COMFORT AUSBLICK · 2021. 8. 10. · COMFORT AUSBLICK _ 21/22 3 Beinahe das gesamte Jahr 2020 und das erste Halbjahr 2021 befanden sich Gesellschaft und Wirtschaft in Deutschland

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2Wendepunkt beim Konsum ist erreicht!

Vermietungs-Horizont hellt sich auf

Handelsimmobilien als Assetklasse nachhaltig interessant

Liebe Geschäftsfreunde,

die hierzulande im März 2020 begonnene Corona-Pandemie hat unsere Innenstädte sowie Einzelhandel und Gastronomie als zwei ihrer wesentlichen Säulen ziemlich durcheinander gewir-belt. ‚Lockdown‘, ‚Maskenpflicht‘, ‚Abstand halten‘, ‚Home-Office‘ u.a. waren einige der beherrschenden Stichworte. Und Kassan-dra-Rufe, die das Ende unserer Citys und/oder des stationären Einzelhandels voraussagten, folgten nicht wenige.

Nunmehr im Sommer 2021, im Zuge des fortschreitenden Impf-fortschritts und einer wachsenden Belebung des öffentlichen Le-bens, weicht der Pessimismus zunehmend der Zuversicht, dass es auch in der Zukunft möglich sein wird, ‚gute Geschäfte‘ in un-seren Innenstädten zu machen. Gleichwohl bleibt die Frage, was wirklich möglich ist. Wurden durch die Pandemie doch vielfach nur Trends beschleunigt, die bereits zuvor bestanden hatten. Ein einfaches ‚Weiter so‘, wie in der Vergangenheit wird es von daher nicht mehr geben.

Wir von COMFORT sind der Meinung, dass es Zeit für eine aktuel-le Standortbestimmung ist, die wir Ihnen hiermit als unsere über-greifende Bewertung sowie als Ausblick für die nächsten Monate und nähere Zukunft gerne zur Verfügung stellen. Hierzu stehen wir für einen allgemeinen Austausch, aber natürlich auch für Ihre spezifischen Fragen gerne zur Verfügung.

In eigener Sache erlaube ich mir abschließend darauf hinzu-weisen, dass sich erstmals die COMFORT Research & Consul-ting GmbH für den Inhalt einer solchen Veröffentlichung ver-antwortlich zeichnet. Sie wurde als eigenständige Gesellschaft Anfang Juni 2021 neu gegründet, um unter dem gemeinsamen COMFORT-Dach dem deutlich gewachsenen Bedarf an markt-nahen Expertisen seitens der Eigentümer, Investoren, Projekt-entwickler, Banken sowie Betreibern im Handelsimmobilien-Busi-ness zukünftig noch besser Rechnung tragen zu können.

Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre!

Olaf PetersenGeschäftsführender Gesellschafter COMFORT Research & Consulting

Grußwort

Inhalt

Rahmenbedingungen und Entwicklung des Einzelhandels03

Vermietungsmarkt08

Investmentmarkt 16

Herausgeber:COMFORT Holding GmbH

Verantwortlich für den Inhalt:COMFORT Research & Consulting GmbH

Redaktion:Olaf Petersen

Bildlizenzen:COMFORT Gruppe, istockphoto, Adobe Stock

Copyright:Alle Urheber- und Nutzungsrechte liegen bei der COMFORT Holding GmbH

Die Veröffentlichung, Vervielfältigung, Verbreitung oder sonstige Verwertung – auch auszugsweise – sind ohne vorherige Zustimmung der COMFORT Holding GmbH nicht zulässig.

Alle Rechte vorbehalten.

