitglieder

Bestellnummer Anzahl Fr. Fr.

Diverse Formulare und Merkblätter (inkl. 7,6% MwSt.)20030 Register für Liegenschaftenverwaltungs-Ordner 16.– 20.–20040AMietzinsänderungsformular (blau, 2010) Neu Set à 2 Stk. 1.20 1.8020040B Mietzinsänderungsformular (blau, 1990) Set à 2 Stk. 1.20 1.8020070 Tabelle für Mietzinserhöhung aufgrund

wertvermehrender Investitionen (2009) 9.– 11.–20130 Heizkostenabrechnung Set à 2 Stk. 2.30 2.8020011 Waschküchenstromtabelle 1.80 2.3020002 Briefkastenkleber «Bitte keine Werbung» 1.20 1.8020004 Briefkastenkleber «Bitte keine Gratiszeitung» 1.20 1.8020005 Briefkastenkleber

«Bitte keine Werbung und keine Gratiszeitung» 1.20 1.8020003 Richtiges Lüften 1.80 2.30

Broschüren und Bücher (inkl. 2,4% MwSt.)40079 Aus Bauschäden lernen (2008) 28.– 32.–20034 Beendigung des Mietverhältnisses (1997) 13.50 15.–40025 Bäume und Sträucher im Nachbarrecht (2007) 35.– 45.–40005 Buchhaltung für die Liegenschaft (Heft) (2009) 19.50 22.5040051 Der Mietzins (2008) 25.50 29.5040055 Erben und Schenken (2009) 29.– 29.–40056 Fristwahrung im Mietrecht (2003) 20.– 25.–40083 Handbuch Steuern und Immobilien (2007) 89.– 104.–50006 Handbuch-Ordner Liegenschaftenverwaltung, vollständig

überarbeitete Auflage 2006 (inkl. 7,6% MwSt.) 157.– 187.–50007 Handbuch Liegenschaftenverwaltung auf CD-ROM 157.– 187.–50008 Handbuch und CD-ROM zusammen 197.– 227.–60003 Handwerkerverzeichnis (2009/10) 4.– 5.–40086 Hausschädlinge (2006) 32.50 37.5040053 Heizen und Lüften im Wohnhaus (2004) 32.– 37.–40096 Immobilien – Steuern, Rendite, Nachfolge (2005) 18.50 21.5040054 Mietrecht heute (2009) 24.– 28.–40057 Nachbarrecht (2007) 34.50 39.5040098 Nebenkosten/Heizkosten (2009) 29.50 33.5020032 Nebenkosten-Wegleitung (2010)

Verlängerter Subskriptionspreis bis 31.12.2010 19.– 23.–40052 Praxis-Ratgeber Hausbau (2007) 27.50 32.5040091 Ratgeber: Hypotheken (2009) 29.– 29.–40089 Ratgeber: Pensionierung (2009) 29.– 29.–40092 Ratgeber: Unterhalt, Renovation, Sicherheit (2002) 35.– 40.–40099 Ratgeber: Sicherheit (2006) 28.50 33.5040020 Schnitt und Pflege der Gehölze im Garten (1992) 7.20 8.–40097 Steuerratgeber für Wohneigentümer (2006) 28.– 32.–40085 Stockwerkeigentum (2009) 43.– 48.–40087 Stockwerkeigentum (Broschüre, 16 Seiten) 5.– 8.–20033 Vom Abschluss des Mietvertrages

bis zur Übergabe des Mietobjekts (1998) 9.– 10.–20037 Wohneigentum in der Zürcher Steuererklärung 2009 Neu! 21.– 25.–40095 Wohnen und geniessen ab 50 (2005) 29.50 36.5040093 Wohntraum Wintergarten (2004) 28.– 32.–

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723HEV 10 | 2010

Aus den Sektionen

Der Hauseigentümerverband Dübendorf & Oberes Glattal lädt Sie ein zu eineminteressanten Vortrag zum Thema

Stockwerk-EigentumImmer wieder tauchen Fragen zum Stockwerkeigentum auf, zu Sanierungen(Notwendigkeit oder Luxus), zur Nutzung der Allgemein-Räume oder zur Aufgabeder Verwaltung. Sie werden Antworten erhalten vom Referenten Thomas Oberle,Rechtsberater beim HEV Schweiz

Donnerstag, 4. November 2010, 20.00 Uhr im ref. Kirchgemeindezentrum ReZ,Bahnhofstrasse 37/Lindenplatz, Dübendorf

Eingeladen sind alle Interessierten, auch Nichtmitglieder sind herzlich willkommen.Eine Anmeldung ist nicht notwendig.