2 COMFORT AUSBLICK _ 21/22

33COMFORT AUSBLICK _ 21/22

Beinahe das gesamte Jahr 2020 und das erste Halbjahr 2021 befanden sich Gesellschaft und Wirtschaft in Deutschland im Würgegriff der weltweiten Corona Pandemie. Sie war das prak-tisch alle Lebensbereiche beherrschende Thema – mit der Fol-ge einer massiven Einschränkung des öffentlichen und privaten Lebens sowie nicht zuletzt einer gravierenden wirtschaftlichen Rezession. Diese wurde deutlich abgefedert durch vielfältige staatliche Maßnahmen wie zum Beispiel der breiten Anwen-dung des Kurzarbeitergelds. Dennoch: Der stationäre Einzel-handel und die Gastronomie zählten u.a. durch die vielfältigen Lockdown-Maßnahmen und andere administrative Restriktionen eindeutig zu den Hauptleidtragenden der Corona-Krise. So er-reichte auch das Konsumklima der Verbraucher absolute Tiefst-werte und es fehlten landauf landab touristische Besucher ins-besondere aus dem Ausland.

Im Verlauf des zweiten Quartals 2021 gewannen endlich wieder die positiven Triebkräfte für wirtschaftliches Wachstum und pri-vaten Konsum die Oberhand über die Bremskräfte. Insbeson-dere im Kontext der fortschreitenden Impfungen hat sich die Corona-Bedrohung deulich reduziert. Mit der Folge von immer

mehr Lockerungen und Normalität im öffentlichen Leben sowie wachsender Zuversicht der Bevölkerung. Als ein Resultat sind die Passantenfrequenzen Anfang Juni gegenüber dem Lock-down-Niveau von nur vier Wochen zuvor drastisch angestiegen. Gemäß einer COMFORT-Auswertung der Frequenzzahlen des hystreet-Datenportals für ausgewählte Haupteinkaufsmeilen wur-de hier teilweise sogar wieder der langfristige Durchschnitt über-schritten.

Im Kontext mit den gewachsenen Sparguthaben und aufgestau-ten Konsumwünschen aus den Lockdown-Zeiten ist das ein idea-ler Nährboden für gute Geschäfte – auch beziehungsweise ge-rade im stationären Einzelhandel. Dies wird auch an den Zahlen des Frühjahrsgutachtens der Forschungsinstitute deutlich: Nach der tief greifenden Rezession in 2020 mit einer Abnahme des realen Bruttoinlandsprodukts um rund 5 % ist in 2021 wieder mit einem realen Wachstum von 3,7 % und im Folgejahr sogar mit fast 4 % zu rechnen.

Wendepunkt zum Besseren ist erreichtNach der Überwindung des Lockdowns kommt der private Konsum in Schwung und gibt neuen Schub für Einzelhandel und Gastronomie

Rahmenbedingungen und Entwicklung des Einzelhandels:

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2020 2021 2022

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Eckdaten des deutschen Konsums

QUELLE: Frühjahrsgutachten 2021, Forschungsinstitute

Korrespondierend zur Entwicklung der Corona-Krise ist dabei für 2021 mit einer außerordentlichen Zweiteilung des Jahres zu rechnen. Dies wird insbesondere auch durch die sehr unter-schiedliche Entwicklung der privaten Konsumausgaben hervor-gerufen. Nach einem realen Rückgang von mehr als 6 % in 2020 ist für das Gesamtjahr 2021 zwar lediglich mit einem geringen Wachstumsbeitrag von 0,2 % zu rechnen. Jedoch wird nach einem weiteren starken Rückgang im ersten Halbjahr dann im zweiten Halbjahr der Turbo gezündet. Hier erwarten die Wirt-schaftsforscher wieder eine Zunahme der privaten Konsum-ausgaben von mehr als 4 %. Und das ist erst der Anfang eines kräftigen Wachstumsimpulses, denn für 2022 wird gar eine reale Steigerung des privaten Konsums von rd. 8,5% (!) erwartet.

Schließlich ist der deutsche Arbeitsmarkt, u.a. bedingt durch die aktive staatliche Arbeitsmarktpolitik, auch in der Corona-Krise

auf hohem Niveau relativ stabil geblieben. Gleichzeitig verfü-gen die privaten Haushalte angesichts des durch die staatlichen Zwangsmaßnahmen reduzierten Konsumverzichts über außer-ordentlich hohe Ersparnisse, die ab dem zweiten Halbjahr 2021 dann endlich ihrem eigentlichen (Konsum-)Zweck zugeführt wer-den können. Aus 2020 und 2021 sind das jeweils mehr als 100 Milliarden EUR, denn die coronabedingte Sparquote übersteigt hier ihr langfristiges Mittel jeweils um rund 5 %-Punkte.