H V Dübendorf & Oberes GlattalE

Öffentliche Informationsveranstaltung

«Der liebe Nachbar»Nachbarschaftsrecht und Stockwerkeigentum

Wann: Donnerstag, 28. Oktober 2010Wo: Gasthof Hirschen, Zürichstr. 2, 8340 HinwilZeit: 19.30 Uhr – max. 21. 30 UhrReferent: Herr Tiziano Winiger, lic. iur. Hauseigentümerverband Zürich

Wir freuen uns auf eine interessierte Zuhörerschaft!

H V Wetzikon und UmgebungE

725HEV 1 | 2009

???

725HEV 10 | 2010

Aus dem Kantonalverband

Richterswil www.hev-richterswil.chP: Othmar ZotteleR: keine tel. Auskünfte;

pers. Auskünfte am 1. Mo jeden Monatsim Gemeindehaus, 2. Stock

Rüti + Umgebung www.hev-rueti.chP: Richard Cathrein

Tel. 055 251 00 51, Fax 055 251 00 50R: Christoph Lerch lic. iur. RA

Tel. 044 210 11 55E-Mail: rechtsberatung@hev-rueti.ch

Schlieren www.hev-schlieren.chP: Peter VoserR: Mo–Fr: 8.30–12.00/13.30–17.00

HEV Limmattal, Tel. 044 250 22 20

Thalwil-Rüschlikon-Oberriedenwww.hev-rueschlikon.ch

P: Philipp Hüppi,philipp.hueppi@hev-thalwil.chEtzlibergstr. 41, 8800 Thalwil

R: Mo–Fr: 18.00–19.00Hansruedi Schneider, Tel. 044 724 19 87

Uster www.hev-uster.chP: Rolf Denzler, Tel. 044 292 32 14R: Mo–Fr: 8.30–12.00/13.30–17.00

Tel. 044 250 22 22

Wädenswil www.hev-waedenswil.chGS: Acanta Treuhand info@hev-waedenswil.ch

Tel. 044 789 88 90P: Christian J. Huber

Wallisellen + Umgebungwww.hev-wallisellen.ch

P: René Keller rene.keller@hev-wallisellen.chc/o Keller Immobilien-Treuhand AGKirchstrasse 1, 8304 WallisellenTel. 044 800 85 85, Fax 044 800 85 90

R: RA Dr. Stefan SchalchRA lic. iur. Christopher TillmanForchstr. 2, Kreuzplatz, 8032 ZürichMo–Fr: 9.00–12.00/14.00–17.00Tel. 044 560 80 08

Weiningen www.hev-weiningen.chP: Dr. Furio MolteniR: Mo–Fr: 8.30–12.00/13.30–17.00

HEV Limmattal, Tel. 044 250 22 20

Wetzikon www.hev-wetzikon.chGS: HEV Wetzikon und Umgebung

8620 WetzikonTel. 044 932 44 77, Fax 044 939 12 36info@hev-wetzikon.ch

P: Annelies Schneider-SchatzTel. 044 939 11 87praesi@hev-wetzikon.ch

R: Peterhans Mario lic.iur. RATel. 044 931 00 31rechtsdienst@hev-wetzikon.chEugen ItenTel. 043 488 20 20rechtsdienst2@hev-wetzikon.ch

Winterthur + Umgebung www.hev-win.chGS: Lagerhausstrasse 11, info@hev-win.ch

8401 Winterthur,Tel. 052 212 67 70, Fax 052 212 67 72

P: Markus HutterR: Mo–Fr: 9.00–11.30

pers. Beratung nach Vereinbarung

Zürich www.hev-zuerich.chGS: Albisstrasse 28, hev@hev-zuerich.ch

Postfach, 8038 ZürichTel. 044 487 17 00, Fax 044 487 17 77

P: Dr. Christian SteinmannR: Mo–Fr: 8.00–12.00/13.00–17.00

Tel. 044 487 17 17persönliche Beratung nach Vereinbarung

HEV 1 | 2009724

???