Das klare Gegeneinander des stationären Einzelhandels vs. Online-Handel löst sich auf

Nach vorläufigen Angaben des Handelsverbands Deutschland (HDE) erzielte der Einzelhandel in 2020 ein sehr beachtliches Wachstum von rund 6 % nominal beziehungsweise rund 4,5 % real basierend auf einem Jahresumsatz von rund 577 Mrd. EUR. Doch die Entwicklung fiel ausgesprochen unterschiedlich aus. Klare Gewinner bis weit in 2021 hinein waren der durch die Co-rona- Restriktionen bevorzugte – da stets geöffnete – Online-Handel sowie der systemrelevante Handel (im wesentlichen Nahversorgung) mit hohem überdurchschnittlichen Wachstum. Demgegenüber zählte der überwiegende Teil des stationären Nonfood-Handels zu den Verlierern – in der Spitze mit hohen zweistelligen Umsatzverlusten im Bekleidungseinzelhandel.

Allerdings ist zu berücksichtigen, dass eine klare Abgrenzung zwischen online und offline angesichts der steigenden Bedeu-tung des Themas Omnichannel heute gar nicht mehr möglich ist. Die Zahlen des HDE weisen dazu einen Anteil des E-Commerce

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Mister Spex, Breite Straße 83-87, Lübeck

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Bruttoinlandsprodukt (BIP)

Privater Konsum

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2022

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10,8 10,8

QUELLE: Frühjahrsgutachten 2021, Forschungsinstitute

Umsatzentwicklung und Online-Anteil des Einzelhandels

QUELLE : HDE Online-Monitor 2021

* Einzelhandel im engeren Sinne (i.e.S.) bezeichnet die institutionellen Einzelhandelsformen in Deutschland einschießlich ihrer Onlineumsätze, ohne Apotheken, Kfz-, Brennstoff- und Kraftstoffhandel.

Umsatzvolumen im gesamtdeutschen Einzelhandel in Mrd. Euro (netto) Online-Anteil in %


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2.31

1

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1.866

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HamburgSpitalerstraße

Hannover Georgstraße

DortmundWestenhellweg

DüsseldorfSchadowstraße

KölnSchildergasse

Frankfurt/MainZeil

LeipzigPetersstraße

StuttgartKönigstraße

MünchenNeuhauser Straße

Passantenfrequenzen auf ausgewählten Haupteinkaufsmeilen im Vergleich

Samstags: 08.05.2021 05.06.2021 langfristiger Durchschnitt

Top-Frequenz pro Stunde

Dienstags: 11.05.2021 08.06.2021 langfristiger Durchschnitt

Top-Frequenz pro Stunde

QUELLE : COMFORT Research & Consulting nach den Zahlen von hystreets.com

HamburgSpitalerstraße

Hannover Georgstraße

DortmundWestenhellweg

DüsseldorfSchadowstraße

CologneSchildergasse

Frankfurt/MainZeil

LeipzigPetersstraße

StuttgartKönigstraße

MunichNeuhauser Straße


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am gesamten Einzelhandelsumsatz von rd. 13 % aus, was einem absoluten Umsatz von rd. 73 Mrd. EUR entspricht. Die tatsäch-lichen Online-Umsätze werden damit aber tendenziell merklich zu niedrig ausgewiesen. Denn hier werden nur die Umsätze von E-Commerce-Spezialisten und nicht die Online-Umsätze von ori-ginär stationären Einzelhändlern erfasst. Gerade in der Corona-Krise haben aber auch deren Online-Umsätze einen spürbaren Schub erhalten. Und das ist mit Blick auf eine verbreiterte Auf-stellung des Einzelhandelsgeschäfts für die Zukunft auch gut so. Und gilt im Übrigen ebenso umgekehrt, indem zusätzliche statio-näre Läden zu Umsatzverstärkern für klassische Online-Händler werden. Sie verleihen dem Online-Format ein stationäres Ge-sicht und machen die Online-Marke neu erlebbar.

Gerade für erfolgreiches Business in den anbrechenden Post Corona-Krisenmodus-Zeiten erscheint uns das stationäre Er-

leben auch wieder enorm wichtig zu sein. Hier glauben wir an eine echte Renaissance all der Dinge, die man in der Krise so schmerzlich vermisst hat: Reisen, Ausgehen, Kultur/Konzerte, Fußball/Sport Events und eben auch: Shoppen gehen!

Shopping-Bummel ist nicht zu ersetzen

Die boomenden Online-Warenlieferungen haben zwar gezeigt, dass man vieles via Internet beschaffen kann. Vielleicht mehr, als man zuvor für möglich gehalten hat. Dies wird wohl auch nicht wieder verschwinden. Aber der permanente Empfang und Versand von Paketen kann einen echten Shopping-Bummel in beliebiger Kombination mit privaten Treffen, Essen gehen, Kino-/Theater-Besuch beziehungsweise das haptische Einkaufen ein-fach nicht ersetzen. Hierfür wird es auch in der Zukunft nachhal-tig und aktuell ganz besonders einen Markt geben!

HDE-Konsumbarometer

QUELLE : HDE

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Vermietungsmarkt:

Der Horizont hellt sich auf,der Markt ist aber im WandelDie Vermietungs-Usancen ändern sich und die Nachfrage zieht wegen Relocations und neuer Konzepte wieder an

Dass angesichts von monatelangen Lockdowns der Geschäfte und anderer diverser administrativer Einschränkungen (Masken-pflicht, Beschränkungen der Kundenzahl, Flächenbegrenzungen, Hygiene-Vorschriften) die Corona-Krise das Vermietungsgeschäft für innerstädtische Handelsimmobilien deutlich negativ beein-trächtigt hat, liegt auf der Hand. Hierdurch sind Entwicklungen beschleunigt worden, die bereits zuvor den Markt erfasst hatten, da die Mieternachfrage für viele Städte und Lagen nachgelas-sen hatte. Verschiedene Insolvenzen und Restrukturierungen bei diversen Unternehmen in dem bisher als innerstädtische Leitbranche fungierenden Textil- und Modebereich wie auch die wachsende Bedeutung des Online-Handels hatten in diesem Zu-sammenhang ebenfalls eine große Rolle gespielt.

So hat sich der ehemalige Vermietermarkt zu einem Mietermarkt gewandelt. Mit signifikantem Druck auf die Mieten – insbesondere bei Großflächen ab ca. 1.000 m² sowie vertikaler Geschossstruk-

tur. Aber auch die Usancen des Vermietungsgeschäfts befinden sich in einem umfassenden Wandel. So werden die Mietverträge immer flexibler: Umsatzmiet-Komponenten, Sonderkündigungs-rechte bzw. kürzere Vertrags-Laufzeiten erhalten eine höhere Re-levanz. Die klassischen Nebenkosten- sowie Index-Regelungen stehen unter Druck. Im Rahmen der Flächenvermarktung gewinnt die Maklervergütung via Zahlung von Innenprovisionen seitens der Vermieterseite immer mehr die Oberhand. In puncto Incen-tives erwarten die expansionswilligen Mieter von den Vermietern mehr und mehr die Gewährung mietfreier Monate, eigener Inves-titionen oder Baukostenzuschüsse. Zusammengefasst befindet sich der Markt in einer durch Corona beschleunigten umfassen-den Neujustierung des Vermietungsgeschäfts – mit einer deut-lichen Flexibilisierung der Mietvertragsverhältnisse sowie Reduk-tion der Einzelhandelsmieten. Im Durchschnitt, der natürlich alle Ausreißer nach oben oder unten glättet, sind die Spitzenmieten gegenüber denen der Vergangenheit in einer Größenordnung