HEV 10 | 2010724

Aus dem Kantonalverband

Adliswil www.hev-adliswil.chP: Barbara Gautschi info@hev-adliswil.ch

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727HEV 10 | 2010

Aus dem Kantonalverband

Immer wieder hatten Exponenten des Mie-terverbandes gefordert, die Mietzinse müss-ten von den Hypothekarzinsen abgekoppeltwerden. Im Mai 2004 hatte das Stimmvolkeine Gesetzesvorlage, welche ein ähnlichesZiel verfolgte, mit rund 64% der Stimmenverworfen. Von Vermieterseite wurde eineAbkoppelung von den Hypothekarzinsennicht aktiv angestrebt. Ein Grossteil der priva-ten Vermieter steht denn einer Abkoppelungnach wie vor skeptisch bis ablehnend gegen-über.

Vor gut zwei Jahren schien die Revision mitdem Wechsel von der Kosten- zur Indexmieteauf recht gutem Wege. Die Verbände vonMietern und Vermietern hatten auf Initiativeund unter Leitung der damaligen Wirtschafts-ministerin Leuthard einen Kompromiss ausge-handelt. Die Mietervertretung akzeptiertedabei die Möglichkeit der jährlichen Anpas-sung der Mietzinse an den Landesindex derKonsumentenpreise, demgegenüber hattenwir Hauseigentümer die fette Kröte des Ver-zichts auf Mietzinsanpassungen nach Han-dänderungen zu schlucken. Bundesrätin Leut-hard appellierte damals an die unterzeichnen-den Verbände, nun nicht wieder einzelne Teiledes Kompromisses in Frage zu stellen, weildamit die ganze Revision gefährdet würde.

Irritierenderweise war es aber dann genauFrau Leuthard bzw. auf ihren Vorschlag hinder Bundesrat, der von diesem Kompromissabweichen wollte. Die Mietzinse sollten nichtdem üblichen, sondern lediglich einem einge-schränkten Index (ohne Wohn- und Energie-

In dieser Rubrik berichtet der Präsident des Kantonalverbandes,Kantonsrat Hans Egloff, über Aktuelles aus dem HEV Kanton Zürich.

Mietrechtsrevision – offenbar keinechtes Bedürfnis

Hans Egloff,Präsident Haus-

eigentümerverbandKanton Zürich

kosten) folgen. Dabei ist es seit Jahren beilangfristigen Mietverhältnissen möglich, die(volle!) Indexmiete zu vereinbaren, ohne dasssich jemand daran stören würde. Eine einge-schränkte Indexmiete würde schliesslich fürden Vermieter zu einer entsprechend redu-zierten Kaufkraftsicherung führen, was auchvon den selbsternannten Experten nicht inAbrede gestellt wird.

Die Freude der Exponenten des Mieterver-bandes über das Vorgehen des Bundesrateswährte allerdings nicht lange. Nachdem dieMietrechtsrevision «vorläufig endgültig» vomTisch ist, reiben sich die Präsidenten der Tessi-ner, West- und Deutschschweizer Mieterver-bände, die sich in der Debatte regelmässiguneinig waren, die Augen.

Das geltende Recht entspricht offenbardem kleinsten gemeinsamen Nenner. DieRegeln sind bekannt und haben sich in derPraxis eingespielt. Die Einführung des neuenReferenzzinssatzes hat offenbar die Gemütergenügend beruhigt. Die Notwendigkeit füreine Mietrechtsrevision besteht damit offen-sichtlich nicht. ■

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