COMFORT-Vermietungen nach Branchen 2020

MietgesucheJanuar bis Juni 2021

GASTRONOMIE29 %

MODE26 %

SPIEL / SPORT / HAUSRAT13 %

NAHRUNGS- & GENUSSMITTEL10 %

TECHNIK6 %

GESUNDHEIT /DROGERIE6 %

SONSTIGES6 %UHREN SCHMUCK

3 %

MODE21 %

GASTRONOMIE22 %

SCHUHE / LEDERWAREN6 %

SPIEL / SPORT / HAUSRAT10 %

NAHRUNGS- & GENUSSMITTEL13 %

TECHNIK4 %

GESUNDHEIT /DROGERIE4 %

MÖBEL / EINRICHTUNG5 %

UHREN / SCHMUCK4 %

OPTIKER / HÖRGERÄTE4 %

SONSTIGES7 %


QUELLE : COMFORT Research & Consulting

10

zwischen 20 und 30 % zurückgegangen. Dies betrifft insbeson-dere die vor der Corona-Krise vor allem gefragten Einkaufsstädte und -metropolen, deren Mietniveau besonders unter den Ein-schränkungen und dem Verlust ausländischer Touristen gelitten haben. Weniger stark sind die aktuellen Effekte oftmals bei klei-neren Standorten mit regionaler Zentralität und Bedeutung. In vielen Top-Städten liegen die Höchstmieten etwa wieder auf dem Level vor zehn oder elf Jahren, also dem Jahr 2010.

Kassandrarufe waren falsch, tatsächlich fanden auch in der Corona-Krise namhafte Vermietungen statt

Aber bereits im Verlauf der Krise hat sich gezeigt, dass die Ent-wicklung keineswegs ins Bodenlose geht sondern differenziert ist und zunehmend auch positive Perspektiven für die Gegenwart und Zukunft aufweist. Denn auch, wenn gelegentlich im Zuge der Corona-Lockdowns der Eindruck entstand, dass gar nichts mehr ginge, fanden tatsächlich doch eine Reihe von sehr namhaften Vermietungen statt. Aktuell nimmt dies noch mehr Fahrt auf.

Dabei handelte es sich im Nonfood-Bereich zum Einen um Relocations, d.h. Standort- und Mietoptimierungen sowie die Expansion von bereits im Markt befindlichen Playern, wie z.B.

Five Guys, Kaiser-Joseph-Straße 165, Freiburg

Canada Goose, Rathenauplatz 1 / Kalbächer Gasse, Frankfurt am Main (COMFORT Exklusiv-Mandat zusammen mit unserem internationalen Partner Cushman & Wakefield)

H&M, Mango, TK Maxx & DEPOTim KII, Schadowstrasse 32-54, Düsseldorf

A.P.C., Maximiliansplatz 12, München


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300 - 324 EUR/m2

150 - 163 EUR/m2

64 - 73 EUR/m2

44 - 50 EUR/m2

33 - 38 EUR/m2

2010 2012 2014 2016 2018 2020/21

154 - 172 EUR/m2

64 - 83 EUR/m2

31 - 37 EUR/m2

21 - 24 EUR/m2

17 - 20 EUR/m2

Entwicklung der Höchstmieten nach Städtegröße(300 - 500 m2)


> 1 Mio. Einwohner

500.000 - 1 Mio. Einwohner

200.000 - 500.000 Einwohner

100.000 - 200.000 Einwohner

< 100.000 Einwohner

> 1 Mio. Einwohner


200.000 - 500.000 Einwohner

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< 100.000 Einwohner

Entwicklung der Höchstmietennach Städtegröße(80 - 120 m2)

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COMFORT AUSBLICK _ 21/22 11

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Höchstmieten in 1A-Lagen in Deutschland 2020/2180 - 120 m²

Höchstmieten in 1A-Lagen in Deutschland 2020/21 300 - 500 m2


MietbandbreiteEUR / m2

MietbandbreiteEUR / m2


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Globetrotter, NEW YORKER, s.Oliver, CALZEDONIA/intimissi-mi, TALLY WEiJL, JD Sports, DECATHLON, SØSTRENE GRE-NE, Maison du Monde, BUTLERS, Teufel Lautsprecher, Dyson, Victorinox, diverse Brillenkonzepte (u.a. Mister Spex und ey-es+more) sowie verschiedenste Gastro-Filialisten wie FIVE GUYS, dean & david, L‘Osteria, The ASH oder FRITTENWERK.

Diverse neue Mietkonzepte am Start

Zum Anderen sind aber auch ganz neue Konzepte in den Markt gekommen. So beispielsweise die von COMFORT in Zusam-menarbeit mit Cushman & Wakefield vollzogenen Markteintritte der nordamerikanischen Trend-Mode-Labels Canada Goose (in Berlin, Frankfurt und München) oder Moose Knuckles (Düssel-dorf) bzw. die Platzierung des einzigen M&M’s-Flagship-Stores in Kontinentaleuropa im Renommierprojekt Gloria auf dem Ber-liner Kurfürstendamm. Ebenfalls aus Amerika kommt Restoration Hardware nach Deutschland Aus Skandinavien stammt das für Deutschland neue Konzept Samsøe Samsøe. Auch neue Show-room- und Experience-Konzepte wie jene der chinesischen Weltmarken Huawei und Xiaomi bzw. des deutschen Traditions-

herstellers MIELE oder E-Autos (Polestar) und neuartige Concept-Stores wie The Latest, Blaenk oder VAUND sind aktuell auf dem Vormarsch.

All dies wird ergänzt um die zunehmend wieder in unsere Innen-städte drängenden Anbieter des periodischen Bedarfs. Seien es die klassischen Lebensmittler und Discounter wie EDEKA und REWE sowie ALDI, LIDL und Netto mit neuen City-Konzepten, Bio-märkte (z.B. ALNATURA, denn’s BIOMARKT und BIO COMPANY) oder diverse Anbieter aus dem vielschichtigen Drogeriemarkt-, Kosmetik- und Gesundheitssektor (von dm-drogerie markt, ROSS-MANN, Müller Kleinkaufhaus, BUDNI bis hin zu RITUALS, SEPHO-RA, LUSH oder easyapotheke). Last, but not least, bleiben die erfolgreichen Niedrigpreiskonzepte wie TK Maxx, WOOLWORTH, Zalando oder TEDI expansiv.

Insofern erodiert die ehemalige textile City-Dominanz zuneh-mend. Potentielle Mieter, deren Konzept und Sortiment eine Anmietung in der städtische Topfläche bis dato angesichts der hohen Preise ausgeschlossen hatten, bekommen nun ihre Chan-ce. Dies sollte für die Attraktivität der Innenstädte durchaus ein

XIAOMI, Flinger Straße 25, Düsseldorf Søstrene Grene, Breite Gasse 57- 61, Nürnberg

VAUND, Georgstraße 14, Hannover


Gewinn werden, indem der Besatz zukünftig wieder deutlich viel-fältiger und interessanter werden dürfte.

Der Besatz unserer Innenstädte wird wieder vielfältigerDiese Entwicklungen lassen sich auch aus einer ganz aktuellen Auswertung der COMFORT–internen Mietgesuchs-Statistik für das erste Halbjahr 2021 ablesen. Im Vergleich zu den Zahlen des entsprechenden Vorjahreszeitraums erreicht hier die Zahl der neuen Gesuche insgesamt in etwa das Vorjahresniveau. Ganz wesentlich ist dabei aber die Entwicklung. Während insbesonde-re im Januar/Februar (also mitten im Lockdown) die Anzahl der neuen Mietgesuche deutlich unterhalb des Vorjahres lag (als von Corona nur als Randnotiz die Rede war), hat sich das Bild nun-mehr komplett gewandelt. Im zweiten Quartal lagen die Gesuche jeweils zweistellig oberhalb der Vorjahreswerte. Es ist hier mittler-weile klar eine positive Dynamik erkennbar.

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch die Struktur der Gesuche nach Branchen. Wie bereits angesprochen, wird die Mieternachfrage tendenziell immer bunter. Keine Branche er-reicht mehr wie früher der Modebereich eine absolute Majorität. Die relativ stärkste Branche – dem hier besonders ausgeprägten Lockdown zum Trotz – stellt die Gastronomie mit 22 % aller neuen Mietgesuche, knapp vor der Modebranche (21 %). Ein spannen-der Befund ist zudem die nachhaltig steigende Nachfrage aus dem Bereich der Nahversorgung mit nunmehr immerhin 13 % aller Mietgesuche.

Teufel, Grimmaische Straße 1-7, Leipzig Moose Knuckles, Schadowplatz, Düsseldorf

Maison du Monde, Spitalerstraße 32, Hamburg


Levi‘s, Schleusenbrücke 1, HamburgMoose Knuckles, Schadowplatz, Düsseldorf

Woolworth, Leopoldstraße 41, MünchenFrittenwerk, Holzgraben 4, Aachen

Victorinox, Tauentzienstraße 13, Berlin


Im vom Lockdown geprägten 1. Halbjahr 2021 war der Markt noch verhalten – es dominierten Einzeltransaktionen

Selbst zu den Hochzeiten der Corona-Krise stellten deutsche Handelsimmobilien angesichts der fortdauernden Niedrigzins-phase im Euro-Raum und den kaum vorhandenen Anlage-Alter-nativen am ,Safe Haven‘ Deutschland eine absolut nachgefrag-te Assetklasse dar. Für das Gesamtjahr 2020 erreichten sie ein Transaktionsvolumen von rd. 11 Mrd. EUR. Dies entsprach in etwa dem Wert des Vorjahres. Für das erste Halbjahr 2021 summierten sich die Transaktionen dann auf eine Größenordnung von 3 Mrd. EUR, was allerdings eine Performance deutlich unter dem ent-sprechenden Vorjahreszeitraum darstellte.

Dies ist nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass in puncto Port-folios anders als im Vorjahr (u.a. von 80 real,-Standorten durch SCP / x+bricks sowie von 17 Karstadt-Häusern durch Apollo) in 2021 auf diesem Sektor bisher deutlich weniger Transaktionen festzustellen waren. Es dominierten klar die Einzeltransaktionen.

Generell hat sich das Investoren-Interesse zunehmend in Rich-tung Lebensmittel / lebensmittelbeankerte Objekte / Projekte verschoben. Einzelhandelsflächen für den periodischen Bedarf wurden im Corona-Modus angesichts ihrer „Systemrelevanz“ und

Investmentmarkt:

Handelsimmobilien bleiben als Assetklasse nachhaltig interessant – Innenstadt-Objekte stehen vor einem Comeback


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TransaktionsvolumenHandelsimmobilien

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2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1. HJ 2021

QUELLE : COMFORT Research & Consulting, diverse Marktberichte


34,0 - 36,0

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15,0 - 17,014,0 - 16,0

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13,02010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020/21

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Kaufpreis-faktoren

Durchschnittliche Kaufpreisfaktorenentwicklungnach Städtegrößen

Kaufpreisfaktoren in 1A-Lagen in Deutschland 2020/21Top-Städte mit einem Kaufpreisfaktor ≥ 23,0

> 1 Mio. Einwohner


200.000 - 500.000 Einwohner

100.000 - 200.000 Einwohner

< 100.000 Einwohner

Kaufpreis-faktoren


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mithin durchgehenden Öffnungsmöglichkeiten klar bevorteilt. Für Highstreet-Immobilien verpassten die Lockdowns der Investoren-Nachfrage dagegen einen spürbaren Dämpfer. Die erfahrene An-fälligkeit dieser Assets in der Pandemie, fortlaufende Diskussio-nen über Mietreduktionen bzw. Anpassungen mietvertraglicher Regelungen oder befürchtete Insolvenzen weiterer Mietkonzep-te ließen die Investoren zurückhaltend agieren und geforderte Renditen neu bewerten.

Bewertung der Mieten und Nutzungsstruktur als Schlüssel für Innenstadt-Investments

Die Neubewertungen beziehen sich dabei im Wesentlichen auf die nachhaltigen Mieten, insbesondere in Bezug auf mehrge-schossige Retail-Großflächen. Die Mieten müssen einfach auch längerfristig passen! Insofern werden ältere Mietverträge von den Investoren sehr kritisch hinterfragt; wie auch die bisherige ein-zelhandelsdominierte Nutzungsstruktur. Hier gilt es die Machbar-keit von Neuaufteilungen der Objekte und Neubelegungen mit anderen Nutzungsarten (von Gastronomie, Büro, Wohnen, Hotel, Entertainment bis hin zu City-Logistik) zu überprüfen. Vor diesem Hintergrund bieten diverse große, in der aktuellen Flächenkon-stellation nicht mehr marktgängige Objekte für Developer be-ziehungsweise Core+ und Value Add-Investoren ein erhebliches

Am Rathaus 2-4, Markt 3, Chemnitz

GLORIA, Kurfürstendamm 12-15, Berlin

Potenzial für eine umfangreiche Neupositionierung als innerstäd-tische Mischnutzungen und Quartiere (Stichwort Risikostreuung).

Mittlerweile wächst nun wieder das Interesse der Investoren an Geschäftshäusern. Das ist nicht zuletzt auf die gewachsene Nor-malität im innerstädtischen Retail-Geschäft zurückzuführen. Diese findet auch in einer positiven Entwicklung der Kurse von Retail-Unternehmen an der Börse – wo ja bekanntlich die Zukunft ge-handelt wird – ihren Ausdruck.


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Sofern die Mieten stimmen, sind die Immobilien-Investoren auch wieder bereit, für echte Toplagen in Topstädten Kaufpreisfaktoren in einer ähnlichen Größenordnung wie vor der Krise zu bezah-len. Derartige Core-Objekte markieren auch weiterhin das untere Ende der Renditen für Handelsimmobilien. Letztendlich handelt es sich hier um die werthaltigsten Immobilien, was auch entspre-chend in den Bodenrichtwerten für innerstädtische A-Lagen von Topstädten mit fünfstelligen bis hin zu gar sechsstelligen Werten zum Ausdruck kommt. Dort versuchen nicht zuletzt eigenkapital-starke Investoren zum Zuge zu kommen und sich ausgewählte Toplagen zu sichern. Abseits der Toplagen sind die Abschläge dagegen tendenziell deutlich höher geworden.

Für klassische Shopping-Center mit einem hohen Textilanteil sind die Renditen in den letzten eineinhalb bis zwei Jahren deutlich ge-stiegen, was auf einen generell unterstellten hohen Repositionie-rungsbedarf zurückzuführen ist. Für Fachmarktzentren bewegen sich die Renditen demgegenüber – sofern ein Lebensmittelanker vorhanden ist – auf einem historisch niedrigen Niveau. Einzelne LM-Supermärkte / -Discounter sowie Fachmärkte sind tendenziell auch teurer geworden, wobei gerade im Lebensmittelbereich an-gesichts der gewachsenen Investorennachfrage die begrenzte Produkt-Verfügbarkeit zu einem Preistreiber geworden ist.

Globetrotter, Schloßstraße 20, Berlin

KII, Schadowstraße 32-54, Düsseldorf


Q1 - Q4 Q1 - Q4 Q1 - Q4 Q1 - Q4 Q1 - Q4 Q1 - Q4 Q1 - Q4 Q1 - Q4 Q1 - Q4 Q1 - Q4Q1 - Q4 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

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2Q1 - 2

Entwicklung der Spitzenrenditen von Handelsimmobilien

1A Handelsimmobilie* Shopping-Center (A-Standorte) Shopping-Center (B-Standorte) Fachmarktzentren LM-Markt / Fachmarkt

QUELLE : COMFORT Research & Consulting, diverse Marktberichte

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* Durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München


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COMFORT AUSBLICK · 2021. 8. 10. · COMFORT AUSBLICK _ 21/22 3 Beinahe das gesamte Jahr 2020 und das erste Halbjahr 2021 befanden sich Gesellschaft und Wirtschaft in Deutschland